Feitelijk is de woningmarkt nu bezig met achterstallig onderhoud

Transcriptie

1 Een uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars Jaargang 8 nr 4 mei 2014 zie ook: Directeur Marc Duijndam: volgende stap 2 Debat over winkelleegstand Een winkel moet net een kroeg zijn 6 Theodor Kockelkoren, bestuurslid AFM Feitelijk is de woningmarkt nu bezig met achterstallig onderhoud Na verkiezingen keert PvdA in veel colleges niet terug 9 De hervorming van de woningmarkt en de aanpassing van de hypotheekrenteaftrek hebben vanuit het perspectief van de consument gezorgd voor veel veranderingen, zegt Theodor Kockelkoren, bestuurslid Autoriteit Financiële Markten (AFM). Ik denk dat die overigens heel goed begrijpt dat we weer terug moeten naar een normale situatie. Feitelijk zijn we nu bezig met achterstallig onderhoud. Rubrieken Makelen in een moeilijke markt 4 Terug naar de situatie van vroeger. Toen je met een deel eigen geld en een hypotheek een huis kocht. Dat was de normaalste gang van zaken. Zo schetst Kockelkoren de toestand op de woningmarkt anno Minder hoge hypotheken en een beperking van de hypotheekrenteaftrek zijn de hoofdingrediënten van de hervorming op de woningmarkt. Het feit dat we de afgelopen jaren te maken hebben met een dalende huizenprijs en tegelijkertijd een beperkte fiscale hypotheekrenteaftrek zorgt ervoor dat er in korte tijd ongelofelijk veel is veranderd voor consumenten. In het verlengde van die fiscaliteit heeft de overheid gezegd dat zij de hoogte van de hypotheekverstrekking wil begrenzen. Waar vroeger 110 tot 140 procent van de waarde van een woning gefinancierd kon worden, is dat nu 104 procent. De verwachting is dat die grens nog verder naar beneden wordt bijgesteld. Het zijn maatregelen van achterstallig onderhoud. Achterstallig onderhoud na twintig jaar van groei en het rotsvaste geloof dat huizenprijzen alleen maar konden stijgen, blikt Kockelkoren terug. Dat proces zien we nu de andere kant uitgaan. We zijn tot het inzicht gekomen dat die overmatige kredietverlening toch niet zo verstandig was. Consumenten realiseren zich dat we terug moeten naar een situatie van vóór die torenhoge kredieten. Die mindset hebben mensen sneller gemaakt dan menig beleidsmaker in Den Haag. Lees verder op pagina 3 Faits divers 5 Langs de Grenzen 7 De eerste woning van Tineke Schouten 12 In de kantlijn: afscheid van De Koepel van Breda 12

2 VOORWOORD Verwarring rond woningmarktcijfers De huizenprijzen zijn in maart gedaald, zo meldde het CBS op 22 april. Tegenover maart 2013 waren de woningen 2,1% goedkoper geworden. De NVM stelde juist begin april dat huizen 1,2% in de eerste drie maanden van 2014 duurder waren geworden. Een verwarrende situatie, die bij veel mensen de wenkbrauwen doet fronzen. Hoe zit het nu precies? Directeur Marc Duijndam: Funda is klaar voor de volgende stap Samen vooruit kijken. Dat was op donderdag 24 april de slogan van fundament 14, een initiatief van website funda voor NVM-makelaars. Tijdens dit amusante en informatieve evenement in de Amsterdamse RAI stonden zaken als technologie, big data en innovatie centraal. Wat kunnen technologische vernieuwingen voor de NVM-makelaar betekenen en hoe kan hij daar gebruik van maken? Tijdens de plenaire zittingen en tijdens de diverse workshops werden de makelaars hiervoor tools aangereikt. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen, die maandelijks wordt gepubliceerd, is het resultaat van een samenwerking tussen het CBS en het Kadaster. Het Kadaster legt alle verkooptransacties van onroerend goed in Nederland vast. Het registreert de transacties van een bestaande koopwoning op het moment van transport bij de notaris (eigendomsoverdracht). Daarentegen registreert de NVM de verkoop van eenzelfde woning op het moment dat de koopovereenkomst wordt ondertekend. Dit punt ligt eerder in het verkooptraject. In de praktijk blijkt dat de periode tussen ondertekening van de overeenkomst bij de NVM-makelaar en het transporteren van de woning bij de notaris 2,5 tot 3 maanden is. De cijfers van de NVM geven een actueler beeld van de stand van zaken op de woningmarkt. Als je de grafieken van CBS/Kadaster en de NVM op elkaar legt en bij CBS/ Kadaster een correctie van 2,5 tot 3 maanden toepast, dan komen de cijfers vrijwel overeen. In de media hebben wij al herhaaldelijk het verschil tussen de diverse woningmarktcijfers uitgelegd. Het is nu aan de media zelf om dit verschil goed duidelijk te maken, zodat de verwarring bij veel mensen kan worden voorkomen. Als dit beter door de media zou worden uitgelegd, wordt de transparantie rond de cijfers vergroot. Het voorkomt allerlei onjuiste berichten op Twitter, waarin de NVM een te optimistische blik of juist te pessimistische blik wordt verweten. Ons uitgangspunt is en blijft: een realistisch en waarheidsgetrouw beeld van de woningmarkt schetsen. Ger Hukker, voorzitter NVM Directeur Marc Duijndam (links): Funda gaat nooit zelf huizen verkopen. Naast Duijndam presentator Rens de Jong. Op fundament 14 konden de bezoekers kennismaken met technische snufjes als Oculus Rift en Google Glass. De Oculus Rift is een speciale bril, waarmee de gebruiker wordt ondergedompeld in een virtuele wereld. Google Glass is een draagbare computer in de vorm van een bril, die door Google is ontwikkeld. Het zijn nieuwigheden, waarmee funda aan het experimenteren is, zo werd op fundament 14 duidelijk. Potentiële huizenkopers kunnen op deze manier in een virtuele wereld met huizen kennismaken. Ze kunnen door de gangen lopen en alle kamers bewonderen. Als het aan de techneuten van funda ligt, is dit binnenkort realiteit. Technologisch Tijdens fundament 14, op een aanstekelijke manier gepresenteerd door BNR-presentator Rens de Jong, werd nog eens duidelijk dat funda vooral een technologisch gedreven bedrijf is. Als we een Amerikaans bedrijf waren geweest, dan hadden we in Silicon Valley gezeten, stelde Marc Duijndam, directeur van funda op fundament 14. Zijn gehoor bestond uit liefst ruim 1100 NVM-makelaars en hun medewerkers. Sinds de oprichting in 