Grondprijzenbrief 2016

Transcriptie

1 Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling, afd. Grondzaken versie

2 Inhoudsopgave grondprijzenbrief 2016 SAMENVATTING INLEIDING DOEL GRONDPRIJZENBRIEF BELEIDSKADER GEMEENTELIJK KOSTENVERHAAL BIJ PARTICULIERE INITIATIEVEN TIJDELIJKE FUNCTIES EN HERONTWIKKELINGEN ASPECTEN VAN STAATSSTEUN UITGANGSPUNTEN GRONDPRIJZEN MARKTONTWIKKELINGEN EN GRONDPRIJZEN WONEN Landelijke ontwikkeling woningmarkt Ontwikkeling Utrechtse woningmarkt Grondprijzen 2016 woningbouw KANTOREN Landelijke ontwikkeling kantorenmarkt Ontwikkeling Utrechtse kantorenmarkt Grondprijzen kantoren BEDRIJFSRUIMTEN EN BEDRIJVENTERREINEN Landelijke ontwikkeling bedrijfsruimtemarkt Ontwikkeling Utrechtse bedrijfsruimtemarkt Grondprijzen bedrijventerreinen DETAILHANDEL EN LEISURE Landelijke ontwikkeling detailhandel- en leisuremarkt Ontwikkeling Utrechtse detailhandel- en leisuremarkt Grondprijzen detailhandel, horeca en leisure HOTELS Landelijke ontwikkeling hotelmarkt Ontwikkeling Utrechtse hotelmarkt Grondprijzen hotels PARKEREN BIJZONDERE DOELEINDEN: MAATSCHAPPELIJKE FUNCTIES EN SPORT GRONDPRIJZEN OVERIGE FUNCTIES Eerstelijnszorg en kinderdagverblijven Grondprijs snippergroen Grondprijzen nutsbedrijven Grondprijzen Warmte-Koude Opslag (WKO) FINANCIËLE GEVOLGEN GEMEENTE UTRECHT BIJLAGE I. ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN BIJLAGE II. VERGOEDINGEN EN INDEXERINGEN BIJLAGE III. DEFINITIES /49

3 3/49 Grondprijzenbrief 2016

4 Samenvatting De markt voor commercieel vastgoed liet in 2015 een wisselend beeld zien. Faillissementen in de winkelmarkt en minder leegstand op de kantorenmarkt met dank aan de transformaties. Verder een stabiele markt voor bedrijfsruimten. Op de woningmarkt daarentegen groeit het aantal transacties, stijgen de prijzen en nemen de verkooptijden af. Op sommige locaties in Utrecht vertoont de koopmarkt tekenen van oververhitting. Door de residuele grondwaardemethodiek toe te passen worden ontwikkelingen in de woningmarkt verdisconteerd in de grondprijs. De grondprijzen voor sociale woningbouw liggen zowel voor eengezinswoningen als voor meergezinswoningen vast. De meergezinswoningen worden wel in categorieën verdeeld. Op grond van de economische ontwikkelingen en de vooruitzichten voor 2016 zijn de bandbreedtes van de grondprijzen van het commercieel vastgoed grosso modo gehandhaafd op de niveaus van De vaste grondprijzen voor bijzondere doeleinden en snippergroen zijn dit jaar geïndexeerd. Een samenvatting van de verschillende marktsegmenten: Wonen: o Gronden bestemd voor de vrije sector koopwoningen worden voortaan, op enkele uitzonderingen na, in volle eigendom geleverd. o Voor de projectmatige woningbouw wordt de grondprijs residueel bepaald. Door een residuele grondwaardeberekening te hanteren houdt de gemeente in haar grondprijsbeleid rekening met bijvoorbeeld investeringen in duurzaamheid. De grondquote voor eengezinswoningen is gelijk gebleven met percentages tussen de 25% en 40%. Voor de meergezinswoningen is de onderkant van de bandbreedte gehandhaafd op 12% en de bovenkant op 30%. o De bandbreedte van de grondprijs voor de vrije kavels is gehandhaafd op het niveau van De onderkant van de bandbreedte van 450 en 400 per m² voor respectievelijk twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen is gehandhaafd. De stimuleringsmaatregel met een korting van 50 per m² wordt voortgezet. De bovenkant van de bandbreedte is gehandhaafd op o Om de bouw van beleggershuurwoningen te stimuleren is de grondprijs voor de meergezinswoningen voor de lagere categorieën gefixeerd op een vast bedrag per woning., Voor eengezinswoningen zal de grondprijs residueel bepaald gaan worden waarbij voor elke categorie een minimum grondprijs geldt. o Voor de sociale woningbouw wordt vanaf 1 januari 2016, als uitvloeisel van de met de woningcorporaties gemaakte prestatieafspraken, een andere systematiek voor de grondprijsberekening gehanteerd. Zo is met betrekking tot meergezinswoningen de hoogtecorrectie komen te vervallen en is de huurprijs per vierkante meter nu maatgevend voor de bepaling van de grondprijs. Een hogere huurprijs per m² geeft weer dat een bepaald huurprijsniveau wordt gehaald op een kleiner woonoppervlak en/of dat het om een gewilde locatie gaat. Met betrekking tot eengezinswoningen in de sociale huur is gekozen voor een vaste grondprijs per categorie. Kantoren: De bandbreedten van de grondprijzen voor kantoorontwikkelingen zijn gehandhaafd op de niveaus van 2014 en 2015 om, bij een beleid gericht op het terugdringen van het leegstandspercentage en transformatie van incourante kantoorgebouwen, de ontwikkeling van nieuwe kantoormeters niet aantrekkelijker te maken. Partijen die onder de huidige marktcondities echt voor nieuwbouw willen gaan zullen hiervoor ook een substantiële bijdrage moeten betalen. Daarnaast wordt op deze wijze de alternatieve aanwendbaarheid van het bestaande marktaanbod gestimuleerd. Voorts is meegewogen dat een beperkte 4/49

5 reductie van de grondprijs onder de huidige marktomstandigheden niet zal leiden tot een toename van de vraag. De grondprijzen liggen tussen per m 2 bvo Bedrijven: Ondanks het feit dat de huurprijzen van bedrijfsruimte in Utrecht wat onder druk staan, zijn de grondprijsniveaus en bandbreedtes van de grondprijzen voor bedrijvenlocaties bevroren op de niveaus van 2014/2015, niveaus die, omwille van het commerciële karakter, iets liggen boven de kostprijs dekkende grondprijs. Dit betekent een grondprijzen tussen de 205 tot 400 per m2. Ook hier geldt dat de uitgifte van nieuwe grond bewust iets duurder is om hergebruik van bestaande locaties te stimuleren. Detailhandel en leisure: De grondprijs wordt residueel bepaald, waarbij rekening wordt gehouden met de huurprijzen. De onderkant van de bandbreedte voor stadsdeelcentra is bepaald op 700 per m2. De overige bandbreedtes worden geacht voldoende ruimte te bieden om tot transacties te komen en blijven ten opzichte van 2015 ongewijzigd. Hotels: De uitgifte van grond voor een hotel is maatwerk. Een onderverdeling in grondprijsklassen op basis van sterren is losgelaten, nu de sterrenaanduiding niet passend meer wordt geacht bij de huidige praktijk. De bandbreedte begeeft zich voor deze categorie tussen de 225 en 650 per m² bvo. Parkeren: In beginsel is de prijs voor parkeren inbegrepen in de grondprijs voor de betreffende functie. Bij een commerciële exploitatie van een parkeervoorziening wordt door middel van een residuele waardeberekening een grondprijs bepaald. Bijzondere doeleinden: De grondprijzen voor bijzondere doeleinden zijn dit jaar geïndexeerd en bedragen 191,70 voor gebouwde vierkante meters en 46,35 voor onbebouwde vierkante meters. Overige functies: De bandbreedtes voor de grondprijzen voor de overige functies, zoals een kinderdagverblijf, fysiotherapie en tandarts/apotheek zijn ten opzichte van 2015 (deels) verlaagd. Snippergroen: De grondprijs voor snippergroen is geïndexeerd en bedraagt 138,54 per m² met een minimum van Ook voor de nutsvoorzieningen geldt een minimale normkostengrondprijs van Alle hier genoemde prijzen zijn exclusief BTW en prijspeil 1 januari /49

6 1. Inleiding 1.1 Doel grondprijzenbrief De grondprijzenbrief wordt jaarlijks opgesteld door de afdeling Grondzaken van de gemeente Utrecht. De voorliggende notitie bevat achtergrondinformatie over en onderbouwing van de in 2016 te hanteren grondprijzen. Om de gemeentelijke onderhandelingspositie over grondprijzen te waarborgen kan voor een aantal marktsegmenten slechts een globale aanduiding van de grondprijzen worden gegeven. Kort gezegd wordt voor alle functies, behoudens een aantal specifieke functies, zoals "sociale woningbouw" en "bijzondere doeleinden", uitgegaan van een marktconforme grondprijs. Dat wil zeggen dat bij de betreffende functie en voor de betreffende locatie onder de gegeven marktomstandigheden wordt uitgegaan van de maximaal haalbare, veelal residueel bepaalde, grondprijs. Voor sociale woningbouw, enkele categorieën van de zogenaamde beleggershuurwoningen en "bijzondere doeleinden" gelden vastgestelde grondprijzen. Bij gronduitgifte zal, als mogelijk, een openbare inschrijving worden gehouden, dan wel een marktconforme (getaxeerde) grondprijs worden gehanteerd. Elke uitgifte wordt individueel beoordeeld. In uitzonderlijke situaties kan worden afgeweken van de hierna te vermelden grondprijzen en normen Beleidskader De Interne richtlijn Grondprijzenbrief 2016 (hierna te noemen: Grondprijzenbrief) dient gebruikt te worden in samenhang met de in 2012 vastgestelde Nota Grondbeleid. In deze nota zijn de kaders van het grondbeleid bepaald en worden onder meer het uitgiftebeleid en de methoden om tot een grondprijsbepaling te komen nader toegelicht. Eind januari 2015 heeft de Utrechtse gemeenteraad besloten om op enkele uitzonderingen na - gronden bestemd voor woningbouw voortaan niet meer in erfpacht uit te geven, maar in volle eigendom te leveren1. Daarnaast heeft de raad ingestemd met de aanpassing van een aantal van het huidige uitgiftebeleid deel uitmakende onderwerpen, zoals het beleidskader Integrale Woningkwaliteit (IWK 2007) en het antispeculatiebeding. Dit nieuwe beleid is met ingang van 1 februari 2015 in werking getreden. In de actualisatie van de Nota Grondbeleid, die nog zal plaatsvinden, zullen deze wijzigen worden opgenomen. Op verzoek van een ontwikkelaar of particulier zal de gemeente meewerken aan de omzetting van reeds getekende uitgifteovereenkomsten in een verkoopovereenkomst, voor zover de gronden conform het nieuwe beleid in eigendom kunnen worden geleverd en de notariële akte van vestiging van het erfpacht nog niet is gepasseerd. Tevens wil de gemeente aan bestaande erfpachters van koopwoningen de mogelijkheid aanbieden om hun erfpacht om te zetten naar een volledig eigendomsrecht. 1.3 Gemeentelijk kostenverhaal bij particuliere initiatieven Bij het beoordelen van particuliere initiatieven (ruimtelijke plannen) vanuit de markt worden door de gemeentelijke organisatie diverse (plan)kosten gemaakt. De kosten bestaan uit onder andere ambtelijke uren, onderzoekskosten, bodemsanering, planschadekosten, en soms openbare voorzieningen. Vanaf 1 juli 2008 is de gemeente verplicht op grond van afdeling 6.4 van de Wro (ook wel de Grondexploitatiewet of Grex-wet genoemd) deze kosten te verhalen bij de initiatiefnemers. De wet biedt de gemeente de mogelijkheid bij het kostenverhaal te kiezen uit twee sporen, het privaatrechtelijke spoor (de anterieure overeenkomst) of het 1 Zie raadsbesluit d.d. 29 januari /49

