Programma : (10) Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting Portefeuillehouder : Schippers

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Vergadering : 30 juni 2016 Agendapunt : 4 Status : Informerend Programma : (10) Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting Portefeuillehouder : Schippers Behandelend ambt. : Willem Bil wbil@t-diel.nl Telefoonnummer : (0511) Zaak / Stuknummer : Z / S Aan de Raad. Onderwerp Huurwoningen voorraad / Plan van Aanpak Korte inhoud Op 21 april jl. heeft uw Raad een motie (2016-2) aangenomen met de strekking dat ons college onderzoek moet doen naar een substantieel aantal huurwoningen voor woningzoekenden en statushouders. Ons college heeft, mede met het oog op wettelijke vereisten ingevolge de Woningwet 2015, zodoende een traject in gang gezet om te komen tot prestatieafspraken met de Woningcorporatie. Voorts wordt binnen de bestaande plancapaciteit gericht onderhandeld met andere vastgoedpartijen en particulieren om te komen tot een minimaal stabiele voorraad op basis van de onderliggende vraag. Om uiteindelijk de structurele woningbehoefte (juridisch) te kunnen onderbouwen, zal er in overleg met de Woningcorporatie, een onafhankelijk onderzoeksbureau worden ingeschakeld dat op dorpsniveau een integraal betrouwbaar onderzoek doet naar de gehele woningmarkt waar de huursector integraal onderdeel van is. Dit onderzoek zal dit jaar nog plaatsvinden zodat we uw Raad in het voorjaar van 2017 kunnen informeren over concrete woningbehoeftes en dienaangaande beleid kunnen formuleren dat voldoende houvast biedt om tot uitvoering over te gaan. Voorstel van het College Voor kennisgeving aannemen.

2 Toelichting Strekking motie Uw Raad heeft zijn zorgen uitgesproken over de bestaande voorraad sociale huurwoningen in de dorpen. Jaarlijks moet een aantal statushouders vanuit de asielcentra worden gehuisvest en in de dorpen is er onvoldoende aanbod, vooral voor jongeren. Met dit plan van aanpak willen wij er voor zorgen dat er, gegeven onze juridische en praktische (on)mogelijkheden, de komende jaren zo veel mogelijk aan de vraag om een sociale huurwoning kan worden voldaan. 1. Wat kunnen we verwachten van de Woningcorporatie(s)? Op basis van recente wetgeving zal WoonFriesland (WF) jaarlijks (voor 1 juli) een (o.a. kwantitatief) bod uitbrengen om als partner mede uitvoering te geven aan gemeentelijk beleid. WF heeft reeds aangegeven dat op het gewenste dorpsniveau niet aan de kwantitatieve uitgangspunten van de gemeentelijke nota Sociale Huur 2015 kan worden voldaan. WF is enerzijds van oordeel dat de sociale woningbehoefte in de dorpen in Tytsjerksteradiel (met een gemiddelde wachtlijst van ruim drie maanden) niet groter is dan in de andere gemeenten in Fryslân en anderzijds dat men geen middelen heeft om in nieuwbouw te investeren. Ook met het huisvesten van de benodigde aantallen statushouders ondervindt men in onze gemeente geen noemenswaardige problemen. Gelet op de actuele internationale ontwikkelingen worden er dienaangaande de komende tijd ook geen problemen verwacht. Het staat de gemeente niet zondermeer vrij om met andere Corporaties in zee te gaan. Met als doel in de nabije toekomst (vanaf 2017, voor de jaren en daarna) gerichte prestatieafspraken te kunnen maken met de Woningcorporatie wordt momenteel in samenwerking met de Huurdersvereniging, de Corporatie WF en de gemeente een (voor alle partijen aanvaardbaar) deskundig onderzoeksbureau benaderd om het komende half jaar onderzoek (in samenwerking met de dorpsbelangen) te doen naar de integrale woningbehoefte in onze dorpen. In het voorjaar van 2017 zal het onderzoek afgerond moeten zijn en zal uw raad via een symposium samen met de dorpsbelangen worden uitgenodigd om kennis te nemen van de resultaten. Uiteraard zullen de resultaten de basis vormen voor een gedegen analyse van onze woonvisie uit Dan ook kan de gemeente bindende afspraken maken met de Corporatie en kan er actief worden ingegrepen wanneer er onvoldoende wordt voorzien in de woningbehoefte. Overigens is op basis van zeer recent overleg met WF in principe vast komen te staan dat men, onder andere dankzij het afstoten van zorgcomplexen, financiële ruimte heeft voor de nieuwbouw van 61 sociale huurwoningen in 2018 in Tytsjerksteradiel. Voorbehoud daarbij is wel dat men in de grote(re) kernen wil nieuw bouwen en er tegen die tijd bouwrijpe en planologisch onvoorwaardelijke locaties beschikbaar zijn. 2. Wat kan (en zal) de gemeente zelf (los van de Corporatie) doen? Marktpartijen Het spreekt bijna voor zich dat sociale huurwoningbouw geen product is dat gemakkelijk uitgezet kan worden op de vrije vastgoedmarkt. 2

