Ledenraadpleging Woonbond over het verkopen van huurwoningen door corporaties. Rapportage

Transcriptie

1 Ledenraadpleging Woonbond over het verkopen van huurwoningen door corporaties Rapportage Amsterdam, november 2011

2 Ledenraadpleging Woonbond over het verkopen van huurwoningen door corporaties Woonbond Kennis- en Adviescentrum Nieuwe Achtergracht XV Amsterdam telefoon telefax website: samenstelling Gerard Jager, onderzoeker Konni Smits, onderzoeksassistent auteursrechten Alle rechten voorbehouden.

3 Ledenraadpleging Woonbond over het verkopen van huurwoningen door corporaties Rapportage

4 Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

5 I n l e i d i n g 7 1 O p k o m s t Lidorganisaties Persoonlijke leden Conclusies 10 2 U i t k o m s t e n Stimuleren tot verkoop Argumenten voor en tegen verkoop 14 3 A a n v u l l e n d e a n a l y s e s Uitkomsten per provincie Uitkomsten naar grootte organisatie Uitkomsten naar koopwens huurder 22 4 S a m e n v a t t i n g e n c o n c l u s i e s Samenvatting Conclusie 30 B I J L A G E N 3 1 Bijlage 1 Aanpak 33 Bijlage 2 Toelichtingen 35

6 Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

7 I n l e i d i n g De verkoop van huurwoningen is een actueel thema in de politiek van dit moment. Het kabinet Rutte vindt dat het eigen woningbezit moet worden bevorderd. Om die reden heeft het de regels versoepeld voor de verkoop van woningen door woningcorporaties. Corporaties mogen hun woningen ver onder de marktwaarde verkopen aan zittende huurders, en ook aan institutionele beleggers. Het kabinet heeft een handreiking verkoopbeleid in de maak. Daarin staat dat gemeenten, corporaties en bewonersorganisaties afspraken moeten maken over het aantal te verkopen huurwoningen (prestatieafspraken). Veel huurders hebben eigenlijk behoefte aan een koopwoning, denkt het kabinet. Daarom krijgen huurders van corporatiewoningen bij verkoop het voorkeursrecht om de huurwoning te kopen. Daarmee groeit de koopsector, en dat heeft volgens het kabinet veel maatschappelijke voordelen; meer zelfredzaamheid, verbetering van de leefbaarheid in wijken, en tenslotte vermogensvorming. De verkoop van sociale huurwoningen zou volgens het kabinet ook huurders met middeninkomens helpen. Sinds zij niet meer mogen huren in de sociale huursector zijn zij aangewezen op duurdere huurwoningen in het middensegment. Bovendien krijgen corporaties met de verkoop extra financiële middelen voor de bouw van nieuwe woningen. Aan de andere kant onderkent het kabinet ook een aantal risico s. Een eigen woning en het onderhoud ervan is voor lagere inkomens onbetaalbaar. Als het economisch slechter gaat, leidt eigen woningbezit juist tot vermogensverlies. Ook gaat een eigen woning gepaard met minder flexibiliteit op de woning- en arbeidsmarkt en leidt grootschalige verkoop tot een minder brede sociale huursector. De Woonbond is niet enthousiast over de verkoop van sociale huurwoningen, maar wil graag weten hoe de leden en lidorganisatie over dit onderwerp denken. Zijn die het eens met de voordelen die het kabinet benoemt, of wegen de nadelen zwaarder? Zou de Woonbond in moeten Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

8 stemmen met de verkoop van huurwoningen of zich daar juist ferm tegen moeten uitspreken? Om dit te achterhalen heeft de Woonbond samen met het Woonbond Kennis- en Adviescentrum een ledenraadpleging uitgevoerd. In de voorliggende rapportage gaan we in op de antwoorden die de leden gegeven hebben. In hoofdstuk 1 geven we een overzicht van de aanpak van de raadpleging en de opkomst. In hoofdstuk 2 presenteren we de resultaten van de vraag of leden vinden dat de verkoop van woningen door corporaties gestimuleerd zou moeten worden of niet en welke argumenten ze daarbij geven. We maken daarbij een onderscheid tussen antwoorden van persoonlijke leden en van huurdersorganisaties. In hoofdstuk 3 geven we de resultaten weer van de aanvullende analyses. Verschillen de uitkomsten per provincie? Hebben grote huurdersorganisaties een andere opvatting dan kleine? Maakt het uit of huurders zelf hun woning willen kopen? In hoofdstuk 4 presenteren we de samenvatting en de conclusies. Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

9 O p k o m s t De Verenging Nederlandse Woonbond is de landelijke vereniging van huurders en huurdersorganisaties. Er zijn 1,5 miljoen huurders direct of indirect, via de huurdersorganisatie, lid van de Woonbond. Dat is de helft van alle huurders in Nederland. In dit hoofdstuk geven we van persoonlijke leden en lidorganisaties aan wat de opkomst is. In paragraaf 1.3 geven we conclusies over de opkomst. In Bijlage 1 staat een toelichting op de aanpak van het onderzoek. 1.1 Lidorganisaties Voor de ledenraadpleging hebben 849 lidorganisaties (centrale huurdersorganisaties en bewonerscommissies) een uitnodiging ontvangen om deel te nemen aan de raadpleging. 33 uitnodigingen konden niet worden afgeleverd omdat het adres verkeerd in de ledenadministratie geregistreerd staat of omdat de mailbox (tijdelijk) niet bereikbaar was. De uitnodiging heeft 818 lidorganisaties bereikt. Daarvan hebben er 409 de raadpleging ingevuld. De opkomst bedraagt daarmee 50 procent. 1.2 Persoonlijke leden Voor deze raadpleging hebben we de persoonlijke leden waarvan we een adres hadden uitgenodigd om deel te nemen. 286 uitnodigingen konden niet worden afgeleverd omdat het adres niet geldig was of omdat de mailbox (tijdelijk) niet bereikbaar was. Deze uitnodiging heeft leden bereikt. Van deze genodigden vulden leden de vragenlijst in. Daarnaast hadden 17 leden zonder adres gemeld deel te willen nemen aan de raadpleging. Deze leden hadden zichzelf bij de Woonbond gemeld nadat de Woonbond had aangekondigd had dat ze een digitale Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

