Syllabus VastgoedCert - Werkkamer Wonen Hercertificering 2014

Transcriptie

1 Syllabus VastgoedCert - Werkkamer Wonen Hercertificering 2014

2 Inhoudsopgave VOORWOORD... 4 INSTRUCTIE BIJ HET GEBRUIK VAN DEZE SYLLABUS... 6 LEERDOELEN WERKKAMER WONEN... 7 ONDERWERP 1 BOUWKUNDE SOORTEN FUNDERINGEN EN HUN SPECIFIEKE PROBLEMEN Soorten funderingen Oorzaken en herstel van funderingsproblemen VOCHTPROBLEMEN Transportwegen van vocht uit de kruipruimte Vochtproblemen in huis Vochtproblemen in nieuwbouw ONDERWERP 2 WAARDERING ISOLATIE- EN DUURZAAMHEIDMAATREGELEN ISOLATIE VAN WONINGEN Belang van goede isolatie Wet- en regelgeving met betrekking tot isoleren en energiebesparing Het isoleren van vloeren, gevels, ramen, kozijnen en daken Het nut van ventileren DUURZAAMHEIDSINSTALLATIES Lagetemperatuurverwarming (LTV) Energiezuinige hr-107 ketel en micro warmtekrachtkoppeling Warmtepompen Zonnepanelen Passieve zonne-energie Zonneboilers Kleine windturbines KOSTEN EN HET RENDEMENT VAN GENOMEN ISOLATIEMAATREGELEN ONDERWERP 3 PLATTELANDSWONINGEN, HERBESTEMMING EN BIJZONDERE GEVALLEN 31 1 DEFINITIE EN MARKTVISIE Definitie Marktvisie en ontwikkeling PROCES VAN HERBESTEMMEN Stappen in het proces van herbestemming Verschillende actoren RUIMTELIJKE ORDENING Instrumentarium (ruimtelijke ordening, planvorming en plattelandswoning) Houding en gedrag overheden: van uitvoerder naar verleider FINANCIEEL KADER Tellen versus rekenen Aanpak haalbaarheidsanalyse & financiering PRAKTIJKSITUATIES EN DE ROL VAN DE MAKELAAR De rol van de makelaar De Tien Gebonden van herbestemmen Praktijksituaties ONDERWERP 4 ETHIEK & REGELGEVING EN KLANTGERICHT & COMMERCIEEL HANDELEN

3 Leerdoelen Randvoorwaarden Leeswijzer ETHIEK EN MORAAL Ethiek Moraal ETHIEK IN DE MAKELAARDIJ Huidige stand van zaken ethiek en moraal in de makelaardij Gedragscodes Professionele verantwoordelijkheid in de makelaardij ETHISCHE BEDREIGINGEN IN DE MAKELAARDIJ Vertrouwen en integriteit Morele intervisie Informatieverstrekking en verslaglegging Top 10 morele excuses Integriteitsbeleid CASUÏSTIEK Casus: Aankoop verhuurd beleggingsobject met voorinformatie Casus: Lijkenlucht in de woning Casus: Herrieburen bij te verkopen tussenwoning Casus: Dreigend ontslag kandidaat koper Casus: Bezwaar tegen uitbouw van de buren Casus: Collegiale verhoudingen BIJLAGE 1 BRONNEN BIJLAGE 2 ISOLATIEWIJZERS BIJLAGE 3 ISOLATIEWIJZER VLOEREN BIJLAGE 4 ISOLATIEWIJZER GEVELS BIJLAGE 5 ISOLATIEWIJZER PLAT DAK BIJLAGE 6 ISOLATIEWIJZER HELLEND DAK

4 Voorwoord Hercertificering VastgoedCert Aan makelaars en taxateurs worden in de praktijk steeds hogere eisen gesteld. Om daaraan adequaat tegemoet te komen is ook veel kennis nodig. Maar kennis moet verworven en onderhouden worden. Voor een blijvend hoog, actueel kennisniveau van al haar gecertificeerde deskundigen stelt VastgoedCert elke 5 jaar hercertificering verplicht. Kennis veroudert immers snel, mede omdat de vastgoedmarkt continu in beweging is. Wat er van u wordt verwacht om u als VastgoedCert geregistreerde te hercertificeren is hierna beschreven. Voor het verkrijgen van een nieuw certificaat bent u verplicht om binnen de hercertificeringsperiode van 5 jaar per Kamer gedurende vier jaar elk jaar twee cursusdagen) te volgen of (indien beschikbaar) als schriftelijke toets af te leggen. Hiervan moet in ieder geval één onderdeel (cursus of toets) in het laatste jaar van de looptijd van het certificaat plaatsvinden. Bent u in één kamer ingeschreven, dan heeft u dus in ieder geval een jaar speling. Met ingang van het jaar 2014 is voor alle kamers het zgn. cafetariasysteem van kracht. Dit houdt in dat per jaar in ieder geval van de actualiteitencursus van de kamer(s) waarin u bent ingeschreven (één dag) gevolgd dient te worden, maar dat voor de tweede verplichte cursusdag indien beschikbaar een ruimere keuze mogelijk is. Hiervoor kan in 2014 o.a. gekozen worden uit de actualiteitendagen van andere werkkamers. Daarnaast kunnen ook andere cursussen of bijeenkomsten in aanmerking komen. Zie voor alle keuzemogelijkheden: Nieuw in 2014 is de extra cursusverplichting voor de ingeschrevenen in het deelregister Special Valuations (sv) van Bedrijfsmatig Vastgoed. Deze extra dag is voor sv ers verplicht, voor de andere BV-ingeschrevenen facultatief. BVsv ers volgen in 2014 dus 3 cursusdagen, waarvan er één kan worden ingewisseld binnen het cafetariasysteem. Bent u in meerdere kamers ingeschreven en kunt u gebruik maken van het cafetariasysteem, dan kan het voorkomen dat één of meerdere cursusdagen meetellen voor meerdere kamers en dat u per saldo dus minder cursusdagen hoeft te volgen. Actuele onderwerpen in syllabi per kamer De onderwerpen voor de verschillende Actualiteitsonderdelen worden jaarlijks opnieuw vastgesteld. De onderwerpen worden in syllabi uitvoerig beschreven en per kamer gepubliceerd. Bijgaand treft u één van deze syllabi aan. U ontvangt deze syllabus van uw opleider. U kunt de syllabus echter ook voor zelfstudie en als naslagmateriaal bij het afleggen van een toets van de website van VastgoedCert downloaden. Cursus of toets? Aan de hercertificeringsverplichtingen kan worden voldaan door het volgen van een cursus bij een door VastgoedCert erkende opleider, of door zelfstudie of e-learning, gevolgd door een (flex)toets bij SVMNIVO. U bepaalt zelf naar welke studiemethode uw voorkeur uitgaat. Per onderdeel kan dat uiteraard variëren. Bij een toets mag de syllabus naar het examen worden meegenomen. Stand van zaken hercertificering Informatie over de stand van zaken met betrekking tot uw hercertificering kunt u vinden op uw persoonlijke webpagina op het extranet van VastgoedCert. Alle ingeschrevenen hebben hiervoor een wachtwoord en een inlogcode ontvangen. Van hieruit kunt u ook inloggen bij de erkende opleiders en het examenbureau voor het boeken van uw cursussen of toetsen. Overige aandachtspunten De cursussen kunnen alleen binnen de grens van het kalenderjaar 2014 worden gevolgd. De (flex-) toetsen kunnen tot en met januari 2015 worden geboekt. Het afleggen van toetsen (ook van voorgaande jaren) op een later moment kan alleen in overleg met VastgoedCert. Bij de cursussen wordt u geacht gebruik te maken van het VastgoedCert Identificatiepasje. 4