7 publiekrechtelijke spoor (het exploitatieplan). De gemeente Utrecht geeft er de voorkeur aan om via het privaatrechtelijke spoor tot het verhaal van gemeentelijke kosten te komen. Het opstellen van een anterieure overeenkomst kost doorgaans minder tijd, en dus geld, dan het opstellen van een exploitatieplan. Met deze tijdwinst en kostenbesparing is zowel de gemeente als de initiatiefnemer gebaat. Uitsluitend indien de privaatrechtelijke route niet leidt tot (voldoende) resultaat zal de gemeente een exploitatieplan vaststellen. Het exploitatieplan vormt zodoende slechts de stok achter de deur, precies zoals de wetgever heeft bedoeld. Uitgangspunt is dat de gemeente Utrecht de plankosten afrekent op basis van werkelijk gemaakte kosten. Hierbij brengt de gemeente bij de initiatiefnemer, voorafgaande aan de vaststelling van het zogenaamde startdocument, een voorschot op de gemeentelijke plankosten in rekening van: voor het opstellen van een Startdocument voor een zogenaamde Bouwenveloppe voor een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) De voorschotbedragen zijn afgeleid van de gemiddelde gemeentelijke kosten voor het opstellen van een Startdocument, respectievelijk Bouwenveloppe of SPvE. De kosten voor een SPvE zijn hoger, omdat dit stuk ook aan de gemeenteraad moet worden aangeboden en de Bouwenveloppe ter besluitvorming aan het college van burgemeester en wethouders kan worden voorgelegd. In het kader van de investeringsstrategie zal in de loop van 2016 het verhalen van plankosten en investeringskosten verder worden uitgewerkt. 1.4 Tijdelijke functies en herontwikkelingen Grond voor tijdelijke functies wordt in principe door de Utrechtse Vastgoed Organisatie (UVO) ter beschikking gesteld. Doorgaans gebeurt dit op basis van een huurcontract, met eventueel een afhankelijk recht van opstal daarop gevestigd. De huurprijs is gerelateerd aan de rente over de marktwaarde van de grond. Bij herontwikkelingen op in erfpacht uitgegeven gronden kan er sprake zijn van een economische meerwaarde voor de gemeente. De meerwaarde wordt berekend door het verschil te nemen van de grondwaarde met het toekomstig gebruik en de grondwaarde met het huidige (toegestane) gebruik. Aan de hand van een taxatie van de waarden op het huidige moment zal bepaald worden of er sprake is van een meerwaarde van de grond. Economische meerwaarde kan ook aan de orde zijn op het moment dat een belegger besluit zijn huurwoningen te verkopen (uitponden). De gemeente Utrecht biedt de mogelijkheid deze economische meerwaarde in de toekomst reeds bij uitgifte af te rekenen. Daartoe wordt het prijsverschil tussen de grondwaarde voor een beleggershuurwoning en de grondwaarde van een vergelijkbare koopwoning voor 10 jaar (exploitatieperiode beleggershuurwoning) geïndexeerd en daarna netto contant gemaakt. Conform het raadsbesluit van 29 januari 2015 kan de koper/belegger ook kiezen voor levering in volle eigendom als zij op voorhand de grondprijs voor een vergelijkbare koopwoning wil afrekenen met de gemeente. 1.5 Aspecten van staatssteun Voor het bepalen van een staatssteunrisico is van belang om te bepalen of grondtransacties onder marktconforme condities worden uitgevoerd. Met betrekking tot grondtransacties heeft de Europese Commissie een mededeling gepubliceerd over de verkoop van gronden en gebouwen2. In deze mededeling wordt aangegeven dat de verkoop van gronden op een marktconforme manier dient plaats te vinden. Ter voldoening aan het begrip "marktconform" worden twee manieren van verkoop aangegeven: verkoop via een open en onvoorwaardelijke biedprocedure of; op basis van een taxatie door een onafhankelijke deskundige. 2 Mededeling van de Europese Commissie betreffende staatssteunelementen bij verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties, PbEG 1997, C209/3 7/49

8 De commissie gaat ervan uit dat een onafhankelijke taxatie tot een marktconforme prijs leidt. Dit voorjaar zal er een nieuwe Mededeling over het begrip Staatssteun van de Europese Commissie verschijnen. De afdeling Grondzaken volgt de publicaties en ontwikkelingen over dit onderwerp nauwgezet. Vooralsnog zal de in 2012 in gang gezette werkwijze worden voortgezet: voor nieuwe uitgiften met een commerciële grondslag zal, voorafgaand aan de uitgifte, telkens een taxatie worden gevraagd aan een onafhankelijk deskundige. 1.6 Uitgangspunten grondprijzen De grondprijzen en normen zijn gebaseerd op trends, ervaringen en ontwikkelingen in de betreffende vastgoedmarkten. De grondprijzenbrief is tot stand gekomen in afstemming met diverse deskundigen van de gemeente Utrecht, waaronder afdeling Wonen, Gebiedsontwikkeling, Economische Zaken, Grondzaken, Stationsgebied en Bureau NegenTien. Daarnaast is gebruik gemaakt van extern verkregen informatie van makelaars en adviseurs (DTZ Zadelhoff) en andere platforms (NVM, Neprom, CBS, Rabobank, Vastgoedmarkt, Property.nl, etc). Alle beschreven markttrends en -ontwikkelingen zijn gebaseerd op gegevens die per januari 2016 beschikbaar waren. Voor deze grondprijzenbrief geldt in beginsel als uitgangspunt dat bouwrijpe grond3 wordt geleverd, dat wil zeggen dat in elk geval: de grond geschikt is voor de beoogde bestemming qua bodemkwaliteit; er geen bijzondere belemmeringen zijn die het gebruiksrecht beperken; bebouwing tegen normale bouwkosten mogelijk is. De kosten van (aanvullende) kwaliteitseisen en duurzaamheidsmaatregelen maken bij de residuele berekening onderdeel uit van de bouwkosten en zijn daarmee medebepalend voor de ruimte die beschikbaar is voor de in rekening te brengen grondkosten. Bij beperkingen van de gebruiksmogelijkheden, bijvoorbeeld bij een talud, zal een nader te bepalen correctie op de grondprijs worden toegepast. De van toepassing zijnde vergoedingen en indexeringen zijn opgenomen in bijlage II. Tenzij nadrukkelijk anders is vermeld zijn alle vermelde prijzen de per 1 januari 2016 vastgestelde prijzen, exclusief omzetbelasting. 3 in de bijlage is een uitgebreide definitie van bouwrijpe grond opgenomen 8/49

9 2. Marktontwikkelingen en grondprijzen In dit hoofdstuk wordt per functie eerst een korte marktanalyse gegeven, zowel op landelijk niveau als specifiek voor de Utrechtse situatie. Vervolgens worden de bandbreedtes in de grondprijzen voor 2016 weergegeven. De algemene regel is dat grondprijzen residueel worden bepaald; de bandbreedtes die in de voorliggende grondprijzenbrief staan vermeld zullen veelal voldoende flexibiliteit bieden om grondprijzen residueel op maat te kunnen bepalen, afhankelijk van de specifieke marktpotentie en de situatie ter plekke. Eventuele mutaties in de bandbreedten zijn in de lopende grondexploitaties verwerkt. Zo nodig zullen mogelijkheden tot openbare inschrijving bij gronduitgifte worden benut. 2.1 Wonen In deze paragraaf zal eerst worden ingegaan op de landelijke ontwikkelingen op de woningmarkt, waarna wordt ingezoomd op de gemeente Utrecht. Als bronnen zijn onder meer geraadpleegd: CBS, Kadaster, NVM, Rabobank (Kwartaalbericht woningmarkt), Vereniging voor Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland, Brecheisen (Woningmarktrapportage). In paragraaf komen de grondprijzen voor 2016 van de verschillende woningcategorieën aan bod Landelijke ontwikkeling woningmarkt Meer woningverkopen In 2015 zijn woningen van eigenaar gewisseld, een stijging van 16% ten opzichte van Het afgelopen jaar kende daarmee het hoogste aantal eigendomsoverdrachten sinds De prijzen zijn in 2015 (+2,8%) veel harder gestegen dan in 2014 (+0,9%). In 2016 wordt door de Rabobank een lagere groei verwacht van het aantal transacties en een verdere woningprijsstijging (2¾ tot 4¾%). Nieuwbouw Dat het consumentenvertrouwen zich op een hoger niveau ontwikkelt, zien we ook terug in de sterke groei van het aantal verleende bouwvergunningen in de tweede helft van vorig jaar. Consumenten durven weer het risico te nemen om een nieuwbouwwoning te kopen die pas over minimaal één jaar wordt opgeleverd terwijl hun huidige koopwoning nog niet is verkocht. Baanzekerheid en het vertrouwen in economische groei is daarmee belangrijk voor het herstel van de nieuwbouwsector. Hierdoor reageert de nieuwbouwmarkt vertraagd en met een grote gevoeligheid op de economie. De totale nieuwbouwverkoop over geheel 2015 komt uit op ongeveer nieuwe woningen; een stijging van ruim 10% ten opzichte van Er wordt verwacht dat de verkoop van (nieuwe) koopwoningen ook in 2016 verder kan aantrekken. 9/49

10 Bron: Brecheisen Verkoopprijzen In de afgelopen 7,5 jaar steeg de prijs op jaarbasis niet zo hard. De gemiddelde woningwaarde bedraagt eind en zal naar verwachting verder stijgen. Opvallend is de prijsstijging van vrijstaande woningen met 7% en appartementen met 5%. Bij de eerste categorie betreft het een inhaalslag, terwijl de snel verkrappende markt voor appartementen de prijs opdrijft. Financiering koopwoning In 2016 vinden, in tegenstelling tot 2015, geen grote veranderingen plaats die de financierbaarheid en betaalbaarheid van koopwoningen negatief beïnvloeden. De reeds in gang gezette wijzigingen zijn de volgende: Per 1 juli 2015 is de bovengrens voor een nieuwe Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verlaagd van naar Verlaging maximale hypotheekbedrag (LTV) van 103% naar 102% in Verdere beperkingen van de hypotheekrenteaftrek (van 51% naar 50,5%) en verplichte aflossing. De zeer lage rentestand zorgt echter voor een demping van deze effecten. De Rabobank berekent dat door de lage rente voor 2016 per saldo een toename van de leencapaciteit ontstaat. Het kopen van een woning is daardoor in 2016 toch interessant, vooral voor tweeverdienende starters. In de toekomst zal de Loan-to-value (LTV) verder afnemen tot 100% in Bijkomende kosten kunnen dus niet meer worden meegefinancierd. Tevens wordt de aftrek van de hypotheekrente van 52% vanaf 2014 met 0,5% per jaar beperkt tot 38%. In het licht van de gestegen huizenprijzen wordt de verlaging van de NHG per 1 juli 2016 naar niet doorgevoerd. Vanaf 1 januari 2017 wordt de kostengrens gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs. Vooral starters met midden- en hogere inkomens worden hierdoor getroffen. Die zijn aangewezen op de geliberaliseerde huursector, maar het aanbod van deze woningen is beperkt. Daarnaast zijn er ontwikkelingen voor verruiming van de hypotheekregels voor de koop van energiezuinige (nieuwbouw)woningen. Vanaf 2015 kan er bijvoorbeeld voor een energiezuinige woning (label A++ of EPC 0,6) extra worden geleend. Voor de aanschaf van een nul - op-de-meterwoning kan door de kopers in extra worden geleend. Bouwkosten De inputkosten voor het bouwen van nieuwbouwwoningen zijn in 2015 met 1,9% toegenomen. Dit jaar kwam de toename vrijwel geheel door de stijging van de materiaalkosten (1,7%). De loonkosten namen slechts met 0,9% toe ten opzichte van een jaar eerder. De bouwsector is al dan niet noodgedwongen bezig met een innovatieslag. Door standaardisatie, ontwerpen in BIM en leanmanagement wordt getracht de faalkosten te beperken. Tevens zijn diverse partijen bezig met het ontwerpen van woningen met lage woonlasten (zogenaamde nul op de meter woningen) en betaalbare standaardwoningen. 10/49

11 2.1.2 Ontwikkeling Utrechtse woningmarkt Koopmarkt trekt verder aan, vooral doorstromers weer actief Het herstel van de Utrechtse woningmarkt is in volle gang. Sinds 2013 trekt de koopmarkt aan en vertoont in bepaalde wijken weer taferelen van voor de crisis. Vooral doorstromers zijn in beweging gekomen en durven weer een vervolgstap te zetten, mede ingegeven door de lage hypotheekrente. Dit sluit aan bij de landelijke trend. De vier belangrijke kenmerken van de Utrechtse woningmarkt bevestigen dit beeld: er zijn meer transacties, de looptijd dat een woning te koop staat neemt af, de (mediane) koopsom stijgt weer en ook de prijs per m² stijgt. Aantal woningverkopen neemt verder toe Sinds 2012, toen er gemiddeld 600 kooptransacties per kwartaal waren, is het aantal woningverkopen gestegen tot circa in het 4e kwartaal van Net als in 2012, 2013 en 2014 is ook in het 4e kwartaal van 2015 het aantal transacties fors hoger dan het kwartaal daarvoor. Eind 2012 zorgde de aanstaande beperking van de hypotheekrenteaftrek voor een transactiepiek. Eind 2014 heeft het aflopen van de verruiming van belastingvrij schenken tot euro (per 1 januari 2015) mogelijk gezorgd voor meer woningverkopen. En waarschijnlijk heeft eind 2015 de verdere verkrapping van financieringsmogelijkheden (max. 102% van marktwaarde per 1 januari 2016) gezorgd voor een boost. Verkooptijd neemt af Woningen staan tegenwoordig minder lang te koop dan een aantal jaar geleden. Eind 2012 bedroeg de mediane verkooptijd 166 dagen, zo n 5 tot 6 maanden. Eind 2015 is de mediane verkooptijd gedaald tot 51 dagen, zo n 7 à 8 weken. Met name in Utrecht-Oost (Tuindorp, Oudwijk, Wittevrouwen, Wilhelminapark), maar ook in het centrum en in Oog in Al, is de koopmarkt volgens makelaars weer booming. Er wordt vaak boven de vraagprijs geboden en verkooptijden zijn er erg kort. Ontwikkeling woningverkopen Utrecht 2012 Q Q4* Aantal verkochte woningen mediane verkoopprijs (euro) mediane verkoopprijs (euro/m²) mediane verkooptijd (dg) Bron: NVM *voorlopige cijfers Verkoopprijzen stijgen sinds 2013 In het laatste kwartaal van 2015 bedroeg de mediane verkoopprijs van Utrechtse woningen bijna euro. Het ligt hiermee boven het landelijk gemiddelde van euro. Sinds 2013 stijgen de verkoopprijzen in Utrecht na enkele mindere jaren. Dit is een landelijke trend. Het hoge prijsniveau van voor de economische crisis (2008) is echter nog niet bereikt. Vooral bij eengezinswoningen in de wijken 1 t/m 8 zijn er grote prijsstijgingen (totaal en per vierkante meter). In Leidsche Rijn stijgen de prijzen minder snel. Ook appartementen hebben een snellere prijsstijging in de overige wijken doorgemaakt dan in Leidsche Rijn. Uitgiftes voor nieuwbouw in Leidsche Rijn en overige Utrechtse wijken In 2015 is grond door de gemeente uitgegeven aan bouwers en ontwikkelaars voor de bouw van meer dan 700 nieuwe woningen. Het merendeel van de uitgiftes betrof de deelgebieden Hoge Weide, het Zand en Grauwaart in Leidsche Rijn. Voor de overige Utrechtse wijken zijn voornamelijk gronden verkocht in het project Veemarkt. 11/49

