Woningstichting Het Grootslag. Op stoom en op koers. 6j a a r v e r s l a g

Transcriptie

1 Woningstichting Het Grootslag Op stoom en op koers 6j a a r v e r s l a g Door de Woonbond uitgeroepen tot Beste Verhuurder 2006

2 Tekst: woningstichting Het Grootslag Fotografie: Jan Meurs, Heerhugowaard; Ton Voermans, Bergen; woningstichting Het Grootslag Vormgeving en productie: Drukkerij Steenman bv, Enkhuizen

3 inhoudsopgave 1. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2 Het Grootslag: op stoom en op koers 2 De organisatie 5 Externe contacten en samenwerking 9 Onze klanten 13 Kwaliteit van het woningbezit 17 Verhuur 24 Leefbaarheid 30 Wonen en Zorg 33 Financiën Jaarverslag Raad van Commissarissen Verkorte enkelvoudige jaarrekening 46 Winst- en Verliesrekening en toelichting 47 Balans 31 december 2006 en toelichting Bestuursverantwoording Accountantsverklaring 58

4 Volkshuisvestingsverslag Woningstichting Het Grootslag Op stoom en op koers

5 Voor u ligt het complete jaarverslag 2006 met als titel Op stoom en op koers. Waarom deze titel? Woningstichting Het Grootslag is een woningstichting die zich constant ontwikkelt en waar mogelijk haar beleid, producten en diensten verbetert. Hier houden we de vaart in. Daarnaast stelden we in 2006 onze Toekomstvisie vast. In deze visie zetten we, in samenwerking met onze stakeholders, de koers tot en met 2011 uit. Op Stoom Wij zijn actief binnen de gemeenten Andijk, Drechterland en Wervershoof. Lokale gebondenheid, dicht bij de klant staan en een huurdervriendelijk huurbeleid; dat zijn onder andere de punten waarmee wij ons onderscheiden van onze collega corporaties. Onze kracht is ook ons streven naar zelfstandigheid. Waarbij wij onze ogen niet sluiten voor ontwikkelingen en mogelijkheden in de omgeving en we waar nodig samenwerken met andere organisaties binnen het gehele werkgebied om een blijvende bijdrage te leveren aan de taken op het terrein van de Volkshuisvesting. In 2006 legden we naast Wonen en Welzijn de nadruk op Wonen en Zorg. Op ons initiatief gingen we een intensievere samenwerking aan met de zorginstellingen Leekerweide, Esdégé Reigersdaal, Philadelphia en Wilgaerden. Helaas is de samenwerking met De Omring niet in een programma uitgewerkt. Maar zowel het bestuur van De Omring als van Het Grootslag spraken de intentie uit in de toekomst op het gebied van Wonen en Zorg samen te werken. Met deze partijen willen we meer zicht krijgen op de mogelijkheden binnen wonen, welzijn en zorg om zo in de nabije toekomst een bijdrage te leveren aan de juiste vorm van woonzorgzones. Daarnaast werkten we in 2006 met andere corporaties samen op het gebied van de dak- en thuislozenopvang. We stelden en stellen ons actief op als het gaat om het realiseren van nieuwbouw. Projectontwikkelaars en gemeenten benaderden ons regelmatig om samen projecten te ontwikkelen. We hopen de komende jaren voldoende afspraken vast te leggen om in de nabije toekomst onze nieuwbouwproductie verder uit te breiden. In 2006 bereikten we een aantal resultaten die ik graag wil noemen. De Nederlandse Woonbond riep ons namens de huurders uit tot Beste Verhuurder We behielden het KWH-huurlabel j a a r v e r s l a g w o n i n g s t i c h t i n g H e t G r o o t s l a g

6 en behaalden het KWH-participatielabel. Tenslotte leverden we de eerste grondgebonden woningen in Noord-Holland met Woonkeur op. Een minpunt voor ons als organisatie is dat we de hercertificering volgens het Politie Keurmerk voor onze bestaande woningen niet konden realiseren. Wel konden we vaststellen dat onze huurders veilig in hun woning kunnen wonen. Op Koers Eén ding is meer dan duidelijk: ambities hebben we volop. We werken als team hard om ze te realiseren. Maar hoe kunnen we onze ambities blijven waarmaken? Met andere woorden: hoe blijven we op stoom en op koers? Onze koers staat in de Toekomstvisie , één van de belangrijkste producten die we in 2006 met onze in- en externe stakeholders samenstelden. Juist de wisselwerking tussen bestuur - Managementteam Raad van Commissarissen medewerkers - huurders en de overige stakeholders geeft expliciet aan dat dit document door alle partijen wordt begrepen en gedragen. Vanuit de Toekomstvisie startten we in 2006 met de ontwikkeling van een Strategisch Vastgoed Beleidsplan. In 2007 werken we de beleidskeuzes intern verder uit. Daarna bespreken we het concept beleidsplan met de Raad van Commissarissen en de huurdersvereniging. Het aantal projecten waarmee Het Grootslag zich bezighoudt neemt nog steeds toe. Met name projecten op het gebied van herstructurering, onderzoek grondverwerving, nieuwbouw, ontwikkeling woonzorgzones, verkoop bestaand bezit en een aantal kleine projecten. Om hierbij de juiste keuzes te maken en beslissingen te nemen, moeten de rol, positie en visie van Het Grootslag duidelijk zijn. Alleen dan kunnen we een juiste sparringpartner voor gemeenten en stakeholders zijn. Onze eigen medewerkers, de Raad van Commissarissen en huurdersvereniging De Driehoek spelen een belangrijke rol bij dit alles. In 2006 zochten we bij de werving van een nieuwe commissaris en bij de werving van nieuwe medewerk(st)ers naar nieuwe kwaliteit, passend binnen de gehele organisatie. Want de mensen die het voor ons morgen gaan maken, moeten we vandaag al in huis halen. Dat geeft rust en duidelijkheid in de organisatie. Ook laten we aan de buitenwacht zien dat we klaar zijn voor de toekomst en de daarbij behorende nieuwe uitdagingen. Tenslotte Ik dank de medewerkers voor hun inbreng in 2006: de inzet om onze doelstellingen te realiseren en ons samen met de klant voor te bereiden op de toekomst. Mede door hun inbreng is Het Grootslag die zelfstandige eigenwijze woningcorporatie waar de klant een positie heeft. Een financieel gezonde organisatie waar het fijn werken is. De Raad van Commissarissen leverde, ook als sparringpartner, een belangrijke bijdrage. Tenslotte noem ik de rol van het bestuur van de huurdersvereniging. Zij houden ons attent en waakzaam met het uiteindelijke doel om het beste voor de klant en de organisatie te realiseren. We hebben respect voor elkaars rol en functie en daar mogen we met elkaar trots op zijn. De beker voor Beste Verhuurder 2006 is hen allen gegund. Ik kan rustig blijven ademhalen en gelukkig zijn dat ik bestuurder ben van zo n prachtige organisatie. De toekomst biedt mij voldoende uitdagingen om samen met het team op stoom en op koers te blijven. U hoort nog van ons! Ik wens iedereen een behouden vaart. J. Th. (Hans) Kröger directeur bestuurder j a a r v e r s l a g w o n i n g s t i c h t i n g H e t G r o o t s l a g

