VOORSTEL AAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN DE GEMEENTE ROERMOND

Transcriptie

1 VOORSTEL AAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN DE GEMEENTE ROERMOND Onderwerp: Herontwikkeling voormalige Pabo-locatie aan de Burgemeester Geuljanslaan. Bijlagen: Bijlage 1: principeverzoek; bijlage 2 conceptbrief aan initiatiefnemers Toelichting op voorstel: Inleiding Bij brief van 18 januari 2016, ontvangen 18 januari 2016, heeft CRA Vastgoed B.V., namens het consortium CRA Vastgoed B.V. uit Eindhoven, Kragten Adviseurs Ontwerpers Ingenieurs en Engelman Architecten B.V. beide uit Roermond, een principeverzoek ingediend voor de herontwikkeling van de voormalige Pabo-locatie gelegen aan de Burgemeester Geuljanslaan 16 te Roermond. In het verzoek wordt aangegeven dat het consortium vergaand in onderhandeling is met de eigenaar van de locatie, zijnde de stichting Fontys uit Eindhoven over aankoop van de locatie. Het schoolgebouw dat op onderhavige locatie aanwezig was is inmiddels geamoveerd. In 2012 heeft uw college een stedenbouwkundig plan ten behoeve van woningbouw (vrije sectorkavels) vastgesteld. Tot concrete plannen is het destijds echter niet gekomen. Het plan omvat maximaal 35 vrijstaande koopwoningen of maximaal 33 vrijstaande koopwoningen en 6 appartementen. Men denkt aan een minimale kavelbreedte van ca 20 m1. Op basis van een door initiatiefnemers uitgevoerde marktverkenning blijkt dat ook belangstelling bestaat voor bredere kavels. Men wil de appartementen onderbrengen in een zogenaamde urban villa met 3 bouwlagen, die een beeldbepalend element vormt en een referentie naar vergelijkbare elementen elders langs de Hambeek. Initiatiefnemers hebben aangegeven projectgebonden te willen bouwen en op basis van een beeldkwaliteitsplan een kwalitatief hoogwaardig plan te ontwikkelen. Het plangebied moet een lommerrijk karakter krijgen waarbij water speciale aandacht krijgt. Naast de aanwezigheid van de Hambeek moet een waterpartij in het midden van het plangebied zorgen voor een extra kwaliteitsimpuls. Hierdoor zullen alle woningen zich richten op het water. Aangegeven wordt dat initiatiefnemers in gesprek zijn met het Waterschap Roer en Overmaas om de oevers van de Hambeek eventueel te betrekken in het wandelcircuit van de routes in de Roerdelta, zoals dat ook aan de andere zijde van de Hambeek het geval is. Als bijlage bij het principeverzoek is een schets opgenomen van het plan. Op 3 maart 2016 heeft nader overleg plaatsgevonden. Bij van 18 maart jl. is het principeverzoek nader aangevuld. Bestemmingsplan De locatie is gelegen in het bestemmingsplan Roer en Hambeek en heeft de bestemming Maatschappelijk. Het verzoek is hiermee niet in overeenstemming. De oevers van de Hambeek hebben de bestemming Waterkering. Medewerking kan worden verleend door middel van een bestemmingsplan. De wenselijkheid van het verlenen van medewerking moet eerst worden afgewogen. Beoordeling