2001 is funda gigantisch gegroeid. De website telt nu liefst 23 miljoen bezoeken per maand. Funda heeft bijna 80 mensen in dienst, van wie meer de helft techneut is. Wat mij betreft zijn we net begonnen, meent Duijndam. We zitten midden in een digitale revolutie en we zijn bezig met het ontwikkelen van nieuwe producten en diensten. We zijn klaar voor de volgende stap. Als positieve ontwikkeling noemde Duijndam de performance van de website tijdens de laatste NVM Open Huizen Dag, begin april. Bij de voorgaande NVM Open Huizen Dagen kregen we door de drukte regelmatig klachten over de performance van de site, bijvoorbeeld over de snelheid. Maar die klachten bleven deze keer uit. Dat betekent dat we de site verbeterd hebben. Nieuw jasje Duijndam reikte bij fundament 14 een hand uit naar de makelaars in de zaal. Samen moeten we het doen. Ook gaf hij aan dat funda nooit zelf huizen zal gaan verkopen, zoals soms wordt gesuggereerd. Dat gaan we nooit doen en ik hoop hiermee het wantrouwen hierover weg te nemen. Funda zal later dit jaar ook een nieuw jasje krijgen, zo kondigde Duijndam aan. Ook de doelgroep uit de zaal kwam op de bijeenkomst aan het woord. Zo gingen s morgens Ans de Wijn (Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting), Elles ter Wee (Schasfoort Makelaars) en Robert-Jan Bekkering (ERA Plus Makelaars) met elkaar in gesprek over onder andere de klant centraal stellen en over specialisaties van makelaars. Als kritische outsider fungeerde Bob Sikkes. Hij is een bouwkundige, die meewerkt aan het programma TV Makelaar. De reacties van de deelnemers op Twitter waren tijdens en na fundament 14 zeer positief. Het evenement was zelfs negen uur lang in ons land trending topic op Twitter. Nieuwe tool funda Funda heeft tijdens fundament 14 een nieuwe digitale tool gelanceerd: de Marktverkenner. Deze tool biedt NVM-makelaars informatie over de actuele vraag van de markt. Daarnaast biedt de Marktverkenner inzicht in de prestaties van objecten ten opzichte van concurrerende objecten. Met behulp van deze informatie kan de NVM-makelaar een nog beter onderbouwd en objectief advies geven. De makelaar baseert zijn advies nu veelal op actuele aanbod- en transactiecijfers van de afgelopen maanden. Deze transactiecijfers van onder meer de NVM en het Kadaster zijn gebaseerd op een periode in het verleden en gaan daarnaast alleen over het aanbod. De makelaar wil zijn advies tevens baseren op actuele cijfers over de vraag in de markt. De Marktverkenner is ontwikkeld om in die behoefte te voorzien, zo stelt funda. Volgens funda is de tool baanbrekend en vernieuwend. Als we een Amerikaans bedrijf waren geweest, dan hadden we in Silicon Valley gezeten 2

3 De bereidheid om te betalen voor hypotheekadvies is onverminderd groot Vervolg van pagina 1 Maakt het provisieverbod voor hypotheekadviezen dat ongeveer een jaar geleden van kracht werd onderdeel uit van dat hervormingsproces? Kockelkoren: Dat kun je daar niet los van zien. Het provisieverbod zorgt er vanuit het perspectief van de klant voor dat de kwaliteit van het hypotheekadvies verder omhoog gaat en dat de prijs voor hetzelfde advies daalt. In termen van dienstverlening is er een groter keuzepalet gekomen. Ik denk dat het nog te vroeg is om op al deze punten een defi nitief oordeel te vellen. Maar onze eerste indruk is wel een positieve. We zien dat de gemiddelde prijs van hypotheekadvied is gedaald. Voordat het provisieverbod Theo Kockelkoren, bestuurslid AFM: De komst van een Nationaal Hypotheek Instituut zorgt voor een positieve impact op de hypotheekmarkt. van kracht werd was het heel gebruikelijk dat klanten voor een hypotheek van twee ton 3000 euro provisie betaalden aan advies en afwikkeling. Tegenwoordig is de gemiddelde kostprijs zo n 1800 euro. Een fl inke daling. Is de kwaliteit van het advies met die kostendaling toegenomen? Over de kwaliteit van het hypotheekadvies valt nu nog niet veel te zeggen, want daar zijn nog geen metingen naar gedaan. Onze indruk is wel dat die verder is blijven groeien. Je ziet dat de bereidheid bij mensen om te betalen voor hypotheekadvies onverminderd groot is. Een ruime meerderheid van de hypotheekkopers is positief over het betalen van hypotheekadvies via de voordeur. Het provisieverbod heeft geleid tot een grotere differentiatie in dienstverlening. Je kunt een heel goedkoop advies krijgen door zelf voorwerk te verrichten. Maar je kunt ook kiezen voor een totaaladvies. Dat brengt bij klanten een andere dynamiek teweeg. Die differentiatie vinden wij goed. Wij verwachten dat die toeneemt. We zien steeds vaker partijen in onze innovation room komen, een virtuele kamer bij de AFM waar partijen nieuwe concepten presenteren die wij toetsen aan wet- en regelgeving. Het keuzepalet is groter geworden, maar het aantal hypotheekaanbieders is beperkt. Hoe zorgelijk is dat? Vindt u het een goede ontwikkeling dat ook verzekeraars zich nu op de hypotheekmarkt begeven? Je moet een verschil maken tussen de toegenomen concurrentie doordat ook partijen zoals grote banken in hun dienstenpakket differentiatie aanbrengen, omdat ze zien dat anderen dat ook doen en dat klanten dat op prijs stellen. Dat is een goede ontwikkeling. Daarnaast is het absolute aantal partijen op Nederlandse hypotheekmarkt beperkt, en ja, daar is sprake van slechts beperkte concurrentie. Wij vinden dat Het provisieverbod heeft geleid tot een grotere differentiatie in dienstverlening inderdaad een zorgpunt. Vanuit ons perspectief zou een sterkere concurrentie deze markt zeker goed doen. Jaren geleden, voor de crisis, zagen we dat buitenlandse partijen op de hypotheekmarkt actief waren. Dat is nu nauwelijks nog het geval. Dat verzekeraars zich sinds kort op de markt begeven is positief, maar hun aandeel is heel bescheiden. De concurrentie neemt dus wel wat toe, maar dat zou wat ons betreft sneller kunnen. Wat dat betreft juichen wij het initiatief toe van de overheid om tot een Nationaal Hypotheek Instituut te komen. Dat kan juist een impuls geven aan marktpartijen die geen bank zijn om naar de kapitaalmarkt