5 Tot slot De syllabi zijn met de grootst mogelijke zorg samengesteld en gecontroleerd door veel betrokken personen en organisaties, die wij veel dank verschuldigd zijn. Niettemin kan op onderdelen als gevolg van actuele ontwikkelingen de vermelde studiestof verouderd raken of anderszins onjuist zijn. VastgoedCert aanvaardt hiervoor geen aansprakelijkheid. Veel succes! Rotterdam, oktober 2013, drs. J.M. Mes, directeur VastgoedCert 5

6 Instructie bij het gebruik van deze syllabus De syllabus voor de hercertificering in 2014 bestaat uit vijf varianten, voor elke Werkkamer één: Wonen, Bedrijfsmatig Vastgoed, Landelijk Vastgoed, WOZ en Modelmatige Waardebepaling. Per kamer is een aantal deelonderwerpen bepaald voor de hercertificering. Leerdoelen Voor elk onderwerp zijn leerdoelen geformuleerd door de werkkamer. Deze leerdoelen geven aan wat u als makelaar/taxateur moet weten of kunnen aan het eind van de opleiding of hercertificering. U kunt de leerdoelen zien als het resultaat van een opleiding voor dat onderwerp. Er zijn drie soorten leerdoelen: Kennisleerdoelen De kennisleerdoelen geven aan wat u aan het eind van de opleiding aan feiten, begrippen en moet kennen. Een kennisleerdoel is dus gericht op het verwerven en onthouden van informatie of kennis. Vaardigheidsleerdoelen De vaardigheidsleerdoelen geven aan wat u aan handelingen moet kunnen verrichten aan het eind van de opleiding. Een vaardigheidsleerdoel is dus gericht op het leren verrichten van bepaalde handelingen en leren doen van bepaalde dingen. Houdingsleerdoelen De houdingsleerdoelen geven aan waar u aan het eind van de opleiding toe bereid moet zijn. Een houdingsleerdoel is dus gericht op het verwerven en tentoonspreiden van een bepaalde (positieve) houding of van bepaalde gevoelens. Deze drie leerdoelen komen allemaal terug tijdens de opleiding. Dat betekent dus dat u behalve feitenkennis ook moet beschikken over bepaalde vaardigheden en houding(en). Onderwerpen hercertificering 2014 De vijf Werkkamers hebben elk twee tot vijf onderwerpen vastgesteld voor de hercertificering van Die onderwerpen worden hieronder beschreven: Bedrijfsmatig Vastgoed 1. Verdieping DCF, inclusief opbouw disconteringsvoet 2. Financiering 3. Huurprijsherziening winkels 4. Waardering ontwikkelingsprojecten op basis van nieuwe internationale richtlijnen 5. Bedrijfswaardering Landelijk Vastgoed 1. Kabels en leidingen 2. Financierbaarheid van grond in landelijk gebied Modelmatige Waardebepaling 1 1. Actualiteiten in commercieel vastgoed 2. Ontwikkelingen bouwmarkt en vastgoedanalyse 3. Woningen Wonen 1. Bouwkunde 2. Waardering isolatiemaatregelen en duurzaamheidsinstallaties 3. Plattelandswoningen, herbestemming en bijzondere gevallen 4. Ethiek & regelgeving en klantgerichtheid & commercieel handelen WOZ 1. Actualiteiten 2. Marktanalyse en objectkenmerken 3. Communicatie, conflicthantering en integriteit 1 Voor de Werkkamer Modelmatige Waardebepaling zijn onderwerpen en leerdoelen vastgesteld voor 2014, maar geen syllabus ontwikkeld gedurende

7 Leerdoelen Werkkamer Wonen Algemeen De Werkkamer Wonen heeft vier onderwerpen vastgesteld, die ieder onder te verdelen zijn in een aantal deelonderwerpen. De leden van de Werkkamer Wonen hebben aangegeven dat zij er groot belang aan hechten dat de deelnemers van de betreffende werkkamer de actualiteiten kunnen vertalen naar hun dagelijkse werkzaamheden. Het is dan ook belangrijk dat er bij de opleidingsdagen nauw aangesloten wordt bij de actualiteiten. Onderwerpen Onderwerp 1: Bouwkunde Aan dit onderdeel wordt één dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld: Fundatie- en vochtproblemen Oplossingen en kosten voor de fundatie- en vochtproblemen Veilig advies Risico s bij foutief handelen Onderwerp 2: Waardering isolatie- en duurzaamheidmaatregelen Aan dit onderdeel wordt één dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld: Isolatiemaatregelen en duurzaamheidinstallaties, gericht op woonhuizen Doelstellingen voor isolatie- en duurzaamheidmaatregelen Globale kosten van een maatregel Rendement van een investering Discussiëren over en beargumenteren van de meerwaarde van ingevoerde of in te voeren maatregelen Onderwerp 3: Plattelandswoningen, herbestemming en bijzondere gevallen Aan dit onderdeel wordt één dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld: Basiskennis bestemmingen en structuurplannen (huidige regelgeving) Plattelandswoningen en bijzondere situaties (o.a. kerken, scholen en kantoren) Overgangsrecht Procedure rond herbestemmingen Haalbaarheid en termijnen van een herbestemming Onderwerp 4: Ethiek & regelgeving en klantgericht & commercieel handelen Aan dit onderdeel wordt één dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld: Basiskennis ethiek (o.a. integriteit, zorgvuldigheid en informatieverstrekking) Ethische problemen Het verschil tussen ethiek en risicoanalyse Het bediscussiëren van specifieke ethische makelaarsproblemen 7

8 Onderwerp 1 Bouwkunde Leerdoelen U kunt funderingsproblemen herkennen en benoemen. U kunt vochtproblemen herkennen en benoemen. U kunt oplossingen voor de funderings- en vochtproblemen benoemen (al dan niet zelf uit te voeren of door te verwijzen naar expert). U kunt de kosten voor de oplossingen van funderings- en vochtproblemen berekenen. U kunt veilig advies met betrekking tot funderings- en vochtproblemen benoemen en beargumenteren. U kunt verschillende risico s bij foutief handelen benoemen. Randvoorwaarden Dit dagdeel bestaat uit het opdoen van theoretische kennis over fundatie- en vochtproblemen. Belangrijk is dat hierbij praktijkvoorbeelden worden getoond, vooral door middel van veel fotomateriaal. Wat betreft de risico s bij foutief handelen een belangrijke toevoeging: het gaat hierbij niet om het technische risico, maar risico s in aansprakelijkheid. Het is met name van belang dat de makelaar de risico s van zijn eigen aansprakelijk kan inschatten: wanneer moet hij een deskundige inschakelen en wanneer kan hij het zelf af? Leeswijzer Nederland is een vochtig land, een land met een specifieke bodemopbouw. Door het wisselen van grondwaterstanden, het werken van de ondergrond, kan het voorkomen dat er funderingsproblemen in woningen ontstaan. Voor het onderdeel bouwkunde is dit jaar daarom gekozen om aandacht te besteden aan fundatie- en vochtproblemen. Na het grondig bestuderen van dit onderdeel hebt u meer inzicht over het ontstaan van schade aan woningen als gevolg van funderingsproblemen. Ook bent u eerder in staat om een adviserende rol naar verkoper en koper van woningen te vervullen. Dit onderdeel zal ook aandacht besteden aan vochtige kruipruimtes. Vragen als Wat zijn hier de oorzaken van? en Hoe kunnen voorkomende problemen opgelost worden? komen aan de orde. In hoofdstuk 1 komen verschillende soorten funderingen aan de orde. Ook worden een aantal funderingsproblemen en hun oorzaken besproken. In hoofdstuk 2 wordt vervolgens aandacht besteed aan vochtproblemen: welke problemen kunnen zich voordoen en welke maatregelen kan men treffen om ze tegen te gaan? 8

