o o }& groningen - h DEC /49/A.18, RP Hanssen H.J.M. (050)

Transcriptie

1 }& groningen Aan Provinciale Staten LU Datum Briefnummer Zaaknummer Behandeld door Telefoonnummer Bijlage Onderwerp - h DEC /49/A.18, RP Hanssen H.J.M. (050) h.j.m.hanssen@provinciegroningen.nl 1 Gevolgen regeerakkoord voor woningcorporaties in de topkrimpgebieden Geachte dames en heren, </) ec In de bijlage sturen wij u ter informatie de brief aan minister Blok van Binnenlandse Zaken en Rijksdienst over het voorgenomen kabinetsbeleid voor de woningcorporaties. Deze brief sturen wij samen met de topkrimpprovincies Limburg en Zeeland en de betrokken woningcorporaties. Het blijkt dat het kabinetsbeleid desastreuze gevolgen heeft voor de woningcorporaties in onze krimpgebieden. De corporaties kunnen de noodzakelijke investeringen in deze gebieden niet meer te realiseren wat leidt tot een fundamentele verschraling van de sociale huursector, met alle gevolgen van dien voorde leefbaarheid. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, Gedeputeerde Staten van Groningen: voorzitter., secretaris. o o Bijlagen: Nr. Titel Bijgevoegd Ter inzage in de Statenkast 1 Brief aan minister Blok van Binnenlandse Zaken en Rijksdienst. X 06-HB-SG-001

2 li'4:^.:jah^m«misa^a«ttt#mmm I.' ' -»*. Martinikerkhof 12 ï* isfeü-"v^ Postbus 610. '.-,f ^',' 9700AP ^ ^ Groningen &{> ratrctujisaiag oso De minister voor Wonen en Rijksdienst Drs. S.A. Blok Postbus EA DEN H/\AG - «. '^' li>'"'^i*fi>-5i(s* ' ''<,-?'li'-:it?:u''cfv'ioif '11 f'y 'TirtrvA-'+ii'T-T'' a»ïfr3 yj Vi Datum Briefnummer Zaaknummer Behandeld door Telefoonnummer CC Bijlage Onderwerp Geachte heer Blok, " k DEC /49/A,18, RP Hanssen H.J.M. (050) Tweede Kamer, Henk Postma, Jan Schuring Voorbeelden corporaties Gevolgen regeerakkoord voor woningcorporaties in de topkrimpgebieden Allereerst van harte gefeliciteerd met uw benoeming tot minister van Wonen en Rijksdienst. Een boeiend beleidsterrein uit uw portefeuille is de bevolkingsdaling. De provincies Groningen, Limburg en Zeeland werken als topkrimpprovincies op het gebied van de bevolkingsdaling intensief samen. Ook hebben wij hierover veel contact met uw ministerie. Wij verheugen ons dan ook op een goede samenwerking. Op het terrein van Wonen heeft het Kabinet maatregelen aangekondigd voor de woningcorporaties. Wij kunnen op zich begrip opbrengen voor het feit dat ook de corporatiesector bijdraagt aan het weer op orde brengen van de rijksfinanciën. Maar de aangekondigde maatregelen hebben desastreuze gevolgen voor de woningcorporaties in onze krimpgebieden. In deze brief brengen wij graag de effecten van de maatregelen onder uw aandacht. Het huurplafond wordt op 4,5% van de WOZ waarde gesteld. Juist in onze krimpgebieden, waar sprake is van een ontspannen woningmarkt en, als gevolg van bevolkingsdaling en veranderende bevolkingsopbouw, een overschot aan woningen, zitten de huren al op of boven deze norm. Met als gevolg dat de woningcorporaties in deze gebieden voor de meerderheid van hun woningbestand de huur moeten gaan verlagen. Dit tast het investeringsvermogen van deze corporaties fundamenteel aan. In de bijlage wordt dit geïllustreerd. Verder wordt de verhuurdersheffing fors verhoogd. Deze geldt voor alle woningen waarvan de huur lager is dan de grens voor de huurtoeslag ( 665,- per maand). Anders dan in veel andere delen van het land hebben onze krimpgebieden relatief veel woningen waarvan de huur onder dit bedrag ligt. Niet omdat dit slechtere woningen zijn, maar omdat deze gebieden relatief veel woningen hebben waarvoor dit de maximale huurprijs is, dan wel omdat marktomstandigheden tot een lagere huurprijs leiden. Verhuurders in deze gebieden hebben daarmee dus een extra nadeel: relatief lage huuropbrengsten én een onevenredig hoge heffing. Daarnaast worden de corporaties via het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting aangeslagen voor saneringssteun voor corporaties elders in den lande die in grote financiële problemen verkeren (voorbeeld: derivatenproblematiek Vestia). Dit terwijl 06-HB-SG-001