te gaan. Het zorgt voor een positieve impact op de hypotheekmarkt. Het beperkt aantal partijen op de hypotheekmarkt is een zorgpunt Banken en NHG moeten verantwoordelijkheid tonen Een aanzienlijke groep huizenbezitters kampt met een restschuld. Er staat een groot aantal woningen onder water. En dat aantal zal naar verwachting verder stijgen de komende jaren, zegt Kockelkoren. Dat doet heel veel pijn. En het vraagt bijzondere aandacht van alle marktpartijen om dit probleem op te lossen. Ook vanuit Den Haag. Het is belangrijk dat zowel de Nationale Hypotheek Garantie, NHG, als banken verantwoordelijkheid voelen én tonen. Voor banken is het bijzonder belangrijk dat zij een grote verantwoordelijkheid hebben niet alleen jegens hun eigen balans, maar vooral jegens hun klanten. Zij hebben hen destijds hypotheken verstrekt. Het is aan de bank om samen met de klant liefst in een zo vroeg mogelijk stadium te kijken of er kan worden bijgestuurd. Als dat station al is gepasseerd, dan moet de bank samen met de klant nadenken wat wijsheid is. Dat kan in de ene situatie betekenen dat er pijnlijke beslissingen genomen moeten worden en dat de klant de broekriem moet aantrekken. Al dan niet geholpen door de bank die de klant tijdelijk een rentevakantie geeft. Maar het kan ook betekenen dat de bank klanten helpt vanuit de bestaande constructie, zodat voorkomen wordt dat mensen direct hun huis uit worden gezet. Ik vind dat banken en de NHG alles in het werk moeten stellen dat dat niet meteen de einduitkomst is. INTERVIEW TIENDE PROVADA IN TEKEN VAN SLEUTELWOORD IMPLEMENTEREN De Provada vindt dit jaar op 3,4 en 5 juni in de Amsterdamse RAI plaats. Het is alweer de tiende keer dat hét jaarlijkse ontmoetingspunt voor de vastgoedbranche wordt gehouden. NVM Business is voor de vijfde keer aanwezig en viert daarmee haar eerste lustrum op de vastgoedbeurs. Vorig jaar trok de Provada bezoekers. De deelnemers kunnen ook op de tiende Provada een groot aantal debatten, workshops en presentaties op het gebied van vastgoed volgen. Ook zal er veel gedaan worden aan netwerken. Een heel knap en succesvol initiatief, meent Liesbeth Kramer, woordvoerster van NVM Business. De Provada wordt deze keer geopend door Maxime Verhagen, voorzitter van Bouwend Nederland. Het evenement heeft deze keer als motto: Make it Happen, Make it Real. In de afgelopen jaren zijn de regels veranderd. Langzaam maar zeker is de Nieuwe Werkelijkheid ontstaan. Het sleutelwoord is nu: implementeren. De kennis die we nu hebben moeten we ten uitvoer brengen. We hebben de visie, we hoeven het alleen nog te laten gebeuren, stelt de Provada in een toelichting op het thema. De thema s per dag zijn: herontwikkelen (dinsdag 3 juni), de duurzame stad (woensdag 4 juni) en co-creatie (donderdag 5 juni). Hoge toppen en diepe dalen Onze branche heeft hoge toppen en diepe dalen gekend. Maar de Provada ontwikkelde zich juist heel stabiel tot de beurs die hij nu is. Steevast worden alle m2 verhuurd en steevast ontvangen we meer dan bezoekers. Daaruit spreekt een groot vertrouwen, stelt Provada-oprichter en algemeen directeur Flip Kerkhoven. NVM Business zal ook deze keer aanwezig zijn met een representatieve stand. Het Taxatie Management Instituut (TMI) krijgt, net als vorig jaar, een eigen deel van de stand tot zijn beschikking. Netwerkborrel Voor haar relaties organiseert de NVM opnieuw een netwerkborrel. Volgens woordvoerster Liesbeth Kramer was de borrel vorig jaar een groot succes. Zo n 400 personen kwamen hierop af, waaronder vastgoedfinanciers, vastgoedadviseurs, ontwikkelaars en beleggers. De borrel vindt deze keer plaats op 4 juni tussen en uur. Plaats van handeling is Strand Zuid. Voor de borrel heeft u een toegangskaart nodig. De Provada is een heel knap en succesvol initiatief Mei

4 SERIE We zijn in Amsterdam duidelijk uitgebodemd MAKELEN IN EEN MOEILIJKE MARKT In deze serie vertellen makelaars over hoe ze met ondernemerschap, innovaties, klantbenadering en nieuwe diensten succesvol opereren in deze moeilijke markt. In dit elfde deel een gesprek met Hans Peter Fris, directeur van Fris Groep uit Amsterdam. Dit makelaarskantoor kent een zeer brede dienstverlening. Zo valt onder de Fris Groep niet alleen een woningmakelaar en bedrijfsmakelaar, maar ook het beheer van woningen en bedrijfsmatig onroerend goed. Daarnaast beschikt de Fris Groep over een eigen research- en consultancyafdeling en een marketing- en communicatieafdeling. Ondernemen met nieuwe diensten MARKT Hans Peter Fris: Juist door die breedte in onze activiteiten, zijn wij in staat om een integraal advies uit te brengen. Een nieuwe tak van sport voor ons is de advisering van beleggers en ontwikkelaars inzake marktvraagstukken. Doordat wij heel snel digitaal kunnen enquêteren we hebben ongeveer volgers op Facebook en woonconsumenten die geabonneerd zijn op onze nieuwsbrief kunnen we snel een representatief beeld geven van de concrete vraag naar een bepaald type woning. Daarvoor komen ontwikkelaars naar ons toe, maar we nemen ook zelf het initiatief. Zo benaderen we regelmatig de afdeling Grondzaken van de diverse gemeenten om aan te geven dat we beschikken over een min of meer gelijkgestemde groep koop- of huurkandidaten waarvoor we een bepaalde locatie zoeken. Als we een bepaalde locatie in optie kunnen krijgen, kunnen we daar vervolgens een ontwikkelende of bouwende partij bij zoeken die bereid is om dat ontwikkelen bouwrisico voor haar rekening te nemen. In die gevallen zijn wij dan de initiatiefnemer en spelen we een heel andere, prominentere rol dan in het traditionele proces waarin je eigenlijk helemaal achteraan in het proces in beeld komt, als de ontwikkelaar het hele plan al heeft bedacht en je enige toegevoegde waarde nog is om met de scherpste courtage die woningen te verkopen of te verhuren. Het werk toen en nu De markt toen en nu Visie op de toekomst Vroeger was een van de unique selling points van de makelaardij de intransparantie van de markt transparant maken. Maar doordat onder andere internet de markt al veel transparanter heeft