9 1 Soorten funderingen en hun specifieke problemen In deze paragraaf zullen de meest voorkomende funderingstypes in ons land aan bod komen. Er wordt kort uitleg gegeven over de toepassingen van deze funderingen. Ook komen verschillende funderingsproblemen aan de orde. 1.1 Soorten funderingen Er zijn verschillende soorten funderingen denkbaar. Hieronder wordt een aantal typen funderingen besproken Fundering op staal Een fundering op staal is een funderingstype waarbij de dragende muur op een verbrede voet van metselwerk of een betonstrook gevormd wordt. Deze funderingsstrook draagt de constructieve krachten rechtstreeks op de dragende ondergrond over. De dragende ondergrond bestaat doorgaans uit zand. Mogelijke problemen Bestaat de bodem uit klei of veen, dan kunnen er problemen ontstaan. De volgende problemen kunnen voorkomen: de woning zakt op dergelijke ondergronden mogelijk niet gelijkmatig mee met de inklinking van de ondergrond; er ontstaan zettingen in de bodem. Oude gedempte sloten of andere waterpartijen die onder het bouwblok doorlopen of doorgelopen hebben voordat er gebouwd werd, veroorzaken mogelijk ongelijkmatige zettingen. Deze zettingen, in de bodem van een gebouw zichtbaar als scheuren, kunnen uiteenlopen van enkele centimeters tot een aantal decimeters. Meestal zijn deze zettingen in het begin het grootst en worden ze in de loop van de tijd minder. Door het veranderen van omstandigheden, zoals een verlaging van het grondwaterpeil, trillingen, of grotere belasting van de grond (bijvoorbeeld door omringende werkzaamheden), kan de fundering opnieuw gaan zetten. Als in de omgeving van een bouweenheid met een fundering op staal een bouwproject wordt uitgevoerd waarbij grondwater (tijdelijk) wordt verlaagd, kunnen - ook na honderd jaar zonder problemen - plotseling grote zettingen ontstaan. Voor een voorbeeld van een fundering op staal, zie afbeelding 1. Afbeelding 1 - Een fundering op staal 9

10 1.1.2 Paalfunderingen Een paalfundering is een fundering waarbij het eigen gewicht van het bouwwerk en alle krachten die op een bouwwerk uitgeoefend worden via ingeheide palen of heipalen worden overgebracht naar een dieper gelegen draagkrachtige laag. De palen hebben een minimale lengte van vijf maal de dwarsdoorsnede van de heipaal. Een funderingspaal ontleent zijn draagkracht aan twee elementen: 1. de puntweerstand aan de voet van de paal; 2. schachtwrijving langs de schacht van de paal. Bij toepassen van paalfunderingen is het belangrijk om rekening te houden met de weerstand die de ondergrond kan bieden tegen belasting. Onder belasting wordt de druk van het gewicht van het gebouw op de grond bedoeld. Als gevolg van het belasten van de grond ontstaan er in de grond (mechanische) spanningen. Deze spanningen, veroorzaakt door de druk, worden drukspanningen genoemd. Om inzicht te verkrijgen in de hoeveelheid gewicht die de ondergrond kan opnemen verricht men metingen. Door middel van sonderingen en/of grondboringen wordt bepaald hoeveel drukspanningen de grond op kan nemen. Heipalen kunnen geprefabriceerd worden van gewapend of voorgespannen beton. Door prefabricage onder gecontroleerde omstandigheden kan de kwaliteit worden gegarandeerd. Heipalen kunnen ook ter plaatse in de grond gevormd worden. Men boort dan schachten die gevuld worden met beton. Ook stalen profielen zijn mogelijk, maar deze hebben een verhoogd risico op corrosie. Ze trillen behoorlijk tijdens het heien, hetgeen een risico levert op schade aan bouwwerken in de omgeving, en maken een behoorlijk lawaai bij het heien. Mogelijke problemen Door de natuurlijke wrijvingsweerstand van de heipaal en de klei die zich aan de paal hecht, ontstaat er een extra opwaarts gerichte weerstand. Door deze extra weerstand zal het bouwwerk minder snel zakken. Deze meestal naar boven gerichte schachtwrijving wordt positieve kleef genoemd. De schachtwrijving langs de paal kan echter ook neerwaarts gericht zijn: de negatieve kleef. De grond die aan de paal kleeft, maakt de paal zwaarder. Door dit extra gewicht zakt de paal verder. Dit is erg ongunstig: niet alleen is er dus een extra belasting op de paal, ook de bestaande schachtwrijving wordt aangevreten Amsterdamse en Rotterdamse fundering Het Amsterdams en het Rotterdams funderen vormen een andere categorie. Deze typen funderingen werden in de periode tot ongeveer 1930 het meest toegepast. Een Amsterdamse en Rotterdamse fundering bestaat uit een in de breedte uitgemetselde voet onder de dragende muur, met horizontaal funderingshout en daaronder houten palen. Het verschil tussen beide is te vinden in het aantal rijen: een Amsterdamse fundering heeft een dubbele rij met palen, een Rotterdamse fundering een enkele rij. De combinatie van beide funderingen kan in dezelfde woning voorkomen. Voor een voorbeeld van een Amsterdamse fundering, zie afbeelding 2. Afbeelding 2 - Een voorbeeld van een Amsterdamse fundering 10