10 ledenraadpleging wilde uitvoeren. Van deze 17 leden hebben er elf de vragenlijst ingevuld en tijdig per post verzonden. In totaal zijn er 2703 uitnodigingen voor deelname aan de ledenraadpleging verzonden. Er zijn er 1303 ingevuld. De opkomst onder de persoonlijke leden bedraagt daarmee 48 procent 1.3 Conclusies De eerste digitale ledenraadpleging van de Woonbond heeft geleid tot een grote opkomst. Maar liefst 409 lidorganisaties en persoonlijke leden hebben aan de raadpleging deelgenomen. Dat is bij beide categorieën ongeveer de helft van het aantal leden dat is uitgenodigd. De Woonbond heeft onder de huurdersorganisaties leden. Dit zijn zowel huurdersorganisaties die de belangen op corporatieniveau behartigen als onderliggende huurdersorganisaties die de belangen van bewoners in een complex behartigen. En er zijn huurdersorganisaties bij die de belangen van huurders behartigen die huren van institutionele beleggers, particulieren en pensioenfondsen. Van 818 leden is een geldig adres bekend. De Woonbond heeft ongeveer persoonlijke leden. Van leden is een geldig adres bekend. De Woonbond is in de aanloop naar het onderzoek actief geweest om het aantal bekende adressen bij zowel lidorganisaties als persoonlijke leden te verhogen. Huurders die het initiatief namen om zich voor de raadpleging aan te melden, konden ook per post deelnemen aan de raadpleging. Verschillen de mensen die wel gereageerd hebben, nu van de mensen die niet gereageerd hebben? Dat weten we niet. Het is wel zo dat het onderwerp van de raadpleging van tevoren bekend was. Daardoor is het mogelijk dat mensen die geïnteresseerd zijn in het onderwerp vaker aan de raadpleging hebben deelgenomen. We weten ook dat de opkomst van de ledenorganisaties uit alle provincies ongeveer even hoog was. We weten niet hoe vaak lidorganisaties en leden hun mail lezen. De leden hadden in de periode van maandag 3 oktober tot en met zondag 16 oktober de tijd om de raadpleging in te vullen. Waarschijnlijk hebben niet alle leden en lidorganisaties in die periode hun mail gecheckt. De werkelijke opkomst, het percentage leden dat de uitnodiging leest en vervolgens deelneemt aan de raadpleging, zou daarmee hoger liggen. Tenslotte willen we nogmaals benadrukken dat de deelname in absolute zin groot is. Aan de raadpleging hebben maar liefst 409 lidorganisaties en mensen deelgenomen. Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

11 U i tk o m s t e n De centrale vraag in de raadpleging was de vraag of corporaties gestimuleerd moeten worden hun huurwoningen te verkopen. In paragraaf 2.1 geven we de resultaten. In paragraaf 2.2 gaan we in op de redenen waarom leden voor of tegen het stimuleren van de verkoop van huurwoningen door corporaties zijn. Voorafgaand aan de vragen kregen de leden eerst de volgende tekst te zien: De verkoop van huurwoningen is een belangrijk thema in de politiek van dit moment. Het kabinet Rutte vindt dat het eigenwoningbezit moet worden bevorderd. Om die reden wil het de regels voor de verkoop van huurwoningen door corporaties versoepelen. Corporaties mogen dan hun woningen ver onder de marktwaarde verkopen aan zittende huurders en institutionele beleggers. Het kabinet wil gemeenten in staat stellen om daarover afspraken te maken met de corporaties. Volgens het kabinet heeft een grote koopsector veel maatschappelijke voordelen zelfredzaamheid, verbetering van de leefbaarheid in wijken, en vermogensvorming. Veel huurders zouden eigenlijk liever kopers zijn, denkt het kabinet. Met de verkoop van sociale huurwoningen wil het kabinet vooral huurders met middeninkomens helpen. Deze groep huurders mag niet meer huren in de sociale huursector en is daardoor aangewezen op duurdere woningen. Tenslotte krijgen corporaties met de verkoop van sociale huurwoningen extra financiële middelen om nieuwe woningen te bouwen. Anderen betogen juist dat een breed toegankelijke huursector veel maatschappelijke voordelen heeft: meer keuzevrijheid tussen huren en kopen, meer flexibiliteit op de woning en arbeidsmarkt, en minder risico op gettovorming. Toenemend eigenwoningbezit leidt via de hypotheekrenteaftrek tot extra druk op de rijksfinanciën. Als het economisch slechter gaat leidt eigen woningbezit niet tot vermogensvorming, maar juist tot vermogensverlies. Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

12 Voor huiseigenaren die een koopwoning slechts met moeite kunnen betalen, is het financieel lastig om noodzakelijk onderhoud uit te voeren, met verloedering van wijken tot gevolg. Ook in complexen waar veel kopers tussen huurders wonen, kan onderhoud een heikel punt zijn. Als verhuurders in de Vereniging van Eigenaren in de minderheid zijn, kost het veel tijd en moeite om afspraken te maken over onderhoud. Wat denkt u? Bent u het eens met de voordelen die het kabinet benoemt, of wegen voor u de voordelen van een brede huursector zwaarder? Moet de Woonbond instemmen met de verkoop van corporatiewoningen, of moeten wij ons daar juist ferm tegen uitspreken? 2.1 Stimuleren tot verkoop In tabel 1 staan de antwoorden op de centrale vraag uit de raadpleging: moeten corporaties gestimuleerd worden hun huurwoningen te verkopen? Tabel 1 Moeten corporaties gestimuleerd worden hun huurwoningen te verkopen? Persoonlijke leden Lidorganisaties Nee 69% (901) Nee 69% (284) Ja 22% (285) Ja 21% (87) Geen mening 9% (117) Geen mening 9% (38) Totaal 100% (1303) Totaal 100% (409) Tussen haakjes de absolute aantallen antwoorden. Door afrondingen kan het totaal lager zijn dan 100 procent Uit tabel 1 blijkt het volgende: Van de persoonlijke leden die deelgenomen hebben aan de raadpleging, vinden er 901 dat corporaties niet gestimuleerd moeten worden hun huurwoningen te verkopen. Dat is 69 procent van alle 1303 leden die hebben deelgenomen aan de raadpleging. 285 Persoonlijke leden (22 procent) vindt wel dat corporaties gestimuleerd moeten worden hun huurwoningen te verkopen. Negen procent van de persoonlijke leden (117 leden) heeft geen mening over de vraag of corporaties gestimuleerd moeten worden hun huurwoningen te verkopen. Van de lidorganisaties vindt 69 procent (284 huurdersorganisaties) dat corporaties niet gestimuleerd moeten worden hun huurwoningen te verkopen. 87 huurdersorganisaties (21 procent) vinden dat corporaties juist wel gestimuleerd moeten worden hun huurwoningen te verkopen. Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

13 Negen procent (38 huurdersorganisaties) heeft geen mening over de vraag of de verkoop van huurwoningen gestimuleerd moet worden. Een ruime meerderheid van 69 procent van zowel de lidorganisaties als de persoonlijke leden vindt niet dat corporaties gestimuleerd moeten worden hun huurwoningen te verkopen. Het is opvallend dat de verdeling van de percentages voor- en tegenstanders onder persoonlijke leden en lidorganisaties hetzelfde is. Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