2 2 De locatie is gelegen binnen het stedelijk gebied van de gemeente Roermond, omringd door woningen aan de Hambeek en nabij het centrum. Uw college heeft in 2012 al bepaald dat woningbouw op deze locatie passend is. Gelet op de ligging vormt een herontwikkeling tot woningbouw nog steeds een logische invulling van de locatie. Structuurvisie wonen, zorg en woonomgeving In de Structuurvisie wonen, zorg en woonomgeving is geconstateerd dat de planvoorraad van de gemeente Roermond ongeveer overeenkomt met de groei van het aantal huishouden in de periode , gebaseerd op de Etil prognose uit Actualisatie van de planvoorraad per 1 januari 2016 leidt tot een lichte overschrijding van het in de structuurvisie afgesproken maximum aan planvoorraad voor woningen. Daarmee is conform de structuurvisie een situatie aan de orde waarin bestaande plannen heroverwogen moeten worden. Bij besluit van 26 april jl. heeft uw college besloten in te stemmen met het plan van aanpak voor het beheersen en waar mogelijk terugbrengen van de woningvoorraad. De verwachting is dat daarmee de beperkte overschrijding van de afspraken uit de structuurvisie binnen de planperiode van de structuurvisie (2014 tot en met 2017) kan worden opgeheven. Toevoegingen van nieuwe plannen aan de planvoorraad zijn op basis van de afspraken gemaakt in de structuurvisie niet uitgesloten bij overschrijding van het in de structuurvisie opgenomen maximum. Deze nieuwe plannen dienen getoetst te worden aan de in de structuurvisie opgenomen criteria over de kwaliteit van woningen. In het bij de structuurvisie behorende kaarten- en bijlagenboek is op pagina 27 een tabel opgenomen over de kwalitatieve fricties op de woningmarkt in de periode 2013 tot en met Deze fricties zijn in aantallen uitgedrukt. Uit deze tabel komt naar voren dat in de categorie vrijstaand en tweekapper een frictie bestaat van ca woningen. De in de structuurvisie opgenomen gegevens geven een beeld over de periode 2013 tot en met De bestemmingsplanperiode betreft naar verwachting 2017 tot en met Daarom zal ook ingegaan worden op de vraag of de cijfers uit de structuurvisie ook op de aangrenzende jaren 2024 en 2025 geprojecteerd kunnen worden zodat een uitspraak over de gehele periode 2016 tot en met 2025 gedaan kan worden. Bij de beantwoording van deze vraag wordt het Leefstijlonderzoek uit 2015 van de provincie Limburg gebruikt. Om inzicht te krijgen in de kwalitatieve gegevens, zoals behoeften en wensen vanuit de inwoners heeft de Provincie Limburg het Leefstijlonderzoek laten uitvoeren. Uit de structuurvisie vloeit voort dat in de categorieën vrijstaand en tweekapper (koop) samen een frictie bestaat van ca woningen. Het Leefstijlonderzoek laat zien dat voor de periode tot en met 2025 behoefte bestaat aan ten minste dit aantal woningen in de categorieën tweekapper en vrijstaande woningen. In de praktijk zijn woningen in deze categorieën koopwoningen. Daarmee is aangetoond dat de cijfers uit de structuurvisie eveneens voor de periode tot en met 2026 gehanteerd kunnen worden. De planvoorraad (per 1 januari 2016) voor tweekappers en vrijstaande woningen in de koopsector bedraagt ca Bij de bepaling van de planvoorraad van ca is de gehele planvoorraad meegeteld, dus ook bekende planvoorraad die na 2025 worden gerealiseerd. Dit aantal past binnen het aantal van genoemd in de structuurvisie, een aantal dat gezien het Leefstijlonderzoek uit 2015 ook kan worden gehanteerd voor de periode 2016 tot en met Daarmee is er nog enige ruimte voor de in dit plan opgenomen 35 woningen. Uit de structuurvisie blijkt dat het segment huurappartementen kwetsbaar is, terwijl er beperkte ruimte is voor koopappartementen. Zowel in de huur- als koopappartementen zijn reeds plannen beschikbaar. In het segment koopappartementen is er voldoende planvoorraad, maar een toevoeging van 6 zal vraag en aanbod niet in onbalans brengen. Daartegen kan gesteld worden dat de beperkte ruimte op de koopappartementenmarkt bij voorkeur ingezet zou moeten worden op binnenstedelijke herstructureringslocaties aangezien op dit soort

3 3 locaties appartementen veelal de enige passende woontypologie is. Geadviseerd wordt een voorkeur uit te spreken voor maximaal 35 vrijstaande koopwoningen. In de structuurvisie is in de z.g. kwaliteitsenvelop voor het gebied Centrum aangeven dat geen voorkeur bestaat voor vrijstaande woningen en tweekappers. De locatie is weliswaar volgens de structuurvisie in de wijk Centrum gelegen, toch bestaat dit gedeelte van deze wijk uit voornamelijk laagbouw. Het realiseren van vrijstaande koopwoningen sluit dan ook aan bij de omgeving. Een definitieve toets aan de structuurvisie moet plaatsvinden op het moment dat de bestemmingsplanprocedure in gang wordt gezet. Stedenbouw Er wordt in de schetsen gekozen voor een ruime opzet van kavels voor vrijstaande woningen. Dit levert een beeld op waarbij met relatieve nabijheid van de binnenstad en de ligging aan de Hambeek een plan kan ontstaan dat in opzet en typologie een toevoeging is voor de bestaande woningvoorraad in Roermond. Daarbij gaat het hier om een inbreidingslocatie, waarop woningbouw vanuit stedenbouwkundig oogpunt wenselijk is. Naast de realisatie van vrijstaande kavels wordt ook de mogelijkheid tot het bouwen van 6 appartementen onderzocht. Stedenbouwkundig zou een dergelijke urban villa kunnen verwijzen naar bestaande appartementen aan de overzijde van de Hambeek. Zeker de ligging van de appartementen aan de Hambeek maakt de realisatie van een dergelijke typologie niet vreemd. Hierbij moet echter wel rekening worden gehouden met de aanwezig woningbehoefte (zie hierboven). Openbare ruimte en parkeren Het plangebied zal ontsloten worden aan de Burgemeester Geuljanslaan. Het is van belang dat er nog een tweede ontsluiting wordt gerealiseerd ten behoeve van calamiteiten. Deze tweede ontsluiting kan gerealiseerd worden aan Op de Meulenberg. Deze tweede ontsluiting zorgt daarnaast voor de aanhaking met het bestaand stedelijk weefsel. Verdere toevoegingen van wandelpaden, waaronder langs de Hambeek, kunnen ook voor een meerwaarde zorgen zeker als deze in aansluiting op de reeds bestaande wandelpaden worden gerealiseerd. Hiervoor is nauw overleg met gemeente en waterschap noodzakelijk. Ook moet beoordeeld worden hoe eventuele wandelpaden zich verhouden tot de Hambeek die onderdeel uitmaakt van het Natura 2000 gebied. Parkeren moet worden uitgewerkt conform de Nota Parkeernormen Roermond Ook de inrichting van de openbare ruimte en het groen moet nog nader worden uitgewerkt, dit gebeurt in samenspraak met de gemeente, waarbij de initiatiefnemers worden verzocht om zoveel als mogelijk aan te sluiten bij de (standaard)eisen van de gemeente. Bodem Conform Nota bodembeheer is (in eerste instantie) een vooronderzoek noodzakelijk. Er is in 2010 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie. Dit onderzoek dient geactualiseerd te worden middels een vooronderzoek volgens de voorschriften NEN 5725 waarbij tevens conform de NEN 5707 een (voor)onderzoek naar asbest wordt gedaan. Dit in verband met de eerder aangetroffen puinlagen. Archeologie Het gebied heeft conform de Nota Archeologie 2011 een hoge verwachtingswaarde. Een archeologisch bureauonderzoek is noodzakelijk eventueel gevolgd door een archeologisch booronderzoek. Externe veiligheid De locatie ligt buiten de 200 meter van het spoor maar binnen het invloedsgebied van de Spoorlijn Roermond Sittard. De beperkte verantwoordingsplicht van het groepsrisico is van toepassing in verband met het vervoer

