MANAGEMENTINFORMATIE VOOR GEMEENTELIJK VASTGOED

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "MANAGEMENTINFORMATIE VOOR GEMEENTELIJK VASTGOED"

Transcriptie

1 MANAGEMENTINFORMATIE VOOR GEMEENTELIJK VASTGOED Managementinformatie voor gemeentelijk vastgoed

2 TITEL: AUTEURS: DATUM: IN OPDRACHT VAN: OPLEIDINGSINSTITUUT: BEDRIJFDBEGELEIDSTER: AFSTUDEER BEGELEIDERS: MANAGEMENTINFORMATIE VOOR GEMEENTELIJK VASTGOED J.C.B. (JOEY) KIVITS L.H.M. (LAURA) VAN DER SLUIJS 18 JUNI 2015 DEFINITIEF GEMEENTE AMSTERDAM STRATEGIE & BELEID AVANS HOGESCHOOL TILBURG J. VAN DEN BROEK B.(BART) PASMANS B.(BART) VAN BERKEL Dit document is vertrouwelijk en is intellectueel eigendom van de auteurs en de gemeente Amsterdam, afdeling Strategie & Beleid. 2

3 INHOUDSOPGAVE Voorwoord... 6 Samenvatting... 7 Summary Inleiding Probleemanalyse Huidige situatie gemeente Amsterdam en opgave Doelstelling VastgoedMaps Vraagstelling Onderzoeksaanpak Methode interviews Leeswijzer Verdiepende probleemverkenning gemeentelijk vastgoed Rol van vastgoed en grond bij gemeenten Relatie tussen grond en vastgoed Professionalisering van gemeentelijk vastgoed Aanleiding ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed Opzetten van een gemeentelijk vastgoedbedrijf voor verdere professionalisering Vastgoedmanagement bij gemeenten Politieke invloed Gemeente Amsterdam Reorganisatie gemeente Amsterdam, centralisatie vastgoed Resumé ontwikkelingen gemeente Amsterdam Conclusie Informatie omtrent gemeentelijk vastgoed

4 3.5.2 Huurprijs Vraag & aanbod Kostenreductie door integrale huisvestingsoplossingen en transparantie bij nieuwbouw Politieke invloed Externe partijen Gemeente Amsterdam Vastgoedanalyse & Factsheet VastgoedMaps Invoer VastgoedMaps Wens gemeente Amsterdam Ontworpen Managementtools Vastgoedanalyse Factsheet Conclusie Toetsing Vastgoedanalyse & Factsheets Gesprekken gemeenten Raakvlakken en verschillen met de vastgoedstrategie van Amsterdam Toetsing Vastgoedanalyse en Factsheet Gesprekken commerciële partijen Vastgoedstrategie van de gemeente Amsterdam Toetsing Vastgoedanalyse en Factsheet Overige constateringen Vastgoedinformatie en de bijbehorende systemen Multifunctionele gebouwen Conclusie Bijstelling managementtools Waarde managementtool ten aanzien van gemeentelijk vastgoed Piramide van Driel

5 6.2 Terugblik Landelijke problematiek gemeentelijk vastgoed Conclusie Conclusie en aanbevelingen Conclusie Vorm en inhoud Gebruik van de managementtools Waarde ten aanzien van beleid en beslissingen Relatie tools en beleid Advies ten aanzien van het beleid van de gemeente Amsterdam Risico s Aanbevelingen Gebruik bij de gemeente Amsterdam Advies ten aanzien van de disclaimer en risico s onderzoeksagenda Begrippenlijst Lijst van afbeeldingen en tabellen Literatuurlijst Bijlagen

6 VOORWOORD Voor u ligt de scriptie Managementinformatie voor Gemeentelijk Vastgoed. Een onderzoek dat is uitgevoerd door Joey Kivits en Laura van der Sluijs, beide afstudeerders van de opleiding Bouwmanagement & Vastgoed. Met het schrijven van deze scriptie ronden ze de opleiding af. Gedurende de periode t/m hebben wij gewerkt aan een vraagstuk van de Gemeente Amsterdam, Resultaat Verantwoordelijk Eenheid Gemeentelijk Vastgoed. We zijn gedurende 6 maanden werkzaam geweest voor de afdeling Strategie en Beleid. Het onderzoek beantwoord de hoofdvraag: Op welke manier moet de vastgoedanalyse worden vormgegeven om van waarde te zijn voor beleid en beslissingen ten aanzien van de gemeentelijk vastgoedportefeuille? Deze scriptie is geschreven in opdracht van Gemeentelijk Vastgoed en de vraagstelling is opgesteld in overleg met Juliette van den Broek, onze bedrijfsbegeleidster. Wij willen haar bedanken voor de begeleiding, sturing en haar tijd voor begeleidende gesprekken. Gedurende de afstudeerperiode zijn we begeleid door Bart Pasmans, die met veel toewijding het afstudeerproces begeleid heeft. Bart van Berkel heeft als tweede begeleider zijn input geleverd. Daarnaast willen we de geïnterviewde partijen bedanken voor hun input en heldere blik. Wij wensen u veel leesplezier toe. Joey Kivits en Laura van der Sluijs 18 juni

7 SAMENVATTING De gemeente Amsterdam wil een managementtool (vastgoedanalyse) creëren waarmee inzicht in de vastgoedportefeuille wordt gecreëerd. Enerzijds inzicht in hoe de portefeuille er op verschillende niveaus uit ziet en anderzijds inzicht in waar de portefeuille niet conform de Stedelijk Vastgoedstrategie wordt geëxploiteerd. In dit onderzoek is gepoogd antwoord te krijgen op de hoofdvraag: Op welke manier moet de vastgoedanalyse worden vormgegeven om van waarde te zijn voor beleid en beslissingen ten aanzien van de gemeentelijk vastgoedportefeuille? De aanleiding van dit onderzoek is de landelijke problematiek, het beperkte inzicht dat gemeenten in hun vastgoed hebben en de beperkte professionaliteit. Dit was in het verleden geen probleem, omdat het financieel goed ging. Het probleem is actueel geworden doordat veel gemeenten moeten bezuinigen als gevolg van de economische crisis van Gemeenten moeten daarnaast beter inzicht krijgen in hun bezit door het Besluit Begroting en Verantwoording. Gemeenten zijn een grote speler op de Nederlandse vastgoedmarkt, echter is vastgoed niet de hun core business en heeft vastgoed geen duidelijke plek binnen de organisatie en is vaak matig georganiseerd. Kortom er is behoefte aan professionalisering van gemeentelijk vastgoed en transparantie binnen dit onderdeel van de vastgoedmarkt. In dit onderzoek ligt de focus op de gemeente Amsterdam. Het doel is het creëren van een managementtool, de vastgoedanalyse welke de gemeente Amsterdam kan gebruiken om haar vastgoed te beoordelen op nut en noodzaak. De vastgoedanalyse geeft inzicht in het presteren van de portefeuille op basis van de strategisch uitgangspunten gebaseerd op het beleidsstuk de spelregels. Dit is noodzakelijk aangezien er sprake is van bestuursopdracht; het afstoten van vastgoed met een totaalwaarde van 250 miljoen. Objecten die niet conform de vastgoedstrategie worden geëxploiteerd, kunnen aanleiding zijn om het object af te stoten. In dit onderzoek is er gekeken naar de managementtool en zijn toepassing. Het uitgevoerde onderzoek is een literatuuronderzoek waarbij daarnaast veel aandacht is besteed aan het uitvoeren van interviews. Er is gekozen voor deze werkwijze aangezien er nog niet eerder een desbetreffend onderzoek is uitgevoerd, en de literatuur beperkt is. De geïnterviewde zijn geselecteerd op basis van hun kennis met betrekking tot gemeentelijk vastgoed en bekend zijn met de huidige problematiek omtrent gemeentelijk vastgoed. De opgestelde managementtool van de gemeente Amsterdam is besproken en er is gekeken naar het verband tussen deze managementtool en andere gemeenten. Er is nagegaan of de inhoud van de managementtool volledig en kwalitatief in orde is. Uit de resultaten van interviews is gebleken dat de managementtool breder gedragen wordt dan de gemeente Amsterdam. Er zijn meerdere gemeenten die behoefte hebben in inzicht in hun eigen vastgoedportefeuille. Echter ontbreekt het aan een actieve link tussen de volgende systemen; VastgoedMaps, financieel systeem, vastgoedinformatiesysteem en basisregistraties Adressen en Gebouwen. Deze koppeling is essentieel voor het goed functioneren van de managementtool. 7

8 Bij de conclusie dient rekening te worden gehouden met het verloop van het proces, wat niet op juiste wijze is verlopen. Normaliter wordt in eerste instantie het doel en de gebruiksfunctie van het product omschreven plus de behorende definities van de gebruikte begrippen en de gebruikers die deze producten gaan gebruiken. De managementtools zijn herzien naar aanleiding van de interviews en er is gewerkt aan een verbeterde versie. Geconcludeerd kan worden dat de managementtools bruikbaar zijn op strategisch, tactisch en operationeel niveau. Dit is een bredere toepasbaarheid dan in eerste instantie verwacht was en heeft geleid tot het ontwerp van een cyclisch leerproces dat gehanteerd kan worden bij het gebruik van de managementtools. Het gebruik van de managementtools en het cyclisch leerproces is niet alleen bruikbaar voor de gemeente Amsterdam maar ook andere gemeente kunnen hier baat bij hebben. Een kanttekening aan dit onderzoek is dat er nog vele vraagstukken liggen welke nader onderzoek vereisen. Er moet meer een duidelijker definiëring komen, van de gehanteerde definities op basis van de strategie. Daarnaast is het van groot belang om na te gaan welke informatie relevant is om op te nemen in de vastgoedanalyse. Zoals meerdere malen is aangegeven is de koppeling met de onderliggende systemen essentieel, als dit niet mogelijk is met de webapplicatie VastgoedMaps zal er gezocht moeten worden naar een alternatief. 8

9 SUMMARY The municipality of Amsterdam wants to create a management tool (real estate analysis ) which gives an insight in the portfolio. On one hand it gives insight into how the portfolio performs at various levels, on the other hand it gives insight into where the portfolio is not in accordance with the Municipal Property Strategy. This study tried to get answer to the main question: '' How should the real estate analysis be designed to be of value to policy and decisions regarding the municipal property portfolio? '' The motivation of this research is the national problem, the limited insight that municipalities have in their property and limited professionalism. In the past this was only a limited problem because there were no financial issues. It has become topical since many municipalities had to cut back as a result of the economic crisis of 2008 and they needed better insight into their possession by the Besluit Begroting en Verantwoording. Municipalities are a major player in the Dutch property market. However, real estate is not the core business of municipalities. The municipalities often lack insight into their own real estate portfolio. In addition, real estate has no clear place is organized within municipalities and is often inadequately organised. In short, there is a need for professionalization of municipal property and transparency within this part of the property. In this study the focus is on the municipality of Amsterdam. The goal is to create a management tool, (real estate analysis) which the Amsterdam municipality can use to assess its real estate performance and necessity. The real estate analysis provides insight into the performance of the portfolio based on the strategic principles from the policy document de Spelregels. This is necessary as there is a management task; the divestment of real estate with a total value of 250 million. Objects that are not operated in accordance with the real estate strategy, can lead to divesting of the object. In this study, we looked at the management tool and its application. The research conducted a literature study where in addition a lot of attention has been paid to carry out interviews. We have chosen this method because there has not been a previous study and the literature is limited. The interviewees were selected based on their knowledge of municipal property and familiarity with the current problems concerning municipal property. The developed management tool of the municipality of Amsterdam was discussed and looked at by other municipalities. It was considered whether the contents of the management tool are complete and qualitatively in order. The results of interviews show that the management tool has a broader applicability than the municipality of Amsterdam. There are a lot of municipalities who need insight in their own real estate portfolio. However, it lacks an active link between the following systems; VastgoedMaps, financial system, real estate information and basisregistraties Adressen en Gebouwen. A link between this systems is essential for the proper functioning of the management tool. For the conclusion of this rapport account should be taken of the progress of the process, which has not expired properly. In normal conditions the purpose and function of use of the product are described in the beginning, plus the corresponding definitions of the terms used and the users who will use these products. The management tools were revised after the interviews. This has caused a change in the research. 9

10 It can be concluded that the management tools can be used at strategic, tactical and operational level. This is a wider applicability than in the first instance and has led to the design of a cyclical learning process which can be handled when using the management tools. The use of management tools and the cyclical learning process is useful not only for the city of Amsterdam but other municipality can benefit from this as well. A side note to this study is that there are still many issues that require further research. We need more a more clear description of the definitions based on the strategy. In addition, it is of great importance in order to determine what information is relevant to add in the property analysis. As repeatedly stated the link with the underlying systems is essential if this is not possible with the Web application VastgoedMaps, the city of Amsterdam should research if there is an alternative. 10

11 1 INLEIDING De gemeenten zijn een grote speler op de Nederlandse vastgoedmarkt. Het bezit van de gemeenten heeft een totale WOZ-waarde van 25 tot 35 miljard (Hordijk & Teuben, 2007). Vastgoed is echter niet de core business van gemeenten. Het ontbreekt gemeenten vaak aan inzicht in hun eigen vastgoedportefeuille. Dit is een landelijke probleem dat rond 2004 aan het licht is gekomen, door de pilot ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed. Rond 2008 is er meer aandacht gekomen voor deze problematiek aangezien gemeenten fors moesten bezuinigen als gevolg van de economische crisis. De economische crisis heeft namelijk geleidt tot miljoenen verliezen bij gemeenten door waardevermindering 1 van de gronden. Om te kunnen bezuinigen op de vastgoedportefeuille is allereerst inzicht nodig in de portefeuille. Ook de gemeente Amsterdam kampt met het beperkte inzicht in de portefeuille. Bij de gemeente Amsterdam heeft voormalig raadslid van Dalen schriftelijk vragen gesteld (10 maart 2011) over een inventarisatie van de vastgoedportefeuille, leegstand, het rendement op het gemeentelijk vastgoed en het vastgoedbeleid. Het heeft een jaar geduurd voordat hier antwoord op kon worden gegeven. Hierop volgend heeft de gemeente Amsterdam de Stedelijke Vastgoedstrategie geschreven en heeft er een reorganisatie plaatsgevonden. De Resultaat Verantwoordelijke Eenheid (RVE) Gemeentelijk Vastgoed is ontstaan, een nieuwe gemeentelijke organisatie waarbij het gemeentelijk vastgoed is gecentraliseerd. De RVE Gemeentelijk Vastgoed heeft 1 januari 2015 de volledige bevoegdheid gekregen met betrekking tot het gemeentelijk vastgoed. Met uitzondering van onderwijsgebouwen, parkeergebouwen en sportaccommodaties. Deze portefeuilles worden eerst op orde gebracht voordat ze naar Gemeentelijk Vastgoed over gaan. Uiterlijk 1 januari 2017 moet al het vastgoed overgedragen zijn. De RVE Gemeentelijk Vastgoed heeft een bestuursopgave, de schuld van de gemeente Amsterdam verminderen met 250 miljoen door verkoop van vastgoed en deelnemingen. Deze opgave moet binnen 3 jaar gerealiseerd worden. De gemeente Amsterdam heeft de Stedelijke Vastgoedstrategie uitgewerkt tot het stuk Spelregels Vastgoed. Dit is een nadere uitwerking van de vastgoedstrategie naar een praktische uitwerking voor de vastgoedportefeuille. Inzicht en transparantie in gemeentelijk vastgoed is essentieel, dit is een landelijk probleem onder gemeenten. De gemeente Amsterdam heeft de wens om een managementtool te ontwikkelen waarmee inzicht wordt gecreëerd in de vastgoedportefeuille op verschillende niveaus en een sturingsmiddel is voor het signaleren van actiepanden op basis van de gestelde strategische uitgangspunten. De managementtool, ook wel de Vastgoedanalyse, is door ons opgesteld in samenwerking met de gemeente Amsterdam. Het doel van dit onderzoek is het creëren van een hulpmiddel dat gemeente Amsterdam kan inzetten bij het maken van beslissingen en het schrijven van beleid ten aanzien van de vastgoedportefeuille. Daarnaast wordt ook bij andere gemeenten getoetst of de ontworpen hulpmiddelen van toegevoegde waarde kunnen zijn. Hierdoor wordt ook een inzicht verkregen over de waarde ten aanzien van landelijke problemen omtrent gemeentelijk vastgoed. Op welke manier moet de vastgoedanalyse worden vormgegeven om van waarde te zijn voor beleid en beslissingen ten aanzien van de gemeentelijk vastgoedportefeuille? 1 Door de economische crisis is de vraag naar nieuwbouw woningen afgenomen en daarmee ook de vraag naar gronden. 11

12 Om te komen tot een antwoord op de onderzoeksvraag is er literatuuronderzoek verricht en is er een concept vastgoedanalyse ontwikkeld. Daarnaast zijn zowel gemeenten als commerciële partijen geraadpleegd ten behoeve van toetsing en advies. 12

13 2 PROBLEEMANALYSE Pas na het uitbreken van de kredietcrisis eind 2008, raakte de raad geïnteresseerd in het grondbedrijf en werden door het college vanaf 2009 stapsgewijs de financiële vooruitzichten van het grondbedrijf van de gemeente Apeldoorn bijgesteld. (Enquêtecommissie Grondbedrijf, januari 2012,). Deze problemen zijn niet uniek voor de gemeente Apeldoorn. Uit het rapport Handreiking stedelijke herprogrammering woningbouw blijkt dat gemeenten al jarenlang uitgaan van hun ambities en niet tot nauwelijks kijken naar de haalbaarheid van hun plannen. Gemeenten moeten naar aanleiding van de economische crisis flink gaan bezuinigen en zoals het geval is bij de gemeente Apeldoorn afschrijven. Dit heeft als gevolg dat er actie moet worden genomen op het huidige beleid omtrent de vastgoedportefeuille. Dit geldt voor vele gemeenten in Nederland. Gemeenten zijn een grote speler op de vastgoedmarkt en grootste financiële probleemeigenaar omtrent maatschappelijk vastgoed. Gemeenten zijn hun voorraad gaan doorspitten en op zoek naar een manier om hun vastgoedportefeuilles op te schonen en efficiënter te beheren. Echter werd al snel duidelijk dat de inhoudelijke informatie omtrent het gemeentelijk vastgoed heel beperkt was. In een korte tijd werd duidelijk dat het gemeenten ontbreekt aan inzicht in hun eigen vastgoedportefeuille. Iets was essentieel is wanneer er maatregelen moeten worden getroffen. Ook is gebleken dat gemeenten jaren te tolerant zijn geweest. Leegstand en verborgen subsidiering vonden gemeenten jarenlang acceptabel. Nu is er echter sprake van een keerpunt. Gemeenten zijn in actie gekomen en hebben hun beleid vernieuwd en sterke uitgangspunten ingenomen. Er wordt fiks bezuinigd, want niet alleen grondposities maar ook vastgoedposities kunnen onderhevig zijn aan afwaardering. De gemeente Amsterdam ontbreekt het ook aan inzicht in haar vastgoedportefeuille. De vastgoedportefeuille van de gemeente Amsterdam is ontzettend gevarieerd en behelst panden die geen beleidsdoel dienen, leegstaand of geen kostendekkende huurprijs betalen. Dit zijn panden die in principe kunnen worden afgestoten. De gemeente Amsterdam heeft een bestuursopgave voor het afstoten van 250 miljoen, een kwart van de gele portefeuille. Een enorme opgave, waarbij in dit onderzoek de focus ligt op het vastgoed; grondposities worden buiten beschouwing gelaten. Echter is duidelijk dat grond- en vastgoedposities onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn 2. Om de bestuursopgave te kunnen voltooien is duidelijk geworden dat inzicht in de portefeuille noodzakelijk is. Tevens is er opnieuw een strategie geschreven en heeft de gemeente Amsterdam een reorganisatie ondergaan. Deze reorganisatie maakt het centraliseren van het gemeentelijk vastgoed mogelijk. De RVE Gemeentelijk Vastgoed heeft 1 januari 2015 de volledige zeggenschap gekregen over de vastgoedportefeuille. Met uitzondering van onderwijsgebouwen, parkeergebouwen en sportaccommodaties. De grondposities zullen uiterlijk 1 januari 2017 overgaan naar de RVE Gemeentelijk Vastgoed. 2 Dit wordt nader beschreven in hoofdstuk 3 13

14 2.1 HUIDIGE SITUATIE GEMEENTE AMSTERDAM EN OPGAVE Op dit moment is het van belang om te weten wat er momenteel moet gebeuren en in de toekomst. Hierbij moet de wens en de opgave van de gemeente Amsterdam worden vervuld, het uitvoeren van de Stedelijke Vastgoedstrategie staat centraal en heeft prioriteit. Onderstaand de uitgangspunten van de strategie. 1. ALLE BEZIT IS TIJDELIJK; Het vastgoed dat geen beleidsdoel dient, kan in principe worden afgestoten. 2. ER ZIJN ALTIJD KROONJUWELEN; Markante objecten waar de stad trots op is en waarvan van de overheid wordt verwacht dat deze met zorg worden onderhouden. 3. DE VRAAG IS LEIDEND, NIET HET AANBOD; Nieuw vastgoed wordt alleen aangekocht of -gehuurd op basis van beleidsvragen en - doelstellingen. De paradox om enerzijds zoveel mogelijk huisvesting over te laten aan de markt en anderzijds (dure) leegstand in de eigen portefeuille voorkomen, moet samen opgelost worden. 4. VASTGOED WORDT MINIMAAL KOSTENDEKKEND VERHUURD; Op deze wijze wordt inzichtelijk gemaakt wat de huisvesting van (maatschappelijke) activiteiten daadwerkelijk kost. Er wordt een eenduidige formule voor het bepalen van de kostprijsdekkende huur van objecten opgesteld en vastgesteld door het College. Er zal een herallocatie van middelen op de begroting moeten plaatsvinden. 5. LEEGSTAND WORDT TOT NORMALE FRICTIE (5%) BEPERKT; Beperking van leegstand is een belangrijke opgave voor de bedrijfsvoering. Tegelijkertijd is leegstand heel gebruikelijk om verhuizingen en aanpassingen mogelijk te maken. 6. PANDEN IN EIGENDOM VAN DE GEMEENTE VOLDOEN WAAR MOGELIJK AAN DE GEMEENTELIJKE DUURZAAMHEIDSDOELSTELLINGEN EN KWALITEITSEISEN. Uitgangspunt bij het verduurzamen van het gemeentelijk bezit is dat de maatregelen zich terug verdienen, tenzij er sprake is van expliciete subsidiëring om het gewenste resultaat te behalen. Een bestuursopdracht die is opgenomen in de Stedelijke Vastgoedstrategie is de schuld van de gemeente Amsterdam met 250 miljoen te verminderen binnen 3 jaar door verkoop van vastgoed en deelnemingen. De RVE Gemeentelijk Vastgoed heeft reeds vastgoed met een totaalwaarde van 80 miljoen 3 geselecteerd. Maar na deze selectie is het erg lastig om gemeentelijk vastgoed te selecteren dat kan worden afgestoten. De Stedelijk Vastgoedstrategie gaat er vanuit dat de gemeente in principe alleen vastgoed in bezit heeft ter ondersteuning van gemeentelijke beleidsdoelen en niet voor commerciële doeleinden 4. De volledige portefeuille zal daarom op regelmatige basis moeten worden beoordeeld op nut en noodzaak. Omdat geen pand gelijk is, vereist dit een zorgvuldig afwegingsproces dat nog nader wordt uitgewerkt. Ook transparantie creëren is belangrijk, subsidiestromen en de exploitatiekosten voor maatschappelijke activiteiten en de huisvesting moeten helder en inzichtelijk worden. (Poelgeest, 2014); (Van den Broek, 2015) 3 Deze selectie is opgesteld door de interne makelaars en het management. 4 Een pand wordt als commercieel gezien als het geen beleidsdoel dient. 14

