Hart voor wonen. Wie we zijn Wat we doen

Transcriptie

1 Hart voor wonen Wie we zijn Wat we doen

2 Inhoud Wie we zijn 4 Agendastellend, ondernemend en solidair 6 Hart voor de klant 10 Hart voor de wijk 16 Hart voor het pand 20 Bijlage 22 Hart voor wonen de Alliantie Inhoud 3

3 Met woningen is de Alliantie een van de grootste woningcorporaties in Nederland. De noordvleugel van de Randstad is het werkgebied van de Alliantie. De Alliantie heeft werkmaatschappijen die actief zijn in Gooi en Vechtstreek, Amsterdam, Almere en in Amersfoort en omgeving. Nieuwe huur- en koopwoningen ontwikkelen we met ons eigen projectontwikkelingsbedrijf: de Alliantie Ontwikkeling. Lokaal verankerd De Alliantie is lokaal sterk geworteld. De werkmaatschappij is het aanspreekpunt voor alle lokale partijen. De zeggenschap ligt laag in de organisatie. Daardoor is de Alliantie, ondanks haar grootte, flexibel en slagvaardig. Investeren in achterstand Als maatschappelijk vastgoedondernemer steekt de Alliantie haar nek uit. We investeren waar het slecht gaat en waar anderen niet durven te beginnen. Of het nu gaat om een hele wijk of om een winkelstrip onder een galerijflat. Oog voor de kwetsbaren De Alliantie spant zich bijzonder in voor de huisvesting van de meest kwetsbare groepen in onze samenleving. Bijvoorbeeld daklozen, verslaafden en ex-psychiatrische patiënten. Wie we zijn Wie we zijn 5

4 Agendastellend, ondernemend en solidair De Alliantie is een maatschappelijk ondernemer met hart voor wonen. We willen onze huidige én toekomstige klanten prettig en betaalbaar laten wonen. Daarom zijn we agendastellend, ondernemend én solidair. Agendastellend Van een van de grootste corporaties van Nederland mag je een duidelijke visie verwachten. Die hebben we. Op de vitale wijk bijvoorbeeld. Daar maken we ons hard voor. Maar ook op de regelgeving in de volkshuisvesting. Als bestaande regels ons belemmeren om ons werk goed te doen, stellen wij ze ter discussie. Het liefst mét medestanders. Maar als we het écht belangrijk vinden, roeien we desnoods in ons eentje tegen de stroom in. Ondernemend De Alliantie neemt risico s. Geen onverantwoord grote, want de uitvoering van de maatschappelijke taak mag niet in gevaar komen. Maar wel aanzienlijke risico s, want de grote vraag naar meer en betere woningen maakt forse investeringen noodzakelijk. Uiteraard houden we als ondernemer alle belangrijke veranderingen in de maatschappij nauwlettend in de gaten. We hebben niet alleen hart voor de klant van vandaag maar ook voor die van morgen. We proberen daarom tijdig in te springen op iedere ontwikkeling. Huren op maat Op bijna alle sociale huurwoningen zit korting. De huurder betaalt niet de marktprijs voor zijn woning, maar een lager bedrag. Dit is niet reëel, vindt de Alliantie. Want lang niet alle huurders hebben die korting nodig. En sommige huurders hebben meer korting nodig dan ze nu krijgen. De Alliantie pleit daarom voor een systeem waarbij de huurprijs gekoppeld is aan de marktprijs. En waarbij het inkomen van klanten bepaalt óf en hoeveel korting ze krijgen. Samen met een tiental andere corporaties en de SEV gaat de Alliantie dit idee verder uitwerken. Waarde, rendement en risico De Alliantie wil haar financiële mogelijkheden optimaal benutten om woningen en wijken te realiseren waar mensen prettig kunnen wonen. Daarvoor willen we risico s nemen. Maar dit moeten wél verantwoorde risico s zijn. Om dat te kunnen toetsen, hebben we het model voor Waarde, Rendement en Risico (WRR-model) ontwikkeld. Daarmee kunnen we financiële en beleidsmatige afwegingen maken, zodat we gefundeerde keuzes maken. En kunnen we laten zien wat het maatschappelijk rendement is van onze inspanningen. 6 de Alliantie Agendastellend, ondernemend en solidair 7

