Hefboom voor doelgroepenbeleid binnen de sociale huurmarkt

Transcriptie

1 Cahier 04 HET LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT Hefboom voor doelgroepenbeleid binnen de sociale huurmarkt

2

3 HET LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT Hefboom voor doelgroepenbeleid binnen de sociale huurmarkt

4 2 COLOFON Verantwoordelijke uitgever Intercommunale Leiedal Welzijnsconsortium Zuid-West-Vlaanderen Auteurs Bram Lattré, intercommunale Leiedal Liesbet Mullie, Welzijnsconsortium Nele Vandaele, intercommunale Leiedal Redactie André Desmet, voorzitter Welzijnsconsortium Filip Vanhaverbeke, directeur intercommunale Leiedal Vormgeving Giovanni Maes, Intercommunale Leiedal Drukkerij Captains of Printing, Bissegem Contact Intercommunale Leiedal President Kennedypark Kortrijk Welzijnsconsortium Zuid-West-Vlaanderen Doorniksesteenweg Kortrijk Publicatiedatum mei 2012

5 Cahier 04 HET LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT Hefboom voor doelgroepenbeleid binnen de sociale huurmarkt

6 4

7 5 INHOUDSTAFEL INLEIDING samenvatting het lokaal toewijzingsreglement als beleidsinstrument het kaderbesluit sociaal huur het reglement als hefboom voor een sociaal woonbeleid het sociaal huurlandschap in de regio zuid-west-vlaanderen de opmaak van het reglement evaluatie vijf aanbevelingen baseer het lokaal toewijzingsreglemetn op een sterk woonbeleid stem nieuwe woonprojecten af op de evoluerende woonnoden maak werk van een geïntegreerde voorrang op maat van verschillende doelgroepen herinterpreteer de standaardregel voor lokale binding hanteer het toewijzingsreglement als opstap voor een samenwerking BINNEN het versnipperde woonlandschap Concrete oplossingen benut bestaande wettelijke mogelijkheden buiten het lokaal toewijzingsreglement signalen aan de hogere overheid afkortingen... 43

8 6

9 7 INLEIDING In 2010 stelde het stadsbestuur van Waregem de vraag om een lokaal toewijzingsreglement op te stellen. De intercommunale Leiedal en het Welzijnsconsortium besloten dit reglement als een gezamenlijk pilootproject aan te pakken in de regio. Startend vanuit een breed doelgroepenonderzoek stelden we de vraag naar de wenselijkheid van een lokaal toewijzingsreglement en brachten we bijkomende flankerende beleidsmaatregelen in kaart. Op basis van dit onderzoek en ondertussen ook ervaringen in Kortrijk verwierven we heel wat kennis over een lokaal toewijzingsreglement en het sociaal woonbeleid. Graag delen we deze expertise met alle gemeenten, sociale huisvestingsmaatschappijen en welzijnsorganisaties in de regio. Onze belangrijkste conclusies vatten we samen in vijf aanbevelingen. In een laatste hoofdstuk bieden we u aanvullend wettelijke mogelijkheden aan om een doelgroepenbeleid op te stellen. Tenslotte geven we een aantal signalen aan de Vlaamse Overheid om het lokaal toewijzingsreglement nog performanter en doelgerichter te maken.

10 8

11 9 1 samenvatting In deze publicatie reiken we een aantal aanbevelingen aan voor beleidsmakers die overwegen een lokaal toewijzingsreglement op te maken of te herzien. Deze bevindingen rusten op de ervaring die de intercommunale Leiedal en het Welzijnsconsortium opdeden bij hun onderzoek van de sociale huurmarkt in Waregem en Kortrijk. De sociale huurmarkt is een krappe en schaarse woonmarkt met veel gegadigden. De wachtlijsten van de sociale huisvestingsmaatschappijen illustreren de grote vraag naar betaalbare huurwoningen. Op de wachtlijsten komen diverse doelgroepen voor: alleenstaanden, kleine gezinnen, senioren, zorgbehoevende mensen en grote gezinnen. Wat hen gezamenlijk bindt, is de moeizame zoektocht naar een betaalbare en kwalitatieve woning op de private woonmarkt. Lokale overheden kunnen voor de meest kwetsbare doelgroepen bijkomende inspanningen doen. Een lokaal toewijzingsreglement biedt de mogelijkheid sturend op te treden binnen het sociaal huurpatrimonium, door bepaalde doelgroepen een beperkte voorrang te bieden. Het lokaal toewijzingsreglement is echter geen alleenstaand instrument, maar vormt één van de bouwstenen van een gedegen lokaal woonbeleid. In dit cahier gaan we dieper in op de relatie tot en de effecten van een lokaal toewijzingsreglement op de sociale huurmarkt. Onze bevindingen worden samengevat in vijf krachtige aanbevelingen. 1. Baseer het lokaal toewijzingsreglement op een sterk woonbeleid Een lokaal toewijzingsreglement heeft impact op de toewijzing van vrijgekomen sociale huurwoningen. Het reglement is slechts zinvol als er voldoende sociale huurwoningen gebouwd worden én als kandidaat-huurders vlot toegang hebben tot informatie over de sociale huurmarkt. Hierin kan de lokale overheid samen met de sociale woonpartners een belangrijke rol opnemen. Het is van belang om permanent werk te maken van: het realiseren van bijkomende sociale huurwoningen; het inrichten van een centraal woonloket in de gemeente; voldoende en begrijpelijk te communiceren naar kandidaat-huurders zowel door de sociale huisvestingsmaatschappij als door de gemeente. 2. Stem nieuwe woonprojecten af op evoluerende woonnoden De onderzoeksrapporten die noodzakelijk zijn om een lokaal toewijzingsreglement op te maken, bieden een uniek inzicht op de sociale woonnoden. De sociale huurder van de toekomst, die momenteel al op de wachtlijst ingeschreven is, vormt een diverse doelgroep. De omvangrijkste doelgroep in absolute aantallen zijn ontegensprekelijk de kleine gezinnen. De wachtlijsten worden hoofdzakelijk ingevuld door één- of tweepersoonshuishoudens. Ook de toenemende vergrijzing verdient onze aandacht. Het aantal senioren op de wachtlijsten is weliswaar relatief beperkt. Er is wel groeiende nood aan een betaalbaar woonaanbod dichtbij zorgvoorzieningen.