15 2.2 DOELSTELLING De gemeente Amsterdam wil een managementtool creëren waarmee inzicht in de vastgoedportefeuille wordt gecreëerd. Enerzijds inzicht in hoe de portefeuille er op verschillende niveaus uit ziet en anderzijds inzicht in waar de portefeuille niet conform de Stedelijke Vastgoedstrategie wordt geëxploiteerd. Dit is noodzakelijk aangezien het vastgoed moet worden beoordeeld op nut en noodzaak en er sprake is van een bestuursopdracht; het afstoten van vastgoed met een totaalwaarde van 250 miljoen. Objecten die niet conform de vastgoedstrategie worden geëxploiteerd, kunnen aanleiding zijn om het object af te stoten. Managementtool de Vastgoedanalyse De managementtool is een wens van de gemeente Amsterdam en zou de eerder genoemde doelstelling moeten realiseren. Zoals aangegeven dient het een inzicht te geven in de portefeuille op verschillende niveaus. Daarnaast dient het als sturingsmiddel voor het signaleren van actiepanden 5, welke zijn gesignaleerd op basis van de Stedelijke vastgoedstrategie. Hieronder is kort aangegeven waar de vastgoedanalyse aan zou moeten voldoen. - Wat moet er besloten worden op basis van de Vastgoedanalyse? Met behulp van de Vastgoedanalyse dient men op diverse niveaus van de portefeuille te besluiten welke panden actie vereisen op basis van de Stedelijke Vastgoedstrategie. Daarnaast moet kunnen worden besloten of bepaalde delen van de portefeuille extra aandacht nodig hebben op basis van prestatie indicatoren zoals leegstand en financieel resultaat. Beide besluiten dienen daarmee als onderwerp van gesprek met belanghebbende gesprekspartners, intern dan wel extern met andere partijen binnen de gemeente. - Wat moet er getoond worden om de besluitvorming te kunnen doen? Dit houdt in dat er inzicht moet zijn op de verschillende niveaus van de portefeuille. Inzicht in het aantal objecten, hoeveelheid leegstand, financieel resultaat en welke objecten gesignaleerd zijn. - Wie moet er met de Vastgoedanalyse werken? Medewerkers van de afdeling Strategie en beleid, Rayonmanagers en het management van RVE Gemeentelijk Vastgoed. - Waarom wordt er met de Vastgoedanalyse gewerkt? RVE Gemeentelijk Vastgoed werkt met VastgoedMaps, maar krijgt naar hun idee in de huidige vorm niet gebruiksvriendelijk en snel genoeg het juiste inzicht. - Wanneer wordt er met de Vastgoedanalyse gewerkt? Wanneer met de Vastgoedanalyse gewerkt wordt hangt af van de gebruikers. Sommige gebruikers zullen het vaker gebruiken dan anderen VASTGOEDMAPS VastgoedMaps is het uitgangspunt. Dit is de applicatie waarin de vastgoedanalyse gecreëerd gaat worden. De Stedelijk Vastgoedstrategie wordt genomen als input met betrekking tot beleid. De Vastgoedanalyse is opgesteld in samenwerking met de gemeente Amsterdam. De gemeente Amsterdam werkt met de applicatie VastgoedMaps. Deze applicatie is ontwikkeld door BBN Vastgoedadvies en maakt het mogelijk om zowel een vastgoedobject in al zijn aspecten te beschrijven/vast te leggen als talloze dwarsverbanden/filteringen/analyses te maken. 5 Panden die niet meer voldoen aan de gestelde eisen in de Stedelijk Vastgoedstrategie. 15

16 Per vastgoedobject worden tientallen unieke gegevens in het systeem vastgelegd. Dit betekend bij 1595 panden/3000 verhuurbare eenheden (VHE s) dat er sprake is van het vastleggen van duizenden unieke gegevens. De gewenste gegevens zijn lang niet altijd 1 op 1 uit bestaande administratieve bestanden te halen. Dit verklaart voor een belangrijk deel waarom er tot op heden nog geen 100% betrouwbaar beeld van de vastgoedportefeuille gegeven kan worden. Op dit moment is de gemeente Amsterdam hier nog steeds niet mee klaar, maar het proces loopt. (Poelgeest, 2014) (Van den Broek, 2015) 2.3 VRAAGSTELLING Om te komen tot een werkwijze die ervoor zorgt dat de afdeling RVE Gemeentelijk Vastgoed een managementtool krijgt, welke inzicht creëert in de vastgoedportefeuille en als sturingsmiddel kan worden ingezet met betrekking tot het signaleren van actiepanden, zijn de onderstaande hoofdvraag en deelvragen beschreven: Hoofdvraag: Op welke manier moet de vastgoedanalyse worden vormgegeven om van waarde te zijn voor beleid en beslissingen ten aanzien van de gemeentelijk vastgoedportefeuille? Deelvragen: 1. Welke inhoud voor de Vastgoedanalyse is nodig en welke vorm is het meest praktisch op basis van de wensen opgave van de gemeente Amsterdam? 2. Is de Vastgoedanalyse breder toepasbaar dan de gemeente Amsterdam, welke aanpassingen zijn eventueel nodig ten aan zien van de variabele in de Vastgoedanalyse om het toepasbaar te maken voor meerdere gemeenten? 3. Wat is de waarde van de Vastgoedanalyse voor beleid en beslissing ten aanzien van gemeentelijk vastgoed? 2.4 ONDERZOEKSAANPAK Het betreft een onderzoek naar nieuwe hulpmiddelen die binnen het gemeentelijk vastgoed in Nederland nog niet zijn toegepast. Deze paragraaf geeft een beschrijving van de onderzoeksaanpak. Allereerst de methodische verantwoording, welke inzicht geeft in hoe het onderzoek wordt uitgevoerd. Vervolgens wordt aangegeven waar de gebruikte data vandaan komt. Om een antwoord te krijgen op de hoofd- en deelvragen wordt gebruik gemaakt van de ontwerpgerichte methode. Het onderzoek richt zich op het komen tot een nieuw product/aanpak en is kwalitatief aan aard. De ontwerpgerichte methode kent de volgende fasen (Wijnen, 2007): 1. Initiatief Vraag; 2. Definitie Probleemanalyse / Plan van aanpak; 3. Ontwerp Conceptueel ontwerp; 4. Voorbereiding Ontwikkelde oplossing; 5. Realisatie Geïmplementeerd resultaat / opgeleverd resultaat; 6. Nazorg Verbetering en optimalisatie. 16

17 1. In de initiatieffase is de vraag bepaald en is beargumenteerd waarom het project moet worden uitgevoerd. Deze fase heeft plaatsgevonden binnen het management van de RVE Gemeentelijk Vastgoed. 2. De definitiefase beschrijft specifieker wat het uiteindelijke projectresultaat moet zijn en wat de probleem- en doelstelling zijn. 3. De ontwerpfase richt zich in dit rapport op het ontwerpen van een eerste conceptversie van de vastgoedanalyse. 4. De voorbereidingsfase ontwikkelt de conceptversies verder uit met behulp van feedback van belanghebbende partijen. 5. In de realisatiefase beschreven hoe de eindproducten kunnen worden toegepast en waar eventueel nog aan gewerkt moet worden in de nazorgfase. 6. Tot slot wordt in de nazorg fase het product geëvalueerd en eventueel worden nog toepassingen toegevoegd die niet binnen het tijdsbestek van het project kunnen worden uitgevoerd. Ten behoeve van dit onderzoek wordt gebruik gemaakt van bestaande data en nieuw verkregen data op basis van gesprekken met belanghebbenden. De data voor dit onderzoek komt hoofdzakelijk uit: - deskresearch; - interviews met eindgebruikers van de gemeente Amsterdam; - interviews met gemeenten; - interviews met deskundigen; METHODE INTERVIEWS Als onderdeel van het onderzoek zijn er verschillende interviews afgenomen, met verschillende partijen. Er zijn verscheidene interviews afgenomen met zowel gemeenten als commerciële partijen. Er is gekozen voor de interviewvorm vrij interview (Grit, 2005). Deze interviewvorm bestaat uit 3 fases: - de voorbereiding van het interview; - het afnemen van het interview; - het maken van het interviewverslag. In het onderstaande figuur is weergegeven hoe het proces ten behoeve van de voorbereiding verloopt. Dit is echter een beknopt versie, ten opzichte van het voorbereidingsproces zoals staat beschreven in het boek Project management (Grit, 2005). Doelstelling gesprek bepalen Kies geschikte kandidaten voor het interview Verzamelen informatie over de gesprekspartner en maak een afspraak Stuur voorafgaand aan het gesprek belangrijke stukken toe Figuur 1 Voorbereidingsproces interview 17

18 1. Doelstelling gesprek bepalen De vastgoedanalyse en bijbehorende Factsheets (hierna samen als: managementtools) worden opgesteld op basis van de vastgoedstrategie en spelregels van de gemeente Amsterdam. Met als doel: Enerzijds inzicht in hoe de portefeuille er op verschillende niveaus uit ziet en anderzijds inzicht in waar de portefeuille niet conform de Stedelijke Vastgoedstrategie wordt geëxploiteerd. De geïnterviewde partijen zijn te categoriseren in gemeenten en commerciële partijen. De doelstelling van het gesprek verschilt enigszins per groep. Hieronder zijn per groep de doelstellingen van het interview geformuleerd: - Gemeenten: Tijdens het interview wordt allereerst de vastgoedstrategie, dan wel de bekende uitgangspunten ervoor, van de betrokken gemeente besproken. Hiermee moet duidelijk worden of er raakvlakken zijn met de vastgoedstrategie van de gemeente Amsterdam. Hiermee wordt een eerste indruk verschaft op de bredere toepasbaarheid van de managementtools en zal duidelijk worden of er eenduidigheid te signaleren is binnen de strategische keuzes onder gemeenten. Vervolgens wordt er concreet gekeken naar de managementtools. Hierbij moet inzicht worden verkregen in de toepasbaarheid bij de desbetreffende gemeente en welke aanpassingen/toevoegingen gewenst zijn ter optimalisering van het gebruik (zowel voor de desbetreffende gemeente als de gemeente Amsterdam). - Commerciële partijen: Bij het interview met commerciële partijen wordt allereerst de vastgoedstrategie van de gemeente Amsterdam en vastgoedmanagement bij gemeenten besproken. Hiermee zou een inzicht moeten ontstaan in mogelijke verbetering van de strategie. Uitkomsten hiervan zouden van invloed kunnen zijn op de managementtools. Vervolgens worden de managementtools behandeld. Er wordt besproken of de managementtools volgens de commerciële partij voldoende invulling kunnen geven in hetgeen dat de gemeente Amsterdam wenst. Daarbij kunnen eventuele verbeteringen aan bod komen. Kort gezegd vindt er een kwalitatieve toetsing van de managementtools plaats. 2. Kies geschikte kandidaten voor het interview Er worden zowel gemeenten als commerciële partijen geïnterviewd 6. Voor het selecteren van juiste kandidaten zijn criteria opgesteld. Gemeenten: - de gemeente moet behoren tot de top 15 van de grootste gemeenten van Nederland; - mate van operationalisatie / professionalisering; - bekend met de webapplicatie VastgoedMaps. Commerciële partijen: - Affiniteit met vastgoedmanagement; - Samenwerking met gemeenten (hierbij een adviserende rol); - Bekend met de webapplicatie VastgoedMaps; - Bekend met problematiek omtrent gemeentelijk vastgoed. 6 Het is van groot belang om zowel door de bril van een gemeente te kijken als door de bril van een commerciële partij. Dit in het kader van volledige beeldvorming en een kritische blik ten aanzien van gemeentelijk vastgoed. 18

19 3. Informatie over gesprekspartner en maak een afspraak Tabel 1 Gesprekspartners onderzoek Contactpersoon Bedrijf Functie Datum (Alex) Hupkes Kragt Partner/exploitatieadviseur (Vincent) Barneveld (Jasper) Huizinga Gemeente Haarlem Gemeente Haarlem Afd. Stadszaken, Beleidspool Portefeuillebeheerder (Ruud) Lukasse Gemeente Eindhoven Beleidsontwikkelaar/adviseur (Paula) Smits Smits Projektbegeleiding Directeur (Tjeerd) Meijer Stravas Directeur (Dick) Ausems Ausemsadvies Directeur (Marion) Bakker Gemeente Tilburg Portefeuillemanagement Stuur voorafgaand aan het gesprek belangrijke stukken toe Voorafgaand aan de interviews hebben wij enkele documenten toegestuurd; - Uitwerking Vastgoedstrategie Spelregels Vastgoed ; - Factsheet Vastgoedmaps ; - Stedelijke Vastgoedstrategie Amsterdam; - Vastgoedanalyse Het afnemen van het interview Er worden vragenlijsten opgesteld voorafgaand aan het interview, maar deze zijn slechts gebruikt als controlemiddel aan het einde van het interview. De interviews hadden een open structuur, de vragenlijsten zijn aan het eind van het interview doorgenomen om te controleren of de belangrijkste zaken aan bod zijn gekomen. In het opstellen van de vragenlijst is er onderscheid gemaakt op basis van de achtergrond van de geïnterviewde personen. Hierbij is er een verdeling ontstaan tussen commerciële partijen en gemeenten. De vragenlijsten zijn terug te vinden in de bijlage. Het interview is bedoeld om meer kennis te krijgen van de volgende zaken: - Strategie (van gemeenten) - Gemeentelijke vastgoedportefeuilles - Reflectie op Vastgoedanalyse Het maken van het interviewverslag Van alle interviews is een verslag opgesteld. Dit is voor goedkeuring verstuurd naar de geïnterviewde. De uitkomsten van de interviews zijn verwerkt in hoofdstuk 5 de scriptie. Dit is gedaan in de vorm van een tabel om de verschillen en overeenkomsten tussen gemeenten duidelijk te maken. De verslagen van de interviews zijn terug te vinden in de bijlage. 19

20 2.5 LEESWIJZER De opzet van het vervolg van dit onderzoek is hieronder beschreven. Hoofdstuk 3 is een verdiepende probleemverkenning en brengt de landelijke problematiek omtrent gemeentelijk vastgoed onder de aandacht. Vastgoed is niet de core business van gemeenten, dit komt duidelijk naar voren in de huidige problemen die geconstateerd zijn. De gemeenten kampen met vergelijkbare issues en op dit moment zijn veel gemeenten een inhaalslag aan het maken. De wens van de gemeente Amsterdam is het creëren van een managementtool. Deze managementtool is een hulpmiddel waarmee inzicht wordt gecreëerd in de vastgoedportefeuille op verschillende niveaus en is een sturingsmiddel voor het signaleren van actiepanden. In Hoofdstuk 4 wordt deze managementtool toegelicht en wordt de fundering van de managementtool VastgoedMaps geïntroduceerd. Om de kwaliteit van de managementtool te waarborgen is er een toetsing uitgevoerd. Hoofdstuk 5 geeft de resultaten van de toetsing weer. De tools zijn getoetst aan de praktijk, breder dan de gemeente Amsterdam. Hier hebben drie gemeenten en vier commerciële partijen een bijdrage aan geleverd. De partijen zijn geïnterviewd, deze resultaten zijn verwerkt in de managementtools. Vervolgens is er een nieuwe uitwerking van de managementtools verwerkt in dit hoofdstuk, welke vanaf dat moment leidend is. Hoofdstuk 6 geeft de positie van de managementtools in de piramide van Van Driel weer. Vervolgens wordt de meerwaarde van de managementtools ten aanzien van beleid en beslissingen omtrent gemeentelijk vastgoed omschreven. Dit hoofdstuk is gemeente breed en grijpt terug op de landelijk problematiek die in hoofdstuk 3 omschreven is. Hoofdstuk 7 beoogd antwoord te geven op de hoofdvraag. Om op deze vraag antwoord te geven zijn er drie deelvragen beantwoord in de voorgaande hoofdstukken. In dit hoofdstuk wordt een conclusie gegeven over de ontworpen managementtools. Vervolgens worden er aanbevelingen gedaan aan de gemeente Amsterdam ten aanzien van het gebruik en verbetering van de managementtools. 20

21 3 VERDIEPENDE PROBLEEMVERKENNING GEMEENTELIJK VASTGOED Iedere twee jaar presenteert het Instituut VGm en SBRCURnet het Landelijk Onderzoek Vastgoedmanagement Nederlandse Gemeenten (LOVGM), waarvan de laatste verscheen in oktober De centrale vraag was of vastgoed professioneel georganiseerd is. Volgens onderzoekers Patrick de Kort en Walter Rozendaal kan er geen sprake zijn van professionaliteit. De conclusies van het onderzoek tonen aan dat vastgoed geen duidelijke plek binnen de gemeente heeft en vaak matig is georganiseerd. Hieronder zijn de uitkomsten van het onderzoek weergegeven (Vastgoedmarkt, 2014): - Bij 74% van de gemeenten is de vastgoedinformatie van slechte tot gemiddelde kwaliteit. - Bij 65% zijn geen vastgoedprocedures vastgelegd. - Bij 54% zijn geen vastgoedmanagementfuncties omschreven. - Bij 52% is wat betreft vastgoed geen tot een gemiddeld kennis- en opleidingsniveau. - Bij 50% van de gemeenten is geen centrale basisadministratie. - Bij 46% is geen directie-/mt-lid verantwoordelijk voor vastgoed. - Bij 41% is geen vastgoedmanagementinformatie beschikbaar. - Bij 80% zien college en directie geen tot gemiddeld het belang van vastgoed als kernactiviteit voor het bereiken van gemeentelijke doelstellingen. - Bij 65% van de gemeenten is geen tot gemiddeld structureel overleg met beleidsafdelingen voor vastgoedvraagstukken. - Bij 60% is geen enkele tot gemiddelde aandacht van college en directie/mt voor vastgoed. Geert Boeve (oud-wethouder van Amersfoort en voormalig Ambassadeur Maatschappelijk Vastgoed van de VNG) is van mening dat er nog vele kostenbesparingen zijn te realiseren. Hij snapt daarom ook niet waarom bijvoorbeeld op drie locaties in het centrum van Amersfoort cursussen pottenbakken worden gegeven, dit zou gebundeld kunnen worden. Hierboven is duidelijk geworden welke problemen er spelen bij gemeenten. De eerste paragraaf geeft inzicht in de positie van vastgoed bij gemeenten. Vervolgens geeft de tweede paragraaf een beeld van ontwikkelingen op het gebied van professionalisering. In de derde paragraaf wordt aangegeven welke stappen de gemeente Amsterdam tot nu toe heeft gezet. Tot slot, wordt in de vierde paragraaf een conclusie geschreven op basis van de bevindingen van de behandelde onderzoeken en artikelen. Daarbij wordt aangegeven waar gemeenten op dit moment staan in het proces en waar de belangrijkste opgaven liggen. Ditzelfde wordt aangegeven voor de gemeente Amsterdam. 3.1 ROL VAN VASTGOED EN GROND BIJ GEMEENTEN Vrijwel iedere Nederlandse gemeente heeft vastgoed in haar bezit. Samen zijn zij een grote speler op de vastgoedmarkt. De WOZ-waarde bedraagt 25 tot 35 miljard. In vergelijking: De Nederlandse vastgoedbeleggers hebben een gezamenlijk bezit van ongeveer 65 miljard (Hordijk & Teuben, 2007). Desondanks is dit niet de core business van een gemeente. De kerntaken verschillen per gemeente. Op hoofdlijnen houdt een gemeente zich bezig met: - de uitvoering van landelijke wetten; - dienstverlening ten aanzien van burgerzaken; - ruimte en bereikbaarheid; - milieu en duurzaamheid; - de leefomgeving; 21

22 - veiligheid en openbare orde; - onderwijs; - zorg; - werk en inkomen; - cultuur en sport. Ten aanzien van de bovenstaande onderwerpen schrijven gemeenten beleidstukken, waarin staat welke doelstellingen zij hebben bij welk onderwerp en hoe deze doelstellingen worden gerealiseerd. De doelstellingen kunnen onder andere worden behaald door het stimuleren/helpen van mensen of bedrijven. Een vorm hiervan is het faciliteren met behulp van vastgoed. Het faciliteren met behulp van vastgoed is een van de voornaamste redenen voor een gemeente om vastgoed aan te trekken. Andere redenen kunnen zijn dat vastgoed nodig is voor de huisvesting van de gemeentelijke organisatie, sturing op ruimtelijke ontwikkeling, sturing op economische ontwikkeling en ontwikkelingswinst ten behoeve van het algemeen belang. Wanneer een gemeente vastgoed gaat aantrekken, kan ze kiezen om het te huren 7, of te kopen. Als het vastgoed bij de gemeente terecht is gekomen, is het zaak voor de gemeente om er op een verantwoorde manier mee om te gaan. Ondanks de goede intenties gaat dit niet altijd bij iedere gemeente goed. Grofweg in de laatste 10 jaar is er langzaam maar zeker meer aandacht gekomen voor gemeentelijk vastgoed 8, vanwege dreigende faillissementen voor een aantal gemeenten. Daarnaast is duidelijk gebleken dat gemeente een gebrekkig inzicht hebben in hun eigen portefeuille en dat ze te risicovol als marktspeler opereren. Door deze aandacht is duidelijker geworden welke problemen er met betrekking tot vastgoed spelen bij gemeenten RELATIE TUSSEN GROND EN VASTGOED In de probleemanalyse en in de inleiding van dit hoofdstuk zijn ook grondposities genoemd. Gemeenten hebben vaak grondposities voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. De grond is ook onlosmakelijk verbonden met eventueel vastgoed dat erop staat. Dit houdt in dat grond een onderdeel van de waarde bepaald. Niet Alle gemeenten nemen de gronden mee binnen hun vastgoedbedrijf. Echter, wordt in dit onderzoek niet nadrukkelijk gekeken naar de zaken omtrent de grond (opstalrechten, erfpachten en grondposities) bij gemeentelijk vastgoed. De reden hiervoor is dat het onderzoek vanuit de gemeente Amsterdam is geïnitieerd en op dit moment de grondposities nog niet (volledig) onder de verantwoordelijkheid vallen van de RVE Gemeentelijk Vastgoed. Omdat de relatie tussen grond en vastgoed onvermijdelijk is wordt in deze paragraaf kort aangegeven wat de relatie hier tussen is. Hierbij wordt voornamelijk aandacht besteed aan de invloed die grond heeft betrekking tot de waarde, huurprijs en potentiele ontwikkelwinst. Grond komt als bezit bij een gemeente terug wanneer ze het in bezit heeft ten behoeve van toekomstige ontwikkelingen, als het onderdeel uit maakt van het vastgoed dat in bezit is ten behoeve van huisvesting, of wanneer een gemeente werkt met erfpacht. De waarde die de grond vertegenwoordigd komt terug op de balans van de gemeente. 7 Wanneer vastgoed nodig is voor een gebiedsontwikkeling, is huren geen optie. 8 Onder gemeentelijk vastgoed worden de eigendommen (gebouwen en gronden) verstaan ten behoeve van de uitvoering van het gemeentelijk beleid inclusief beleidsvoorbereiding, exclusief aankopen ten behoeve van het ruimtelijk ordeningsbeleid. Definitie volgens ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed. 22