12 Verkoop vrije kavels en (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap neemt weer toe In de gemeente Utrecht worden kavels uitgegeven die specifiek bedoeld zijn voor particuliere opdrachtgevers, dan wel een collectief van particuliere opdrachtgevers 4, de zogenaamde vrije kavels. In Leidsche Rijn en bij de ontwikkeling van woningbouw op de locatie Veemarkt wordt een deel van het programma gerealiseerd in (collectief) particulier opdrachtgeversch ap. De geactualiseerde Woonvisie (juni 2015) stelt als richting dat, gemeente particulier opdrachtgeverschap (PO) en mede-opdrachtgeverschap (MO) stimuleert en faciliteert. De gemeente bouwt daarbij voort op de positieve ervaringen met het experiment op de Veemarktlocatie. Ook stimuleert en faciliteert de gemeente (diverse) vormen van medezeggenschap in de huursector, zoals initiatieven voor (diverse varianten) van een wooncoöperatie van huurders. In Leidsche Rijn zijn in de periode tot 1 januari 2016 circa 377 vrije kavels verkocht. Op dit moment zijn er zo n 52 vrije kavels te koop. Het totale programma aan vrije kavels in Leidsche Rijn is circa 600. Sinds het begin van de crisis is de verkoop van de vrije kavels flink gedaald, maar sinds 2014 zit de verkoop weer in de lift. In 2015 zijn 27 zelfbouwkavels in optie genomen en zijn 21 kavels verkocht. Voor veel kavels die nu nog in de verkoop zijn bestaan inmiddels wachtlijsten en worden oriënterende gesprekken gevoerd met kandidaten. Op veld E in Veemarkt zijn in totaal 26 kavels beschikbaar voor particulier opdrachtgeverschap. Dit aantal ligt vast. De verkoop van de kavels uit de eerste fase is gestart in september Per 1 januari 2016 zijn 19 kavels uitgegeven, zijn er 2 in optie gegeven en zijn er 2 woningen opgeleverd terwijl er twee gebouwd worden. Er is nog 1 kavel beschikbaar uit de eerste fase. Daarnaast zijn drie bouwvelden in Veemarkt gereserveerd voor collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Op twee hiervan is reeds gestart met de bouw. Het derde initiatief, Kashuis, is in het stadium van aanbesteding. Het gaat hierbij om initiatieven op het gebied van wonen en werken en duurzaamheid Vrije sector huurwoningen Momenteel bestaat de voorraad vrije sector huurwoningen in Utrecht uit woningen, voornamelijk appartementen. Dat is ca. 8% van de totale woningvoorraad. Een relatief gering aantal, gezien de grote vraag naar dit segment. Uitgaande van verschillende scenario s ligt de potentiële vraag naar vrije sector huurwoningen de komende 10 jaar tussen de en woningen per jaar (Stec Groep, december 2015)5. De vraag heeft vooral betrekking op het middeldure huursegment, d.w.z. het segment net boven de liberalisatiegrens ( 711 tot 900). Verschillende ontwikkelingen leiden tot een toenemende behoefte aan woningen in dit segment. Denk hierbij aan de structurele instroom van jonge huishoudens (i.v.m. studie en werk), flexibelere samenlevingsvormen en veranderingen in wet - en regelgeving (o.a. afnemende dekkingsgraad hypothecaire lening). Stimulering van middeldure huur via Actieplan middeldure huur De gemeente zet zich in om de bouw van middeldure huurwoningen te stimuleren. Eén van die stimuleringsmaatregelen is de vaste minimale lage grondprijs die de gemeente voor een aantal categorieën hanteert. Een andere maatregel is de keuze om bij gemeentelijke grondexploitaties, daar waar mogelijk, het realiseren van middeldure huurwoningen als voorwaarde of als extra pluspunt op te nemen in de tender. Een voorbeeld is Centrum Overvecht, waar nu een minimum van 100 middeldure huurwoningen als voorwaarde wordt opgenomen in de uitvraag. Mede door de inzet vanuit het Actieplan middeldure huur is in 2015 de bouw gestart van 477 beleggershuurwoningen. Ook de komende jaren start de bouw van een groot aantal woningen in dit segment. Volgens de meest recente prognose gaat dat in de periode tussen 2016 en 2018 om bijna middeldure vrijesector huurwoningen. Hoge investeringsbereidheid huurwoningen In 2015 is voor 3 miljard in woningcomplexen geïnvesteerd. Hiervan kwam 26% voor rekening van buitenlandse investeerders. Het grootste deel van het transactievolume blijft echter komen van Nederlandse institutionele en particuliere beleggers. Beleggers geven aan voor 2016 circa 3,1 miljard beschikbaar te hebben voor investeringen in Nederlandse huurwoningen. 4 Zie tevens de omschrijving die in de bijlage met definities is opgenomen. 5 Bron: Actueel inzicht marktpotentie vrijesectorhuur in Utrecht, Stec Groep december /49

13 De vraag naar vrije sector huurwoningen concentreert zich in de stedelijke gebieden van Nederland. In de toekomst zullen instititutionele beleggers zich op deze gebieden blijven richten. Sociale huur In 2012 en 2013 is de productie van sociale huurwoningen bijna stilgevallen, maar in 2014 en 2015 is gestart met de bouw van respectievelijk 630 en 235 sociale huurwoningen. Corporaties willen en kunnen weer sociale huurwoningen bouwen. Wel is nog altijd sprake van een grote opgave voor het toevoegen van sociale huur. In de prestatieafspraken met corporaties is daarom afgesproken dat zij netto woningen aan de woningvoorraad toevoegen (er wordt gestart met de bouw van ruim woningen en er worden ongeveer woningen gesloopt of verkocht). Een groot deel van de toevoegingen wordt gerealiseerd in Leidsche Rijn. Deze aantallen zijn onderdeel van de totale prognose start bouw. Volgens die prognose wordt tussen 2016 en 2018 gestart met de bouw van sociale huurwoningen (waarvan behoren tot de subcategorie zelfstandige studenteneenheden). Studentenhuisvesting Er is nog altijd een tekort aan studentenkamers. Wel is de realisatie van kamers is de afgelopen jaren op gang gekomen, mede door de inzet vanuit het Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht. Tussen 2010 en oktober 2015 zijn er kamers bijgekomen. Dit zijn vooral onzelfstandige wooneenheden, toevoegingen d.m.v. transformatie, en tijdelijke of semi-permanente ontwikkelingen, zoals de tijdelijke transformatie van het voormalige provinciehuis, en Ravellaan 96. In 2015 is gestart met de bouw van 230 eenheden, allen door transformatie van bestaande gebouwen. Dit is een lager aantal dan de jaren ervoor toen begonnen werd met de bouw van een aantal grote projecten, zoals Johanna op het Utrecht Science Park en de transformatie van het voormalige provinciekantoor (beiden circa 650 eenheden). In Leidsche Rijn zijn wel studenteneenheden gepland, maar is tot nu toe nog niet gestart met de bouw. Ook de komende jaren komen er nog kamers bij.tot en met 2018 wordt in Utrecht gestart met de bouw van bijna studenteneenheden 6. De projecten zijn nu in voorbereiding Grondprijzen 2016 woningbouw Sinds 1 februari 2015 levert de gemeente Utrecht gronden die bestemd zijn voor vrije sector koopwoningen in volle eigendom. Bestaand vastgoed (verkoop panden) bestemd voor de functie wonen (vrije sector koopwoningen) wordt eveneens in volle eigendom geleverd. Erfpacht blijft wel van toepassing bij de overdracht van gronden bestemd voor niet-vrij verhandelbare koopwoningen, beleggershuurwoningen en sociale huurwoningen. Ook blijft erfpacht van toepassing bij projecten waarbij de woningen deel uitmaken van een winkelcentrum (de realisatie van een winkelcentrum, gecombineerd met woningen). Een toelichting per woningcategorie volgt na de tabel. 6 Op basis van de prognose 2016 t/m /49

14 Grondprijzen woningbouw, prijspeil 1 januari 2016 Op basis van GRONDPRIJS, ex btw 1) Vrije sector - projectmatig Per woning Eengezinswoningen V.O.N.- prijs Residueel, quote 25% - 40% (>> ) Meergezinswoningen V.O.N.- prijs Residueel, quote 12% - 30% (>> ) 2) Vrije sector particulier opdrachtgeverschap Per m² grond Rijwoning m² kavel Twee onder één kapwoning m² kavel * Vrijstaande woning m² kavel * 3) Vrije sector - beleggershuur Per woning Eengezinswoningen Huur pm 710, Residueel, Eengezinswoningen Huur pm Residueel, Eengezinswoningen Huur pm > 900 Residueel, >> Meergezinswoningen Huur pm 710, Huur pm 11,00 / m² gbo Meergezinswoningen Huur pm 710, Huur pm > 11,00 / m² gbo Meergezinswoningen Huur pm Huur pm 11,00 / m² gbo Meergezinswoningen Huur pm Residueel, Huur pm > 11,00 / m² gbo Meergezinswoningen Huur > 900 Residueel, ) Sociale woningbouw Per woning ** Eengezinswoning (H2 categorie) Huur pm < 628 Vast, Eengezinswoning (H3 categorie) Huur pm ,68 Vast, Meergezinswoning (H2 categorie) Huur pm 628 Huur pm 11,00 / m² gbo Meergezinswoning (H2 categorie) Huur pm 628 Huur pm > 11,00 / m² gbo Meergezinswoning (H3 categorie) Huur pm ,68 Huur pm 11,00 / m² gbo Meergezinswoning (H3 categorie) Huur pm ,68 Huur pm > 11,00 / m² gbo 5) Studentenwoningen Onzelfstandige eenheid Huur cf puntenstelsel Residueel, Zelfstandige eenheid Huur cf puntenstelsel Residueel, ) Woonwagenstandplaatsen / standplaats Huurstandplaats Huurwoning EGW H2 * 1, ) Woonboten ligplaatsen / ligplaats Waterkavel afh. locatie en voorzieningen * Als stimuleringsmaatregel is een verlaging van 50 /m² mogelijk. v.a De wijze van indexering per categorie is opgenomen in bijlage II. 14/49

15 Toelichting: 1) Vrije sector: projectmatige woningbouw Gronden voor vrije sector koopwoningen worden voortaan in volle eigendom geleverd. Bij projecten waarbij minder dan 70% van de bebouwing is bestemd voor (vrije sector) koopwoningen blijft erfpacht van toepassing. De grondprijs voor woningbouwkavels die in de marktsector projectmatig ontwikkeld worden ten behoeve van particulieren dan wel beleggers wordt uitgedrukt in een percentage van de Vrij Op Naam (VON)-prijs (dan wel de beleggingswaarde), de zogenaamde grondquote. Aan de grondquote ligt een residuele grondwaardeberekening ten grondslag. Voor de residuele grondwaardeberekening worden van de VON-prijs (of beleggingswaarde) de bouw- en bijkomende kosten (inclusief algemene kosten, winst en risico) afgetrokken, waarna het bedrag resteert dat aan de grond kan worden toegerekend. Voor de bouw- en bijkomende kosten worden per type woning specifieke kengetallen c.q. ervaringscijfers gehanteerd. Per locatie wordt bekeken welke typen woningen zijn voorzien, welke VON-prijzen (en/of beleggingswaarden) haalbaar zijn en wat de residueel bepaalde bijbehorende grondquotes zouden moeten zijn. Bij grondgebonden woningen zijn op dit moment bouwbedrijven druk doende met het in grote mate standaardiseren van woningtypologieën. Hierdoor nemen de (faal)kosten in de bouw af en worden producten goedkoper. Daar staat tegenover dat aannemers en ontwikkelaars meer investeren in duurzaamheid en energiebesparende maatregelen. Door een residuele grondwaardeberekening te hanteren houdt de gemeente in haar grondprijsbeleid rekening met investeringen in duurzaamheid. Bij eengezinswoningen geldt een minimale grondwaarde die gelijk is aan de grondprijs voor beleggershuurwoningen met huurprijzen vanaf 760,- per maand. Voor meergezinswoningen geldt een minimale grondwaarde gelijk aan de grondprijs voor vrije sector beleggershuur meergezinswoningen met huurprijzen vanaf 760,- per maand. 2) Vrije sector: (collectief) particulier opdrachtgeverschap Gronden voor vrije sector koopwoningen worden in volle eigendom geleverd. Voor de vrije kavels wordt een prijs per m² grondoppervlak gehanteerd. De m² prijs ligt, afhankelijk van het woningtype, tussen de 400 en 1.000, exclusief BTW. Om te bevorderen dat de laatste kavels van in ontwikkeling zijnde deelgebieden worden verkocht is afgelopen jaren de mogelijkheid opgenomen om de onderkant van de bandbreedte voor twee -onder-eenkapwoningen en vrijstaande woningen te verlagen met 50 per m² tot 350, respectievelijk 400 per m². Dit beleid zal ook in 2016 worden gecontinueerd. De m² prijs wordt bepaald aan de hand van de kavelgrootte, de locatie, ligging, bebouwingsmogelijkheden en stedenbouwkundige randvoorwaarden. Voor de bepaling van de kavelprijzen is niet van belang of sprake is van particulier opdrachtgeverschap dan wel collectief particulier opdrachtgeverschap. De berekeningswijze en m² prijs zijn in beide gevallen gelijk. De verkoopprijzen van de vrije kavels worden bij de start van elk project vastgesteld en jaarlijks bijgesteld met het consumentenprijsindexcijfer. 3) Vrije sector: middeldure huurwoningen / beleggershuurwoningen Bij de overdacht van gronden bestemd voor beleggershuurwoningen blijft het erfpacht van toepassing, tenzij de ontwikkelaar/ belegger bereid is om bij de overdracht een grondprijs te voldoen die gelijk is aan de marktconforme grondprijs voor een koopwoning met een vergelijkbare gebruiksoppervlakte. In dat geval kan de grond in volle eigendom worden geleverd en vervallen het anti-speculatiebeding en de meerwaardeclausule. Vanaf 1 januari 2016 wordt een andere systematiek voor de grondprijsberekening bij deze woningbouw gehanteerd. Maatgevend voor de grondprijs is de huurprijs per vierkante meter. Een hogere huurprijs per m² geeft weer dat een bepaald huurprijsniveau wordt gehaald op een kleiner woonoppervlak en/of omdat het om een gewilde locatie gaat. Om de bouw van 15/49