7 De organisatie Wij streven ernaar om een slagvaardige, effectieve en efficiënte organisatie te zijn, waarbij de klant centraal staat. Dat betekent een resultaatgerichte en projectmatige wijze van werken, waarbij meetbare en haalbare doelstellingen noodzakelijk zijn. Dit vraagt iets van medewerkers en Managementteam. In 2006 gingen we hierover met elkaar in discussie. Het Managementteam werkt de uitkomsten in 2007 nader uit, zodat het niet bij mooie woorden blijft, maar inhoud krijgt binnen de organisatie en de processen. Daarnaast staat de klant bij ons centraal. Wij willen hen graag onze producten en diensten tonen en hen informeren over de vele (keuze)mogelijkheden. Vandaar dat we in 2006 het startsein gaven voor de overgang van het woondienstenmodel naar het woonwinkelconcept.

8 Kwaliteit van de dienstverlening Het KWH-huurlabel behouden is voor onze organisatie nadrukkelijk geen doel op zich maar een goed middel om de organisatie attent te houden. Het leveren van kwaliteit is een grondhouding die iedere medewerker moet hebben. Daarnaast willen we zowel intern als extern duidelijkheid in de informatievoorziening. Geen nieuws is slechter dan slecht nieuws! De klant moet weten dat wij meedenken en zijn of haar vraag serieus beoordelen. Vandaar dat het bereiken van het KWH-participatielabel een mooie score is. Personeelsbestand Per 31 december 2006 waren 34 personen binnen onze organisatie werkzaam, waarvan 17 medewerk(st)ers parttime en 17 medewerk(st)ers fulltime. Daarnaast hadden we een oproepkracht interieurverzorging in dienst. Dit komt neer op 9,1 FTE per woningen exclusief de uitvoerende dienst. Dit ligt lager dan het landelijk gemiddelde van 9,9 FTE s. In 2006 heeft een medewerker gebruik gemaakt van de mogelijkheid om vervroegd uit te treden. Het ziekteverzuim steeg licht van 1,8% in 2005 naar 2,21% in 2006 (landelijk 4%). Leeftijdbewust personeelsbeleid Wij hebben aandacht voor leeftijdbewust personeelsbeleid. Het is voor Het Grootslag van belang dat oudere werknemers zo goed mogelijk kunnen werken binnen de organisatie. Vooral nu de leeftijd voor vervroegd uittreden is verlegd naar 62 jaar en de politiek de werknemers zelfs stimuleert werkzaam te blijven tot hun 65 e jaar. Wij startten in 2006 samen met de Ondernemingsraad met het ontwikkelen van leeftijdbewust personeelsbeleid. Gezien de geringe omvang van de organisatie en daarmee de mogelijkheden, erkennen we de beperkingen. Maar we gaan de uitdaging wel graag aan. Automatisering De automatisering neemt nu al een belangrijke plaats in binnen de organisatie en dat neemt met onze ambitie in het achterhoofd alleen maar toe. In 2006 hebben wij het automatiseringsplan afgerond. Hierin is ook een hoofdstuk opgenomen over een betere onderlinge afstemming van de verschillende systemen die wij binnen Het Grootslag gebruiken. In 2006 namen we het systeembeheer grotendeels in eigen hand. Daarbij werden we ondersteund door het NCCW uit Almere en IT Solutions uit Medemblik. Alle medewerkers werden getest op hun kennis van de in gebruik zijnde Microsoft systemen.

9 Op basis hiervan is een extra opleidingsprogramma opgezet, wat leidde tot een optimaler gebruik van de aanwezige systemen binnen de organisatie. Opleidingen Daar waar je aangeeft dat je als organisatie diverse ambities hebt, moet je de medewerkers actief begeleiden en coachen. Via individuele en collectieve opleiding en training ontwikkel je de interne expertise. Het gaat hierbij om de ontwikkeling van kennis, vaardigheden en gedrag. We willen de beschikbare talenten van de medewerkers optimaal benutten en waarderen. Verder vindt Het Grootslag het belangrijk dat de medewerkers zich bewust zijn van hun eigen verantwoordelijkheid voor het vergroten van hun kennis en mogelijkheden. We hebben in 2006 het opleidingsbudget verhoogd naar 8% van de totale bruto loonsom, gebaseerd op minimaal één opleiding per medewerker. In totaal volgden 21 medewerkers een opleiding (dit is exclusief de eerder genoemde automatiseringsopleidingen), voor een bedrag gelijk aan 6% van de bruto loonsom. Dit is minder dan begroot. Ondernemingsraad De samenwerking met de Ondernemingsraad was en is uitstekend. In 2006 actualiseerden we samen met de Ondernemingsraad het personeelsbeleidsplan. Wij bespraken het personeelsbeleid in zijn geheel en maakten waarnodig nieuwe afspraken over bijvoorbeeld de secundaire arbeidsvoorwaarden. Verder stelden we het integriteitsbeleid en nieuw beleid voor het gebruik van ICT mogelijkheden vast. Het geldende ARBO beleid kwam aan de orde en dit leidde tot een pakket van maatregelen dat in 2007 nader wordt uitgewerkt. De Ondernemingsraad en het bestuur vergaderde acht maal. Tijdens de reguliere vergaderingen kwamen verder de volgende onderwerpen aan bod: verslag vertrouwenspersoon 2005, bestuursbesluiten, verbouwing kantoor en realisatie woonwinkel, jaarverslag 2005, begroting 2007 en het bod op het Gemeentelijk Woningbedrijf Wognum. Ook vond het jaarlijkse overleg van de Ondernemingsraad met een afvaardiging van de Raad van Commissarissen plaats. Arbo 2006 was voor ARBO zaken een overgangsjaar. De ARBO commissie was het gehele jaar actief en kwam drie keer samen, waarvan één keer met de drie bedrijfshulpverleners (BHV ers). Het aantal BHV ers bleef in 2006 gelijk, de samenstelling is wel gewijzigd. Alle bedrijfshulpverleners volgden een herhalingscursus. Daarnaast stelden we op 1 mei 2006 een preventiemedewerkster aan. Dit is een wettelijke verplichting voor een onderneming die meer dan 25 medewerkers in dienst heeft. Zij volgde een 1-daagse basisopleiding preventiemedewerker. In 2007 neemt de preventiemedewerker de taken en rol van de ARBO coördinator en -commissie over. Hiervoor is in 2006 een aanzet gegeven. Wel besteedde zij aandacht aan ARBO zaken rond de verbouwing. Zo intervenieerde zij eenmaal bij geluids- en stofoverlast. In 2006 deden zich geen ongevallen met/zonder licht letsel of materiële schade voor. Er was ook geen melding of aangetoond/ vermoeden van beroepsziekten. j a a r v e r s l a g w o n i n g s t i c h t i n g H e t G r o o t s l a g

