Beeldkwaliteitplan. Vrije kavels Parkeiland. Project II-W

Transcriptie

1 Beeldkwaliteitplan Vrije kavels Parkeiland Project II-W

2 Beeldkwaliteitplan vrije kavels Parkeiland INHOUD Hoofdstuk: Pag. Aanleiding 3 Plangeschiedenis 4 Plangebied en context 5 Stedenbouwkundig plan 6 Welstandscriteria 11 Bijlage 16 2

3 3 Aanleiding Binnen project Parkeiland worden in totaal 33 woningen gerealiseerd. Aan de westzijde zullen 17 vrije kavels worden ontwikkeld. De nieuwe Welstandsnota geeft aan dat voor ontwikkelingsgebieden een beeldkwaliteitplan moet worden gemaakt. Het beeldkwaliteitplan geeft de kaders voor ontwikkeling aan ten einde de gewenste stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit te waarborgen. Dit beeldkwaliteitplan heeft alleen betrekking op de 17 particuliere vrije kavels in het plangebied. Voor de 14 projectmatige kavels en de twee speciale kavels loopt een ander traject. Om een totaalbeeld te krijgen is tevens ingegaan op de stedenbouwkundige randvoorwaarden, de verkeerstructuur en de inrichting van de openbare ruimte. Het beeldkwaliteitplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Ingediende bouwplannen zullen door de welstandscommissie aan dit document worden getoetst.

4 Plangeschiedenis In het structuurplan Lelystad 2015 is voor het Parkeiland een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling voorzien in de vorm van woningbouw. In 2005 is op basis van het wijkontwikkelingsplan WOP 1 een nota van uitgangspunten en een stedenbouwkundig plan gemaakt. Vanuit het wijkontwikkelingsplan is de planopzet om meer gedifferentieerde woningen te gaan bouwen, zodat er vanuit de omliggende buurten een doorstroming van gedifferentieerde huishoudens plaats kan vinden. Tevens is het de bedoeling om aan de dreven, daar waar mogelijk, invulling met woningbouw plaats te laten vinden zodat Lelystad aan de dreven een ander gezicht kan krijgen en niet alleen verscholen ligt achter groen. De bebouwingsmogelijkheden van Parkeiland zijn opgenomen in het bestemmingsplan Schepenwijk Midden. Op grond van dit bestemmingsplan heeft de locatie de bestemming groenvoorzieningen met als aanduiding op de plankaart volkstuinen toegestaan. In de voorschriften is een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 11 Wet op de Ruimtelijke Ordening opgenomen, waarmee de bestemming groenvoorzieningen gewijzigd kan worden in de bestemmingen woondoeleinden. De ontwikkeling van de 14 projectmatige woningen is vooruitlopend op het wijzigingsplan via een artikel 19 procedure mogelijk gemaakt. 4

5 Plangebied en context Het plangebied betreft een duidelijk begrensd eilandje gelegen tussen de Westerdreef in het oosten en de woonwijk Jol in het westen. Het Parkeiland is lange tijd in gebruik geweest als volkstuinenpark. Ten noorden en ten zuiden van het eiland loopt de langzaamverkeerverbinding, de zogenaamde Parkruit. Deze hoofdfi etsroutes en voetgangersroute verbinden de wijken Gondel en Jol met bruggen over de Westerdreef aan elkaar. Direct zuidelijk van het plangebied ligt de wijkontsluitingsweg de Jol, van waaruit het eiland wordt ontsloten. Het plangebied wordt omgeven door een waterstructuur. De waterstructuur maakt onderdeel uit van de ecologische hoofdstructuur van Lelystad. De groene rand om het plangebied heen bestaat uit bomen, laag groen en gras. Het gebied heeft in de loop der jaren een groen en semi-transparant karakter gekregen. De bebouwing direct westelijk van het Parkeiland bestaat veelal uit vrijstaande of twee onder-éénkap woningen in twee of drie bouwlagen met kap, veelal opgetrokken in licht metselwerk al dan niet in combinatie met hout. In de bijlage zijn een aantal foto s van bestaande woningen in de Jol opgenomen. De groenzone met schelpenpad, gelegen tussen de woningen en het Parkeiland, heeft een hoge kwaliteit. 5 Groenzone met schelpenpad langs het plangebied Luchtfoto plangebied met plangrens Parkeiland Plangebied gezien vanuit de Westerdreef

