BELEIDS- EN WERKPLAN 2013

Transcriptie

1 BELEIDS- EN WERKPLAN 2013 Wonen is een grondrecht, maar hoe houden we het betaalbaar. Inleiding Er is in Den Haag een beleid gekozen, waarbij de huursector, met name de sociale sector, als een grabbelton gebruikt gaat worden om begrotingen rond te krijgen. Verhuurdersheffing en Vestiaheffing zullen de financiële zaken enorm beïnvloeden. Er is minder geld en dus minder te besteden door de corporatie. Hogere grondprijzen in Ede zijn dan niet zo erg omdat er toch te weinig geld is om te bouwen. Resultaat is dan wel dat Gemeente Ede minder opbrengsten gaat krijgen. Wij zijn bang dat de wachtlijsten hierdoor langer zullen worden en willen dit goed in de gaten houden. Of wachtlijsten wenslijsten zijn is deel van de problematiek. Energiezuinig wonen zal voor Huurdersbond Ede e.o. belangrijk blijven. Helaas denken niet alle bewoners daar zo over. De energieambassadeurs krijgen veel werk. Leefbaarheid in wijken en dorpen is heel belangrijk, hoewel het steeds lastiger wordt om bewoners er bij te betrekken. Huurders kunnen een belangrijke rol daarin spelen. Een vaste factor is ook het begeleiden van bewoners(commissies) in het proces Groot Onderhoud. Zij kunnen ook een grote rol gaan spelen als het gaat om het beheersen van servicekosten. Het woonakkoord Wonen 4.0 zal ons vertrekpunt blijven totdat de politiek het omarmt. Voor Ede kunnen de maximaal toegestane huurprijzen voor sommige woningen lager uitvallen dan nu het geval is. Maximaal toegestaan is wat anders dan wat u nu betaalt bij de corporatie omdat Woonstede momenteel niet de maximaal toegestane prijzen doorberekent. Het bordje van de Huurdersbond Ede raakt zo aardig vol voor Belangenbehartiging vindt veelal op de achtergrond plaats. Het zorgt wel dat huurdersbelangen aan de orde komen bij gemeenten en corporaties. Om dat te kunnen doen is meer menskracht nodig.

2 1.Huurbeleid In 2013 is dit een lastig onderwerp. Hoe kun je een huurbeleid met Woonstede vaststellen als je niet weet welk Haags en gemeentelijk beleid de afspraken gaan beïnvloeden. Want geld alleen bepaalt in belangrijke mate de mogelijkheden van het beleid. En zolang er in de grabbelton van de huurders wordt gegraaid heeft dat invloed op het beleid. Huurdersbond Ede e.o. gaat het gesprek aan met als uitgangspunt betaalbaarheid. Maar wat de één betaalbaar acht, acht de ander onbetaalbaar ook al zijn de inkomens van beide gelijk. Persoonlijke keuzes qua comfort en levensstijl hebben daar invloed op. De huidige beschikbare sociale woningvoorraad getalsmatig in stand houden is het minste gezien de wachtlijsten. Verder vinden wij het belangrijk dat de huidige woningvoorraad ook kwalitatief op het gewenste niveau blijft. Acties Huurdersbond Ede 2013 Een huurbeleid afspreken waarbij de huurtoeslaggrens wordt gehanteerd voor 80% van de woningen en 15% tussen huurtoeslaggrens en aftoppingsgrens van 664,66. Goede afspraken maken over de nieuwe huur na mutatie. Er moeten afspraken worden gemaakt over woningen, die uitgepond kunnen worden maar terug gaan in de verhuur, omdat ze niet verkocht raken. Dit moet aansluiten bij het vastgestelde huurbeleid en goed gecommuniceerd worden naar de achterban. Wij gaan de landelijke en lokale partijen opzoeken om in gesprek te komen over de genomen maatregelen en ons geluid te laten horen over de slechte maatregelen als het gaat om betaalbaarheid. 2. Energiebesparing Aan de hand van het Klimaatconvenant worden bestaande afspraken vervolgd. Onze energieambassadeurs ondersteunen bewonerscommissies bij de uitvoering van energiebesparende maatregelen. Zonnepanelen en andere maatregelen krijgen onze aandacht. Het ontbreken van geld benadeelt de te nemen maatregelen en het tempo. Bewoners moeten niet alleen aan eigen belang op de korte termijn denken. Ook zij hopen te zijner tijd in een andere woning een energiebesparende woning aan te treffen. Tevens bespaart het de totale woonkosten. Hoe meer er mee doen, hoe minder geld het per woning kost of hoe meer maatregelen voor hetzelfde geld gedaan kunnen worden. De gevolgen voor het Klimaatconvenant van het vernieuwde Energieconvenant in 2012 worden bekeken en besproken. Nu huurders zwaarder belast worden via heffingen lijkt het ook redelijk om de gemeente aan te moedigen ook financiële steun te geven bij energiebesparende maatregelen. De Huurdersbond Ede zal op die manier ook laten zien waarom ze in 2012 van de Milieufederaties in diverse delen van Nederland de Stook je Rijktrofee als huurdersorganisatie heeft ontvangen. Het Energieteam van de Woonbond zal benut worden om de voorstellen van de verhuurder door te rekenen of die kloppen. Het instrument woonlastengarantie kan dan mogelijk achterwege blijven. Op de site van de Woonbond vindt u daar gegevens over.