14 2.2 Argumenten voor en tegen verkoop Zowel de voorstanders van het stimuleren van de verkoop als de tegenstanders is een lijst voorgelegd met 8 argumenten waarom ze voor of tegen de verkoop zouden kunnen zijn. Er was ruimte om zelf een andere reden te noemen. Er konden maximaal drie argumenten aangegeven worden. We geven eerst de redenen van persoonlijke leden om tegen het stimuleren van de verkoop van huurwoningen te zijn. De resultaten staan in tabel 2a. De antwoorden van de lidorganisaties staan in tabel 2b op de volgende bladzijde. Tabel 2a. Waarom de verkoop van huurwoningen door corporaties NIET stimuleren? Maximaal 3 argumenten Persoonlijke leden % N Ook voor de middeninkomens moeten er voldoende betaalbare huurwoningen zijn Een grote en breed toegankelijke huursector heeft maatschappelijke voordelen Woonlasten worden voor iedereen hoger als corporaties hun betaalbare huurwoningen verkopen Wijken verloederen als kopers met een bescheiden inkomen geen geld meer hebben voor onderhoud Het hebben van een eigen woning is een groot risico als het economisch slechter gaat Meer eigen woningbezit kost de staat teveel geld (hypotheekrenteaftrek) Er zijn nauwelijks huurders die hun corporatiewoning willen kopen 6 80 Kooprecht voor de huurders heeft vooral nadelen 3 35 Anders De lijst staat gesorteerd van vaakst genoemd naar minst genoemd. 43 procent van de persoonlijke leden (554 leden) is tegen het stimuleren van de verkoop van huurwoningen omdat ze vinden dat er ook voor de middeninkomens voldoende betaalbare huurwoningen moeten zijn. 35 procent van de persoonlijke leden (455 leden) vindt een grote en breed toegankelijke huursector maatschappelijke voordelen hebben en is daarom tegen het stimuleren van de verkoop van huurwoningen. Wat minder vaak worden stijgende woonlasten genoemd (26%) en het verloederen van wijken genoemd (22%). 169 leden noemen andere redenen. Die staan in bijlage 2. Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

15 Tabel 2b. Waarom de verkoop van huurwoningen door corporaties NIET stimuleren? Maximaal 3 argumenten Lidorganisaties % N Ook voor de middeninkomens moeten er voldoende betaalbare huurwoningen zijn Een grote en breed toegankelijke huursector heeft maatschappelijke voordelen Wijken verloederen als kopers met een bescheiden inkomen geen geld hebben voor onderhoud Woonlasten worden voor iedereen hoger als corporaties hun betaalbare huurwoningen verkopen Er zijn nauwelijks huurders die hun corporatiewoning willen kopen Het hebben van een eigen woning is een groot risico als het economisch slechter gaat Meer eigen woningbezit kost de staat teveel geld (hypotheekrenteaftrek) Kooprecht voor de huurders heeft vooral nadelen 3 11 Anders procent van de lidorganisaties (186 leden) zijn tegen het stimuleren van de verkoop van huurwoningen omdat ze vinden dat er ook voor de middeninkomens voldoende betaalbare huurwoningen moeten zijn. 32 procent van de lidorganisaties (129 leden) vindt een grote en breed toegankelijke huursector maatschappelijke voordelen hebben en is daarom tegen het stimuleren van de verkoop van huurwoningen. Wat minder vaak worden het verloederen van wijken (27%) en stijgende woonlasten (26%) genoemd. 49 lidorganisaties noemen andere redenen. Die staan in bijlage 1. De volgorde van meest genoemde argumenten van persoonlijke leden en van lidorganisaties om tegen het stimuleren van de verkoop van huurwoningen door corporaties te zijn, lijken op elkaar. Zowel de volgorde van de argumenten als de percentages dat een argument noemt, komen overeen. Het grootste verschil is dat er lidorganisaties vaker denken dat er nauwelijks huurders zijn die hun huurwoning willen kopen. Bij de persoonlijke leden is dat zes procent, bij de lidorganisaties dertien procent. Dit kan er op wijzen dat relatief veel mensen met belangstelling voor het kopen van de huurwoning aan de raadpleging hebben deelgenomen. Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

16 Ook aan degenen die voor het stimuleren van de verkoop van huurwoningen door corporaties zijn, hebben we gevraagd wat de reden zijn. In tabel 3a staan de antwoorden van de persoonlijke leden, in tabel 3b van de lidorganisaties. Tabel 3a. Waarom de verkoop van huurwoningen door corporaties WEL stimuleren? Maximaal 3 argumenten Persoonlijke leden % n Er zijn te weinig betaalbare koopwoningen voor huishoudens met een bescheiden middeninkomen Huurders moeten het recht krijgen om hun woning te kopen Er zijn veel huurders die hun corporatiewoning willen kopen 6 82 Koopwoningen worden beter onderhouden, wat goed is voor de wijk 6 81 Kopers hebben meestal een hoger inkomen. Een mix van kopers en huurders is beter voor de buurt 5 60 Corporaties hebben extra geld nodig om nieuwe woningen te kunnen bouwen 4 55 Huizenbezitters profiteren van de waardestijging van hun woning 3 36 Een grotere koopsector heeft maatschappelijke voordelen 1 18 Anders 1 16 Uit de tabel blijkt dat 199 persoonlijke leden (15%) vinden dat er te weinig betaalbare koopwoningen zijn voor huishoudens met een middeninkomen en dat ze daarom voor de verkoop van huurwoningen zijn. Door 13 procent van de persoonlijke leden wordt het principiële argument genoemd dat huurders een kooprecht zouden moeten hebben. De andere argumenten worden minder vaak genoemd. 16 persoonlijke leden hebben aangegeven een andere reden te hebben. De genoemde argumenten staan in bijlage 2. Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

17 Tabel 3b. Waarom de verkoop van huurwoningen door corporaties WEL stimuleren? Maximaal 3 argumenten Lidorganisaties % n Er zijn te weinig betaalbare koopwoningen voor huishoudens met een bescheiden middeninkomen Huurders moeten het recht krijgen om hun woning te kopen Corporaties hebben extra geld nodig om nieuwe woningen te kunnen bouwen 9 36 Er zijn veel huurders die hun corporatiewoning willen kopen 6 25 Koopwoningen worden beter onderhouden, wat goed is voor de wijk 3 13 Kopers hebben meestal een hoger inkomen. Een mix van kopers en huurders is beter voor de buurt 2 9 Een grotere koopsector heeft maatschappelijke voordelen Huizenbezitters profiteren van de waardestijging van hun woning. 0,2 1 Anders 1 5 Bij de lidorganisaties zijn dezelfde argumenten het belangrijkst: er zijn te weinig betaalbare koopwoningen en huurders moeten het recht krijgen hun woning te kopen. Lidorganisaties vinden iets vaker dat corporaties extra geld nodig hebben om nieuwe woningen te bouwen dan persoonlijke leden (9% tegen 4%). Door vijf lidorganisaties worden nog andere redenen genoemd. Deze staan achterin bijlage 2. Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

