Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent

Transcriptie

1 Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar DE ENERGIEPRESTATIEWETGEVING: ALGEMENE BESPREKING EN INVLOED OP VASTGOEDTRANSAC- TIES. Masterproef van de opleiding Master in het notariaat Ingediend door Elise Maes (studentennr ) Promotor: Professor Dr. Geert Van Hoorick Commissaris: Dhr. Lode Dekimpe

2 Inhoudstafel INHOUDSTAFEL... 2 VOORWOORD... 4 INLEIDING... 5 HOOFDSTUK 1. ALGEMENE BESPREKING... 6 AFDELING I. ONTSTAAN... 6 AFDELING II. DOELSTELLING... 7 AFDELING III. DE ENERGIEPRESTATIEREGELGEVING... 8 A. Energieprestaties en binnenklimaat van gebouwen (EPB) Toepassingsgebied... 8 I. Materieel... 8 II. Personeel a. Aangifteplichtige b. Verslaggever c. Architect d. Notaris III. Temporeel Energieprestatie-eisen Procedure I. Startverklaring II. EPB-aangifte Handhaving en sanctionering I. Administratieve geldboetes a. Bouw b. Bestaande gebouwen II. Controleambtenaren Publiciteit: energieprestatiedatabank B. Energieprestatiecertificaten Definitie Doelstelling Toepassingsgebied I. Personeel II. Materieel a. Bouw b. Publieke gebouwen c. Residentiële en niet-residentiële gebouwen Handhaving en sanctionering Publiciteit: de certificatendatabank HOOFDSTUK 2. INVLOED OP VASTGOEDTRANSACTIES AFDELING I. TOEPASSINGSGEBIED AFDELING II. NIEUWBOUW WET BREYNE AFDELING III. EPC Concrete gevolgen Draagwijdte Huur Verhuur Koop Verkoop Opstellen van het EPC Kosten Moment van overhandiging van het EPC AFDELING V. FISCALE GEVOLGEN

3 AFDELING VI. VERGUNNINGSPLICHT AFDELING VII. SANCTIONERING HOOFDSTUK 3. ROL VAN DE NOTARIS AFDELING I. INFORMATIE- EN ADVIESPLICHT AFDELING II. UITDRUKKELIJKE VERPLICHTINGEN AFDELING III. AANSPRAKELIJKHEID HOOFDSTUK 4. BESLUIT BIBLIOGRAFIE WETGEVING RECHTSPRAAK RECHTSLEER A. Boeken B. Tijdschriften C. Verzamelwerken D. Reeksen

4 Voorwoord In het kader van mijn opleiding Master in het notariaat, heb ik gepoogd een masterproef te schrijven als voorbereiding op de latere praktijk. Vanuit mijn interesse voor vastgoedrecht, leek het mij daarom uitermate interessant een recent document als het energieprestatiecertificaat te kaderen binnen een groter geheel van diverse regelgevingen die op vastgoed van toepassing zijn. Tegelijk kon ik op die manier meer inzicht verwerven in deze materie, die ongetwijfeld in de toekomst aan belang zal winnen. Ik wil graag professor Geert Van Hoorick bedanken voor het aanbrengen van dit boeiende onderwerp. Mijn dank gaat ook uit naar mevrouw Karolien Beké voor de begeleiding en waardevolle feedback. Ik wil ook alle mensen bedanken die op een of andere manier meegewerkt hebben aan het verwezenlijken van deze masterproef. Ik bedank in het bijzonder notaris Nicolas Verstraete voor het bereidwillig ter beschikking stellen van enkele clausules en het geven van nuttige informatie vanuit de notariële praktijk. Ten slotte, maar zeker niet in het minst, wil ik mijn familie, mijn vriend Jens en mijn vrienden bedanken, niet enkel om me te helpen mijn studies tot een goed einde te brengen, maar ook en vooral om er steeds voor me te zijn en klaar te staan met raad en daad. 4

5 Inleiding 1. Een van de belangrijkste uitdagingen van de eenentwintigste eeuw is wellicht het behoud en de bescherming van het milieu. In tijden van Kyoto en Kopenhagen wordt steeds meer aandacht besteed aan allerhande maatregelen om mensen bewust te maken van het energieverbruik en om het tij te doen keren. Eén van deze maatregelen, die vanuit het Europese niveau binnengesijpeld is in onze wetgeving, vormt de energieprestatieregelgeving. 2. Uit onderzoek blijkt dat gebouwen nog steeds een grote slokop zijn op vlak van energie, met de uitstoot van de nodige broeikasgassen tot gevolg. Maar liefst 35% van de broeikasgasemissie in Vlaanderen is afkomstig van de huishoudelijke en tertiaire sector. Bovendien gaat tot 80% van het totaal energieverbruik in Vlaanderen op aan het verwarmen van de woning 1. In die optiek vormt het decreet van 22 december een belangrijk wapen in de strijd om het energieverbruik voor gebouwen te rationaliseren. Omtrent het verminderen van de emissie van broeikasgassen door te besparen op het energieverbruik voor gebouwen, bestond tot voor kort weinig wetgeving. 3. In deze verhandeling wordt eerst een algemeen overzicht gegeven van de bestaande regelgeving, om daarna enkele pijnpunten aan te stippen vanuit de invalshoek van de notariële praktijk. Tenslotte wordt de rol van de notaris toegelicht. Omwille van de techniciteit wordt niet verder ingegaan op de concrete EPB-eisen. 1 Voorstel van decreet houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat, Parl.St.Vl.Parl , nr.1379/1, 3. 2 Decr. Vl. 22 december 2006 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat en tot wijziging van artikel 22 van het REG-decreet, BS 27 maart 2007 (hier verkort geciteerd als: EPB-decreet). 5