3 Acties Huurdersbond Ede 2013 Het ondersteunen van de energieambassadeurs bij hun scholing en activiteiten. Initiatieven nemen om via gedrag van bewoners energiebesparing te bereiken. Bij de Gemeente Ede het voorstel inbrengen om ook huurders financieel tegemoet te komen bij energiebesparende maatregelen. Het Klimaatconvenant aanpassen naar aanleiding van het Landelijk Energieconvenant Met ondersteuning van de Woonbond bewoners(commissies) bijstaan bij de realisering van energiebesparende maatregelen. 3 Doorstroming en starters Het gaat hier om een Nederlands probleem, dus ook een probleem in Ede. De doorstroming van huur naar koop loopt mogelijk tegen zijn grenzen aan. Hypotheekrenteaftrek blijkt niet toekomstbestendig en de eisen voor kredietwaardigheid worden verscherpt. De politiek heeft geen visie op dit dossier maar is meer functionerend als de brandweer zonder de brand echt te blussen. Doorstroming van koop naar huur als men ouder is en toekomstbestendig wil gaan wonen geeft ook problemen. Men kan de woning niet verkopen dus er is geen kans op een volgende woonstap. Ook de inkomenseis speelt deze aspirant-huurders parten. Wachtlijsten in de sociale sector geven een vertekend beeld omdat die niet altijd uitsluitsel geven over wat en wanneer de woningzoekende zoekt. De hogere huren na mutatie weerhouden veel huurders er van om de volgende stap te maken. Ook het maatschappelijke beeld dat huurders veel te goedkoop wonen en meer moeten gaan betalen zal niet bevorderend werken op doorstroming. Natuurlijk wonen er nu sporadisch huurders in de sociale woningen die meer dan verdienen. Maar dat is bij de sociale koopwoningen ook het geval en die categorie heeft diverse voordelen ontvangen ten opzichte van de huurders. Toch moeten we de doorstroming op gang brengen door die groep goede alternatieven te bieden. Acties Huurdersbond Ede 2013 Met de Gemeente Ede overleggen over doorstroming en met name over doorstroombevorderende maatregelen zoals bij het experiment Rozenlaan. Controleren of het percentage, dat is toegestaan voor de groep met inkomens tussen en om tot sociale woningen toegelaten te worden, wordt benut. De groep boven de alternatieven bieden zodat sociale betaalbare woningen aan de doelgroep kunnen worden toegewezen. De te hoge huren na mutatie beperken door de huursombenadering.