5 Solidair Wij zijn betrokken bij kwetsbare groepen. Mensen die om sociale, psychische of fysieke redenen niet zelfstandig kunnen wonen, maar daar tijdelijk of permanent hulp bij krijgen vanuit een instelling. Voor hen willen wij ons extra inspannen, samen met zorgaanbieders en andere organisaties. Ook wil de Alliantie klanten met een smalle beurs graag goed en betaalbaar laten wonen. Onderdak voor kwetsbare groepen De Alliantie verleent onderdak aan kwetsbare groepen. We bieden huisvesting aan ruim vijftig grote en kleine wooninitiatieven. En daarbij werken we samen met tientallen instellingen; bijvoorbeeld voor dak- en thuislozen, voor ex-psychiatrische patiënten, voor ex-verslaafden, voor volwassenen met een verstandelijke beperking en voor tienermoeders. 8 de Alliantie

6 Hart voor de klant De Alliantie wil eigentijds met haar klanten omgaan. Hen zo min mogelijk betuttelen en meer vrijheid en verantwoordelijkheid geven. Ook willen we onze klanten meer laten profiteren van onze omvang. Zelf beslissen Er is bijna niets zo wezenlijk als wonen. Zowel de woning als de woonomgeving zijn bepalend voor het woongenot van onze klanten. Zij moeten zich dus in beide prettig voelen. En wie weet beter wat daarvoor nodig is dan de klanten zelf? Daarom wil de Alliantie niet langer alleen de bedenker zijn van wat klanten willen, maar hen zoveel mogelijk zelf laten kiezen en beslissen. Maatwerk Iedere klant heeft zijn eigen specifieke wensen. Zo huurt de ene klant liefst een kale woning, waarin hij zelf een nieuwe keuken kan zetten. En een ander wil het liefst direct zo comfortabel mogelijk wonen. Hij of zij betaalt graag meer voor extra kwaliteit en extra service. Die keuze wil de Alliantie haar klanten bieden. Zelf shoppen Een luxe aanrechtblad? Een ingebouwde oven? En meer kastjes dan het standaard aantal? Dat kan. In Amersfoort kunnen huurders zelf de inrichting van hun keuken en badkamer uitzoeken bij een showroom. Voor meer luxe willen veel klanten best meer betalen. Huren en kopen De stap van huur naar koop is voor veel mensen niet te zetten. Daar gaan we wat aan doen. We brengen betaalbare koopwoningen op de markt, die ook betaalbaar blijven. Zo krijgen onze klanten échte keuzemogelijkheden. Koopgarant Kopen met een flinke korting en met risicobeperkingen. Als de koper verhuist, kopen we de woning terug en wordt de waardeontwikkeling gedeeld. Dat is Koopgarant. De Alliantie ontwikkelde het model met drie andere corporaties. We passen het toe bij bestaande woningen en bij nieuwbouw. 10 de Alliantie Hart voor de klant 11

7 Leefstijl en woonmilieu Traditionele kenmerken als de gezinssamenstelling, het inkomen en de grootte van de woning bepalen nu de woningtoewijzing. Dat is te beperkt, vindt de Alliantie. Veel klanten hebben een duidelijke voorkeur voor een bepaald woonmilieu. Een levendige en bedrijvige buurt bijvoorbeeld. Of ze delen hun portiek, flat of straat het liefst met bewoners met dezelfde leefstijl. De Alliantie wil meer aan deze persoonlijke voorkeuren tegemoetkomen door onderscheid te maken tussen woonmilieus. En door een flat, woningblok of straat te reserveren voor klanten met dezelfde leefstijl. Maar we doen dit op kleine schaal. Want voor de leefbaarheid van een hele wijk is het belangrijk dat er een goede mix van mensen woont en werkt. Meer invloed De Alliantie wil klanten meer invloed geven bij het (ver)bouwen van woningen en het veranderen en beheren van de woonomgeving. Zo kunnen huurders een deel van het beheer in eigen hand nemen. Of ze worden bijvoorbeeld zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van het groen bij hun woongebouw. Bij een ingrijpende renovatie mogen klanten meebeslissen over de nieuwe indeling van hun woning. Of ze hebben een stem in de plannen voor de vernieuwing van hun wijk. Meer zeggenschap zorgt voor meer betrokkenheid. Dat is goed voor onze woningen en voor de leefbaarheid van wijken. Samen plannen maken In het Maastrichtkwartier in Almere was het groen tussen de flats behoorlijk verwaarloosd, waardoor bewoners zich er op veel plekken onveilig voelden. De Alliantie liet hen zelf een nieuw plan ontwikkelen voor de openbare ruimte, samen met de architect Nahied Koolen. Een grote groep autochtone en allochtone bewoners ging daar enthousiast mee aan de slag. Koolen slaagde erin om alle verschillende ideeën van bewoners te verenigen in een ontwerp dat ieders goedkeuring kon wegdragen. Samen aan het plan werken, stimuleerde de sociale cohesie in de buurt. 12 de Alliantie Hart voor de klant 13