12 10 Kwetsbare huishoudens vormen een derde belangrijke doelgroep. Dit zijn personen of gezinnen die zelfstandig wensen te wonen, maar zorg op maat (fysiek, psychisch, budgettair, praktisch, sociaal, ) nodig hebben. Het is een doelgroep waarmee de sociale huisvesters steeds meer mee geconfronteerd zullen worden. Het aantal plaatsen binnen residentiële welzijnsvoorzieningen neemt immers af. Velen wensen een stap te zetten richting zelfstandig wonen. Bovenstaande drie doelgroepen hebben vooral nood aan een kleine woning met één of twee slaapkamers, terwijl de huidige sociale woonmarkt gedomineerd wordt door traditionele drieslaapkamerwoningen. Het is van groot belang om bij de planning van nieuwe projecten het aandeel kleine woonentiteiten te vergroten. Daarbij moet wel voldoende gedifferentieerd worden. Tenslotte bestaat ook een behoefte voor grote gezinnen. Het aantal grote sociale woningen is uiterst beperkt en de wachttijden zijn zéér lang. 3. Maak werk van een geïntegreerde voorrang voor verschillende doelgroepen Sinds het voorjaar van 2011, kan een gemeente op relatief eenvoudige wijze een beperkt lokaal toewijzingsreglement opmaken voor ouderen. De gevoerde onderzoeken toonden echter aan dat deze doelgroep nauw verweven is met andere doelgroepen. Toegang verlenen aan senioren betekent immers de toegang voor andere doelgroepen vernauwen. Het is van belang om de voorrang voor senioren af te stemmen met initiatieven t.o.v. andere doelgroepen. 4. Herinterpreteer de standaard voorrangsregel voor lokale binding Voorrang verlenen aan inwoners van de eigen gemeente is een alom gekende en politiek verankerde praktijk voor sociale huurwoningen. Standaard geldt de regel dat iemand gedurende de laatste zes jaar drie jaar in de gemeente gewoond moet hebben. Deze voorrangsregel is in veel situaties ontoereikend. Zo heeft niet elke inwoner van de gemeente een stabiele wooncarrière, wordt er vaak verhuisd over de gemeentegrens maar binnen de regio en keren mensen terug naar hun gemeente na een lang verblijf in de stad of aan de kust. Voorwaarden rond lokale binding opheffen of ruimer formuleren, biedt meer garanties voor een degelijk woonbeleid. 5. Hanteer het lokaal toewijzingsreglement als opstap voor samenwerking BINNEN het versnipperd woonlandschap Het lokaal toewijzingsreglement zet de regierol van de gemeente inzake woonbeleid in de verf. Een gemeente komt in aanraking met heel wat organisaties die actief zijn in het huisvesten en begeleiden van sociaal kwetsbaren. Het lokaal toewijzingsreglement blijkt een succesvol instrument om de samenwerking tussen de verschillende actoren op te starten en te sturen. Dit komt tot uiting op diverse momenten: bilaterale gesprekken met woonactoren en welzijnsorganisaties tijdens het verzamelen van de nodige informatie; inhoudelijke discussies in een werkgroep tijdens de opmaak van het reglement; afstemming en aftoetsen in het lokaal woonoverleg.

13 Tot slot wijzen we graag op andere juridische mogelijkheden om bepaalde doelgroepen voorrang te verlenen. Het is raadzaam alle wettelijke opties te verkennen vooraleer over te gaan tot de opmaak van een lokaal toewijzingsreglement. Sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen specifiek bouwen voor senioren of personen met een handicap. Het gaat hier om aanpasbare of aangepaste woningen. Sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen leegstaande woningen verhuren aan welzijnsorganisaties. Dit gaat om tijdelijke contracten in afwachting van de renovatie van de woning. Sociale huisvestingsmaatschappijen beschikken over de mogelijkheid om een beperkt deel van hun patrimonium te verhuren buiten het sociaal huurstelstel aan een welzijnspartner. De maximumgrens bedraagt 1% van hun woningpatrimonium. Sociale verhuurkantoren kunnen voorrang verlenen aan een kandidaat-huurder die zelf een geschikte woning op de private markt vindt en aanlevert. De wetgever voorziet de mogelijkheid om daklozen versneld een sociale huurwoning toe te wijzen door het OCMW. Recent krijgen minderjarigen, die begeleid worden door bijzondere jeugdzorg, absolute voorrang voor een sociale huurwoning. 11

14 12

15 13 2 het lokaal toewijzingsreglement als beleidsinstrument 2.1 het kaderbesluit sociaal huur Het nieuw sociaal huurbesluit, dat in werking trad op 1 januari 2008, biedt steden en gemeenten de mogelijkheid om een eigen toewijzingsbeleid voor sociale huurwoningen te voeren. Tot 2010 had geen enkele gemeente in de regio hiervan gebruik gemaakt. Ook op Vlaams niveau was het een relatief nieuw instrument. Niettegenstaande Vlaanderen een handleiding publiceerde voor de opmaak van een lokaal toewijzingsreglement, rijzen nog veel inhoudelijke en praktische vragen over het instrument. Het kaderbesluit Sociale Huur (oktober 2007) regelt het verhuren van woningen binnen de sociale sector. Het besluit geeft aan lokale besturen de mogelijkheid om, naast het standaardregime, een eigen lokaal toewijzingsreglement voor sociale huurwoningen op te stellen. De standaardprocedure is gestoeld op twee verschillende manieren van toewijzing 1 : a. dat van de sociale huisvestingsmaatschappijen met focus op de chronologie van inschrijving en b. dat van de sociale verhuurkantoren met focus op een puntensysteem waarbij woonnood en laag inkomen doorslaggevende factoren zijn. De regierol die Vlaanderen de lokale besturen toebedeelt, is een belangrijk nieuw gegeven. Dankzij dit besluit, krijgen steden en gemeenten een instrument in handen om de toewijzing van sociale woningen te verfijnen op maat van de plaatselijke woonnoden. Indien de lokale situatie hierom vraagt, kan dus aan de hand van een lokaal toewijzingsreglement afgeweken worden van de standaardprocedure. Een lokaal toewijzingsreglement kan ontwikkeld worden als de gemeente: a. rekening wil houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders b. rekening wil houden met de woonnoden van specifieke doelgroepen c. werk wil maken van een verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of complexen. Het lokaal toewijzingsreglement moet tot stand komen in nauw overleg met alle relevante lokale huisvestings- en welzijnsorganisaties. Het lokaal woonoverleg vormt hier het uitgelezen forum voor. Sinds februari 2011 bestaat de juridische mogelijkheid om een lokaal toewijzingsreglement specifiek voor ouderen op te maken aan de hand van een vereenvoudigde procedure. Hierin wordt bepaald dat: - maximum 1/3de van de studio s en één- en tweeslaapkamerwoningen binnen sociale huursector in de gemeente voor 65-plussers mag voorbehouden worden; - maximum 1/4de van het totaal sociaal huurpatrimonium in de gemeente voor 65-plussers kan voorbehouden worden. 1 OCMW s die verhuren binnen het sociaal huurbesluit, hebben de keuze tussen de twee systemen. Het Vlaams Woningfonds die verhuurt aan grote gezinnen valt onder het systeem van de sociale huisvestingsmaatschappijen.