6 Hoofdstuk 1. Algemene bespreking. Afdeling I. Ontstaan 4. Het huidige EPB-decreet is de opvolger van het energieprestatiedecreet van 7 mei Een wijziging van dit decreet van 2004 heeft zich op diverse punten aangedrongen, waardoor het Vlaams parlement ervoor geopteerd heeft de oude tekst te vervangen door een volledig nieuwe decreettekst 4. De uitvoeringsbesluiten bij het vroegere decreet van 2004 blijven van toepassing De inspiratiebron voor deze regelgeving is de Europese richtlijn betreffende de energieprestatie van gebouwen van 16 december Om een verbetering van de energieefficiëntie te bewerkstellingen en om de continuïteit van de energievoorziening op middellange en lange termijn te verzekeren, legt deze EPB-richtlijn aan de lidstaten een minimumregeling op 7. De EPB-richtlijn beperkt zich evenwel tot datgene wat noodzakelijk is om dit doel te bereiken. De lidstaten dienen hieromtrent bijgevolg een verdere regeling uit te werken, rekening houdend met de specifieke klimatologische en plaatselijke omstandigheden en de kosteneffectiviteit. 6. Het algemeen kader van de EPB-richtlijn, valt grotendeels uiteen in vier aspecten. Vooreerst wordt een methode aangereikt om de energieprestatie van gebouwen te berekenen 8. Daarnaast worden minimumeisen voor de energieprestatie van gebouwen vooropgesteld, waarbij de lidstaten een onderscheid kunnen maken tussen bestaande en nieuwe gebouwen 9. Voor bepaalde categorieën van gebouwen, zoals beschermde gebouwen en monumenten, gebouwen met religieuze doeleinden, gebouwen waarvan de bruikbare oppervlakte kleiner is 3 Decr. Vl. 7 mei 2004 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat, BS 30 juli Ontwerp van decreet houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat en tot wijziging van artikel 22 van het REG-decreet, Parl.St.Vl.Parl , nr.945/1, 3; W. GELDHOF en S. TORMANS, Recente ontwikkelingen op het kruispunt van Bouw- en energierecht in Vlaanderen in K. DE KETELAERE, K. VANHOVE en A. VERBEKE (eds), Jaarboek bouwrecht , Brugge, Die Keure, (1) 6 (hierna verkort: W. GELDHOF en S. TORMANS, Recente ontwikkelingen op het kruispunt van Bouw- en energierecht in Vlaanderen ) 5 Art. 32 EPB-decreet. 6 Richtlijn Parl. en Raad nr. 2002/91/EG, 16 december 2002 betreffende de energieprestatie van gebouwen, Pb.L. 4 januari 2003, afl. 1, 65 (hierna verkort geciteerd als: EPB-richtlijn). 7 overwegingen 3,4 en 21 EPB-richtlijn. 8 Art. 3 EPB-richtlijn. 9 Art. 4-6 EPB-richtlijn. 6

7 dan 50 m² of die slechts voor een korte periode gebruikt worden, kunnen de lidstaten evenwel voorzien in een uitzondering 10. Om accuraat te blijven, moeten de lidstaten deze regels minstens om de vijf jaar herzien, rekening houdend met de technische vooruitgang in de bouwsector. 11 Als derde punt dient de wetgever een efficiënt systeem van certificering uit te werken, waardoor aan de koper of huurder van een gebouw, een energieprestatiecertificaat wordt afgeleverd 12. Tot slot willen de Europese beleidsmakers het energieverbruik in de hand houden door controle op c.v.-ketels en airconditioningssystemen 13. De Vlaamse regeling neemt de indeling uit de EPB-richtlijn grotendeels over. Enerzijds besteedt de regelgeving aandacht aan de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen (EPB). Anderzijds wordt voorzien in een regeling omtrent energieprestatiecertificaten (EPC). De keuring van verwarmingsinstallaties maakt het voorwerp uit van een apart besluit 14, waarop in deze bijdrage niet dieper wordt ingegaan. Afdeling II. Doelstelling 7. De invoering van het energieprestatiedecreet in 2004 en de grondige herwerking hiervan in 2006 hebben voornamelijk tot doel het energieverbruik bij het Vlaamse gebouwenbestand te doen verminderen, door o.a. het plaatsen van meer isolatie, het gebruik van hoogrendementsglas, het aanwenden van zonnewinsten, het installeren van verwarmingsketels en warmteboilers met hoger rendement 15. Op die manier beoogt de decreetgever het algemeen belang te dienen, omdat dit op langere termijn zorgt voor een reductie van de CO 2 -emissie. Op lange termijn kan deze regelgeving er zo voor zorgen dat het milieu minder onder druk komt te staan. 10 Art. 4, lid 3 EPB-richtlijn. 11 Art. 4, lid 1 EPB-richtlijn. 12 Art. 7 EPB-richtlijn. 13 Art. 8-9 EPB-richtlijn. 14 B.Vl.Reg. 8 december 2006 betreffende het onderhoud en het nazicht van stooktoestellen voor de verwarming van gebouwen of voor de aanmaak van warm verbruikswater, BS 27 april Voorstel van decreet houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat, Parl.St.Vl.Parl , nr.1379/1, 3. 7

8 8. Naast de zorg voor het milieu, beoogt deze regelgeving ook een gezonde en comfortabele leefomgeving te creëren 16. Dit gebeurt door specifieke voorwaarden op te leggen met betrekking tot het binnenklimaat en de ventilatie van gebouwen. Deze eisen zitten eveneens vervat in de EPB-eisen, die het geheel vormen van voorwaarden waaraan een gebouw op het gebied van energetische prestaties, thermische isolatie, binnenklimaat en ventilatie moet voldoen 17. Afdeling III. De energieprestatieregelgeving A. Energieprestaties en binnenklimaat van gebouwen (EPB) 1. Toepassingsgebied I. Materieel 9. Het EPB-decreet legt een aantal eisen op waaraan gebouwen in Vlaanderen moeten voldoen. Deze EPB-eisen worden vastgelegd door de Vlaamse Regering 18. Daarbij voorziet het EPB-decreet in twee categorieën: enerzijds de eisen voor gebouwen waarvoor een aanvraag tot het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning wordt ingediend 19, anderzijds de eisen voor bestaande gebouwen wanneer werken, handelingen en wijzigingen uitgevoerd worden die de energieprestatie van het gebouw bepalen en waarvoor geen aanvraag tot het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning ingediend moet worden 20. De Vlaamse Regering rept evenwel tot op heden met geen woord over EPB-eisen vastgesteld in uitvoering van art.4, 2 van het EPB-decreet 21. Tot nader order zullen de EPB-eisen dus enkel nageleefd moeten worden voor de bedoelde werken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is. Niet enkel nieuwbouw, maar ook renovatie en uitbreiding van bestaande woningen vallen bijgevolg onder een EPB-eisenpakket, op voorwaarde dat het werken betreft waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is. 16 W. GELDHOF en S. TORMANS, Recente ontwikkelingen op het kruispunt van Bouw- en energierecht in Vlaanderen, supra noot 4, Art. 3, 9 EPB-decreet. 18 B.Vl.Reg. 11 maart 2005 tot vaststelling van de eisen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen, BS 17 juni 2005 (hierna verkort geciteerd als: B.Vl.Reg. 11 maart 2005). 19 Art. 4, 1 lid 1 e, EPB-decreet. 20 Art. 4, 2 EPB-decreet. 21 W. GELDHOF en S. TORMANS, Recente ontwikkelingen op het kruispunt van Bouw- en energierecht in Vlaanderen, supra noot 4, 7. 8