10 Wij maken gebruik van een vertrouwenspersoon van Maetis Arbo. In haar jaarverslag 2006 rapporteerde de vertrouwenspersoon één contactmelding vanuit de organisatie. Deze melding leidde niet tot een klacht. De health check werd conform de nota personeelsbeleid uitgevoerd voor medewerkers van 50 jaar en ouder. Woonwinkel Met het woonwinkelconcept streven we ernaar de klant in de winkel en aan de telefoon zoveel mogelijk direct te helpen. Het is de bedoeling dat vanaf % van alle klantvragen in de woonwinkel wordt afgehandeld. Voordat we de woonwinkel in 2007 in gebruik kunnen nemen, moesten we in 2006 intern hard werken om de organisatie en de processen hierop voor te bereiden en waar nodig aan te passen. Verbouwing Om de woonwinkel te kunnen realiseren moest ons kantoor aangepast worden. Op dat moment hebben we kritisch gekeken naar de gehele kantoorinrichting en besloten we om het gebouw ingrijpend te veranderen. In oktober 2006 startte de verbouwing. We hebben als eerste onze werkplaats ontmanteld en de voorraad van materialen drastisch verminderd. Het basisprincipe is dat de busjes van onze onderhoudsmedewerkers als magazijn en werkplaats dienen. We houden maar een kleine opslagmogelijkheid in het gebouw over en besteden het grotere werk zoals het plaatsen van kozijnen en deuren uit. In de vrijgekomen ruimte is kantoorruimte gerealiseerd. De klant betreedt straks ons kantoor via één ingang en kan van daaruit de ruimten bereiken die we voor de klantencontacten gebruiken, zoals de vergaderruimte, de showroom en uiteraard de winkel en de balie. Toekomstvisie In de inleiding noemden we onze Toekomstvisie. Deze stuurden we eind november aan onze stakeholders. We zijn vooral trots op de wijze waarop de visie tot stand kwam. Eerst gingen de Managementteamleden met elkaar in discussie over de toekomst. In een aparte sessie wisselden we uitgebreid met onze medewerkers van gedachten. De leden van de Raad gaven hun advies en we legden de visie voor aan het bestuur van de huurdersvereniging. Als laatste organiseerden we op 27 juni een drukbezochte avond voor onze stakeholders. Hier kreeg iedereen de gelegenheid om met behulp van een stemknop zijn/haar mening te geven over een uitgebreid aantal stellingen. We verwerkten waar mogelijk de ideeën van onze interne en externe stakeholders. De visie is nu onze koers waar wij ons werkplan op afstemmen en waarover we in het jaarverslag verantwoording afleggen. Diversen In 2006 zijn de drie onderhoudsmedewerkers voorzien van bedrijfskleding. Hiermee streven we naar herkenbaarheid richting onze huurders. j a a r v e r s l a g w o n i n g s t i c h t i n g H e t G r o o t s l a g

11 Externe contacten en samenwerking De huidige problemen op de gehele woningmarkt zijn te complex om als Het Grootslag alleen op te lossen. Samenwerking is voor onze organisatie dus meer dan een middel en noodzakelijk om tot effectieve oplossingen en de realisatie van onze doelstellingen te komen. Daarom trokken we ook in 2006 op met huurdersvereniging De Driehoek, bewonerscommissies en individuele huurders. En daarbij de maatschappelijke organisaties zoals organisaties uit zorg en welzijn, maatschappelijke opvang, senioren organisaties, dorpsraden en welzijnswerk. Ook de gemeenten mogen in dit rijtje niet ontbreken.

12 Maatschappelijke samenwerking Het Grootslag wil als organisatie midden in de samenleving staan en kunnen inspelen op maatschappelijke ontwikkelingen. Waarbij onze ambitie is dat we onze prestaties ook in maatschappelijk opzicht meetbaar maken en deze gerichtheid verankeren in ons beleid. De commissie De Boer gaf aanbevelingen voor de samenwerking tussen woningstichtingen en maatschappelijke- en zorginstellingen. In 2006 hebben we (werk)afspraken gemaakt om het overleg met hen beter te concretiseren en hun rol en positie bij het ontwikkelen en afstemmen van nieuw beleid bepaald. Dit laatste geldt uiteraard voor al onze stakeholders. Samenwerking met de gemeenten Met de gemeenten willen we goede (werk)afspraken maken op het gebied van nieuwbouw, toekomstige ontwikkelingen (herstructurering), leefbaarheid en voldoende betaalbare (sociale) huur- en koopwoningen. Het verder ontwikkelen van de dorpen en de daarbinnen liggende wijken is voor ons van belang. Naast het geldende convenant voerden we regelmatig met de verschillende gemeentebesturen bestuurlijk overleg. Tussentijds was er met regelmaat overleg tussen ons bestuur en de verantwoordelijke portefeuillehouders van de gemeenten over diverse onderwerpen. Door herindeling en andere drukke zaken binnen de gemeentehuizen hebben we in 2006 geen (nieuwe) prestatieafspraken gemaakt. In 2007 verwachten we in ieder geval met één gemeente een prestatieafspraak af te ronden en met de beide andere gemeenten ver gevorderd te zijn met de samenstelling van de prestatieafspraken. Samenwerking met de huurdersvereniging Deze vorm van samenwerking is belangrijk en daarom noemen we hem op deze plaats. In 2006 spraken wij met de huurdersvereniging over de adviezen van de commissie Leemhuis. Hieruit vloeiden (werk)afspraken voort om samen de discussie met onze klanten aan te gaan over samenwerking en het daarbij behorende verwachtingspatroon. Dit past geheel binnen ons participatie beleid. In hoofdstuk 'Onze Klanten' gaan we dieper in op de rol en het belang van de huurdersvereniging voor onze organisatie en dienstverlening. 10