23 Daarnaast kan het leiden tot direct (erfpacht, opstalrecht en verhuringen) en indirect rendement (waardestijging). De gemeente kan in zekere zin ook invloed uitoefenen op de waarde van de gronden. De waarde van de grond wordt namelijk mede bepaald door de bestemming die op de locatie rust. De juiste bestemming op juiste locatie kan daarmee zorgen voor waarde stijging; hier wordt later op teruggekomen. Naast rendement kunnen gronden ook zorgen voor verlies, zoals ook bij de gemeente Apeldoorn. Wanneer locaties minder aantrekkelijk worden en dus in waarde dalen heeft dit tot gevolg dat er afgeschreven moet worden op de waarde van de grond. Dit geldt zowel voor grondposities als de grond waar bezit van een gemeente op staat. Bij het bepalen van de kostprijsdekkende huurprijs wordt het aspect van grond direct, dan wel indirect, meegenomen. Dit wordt meegenomen bij de bepaling van de kapitaalslasten. Hierbij wordt vaak gebruik gemaakt van de boekwaarde of WOZ-waarde. In het geval van de WOZ-waarde betekent dit dat de huurprijs stijgt en daalt op basis van de waarde ontwikkeling. In het geval van de boekwaarde is dit in de regel niet het geval. De boekwaarde daalt door afschrijving, wat inhoud dat de huurprijs daalt. Stijging van de boekwaarde kan plaatsvinden door herinvestering. Zoals eerder is aangegeven hebben gemeente zekere mate van invloed op de waarde van hun gronden en vastgoed. Door bestemmingswijzigingen of door het opkopen en herontwikkelen van gronden/vastgoed kunnen gemeenten profiteren waardestijging die daaruit voortkomt. Deze ontwikkelwinst is vaak niet primair een doelstelling van een gemeente, maar zou zeker een bijdrage kunnen leveren aan de het algemeen belang. 3.2 PROFESSIONALISERING VAN GEMEENTELIJK VASTGOED AANLEIDING Het vastgoed dat gemeenten in bezit hebben, werd in het verleden beheerd vanuit de diverse gemeentelijke diensten. Daarmee was iedere dienst zelf verantwoordelijk voor hun eigen vastgoedbeheer. Mede door het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten dat in is gegaan in 2004, (BBV) zijn gemeenten genoodzaakt om beter inzicht te krijgen in de vastgoedwaarde, kosten en opbrengsten (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2003). Dit gaf mede de aanleiding om het vastgoed binnen de gemeente te centraliseren. De centralisatie van het vastgoedbeheer is in Figuur 2 weergegeven. Figuur 2 Centralisatie van gemeentelijk vastgoed, bron: (Hordijk & Teuben, 2007) met eigenbewerking De centralisatie van het gemeentelijk vastgoed heeft bij veel gemeenten geleid tot een verdere professionalisering en behoefte aan transparantie binnen dit onderdeel van de vastgoedmarkt. 23

24 Gezien de behoefte aan transparantie vanuit de Kopgroep Maatschappelijke Voorzieningen en Vastgoed 9 is in 2004 een pilot benchmark 10 gestart voor de exploitatie van gemeentelijk vastgoed (Teuben, 2008). Dankzij deze benchmark is er inzicht ontstaan in een deel van de problemen omtrent gemeentelijk vastgoed. Dit heeft op zijn beurt geleidt tot verder onderzoek naar gemeentelijk vastgoed. Wat tijdens de pilot benchmark en in enkele vervolg onderzoeken duidelijk is geworden, wordt beschreven in de volgende paragraaf. Een andere aanleiding/sterke stimulans voor verdere professionalisering van gemeentelijk vastgoed en daarmee ook onderzoek naar deze professionalisering, is de economische crisis van Door de crisis vinden er gemeentelijke bezuinigingen plaats, waardoor ook kritisch naar het vastgoed van gemeente wordt gekeken (Buitelaar, 2014). Hierbij zoekend naar kostenreductie en in sommige gevallen balansverkorting door het afstoten van vastgoed. Hiermee zijn twee primaire aanleidingen voor de professionalisering van gemeentelijk vastgoed duidelijk geworden. Deze twee aanleidingen zijn hieronder chronologisch weergegeven: 1. De economische crisis van 2008 heeft geleidt tot bezuinigingen en grote financiële problemen door afwaardering van grond- en vastgoedposities bij gemeenten. Hierdoor werd de wens om professionalisering en transparantie dringender. 2. Vanuit het BBV zijn gemeenten genoodzaakt om beter inzicht te krijgen in hun vastgoed. Gezien de versnippering van het vastgoed onder de diverse diensten van de gemeenten heeft dit mede geleid tot centralisering van het vastgoed ROZ BENCHMARK GEMEENTELIJK VASTGOED In 2004 heeft de pilot 11 ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed plaatsgevonden met vier Nederlandse gemeenten. De pilot vond plaats met een beperkt deel van de gemeentelijke vastgoedportefeuille; de kinderdagverblijven. In navolging van de (beperkte) pilot is in 2006 een volwaardige benchmark voor gemeentelijk vastgoed gestart met acht Nederlandse gemeenten (Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Almere, Nijmegen, Enschede en Eindhoven). Grondposities en sportterreinen zijn daarbij buiten beschouwing gehouden, omdat daarbij geen gangbare vastgoedexploitatie van toepassing is. Het doel van de benchmark is om transparantie in het gemeentelijk vastgoedbezit te vergroten en te komen tot efficiënt vastgoedbeheer (Hordijk & Teuben, 2007) (Teuben, 2008). De voornaamste bevinding die uit de pilots naar voren komt, is dat er tussen gemeenten en beleidsvelden binnen een gemeente verschillen zijn in de wijze van exploitatie en registratie van het vastgoed. De onderstaande opsomming geeft de bevindingen uit de pilot benchmarks weer (Teuben, 2008): Vergelijking met de benchmarks voor corporaties en vastgoedbeleggers - Efficiëntie van de betrokken organisaties speelt een belangrijke rol aangezien de beheer- en onderhoudskosten beïnvloedbaar zijn. Wanneer een organisatie minder ruimte nodig heeft door hogere efficiëntie zijn beheer- en onderhoudskosten ook lager. 9 De Kopgroep Maatschappelijke Voorzieningen en Vastgoed is in 2003 opgericht als platform voor gemeenten voor kennisuitwisseling. 10 ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed, door: ROZ Vastgoedindex. 11 Een pilot betreft een klein onderzoek, met als doel iets uit te proberen. 24

25 Segmentatie - Door de verschillen in de vastgoedexploitatie binnen een gemeente dient er (voor de benchmark) onderscheid gemaakt te worden tussen oude en recent opgeleverde gebouwen, de beleidsvelden en het type gebouw. - Er is een aanzienlijk verschil tussen de exploitatiekosten en inkomsten binnen de beleidsvelden. Vastgoedvoorraad - Het ontbreekt aan volledig inzicht in de waarde en omvang van het vastgoedbezit en de bijbehorende kosten en opbrengsten. - Grote gemeenten hebben naast hun vastgoedbezit ook panden gehuurd ten aanzien van hun eigen huisvesting. Er is nog geen overzicht van alle gehuurde panden. Vastgoedexploitatie - Er zijn grote verschillen in de methodiek van vastgoedexploitatie. Met name bij de inkomsten. Voorbeeld: Verschil in inkomsten per m 2 bij het beleidsveld welzijn varieert van grofweg 10 tot Huurprijs is een belangrijk onderdeel voor de benchmarking van gemeenten. Ze hebben net als corporaties een vergelijkbaar doel. Het zo financieel efficiënt mogelijk faciliteren van de huisvestingsbehoefte. - Er vindt binnen de vastgoedportefeuilles verborgen subsidiëring plaats. Dit door enerzijds subsidie aan de partij en anderzijds door lage huren die de kostprijs niet dekken. - Onderhoudskosten zijn beduidend hoger dan bij vastgoedbeleggers. Een van de oorzaken is dat dat kantoorgebouwen van gemeenten relatief ouder zijn dan die in eigendom van beleggers (gemiddeld 1968 versus 1991). - Kostendekking varieert tussen gemeenten door verschil in de bepaling van de huurprijs. Aantal gemeenten heeft beleid ingezet om al het gemeentelijk vastgoed tegen kostprijs te verhuren. Deze worden momenteel bepaald op basis van boekwaarde. De Kopgroep Maatschappelijke voorzieningen en vastgoed werkt aan een huurprijs bepaling waarbij WOZ-waarde een prominentere rol krijgt. Verwachting is dat er een omslag plaatsvindt waarbij denken vanuit boekwaarde omgezet wordt naar denken in WOZ-waarde. Gemeentelijke organisaties kijken vaak naar vastgoedbeleggers en corporaties voor professionalisering van het gemeentelijk vastgoed. Echter, er zijn kenmerkende verschillen tussen de doelstellingen van gemeenten, vastgoedbeleggers en corporaties. In de onderstaande tabel zijn de doelstellingen van deze partijen weergegeven. Tabel 2 Verschil in doelstellingen, bron: (Teuben, 2008) Organisatie Institutionele vastgoedbelegger Corporatie Gemeente Doelstelling ten aanzien van vastgoedbezit Behalen van rendement om aan toekomstige verplichtingen ten gevolge van pensioenverplichtingen en verzekeringen te kunnen voldoen. Efficiënt beheer van de vastgoedportefeuille om sociale doelstellingen zo goed mogelijk te bereiken. Vergelijkbaar doel als corporaties. Echter, heeft het betrekking op meer dan alleen sociale doelstellingen en moet een gemeente verantwoording afleggen aan hun burgers, welke iedere vier jaar hun oordeel kunnen uitspreken over het gemeentelijke beleid. 25

26 3.2.3 OPZETTEN VAN EEN GEMEENTELIJK VASTGOEDBEDRIJF VOOR VERDERE PROFESSIONALISERING Het management van gemeentelijk vastgoed is het afstemmen van vraag en aanbod, op een dusdanige wijze dat de gemeentelijke doelstellingen worden gerealiseerd met minimale inzet van middelen. Een basis vereiste hiervoor is dat het vastgoed gecentraliseerd is ondergebracht bij een gemeentelijk vastgoedbedrijf (Middendorp & Hümmels, 2007). Het opzetten van een vastgoedbedrijf is een proces dat tijd nodig heeft en zorgvuldig opgezet moet worden. Volgens Middendorp & Hümmels zijn er twee fasen te identificeren bij het opzetten van een vastgoedbedrijf. In de eerste fase dient te worden gewerkt aan de randvoorwaarden voor vastgoedmanagement. Dit houdt in dat gegevens geïnventariseerd moeten worden en op orde worden gebracht. De tweede fase richt zich op het opzetten van portefeuillemanagement op strategisch niveau. De eerste fase is hiervoor essentieel, want pas als de gegevens op orde zijn kunnen indicatoren worden gedefinieerd om de prestatie van de portefeuille te meten. Een goed gevuld managementinformatiesysteem kan inzicht bieden in de portefeuille en mogelijkheden tot sturing ervan. Het traject van de ontwikkeling van een gemeentelijk vastgoedbedrijf is weergegeven in het onderstaande figuur. Figuur 3 Ontwikkeling van gemeentelijk vastgoedbedrijf, bron: (Middendorp & Hümmels, 2007) 26

27 Voordelen die behaalt kunnen worden bij goede uitvoering van een gemeentelijk vastgoedbedrijf, aangevuld met mogelijke problemen, zijn (Middendorp & Hümmels, 2007): - Een gemeentelijk vastgoedbedrijf heeft inzicht in de maatschappelijke doelen van zijn gebruikers en kan daarmee dwarsverbanden in de gemeentelijke huisvestingsvraag herkennen en combineren. Vaak ontbreekt het aan de langere termijn visie voor de huisvestingsvraag bij beleidsvelden. - Het vastgoedbedrijf moet zelf verantwoordelijkheid dragen voor exploitatie van het gemeentelijk vastgoed en zou zich daardoor bewust moeten zijn van de langere termijn gevolgen van het bezit. Betrokkenheid van vastgoedbedrijf in een vroeg stadium van nieuwbouw biedt dankzij de expertise transparantie in de aankoop, door het aangeven van toekomstige kosten ervan. Kan eveneens aanleiding zijn tot het zoeken naar een huisvestingsoplossing in de markt. - Vaak betalen gebruikers van gemeentelijk vastgoed maar een klein deel van de daadwerkelijke kosten van het vastgoed. Daarnaast zijn vergoedingen vaak gebaseerd op basis van boekwaarde, die geen relatie heeft met de marktwaarde. Door het doorbelasten van werkelijke kosten op basis van marktwaarde worden gebruikers en beleidsdiensten gedwongen om kritisch naar hun huisvestingsbehoefte te kijken. - Wanneer er kritischer naar huisvestingsbehoefte wordt gekeken vanuit de gebruiker en beleidsdiensten, biedt dit mogelijkheden om vanuit het vastgoedbedrijf een integrale oplossing te presenteren. - Het consequent doorvoeren van beleid naar gebruikers kan in sommige gevallen lastig zijn door invloed vanuit de politiek. Dit wanneer er vanuit de politiek een sterke wens is om een bepaalde gebruiker te huisvesten. - Een gemeentelijk vastgoedbedrijf kan dankzij een integraal overzicht en een strategische visie sturen op het betrekken van externe partijen. Er kunnen bijvoorbeeld samenwerkingen aangegaan worden met corporaties, projectontwikkelaars, zorgaanbieders. Er zou altijd afgewogen moeten worden of een gemeente beter zelf vastgoed kan aanbieden dan wanneer dit door marktpartijen wordt gedaan. - Tot slot, een logische ontwikkelingsrichting is het uitbesteden van het operationeel beheer van het vastgoed VASTGOEDMANAGEMENT BIJ GEMEENTEN Vastgoedmanagement bij gemeenten is vaak in verbinding gebracht met Corporate Real Estate Management (CREM) (Dewulf, Krumm, & De Jonge, 2000). CREM is een werkwijze die is ontwikkeld voor bedrijven die vastgoed voor eigen gebruik hebben. Dit vastgoed dient ter ondersteuning van het behalen van doelstellingen van het bedrijf. Deze benadering sluit aan op de doelstelling die vastgoed heeft binnen gemeenten (Van der Schaaf, 2002). Het CREM model is in het onderstaande figuur weergegeven en geeft een viertal spanningsvelden weer, te weten: - General management; Hierbij wordt het vastgoedbeleid getoetst aan de algehele organisatiedoelstellingen. - Asset management; Hierbij wordt gelet op het kiezen van de in financiële zin meest optimale constructie. - Operationeel management; Hier ligt de nadruk op de gebruikerstevredenheid. - Cost control. Kostenbeheersing. 27

28 Figuur 4 CREM model, bron: (Dewulf, Krumm, & De Jonge, 2000), bewerking: (De Kort, 2007) De mate van strategisch handelen van een gemeente wordt meestal gemeten op basis van de vijf ontwikkelingsstadia van Joroff (1993). Deze zijn hieronder weergegeven met een korte beschrijving van de mate van inzicht in de portefeuille (Arkesteijn, Bankers, & Van de Schootbrugge, 2010) (De Kort, 2007) (Joroff, 1993): 1. Uitvoerder; Inzicht in de omvang en technische staat van de portefeuille. 2. Controller; Inzicht in de financiële verplichtingen. 3. Handelaar; Heeft inzicht in vraag en aanbod. 4. Ondernemer; Totaal overzicht op de portefeuille 5. Strateeg; Inzicht in bijdrage van vastgoed aan beleidsdoelstellingen. Het blijkt dat minder dan 50% van de gemeenten zich bevinden op het vijfde niveau, dit komt onder andere door (Arkesteijn, Bankers, & Van de Schootbrugge, 2010): - Samenhang van stadsvisie en vastgoedstrategie is onvoldoende. - Er is geen gesloten vastgoedexploitatie. - Informatie voor besluitvorming niet tijdig, onvolledig en niet accuraat. De gemeente Rotterdam was een van de gemeenten die wel op strategisch niveau kon handelen en is samen met de TU Delft een samenwerkingsproject gestart om te komen tot een public real estate desicion support system (PRE-system). Dit heeft geleidt tot de ontwikkeling van Vastgoedmaps. Meer informatie over het PRE-system is terug te vinden in de bijlage. Het wordt hier niet verder toegelicht aangezien het slechts relevant is voor het ontstaan van VastgoedMaps POLITIEKE INVLOED Wanneer een gemeente zich bevindt op het vijfde niveau van Joroff, kan het nog steeds zo zijn dat de uitwerking te wensen overlaat, bijvoorbeeld de afstemming binnen de interne organisatie. Dit heeft te maken met de invloed van de politiek. Het kan bijvoorbeeld professioneel gezien aantrekkelijk zijn om een pand te verkopen, maar politiek heel gevoelig liggen waardoor het (voorlopig) niet doorgaat. De mate van invloed van de politiek bepaalt dan ook in hoeverre de visie op het maatschappelijk vastgoed en het vastgoedbeleid tot uitvoering gebracht kan worden. 28

29 Daarnaast zouden gemeenten onderscheid moeten zien te creëren tussen de korte, politieke termijnplanning en de langetermijnplanning die bij vastgoed hoort (Veuger, 2009). 3.3 GEMEENTE AMSTERDAM Deze paragraaf zoomt in op de problematiek van de gemeente Amsterdam. Er wordt aangegeven dat de gemeente Amsterdam de afgelopen tijd druk in ontwikkeling is geweest. Allereerst wordt de reorganisatie van de gemeente Amsterdam toegelicht en de organisatiestructuur weergegeven in een organogram. De gemeente Amsterdam kampt met vergelijkbare problemen als andere gemeenten in Nederland. Het grootste probleem bij de gemeente Amsterdam is het ontbreken van inzicht in het gemeentelijk vastgoed. Dit is voor een belangrijk deel veroorzaakt door het feit dat de registratie van het gemeentelijk vastgoed niet op een centrale plek was ondergebracht. Het gemeentelijk vastgoed was namelijk voorheen verdeeld over verschillende portefeuillehouders, zie figuur 5. (Poelgeest, 2014) (Juliette van den Broek, 2015) Stadsdeel Oost Stadsdeel Centrum DMO Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling DWI Dienst Werk en Inkomen Overig Westerpoort Stadsdeel West DFM Dienst Facilitair Management OGA Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam Verschillende Stadsdeel Nieuw - West Stadsdeel Zuidoost DIVV Dienst Infrastructuur Verkeer en Vervoer Dienst Welzijn Zorg Samenleving Dienst Metro Waternet Dienst Stadstoezicht Stadsdeel Noord GGD Gemeentelijke Gezondheidsdienst Stadsarchief Dienst Stadstoezicht Stadsdeel Zuid Stadsbank van lening Figuur 5 23 voormalige portefeuillehouders REORGANISATIE GEMEENTE AMSTERDAM, CENTRALISATIE VASTGOED Het afgelopen jaar heeft de gemeente Amsterdam het organisatorisch en bestuurlijk landschap van Amsterdam aanzienlijk veranderd. De bestuurscommissies hebben hun entree gedaan en de ambtelijke organisatie is herschikt naar inhoudelijke, stedelijke clusters en uitvoerende stadsdeelorganisaties. Taken en bevoegdheden tussen stad en stadsdelen zijn opnieuw verdeeld en er zijn nieuwe Resultaat Verantwoordelijke Eenheden in het leven geroepen. (Poelgeest, 2014) (Juliette van den Broek, 2015) Figuur 4 23 voormalige portefeuillehouders 29

30 RVE Gemeentelijk Vastgoed is een nieuwe gemeentelijke organisatie en is ontstaan om de centralisatie van het gemeentelijk vastgoed mogelijk te maken en alle bevoegdheden met betrekking tot het gemeentelijk vastgoed onder te brengen bij de RVE Gemeentelijk Vastgoed. Gemeentelijk Vastgoed is 1 januari 2015 officieel van start gegaan, en werkt gebiedsgericht. De stad Amsterdam is verdeeld in 22 gebieden. Daarnaast zijn er 3 Rayons. Een Rayon heeft de verantwoordelijkheid voor een aantal deelgebieden. Per gebied wordt er een eigen gebiedsanalyse, gebiedsagenda en gebiedsplan opgesteld, deze zijn dus gebied specifiek. De ontwikkelde werkwijze die de gemeente Amsterdam gebruikt bij het gebiedsgericht werken is de gebiedscyclus. De totale besturing van de gemeente Amsterdam wordt uitgevoerd met de methodiek waarbij gebiedscyclus centraal staat. Deze gebiedscyclus bestaat uit 4 stappen: analyse, agenda, plan en monitor. De gemeente Amsterdam gaat werken vanuit de opgave van gebieden in de stad met deze methodiek (Poelgeest, 2014) (Juliette van den Broek, 2015). Een gedetailleerdere toelichting op deze werkwijze is terug te vinden in de bijlage. Monitor Gebiedsmonitor Analyse Gebiedsagenda Plan Uitvoering Gebiedsplan Agenda Gebiedsagenda Figuur 6 Methodiek gemeente Amsterdam, gebiedsgericht werken RVE Gemeentelijk Vastgoed Het gemeentelijk vastgoed wordt gecentraliseerd bij RVE Gemeentelijk Vastgoed, op dit moment is nog niet de gehele portefeuille ondergebracht bij RVE Gemeentelijk Vastgoed; het centraliseren vindt plaats in een aantal tranches. De eerste tranche heeft 1 januari 2015 plaatsgevonden en betreft de overdracht van vastgoed van voormalige eigenaren. De volgende tranche betreft sportvastgoed, gevolgd door onderwijs- en parkeergebouwen. Voor 2017 zou al het vastgoed van de gemeente Amsterdam moeten zijn gecentraliseerd bij de RVE Gemeentelijk Vastgoed. Het vastgoed wordt gecentraliseerd in tranches vanwege de enorme omvang en de lopende afspraken met: RVE Onderwijs, RVE Sport & Recreatie en de RVE Parkeergebouwen. De gemeente Amsterdam heeft 1595 panden 13 in portefeuille, zowel in eigendom als gehuurd. Daarnaast is het gemeentelijk vastgoed buitengewoon veelzijdig, variërend van sportvelden en buurthuizen tot kerktorens en musea. De beleidsrve s kunnen gezien worden als klant. (Poelgeest, 2014) (Juliette van den Broek, 2015) 12 Het aantal voormalige portefeuillehouders, welke zijn aangegeven kan verschillen per bron. 13 Aantal objecten in eigendom van de gemeente Amsterdam, kan verschillen per bron. 30