11 Mogelijke problemen Het nadeel van funderen op houten palen is dat de palen kunnen rotten, wanneer ze niet volledig onder water staan. Beter gezegd: een paal moet volledig onder het freatisch vlak geplaatst worden. Het freatisch vlak, ook wel freatische lijn genoemd, is de bovenkant van de grondwaterspiegel. Het is de grens waaronder alle holten en poriën van de grond gevuld zijn met water. Het water onder het freatische vlak is het grondwater. Het verlagen van de grondwaterstand in een omgeving waar veel houten funderingen zijn toegepast, kan de palen doen rotten en zo schade aan de bebouwing veroorzaken. Om de problemen met het rotten te voorkomen, worden houten palen tegenwoordig vaak tot onder de grondwaterspiegel geheid en voorzien van een oplanger, een betonnen opzetstuk. 1.2 Oorzaken en herstel van funderingsproblemen Zoals al genoemd zijn er verschillende oorzaken voor schade aan funderingen. De belangrijkste oorzaken worden hieronder besproken, voorzien van mogelijke maatregelen per oorzaak Grondwatergerelateerde funderingsproblemen Ongeveer 90% van de funderingsproblemen in Nederland zijn grondwatergerelateerd. Lekke drainerende riolen zijn mogelijk het grootste probleem bij de grondwatergerelateerde funderingsproblemen. De grootste oorzaken van lekkende rioleringen zijn verouderde buizen die niet meer voldoende waterdicht zijn, en trillingen van verkeer over verkeersdrempels. Deze trillingen worden vaak rechtstreeks op de fundering overgedragen. Het funderingshout zal, zoals gezegd, onder water moeten blijven staan om schimmelaantasting te voorkomen. Bij het beoordelen van een bouwvergunning zal de gemeente daarom moeten controleren of het hoogste funderingshout ruim onder de van nature laagst voorkomende grondwaterstand terechtkomt. Wanneer tijdens de controle bijzonderheden worden gevonden, zijn er verschillende betrokkenen aan te wijzen die mee moeten werken aan een oplossing. De centrale verantwoordelijkheid voor de vereiste grondwaterstand in Nederland is namelijk niet geregeld. Het Rijk heeft alle verantwoordelijkheden gedecentraliseerd: grote grondwateronttrekkingen zijn bij de provincies ondergebracht; het oppervlaktewaterbeheer is ondergebracht bij het Waterschap; de zorgplicht voor het grondwater in openbaar gebied tot aan de erfgrens van de woning is sinds 2008 ondergebracht bij de gemeente. Ook het functioneren van de riolering en drainage van de ondergrond valt onder verantwoordelijkheid van de gemeente; het grondwater onder zijn woning en erf vallen volgens de juristen van de overheden onder de verantwoordelijkheden van de eigenaar van een woning. De oorzaken van te lage grondwaterstanden liggen echter in de meeste gevallen buiten de erfgrens van de woning, waardoor het vaak een lastig juridisch steekspel wordt voordat men de problemen kan aanpakken Voorkomen grondwatergerelateerde schade Enkele aandachtspunten/aanbevelingen om funderingsschade veroorzaakt door grondwater te voorkomen: Verkeersdrempels in veen- en kleigebieden Het is af te raden om in gebieden in veen en klei met houten funderingen en funderingen op staal verkeersdrempels aan te brengen. Praktijkonderzoek ter voorkoming bacteriële aantasting Voor het voorkomen en/of beperken van bacteriële aantasting moet ter plaatse een praktijkonderzoek uitgevoerd worden. Aanschrijven eigenaren Een gemeente moet van eigenaren (in een bouwblok), die niet willen herstellen bij een funderingshandhavingstermijn van 10 jaar of minder, vorderen dat zij de schade herstellen. Registratie metingen grondwater bij DINOloket Alle metingen van grondwater dienen bij het DINOloket geregistreerd te worden en toegankelijk gemaakt voor belanghebbenden, zoals gedupeerde woningeigenaren Screenen richtlijnen Diverse richtlijnen over grondwater, heiwerk, damwanden, grondwerk, hydrologie, et cetera, moeten gescreend worden of zij funderingsproblemen in de directe omgeving voorkomen. 11

12 1.2.3 Schade veroorzaakt door bouwwerkzaamheden voorkomen Op dit moment is het zo dat veel bouwprojecten schade veroorzaken aan de omliggende bestaande bebouwing. Voorbeelden van handelingen die schade veroorzaken zijn verlagingen van het grondwaterniveau (vooral in veen- en kleigebieden), trillingen van het bouwverkeer en heiwerkzaamheden, het bouwrijp maken van een terrein en het slopen van panden. Veel gemeenten laten aannemers zonder bouwvergunning hun gang gaan, waardoor controle van en overzicht op het werk ontbreekt. Er zijn verschillende verbeteringen voor te stellen om de schade door bouwwerkzaamheden te beperken. Te denken valt aan de volgende verbeteringen: Een nulmeting van panden invoeren De gemeente kan voor aanvang van bepaalde werkzaamheden, zoals het bouwrijp maken van het terrein, een nulmeting vereisen. Een nulmeting van de panden en belendingen dient te worden uitgevoerd door een erkend (gecertificeerd) expertisebureau. De eigenaar krijgt vervolgens een digitale kopie van de nulmeting. Als daartoe aanleiding is, kan er ook een zettingsmeting uitgevoerd worden. SBR-richtlijn Schade aan gebouwen breder inzetten Gemeentes kunnen de SBR-richtlijn Schade aan gebouwen van toepassing verklaren in de bouwvergunning. Dit kan ook van toepassing zijn op de bouwverkeersroute. Ook kan de gemeente in de bouwverkeersroute verkeersdrempels tijdelijk verwijderen. Trillingsmeters plaatsen Erkende adviesbureaus kunnen trillingsmeters plaatsen om de risico s te monitoren. Schroefpalen gebruiken In plaats van palen te heien kan men schroefpalen gebruiken Herkennen van funderingsproblemen Bij de zoektocht naar funderingsproblemen geeft een eerste visuele inspectie van een pand vaak een indruk. Wanneer er problemen worden gevonden is het altijd verstandig om te controleren of deze problemen ook elders aan te treffen zijn in het straatbeeld. Zo kan bepaald worden of de problemen slechts betrekking hebben op één woning of breder te trekken zijn. Zaken die op funderingsproblemen kunnen duiden zijn: scheefstand van (een gedeelte van) de woning; scheve vloeren; ramen en deuren die vervormen en/of klemmen; significante scheurvorming in de constructieve bouwmuren en ook in niet-dragende muren; hoogteverschillen tussen panden en het straatwerk; verzakkingen van de grond; funderingsproblemen bij gelijksoortige panden in de buurt; lage grondwaterstanden Totaaloverzicht kosten van herstel funderingsproblemen Wanneer men funderingsproblemen wil herstellen, komen daar veel kosten bij kijken. Verschillende factoren kunnen van invloed zijn op de hoogte van de herstelkosten. Voorbeelden van factoren zijn: het aantal te herstellen panden; de breedte, diepte en hoogte van het pand; het aantal strekkende meters fundering; de bestaande constructie(s); het al of niet (deels) onderkelderd zijn van het pand; de ontstane cascoschade aan het pand; de lengte van de benodigde palen (om de fundering te herstellen). Naast de genoemde kosten die rechtsreeks op het gebouw met schade van toepassing zijn, zijn er ook bijkomende kosten. Voorbeelden van bijkomende kosten zijn: de onderzoekskosten van de fundering; de kosten van het grondonderzoek (technisch met behulp van sonderingen en milieukundig); de kosten van het casco onderzoek (constructeur); de kosten van een eventuele nulmeting; de plankosten: opmeten en uittekenen van het pand/de panden inclusief bouwaanvraag; de kosten van de constructeur; de legeskosten van de (gemeente); de precariokosten bij gebruik van openbaar gebied/parkeerkosten; de CAR-verzekering (constructie-allriskverzekering); 12