9 10. De EPB-eisen zijn ondeelbaar, in die zin dat zij gelden voor de totaliteit van de werken, handelingen of wijzigingen die uitgevoerd worden, zelfs die werken, handelingen en wijzigingen die op zich niet vergunningsplichtig zijn Uiteraard rijst hierbij de vraag wat onder het begrip gebouw moet worden verstaan. Het EPB-decreet omschrijft een gebouw als elk gebouw in zijn geheel of delen ervan die zijn ontworpen of aangepast om afzonderlijk te worden gebruikt of die een andere bestemming hebben en waarvoor energie verbruikt wordt om ten behoeve van mensen een specifieke binnentemperatuur te bekomen 23. Het decreet is dus enkel van toepassing op gebouwen die energie verbruiken om tot een specifiek binnenklimaat te komen. Stallingen en plantenkassen worden evenwel niet beoogd, daar het decreet enkel betrekking heeft op gebouwen waar een binnenklimaat ten behoeve van de mens gecreëerd wordt 24. Het gaat hierbij zowel om een gebouw in zijn geheel als elk deel van het gebouw dat een verschillende bestemming heeft of afzonderlijk gebruikt kan worden, zoals bij voorbeeld appartementen De Vlaamse Regering kan evenwel, op grond van artikel 7 van het EPB-decreet, vrijstellingen of afwijkingen toestaan op de gestelde EPB-eisen. Deze kunnen onder meer betrekking hebben op beschermde monumenten en gebouwen, gebouwen die gebruikt worden voor erediensten en religieuze activiteiten, gebouwen waarbij het behalen van de EPB-eisen technisch, functioneel of economisch niet haalbaar is, voor kleine alleenstaande gebouwen en tijdelijke constructies. Deze vrijstellingen en afwijkingen worden verder uitgewerkt in het besluit van de Vlaamse Regering van 11 maart Deze vrijstellingen houden in dat in bepaalde gevallen de eisen minder streng toegepast worden, in andere gevallen worden deze eisen weggelaten. Een afwijking kan gevraagd worden voor gebouwen waarvoor het behalen van de EPB-eisen technisch, functioneel of economisch niet haalbaar is 27 of voor gebouwen die gebruikmaken 22 Art. 4, 1, lid 2 EPB-decreet. 23 Art. 3, 10 EPB-decreet. 24 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest in Dossier Milieuwetgeving, Mechelen, Kluwer, 2008, 40 (hierna verkort: F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest) ; art. 2 B.Vl.Reg. 11 maart F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, Art B.Vl.Reg. 11 maart 2005; X., Vlaanderen stelt beschermde gebouwen vrij van EPB-eisen, Vastgoed info 2008, afl. 12, (6) Art. 22bis EPB-decreet. 9

10 van innovatieve bouwconcepten of technologieën waarop de voorgestelde methodes om het energieverbruik te berekenen, niet toegepast kunnen worden 28. Deze afwijking moet aangevraagd worden bij het Vlaams Energieagentschap 29. II. Personeel 13. Het EPB-decreet schuift drie actoren naar voor: de aangifteplichtige, de verslaggever en de architect. a. Aangifteplichtige 14. Het naleven van de EPB-eisen is een verplichting van de aangifteplichtige. Dit is de houder van de stedenbouwkundige vergunning 30 of de eigenaar van het gebouw, wanneer werken uitgevoerd worden waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning verkregen moet worden 31. Indien meerdere personen houder van de stedenbouwkundige vergunning of eigenaar van het gebouw zijn, delen zij allen de verantwoordelijkheid voor het voldoen van de eisen 32. Dit betekent dat zij hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de boete die het VEA kan opleggen 33. Wanneer een in opbouw zijnde woning verkocht wordt, gaat de stedenbouwkundige vergunning mee over op de nieuwe eigenaar. Deze vergunning is immers een zakelijk recht, dat als bijzaak de hoofdzaak volgt 34. Bijgevolg zal de nieuwe eigenaar nu als aangifteplichtige verantwoordelijk zijn voor het behalen van de EPB-eisen. Het is voor deze koper belangrijk zich contractueel goed in te dekken tegen eventuele aansprakelijkheden voor fouten die gebeurd zijn voor de koop 35. Zo kan in de verkoopovereenkomst volgende clausule opgenomen worden: De verkoper verklaart dat volgende werken reeds uitgevoerd zijn aan het verkochte goed: $. De verkoper verklaart dat hij hiervoor over de vereiste vergunningen beschikt en dat de werken conform deze vergunningen zijn uitgevoerd. De verkoper verklaart dat deze reeds uitgevoerde werken overeenstemmen met de plannen en bestekken en voldoen aan de eisen gesteld in het EPB-decreet en de uitvoeringsbesluiten. 28 Art. 23 EPB-decreet. 29 Het Vlaams Energieagentschap wordt hierna verkort aangehaald als VEA. 30 Art. 12, 1 EPB-decreet. 31 Art. 13 EPB-decreet. 32 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, Voor de sanctionering: cfr infra randnummer 36 e.v. 34 Art BW. 34 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24,

11 De koper behoudt zijn vordering in vrijwaring jegens de verkoper wanneer bij voltooiing van de werken blijkt dat de gestelde EPB-eisen niet gehaald zijn, ten gevolge van werken uitgevoerd voor de eigendomsoverdracht. 15. Op deze algemene regel is echter een belangrijke uitzondering voorzien ter bescherming van de koper- natuurlijke persoon. In geval van een verkoop door een promotor van een woning die onder toepassing van de Wet Breyne valt, blijft de eindeverantwoordelijkheid bij de promotor. Hoewel de koper houder of medehouder wordt van de stedenbouwkundige vergunning, vertrekt de decreetgever toch van het gegeven dat de promotor als professionele partij nauw betrokken blijft bij de uitvoering van de werken, zelfs na de verkoop. Daarom blijft hij als aangifteplichtige verantwoordelijk voor het behalen van de EPB-eisen 36. Om onder dit uitzonderingsregime te vallen, is wel vereist dat het gaat om de verkoop van een woning aan een natuurlijke persoon, waarbij de promotor gedurende het gehele bouwproces nauw betrokken blijft bij de werken 37. Daarom voorziet het EPB-decreet dat de koper onder bepaalde voorwaarden toch als aangifteplichtige aanzien wordt. Hiertoe moeten drie voorwaarden cumulatief voldaan zijn. Vooreerst moet de koopakte 38 vermelden dat de aangifteplicht aan de koper overgedragen wordt. Daarnaast moet bij de koopakte een tussentijds verslag gevoegd worden. Dit verslag, dat opgemaakt wordt door de verslaggever, die aangesteld is door de promotor, wordt ondertekend door de verslaggever, de promotor-verkoper en de koper. In dit verslag worden alle maatregelen opgesomd die uitgevoerd werden of moeten worden om de EPB-eisen te voldoen. Het vermeldt bovendien wie voor de uitvoering van de verschillende maatregelen zal instaan. Tenslotte moet de promotor na het einde van de werken aan de koper de gegevens verstrekken die nodig zijn voor het opstellen van de definitieve EPB-aangifte. Indien een gebouw dat reeds voorlopig opgeleverd is, verkocht wordt voordat de EPBaangifte ingediend is, blijft de oorspronkelijke houder van de stedenbouwkundige vergunning de aangifteplichtige Om de naleving van de EPB-eisen en de controle hierop te verzekeren, is voorzien in een procedure waarbij door middel van een startverklaring en een EPB-aangifte informatie ver- 36 Art. 12, 2 EPB-decreet; F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, Dit zal bij voorbeeld niet het geval zijn wanneer men overgaat tot een zogenaamde casco-verkoop, nl. de verkoop van een wind- en waterdichte woning. 38 Om moeilijkheden te vermijden wordt deze vermelding best zowel in de onderhandse als in de authentieke verkoopakte opgenomen. 39 Art. 12, 2 EPB-decreet. 11

