Strategisch Voorraadbeleid

Transcriptie

1 Strategisch Voorraadbeleid

2 INHOUD 1. Samenvatting blz 3 2. Inleiding blz Hoe staat de woningportefeuille er voor? 2.2 Gewenste samenstelling portefeuille 2.3 Middelen voor transformatie 3. Het woningbezit nader beschouwd blz Geografisch 3.2 Bouwjaren 3.3 Woningtype 3.4 Huurklassen 3.5 Doelgroepen (labeling) 4. Transformatie 4.1 Sloop blz Verkoop,, 4.3 Huurprijzen blz Kwaliteitsingrepen blz Doelgroepen/labeling,, 5. Visie op de dorpen blz Wonen en zorg blz Nieuwbouw,, 8. Het vervolg blz 15 strategisch voorraadbeleid pagina 2 van 15 aug 2011

3 1. Samenvatting strategisch voorraadbeleid pagina 3 van 15 aug 2011

4 strategisch voorraadbeleid pagina 4 van 15 aug 2011

5 2. Inleiding HW Wonen heeft met de bestaande voorraad huurwoningen een marktaandeel van 27% op de totale woningvoorraad in de Hoeksche Waard. Veel mensen zijn zelfs uitsluitend toegewezen op die huurvoorraad. Alle reden om de volkshuisvestelijke en bedrijfseconomische waarde en, vooral, de toekomstwaarde van dat bezit van tijd tot tijd gedegen onder de loep te nemen. Dat is gebeurd met hulp van een ieder bij HW Wonen, die vanuit zijn of haar specifieke deskundigheid mee heeft geholpen om een oordeel te geven over (delen van) het woningbezit en de toekomst daarvan. Ten behoeve van het Strategisch Voorraadbeleid is ook gebruik gemaakt van onderzoeken en plannen die door de rechtsvoorgangers van HW Wonen al waren gemaakt en opgesteld. Voor het ex-union bezit lagen er al zodanig uitgewerkte beleidsonderdelen en dorps- en complexbeheerplannen, dat voor dat deel van het woningbezit (ca. 50%) alleen een actualisatie moet plaatsvinden. In het nu voorliggende rapport wordt daarom vooral aandacht besteed aan het verkrijgen van eenheid op beleidsonderdelen en aan een uitwerking van dorps- en complexbeheerplannen voor bezit van voorheen CWG en Maashoek. Belangrijk, vooral voor de hoofdlijnen van de strategische beslissingen, zijn ook de ruimtelijke en volkshuisvestelijke richtingen, die de gemeenten hebben neergelegd in de regionale Structuurvisie en Woonvisie. Vooral voor de uitvoering van de Woonvisie die zich vooral richt op het nieuwbouwprogramma voor de komende jaren zijn onze plannen met de bestaande huurvoorraad van groot belang. In dit rapport wordt het gehele woningbezit aan een nadere beschouwing onderworpen, geven wij onze visie over de ontwikkeling van onze huurvoorraad in de verschillende dorpskernen en geven wij aan welke bewegingen wij voor onze woningvoorraad gewenst vinden, inclusief aanvullende of vervangende nieuwbouw. In de bijlagen bij dit rapport vindt u belangrijke kerncijfers over ons bezit en zijn de voornemens op het punt van strategisch voorraadbeleid per dorpskern samengevat in kernnotities. Die kernnotities bevatten nu alleen de dorpskernen aan de oostzijde van de Hoeksche Waard, het woningbezit van voormalig CWG en Maashoek. Voor de westzijde worden deze kernnotities opnieuw opgemaakt zodra de actualisatieslag dit najaar is voltooid. 2.1 Hoe staat de woningportefeuille er voor? HW Wonen bezit huurwoningen in de Hoeksche Waard. Dat is 27% van de totale woningvoorraad van bijna woningen in deze regio en 84% van de huurmarkt (CBS, 2009). Ons woningbezit staat er in het algemeen goed voor in de huidige markt. In doorsnee is er sprake van een degelijke basiskwaliteit en is er veel vraag naar vrijkomende woningen. Toch zijn er ook nu knelpunten in de vraag/aanbodverhoudingen. Onze woningvoorraad is nu nog traditioneel ingericht op de vraag van huishoudens met een laag inkomen, op gezinnen en op een groep die wij in de vorige eeuw nog bejaarden noemden. 2.2 Gewenste samenstelling portefeuille? Bijna 60% van ons bezit bestaat uit eengezinswoningen, terwijl de vraag van huishoudens met kinderen naar een huurwoning fors is teruggelopen en met een aandeel van 20 tot 30% voldoende kan worden bediend. Bijna 90% van ons bezit is als goedkoop (onder de aftoppingsgrenzen huurtoeslag) voor huishoudens met een lager inkomen bestemd, terwijl een aandeel van 60% ruim voldoende is om die groep te bedienen. strategisch voorraadbeleid pagina 5 van 15 aug 2011