3 de corporaties in onze krimpgebieden al onvoldoende financiële spankracht hebben, zoals blijkt uit de rapportages uit 2011 aan de Tweede Kamer van het Centraal Fonds Volkhuisvesting inzake de solvabiliteit van de corporaties in de regio's Parkstad Limburg en Eemsdelta. De woningcorporaties in krimpgebieden zoals in Zeeland, Groningen en Limburg hebben een behoorlijke opgave in hun eigen woningbezit. Deels zal er geherstructureerd moeten worden om de transitie van eengezinswoningen naar multifunctionele woningen geschikt voor senioren te kunnen realiseren. Daarnaast ligt er ook een forse opgave in duurzaamheid. In het convenant, afgesloten tussen Aedes en het Rijk, wordt gestreefd de woningvoorraad van corporaties in 2020 gemiddeld op energielabel B te brengen. Beide opgaven vragen om forse investeringen. Investeringen die, in combinatie met de maatregelen uit het regeerakkoord, niet tot uitvoering gebracht kunnen worden mede ook omdat de betrokken corporaties slechts beperkte mogelijkheden hebben om hun bestaande bezit te verkopen. Verkoop op grotere schaal is overigens ook ongewenst vanwege het overaanbod aan goedkope particuliere koopwoningen waarmee deze gebieden momenteel al geconfronteerd worden. Het uitblijven van investeringen leidt tot een fundamentele verschraling van de sociale huursector in de krimpgebieden, met alle gevolgen vandien voor de leefbaarheid. Het creëert ook ongewenste economische neveneffecten. Alle bedrijven in de bouwkolom krijgen weinig tot geen opdrachten van woningcorporaties meer. Ons inziens dient tenminste sprake te zijn van regionale differentiatie met betrekking tot het huurplafond dat u hanteert Zo'n differentiatie ligt ook in het verlengde van het regeerakkoord waarin is afgesproken dat regio's die te maken hebben met krimpproblematiek de ruimte moeten krijgen door middel van maatwerk in regelgeving. Wij zijn bereid om constructief met u mee te denken over alternatieve maatregelen in de vorm van 'maatwerk in krimpgebieden', zoals aangekondigd in het regeerakkoord. In afwachting van betere alternatieven zou het huidige huurprijssysteem voorlopig kunnen worden gehandhaafd.

4 Het onderwerp van deze brief is een voorbeeld van een maatregel die van grote invloed is op de leefbaarheid in onze krimpgebieden. Dat geldt ook voor andere beleidsvoornemens in het regeerakkoord, zoals op het gebied van de zorg en het onderwijs. Aangezien u de coördinerend minister bent, zouden wij hierover graag op korte termijn met u het gesprek aan gaan. Hoogachtend, Marianne Besselink, Gedeputeerde Wonen, Welzijn en Zorg, Krimp en Leefbaarheid, Provincie Groningen, Mede namens: George van Heukelom, Gedeputeerde Demografie en Leefbaarheid Provincie Zeeland Noel Lebens, Gedeputeerde Leefbaarheid en Wijkenaanpak Provincie Limburg Harry Kremer, Algemeen directeur Acantus Namens woningcorporaties in Oost-Groningen Hilde van Ree, Directeurbestuurder Groninger Huis Namens woningcorporaties in Eemsdelta Rinze Kramer, Directeurbestuurder Wierden en Borgen Woningcorporatie in gemeente De Marne Robert de Ridder, Directeurbestuurder Clavis Namens woningcorporaties in Zeeland