16 beleggershuurwoningen te stimuleren is de grondprijs voor deze woningen voor de verschillende categorieën gefixeerd op een vast bedrag per woning. Deze prijs moet worden gezien als een minimumprijs. Via tenders kan een hogere grondprijs worden gerealiseerd. 3.1) Eengezinswoningen Met ingang van 2016 wordt de grondprijs voor de drie categorieën eengezinswoningen residueel bepaald, waarbij voor elke categorie een minimum grondprijs geldt. De grondprijs is afhankelijk van grootte en huurprijsniveau van de woning. 3.2) Meergezinswoningen De grondprijzen van meergezinswoningen zijn naast de drie categorieën (MD1, MD2 en DH) onderverdeeld in huurprijs per m² per maand. Op deze wijze volgt de grondprijs de trend voor locaties waar hogere huren (hogere opbrengsten) worden berekend met minder woonoppervlakte. Bij de meergezinswoningen zijn de grondprijzen voor de categorie MD1 vastgesteld. In de categorie MD2 geldt de residuele grondprijs (met minimumbedragen) vanaf 11,- huur per m² per maand. In de DH-categorie is de residueel berekende grondprijs het uitgangspunt met daarbij het weergegeven minimum. Grondprijzen meergezinswoningen beleggershuur 1 januari 2016, ex btw Huur per m² per maand Categorie /huur per maand < > 13 MD MD DH 900 > Residueel, Residueel, Residueel, Residueel, Residueel, Residueel, >> ) Sociale woningbouw Bij de overdracht van percelen grond bestemd voor sociale woningbouw en niet vrij verhandelbare koopwoningen blijft het erfpacht van toepassing. Vanaf 1 januari 2016 wordt een andere systematiek voor de grondprijsberekening bij sociale woningbouw gehanteerd. Met betrekking tot meergezinswoningen is de hoogtecorrectie komen te vervallen. Maatgevend voor de grondprijs is de huurprijs per vierkante meter. Een hogere huurprijs per m² geeft weer dat een bepaald huurprijsniveau wordt gehaald op een kleiner woonoppervlak en/of omdat het om een gewilde locatie gaat. De nieuwe systematiek staat neutraal t.o.v. het verstedelijkingbeleid gericht op verdichting. Door het loslaten van de hoogtefactor ontstaat voor de corporaties een situatie die gelijk is aan die voor marktpartijen. De sturing op bouwhoogten vindt in Utrecht plaats door middel van het ruimtelijke beleid (bestemmingsplannen, bouwenveloppen) en niet via het grondprijsbeleid. Voor hoogbouw vanaf 9 bouwlagen en situaties met gebouwd parkeren wordt echter maatwerk geleverd. Bij de uitwerking en ontwikkeling van een locatie voor sociale woningbouw zal het opgave zijn om tot een zo goed mogelijk resultaat te komen in relatie tot de mogelijkheden van de locatie, het beleid voor de stedelijke ontwikkeling en het belang van betaalbaarheid. Met betrekking tot eengezinswoningen is gekozen voor een vaste grondprijs per categorie. 4.1) Eengezinswoningen Met ingang van 2016 is de grondprijs voor de categorie eengezinswoningen SH2 vastgesteld op ,-. De grondprijs voor de categorie SH3 is vastgesteld op ,-. 16/49

17 Grondprijzen eengezinswoningen sociale huur 1 januari 2016, ex btw Categorie SH2 < SH ) Meergezinswoningen Ook de grondprijzen van meergezinswoningen voor de sociale woningenbouw zijn naast de twee categorieën (SH2 en SH3) onderverdeeld in huurprijs per m² per maand. Op deze wijze volgt de grondprijs de trend voor locaties waar hogere huren (hogere opbrengsten ) worden berekend met minder woonoppervlakte. Bij de meergezinswoningen zijn de grondprijzen voor elke categorie vastgesteld: Grondprijzen meergezinswoningen sociale huur per 1 januari 2016, ex BTW Huur per m² per maand Categorie /huur per maand < > 13 SH2 < SH ) Studentenwoningen Voor studentenhuisvesting wordt een residuele grondprijs berekend, met een minimum van voor onzelfstandige eenheden en een minimum van voor zelfstandige eenheden. De locatie en het type studentenwoning (zelfstandig, onzelfstandig of semi - zelfstandig) bepalen mede de residuele grondwaarde. Ontwikkelingen zoals The Student Hotel vormen een aparte categorie. De te realiseren huurprijzen liggen bij dergelijke ontwikkelingen veel hoger dan bij reguliere studentenhuisvesting. Dat rechtvaardigt een hogere grondprijs, die eveneens residueel bepaald wordt. 6) Woonwagenstandplaatsen De gemeente geeft gronden uit voor huurstandplaatsen. De grondprijs is gerelateerd aan de grondprijs voor een kavel t.b.v. een sociale huurwoning (H2), met een opslag (1,25) vanwege het grotere (norm)kaveloppervlak. Indien een standplaats groter is dan de normoppervlakte van 190 m², dan dienen de meerdere vierkante meters naar rato te worden afgerekend op basis van de m²-prijs van de huurstandplaats. Bij uitponding van een huurstandplaats, waarbij de bestemming van het erfpachtrecht wordt gewijzigd van huur naar koop, zal de grond moeten worden afgerekend tegen de alsdan geldende marktwaarde van de grond, die nader moet worden vastgesteld door een taxateur. Er wordt geen vaste grondprijs voor koopstandplaatsen meer gehanteerd. 7) Woonboten Voor een ligplaats is op grond van de Havenverordening altijd een ligplaatsvergunning nodig. Het streven is om wonen op water voor de vaststelling van de grondwaarde gelijk te trekken met wonen op land. In Dichterswijk en Leidsche Rijn (deelplan Terwijde) worden zogenaamde "waterkavels" in erfpacht uitgegeven. De waarde van een waterkavel wordt bepaald op basis van referentieprijzen, gedifferentieerd naar locatie, omvang ligplaats en type boot. Prijzen van een waterkavel liggen op een niveau vanaf circa , maar kunnen, afhankelijk van locatie en aangeboden voorzieningen, twee tot drie keer zo hoog zijn. 17/49

18 2.2 Kantoren In deze paragraaf zal eerst worden ingegaan op de landelijke ontwikkelingen op de kantorenmarkt, waarna wordt ingezoomd op de gemeente Utrecht. In paragraaf komen de grondprijzen voor 2016 voor kantoren op de verschillende locaties aan bod. Gebruikte bronnen zijn onder andere: DTZ Zadelhoff (Nederland compleet), Dynamis (Sprekende Cijfers) Landelijke ontwikkeling kantorenmarkt Leegstand niet verder toegenomen De leegstand van kantoren is het afgelopen jaar voor het eerst afgenomen sinds 2008, maar is nog steeds historisch hoog. In 2008 stond 12% van de totale kantorenvoorraad leeg. In de jaren die volgden nam de leegstand toe tot 16% eind Eind 2015 stond 15,8% van de totale Nederlandse kantorenvoorraad leeg. Diverse makelaars en experts verwachten dat er in de toekomst per saldo niet meer kantoorruimte nodig zal zijn dan de huidige omvang van de voorraad. De laatste jaren zorgt het nieuwe werken voor minder vierkante meters per werknemer. Op langere termijn zorgt de dalende beroepsbevolking voor een afnemende vraag naar kantoorruimte. Er zal de komende jaren sprake blijven van een vervangingsmarkt, waardoor de leegstand niet zo maar zal afnemen. Opname van kantoorruimte toegenomen, aanbod afgenomen Een toename van opgenomen vierkante meters kantoorruimte (+13%), heeft landelijk gezorgd voor een afname van het marktaanbod. De verhouding tussen aanbod en opname blijft behoorlijk scheef. Eind 2015 was het aanbod 6,8 keer groter dan de totale jaaropname, wat neerkomt op een zeer ruime marktsituatie. Ontwikkelingen Nederlandse kantorenmarkt voorraad (x m², ultimo) opname (x m²) aanbod (x m², ultimo) aanbod/opname 6,5 7,9 7,8 6,8 leegstaand aanbod (ultimo, als % van de voorraad) 14,6% 15,7% 16,0% 15,8% Bron: DTZ Zadelhoff, BAK, PBL Huurprijzen staan onder druk De contracthuren van eersteklas kantoorruimte in de G4 zijn de afgelopen jaren vrijwel constant. Alleen in Amsterdam (Zuidas) en Rotterdam (stationsgebied) is sprake van een lichte stijging. De contracthuur is exclusief gegeven incentives, waardoor de werkelijk betaalde huurprijs veelal lager uitkomt dan de contracthuur. Werkelijke huurprijzen staan hierdoor al jaren onder druk. Huurprijzen eersteklas kantoorruimten in G4 (in /m² per jaar) Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Bron: DTZ Zadelhoff In Utrecht kent het Stationsgebied in 2015 de hoogste huurprijs met 195 euro per m² De tophuren in Utrecht zijn vergelijkbaar met Amsterdam Zuidoost, Rotterdam Centrum en Den Haag Bezuidenhout. 18/49

19 Verbetering bruto aanvangsrendement op beste locaties Ook in 2015 stond het directe rendement onder druk door het toekennen van een vorm van incentives. Toch neemt de interesse van beleggers in kantoorruimte op de beste locaties toe. Dat is zichtbaar door een lichte verbetering in de bruto aanvangsrendementen, vanaf 5,% op de beste locaties in het westen van het land en circa 6,90-7,75% op de beste locaties in de rest van Nederland. Bron: DTZ Zadelhof Ontwikkeling Utrechtse kantorenmarkt Opname in stad Utrecht toegenomen, in omliggende gemeenten afgenomen In 2015 is in de regio Utrecht (U10-regio) vierkante meter kantoorruimte opgenomen. De opname is hiermee lager dan in 2014, maar ligt op een vergelijkbaar niveau met de jaren 2012 en In de periode werd gemiddeld m² per jaar aan kantoorruimte opgenomen in de gehele U10-regio. In de stad Utrecht is de opname het afgelopen jaar wel toegenomen. De afname komt dan ook voor rekening van de overige U10- gemeenten. Vergelijkbaar met de landelijke trend, waarbij een steeds sterkere concentratie van kantooropnames in de grote steden zichtbaar is, geldt dat binnen de U10 een steeds groter deel van de opname in de stad Utrecht plaatsvindt. Leegstand afgenomen, maar nog steeds erg hoog Het regionale aandeel leegstaande kantoorruimte is in 2015 iets afgenomen ten opzichte van het jaar ervoor. Deze algehele daling komt vooral voor rekening van de afname in Nieuwegein en in mindere mate voor de afnames in Zeist en Utrecht. In Bunnik en Houten is de leegstand juist fors toegenomen. Dezelfde ontwikkeling zien we terug bij de ontwikkeling van huurprijzen op de beste locaties. Voorraad en leegstand kantoorruimte (in m²) Voor r aad kantoor r uim te Leegstand ( % van voor r aad) Bunnik ,9% 12,2% De Bilt ,9% 8,1% Houten ,7% 13,6% IJsselstein ,4% 14,7% Nieuwegein ,4% 27,2% Stichtse Vecht ,1% 23,0% Utrecht ,3% 13,2% Vianen ,3% 15,2% Woerden ,0% 11,6% Zeist ,3% 13,6% Totaal regio Utrecht ,6% 15,0% Bron: DTZ Zadelhoff, bewerking Onderzoek Utrecht 19/49

20 Aanpak kantoren leegstand Provinciaal inpassingsplan: Provinciale Staten hebben maandag 1 februari 2016 de Thematische Structuurvisie Kantoren (TSK) vastgesteld en daarmee besloten om 3,7 miljoen vierkante meter geplande nieuwbouw te schrappen met een planperiode tot en met Door het reduceren van deze meters worden bestaande kantoren aantrekkelijker om te transformeren. Het plan zal over anderhalf jaar in werking treden met het vaststellen van het zogenaamde Provinciale Inpassingsplan (PiP). De reden voor deze tussenperiode is om schadeclaims door planschade te voorkomen, maar vooral ook om tijdig helderheid te geven aan mogelijk geïnteresseerden over wat wel en niet meer mogelijk gaat zijn, zodat hier rekening mee gehouden kan worden. Het effect voor Utrecht is: Stationsgebied: geen reductie plancapaciteit Leidsche Rijn Centrum: reductie tot maximaal m² Papendorp: reductie tot maximaal m² Strijkviertel/Rijnvliet: volledige reductie plancapaciteit Huurprijzen op toplocaties nauwelijks gewijzigd De eersteklas huurprijs in Utrecht is in 2015 met 195,- per m² even hoog als in Het huurprijsniveau ligt er aanzienlijk hoger dan in Nieuwegein of Houten. Hoewel de huurprijzen de afgelopen jaren in Nieuwegein onder druk hebben gestaan, ligt de tophuur in 2015 hoger dan in Het is hiermee weer terug op het niveau van de jaren daarvoor. Ook in Houten heeft de tophuur de afgelopen jaren onder druk gestaan. In tegenstelling tot Nieuwegein is de maximale huurprijs er verder gedaald tot 120 per vierkante meter. Huurprijzen eersteklas kantoorruimte (in /m² per jaar) Utrecht Nieuwegein Houten Bron: DTZ Zadelhoff Utrechtse kantoorgebieden: wisselend beeld De hoogste huren worden in het Stationsgebied en in het gebied rondom de Maliebaan (onderdeel van kantorengebied Oost) gerealiseerd. In beide gebieden werden t/m 2014 huurprijzen tot 195 per vierkante meter per jaar betaald. In het Stationsgebied is deze huurprijs ook in 2015 gerealiseerd. Rond de Maliebaan is de maximale huurprijs per vierkante meter gedaald tot 190 per jaar. Ook in de oude binnenstad gelden voor Utrechtse begrippen hoge huren (tot 175 per m² per jaar). Op Papendorp, een gebied in het middensegment wat betreft huurprijzen, heeft sinds 2012 de sterkste huurprijsreductie plaatsgevonden. In 2012 kostte de duurste vierkante meter er 185, in 2015 kostte deze 165 per jaar. Op vrijwel alle Utrechtse kantoorlocaties is de afgelopen jaren sprake van dalende huurprijzen op basis van contracthuren. 20/49