6 Senioren worden met 28% van ons woningbezit bediend, terwijl zij inmiddels onze belangrijkste doelgroep zijn en dat nog decennia lang zullen blijven. Ruim 40% van de voor senioren bestemde voorraad is bovendien gebouwd in een periode, waarin wij nog voor bejaarden bouwden en waar de vraag van de senioren van nu voor terugloopt (te klein, onvoldoende toegankelijk). Jonge starters op de woningmarkt worden traditioneel bediend met kleine appartementjes met een evenredig lage prijs. Ook HW Wonen kent een stevig aandeel van deze startersappartementjes. De huidige (jonge) starter kan echter niet alleen meer met dit type appartement worden bediend, nog afgezien van de geringe toekomstwaarde van dergelijke kleine appartementen. Herbestemming van delen van de huidige voorraad (kleinere eengezinswoningen, nu nog voor ouderen bestemde appartementen) moet voor deze grote groep woningzoekenden soelaas bieden. 2.3 Middelen voor transformatie Eenvoudig gesteld zijn er in hoofdlijnen twee maatregelen, waarmee wij de samenstelling van de portefeuille kunnen veranderen: transformatie van de bestaande voorraad en nieuwbouw. Een groot deel van dit rapport gaat over transformatie en nieuwbouw. Bij transformatie gaat het dan over een nadere uitwerking van de ingrepen en maatregelen, die onder die noemer vallen: - verkoop (omzetting van huur naar koop); - sloop (en vervangende nieuwbouw); - huurprijsbeleid (van goedkoop naar [middel-]duur); - kwaliteitsmaatregelen (renovatie, plattegrondingrepen, verhogen woontechnische- en of energetische kwaliteit); - opplussen (verbeteren toegankelijkheid t.b.v. senioren); - herbestemming (omlabelen voor andere doelgroep). Bij nieuwbouw gaat het zowel om vervanging van te slopen woningen als om aanvullende nieuwbouw. Daarbij wordt niet alleen bezien welke gewenste aanvullingen op de bestaande voorraad (van HW Wonen) er nodig zijn, maar wordt ook geredeneerd vanuit een toekomstvisie voor de verschillende dorpskernen in deze regio. Daarbij gaat het niet alleen om de visies zoals die in regionale Structuur- en Woonvisies zijn vastgelegd, maar ook om de visie van HW Wonen op de gewenste ontwikkeling van het woningbezit in de betreffende kernen. De visie op de ontwikkeling van ons bezit in de dorpskernen is een apart onderdeel van deze rapportage. 3. Het woningbezit nader beschouwd 3.1 Geografisch HW Wonen heeft woningbezit in alle 14 dorpskernen in de Hoeksche Waard en in 4 buurtschappen. Gemiddeld bezitten wij 28% van de woningvoorraad. Per dorp varieert dat aandeel sterk tussen 18% in Mijnsheerenland en 37% in Heinenoord (zie bijlage A). 3.2 Bouwjaren Als gevolg van de traditioneel kleine bouwstromen in de Hoeksche Waard, is ons bezit keurig verdeeld over de verschillende bouwjaren, met een stevige uitschieter in de voor onze regio zeer productieve jaren zeventig (26% van ons bezit). Slechts 3% van ons bezit is voor 1950 gebouwd en in het afgelopen decennium is het bouwvolume behoorlijk teruggelopen (minder uitbreiding, meer inbreiding). Tot aan 1970 bestond het merendeel van het bouwvolume uit eengezinswoningen (80 tot 96%), vanaf 1970 kwam de bouw van appartementen voor senioren goed op gang en vanaf 1980 ook de bouw van appartementen voor starters. Voor meer details zie bijlage B. strategisch voorraadbeleid pagina 6 van 15 aug 2011