13 de eventuele herstelkosten bij schade aan openbaar gebied; de OZB (gedurende het proces is een tijdelijke verlaging van de OZB mogelijk); de kosten van de financiering (provisie); de kosten van de notaris; de bouwkosten van de funderingsaannemer; de kosten van de afvoer en het storten van (vervuilde) grond; de kosten van omleggen/vernieuwen van kabels en leidingen; de kosten van herinbouw (soms ook nieuwe keuken en/of badkamer); de bouwkosten van de cascoaannemer (zoals herstelkosten van scheuren); de kosten van het gebruik van water/elektra; de kosten van het begeleidingsbureau; de kosten van de bouwdirectie; de kosten van monitoring (meting van trillingen, deformaties, grondwaterstanden); de kosten van tijdelijke opslag huisraad; de kosten van tijdelijke huisvesting; onvoorziene kosten Investeringskosten voor funderingsherstel Voor de makelaar zijn de investeringskosten interessant. De investeringskosten voor funderingsherstel zijn een opstelsom van alle bijkomende posten zoals die in de vorige paragraaf in hoofdlijnen zijn genoemd. Deze kosten zijn te onderscheiden in de offerte aannemer en bijkomende kosten. De offerte aannemer bestaat globaal uit 80% van de kosten en de bijkomende kosten bestaan globaal uit 20% van de kosten. Deze onderverdeling is belangrijk bij het vergelijken van offertes. Afhankelijk van de aannemer is soms een aantal bijkomende onkosten, zoals percentages winst en risico, in de offerte opgenomen. Deze onkosten kunnen verschillen per aannemer en maken het vergelijken van offertes moeilijk. Vaak is een er een deskundige voor nodig om de offertes te kunnen vergelijken. De bouwkostendeskundige is erin gespecialiseerd om offertes en begrotingen van aannemers te beoordelen. Hij kan, objectief, materiaal narekenen en manuren controleren. Ook is een dergelijke deskundige in staat om een lijst op te stellen van de bijkomende kosten, zoals leges van gemeentes, onderzoekskosten en staartkosten - horende bij de offertes van aannemers - om tot de juiste investeringskosten te komen. Voor een indicatieschets van herstelkosten, zie voorbeeld 1. Voorbeeld 1 - Indicatieschets van herstelkosten Onder voorwaarde dat geen fors cascoherstel noodzakelijk is, variëren de kosten voor funderingsherstel van een gemiddelde rijtjeswoning van circa in Zaanstad tot circa in Dordrecht en circa in Rotterdam. Dit zijn startbedragen, de bedragen kunnen snel oplopen tot ver boven de , en soms zelfs boven de voor grotere panden of woningen met grote posten aan cascoherstel. Het oplopen van herstelkosten is sterk afhankelijk van de totale schade aan het gehele pand. Maar ook van zaken als de bereikbaarheid van het pand en aanvullende maatregelen om veilig te kunnen werken hebben invloed Aandachtspunten bij funderingsherstel Om met funderingsherstelwerkzaamheden te kunnen starten, moeten de volgende aandachtspunten in acht worden genomen: voor funderingsherstel of het aanbrengen van een nieuwe fundering is een bouwvergunning vereist; het aanbrengen van een nieuwe fundering of funderingsherstel dient volgens het CUR-handboek funderingen te worden uitgevoerd; het aanbrengen van een nieuwe fundering dient voor een bouwwerk als geheel te worden uitgevoerd. Belangrijk is te voorkomen dat er op onverantwoorde wijze partieel herstel wordt uitgevoerd en onnodige schade ontstaat door ongelijkmatige zettingen. 13

14 1.2.8 Rollen en verantwoordelijkheden bij oplossen funderingsproblemen Bij het herkennen en oplossen van funderingsproblemen zijn verschillende partijen betrokken. Iedere partij heeft zijn eigen rol en verantwoordelijkheden. Hieronder worden de verschillende betrokkenen en hun verantwoordelijkheden benoemd. Koper en verkoper In het burgerlijk wetboek staat omschreven dat een koper van een huis mag verwachten dat een huis voldoet aan de door hem gestelde redelijke verwachtingen. Hij mag er bijvoorbeeld vanuit gaan dat een fundering geen gebrek vertoont. Uit artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek blijkt dat indien er toch sprake is van een gebrek na aankoop, de koper de mogelijkheid heeft om de verkoper aansprakelijk te stellen voor zijn schade. In het geval dat een huis niet voldoet aan zijn op grond van de koopovereenkomst gestelde verwachtingen, is er sprake van een tekortkoming. Echter, kopen en verkoper hebben beiden verantwoordelijkheden. De verkoper heeft een informatieplicht, maar de koper heeft een onderzoeksplicht. Dit betekent dat hij informatie moet inwinnen over de bouwkundige staat van de woning. Is er sprake van (het vermoeden van) een funderingsprobleem, dan is het aan te raden om een funderingsparagraaf in het (ver)koopcontract op te laten nemen. Deze paragraaf omschrijft de staat van de fundering en de afspraken over hoe men om moet gaan met (mogelijke) funderingsproblemen en de kosten van herstel. Deze paragraaf beschermt de koper en verkoper ten opzichte van elkaar. De eigenaar Als er iets aan de hand is met de woning, dan is dat een zaak voor de eigenaar. Zoals eerder omschreven kunnen in sommige gevallen omgevingsfactoren een rol hebben gespeeld in het ontstaan of verergeren van de funderingsproblemen. Denk aan verandering van de grondwaterstand, een lekkende riolering, trillingen door zwaar wegverkeer of heiwerk in de omgeving. In alle gevallen is de eigenaar primair verantwoordelijk voor het oplossen van funderingsproblemen. De gemeente De gemeente is niet verantwoordelijk voor funderingsproblemen. Als er onveilige situaties ontstaan, heeft de gemeente de mogelijkheid om de eigenaar te dwingen deze situatie op te heffen. Enkel wanneer de gemeente door een ingreep of het nalaten daarvan schade heeft veroorzaakt, kan zij hiervoor aansprakelijk worden gesteld door de eigenaar van het pand. De provincie De provincie heeft een toeziende rol. De provincie controleert de rioolplannen van de gemeente en peilbesluiten van het waterschap. Zij geeft ook de vergunningen af voor grondwateronttrekkingen. Het Waterschap Het Waterschap voert het beheer over de kwaliteit en de kwantiteit van het oppervlaktewater. Door middel van peilbesluiten kan het voorkomen dat een waterschap de grondwaterstand moet aanpassen. Aanpassing van de grondwaterstand kan ook plaatsvinden omdat de bodem inklinkt en bij gelijkblijvende grondwaterstand te drassig zou worden. 14