gemaakt, is onze rol veranderd. Wij spelen daar als makelaarskantoor op in door ons hele beleid te wijzigen. Onze toegevoegde waarde richt zich steeds meer op andere gebieden. Denk hierbij aan advies, deskundigheid en het bieden van gerichte service aan onze klanten. Dat laatste houdt bijvoorbeeld in dat wij niet alleen tijdens kantoortijden beschikbaar zijn voor advies of bezichtigingen, maar ook s avonds en in het weekend. De wensen van de woonconsument staan altijd centraal. Want ook die klant is veranderd en mondiger geworden. Hij verwacht een deskundige adviseur aan zijn zijde. Dat betekent dat je ook meer verstand van je vak moet hebben dan wellicht vroeger noodzakelijk was om een opdracht tot een goed einde te brengen. Daarnaast hebben we onze dienstverlening verbreed. Zo zijn we naast woningmakelaar ook bedrijfsmakelaar, doen we het beheer van woningen en bedrijfsmatig onroerend goed en hebben we naast een eigen research- en consultancyafdeling ook een marketing- en communicatieafdeling. We zijn in de woningmarkt van à verkochte woningen in Amsterdam teruggegaan naar net iets meer dan 5.000, dus de markt is de laatste jaren met meer dan de helft gekrompen in dynamiek. Daarnaast zijn de prijzen in Amsterdam ten opzichte van het hoogtepunt in de markt tussen de 12 en 15 procent gedaald. Maar inmiddels zitten we in Amsterdam alweer een jaar in een opgaande markt, de gemiddelde woningprijzen zijn in één jaar tijd alweer met ruim 5 procent gestegen! We zijn duidelijk uitgebodemd, ook wat betreft het aantal transacties. Zo is in het eerste kwartaal van dit jaar ruim 51 procent meer woningen verkocht dan in het eerste kwartaal van De vraag naar koopwoningen is een tijd minder geweest, men gaf eerder de voorkeur aan huur. Maar recent onderzoek van de gemeente Amsterdam toont aan dat er toch een belangrijke onderliggende wens is van woonconsumenten om te kopen. Steden groeien; we gaan in Amsterdam naar ruim inwoners toe de komende jaren. Dat betekent dat er hier de komende jaren nog behoefte is aan meer dan woningen, in de stadsregio ligt dat aantal nog weer duidelijk hoger. Daarbij gaat het om studentenhuisvesting, starterswoningen en middeldure huur en koop. Het is dan ook belangrijk om vraaggericht te bouwen. En voor ons als makelaar betekent dit klantgericht denken in plaats van pandgericht. In die verbreding van onze diensten liggen tevens onze kansen voor de toekomst. We hebben de afgelopen jaren de basis van ons kantoor meer richting het administratief, commercieel en technisch beheer van woningen en commercieel vastgoed gebracht. Dat geeft stabiliteit in de organisatie, want makelaardij blijft natuurlijk een hele conjunctuurgevoelige activiteit. Met ons brede aanbod van diensten denken we tevens tegemoet te komen aan hoe de stad zich ontwikkelt. Want veel nieuwbouwontwikkelingen in de stad zijn hybride ontwikkelingen, dus gebouwen met meerdere functies. Denk hierbij aan een commerciële plint met winkels op de begane grond, daarboven een kantorenlaag en daarboven appartementen. Die verschillende functies kunnen elkaar versterken, maar ook verzwakken. Je moet zorgen dat deze functies qua uitstraling goed op elkaar worden afgestemd. Juist door die breedte in onze activiteiten, zijn wij in staat om een integraal advies uit te brengen. Ik zie de toekomst dan ook zonnig in. Bij een normaal stabiel herstellende economie denk ik dat de woningmarkt zich hier in Amsterdam de komende jaren heel positief zal gaan ontwikkelen. Ik vermoed dat we dan misschien al wel binnen een paar jaar op het oude niveau van voor de crisis zullen uitkomen. Dat had ik twee jaar geleden nog niet durven roepen. Niet pandgericht, maar klantgericht denken 4

5 MEER KOOPWONINGEN? Nu de koopwoningmarkt weer duidelijk tekenen van herstel laat zien, komt al snel de vraag naar boven of het aandeel koopwoningen in Nederland weer verder zou moeten stijgen. We hebben decennia gekend waarin het kopen van een woning is gestimuleerd. Bevordering eigenwoningbezit was een belangrijk beleidsdoel. Het aandeel van de koopsector in aantallen gemeten, is na de Tweede Wereldoorlog gestaag gestegen naar 60 procent. kan vanuit verschillende gezichtpunten worden bezien. Past meer eigenwoningbezit bij de woonvoorkeuren van de huishoudens? Zijn meer koopwoningen wenselijk voor het beter laten functioneren van de gehele woningmarkt? Dief van je portemonnee Ook de schijnbaar voortdurende stijging van de koopprijzen heeft aan het eigenwoningbezit bijgedragen. Je was een dief van je portemonnee als je niet kocht. Dat beeld is veranderd. Niet alleen door de crisis op de koopwoningmarkt, maar ook door de geleidelijke afbouw van de fiscale stimulering. Het eigenwoningbezit is geen vanzelfsprekendheid meer. De nieuwe generatie huishoudens die de komende jaren op de woningmarkt komt, zal veel meer te maken krijgen met onzekerheden. Onzekerheid over het werk en over het inkomen. Tijdelijke arbeidscontracten en het werken als zelfstandige dragen bij aan die onzekerheid. Mensen hebben behoefte aan flexibiliteit. Daarnaast is in de toekomst steeds meer spaargeld nodig om te kunnen kopen. Al deze factoren zullen ertoe leiden dat startende huishoudens, meer dan voorheen eerst in een huurwoning zouden willen wonen. Het probleem is wel dat die geschikte en toegankelijke huurwoning schaars is. COLUMN Een vergelijking met andere westerse landen geeft een positief beeld voor de mogelijke groei van het eigenwoningbezit. Er zijn veel landen waar er meer eigenwoningbezit is dan in Nederland. Past dat ook bij de toekomst van Nederland? De woonvoorkeuren van huishoudens laten zich lastig inschatten. Enige tijd terug concludeerde het Centraal Planbureau dat in een evenwichtige woningmarkt, zonder verstoring door de overheid, 60 procent van de totale woonconsumptie in de koopsector zou plaats vinden. Omdat de gemiddelde kwaliteit van de koopwoning beter is dan die van de huurwoning, zitten we daar nu al boven. In het verleden zijn de woonvoorkeuren sterk beïnvloed door de fiscale stimulering. Uit verschillende onderzoeken