12 strekt wordt aan het VEA. Omdat de bouwheer of eigenaar van het gebouw echter veelal een leek zal zijn, worden door het EPB-decreet een aantal centrale actoren naar voor geschoven, die de bouwheer moeten bijstaan bij het opstellen en indienen van deze verslagen. b. Verslaggever 17. De spilfiguur in het hele EPB-gebeuren is de verslaggever. Dit is de persoon die in opdracht van de aangifteplichtige de startverklaring overmaakt aan het VEA en de EPB-aangifte opstelt. De taak van de verslaggever beperkt zich tot de correcte rapportering van de feitelijke toestand, zonder dat hij advies geeft of toezicht houdt op de werkzaamheden 40. Het kan zowel gaan om een natuurlijke persoon als om een rechtspersoon 41, wanneer in dit laatste geval de zaakvoerder of bestuurder de startverklaring indient. Enkel houders van het diploma van architect, burgerlijk ingenieurarchitect, burgerlijk ingenieur, industrieel ingenieur of bio-ingenieur komen in aanmerking 42. Wanneer de aangifteplichtige zelf over het vereiste diploma beschikt, kan hij uiteraard zelf optreden als verslaggever 43. Art.10, 3 van het Reglement van de beroepsplichten van architecten bepaalt dat de architect ermee belast mag worden het geheel van handelingen te verrichten die de verwezenlijking van een bouwwerk meebrengen. Daaruit blijkt dat de architect die de plannen opgemaakt heeft, eveneens aangesteld kan worden als verslaggever. c. Architect 18. De architect heeft een centrale rol bij het naleven van de EPB-eisen. Zijn deontologische verplichtingen leggen hem immers op toe te zien op de naleving van de wettelijke en reglementaire bepalingen, waaronder ook het EPB-decreet 44. Hij zal, als deskundige ter zake, moeten nagaan welke eisen van toepassing zijn en welke maatregelen nodig zullen zijn om aan dit 40 S. TORMANS, De energieprestatieregelgeving in Vlaanderen: een update, TBO 2009, afl.4, (170) S. RONSE, Het EPB-decreet: over energieprestaties en binnenklimaat van gebouwen, TvW 2007, afl. 2, (195) Art. 2, 16 EPB-decreet. 43 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, Art. 17 Reglement van de Orde van Architecten van 18 april 1985 op de beroepsplichten van de architect, BS 8 mei

13 eisenpakket te voldoen 45. De primordiale taak van de architect bestaat erin het gebouw zodanig te ontwerpen dat het voldoet aan de EPB-eisen Ook tijdens het verloop van de werken moet de architect steeds controle blijven uitoefenen. Hij heeft namelijk een knipperlichtfunctie voor het geval er een ernstig risico bestaat dat de EPB-eisen niet gehaald zullen worden. In dit geval moet hij de aangifteplichtige en de verslaggever hiervan op de hoogte brengen 47. Het decreet definieert echter niet wanneer er sprake is van een ernstig risico 48. Dit wordt bijgevolg overgelaten aan de interpretatie van de architect, die hier gezien zijn aansprakelijkheid best de nodige omzichtigheid aan de dag legt Zoals reeds hoger vermeld kan de functie van architect gecombineerd worden met die van verslaggever. Hoewel dit in de praktijk slechts een mogelijkheid en geen verplichting is, valt te verwachten dat beide functies meestal gecumuleerd zullen worden 50. d. Notaris 21. Uiteraard speelt ook de notaris een belangrijke rol binnen de toepassing van deze wetgeving, al was het maar omwille van zijn advies- en voorlichtingsplicht 51. Hoewel zijn rol bij de controle op de naleving van de EPB-eisen eerder gering zal zijn, strekken zijn verplichtingen verder bij het toezicht op het verschaffen van een energieprestatiecertificaat aan de gerechtigde koper of huurder. Op de rol van de notaris en de moeilijkheden die hierbij de kop kunnen opsteken, wordt verder ingegaan. 45 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, S. TORMANS, Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen in K. DE KETELAERE, K. VANHO- VE en A. VERBEKE (eds), Jaarboek bouwrecht , Brugge, Die Keure, (1) 16. (hierna verkort geciteerd als: S. TORMANS, Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen ) 47 Art. 14, lid 2 EPB-decreet; F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, Uit navraag bij de Orde van Architecten en ingenieur-architect Lut Vanden Broeck blijkt dat de Orde niet bevoegd is hier richtlijnen over uit te werken, daar de Orde enkel bevoegd is voor de deontologie, het bijhouden van een lijst van architecten, enz. Het is dus de architect zelf die moet beoordelen wanneer er een ernstig risico optreedt. Dit kan het geval zijn wanneer gewilde wijzigingen optreden (de opdrachtgever opteert bij voorbeeld voor andere materialen dan oorspronkelijk voorzien) of wanneer zich ongewilde wijzigingen voordoen ( de aannemer vergist zich bij voorbeeld van vloerpas, waardoor overgeschakeld moet worden naar een andere vloeropbouw). Op vraag van de Orde werd een energieconsulent aangesteld, die het aanspreekpunt vormt voor de architect en bemiddelend, informerend en adviserend op met betrekking tot de implementatie van de EPB-regelgeving in het bouwproces. Zijn gegevens zijn terug te vinden op 49 S. TORMANS, Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen, supra noot 46, S. TORMANS, Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen, supra noot 46, Art. 9, 1 lid 3 Wet 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt, Bull. 16 maart 1803 (hierna verkort geciteerd als: Organieke Wet Notariaat). 13