13 Samenwerking met zorginstellingen Wonen en zorg zijn zeker bij de ontwikkeling van de nieuwe Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) nog meer aan elkaar verbonden. De landelijke overheid wil dat mensen niet alleen langer blijven wonen in hun huidige woning, zij hebben ook de conclusie getrokken dat mensen met een beperking en psychiatrische patiënten niet langer meer moeten wonen in (grote) instellingen, maar juist meer moeten integreren in de maatschappij. Hierover leest u meer in de hierna volgende hoofdstukken. Samenwerking met anderen Aedes Het Grootslag is aangesloten bij de branche organisatie AEDES, vereniging voor woningcorporaties. Deze aansluiting is mede noodzakelijk om goed inzicht te krijgen in landelijke ontwikkelingen. PWW Samen met de collega-corporaties uit West-Friesland vormen we het Platform Woningcorporaties West-Friesland (PWW). In 2006 gaf het PWW aandacht aan Wonen en Zorg binnen West-Friesland en voerde zij haar tweejaarlijkse monitoring Kiezen voor West- Friesland uit. De presentatie hiervan vond begin 2007 plaats. We vinden het jammer dat er bij deze samenwerking nog kansen onbenut blijven. Zo ontwikkelden wij enige tijd geleden het Koopzeker product, waarvan wij in 2006 onze kennis en kunde graag met de collega-corporaties hadden gedeeld. Zij kozen en kiezen echter voor een andere variant op dit thema. WIN Het Grootslag is aangesloten bij het WIN, een samenwerkingsverband tussen corporaties uit Noord-Holland met innovatieve ideeën. Hier informeren wij elkaar over en ondersteunen elkaar bij het opzetten van nieuwe initiatieven. MKW Landelijk zijn we aangesloten bij het MKW dat staat voor Midden en Kleine Woningcorporaties (< woningen). In 2006 hebben we meer aandacht besteed aan deze vorm van samenwerking. Wij denken dat we hiermee ook richting Aedes aangeven dat het juist deze corporaties zijn die een belangrijke bijdrage leveren aan de sociale volkshuisvesting waarmee Nederland groot is geworden binnen Europa. NCCW Wij zijn certificaathouder van het NCCW Participatiefonds en wonen met regelmaat de vergaderingen van de certificaathouders bij. In 2006 hadden wij 56 certificaten met een totale waarde van ,- in ons bezit. WonenPlus Wij vinden deze vrijwillige organisaties van groot belang. Vandaar dat we dit project binnen alle drie de gemeenten subsidiëren. Ook hebben we regelmatig overleg met hen over ondermeer stimulering van de samenwerking. KWH Om de kwaliteit van de dienstverlening te bewaken, worden we regelmatig door deze onafhankelijke en deskundige organisatie gemeten. In 2006 betrof dat vijf processen, te weten: corporatie bellen (8,1), woning veranderen (7,7), woning onderhouden (8,6), klachten afhandelen (6,8) en woning verlaten (8,3). Daarnaast behaalden we het participatielabel en eindigden als 16 e op de landelijke prestatie-index. OGGZ-platform Dit platform is van belang om burgers te kunnen beschermen en te begeleiden die daar om allerlei omstandigheden zelf niet j a a r v e r s l a g w o n i n g s t i c h t i n g H e t G r o o t s l a g 11

14 toe in staat zijn. Via dit platform kan de juiste dienstverlening op elkaar worden afgestemd. Ook proberen wij hierdoor het aantal huisuitzettingen te voorkomen door preventieve afspraken te maken voor huurders met betalingsproblemen en woonproblemen. Uiteraard speelt hierbij de klant een belangrijke rol en moet hij/zij bereid zijn om mee te werken aan het project. Politiek Uiteraard gingen we in 2006 ook regelmatig in gesprek met de politiek, de gemeentebesturen, de raadsfracties, de kamerleden en andere bewindspersonen uit de regionale, provinciale of landelijke politiek. Stakeholders In 2006 kreeg het stakeholdersoverleg een andere vorm. Zoals eerder genoemd nodigden we op een avond in juni alle partijen uit om met elkaar in gesprek te gaan. Het onderwerp was de positie van Het Grootslag en de verwachting van de stakeholders over de beleidskeuzes van Het Grootslag. Alle voorstellen en ideeën die naar voren kwamen zijn naar alle partijen teruggekoppeld voorzien van het ingenomen standpunt van Het Grootslag. Verder namen we waar mogelijk de standpunten van de stakeholders op in onze eerder genoemde Toekomstvisie. Vaststellingsovereenkomst (VSO) In 2006 woonden we met regelmaat congressen en vergaderingen bij over de nieuwe afspraken rond de Vennootschapsbelasting. Aedes en de Belastingdienst sloten een vaststellingsovereenkomst, waardoor wij als individuele klant van de Belastingdienst geen aparte afspraken hoeven maken met de Inspectie. Begin 2007 hebben we deze overeenkomst ondertekend en medio 2007 kiezen we een model. Verbindingen Door de splitsing van de sociale en commerciële taken hebben we eind 2005 Olympia Vastgoedbeheer BV opgericht. Woningstichting Het Grootslag is 100% aandeelhouder en voert de directie van de BV. In 2006 brachten we geen commerciële taken onder in deze BV. De ontwikkelingen op het gebied van de Vennootschapsbelasting maken dit in 2007 wellicht wel noodzakelijk. In Olympia Vastgoedbeheer BV is het pand Nes 116 in Onderdijk ondergebracht. Dit pand is aangeschaft om, in het kader van leefbaarheid, weer als buurtsupermarkt te worden verhuurd. Aangezien er nog geen modelkeuze behorende bij de Vaststellingsovereenkomst is gemaakt zijn er nog geen financiële prognoses voor de BV opgesteld. Het financiële belang in de BV, na afboeking van het negatieve resultaat 2006, bedraagt totaal ,-. 12 j a a r v e r s l a g w o n i n g s t i c h t i n g H e t G r o o t s l a g

15 Onze Klanten Onze grootste groep klanten zijn de huurders. Individueel of georganiseerd. Wij hechten grote waarde aan de sterke betrokkenheid van huurders bij het beheer van en het beleid voor de woning en woonomgeving. Hiervoor dienen we goed inzicht te hebben in de wensen van onze huidige en toekomstige klanten. De uitgangspunten van de participatie met onze klanten zijn: maatwerk, transparantie, vertrouwen en op basis van heldere verwachtingen over hun invloed. Klanten en hun wensen veranderen voortdurend. Dat vraagt initiatief van onze medewerkers om tijdig aan de veranderende vraag tegemoet te komen. De klant mag van ons ook hoge eisen stellen en het is aan Het Grootslag haar klanten tevreden te stellen en te houden. 13