5 BIJLAGE: VOORBEELDEN ZEELAND Voorbeeld Woningcorporatie Clavis (Terneuzen en Sluiskil) Bij Clavis is de WOZ-waarde nu ruim (peildatum 1/1/2010). Bij 4,5% houdt dat in, dat bijna 90% van de woningen nu een hogere huur hebben dan dit percentage. Van deze woningen zouden de huren dus niet kunnen worden verhoogd, maar juist naar beneden moeten worden bijgesteld. Voor Clavis betekent dit in totaal een huurverlaging van ongeveer 15% i.e.ruim 2 miljoen euro per jaar!. Daarnaast was er door het oude kabinet al een verhuurdersheffing aangekondigd. Dit betreft ongeveer 300 per woning per jaar, ook zo'n 5% van de inkomsten (ruim euro per jaar). De verhuurdersheffing wordt verhoogd om de bovengenoemde extra huurinkomsten af te romen en in de schatkist te storten (nog eens ongeveer 1,3 miljoen euro per jaar). Een ander negatief effect is dat, als gevolg van een ontspannen woningmarkt, de vastgoedwaarde verder onder druk komt te staan en naar verwachting zal gaan dalen. Een verdere waardedaling van 20% zal leiden tot een kleine 20% huurdaling. Kortom, de inkomsten van Clavis staan zwaar onder druk bij klakkeloos uitvoeren van de Kabinetsplannen. Daar komt de "Vestiaheffing" van het Centraal Fonds nog boven op. Het einde van de corporatie is daarbij niet denkbeeldig. GRONINGEN Voorbeeld Woningcorporatie Acantus (Noord- en Oost Groningen) In het werkgebied van Acantus zijn de WOZ-waarden van woningen laag en deze waarden dalen nog steeds. De gemiddelde WOZ-waarde in het werkgebied ligt op dit moment rond de euro, voor volgend jaar wordt een gemiddelde waarde van iets boven de euro verwacht. Dit betekent dat een woningwaarderingssysteem dat gebaseerd is op een maximale huurprijs van 4,5% van de WOZ-waarde leidt tot fors lagere huuropbrengsten dan nu het geval is. Bovendien komt er een einde aan de huidige werkwijze om door te groeien naar de maximaal redelijke huur. De 4,5%- maatregel geeft Acantus dus niet de mogelijkheid haar huren te verhogen om extra opbrengsten te genereren, maar leidt er toe dat de huren zouden moeten worden verlaagd. Als deze nieuwe regeling daadwerkelijk wordt uitgevoerd, moet Acantus voor circa 80% van haar woningen de huur verlagen. Hiermee is een bedrag gemoeid van per saldo 7,5 miljoen euro, een daling van 11%. Daarnaast loopt Acantus de inkomsten mis op basis van het huidige streefhuurbeleid met een verhoging naar de huidig maximaal redelijke huur. De effecten van het regeerakkoord op de financierbaarheid van Acantus en dus de uitvoering van het investeringsprogramma, de herstructureringsopgave, leefbaarheidsuitgaven en bijdragen aan de oplossing van krimp zijn meer dan ingrijpend. Feitelijk kunnen we dan nauwelijks meer investeren. Het gevolg is dat de kwaliteitvan huurwoningen in Noordoost- en Oost-Groningen sterk verslechtert met een verpauperde woonomgeving door uitblijvende herstructurering. LIMBURG De financiële gevolgen van deze maatregelen zijn geïnventariseerd door zes grote Limburgse corporaties, met een gezamenlijk woningbezit van woningen, dit is tweederde van de totale Limburgse sociale huurwoningvoorraad. De verhuurdersheffing, het huurplafond, en de saneringssteun leiden - zelfs als rekening wordt gehouden met de beperkte extra inkomsten - per saldo tot een vermindering van de kasstroom van de betrokken corporaties met gemiddeld bijna 80 miljoen euro per jaar, oplopend naar 109 miljoen in Dit betekent dat over 5 jaar gerekend de gezamenlijke investeringscapaciteit van deze corporaties met 1,5 miljard euro afneemt.