16 het reglement als hefboom voor een sociaal woonbeleid Het lokaal toewijzingsinstrument lijkt op het eerste gezicht een zeer specifiek instrument voor een beperkt aspect van het sociaal woonbeleid, het toewijzen van sociale huurwoningen. Ons onderzoek illustreert weliswaar dat de toewijzing op de sociale huurmarkt nauw verweven is met vele andere elementen van het sociaal woonbeleid. Denken we maar aan doelgroepgerichte bouwprojecten, communicatieprocessen naar zittende huurders en kandidaat-huurders, dienstverlening op maat van de klant, de relatie met de private huurmarkt, de begeleiding van kwetsbare huurders, Dankzij het onderzoek in voorbereiding van het lokaal toewijzingsreglement wordt het woonbeleid in zijn totaliteit gevoed. Het instrument vormt ontegensprekelijk een hefboom om een performanter sociaal woonbeleid uit te bouwen. De opmaak van een lokaal toewijzingsreglement is de ideale drijfveer om inhoudelijk beter samen te werken met de sociale huisvestingsmaatschappijen. Het uitwisselen van gegevens over wachtlijsten en zittende huurders (gezinstype, leeftijd, wachttijd, woningtypes, ) leidt tot discussies en voedt het lokaal woonbeleid. Wanneer dit nog aangevuld wordt met diepgaande gesprekken met sociale woonactoren en welzijnsorganisaties, krijgen de partners zowel een goed kwantitatief (cijfermateriaal) als kwalitatief (dagelijkse praktijkervaringen) zicht op de vraag naar sociale huurwoningen. Door de lange wachttijden biedt het woningpatrimonium van sociale huisvestingsmaatschappijen geen antwoord op doelgroepen met een acute woonnood 2. In het onderzoeksrapport van Waregem en Kortrijk worden maatregelen aanbevolen om de toegang voor deze doelgroepen te vergroten. De voorstellen onderstrepen de noodzaak om een samenwerkingsverband tussen woon- en welzijnsorganisaties op te starten of verder uit te breiden. Bij het geven van voorrang aan kwetsbare doelgroepen is een engagement van de welzijnsorganisaties om begeleiding te voorzien cruciaal en in het belang van alle partijen. Het lokaal toewijzingsreglement is een belangrijke hefboom om de samenwerking tussen wonen en welzijn structureel vorm te geven. Wederzijdse verwachtingen worden geëxpliciteerd en afspraken worden gemaakt aan de hand van een samenwerkingsprotocol. Het lokaal woonoverleg is het uitgelezen forum om de drie cruciale actoren lokaal bestuur, sociale woonactoren en welzijnsorganisaties - samen te brengen. Het lokaal toewijzingsreglement creëert kansen om het woonoverleg inhoudelijk te verdiepen en te verbreden. Naast de (verplichte) programmatie en aanmelding van bijkomende sociale woningen voor het volgende jaar, kunnen ook aanbevelingen omtrent doelgroepen, woningtypes, begeleiding, enz. besproken worden. 2 Bij sociale verhuurkantoren gebeurt de instroom van kwetsbare doelgroepen vlotter, gezien hun toewijzing gebeurt via een puntensysteem waar woonood de doorslaggevende factor is.

17 het sociaal huurlandschap in de regio zuid-west-vlaanderen Het lokaal toewijzingsreglement is een gemeentelijk beleidsinstrument. In de regio Zuid- West-Vlaanderen zijn echter veel verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen actief. Hun werkingsgebied valt niet altijd samen met de gemeentegrenzen. Dit onderstreept de nood aan samenwerking tussen de partners, zowel voor de gemeenten als voor de sociale huisvestingsmaatschappijen. Deze publicatie is een pleidooi voor een gezamenlijke streekbenadering mét plaats voor de lokale woonnoden en beleidsaccenten. Naast de tien sociale huisvestingsmaatschappijen, zijn nog een drietal sociale verhuurkantoren (SVK De Poort, RSVK Waregem, SVK Ieper 3 ) actief met elk hun werkgebied over verschillende gemeenten. Ook het Vlaams Woningfonds en een aantal OCMW s hebben projecten binnen het kaderbesluit Sociale Huur. Lendelede Harelbeke HULSTE SINT-ELOOIS-VIJVE Waregem Waregem DESSELGEM Harelbeke BAVIKHOVE Waregem BEVEREN-LEIE Waregem Kuurne Wervik GELUWE Wevelgem MOORSELE Kortrijk HEULE Wevelgem GULLEGEM Kortrijk BISSEGEM Harelbeke Deerlijk Anzegem VICHTE Anzegem INGOOIGEM Anzegem Anzegem GIJZELBRECHTEGEM Wervik Menen Wevelgem Menen LAUWE Kortrijk MARKE Kortrijk Zwevegem Zwevegem OTEGEM Zwevegem HEESTERT Anzegem KASTER Anzegem TIEGEM Avelgem KERKHOVE Avelgem WAARMAARDE DE LEIE Menen REKKEM Kortrijk AALBEKE Kortrijk ROLLEGEM Kortrijk BELLEGEM Zwevegem SINT-DENIJS Zwevegem MOEN Avelgem OUTRIJVE Avelgem DE VLASHAARD EIGEN GIFT EIGEN HULP EIGEN HAARD EIGEN HAARD IS GOUD WAARD Kortrijk KOOIGEM BOSSUIT Avelgem Spiere-Helkijn HELKIJN HELPT ELKANDER MIJN HUIS SPIERE Spiere-Helkijn ONS DORP VLAAMS WONINGFONDS EN GOEDKOPE WONING ZUID WEST VLAAMSE 3 Actief in Menen.

18 de opmaak van het reglement De goedkeuring van het lokaal toewijzingsreglement in Waregem in maart 2012 was een primeur in de regio. Zowel bij de opmaak van het lokaal toewijzingsreglement in Waregem als in Kortrijk werd de officiële procedure gevolgd. Voorafgaand aan de opmaak van het reglement, werd bijkomend onderzoek verricht omtrent een aantal essentiële vragen: Voor welke doelgroepen is het zinvol en nodig om een specifieke voorrang binnen de sociale huursector te voorzien? Welke andere acties zijn van belang bij het garanderen van een goede toegang tot de woningmarkt voor alle doelgroepen? de opmaak van een lokaal toewijzingsreglement OFFICIËLE PROCEDURE SPECIFIEKE AANPAK IN KORTRIJK EN PROCESSCHEMA ONDERZOEKSRAPPORT OP BASIS VAN - ANALYSE CIJFERMATERIAAL (WACHTLIJSTEN, PATRIMONIUM,...) - INTERVIEWS BETROKKEN ACTOREN LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT OP BASIS VAN COLLEBESLISSING INSCHRIJVEN VAN MAATREGELEN IN DE INTERNE HUURREGLEMENTEN VAN DE BETROKKEN SOCIALE WOONACTOREN (SHM/SVK/OCMW) BESPREKING IN LOKAAL WOONOVERLEG BESPREKING IN WERKGROEP BESPREKING IN WERKGROEP COLLEGEBESLISSING OMTRENT PROCESSCHEMA VOORSTELLING EN BESPREKING OP LOKAAL WOONOVERLEG VOORSTELLING EN BESPREKING OP LOKAAL WOONOVERLEG FORMEEL ADVIES VAN BETROKKEN ACTOREN FORMEEL ADVIES VAN BETROKKEN ACTOREN COLLEGEBESLISSING OMTRENT OPMAAK REGLEMENT EN PROGRAMMA VAN FLANKERENDE MAATREGELEN GEMEENTERAADSBESLISSING GOEDKEURING DOOR MINISTER +/- 12 MAANDEN MAX 6 MAANDEN 2.5 evaluatie Een lokaal toewijzingsreglement moet minstens om de drie jaar geëvalueerd worden. Het instrument moet dan ook als een groeiproces beschouwd worden. Na drie jaar kan overwogen worden of de voorrang zinvol is, verder dient aangehouden te worden, het aantal hoger of lager kan, Het is van belang om de vooropgestelde maatregelen in het reglement vanuit deze context te bekijken.