7 3.3 Woningtype Naar type bezien bestaat ons woningbezit gemiddeld voor 56% uit eengezinswoningen, voor 21% uit appartementen met lift (voornamelijk voor senioren bestemd), voor 15% uit appartementen zonder lift (voornamelijk voor starters) en voor 8% uit grondgebonden seniorwoningen. Deze verhoudingen variëren per gemeente en dorpskern (zie bijlage C). In de 5 grote kernen Oud-Beijerland, s-gravendeel, Numansdorp, Strijen en Puttershoek bestaat gemiddeld 40% van het bezit uit appartementen en in de 8 kleine kernen gemiddeld 24%. 3.4 Huurklassen In bijlage D is het woningbezit verdeeld in huurklassen, uitgesplitst in woningtypes en doelgroepen. Bijna 40% van onze woningen heeft een huur lager dan 400 euro, het grootste huursegment van ons woningbezit. De appartementen voor starters en senioren zijn in dit lage huursegment vanzelfsprekend ruim vertegenwoordigd (46% van alle woningen met een huur < 400 euro), maar opvallend is dat ook de eengezinswoningen met 43% een belangrijk aandeel innemen. En dat zijn zeker niet allemaal kleine en of te slopen eengezinswoningen. Het aandeel vrije sector blijft beperkt tot 3%, waarbij de appartementen voor senioren en andere doelgroepen ruim 70% van dit segment vormen. 3.5 Doelgroepen Op dit moment is 30% van ons bezit voor starters bestemd, 28% voor senioren en 41% voor gezinnen en kleine huishoudens, die niet tot de groepen starters of senioren behoren. De starters zijn voor 56% aangewezen op eengezinswoningen (meestal wat oudere en kleine egw), voor 42% op appartementen en voor 2% op grondgebonden seniorwoningen (op termijn te slopen). Voor senioren zijn voornamelijk appartementen bestemd (73%) en voor 27% grondgebonden seniorwoningen. De gezinnen en kleine huishoudens hebben vanzelfsprekend vooral eengezinswoningen tot hun beschikking (95%). Zie voor de verdeling van het bezit naar doelgroepen bijlage E. 4. Transformatie De voor een transformatie meest wezenlijke ingrepen zijn sloop, verkoop en huurbeleid. Sloop en verkoop betreffen vooral de omvang van de huurvoorraad. Huurbeleid wijzigt de huursamenstelling van die voorraad naar de gewenste huursegmenten. Hoe de uiteindelijke samenstelling er na deze ingrepen uit gaat zien, is weergegeven in de tabel in bijlage F. Daarbij moet worden opgemerkt dat dit een eindplaatje schetst dat niet compleet is. Enerzijds is nieuwbouw, die volgt na sloop of die een uitbreiding vormt op het bezit, nog niet opgenomen. Anderzijds verlopen veranderingen door verkoop en huurbeleid traag. Bij mutatie kan een woning pas worden verkocht of op de gewenste streefhuur worden gebracht. Met een gemiddelde mutatiegraad van 6 á 7% en een huurbeleid dat geen ruimte laat voor huurverhogingen boven inflatie, kan het wel 15 jaar duren voor ons bezit geheel op de gewenste streefhuur zit. Voor verkopen geldt een nog lager tempo, omdat het voornamelijk eengezinswoningen betreft, die een veel lagere mutatiegraad kennen van 4 á 5%. De te maken bewegingen en de uiteindelijke gevolgen daarvan maakt de tabel in bijlage F echter wel goed zichtbaar als totaal, per gemeente en per kern. strategisch voorraadbeleid pagina 7 van 15 aug 2011

8 4.1 Sloop Voor 578 woningen, 7% van ons bezit, lijkt sloop onvermijdelijk. Voor het merendeel van deze woningen is de sloopbeslissing in het verleden al genomen door de rechtsvoorgangers van HW Wonen. Voor ongeveer 100 woningen is dit nog een te verkennen optie. De sloopbeslissing is en wordt genomen na afweging van verschillende factoren. In de meeste gevallen gaat het er niet om dat de woningen bouwkundig niet meer te handhaven zijn, maar gaat het om oudere woningen die niet meer aan de hedendaagse normen voldoen, incourant zijn of dreigen te worden en waarbij renovatie technisch en/of financieel niet haalbaar is. Soms speelt ook een rol, dat de te slopen woningen op percelen/locaties staan die uitstekend kunnen worden gebruikt voor de bouw van woningen voor senioren. Voor elk sloopproject wordt een afzonderlijke en zorgvuldige afweging gemaakt in overleg met gemeenten en betrokken huurders. In een sociaal statuut zijn de rechten en plichten van huurders en verhuurder vastgelegd, evenals te volgen procedures. Op deze plaats wordt volstaan met het vermelden van de aantallen te slopen woningen en de gevolgen. Gemiddeld wordt 7% van het bestaande bezit gesloopt. Dat levert een goed te managen druk op ten aanzien van herhuisvesting van huidige bewoners, zeker bij een goede fasering. In Klaaswaal, Maasdam, Piershil, Strijen en Strijensas is die druk met 12 tot 17% van het bezit een stuk hoger. Een groot deel van de herhuisvesting heeft daar echter al plaatsgevonden in de afgelopen jaren. De sloop betreft vrijwel uitsluitend woningen uit de goedkope voorraad, terwijl de nieuwbouw die daarvoor terugkomt meestal in middeldure huur (maar wel binnen de sociale huur), vrije sector of koopsfeer (sociale koop) plaatsvindt. Dat is ook een gewenste beweging en past als zodanig bij de te maken transformatieslag van minder goedkope woningen, maar de constatering blijft dat sloop ten koste gaat van de goedkope voorraad. Kijken we naar de huisvesting van de verschillende doelgroepen, dan constateren dat vooral starters en in mindere mate senioren nadeel ondervinden van de sloop. Starters krijgen veel minder eengezinswoningen tot hun beschikking (die voor de sloop naar starters gingen) en senioren vooral minder grondgebonden seniorwoningen. De starters worden hiervoor gecompenseerd door meer nu voor doorstromers/gezinnen gelabelde eengezinswoningen uit de bestaande voorraad voor die groep te bestemmen. Meer daarover in het onderdeel Doelgroepen. Senioren worden vooral door nieuwbouw gecompenseerd. Niet alleen op de plaats van de te slopen woningen, maar ook op andere plaatsen in de dorpskernen vindt nieuwbouw vooral plaats ten behoeve van senioren. 4.2 Verkoop Een aanzienlijk deel van de transformatieslag vindt plaats door omzetting van huurwoningen in koop (bijna woningen, 15% van het bezit). Het gaat vrijwel uitsluitend om eengezinswoningen (98% van het verkoopprogramma). De te verkopen woningen worden overwegend via sociale koop aangeboden (80% van het verkoopprogramma) en het gaat vrijwel uitsluitend om eengezinswoningen die tot nog toe aan doorstromers/gezinnen werden aangeboden. De verkoop gaat dus niet ten koste van de doelgroep starters.de uitkomst het verkoopprogramma past dus uitstekend in de gewenste transformatie van het woningbezit en levert een belangrijke bijdrage aan de herziening van de voorraad in de verschillende dorpen. Wij verkopen eengezinswoningen, die in verhouding nu een te groot deel van ons bezit vormen en een doelgroep bedienen die sterk is geslonken en in meerderheid voorkeur heeft voor de koopsector. De verkoopopbrengsten zorgen er mede voor dat investeringen in nieuwbouw kunnen worden gedaan. In het verkoopprogramma zitten ook 458 woningen die worden afgestoten. Voor iets meer dan de helft gaat het om eengezinswoningen in buurtschappen en aan de randen en dijken bij de dorpskernen, die voor onze doelgroepen niet interessant (meer) zijn. Voor 35% zitten in dit verkoopprogramma ook woningen, die als huurwoningen in de vrije sector zijn geprijsd en waarbij wij bij leegkomst primair inzetten op verkoop. Naast eengezinswoningen gaat het ook om appartementen, die vrij hoog in de strategisch voorraadbeleid pagina 8 van 15 aug 2011