is geconcludeerd dat de samenstelling van de Nederlandse woningvoorraad onevenwichtig is. Met weinig overdrijving kan gesteld worden dat er alleen koopwoningen en gereguleerde corporatiewoningen zijn. Huurwoningen in het middensegment zijn schaars. Dat is ook niet verwonderlijk. Koopwoningen zijn fi scaal gesubsidieerd. Corporaties hebben op basis van hun vermogenspositie huurwoningen onder de kostprijs aangeboden. Particuliere huurwoningen vormden het enige segment waar de bewoners het zonder subsidie moesten stellen. Herpositionering De gevolgen zijn dat de middeninkomens, die (nog) geen koopwoning wensen, in corporatiewoningen blijven wonen. De doorstroming stagneert. Voor een beter functionerende woningmarkt zijn vooral meer huurwoningen in het middensegment nodig. Deze toename zal niet snel genoeg via nieuwbouw tot stand kunnen komen. Een herpositionering van een deel van het corporatiebezit is daarvoor nodig. Niet naar de koopsector, maar naar het middensegment van de huursector. Een stijgend aandeel koopwoningen is momenteel niet de eerste prioriteit. Johan Conijn, buitengewoon hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam, verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate Het eigenwoningbezit is geen vanzelfsprekendheid meer HET HUIS VAN BRAD PITT BIJ U IN DE BUURT? Stel dat u kon bepalen welke winkel binnenkort zijn deuren opent in een leegstaand pand bij u in de buurt. Wat zou u kiezen? Een kledingwinkel? Een buurtsuper? Een koffietentje? Candy Chang, een Amerikaanse kunstenares, trok zich het lot van de leegstaande winkelpanden aan en bedacht een plan om de gebouwen een nieuw leven te geven. Ze maakte stickers met de tekst I wish this was om op leegstaande panden in New Orleans te plakken en nodigde mensen uit hun voorkeur op de stickers te schrijven. De reacties liepen sterk uiteen. Veel mensen zagen graag een winkel of een andere gemeenschappelijke plaats verschijnen: een slager, een buurttuin, een fietsenstalling, een Chinees restaurant, of een kerk. Andere mensen namen de vraag wat ruimer en zeiden bijvoorbeeld: een stad zonder diefstal, het huis van Brad Pitt, of de Hemel. Burgers en shoppers Chang plakte de lege stickers in 2012 in veelvoud op leegstaande gebouwen in de stad en legde dozen met exemplaren in kantoren. De stickers, die van vinyl gemaakt zijn, zijn zonder beschadiging van de muur te verwijderen. Ze noemt de reacties die mensen gaven de inbreng van burgers. Eén van de stickers illustreert dat inderdaad niet alleen winkelende mensen, maar ook anderen zich het leegstaan van een winkel aantrekken. Doelend op het leegstaan van het pand schreef iemand: Ik zou willen dat dit een hogere prioriteit van de gemeente was. Handen uit de mouwen uurt, wenste De Amerikaanse welzijn van mensen ChangFA TSt soort experimenten wediv en de openbare ruimte waarin zij zich daadwerkelijk leiden tot minder leegstand, is niet bekend. Maar hdiv begeven. De leegstaande winkelpanden inspireerden haar het zou zomaar kunnen dat er inderdaad nieuwe initiatieven uit om te kijk s. Iemand zeggen toonden het willen te steken.d ERSers ba e e FAITS DIVERS ERSoe ik FAITS DIVERS Mei

6 DEBAT Debat over leegstand winkels Een winkel moet een soort kroeg worden Veel eigenaren van winkels in de binnensteden hebben de afgelopen jaren de deuren moeten sluiten. Met name de zogeheten aanloopstraten maken momenteel een troosteloze indruk. De verwachting is dat de komende jaren nog meer winkels leeg komen te staan, waardoor een toenemend aantal consumenten de winkelstraten in het centrum gaat mijden. Hoe is het zover gekomen en wat kan hieraan gedaan geworden om deze trend te stoppen? Wat moeten de detailhandel en de politiek anders doen? Op initiatief van NVMagazine gingen Jan Meerman, voorzitter Detailhandel Nederland, Cor Molenaar, hoogleraar retail aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam en retailconsulent en NVM-voorzitter Ger Hukker over deze problematiek in debat. Hoogleraar Cor Molenaar: Veel winkeliers maken te weinig omzet om een beetje boterham te verdienen. Hoe groot is momenteel het probleem van de lege winkelpanden in binnensteden? Meerman: 10 procent van het aanbod staat momenteel leeg. Maar er is wel een groot verschil tussen locaties. In de Kalverstraat in Amsterdam is geen leegstand. Daar moet je bedelen op je knieën voor een pand. Op de A-locaties in de grote steden is er geen enkel probleem. Dat geldt niet voor de winkelcentra in de buitenwijken en in de kleinere steden. Er zijn plekken waar 20 procent leeg staat. Molenaar: Ook hebben veel winkelpanden een overschot aan vierkante meters. Veel winkeliers maken te weinig omzet om een beetje boterham te verdienen. Ze zijn aan het interen, of er ontstaat armoede. Ze houden niets over en dreigen om te vallen. Meerman: Wij hebben veel discussies met dit soort ondernemers. De ondernemer blijft gewoon zitten, omdat hij geen alternatief ziet. Hij zegt: ik moet het zien vol te houden tot mijn pensioengerechtigde leeftijd. Ze nemen daarom genoegen met een heel laag loon en eten hun pensioen op. Wat merkt de makelaardij van deze problematiek? Hukker: Opvallend is dat veel ondernemers niet bezig zijn met hun huisvesting. Ze denken niet na over de locatie of over het juiste aantal meters voor hun bedrijf. Vaak weten zij ook niet wanneer hun huurcontract expireert. Ze gaan niet onderhandelen over de voorwaarden voor een nieuw contract. Opeens zitten ze weer vast aan nieuwe termijn voor vijf jaar, met dezelfde voorwaarden. De meeste verhuurders zijn weinig flexibel en houden vast aan oude, geïndexeerde huurprijzen. Slechts weinigen stellen zich flexibel op. Meerman: Wij vragen aan de retailers: denk nou eens na over de locatie. Want dat is nauwelijks een issue. Ze kunnen zich urenlang bezighouden met een knoop aan een jasje, maar over hun huisvesting denken ze nauwelijks na. Ik zie ook heel weinig bereidheid bij huurbazen om te bewegen. Laatst sprak ik een ondernemer in Harderberg, van wie de omzet met 30 procent was teruggevallen. Maar zijn huur was wel met 10 