19 17 3 vijf aanbevelingen 1. Baseer het lokaal toewijzingsreglement op een sterk woonbeleid 2. Stem nieuwe woonprojecten af op evoluerende woonnoden 3. Maak werk van een geïntegreerde voorrang voor verschillende doelgroepen 4. Herinterpreteer de standaard voorrangsregel voor lokale binding 5. Hanteer het lokaal toewijzingsreglement als opstap voor een samenwerking binnen het versnipperd woonlandschap 3.1 baseer het lokaal toewijzingsreglement op een sterk woonbeleid Een lokaal toewijzingsreglement heeft impact op de toewijzing van vrijgekomen sociale huurwoningen. Het instrument is slechts zinvol als er voldoende sociale huurwoningen gebouwd worden én informatie over de sociale woonmarkt vlot toegankelijk is voor kandidaat-huurders. Hierin kan de lokale overheid samen met de sociale woonpartners een belangrijke rol opnemen HET REALISEREN VAN BIJKOMENDE SOCIALE WONINGEN De sociale huursector werkt in een context van schaarste. Het woonregieboek (2008) raamt de behoefte aan sociale huurwoningen op minstens 11% van de huishoudens 4. Door de relatief grote vraag ten aanzien van het beperkt bestaand aanbod sociale huurwoningen, heeft het verlenen van voorrang aan een specifieke doelgroep een negatief effect op de reeds lange wachttijden van andere doelgroepen. Dit geldt zeker en vast voor de kleine woningtypes (één of twee slaapkamers). Een lokaal toewijzingsreglement biedt geen oplossing als er niet gelijktijdig ingezet wordt op het bouwen van bijkomende sociale woningen. Het is ten sterkste aan te bevelen vooraf of minstens samen met een lokaal toewijzingsreglement een programmatie van bijkomende sociale huurwoningen op te maken KORTRIJK WA VLAANDEREN (42%) 538 KORTRIJK BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010 6% 8,4% 7,4% # SOCIALE HUURWONINGEN # OP WACHTLIJST # PER SOCIALE HUURWONING TOTAAL AANTAL SOCIALE HUURWONINGEN AANTAL KLEINE SOCIALE HUURWONINGEN BRON: LOKALE STATISTIEK, BEVRAGING 2009/2010 Overzicht aantal sociale huurwoningen en kandidaten 4 De woonsurvey uit 2005 duidt op een inkrimping van het private huuraanbod. Dit slinkende marktsegment, waar kwaliteits- en betaalbaarheidsproblemen zich concentreren, wordt meer en meer bewoond door de zwakste socio-economische gezinnen. Dit doet de vraag naar sociale huurwoningen stijgen.

20 een centraal woonloket/woonwinkel in de gemeente Zich inschrijven bij een sociale woonactor gaat gepaard met een omvangrijke administratieve procedure. Naast de administratieve regelgeving, zorgt het groot aantal aanbieders van sociale woningen in onze regio (tien bouwmaatschappijen, drie sociale verhuurkantoren, OCMW, Vlaams Woningfonds) voor de nodige complexiteit. Het is cruciaal, zeker in gemeenten waar verschillende sociale woonactoren actief zijn, om een centraal coördinatiepunt in te richten waar kandidaat-huurders zich kunnen inschrijven. woonloket Kuurne woonloket Kuurne De uitbouw van een woonloket in de gemeente kan hieraan tegemoet komen. Het loket functioneert als één centraal en onafhankelijk aanspreekpunt voor burgers en organisaties met vragen rond wonen. Dit biedt het voordeel dat vragen en noden gebundeld worden en geïntegreerde informatie aangeboden kan worden. Het woonloket kan instaan voor de coördinatie van de inschrijvingen voor sociale woningen en de samenwerking tussen wonen en welzijn nauwgezet opvolgen. Wanneer een stad of gemeente (nog) niet over een coördinatiepunt beschikt, is de doorstroom van info tussen verschillende woonactoren een taak voor henzelf. Sociale huisvestingsmaatschappijen moeten de kandidaat-huurder verplicht meedelen dat de inschrijving ook aan andere sociale huisvestingsmaatschappijen in de gemeente of aangrenzende gemeenten bezorgd kan worden. Bovendien is het aangewezen om maximaal in te zetten op de doorstroom van zittende huurders binnen een sociaal verhuurkantoor (tijdelijke huurwoning) naar een sociale huisvestingsmaatschappij (permanente huurwoning).

21 het begrijpelijk en voldoende informeren van potentiele en zittende huurders In een lokaal toewijzingsreglement worden voorrangsregels opgesteld voor doelgroepen met een hoge woonnood die relatief moeilijk toegang hebben tot een sociale huurwoning. Dit zijn vaak ook de meest kwetsbare doelgroepen op gebied van communicatie, administratie en dossierbeheer. Het belang van goede communicatie en een toegankelijke onthaalprocedure voor alle doelgroepen is dan ook onontbeerlijk bij de opmaak van een lokaal toewijzingsreglement. Wanneer kandidaathuurders zich inschrijven of een sociale woning aangeboden krijgen, moet op een toegankelijke manier gecommuniceerd worden over de mogelijkheden en verplichtingen. Het project Tweezijdig + van Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen is een inspirerend voorbeeld hiervan (zie kader). Het is onder meer belangrijk dat kandidaat-huurders zich voor de juiste woningen op de wachtlijsten inschrijven, om latere weigeringen en de daaropvolgende schrappingen van de wachtlijsten te kunnen vermijden. Bovendien is een samenwerking tussen sociale huisvestingsmaatschappijen en welzijnsdiensten (OCMW, CAW) bij de tweejaarlijkse actualisatie van de wachtlijsten essentieel om onterechte schrappingen door bijvoorbeeld een wijziging in domicilieadres vermijden. Tweezijdig + Tweezijdig+ is een samenwerkingsproject tussen sociale woonactoren, Samenlevingsopbouw West- Vlaanderen en de Provincie West-Vlaanderen. Het project wil de communicatie met huurders en het betrekken van huurders in de werking van de sociale woonactor versterken en/of ondersteunen. Het project speelt in op de recente beleidsopties inzake huurdersparticipatie binnen de sociale huisvesting. Uitgangspunt is de zogenaamde participatieladder. Het project focust in de eerste plaats op de twee onderste treden van de ladder: informeren ( mee-weten als voorwaarde om mee te kunnen denken) en consulteren (bevragen). Startpunt van Tweezijdig+ is een representatief tevredenheidsonderzoek bij de huurders over de woning, de buurt, de dienstverlening en de informatie die huurders ontvangen van de sociale woonactor. Op basis van de resultaten wordt een actieplan opgemaakt. Dit plan bevat zowel een technisch luik (herstellingen en onderhoud, renovaties, ) als een luik over informatie, communicatie en participatie. Ook de opmaak van een ZieZo! -brochure over herstellingen en onderhoud is een belangrijk element van het project. In onze regio werd dit proces bij De Vlaschaard (Wevelgem) doorlopen.