6 Stedenbouwkundig plan Algemeen In de Nota van Uitgangspunten zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten geformuleerd. Voor de 17 vrije kavels zijn deze verder uitgewerkt in bebouwingsbepalingen. In Wijzigingsplan Parkeiland van het bestemmingsplan Schepenwijk-Midden worden de belangrijkste stedenbouwkundige randvoorwaarden vastgelegd. Hoofdopzet Uitgangspunt is het creëren van woningbouw waarbij het semi-transparante karakter van het eiland wordt gehandhaafd. De groene rand rondom het eiland dient zoveel mogelijk intact te blijven. Parallel aan de westzijde van de Westerdreef ligt een eco-zone gebied die absoluut onbebouwd moet blijven. Projectmatige bebouwing met voorkanten langs Westerdreef en buurtontsluiting zorgen voor eenheid in beeld. Twee bijzondere woningen, de zogenaamde special shapes, aan de zuidzijde zorgen voor versterking van de entreefunctie. De westzijde is gereserveerd voor vrije kavels die hun aansluiting moeten vinden op de bestaande woningen en de projectmatige bouw. Groenzone met schelpenpad langs het plangebied Stedenbouwkundige schets uit Nota van Uitgangspunten 6

7 Projectmatige bebouwing Langs de Westerdreef en de zuidzijde van het eiland wordt projectmatige bouw gerealiseerd in de vorm van 14 vrijstaande woningen. Het gaat hier om woningen die het beeld moeten bepalen aan de Westerdreef. Hiermee wordt rust en eenheid gecreëerd langs de hoofdroute. De woningen krijgen een afscheiding door middel van een laag muurtje in de voortuin, een bindende eenheid in de verkavelingstructuur. Gekozen is voor een moderne uitstraling met kubistische vormen. impressie woning projectmatige bebouwing Special shapes Bij de entree van de wijk worden twee bijzondere woningen (special shapes) gerealiseerd die de entree van het eiland kunnen versterken door hun ligging en de architectuur qua vormgeving en uitstraling. De woningen zullen maximaal twee bouwlagen hoog worden in een alzijdige architectuur. Om een representatief beeld te creëren wordt een gedeelte tussen de twee woningen uitgegeven als tuin. Het overige deel wordt als openbaar groen ingevuld. Erfafscheidingen worden mee ontworpen met de woningen. Beide specials zullen door een ontwikkelaar gerealiseerd worden. Het resterende deel van het eiland grenzend aan de bestaande woonwijk Jol is gereserveerd voor 17 vrije kavels. 7 schets specials met varianten patiowoningen op basis van studie UR architecten referentie special shapes (referentie gemeente) ligging in plangebied ligging in plangebied

8 vrije kavels De 17 particuliere vrije kavels zijn gelegen langs de westzijde van het eiland. Van belang is een open verkaveling met een tussenruimte van minimaal 5 meter tussen twee woningen. De stedenbouwkundige uitgangspunten zijn verder uitgewerkt in de bijgaande bebouwingsbepalingen. De belangrijkste stedenbouwkundige randvoorwaarden zoals voor-, zij- en achtergevelrooilijn zullen worden vastgelegd in Wijzigingsplan Parkeiland van het bestemmingsplan Schepenwijk-Midden. 8 bebouwingsbepalingen vrije kavels ligging in plangebied

9 Verkeersstructuur Vanuit de huidige buurtontsluiting zorgt één insteek weg met twee culdesac-beëindigingen voor de (auto)bereikbaarheid van het parkeiland. Aan de noordzijde van het gebied zal een langzaamverkeerbrug aangelegd worden die aansluit op de Parkruit en die bij eventuele calamiteiten ook gebruikt kan worden. Het bewonersparkeren vindt plaats op de eigen kavel. Ten behoeve van bezoekers zal aan de oostzijde van het eiland bezoekersparkeren in de openbare ruimte worden gecreëerd. 9 Verkeersstructuur nieuwe situatie

10 Openbare ruimte Het plangebied wordt omgeven door een waterpartij. Door de waterpartij te verbreden ter plaatse van de special shapes krijgt de entree meer kwaliteit. Bij de inrichting van de openbare ruimte wordt rekening gehouden met de natuurlijke uitstraling van het plangebied op dit moment. De kernwoorden zijn: groen en transparant. De groenzones langs de Westerdreef en buurtontsluiting dienen voor versterking van het groene karakter van het eiland. De zones zullen worden uitgevoerd in gras met diverse boomsoorten, zodanig dat er transparantie is naar de woningen. De verharding krijgt vanwege de bijzondere ligging een wat chique uitstraling. De bestrating zal worden uitgevoerd in klinkers in de kleuren antraciet en hardsteenkleur. De bomen die in de verharding komen zullen met een boomrooster uitgevoerd worden. Verlichting en straatmeubilair wordt eveneens uitgevoerd in een donkere kleur (RAL 7021). In de brede groenstrook, nabij de special shapes, wordt een speelplek gecreëerd. Dit zal nog nader worden uitgewerkt. terreininrichtingstekening 10 Er is een terreininrichtingsplan gemaakt voor het Parkeiland met materialen, beplanting en een aantal principeprofi elen. Deze tekening vormt de basis voor de verdere uitwerking van de openbare ruimte op detailniveau. bomenrooster Lateraal Betonbestrating met natuursteentoplaag, edelantraciet lichtmast compositie Keijel nr. 30, RAL 7021