9 vrije sector zijn geprijsd (meer dan 800 euro per maand). Ten slotte stoten wij nog woningen af in complexen waar wij nog slechts enkele woningen bezitten. Verkoopbeleid Primair proberen wij met verkopen twee doelen te bereiken: het bedienen van een koopvraag die niet op de reguliere koopmarkt terecht kan en het genereren van middelen om tekorten op te vangen die ontstaan door nieuwbouw (onrendabele toppen) en door bijzondere lasten (vennootschapsbelasting, door het Rijk opgelegde bijdragen). Het verkoopbeleid is in feite afgeleid of een uitwerking van die twee belangrijkste doelen, waarbij het van groot belang is de koopmarkt te blijven volgen. Zo heeft sociale koop tot nog toe vorm gekregen door het middel koopgarant,vooral om starters te bereiken met een inkomen tot ,-. Door de ontwikkelingen in de markt kan die groep ook een woning met forse korting echter niet meer gefinancierd krijgen. Wij zetten daarom met sociale koop nu ook in op starters op de koopmarkt met een inkomen tot ,- voor alleenverdieners en tot ,- voor tweeverdieners. Daarmee verwachten wij vooral doorstromers vanuit een huurwoning te kunnen bedienen en wellicht ook nog echte starters met een wat ruimer inkomen. Wij volgen de ontwikkelingen in de sociale koopmarkt op de voet, waarbij wij open staan voor andere instrumenten dan koopgarant (kopen naar wens, financieringsconstructies) en variaties in te hanteren kortingen, waardedelingen, terugkoopverplichtingen en de samenstelling van het verkoopprogramma. Zo zullen wij overschakelen op een andere vorm van sociale koop dan koopgarant. Daarbij willen wij de mogelijkheid van een korting wel handhaven, maar willen wij de terugkoopverplichting laten vervallen. Met het vervallen van de terugkoopverplichting verdwijnt voor de corporatie ook de dreiging van een fors en in omvang toenemend vermogensbeslag, die betrekking heeft op toekomstige terugkoop. Voor de klant ontstaat de mogelijkheid om op de vrije markt te opereren bij toekomstige verkoop en een hogere meerwaarde te realiseren, die aan de klant zelf toekomt. Met een voorraad sociale koop van ruim woningen komen er elk jaar voldoende woningen op de markt, zeker als die voorraad te zijner tijd geleidelijk wordt aangevuld andere (eengezins)woningen. Terugkopen en opnieuw op de markt zetten als sociale koop is dan ook niet nodig vanuit de gedachte dat er jaarlijks voldoende aanbod moet zijn. Vooralsnog zullen wij sociale koop vooral in de bestaande voorraad inzetten met in eerste instantie een korting van 20% op de taxatiewaarde. In die constructie is er sprake van een haalbare prijs voor koopstarters en komt een eventuele waardevermeerdering bij wederverkoop voor een ruimer deel toe aan de bewoner van de sociale koopwoning dan nu bij koopgarant het geval is. In het bestaande verkoopprogramma koopgarant zitten 400 eengezinswoningen uit de jaren 50 en 60, die ook als goedkope huurwoningen voor jonge starters kunnen worden ingezet. Nu wij de groep starters met een laag inkomen nog nauwelijks met sociale koop kunnen bereiken, labelen wij die woningen weer als huurwoning voor die groep. Het daardoor ontstane gat in het verkoopprogramma wordt gevuld met eengezinswoningen van recentere bouwjaren, die nu voor gezinnen zijn gelabeld. Voor de vrije verkoop (af te stoten woningen) mikken wij niet op een specifieke doelgroep en geldt ook simpel de regel wie eerst komt het eerst maalt. Wij verwachten voor deze woningen wel vooral vraag van gegadigden die op een wat lagere prijs afkomen. Om deze groep tegemoet te komen en als een compensatie voor het gegeven dat wij woningen met een vaste, niet onderhandelbare, prijs op de markt zetten, zullen wij in alle gevallen 10% korting op de taxatiewaarde gegeven. Wettelijk gezien is dat overigens ook de maximaal toegestane korting. De vraag naar (sociale) koop willen wij in de komende tijd anders in beeld gaan brengen. Nu kunnen belangstellenden nog uitsluitend via afzonderlijke advertenties op het aanbod reageren. Wij willen overgaan tot een registratie van belangstellenden en hun wensen. strategisch voorraadbeleid pagina 9 van 15 aug 2011