3 Bouwgrondprijzen en bouwkosten liggen daarvoor gemiddeld te hoog, ruimtelijke planprocedures (incl. planschade) zijn relatief duur en bovendien onzeker en als gevolg daarvan is het rendement te laag. Dit geldt evenzeer, zo niet extra (sloop/funderingskosten), voor het omvormen van bestaande gebouwen. Ondanks dat daarvoor ook nog een rijkssubsidie mogelijk is wanneer er aan statushouders wordt verhuurd. Toch is het in onze gemeente recent nog gelukt een uniek project van de grond te krijgen. In Oentsjerk werden twee jaar geleden liefst 20 sociale huurwoningen gebouwd waarvan 12 speciaal voor (alleenstaande) jongeren en 8 voor gezinnen. Het project kreeg gestalte dankzij maatschappelijke betrokkenheid van een particulier belegger en een bouwkundig tekenaar uit eigen dorp. Het project werd gerealiseerd binnen de bestaande plancapaciteit en kwam (planologisch) tot een goed eind dankzij optimale inzet en medewerking van dorpsbelangen en (mede daardoor) omwonenden. Weliswaar een voorbeeld voor andere dorpen maar dan moet er uiteraard wel een (particulier) investeerder opstaan. Ondertussen heeft de gemeente contact met een bedrijf dat samen met een particuliere investeerder iets vergelijkbaars zou willen doen in Burgum. Voorts lopen er sinds kort onderhandelingen met een marktpartij die zou willen investeren in de bouw van sociale huur i.c.m. speciale wooneenheden voor statushouders en (goedkope) koop. Een dergelijk combiproject zou, mede afhankelijk van beschikbare geschikte locaties, wellicht over meerdere dorpen uitgesmeerd kunnen worden. De komende maanden worden de onderhandelingen met deze partijen geïntensiveerd. Stimuleren doorstroming Om sociale huurwoningen beschikbaar te krijgen voor mensen die er uiteindelijk in de toekomst nog aanspraak op kunnen maken, is het ook nodig om te kijken hoe de bestaande voorraad passend herverdeeld kan worden. Om de voorraad beschikbare sociale huurwoningen voor de uiteindelijke doelgroep op peil te houden kunnen immers ook duurdere huurwoningen en/of goedkope koop worden gerealiseerd om zodoende zittende huurders met een hoger gezinsinkomen te prikkelen voor alternatieven. Binnenkort zal wetgeving het Corporaties mogelijk maken om de huren voor bestaande sociale huurwoningen voor zittende huurders met een hoger inkomen (drastisch) te verhogen. Het zogenoemde scheef wonen kan echter alleen worden aangepakt als huurders alternatieven worden geboden in hetzelfde dorp. Voor een substantieel aantal bouwkavels te Hurdegaryp binnen de bestaande plancapaciteit in It Súd wordt momenteel onderhandeld met een belegger over een project huurwoningen, wellicht ten dele ook onder de aftoppingsgrens van de huursubsidie. Dit biedt dus directe mogelijkheden voor zittende huurders in Hurdegaryp om een stap te maken naar een duurdere (energiezuiniger) huurwoning. Daarnaast onderhandelt de gemeente met een aantal bouwbedrijven over goedkope koop als aantrekkelijk alternatief voor huurders met een lager inkomen. Zeker nu de hypotheekrente historisch laag is en de energiekosten kunnen worden weggenomen door energie nul op de meter te bouwen, ontstaan er uitzonderlijke kansen voor mensen met een lager inkomen om een woning te kopen. In Hurdegaryp en Tytsjerk worden er zodoende twee keer 14 energiezuinige - waar onder in Tytsjerk zelfs ook huur- woningen voor starters gebouwd. In Eastermar, Garyp, Burgum, Ryptsjerk worden binnen de bestaande plancapaciteit energiezuinige koopwoningen gerealiseerd die aantrekkelijk zijn voor huurders c.q. koopstarters. Uiteindelijk kunnen deze projecten dus bijdragen aan een (beter gepaste) beschikbaarheid van sociale huurwoningen in de dorpen. 3

4 In hoeverre deze strategie daadwerkelijk effectief is, zal het in gang gezette woningmarktonderzoek het komende halfjaar mede moeten gaan uitwijzen. Alternatieven Tot slot is er het idee om zogenaamde tiny houses (kleine huisjes met back to basic voorzieningen) te realiseren. De initiatiefnemer denkt daarbij aan tijdelijke chaletachtige (vrijstaande) wooneenheden voor met name jongeren. Dit zou deels een oplossing kunnen zijn voor de (nu) bestaande woonproblematiek onder jongeren. Dit soort projecten lopen echter wel tegen woningeisen aan die zijn vastgesteld in het Bouwbesluit en uiteraard moet er een passende locatie worden gevonden waar dit soort bouw praktisch, maatschappelijk en landschappelijk kan worden ingepast. Uiteraard sluiten we nimmer onze ogen voor initiatieven uit de dorpen. Wanneer er in de dorpen ideeën leven waar (tijdelijk) op maat gebouwd kan worden binnen de bestaande kom, gaan we daarover graag in overleg. Naar aanleiding van de onderliggende motie zal ons college hiertoe een oproep doen aan alle dorpsbewoners via de diverse dorpskranten. Samenvatting / Plan van Aanpak Maatregel Wanneer Interactie tussen Wooncorporatie, Huurdersvereniging en gemeente om op basis van de Woningwet 2015 te komen tot gerichte prestatieafspraken Juni juli 2017 Extern woningmarktonderzoek Tytsjerksteradiel Juni 2016 januari 2017 Onderhandelingen marktpartijen bouw sociale huur in diverse dorpen binnen bestaande plancapaciteit Onderhandelingen marktpartijen/beleggers vrije sector huurwoningen (Hurdegaryp) Onderhandelingen marktpartijen bouw energie-neutrale koopwoningen Oproep dorpen via dorpsbladen voor eigen initiatief September 2016 oktober 2016 Symposium over integrale woningbehoefte Februari/maart

5 Burgum, 27 mei 2016 Het college van Tytsjerksteradiel de secretaris de burgemeester O. de Jager MAC RC drs. E.J. ter Keurs 5