16 De Driehoek Huurdervereniging De Driehoek is een belangrijke sparringpartner. Bij beleidsontwikkelingen en het maken van strategische keuzes hebben zij inbreng van betekenis. Zo ook in Wij voorzien De Driehoek regelmatig van informatie en voeren periodiek overleg met hen. Zij hebben een eigen verantwoordelijkheid voor de terugkoppeling naar hun achterban. Wij voerden in 2006 zeven keer overleg met het bestuur van de huurdersvereniging, waarvan een keer met het algemene bestuur en zes keer met het dagelijkse bestuur. Met als voornaamste onderwerpen: jaarverslag 2005, begroting 2007, bod op Gemeentelijk Woningbedrijf Wognum, huurbeleid 2006, vertegenwoordiging/werving/selectie Raad van Commissarissen, verkoop garages, aankoop nieuwbouw starterswoningen, mutatiebeleid etc. Verder spraken we af dat de huurdersvereniging deelnam aan de meting van het participatielabel. Zij behaalden niet alleen het label maar ontvingen ook een prachtige beoordeling. Tijdens de jaarvergadering van De Driehoek krijgt de directeur bestuurder de gelegenheid om het beleid van Het Grootslag te verwoorden waarna het individuele lid, de huurder, hierover vragen kan stellen. In 2006 veranderde de samenstelling van het bestuur. Twee leden namen afscheid en één nieuw lid werd aangesteld. Bewonerscommissies Bewonerscommissies zijn een belangrijke overlegpartner op het gebied van onderhoud en leefbaarheid. Nieuwe initiatieven om tot een bewonerscommissie te komen, stimuleren en faciliteren wij. In het nieuwe complex aan de Narcissenlaan in Hoogkarspel is in 2006 een bewonerscommissie opgericht. Het totale aantal commissies bedraagt nu zes. In 2006 vond regelmatig overleg plaats met de diverse bewonerscommissies. Hierbij kwamen relevante zaken aan de orde die het wooncomplex, de omgeving, de servicekosten en de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden betroffen. Daarnaast besprak men algemene volkshuisvestelijke onderwerpen. Klankbordgroep nieuwbouw De klankbordgroep nieuwbouw is een belangrijke spreekbuis voor onze nieuwbouwplannen. Wij bespreken met hen de plannen zelf en ons nieuwbouwbeleid. Hun aanbevelingen en adviezen zijn veelal zeer bruikbaar en worden waar mogelijk nader uitgewerkt in de uiteindelijke plannen. In 2006 kwam de commissie één maal bijeen. Inventarisatie klantenwensen Het Grootslag zette in 2004 de lijn uit om haar klanten beter te leren kennen. Wat zijn hun behoeften, voorkeuren en verwachtingen? Veel van deze informatie halen we uit eigen onderzoek. Denk hierbij aan eigen verhuurrapportages, exit interviews en de nazorg die wij verlenen aan onze huurders. Maar ook de ervaringen uit het preventief onderhoud en de resultaten van de KWH onderzoeken dragen hier aan bij. In 2006 werkten we deze gegevens uit. Zo kunnen we in de (nabije) toekomst met onze dienstverlening nog meer inspelen op de wensen, maar ook op basis van deze informatie onze beleidskeuzes maken. Klantenpanels Nieuwe diensten en producten stemmen we eerst af met een klantenpanel. Daarnaast proberen we met een klantenpanel tot nieuwe initiatieven en nog meer (collectief) maatwerk te komen. In 2006 bereidden we de eerstvolgende klantenpanels voor die begin 2007 plaatsvonden. In 2006 zijn we gestart met het actief betrekken van jongeren bij ons beleid en het nader onderzoeken van hun (woon)wensen. 14

17 Hierbij is de website opgestart. De drie jongste medewerkers communiceren op deze wijze met een belangrijke doelgroep. Onze 1 e ervaring is echter dat dit een moeizaam proces is. Woningzoekenden Woningzoekenden zijn ook belangrijke klanten voor onze organisatie. Binnen ons werkgebied neemt de vraag naar geschikte woningen nog steeds toe. Wij stellen alles in het werk om aan de vraag te blijven voldoen. Steeds wordt duidelijk dat de door ons ingezette koers om te streven naar een goede prijs/kwaliteit verhouding wordt gewaardeerd. Ook in 2006 kon men binnen een redelijke termijn in aanmerking komen voor een geschikte woning. We hanteren samen met collega corporaties Intermaris Hoeksteen en Stichting Woondiensten Enkhuizen naar tevredenheid het aanbodmodel, waarbij maatwerk leidend is. De ene woningzoekende redt zich prima en de andere heeft een zekere mate van ondersteuning nodig. Hiervoor ontwikkelen wij het woonplanconcept, waarbij wij in overleg met de klant een uniek zoekprofiel opstellen. Dit doen we samen met de genoemde corporaties en De Woonschakel. Woonwinkel Zoals gezegd pasten wij vanaf oktober 2006 ons kantoor drastisch aan om zo een moderne ruimte voor de klant te realiseren waarin wij onze dienstverlening en producten beter kunnen presenteren. Het begrip winkel betekent hier dat de klant zelf kan shoppen in onze dienstverlening en mogelijkheden. Het is geen fysieke winkel met diverse schappen met producten. Het Grootslag heeft aandacht voor de behoeften en wensen van de klanten. De klant mag ervan uit gaan dat we zoveel mogelijk met hem meedenken, adviseren en maatwerk leveren. Uiteraard bleven wij ook in 2006 onze woondiensten optimaal inzetten voor de klant. We probeerden de overlast van de verbouwing voor onze klanten zoveel mogelijk te beperken maar konden niet voorkomen dat zij eind 2006 enige hinder ondervonden. Grootverslag en website De communicatie met onze huurders hebben we in 2006 verder geoptimaliseerd. Ons bewonersblad verscheen zes maal in plaats van vier maal en onze website hebben we j a a r v e r s l a g w o n i n g s t i c h t i n g H e t G r o o t s l a g 15

18 regelmatig aangevuld en geactualiseerd. Via beide kanalen gaven wij huurders inzicht in geplande onderhoudswerkzaamheden. Zo kon men exact zien of, wanneer en welke werkzaamheden er in 2006 voor hun woning, wooncomplex of woonomgeving gepland stonden. Klanttevredenheid Bij ons staat de klant centraal. Naast luisteren staat ook samenwerken met die klant hoog in ons vaandel. Hoe tevreden die klant hierover is, hebben we in 2006 door het KWH via het participatielabel laten meten. Huurdersvereniging De Driehoek deed mee aan een gelijktijdig en gelijksoortig onderzoek dat door de Nederlandse Woonbond werd uitgevoerd. Met trots kunnen wij melden dat beide met mooie cijfers zijn geslaagd voor dit label. We werken de aanbevelingen in 2007 uit en hopen zo samen de klant nog meer te betrekken bij ons beleid en de uitvoering ervan. Nieuwe producten en diensten 2006 De verbouwing van ons gehele kantoor en de voorbereiding van onze nieuwe woonwinkel kostten veel tijd en energie van onze medewerkers. Vandaar dat we geen nieuwe diensten en/of producten hebben uitgewerkt in Wel hebben wij enkele bestaande diensten nader bekeken en aangepast. Bestaande diensten en beleid De diensten die wij onze huurders bieden zijn: (Eindeloos) Huurvast- en Huurzeker Een liberaal en royaal beleid voor de individuele woningverbetering Bemiddeling bij de vraag naar woonruimte en de aanvraag van urgentie Bemiddeling bij overlast Bemiddeling en advisering bij huurachterstanden Begeleiding bij vragen rond de huurtoeslag Deelname aan het glasfonds Een eigentijds beleid met betrekking tot de vervanging van keuken, badkamer en sanitair Kleurkeuze bij al het buitenschilderwerk Begeleiding bij onderhoudsmeldingen en planmatig onderhoud Gratis huurdersonderhoud Begeleiding bij de koop van een huurwoning Keuze eigen voordeur bij vervanging. After rent bij nieuwe huurcontracten Het Beste Buurt Idee waarmee we de sociale cohesie in buurten en wijken proberen te versterken. Klantrelatiemanagement. Waarbij de individuele klant wordt gevolgd, verrast en beloond wanneer de gelegenheid zich voordoet. Maar ook aandacht voor de klant, wanneer wij een fout maken. Preventief woningonderhoud waarbij wij een keer per drie jaar gratis en vrijblijvend de woning van onze klanten technisch nalopen. 16 j a a r v e r s l a g w o n i n g s t i c h t i n g H e t G r o o t s l a g