4 4 van gevaarlijke stoffen over het spoor. Er kan volstaan worden met een kwalitatieve beschrijving. Een advies van de Veiligheidsregio is verplicht. Geluid In het plan worden woningen binnen 200 meter van de Burgemeester Geuljanslaan gebouwd. Daardoor valt een gedeelte van het bouwplan in de geluidzone van deze weg. Daarom zal akoestisch onderzoek uitgevoerd moeten worden om na te gaan of de geluidbelasting ten gevolge van de weg bij de woningen boven de voorkeursgrenswaarde van 48 db uitkomt. Als dit het geval is, dan zal er een hogere grenswaarde moeten worden vastgesteld en zijn mogelijk speciale geluidwerende gevelmaatregelen aan de orde. Ook moet er akoestisch onderbouwd worden dat er geen overschrijding van de geluidnormen bij de nieuwe woningen zal optreden ten gevolge van de Telecommunicatietoren (tv-toren). Milieu De tv-toren kan van invloed zijn op de woonomgeving. De tv-toren zendt namelijk straling uit in de vorm van elektromagnetische velden. Omdat de woningen vlakbij worden gesitueerd, dient dit aspect nader onderzocht te worden. Er mag namelijk geen overschrijding van de wettelijke blootstellingslimieten plaatsvinden. Daarnaast kan storing in elektrische apparatuur optreden ten gevolge van de tv-toren. Ook dit dient onderzocht te worden. Flora en Fauna Zoals al aangegeven maakt de Hambeek deel uit van een Natura 2000 gebied. Er moet onderzocht worden in hoeverre er sprake is van significante effecten op dit gebied ten gevolge van het plan. Verder zouden maatregelen voor vleermuizen en mogelijk huismussen en gierzwaluwen zeer aan te bevelen zijn in de nog te bouwen woningen gezien het verlies van verblijfplaatsen voor deze soorten bij de sloop van de school. Realiseringsovereenkomst In verband met kosten die het bouwplan veroorzaakt aan de zijde van de gemeente, zal een realiseringsovereenkomst worden gesloten, waarin het verhaal van deze kosten wordt geregeld. Aan de te verlenen planologische medewerking zal tevens de voorwaarde worden verbonden dat eventuele hieruit voortvloeiende planschadeclaims voor rekening van de initiatiefnemers komen. Hiervoor zal een regeling in de realiseringsovereenkomst worden opgenomen. Initiatiefnemers zullen verzocht worden een planschaderisicoanalyse aan te leveren. Nadat deze overeenkomst is getekend kan de planologische procedure worden gestart. Conclusie Gezien het bovenstaande wordt geadviseerd in principe medewerking te verlenen aan de herontwikkeling van de voormalige Pabo-locatie aan de Burgemeester Geuljanslaan 16 tot woningbouw door middel van een bestemmingsplan, waarbij de voorkeur wordt uitgesproken voor de optie met maximaal 35 vrijstaande koopwoningen. Conform uw besluit van 26 april jl. wordt aan de principemedewerking een termijn van 1 jaar verbonden. Procedure Het is aan de initiatiefnemers om de documenten ten behoeve van deze bestemmingsplanherziening aan te leveren. Het betreft regels, een toelichting, een verbeelding met de daarbij behorende onderzoeken. Het vaststellen van het bestemmingsplan is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Er is een conceptbrief opgesteld en bijgevoegd om initiatiefnemers te informeren.

5 5