10 4.3 Huurprijzen De huurprijzen van onze woningen zijn voor het merendeel historisch bepaald. Niet alleen letterlijk (50% heeft een huurcontract ouder dan 10 jaar), maar ook in figuurlijke zin. De prijzen zijn bepaald met behulp van een al decennia oud woningwaarderingssysteem en er is meer rekening gehouden met de betaalbaarheid voor huishoudens met lage inkomens dan met marktmogelijkheden. Gevolgen van dit huurprijsbeleid zijn dat een onnodig groot gedeelte van ons woningbezit bereikbaar is voor huishoudens met een lager inkomen, er te weinig woningen beschikbaar zijn voor huishoudens met een wat hoger inkomen en er geen relatie is gelegd tussen de huurprijs en de marktwaarde van de woningen. HW Wonen streeft er naar om de relatie tussen prijs en kwaliteit en tussen prijs en marktwaarde zo goed mogelijk in beeld te krijgen om op basis daarvan keuzes te maken. Uitgangspunt is en blijft in de eerste plaats dat er een voldoende voorraad betaalbare woningen moet blijven voor de huishoudens met een lager inkomen. Wij houden daarbij de aftoppingsgrenzen aan van de huurtoeslag als huurgrenzen en houden aan dat 60% van onze voorraad onder die bereikbaarheidsgrenzen ( goedkoop ) moet blijven. Wij houden daarmee een ruime marge ten opzichte van wat onderzoeken als WoON 2009 van het Rijk en het Woningbehoeftenonderzoek Hoeksche Waard als noodzakelijk aangeven. De WOZ-waarde van onze woningen beschouwen wij in principe als maatgevend voor de huurprijs van onze woningen en de uitkomsten van het woningwaarderingsstelsel (het aantal punten en de daarbij behorende maximale huur) worden als (wettelijke) toets gebruikt en als methode om de uiteindelijke streefhuur per woning te bepalen (x percentage van de maximale huur). Vanzelfsprekend spelen daarbij ook zaken als de oppervlakte, ligging en populariteit van de woning een rol, maar de WOZ-waarde en de punten zijn de basis voor het bepalen van de streefhuur. De aldus verkregen streefhuur wordt gebruikt om de huur bij leegkomst van een woning te kunnen bepalen (harmonisatie) en de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging (in het geval er ruimte is voor een huurverhoging boven het inflatieniveau). Als we de te slopen en te verkopen woningen buiten beschouwing laten en ons beperken tot de woningen die tot de huurvoorraad blijven behoren, dan horen daarbij de volgende kengetallen: - gemiddelde huurprijs 441 euro; - gemiddelde maximale huur van 631 euro; - gemiddeld is de huidige huurprijs 70% van de maximale huur; - gemiddelde WOZ-waarde euro; - 3,5% van de WOZ-waarde levert een gemiddelde maandhuur op van 492 euro (78% van maximaal redelijk); - de gemiddelde streefhuur komt uit op 473 euro per maand (73% van maximaal redelijk); - 89% van onze voorraad is goedkoop (onder de aftoppingsgrenzen huurtoeslag); - bij realisatie van de streefhuren blijft 76% van onze voorraad goedkoop; - 8% van onze huurvoorraad heeft nu een huur tussen de aftoppingsgrens en de bovengrens van de huurtoeslag ( middelduur ), volgens de streefhuren is dat 17%; - nu behoort 3% tot de vrije sector en bij invoering van de streefhuren is dat 7%. Zolang er bij de jaarlijkse huurverhoging geen ruimte is voor extra huurverhoging boven de inflatiecorrectie, wordt het tempo van de wijziging in de huurprijzen bepaald door harmonisatie bij leegkomst van woningen. Met een gemiddelde mutatiegraad van 7% duurt het zeker 15 jaar voor het gehele woningbezit een huurprijs conform de streefhuur heeft. Verwacht mag worden dat in de komende jaren ruimte voor extra huurverhoging gaat ontstaan, waardoor het tempo van de transformatie verhoogd wordt. strategisch voorraadbeleid pagina 10 van 15 aug 2011