procent gestegen. Dat kan natuurlijk niet. Molenaar: Er is een relatie tussen een goed winkelcentrum en de WOZ-waarde van de panden in de omgeving. Als er geen winkels zijn, daalt die WOZ-waarde. En als er wel een winkelcentrum is, stijgt de WOZ-waarde. Dat is van belang voor de gemeentes en voor de makelaardij. Daarnaast is het belangrijk dat onroerendgoedeigenaren investeren in de winkelcentra. Ze moeten nadenken over hoe ze de winkels aantrekkelijk kunnen maken. Investeringen doen in verlichting, het geluid, of smart toepassingen. Knap zo n winkelcentrum uit de jaren 70 op, zodat het weer aantrekkelijk voor bezoekers wordt. Zodat er weer kwaliteit komt. Hukker: Er is evident een relatie tussen leegstand en verloedering. Als het perspectief op rendement ontbreekt, zie je die aanloopstraten heel snel verpauperen. Je krijgt natuurlijk ook allerlei ongewenste activiteiten. En dan komen consumenten niet meer, omdat ze niet meer durven. Dat is een olievlek. Wat kan de gemeente doen? Molenaar: Het wordt tijd dat de gemeente eens liefdevol de winkeliers omarmt. De winkelier is de grootste klant in de lokale belastingen. Wat doe je met grote klanten? Die knuffel je. De gemeente doet dat niet. Die doet alle mogelijke moeite Jan Meerman, voorzitter Detailhandel Nederland: In de Kalverstraat in Amsterdam moet je bedelen op je knieën voor een pand. De deelnemers aan het debat, van links naar rechts: Ger Hukker, Jan Meerman en Cor Molenaar. om de winkelier te pesten. De parkeerkosten gaan omhoog of de onroerendgoedbelasting wordt verhoogd. Dat kan toch niet. Meerman: Eén van de beste winkelcentra is Gelderlandplein in Amsterdam. Dat weten we uit onderzoek. Consumenten blijven daar komen, omdat ze een heel goed parkeerbeleid hebben. Makkelijk parkeren, eerste twee uur gratis. In Amsterdam! Fantastische ondernemers daar. En er wordt blijvend dik in geïnvesteerd. Consumenten mijden winkelgebieden Dat veel winkelpanden leeg staan is voor een kwart van de consumenten een reden om winkelgebieden minder vaak of niet meer te bezoeken. Als nadelen van fysieke winkels worden genoemd dat producten niet op voorraad zijn, het gebrek aan parkeergelegenheid en het soms opdringerige personeel. De belangrijkste voordelen van het winkelen in fysieke winkels vinden consumenten het zien en voelen van producten, dat het aangekochte product direct mee te nemen is en dat je er mee terug kan gaan als iets defect blijkt te zijn, zo blijkt uit onderzoek onder Nederlandse consumenten door onderzoeksbureau Multiscope. Als reden om vaker naar winkelgebieden te gaan wordt het vaakst gezelligheid genoemd. 52 procent gaat regelmatig een dagje winkelen voor de gezelligheid en is dan vooral op zoek naar het gevoel een dagje uit te zijn. Naast winkels zijn bijvoorbeeld restaurantjes en terrasjes een aanvulling op de beleving van een dagje shoppen. De prijzen zijn een belangrijke factor om te kiezen voor online winkelen in plaats van offline. 17 procent vindt het verschil daartussen te groot en zou bij lagere prijzen vaker naar een fysieke winkel gaan. De kosten voor het parkeren in en rondom winkelgebieden spelen een veel minder grote rol. Slechts 7 procent zal bij lagere of gratis parkeerkosten vaker een winkelgebied bezoeken. Het wordt tijd dat de gemeente eens liefdevol de winkeliers omarmt Veel ondernemers zijn niet bezig met hun huisvesting 6

7 Nu kun je op de bank nog om half tien een aankoop doen DEBAT Wat is de toegevoegde waarde van fysieke winkels? Meerman: Ze moeten meer te bieden hebben dan internet. Elk winkelcentrum moet een soort Efteling worden, waar je graag naartoe wilt. Voldoende horeca, kunst, vermaak. Een prettige sfeer scheppen. Dan komt die consument wel. En die ondernemer moet ervoor zorgen dat er iets in die winkel gebeurt. Molenaar: Het is geen magneet meer. Vroeger had je geen keuze, je moest naar de winkel om iets te kopen. Nu heb je wel een keuze en kun je om half tien via internet op de bank een aankoop doen. Waarom doet de Media Markt het zo goed? Omdat deze winkel s avonds 50 procent van zijn omzet genereert, terwijl de andere winkels gesloten zijn. Het is een typische mannenwereld. Een man wil onder de winkel parkeren, boven kopen, een speeltje meenemen in de auto en dan meteen naar huis om het te installeren. Daar heeft de Media Markt helemaal op ingespeeld. Winkels moeten open zijn, als de klant gaat winkelen. Meerman: Daar ben ik het mee eens. Als je op zaterdag om half vijf door de winkelstraten loopt, zijn die nog barstensvol. Je ziet dan langzamerhand dat de winkels toegaan naar om vijf uur moeten we dicht zijn. Blijf toch gewoon tot zeven uur open. Maar uw achterban wil toch een vrije zaterdagavond? Meerman: Dat is niet meer van deze tijd. De grootste verandering is dat de klant het gewoon zelf bepaalt. Als ondernemer kun je van alles en nog wat willen, maar de klant heeft de regie. Dus als de klant tot zes uur werkt en na zes uur nog wil kopen, moet je gewoon zorgen dat je open bent. Op maandag, dinsdag en woensdag kun je waarschijnlijk beter dicht gaan. Want dan komen er gewoon te weinig mensen. De toename van de leegstand is een gigantische maatschappelijke ontwikkeling die overal impact op heeft. Wordt dat nou voldoende gerealiseerd? Moet je dat als politiek niet wat serieuzer nemen en op dit soort ontwikkelingen inspelen? Meerman: De landelijke overheid wil zich niet met dit vraagstuk bemoeien. Ze hebben ooit de keuze gemaakt voor decentralisatie en vinden dat elke gemeente dit apart moet doen. Dat de landelijke overheid dit probleem gewoon negeert is echt superslecht. Dat Rutte gewoon zegt: het is mijn probleem niet, dan denk ik van oei, oei, oei. Molenaar: Ze omarmen het niet. Ik vind het landelijk echt zeer kwalijk dat ze dit probleem volkomen negeren. Het ministerie van Infrastructuur en Milieu zou hier beleid op moeten maken, maar dat doen ze niet. Wat moet er concreet veranderen om de neergang in de winkelstraten te stoppen? Meerman: Wij vinden dat de overheid spelregels moet maken over ruimtelijke ordening. Dus waar moet een gemeente aan