8 Andere contacten Als het gaat om contacten met bewoners zijn bewonerscommissies en huurdersorganisaties nog altijd een belangrijke gesprekspartner van de Alliantie. Maar niet de enige. Om te kunnen inspelen op de wensen van individuele klanten, zijn er andere vormen van participatie nodig. Met klanten om de tafel In Amersfoort werken we met klantenpanels. Daar gaan we met onze klanten om de tafel zitten en vragen hen in kleine groepen naar hun mening. Wat vinden ze goed en minder goed aan onze dienstverlening? Klanten zijn hier erg enthousiast over. Voor de Alliantie levert het belangrijke informatie op. Zo informeren we de klanten in Amersfoort nu beter over de procedure rondom een reparatiemelding. En we vragen een deel van de klanten na afloop van de reparatie naar hun ervaringen, om beter zicht te houden op de kwaliteit van de werkzaamheden. Wonen in het hele werkgebied De woningen van de Alliantie bevinden zich in aan elkaar grenzende woningmarkten. Maar volgens de regels zijn ze strikt gescheiden van elkaar. Zo kan een woningzoekende uit Amersfoort zijn woonrechten niet zomaar verzilveren in Amsterdam. Wij vinden dat onze klanten hun woonrechten in ons hele werkgebied moet kunnen verzilveren. Wil een Amsterdamse klant bij zijn kinderen in Almere gaan wonen? Dan moet hij binnen het werkgebied van de Alliantie gemakkelijk kunnen verhuizen. Daar maakt de Alliantie zich sterk voor. 14 de Alliantie Hart voor de klant 15

9 Hart voor de wijk Voor prettig wonen is meer nodig dan een goede woning. Een plezierige woonomgeving is zeker zo belangrijk. Daarin wil de Alliantie graag en veel investeren. De Alliantie maakt zich sterk voor de wijk. Daar waar problemen zijn, wil de Alliantie werken aan wijken waar het prettig wonen is. Waar ook ruimte is om te werken en te ontspannen. Waar verschillende mensen wonen: variërend van ouderen die er geboren en getogen zijn tot kapitaalkrachtige tweeverdieners, en van gezinnen die hun wortels buiten Nederland hebben tot starters. Levendige wijken dus, waar een mix van mensen woont en werkt. Aantrekkelijke wijken ook, waar aandacht is voor de architectuur van de woningen en de inrichting van de openbare ruimte. De Alliantie neemt de wijk De Alliantie legt prioriteit bij wijken waar veel moet gebeuren. Waar de huizen verouderd zijn, mensen langs elkaar heen leven en zich onveilig voelen. In deze wijken wil de Alliantie graag geld en energie investeren. Voorwaarde is wel dat we er veel woningen hebben. Want hoe meer woningen, hoe groter onze invloed in een wijk. En die invloed is nodig om het tij te keren. Zonodig versterken we onze positie in een wijk door het aankopen van woningen. Of door te ruilen met andere corporaties. Werken aan een Amsterdamse Wereldwijk In Amsterdam investeert de Alliantie veel geld en energie in het vernieuwen van de Indische Buurt. In nauwe samenwerking met stadsdeel Zeeburg gaat de Alliantie er een echte wereldwijk van maken woningen krijgen een rigoureuze opknapbeurt. Naast kleine en goedkope woningen, komen er meer grote en dure woningen in de buurt. Het stadsdeel werkt aan een schone, hele en veilige leefomgeving en helpt buurtbewoners met een sociale achterstand. Samen stimuleren de Alliantie en het stadsdeel de bedrijvigheid in de buurt, bijvoorbeeld door bedrijfsruimte voor startende ondernemers te creëren. En samen met de buurtbewoners en het stadsdeel werken we aan een beter imago van de buurt. Samenwerken De Alliantie neemt graag het voortouw om een wijk te verbeteren. Maar we gaan niet op de stoel zitten van de gemeente, het welzijnswerk, de ondernemers of de politie. We willen met hen samenwerken. En natuurlijk met de bewoners. Alleen samen kunnen we een probleemwijk uit het slop halen en zorgen voor vitale wijken. 16 de Alliantie Hart voor de wijk 17