11 11 Welstandscriteria Algemeen Bijgaande welstandscriteria vormen het toetsingskader voor de 17 vrije kavels. Hierbij is zowel gekeken naar de aansluiting op de bestaande wijk als met de in ontwikkeling gebrachte projectmatige bouw. Hiervan zijn afbeeldingen opgenomen in de bijlage. Voor de vrije kavels is de beperkte of stedenbouwkundige welstand van toepassing. Dit welstandsbeleid richt zich op de representatieve zijden van de bebouwing (voorkanten). De hoofdvorm van de bebouwing wordt grotendeels bepaald door de stedenbouwkundige randvoorwaarden. Hardheidsclausule De geformuleerde welstandscriteria zijn bindend. Ingediende bouwplannen worden getoetst aan de gebiedsgerichte criteria van dit beeldkwaliteitplan en zullen hieraan moeten voldoen. De welstandsnota geeft aan dat in bijzondere situaties kan worden teruggegrepen op de algemene welstandscriteria. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer een bouwplan afwijkt van de gebiedsgerichte criteria maar op grond van de algemene welstandscriteria wordt beoordeeld en dat de bijzondere schoonheid van het plan overtuigend kan worden aangetoond. Bovendien dient het plan te worden beoordeeld in de geest van het beeldkwaliteitplan. De welstandscommissie kan burgemeesters en wethouders in een dergelijk geval gemotiveerd en schriftelijk adviseren van de hardheidsclausule gebruik te maken en (deels) af te wijken van de gebiedsgerichte welstandscriteria van dit beeldkwaliteitplan. Projectmatige bouw: uniform beeld langs Westerdreef Vrije kavels: gevarieerd beeld met zekere aansluiting op omgeving Ruimtelijke structuur en thematiek Vanwege het eilandkarakter is ervoor gekozen het plangebied een eigen karakter mee te geven. Anderzijds dient aan de westzijde aansluiting te worden gezocht bij de bestaande woningen in de Jol. De inzet is om het gehele eiland een moderne/ eigentijdse en chique uitstraling te geven. De projectmatige bouw zal de representatieve bebouwingsrand langs de Westerdreef gaan vormen. Hier wordt een uniform beeld nagestreefd. De twee specials shapes zullen de hoofdontsluiting van het eiland markeren in de vorm van bijzondere architectonische elementen. De 17 vrije kavels komen als het ware tussen de projectmatige bouw en de bestaande woonbebouwing in te liggen waarbij meer variatie in vorm en architectuur mogelijk is. Belangrijk is dat wel aansluiting wordt gezocht op beide deelgebieden. Special shapes: markering entree eiland

12 Situering Alle woningen worden vrijstaand geplaatst op de kavel. De representatieve gevels worden georiënteerd aan de Westerdreef en de beide buurtontsluitingswegen. Aan de achterzijde van de woningen is ruimte voor aanbouwen en bijgebouwen. Aandachtspunt zijn de achtertuinen gelegen aan het water gericht op de bestaande woonwijk de Jol. Dit is weliswaar formeel een achterzijde maar dienen bij de welstandsbeoordeling als voorkant te worden beschouwd. Bij- of aanbouwen aan de voorzijde liggen terug ten opzichte van de voorgevelrooilijn. Aan de achterzijde mogen aanbouwen en bijgebouwen achter de achtergevelrooilijn worden gerealiseerd. 12 representatieve zijden vrije kavels

13 Massa en vorm De bebouwing dient qua massa en vorm aan te sluiten op het beoogde moderne karakter van het eiland. De woningen mogen maximaal drie forse bouwlagen hoog worden (10.50m). De vorm is kubistisch (afdekking met plat dak) of een afdekking met een lessenaarsdak. Ook samengestelde lessenaarsdaken zijn toegestaan. Aan- uit en bijgebouwen zijn duidelijk ondergeschikt aan de hoofdmassa. 13 lessenaarsdak met nokrichting parallel aan de openbare weg lessenaarsdak met nokrichting haaks op de openbare weg samengesteld lessenaarsdak afdekking met plat dak voorbeelden van kapvormen die zijn toegestaan bij de vrije kavels