4 4 Bewonersparticipatie De vrijwilliger wil zich best inzetten voor leefbaarheid en een aantrekkelijke woonomgeving. Belangenbehartiging heeft een lagere prioriteit. Mede omdat structureel opkomen voor belangen van huurders te weinig succes oplevert op de korte termijn. Doordat er minder bewoners met belangenvertegenwoordiging bezig zijn is de werkdruk op de Huurdersbond Ede verhoogd daar zij als er geen bewonersvertegenwoordiging is de belangen van de bewoners direct behartigt. Dat bewonersvertegenwoordiging ook verplichtingen geeft gezien de Overlegwet is logisch, rechten krijg je niet zo maar. Activiteitencommissies ontwijken de verplichtingen, maar veelal eigenen ze zich wel de positie behorende bij de rechten van een bewonerscommissie toe om als gesprekspartner richting verhuurder te kunnen optreden. Een onwenselijke situatie, met name als er verschil van mening is. Inmiddels probeert de Huurdersbond Ede een netwerk in Ede aan te leggen zodat overal waar huurders zitten contactpersonen zijn die ingezet kunnen worden bij rechten die voortvloeien uit de Overlegwet. Gebeurt er niets in een complex of wijk dan hebben ze het rustig. Pas als het nodig is kunnen ze optreden onder de paraplu van de Huurdersbond. Daarnaast blijft de Huurdersbond Ede zich inzetten voor de actieve bewoners door in het Platform Landelijk Samenwerkingsverband Aandachtswijken (LSA) te participeren en de activiteiten van het LSA te bezoeken. Doordat Ede veel verschillende verenigingen, stichtingen, clubs en initiatieven kent en er geen overkoepelend orgaan is in het kader van bewonersparticipatie neemt de Huurdersbond Ede deze rol op zich totdat er een geschikte structuur is voor de vertegenwoordiging bij het LSA. De contacten tot nu toe zijn goed en het levert veel op. Het fenomeen Wijkwaardebonnen in de wijk Veldhuizen is daar een concreet voorbeeld van. Wel ervaart de Huurdersbond dat de gemeente en de daarbij behorende professionals nog veel óver bewoners praten en te weinig mèt bewoners. Doorgaan met het bouwen van het netwerk. Bewonerscommissies daadwerkelijk blijven ondersteunen door 10x per jaar het blad Woonbondig en 4x het blad Huurwijzer van de Woonbond te sturen. Daarnaast blijven we bewoners die lid zijn van de Huurdersbond en een rol spelen in een bewonerscommissie een gratis lidmaatschap aanbieden. We blijven bewonerscommissies de mogelijkheid aanbieden om bij Groot Onderhoud door ons ondersteund te worden in de gesprekken met de verhuurder. Ondersteuning bij het opstellen van een Sociaal Plan hoort bij de taken van de Huurdersbond, ondersteuning bij uitvoeringsproblemen blijven we ook geven. We gaan bewonerscommissies ook scholen door 1 of 2 cursusavonden te organiseren over relevante onderwerpen. Daarnaast gaan we bestuderen op welke wijze we bewonerscommissies kennis kunnen laten maken met het LSA en hun activiteiten.

5 5 Wachtlijsten Helaas moet dit punt weer in het werkplan staan. Er wordt te weinig gebouwd. Men weet het, maar doordat men bij woningbouw de koop en huur koppelt en door het ontbreken van voldoende financiële middelen ziet de toekomst er niet fleurig uit. In 2012 is er veel gepraat over de wachtlijsten door de lokale politiek. Van alles wordt onderzocht. Cijfers worden weerlegd. Gezocht wordt naar methodes om te weten te komen wat nu daadwerkelijk op de langere termijn de behoefte is om te bouwen. De hogere huurprijzen die bij de nieuwbouw horen nodigen ook niet echt uit om door te stromen. Zijn er nu wel of geen wachtlijsten? Of zijn het wenslijsten die aan sterke veranderingen onderhevig zijn? Is er regionaal een oplossing te bedenken? Dat er wachtlijsten zijn wordt niet betwist. Er wordt door allerlei onderzoeken aangetoond dat er een behoefte aan sociale huurwoningen in Ede e.o. is. Maar een echte aanpak zien we nog niet.de Gemeente Ede heeft het als speerpunt staan in het Collegeakkoord, maar er nog steeds geen invulling aan gegeven. Met de Raadsverkiezingen van 2014 in het verschiet mogen we weer de nodige beloftes verwachten. Het blijft afwachten welke politieke partij ook echt met een plan van aanpak gaat komen. Dat de huidige regering meer ziet in de koop- dan in de huursector zal de oplossing ook niet versnellen. Lokaal en landelijk aandacht blijven geven aan het fenomeen wachtlijsten. In Ede het College er op aan blijven spreken dat er actie moet komen om de wachtlijsten terug te dringen. Bedenken of we onderscheid kunnen maken in wenslijsten en wachtlijsten. Hoge prioriteit moet de woning krijgen die bij je situatie past. De woningbouwproductie in de sociale sector op de lange termijn aanpassen aan de behoefte, met daarbij aandacht voor 55+ en jeugd en doorstromingseffecten. Het slim in samenhang de doorstroming op gang brengen verkort de wachtlijsten.