31 De reorganisatie van de gemeente Amsterdam vraagt om een nieuwe manier van werken. Zoals eerder aangegeven wordt er gebiedsgericht gewerkt en moet er rekening worden gehouden met gewijzigde verhoudingen en bevoegdheden. De bevoegdheden liggen sinds 1 januari 2015 bij de RVE Gemeentelijk Vastgoed. (Poelgeest, 2014) (Juliette van den Broek, 2015) In de organogram (figuur 7) is de huidige organisatiestructuur weergegeven. Hierbij is duidelijk te zien hoe de RVE Gemeentelijk Vastgoed is opgebouwd. RVE Gemeentelijk Vastgoed Strategie & Beleid Directeur H. van Vliet Afdeling waar de afstudeerders werkzaam zijn. Bedrijfsbureau Projectontwikkeling Strategisch Tactisch Rayonhoofd Zuid / Zuidoost / Oost Rayonhoofd West / Nieuw-West Rayonhoofd Centrum / Noord Huisvesting Deelgebieden - Bijlmer Oost - Bijlmer Centrum - Buitenveldert - Zuidas - De Pijp - Rivierenbuurt - Gaasperdam - Driemond - Ijburg- Zeeburgereiland - Oostelijk havengebied - Indische buurt - Osdrop - Oud - Oost - Watergraafsmeer - Zuid Deelgebieden - Bos en Lommer - De Aker - nieuw Sloten - De Baarsjes - Oud West - Geuzenveld - Slotermeer - Havengebied - Osdorp - Slotervaart - Westerpark - Zuid Deelgebieden - Centrum - Oost - Centrum - West - Noord - Oost - Noord - West - Oud Noord Operationeel Figuur 7 Organogram RVE Gemeentelijk Vastgoed In figuur 7 is weergegeven wat de structuur van de organisatie van de gemeente Amsterdam is. Door de vlakken die over de organogram zijn geplaatst is duidelijk op welk niveau de organisatieonderdelen zich bevinden. Deze indeling is gebaseerd op de piramide van Driel. Welke later in het onderzoek nogmaals aan bod komt. De Stedelijke Vastgoedstrategie heeft geleid tot de reorganisatie. 31

32 3.3.2 RESUMÉ ONTWIKKELINGEN GEMEENTE AMSTERDAM In bovenstaande stukken blijkt duidelijk dat de gemeente Amsterdam de afgelopen tijd niet stil heeft gezeten. In het onderstaande tijdspad zijn belangrijke stappen weergegeven welke de gemeente Amsterdam de afgelopen jaren heeft doorlopen. 10 maart 2011 Heeft het voormalige raadslid van Dalen schriftelijk vragen gesteld over een inventarisatie van de vastgoedportefeuille, leegstand, het rendement op het gemeentelijk vastgoed en het vastgoedbeleid. 8 juni 2012 De beantwoording van de schriftelijk vragen van het raadslid van Dalen gepubliceerd in het Gemeenteblad. 27 maart 2012 Vervolgbeantwoording vragen raadslid van Dalen inzake vastgoed, opdrachtverstrekking tot vervolginventarisatie gemeentelijk vastgoedbezit en beantwoording van schriftelijke vragen van het raadslid Mulder inzake leegstaande gemeentepanden. Daarbij heeft B&W opdracht gegeven om een uniform overzicht te creëren van het totale vastgoedbezit van de gemeente ten behoeve van de voorbereiding van een vastgoedvisie voor dit bezit. 10 juli 2012 Heeft het College van B&W besloten om de Gemeentesecretaris op te dragen een heldere opdrachtformulering op te stellen voor het maken van een strategie en het doen van onderzoek naar efficiënt beheer en effectieve exploitatie van het gemeentelijk vastgoedbezit. 27 november 2012 Heeft het College van B&W opdracht gegeven aan de Gemeentesecretaris tot het ontwikkelen van een strategie voor het vastgoed in bezit van de gemeente Amsterdam met als doel (Opdracht Stedelijk Vastgoedstrategie): a) Bepalen nut en noodzaak van het gemeentelijk vastgoed; b) Het komen tot uniforme (financiële) beleidskaders; c) Het verduurzamen van het vastgoed dat in bezit blijft van de gemeente; d) Het voorkomen van leegstand; e) Doorlopend actueel inzicht in de vastgoedportefeuille; f) Professionalisering van vastgoedontwikkeling en-beheer. 28 november 2013 Tijdens een informele gezamenlijke bijeenkomst van centrale stad en stadsdelen is de applicatie VastgoedMaps gepresenteerd en zijn wachtwoorden verstrekt om deze naar eigen inzicht te gebruiken. 25 januari 2014 Stedelijke Vastgoedstrategie vastgesteld door het vorige college van B&W. 1 januari 2015 RVE Gemeentelijk Vastgoed is een nieuwe gemeentelijke organisatie die formeel van start is gegaan. De aanleiding om het gemeentelijk vastgoed in één centrale organisatie onder te brengen komt mede voort uit de Stedelijke Vastgoedstrategie die is vastgesteld. Maart 2015 Vaststelling Uitwerking Vastgoedstrategie in Spelregels Vastgoed. 32

33 3.5 CONCLUSIE Rond 2004 zijn, dankzij de pilot ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed, problemen rondom gemeentelijk vastgoed duidelijk geworden. Latere onderzoeken hebben nog andere zaken aan het licht gebracht en conclusies van het LOVGM 2014 geven aan dat nog een groot deel van de Nederlandse gemeenten hun vastgoed nog niet op orde hebben. Hiermee is professionaliteit omtrent gemeentelijk vastgoed nog steeds een actueel vraagstuk. De problemen die regelmatig plaatsvinden bij Nederlandse gemeenten zijn als volgt te beschrijven: - Het ontbreekt aan transparantie binnen het gemeentelijk vastgoed. - De informatie omtrent het gemeentelijk vastgoed is van beperkte kwaliteit of ontbreekt. - Efficiënt ruimte gebruik is van belang voor kostenbesparing. Het bundelen van functies op de juiste locaties kan hier aan bijdragen. - Er vindt verborgen subsidiëring plaats binnen het gemeentelijk vastgoed door lage huurprijzen. - Door de versnippering van gemeentelijk vastgoed in het verleden kunnen er binnen een gemeente grote verschillen zijn in de vastgoedexploitatie. - Het kennisniveau met betrekking tot vastgoed is er niet of slechts van gemiddelde kwaliteit. - Overleg tussen de gecentraliseerde vastgoedorganisatie en de beleidsafdelingen is beperkt INFORMATIE OMTRENT GEMEENTELIJK VASTGOED Het belangrijkste voor gemeenten is het op orde krijgen van de informatie omtrent het vastgoed. Dit biedt mogelijkheden tot transparantie en creatie van managementtools ten behoeve van sturing en toekomstige beleidsvorming HUURPRIJS Omdat vastgoed een ondersteunende rol heeft binnen een gemeente, is de huurprijs een belangrijk onderdeel binnen de vastgoedexploitatie. Deze zou transparant moeten zijn, wat inhoudt dat verborgen subsidiëring niet meer plaats zou moeten vinden. Hierin is ook een trend te zien richting kostprijsdekkende huurprijzen. Echter, er is tussen gemeenten nog verschil in waar deze kostprijsdekkende huur op wordt gebaseerd. Enerzijds is er de methode op basis van de boekwaarde en anderzijds is er de methode op basis van de WOZ-waarde. Deze laatste lijkt in onderzoeken de voorkeur te hebben omdat deze meer transparantie biedt in de (hoogte van) kosten van vastgoed richting de gebruiker. Verwachting is dan ook dat gebruikers van gemeentelijk vastgoed kritischer zullen kijken naar hun huisvestingsbehoefte VRAAG & AANBOD Wanneer gemeenten wel inzicht hebben in het aanbod ontbreekt het vaak nog in inzicht in de vraag. Echter, dit zou in theorie wel mogelijk moeten zijn; aangezien de vraag vanuit de gemeentelijke beleidsafdelingen komt. Een reden voor het ontbreken hiervan is de relatief korte politieke termijnplanning ten opzichte van de langetermijnplanning die bij vastgoed hoort. Daarnaast is langetermijnvisie nog niet onderdeel van de denkwijze van beleidsafdelingen, aangezien dit in het verleden niet nodig was. 33

34 3.5.4 KOSTENREDUCTIE DOOR INTEGRALE HUISVESTINGSOPLOSSINGEN EN TRANSPARANTIE BIJ NIEUWBOUW Een centrale vastgoedorganisatie binnen een gemeente kan tevens zorgen voor integrale huisvestingsoplossingen wanneer ze goed beeld hebben van de vraagzijde. Daarbij zou een goed inzicht in de toekomstige vraag kunnen leiden tot betere beslissingen met betrekking tot de aankoop/ontwikkeling van nieuwe panden. Er kan bijvoorbeeld beleid worden geschreven om op enkele locaties binnen de gemeente nieuw vastgoed te realiseren, dat multifunctioneel en flexibel is en op die manier de huisvestingsbehoefte op lange termijn waarborgt (mits er binnen de huidige portefeuille geen dergelijk pand is). Dit biedt mogelijkheden om oud vastgoed af te stoten en daarmee onderhoudskosten te drukken. Daarbij moet wel rekening gehouden worden met de kosten van vastgoed op lange termijn, ook bij andere nieuwbouwplannen. Het kan namelijk voorkomen dat gemeentelijk vastgoed niet goedkoper is dan wanneer de huisvesting in de markt wordt gezocht. Zeker, wanneer de kostprijsdekkende huur op basis van de WOZ-waarde wordt bepaald POLITIEKE INVLOED Bij het vastgoedmanagement van gemeentelijk vastgoed speelt de politiek een belangrijke rol in het slagen ervan. Het is duidelijk geworden dat de politiek het efficiënt beheer van de portefeuille in de weg kan staan. Zeker wanneer het zakelijk gunstige besluiten dwarsboomt voor het politiek belang. Dit betreft de zachte en harde kant van vastgoed bij gemeentelijke organisaties. Enerzijds is er de harde kant van een gemeentelijk vastgoedbedrijf dat zakelijk gerechtvaardigde besluiten wil nemen. En anderzijds is er de zachte politieke kant bij het gemeentelijk vastgoed, welke beïnvloedt kan worden door de wens van de burger EXTERNE PARTIJEN Gemeenten kunnen kosten besparen door samenwerkingen aan te gaan met externe partijen. Denk aan bijvoorbeeld corporaties, zorginstellingen en ontwikkelaars. Deze kunnen volledig zorgdragen voor de huisvestingsbehoefte of helpen bij de uitvoering/uitbesteding ervan, wat in beide gevallen tot kostenreductie leidt. Wanneer de gemeentelijke vastgoedorganisatie volledig op orde is op alle aspecten, kan een gemeente kosten besparen door het operationeel beheer van het vastgoed uit te besteden aan externe partijen GEMEENTE AMSTERDAM De gemeente Amsterdam heeft de nodige stappen ondernomen ter professionalisering van de vastgoedorganisatie. Het vastgoed is voor een groot deel gecentraliseerd en de planning is dat in 2017 al het vastgoed ondergebracht is bij de RVE Gemeentelijk Vastgoed. Hoofdstuk 2 is aangegeven wat de opgave voor de gemeente Amsterdam nu is en welke volgende stap ze willen gaan maken. Namelijk, het verbeteren van het inzicht in de portefeuille. 34

35 Kijkend naar het traject van de ontwikkeling van een gemeentelijk vastgoedbedrijf volgens Middendorp & Hümmels is geconstateerd dat dergelijk proces niet zo specifiek bij de gemeente Amsterdam heeft plaatsgevonden. Bij de gemeente Amsterdam is het gehele proces beleidsmatig ingestoken en is de basis die noodzakelijk is uit het oog verloren. Hiermee wordt bedoeld de volledigheid en totaliteit van de data. 35

36 4 VASTGOEDANALYSE & FACTSHEET In dit hoofdstuk worden de managementtools uitgebreid behandeld. De managementtools zijn een nieuwe output van de webapplicatie VastgoedMaps. Deze applicatie is ontwikkeld door BBN adviseurs en zal in dit hoofdstuk worden ingeleid aangezien het de fundering van de managementtools is. De gemeente Amsterdam heeft als wens een instrument te ontwikkelen, welke op basis van de geschreven beleidsstukken pandenactiepanden signaleert waar actie op moet worden ondernomen. Hier is op ingespeeld en daarbij zijn de volgende managementtools ontwikkeld; de Vastgoedanalyse en Factsheets. Deze producten kunnen worden gezien als één geheel. Deze producten worden beiden uitgebreid toegelicht. 4.1 VASTGOEDMAPS De gemeente Amsterdam heeft haar vastgoed ondergebracht in de webapplicatie VastgoedMaps. De webapplicatie VastgoedMaps is opgericht door BBN adviseurs en is een dashboard voor portefeuillemanagement en huisvestingsstrategie (BBN adviseurs). VastgoedMaps biedt onder andere de volgende mogelijkheden (BBN adviseurs): - Informatie van alle stakeholders in één applicatie - Eigenschappen per object overzichtelijk gepresenteerd - Iedere analyse op portefeuilleniveau is maakbaar - Portefeuillestatistieken in een handomdraai in beeld - Inzicht in effecten van mogelijke ingrepen VastgoedMaps is een instrument voor de gemeentelijke vastgoedstrategie (BBN adviseurs), dit wil zeggen dat de applicatie door meerder gemeenten gebruikt wordt. De opzet van de applicatie is niet specifiek gericht op de gemeente Amsterdam, slechts de inhoud is gemeente gerelateerd. De onderstaande afbeelding geeft een print screen weer van de webapplicatie VastgoedMaps. Op basis van deze print screen wordt de webapplicatie toegelicht. Figuur 8 Opstartscherm VastgoedMaps Figuur 8 Opstartscherm VastgoedMaps 36

37 Het scherm dat wordt weergegeven bij het opstarten van de webapplicatie is het overzicht van de gehele portefeuille van de gemeente Amsterdam. Dit is te zien aan de reeks knoppen (bovenaan scherm), de betreffende knop portefeuille kleurt zwart. In het linker veld is het mogelijk om filters toe te voegen. Er is een breed scala aan filters, welke het mogelijk maken om specifieker te zoeken en diverse weergaven van de portefeuille te geven. De gekleurde staafgrafieken maken het ook mogelijk om een filtering toe te passen. Dit zijn de belangrijkste filters met betrekking tot strategisch inzicht in de portefeuille. (BBN adviseurs) INVOER VASTGOEDMAPS VastgoedMaps wordt gevuld door verschillende systemen. De informatie wordt overgenomen van deze systemen en handmatig ingevoerd in VastgoedMaps; een actieve koppeling is nog niet gerealiseerd. Op dit moment zijn er 3 verschillende systemen, waarbij in elk systeem bepaalde vastgoedinformatie is geregistreerd. Niet alle systemen zijn er slechts ten behoeve van administratie omtrent vastgoed. Zo wordt het financiële systeem van de gemeente ook gebruikt voor de boekhouding en facturering. De gemeente Amsterdam werkt met systemen voor de volgend gegevens: - financieel systeem, waarin de boekhouding van de gemeente wordt gedaan; - basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG); - vastgoedinformatiesysteem, voor onder ander onderhoud. De gegevens zijn handmatig ingevoerd en er is geconstateerd dat er verschillen zijn in gegevens bij hetzelfde vastgoedobject. Dit is duidelijk geworden bij het verzamelen van de juiste gegevens voor het handmatig invoeren in VastgoedMaps. Dit heeft wederom te maken met het feit dat de vastgoedobjecten in 3 verschillende systemen zijn ondergebracht waarbij er geen koppeling is tussen de systemen. 4.2 WENS GEMEENTE AMSTERDAM De gemeente Amsterdam heeft een afstootopgave voor de komende drie jaar en wil daarom graag snel en effectief inzicht in de vastgoedportefeuille. Dit houdt in dat er een duidelijk beeld moet worden weergegeven van de vastgoedportefeuille in beheer van de RVE Gemeentelijk Vastgoed. Daarnaast moet op basis van de geschreven beleidstukken een onderscheid worden gemaakt tussen panden waar actie op moet worden ondernomen, de zogenoemde actiepanden en panden waar geen actie op hoeft plaats te vinden. De managementtools moeten deze signalering herkennen en weergeven. De voornaamste personen die deze managementtools nodig hebben op korte termijn zijn de rayonmanagers en het management van de RVE Gemeentelijk Vastgoed. De afdeling Strategie en Beleid heeft deze wens uitgesproken en hebben gedurende de afgelopen periode de managementtools ontwikkeld. Bij de ontwikkeling van deze managementtools is het van belang dat deze gebruiksvriendelijk zijn. Daarnaast moeten de desbetreffende gebruikers snel over deze managementtools kunnen beschikken. Om dit te realiseren is bedacht dat de managementtools met één druk op de knop opvraagbaar moeten zijn binnen VastgoedMaps. De managementtools zelf moeten goed leesbaar zijn en slechts de informatie weergeven die relevant is. De weer te geven informatie is in samenwerking met het management en de rayonmanagers van de RVE Gemeentelijk Vastgoed bepaald. 37

38 Er is besloten dat het inzicht in de portefeuille (op verschillende niveaus) en de signalering van actie panden in een managementtool dient te worden weergegeven als: vastgoedanalyse. Binnen de vastgoedanalyse zal een knop worden verwerkt die objectinformatie van de gesignaleerde actie panden weergeeft, dit in de vorm van Factsheets. In figuur 9, op de volgende pagina, wordt een compacte toelichting op beide producten weergegeven en aan welke wens deze managementtools invulling moeten geven. In de volgende paragraaf worden de ontworpen managementtools toegelicht op gebied van functionaliteit. Figuur 9 Toelichting vastgoedanalyse en Factsheets 38

39 Uitgangspunt VastgoedMaps Vastgoedanalyse Managementtool waarmee inzicht wordt gecreëerd in de vastgoedportefeuille op verschillende niveaus en een sturingsmiddel voor het signaleren van actiepanden. (nieuwe) Output Wat? Met behulp van de Vastgoedanalyse dient men op diverse niveaus van de portefeuille kunnen worden besloten welke panden actie vereisen op basis van de Stedelijke Vastgoedstrategie. Daarnaast moet kunnen worden besloten of bepaalde delen van de portefeuille extra aandacht nodig hebben op basis van prestatie indicatoren zoals leegstand en financieel resultaat. Beide besluiten dienen daarmee als onderwerp van gesprek met belanghebbende gesprekspartners, het zij intern, dan wel extern met andere partijen binnen de gemeente. Dit houdt in dat er inzicht moet zijn op de verschillende niveaus van de portefeuille. Inzicht in het aantal objecten, hoeveelheid leegstand, financieel resultaat en welke objecten gesignaleerd zijn. Wie? Medewerkers van de afdeling Strategie en Beleid, Rayonmanagers en het management van RVE Gemeentelijk Vastgoed. Waarom? RVE Gemeentelijk Vastgoed werkt met VastgoedMaps, maar krijgt naar hun idee in de huidige vorm niet gebruiksvriendelijk en snel genoeg het juiste inzicht. Wanneer? Wanneer met de Vastgoedanalyse gewerkt wordt hangt af van de gebruikers. Sommige gebruikers zullen het op meerdere momenten gebruiken dan anderen. Factsheets (onderliggende documenten) Overzicht van de belangrijkste gegevens van een object, welke van toepassing zijn bij de toetsing actie of geen actie. De gedetailleerde informatie is ook uit deze factsheet te halen door middel van het uitklappen van de huidige kopjes. De Factsheets zijn de onderliggende stukken van de vastgoedanalyse. Elk object wordt nader uitgewerkt in de Factsheets. Figuur 9 Toelichting Vastgoedanalyse en Factsheet 39

40 4.3 ONTWORPEN MANAGEMENTTOOLS Deze paragraaf besteed aandacht aan de ontworpen managementtools (vastgoedanalyse en factsheet). Deze managementtools zijn tot stand gekomen op basis van eigeninzicht en gesprekken met het management en rayonmanagers van de RVE Gemeentelijk Vastgoed. De verslagen van de gesprekken zijn terug te vinden in de bijlagen. Allereerst wordt de vastgoedanalyse weergegeven en worden de onderdelen toegelicht vervolgens wordt hetzelfde gedaan voor de factsheet. Bij het opstellen van de managementtools is duidelijk geworden dat er een verschil is in de gegevens die zijn geregistreerd in VastgoedMaps en de onderliggende huurcontracten. Bij het opstellen is gekozen om de contractgegevens leidend te laten zijn. Voor de overige informatie is Vastgoedmaps leidend geweest. De constatering dat de informatie bij de huurcontracten in Vastgoedmaps onjuist is geeft twijfels bij juistheid van de informatie in Vastgoedmaps in zijn algemeenheid. Daarnaast is tijdens het gesprek met het management van de RVE Gemeentelijk Vastgoed duidelijk geworden dat de managementtools ook buiten de RVE Gemeentelijk Vastgoed toepasbaar zijn. De gebiedsmanagers in de stadsdelen zouden er namelijk eveneens gebruik van kunnen maken. Het is mogelijk inzicht te krijgen in welke objecten leegstaan en op die manier proactief te handelen richting de RVE Gemeentelijk Vastgoed. Dit is een secundaire toepassing van de managementtools en zal daarom niet verder worden toegelicht. 40

41 4.3.1 VASTGOEDANALYSE

42 Nr. Functie Onderbouwing 1. Knop die leidt naar de vastgoedanalyse. Door de weergave opvraagbaar te maken met één druk op de knop is het gebruiksgemak verbeterd. 2. Dropdown menu. waar een keuze kan worden gemaakt op niveau van de portefeuille. Er kan worden gekozen uit, gebieds-, stadsdeel- en rayonniveau of de gehele vastgoedportefeuille. Gekozen niveaus zijn tot stand gekomen in overleg met het management en rayonmanager van RVE Gemeentelijk Vastgoed. 3. Algemene informatie over het gebied. gebiedsaanduiding, totaal objecten, verhuurbare eenheden, totale metrage, leegstand in m²/% en het financiële resultaat van het gebied. Dit zijn feitelijke gegevens die de lezer de basisinput verschaft. Door deze informatie heeft de lezer een idee bij de omvang van het gebied met betrekking tot het aantal vastgoedobjecten en is duidelijk of het financiële resultaat van het gehele gebied positief of negatief is. 4. Een tabel met daarin aangegeven de verdeling van het vastgoed in beleidsdoelen. De gemeente Amsterdam heeft in de spelregels onderscheidt gemaakt tussen 9 beleidsdoelen; economische zaken, gebiedsontwikkeling Gemeentelijk huisvesting, kunst & cultuur, sport & recreatie, vervoer & parkeren, welzijn en maatschappelijke dienstverlening, zorg en commercieel. Deze beleidsdoelen zijn terug te vinden in de tabel. Daarnaast is het mogelijk dat een object meerdere beleidsdoelen dient, deze objecten zijn ondergebracht onder het kopje meerdere. Vervolgens wordt er in iedere rij een categorie uitgezet, waarbij is aangegeven hoeveel objecten behoren tot deze categorie, hoeveel verhuurbare eenheden en of er aflopende contracten zijn in de volgende twee boekjaren. 5. Grafiek beleidsdoel (objecten). Op basis van deze staafdiagram is duidelijk zichtbaar hoeveel objecten geen beleidsdoel dienen in verhouding tot het totaal. Deze objecten vereisen een actie. 6. Grafiek verdeling aanhuur/eigendom (objecten). Deze grafiek geeft de verhouding aanhuur/eigendom weer. De gemeente Amsterdam heeft panden in eigendom maar huurt ook panden aan. Geselecteerde informatie is tot stand gekomen in overleg met het management en rayonmanager van RVE Gemeentelijk Vastgoed. Inhoud is tot stand gekomen in overleg met het management en rayonmanager van RVE Gemeentelijk Vastgoed en de Stedelijke Vastgoedstrategie van de gemeente Amsterdam. Een van de uitgangspunten van de vastgoedstrategie van de gemeente Amsterdam is dat al het bezit tijdelijk is. Dit houdt in dat bij alle panden die geen beleidsdoel dienen overwogen moet worden of deze nog noodzakelijk zijn binnen de portefeuille. Om inzicht te krijgen in dit deel van de portefeuille wordt in deze grafiek aangegeven hoeveel objecten een beleidsdoel dienen, geen beleidsdoel dienen of meerdere beleidsdoelen dienen. Deze verhouding is weergegeven in een staafdiagram met daarin cijfers van het aantal objecten. Gemeente Amsterdam heeft de opgave om de portefeuille te verkleinen. Bij de gemeente Amsterdam worden ook gehuurde panden eronder verstaan. Omdat verplichtingen bij gehuurde panden relatief sneller kunnen worden afgestoten is ervoor gekozen om ook inzicht te bieden in de verhouding gehuurde en in bezit zijnde panden. Gehuurde panden kunnen hierdoor sneller worden gesignaleerd en indien wenselijk kan de huurovereenkomst vervolgens worden opgezegd. 42