14 III. Temporeel 22. Het EPB-decreet is in werking getreden op 6 april Het oorspronkelijke energieprestatiedecreet 52 was van toepassing voor gebouwen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning is aangevraagd na 1 januari Voor woongebouwen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd vanaf 1 januari 2010 gelden nieuwe, strengere EPBeisen 54. De EPB-eisen voor werken waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning vereist is, zijn vooralsnog niet in werking getreden Het tweede luik van het EPB-decreet, het systeem van certificering, is in verschillende fases ingevoerd. In een eerste fase is het EPC bij de bouw ingevoerd, met inwerkingtreding op 12 februari Aangezien de EPB-software enige tijd op zich heeft laten wachten, konden deze certificaten slechts afgeleverd worden in het najaar van Het EPC voor publieke gebouwen is ingevoerd door een besluit van de Vlaamse Regering van 20 april 2007, dat bepaalt dat iedere gebruiker van een publiek gebouw uiterlijk op 1 januari 2009 over een EPC publieke gebouwen dient te beschikken 57. De verplichting om over een EPC voor residentiële gebouwen te beschikken, is ingevoerd in twee fases. Voor de verkoop van residentiële gebouwen is het EPC verplicht vanaf 1 november 2008, terwijl de verhuurder van een residentieel gebouw nog respijt heeft gekregen tot 1 januari Voor niet-residentiële gebouwen dient de verkoper of verhuurder vooralsnog niet over een EPC te beschikken. De Vlaamse minister voor energiebeleid staat in voor de uitvoering van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 december , hetgeen tot op heden nog niet is gebeurd. 52 Decr. Vl. 7 mei 2004 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat, BS 30 juli F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, S. TORMANS, De energieprestatieregelgeving in Vlaanderen: een update, TBO 2009, afl.4, (170) Cfr. supra randnummer F. DEWAELE, Energieprestatiecertificaten: welk energierapport krijgt uw gebouw?, MER 2009, afl.1, (28) Art. 2, 1, lid 1 B.Vl.Reg. 20 april 2007 betreffende de invoering van het energieprestatiecertificaat voor publieke gebouwen, BS 25 mei Art. 2 MB 21 augustus 2008 betreffende de inwerkingtreding van de verplichting om over een energieprestatiecertificaat te beschikken bij verkoop en verhuur van residentiële gebouwen, BS 3 september Art B.Vl.Reg. 5 december 2008 houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat nietresidentiële gebouwen bij verkoop en verhuur, BS 2 maart 2009 (hierna verkort geciteerd als: B.Vl.Reg. 5 december 2008). 14

15 24. De Vlaamse energieregelgeving werd recent gecoördineerd in het Energiedecreet van 8 mei Bij de inwerkingtreding, die vastgesteld moet worden door de Vlaamse Regering 61, wordt het EPB-decreet opgeheven 62 en vervangen door titel XI van het Energiedecreet. 2. Energieprestatie-eisen 25. De EPB-eisen worden, zoals reeds vermeld, vastgesteld door de Vlaamse Regering 63. Naast het onderscheid dat gemaakt wordt tussen werken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd moet worden en werken waarvoor dit niet het geval is, wordt een tweedeling gemaakt tussen nieuwe en bestaande gebouwen. Bovendien worden aangepaste EPB-eisen vastgesteld voor diverse categorieën van gebouwen, zoals woningen, school- en kantoorgebouwen, industriële gebouwen en gebouwen met een andere specifieke bestemming. Deze laatste categorie omvat onder meer ziekenhuizen, hotels en restaurants, sportvoorzieningen en groot- en kleinhandelsgebouwen Deze eisen vormen een zeer specifieke en bouwtechnische materie en worden daarom niet ten gronde behandeld in deze tekst. Het VEA geeft deze eisen op overzichtelijke wijze weer 65. Grosso modo kunnen de EPB-eisen in drie grote categorieën onderverdeeld worden. Met name moeten gebouwen voldoen aan bepaalde voorwaarden op vlak van (1) thermische isolatie; (2) een aangenaam en gezond binnenklimaat en (3) energieprestatie van gebouwen Voor nieuwe gebouwen waarvan de bruikbare vloeroppervlakte groter is dan 1000 m² dient voor de aanvang van de werken een haalbaarheidsstudie te worden uitgevoerd, waarbij de technische, economische en milieutechnische haalbaarheid van alternatieve systemen onderzocht wordt 67. Op die manier tracht de overheid het gebruik van onder meer hernieuwbare energiebronnen te bevorderen. 60 Decreet 8 mei 2009 houdende algemene bepalingen betreffende het energiebeleid, BS 7 juli 2009 (hierna verkort geciteerd als: Energiedecreet). 61 Art Energiedecreet. 62 Art Energiedecreet. 63 Art. 4 EPB-decreet. 64 Art. 1, 3-7 B.Vl.Reg. 11 maart Dit overzicht is terug te vinden op 66 T. VERMEIR, Energie-efficiëntie en hernieuwbare energiebronnen in K. DE KETELAERE en B. DELVAUX, Jaarboek Energierecht 2007, Antwerpen, Intersentia, (211) 233; S. TORMANS, Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen, supra noot 46, Art. 5 EPB-decreet; art. 13bis-ter B.Vl.Reg. 11 maart

16 3. Procedure 28. Het EPB-decreet beschrijft in detail de procedure die gevolgd moet worden om het VEA op de hoogte te brengen van de op til zijnde veranderingen aan gebouwen, zodat de naleving van de EPB-eisen gegarandeerd wordt. 29. Deze procedure is enkel van toepassing bij vergunningsplichtige werken, zoals bedoeld in art.4 1 EPB-decreet 68. Het betreft dus enkel de werken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is 69. De huidige procedure steunt op twee pijlers: een startverklaring voorafgaand aan de werken en een EPB-aangifte na afloop van de werken. I. Startverklaring 30. De startverklaring is een schriftelijke verklaring met de startdatum van de werken en het overzicht van de prestaties inzake EPB-eisen die voor het gebouw worden nagestreefd 70. Deze verklaring moet minstens acht dagen voor de start van de werkzaamheden worden ingediend bij het VEA. Zolang deze startverklaring niet is ingediend, mogen de werken niet worden begonnen De startverklaring heeft tot doel het VEA op de hoogte te brengen van de werkzaamheden, zodat steekproefsgewijze werfcontroles mogelijk worden 72. Uit het jaarverslag van het VEA van 2008 blijkt dat in 2008 ongeveer 235 bouwplaatsen effectief werden bezocht door een controleur 73. II. EPB-aangifte 32. De EPB-aangifte vormt het document waarin de verslaggever alle uitgevoerde maatregelen tot naleving van de EPB-eisen beschrijft en verklaart dat de resultaten al dan niet conform deze eisen zijn 74. De aangifte bevat een omschrijving van de maatregelen die genomen zijn en berekent of het gebouw aan de EPB-eisen voldoet. Ze wordt bij het VEA ingediend door de 68 Art EPB-decreet. 69 S. RONSE, Het EPB-decreet: over energieprestaties en binnenklimaat van gebouwen, TvW 2007, afl. 2, (195) Art. 2, 15 EPB-decreet. 71 Art. 10, 2, lid 1 EPB-decreet. 72 S. TORMANS, Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen in K. DE KETELAERE, K. VANHO- VE en A. VERBEKE (eds), Jaarboek bouwrecht , Brugge, Die Keure, (1) Jaarverslag 2008 van het Vlaams Energieagentschap, maart 2009, Art. 2, 8 EPB-decreet; S. TORMANS, Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen, supra noot 46,