6 6 De Vereniging Het Bestuur blijft de enthousiaste animator van onze Vereniging. Vernieuwing blijft ook altijd nodig. Aanvulling van het bestuur blijft een aandachtspunt: zo kunnen de taken beter verdeeld worden. Maar ook het behouden van leden en zo mogelijk nieuwe leden werven hoort er bij. Natuurlijk zijn we trots op onze ruim 500 leden die tegen een lage contributie ons werk waarderen en steunen. Maar we moeten de Vereniging wel uitdragen met zijn allen. Deze ruim 500 ambassadeurs kunnen zorgen dat er nieuwe leden bij komen. Zeker nu het onrustige tijden zijn wat betreft het huren hebben alle huurders belang bij een goede belangenvertegenwoordiging. Het Bestuur gaat zich beraden hoe we de jeugd onder de 25 kunnen betrekken bij belangenbehartiging door bijvoorbeeld een speciaal digitaal lidmaatschap. Het bestuur blijft gebruik maken van het lidmaatschap van de Woonbond en een adviseur voor 150 uur. Dat hoort bij onze professionaliteit en wij hechten er aan georganiseerd zijn via een Landelijke Vereniging, die het tot op heden prima doet. Mede door deze ondersteuning van de Woonbond waarderen onze gesprekspartners onze adviezen en inzet. Daarnaast heeft het er voor gezorgd dat de Huurdersbond over een groot netwerk beschikt, waardoor er ook veel kennis is binnen het bestuur. De bijeenkomsten van de Ledenvergaderingen en Raad van Bewonerscommissies laat qua belangstelling te wensen over. Wij blijven zoeken naar oplossingen hiervoor, want we willen de stem van de huurders kunnen horen. Draagvlak is en blijft belangrijk voor het huurderswerk. We gaan er niet van uit dat iedereen het allemaal wel prima vindt gaan zo. Een Bestuur heeft meedenkers en gegevens nodig. Want wij kunnen huurders niet goed vertegenwoordigen als we hun mening niet kennen. Leden aansporen om nieuwe leden te werven. Naast nieuwe huurders welkom heten ook complexen benaderen met een ledenwerfactie. Lid blijven van de Woonbond en gebruik blijven maken van een adviseur van het WKA. Bewonerscommissies blijven ondersteunen. Zoeken naar manieren om leden te bereiken. Een jeugdlidmaatschap instellen. Tenminste 6x zal er een bestuursvergadering gehouden worden, 2x een Algemene Ledenvergadering en zo nodig bijeenkomsten van de Raad van Bewonerscommissies. Er is overleg met Woonstede en de gemeente Ede, waarbij de adviseur aanwezig is. Samen met de adviseur worden de adviezen opgesteld voor Woonstede. De leden ontvangen 2x de Nieuwsbrief en 1x de Huurwijzer, de bewonerscommissies ontvangen 4x de Huurwijzer en 10x Woonbondig.