10 Binnenstedelijke vernieuwing Amersfoort In Amersfoort was al een start gemaakt met enkele ingrijpende projecten in herstructureringswijken. Gezamenlijk hebben de gemeente en de corporaties nu meer verband gebracht in de initiatieven. Er zijn 31 locaties in de stad aangewezen waar iets gaat gebeuren. Niet alleen het opknappen, slopen en nieuwbouwen van woningen, maar ook het verbeteren van winkels, scholen, groen. De Alliantie gaat hier de komende vijftien jaar 125 miljoen euro investeren. De locaties liggen vast, maar de exacte plannen nog niet. Daarvoor gaan we aan de slag met gemeente, bewoners, winkeliers en wijkorganisaties. Aanwezig in de wijk De Alliantie wil escalatie van problemen in een portiek, flat of straat zoveel mogelijk voorkomen. Dat kan alleen als we goed weten wie er wonen en wat er speelt. Daarvoor moeten we aanwezig zijn in de wijk, contacten leggen en onderhouden met buurtbewoners. Maar we zijn er niet alleen als er problemen zijn. Ook als het goed gaat, houden we contact. Eigen visie De huidige wijkbewoners krijgen een duidelijke stem bij de vernieuwing van hun wijk. Maar hún wensen zijn niet allesbepalend. De woningen en de wijk moeten ook over tien of twintig jaar nog aantrekkelijk zijn voor de bewoners van dan. De Alliantie ontwikkelt daarom ook een eigen visie op de wijk. Op basis van ontwikkelingen die we verwachten en die we wenselijk vinden. Oren en ogen van de wijk In een aantal wijken in Amersfoort heeft de Alliantie buurtbeheerders aangesteld. Zij waken over de leefbaarheid van de wijk. Evenals de wijkmeesters dat in enkele Amsterdamse wijken doen voor de Alliantie en andere woningcorporaties. Zij lopen door de wijk en letten erop of de reinigingsdienst zijn werk goed doet. Ze spreken bewoners aan die zich niet aan de leefregels houden. En ze zijn zelf aanspreekbaar. De buurtbeheerders en wijkmeesters zijn de oren en ogen van de Alliantie in de wijk. 18 de Alliantie Hart voor de wijk 19