17 verslaggever, die bijgevolg verantwoordelijk is voor de correcte rapportering van de feitelijke toestand van het gebouw 75. De verslaggever draagt evenwel geen verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke naleving van de EPB-eisen. Deze verantwoordelijkheid wordt enkel gedragen door de aangifteplichtige Uit art.11 EPB-decreet valt af te leiden dat de EPB-aangifte enkel vereist is voor werken waarvoor, in toepassing van art.4, 1 van het EPB-decreet, een stedenbouwkundige vergunning vereist is. Nochtans kan men argumenteren dat ook voor de andere gevallen waarin EPBeisen zullen gelden, een aangifte moet gebeuren 77, om de overheid toe te staan controle uit te oefenen op het naleven van deze eisen. De aangifteplichtige is in dit geval de eigenaar van het gebouw Essentieel is dat deze aangifte slechts gebeurt nadat de werken en handelingen zijn uitgevoerd en uiterlijk zes maanden vanaf de ingebruikname van het gebouw. Als vertrekpunt van deze termijn neemt men de ingebruikname van het gebouw, omdat dit aanzien wordt als het officiële einde van de werken. De verslaggever mag de EPB-aangifte echter niet vroeger indienen, omdat er dan een risico bestaat dat tussen de aangifte en de ingebruikname nog wijzigingen aan het gebouw worden aangebracht die een invloed hebben op het energieverbruik Na het indienen van de EPB-aangifte mogen geen wijzigingen meer aangebracht worden aan de installaties of constructies van het gebouw, tenzij deze wijzigingen of vervangingen minstens de prestaties leveren die vermeld zijn in de EPB-aangifte 80. De bedoeling is immers om een correct beeld te leveren van de energieprestatie van het gebouw. Bovendien wordt op die manier verhinderd dat de betrokkenen het toepassingsgebied van het EPB-decreet zouden omzeilen Art. 14 EPB-decreet. 76 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, S. RONSE, Het EPB-decreet: over energieprestaties en binnenklimaat van gebouwen, TvW 2007, afl. 2, (195) Art. 13 EPB-decreet. 79 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, Art. 15 EPB-decreet. 81 W. GELDHOF, W. en S. TORMANS, Recente ontwikkelingen op het kruispunt van Bouw- en energierecht in Vlaanderen, supra noot 4,

18 4. Handhaving en sanctionering 36. De handhaving en sanctionering van de regeling omtrent de energie-efficiëntie van gebouwen is reeds in het verleden een heikel punt gebleken. Een voldoende streng doch rechtvaardig mechanisme voor handhaving en sanctionering is onontbeerlijk om de naleving te kunnen garanderen. De voorziene straf- en herstelmaatregelen dienen echter in verhouding te staat tot de overtreding Het EPB-decreet voorziet in een handhavingssysteem van administratieve geldboetes. De Vlaamse Regering stapt daarmee af van de strafsancties en de zware herstelmaatregelen uit het Decreet Ruimtelijke Ordening, die ook golden ter handhaving van de isolatieregelgeving 83. Het parket vond deze sancties in de praktijk immers te zwaar, wat veelal resulteerde in een automatische seponering 84. I. Administratieve geldboetes 38. De regeling van de administratieve boetes wordt in extenso uitgewerkt in het EPB-decreet, waarbij aan de administratie weinig of geen speelruimte gelaten wordt. De gevallen waarvoor een boete opgelegd moet worden en de berekeningswijze van deze boete worden expliciet vermeld in het EPB-decreet Het decreet maakt een onderscheid tussen de administratieve sancties naar aanleiding van de overtreding of niet-naleving van de energieprestatieregelgeving bij bouw en bij bestaande gebouwen. a. Bouw 40. Zowel de verslaggever en de architect als de aangifteplichtige riskeren een administratieve geldboete, die opgelegd wordt door het VEA. De verslaggever staat in voor een correcte formele en inhoudelijke startverklaring en aangifte, terwijl de aangifteplichtige verantwoordelijk gesteld wordt voor het naleven van de termijnen en het voldoen van de EPB-eisen. 82 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, B.Vl.Reg. 18 september 1991 houdende het opleggen van minimumeisen op het gebied van thermische isolatie van woongebouwen, BS 18 maart 1992, F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, Art EPB-decreet. 18

19 41. Wanneer de startverklaring te laat of niet ingediend wordt, wordt de aangifteplichtige hiertoe aangemaand door het VEA. Na deze aanmaning wordt een administratieve geldboete van 250 euro opgelegd wanneer de aangifteplichtige in gebreke blijft 86. Dezelfde procedure wordt gevolgd ten aanzien van de verslaggever, wanneer de ingediende startverklaring niet voldoet aan de voorwaarden inzake vorm en inhoud 87. Ook de architect riskeert een administratieve geldboete van 250 euro wanneer hij de prestaties inzake EPB-eisen die voor het gebouw nagestreefd worden, niet tijdig verstrekt aan de verslaggever. Hij wordt hiertoe eerst aangemaand door het VEA 88. Een gelijkaardig scenario geldt voor de EPB-aangifte. Indien de verslaggever nalaat binnen zes maanden na de ingebruikname een EPB-aangifte in te dienen, wordt de aangifteplichtige hiertoe aangemaand door het VEA. Het negeren van deze aanmaning leidt voor de aangifteplichtige tot een geldboete van 250 euro, vermeerderd met 1 euro per kubieke meter nieuw gecreëerd beschermd volume 89. Het VEA legt in dit geval een nieuwe termijn vast voor de aangifte. Wordt deze termijn overschreden, dan riskeert de aangifteplichtige een geldboete in de vorm van een dwangsom van 25 euro per kalenderdag dat de nieuwe termijn overschreden wordt 90. Een EPB-aangifte die formeel of inhoudelijk gebreken vertoont, leidt tot een aanmaning en desgevallend een administratieve geldboete van 250 euro voor de verslaggever Naast de geldboetes die opgelegd worden voor het niet naleven van de procedure, worden ook administratieve geldboetes opgelegd aan de aangifteplichtige voor het niet respecteren van de EPB-eisen. Deze geldboetes kunnen tot vijf jaar na het indienen van de EPB-aangifte opgelegd worden 92. Een gelijkaardige geldboete wordt opgelegd aan de verslaggever wanneer de EPB-aangifte niet overeenstemt met de werkelijkheid De opbrengst van de administratieve geldboetes komt toe aan het Energiefonds Art. 23, 3 EPB-decreet. 87 Art. 23, 1 EPB-decreet. 88 Art. 23, 2 EPB-decreet. 89 Art. 23, 5, lid 1-2 EPB-decreet. 90 Art. 23, 5, lid 3 EPB-decreet. 91 Art. 23, 4 EPB-decreet. 92 Art. 24 EPB-decreet. 93 Art. 25 EPB-decreet. 94 Art. 29 EPB-decreet. 19