18 Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

19 A a n v u l l e n d e a n a l y s e s In hoofdstuk 2 staan de resultaten van de ledenraadpleging. In dit hoofdstuk geven we een aantal aanvullende analyses op de resultaten. De Woonbond is georganiseerd in provincies. We geven in paragraaf 3.1 per provincie de uitslagen. In paragraaf 3.2 onderzoeken we of de grootte van de lidorganisatie van invloed is op de mening van de lidorganisatie. En in hoofdstuk 3.3 gaan we in op de mening van de persoonlijke leden. Maakt het uit of ze van een commerciële verhuurder huren of van een corporatie en maakt het uit of ze zelf een wens hebben om de woning te kopen? 3.1 Uitkomsten per provincie We geven per regio de uitkomsten weer. In tabel 4 staan de uitkomsten van de regio Noord-Oost. Tabel 4. Moeten corporaties worden gestimuleerd hun huurwoningen te verkopen? Regio Noord-Oost Regio Noord-Oost Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Landelijk Ja 1 8% 0 0% 1 11% 7 37% 14 37% 23% Nee 11 92% 9 100% 8 89% 12 63% 24 63% 77% Totaal % 9 100% 9 100% % % 100% Om een vergelijking met de landelijke uitkomst gemakkelijk te maken, hebben we de categorie geen mening weggelaten. In tabel 4 is te zien dat er in de provincie Groningen 12 lidorganisaties voor of tegen het stimuleren van de verkoop van huurwoningen zijn. Daarvan zijn er elf tegenstander van het stimuleren van de verkoop van huurwoningen door corporaties. Een lidorganisatie is voorstander. Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

20 In Friesland is er onder de deelnemende huurdersorganisaties geen voorstander van het stimuleren van de verkoop van huurwoningen. In Drenthe is er een voorstander. In deze provincies deden minder dan tien huurdersorganisaties mee aan de raadpleging. In Overijssel en Gelderland zijn er meer voorstanders van het stimuleren van de verkoop van huurwoningen door de corporaties. In Overijssel zijn er dat zeven van de 19 (37%). Ook in Gelderland is 37 procent voorstander. Dat is hoger dan het landelijk gemiddelde van 23 procent voorstanders. De categorie geen mening is niet opgenomen. In tabel 5 staan de uitkomsten van de regio West. Tabel 5 Moeten corporaties worden gestimuleerd hun huurwoningen te verkopen? Regio West Regio West Flevoland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Landelijk Ja 1 50% 9 32% 13 17% 21 21% 23% Nee 1 50% 19 68% 62 83% 77 79% 77% Totaal 2 100% % % % 100% Om een vergelijking met de landelijke uitkomst gemakkelijk te maken, hebben we de categorie geen mening weggelaten. In tabel 5 staat dat er in Flevoland twee lidorganisaties hebben deelgenomen. De derde deelnemende huurdersorganisatie uit deze provincie had geen mening over deze vraag. In de regio West vinden we in Utrecht het grootste percentage voorstanders van verkoop. Dat bedraagt daar 32 procent. Dat is hoger dan het landelijk gemiddelde van 23 procent. In Noord- en Zuid-Holland is de deelname groot geweest. In Noord- Holland deden er 75 lidorganisaties mee. Daarvan was een meerderheid van 83 procent tegen het stimuleren van de verkoop van huurwoningen door corporaties. In Zuid-Holland was het percentage tegenstanders ook hoog, namelijk 79 procent. Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

21 In tabel 6 staan de uitkomsten uit regio Zuid. Tabel 6 Moeten corporaties worden gestimuleerd hun huurwoningen te verkopen? Regio Zuid Zuid Zeeland Noord-Brabant Limburg Landelijk Ja 1 14% 13 28% 7 24% 23% Nee 6 86% 33 72% 22 76% 77% Totaal 7 100% % % 100% Om een vergelijking met de landelijke uitkomst gemakkelijk te maken, hebben we de categorie geen mening weggelaten. In Zeeland hebben zeven lidorganisaties deelgenomen. Daarvan zijn er zes tegenstander van het stimuleren van de verkoop van huurwoningen door corporaties. In Noord-Brabant en Limburg is het aantal deelnemers groter. De verdeling lijkt daar op de landelijke uitkomst. 3.2 Uitkomsten naar grootte organisatie De Woonbond kent lidorganisaties van verschillende grootte. Sommige huurdersorganisaties vertegenwoordigen de woningen in een complex. Andere huurdersorganisaties vertegenwoordigen meer van huurders. Verschillen de huurdersorganisaties naar grootte in hun mening of de verkoop van huurdersorganisaties gestimuleerd moet worden? In tabel 7 staat het antwoord. Tabel 7 Moeten corporaties worden gestimuleerd hun huurwoningen te verkopen? Naar grootte huurdersorganisaties Hoeveel huurders vertegenwoordigt uw organisatie? Minder tussen meer dan tussen tussen en dan Lande en en lijk Ja 46 24% 13 23% 17 23% 9 27% 0 0% 23% Nee % 44 77% 58 77% 24 73% 8 100% 77% Totaal % % % % 8 100% 100% Om een vergelijking met de landelijke uitkomst gemakkelijk te maken, hebben we de categorie geen mening weggelaten. Uit de tabel blijkt dat er van de kleinere huurdersorganisaties, die minder dan huurders vertegenwoordigen, er 189 aan de raadpleging Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

22 hebben deelgenomen. Daarvan is 76 procent tegenstander van het stimuleren van de verkoop. Dit is ongeveer even hoog als het landelijk gemiddelde, als we de leden buiten beschouwing laten die geen mening opgaven. Ook bij de grotere huurdersorganisaties is het percentage voor- en tegenstanders ongeveer hetzelfde als het landelijk gemiddelde. Van de grootste huurdersorganisaties, met meer dan leden, zijn er acht tegenstander van de verkoop. Bij hen zitten geen voorstanders van het stimuleren van de verkoop van huurwoningen. Het gaat om een klein aantal huurdersorganisaties. Uit de tabel blijkt dat er geen verband is tussen het aantal huurdersorganisaties dat een huurdersorganisatie vertegenwoordigt en de mening over het stimuleren van de verkoop van huurwoningen. 3.3 Uitkomsten naar koopwens huurder De Woonbond heeft onder de leden enerzijds huurders van particuliere verhuurders, institutionele beleggers en fondsen, de zogenaamde commerciële verhuurders, en anderzijds huurders van woningcorporaties. Het onderwerp van deze raadpleging is het gedrag van corporaties. Denken huurders van een commerciële verhuurder er nu anders over dan huurders van een woningcorporatie? In tabel 9 staat het antwoord. Tabel 9: Moeten corporaties worden gestimuleerd hun huurwoningen te verkopen - naar huurders van commerciële verhuurders en woningcorporaties Ik huur op dit moment van een commerciële woningcorporatie verhuurder Totaal Ja % 75 18% % Nee % % % Geen mening 73 9% 41 10% 114 9% Totaal % % % Van de persoonlijke leden die huren van een woningcorporatie is 23 procent er voorstander van dat de woningcorporaties gestimuleerd worden hun huurwoningen te verkopen. Van de persoonlijke leden die huren van een commerciële verhuurder, is 18 procent voorstander van het stimuleren van de verkoop van huurwoningen. Dat is iets minder vaak dan bij huurders van woningcorporaties Het verschil is echter klein. Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