19 Een van onze doelstellingen is te zorgen voor betaalbare huurwoningen voor onze doelgroep. Maar ook de prijs/kwaliteit verhouding achten wij van groot belang. Hierdoor blijven we investeren in de bestaande woningvoorraad en spelen in op de wensen van de klant en de ontwikkelingen op bouwkundig gebied. De totale onderhoudsbegroting 2006 bedroeg ,-. Onderhoud Begroot Werkelijk % t.o.v. begroting Gemiddeld per vhe Niet planmatig Planmatig Totaal Kwaliteit van het woningbezit Ondanks het lagere totaalbedrag ten opzichte van de begroting, hebben we alle geplande projecten uitgevoerd. Maar het op kwaliteit houden betreft ook verjonging en aanpassing van ons bezit door realisatie van nieuwbouw. We stelden ons de vraag of we voldoende woningen voor de komende jaren hebben en of dit de juiste woningen zijn als we kijken naar de marktsituatie. Ook investeerden we in de woonomgeving. 17

20 Woningaantallen Per 31 december 2006 bezat woningstichting Het Grootslag woningen. In 2006 hebben we 38 nieuwe woningen opgeleverd en verkochten we 22 woningen. Omschrijving Andijk Drechterland Wervershoof Totaal Aantal begin BIJ: Nieuwbouw AF: verkoop Aantal eind Niet planmatig onderhoud Onder het niet planmatig onderhoud verstaan wij het serviceonderhoud, het onderhoud naar aanleiding van reparatieverzoeken of vragen van huurders die niet in de gelegenheid of niet deskundig zijn om het huurdersonderhoud zelf uit te voeren. Verder werkzaamheden die voortkomen uit mutatieonderhoud of die naar voren kwamen bij eerder preventief onderhoud. Niet planmatig onderhoud gebeurt op woningniveau en kan niet vooraf gepland worden. Preventief onderhoud is hier een uitzondering op. De kosten voor niet planmatig onderhoud overschreden in 2006 de begroting. In de loop van het jaar besteedden we extra aandacht aan het beheersbaar houden van de totale onderhoudskosten binnen ons woningbezit. 18

21 Mutatieonderhoud Voor 223 mutatiewoningen zijn kosten geboekt (begroot 225). Bij 14 woningen bedroegen de kosten ,-. Dit waren gedateerde woningen waar aanzienlijke werkzaamheden nodig waren. Bij de overige woningen kwamen de mutatiekosten gemiddeld op 875,- (norm: 1.222,-) Klachten- en preventief onderhoud De totale kosten voor klachten-en preventief onderhoud bedroegen in ,- (126% ten opzichte van de begroting). Hierin was ,- bestemd voor calamiteiten zoals verzekeringswerk, extra uitgaven voor planmatig onderhoud die in een later stadium zijn uitgevoerd et cetera. Het aantal meldingen/opdrachten was 24% hoger dan in Een groot deel daarvan werd veroorzaakt door het preventief onderhoud (669 bonnen in 2006 t.o.v. zo n 250 in 2005). Het preventieve onderhoud liep bijna op schema dankzij een forse inhaalslag gedurende de laatste maanden van Voor 2007 zetten we een duidelijk schema op zodat dit werk geleidelijker verloopt. Het preventieve onderhoud heeft een aanzuigende werking op cyclische onderhoudsdelen (een duidelijk voorbeeld daarvan is de vervanging van keukenblokken, lekke isolatieruiten et cetera). Dit betekent op korte termijn iets hogere onderhoudsuitgaven, dat zich op termijn terugbetaalt in de vorm van een afnemende herstelgraad en een grotere klanttevredenheid. Vervanging sanitair Hier zijn geen bijzonderheden te melden. Vervanging keukens In 2006 zijn 120 keukens vervangen. Dat was 112% van het geraamde aantal keukenvervangingen. Reden voor deze extra Werkzaamheden niet planmatig onderhoud Begrote bedragen incl. BTW Werkelijk Mutatie onderhoud Service onderhoud Klachten onderhoud Preventief onderhoud Vervanging sanitair Vervanging keukens W.V.G. - - Glasverzekering - - Z.A.V Totaal druk vormden 12 keukenvervangingen die door V&P zijn geïnitieerd (vallen samen met badkamerrenovatie) en het grote aantal verzoeken dat door het preventief onderhoud ontstaat. De schatting is dat ca. 70% van de vraag naar reguliere keukenvervanging tijdens preventief onderhoud ontstaat. Verder geldt dat bij 54 woningen het complete tegelwerk is vervangen. j a a r v e r s l a g w o n i n g s t i c h t i n g H e t G r o o t s l a g 19

22 Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud is vooraf goed in te plannen. Al speelt ook hier steeds meer de klantwens voor zowel de binnen- als de buitenkant van de woning een rol. Huurders hebben niet alleen de keuzemogelijkheid voor bijvoorbeeld sanitair, tegelwerk en inbouwapparatuur maar kunnen ook in hoofdlijnen zelf bepalen wanneer hun keuken wordt vervangen. In 2006 hebben we de keuzemogelijkheid op het gebied van badkamers en andere specifieke inrichtingsvraagstukken uitgebreid. Bij de buitenkant van de woning kunnen zij een voordeur uitkiezen als die van hen aan vervanging toe is en de kleurkeuze van het schilderwerk van de draaiende delen is ook aan hen. De ervaring leert dat klanten nog niet veel gebruik maken van deze optie en vaak terugvallen op de bestaande situatie. Zo ook in Steeds meer werkzaamheden die we uitvoeren kunnen ondergebracht worden onder de noemers woningverbetering, duurzaamheid en leefbaarheid. Werkzaamheden planmatig onderhoud Begrote bedragen incl. BTW Werkelijk Uitvoering periodiek schilderwerk Timmerwerk Vervanging CV-ketels Metsel en voegwerk Daken en goten Badkamer-en toiletverbeteringen Overig Totaal