11 Met streefhuren die gemiddeld 32 euro (6%) hoger liggen dan de huidige huren wordt al een stevige stap gezet naar een hoger prijsniveau. Er is nog meer huurruimte, zeker in theorie. Afhankelijk van de te hanteren berekening loopt dat op tot vele miljoenen op jaarbasis. In de praktijk zijn er echter belemmeringen om direct al een grotere stap te zetten. Zo is deze regio al jarenlang gewend aan een laag prijsniveau. Belangrijker is echter dat er nogal wat woningen zijn met een betrekkelijk geringe oppervlakte en een laag woontechnisch kwaliteitsniveau. En last but not least blijven er ook voldoende goedkope woningen nodig voor de groep huishoudens met een laag inkomen. Bij een volgende actualisatie is er echter zeker nog ruimte voor een verdere verhoging van het prijsniveau. 4.4 Kwaliteitsingrepen Het woningbezit staat er kwalitatief in doorsnee goed voor. Toch is er aanleiding voor kwalitatieve ingrepen bij in totaal woningen. Het meest ingrijpend is de renovatie van bijna 300 woningen (appartementen in s-gravendeel, eengezinswoningen in Strijen). Minder ingrijpend, maar wel belangrijk voor het behoud van wat oudere seniorwoningen in ons is een zogenaamde opplusbeurt (verbeteren toegankelijkheid naar en in de woningen) die in ongeveer woningen is of wordt uitgevoerd. In sommige gevallen gaat het om ingrepen, die een aanvulling zijn op eerdere verbeteringen van de toegankelijkheid. Het minst ingrijpend is tenslotte de woontechnische aanpak van 900 woningen die naar middelduur of de vrije sector gaan en waarbij de kwaliteit van het interieur wordt opgewaardeerd (keuken, badkamer, toilet). In deze gevallen gaat het vooral om ingrepen die bij mutatie worden uitgevoerd en in enkele gevallen op verzoek van de huurder (tegen een kostendekkende huurverhoging). Energetische kwaliteit Vrijwel de gehele woningvoorraad is inmiddels van een energielabel voorzien. Een eerste analyse van de labels levert op dat voor ongeveer de helft van ons bezit de energetische kwaliteit moet worden verbeterd. Wij kiezen er ook voor om dat te gaan doen en daar investeringsruimte voor vrij te maken. Op het moment van verschijnen van dit rapport zijn wij nog niet zover dat er uitgewerkte plannen liggen. Wij verwachten die nog wel in 2011 kenbaar te kunnen maken. 4.5 Doelgroepen/labeling De belangrijkste doelgroepen zijn en blijven voorlopig starters en senioren. Senioren bedienen we vooral met het opplussen van de bestaande voorraad en aanvullende nieuwbouw met ruimere, beter toegankelijke en duurdere woningen. Starters Starters bedienen we vooral met de bestaande voorraad. Er is een redelijke voorraad startersappartementen (ruim 1.100, 15% van onze huurvoorraad), die echter vooral in het zeer goedkope segment zit. Om de grote vraag van starters te kunnen bedienen is een aanzienlijk deel van de eengezinswoningen hard nodig. Op termijn (tussen 10 en 20 jaar na nu) zal een groot deel van de ouderenappartementen uit de jaren 70 omgelabeld kunnen worden voor starters. Tot die tijd zullen veel eengezinswoningen moeten worden benut om deze groep binnen redelijke tijd aan een woning te helpen. Wij zullen ruim eengezinswoningen voor starters labelen (inclusief 400 woningen, die vanuit het verkoopprogramma terugkomen als huurwoning). In de afgelopen jaren zijn al veel oudere en kleinere eengezinswoningen voor starters gelabeld. Tot op heden lukt het huisvesten van starters in vrijkomende eengezinswoningen nog volstrekt onvoldoende. Dat heeft niet te maken met gebrek aan belangstelling (gemiddeld 136 reacties per aangeboden eengezinswoning voor starters), maar met de concurrentie van andere groepen woningzoekenden, waaronder urgenten. strategisch voorraadbeleid pagina 11 van 15 aug 2011