23 1228 leden van de 1303 deelnemers aan de raadpleging huren van een woningcorporatie of een commerciële verhuurder. De rest is bijvoorbeeld woningzoekend of eigenaar-bewoner. Ten slotte hebben we gevraagd of persoonlijke leden zelf interesse hebben om hun huurwoning van de corporatie te kopen. We denken dat huurders die hun woning willen kopen, vaker voorstander zijn van het stimuleren van de verkoop van woningen, dan huurders die hun woning niet willen kopen. In tabel 10 staat of onze verwachting uitkomt. Tabel 10: Moeten corporaties worden gestimuleerd hun huurwoningen te verkopen? - naar wilt u uw huurwoning kopen Hebt u zelf interesse om uw huurwoning te kopen van uw ja corporatie? nee nog nooit over nagedacht Totaal Ja % 68 11% 15 27% % Nee 25 17% % 30 54% % Geen mening 17 12% 45 7% 11 20% 73 9% Totaal % % % % Uit tabel 10 blijkt dat van de 144 huurders die interesse hebben om de huurwoning te kopen die ze bewonen, er 102 voorstander van zijn dat de verkoop gestimuleerd wordt. Dat is 71 procent. Van degenen die geen interesse hebben om de eigen huurwoning te kopen, is elf procent voorstander van het stimuleren van de verkoop. Bij de groep die er nog nooit over heeft nagedacht of ze hun woning willen kopen, wil 27 procent dat corporaties gestimuleerd worden, hun woning te verkopen. Er is een sterke samenhang tussen het voorstander zijn van het stimuleren van de verkoop van woningen, en belangstelling hebben voor de aankoop van de huurwoning die ze bewonen. Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

24 Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

25 S a m e n v a t t i n g e n c o n c l u s i e s 4.1 Samenvatting Van maandag 3 tot en met zondag 16 oktober heeft de Woonbond een digitale raadpleging gehouden onder de lidorganisaties en persoonlijke leden van de Woonbond. Onderwerp van de raadpleging was de verkoop van sociale huurwoningen. Alle persoonlijke leden en lidorganisaties van wie een adres bekend was bij de Woonbond ontvingen een uitnodiging om aan de raadpleging deel te nemen. Van de persoonlijke leden die een uitnodiging per ontvingen (2686) reageerde 49 procent positief op de oproep om deel te nemen. Onder de lidorganisaties (818) was de deelname 50 procent. Maar liefst 409 lidorganisatie vulden de vragenlijst in Een dergelijke deelname is voor een digitale raadpleging hoog. Het geeft aan dat het onderwerp leeft onder de achterban van de Woonbond. Uitkomsten Een meerderheid van 69 procent van de persoonlijke leden vindt dat de verkoop van huurwoningen door woningcorporaties niet gestimuleerd moet worden. Een meerderheid van 69 procent van de lidorganisaties vindt ook dat de verkoop van huurwoningen door woningcorporaties niet gestimuleerd moet worden. Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

26 Top-drie argumenten tegen verkoop Waarom de verkoop NIET stimuleren? Top-drie vaakst genoemde argumenten (meer argumenten mogelijk, daarom totaal boven de 100%) Persoonlijke leden (aantal keren genoemd) Ook voor de middeninkomens 43% moeten er voldoende betaalbare huurwoningen zijn. (554) Een grote en breed 35% toegankelijke huursector heeft maatschappelijke voordelen. (455) Woonlasten worden voor 26% iedereen hoger als corporaties hun betaalbare huurwoningen (340) verkopen. Lidorganisaties (aantal keren genoemd) Ook voor de middeninkomens moeten er voldoende betaalbare huurwoningen zijn. Een grote en breed toegankelijke huursector heeft maatschappelijke voordelen. Wijken verloederen als kopers met een bescheiden inkomen geen geld hebben voor onderhoud. 45% (186) 32% (129) 27% (111) De twee meest genoemde argumenten zijn bij de lidorganisaties en persoonlijke leden gelijk: 45 procent van de lidorganisaties en 43 procent van de persoonlijke leden voelt niet voor het stimuleren van de verkoop, met het argument dat er voor de middeninkomens voldoende betaalbare huurwoningen moeten zijn. Argument nummer drie bij de persoonlijke leden, Woonlasten worden voor iedereen hoger als corporaties hun betaalbare huurwoningen verkopen, staat bij lidorganisaties op vier, met ook 26 procent. Top-drie argumenten voor verkoop Waarom de verkoop WEL stimuleren? Meest genoemde argumenten (meer argumenten mogelijk, daarom totaal boven de 100%) Persoonlijke leden (aantal keren genoemd) Lidorganisaties (aantal keren genoemd) Er zijn te weinig betaalbare koopwoningen voor huishoudens met een bescheiden middeninkomen 15% (199) Er zijn te weinig betaalbare koopwoningen voor huishoudens met een bescheiden middeninkomen. Huurders moeten het recht krijgen om hun woning te kopen. Er zijn veel huurders die hun corporatiewoning willen kopen 13% (167) 6% (82) Huurders moeten het recht krijgen om hun woning te kopen Corporaties hebben extra geld nodig om nieuwe woningen te kunnen bouwen 14% (56) 13% (53) 9% (36) De twee meest genoemde argumenten voor de verkoop van huurwoningen zijn bij de persoonlijke leden en lidorganisaties hetzelfde. Veertien procent van de lidorganisaties en vijftien procent van de persoonlijke leden vindt dat de verkoop gestimuleerd moet worden omdat er te weinig betaalbare koopwoningen zijn voor huishoudens met een bescheiden middeninkomen. Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

27 Argument nummer drie bij de persoonlijke leden, er zijn veel huurders die hun corporatiewoning willen kopen, staat bij lidorganisaties op vier, met ook zes procent. Uitkomsten per provincie Wat antwoordden de organisaties in de verschillende provincies op de vraag of corporaties de verkoop van huurwoningen moeten stimuleren? In diagrammen op deze en de volgende pagina vindt u per regio de resultaten. De cijfers tussen haakjes geven de aantallen deelnemende lidorganisaties weer. In de provincies waar de meeste huurwoningen staan (Zuid- en Noord- Holland) vinden we ook de meeste tegenstanders van de verkoop van huurwoningen door corporaties. Lidorganisaties in Utrecht zijn juist iets vaker dan het landelijk gemiddelde voorstander van verkoop. In Flevoland namen slechts drie lidorganisaties deel aan de ledenraadpleging. Daardoor is de percentageverdeling in die provincie weinig betekenisvol. Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

28 . In de noordelijke provincies zijn percentueel de meeste huurdersorganisaties te vinden die menen dat corporaties niet gestimuleerd moeten worden hun huurwoningen te verkopen. In Overijssel en Gelderland vinden we de hoogste percentages huurdersorganisaties die de verkoop van huurwoningen juist wel graag gestimuleerd zien. Bijna eenderde van de organisaties is hier voorstander van verkoop. Dit is hoger dan het landelijk gemiddelde. Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