7 7 Communicatie Ook in 2013 zal Huurdersbond Ede e.o. actief zijn op mediagebied. De Huurdersbond laat zich via allerlei kanalen horen en zien. De activiteiten hoeven op dit moment niet te worden uitgebreid. Persberichten van de Woonbond krijgen extra aandacht en worden ook vertaald naar lokale situaties. Naast ons actief Twitter is de Huurdersbond als blogger ook actief op in het Corporatie Forum. Uiteraard hopen wij dat lokale, regionale en landelijke media ons weten te vinden en wij staan daar voor open. De site dient er rekening mee te houden dat de Woonbond het gratis ter beschikking stellen van deze faciliteit beëindigt. Via onze website relevante zaken en artikelen publiceren, via twitter contacten informeren en via persberichten lokaal aandacht vragen voor huurdersonderwerpen.op symposia en congressen acte de présence geven. Alternatieven voor een eigen website bekijken in overleg met Woonbond als deze service stopt. 8 De ,--grens Huurdersbond Ede e.o. blijft aandacht schenken aan deze onredelijke grens, maar daar hebben wij ook onze leden bij nodig. Gevraagd was om zich te laten registreren op als men hierdoor in de problemen zou komen. Slechts een paar huurders in Ede hebben dat gedaan, terwijl veel huurders te maken hebben met deze grens en daarom niet kunnen of willen verhuizen. Woonstede gebruikt wel de toegestane extra ruimte voor inkomens boven de maar wij horen het graag als mensen boven deze grens, die reageren op een woning, door Woonstede niet in aanmerking mogen komen voor een sociale woning. Wij moeten het probleem goed zichtbaar hebben. Aan de zittende huurders wordt gevraagd te kijken of ze last van deze maatregelen zullen krijgen en of ze zich willen laten registreren (dat kan anoniem). Het onderwerp blijft zeer hoge prioriteit hebben bij de Huurdersbond. De inspanningen worden beloond, er gaat een tijdelijke verruiming van de grens komen. Huurdersbond Ede e.o. zal indien nodig informatie geven en oproepen doen om huurders te laten reageren en zich te laten registreren.

8 9. Regionale en lokale samenwerking Moeizaam blijft het om andere gesprekspartners die huurders vertegenwoordigen aan tafel te krijgen en om in de Regio samen een koers uit te zetten. Dit moet echt gaan gebeuren. De Huurdersbond heeft al bij Woonstede te kennen gegeven om in Food Valley-verband ook een huurdersstem te willen laten horen. Ook via andere kanalen proberen wij in gesprek te komen en te blijven met huurdersorganisaties in de WERV en in de toekomst in Food Valley. Wij blijven doorgaan deze organisaties te informeren over ons werk en onze standpunten. Er wordt 1x een regionale bijeenkomst en 1x een lokale bijeenkomst gehouden met andere huurdersorganisaties. 10 Varia onderwerpen In 2013 kunnen we te maken krijgen met het wijzigen van het WWS (Woningwaarderingsstelsel) in een WOZ-waarde bij het vaststellen van het plafond huren. Ook staat er een gedifferentieerde huurverhoging, afhankelijk van inkomen, gepland voor Huurdersbond Ede e.o. vindt dat niet de goede weg en kiest voor een huursombenadering waarbij een gemiddelde wordt afgesproken voor de huurverhoging en binnen een bandbreedte gevarieerd kan worden voor Ede. Wij zullen nieuw beleid toetsen op betaalbaarheid. Nu al staan de netto huurprijzen na mutatie op de agenda. Er moeten voldoende woningen beneden de huurtoeslaggrens beschikbaar zijn en komen. Wij blijven actief op het gebied van leefbaarheid: wij roepen bewoners in wijken op om mee te doen en wij ondersteunen hen via ons netwerk van het Landelijk Samenwerkingsverband Aandachtswijken ( Ook in 2013 zal Huurdersbond Ede e.o. aandacht geven aan Veldhuizen A in het algemeen en de Middelhoogbouw Burgwijk in het bijzonder. Er wordt rekening gehouden met de noodzaak van ondersteuning van B.C. Veldboeket en eventuele andere projecten bij Groot Onderhoud. In 2012 heeft de Huurdersbond Ede zich aangesloten bij de actie #huuralarm van de Woonbond. Na onze oproep tot tekenen van de petitie op de site van de Woonbond en de start van de actiepagina op vervolgen we de actie in 2013 en willen Ede in de provincie Gelderland Actiestad Huuralarm maken om de onevenredige aanpak Woningmarkt te beëindigen en een evenwichtige Woningmarkt te bereiken waar huren betaalbaar zijn en blijven.