22 stem nieuwe woonprojecten af op de evoluerende woonnoden De onderzoeksrapporten die noodzakelijk zijn bij de opmaak van een lokaal toewijzingsreglement, bieden een uniek inzicht op de sociale woonnoden. De sociale huurders van de toekomst, die momenteel al op een wachtlijst ingeschreven zijn, vormen een diverse doelgroep. In deze paragraaf gaan we dieper in op de woonnoden van kleine huishoudens, senioren, jonge starters, kwetsbare doelgroepen en grote gezinnen. In Waregem en Kortrijk onderzochten we de toegang tot een sociale huurwoning voor de volgende doelgroepen in detail: één en tweepersoonshuishoudens senioren kwetsbare huishoudens jonge starters grote gezinnen personen met een handicap De woonnoden werden ingeschat op basis van: bestaand Vlaams onderzoek (VMSW, Steunpunt wonen,...) cijfergegevens van de wachtlijsten van sociale woonactoren en welzijnsorganisaties diepte-interviews met betrokken actoren Een belangrijke randvoorwaarde voor een onderbouwd doelgroepenbeleid is correcte, diepgaande, specifieke en vergelijkbare informatie. Sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen heel wat relevante gegevens aanleveren over kandidaat-huurders en zittende huurders. Wachtlijsten zijn een waardevolle bron van informatie, maar vragen om een genuanceerde interpretatie. Er werd niet enkel rekening gehouden met absolute getallen (over het aantal kandidaten op de wachtlijsten, het aantal zittende huurders, de evolutie, de typologie van de bestaande sociale huurwoningen, de wachttijden en de interne mutaties, ), ook gesprekken vormen een dankbare aanvulling op het cijfermateriaal. Welzijnsorganisaties en sociale woonactoren wezen immers op de drempel voor kwetsbare doelgroepen om op een wachtlijst te komen, op de gevaren van actualisatie van wachtlijsten, op de fluctuatie van cijfers naar aanleiding van nieuwbouwprojecten, De gegevens die de sociale huisvestingsmaatschappijen zelf aanleveren, verschillen van de informatie van het VMSW (Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen) omwille van een andere referentiedatum en andere criteria. Het is aan te raden de informatie van de sociale huisvestingsmaatschappijen zelf te gebruiken voor het onderzoek. Hierbij dient de vraagstelling ten aanzien van de sociale huisvestingsmaatschappijen zoveel mogelijk gebundeld en duidelijk geformuleerd te worden.

23 VLAANDEREN KORTRIJK VLAANDEREN (42% KORTRIJK 6% 8,4% 7,4% BRON: 6% 8,4% 7,4% VMSW, BEVRAGING 2009/2010 # SOCIALE HUURWONINGEN # OP WACHTLIJST BRON: # PER SOCIALE HUURWONING VMSW, BEVRAGING 2009/2010 # SOCIALE HUURWONINGEN # OP WACHTLIJST # PER SOCIALE HUURWONING TOTAAL AAN AANTAL KLE BRON: LOKALE STATIS Uit onderstaande cijfers kunnen we een aantal algemene conclusies trekken. Het jaarlijks aantal toewijzingen is beperkt Dit zorgt voor een beperkt verloop binnen de sociale huisvesting en het traag wegwerken van de wachtlijsten. VLAANDERE KORTRIJK ,5% 6% 8,1% 7% 8% 5% VLAANDEREN KORTRIJK VLAANDEREN KORTRIJK BRON: VMSW, BEVRAGING 20 KANDIDATEN / JAARLIJKS AANTAL TOEWIJZINGEN 10,5% 6% AANBOD 8,1% SOCIALE HUURWONINGEN / 7% 8% BRON: 5% VMSW, BEVRAGING 2009/2010 KANDIDATEN / AANBOD SOCIALE BRON: JAARLIJKS AANTAL JAARLIJKS AANTAL HUURWONINGEN / VMSW, BEVRAGING 2009/2010 TOEWIJZINGEN TOEWIJZINGEN JAARLIJKS AANTAL TOEWIJZINGEN VLAANDERE KORTRIJK De gemiddelde wachttijd bij toewijzing is relatief lang De wachttijden voor een sociale huurwoning bedragen gemiddeld ongeveer 2 tot 3 jaar. BRON: VMSW, BEVRAGING 20 VLAANDEREN KORTRIJK 34 MAAND VLAANDEREN 28 MAAND 34 MAAND KORTRIJK 21 MAAND GEMIDDELDE WACHTTIJD 28 MAAND 21 MAAND VLAANDEREN 3 BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010 GEMIDDELDE WACHTTIJD BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010 BR Een vrijgekomen sociale huurwoning wordt vaak geweigerd door de kandidaat-huurder De sociale huisvestingsmaatschappijen signaleren dat kandidaten op de wachtlijst frequent weigeren (Waregem, 2010, gemiddeld 3 weigeringen/toewijzing) bij het toewijzen van een woning. Vaak moeten een aantal kandidaten aangesproken worden om tot een effectieve toewijzing te komen. Voor de kandidaat-huurder heeft weigering echter verstrekkende gevolgen. Na twee keer weigeren, wordt de kandidaat namelijk van de wachtlijsten geschrapt. Bovendien bestaan grote verschillen in aantal toewijzingen, wachttijden, druk en weigeringen tussen verschillende woningtypes en tussen verschillende woonwijken. Het loont zeker en vast de moeite om de informatie gedetailleerd per woningtype, doelgroep en wijk te bekijken. Dit vraagt weliswaar om specifieke gegevens waar niet alle sociale huisvestingsmaatschappijen over beschikken.

24 GEMIDDELDE W VOOR GROTE GEZINN EEN SOCIALE HUUR 22 KORTRIJK VLAANDEREN (42%) 538 (50%) KORTRIJK TOTAAL AANTAL SOCIALE HUURWONINGEN AANTAL KLEINE SOCIALE HUURWONINGEN BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010 BRON: LOKALE STATISTIEK, BEVRAGING 2009/2010 KORTRIJK VLAANDEREN KORTRIJK 67,7% 66% 75% - % 40% 62% 64,1% 68,1% 61,7% BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010 BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010 KLEINE HUISHOUDENS OP WACHTLIJST KLEINE HUISHOUDENS IN ZITTENDE HUURDERS KLEINE HUISHOUDENS IN TOTAAL HUISHOUDENS (enkel shm s) Gemiddelde wachttijd bij toewijzing Gemiddelde wachttijd voor kleine huishoudens bij toewijzing Aantal kandidaten per woning (1) Aantal kandidaten per kleine woning (2) BRON: BEVRAGING MAAND Kortrijk (bevraging VLAANDEREN 2010) Waregem KORTRIJK (bevraging 2009) 28 maand 1,23 3,24 21 maand 40 maand ,2% 15% 15% - % 42% 42% - % 26% 34% BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010 SENIOREN 60+ OP WACHTLIJST SENIOREN 60+ ZITTENDE HUURDRS SENIOREN OP TOTAAL AANTAL HUISHOUDENS Voetnoot (1): Dit cijfer duidt de verhouding aan van het aantal kandidaten op de wachtlijst, per woning in het patrimonium. In Kortrijk zijn er met andere woorden meer kandidaten, dan sociale huurwoningen. In Waregem is dit andersom. Voetnoot (2): Dit cijfer duidt de verhouding aan van het aantal kandidaten op de wachtlijst, per kleine woning in het patrimonium. In Kortrijk is er met andere woorden een enorm tekort aan kleine huurwoningen. Er zijn drie keer zoveel kandidaten als er kleine woningen zijn. GEMIDDELDE WACHTTIJD BIJ TOEWIJZING GEMIDDELDE WACHTTIJD VOOR SENIOREN BIJ TOEWIJZING VLAANDEREN 34 MAAND 25 MAAND 36 MAAND BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010