29 In Limburg en Noord Brabant wijken de uitkomsten niet af van het landelijke beeld. In Zeeland namen minder dan tien lidorganisaties deel aan de raadpleging. Grootte van deelnemende organisaties Van de negen grootste huurdersorganisaties die deelnamen aan de ledenraadpleging vinden er acht dat corporaties niet gestimuleerd moeten worden om sociale huurwoningen te verkopen. Bij de andere huurdersorganisaties is het percentage voorstanders telkens rond de 23 procent. We concluderen dat er geen verband is tussen de grootte van de huurdersorganisatie en de mening over het stimuleren van de verkoop. Invloed van de persoonlijke situatie huurders Er blijkt een sterke samenhang tussen de persoonlijke interesse in aankoop van de huurwoning en de opvattingen over het verkoopbeleid. Leden die geïnteresseerd zijn in de aankoop van de huurwoning die ze bewonen, vinden veel vaker dat corporaties gestimuleerd moeten worden om woningen te verkopen dan wie daar geen belangstelling voor heeft. Van de 144 persoonlijke leden die invulden interesse te hebben in aankoop van de huurwoning vindt 71 procent dat woningcorporaties gestimuleerd moeten worden om woningen te verkopen. Van de 610 persoonlijke leden die geen belangstelling hebben, is slechts elf procent voorstander van het stimuleren van de verkoop. Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

30 4.2 Conclusie Een overtuigende meerderheid van de Woonbondleden (69%) wil niet dat corporaties gestimuleerd worden om hun huurwoningen te verkopen. Lidorganisaties denken daar niet anders over dan de persoonlijke leden van de Woonbond. In een aantal provincies is de meerderheid wat groter of juist wat kleiner dan dit landelijke gemiddelde van 69 procent. In Noord- en Zuid- Holland vinden we wat meer tegenstanders van de verkoop van huurwoningen, in Gelderland en Overijssel juist wat meer voorstanders. Vooral leden die belangstelling hebben voor de aankoop van de eigen huurwoning, zijn voorstander ervan dat woningcorporaties gestimuleerd worden hun woningen te verkopen. Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

31 B I J L A G E N Bijlage 1:.Aanpak Bijlage 2: Toelichtingen Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

32 Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

33 Bijlage 1 Aanpak In juni 2011 heeft de Woonbond een verstuurd aan de individuele leden waarvan ze een adres heeft. Daarmee kon de Woonbond controleren welke adressen geldig waren. In augustus ging er een brief uit naar de lidorganisaties waarin de ledenraadpleging is aangekondigd. Daarbij is ook het onderwerp aangegeven en gemeld dat alleen lidorganisaties waarvan de ledenadministratie beschikt over een adres worden benaderd. In reactie hierop konden lidorganisaties konden lidorganisaties hun adres aan de Woonbond doorgeven. In september 2011 is er een brief als bijsluiter meegegaan met de Huurwijzer naar de persoonlijke leden, waarvan de Woonbond nog niet over een adres beschikt. Daarin is aangegeven wat het onderwerp van de aanstaande ledenraadpleging is. Ook zij zijn gevraagd om de Woonbond van een adres te voorzien. Na deze acties beschikt de Woonbond bij 818 van de 1593 lidorganisaties over een geldig adres. Bij de persoonlijke leden beschikt de Woonbond bij 3018 van de 6500 persoonlijke leden over een adres. Daarnaast hebben 17 leden aangegeven dat zij wel deel willen nemen aan de enquête, maar dat zij dat niet per wilden doen. Zij zijn in de gelegenheid gesteld om de enquête per brief in te vullen. Daaraan hebben elf huurders ook daadwerkelijk gebruik van gemaakt persoonlijke leden zijn via de enquêteapplicatie uitgenodigd om aan de ledenraadpleging deel te nemen. Deze uitnodiging heeft 2686 respondenten bereikt, 286 uitnodigingen konden niet worden afgeleverd omdat het e- mailadres verkeerd in de ledenadministratie geregistreerd staat of omdat de mailbox (tijdelijk) niet bereikbaar was. Van die 2686 genodigden vulden 1293 respondenten de vragenlijst in, waarvan 1261 respondenten volledig, en 32 respondenten gedeeltelijk. 19 persoonlijke leden (<1%) lieten via de opt-out link weten dat ze niet meer uitgenodigd willen worden voor ledenraadplegingen van de Woonbond. 12 persoonlijke leden konden niet via de enquêteapplicatie worden uitgenodigd omdat ze ooit hebben aangegeven niet aan vragenlijsten via Research.net te willen meedoen. 2 persoonlijke leden konden niet worden uitgenodigd omdat ze hetzelfde adres hebben als een ander persoonlijk lid van de Woonbond. De applicatie staat niet toe dat een mailadres meerdere uitnodigingen ontvangt. 11 respondenten hebben per post aan de ledenraadpleging deelgenomen. Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

34 Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

35 Bijlage 2 Waarom moeten corporaties niet worden gestimuleerd hun huurwoningen te verkopen. Anders namelijk Persoonlijke leden 3 Er worden nu al veel huurwoningen verkocht, en vooral in en rond het centrum, waardoor de huurwoningen in wijken terechtkomen waar nu al een sociale verwaarlozing is met diefstal en brandstichting. Nu verlaten huurders hun woning nog weleens voor een andere, waardoor de woning vrijkomt en er een wissel mogelijk blijft. Wat oudere huurders zoals ikzelf (53) met een laag inkomen, krijgen een hypotheek voor hooguit euro. Ik kan me niet voorstellen dat een 3-kamer huurwoning in centrum Haarlem te koop zou zijn voor die prijs! 9 ik vertrouw het niet 18 geen mogelijkheid meer tot ingrijpen van de wooncorporatie bij wangedrag van een bewoner, die heeft gekocht 28 corporaties moeten voorzien in betaalbare huurwoningen. Door de verkoop ontstaan tegengestelde belangen. 44 Verkoop gaat ten koste van het aantal sociale huurwoningen. 47 Corporaties moeten niet bezig zijn met het verkopen van hun woningbezit, maar doen waar ze voor ingehuurd zijn nl. in de sociale woningbouw huren bevorderen. Ze zitten nu in andermans stoel. Schoenmaker blijf bij je leest. 63 Er zijn al veel te weinig betaalbare woningen en er staan al veel te veel dure koopwoningen te koop. De burger wordt op hoge kosten gejaagd. 64 woningen die in Purmerend in de verkoop gaan zijn voornamelijk de oudere woningen waar corporatie haast geen onderhoud aan hebben gedaan 67 ik heb mijn hele leven gehuurd, ver boven mijn mogelijkheden, nu zit ik eindelijk in een huis dat ik kan betalen - maar heb geen cent om te kopen en ben Sociale woningbouw is bij mijn weten vaak gesubsidieerd door de overheid met als doel een toegankelijke huursector te creëren zodat voor alle inkomstengroepen betaalbaar onderdak is. Dat deze gesubsidieerde corporatie commercieel gaan is dus ook nog eens misbruik van overheidsgeld als de opbrengst van de verkoop niet voor hetzelfde doel wordt gebruikt. 79 de woningen worden veel te duur aangeboden, ze zijn eigenlijk al na dertig jaar huren bijna afbetaald 97 Huurwoningen zijn al schaars, vooral voor de lagere inkomens, die geen huis kunnen kopen, zeker niet nu hypotheken steeds moeilijker te krijgen zijn 102 Met een inkomen van kan men zich geen koopwoning veroorloven 114 het woningaanbod voor huurders neemt af 132 zolang er geen overschot is aan sociale huurwoningen voor degenen die op huur zijn aangewezen, en zolang het aanbod in die sector geen grotere variëteit en geen grotere verspreiding over stadswijken laat Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