21 Bandbreedte huurprijzen Utrechtse kantoorgebieden (in /m² per jaar) Stationsgebied Oude binnenstad Papendorp Oost (Maliebaan, Stadion) Rijnsweerd Kanaleneiland Overvecht Lage Weide Leidsche Rijn Centrum Oudenrijn Bron: DTZ Zadelhoff Grondprijzen kantoren 2016 De gemeente is terughoudend met de uitgifte van grond voor kantoorontwikkelingen. Alleen als een ontwikkeling echt iets toevoegt en oplevert zal de gemeente hieraan medewerking verlenen. Uitzondering hierop vormt het Stationsgebied, waar nieuwe ontwikkelingen passen binnen het beleid. Focus voor andere uitgiften ligt op Papendorp en Leidsche Rijn Centrum. Nieuwbouw is bewust duurder, om gebruik van bestaande locaties te stimuleren. Als de economie zich gunstig blijft ontwikkelen dan wordt verwacht dat in de loop van 2017/2018 de markt voor nieuwbouw op Papendorp en Leidsche Rijn Centrum weer langzaam zal aantrekken. De hieronder genoemde grondprijzen vormen het uitgangspunt voor de met marktpartijen te voeren onderhandelingen. Afhankelijk van de situatie (bijvoorbeeld op grond van specifieke locatie- en projectkenmerken, dan wel bijzondere economische omstandigheden) kunnen door de afdeling Grondzaken, in samenspraak met Stationsgebied, Bureau NegenTien en de afdeling Economische Zaken, aan het college gemotiveerd voorstellen worden gedaan die afwijken van de hierna aangegeven bandbreedte. Grondprijzen voor kantoorruimte variëren van circa 540 tot (exclusief omzetbelasting) per vierkante meter b.v.o. 7. Voor (kantoor)bedrijfsverzamelgebouwen worden in het starterssegment grondprijzen gehanteerd van per m² b.v.o. (excl. BTW). Daarbij gelden dan wel specifieke voorwaarden ten aanzien van de eindgebruikers. Dit dienen (door)starters te zijn, die slechts een beperkt aantal jaren gebruik mogen maken van de betreffende huisvestingsaccommodatie. 7 Er kan sprake zijn van pionierskorting voor eerste kantoorgebruikers van afzonderlijke deelgebieden die voor het eerst tot ontwikkeling komen. 21/49

22 2.3 Bedrijfsruimten en bedrijventerreinen In deze paragraaf zal eerst worden ingegaan op de landelijke ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt, waarna wordt ingezoomd op de gemeente Utrecht. Gebruikte bronnen: DTZ Zadelhoff (Nederland compleet), Dynamis (Sprekende Cijfers). FGH bank (Regio rapportages) In paragraaf komen de grondprijzen voor 2016 voor bedrijfsruimten op de verschillende locaties aan bod Landelijke ontwikkeling bedrijfsruimtemarkt Logistieke dienstverleners zeer actief in 2015 De opname wordt steeds sterker beïnvloed door transacties van grootschalige logistieke bedrijfsruimten. De totale opname in 2015 was hoger dan in 2014, maar er waren minder transacties. Grote transacties hebben vooral betrekking op distributiecentra. Distributiecentra worden groter, er vinden meer activiteiten plaats en de ruimte wordt intensiever gebruikt. Tegelijkertijd kan de vraag vanuit logistieke dienstverleners qua omvang en kwaliteit vaak niet worden beantwoord door bestaande bedrijfsruimten. Veel logistiek dienstverleners betrekken bedrijfsruimte die op maat wordt gemaakt, de zogenaamde build to suits. Mede hierdoor blijft het aanbod van bestaande bedrijfsruimten hoog. Bron: DTZ Opname van bedrijfsruimten gestegen, het aanbod ook In 2015 is de opname van bedrijfsruimte met 18% toegenomen ten opzichte van Sinds 2008 is de opname niet meer zo hoog geweest. De opname in 2015 ligt 11% hoger dan het tienjarig gemiddelde. Het aanbod van beschikbare bedrijfsruimte is in Nederland afgelopen jaar ook toegenomen (+1,4%). Er was daardoor drie keer zo veel aanbod als de opname, wat geclassificeerd wordt als een ruime marktsituatie. Landelijke opname en aanbod van bedrijfsruimte (x m²) opname aanbod (ultimo) aanbod/opname 2,9 4,0 3,5 3,0 Bron: DTZ Zadelhoff 22/49

23 Eersteklas huurprijzen stabiel Binnen de G4 variëren de huurprijzen voor eersteklas bedrijfsruimte tussen 59 per vierkante meter in Rotterdam tot 70 in Amsterdam. De huurprijzen zijn ten opzichte van 2014 stabiel gebleven. De gemiddelde landelijke huurprijs voor bedrijfsruimten bedraagt 44 per vierkante meter. De bruto aanvangsrendementen zijn op de beste locaties in heel Nederland verbeterd tot soms 1%. Op de beste locaties in het zuiden van Nederland is de BAR 5,8%. Bron: DTZ Ontwikkeling Utrechtse bedrijfsruimtemarkt Opname sterk gedaald in gemeenten rond Utrecht In 2015 is de totale opname van bedrijfsruimte in de U10-regio gedaald tot m². Buiten de stad Utrecht is de opname gehalveerd, terwijl in Utrecht de opname is gestegen. Tegelijkertijd is het regionale aanbod van bedrijfsruimte gegroeid tot m² vvo. Opname gemeente Utrecht toegenomen De opname van bedrijfsruimte in de gemeente Utrecht is het afgelopen jaar sterk toegenomen van m2 naar m2. Wel moet worden opgemerkt dat het opnameniveau in 2014 het laagste was van de afgelopen 10 jaar. De jaarlijks gemiddelde opname over de afgelopen 10 jaar betreft m², daarbij blijft de opname in 2015 nog ver achter. Ruim een kwart van de totale opname in 2015 is op Lage Weide gerealiseerd. Hoewel de opname het hoogste is van alle bedrijventerreinen, is het aandeel van Lage Weide gedaald. In 2014 werd er de helft van de totale opname gerealiseerd. In 2015 hebben vier transacties gezorgd voor de opname in dit deelgebied. Huurprijzen stabiel Voor de huurprijzen van bedrijfsruimte op Utrechtse bedrijventerreinen zijn er weinig veranderingen ten opzichte van Op De Wetering zijn de hoogste prijzen licht omhoog gegaan. De Cartesiusdriehoek kende een lichte stijging van de hoogste huren van 45 naar 50. Kanaleneiland kent ten opzichte van 2014 een daling wat betreft de laagste huurprijzen. Met een ondergrens van 25 bedient vooral Nieuw Overvecht de onderkant van de markt. Ook voor 2016 wordt er een stabiel prijsniveau verwacht.. 23/49

24 Bandbreedte huurprijzen Utrechtse bedrijfslocaties (in /m² vvo) De Wetering Lage Weide Cartesiusweg Cartesiusdriehoek Kanaleneiland De Meern (Oudenrijn) Overvecht DEMKA terrein Bron: DTZ Zadelhoff Uitgifte grond wat aangetrokken Na een periode ( ) van relatief weinig gronduitgiften is in 2013 en in 2014 de uitgifte weer wat aangetrokken. In 2015 is 0,6 hectare grond uitgegeven op bedrijventerrein Oudenrijn. Na de uitgifte van 0,6 hectare is op Oudenrijn nog 0,5 hectare bouwrijpe grond beschikbaar. Ten westen van de A2 is ook op De Wetering-Zuid (9,1 hectare) en op Haarrijn (8,5 hectare) nog direct uitgeefbare grond beschikbaar Verder is er steeds meer een verschuiving waar te nemen van uitgifte van nieuwe kav els naar herontwikkeling van bestaande locaties. Het bestaande vastgoed voldoet niet meer en is veelal niets meer waard. Gevolg is dat de locaties voor puur de grondprijs worden verkocht. Daardoor kunnen er herontwikkelingen op bijvoorbeeld Lage Weide plaatsvinden. Deze worden vooral aangewend voor logistiek vastgoed. Voor nationale distributeurs is dit een interessante locatie. Op de Cartesiusweg vindt herontwikkeling van bestaande panden uit de Werkspoortijd plaats naar creatieve bedrijfsverzamelgebouwen Grondprijzen bedrijventerreinen 2016 De gemeente is terughoudend met de uitgifte van nieuwe terreinen voor bedrijvigheid, deze is expliciet vraag gestuurd. Door daarbij de kavelprijs niet te verlagen wil de gemeente stimuleren dat bedrijven een bewuste keuze maken voor nieuwbouw. De uitstekende ligging aan de A2 van de nieuw uit te geven terreinen bepaalt tevens de marktconformiteit van de grondprijs. Prijzen van reguliere bedrijventerreinkavels lopen, afhankelijk van locatie, vanaf circa 205 to t circa 400 per vierkante meter (exclusief omzetbelasting). 24/49

25 2.4 Detailhandel en leisure In deze paragraaf zal eerst worden ingegaan op de landelijke ontwikkelingen op de detailhan del - en leisuremarkt (waaronder horeca), waarna wordt ingezoomd op de gemeente Utrecht. Bronnen zijn o.a.: DTZ Zadelhoff en JLL (Special huurprijzen winkelmarkt) In paragraaf komen de grondprijzen voor 2016 voor detailhanden op de verschillende locaties aan bod Landelijke ontwikkeling detailhandel- en leisuremarkt Groei houdt aan in consumentenbestedingen In 2015 is heeft de groei in consumentenbestedingen aan goederen en diensten zich doorgezet. Het gehele jaar 2015 gaven consumenten meer uit aan duurzame goederen als kleding, schoenen, elektronica en auto s. Bron: CBS Behoefte aan fysieke winkels blijft In het eerste halfjaar van 2015 hebben Nederlanders 7,69 miljard uitgeven aan online aankopen van producten en diensten. Dit is een groei van 18,4% vergeleken met dezelfde periode in 2014 ( 6,72 miljard). Een vraag die de verdere groei van online winkelen oproept, is of er in de toekomst nog behoefte is aan fysieke winkels. De verwachting is dat consumenten altijd behoefte blijven houden om te winkelen als vrijetijdsbesteding. Ook blijft de wens bestaan om producten te kunnen voelen en uit te proberen. Toch vormt online shoppen voor bepaalde winkels wel degelijk een serieuze bedreiging. Dit geldt bijvoorbeeld voor winkels in de reisbranche, boekwinkels en muziekbranche. Drogisterijen en grote supermarkten ervaren minder concurrentie van online aankopen. De verwachting is dat het aantal online winkels aan het eind van 2015 het aantal fysieke winkels heeft overschreden. Nederland telt dan bijna online ondernemers versus fysieke winkels. Een kanttekening hierbij is dat het gemiddeld vloeroppervlak van fysieke winkels de laatste jaren is toegenomen. Webwinkels zijn over het algemeen kleinschaliger op enkele grote partijen na. Toename winkelleegstand dreigt De kans bestaat dat de leegstand in de loop van 2016 de 10% grens overschrijdt. In de periode tussen 2007 en 2015 nam het percentage toe van 5,4% naar 9,2%. Op 1 april 2015 ging het om 2,8 miljoen m². Tegelijkertijd is sprake van dalende omzetten per m². Omzetcijfers zijn gedaald van per m² per jaar in 2007 naar per m² in Dit maakt dat het steeds lastiger zal worden om de leegstaande meters te vullen. De cijfers over de structurele leegstand (> 3 jaar) onderstrepen de toename van de totale leegstand en zijn gestegen van 19,7% in /49

26 naar 24,6% in Oorzaken van de toegenomen leegstand zijn een combinatie van factoren. Zo speelt de economische recessie die zorgde voor afnemende detailhandelsbestedingen een rol. Ook is sprake van een veranderend consumentengedrag zoals de toename van online winkelen. Eveneens van invloed zijn demografische ontwikkelingen zoals een bevolkingsafname in delen van Nederland. Huurprijzen topwinkelstraten algemeen stabiel gebleven Huurprijzen in de beste Utrechtse winkelstraten zijn in de afgelopen twee jaar gelijk gebleven. In Amsterdam is een lichte stijging zichtbaar aan de bovenkant van het huurprijsniveau. In Rotterdam en Den Haag gaat het om een daling aan de onderkant van de marges. In de overige top winkelstraten in Nederland is vooral sprake van een stabilisatie van het huurprijsniveau. Het landelijke beeld is minder positief met voor het zesde jaar op rij een daling van de huurprijzen (-2,1%). Op de A1-winkellocaties gaat het om een daling van ongeveer 1,8%. In het B2- en C-segment is sprake van dalingen respectievelijk 3,1% en 2,9%. Huurprijzen beste winkelstraten top 15 Nederlandse winkelsteden ( /m 2 wvo) Gemeente Winkelgebied Amsterdam Kalverstraat Utrecht Lange Elisabethstraat Rotterdam Lijnbaan Den Haag Spuistraat Maastricht Kleine Staat Eindhoven Demer Arnhem Ketelstraat Groningen Herestraat Amstelveen WC Binnenhof Breda Eindstraat Zwolle Diezerstraat 's-hertogenbosch Pensmarkt Enschede Kalanderstraat Tilburg Heuvelstraat Haarlem Grote Houtstraat Bron: DTZ Zadelhoff, 2015 In de Nederlandse A1-winkelgebieden hebben zich de laatste jaren veel buitenlandse retailers gevestigd. In de G4 en Maastricht is het aantal buitenlandse retailers in tien jaar tijd verdubbeld. Tegelijkertijd is het aantal Nederlandse retailers met 33% gedaald. Retailers zoeken nieuwe afzetgebieden en breiden steeds vaker uit buiten hun eigen landsgrenzen. Hierdoor concurreren A1-winkelgebieden in verschillende landen met elkaar. Deze retailers investeren alleen in vastgoed in de beste A1-gebieden met de grootste passantenstromen. Voor Nederland betekent dit een verschuiving van A1-gebieden: minder winkelgebieden kunnen zich tot de absolute top rekenen en binnen deze straten behoort ook een steeds kleiner deel tot deze categorie. Voor zelfstandige ondernemers zijn de A1-winkelgebieden te duur geworden. Zij komen terecht in de aanloopstraten waar lagere huurprijzen zijn. Horeca en Leisure De bestedingen in horeca en leisure zijn fors. Nederlandse huishoudens geven 14% van hun besteedbare inkomen uit aan eten en drinken buiten de deur, vakantie, sport en cultuur. De positieve stemming onder consumenten en de trendmatige groei van het aantal buitenlandse gasten dragen bij aan de groei van de sector. 26/49