43 7. Leegstand (objecten). Geeft inzicht in het aantal leegstaande objecten en welke invulling daaraan is gegeven. 8. Grafiek geen actie/actie (objecten). In deze grafiek is weergegeven hoeveel panden een actie vereisen aangezien ze niet voldoen aan de gestelde spelregels. De panden die een actie vereisen zijn nader gespecificeerd omtrent het actiepunt wat van toepassing is. Het object kan geen kostendekkende huur betalen, het object dient geen beleidsdoel, het pand staat leeg of de verhuur/huurovereenkomst loopt af binnen dit jaar. Als dit allemaal niet aan de orde is, dan is er geen actie vereist. Bij leegstand wordt er onderscheidt gemaakt tussen 3 soorten leegstand: leegstandsbeheer ( < 1 jaar), tijdelijke exploitatie ( > 1 jaar) en echte leegstand. De gemeente Amsterdam streeft ernaar om de gehele vastgoedportefeuille met betrekking tot leegstand onder te brengen bij leegstandsbeheer of tijdelijke exploitatie. Door inzicht te geven in de objecten die onbeheerd zijn en de objecten die onder leegstandsbeheer of tijdelijke exploitatie vallen kunnen er indien vervolgstappen worden ingezet. Door inzicht te geven in de actie panden wordt invulling gegeven aan de wens om inzicht te krijgen in de panden die niet conform de vastgoedstrategie worden geëxploiteerd. 9. Kaart. Het desbetreffende gebied is omkaderd. Geeft visueel inzicht in het geselecteerde deel van de portefeuille. 10. Knop Factsheets. Alle objecten zijn individueel uitgewerkt op een Factsheet. Dit zijn de achterliggende documenten van de Vastgoedanalyse. Wanneer op de knop Factsheet wordt gedrukt worden de factsheets van de actie panden gegenereerd (één factsheet per pand, ook wanneer het op meerdere punten is gesignaleerd). Hiermee kunnen vervolgens vervolgstappen worden gezet. Het moet ten alle tijden duidelijk zijn of het gaat om objecten of verhuurbare eenheden 14. Het is mogelijk dat één object over meerdere verhuurbare eenheden beschikt. In de grafieken is dit helder weergegeven. Ook in vervolgstukken zal dit onderscheidt helder zijn. 14 Verhuurbare eenheden bevinden zich binnen een object. Het is mogelijk dat er binnen een object meerdere verhuurbare eenheden zijn. Iedere verhuurbare eenheid is afzonderlijk te verhuren aan een gebruiker. 43

44 Wanneer er gefilterd wordt op gebiedsniveau wordt er op een extra pagina van de vastgoedanalyse algemene informatie gegeven. Dit betreft informatie over het gebied met daarbij informatie over gebied specifieke thema s en het ontwikkelingsperspectief van het desbetreffende gebied. Een voorbeeld hiervan is in het onderstaande figuur weergegeven. Figuur 10 Gebiedsinformatie in vastgoedanalyse 44

45 4.3.2 FACTSHEET

46 16 46

47 Op basis van de gesprekken met het management, de rayonmanagers van de RVE Gemeentelijk Vastgoed en eigen inzicht is er besloten een nieuwe weergave van de objectgegevens te maken; bekend als de factsheet. Hierop is in een oogopslag op de scorekaart te zien waar de pijnpunten bij het object zitten. De informatie er omheen is beperkt tot basisgegevens en gegevens omtrent de signalering in het kader van actie panden. In de onderstaande tabel is weergegeven wat de functie is met de bijbehorende onderbouwing. Nr. Functie Onderbouwing 1. Score kaart. Op deze kaart wordt met een kleurcodering aangegeven hoe het vastgoedobject scoort op de volgende 6 punten; doelen, ontwikkelingskans, leegstand, financieel resultaat, huur/aanhuurovereenkomst en technische staat. Bij een goede score is het scorevak groen. Bij minder dan 100% goed oranje en bij een negatief resultaat rood. Signaleringen huurcontracten en leegstand zijn nieuw toegevoegd. Verder geeft de scorekaart in een oogopslag weer waar een object niet aan voldoet, mits dit aan de orde is. 2. Basisgegevens. Onder dit kopje zijn de volgende gegevens ondergebracht: objectnummer Amsterdam, vvo 15 (som van vhe s), bvo 16 (som van vhe s), aantal vhe s, deelgebied, wijk/stadsdeel, rayon, eigendom/aanhuur en het feitelijke gebruik per vhe. Deze basisgegevens zijn per object in tegenstelling tot de vastgoedanalyse. 3. Doelen. Onder dit kopje wordt aangegeven welk doel het object dient. Als er sprake is van meerdere verhuurbare eenheden dan wordt het doel aangegeven per vhe. 4. Leegstand. Er wordt onderscheidt gemaakt tussen de soorten leegstand; leegstandsbeheer en tijdelijke exploitatie. Daarnaast wordt het aantal m² dat leegstaat aangegeven. Ook is er de mogelijkheid om een opmerking te plaatsen. Op die manier kan de reden van de leegstand ook worden toegevoegd. 5. Maatschappelijk resultaat. Dit kopje staat dichtgeklapt weergegeven, kan worden uitgeklapt mits de gebruiker dit wenselijk vindt. 6. Tevredenheid gebruikers. Dit kopje staat dichtgeklapt weergegeven, kan worden uitgeklapt mits de gebruiker dit wenselijk vindt. 7. BAG. Dit zijn de Basisregistratie Adressen en Gebouwen. Het adres van het object wordt compleet weergegeven. Geeft inzicht in de eigenschappen van het object. Hiermee wordt duidelijk op basis waarvan het object gesignaleerd is ten aanzien van het beleidsdoel. Daarbij is het duidelijk welke doelen het dient. Dit is nieuw toegevoegd aan VastgoedMaps. Hiermee wordt inzicht gegeven in de hoeveelheid leegstand en hoe deze wordt gebruikt. Naar aanleiding van gesprekken met rayonmanagers is gebleken dat dit onderdeel nog niet actief gebruikt wordt. Zou in de toekomst alsnog kunnen worden uitgeklapt; indien van toepassing. Naar aanleiding van gesprekken met rayonmanagers is gebleken dat dit onderdeel nog niet actief gebruikt wordt. Zou in de toekomst alsnog kunnen worden uitgeklapt; indien van toepassing. Geeft inzicht in de locatie van het object. 15 Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) betreft het bruto vloeroppervlak na aftrek van niet verhuurbare delen van het object conform de NEN Bruto vloeroppervlak betreft alle m 2 binnen de wanden van een pand. 47

48 8. Perspectief. Onder dit kopje wordt aangegeven wat het perspectief van het object is. Hierbij zijn verschillende mogelijkheden mogelijk; consolideren, afstoten, heroverwegen, slopen, tijdelijk gebruik of investeren. 9. Ontwikkelingskans. Dit kopje staat dichtgeklapt weergegeven, kan worden uitgeklapt mits de gebruiker dit wenselijk vindt. 10. Ingrepen. Dit kopje staat dichtgeklapt weergegeven, kan worden uitgeklapt mits de gebruiker dit wenselijk vindt. 11. Financiële eigenschappen. De volgende sub kopjes zijn ondergebracht onder financiële eigenschappen; WOZ-waarde (som van vhe s), boekwaarde, boekwaarde peiljaar, marktwaarde en jaar marktwaarde taxatie. 12. Financieel resultaat. Onder deze kop zijn wederom sub-koppen aangebracht; gegevens over het jaar, kostprijs (KPDH), feitelijke huurprijs, overige opbrengsten en resultaat incl. norm en risico. Dit is per object weergegeven. Het is ook mogelijk om dit per vhe te zien, dit is te zien op de tweede pagina van de factsheet, zie ook punt Huurcontracten. In basisgegevens wordt aangegeven hoeveel contracten er op het object rusten. En hoeveel lopende opzeggingen aan de orde zijn. Van alle contracten die rusten op het pand wordt de eerst aankomende opzegdatum van de verhuurder weergegeven. Gedetailleerde contractinformatie per vhe is te zien op de tweede pagina van de factsheet, zie ook punt 16. Het toekomst perspectief helpt bij het maken van keuzes op objectniveau. Naar aanleiding van gesprekken met rayonmanagers is gebleken dat dit onderdeel nog niet actief gebruikt wordt. Zou in de toekomst alsnog kunnen worden uitgeklapt; indien van toepassing. Naar aanleiding van gesprekken met rayonmanagers is gebleken dat dit onderdeel nog niet actief gebruikt wordt. Zou in de toekomst alsnog kunnen worden uitgeklapt; indien van toepassing. Biedt inzicht in de financiële gegevens, deze kunnen gebruikt worden bij het maken van keuzes omtrent de afweging om te verkopen. Dit onderdeel biedt inzicht kostprijsdekkendheid. Hiermee geeft het inzicht in de eventuele signalering van het financieel resultaat. Hiermee is inzicht in de reden van signalering, indien van toepassing. Mogelijke opzegdatums geven aan of er mogelijkheden zijn om eventueel de huurovereenkomst aan te passen. Dit is nieuw toegevoegd aan VastgoedMaps. 14. Technisch staat. Hier wordt de huidige technische status van het pand weergegeven. Hiermee wordt direct duidelijk of de technische staat voldoet aan de uitgangspunten van de strategie. 15. Bestemmingsplan. Hier staat de link naar het meest recente bestemmingsplan. Hiermee wordt het mogelijk om snel over het bestemmingsplan te beschikken. 16. Contracten. Op deze pagina worden de contractgegevens per vhe weergegeven. Kan meerdere pagina s beslaan indien er meerdere vhe s zijn. Dit ontbreekt nog in VastgoedMaps. Het is toegevoegd naar aanleiding van gesprekken met de rayonmanagers. 48

49 4.4 CONCLUSIE In dit hoofdstuk zijn de managementtools toegelicht zoals die zijn opgesteld in samenwerking met de RVE Gemeentelijk Vastgoed. Deze managementtools dienen antwoord te geven op de gestelde eisen van de gemeente Amsterdam. In de onderstaande tabel zijn deze wensen nogmaals weergegeven met ernaast de bedachte functionaliteit, welke in overleg met het management en de rayonmanagers van de RVE Gemeentelijk Vastgoed is vastgesteld. Door de wens van de gemeente Amsterdam in samenwerking met de RVE Gemeentelijk Vastgoed in te vullen is de inhoud en vorm van de vastgoedanalyse bepaald en hiermee een antwoord gegeven op de deelvraag: Welke inhoud voor de Vastgoedanalyse is nodig en welke vorm is het meest praktisch op basis van de wensen opgave van de gemeente Amsterdam? Tabel 3 Invulling van de wens van de gemeente Amsterdam Wens gemeente Amsterdam Op een gebruiksvriendelijke wijze snel inzicht in de portefeuille. Vastgoedanalyse dient op diverse niveaus inzicht in de portefeuille te geven. Inzicht in de prestatie indicatoren van de portefeuille. Bij een overzicht van de portefeuille, ongeacht het niveau, moet een beeld ontstaan van de panden die een actie vereisen. Of een pand actie vereist is bepaald op basis van de strategische uitgangspunten. Moet beschikbaar zijn voor medewerkers van de afdeling Strategie en Beleid, rayonmanagers en het management van de RVE Gemeentelijk Vastgoed Vastgoedanalyse wordt door meerdere mensen gebruikt en het moment waarop zij er gebruik van maken varieert. Ze dienen op de voor hun gewenste momenten er toegang toe te hebben. Ontworpen functionaliteit Toevoegen van een knop in VastgoedMaps. Deze knop leidt naar een standaard rapportage van de portefeuille, bekend als de vastgoedanalyse. Er zijn in de vastgoedanalyse diverse filterniveaus aangebracht. De niveaus betreffen: de hele portefeuille, rayonniveau, stadsdeel, gebiedsniveau. Er wordt daarbij inzicht gegeven in het aantal objecten, aantal vhe s en het totale metrage vvo ervan. Er wordt in de vastgoedanalyse inzicht gegeven in leegstand en financieel resultaat. Er zijn vier signaleringen vastgesteld, deze zijn hieronder uiteengezet en erbij is aangegeven hoe dit wordt gesignaleerd. Beleidsdoel, wanneer een object één of meerdere vhe s heeft die geen beleidsdoel dienen wordt het object gesignaleerd. Kostprijsdekkende huur, wanneer een object één of meerdere vhe s heeft die geen kostprijsdekkende huur hebben wordt het object gesignaleerd. Leegstand, als er leegstaande m 2 in een object zijn, er is leegstandsbeheer voor langer dan een jaar, of er is sprake van tijdelijk gebruik dat afloopt, dan wordt het object gesignaleerd. Aflopende huurovereenkomst, om leegstand te voorkomen worden aflopende contracten gesignaleerd. De termijn die hiervoor gehanteerd wordt is kritische datum plus drie maanden voor het nemen van een besluit. Om vervolgens inzicht te krijgen in deze panden kan op de knop Factsheets worden gedrukt voor een uitdraai van de gesignaleerde objecten, met objectgegevens erop. De functie wordt geïmplementeerd in VastgoedMaps, hierdoor hebben alle mensen van de RVE Gemeentelijk Vastgoed toegang tot deze gegevens, waaronder de genoemde medewerkers. De vastgoedanalyse en de Factsheets zijn op ieder gewenst moment op te vragen. 49

50 5 TOETSING VASTGOEDANALYSE & FACTSHEETS In het vorige hoofdstuk is een beeld gegeven van de vastgoedanalyse en Factsheets (hierna samen als: managementtools). Dit hoofdstuk toetst de ontworpen tools aan de praktijk, breder dan de gemeente Amsterdam. Hier hebben drie gemeenten en vier commerciële partijen een bijdrage aan geleverd. De commerciële partijen zijn erbij betrokken, omdat zij vanuit een ander perspectief naar maatschappelijk vastgoed kijken en daardoor mogelijke verbeteringen ten aanzien van de managementtools kunnen aandragen. Het globale doel van de interviews was de kwalitatieve toetsing van de managementtools. Concreet kwam dit neer op de volgende doelstellingen per gesprekspartner: Gemeenten: o Vaststellen raakvlakken/verschillen vastgoedstrategie van de desbetreffende gemeente en gemeente Amsterdam. o Vaststellen of de managementtools bruikbaar bij de desbetreffende gemeente en welke aanpassingen/toevoegingen zijn gewenst ter optimalisering van het gebruik. Commerciële partijen: o Bespreking van de vastgoedstrategie van de gemeente Amsterdam. Tevens bespreken van vastgoedmanagement bij gemeenten. Uitkomsten ervan kunnen van invloed zijn op de managementtools zowel Amsterdam specifiek als landelijk. o Toetsen of de managementtools volgens de commerciële partij voldoende invulling kunnen geven in wens van de gemeente Amsterdam. Hiermee kan een antwoord worden geven op de tweede deelvraag, te weten: Is de vastgoedanalyse breder toepasbaar dan de gemeente Amsterdam, welke aanpassingen zijn eventueel nodig ten aanzien van de variabele in de vastgoedanalyse om het toepasbaar te maken voor meerdere gemeenten 17? 5.1 GESPREKKEN GEMEENTEN Voor de toetsing bij andere gemeenten hebben er interviews plaatsgevonden bij de gemeente Haarlem, Eindhoven en Tilburg. Gezien de ontworpen tools gericht zijn op managementinformatie, zijn deze afgenomen bij de portefeuillehouders van de desbetreffende gemeenten. De vragenlijsten zijn opgenomen in de bijlage RAAKVLAKKEN EN VERSCHILLEN MET DE VASTGOEDSTRATEGIE VAN AMSTERDAM De gemeente Amsterdam heeft een zestal uitgangspunten voor het gemeentelijk vastgoed geformuleerd in hun vastgoedstrategie. In de onderstaande tabel zijn de kenmerken van de desbetreffende gemeenten weergegeven. 17 Hierbij wordt gekeken naar aanpassingen die relevant zijn op basis van de beleidsdoelstellingen van de desbetreffende gemeente. Deze kunnen eveneens relevant zijn voor de gemeente Amsterdam. Commerciële partijen zijn benaderd om een bijdrage te geven op basis van hun kennis en ervaring. Verwachting is dat zij gemeente brede toevoegingen kunnen doen, dan wel inhoudelijke feedback geven ten aanzien van het overzicht. 50

51 Tabel 4 Kenmerken van gesproken gemeenten. Amsterdam Haarlem Eindhoven Tilburg Inwoners Panden in eigendom BVO m m 2 Onbekend m m 2 Balansverkorting (afstootopgave) 250 miljoen (4 jaar) 25 miljoen (10 jaar) 17 miljoen (10 jaar) - Tijdens de interviews is besproken/gecontroleerd in welke mate de gestelde uitgangspunten overeenkomen met de andere gemeente. In de onderstaande tabel is het resultaat hiervan te zien. Tabel 5 Vergelijking uitgangspunten gemeente Amsterdam ten opzichte van gesproken gemeenten. Uitgangspunten Amsterdam* Haarlem Eindhoven Tilburg 1. Alle bezit is tijdelijk. X X X 2. Er zijn altijd Kroonjuwelen De vraag is leidend niet het aanbod. X X X 4. Vastgoed wordt minimaal kostendekkend verhuurd. X X X 5. Leegstand wordt tot normale frictie (5%) beperkt. X X X 6. Panden voldoen waar mogelijk aan de gemeentelijke duurzaamheidsdoelstellingen en kwaliteitseisen. X X X * Specifieke toelichting van de uitgangspunten is terug te vinden in bijlagen. De uitgangspunten van de vastgoedstrategie van de gemeente Amsterdam komen voor een groot deel overeen met de gesproken gemeenten. Bij de gesproken gemeenten wordt echter geen uitgangspunt met betrekking tot Kroonjuwelen herkend. Hoewel de uitgangspunten grotendeels overeenkomen zijn er wel verschillen terug te vinden in de uitvoering ervan. Hieronder worden de verschillen met betrekking tot alle bezit is tijdelijk en vastgoed wordt minimaal kostendekkend verhuurd nader toegelicht. De andere uitgangspunten worden niet verder besproken omdat de verschillen nihil zijn en/of niet van invloed zijn op de Vastgoedanalyse en Factsheets. Doordat de verschillen beperkt zijn kunnen de gesproken gemeente een goede beoordeling geven over de managementtools. Verschillen alle bezit is tijdelijk Alle gemeenten hebben gesteld dat strategisch vastgoed in de portefeuille hoort. Dit zijn doorgaans panden die facilitair zijn aan de beleidsdoelstellingen van de gemeente. De gemeente Tilburg heeft echter een breder beeld van panden die facilitair zijn aan de beleidsdoelstellingen. In het onderstaande figuur is te zien hoe de gemeente Tilburg hun portefeuille segmenteert in kwadranten. Bij de segmentering wordt gekeken naar de bijdrage aan beleidsdoelstellingen en de winstgevendheid van een object. 51

52 Interessant, maar behoort niet tot kerntaak. Eigendom / huur Winstgevend Eigendom / huur Zeer interessant? Draagt niet bij aan de doelstellingen Eigendom Draagt bij aan de doelstellingen Niet interessant Verliesgevend Kerntaak Figuur 11 Segmentering portefeuille gemeente Tilburg, bron: (Gemeente Tilburg, 2010) Het verschil ten opzichte van Amsterdam en de andere gesproken gemeente is dat ze duidelijk winstgevendheid meenemen bij het bepalen welk vastgoed in bezit van de gemeente kan blijven. Hierbij hebben ze gezegd dat zolang de kernportefeuille 18 niet kostprijsdekkend is verhuurd, de panden die niet bijdragen aan de beleidsdoelstellingen maar wel een positief financieel resultaat hebben, in bezit blijven. Deze worden in bezit gehouden om het negatief financieel resultaat van de kernportefeuille te compenseren. Het gegeven dat een object geen beleidsdoel meer dient hoeft niet per definitie te betekenen dat deze wordt afgestoten. Er wordt eerst onderzocht of het pand aantrekkelijk is voor partijen die nu in andere panden van de gemeente zitten; welke wellicht meer aanleidingen hebben om afgestoten te worden. Het is mogelijk dat andere gesproken gemeenten ook rekening houden met de winstgevendheid van een object ten behoeve van compensatie van een eventueel negatief financieel resultaat. Echter, is dit niet duidelijk naar voren gekomen. Er zijn aantal gemeenten betrokken geweest bij de interviews, maar dit zijn er niet genoeg om harde conclusies te trekken. Wel is het mogelijk een indicatie te geven naar aanleiding van de interviews. Verschillen vastgoed wordt minimaal kostendekkend verhuurd Alle gesproken partijen hebben het standpunt genomen op de portefeuille minimaal kostprijsdekkend te verhuren. Echter, zijn er verschillen in de wijze waarop de kostprijsdekkende huur wordt bepaald. En dit verschil zit met name in de bepaling van de kapitaalslasten en de periode die gehanteerd wordt voor de bepaling van de kostprijsdekkende huur. - Gemeente Amsterdam berekent de kostprijsdekkende huur per object over een periode van vijf jaar waarbij de kapitaalslasten 8% van de boekwaarde bedragen (Juliette van den Broek, 2015). - Gemeente Haarlem berekent de kostprijsdekkende huur per functie/portefeuille/beleidsdoel. Hierdoor zouden grote verschillen in huurprijzen worden geminimaliseerd. Gedachte hierbij is dat er geen oneerlijke concurrentie zou moeten zijn. De oneerlijke concurrentie zit in de verschillen in boekwaarde, welke gebruikt wordt voor de bepaling van de kapitaalslasten. 18 Panden met de beste prijs/kwaliteitverhouding voor maatschappelijke partijen. 52

53 - Gemeente Eindhoven berekent de kostprijsdekkende huur per object en gebruikt hierbij de DCFmethode 19 over een periode van 15 jaar. Voor de bepaling van de kapitaalslasten wordt de WOZwaarde 20 gehanteerd. Hierdoor wordt de staat en locatie van het pand meegenomen bij de bepaling van de huurprijs. - Gemeente Tilburg berekent de kostprijsdekkende huur per object en gebruikt hierbij de DCFmethode over de economische levensduur van een object. Voor de bepaling van de kapitaalslasten wordt de WOZ-waarde gehanteerd. Een bijbehorende reden voor Eindhoven en Tilburg om de WOZ-waarde te hanteren, is dat hierdoor beleidsafdelingen bewuster worden van de kosten van vastgoed. Daarnaast ontstaat de mogelijkheid dat huren op de markt goedkoper is TOETSING VASTGOEDANALYSE EN FACTSHEET Bij het bespreken van de ontworpen vastgoedanalyse en factsheet hebben de gesproken gemeenten de mogelijkheid gehad om aan te geven of het bruikbaar voor hen zou zijn. Daarnaast hebben ze aangegeven welke toevoegingen voor hun relevant zijn (gezien hun werkwijze) en welke aanpassingen ze adviseren ten behoeve van het gebruik ervan. Hieronder wordt aangegeven welke opmerkingen er zijn gemaakt vanuit de gesprekken met de gesproken gemeenten. Gemeente Amsterdam wordt hierin niet meegenomen omdat zij de tools mede hebben ontworpen. 19 Discounted Cash Flow (DCF) gaat uit van toekomstige kasstromen, welke verdisconteerd worden tegen een gemiddelde vermogenskostenvoet. 20 Waarde van een object volgens de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ). 53