15 2 Vochtproblemen Vocht kan op verschillende manieren ontstaan of een huis binnenkomen. Vocht kan bijvoorbeeld veroorzaakt worden door de bewoner zelf: leefvocht. Ook kan vocht binnenkomen door lekkages, veroorzaakt worden door slecht isoleren, of ontstaan door (optrekkend) grondvocht in de kruipruimte. Deze laatste oorzaak van vochttoename in een huis kan leiden tot een vochtig binnenklimaat. Dit kan dan nadelige gevolgen hebben voor de gezondheid van de gebruikers van het gebouw. In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe kruipruimtevochtproblemen ontstaan, hoe ze te herkennen zijn en wat eraan gedaan kan worden. 2.1 Transportwegen van vocht uit de kruipruimte Er zijn twee mogelijkheden wegen waardoor vocht uit de kruipruimte in de leefruimte van een gebouw terecht kan komen: 1. optrekken via wanden en vloeren Deze vorm van vochttransport treft men in het algemeen aan bij oudere woningen met een gemetselde fundering. Een betonnen fundering biedt in het algemeen afdoende bescherming. 2. transport door de vloer via waterdamp: luchtverplaatsing Deze vorm van vochttransport treft men veel aan bij houten vloerconstructies, maar ook bij steenachtige vloeren kan het voorkomen. Het vocht kan op verschillende manieren de leefruimte binnendringen, bijvoorbeeld door dampdiffusie/ damptransport, of door capillair vochttransport. Hieronder worden beide manier besproken Dampdiffusie/damptransport Dampdiffusie/damptransport houdt in dat waterdamp verplaatst van zones met een sterke concentratie aan waterdamp naar zones met een minder hoge waterdampconcentratie. Als gevolg van een verschil in temperatuur of relatieve vochtigheid (RV) van de lucht aan weerszijden van de constructie ontstaat een verschil in dampdruk tussen beide zijden. Poreuze materialen in een constructie nemen vocht op in evenwicht met de relatieve vochtigheid van de lucht. Met in evenwicht met wordt bedoeld dat het enige tijd kan duren voor het poreuze materiaal de vochtigheid van de lucht heeft. Een hogere relatieve vochtigheid in een ruimte betekent een hoger vochtgehalte in het materiaal. Wanneer de luchtdruk aan de ene zijde van het materiaal lager is dan aan de andere zijde, bijvoorbeeld bij een kruipruimte, dan zal door het verschil in dampdruk waterdamp stromen door het materiaal. Dampdiffussie- of damptransport vindt dan plaats door de poriën van een vloer. Dit verschijnsel heet waterdampdiffusie of dampdiffusie. Er ontstaat hierbij een (water)dampstroom. In de praktijk blijkt dat de dampdiffussieweerstand van een steenachtige vloer zo groot is dat de hoeveelheid vocht die op deze manier de woning binnendringt verwaarloosbaar is. De hoeveelheid vocht die door middel van damdiffusie binnendringt, is namelijk te vergelijken met de verdamping van een kamerplant. Alleen onder bijzondere omstandigheden, zoals in het geval van een sterk dampremmende vloerafwerking, kan deze vorm van vochttransport (lokale) problemen veroorzaken. Problemen door dampdiffusie of damptransport worden meestal veroorzaakt door in de vloer aanwezige luchtlekken, zoals niet goed sluitende kruipluiken, leidingdoorvoeren en andere sparingen Capillair vochttransport Capillair vochttransport is vocht dat zich door het (vaak steenachtige) materiaal verplaatst. Dit valt te vergelijken met de zuigende werking van een spons. Capillaire vochtproblemen kan men vooral verwachten bij (poreus) funderingsmetselwerk. De gevolgen van deze vochtproblemen kunnen het ontstaan van bacteriën en schimmels zijn, die nadelige gevolgen voor de gezondheid van bewoners kunnen hebben. In de praktijk vermoedt men bij een niet-geïsoleerde vloer soms capillair vochttransport, maar vaak blijkt er geen sprake van te zijn. Bij een niet-geïsoleerde vloer komen in spaarzaam verwarmde ruimtes geregeld druppels voor die onder een steenachtige vloerconstructie hangen. Naar aanleiding van het aantreffen van die druppels, wordt gevreesd voor capillair vochttransport, deze druppels zijn echter condensdruppels. De condensdruppels worden veroorzaakt door condensatie als gevolg van het temperatuurverschil tussen de ruimte boven en de ruimte onder de vloer. De druppels hangen in principe onder de vloer en zullen door de zwaartekracht omlaag vallen. Hierdoor zal er dus geen capillair vochttransport van betekenis plaatsvinden. 15

16 Bij geïsoleerde vloeren is er nooit sprake van capillair vochttransport, omdat dit niet mogelijk is door de toegepaste isolatiematerialen. 2.2 Vochtproblemen in huis De hoeveelheid vocht in een woning die veroorzaakt wordt door het dagelijks leven van een gezin, bijvoorbeeld door koken en douchen, kan een grote omvang aannemen. De tweede vochtstroom, veroorzaakt door vocht uit de kruipruimte, is soms gelijk aan die totale vochtproductie van een gezin. Door de vochttoestroom vanuit de kruipruimte zal het vochtgehalte in huis flink toenemen. Deze kruipruimte-vochtstroom zal dag en nacht doorgaan, ook op de momenten dat de bewoners niet thuis zijn en er weinig gestookt en geventileerd wordt. Dit kan op termijn problemen veroorzaken. Als er geen maatregelen genomen worden om de vochthoeveelheden in huis te verminderen, zijn de gevolgen groot. Deze gevolgen kunnen zijn: aantasting van constructie door roestvorming; het groeien van schimmels en schadelijke bacteriën die de gezondheid van de bewoners aantasten; ziektes als longziekten en oorontstekingen veroorzaakt door het vocht Het herkennen van een vochtprobleem veroorzaakt door kruipruimtevocht Op het eerste gezicht lijkt het eenvoudig om de oorzaak van vochtproblemen te herkennen. De eerste, meest logische stap lijkt een visuele inspectie om na te gaan of er sprake is van een vochtige kruipruimte. Als er plassen water zichtbaar zijn, is het probleem inderdaad relatief eenvoudig op te sporen. De praktijk wijst echter uit dat vocht in de kruipruimte niet altijd zichtbaar is. Een kruipruimte die droog lijkt hoeft niet altijd droog te zijn. De bovenste zandlaag kan droog zijn, maar er kan toch zoveel vocht uit de bodem verdampen dat de kruipruimte wel degelijk vochtig is. De relatieve luchtvochtigheid kan in een dergelijke kruipruimte een constante zijn die ergens tussen de 80% en 100% ligt, wat alleen door meting aangetoond kan worden. Een goed oordeel over een al dan niet vochtige kruipruimte kan dus pas gegeven worden na een meting van temperatuur en luchtvochtigheid, bij voorkeur gemeten gedurende een langere tijd. Of een vochtige kruipruimte ook daadwerkelijk van invloed is op het binnenklimaat is nog moeilijker om te beoordelen. De moeilijkheid zit hem in een aantal factoren. Op de eerste plaats is het van belang om te controleren of het ontstane vocht daadwerkelijk uit de kruipruimte afkomstig is. Een andere mogelijkheid zou kunnen zijn dat het vocht ontstaan is door de aanwezigheid van een koudebrug of door een lekkage; Daarnaast moet onderzocht worden hoeveel leefvocht de gebruikers van een woning veroorzaken; Verder hangt de invloed van de luchtvochtigheid in de kruipruimte op het binnenklimaat sterk samen met de ventilatievoorzieningen in het gebouw. Als de woning voldoende geventileerd wordt, zal vocht eerder drogen en de kans op schadelijke gevolgen zal verkleind worden. Het is dus belangrijk om de ventilatie van het gebouw te onderzoeken Maatregelen tegen vochtproblemen door vocht in kruipruimte Om vochtproblemen kruipruimtes te bestrijden zijn verschillende maatregelen mogelijk. Daarnaast zijn er maatregelen om de vochtstroom vanuit de kruipruimte tegen te gaan. Hieronder enkele van deze maatregelen. Extra ventilatie kruipruimte Door de kruipruimte extra te ventileren hoopt men de luchtvochtigheidsgraad te verlagen. In de praktijk blijkt echter dat deze maatregel meestal niet leidt tot een merkbare verbetering. De oorzaak hiervan is dat de bodem van een kruipruimte meestal een zeer grote verdampingscapaciteit bezit. De toename van de vochtafvoer door extra ventilatie wordt meestal direct gecompenseerd door een toename van de verdamping uit de bodem. Alleen in situaties waarbij de vochttoevoer uit de bodem beperkt is en waarbij niet of nauwelijks geventileerd wordt, is het zinvol om extra te ventileren. Drainage kruipruimte Met behulp van drainage is het mogelijk om de afvoer van inspoelend oppervlakte water te verbeteren en zo het waterpeil onder de woning te verlagen. In de meeste grondsoorten kan het water zich echter, ondanks drainageleidingen, capillair verplaatsen. Het bodempakket kan dan alsnog vochtig worden of blijven. Investeren in drainage blijft daarom onzeker. 16