23 Uitvoering periodiek schilderwerk In totaal is in 2006 bij 26 complexen (375 woningen) schilderwerk uitgevoerd voor een totaalbedrag van ,-. Timmerwerk (o.a. buitenkozijnen) Het houtwerk aan de buitenzijde wordt regelmatig gecontroleerd en opgeknapt. Ook vervangen we met regelmaat kozijnen en deuren. Totaal gaven we voor deze post in ,- uit. Vervanging CV-ketels etc. In 2006 vervingen we in totaal 95 CV-ketels voor een totaalbedrag van ,- Metsel-en voegwerk In 2006 liepen wij in diverse complexen het voegwerk na. We vervingen voor ruim ,- aan voegwerk. Daken en goten Onderhoud hiervan is van groot belang. In 2006 pasten we meerdere daken aan voor een totaalbedrag van ,-. Badkamer-en toiletverbeteringen In 2006 zijn 132 badruimtes en 139 toiletten verbeterd, verdeeld over 10 verschillende wooncomplexen. Uiteraard boden wij de bewoners keuzemogelijkheden voor tegels en sanitair. Wij gaven in totaal ,- aan verbeteringen uit. Overig Dit betreft onder andere het periodieke onderhoud aan CV-ketels, schoonmaken en houden van dakgoten, tuinonderhoud en uitgaven voor leefbaarheid. Wet Voorziening Gehandicapten Het is de tendens dat mensen langer zelfstandig in hun huurwoning blijven wonen. Om hieraan tegemoet te komen hebben we in de afgelopen jaren samen met de gemeenten veel geld geïnvesteerd in het opplussen van bestaande woningen. Mede door de komst van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) is het voor ons op dit moment helaas onduidelijk welke kant dit verder opgaat. In ons IWV beleid bieden we in ieder geval meer mogelijkheden om in te spelen op de bezuinigingen van de huidige regelgeving (WVG). Aan- en verkoop woningbezit In het Strategisch Vastgoed Beleid staan de woningen die voor verkoop in aanmerking komen. De verkoop vindt veelal bij mutatie plaats, maar in principe mag ook de zittende huurder zijn woning aankopen als deze geplaatst is op de verkooplijst. Voor de doelgroep starters is ons Koopzekerproduct van groot belang. In 2006 is het ons gelukt om in samenwerking met Bouwfonds BV tien nieuwbouwwoningen in het Centrumplan Wervershoof aan te kopen en deze aan starters door te verkopen onder de Koopzekergarantie. Bij Koopzeker nieuwbouw krijgt de koper een korting van 25% op de taxatiewaarde en delen woningstichting en koper bij verkoop de waardedaling of stijging van de woning op basis van 62,5% voor de koper en 37,5% voor onze organisatie. Naast Koopzeker bieden we onze klanten ook Koopvast (met aanbiedingsplicht), waarbij de koper de woning tegen de dan geldende taxatiewaarde koopt / verkoopt. In 2006 weken wij op twee momenten van deze keuzevrijheid af. In de gemeente Drechterland dreigt het aantal sociale woningen onder de 20% van de totale woningvoorraad te komen. j a a r v e r s l a g w o n i n g s t i c h t i n g H e t G r o o t s l a g 21

24 Dat vinden wij onacceptabel en vooruitlopend op ons Strategisch Vastgoed Beleid hebben we besloten dat leeggekomen woningen in Drechterland in alle gevallen onder Koopzekervoorwaarden worden verkocht. Ook in Wervershoof kozen wij er bewust voor de tien nieuwbouwwoningen alleen aan te bieden onder Koopzekervoorwaarden. Verkoop overig vastgoed bezit We zijn in 2005 gestart met de interne discussie, ook in het licht van plannen rond de vennootschapsbelasting, of het verhuren van garageboxen onderdeel uitmaakt van onze kerntaak. Wij besloten in 2006 dat het exploiteren van garageboxen, al dan niet in samenhang met een huurovereenkomst van een woning, niet langer een toegevoegde waarde heeft voor onze organisatie. Wij verkochten alle garageboxen in zijn geheel aan de hoogst biedende partij. Er is bewust gekozen om de garages collectief te verkopen en niet eerst huurders de mogelijkheid te geven hun garage te kopen. De ervaring bij andere woningcorporaties heeft geleerd dat weinig huurders een garagebox willen kopen. Verder is het verkoopproces zeer arbeidsintensief. Tijd waarover wij nu en in de toekomst niet beschikken. Herstructurering In 2006 voerden wij geen herstructurering uit. Ook hebben wij geen herstructureringsplannen voor ons gehele bezit. Sloop Er zijn in 2006 geen woningen van Het Grootslag gesloopt. Nieuwbouw In 2006 hadden we vijf nieuwbouwprojecten in uitvoering. Hierdoor zijn er in vier projecten in totaal 38 sociale huurwoningen toegevoegd aan onze woningvoorraad. Eén project, de bouw van tien Koopzeker nieuwbouwwoningen in het Centrumplan Wervershoof, is in 2006 gestart en wordt eind 2007 opgeleverd. Gemeente Drechterland: Start bouw Oplevering Jongerenwoningen Reigersborg Noord 12 Witte Dam II, 3 e fase, grondgebonden woningen 9 Zorgappartementen en GOED 41 Gemeente Wervershoof: Koopzeker nieuwbouwwoningen Centrumplan 10 Onderdijk (G. Majellaschool) grondgebonden woningen 7 Gemeente Andijk: Fruittuinen, grondgebonden woningen 10 Totaal

25 Daarnaast spraken we de intentie uit om in de monumentale boerderij Branderhoeve" aan de Streekweg in Hoogkarspel een woon-zorgproject te realiseren in samenwerking met Esdégé- Reigersdaal. Op onze grond aan de Simon Koopmanstraat in Wervershoof waar voorheen de boerderij van Wijnker stond, bereidden wij in samenwerking met Leekerweide een gezinsvervangend tehuis in een nieuw ontworpen boerderij op die locatie voor. In Centrumplan Wervershoof bereidden we de realisatie van een appartementencomplex met 32 sociale huurwoningen voor. De werkzaamheden starten na de bouwvak in Verder maakten we met de gemeenten Andijk, Drechterland en Wervershoof afspraken voor de realisatie van nieuwbouwwoningen met zorg. Werken en leren Al enkele jaren is onze organisatie een leermeester voor studenten van middelbare, technische opleidingen. In PWW verband kozen wij gezamenlijk voor deelname aan het leerwerktraject project werken en leren. Dat had voor ons in 2006 nog geen gevolgen. In de toekomst wijzen wij, in goed overleg met onze collega-corporaties echter ook een nieuwbouwproject aan voor het project Woonkeur Consument gericht bouwen staat centraal binnen onze organisatie. Waarbij de toekomst een belangrijke rol speelt. Dit betekent ondermeer dat het woningbouwprogramma van Het Grootslag wordt samengesteld met woningtypen waaraan de woningmarkt op termijn het meest behoefte heeft. Vandaar dat in de nieuwbouw de specifieke aandacht uit gaat naar levensloopbestendige gezinswoningen en appartementen voor alle doelgroepen. Een onderdeel van dit beleid is bouwen met Woonkeur. Met trots kunnen wij stellen dat wij als eerste ontwikkelaar in Noord-Holland, in 2006 nieuwbouw grondgebonden woningen opleverden (Westwoud en Onderdijk) die zijn voorzien van het Woonkeurlabel. j a a r v e r s l a g w o n i n g s t i c h t i n g H e t G r o o t s l a g 23