25 doelgroep een- of tweepersoonshuishoudens De doelgroep kleine huishoudens is in absolute aantallen dé belangrijkste doelgroep voor sociale huisvesting. De doelgroep groeit jaarlijks. Globaal gezien staan ze voor een aandeel van 55% van alle huishoudens in Vlaanderen 5. De kleine huishoudens zijn zo sterk aanwezig op de wachtlijsten omdat ze vaak over slechts één inkomen beschikken. Ze vormen een kwetsbare doelgroep op gebied van betaalbaarheid. Eénoudergezinnen vormen hierin een subdoelgroep die extra kwetsbaar is. Ter Groenen Boomgaard, Kuurne In schril contrast hiermee staat het aanbod kleine woningen. Woningen met één of twee slaapkamers maken amper de helft uit van het totaal sociaal woningpatrimonium. In sommige gemeenten wordt de helft zelfs niet gehaald. Dit zorgt voor een enorme druk op de kleine sociale huurwoningen. Het traditioneel aanbod van drieslaapkamerwoningen is de laatste jaren sterk bijgestuurd, maar het aanbod is nog steeds niet afgestemd op de reële behoefte aan kleine huurwoningen. Bovendien zijn de kleine huishoudens een sterk gedifferentieerde doelgroep. Ze vragen om diverse woonvormen: zowel grondgebonden kleine woningen als appartementen, zowel één- als tweeslaapkamerwoningen. Het lijkt evident om grondgebonden kleine woningen voor te behouden voor senioren. Het is echter wenselijk om ook andere kleine gezinnen (zoals éénoudergezinnen) een grondgebonden woning aan te bieden en niet enkel appartementen. Welzijnsorganisaties signaleren alvast een grote vraag naar studio s of éénslaapkamerwoningen waarbij de huurprijs doorslaggevend is. Een groeiende groep alleenstaanden met beperkte financiële middelen vindt noch op de private huurmarkt noch in de sociale huursector een kwaliteitsvolle, betaalbare en geschikte woning. De grootste vraag bestaat echter duidelijk voor woningen of appartementen met twee slaapkamers ten aanzien van één slaapkamer. Op vandaag is een relatief groot aandeel van de grotere sociale huurwoningen (drie slaapkamers of meer) onderbezet. Ze worden bewoond door een alleenstaande of een koppel zonder kinderen. Dit is vaak te wijten aan een gewijzigde gezinssituatie: kinderen die het ouderlijk huis hebben verlaten, een overlijden of een relatiebreuk. Deze mensen stimuleren om naar een kleinere sociale woning te verhuizen heeft geen zin zolang het aanbod van kleine woningen te klein is. Dit zou de druk alleen nog maar doen stijgen. 5 Bron: statbel.fgov.be, referentiejaar: 2010

26 GEMIDDELDE W VOOR GROTE GEZINN EEN SOCIALE HUU 24 KORTRIJK Conclusies omtrent woonnoden voor alleenstaanden Enorme druk op bestaande kleine sociale huurwoningen: nood aan bijkomende kleine woningen. Nood aan diversiteit in de kleine woningen: grondgebonden woningen en appartementen, één (42%) 538 (50%) en twee slaapkamers, stedelijke omgeving en landelijke omgeving, Pak de onderbezetting van grotere sociale huurwoningen op een goede manier aan zodat de druk op kleine woningtypes niet nog meer toeneemt. TOTAAL AANTAL SOCIALE HUURWONINGEN AANTAL KLEINE SOCIALE HUURWONINGEN VLAANDEREN KORTRIJK BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010 BRON: LOKALE STATISTIEK, BEVRAGING 2009/ doelgroep senioren 65-plussers maken vandaag ongeveer 20% van de bevolking uit. Prognoses voorspellen dat deze doelgroep tegen 2025 zal stijgen tot 30% van de bevolking. Senioren zijn kwetsbaar op gebied van betaalbaarheid op de woningmarkt. In het bijzonder senioren die huren op de private markt of die een eigen woning bezitten die van slechte kwaliteit is, hebben te kampen met woonnoden. VLAANDEREN In Waregem en Kortrijk zijn ongeveer 15% van de kandidaat-huurders senioren. Naast hun aandeel op de KORTRIJK wachtlijsten, spelen ook factoren zoals wachttijd, relaties met ouderenzorg, woonzorgzones, een rol bij het bepalen van het aantal woningen met voorrang voor senioren. In beide steden bleek ook het onderscheid tussen stedelijk gebied en buitengebied van belang: aanbod van BRON: KLEINE HUISHOUDENS KLEINE HUISHOUDENS KLEINE HUISHOUDENS voorzieningen, VMSW, BEVRAGING 2009/2010 aanbod van private kleine woningen, binding met de eigen wijk of buurt, Vooral in OP WACHTLIJST IN ZITTENDE HUURDERS IN TOTAAL HUISHOUDENS landelijke gebieden is het aangewezen om extra inspanningen te doen voor deze doelgroep. 67,7% 66% 75% - % 40% 62% 64,1% 68,1% 61,7% KORTRIJK BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/ MAAND BRON: BEVRAGING 2009 VLAANDEREN KORTRIJK 20,2% 15% 15% - % 42% 42% - % 26% 34% BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010 SENIOREN 60+ OP WACHTLIJST SENIOREN 60+ ZITTENDE HUURDRS SENIOREN OP TOTAAL AANTAL HUISHOUDENS GEMIDDELDE WACHTTIJD BIJ TOEWIJZING GEMIDDELDE WACHTTIJD VOOR SENIOREN BIJ TOEWIJZING VLAANDEREN 34 MAAND 25 MAAND 36 MAAND BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/ Bron: Steunpunt Ruimte en Wonen