54 Tabel 6 Opmerkingen gemeenten op vastgoedanalyse en Factsheets Oordeel managementtools Opmerkingen vastgoedanalyse Gemeente Haarlem Gemeente Eindhoven Gemeente Tilburg De gemeente Haarlem werkt op dit moment al met VastgoedMaps en vindt de aangebrachte aanpassingen van toegevoegde waarde. - Staafdiagram van leegstand is wellicht overbodig aangezien leegstand ook gesignaleerd wordt bij beleidsdoelen. - Weergave van de geplande onderhoudskosten in de tabel linksboven. Inzicht hierin in combinatie met andere gepresenteerde gegevens kan aanleiding zijn om kritisch te kijken naar het geplande onderhoud. Zeker wanneer ze gepland zijn voor een leeg pand. De gemeente Eindhoven werkt niet met VastgoedMaps en is zelf bezig met het ontwikkelen van iets vergelijkbaars, namelijk paspoorten. Deze paspoorten geven voor het management inzicht in de portefeuille op diverse niveaus alsmede op objectniveau. De inhoud die zij daarin willen verwerken komt sterk overeen met de inhoud van de ontworpen vastgoedanalyse en factsheet. - Filtering op basis van beleidsdoel is wenselijk aangezien Eindhoven niet met gebieden werkt, maar de portefeuille heeft ingedeeld op basis van beleidsdoelen (onderwijs, sport, welzijn, cultuur, gemeentelijke huisvesting en ruimtelijke ontwikkeling). Ieder deel van de portefeuille wordt beheerd door een CAT- Team (commercieel, administratief en technisch manager). - De grafiek met de beleidsdoelen is wellicht overbodig aangezien dezelfde informatie, met meer detail is weergegeven in een tabel in de vastgoedanalyse. De gemeente Tilburg ziet potentie in de vastgoedanalyse en factsheet. Ze zouden het kunnen gebruiken als sturing/controle middel. Echter, er is overlap tussen gebruik op tactisch niveau en operationeel niveau. Voor strategische overwegingen ontbreekt het nog aan specifieke financiële informatie. - Filtering op basis van beleidsdoelen is voor Tilburg relevanter dan op basis van gebieden. Zelfde onderbouwing als gemeente Eindhoven. - Signalering van aflopende contracten op basis van kritische datum zou voor Tilburg een lastige indicatie zijn. Dit aangezien de contracten voor korte perioden worden afgesloten met een opzegtermijn van zes maanden. Hierdoor zou telkens de hele portefeuille gesignaleerd worden. Mogelijk biedt signalering op basis van opzegging door huurder informatie van hogere toegevoegde waarde. - Dynamisch maken van de staafdiagrammen, zodat er gefilterd kan worden op bijvoorbeeld eigendomsstatus. - Inzicht in het technisch onderhoud ontbreekt. Dit kan relevant zijn voor strategische overwegingen. 54

55 Opmerkingen Factsheets - In de staafdiagram met actie panden zitten hoogst waarschijnlijk dubbelingen in. Dit is onwenselijk voor vervolgstappen en het overzicht. - Panden welke gesignaleerd zijn zouden op de kaart ook een kleur kunnen hebben. Dezelfde kleur als gebruikt in de grafiek. - geen opmerkingen - Leegstand criteria nader nuanceren tot wat relevant is. Bijvoorbeeld minimaal 5% van het VVO van een pand. - Opmaak zou verbeterd kunnen worden. Informatie aan de kant van de scorekaart presenteren waar het desbetreffende onderdeel van scorekaart staat. - De toegevoegde onderdelen huurovereenkomsten en leegstand zouden niet hoeven aangezien dit relevant is op operationeel niveau en dus niet zo zeer op managementniveau. - Het onderdeel perspectief zou kunnen worden uitgebreid met prioriteiten. Dit kan vanuit tactisch niveau worden aangereikt en kan daarmee het personeel op operationeel niveau sturen. 55

56 5.2 GESPREKKEN COMMERCIËLE PARTIJEN Voor de toetsing bij commerciële partijen is contact gezocht met het Nederlands Vastgoedexploitatie Platform. Zij hebben binnen hun ledenbestand drie leden ( P.A. Smits Projektbegeleiding, Stravas en Ausems Advies ) bereidt gevonden om deel te nemen aan dit onderzoek. Daarnaast heeft er ook een gesprek plaatsgevonden met Alex Hupkes (partner bij Kragt B.V.). De personen die zijn geïnterviewd hebben ervaring met gemeentelijk vastgoed en vastgoedmanagement. In tegenstelling tot de vorige paragraaf worden de uitkomsten van de gesprekken niet gespecificeerd op basis van gesprekspartner. De uitkomsten van de gesprekken met de commerciële partijen zijn dus samengevat. De reden hiervan is dat de commerciële partijen, met uitzondering van Kragt B.V., tegelijk zijn gesproken en dat het gesprek met Kragt B.V. minder uitvoerig was VASTGOEDSTRATEGIE VAN DE GEMEENTE AMSTERDAM Allereerst is de vastgoedstrategie van de gemeente Amsterdam en vastgoedmanagement bij gemeenten besproken. Hiermee zijn verbeterpunten, dan wel aandachtspunten naar voren gekomen die relevant kunnen zijn voor de gemeente Amsterdam en/of de ontworpen managementtools. De besproken punten zijn hieronder weergegeven. - Het op orde brengen van gemeentelijk vastgoed is een grote opgave, die grondig moet worden uitgevoerd en tot wel 10 jaar in beslag kan nemen om tot een goed eindresultaat te komen. - Wat gemeenten vaak vergeten bij het inventariseren van hun bezit, zijn opstalrechten, grond en in erfpacht vergeven grond. Deze kunnen een significante bijdrage leveren aan het resultaat van de vastgoedportefeuille. - Voor het maken van strategische keuzes is het van belang dat gemeenten weten wat er gevraagd wordt vanuit de beleidsafdelingen. Er zijn gemeenten die werken met accommodatiebeleidstukken, om zo inzicht te krijgen in de vraag. - Sommige gemeenten hebben Cash Cows 22 in portefeuille, om zo eventuele verliesmakende delen van de portefeuille te compenseren, in tegenstelling tot de gemeente Amsterdam. De gemeente Amsterdam verkoopt Cash Cows. - De gesproken bedrijven merken dat steeds meer gemeenten hun kostprijsdekkende huur berekenen op basis van marktwaarde in plaats van boekwaarde. Dit is een zuiverdere berekening dan wanneer de boekwaarde gehanteerd wordt. De boekwaarde is namelijk hoofdzakelijk van belang voor de boekhouding. - Bij gemeentelijk vastgoed zitten risico s die in de markt niet voorkomen. Er zijn namelijk veel partijen bij betrokken, waaronder wethouders. Het publiek heeft invloed op de wethouders en wethouders kunnen beslissingen doordrukken in het kader van politiek belang. Dit maakt het lastig om alles op basis van professionele beslissingen uit te voeren. 21 Interviewverslagen zijn door alle partijen geverifieerd. 22 Cash Cows zijn objecten die een stabiel winstrendement hebben en relatief weinig tijd en geld kosten om te exploiteren. 56

57 5.2.2 TOETSING VASTGOEDANALYSE EN FACTSHEET Vervolgens zijn de managementtools voorgelegd aan de gesproken partijen, zowel gemeenten als commerciële partijen. Zij hebben de mogelijkheid gekregen om opmerkingen te maken op deze tools; dit ter verbetering van de ontworpen tools. De gesproken partijen hebben allen aangegeven dat de ontworpen managementtools niet volledig zijn met betrekking tot het overzicht van kosten en baten, voor het maken van strategische keuzes. Echter, biedt het kansen als globaal sturings-/controlemiddel. Hieronder zijn de opmerkingen ten aanzien van de vastgoedanalyse en factsheet weergegeven 23. Het bleek echter onduidelijk te zijn wie de eindgebruikers zijn en welke beslissingen er genomen moeten worden op basis van de ontworpen managementtools. - Vastgoedanalyse: - Voor de signalering van aflopende contracten zou een groter signaleringstermijn kunnen bijdragen aan strategische keuzes. Wanneer er inzicht is in de panden waarbij de kritische datum binnen nu en 12 maanden valt, worden er meer signaleringen weergegeven en is er een langere termijn mogelijk waarin beslissingen kunnen worden gemaakt. Eventueel kunnen partijen onderling schuiven als dat wenselijk is. - Het ontbreekt aan een gedetailleerd overzicht in de kosten en baten, om strategische keuzes te maken. - Het lijkt partijen niet verstandig om gebieden onderling met elkaar te vergelijken op basis van financieel resultaat. Dit gezien de verschillende eigenschappen ervan. Het ene gebied kan namelijk financieel draagkrachtiger zijn dan de ander. Deze zouden elkaar kunnen compenseren door in het ene gebied onder de kostprijs te verhuren en in het ander er juist boven. Het lijkt de partijen verstandiger om het vastgoed op beleidsportefeuille niveau met elkaar te vergelijken. - Om de portefeuille, of delen daarvan, te controleren op basis van de strategie zou een spinnenweb-model 24 kunnen worden gebruikt. Hierin wordt weergegeven wat het doelniveau is op diverse aspecten en daarbij wordt aangegeven hoe de portefeuille daadwerkelijk presteert. - In de markt zijn diverse programma s die helpen bij strategische sturing van vastgoedportefeuilles een vergelijking hiermee zou kunnen leiden tot nieuwe toevoegingen. - Factsheet: - Dit onderdeel is voor het management minder relevant aangezien één persoon verantwoordelijk is voor het gebied en dus deze informatie nodig heeft. 23 Het is tijdens de gesprekken duidelijk geworden dat onvoldoende is overgebracht wie de eindgebruikers zijn en welke beslissingen er op basis van de managementtools dienen te worden genomen. 24 Betreft een grafische weergave in de vorm van een grafiek. Meerdere variabelen worden op de assen weergegeven. Spinnenweb-model staat ook wel bekend als een radargrafiek. 57

58 5.3 OVERIGE CONSTATERINGEN Tijdens de interviews met de diverse gesprekspartners, zowel gemeenten als commerciële partijen zijn er onderwerpen ter sprake gekomen die in zekere mate buiten de doelstelling van het interview lagen. Desalniettemin interessant voor dit onderzoek, al dan niet voor de gemeente Amsterdam. Deze paragraaf besteed aandacht aan de overige constateringen die zijn gedaan tijdens de interviews. Het betreft de volgende twee onderwerpen: - Vastgoedinformatie en de bijbehorende systemen; - Multifunctionele gebouwen VASTGOEDINFORMATIE EN DE BIJBEHORENDE SYSTEMEN Voor het functioneren van de ontworpen managementtools is het van belang dat de achterliggende informatie zo volledig mogelijk is, maar in ieder geval correct en actueel. Tijdens de interviews is duidelijk geworden dat dit een punt is waar winsten zijn te behalen, aangezien dit bij veel gemeenten nog niet 100% op orde is. Dit geeft aan dat de vergelijkbare constatering die bij de gemeente Amsterdam is gedaan in paragraaf 4.3 ook bij andere gemeenten speelt. Een gemeente heeft bij de administratie omtrent het vastgoed minstens drie systemen nodig (in praktijk kunnen dit er meer zijn). Het betreft: - financieel systeem, waarin de boekhouding van de gemeente wordt gedaan; - basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG); - vastgoedinformatiesysteem, voor onder andere onderhoud. Voor het totale overzicht van het vastgoed kan er gekozen worden voor een systeem welke alle benodigde vastgoedinformatie in een systeem heeft (VastgoedMaps is hier een voorbeeld van). Echter, blijkt het in praktijk nog lastig om systemen met elkaar te koppelen. Met als gevolg dat zaken in zekere zin handmatig in een overkoepelend systeem moeten worden ingevoerd. Zonder actieve koppelingen tussen de systemen leidt dit tot gedateerde informatie. Daarnaast kan het handmatig overzetten van de gegevens leiden tot onjuistheden. Dit is een aanzienlijk risico bij het presenteren van managementinformatie. Als men besluiten gaat nemen op gedateerde of onjuiste informatie zijn de besluiten namelijk ook te betwijfelen MULTIFUNCTIONELE GEBOUWEN Gemeente Tilburg heeft tijdens het interview aangegeven dat zij streven naar een portefeuille die rekening houdt met de lange exploitatietermijn van vastgoed en niet gericht is op de korte politieke termijn van vier jaar. Dit houdt in dat bijvoorbeeld in een aantal multifunctionele gebouwen op goede locaties binnen de stad de beleidsdoelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Deze panden moeten eveneens flexibel zijn om veranderingen in beleidsdoelstellingen op te kunnen vangen. In theorie zouden dan andere panden kunnen worden afgestoten en extra tijdelijke ruimte op de markt worden gehuurd. Deze constatering heeft geen invloed op de managementtools of Vastgoedmaps. Betreft slechts een mogelijk advies, ten aanzien van de Stedelijke Vastgoedstrategie van de gemeente Amsterdam. Hier wordt op teruggekomen in het hoofdstuk advies. 58

59 5.4 CONCLUSIE Gezien de vergelijkbaarheid van de strategische uitgangspunten van betrokken gemeenten en hun reacties, lijken de ontworpen managementtools breder toepasbaar te zijn dan de gemeente Amsterdam en is er daarnaast nog zeker ruimte voor verbetering. Er is geconstateerd dat de strategische uitgangspunten over het algemeen overeenkomen; de uitvoering ervan verschilt echter per gemeente. Dit heeft als gevolg dat de ontworpen managementtools niet één op één zijn over te nemen. Dit leidt tot vier conclusies ten aanzien van de praktische en functionele inzetbaarheid van de vastgoedanalyse en factsheet: 1. Er moet beter gekeken worden naar het bepalen van de kostendekkende huurprijs, en het bepalen van de kernportefeuille. Daarnaast is het van groot belang dat de input zo volledig en correct mogelijk is met bij voorkeur koppelingen met achterliggende systemen. 2. De ontworpen managementtools zijn met name van toegevoegde waarde op tactisch en operationeel niveau. De inzetbaarheid op strategisch niveau is van beperkte waarde, dit door het ontbreken van uitgebreidere financiële informatie. De werking op deze niveaus wordt nader uitgewerkt in het volgende hoofdstuk. 3. Er is een onderscheid te maken tussen aanpassingen die in brede context zouden kunnen worden toegepast en aanpassingen die gemeente specifiek zijn. 4. Er is een vast en variabel deel te bepalen voor de vastgoedanalyse. In de onderstaande tabel worden de genoemde opmerkingen uiteengezet en wordt erbij aangegeven of het een relevante aanpassing/toevoeging is in bredere zin, een gemeente specifieke wens is of bij nader inzien van geen toevoegde waarde is. Vaker genoemde aanpassingen/toevoegingen zijn gebundeld. 59

60 Tabel 7 Uiteenzetting genoemde opmerkingen. Genoemde aanpassing/toevoeging Toepasbaarheid Opmerking 1. Diagram met betrekking tot leegstand is wellicht overbodig aangezien dit ook gesignaleerd wordt bij beleidsdoelen. 2. Weergave van de geplande onderhoudskosten. 3. Weergave filteren op basis van beleidsdoel. 4. Dynamisch maken van staafdiagrammen, zodat er gefilterd kan worden op kenmerken. 5. Grafiek met beleidsdoelen wellicht overbodig. 6. Vermijden van dubbelingen bij actie-panden 7. Actie-panden een kleur geven op de kaart. 8. Signalering van aankomende kritische datum vervangen met signalering van opzeggingen. 9. Signaleringstermijn van 12 maanden bij kritische datum huurcontract Vastgoedanalyse Geen relevante toevoeging. Leegstand wordt inderdaad opgenomen bij beleidsdoelen, echter valt deze dan onder de categorie geen doel, waaronder ook huurders kunnen vallen. Tevens zou de uiteenzetting van leegstand bij de beleidsdoelen niet het overzicht ten goede komen. Kan in brede zin worden toegepast. Wordt gedragen door meerdere gemeenten en is relevant voor management besluiten. Kan in brede zin worden toegepast. Wordt gedragen door meerdere gemeenten en is relevant voor management besluiten. Kan in brede zin worden toegepast. is een relevante toevoeging die het gebruiksgemak van de vastgoedanalyse bevorderd. Geen relevante toevoeging. Wordt behouden om een globaal inzicht in de verdeling doel/geen doel te behouden. De bovenstaande tabel dient als extra informatie indien nodig. Kan in brede zin worden toegepast. is een relevante toevoeging die het gebruiksgemak van de vastgoedanalyse bevorderd. Geen relevante toevoeging. Door het dynamisch maken van de staafdiagrammen kunnen er weergaven van de actie-panden worden gecreëerd. Gemeente specifiek. Gemeente Amsterdam kan een specifiek standpunt hebben hierin, en/of de gemeente Tilburg. Gemeente specifiek. Kan een relevante toevoeging zijn, maar het is nog onduidelijk hoe gemeente specifiek het genoemde bij punt 8 is. Een alternatief is leegstand uit de beleidsdoelen signalering te halen. Voor een zuiverdere weergave. Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Uitvoering ervan dient nader uitgedacht te worden. Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing 60

61 10. Gedetailleerd overzicht van de kosten en opbrengsten weergeven. 11. Niet op gebieden filteren maar op beleidsdoelstelling Mogelijk relevante toevoeging. Dit punt is niet aangehaald bij meerdere gemeenten. Kan in brede zin worden toegepast. Het lijkt erop dat de gemeente Amsterdam een van de weinige gemeenten is die met gebieden werkt. 12. Toevoegen van spinnenweb-model Mogelijk relevante toevoeging. Dit punt is niet aangehaald bij meerdere gemeenten. Factsheet 13. Factsheet weglaten als Nader onderzoek. managementtool. Is toepasselijker op operationeel niveau. 14. Bij de factsheet leegstand signalering nuanceren tot wat relevant is. 15. Bij factsheet toegevoegde onderdelen huurovereenkomsten en leegstand weglaten. 16. Bij factsheet onderdeel perspectief uitbreiden met tactische prioriteitenlijst. 17. Opmaak factsheet verbeteren, zodat deze overeenkomst met de scorekaart. Is een relevante toevoeging. Echter, kan de signalering wel per gemeente verschillen. Nader onderzoek. Mogelijk relevante toevoeging. Verder onderzoek is wenselijk. Is een relevante toevoeging. Verbetert het overzicht op de factsheet. Nader onderzoek is gewenst. Niet van toepassing Nader onderzoek is gewenst. Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Hiermee is duidelijk geworden welke opmerkingen in de basis toegevoegd kunnen worden aan de ontworpen managementtools, welke gemeente specifiek zijn en welke niet toegevoegd worden. Tijdens enkele gesprekken is aangegeven dat de toegevoegde waarde van de factsheet beperkt is als managementtool. Vanuit de gemeente Amsterdam is echter aangegeven dat zij het graag erbij willen zien, zodat het management een inzicht heeft in de objecten op hoofdlijnen. Dus de toegevoegde waarde van de factsheet als managementtool is afhankelijk per gemeente. Dit hangt af van hoe de organisatie is ingericht en welk inzicht het management wil hebben. Op basis van de voorgaande tabel en de uitkomsten van de vergelijking van de vastgoedstrategie van de gemeente Amsterdam met de uitgangspunten van de gesproken gemeenten kan een onderscheid worden gemaakt tussen een vast en variabel deel van de vastgoedanalyse. Hiervoor is de vastgoedanalyse opgedeeld in acht delen en is in de onderstaande tabel per deel aangegeven of het deel gemeente specifiek is of als vast onderdeel kan worden beschouwd. De eerder genoemde opmerkingen die zijn aangemerkt als kan in bredere zin worden toegepast zijn hierin doorgevoerd. De daadwerkelijke wijze van controle van de gegevens kan overigens bij vaste delen wel variëren onder gemeenten. 61

62 Tabel 8 Vaste en variabele delen vastgoedanalyse. Onderdeel Vast/variabel 1. Niveau filtering Vast 2. Tabel met kerngegevens en prestatie indicatoren Vast 3. Tabel met beleidsdoelen Vast 4. Kaart met weergave portefeuille Vast 5. Grafiek beleidsdoel Vast 6. Grafiek eigendom status Vast 7. Grafiek leegstand Vast 8. Grafiek Geen actie / actie Variabel Resumerend betekent dit dat de ontworpen managementtools met de genoemde aanpassingen/toevoegingen breder toepasbaar zijn dan de gemeente Amsterdam en dat het gemeente specifieke deel hoofdzakelijk zit in de geen actie / actie grafiek van de vastgoedanalyse. 5.5 BIJSTELLING MANAGEMENTTOOLS De in de conclusie genoemde aanpassingen onder punten 2, 3, 4, 6 en 14 zijn doorgevoerd in een nieuwe uitwerking van de vastgoedanalyse welke leidend is. Punt 11 is niet doorgevoerd aangezien de opdracht vanuit de gemeente Amsterdam wordt uitgevoerd. Hieronder wordt per punt aangegeven wat er is aangepast/toegevoegd. Op de volgende pagina is de nieuwe weergave van de vastgoedanalyse weergegeven, met de genoemde punten er in. De factsheet blijft qua vorm en inhoud hetzelfde. 2: De onderhoudskosten zijn toegevoegd onder de prestatie indicatoren. Gegevens zijn echter nog onbekend. 3: Het filteren op beleidsdoel wordt mogelijk gemaakt door het desgewenste beleidsdoel aan te klikken in de tabel. 4: Het zal mogelijk worden gemaakt om op de delen van de staafdiagrammen te klikken, hierdoor kunnen specifieke onderdelen worden weergegeven. 6: Dubbelingen worden vermeden door slechts één factsheet per object te genereren. Dit neemt echter niet weg dat een object bij de signalering van beleidsdoel en kostprijsdekkende huur kan staan. Om verwarring te voorkomen worden wordt er in de grafiek gesproken van te nemen acties. Dit kunnen er meer zijn dan het aantal panden. Het aantal panden waar acties op genomen moeten worden is onder de grafiek aangegeven. 14: Leegstand wordt op basis van een norm gesignaleerd. Deze kan per gemeente verschillen, maar voor de gemeente Amsterdam geldt de norm van 5%. Signalering zal daarom plaatsvinden vanaf 5% leegstand. 62