voldoen als je praat over detailhandel en winkels. Je ziet nu dat Breda gaat concurreren met Tilburg en Den Haag gaat concurreren met Rotterdam. Daar moeten spelregels voor gemaakt worden. Het moet worden voorkomen dat iedereen met diezelfde passer de regio steeds aan het vergroten is. Hukker: Ik ben dit met Jan eens. Net als bij gemeentelijke woonvisies zouden provincies zich sterk moeten maken dat gemeenten winkelvisies opstellen. Nu is er vaak sprake van hap snap beleid of helemaal geen visie. Meerman: Ik geloof dat winkels een soort kroegen moeten worden. Mensen moeten elkaar weer ontmoeten, gezellig. Dit is de oude functie van de kroeg. Hukker: Als ik een nieuw makelaarskantoor zou starten, zou ik het totaal omgooien. Ik wil niet zeggen dat ik er een Starbucks van zou maken, maar het moet wel een bepaalde functie in de wijk of de winkelstraat hebben. Er gebeurt heel veel momenteel. Er blijven veel meer oudere mensen thuis wonen en je ziet dat corporaties zich terugtrekken. Ik zou dan ook een totaal ander business model beetpakken. Molenaar: In de detailhandel moet je de hele structuur tegen het licht houden. Je afvragen: is dit toekomstbestendig? En dan zie je dat niets toekomstbestendig is. Dat je het moet gaan veranderen. Daar moet je naartoe. NVM-voorzitter Ger Hukker: Er is evident een relatie tussen leegstand en verloedering. Een vrije zaterdagavond is niet meer van deze tijd Wat zijn de verschillen tussen de Nederlandse woningmarkt en de woningmarkt in de aangrenzende landen? Dat is de insteek van deze rubriek in het NVMagazine. In deze editie bekijken we opnieuw de situatie bij onze zuiderburen. IN BELGIË DOEN ZE MEER VOOR DE SOCIAAL ZWAKKEREN Op het gebied van hypothecaire wetgeving zijn er belangrijke verschillen tussen Nederland en onze zuiderburen. In ons land wordt veel waarde gehecht aan de zorgplicht bij de advisering van hypotheken. Dat ligt in België anders, stelt Willian Louwen, projectmanager Doelgroepmanagement bij de Rabobank. Hij ondersteunt op centraal niveau hypotheekadviseurs van de Rabobank die in het grensgebied werkzaam zijn. Louwen: In België is er wel een richtlijn dat je op een zorgvuldige en correcte manier moet informeren, maar er worden veel minder eisen gesteld aan advisering. In Nederland worden scenario s als werkloosheid of echtscheiding meegenomen, maar dat gebeurt in België niet. Daar wordt nog puur getoetst op het inkomen. Wat kun je ermee betalen en wat is de waarde van het onderpand? Dat neigt nog een beetje naar de jaren 80. Dit wil ik overigens niet als een waardeoordeel uitspreken, verre van dat. Volgens Louwen bevindt zich de Belgische consumentenbescherming meer in het hypothecair product zelf. Dat wordt bepaald in de wet op het hypothecair krediet. Die wet stelt bijvoorbeeld maxima aan de hoogte van de stijging van de hypotheekrente. De hypotheekrente kan niet met meer dan 1 procent stijgen als de rentevaste periode is verstreken. Na twee jaar kan vervolgens die rente niet meer omhoog gaan dan 2 procent. En gedurende de hele looptijd kan de rente niet meer stijgen dan twee keer de startrente. De hoogte van de rente is gekoppeld aan de rente op Belgische staatsleningen. Als je in Nederland vijf jaar rentevast hebt, dan krijg je na afloop van die periode een gesprek met de financiële instelling en krijg je een nieuw aanbod. Maar in België is dat anders. Daar kan de financiële instelling niet bepalen wat de rente gaat worden. Sociaal zwakkeren Erik Bessems, NVM-makelaar in het (Nederlandse) Limburg wijst op het sociale karakter van de hypotheekregelingen voor minder daadkrachtigen in België. Je krijgt een heel lage rente en een speciale aflossing. Dat is echt fenomenaal laag, heel interessant. In België doen ze veel meer voor de sociaal zwakkeren. Ook de kinderbijslag is heel hoog. Volgens Bessems moeten de Belgische makelaars een vaktest doen en uitgebreid stage lopen, voordat zij zich makelaar mogen noemen. Dat vind ik heel goed. Ze houden dit ook goed vast. Helaas hebben ze in België geen site die vergelijkbaar is met onze Funda. Ze hebben het ooit overwogen, maar dat toch niet gedaan en daar hebben zo nog steeds spijt van. LANGS DE GRENZEN Mei

8 INTERVIEW Marina Stel, beleidsmedewerker gemeente Dalfsen: Herbestemming biedt plattelandsgemeenten volop kansen Waar in sommige gemeenten (agrarische) makelaars te maken krijgen met allerlei beperkende maatregelen ten aanzien van vrijkomende agrarische bebouwing (VAB), kiest de gemeente Dalfsen bewust voor een ruim beleid. We kunnen hiermee niet alleen verpaupering en leegstand voorkomen, maar ook zorgen voor het behoud van de karakteristieke bebouwing en versterking van de ruimtelijke kwaliteit, vertelt Marina Stel van de gemeente Dalfsen. Marina Stel: We willen niet dat het buitengebied ontsierd raakt door verpauperde en leegstaande agrarische bebouwing. In de gemeente Dalfsen is alle vrijkomende agrarische bebouwing die minimaal drie jaar in gebruik is geweest en legaal aanwezig is, potentieel geschikt voor toepassing van het VAB-beleid, vertelt Marina Stel. Zij is als juridisch beleidsmedewerker ruimtelijke ordening werkzaam bij de Overijsselse gemeente. In principe zijn daarbij alle functies mogelijk, behalve zelfstandige horeca. Je kunt bijvoorbeeld denken aan dag- en verblijfsrecreatie, een functie op maatschappelijk gebied, zorg, sport, wonen, maar ook bedrijven. Daarnaast biedt herbestemming van VAB ook mogelijkheden voor (startende) ondernemers, maatschappelijke initiatieven of verwezenlijking van gemeentelijke (en gemeenschappelijke) doelen. Als leidraad is in de Structuurvisie Buitengebied van de gemeente Dalfsen een gebiedsanalyse opgenomen, waarin staat welk gebied zich leent voor welke functie. Want aard en met name omvang moeten uiteraard wel aansluiten op de omgeving. Daarnaast moet de functie ingepast worden, en de agrarische uitstraling gehandhaafd blijven, aldus Stel. Uiteraard moet er altijd sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. Maar er is dus heel veel mogelijk, binnen de bestaande bestemmingsplannen of