27 2.4.2 Ontwikkeling Utrechtse detailhandel- en leisuremarkt Toename leegstand naar 7,4% Vergeleken met 2014 is de winkelleegstand in Utrecht toegenomen met ruim m² wvo tot een totaal van ruim m² wvo. Het gaat om een toename van 5,2% naar 7,4% van de gehele voorraad. Dit komt onder andere door de toegenomen leegstand in The Wall, waar een bouwmarkt is vertrokken. Ook de leegstand in de categorie buurtcentra en verspreide winkels is toegenomen. Een afname van de leegstand is zichtbaar op de Woonboulevard en op de Amsterdamsestraatweg-Noord. Toename tophuren Kijkend naar de huurprijzen van de afzonderlijke winkelstraten dan is een toename zichtbaar van de tophuren aan de Vredenburg-oostzijde. Het gebied heeft daarmee dezelfde maximale huurprijs als de Lange Elizabethstraat. Ook aan de Steenweg en de Choorstraat is het afgelopen jaar sprake van een stijgend tophuurniveau. De grootwinkelcentra Overvecht en Kanaleneiland laten over de afgelopen jaren een stabiel huurprijsniveau zien. Dit geldt ook voor de meeste andere winkelcentra buiten het centrum. Er zijn twee uitzonderingen. De Nachtegaalstraat/Burg. Reigerstraat heeft een sterke positie wat zich vertaalt in een stijging van het tophuurniveau. Er is veel vraag van huurders met een laag leegstandspercentage tot gevolg (1,7%). Aan de Amsterdamsestraatweg gelden lagere huurprijzen, maar de tophuur is er het afgelopen jaar wel gestegen. Huurprijzen winkelstraten Utrecht Centrum ( /m2 wvo) Vredenburg-oostzijde Lange Viestraat Oudegracht (bij Oudaen) Oudegracht (bij Hema) Oudegracht (nabij Choorstraat) Choorstraat Bakkerstraat Steenweg Lange Elizabethstraat Radboudtraverse (centrale as) Clarenburg Godebaldkwartier Gildenkwartier Radboudkwartier aanloopstraten: Oudkerkhof Lijnmarkt Zadelstraat Mariastraat Voorstraat Bron: DTZ Zadelhoff 27/49

28 Positie meubelboulevard Utrecht Op de Utrechtse meubelboulevard is met een percentage van 1,7% nauwelijks sprake van leegstand. Landelijk ligt de leegstand op meubelboulevards met 9,3% een stuk hoger in het afgelopen jaar. Het huurprijsniveau ligt op het gemiddelde van de meubelcentra in de andere grote steden. Huurprijzen in winkelcentra buiten het Centrum ( /m2 wvo) GWC Overvecht GWC Kanaleneiland Amsterdamsestraatweg Nachtegaalstraat / Burg. Reigerstraat WC Smaragdplein Biltstraat WC Lunetten WC Gagelhof Meubelboulevard Kanaleneiland Bron: DTZ Zadelhoff Bruto aanvangsrendement De belangstelling voor de toplocaties is blijvend groot. Het gebrek aan beschikbaar aanbod heeft de prijzen opgedreven. Door de lage lange rente is de risicopremie relatief aantrekkelijk. De kans op leegstand op de beste locaties is zeer laag en ook voor huur- en waardeontwikkeling zijn de vooruitzichten gunstig. Voor de allerbeste locaties in Utrecht zijn de aanvangsrendementen minimaal 4,5% Grondprijzen detailhandel, horeca en leisure Uitgangspunt bij de gronduitgifte voor detailhandel en leisure is een residuele waardeberekening. De marktprijs wordt op basis van een (externe) taxatie bepaald en daarop worden de bouw- en bijkomende kosten voor de ontwikkeling in mindering gebracht. Voor al deze markten geldt immers dat de locatie zeer bepalend is voor de opbrengstpotentie. Daarnaast kan ook rekening worden gehouden met specifieke parkeeroplossingen. Er is dus per geval sprake van maatwerk. De onderkant wordt echter bepaald door de laagste m² prijs voor commercieel vastgoed. In 2016 is dat een bedrag van 205 per m2 bvo. Ter referentie is in onderstaande tabel enkele richtprijzen opgenomen, gespecificeerd naar type locatie. Tabel: Grondprijzen detailhandel in 2016 per m² b.v.o., exclusief omzetbelasting Prijs in Stadscentrum Stadsdeelcentrum Wijkwinkelcentrum Buurtwinkelcentrum Perifere locatie/ GDV / PDV Horeca (exclusief Hotels) In Utrecht wordt sporadisch grond uitgegeven voor horecagelegenheden die niet met winkels zijn gecombineerd. Als een grondverkoop voor horeca aan de orde is, wordt een marktconforme, residuele grondprijsberekening opgesteld die vergelijkbaar is met de methode van grondprijsbepaling 28/49

29 voor detailhandel. Een marktconforme benadering betekent ook hier dat inzicht in de lokale markt voor juist dat type horeca essentieel is en dat dit inzicht rekentechnisch vertaald wordt. Vanwege te weinig ervaringscijfers worden geen richtprijzen gegeven. Leisure Het betreft hier vrijetijdsbesteding in ruimste zin van het woord uitgezonderd detailhandel en horeca. Een enkele maal wordt de gemeente benaderd met verzoeken tot het realiseren van leisurevoorzieningen. Ter bepaling van de grondprijs zal in dat geval sprake zijn van maatwerk. Wel kan worden opgemerkt dat voor leisurevoorzieningen die een groot grondbeslag nodig hebben, een lagere grondprijs zal worden gehanteerd dan voor leisurevoorzieningen met een beperkt grondbeslag. Marktconformiteit is ook hier het kernwoord. De onderkant van de bandbreedte wordt bepaald door de laagste m² prijs voor commercieel vastgoed. In 2016 een bedrag van 205,- exclusief omzetbelasting. 29/49

30 2.5 Hotels In deze paragraaf zal eerst worden ingegaan op de landelijke ontwikkelingen op de hotelmarkt, waarna wordt ingezoomd op de gemeente Utrecht. Als bronnen zijn onder meer geraadpleegd: Horwath, Rabobank, CBS en Bedrijfschap Horeca en Catering. In paragraaf komen de grondprijzen voor 2016 voor hotels op de verschillende locaties aan bod Landelijke ontwikkeling hotelmarkt Toename aantal hotelkamers Het aantal hotelkamers in Nederland neemt nog steeds toe. In 2014 zijn er bijna kamers, wat een toename is van 2,3% ten opzichte van 2013 en van 21% ten opzichte van Een groot deel van deze groei wordt gerealiseerd in Amsterdam. Veel internati onale ketens kiezen vanuit strategische overwegingen voor een vestiging in de hoofdstad. Daarnaast zien we dat veel leegstaande kantoren worden herontwikkeld tot hotel, waardoor het aanbod van hotelkamers eveneens toeneemt. Bron: Horwath, CBS Hogere omzetten Landelijk zijn zowel de gemiddelde kamerprijs als de bezettingsgraad licht gestegen. De kamerprijs steeg van 95 in 2013 naar 96 in 2014 terwijl de bezetting in dezelfde periode steeg van 67% naar 70%. Na een goed 2015 zal volgens de Rabobank de vraag naar logies in 2016 verder groeien met circa 3%. Deze groei komt door de aantrekkende economie en de structurele groei van het aantal buitenlandse toeristen. Van dit laatste profiteren echter vooral de regio Amsterdam en de kustgebieden. In de rest van Nederland blijft de hotelbranche een uitdagende markt met veel concurrentie. Consumenten gaan weliswaar vaker op vakantie, maar letten dan wel sterk op kortingsacties. Airbnb en de hotelbranche De bestaande hotelbranche verwacht in toenemende mate concurrentie te ondervinden van platforms als Airbnb. Hoteliers zullen strategische keuzes moeten maken om in te kunnen spelen op deze nieuwe toeristische ontwikkelingen. Hotelketens spreken landelijk v an oneerlijke concurrentie omdat particuliere hotelketens zich aan minder regels hoeven te houden. Vanuit de gemeente wordt onderzocht hoe om te gaan met deze nieuwe vormen van particuliere 30/49

31 verhuur aan toeristen of en op welke wijze daarbij toeristenbelasting kan worden geheven. Dit wordt gezamenlijk opgepakt met de gemeenten Den Haag en Rotterdam. Tegenstanders van Airbnb vinden dat Airbnb leidt tot overlast van toeristen in woonwijken. AirBnB in Utrecht leidt nog niet vaak tot overlastsituaties. Er is een minimaal aantal klachten bekend, al neemt het aantal klachten wel iets toe. De gemeente houdt de komende jaren nauwlettend in de gaten wat de marktruimte is die initiatieven als AirBnB innemen en welk effect dit heeft op de Utrechtse hotelmarkt Ontwikkeling Utrechtse hotelmarkt Totaal kameraanbod ultimo 2015 De afgelopen 10 jaar is er in Utrecht een groei geweest in het aantal kamers van circa 3% per jaar. Inmiddels zijn er hotelkamers in Utrecht. In 2015 is één hotel toegevoegd aan het hotelaanbod in Utrecht. Het gaat om het EYE hotel met 36 kamers in het viersterrensegment. Het totaal aantal geregistreerde hotels komt daarmee op 31. Deze hotels bieden samen kamers aan. Net als in voorgaande jaren bestaat het ongeregistreerde aanbod uit 29 accommodaties met in totaal 76 kamers. Dit brengt het totale hotelaanbod in Utrecht op 60 accommodaties en kamers. Totaal hotelaanbod in Utrecht * accommodaties eind 2013 accommodaties eind 2014 accommodaties eind 2015 kamers eind 2013 kamers eind 2014 kamers eind 2015 geclassificeerd geregistreerd, ongeclassificeerd ongeregistreerd totaal Bron: Horwath HTL 2013, 2014 en 2015 * inclusief B&B s en hostels De verwachting is dat in de zomer van 2016 hotelketen Stayokay een hostel aan de Neude opent. Hierin komen 60 kamers met 260 bedden. Ook zal het Van der Valkhotel Exclusief met 180 kamers aan de Winthontlaan (Kanaleneiland-Zuid, langs de A12) worden opgeleverd. Hotelplannen naam hotel aantal kamers verwachte opleverdatum Stayokay Neude Van der Valk Exclusief hotel Utrecht overige hotelplannen circa en verder Bron: Gemeente Utrecht, EZ Positieve omzet ontwikkelingen Het aantal overnachtingen in Utrecht is toegenomen, maar vooral in de toeristische markt is nog een verbetering mogelijk. De provincie Utrecht, en ook de stad Utrecht, zijn aantrekkelijk voor dagtochten. Het marktaandeel in de overnachtingen is echter relatief laag. Dit is onder meer te verklaren door de centrale ligging (bezoekers kunnen in één dag op en neer). 31/49

32 Aantal hotelovernachtingen Nederland Provincie Utrecht Utrecht Bron: CBS 8 De ontwikkelingen in kamerbezetting en opbrengst laten, voor het tweede achtereenvolgende jaar een lichte stijging zien. Kamerbezetting en kameropbrengst Utrechtse hotels (3*-4*-5*) Locatie Kamerbezettingsgraad 66,8% 68,9% 66,8% 66,5% 67,7% 69 Gemiddelde kamerprijs (ARR) Opbrengst per beschikbare kamer (RevPAR)* Horwath, CBS * = Bezetting maal gemiddelde kamerprijs (ARR) Grondprijzen hotels 2016 De grondprijzen voor hotels werden meestal gedifferentieerd naar het aantal sterren. We zien echter steeds meer ontwikkelingen die niet binnen deze traditionele classificatie passen. Er zijn bijvoorbeeld boetiekhotels van hoge kwaliteit, maar zonder sterren. Bovendien wordt de hotelclassificatie naar verwachting op termijn aangepast, omdat het Bedrijfschap Horeca en Catering als hoeder van het classificatiesysteem is opgeheven. Koninklijke Horeca Nederland heeft de classificatie in 2015 overgenomen. Differentiatie vindt dan plaats naar het aantal sterren volgens den Nederlandse Hotel Classificatie (NHC). Het voeren van een NHC is nu vrijwillig. Verder zien we veel (her)ontwikkelingen plaatsvinden binnen bestaand vastgoed. En ook is nauwelijks nog sprake van een solitaire hotelfunctie, dat de vraag oproept welke functie dominant is voor de grondprijs. Wanneer zich plannen voordoen voor een hotel zal de afdeling Grondzaken maatwerk leveren voor het bepalen van een marktconforme grondprijs. Daarbij wordt rekening gehouden met het kwaliteitsniveau, doelgroep, concept, voorzieningen, locatie, opbrengstpotentie en stichtingskosten. Grondprijzen voor hotelfuncties bewegen zich, afhankelijk van locatie en andere factoren, binnen een bandbreedte van circa 225 en 650 per m2 bruto vloeroppervlakte (exclusief omzetbelasting). 8 CBS-cijfers voor overnachtingen in hotels, motels, pensions, jeugdaccommodaties en B&B s 32/49