27 25 In de twee steden werd duidelijk dat het aantal sociale huurwoningen, dat voldoende aangepast is om voorrang te kunnen geven aan senioren zonder lokaal toewijzingsreglement, zeer beperkt is. In nieuwe projecten worden weliswaar aangepaste woningen gepland, maar dit aanbod zou nog sterk moeten verhogen. Dit geldt zeker en vast voor de landelijke kernen. Wil men als gemeente een coherent beleid voor senioren uitbouwen, moet het voorrang verlenen gepaard gaan met het realiseren van bijkomende aangepaste sociale huurwoningen. De vraag naar kleine sociale huurwoningen is bijzonder groot. Naast senioren zijn er nog veel doelgroepen die in aanmerking komen voor deze kleine woningtypes. Het verlenen van voorrang aan senioren, beïnvloedt steeds de toegankelijkheid voor andere doelgroepen, zoals alleenstaande ouders, koppels zonder kinderen,. Indien het aandeel woningen met voorrang voor senioren het aandeel senioren op de wachtlijst voor kleine woningen overschrijdt, wordt de toegang voor andere doelgroepen verkleind. In Kortrijk bijvoorbeeld werden verschillende scenario s onderzocht waarbij de toegang vernauwt van drie kandidaten tot vijf kandidaten per kleine woning voor de andere kleine gezinnen dan senioren. Dit is een belangrijk signaal dat we in acht moeten nemen. Ook de specifieke locatie van woningen met voorrang voor senioren is van belang. Volgende elementen zijn cruciaal: nabijheid van een lokaal dienstencentrum of ontmoetingscentrum Voor een lokaal dienstencentrum wordt een bereik van 750 m gehanteerd, voor een woonzorgcentrum 2 km. woonzorgcentrum De Meers, Waregem leefbaarheid van de bestaande seniorenwijkjes Binnen het sociaal huurpatrimonium bestaan heel wat zogenaamde OVD-woningen (ouderen van dagen woningen). Dit zijn oudere woningen die een aantal aanpassingen, specifiek voor ouderen, ondergaan hebben. Sinds 2009 beantwoorden deze woningen niet aan de huidige criteria om voorrang aan senioren te kunnen verlenen. Deze wijkjes worden vandaag grotendeels door senioren bewoond, maar zullen in de toekomst stelselmatig toegewezen worden aan andere doelgroepen. Een aantal sociale huisvestingsmaatschappijen wensen, in het kader van de leefbaarheid van deze wijken, deze woningen ook integraal voor senioren te blijven voorbehouden. Dit maakt echter in bepaalde gemeenten een aanzienlijk aandeel van de sociale huurwoningen uit. Andere sociale 8 Bij aangepaste woningen geldt een: absolute voorrang voor kandidaat-huurders die minstens 55 jaar oud is of gehandicapt is, op voorwaarde als voor deze woning specifiek op deze kenmerken gerichte investeringen zijn gedaan.

28 26 huisvestingsmaatschappijen zien daarentegen nieuwe kansen. De ervaring toont aan dat hierdoor ook andere doelgroepen kunnen instromen zoals éénoudergezinnen. Dit komt tegemoet aan de grote vraag naar kleine woningen, ook vanuit andere doelgroepen. verhuisbereidheid en wijkgebondenheid Veel senioren dreigen te vereenzamen en hebben nood aan een vertrouwd sociaal netwerk. Het is wenselijk om senioren zoveel mogelijk in hun eigen leefomgeving te laten wonen, ook als ze nood hebben aan een kleinere, aangepaste, betaalbare woning. Daarom is het aangewezen om in elke deelgemeente/wijk een aanbod aan seniorenwoningen te voorzien. Senioren zijn sneller bereid om hun grote afgelegen woning met grote tuin te verlaten voor een kwalitatieve woning in de buurt. De vrijgekomen woningen kunnen dan ingenomen worden door grotere, jonge gezinnen. Om de senioren een aangepaste woning te kunnen aanbieden in hun eigen omgeving, is het wenselijk bij grotere bestaande sociale woonwijken een aanbod en voorrang voor senioren te voorzien. Grondgebonden woningen versus appartementen Het aanbod kleine grondgebonden sociale woningen is relatief beperkt en valt voor een groot deel samen met de voormalige OVD-woningen. De kleine sociale woningen zijn vaak appartementen met een beperkte buitenruimte. Het is wenselijk om ook kleine gezinnen, die niet tot de seniorengroep behoren, toegang te bieden tot grondgebonden woningen met een private buitenruimte. Het is beter om de voorrang voor senioren te spreiden over zowel appartementen als grondgebonden woningen. Het aantal slaapkamers Een gelijkaardige afweging is nodig voor het aantal slaapkamers. Het is van belang om nog voldoende woongelegenheden met één slaapkamer te voorzien waar senioren geen voorrang op hebben. De welzijnsorganisaties wijzen immers op een grote vraag van alleenstaanden. Conclusies omtrent woonnoden voor senioren: Er is een grote verscheidenheid (aanbod, beleid, vraag) per gemeente. Hierdoor is het van belang om de specifieke behoefte van senioren per gemeente in kaart te brengen. Gegevens van wachtlijsten dienen onderzocht te worden met aanvullende gegevens rond zorgbeleid, woonzorgzones, wachttijden, private projecten, De voorrang voor senioren dient steeds afgewogen te worden ten aanzien van het vernauwen van de toegang voor andere doelgroepen. Een sterk beleid vraagt om een samenhangende aanpak: zowel de bouw van bijkomende aangepaste woningen voor senioren als een voorrang bij toewijzing. Wanneer woningen met voorrang voor senioren worden ingeschreven, is het van groot belang deze nauwgezet te selecteren. Het onderscheid tussen stedelijke omgeving versus landelijke kernen is hierbij een relevante factor. De mogelijkheden van een beperkt lokaal toewijzingsreglement voor senioren komen aan bod in aanbeveling 3.

29 doelgroep kwetsbaren Een steeds grotere groep van financieel zwakke huishoudens heeft nood aan een sociale huurwoning. Binnen deze groep is er een toenemende vraag naar zelfstandig wonen, gekoppeld aan zorg op verschillende gebieden (fysiek, psychisch, budgettair, praktisch, sociaal netwerk, ). Deze doelgroep is niet alleen op zoek naar een geschikte woning, maar ook een goede woonomgeving en zorg op maat. Gezien de diversiteit van de doelgroep, moeten de verschillende welzijnspartners gedifferentieerde ondersteuning voorzien. Het is van belang te wijzen op het feit dat kwetsbaren ook nu reeds ingeschreven zijn op de wachtlijst voor een sociale woning en instromen in de sociale huurmarkt zonder begeleidingsgarantie door een welzijnsorganisatie. In andere gevallen is deze doelgroep reeds huurder en genieten ze een begeleiding zonder dat de sociale huisvestgingsmaatschappij daar altijd van op de hoogte is. Deze doelgroep heeft moeilijke toegang tot een huurwoning, zowel op de private als de sociale huurmarkt, omwille van verschillende redenen: discriminatie op private huurmarkt: vraag om loonfiches voor te leggen, weerstand van huiseigenaars tegen een aangeboden huurwaarborg van het OCMW, ; bezorgdheid van (private en sociale) verhuurders omtrent leefbaarheid van de buurt en het onderhoud van de woning; inschrijven voor een sociale woning betekent een lange administratieve procedure; lange wachttijden binnen de sociale huurmarkt schrikken huishoudens met een acute woonnood af; schrappen bij actualisatie van wachtlijsten door het niet reageren op briefwisseling; de voorrangsregel voor lokale binding belemmert de toegang voor huishoudens met een instabiele woongeschiedenis. De maatregelen die we reeds aanhaalden onder aanbeveling 1 (bijkomend aanbod sociale huurwoningen, communicatie en toegankelijke onthaalprocedure, centraal woonloket) zijn in het bijzonder voor deze doelgroep van belang. De doelgroep kwetsbaren is een beperkte groep in de samenleving. Welzijnsorganisaties duiden op de aanzienlijke vraag naar sociale huurwoningen van deze doelgroep. Verwacht wordt dat de vraag in de toekomst nog zal toenemen. Personen die klaar staan om zelfstandig te wonen, blijven vaak noodgedwongen wonen in een voorziening (of een woning van de voorziening) omdat er geen betaalbare private of sociale huurwoning wordt gevonden. Daarom dringen welzijnsorganisaties erop aan om voor hun cliënten die klaar zijn om de stap naar zelfstandig wonen te zetten, voldoende sociale woningen te voorzien. Een lokaal toewijzingsreglement zal daarbij onmogelijk alle hoge woonnoden van kandidaat-huurders van welzijnsorganisaties kunnen oplossen. Het blijft een beperkt instrument. De problematiek van kwetsbare doelgroepen kan een sociale huisvestingsmaatschappij niet alleen dragen. Bij het bepalen van een voorrang voor deze doelgroep speelt de begeleidingscapaciteit van welzijnsorganisaties een belangrijke rol. Een goede samenwerking tussen de sociale huisvestingsmaatschappij en welzijnsorganisaties is voor de kwetsbare huurder van groot belang.