26 In 2006 is er veel gediscussieerd over de woonruimteverdeling. Samen met een aantal collega-corporaties spraken we de intentie uit om een gezamenlijk systeem te ontwikkelen. Vanwege de extra voorwaarden, zoals inkomensen gezinssamenstelling, wordt dit maatwerk en zal het systeem per gemeente verschillen. Voor ons verandert er weinig. Wij stellen geen tot weinig extra voorwaarden en binnen ons werkgebied wonen mensen nauwelijks scheef, dat wil zeggen dat de huur te laag is in verhouding met hun inkomen. Verhuur 24

27 Woonlasten Het Grootslag huisvest een aanzienlijk deel van de zogenaamde primaire doelgroep. Ons beleid is om de woonlasten laag te houden. Maar als de Minister alsnog besluit om de bijdrage aan de betaalbaarheid te incasseren bij de woningcorporaties, zonder dispensatieregeling vanwege het eigen beleid, moeten wij deze kosten alsnog verhalen bij onze huurders. Huuraanpassing Met huurdersvereniging De Driehoek sloten wij een meerjarig contract af hetgeen betekent dat de hele huursomstijging van onze organisatie 20% onder de inflatie uitkomt. In 2006 bedroeg de huursomstijging 1,36%. In overleg met de huurdersvereniging is besloten om de huur niet te differentiëren, maar alle woningen een gelijke aanpassing te geven. Uiteraard met uitzondering van de contracten op basis van Huurzeker. Woningmarkt Bij de nadere uitwerking van ons Strategisch Vastgoed Beleid gaan wij uit van onze woningmarkt en de daarbij behorende toekomst. Ook de woonvisies van de gemeenten zijn voor ons van groot belang. Gevraagd en ongevraagd leveren wij aan de gemeenten input over onze ervaringen uit de huur- en koopmarkt, zodat hun informatie ook actueel blijft. Wij rapporteren daarnaast jaarlijks aan de gemeenten over de woningtoewijzing. Toewijzing naar inkomen en doelgroep Goedkoop Betaalbaar Duur Eenpersoonshuishouden Jonger dan 65, inkomen * Jonger dan 65, inkomen Ouder dan 65, inkomen * Ouder dan 65, inkomen Totaal j a a r v e r s l a g w o n i n g s t i c h t i n g H e t G r o o t s l a g 25

28 Goedkoop Betaalbaar Duur Tweepersoonshuishouden Jonger dan 65, inkomen * Jonger dan 65, inkomen Ouder dan 65, inkomen * Ouder dan 65, inkomen Totaal Drie- of meerpersoonshuishouden Jonger dan 65, inkomen * Jonger dan 65, inkomen Ouder dan 65, inkomen * Ouder dan 65, inkomen Totaal Totaal Waarvan aan doelgroep * Huurbetaling, incasso en huisuitzetting We hanteren een stringent incassobeleid. Om te voorkomen dat de huurschuld te hoog oploopt en huurders vanwege huurschuld worden ontruimd, proberen we om in een vroeg stadium met hen in contact te komen. Huurders worden niet onnodig opgezadeld met incassokosten en we trachten via afspraken met de huurder deurwaarderskosten te voorkomen. Als een huurincasso toch bij de deurwaarder terecht komt, zal deze in eerste instantie trachten de zaak soepel op te lossen om verdere kosten te voorkomen. Insteek is echter in alle gevallen dat de lopende huur betaald wordt. Als de huurder afspraken niet nakomt dan volgen we alsnog de verdere procedure wat uiteindelijk kan leiden tot een ontruiming. In 2006 hebben we geen huurders hoeven te ontruimen wegens huurachterstand. Huurderving De huurderving bedroeg in ,61% van de jaarhuur. Een groot deel van deze derving werd veroorzaakt door extra afboekingen. Woningvoorraad Onze woningvoorraad per 31 december 2006 bestond uit: 26

29 2006 In- of Aanleunwoning 110 Gezinswoning Seniorenwoning 606 Eén- of Tweepersoonswoning 398 Te verkopen woning 257 Vrije sector woning 11 Totaal Mutaties De mutatiegraad was in ,4% ten opzichte van ,6% en is dus met 0,2% afgenomen. We nemen een lichte stijging waar van het aantal kandidaten dat we per woning moeten benaderen voordat er een huurcontract wordt afgesloten. Zeker dure huurwoningen kunnen we via de reguliere weg niet makkelijk verhuren. Hiervoor maken we gebruik van landelijke advertenties. Huurcommissie Wij streven ernaar een geschil met onze huurder gezamenlijk op te lossen. Uiteraard is de huurder vrij om het geschil voor te leggen aan de huurcommissie. In 2006 hebben we met 2 huurders een overleg gehad over de aangezegde huuraanpassing. Beide huurders besloten na onze uitleg om de zaak niet voor te leggen aan de huurcommissie. Interne geschillencommissie Deze commissie kwam in 2006 niet bijeen, mede omdat huurders geen geschillen hebben aangemeld. Wel vestigden we in het Grootverslag aandacht op de mogelijkheid om geschillen voor te leggen aan deze commissie. Uit de recent gehouden KWH meting blijkt dat een aantal aanpassingen in de informatievoorziening nodig is. In 2007 besteden we hier aandacht aan. Regionale Klachtencommissie Woningtoewijzing West-Friesland De commissie komt maandelijks bij elkaar. Omdat het een regionale commissie betreft, rapporteren wij in ons jaarverslag alleen zaken die onze corporaties direct betreffen. In 2006 ontving de commissie geen klachten die Het Grootslag betroffen. Onrechtmatige bewoning Dit is een speerpunt uit het beleid van het Ministerie van VROM. Wij hebben hiervoor een eigen beleid en de praktijk heeft ons geleerd dat wij in ons hele bezit niet of nauwelijks worden geconfronteerd met onrechtmatige bewoning. Maar uiteraard houden wij deze ontwikkelingen in de gaten. j a a r v e r s l a g w o n i n g s t i c h t i n g H e t G r o o t s l a g 27