33 2.6 Parkeren Algemeen uitgangspunt is dat marktconforme grondprijzen worden gehanteerd. Dit impliceert dat voor deze functie residueel wordt gerekend. Er zal een relatie wordt gelegd tussen de opbrengsten (uit kort parkeren, abonnementen en verkoop) en de stichtingskosten. De opbrengsten worden sterk beïnvloed door onder meer de gedaantevorm en ligging en het parkeerregime en het aantal parkeerplaatsen in de directe omgeving. De stichtingskosten worden in sterke mate bepaald door de aard van de bouw: ongebouwd versus gebouwd, inpandig versus niet-inpandig, op maaiveld versus half of geheel verdiept. De specifieke grondprijsbepaling is verder afhankelijk van de verschillende functies c.q. exploitatievormen die kunnen worden onderscheiden: A) Parkeren ten behoeve van commerciële doeleinden (kantoren, bedrijventerreinen) B) Parkeren ten behoeve van bezoekers (detailhandel, horeca, enzovoort) C) Parkeren ten behoeve van woningen D) Parkeren in transferiums Het is niet zinvol om grondprijsindicaties aan te geven aangezien er sprake is van een zeer gr ote variatie voor wat betreft opbrengsten en stichtingskosten. Het bepalen van grondprijzen is maatwerk. Wel wordt hierna per functie c.q. exploitatievorm aangegeven hoe met de grondprijsbepaling wordt omgegaan. A. Parkeren ten behoeve van commerciële doeleinden Parkeren op bedrijventerreinen geschiedt doorgaans op maaiveld, op eigen terrein. Parkeren is in beginsel in de grondprijs inbegrepen. Voor kantoren is eveneens de stelregel dat parkeren op eigen terrein plaatsvindt en in de grondprijs is inbegrepen. Afhankelijk van de bouwvorm is echter een correctie op de grondprijs mogelijk. B. Parkeren ten behoeve van bezoekers (detailhandel, horeca, leisure, enzovoort) Hier zijn verschillende situaties denkbaar, afhankelijk van de specifieke situatie. Een grondprijs waarin parkeren is begrepen is mogelijk (bijvoorbeeld ingeval van parkeren op maaiveld bij supermarkten), maar grondprijzen voor parkeren kunnen ook residueel worden bepaald (bijvoorbeeld ingeval van bezoekersparkeren in zelfstandig geëxploiteerde gebouwde parkeervoorzieningen in centrum-/winkelgebieden en parkeerplaatsen bij horecavoorzieningen). C. Parkeren ten behoeve van woningen In de marktsector geldt dat bij eengezinswoningen in beginsel de woning, inclusief een parkeerplaats op eigen terrein, als geheel wordt aangeboden. De grondprijs is daarom inclusief parkeren. Bij meergezinswoningen kan de grondprijs voor een gebouwde parkeervoorziening residueel worden benaderd. Bij gebouwde collectieve parkeervoorzieningen kan sprake zijn van een onrendabele top die voor vergoeding in aanmerking komt. De hier aan ten grondslag liggende residuele berekening vergt echter maatwerk. D. Parkeren in transferiums Voor de grondwaarde voor transferiums wordt in beginsel uitgegaan van de grondprijs voor bijzondere doeleinden (gebouwd) per m² bruto-vloeroppervlakte, ondanks het feit dat de marktwaarde voor deze voorzieningen hoger blijkt te liggen. De reden voor het hanteren van de (lagere) grondprijs voor bijzondere doeleinden is gelegen in het feit dat het doel van dez e voorzieningen is Utrecht beter bereikbaar te maken. De parkeertarieven zijn in dat geval geënt op een sluitende exploitatie zonder winstoogmerk. 33/49

34 2.7 Bijzondere doeleinden: maatschappelijke functies en sport De categorie bijzondere doeleinden omvat gronduitgiften die maatschappelijke functies zonder winstoogmerk dienen en welke commercieel geen bestaansrecht hebben. Het gaat daarbij om gronduitgiften ten behoeve van onderwijs, kerken, politiebureaus, brandweerkazernes, sociaal - culturele voorzieningen, sportaccommodaties, rioolgemalen, transformatorruimte en dergelijke. Voor niet-commercieel geëxploiteerde grootschalige buitensportaccommodaties (sportvelden) en scoutinggroepen wordt bij de hoogte van de grondprijs bijzondere doeleinden een onderscheid gemaakt tussen bebouwd en onbebouwd terrein. Een aantal publieke functies (of onderdelen daarvan) wordt commercieel geëxploiteerd, zoals kinderdagverblijven, praktijken voor huisartsen, tandartsen, fysiotherapie en apotheken. In geval van een commerciële exploitatie, vallen deze voorzieningen buiten het prijsregime van de bijzondere doeleinden. Hiervoor gelden de residuele regimes zoals aangegeven in deze brief. De grondprijs voor bijzondere doeleinden vormt in dat geval wel de bodem voor de residuele berekening. Voor een verdere uiteenzetting over deze categorieën zie hieronder in paragraaf 2.8 van deze brief. De grondprijs voor bijzondere doeleinden bedroeg in 2015 per m² 189,94 (bebouwd) en 45,93 (onbebouwd). Deze grondprijs wordt jaarlijks geïndexeerd met het gemiddelde van de consumenten-prijsindex, reeks alle huishoudens (basis 1995=100) van het CBS en de BDB-index woningbouw eengezinswoningen nieuwbouw aanneemsom (incl. BTW, basis januari 2006=100), waarbij eveneens de percentages van november (indexcijfers twee maanden voorafgaande aan indexeringstijdvak) worden aangehouden. Op grond van voormelde (gemiddelde) indexering wordt de grondprijs bijzondere doeleinden per 1 januari 2016 verhoogd met 0,93% ten opzichte van 1 januari De grondprijs bijzondere doeleinden bedraagt naar aanleiding van deze indexering voor 2016 per m² 191,70 (bebouwd) en 46,35 (onbebouwd), exclusief BTW met een minimum van voor de in 2016 geldende normkosten. In de volgende tabel worden de prijzen voor bijzondere doeleinden per subcategorie aangegeven. Grondprijzen bijzondere doeleinden in 2016 per m2 grond, exclusief omzetbelasting Bijzondere doeleinden (bebouwd en onbebouwd) Sportvelden en scouting bebouwd terrein Sportvelden en scouting onbebouwd terrein Prijs 191,70 191,70 Toelichting Als een perceel per saldo meer dan 100% bebouwd kan worden, doordat er meerdere bouwlagen mogelijk zijn, dan wordt de vermelde prijs per m 2 b.v.o. doorberekend. Deze prijs geldt ook voor (onbebouwde) schoolpleinen. 46,35 Bijvoorbeeld NME centra (Natuur, Milieu, Educatie) Wanneer de gemeente voor eigen gebruik kavels afneemt uit een gemeentelijke grondexploitatie is er sprake van een interne levering. Indien de gemeente bij een interne kavel als eindgebruiker optreedt, is de btw op de vervaardigingskosten niet verrekenbaar op aangifte. Op basis van de met de Fiscus afgestemde btw systematiek wordt in deze gevallen het gedeelte niet verrekenbare btw, als doorschuif-btw, kostenverhogend bovenop de kavelprijs, doorgeschoven aan de afnemende gemeentelijke organisatieonderdeel. Voor de grondexploitatie Leidsche Rijn is voor 2016 de kostenverhogende doorschuif btw op 1,73 per m² kavel / b.v.o. bepaald. Indien voor de gemeente mogelijkheden bestaan voor een btw belaste exploitatie van gemeentelijke eigendommen kan recht ontstaan op verrekening of compensatie van doorgeschoven btw. De eventuele verrekening of compensatie van de doorschuif -btw vind plaats binnen de deelexploitaties van de afnemende gemeentelijke diensten. 34/49

35 2.8 Grondprijzen overige functies Eerstelijnszorg en kinderdagverblijven Het gaat bij eerstelijnszorg om (praktijk)ruimten voor wijkzorgcentra, huisartsenpraktijken, fysiotherapiepraktijken, tandartsenpraktijken, apotheken, zorgstations en dergelijke. Zorgaanbieders zijn zelf verantwoordelijk voor het regelen van huisvesting voor hun dienstverlening. Zij kunnen een pand huren of zelf een pand laten bouwen. De gemeente Utrecht brengt in principe de marktwaarde van de grond in rekening. De marktwaarde is een afgeleide van de waarde van de functie die op de grond wordt gerealiseerd. Uitgangspunt in het gronduitgiftebeleid is dat geen subsidiëring van een gewenste ontwikkeling plaatsvindt via de grondprijs. De gemeente rekent echter voor bepaalde maatschappelijke doeleinden de grondprijs voor bijzondere doeleinden, onder andere indien sprake is van nietcommerciële kinderopvang (bijvoorbeeld bij BSO en/of georganiseerd in een stichting; bij bestaande situaties zal geen meerwaarde in rekening worden gebracht). Deze geldt echter als uitzondering voor bepaalde functies. Het gaat om functies waaraan de gemeente grote waarde hecht en waarvoor marktconforme prijzen niet haalbaar worden geacht. Indien sprake is van commerciële kinderopvang (bijvoorbeeld kinderdagverblijf) zal bij nieuwe gronduitgiftes in erfpacht de marktconforme grondprijs voor commerciële voorzieningen worden toegepast (eventueel rekening houdend met de verdeling van het daadwerkelijk gebruik). Overeenkomstig dit standpunt zal bij bestaande situaties dan ook wel een meerwaarde in rekening worden gebracht. Grondprijzen eerstelijnszorg en kinderdagverblijven 2016 Met inachtneming van het voorgaande wordt voor zogenaamde wijkzorgcentra de grondprijs voor bijzondere doeleinden gerekend. Onder een wijkzorgcentrum wordt in dit verband verstaan: een samenwerkingsverband van eerstelijns zorg met diverse specialismen; waaronder in ieder geval huisartsenzorg, met minimaal 3 fte huisartsen in dienst; georganiseerd in een stichtingsvorm; en werkend zonder winstoogmerk. Commerciële aanbieders van eerstelijnszorg die zich in hetzelfde gebouw vestigen, maar juridisch geen onderdeel uitmaken van het wijkzorgcentrum, komen niet in aanmerking voor de prijs voor bijzondere doeleinden. Bij bepaling welke groepen vallen onder commerciële aanbieders sluit de gemeente Utrecht aan bij door de NZa 9 genoemde groepen waarvoor de NZa geen tarieven vaststelt. Het gaat hier om: eerstelijnspsychologie; farmacie; fysiotherapie, oefentherapie of diëtiek in (of door) instellingen; tandartsen, orthodontisten, mondhygiënisten en tandprothetici. Ook aanbieders van eerstelijnszorg (al dan niet met een commercieel karakter) die zich buiten het wijkzorgcentrum vestigen komen niet in aanmerking voor de prijs voor bijzondere doeleinden. Hiervoor gelden marktconforme, residueel bepaalde grondprijzen, waarbij in de volgende tabel per categorie referentieprijzen worden aangegeven. De gemeente vindt de aanwezigheid van deze voorzieningen belangrijk en heeft daarom besloten, gezien de marktomstandigheden, de bandbreedte van de grondprijs voor fysiotherapie en Tandarts/apotheek te verlagen. 9 NZa: Nederlandse Zorgautoriteit 35/49

36 Grondprijzen (commerciële) zorg en kinderdagverblijven in 2016 per m2 grond/ b.v.o., exclusief omzetbelasting 10 Prijs Kinderdagverblijf Fysiotherapie Tandarts/ apotheek Het uitgangspunt is dat een locatie door middel van inschrijving openbaar wordt aangeboden. Het kan zijn dat de bieding van een zeer geïnteresseerde ondernemer boven de bandbreedte uit komt. Het is echter niet redelijk om ervan uit te gaan dat die prijszetting van structurele aard is Grondprijs snippergroen Voor de uitgifte in erfpacht of verkoop van snippergroen wordt voor 2016 een vaste grondprijs gehanteerd van 138,54 per m² grond, met een minimum van k.k. Voor het snippergroen is per 1 januari 2003 een vaste grondprijs vastgesteld van 114 per m² grond. Deze grondprijs wordt jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS. Het minimumbedrag is gerelateerd aan de genormeerde kosten die de gemeente maakt voor een dergelijke uitgifte/ verkoop. Snippergroen mag in beginsel niet onder de voor de uitgifte of verkoop van snippergroen vastgestelde normkosten worden verkocht of uitgegeven. De normkosten worden ieder jaar opnieuw bekeken. Met betrekking tot de hoogte van de grondprijs wordt een uitzondering gemaakt als naar het oordeel van de gemeente de grond een duidelijk hogere waarde heeft dan gemelde grondprijs. Dit zou zich kunnen voordoen bij uitgifte van snippergroen in gebieden met een relatief hoge grondprijs (zoals de binnenstad). In dat geval zal de grondprijs worden bepaald door middel van een taxatie. Deze wordt uitgevoerd door een door de gemeente aangewezen onafhankelijk taxateur Grondprijzen nutsbedrijven Zowel voor de aankoop van het perceel grond als voor de uitgifte van de grond wordt de prijs voor bijzondere doeleinden (bebouwd) gehanteerd. Ook hier geldt als minimum voor de in 2016 geldende normkosten. Steeds vaker wordt er een nutsvoorziening verplaatst waarbij de oude locatie geen waarde meer heeft voor het nutsbedrijf. Gewoonte is dat de gemeente dan door middel van een ruilovereenkomst de nieuwe locatie uitgeeft en de oude locatie weer verwerft. Dit is overigens coulance en geen plicht voor de gemeente Grondprijzen Warmte-Koude Opslag (WKO) WKO-installaties maken geen onderdeel uit van de nutsvoorzieningen. Ze staan slechts ten dienste aan één of meer gebouwen. Voor het plaatsen van installaties voor warmte-koude opslag (WKO) op gemeentelijke grond wordt een opstalrecht op de grond uitgegeven. De waarde hiervan wordt op maat bepaald.bij de bepaling van de jaarlijkse retributie of afkoop van het opstalrecht zal gekeken worden naar het ruimtegebruik van o.a. de volgende onderdelen van de WKO: Leidingen; Warmte/koude bronputten; De functie van de grond en de beperkingen die deze onderdelen hiervoor opleveren zal in de waarde worden betrokken. 10 de vermelde prijs geldt als prijs per m² grond tenzij het aantal m² b.v.o. groter is dan het aantal m² grond; in laatstgenoemde situatie geldt de vermelde prijs als prijs per m² b.v.o. 36/49

