Werklocaties: stand van zaken

Transcriptie

1 Werklocaties: stand van zaken P R E S E N T A T I E V O O R H E T S R E B A R T P A S M A N S 2 5 J U N I

2 De problemen of kansen Veroudering Overaanbod Aanbod sluit niet aan op vraag Klassiek model van actief grondbeleid Concurrentie vooral op prijs Vastgoedbewustzijn

3 De basis op orde Bedrijfscontactfunctionaris - thermometer Beheer & onderhoud Beeld van de lokale en regionale markt Alle succesvolle pilots hebben de basis op orde

4 Beleid is keuzes maken Nee is ook een keuze Schrappen of slopen is ook een keuze Regionaal kwantitatief én kwalitatief afstemmen Submarkten erkennen en daar naar handelen Implicaties voor herstructurering en verzakelijking Verzakelijking vraagt om maatwerk Een (nieuw) bedrijventerrein zonder verplicht (en vraaggestuurd) parkmanagement kan niet meer

5 En de kansen? Cohesie biedt draagvlak voor private investeringen Verkleuren en daarmee ontwikkelingspotentieel Weloverwogen bestemmingsplan creëert kansen voor binnenstedelijke herstructurering Meer transparantie en marktwerking trekt nieuwe private investeerders aan Onderscheiden en faciliteren op basis van kwaliteit en daar mag de gebruiker best voor betalen

6 Discussie Contact:

7

8 Definitie De smalle definitie van het Integraal Bedrijfsinformatiesysteem (IBIS) dat een bedrijventerrein omschrijft als een terrein van meer dan één hectare bruto dat volgens bestemming bestemd en geschikt is voor gebruik door handel, nijverheid, commerciële en niet-commerciële dienstverlening en industrie. De ruimere definitie van werklocaties of werklandschappen (Vromraad, 2006) wordt gekenmerkt door een integrale gebiedsgerichte benadering waarin differentiatie in typen terreinen en functiemenging centraal staan.

9 Kerncijfers (2012) Totale voorraad: ha. (ca. 9 x oppervlakte Nijmegen) Vraagraming tot 2020: ha. Herstructurering: ca ha. Bedrijfsruimte: 300 mln. m2 Jaarlijkse uitgifte: ca ha. Omzet: ca. 1 mld. op jaarbasis

10 Marktsegmenten bedrijfsvastgoed MARKTSEGMENT MARKTKENMERKEN AANBIEDERS VRAGERS Grondmarkt Kavels Omvangrijke markt 85% gemeenten; 15% markt Industrie Vastgoedmarkt Nieuw bedrijfsvastgoed (te huur) Beperkte omvang Institutionele beleggers Logistieke sector Nieuw bedrijfsvastgoed (te koop) Niet aanwezig --- Latente vraag? Tweedehands bedrijfsvastgoed (te huur) Omvangrijke markt Matige kwaliteit Verhuizende eindgebruikers / lokale investeerders Kleine, startende bedrijven Tweedehands bedrijfsvastgoed (te koop) Beperkte omvang Verhuizende eindgebruikers Kleine, startende bedrijven

11 Rol van de gemeenten Marktmeester Echter ook dominerende marktspeler; belangrijkste aanbieder van bedrijventerreinen (grond) in Nederland Dubbele pettenproblematiek Circa 85% van het areaal aan bedrijventerreinen wordt door gemeenten uitgegeven Oorzaken: Padafhankelijk denken Regie op de ruimtelijke ontwikkeling Economische motieven

12 Rol van de ontwikkelaars Bescheiden marktspeler Ontwikkeld circa 15% van de bedrijventerreinen en in mindere mate vervolgens ook het vastgoed. Wel vaak betrokken bij het realiseren van vastgoed in opdracht van de eindgebruiker Echte professionele markt bedrijfsvastgoed ontbreekt grotendeels Oorzaken: Grondposities Laag prijs- (en dus rendements-) niveau Heterogeniteit van het vastgoed

13 Rol van beleggers Beperkte rol als marktspeler Merendeels kleinere lokale beleggers financieren de ontwikkeling van een deel van het huursegment op de bedrijfsmatige vastgoedmarkt. Professionele institutionele beleggers: slechts 8% van de huurmarkt Vergelijking portfolio institutionele beleggers UK en Nederland: UK: 14,6% portfolio in industrieel vastgoed NL: 2,5% portfolio in industrieel vastgoed Oorzaken? zie ontwikkelaars