12 Om de woningmarktpositie van starters te verbeteren is alleen ophoging van het aantal eengezinswoningen, dat voor deze groep wordt bestemd niet voldoende. HW Wonen zal een voorrangsregel voor starters uitwerken en voorstellen om ervoor te zorgen dat meer starters dan nu terechtkomen in de voor hen bestemde eengezinswoningen, zonder andere groepen volledig uit te sluiten. Daarnaast blijven wij proberen de doorstroming bij dit type te bevorderen door bewoners, die gelet op hun leeftijd en/of inkomen kunnen doorstromen, daarbij behulpzaam te zijn. Die huishoudens zullen we in de eerste plaats moeten verleiden met een aantrekkelijk aanbod. Dat kan nieuwbouw zijn of hulp bij het verhuizen naar een, beter geschikte, bestaande woning. Het gericht verstrekken van informatie aan deze groep over de mogelijkheden is daarbij een eerste stap. Het verstrekken van een voorrangspositie voor doorstromers een mogelijke tweede. Het goed benutten van de bestaande voorraad voor starters is een vereiste, omdat nieuwbouw voor starters slechts mondjesmaat zal plaatsvinden. Ten eerste is het voor ons beschikbare nieuwbouwcontingent in de komende jaren vooral gericht op senioren. Ten tweede is het tegenwoordig vrijwel onmogelijk om startersappartementen met een laag huurniveau te bouwen zonder onverantwoord hoge onrendabele toppen of zonder al te grote concessies te doen aan oppervlakte en uitvoering van de woningen. Senioren Op dit moment is minder dan een derde van onze huurwoningenvoorraad bestemd en geschikt voor senioren. De demografische ontwikkelingen voor de komende decennia en het Woningbehoeftenonderzoek Hoeksche Waard (zie afbeelding hieronder) geven echter aan dat wij dit aandeel naar zeker 50% van onze voorraad zullen moeten ophogen. Wij zullen daarbij rekening moeten houden met een grote diversiteit in woonwensen van deze groep. Het Woningbehoeftenonderzoek laat duidelijk zien dat een groot deel van de senioren wel een goed toegankelijk en comfortabel appartement wil, maar daarbij wars is van complexen met een al te duidelijk seniorenlabel. Ook is er een grote groep verhuisgeneigde senioren, die niet naar een appartement wil, maar naar een grondgebonden seniorwoning. strategisch voorraadbeleid pagina 12 van 15 aug 2011

13 De bestaande voorraad seniorenwoningen is al voor een groot deel opgeplust (verbeteren toegankelijkheid), dan wel zal zo n opplusbeurt op korte termijn krijgen. Het gaat dan met name om de complexen uit de jaren 70 en 80, die voornamelijk bewoond worden door de groep 75+. Kleine huishoudens zonder kinderen Los van leeftijden of andere kenmerken is de groep 1- en 2-persoonshuishoudens in de afgelopen decennia fors gegroeid en blijft doorgroeien. Een stevig deel van deze groep behoort niet tot de eerder geformuleerde doelgroepen starters of senioren. Het is onvoldoende duidelijk of die groep ook voor HW Wonen een significante doelgroep is of zal zijn en, zo ja, of die groep zich specifiek richt op appartementen, dan wel een eengezinswoning prefereert. Vooralsnog dienen wij bij de bestemming en de bouw van woningen met deze doelgroep ook rekening te houden. Huishoudens met kinderen Met het eerder geschetste beeld van de corporatie die vroeger gezinnen bediende en nu starters en ouderen, lijkt het huishouden met kinderen uit beeld te zijn verdwenen. Dat mag zeker niet het geval zijn. Op de eerste plaats zijn er voldoende huishoudens met kinderen met een laag inkomen, die aangewezen zijn op een huurwoning, om daarmee rekening te houden bij de samenstelling van onze voorraad. Daarnaast zijn er huishoudens met kinderen, die vanuit de koop naar de huur willen of moeten. Dat kan te maken hebben met het niet meer willen of kunnen dragen van de kooplasten of met een scheiding of verbreking van samenwonen. In elk geval is er al sinds enkele jaren een duidelijke instroom vanuit de koopsector merkbaar. Voor deze groep moet in elk geval een voldoende huurvoorraad eengezinswoningen beschikbaar blijven in het sociale segment en in de vrije sector. 5. Visie op de dorpen Voor het toekomstbeeld van de grote en kleine dorpen en de buurtschappen zijn de vijf gemeenten in deze regio primair verantwoordelijk. In de regionale Structuurvisie en Woonvisie, eventueel aangevuld met lokale plannen, hebben de gemeenten hun visie ook neergelegd. De hoofdlijnen van die visies onderschrijven wij. Wij kijken echter ook vanuit ons eigen woningbezit naar de verschillende woongemeenschappen. Rekening houdend met onze verantwoordelijkheid voor de belangrijke huurvoorraad in de verschillende dorpen en degenen die daarop zijn aangewezen, hebben wij een soms van de gemeenten afwijkend beeld over de gewenste ontwikkeling van de dorpen. De vijf grote dorpskernen beschouwen wij als dorpen met potentie tot uitbreiding van de (huur)voorraad, vanzelfsprekend niet allemaal in dezelfde mate. Daar willen wij in principe ook meedoen op uitbreidingslocaties en richten wij onze aandacht niet uitsluitend op inbreiding en vervanging. In de negen kleine dorpskernen, die qua omvang daaronder staan, richten wij ons primair op vervanging en op inbreidingslocaties, uitzonderingen daargelaten. Qua omvang houden wij onze voorraad daar stabiel. Ons bezit in de buurtschappen en verspreid bezit in het buitengebied stoten wij af. In de bijgaande visies per dorpskern is dit per dorp genuanceerder uitgewerkt. 6. Wonen en zorg Samen met in de Hoeksche Waard werkzame zorgpartijen en de gemeenten willen wij er voor zorgen dat senioren zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen in een goed toegankelijke woning, waarin zorg aan huis kan worden geboden. Niet alle voor senioren bestemde woningen in ons woningbezit zijn daarvoor geschikt. Waar mogelijk zorgen wij voor aanpassingen, zodat de toegankelijkheid naar en in de woning voldoende is gewaarborgd (opplussen). Voor de seniorwoningen uit de jaren zeventig en tachtig is echter meestal geen hoger niveau dan rollatortoe- en doorgankelijkheid te bereiken en kan de indeling niet zodanig worden aangepast dat meer dan lichte zorg aan huis kan worden geleverd. strategisch voorraadbeleid pagina 13 van 15 aug 2011