17 Bodemafsluiters aanbrengen Door het aanbrengen van bodemafsluiters kan de verdamping vanuit de bodem voor een groot deel teruggebracht worden. In combinatie met een goede kruipruimteventilatie kan op deze wijze een significante daling van de luchtvochtigheid gerealiseerd worden. Bij het toepassen van bodemafsluiters kan het effect verschillen per toegepaste methode. Bij het gebruik van waterdichte folies (plastic) over de bodem, blijft een risico bestaan op het binnendringen van vocht boven de bodemafsluiter via de funderings- of muurconstructie. Dit zou alsnog nieuwe problemen kunnen veroorzaken. Het afsluiten van de bodem door middel van een waterdoorlatend systeem, zoals schuimbeton, schelpen of expansiekorrels, in combinatie met ventilatie, is effectief. Eventueel inspoelend water zakt in dit geval weg. Door de isolerende eigenschappen van dergelijke materialen zakt de bodemtemperatuur, waardoor verdamping vermindert. Deze maatregelen kunnen een verlaging van het vochtpercentage tot circa 60% opleveren. Afdichten transportweg Naast het terugdringen van de luchtvochtigheidsgraad in de kruipruimte kan ook gekozen worden voor het algeheel afsluiten van de transportweg: het afdichten van de vloer van de leefruimte. Er zijn verschillende manieren van afdichten denkbaar: Afdichten door middel van een integrale vloerafdichting: aan de onderzijde van een vloer wordt een volledig aaneengesloten, luchtdichte laag aangebracht. Dit kan door folies en door middelen als PUR 2. Lokaal afdichten door het opsporen en dichten van luchtlekken. Het verstandigste is om dit te doen aan de onderzijde van de vloer, ook deze gaten worden in het algemeen gedicht met PUR. Uit metingen blijkt in de praktijk dat de effecten van het blokkeren van de transportweg een verbetering oplevert van 60% tot 85%. Deze verbetering hangt vanzelfsprekend nauw samen met de zorgvuldigheid van uitvoering. 2.3 Vochtproblemen in nieuwbouw Nieuwbouw wordt middels het Bouwbesluit gehouden aan eisen met betrekking tot het lucht- en vochtdicht uitvoeren van een begane grondvloer. De vloer wordt gezien als onderdeel van de buitenschil en dient daarom ook geïsoleerd uitgevoerd te worden. Door deze isolatie is de temperatuur in de kruipruimte lager waardoor er minder sprake zal zijn van verdamping van het vocht. Deze eisen met betrekking tot luchtdichtheid voorkomen problemen met vochttransport in nieuwbouwhuizen, maar uiteraard geldt ook hier: mits goed uitgevoerd! 2 Dit laatste middel staat momenteel ter discussie met het oog op de volksgezondheid. 17

18 Onderwerp 2 Waardering isolatie- en duurzaamheidmaatregelen Leerdoelen U kunt het doel van het gebruik van isolatiemaatregelen en duurzaamheidsinstallaties benoemen. U kunt verschillende isolatiemaatregelen, gericht op woonhuizen, herkennen en benoemen. U kunt duurzaamheidsinstallaties, gericht op woonhuizen, herkennen en benoemen. U kunt de globale kosten van een maatregel of installatie inschatten. U kunt het rendement van een investering berekenen. U kunt in discussie argumenten geven voor de meerwaarde van een ingevoerde of in te voeren maatregel. Randvoorwaarden Dit dagdeel bestaat uit het opdoen van theoretische kennis en deze kennis door middel van casussen in de praktijk brengen. Belangrijk is dat er wat betreft de theorie een verdiepingsslag plaatsvindt. Bij dit onderdeel ligt de nadruk op het beargumenteren waarom een investering zinvol kan zijn voor de afnemer. Zowel vanuit financieel- en rendementtechnische, alsmede de persoonlijke opvatting. Leeswijzer Met de discussie over het energielabel vormt isolatie een steeds belangrijker onderdeel van een woning, met als gevolg dat isolatie ook een steeds significanter deel van de (ver-)bouwkosten inneemt. Isoleren kent een aantal voordelen, onder te verdelen in individuele en maatschappelijke voordelen. Doordat we bewuster worden van deze voordelen, is isolatie een hot topic geworden binnen de bouwwereld. Dit onderwerp draagt bij aan deze bewustwording. In hoofdstuk 1 worden allereerst de voordelen van isoleren besproken. Vervolgens wordt ingegaan op de wet- en regelgeving rond isoleren. Er komen verschillende manieren van isoleren aan bod. In hoofdstuk 2 worden verschillende duurzaamheidinstallaties besproken. Ten slotte lezen we in hoofdstuk 3 het rendement en de kosten voor verschillende isolatiemaatregelen. 18