37 3. Financiële gevolgen gemeente Utrecht Het herstel van de economie heeft zich doorgezet in 2015 en dat heeft ook positieve gevolgen voor de vastgoedmarkt, hoewel er flinke verschillen tussen de verschillende segmenten blijven bestaan. Het aantal verkochte woningen en de transactieprijzen stijgen weer in Utrecht en de signalen zijn dus positief. In sommige delen van de stad worden weer niveaus van voor de crisis beperkt, mede ingegeven door een lage hypotheekrente. Op langere termijn kan een stijgende hypotheekrente gecombineerd met een afbouw van de maximale hypotheek t.o.v. de woningwaarde zorgen voor een verminderde financierbaarheid, met name voor starters. De vraag naar (middeldure) huurwoningen blijft toenemen. Hier zal op worden geanticipeerd bij nieuwbouwplannen. De vraag naar nieuwe kantoorruimte is landelijk aan het dalen. Er vindt echter wel meer concentratie plaats naar de vier grote steden. De gemeente Utrecht blijft terughoudend met de uitgifte van grond voor kantoorontwikkelingen. Focus ligt op het Stationsgebied, Papendorp en Leidsche Rijn Centrum. Ook wordt er ingezet op transformatie van incourante kantoorpanden. Dit zorgt voor een licht dalend leegstaand en kantoorvoorraad. Ook voor bedrijventerreinen en bedrijfsruimte geldt dat de gemeente terughoudend is met de uitgifte van nieuwe terreinen voor bedrijvigheid, deze is expliciet vraag gestuur d. Door daarbij de kavelprijs niet te verlagen wil de gemeente stimuleren dat bedrijven een bewuste keuze maken voor nieuwbouw. Landelijk zijn diverse signalen dat er teveel vierkante meters detailhandel zijn. De leegstand in Utrecht is het afgelopen jaar gestegen. Nieuwe gronduitgiftes voor detailhandel zullen in Utrecht nog nauwelijks aan de orde zijn. Wel zit er nog een groot aantal transformatieprojecten in de pijplijn. Uitgangspunt bij de gronduitgifte voor detailhandel en leisure is een residuele waarde berekening. In Utrecht is ruimte voor een groei van het aantal hotelkamers. De plannen voor nieuwe hotels worden door de gemeente gemonitord en op elkaar afgestemd. Wanneer zich concrete plannen voordoen voor een hotel levert de gemeente Utrecht maatwerk voor het bepalen van een marktconforme grondprijs. Aangepaste verwachtingen met betrekking tot het uitgiftetempo en bijstelling van enkele bandbreedtes van de grondprijzen voor commercieel vastgoed hebben geleid tot een bijstelling van de grondexploitaties. In het licht van bovenstaande ontwikkelingen is voorzichtigheidshalve besloten de opbrengsten in de grondexploitaties voor 2016 niet te indexeren. Voor sociale woningbouw en beleggershuur wordt per 1 januari 2016 een andere grondprijssystematiek gehanteerd, waarbij de grondprijs afhankelijk wordt van de maandelijkse huur voor de woning en de huur per vierkante meter gbo. Voor woonwagenstandplaatsen blijft een vaste grondwaarde gelden. In de grondexploitaties zijn de kosten met 2% geïndexeerd. Omdat per 1 januari 2016 de nieuwe richtlijnen Grondexploitaties van het BBV zijn ingegaan geldt vanaf die datum een gewijzigde rekenrente, namelijk 2%. In de grondexploitaties wordt hier al rekening mee gehouden. De ontwikkelingen in de markt zijn meegewogen in het MeerjarenPerspectief Stedelijke Ontwikkeling, waarin de wijken 1 tot en met 8, wijk 9 en 10 (Leidsche Rijn en Vleuten De Meern) en Stationsgebied zijn opgenomen. Tot slot is het van belang om op te merken dat planvormingsprocessen langdurig zijn. Tussen de eerste ideeën en de oplevering van een object ligt, mede vanwege de te doorlopen procedures, al gauw een periode van 2 tot 5 jaar en regelmatig nog langer. Ontwikkelingen op de vastgoedmarkt, en als afgeleide daarvan op de grondmarkt, hebben daarom altijd een naijlend patroon ten opzichte van economische ontwikkelingen. 37/49

38 Bijlage I. Economische ontwikkelingen Algemene economische ontwikkelingen en trends zijn van invloed op de vastgoedmarkt. De gemeente Utrecht gaat uit van een residuele grondmarkt, dus de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt zijn van invloed op de hoogte van de grondprijzen. In deze bijlage wordt een beknopte beschrijving gegeven van de economische ontwikkelingen en ontwikkelingen op de vastgoedmarkt in 2015, evenals de verwachtingen voor Gestaag herstel zet door (verwachting +1,8% BBP) Bron: CBS Vanaf de zomer van 2013 tot eind 2015 verbeterde de conjunctuur gestaag. Het bruto binnenlands product (BBP) geldt als de belangrijkste graadmeter voor de economische ontwikkeling in ons land. In totaal is de BBP in 2015 met circa 1,7% gestegen (definitieve cijfers over 2015 nog niet bekend). Economen verwachten dat de economie in 2016 weer iets zal groeien ten opzichte van Het CBS verwacht een groei van 1,8% voor Consumentenvertrouwen daalt na stijging De stemming onder consumenten is in februari verder gedaald. Het consumentenvertrouwen daalde 5 punten en komt uit op -1, meldt CBS. Zowel het oordeel over het economisch klimaat als de koopbereidheid verslechterde. Voor het eerst in bijna een jaar is het consumentenvertrouwen negatief. Met -1 ligt het consumentenvertrouwen in februari 2016 boven het gemiddelde over de afgelopen twintig jaar (-8). Het vertrouwen bereikte in april 2000 de hoogste stand ooit (27). Het dieptepunt werd bereikt in februari 2013 (-44). 38/49

39 (bron: CBS) Inflatie in 2015 gemiddeld 1,0% Volgens het CBS bedraagt de inflatie, de gemiddelde prijsstijging van de goederen en diensten die consumenten kopen (gemeten als CPI), over 2015 slechts 0,6%. Dat is weer lager dan 2014 (1,0%) en fors lager dan de 2,5% in Een belangrijke oorzaak hiervan blijven de dalende olieprijzen. (bron: CBS) De stijging van de woninghuren, en de daling van de brandstofprijzen hebben in 2015 het meest de inflatie beïnvloed. Gemiddeld lagen de huren ruim 3,3 procent hoger dan in 2014 en de brandstofprijzen 9,1 procent lager. Ook de prijsontwikkeling van kinderopvang en thuiszorg en verzekeringen hadden een opwaarts effect op de inflatie. Gas en telefoon - en internetdiensten drukten daarentegen de gemiddelde prijsstijging Beleggen in Nederlands vastgoed in trek In 2014 is relatief veel geïnvesteerd in Nederlands vastgoed, circa 10,1 miljard. Dat is ruim 80% hoger dan in Meer dan 60% van deze investeringen werden gedaan door buitenlandse beleggers, voor het grootste deel in kantoren. Daarnaast werd in 2014 veel geïnvesteerd in woningcomplexen ( 3,2 miljard), zowel door binnen- als door buitenlandse beleggers. In tegenstelling tot het consumentenvertrouwen is het beleggersvertrouwen vooral ná de zomer hard gestegen. 39/49

40 Werkloosheid daalt verder, maar is nog steeds hoog Op de arbeidsmarkt zette het voorzichtige herstel van 2013 zich door in 2014 en Sinds het begin van de economische crisis in 2008 liep de werkloosheid in Nederland vrijwel continu op, tot 7,4 procent in Toen zette de daling in tot 6,9 procent in Het aantal banen in de zorg, detailhandel en overheid daalt de komende jaren. Er is weliswaar een dalende trend te zien in de werkeloosheid, maar het aantal werklozen is nog steeds hoog. De Nederlandse Bank verwacht dat in 2016 het werkloosheidspercentage ongewijzigd zal blijven. Het aantal uitgesproken faillissementen van bedrijven en instellingen neemt flink af en staat op het laagste punt sinds de start van de crisis in was een uitstekend jaar voor de woningmarkt gesteld worden dat de Nederlandse woningmarkt een uitstekend jaar achter de rug heeft. In vergelijking met 2014 stijgt het aantal transacties met ruim 20% tot ongeveer stuks. De gemiddelde koopsom stijgt in 2015 met 3,5% van naar De goede resultaten zijn te danken aan de verbeterde economische situatie, het positieve consumentenvertrouwen maar vooral ook vanwege de uitzonderlijk lage hypotheekrente (bron: woningmarktcijfers) De verwachting voor 2016 is dat de belangrijkste indicatoren zoals economie, werkgelegenheid en consumentenvertrouwen zijn nog steeds positief zijn. Zolang ook de hypotheekrente op het huidige lage niveau blijft, kan nog op een geringe stijging van koopsom en transacties worden gerekend. Het zal echter niet zo zijn dat de maandberichten van CBS en het Kadaster maand na maand hogere cijfers kunnen publiceren. De koppen "weer meer huizen verkocht" en "verdere stijging van de huizenprijzen" zullen zo nu en dan afgewisseld worden met minder optimistische 40/49

41 maandberichten. Niet dat het dan slechter gaat met de koopsector, maar eerder dat er dan sprake is van een meer stabiele woningmarkt. Beleggen in Nederlands vastgoed in trek De Nederlandse beleggingen in de vastgoedmarkt is in 2015 gegroeid ongeveer 41,9 miljard euro (bron JLL). Beleggers zijn bereid meer risico te nemen. Woningen en kantoren zijn het populairst. De nieuwe investeringen liggen dit jaar tussen de 7 en 7,5 miljard euro. Dat is veertig procent meer dan vorig jaar, toen het bedrag rond de vijf miljard euro lag. De eerste helft van dit jaar kende 4,1 miljard euro aan investeringen, wat neerkomt op een groei van 117 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Als oorzaak worden de de lage vastgoedprijzen genoemd als de belangrijkste reden voor de groei. Ook de 'hoge mate van transparantie' en de 'stabiliteit in combinatie met de positieve economische vooruitzichten' zijn belangrijk. De binnenlandse beleggers kiezen vooral voor woningen en buitenlandse beleggers voor kantoren. De helft van deze kantoorinvesteringen kennen een hoger risico. Hieruit kan afgeleid worden dat beleggers er vertrouwen in hebben dat de kantoormarkt de komende jaren herstelt. Meer aandacht voor duurzaamheid Volgens Europees beleid moeten nieuwe gebouwen in 2020 (bijna) energieneutraal (BENG) zijn. Daarom is in Nederland vanaf januari 2015 de EPC in het bouwbesluit voor nieuwe woningen verder aangescherpt naar 0,4. Ook voor utiliteitsbouw is de EPC met 50% aangescherpt in het bouwbesluit. Omzet bouw blijft groeien Voor het eerst sinds 2013 deden grote bedrijven het beter dan de kleintjes als het gaat om de hoogste omzetgroei. Bij bedrijven met meer dan 100 werkzame personen nam de omzet in het derde kwartaal toe met gemiddeld 8,1 procent. Bij kleine bedrijven, tot 10 werkzame personen, was dat 6,2 procent, terwijl die in het tweede kwartaal nog een stijging haalden van ruim 20 procent. Middelgrote bedrijven met werkzame personen behaalden met een omzetstijging van 4,6 procent de laagste groei. Over de hele linie groeide de omzet in de bouw met 6,5 procent. Sinds begin 2013 daalt het aantal uitgesproken faillissementen in de bouw nagenoeg onafgebroken. Tabel: aantal faillissementen bouwnijverheid (bron: CBS) Bouwondernemers zijn nog steeds positief gestemd over 2016, al vlakt de toename van het ondernemersvertrouwen wat af. Over de meeste indicatoren zijn ondernemers in de bouwnijverheid minder optimistisch De verwachting is dat de stijging van de verkoopprijzen een fractie groter zal zijn dan in het vorige jaar. 41/49

42 Toename opdrachten Architectenbranche Ontwerpopdrachten voor architecten zijn een belangrijke indicator voor toekomstige bouwactiviteiten. Bij woningprojecten namen de opdrachten toe, voor zowel nieuwbouw als voor verbouwingen. De totale waarde steeg met bijna 50 procent. De waarde van opdrachten voor de bouw van woningen stijgt al onafgebroken sinds het derde kwartaal van In de afgelopen drie maanden steeg de totale waarde van ontwerpopdrachten met een kwart ten opzichte van dezelfde periode in Het niveau ligt nog wel ruim 50 procent onder het niveau van topjaar Bij de utiliteitsbouw is het beeld wisselend. De waarde van de opdrachten in het tweede kwartaal steeg met ruim 5 procent, maar de stijging komt wel geheel voor rekening van nieuwbouwprojecten. Het niveau van opdrachten voor de utiliteitsbouw ligt ruim 65 procent onder het niveau van Bouwsom opdrachten architecten (bron: CBS) 42/49