11 Hart voor het pand Wij hebben niet alleen hart voor de klant van vandaag, maar ook voor die van morgen. Daarom werkt de Alliantie aan woningen met toekomstwaarde. Om ook onze klanten van morgen prettig te kunnen laten wonen. Veel nieuwe woningen Onze klanten stellen meer eisen aan de woningen. Mede daarom vindt de Alliantie dat haar woningen beter moeten voldoen aan de eisen van deze tijd. Dat vraagt om aanpassingen. Zelfs na een ingrijpende vernieuwing kunnen de woningen nog niet altijd aan de wensen voldoen. Daar zijn ze bijvoorbeeld te klein en te oud voor. Samenvoegen biedt meer ruimte, maar het is duur, technisch lastig en ingrijpend voor de huurders. Daarom wil de Alliantie de komende jaren veel nieuwe woningen bouwen. Grotere woningen dan we nu hebben, met meer kwaliteit. In het werkgebied van de Alliantie is een groot tekort aan woningen, zowel voor huurders als kopers. Met nieuwbouw kan de Alliantie meer woningzoekenden in de noordvleugel van de Randstad aan een woning helpen. Kantoor wordt woning In Hilversum kocht de Alliantie het kantorencomplex Lucent. Het plan was de gebouwen te herontwikkelen voor jongeren en starters. Bij nader inzien levert dit toch onvoldoende toekomstwaarde op. De gebouwen worden nu gesloopt, en er komt nieuwbouw. Zo verschijnen er ruim 200 woningen op een prima locatie aan de rand van de Hilversumse binnenstad. Woningen met toekomstwaarde De Alliantie wil graag zoveel mogelijk woningen met toekomstwaarde. Dat wil zeggen woningen die nu én straks aantrekkelijk zijn en geschikt voor klanten met verschillende woonwensen. Woningen waarin bijvoorbeeld nu een jong, allochtoon gezin prettig kan wonen. En straks twee senioren, van wie er één wat slechter ter been is. Een neutrale, flexibele indeling is dan een vereiste. Duurzame kwaliteit Het streven van de Alliantie is een portefeuille met woningen van duurzame kwaliteit. Woningen die over 25 jaar nog aantrekkelijk zijn vanwege de prachtige architectuur, zoals veel woningen uit de jaren 30 nu nog heel gewild zijn. Woningen ook die duurzaam zijn op energiegebied en klanten veel comfort bieden tegen relatief lage energielasten. 20 de Alliantie Hart voor het pand 21

12 Bijlage: Feiten en cijfers Woningen ingedeeld naar landelijke huurprijscategorieën 2005 A m s te r d a m A m e r s f o o r t A l m e r e H i lv e r s u m H u i z e n O v e r i g e g e m Overige Amsterdam Amersfoort Almere Hilversum Huizen gemeenten goedkoop (t/m 331,78) betaalbaar ( 331,79 t/m 474,88) A m s te r d a m A m e r s f o o r t A l m e r e H i lv e r s u m H u i z e n O v e r i g e g e m duur ( 474,89 t/m 604,72) geliberaliseerd (vanaf 604,73) Woningen ingedeeld naar woningtypen 2005 Amsterdam Amersfoort Almere Hilversum Huizen Overige gemeenten eengezinswoningen etagegebouw zonder lift (t/m 4 woonlagen) etagegebouw met lift (t/m 4 woonlagen) hoogbouw 22 de Alliantie Bijlage 23

13 Samenstelling vastgoed 2005 Almere Amersfoort Amsterdam Hilversum Huizen Overig* Totaal** Woningen Wooneenheden Bedrijfsruimten Garages Diversen Totaal * Blaricum, Bussum, Eemnes, Leusden, Utrechtse Heuvelrug, Nijkerk, Soest en Wijdemeren ** Exclusief de Alliantie Amsterdam, vestiging Laan van Vlaanderen (voorheen PWV WONEN) ca woningen per Personeel 2005 Aantal FTE s 527 Aantal medewerkers 595 Veranderingen woningvoorraad (gemiddeld ) Nieuwbouw huur 333 Nieuwbouw koop 231 Verkoop 519 Kerncijfers 2005 (bedragen x ,-) Huurinkomsten 246 Sloop 164 De nieuwbouwproductie neemt vanaf 2006 toe en komt de komende jaren te liggen op een niveau van circa 700 huur- en 700 koopwoningen gemiddeld. Onderhoudskosten 47 Investeringen de Alliantie Bijlage 25

14 Colofon Hart voor wonen is een uitgave in de reeks Letterlijk. In deze reeks laat de Alliantie zien wat haar beweegt en wat zij doet. Eerder verscheen: Niet in de kou. Maatschappelijke huisvesting met hart voor mensen (2005). Eerste druk: voorjaar 2006 de Alliantie, Huizen 26 de Alliantie

15 Concerncommunicatie Postbus 95, 1270 AB Huizen T (035) F (035) I E info@de-alliantie.nl