36 zien, vind ik het niet reëel woningen door verkoop aan de huursector te onttrekken 144 Huren is fijn voor mensen die 1) niet de last van onderhoud willen hebben, 2) niet de last van opdrachtgever voor onderhoud willen hebben (met risico op slecht uitgevoerd werk) en 3) huren van een corporatie heeft als voordeel dat niet een speculatieve huur, maar een reële kostenhuur betaald wordt. In de discussie is vrijwel uitsluitend oog voor de financiële (zwaar gesubsidieerde) voordelen van eigenaar-bewoners. Althans tot medio nadien is de 'overwaardevorming' omgeslagen in waardevermindering. 145 de kwalitatief goede woningen zullen makkelijker verkocht worden, waardoor de slechtere woning overblijven en huren nog meer 'voor de armen' is 146 Ik ben tegen eigen bezit. Tevens is het niet handig als je dicht bij je werk wil wonen 150 Er worden zo te veel huurwoningen onttrokken aan de sociale voorraad, de kneuzewoningen blijven voor de lage inkomens over. 166 dat moeten de corporaties zelf bepalen. 174 ze dienen vooral een sociaal doel dat is de basis van hun oprichting 178 alle motieven die de politiek aanvoert over de verkoop van sociale woningen zijn in het verleden niet uitgekomen. Bedoeling was o.a. dat de prijzen van de koopwoningen zouden dalen. Het tegengestelde geschiedde. Nu ook geloof de verhalen van de politiek niet omdat ze een typische V.V.D.-opvatting illustreren. Men wil, wat u al stelde, van de huurwoningen af. 181 er zijn al veel te weinig huurwoningen 183 Huren geeft saamhorigheid en zet aan tot bescheidenheid. `XXXXX XXXXX 192 huurwoningen zijn voor mensen die niet kunnen kopen, door verkoop van dit soort woningen wordt de mogelijkheid, binnen het huur segment, te verhuizen drastisch ingeperkt 194 er ontstaat een controverse tussen bestaande huurders en kopers 196 minder kansen voor jonge starters op de woningmarkt 203 Door de bezuinigingen komen er steeds meer laagste inkomensgroepen; er is nu al een wachtlijst! 205 Huurders hebben meebetaald aan de gebouwde huurwoningen dus huurders niet opzadelen met de nadelen van verkoop 216 Met een laag inkomen wordt het steeds moeilijker om een huurwoning te vinden, zelfs met 15 jaar woonduur! 220 er komen geen nieuwe sociale huurwoningen voor terug. 223 het bevorderd dan weer huisjes melkers 225 Ouderen kunnen de hypotheek nooit meer afgelost krijgen (krijgen hierdoor moeilijk-/geen hypotheek) 226 de huizen er vaak al niet uit zien; slechte staat! 234 een 65 + kan zo'n woning niet kopen. niet eerlijk. bovendien een kennis verdiende in 10 jaar tijd een ton geld door weer te verkopen. Dat krijg je niet verdient met werken. Dat zou niet moeten kunnen. de buren die geen hypotheek konden krijgen zagen dat met argusogen aan. als het flats zijn, verloederen die zo wie zo na enkele jaren, wordt het een griebes.2 x konden die kennissen zo n truc uithalen, zijn rijk inmiddels, maar KRIJGEN een scootmobiel... mogen reizen met Valys... huren momenteel WEER het zou niet mogen vindt ik. Maar ja WIE ben IK? Dank U wel. Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

37 238 Voor lagere inkomens lager dan middeninkomens moeten nog voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar zijn 253 als je een eigen woning bezit ben je die bij een faillissement kwijt en moet je gedwongen naar een krot verhuizen. met een eigen woning ga je minder snel verhuizen, zeker wanneer het wat slechter gaat. 263 nd en belgie? 273 Huiseigenaren en huishuurders door elkaar werkt narigheid in de hand, ik heb het zelf ervaren. 276 hierdoor er voor bepaalde groepen geen huurwoningen meer beschikbaar zijn die onder de midden inkomens zitten 277 Woningen van niet kopende huurders die zitten in een te verkopen complex krijgen o.a. geen renovaties meer. 278 Ik zou best mijn huurwoning willen kopen maar ik kan zelfs geen hypotheek krijgen voor de helft van de waarde! 279 instroming starters wordt bemoeilijkt als de soc.-woonsector verdwijnt 289 de wijk gaat achteruit. ook bvb. een flat die appartementen verkoopt lijd de huurders andere appartementen in de wijk worden verbeterd oa. elektronische duren, dubbele ramen en nog veel meer veranderingen bij de koop flats wordt dat niet gedaan 290 Het vormen van bezit is een mooi streven, maar niet als anderen daarvoor moeten betalen. 298 eigen woning beperkt flexibiliteit op arbeidsmarkt 301 Geen geld om bijv. cv ketel te vervangen als die kapot gaat. 307 kijk eens naar het buitenland. in een stad als Wenen is veruit het grootste deel van alle woningen huurwoning 314 voor jonge starters met weinig eigen geld zijn er straks geen woningen 317 Er zijn nauwelijks huurders die hun corporatiewoning kunnen kopen 318 Er moet geen verschil tussen kopen en huren zijn. Als woningcorporatie goed onderhoud plegen, ben je als huurder ook bereid om je woning goed te onderhouden. Dan maakt het dus niet uit of je nou koopt of huurt 323 Geen particuliere verkoop van openbaar bezit. 340 slechte woningen gaan naar particulieren die de kosten van isolatie e.d. moeten gaan dragen, corporaties nemen hun verantwoordelijkheid niet 348 In de toekomst wordt er meer verkocht aan sociale huurwoningen, dan er gebouwd wordt. 352 Er zijn al te weinig huurwoningen 367 een huurwoning geeft grotere vrijheid wanneer men verhuizen wil. 369 hun taak is verhuren 381 Meer een extra. In deze onzekere tijd niet verstandig. Zeker geen beleggers, dan gaat de huur omhoog 388 Vaak zie bij verkoop dat de wooncoöperatie de terugkoop tegen een vast gestelde waarde als voorwaarde eist 393 De corporaties verkopen niet altijd de woningen op een vooraf afgesproken kwaliteitsniveau. De nieuwe eigenaar wordt daarom gedwongen om in het begin al zelf te gaan investeren. 397 In ieder geval niet nu in deze slechte tijd 404 Er blijven te weinig sociale huurwoningen over voor mensen die financieel niet in staat zijn een woning te kopen. 409 Omdat ze uit zichzelf al genoeg verkopen. Stimuleren daarom niet nodig. Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