63

64 6 WAARDE MANAGEMENTTOOL TEN AANZIEN VAN GEMEENTELIJK VASTGOED De ontworpen managementtools zijn naar aanleiding van het vorige hoofdstuk bijgewerkt. In dit hoofdstuk moet duidelijk worden waar de managementtools binnen een organisatie toepasbaar zijn. Hiervoor wordt de piramide van Van Driel gehanteerd. De reden hiervoor is omdat de organisatie van de RVE Gemeentelijk Vastgoed een dergelijke structuur heeft. Daarnaast wordt aangegeven op welk niveau de managementtools van meerwaarde zijn ten aanzien van beleid beleid en beslissingen omtrent gemeentelijk vastgoed. Om dit te kunnen beoordelen wordt er kort teruggegrepen op de landelijke problematiek omtrent gemeentelijk vastgoed uit hoofdstuk 3. Er wordt per probleem bekeken of de managementtools als hulpmiddel kunnen dienen. Daarnaast wordt in dit hoofdstuk de onderstaande deelvraag beantwoord. Wat is de waarde van de Vastgoedanalyse voor beleid en beslissing ten aanzien van gemeentelijk vastgoed? 6.1 PIRAMIDE VAN DRIEL De piramide van Van Driel maakt onderscheidt in 3 niveaus; strategisch, tactisch en operationeel. De informatiestroom komt van het operationeel niveau en wordt naar boven gecommuniceerd. De bovenliggende niveaus kunnen vervolgens besluiten nemen en beleid schrijven ten aanzien van de portefeuille. De niveaus portofoliomanagement, assetmanagement en operationele niveau zijn weergegeven in figuur Portofoliomanagement; draagt verantwoordelijkheid voor het te behalen rendement op het geïnvesteerd vermogen, de waardeontwikkeling op termijn, opbouw van de vastgoedportefeuille positionering in bepaalde markten en de bespreking van te lopen risico s binnen aanvaarbare grenzen. Het portofoliomanagement opereert hiermee op strategisch niveau. (De Kort, 2007) (Janssen, 2001) - Assetmanagement; Het assetmanagement houdt zich bezig met de performanceanalyse op complexniveau waaruit een complexbeleid voortvloeit. Het assetmanagement zal dus vooral op objectniveau beoordelen of het betreffende object aansluit bij de eisen en wensen van de eindgebruiker. Ook richt het assetmanagement zich op de marktconformiteit van het object, zowel op uitgavenkant (exploitatiekosten) als de inkomsten kant (huurinkomsten). Hiermee opereert het assetmanagement op het tactische niveau. (De Kort, 2007) (Janssen, 2001) - Propertymanagement; Het propertymanagement houdt zich bezig met de operationele aspecten van de vastgoedportefeuilles, het betreft het dagelijkse werkzaamheden op objectniveau. Het heeft de verantwoordelijk voor de verhuur en zodoende voor het relatiebeheer en de administratieve verantwoordelijkheid daarvan. Het propertymanagement werkt vooral op het operationele niveau en is verantwoordelijk voor de uitvoering van het beheer van het vastgoed. (De Kort, 2007) (Janssen, 2001) 6 4

65 Figuur 12 Piramide van Van Driel De bovenstaande omschrijvingen met betrekking tot de 3 niveaus zijn toepasbaar op de RVE Gemeentelijk Vastgoed. De managementtools bevinden Figuur zich 12 Piramide op verschillende van Van Driel niveaus. De input voor de managementtools zijn de geschreven beleidsstukken. De beleidsstukken zijn op strategisch niveau geschreven en bevinden zich in de top van de piramide. Dit geldt voor gemeenten in het algemeen. De managementtool bevindt zich in op de drie niveaus. Er wordt onderscheidt gemaakt in de Vastgoedanalyse en de Factsheet. De Vastgoedanalyse bevindt zich op tactisch en strategisch niveau. Het is de vertaling van de prestatie van de portefeuille op basis van de beleidsstukken. De Factsheet daarentegen bevindt zich voornamelijk op operationeel niveau en gedeeltelijk op tactisch niveau. Deze wordt voornamelijk gebruikt voor gedetailleerde informatie met betrekking tot de gesignaleerde objecten. Hieronder wordt per niveau aangegeven wat het potentiële gebruik is en welke bijdrage ze leveren aan de managementtools. - Strategisch niveau. Beleidsstukken van dit niveau zijn input voor de toetsing van de portefeuille. Welke leiden tot de actie panden. Op dit niveau kan de vastgoedanalyse inzicht bieden in de portefeuille. De verkregen informatie kan aanleiding zijn voor nieuwe strategische beleidsstukken. Biedt mogelijkheden om delen van de portefeuille intern te benchmarken op basis van financieel resultaat, leegstand, type leegstand, gepland onderhoud, aantal actie panden enzovoort. - Tactisch niveau. Besluiten die op tactisch niveau zijn genomen worden doorgevoerd in het systeem waardoor de informatie actueel blijft. De vastgoedanalyse geeft inzicht in het presteren van de deelportefeuille op basis van de strategische uitgangspunten en prestatie indicatoren zoals financieel resultaat. De gesignaleerde actie panden vereisen beslissingen op objectniveau. Met de factsheets wordt inzicht gegeven in het presteren van een object; hiermee kan vervolgens besloten worden of een object nog behoort tot de kernportefeuille Operationeel niveau. Dagelijkse werkzaamheden leiden tot aanpassingen per object, denk aan verhuringen. Deze worden verwerkt in het systeem en zijn daarmee input voor de vastgoedanalyse en factsheet. Op dit niveau is met name de factsheet van belang. Hiermee wordt een inzicht verkregen in het presteren van een object. Onder andere leegstand, het aflopen van huurovereenkomsten en de huurprijs worden erin aangegeven. Op basis van deze constateringen kan er gewerkt worden aan de kostprijsdekkendheid en leegstand. 25 Bij de gemeente Amsterdam is de kernportefeuille bepaald op basis van het wel/niet dienen van beleidsdoel en daarmee erg gericht op de relatief korte politieke termijn. 65

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed Door de centralisering van het gemeentelijk vastgoed neemt de behoefte aan transparantie en professionalisering sterk toe. Een van de concrete initiatieven om de transparantie

Nadere informatie

Vastgoedbedrijf Enschede

Vastgoedbedrijf Enschede Vastgoedbedrijf Enschede een praktijkcase Spreker Jan Kappers Datum 10-2-2012 Plaats Culemborg Facts & organisatie Aanleiding Werkwijze Ontwikkelingen Toekomst Enschede? > Grootste stad in provincie Overijssel

Nadere informatie

COGNITIEVE DISSONANTIE EN ROKERS COGNITIVE DISSONANCE AND SMOKERS

COGNITIEVE DISSONANTIE EN ROKERS COGNITIVE DISSONANCE AND SMOKERS COGNITIEVE DISSONANTIE EN ROKERS Gezondheidsgedrag als compensatie voor de schadelijke gevolgen van roken COGNITIVE DISSONANCE AND SMOKERS Health behaviour as compensation for the harmful effects of smoking

Nadere informatie

Media en creativiteit. Winter jaar vier Werkcollege 7

Media en creativiteit. Winter jaar vier Werkcollege 7 Media en creativiteit Winter jaar vier Werkcollege 7 Kwartaaloverzicht winter Les 1 Les 2 Les 3 Les 4 Les 5 Les 6 Les 7 Les 8 Opbouw scriptie Keuze onderwerp Onderzoeksvraag en deelvragen Bespreken onderzoeksvragen

Nadere informatie

Vastgoedmanagement. Stand van zaken bij gemeenten. Onderzoeksresultaten 2013

Vastgoedmanagement. Stand van zaken bij gemeenten. Onderzoeksresultaten 2013 Vastgoedmanagement Stand van zaken bij gemeenten Onderzoeksresultaten 2013 Een jaarlijks onderzoek naar de wijze waarop gemeenten invulling geven aan het management van hun vastgoedportefeuille Datum:

Nadere informatie

Verschillen in het Gebruik van Geheugenstrategieën en Leerstijlen. Differences in the Use of Memory Strategies and Learning Styles

Verschillen in het Gebruik van Geheugenstrategieën en Leerstijlen. Differences in the Use of Memory Strategies and Learning Styles Verschillen in het Gebruik van Geheugenstrategieën en Leerstijlen tussen Leeftijdsgroepen Differences in the Use of Memory Strategies and Learning Styles between Age Groups Rik Hazeu Eerste begeleider:

Nadere informatie

Appendix A: List of variables with corresponding questionnaire items (in English) used in chapter 2

Appendix A: List of variables with corresponding questionnaire items (in English) used in chapter 2 167 Appendix A: List of variables with corresponding questionnaire items (in English) used in chapter 2 Task clarity 1. I understand exactly what the task is 2. I understand exactly what is required of

Nadere informatie

De Relatie tussen Werkdruk, Pesten op het Werk, Gezondheidsklachten en Verzuim

De Relatie tussen Werkdruk, Pesten op het Werk, Gezondheidsklachten en Verzuim De Relatie tussen Werkdruk, Pesten op het Werk, Gezondheidsklachten en Verzuim The Relationship between Work Pressure, Mobbing at Work, Health Complaints and Absenteeism Agnes van der Schuur Eerste begeleider:

Nadere informatie

Verbetertraject beheersing grondexploitaties & Optimalisatie Vastgoed Stand van zaken

Verbetertraject beheersing grondexploitaties & Optimalisatie Vastgoed Stand van zaken Verbetertraject beheersing grondexploitaties & Optimalisatie Vastgoed Stand van zaken Commissie Ruimte, Verkeer en Wonen, 2 februari 2015 Agenda Onderwerpen 1. Verbetertraject beheersing grondexploitaties

Nadere informatie

Pesten op het werk en de invloed van Sociale Steun op Gezondheid en Verzuim.

Pesten op het werk en de invloed van Sociale Steun op Gezondheid en Verzuim. Pesten op het werk en de invloed van Sociale Steun op Gezondheid en Verzuim. Bullying at work and the impact of Social Support on Health and Absenteeism. Rieneke Dingemans April 2008 Scriptiebegeleider:

Nadere informatie

Enterprise Portfolio Management

Enterprise Portfolio Management Enterprise Portfolio Management Strategische besluitvorming vanuit integraal overzicht op alle portfolio s 22 Mei 2014 Jan-Willem Boere Vind goud in uw organisatie met Enterprise Portfolio Management 2

Nadere informatie

Invloed van het aantal kinderen op de seksdrive en relatievoorkeur

Invloed van het aantal kinderen op de seksdrive en relatievoorkeur Invloed van het aantal kinderen op de seksdrive en relatievoorkeur M. Zander MSc. Eerste begeleider: Tweede begeleider: dr. W. Waterink drs. J. Eshuis Oktober 2014 Faculteit Psychologie en Onderwijswetenschappen

Nadere informatie

Adviesgroepen: Wat doen wij bbn adviseurs. Integraal advies Strategie > realisatie Full service Diverse specialisten Verstand van financiën

Adviesgroepen: Wat doen wij bbn adviseurs. Integraal advies Strategie > realisatie Full service Diverse specialisten Verstand van financiën Adviesgroepen: Wat doen wij bbn adviseurs Integraal advies Strategie > realisatie Full service Diverse specialisten Verstand van financiën Gebruikers van VastgoedMaps Voorzieningen en Vastgoed bij de gemeente

Nadere informatie

LinkedIn Profiles and personality

LinkedIn Profiles and personality LinkedInprofielen en Persoonlijkheid LinkedIn Profiles and personality Lonneke Akkerman Open Universiteit Naam student: Lonneke Akkerman Studentnummer: 850455126 Cursusnaam en code: S57337 Empirisch afstudeeronderzoek:

Nadere informatie

Paragraaf vastgoed Inleiding 2013: eerste jaar CVDH Omvang van de portefeuille

Paragraaf vastgoed Inleiding 2013: eerste jaar CVDH Omvang van de portefeuille Paragraaf vastgoed Inleiding De gemeente bezit veel en divers vastgoed. Onze vastgoedportefeuille varieert van welzijnsaccommodaties, sportfaciliteiten, kantoorgebouwen, schoolgebouwen, theaters, parkeergarages,

Nadere informatie

Het beheren van mijn Tungsten Network Portal account NL 1 Manage my Tungsten Network Portal account EN 14

Het beheren van mijn Tungsten Network Portal account NL 1 Manage my Tungsten Network Portal account EN 14 QUICK GUIDE C Het beheren van mijn Tungsten Network Portal account NL 1 Manage my Tungsten Network Portal account EN 14 Version 0.9 (June 2014) Per May 2014 OB10 has changed its name to Tungsten Network

Nadere informatie

De Invloed van Cognitieve Stimulatie in de Vorm van Actief Leren op de Geestelijke Gezondheid van Vijftigplussers

De Invloed van Cognitieve Stimulatie in de Vorm van Actief Leren op de Geestelijke Gezondheid van Vijftigplussers De Invloed van Cognitieve Stimulatie in de Vorm van Actief Leren op de Geestelijke Gezondheid van Vijftigplussers The Influence of Cognitive Stimulation in the Form of Active Learning on Mental Health

Nadere informatie

Het besluitvormingsproces over gemeentelijk vastgoed

Het besluitvormingsproces over gemeentelijk vastgoed 1 Het besluitvormingsproces over gemeentelijk vastgoed Het besluitvormingsproces binnen de gemeentelijke organisatie tijdens een huisvestingsvraag over beleidsondersteunend vastgoed Timo van den Noort

Nadere informatie

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING PORTEFEUILLEMANAGEMENT EN SWOT ANALYSE Portefeuillemanagement is een dynamisch proces waarbij telkens opnieuw geanalyseerd,

Nadere informatie

OVERGANGSREGELS / TRANSITION RULES 2007/2008

OVERGANGSREGELS / TRANSITION RULES 2007/2008 OVERGANGSREGELS / TRANSITION RULES 2007/2008 Instructie Met als doel het studiecurriculum te verbeteren of verduidelijken heeft de faculteit FEB besloten tot aanpassingen in enkele programma s die nu van

Nadere informatie

Presenteer je eigen onderzoek op de Mbo Onderzoeksdag op 12 november 2015!

Presenteer je eigen onderzoek op de Mbo Onderzoeksdag op 12 november 2015! Voorstellen voor onderzoekspresentaties Mbo Onderzoeksdag Presenteer je eigen onderzoek op de Mbo Onderzoeksdag op 12 november 2015! Indienen van een voorstel kan tot en met 15 mei 2015 via e-mailadres:

Nadere informatie

Ontpopping. ORGACOM Thuis in het Museum

Ontpopping. ORGACOM Thuis in het Museum Ontpopping Veel deelnemende bezoekers zijn dit jaar nog maar één keer in het Van Abbemuseum geweest. De vragenlijst van deze mensen hangt Orgacom in een honingraatpatroon. Bezoekers die vaker komen worden

Nadere informatie

Asset management Business case: Ipse de Bruggen Roeland Brouns Ipse de Bruggen Bastiaan Roon - Fakton. 22 maart 2012

Asset management Business case: Ipse de Bruggen Roeland Brouns Ipse de Bruggen Bastiaan Roon - Fakton. 22 maart 2012 Asset management Business case: Ipse de Bruggen Roeland Brouns Ipse de Bruggen Bastiaan Roon - Fakton 22 maart 2012 Inhoud Inleiding Ipse de Bruggen en Fakton De noodzaak van professioneel assetmanagement

Nadere informatie

Quick scan method to evaluate your applied (educational) game. Validated scales from comprehensive GEM (Game based learning Evaluation Model)

Quick scan method to evaluate your applied (educational) game. Validated scales from comprehensive GEM (Game based learning Evaluation Model) WHAT IS LITTLE GEM? Quick scan method to evaluate your applied (educational) game (light validation) 1. Standardized questionnaires Validated scales from comprehensive GEM (Game based learning Evaluation

Nadere informatie

Vastgoed. Plan van Aanpak. Versie: Definitief Bestandsnaam: Datum opgesteld: 20-06-2014 Voor akkoord: Plan van aanpak: Vastgoed.

Vastgoed. Plan van Aanpak. Versie: Definitief Bestandsnaam: Datum opgesteld: 20-06-2014 Voor akkoord: Plan van aanpak: Vastgoed. Vastgoed Plan van Aanpak Plan van aanpak: Vastgoed Bestuurlijk L. van Rekom opdrachtgever L. Mourik opdrachtgever Naam projectleider L. van Hassel Versie: Definitief Bestandsnaam: Datum opgesteld: 20-06-

Nadere informatie

Mentaal Weerbaar Blauw

Mentaal Weerbaar Blauw Mentaal Weerbaar Blauw de invloed van stereotypen over etnische minderheden cynisme en negatieve emoties op de mentale weerbaarheid van politieagenten begeleiders: dr. Anita Eerland & dr. Arjan Bos dr.

Nadere informatie

ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED. Professioneel beheer voor beter rendement

ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED. Professioneel beheer voor beter rendement ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED Professioneel beheer voor beter rendement Een veranderende financiële omgeving vraagt om ander vastgoedbeheer Het onderwijsvastgoed, het zorgvastgoed, het gemeentelijk

Nadere informatie

Modulehandleiding IMOVGM60M4: Overheid en Vastgoed

Modulehandleiding IMOVGM60M4: Overheid en Vastgoed Modulehandleiding IMOVGM60M4: Overheid en Vastgoed Opleiding: Vastgoed en Makelaardij Cluster : IMO Studiejaar: 4 Periode: jaar 4, kwartaal 2 EC s: 2 Auteur: M. R. de Voogd Datum: november 2011 Inhoudsopgave

Nadere informatie

Taco Schallenberg Acorel

Taco Schallenberg Acorel Taco Schallenberg Acorel Inhoudsopgave Introductie Kies een Platform Get to Know the Jargon Strategie Bedrijfsproces Concurrenten User Experience Marketing Over Acorel Introductie THE JARGON THE JARGON

Nadere informatie

Sekseverschillen in Huilfrequentie en Psychosociale Problemen. bij Schoolgaande Kinderen van 6 tot 10 jaar

Sekseverschillen in Huilfrequentie en Psychosociale Problemen. bij Schoolgaande Kinderen van 6 tot 10 jaar Sekseverschillen in Huilfrequentie en Psychosociale Problemen bij Schoolgaande Kinderen van 6 tot 10 jaar Gender Differences in Crying Frequency and Psychosocial Problems in Schoolgoing Children aged 6

Nadere informatie

Van bezuinigen tot strategische heroriëntatie

Van bezuinigen tot strategische heroriëntatie Van bezuinigen tot strategische heroriëntatie Presentatie bij IPD-marktpresentatie 27-06-13 ir. H.W.M. (Harry) Timp Partner BMC-groep Vastgoed voor publieke zaak Strategische heroriëntatie als oplossingsrichting

Nadere informatie

ARTIST. Petten 24 September 2012. www.ecn.nl More info: schoots@ecn.nl

ARTIST. Petten 24 September 2012. www.ecn.nl More info: schoots@ecn.nl ARTIST Assessment and Review Tool for Innovation Systems of Technologies Koen Schoots, Michiel Hekkenberg, Bert Daniëls, Ton van Dril Agentschap NL: Joost Koch, Dick Both Petten 24 September 2012 www.ecn.nl

Nadere informatie

CREATING VALUE THROUGH AN INNOVATIVE HRM DESIGN CONFERENCE 20 NOVEMBER 2012 DE ORGANISATIE VAN DE HRM AFDELING IN WOELIGE TIJDEN

CREATING VALUE THROUGH AN INNOVATIVE HRM DESIGN CONFERENCE 20 NOVEMBER 2012 DE ORGANISATIE VAN DE HRM AFDELING IN WOELIGE TIJDEN CREATING VALUE THROUGH AN INNOVATIVE HRM DESIGN CONFERENCE 20 NOVEMBER 2012 DE ORGANISATIE VAN DE HRM AFDELING IN WOELIGE TIJDEN Mieke Audenaert 2010-2011 1 HISTORY The HRM department or manager was born

Nadere informatie

Digital municipal services for entrepreneurs

Digital municipal services for entrepreneurs Digital municipal services for entrepreneurs Smart Cities Meeting Amsterdam October 20th 2009 Business Contact Centres Project frame Mystery Shopper Research 2006: Assessment services and information for

Nadere informatie

Voorstel Gemeenteraad VII- A

Voorstel Gemeenteraad VII- A Voorstel Gemeenteraad VII- A Onderwerp Portefeuillehouder Raadsvoorstel strategie op vastgoed en financiële gevolgen concentratie vastgoed Agendaletter E Programma BMO Aangeboden aan Raad 18 december 2014

Nadere informatie

De Relatie tussen Betrokkenheid bij Pesten en Welbevinden en de Invloed van Sociale Steun en. Discrepantie

De Relatie tussen Betrokkenheid bij Pesten en Welbevinden en de Invloed van Sociale Steun en. Discrepantie De Relatie tussen Betrokkenheid bij Pesten en Welbevinden en de Invloed van Sociale Steun en Discrepantie The Relationship between Involvement in Bullying and Well-Being and the Influence of Social Support

Nadere informatie

S e v e n P h o t o s f o r O A S E. K r i j n d e K o n i n g

S e v e n P h o t o s f o r O A S E. K r i j n d e K o n i n g S e v e n P h o t o s f o r O A S E K r i j n d e K o n i n g Even with the most fundamental of truths, we can have big questions. And especially truths that at first sight are concrete, tangible and proven

Nadere informatie

Understanding and being understood begins with speaking Dutch

Understanding and being understood begins with speaking Dutch Understanding and being understood begins with speaking Dutch Begrijpen en begrepen worden begint met het spreken van de Nederlandse taal The Dutch language links us all Wat leest u in deze folder? 1.

Nadere informatie

De Invloed van Religieuze Coping op. Internaliserend Probleemgedrag bij Genderdysforie. Religious Coping, Internal Problems and Gender dysphoria

De Invloed van Religieuze Coping op. Internaliserend Probleemgedrag bij Genderdysforie. Religious Coping, Internal Problems and Gender dysphoria De Invloed van Religieuze Coping op Internaliserend Probleemgedrag bij Genderdysforie Religious Coping, Internal Problems and Gender dysphoria Ria de Bruin van der Knaap Open Universiteit Naam student:

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

Afstudeeronderzoek van E. van Bunningen BSc (Het volledige Engelstalige onderzoeksrapport kunt downloaden via deze link)

Afstudeeronderzoek van E. van Bunningen BSc (Het volledige Engelstalige onderzoeksrapport kunt downloaden via deze link) CONCENTRATIE VAN MAATSCHAPPELIJKE DIENSTEN IN GEMEENTELIJK VASTGOED NAAR AANLEIDING VAN DEMOGRAFISCHE TRANSITIE Een casestudie in landelijke gemeenten in Noord-Brabant, Nederland Afstudeeronderzoek van

Nadere informatie

Accommodatiebeleid Maatschappelijke Voorzieningen

Accommodatiebeleid Maatschappelijke Voorzieningen Maatschappelijke Voorzieningen Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling Hilversum 1 Inhoudsopgave Samenvatting 3 1 Inleiding 8 2 Huisvestingsstrategie en eigendomsstrategie 10 3 Cultuur 15 4 Sociale voorzieningen

Nadere informatie

Mogelijke onderwerpen voor het netwerk Vastgoedeconomen, fiscalisten en planeconomen

Mogelijke onderwerpen voor het netwerk Vastgoedeconomen, fiscalisten en planeconomen Mogelijke onderwerpen voor het netwerk Vastgoedeconomen, fiscalisten en planeconomen BBV en afschrijvingen Het BBV kent verschillende onderwerpen. Eén van de onderwerpen heeft betrekking op de waardering

Nadere informatie

Free Electives (15 ects)

Free Electives (15 ects) Free Electives (15 ects) Information about the Master RE&H (and the free electives) can be found at the following page: http://www.bk.tudelft.nl/en/about-faculty/departments/real-estate-and-housing/education/masterreh/free-electives/

Nadere informatie

Bijlage 2: Informatie met betrekking tot goede praktijkvoorbeelden in Londen, het Verenigd Koninkrijk en Queensland

Bijlage 2: Informatie met betrekking tot goede praktijkvoorbeelden in Londen, het Verenigd Koninkrijk en Queensland Bijlage 2: Informatie met betrekking tot goede praktijkvoorbeelden in Londen, het Verenigd Koninkrijk en Queensland 1. Londen In Londen kunnen gebruikers van een scootmobiel contact opnemen met een dienst

Nadere informatie

Houdt u er alstublieft rekening mee dat het 5 werkdagen kan duren voordat uw taalniveau beoordeeld is.