30 28 Op basis van diverse gesprekken, schuiven we een aantal succesfactoren naar voor bij het verlenen van voorrang aan kwetsbare doelgroepen. Zowel in Kortrijk als in Waregem, werken huisvestingsmaatschappijen en welzijnsorganisaties weinig samen. Het geven van voorrang aan deze doelgroep vergt afspraken. De begeleiding van de sociale huurder is een gedeelde verantwoordelijkheid. Ook welzijnsorganisaties hebben hierin een duidelijke rol te spelen. Samenwerking op basis van concrete cliënten zorgt voor wederzijds vertrouwen en kennis. Het veld van welzijnsorganisaties is bijzonder uitgebreid. Voor een sociale huisvestingsmaatschappij is het van belang één duidelijk aanspreekpunt te hebben. Het OCMW kan hierin een coördinerende rol opnemen. Een positief voortraject, onder welke vorm dan ook, biedt voor de verhuurder meer zekerheid. Er moet altijd gestreefd worden naar een stabiele huisvestingssituatie voor het desbetreffende gezin. Begeleiding van kwetsbare doelgroepen Begeleiding van kwetsbare doelgroepen is een vrijwillige hulpverlening, op vraag van de cliënt. Geen enkele welzijnspartner kan dus ingaan op de vraag van een sociale huisvestingmaatschappij om levenslange begeleidingsgarantie te bieden. Bij een groot aandeel kwetsbare huurders is dit ook niet nodig. Bepaalde begeleidingsvormen binnen gehandicaptenzorg kunnen wel permanente begeleiding voorzien, op vraag van de betrokken persoon. Niettemin stellen alle welzijnspartners zich bereidwillig op om een sociale huurder verder te begeleiden na toewijzing. Ze wensen ook tijdens de proefperiode van twee jaar als contactpersoon te fungeren voor de sociale bouwmaatschappij en het OCMW. Wanneer de voorrangsregel geldt voor kwetsbare doelgroepen, kiest men er voor om cliënten aan de sociale huisvestingsmaatschappij voor te dragen die reeds een begeleidingstraject achter de rug hebben en klaar zijn om de stap naar zelfstandig wonen te zetten. De verschillende partners spelen binnen deze samenwerking hun eigen, respectievelijke rol : sociale huisvestingmaatschappij als verhuurder, betrokken welzijnsactor als ondersteuner/begeleider van de cliënt. Conclusies omtrent woonnoden voor kwetsbaren: Kwetsbare doelgroepen hebben vooral nood aan kleine woningen dicht bij een centrum: diensten, voorzieningen, mobiliteit, sociaal contact, Goede afspraken tussen de sociale huisvestingsmaatschappijen en welzijnsorganisaties is een essentiële succesfactor in de begeleiding van kwetsbare doelgroepen. Kwetsbaren hebben nood aan duidelijke communicatie rond het aanbod en het inschrijven voor een sociale woning.

31 doelgroep jonge gezinnen VLAANDEREN KORTRIJK 18,9% 20% 18% -% 5% 7% -% 12% 12% BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010 STARTERS <30 JAAR KANDIDAAT-HUURDERS STARTERS ZITTENDE HUURDERS STARTERS OP TOTAAL AANTAL HUISHOUDENS 61,7% UDENS HOUDENS 34% TAAL UDENS Jonge gezinnen bezorgen een gemeente of stad socio-economische bloei. Een onderzoek van de dienst Stadsplanning van Kortrijk benadrukt het belang van jonge gezinnen voor de leefbaarheid van een buurt of wijk. Jonge starters gaan niet enkel op zoek naar een betaalbare, kwaliteitsvolle woning (tuin, garage, drie slaapkamers), maar ook naar een kwaliteitsvolle woonomgeving. Deze doelgroep is minder belangrijk in de sociale huursector, maar is wel cruciaal voor een evenwichtig KORTRIJK woonbeleid Vlaams onderzoek toont 10% aan dat 6% de problematiek 11% 4% rond de betaalbaarheid 6,5% 6,4% van een woning bij jonge BRON: starters, vergelijkbaar is met die van andere doelgroepen. Een groot deel van deze doelgroep HUURWONINGEN VOOR GROTE GEZINNEN GROTE GEZINNEN OP TOTAAL VMSW, BEVRAGING 2009/2010 probeert onmiddellijk een GROTE eigendomswoning GEZINNEN IN KANDIDATEN aan te schaffen. AANTAL Hogere HUISHOUDENS overheden hebben namelijk een stimulerend beleid uitgestippeld ten aanzien van eigenaars. Anderen zoeken in afwachting van deze eigendomsverwerving een betaalbare private huurwoning. Jonge gezinnen die hun eerste stappen op de woningmarkt zetten, stellen zich weinig kandidaat bij sociale huisvestingsmaatschappijen, aldus de signalen van sociale huisvestingsmaatschappijen. GEMIDDELDE WACHTTIJD VOOR GROTE GEZINNEN VOOR EEN SOCIALE HUURWONING GEMIDDELDE WACHTTIJD SOCIALE HUURWONINGEN Mogelijke verklaringen hiervoor zijn: 84 MAAND 21 MAAND het bestaan van lange wachttijden; BRON: een BEVRAGING sociale 2009 huurwoning wordt niet aanzien als een tijdelijke woning om later door te stromen; sociale huurwoningen kampen vaak met een imagoprobleem; de voorkeur gaat uit naar een eigendomswoning, zowel privaat als sociaal. Jonge starters zijn wel een belangrijke doelgroep voor sociale koopwoningen en sociale kavels. Toch is er een beperkte groep van jonge gezinnen die met betaalbaarheidsproblemen kampt en zich inschrijft voor een sociale huurwoning. Conclusies omtrent woonnoden voor jonge gezinnen Jonge gezinnen zijn vandaag geen doorslaggevende doelgroep voor de sociale huursector. Ze komen beperkt voor op wachtlijsten van sociale bouwmaatschappijen. Jonge gezinnen zijn een belangrijke doelgroep voor het globaal woonbeleid. Er moeten andere maatregelen genomen worden om de noden van deze doelgroep in te vullen.