14 Gevelaanzicht Qua gevelaanzicht en architectuur ontstaat een gevarieerd beeld van eigentijdse bebouwing, waarbij stedenbouwkundige inpassing, stijl, materiaalkeuze en kleurgebruik zorgen voor een zekere samenhang tussen de woningen. Materiaalkeuze en kleurgebruik Om goed aan te sluiten op de groene en semitransparante setting van het Parkeiland dient in hoofdzaak te worden gewerkt met lichte kleuren. De projectmatige woningen krijgen een combinatie van metselwerk, stucwerk en hout waarbij donker metselwerk de ligging langs de Westerdreef iets verbijzondert. Voor de vrije kavels worden uitsluitend duurzame, natuurlijke materialen gebruikt. Metselwerk, stucwerk, hout, metaal (bijvoorbeeld aluminium, zink) of materialen met een gelijkwaarde uitstraling zijn toegestaan. Ook een combinatie van deze materialen behoort tot de mogelijkheden. Bij voorkeur komt het materiaal metselwerk terug in het hoofdgebouw van alle woningen. Het metselwerk legt dan de link tussen de bestaande woningen in de wijk en de nog te realiseren projectmatige woningen langs de Westerdreef. Niet-natuurlijke materialen zoals kunststof, volkernplaat (trespa) of ongekleurd beton en het gebruik van signaalkleuren moet vermeden worden. Ook sterk glimmende materialen zoals spiegelend glas, vlakke plaatdeuren en stalen dakpannen zijn niet passend in de omgeving. Referentie van kubistische woning uitgevoerd in licht metselwerk, hout en zink De juiste stijl, kleur en materiaalkeuze zorgen voor een zekere samenhang tussen de vrije kavels onderling Voorbeeld van een modern ontwerp met een lichte stucwerkgevel en hout 14 Hiernaast zijn een aantal referenties afgebeeld die als voorbeeld dienen voor de materiaalkeuze en architectuur van de vrije kavels.

15 Aanbevelingen Om de kans op achterkantsituaties aan de westzijde en noordzijde van het eiland richting de bestaande woonwijk te verkleinen wordt aanbevolen om erfafscheidingen zoveel mogelijk mee te nemen bij het ontwerp van de woningen. Hiermee wordt de kans verkleind dat achteraf hoge schuttingen als afscheiding worden geplaatst met alle negatieve gevolgen voor het plangebied van dien. 15

16 De welstandscriteria zijn in bijgaande tabel samengevat. Samenvatting Welstandscriteria Particuliere vrije kavels Parkeiland Ruimtelijke structuur en Thematiek Thema Parkeiland: modern, eigentijds, chique - projectmatige bouw: representatieve bebouwingrand - special shapes: markeren hoofdontsluiting eiland - vrije kavels: meer ontwerpvrijheid, aansluiting op naastgelegen plandelen Situering Massa en Vorm Gevelaanzicht Materiaalkeuze en Kleurgebruik Aanbevelingen - vrijstaand geplaatst, conform bebouwingsbepalingen - representatieve zijden (voorkanten) georiënteerd aan wijk/buurtontsluitingswegen en de waterkant - bij/aanbouwen voorzijde terugliggend t.o.v. voorgevelrooilijn - bij/aanbouwen achterzijde toegestaan achter de achtergevelrooilijn - massa en vorm aan laten sluiten op modern karakter eiland - hoofdgebouw maximaal 3 bouwlagen hoog - kubistisch (plat dak) of afdekking met lessenaarsdak samengesteld lessenaarsdak - gevarieerd gevelbeeld van eigentijdse bebouwing - inpassing, stijl, materiaalkeuze/kleurgebruik zorgt voor samenhang - uitsluitend toepassing duurzame materialen - Metselwerk, stucwerk, hout, metaal (zink/aluminium) of gelijkwaardig zijn geschikt - combinatie van deze materialen is mogelijk - bij voorkeur komt metselwerk terug in hoofdgebouw alle woningen - er dient in hoofdzaak te worden gewerkt met lichte tinten (wit, lichtgrijs, lichtbruin, aardetinten) - niet-natuurlijke materialen (bv. kunststof, volkernplaat) worden niet toegepast - signaalkleuren worden vermeden - sterk glimmende materialen (b.v. spiegelend glas) worden niet toegepast -erfafscheidingen worden meegenomen bij totaalontwerp woningen 16

17 Bijlage Bijgaand een aantal foto s van woningen in de Jol in de directe nabijheid van het plangebied. 17