14 In het afgelopen decennium zijn al veel echt levensloopbestendige woningen gebouwd, meestal onder het regime van woonkeur. Daarmee zullen wij in de komende jaren doorgaan. Ook zullen wij samen met zorgpartijen verder gaan met het bouwen van woonzorgcomplexen met zelfstandige woningen. Wij zullen dit vooral doen op locaties waar de zorgverlening gegarandeerd kan worden. 7. Nieuwbouw Strategisch Voorraadbeleid gaat vanzelfsprekend vooral over de bestaande voorraad. Toch speelt nieuwbouw hierbij een belangrijke rol. Niet alleen waar het gaat om vervanging van verouderde of incourante woningen, maar ook bij uitbreiding van de voorraad. Voor de voorraad van HW Wonen, waarbij transformatie zo n belangrijke rol speelt, is nieuwbouw essentieel. Zoals al eerder gesteld kan HW Wonen in de toekomst, simpel gesteld, toe met minder eengezinswoningen en is er behoefte aan veel meer voor senioren geschikte woningen. Omdat het niet mogelijk is de niet voor senioren bestemde voorraad voor deze doelgroep geschikt te maken, is aanvullende nieuwbouw het enige middel om meer volume voor senioren te bereiken. Een en ander wil niet zeggen dat er uitsluitend voor senioren moet worden gebouwd, maar dit geeft wel een duidelijke richting aan ons nieuwbouwbeleid. De grote diversiteit aan woonwensen in de groep senioren (WBO) geeft aan, dat wij voor die groep zeker niet alleen moeten bouwen met een seniorstempel. Net als nu zal ook in de toekomst behoefte zijn aan goed toegankelijke en comfortabele appartementen voor een brede doelgroep, waarin ook senioren hun plaats vinden maar die niet specifiek voor die groep zijn bestemd of gebouwd en die niet aan woonkeureisen hoeven te voldoen. Uiteraard moet er ook worden gekeken naar delen van de voorraad die op termijn aan vervanging toe zijn, dan wel waarvoor behoefte is aanvulling met moderne types. Een groot deel van de voorraad appartementen uit de jaren 70 zal naar verwachting vanaf 2020 aan vervanging toe zijn. Maar ook aan eengezinswoningen blijft een zekere behoefte, waarbij wij moeten bedenken dat wij dit type al sinds de jaren negentig nog maar mondjesmaat hebben gebouwd en aanvulling met moderne eengezinswoningen nodig zal zijn (eventueel met uitruil van te verkopen oudere exemplaren). Geredeneerd vanuit de huidige voorraad en de vraag, zoals die onder meer in het Woningbehoeftenonderzoek Hoeksche Waard wordt verwoord, is er vooral behoefte aan de aanvullende nieuwbouw van appartementen voor senioren en andere 1- en 2-persoonshuishoudens (waaronder starters) en grondgebonden seniorwoningen. Gelet op de grote hoeveelheid goedkope woningen in de bestaande voorraad zullen aanvullingen vooral in middeldure en vrije sector huur moeten plaatsvinden. Vanuit de vervangingsgedachte is er in mindere mate ook behoefte aan de bouw van eengezinswoningen in de middeldure huur en vrije sector huur. 8. Het vervolg Intern zal de komende tijd in het teken staan van implementatie van het strategisch voorraadbeleid en actualisatie van het strategisch voorraadbeleid voor de woningen van voorheen Union. Veel aandacht zal daarbij worden geschonken aan planning en fasering van de meest ingrijpende zaken als sloop en vervangende nieuwbouw en renovatie/groot onderhoud. Wij zullen er zorg voor dragen dat alle voorgenomen maatregelen zo snel mogelijk tot uitvoering komen. Intern/extern is communicatie en overleg met de Ondernemingsraad en het Huurdersplatform een belangrijke stap. Het is hierbij ook goed om te realiseren dat strategisch voorraadbeleid een dynamisch proces is, waarbij nu of later wijzigingen in het omvangrijke pakket kunnen worden aangebracht. strategisch voorraadbeleid pagina 14 van 15 aug 2011

15 Extern communiceren wij met de gemeenten en de bewoners die met ingrijpende zaken als sloop, renovatie en verkoop te maken krijgen. Voor wat betreft de gemeenten overleggen wij eerst met de gemeenten Binnenmaas en Strijen, die voor het eerst met een uitgewerkt strategisch voorraadbeleid te maken krijgen. In een latere fase overleggen wij met de gemeenten Oud-Beijerland, Korendijk en Cromstrijen. Met die gemeenten is in het verleden al over strategisch voorraadbeleid gecommuniceerd en zij krijgen nu vooral met een actualisatie te maken. strategisch voorraadbeleid pagina 15 van 15 aug 2011