19 1 Isolatie van woningen In dit hoofdstuk wordt allereerst ingegaan op het belang van goede isolatie. Vervolgens wordt de weten regelgeving rond isolatie beschreven. Ten slotte worden methoden beschreven om verschillende onderdelen van een huis te isoleren. 1.1 Belang van goede isolatie Er zijn verschillende belangen bij goede isolatie, deze zijn onder te verdelen in individuele voordelen en maatschappelijke belangen Individuele voordelen van een goede isolatie Individuen kunnen verschillende motieven hebben voor het aanbrengen van duurzaamheidsaanpassingen. Eén daarvan is het milieu: het klimaat verandert en de aarde raakt uitgeput. In Nederland alleen gebruiken we meer energie dan de aarde kan opbrengen. Dat betekent dat als iedereen zo zou leven als de gemiddelde Nederlander er 3,5 aardbollen nodig zouden zijn om iedereen van energie te voorzien. Met het aanbrengen van duurzaamheidsaanpassingen in onze gebouwen maken we een begin met het verminderen van de uitputting van de aarde. Naast dit soort idealistische motieven speelt het financiële aspect van goede isolatie een grote rol: het financiële aspect wordt over het algemeen beschouwd als grootste individuele voordeel. Hoewel isolatie in eerste instantie geld zal kosten, brengt het na verloop van tijd besparingen met zich mee. Wie goed en zorgvuldig isoleert, zal minder energie verbruiken om een aangename temperatuur in huis te houden. Oude woningen kennen vaak veel kieren en tochtgaten. Deze zorgen ervoor dat de warmte in de winter kan ontsnappen en de kou kan binnendringen. In de zomer geldt het omgekeerde. Als gevolg hiervan kunnen de energiekosten relatief hoger zijn door verwarming in de winter en een behoefte aan koeling door middel van een airconditioning in de zomer. Bij een goede isolatie en tochtdichting zal echter in de zomer geen warmte binnendringen en in de winter minder warmte verloren gaan Maatschappelijk bewustzijn van een goede isolatie De overheid doet er van alles aan om passieve of lage energie-woningen te stimuleren. De invoering van het energielabel en het verstrekken van subsidies zijn voorbeelden van overheidsinspanningen om het energieverbruik van ons land terug te dringen. Er ontstaat een steeds groter maatschappelijk bewustzijn over de invloed van ons energieverbruik op het milieu. Wanneer we onze ecologische voetafdruk niet verkleinen, zal dit op termijn grote gevolgen hebben voor ons land in het klein en de aarde in het groot. 1.2 Wet- en regelgeving met betrekking tot isoleren en energiebesparing Zoals bekend is er omtrent de wet- en regelgeving met betrekking tot energiebesparing op dit moment veel discussie in ons land. Vorig jaar zijn de bouwbesluiteisen aangepast en er zijn nog veel onduidelijkheden over het (verplichte) energielabel Het energielabel Het energielabel is bedoeld om in kaart te brengen hoe zuinig een woning is en wat er eventueel beter kan. Het is de bedoeling dat de gehele woning onder loep gelegd wordt, van de isolatie van dak, muren, vloer en ramen tot aan de energiezuinigheid van verwarmingsinstallaties. Dit is belangrijke informatie voor iedere huiseigenaar/bewoner, want een energiezuinig huis zorgt voor lagere energierekeningen en meer wooncomfort. Sinds 1 januari 2008 is het energielabel verplicht voor huiseigenaren die hun huis gaan verkopen of verhuren. Kopers en huurders hebben de mogelijkheid om naar de rechter stappen als de eigenaar van een gebouw geen energielabel wil verstrekken. Verwachte wijzigingen energielabel 2013 Het energielabel is verplicht bij verkoop en nieuwe verhuur van alle gebouwen, zoals woningen, kantoren, winkels, scholen en ziekenhuizen. Naar aanleiding van de maatschappelijke discussie en de ingewikkelde manier van meten heeft de Tweede Kamer om een vereenvoudiging van het energielabel gevraagd. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) onderzoekt de verschillende mogelijkheden voor een eenvoudiger energielabel. Hiervoor kijkt hij ook naar andere 19

20 EU-lidstaten. De minister stuurt eind april 2013 een voorstel voor de vereenvoudiging naar de Tweede Kamer Bouwbesluit In het Bouwbesluit 2012 (laatste wijziging maart 2013) is een aantal minimumeisen opgesteld met betrekking tot het isoleren van gebouwen. Voor woningen en de meeste andere bouwwerken eist men bijvoorbeeld een warmteweerstand (Rc) van constructies zoals gevels en daken van ten minste 3,5 m 2.K/W. Dit getal is een theoretische weergave van de hoeveelheid warmte die per m 2 door een constructie zou kunnen stromen, bij een temperatuurverschil van +20 C ⁰ binnen en -10 C ⁰ buiten. Hoe hoger de Rc-waarde, hoe beter de warmteweerstand en daarmee samenhangend het isolerend vermogen van een constructieonderdeel. Bij het gedeeltelijk vernieuwen, veranderen of het vergroten van een woning mag er uitgegaan worden van een (isolatie)niveau als bestaand aanwezig, met een minimale eis Rc van 1,3 m 2 K/W. Er is veel discussie en weerstand geweest betreffende het invoeren van een hogere warmteweerstand van constructies. In omringende landen is een minimum van Rc = 5 m 2 K/W al gebruikelijk, sommige landen hanteren een norm van Rc = 8 tot 10 m 2 K/W. In de praktijk blijken de kostenverhogende aspecten van de zwaardere isolatie-eisen weg te vallen tegen het toepassen van lichtere of kleinere installaties. Het toepassen van lichtere of kleinere installaties is mogelijk, omdat er beter geïsoleerd is. De terugverdientijd van de laatste verhoging Rc = 2,5 m 2 K/W naar een Rc = 3,5 m 2 K/W is ongeveer vijf jaar EPC: instrument voor energiezuinig bouwen De overheid probeert de realisatie van meer energiezuinige gebouwen te stimuleren door de introductie van de EPC, de EnergiePrestatieCoëfficiënt. De EPC is een dimensieloos getal dat per gebouwcategorie aangeeft hoe energiezuinig een gebouw is. Om de EPC-waarde van een gebouw te bepalen, worden eerst alle energieverliezen van het gebouw berekend. Hier mogen alle energieopbrengsten, bijvoorbeeld door zonnepanelen, vanaf getrokken worden. De uitkomst van deze berekening wordt gedeeld door een normgebouw. De uitkomst van deze deelsom is de EPC-waarde. Op dit moment dient de EPC-waarde lager dan 0,6 te zijn. Naast isolatie spelen ook zaken als de kierdichting, installaties, de oriëntatie van een gebouw ten opzichte van de zon, het type beglazing en het ventilatiesysteem een rol bij de berekening van de EPC. De gevraagde EPC wordt middels het Bouwbesluit met regelmaat aangescherpt. 1.3 Het isoleren van vloeren, gevels, ramen, kozijnen en daken In het algemeen ziet men in de praktijk dat een woning niet in één keer geïsoleerd wordt, maar zaken gefaseerd of gedeeltelijk aangepakt worden: het isoleren van een huis gebeurt vaak per onderdeel. Hieronder wordt per onderdeel beschreven hoe de isolatie vormgegeven kan worden Isolatie van de kruipruimte en de vloer 12% tot 14% van alle warmte in een woning gaat verloren via de vloer. Een kruipruimte heeft, als het goed is, meerdere ventilatieopeningen. Door de luchtstroming die op die manier gecreëerd wordt droogt het in de kruipruimte ontstane condens vocht op. Het goed ventileren van een kruipruimte is essentieel ter voorkoming van schimmels en bacteriën. In de dagelijkse praktijk kiest men er met regelmaat voor om een kruipruimte te isoleren, vak ter voorkoming van koude voeten. Eén aspect wordt echter weleens vergeten: een steenachtige vloer wordt niet vanzelf warm door het toepassen van isolatie. Toegankelijke kruipruimte De wijze van isoleren van de kruipruimte hangt vooral af van de toegankelijkheid en grootte van de kruipruimte. Wanneer er voldoende ruimte en toegankelijkheid van kruipruimte is valt te denken aan de volgende manieren van isoleren: Rechtstreeks isoleren van de vloer Als de ruimte goed toegankelijk is dan is het mogelijk om de vloer rechtstreeks te isoleren. Dit is mogelijk door het bevestigen van hard isolatiemateriaal (zoals platen) tegen de vloer. Deze bevestiging is echter niet eenvoudig en moet duurzaam zijn. 20