38 418 Het is niet de taak van woningcorporaties om maatschappelijk eigendom te verkopen 435 Wanneer sociale huurwoningen verkocht worden blijft er voor die categorie mensen geen woning meer over. 441 Niet redelijk (gesub. gemeenschap) huurwoningen als particulier te verkopen. 451 Als er eenmaal meer eigenwoning bezit is dan doen ze daar weer wetten aanpassen ten nadeel van de bezitters, zo komen ze zelf van de verantwoordelijkheid af. 466 Nederland is vanouds een traditioneel land van huurwoningen. In de jaren 70 had bijna iedereen een huurwoning. Ook in de jaren 90 was er heel veel keuze aan huurwoningen in de vrije sector. Dit is echter niet meer zo. Veel mensen willen blijven huren en hebben geen zin in dat kapitalistisch gedoe van een koopwoning. Een koopwoning brengt veel nadelen met zich mee: een forse lening die terugbetaald moet worden, en dan moeten de bewoners alle reparaties zelf regelen en betalen. Ook moet er een ruime keuze aan mooie duurdere huurwoningen blijven bestaan. 478 sociale huurwoningen bieden mensen met een bescheiden inkomen de mogelijkheid een behoorlijke woning te kunnen hebben; iets dat niet mogelijk is als men huurt in de vrije sector of als men zou willen kopen. Onder 'behoorlijke woning' versta ik: goed onderhouden, met goede voorzieningen, met voldoende ruimte. 493 wachttijden van meer dan 10 jaar zijn niet acceptabel (Amsterdam) Betaalbare huurwoningen moeten niet onttrokken worden als wachttijden lang zijn 494 als je koopt,dan gaat de corporaties renoveren en jij woont dan in en oud huis 499 De prijzen van de koophuizen moeten omlaag en de huren omlaag, goed voor de economie 507 Er op den duur geen keuze meer is als je moet huren ivm het niet krijgen van hypotheek. Je wordt verplicht te huren in wijken waar je niet wilt. 530 De mix van kopen en huren door elkaar levert juist heel veel problemen op, terwijl er wettelijk nauwelijks iets geregeld is. 531 veel sociale huurwoningen zijn te slecht van kwaliteit 536 Goedkope huurwoningen voor de laagste inkomens worden aan het woonbestand ontrokken en daarnaast hebben potentiële kopers in een dergelijke prijsklasse meer dan genoeg keuze bij makelaars 540 minima gescheiden ouders moeten te lang wachten op een betaalbare woning 548 wonen is, naast andere publieke zaken als gezondheidzorg, openbaarvervoer, ouderdomsvoorziening, bijvoorkeur het best door de overheid te regelen, kijk naar het falende beleid van de privatisering waar de overheid het publieke belang verkwanseld aan private op eigen belang beluste partijen er zijn al te weinig huurwoningen over, de scheefwoners krijgen trouwens ook oneerlijk voordeel 561 Het ruilen van een grote huurwoning naar een kleinere of gelijkvloerse woning wordt er door bemoeilijkt 576 Corporaties 'verliezen' op 'tegoedkoop' verkopen en nieuwe kopers veroorzaken een nog veel grotere schuldenlast c.q. grotere som van hypotheekrenteaftrek Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november

39 579 Vaak wordt onder slechte voorwaarden verkocht zoals in mijn buurt:bij verkoop alleen aan corporatie(taxatie door corporatie) winst/verlies wordt gedeeld waardoor doorstromen naar grotere woning vrijwel onmogelijk wordt(om een gelijkwaardige woning te kunnen kopen zal immers het winstdeel van de corporatie bijgepast moeten worden), geen eigen grond(is erfpacht 0.-) en zo nog wat ongunstige voorwaarden. 580 koopwoningen tussen huurwoningen zijn een belemmering bij het verbeteren van de leefbaarheid van huurwoningen en woonomgeving. Ik heb deze ervaring als voorzitter van een bewonerscommissie. 591 woningbouwcorporaties willen hun kassen spekken en bovendien komen er zo minder huurwoningen beschikbaar 604 de last van groot bezit, een huis hebben kan meer zorgen geven. 608 Als alleenstaande oudere ga je geen woning kopen en ben je blij met een huurwoning 614 als beleid verkopen is, wordt woningruil in de praktijk lastig, zo niet onmogelijk: beperking doorstroming 615 Verkoop is voor mij alleen acceptabel wanneer de woning wordt verkocht tegen marktwaarde en de corporatie de winst, na aftrek van de boekwaarde van de woning besteed om de kostprijs van nieuwe opbrengst van deze woningen nieuwe woningen kan bouwen en de opbrengst uit verkoop na aftrek van de boekwaarde van het moment van verkoop wordt aangewend om de stichtingskosten van NIEUW TE BOUWEN huurwoningen zodanig te kunnen verlagen dat de nieuwe huurwoningen ook weer betaalbaar worden voor nieuwe huurders de boer verkoopt ook geen koeien uit de stal,alvorens hij nieuwe kan aanschaffen uit goed beleid 633 Veel starters of oudere huurders verdienen te weinig geld om een huurhuis van goede kwaliteit te kunnen kopen. 641 geen stimulans voor opbouw van kapitaal voor huizenkoop 649 iedereen moet de keuze hebben om te wonen zoals hem/haar dat het beste past 658 starters komen zo nog moeilijker aan een woning, hebben nog een te laag inkomen voor zowel hypotheek als vrije sector 659 wanneer er woningen worden verkocht, blijven er minder woningen over om te verhuren, en het is al zo moeilijk om 'n huurwoning te krijgen. 662 Minder kansen voor de mensen die behoefte hebben aan een sociale huurwoning 665 Het blijkt vaak, dat de totale kosten o.a. onroerend goed belasting, kosten VVE, riool belasting, verplichte aflossing, hoger uit valt dan de op dat moment betaalde huurlasten incl. service kosten. 673 Bij ons in Bergen op Zoom zijn in een aparte wijk huurwoningen verkocht met als gevolg geen of weinig onderhoud door de kopers. De wijk is achteruit gegaan. 680 persoonlijk is het voor mij niet meer aantrekkelijk; ik ben al 79 jaar en wil die hele drukte niet. 682 er blijven te weinig betaalbare huurwoningen over 683 het is belangrijk dat er een groot aantal sociale woningen beschikbaar zijn waar met huurtoeslag laagste inkomens in goede huizen kunnen wonen 685 Waar gaat de opbrengst van de huizen heen en wat blijft er te huren, op welke plek, als je echt niet kunt kopen? Woonbond Kennis- en Adviescentrum Rapportage november