20 b. Bestaande gebouwen 44. De Vlaamse regering kan, zoals reeds hoger vermeld, EPB-eisen opleggen voor bestaande gebouwen 95. Dit is vooralsnog niet gebeurd Wanneer de aangifteplichtige deze eisen niet naleeft, kan het VEA een administratieve geldboete tussen 250 en euro opleggen, afhankelijk van het type gebouw, de bruikbare vloeroppervlakte of het beschermde volume 97. Voor de bestaande gebouwen heeft het VEA dus wel een discretionaire bevoegdheid, zowel over het al dan niet opleggen van de boete als over het bedrag. Tegen de beslissing van het VEA kan administratief beroep ingesteld worden bij de rechtbank van eerste aanleg 98. II. Controleambtenaren 46. De ambtenaren van het VEA zijn bevoegd om de nodige controles op de naleving van de EPB-eisen uit te voeren en overtredingen op te sporen en vast te stellen met een verslag van vaststelling 99. Zij krijgen hiervoor op eenvoudig verzoek toegang tot de documenten en elektronische gegevens die bijgehouden worden 100. Bovendien hebben zij toegang tot de bouwplaatsen en de gebouwen 101, zodat zij ten gepaste tijde de nodige vaststellingen kunnen doen en op die manier kunnen nagaan of de EPB-aangifte wel strookt met de realiteit De toegang tot bewoonde gebouwen wordt slechts toegestaan mits voorafgaande en schriftelijke toestemming van de bewoner of voorafgaande en schriftelijke machtiging van de politierechter 103, om geen afbreuk te doen aan het recht op bescherming van de woning Art. 4, 2 EPB-decreet. 96 S. TORMANS, De energieprestatieregelgeving in Vlaanderen: een update, TBO 2009, afl.4, (170) Art. 27, 1 EPB-decreet. 98 Art. 27, 2 EPB-decreet. 99 Art. 18, 1, lid 1 EPB-decreet; art. 1 MB 5 mei 2006 tot aanwijzing van de bevoegde ambtenaren ter uitvoering van het Besluit van de Vlaamse Regering van 11 maart 2005 tot vaststelling van de eisen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen, BS 16 mei Art. 18, 2 EPB-decreet. 101 Art. 18, 1, lid 2 EPB-decreet. 102 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, Art. 18, 1, lid 2 EPB-decreet. Uit navraag bij het VEA blijkt dat van deze mogelijkheid tot op heden geen gebruik gemaakt is. 104 Art. 8, lid 1 EVRM; art. 15 GW. 20

21 5. Publiciteit: energieprestatiedatabank. 48. De energieprestatiedatabank is een geïnformatiseerd gegevensbestand waarin informatie met betrekking tot de energieprestaties van de gebouwen waarvoor EPB-eisen gelden, wordt opgenomen 105. In tegenstelling tot wat het geval was onder het vorige energieprestatiedecreet, wordt deze databank nu niet langer bijgehouden door de gemeentes, maar wel door het VEA 106. Een ministerieel besluit bepaalt welke gegevens opgenomen moeten worden in deze databank De controleambtenaren van het VEA krijgen op eenvoudig verzoek toegang tot de gegevens die worden bijgehouden 108. B. Energieprestatiecertificaten 1. Definitie 50. Een tweede belangrijk facet van de energieprestatieregelgeving vormt de certificering. De EPB-richtlijn bepaalt dat de lidstaten ervoor moeten zorgen dat bij de bouw, verkoop of verhuur van een gebouw een energieprestatiecertificaat afgeleverd wordt aan de eigenaar, de toekomstige koper of huurder. 51. Het energieprestatiecertificaat, kortweg EPC, is een certificaat waarin het resultaat is vermeld van de berekening van de totale energie-efficiëntie van een gebouw, uitgedrukt in één of meer numerieke indicatoren 109. Het bevat daarnaast ook referentiewaarden op basis waarvan de energieprestaties van gebouwen vergeleken kunnen worden met die van andere gebouwen, alsook aanbevelingen voor de kostenefficiënte verbetering van de energieprestatie van het gebouw of tips voor goed gebruikersgedrag 110. Het certificaat mag maximaal tien jaar oud zijn Art. 2, 7 EPB-decreet. 106 Art. 17, 1 EPB-decreet. 107 MB 2 april 2007 betreffende de vastlegging van de vorm en de inhoud van de EPB-aangifte en het model van het energieprestatiecertificaat bij de bouw, BS 11 mei Art. 18, 2 EPB-decreet. 109 Art. 2, 6 EPB-decreet. 110 Art. 19, 1, lid 2 EPB-decreet. 111 Art. 19, 1, lid 4 EPB-decreet. 21

22 2. Doelstelling 52. Het certificaat is in feite een informatiemiddel 112. Door het EPC moet het voor consumenten immers gemakkelijker worden de energieprestatie van gebouwen te beoordelen en te vergelijken. Het certificaat geeft op een overzichtelijke manier weer hoe energie-efficiënt een gebouw is, zowel in absolute cijfers als in vergelijking met andere gebouwen. 53. Nochtans houden deze certificaten geen enkele verplichting in. Een EPC is louter informatief 113 en dient enkel om een eigenaar, kandidaat-koper of -huurder in te lichten over het energieverbruik van een gebouw en de mogelijkheden tot verbetering. Dit impliceert op geen enkele wijze dat zij gehouden zouden zijn tot het uitvoeren van bepaalde werken, noch dat ze hiervoor gesanctioneerd kunnen worden. De aanbevelingen en tips die in het EPC gegeven worden, hebben voornamelijk een sensibiliserend effect Toepassingsgebied I. Personeel 54. Het is de eigenaar of gebruiker van een gebouw die over een energieprestatiecertificaat moet beschikken. Bij verkoop en verhuur van het gebouw moet deze het certificaat kunnen overdragen of voorleggen 115. Concreet betekent dit dat de verkoper het officiële certificaat zal moeten overhandigen aan de koper. Bij huur volstaat het dan weer een duidelijk leesbare kopie aan de huurder over te dragen, terwijl het origineel bij de verhuurder blijft. II. Materieel 55. De EPB-richtlijn bepaalt dat het energieprestatiecertificaat verplicht ingevoerd moet worden vanaf Deze relatief korte termijn bleek evenwel in de praktijk niet haalbaar. Daarom heeft Vlaanderen gebruik gemaakt van de uitstelperiode van drie jaar om het EPC gefaseerd in te voeren. De laatste wijziging, die nog niet in werking is getreden, zal ertoe lei- 112 B. DELVAUX, Het energieprestatiecertificaat bij verkoop en verhuur van residentiële gebouwen een blik op de X-factor, NNK 2008, afl. 2, (55) 56; W. GELDHOF en S. TORMANS, Recente ontwikkelingen op het kruispunt van Bouw- en energierecht in Vlaanderen, supra noot 4, Art. 7, lid 2 EPB-richtlijn. 114 J. VANSTEENE, Energieprestatiecertificaat in het najaar bij verkoop van bestaande woning, Vastgoed info 2008, afl. 4, (3) 3; C. FLION en N. DELVOIE, La performance énergétique des bâtiments: contraintes et réalités, DAOR 2009, afl. 91, (246) Art. 20, 1-2 EPB-decreet. 116 Art. 15, lid 1 EPB-richtlijn. 22