Houdt u er alstublieft rekening mee dat het 5 werkdagen kan duren voordat uw taalniveau beoordeeld is. - Instructie Deze toets heeft als doel uw taalniveau te bepalen. Om een realistisch beeld te krijgen van uw niveau,vragen we u niet langer dan één uur te besteden aan de toets. De toets bestaat uit twee

Nadere informatie

Gemeentelijk Vastgoed Meer inzicht in beheer gemeentelijk vastgoed

Gemeentelijk Vastgoed Meer inzicht in beheer gemeentelijk vastgoed Gemeentelijk Vastgoed Meer inzicht in beheer gemeentelijk vastgoed Professioneel beheer creëert maatschappelijke en financiële meerwaarde 2011 Meer inzicht in beheer gemeentelijk vastgoed Beleid en kenmerken

Nadere informatie

Wat is de Modererende Rol van Consciëntieusheid, Extraversie en Neuroticisme op de Relatie tussen Depressieve Symptomen en Overeten?

Wat is de Modererende Rol van Consciëntieusheid, Extraversie en Neuroticisme op de Relatie tussen Depressieve Symptomen en Overeten? De Modererende rol van Persoonlijkheid op de Relatie tussen Depressieve Symptomen en Overeten 1 Wat is de Modererende Rol van Consciëntieusheid, Extraversie en Neuroticisme op de Relatie tussen Depressieve

Nadere informatie

Lichamelijke factoren als voorspeller voor psychisch. en lichamelijk herstel bij anorexia nervosa. Physical factors as predictors of psychological and

Lichamelijke factoren als voorspeller voor psychisch. en lichamelijk herstel bij anorexia nervosa. Physical factors as predictors of psychological and Lichamelijke factoren als voorspeller voor psychisch en lichamelijk herstel bij anorexia nervosa Physical factors as predictors of psychological and physical recovery of anorexia nervosa Liesbeth Libbers

Nadere informatie

27 januari 2011 1. Concept beleidsnotitie Sport BSO s

27 januari 2011 1. Concept beleidsnotitie Sport BSO s Concept beleidsnotitie Sport BSO s 1. Achtergrond In de laatste jaren zijn er landelijk veel samenwerkingsvarianten gestart tussen kinderopvangorganisaties en sportverenigingen in de vorm van Sport BSO

Nadere informatie

Uitwerking Stedelijke Vastgoedstrategie Deel 1 'Spelregels vastgoed'

Uitwerking Stedelijke Vastgoedstrategie Deel 1 'Spelregels vastgoed' Uitwerking Stedelijke Vastgoedstrategie Deel 1 'Spelregels vastgoed' 18 maart 2015 Juliette van den Broek Jeroen Goudriaan Stefan van de Schootbrugge Notitie Pagina 2 van 23 1. Aanleiding Het afgelopen

Nadere informatie

Knelpunten in Zelfstandig Leren: Zelfregulerend leren, Stress en Uitstelgedrag bij HRM- Studenten van Avans Hogeschool s-hertogenbosch

Knelpunten in Zelfstandig Leren: Zelfregulerend leren, Stress en Uitstelgedrag bij HRM- Studenten van Avans Hogeschool s-hertogenbosch Knelpunten in Zelfstandig Leren: Zelfregulerend leren, Stress en Uitstelgedrag bij HRM- Studenten van Avans Hogeschool s-hertogenbosch Bottlenecks in Independent Learning: Self-Regulated Learning, Stress

Nadere informatie

De Samenhang tussen Dagelijkse Stress en Depressieve Symptomen en de Mediërende Invloed van Controle en Zelfwaardering

De Samenhang tussen Dagelijkse Stress en Depressieve Symptomen en de Mediërende Invloed van Controle en Zelfwaardering De Samenhang tussen Dagelijkse Stress en Depressieve Symptomen en de Mediërende Invloed van Controle en Zelfwaardering The Relationship between Daily Hassles and Depressive Symptoms and the Mediating Influence

Nadere informatie

Stand van zaken IM in Nederland Informatiemanagement onderzoek Quint Wellington Redwood 2010

Stand van zaken IM in Nederland Informatiemanagement onderzoek Quint Wellington Redwood 2010 Stand van zaken IM in Nederland Informatiemanagement onderzoek Quint Wellington Redwood 2010 Tanja Goense 16 September 2010 Programma Even voorstellen Opzet onderzoek Bevindingen Samengevat Foodforthought

Nadere informatie

Tijdelijk en Toch Bevlogen

Tijdelijk en Toch Bevlogen De Invloed van Taakeisen, Ontplooiingskansen en Intrinsieke Arbeidsoriëntatie op Bevlogenheid van Tijdelijke Werknemers. The Influence of Job Demands, Development Opportunities and Intrinsic Work Orientation

Nadere informatie

ICARUS Illumina E653BK on Windows 8 (upgraded) how to install USB drivers

ICARUS Illumina E653BK on Windows 8 (upgraded) how to install USB drivers ICARUS Illumina E653BK on Windows 8 (upgraded) how to install USB drivers English Instructions Windows 8 out-of-the-box supports the ICARUS Illumina (E653) e-reader. However, when users upgrade their Windows

Nadere informatie

Benefits Management. Continue verbetering van bedrijfsprestaties

Benefits Management. Continue verbetering van bedrijfsprestaties Benefits Management Continue verbetering van bedrijfsprestaties Agenda Logica 2010. All rights reserved No. 2 Mind mapping Logica 2010. All rights reserved No. 3 Opdracht Maak een Mindmap voor Kennis Management

Nadere informatie

Workspace Design Onderzoeksopzet voor SOZAWE

Workspace Design Onderzoeksopzet voor SOZAWE Workspace Design Onderzoeksopzet voor SOZAWE Datum: 16 december 2010 Ir. Jan Gerard Hoendervanger Docent-onderzoeker Lectoraat Vastgoed Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling NoorderRuimte Hanzehogeschool Groningen

Nadere informatie

De invloed van de Wet Markt en Overheid op het huurprijzenbeleid van overheden

De invloed van de Wet Markt en Overheid op het huurprijzenbeleid van overheden Whitepaper De invloed van de Wet Markt en Overheid op het huurprijzenbeleid van overheden bbn adviseurs 2014 bbn adviseurs www.bbn.nl info@bbn.nl Wet Markt en Overheid Per 1 juli 2014 gaat de wet Markt

Nadere informatie

De Relatie tussen Dagelijkse Stress, Negatief Affect en de Invloed van Bewegen

De Relatie tussen Dagelijkse Stress, Negatief Affect en de Invloed van Bewegen De Relatie tussen Dagelijkse Stress, Negatief Affect en de Invloed van Bewegen The Association between Daily Hassles, Negative Affect and the Influence of Physical Activity Petra van Straaten Eerste begeleider

Nadere informatie

Psychological Determinants of Absenteeism at Work by Pregnant Women. Psychologische determinanten van uitval uit het arbeidsproces door zwangere

Psychological Determinants of Absenteeism at Work by Pregnant Women. Psychologische determinanten van uitval uit het arbeidsproces door zwangere Psychological Determinants of Absenteeism at Work by Pregnant Women Psychologische determinanten van uitval uit het arbeidsproces door zwangere vrouwen: Onderzoek naar de relatie tussen angst, depressieve

Nadere informatie

Invloed van IT uitbesteding op bedrijfsvoering & IT aansluiting

Invloed van IT uitbesteding op bedrijfsvoering & IT aansluiting xvii Invloed van IT uitbesteding op bedrijfsvoering & IT aansluiting Samenvatting IT uitbesteding doet er niet toe vanuit het perspectief aansluiting tussen bedrijfsvoering en IT Dit proefschrift is het

Nadere informatie

Slimmer met vastgoed hoe kunnen gemeente de sociale opgave accommoderen in tijden van bezuinigingen?

Slimmer met vastgoed hoe kunnen gemeente de sociale opgave accommoderen in tijden van bezuinigingen? Slimmer met vastgoed hoe kunnen gemeente de sociale opgave accommoderen in tijden van bezuinigingen? van Vliet FAMO Regiobijeenkomsten 2011 April 2011 #1282874 Agenda BNG missie Trends en ontwikkelingen

Nadere informatie

Nieuwsbrief NRGD. Editie 11 Newsletter NRGD. Edition 11. pagina 1 van 5. http://nieuwsbrieven.nrgd.nl/newsletter/email/47

Nieuwsbrief NRGD. Editie 11 Newsletter NRGD. Edition 11. pagina 1 van 5. http://nieuwsbrieven.nrgd.nl/newsletter/email/47 pagina 1 van 5 Kunt u deze nieuwsbrief niet goed lezen? Bekijk dan de online versie Nieuwsbrief NRGD Editie 11 Newsletter NRGD Edition 11 17 MAART 2010 Het register is nu opengesteld! Het Nederlands Register

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

de Rol van Persoonlijkheid Eating: the Role of Personality

de Rol van Persoonlijkheid Eating: the Role of Personality De Relatie tussen Dagelijkse Stress en Emotioneel Eten: de Rol van Persoonlijkheid The Relationship between Daily Stress and Emotional Eating: the Role of Personality Arlette Nierich Open Universiteit

Nadere informatie

Pesten onder Leerlingen met Autisme Spectrum Stoornissen op de Middelbare School: de Participantrollen en het Verband met de Theory of Mind.

Pesten onder Leerlingen met Autisme Spectrum Stoornissen op de Middelbare School: de Participantrollen en het Verband met de Theory of Mind. Pesten onder Leerlingen met Autisme Spectrum Stoornissen op de Middelbare School: de Participantrollen en het Verband met de Theory of Mind. Bullying among Students with Autism Spectrum Disorders in Secondary

Nadere informatie

Waardering van gemeentelijk Vastgoed

Waardering van gemeentelijk Vastgoed Waardering van gemeentelijk Vastgoed Dordrecht, 5 juni 2015 Sake van den Berg MSc MRICS RTsv RMT (RICS Registered Valuer) Wouter van den Wildenberg MSc 1 Inhoud Impressie voor gemeentelijk vastgoed actuele

Nadere informatie

Onderzoek huisvesting Veiligheidsregio Groningen. informatiebijeenkomst. 4 juli 2014

Onderzoek huisvesting Veiligheidsregio Groningen. informatiebijeenkomst. 4 juli 2014 Onderzoek huisvesting Veiligheidsregio Groningen informatiebijeenkomst 4 juli 2014 Huisvesting Grote differentiatie, complex Gebouwen 10 jaar: BTW-consequenties Geen overtuigende argumenten 40 kazernes

Nadere informatie

Contents. Introduction Problem Definition The Application Co-operation operation and User friendliness Design Implementation

Contents. Introduction Problem Definition The Application Co-operation operation and User friendliness Design Implementation TeleBank Contents Introduction Problem Definition The Application Co-operation operation and User friendliness Design Implementation Introduction - TeleBank Automatic bank services Initiates a Dialog with

Nadere informatie

De Invloed van Kenmerken van ADHD op de Theory of Mind: een Onderzoek bij Kinderen uit de Algemene Bevolking

De Invloed van Kenmerken van ADHD op de Theory of Mind: een Onderzoek bij Kinderen uit de Algemene Bevolking Kenmerken van ADHD en de Theory of Mind 1 De Invloed van Kenmerken van ADHD op de Theory of Mind: een Onderzoek bij Kinderen uit de Algemene Bevolking The Influence of Characteristics of ADHD on Theory

Nadere informatie

Uitwerking oefeningen hoofdstuk 7

Uitwerking oefeningen hoofdstuk 7 Uitwerking oefeningen hoofdstuk 7 2 Feedback en commentaar: a. Waar wil de auteur antwoord op geven en hoe doet hij dat? - Introduction Op basis van de opbouw van de tekst kun je - What is multimedia?

Nadere informatie

Denken is Doen? De cognitieve representatie van ziekte als determinant van. zelfmanagementgedrag bij Nederlandse, Turkse en Marokkaanse patiënten

Denken is Doen? De cognitieve representatie van ziekte als determinant van. zelfmanagementgedrag bij Nederlandse, Turkse en Marokkaanse patiënten Denken is Doen? De cognitieve representatie van ziekte als determinant van zelfmanagementgedrag bij Nederlandse, Turkse en Marokkaanse patiënten met diabetes mellitus type 2 in de huisartsenpraktijk Thinking

Nadere informatie

Opgave 2 Geef een korte uitleg van elk van de volgende concepten: De Yield-to-Maturity of a coupon bond.

Opgave 2 Geef een korte uitleg van elk van de volgende concepten: De Yield-to-Maturity of a coupon bond. Opgaven in Nederlands. Alle opgaven hebben gelijk gewicht. Opgave 1 Gegeven is een kasstroom x = (x 0, x 1,, x n ). Veronderstel dat de contante waarde van deze kasstroom gegeven wordt door P. De bijbehorende

Nadere informatie

Whitepaper. www.facto.nl. De regiepiramide ontsluierd

Whitepaper. www.facto.nl. De regiepiramide ontsluierd De regiepiramide ontsluierd Inleiding Regie is een veelgebruikte term voor een vorm van organiseren in het facilitaire werkveld. Toch is het lang niet altijd duidelijk wat er precies onder moet worden

Nadere informatie

VGM NL/ IPD Vastgoedmanagement. benchmark 2010. Marktpresentatie. mr Arnoud Vlak, directeur IPD Nederland. Provada, Amsterdam 7 juni 2011

VGM NL/ IPD Vastgoedmanagement. benchmark 2010. Marktpresentatie. mr Arnoud Vlak, directeur IPD Nederland. Provada, Amsterdam 7 juni 2011 On the pulse of the property world Marktpresentatie VGM NL/ IPD Vastgoedmanagement benchmark 2010 Provada, Amsterdam 7 juni 2011 mr Arnoud Vlak, directeur IPD Nederland Agenda 1. Even voorstellen: a. Vastgoedmanagement

Nadere informatie

CHROMA STANDAARDREEKS

CHROMA STANDAARDREEKS CHROMA STANDAARDREEKS Chroma-onderzoeken Een chroma geeft een beeld over de kwaliteit van bijvoorbeeld een bodem of compost. Een chroma bestaat uit 4 zones. Uit elke zone is een bepaald kwaliteitsaspect

Nadere informatie

Cognitieve Bias Modificatie van Interpretatiebias bij Faalangstige Studenten

Cognitieve Bias Modificatie van Interpretatiebias bij Faalangstige Studenten CBM-I bij Faalangst in een Studentenpopulatie 1 Cognitieve Bias Modificatie van Interpretatiebias bij Faalangstige Studenten Cognitive Bias Modification of Interpretation Bias for Students with Test Anxiety

Nadere informatie

Sportopleidingen in Internationaal perspectief

Sportopleidingen in Internationaal perspectief Sportopleidingen in Internationaal perspectief Platform kader Den Haag, 29 maart 2010 Danny Meuken Jan Minkhorst 967 LONDEN DAGEN Het internationale Speelveld GAISF IOC VN (UNESCO) Internationale Sportfederaties

Nadere informatie

Effect van demografische en economische ontwikkelingen op waarde beleggingsvastgoed

Effect van demografische en economische ontwikkelingen op waarde beleggingsvastgoed Effect van demografische en economische ontwikkelingen op waarde beleggingsvastgoed Bert Teuben, 21 mei 2013 2013 Investment Property Databank Ltd. All rights reserved. ipd.com 1 Agenda 2013 Investment

Nadere informatie

De Effecten van Informeel Werkplekleren op Duurzame Inzetbaarheid in de Nederlandse. Maakindustrie

De Effecten van Informeel Werkplekleren op Duurzame Inzetbaarheid in de Nederlandse. Maakindustrie De Effecten van Informeel Werkplekleren op Duurzame Inzetbaarheid in de Nederlandse Maakindustrie The effects of Informal Workplace Learning on Employability in the Dutch manufacturing sector Jochem H.

Nadere informatie

De relatie tussen depressie- en angstsymptomen, diabetesdistress, diabetesregulatie en. proactieve copingvaardigheden bij type 2 diabetespatiënten

De relatie tussen depressie- en angstsymptomen, diabetesdistress, diabetesregulatie en. proactieve copingvaardigheden bij type 2 diabetespatiënten De relatie tussen depressie- en angstsymptomen, diabetesdistress, diabetesregulatie en proactieve copingvaardigheden bij type 2 diabetespatiënten The relationship between depression symptoms, anxiety symptoms,

Nadere informatie

Financiële sturing. Bijeenkomst vastgoedprofessionals 's-hertogenbosch. Amersfoort 14 oktober 2011 Sidney Mac Gillavry

Financiële sturing. Bijeenkomst vastgoedprofessionals 's-hertogenbosch. Amersfoort 14 oktober 2011 Sidney Mac Gillavry Bijeenkomst vastgoedprofessionals 's-hertogenbosch Amersfoort 14 oktober 2011 Sidney Mac Gillavry Financiële sturing Inleidende vraag: Wat is beter om te hanteren: KPDH of markthuur? De vraag anders gesteld:

Nadere informatie

PERSOONLIJKHEID EN OUTPLACEMENT. Onderzoekspracticum scriptieplan Eerste begeleider: Mw. Dr. T. Bipp Tweede begeleider: Mw. Prof Dr. K.

PERSOONLIJKHEID EN OUTPLACEMENT. Onderzoekspracticum scriptieplan Eerste begeleider: Mw. Dr. T. Bipp Tweede begeleider: Mw. Prof Dr. K. Persoonlijkheid & Outplacement: Wat is de Rol van Core Self- Evaluation (CSE) op Werkhervatting na Ontslag? Personality & Outplacement: What is the Impact of Core Self- Evaluation (CSE) on Reemployment

Nadere informatie

Huurwaardebepaling gemeente Tilburg. 9 april 2015 Marion Bakker

Huurwaardebepaling gemeente Tilburg. 9 april 2015 Marion Bakker Huurwaardebepaling gemeente Tilburg 9 april 2015 Marion Bakker Portefeuille team Gebouwen Ca. 186 permanente gebouwen Ca. 400.000 m² bruto vloeroppervlak Ca. 30 miljoen huurinkomsten per jaar Ca. 437 miljoen

Nadere informatie

Wat is Interaction Design?

Wat is Interaction Design? Wat is Interaction Design? Wat is interaction design? Designing interactive products to support the way people communicate and interact in their everyday and working lives. Preece, Sharp and Rogers (2015)

Nadere informatie

PLEN IN PLAN REKENEN AAN MAATSCHAPPELIJK RENDEMENT

PLEN IN PLAN REKENEN AAN MAATSCHAPPELIJK RENDEMENT PLEN IN PLAN REKENEN AAN MAATSCHAPPELIJK RENDEMENT PLEN IN PLAN - Instrument voor analyse van maatschappelijk vastgoed op strategisch en tactisch niveau - Ontstaan vanuit de praktijk - Bedoeld als applicatie

Nadere informatie

FOR DUTCH STUDENTS! ENGLISH VERSION NEXT PAGE

FOR DUTCH STUDENTS! ENGLISH VERSION NEXT PAGE FOR DUTCH STUDENTS! ENGLISH VERSION NEXT PAGE Tentamen Analyse 8 december 203, duur 3 uur. Voeg aan het antwoord van een opgave altijd het bewijs, de berekening of de argumentatie toe. Als jeeen onderdeel

Nadere informatie

INVLOED VAN CHRONISCHE PIJN OP ERVAREN SOCIALE STEUN. De Invloed van Chronische Pijn en de Modererende Invloed van Geslacht op de Ervaren

INVLOED VAN CHRONISCHE PIJN OP ERVAREN SOCIALE STEUN. De Invloed van Chronische Pijn en de Modererende Invloed van Geslacht op de Ervaren De Invloed van Chronische Pijn en de Modererende Invloed van Geslacht op de Ervaren Sociale Steun The Effect of Chronic Pain and the Moderating Effect of Gender on Perceived Social Support Studentnummer:

Nadere informatie

Naar een duurzame school - een stappenplan - Kennis en regie schoolbesturen sleutelfactoren

Naar een duurzame school - een stappenplan - Kennis en regie schoolbesturen sleutelfactoren White Paper Naar een duurzame school - een stappenplan - Kennis en regie schoolbesturen sleutelfactoren Door: Jeroen Nollet Escoplan Barrel Ripper Matrix Onderwijshuisvesting Wim Fieggen Instituut Voor

Nadere informatie

Lezing 7 december IPMA

Lezing 7 december IPMA Lezing 7 december IPMA Portfoliomanagement bij onvoorspelbaarheid Portfolio Management (PfM), definition PfM is the management of one or more project portfolios so as to maximize the contribution of projects

Nadere informatie

Verschil in Perceptie over Opvoeding tussen Ouders en Adolescenten en Alcoholgebruik van Adolescenten

Verschil in Perceptie over Opvoeding tussen Ouders en Adolescenten en Alcoholgebruik van Adolescenten Verschil in Perceptie over Opvoeding tussen Ouders en Adolescenten en Alcoholgebruik van Adolescenten Difference in Perception about Parenting between Parents and Adolescents and Alcohol Use of Adolescents

Nadere informatie

Beleggers in gebiedsontwikkeling

Beleggers in gebiedsontwikkeling Beleggers in Incentives en belemmeringen voor een actieve rol van institutionele beleggers bij de herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden P5 presentatie april 2015 Pelle Steigenga Technische Universiteit

Nadere informatie

ALL-CRM Gebruikershandleiding AC-DataCumulator

ALL-CRM Gebruikershandleiding AC-DataCumulator ALL-CRM Gebruikershandleiding AC-DataCumulator Author: Bas Dijk Date: 23-04-2013 Version: v1.2 Reference: 2013, All-CRM 1 Inhoudsopgave 1 Inhoudsopgave 2 2 Inleiding 3 3 Gebruikershandleiding Windows Forms

Nadere informatie

Assessment van Gespreksvaardigheden via de Webcamtest: Onderzoek naar Betrouwbaarheid, Beleving en de Samenhang met Persoonlijksfactoren

Assessment van Gespreksvaardigheden via de Webcamtest: Onderzoek naar Betrouwbaarheid, Beleving en de Samenhang met Persoonlijksfactoren : Onderzoek naar Betrouwbaarheid, Beleving en de Samenhang met Persoonlijksfactoren Assessment of Counseling Communication Skills by Means of the Webcamtest: A Study of Reliability, Experience and Correlation

Nadere informatie

Introduction Henk Schwietert

Introduction Henk Schwietert Introduction Henk Schwietert Evalan develops, markets and sells services that use remote monitoring and telemetry solutions. Our Company Evalan develops hard- and software to support these services: mobile

Nadere informatie

b Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Financiën helder en op orde

b Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Financiën helder en op orde gemeente Eindhoven Inboeknummer 12bst01585 Dossiernummer 12.38.651 18 september 2012 Commissienotitie Betreft startnotitie over Sturen met normen: domein 'flexibiliteit'. Inleiding Op 28 augustus is in

Nadere informatie

SURFnet User Survey 2006

SURFnet User Survey 2006 SURFnet User Survey 2006 Walter van Dijk Madrid, 21 September 2006 Agenda A few facts General picture resulting from the survey Consequences for the service portfolio Consequences for the yearly innovation

Nadere informatie

Effecten van contactgericht spelen en leren op de ouder-kindrelatie bij autisme

Effecten van contactgericht spelen en leren op de ouder-kindrelatie bij autisme Effecten van contactgericht spelen en leren op de ouder-kindrelatie bij autisme Effects of Contact-oriented Play and Learning in the Relationship between parent and child with autism Kristel Stes Studentnummer:

Nadere informatie