14 Potentiële ruimtewinst

15 Werkgelegenheid op bedrijventerreinen

16 Werkgelegenheidsontwikkeling per sector

17

18 Pilot Land Real estate (re)developmen t (re)developm ent Private park management Investor ownership SADC Open area fund for new integral development Open area fund for new integral development Compulsory contribution via area fund Open area fund develops rental property C-Mill Piecemeal redevelopment of old site Compulsory park management a la carte Owner develops rental property Breda Area fund for redevelopment of deteriorated land and/or property Area fund for redevelopment of deteriorated land and/or property & Business Improvement District (BIZ) Ongoing bottom-up privatisation of park management & creation of a BIZ Possibly long(er)term ownership by area fund Deurne Subsidised calculation model for effect of owner investments and following public redevelopment fund contributions West- Friesland Public investment on deteriorated site triggered owner investments Transition from public to private park management on one existing site Oost- Individual private redevelopment

19 Pilot Goed/Dienst Overheidsinterven tie Markt Vraagaanbod SADC Integraal vastgoedproduct inclusief PM voor verhuur 1. Creëren van regionale kwantitatieve & kwalitatieve schaarste 2. Oprichting van een open gebiedsfonds voor (private) investeerders en reserveren kansrijke locatie A4 Zone West 1. Integraal nieuw vastgoedproduct voor huurders 2. Nieuw integraal beleggingsobject via aandeel in gebiedsfonds Schaarste C-Mill Kleinschalige bedrijfsverzamelunits met flexibele huurcontracten en hotelier services (pm+) 1. Revolving fund vanuit LHB voor verdere (her)ontwikkeling 2. Laissez faire van de gemeente, ook voor bredere activiteiten in de opstartfase. 1. Kleinschalige bedrijfsunits met flexibele huurcontracten 2. Privaat parkmanagement met aanvullende diensten Ruim overaanbod Breda 1. Markt voor bottomup privaat parkmanagement 2. Markt voor bestaand (opgeknapt) vastgoed wordt bediend door een gebiedsfonds waarin private investeerders kunnen participeren. 1. Gemeente geeft beheer en beperkt budget daarvoor over aan private partijen met onderbouwd initiatief 2. Juridisch vehikel is ontwikkeld door de gemeente en zij doet de eerste investering. 1. Aanbesteding van beheer en onderhoud aan private ondernemers 2. Versterken markt voor bestaand vastgoed 3. Nieuw beleggingsobject voor bestaand vastgoed Beperkte schaarste

20 Pilot Goed/Dienst Overheidsinterventie Markt Vraagaanbod Deurne Inzichtelijk maken/faciliteren van huisvestingskosten en beheer middels vastgoedrekenmodel Ontwikkelen en subsidieren van toepassing van het rekenmodel en wanneer hieruit volgende private investesteringen een bijdrage leveren aan de hs opgave worden deze ook gesubsidieërd. Versterken van de markt voor bestaand vastgoed Overaanbod West- Friesland 1. Markt voor (herontwikkelen) bestaand vastgoed 2. Parkmanagement a la carte 1. Creëren van regionale kwantitatieve & kwalitatieve schaarste 2. Opstellen van park management programma dat zichzelf terug verdient en gefaseerd geprivatiseerd is 1. Versterken markt voor bestaand vastgoed 2. Privaat parkmanagement met aanvullende diensten Afnemend overaanbod Oost- Groningen Markt voor (herontwikkeling) bestaand vastgoed (meer specifiek binnen het thema duurzame energie) Gemeente faciliteerd de nieuwe private eigenaar met het bestemmingsplan en investeert in de ontsluiting van het terrein. Versterken van de markt voor bestaand vastgoed Ruim overaanbod

21 Pilot Oost- Gronin gen Heerlen West- Friesland Deurne Breda SADC Regionale afstemming Zacht convenant Groeiend besef maar geen harde afspraken Plancapaciteit geschrapt Zachte afstemming Zachte afstemming echter natuurlijke schaarste Plabeka met natuurlijke schaarste Parkmanagement Vrijwillige participatie & publiek PM Vrijwillige participatie & publiek PM Transitie naar privaat PM Verplicht op nieuwe terreinen Verplicht op nieuwe terreinen Verplicht op nieuwe terreinen Verschuiving van nieuw naar herontwikkeling Geen schaarste wel opkomend besef urgentie herstructurering Geen schaarste wel opkomend besef urgentie herstructurering Lokale schaarste beleid heeft positieve impact op herstructurering Geen schaarste wel besef urgentie herstructurer ing en beperkte inzet daarop Schaarste aan nieuwe locaties (vooral natuurlijk) dwingt tot herontwikkeling Schaarste aan nieuwe locaties (vooral natuurlijk) dwingt tot herontwikkeling Marktruimte Ruim overaanbod Ruim overaanbod Overaanbod Beperkt overaanbo d Relatieve schaarste Relatieve schaarste Faciliterend (grond)beleid Actief Actief Actief met aanzet naar passief grondbeleid Actief & faciliteren van private investeerders voor hs Passief & faciliterend Faciliterend