23 den dat ook voor de verkoop en het verhuur van niet-residentiële gebouwen een EPC verplicht wordt 117. Onder deze titel wordt slechts een overzicht gegeven van de bestaande regeling bij bouw, publieke gebouwen, residentiële en niet-residentiële gebouwen. De implicaties voor het opstellen van de onderhandse en authentieke akte komen aan bod in hoofdstuk 2. a. Bouw 56. Bij bouw verstrekt de verslaggever de aangifteplichtige gelijktijdig met de EPB-aangifte een EPC 118. Het EPC bij nieuwbouw wordt derhalve opgemaakt op basis van gegevens die de verslaggever aangeeft bij het VEA. Indien de aangifteplichtige op het ogenblik van de aflevering van het EPC evenwel niet de eigenaar is van het gebouw, bezorgt hij het certificaat aan de eigenaar 119. Dit zal bij voorbeeld het geval zijn wanneer een bouwpromotor instaat voor de voltooiing van de werken en daarom als aangifteplichtige gehouden blijft Vermits het EPC onderdeel uitmaakt van de EPB-aangifte, zal het EPC vervallen wanneer blijkt dat de aangifte niet overeenstemt met de werkelijkheid. In dit geval zal dus een nieuw EPC verstrekt moeten worden 121. Het EPC vormt dus geenszins de garantie dat het gebouw voldoet aan de EPB-eisen. Het heeft enkel tot doel een waarheidsgetrouwe weergave te bieden van de werkelijke energieprestatie van het gebouw. 58. Een EPC bij de bouw is vereist wanneer aan het gebouw eisen opgelegd worden over het E-peil 122. Het zal dus de facto enkel voor die gebouwen zijn waarvoor reeds EPB-eisen opgelegd zijn, dat een EPC vereist is. b. Publieke gebouwen 59. Vanuit de voorbeeldfunctie die de overheid heeft op het vlak van energiebesparing, is een afzonderlijke regeling uitgewerkt voor publieke gebouwen. Hieronder verstaat de decreetgever gebouwen met een bruikbare vloeroppervlakte van meer dan m² die vaak door het publiek worden bezocht omdat er een publieke organisatie is gevestigd. Wat een publieke organisatie is, wordt in detail toegelicht in het besluit van de Vlaamse Regering van 20 april 117 Art. 4 B.Vl.Reg. 5 december Voor de stelselmatige invoering van het EPC, cfr. supra randnummer Art. 24bis, 1 B.Vl.Reg. 11 maart Art. 24bis, 2 B.Vl.Reg. 11 maart Art. 12, 2 EPB-decreet. 121 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, Art. 24bis, 1, lid 1 B.Vl.Reg. 11 maart

24 Samengevat gaat het om diensten die door de overheid verleend worden, traditioneel door de overheid verleend worden of door de overheid gesubsidieerd worden Het EPC publieke gebouwen heeft in de eerste plaats een sensibiliserende functie. Het dient op een goed zichtbare plaats te worden uitgehangen, zodat het publiek bewust gemaakt wordt van het jaarlijkse energieverbruik van het betreffende gebouw 125. Bovendien worden ook hier weer aanbevelingen voor de kosteneffectieve verbetering van de energieprestatie van het gebouw gedaan. Nochtans zijn ook deze aanbevelingen louter informatief 126. c. Residentiële en niet-residentiële gebouwen 61. Het EPC is sinds 2008 niet enkel meer vereist bij nieuwbouw. Om kandidaat-kopers en -huurders optimaal te informeren over hun toekomstige energiefactuur, is nu ook een EPC vereist bij verkoop en verhuur van residentiële gebouwen 127. Voor niet-residentiële gebouwen is reeds een regeling uitgewerkt, maar deze is vooralsnog niet in werking getreden De bedoeling van deze regeling is om een vergelijking tussen verschillende gebouwen mogelijk te maken en eigenaars op die manier te stimuleren tot energievriendelijke investeringen 129. Bij verkoop moet het EPC overgedragen worden aan de koper, in geval van verhuur volstaat een duidelijk leesbare kopie. 63. Het EPC residentiële gebouwen heeft betrekking op een enkele wooneenheid, eventueel gecombineerd met een deel van het gebouw dat een niet-residentiële bestemming heeft, zoals een kleine handelszaak of een dokterskabinet, voor zover dit aan bepaalde voorwaarden voldoet 130. Bij de verkoop van gebouwen waarin meerdere wooneenheden gevestigd zijn, zal voor iedere wooneenheid een EPC beschikbaar moeten zijn. Onder wooneenheid wordt verstaan elke eenheid in een residentieel gebouw die over de nodige woonvoorzieningen beschikt 123 B.Vl.Reg. 20 april 2007 betreffende de invoering van het energieprestatiecertificaat voor publieke gebouwen, BS 25 mei F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, Art. 2, 5 B.Vl.Reg. 20 april 2007 betreffende de invoering van het energieprestatiecertificaat voor publieke gebouwen, BS 25 mei F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, B.Vl.Reg. 11 januari 2008 houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur en de uitvoering van de energieaudit, BS 8 februari 2008 (hierna verkort geciteerd als: B.Vl.Reg. 11 januari 2008). 128 B.Vl.Reg. 5 december 2008; C. GOVAERT en M. DEPRAETERE, Ook epc voor niet-residentiële gebouwen in aantocht, Vastgoed info 2009, afl.5, (2) F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, Art. 2, 2 B.Vl.Reg. 11 januari