indien nodig met een wijziging. Goede regels Afgezien van de vele kansen zijn er volgens Stel ook risico s bij het hanteren van een ruim beleid. Zo kijken we steeds goed naar zaken als verkeersaantrekking (verkeersaanbod dat samenhangt met de veranderde functie), aantasting van de karakteristieke bebouwing en het landschap en eventuele negatieve effecten op milieu en natuur. Ondanks deze risico s kiezen wij toch voor een ruim beleid. Dit doen wij door goede regels te maken waardoor de risico s (zo veel mogelijk) beperkt worden. Daardoor kunnen we toch veel herbestemmingen mogelijk maken. De gemeente heeft hiervoor ook veel contact met makelaars, vertelt Stel. Ten aanzien van de VAB, maar ook over de Rood voor Rood-regeling. Hierbij wordt minstens 850 m² schuren (of stallen) gesloopt en een deel van de grond voor een nieuw huis gebruikt. Makelaars zijn steeds vaker contactpersoon als het gaat om initiatieven. Volop kansen Stel vervolgt: Dalfsen is een echte plattelandsgemeente, we willen niet dat het buitengebied ontsierd raakt door verpauperde agrarische bebouwing. Waar sommige gemeenten bij de herbestemming van VAB vele beperkende maatregelen hanteren, kiest Dalfsen bewust voor een ruim beleid. Wij zien hierin juist volop kansen. Zo kun je niet alleen verpaupering en leegstand van agrarische gebouwen voorkomen, maar tevens zorgen voor een vitaal landschap en de karakteristieke bebouwing behouden. De ruimtelijke kwaliteit versterken en ruimtelijke knelpunten oplossen. Er is heel veel mogelijk Boerenerfwonen Een initiatief dat op het moment in ontwikkeling is, is het boerenerfwonen. Stel: Aan de Leemculeweg hier in Dalfsen bevindt zich De Leemculehof, het boerenerf. Het daar aanwezige varkensbedrijf wordt op korte termijn gesloopt. Op die plek worden drie exclusieve landelijke woningen gebouwd. Hier is dus gekozen voor sanering en nieuwbouw. Een goed voorbeeld op het vlak van functiewijziging van bestaande bebouwing is Thuis Lemelerveld. In een voormalige agrarische deel zijn acht woonzorg-appartementen gemaakt voor mensen met een verstandelijke beperking. En zo zijn er nog veel meer voorbeelden te noemen van een succesvolle herbestemming in Dalfsen, aldus Stel. Philipine Vinke, vicevoorzitter NVM-vakgroep Wonen: MARKTWAARDE HEEL ANDERS DAN WOZ-WAARDE Bij de aankoop van een huis kijkt een koper vaak naar de WOZ-waarde van het huis. Hij meent dat die de marktwaarde van zijn nieuwe woning weerspiegelt. Onterecht, stelt Philipine Vinke van Vinke directeur van Veluwe Makelaars en vicevoorzitter van de NVM-vakgroep Wonen. Volgens haar is de WOZ-waarde fundamenteel anders dan de marktwaarde van een woning. Woningsite funda wil op termijn de WOZ-waardes van de te koop staande woningen publiceren. Dat zou oorspronkelijk op 1 juli gebeuren, maar dat gebeurt nu waarschijnlijk later. Funda wacht op het moment dat alle gemeentes de WOZ-waardes openbaar gaan maken. We willen dit op funda publiceren, omdat we zo transparant mogelijk willen zijn, legt Philipine Vinke uit. Funda wil graag zoveel mogelijk informatie over de individuele woning weergeven, waaronder de WOZ-waarde. De WOZ-waarde is onder andere bedoeld om onroerende zaakbelasting te betalen. Maar ook voor zaken als het eigenwoningforfait en de erfbelasting is de WOZ-waarde van belang. Model Volgens Vinke komt de WOZ-waarde via een model tot stand. De gemeente kijkt naar aspecten als: hoe groot is de woning, wat is het bouwjaar en hoeveel grond zit eronder. Dit legt men op de transactieprijzen rondom de waardepeildatum. Die datum is altijd 1 januari van het voorgaande jaar. De WOZ is dus altijd minimaal één jaar oud. De WOZ-waarde heeft niets te maken met de individuele taxatie van een woning, maar is dus een modelwaarde, waarover je belasting betaalt. Op funda gaan we dit ook uitleggen. Marktwaarde Tegenover de WOZ-waarde staat de marktwaarde van de woning. De marktwaarde wordt, in tegenstelling tot de WOZ-waarde, bepaald door individuele kenmerken. Elke woning is anders en heeft eigen, specifieke kenmerken. In het onderhandelingsproces, waarbij ook de aankoop- en verkoopmakelaars zijn betrokken, komt de marktwaarde tot stand. Die marktwaarde is dus heel wat anders dan de WOZ-waarde, zegt Vinke. Kopers van een huis kijken vaak naar de WOZ-waarde, maar Elke woning is anders en heeft eigen, specifieke kenmerken volgens Vinke heeft onderhandelen op basis van de WOZwaarde geen zin. Dat is een fictief model. Er wordt veel naar gekeken, maar een WOZ-waarde is in veel gevallen niet gelijk aan de marktwaarde. Bijvoorbeeld bij huizen met achterstallig onderhoud, of huizen in het buitengebied. Het is in ieder geval geen basis voor een onderhandeling. Laat je bijstaan door een deskundige voor het bepalen van de marktwaarde van de woning. Zo niet, dan kun je de bietenbrug opgaan. Philipine Vinke: Onderhandelen op basis van de WOZ-waarde heeft geen zin. 8

9 Terugblik gemeenteraadsverkiezingen PvdA keert na verlies in veel colleges niet terug De gemeenteraadsverkiezingen op 19 maart leverden flinke klappen op voor de regeringspartijen PvdA en VVD. De PvdA was de grootste verliezer en kreeg slechts 10 procent van de stemmen, tegen 15 procent bij de vorige gemeenteraadsverkiezingen in De VVD ging terug van 15 procent van de stemmen in 2010 naar 12 procent nu. Het grote verlies voor de PvdA betekent dat de partij veel wethoudersposten moet inleveren. De lokale partijen waren op 19 maart de grote winnaars. De constructieve oppositiepartijen D66, ChristenUnie en SGP konden eveneens zetels bijschrijven. D66 sprong hierbij het beste uit. Bij het te perse gaan van dit nummer van NVMagazine waren de coalities van 274 gemeenten bekend of zo goed als bekend. In 106 gemeentes was het overleg nog gaande. Toch was de trend voor de PvdA duidelijk herkenbaar. Waarschijnlijk verdwijnen de sociaaldemocraten uit 50 van 178 colleges waarvan ze van 2010 tot 2014 deel uitmaakten. Grote steden In de vier grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) was de portefeuille Wonen de afgelopen collegeperiode in handen van een PvdA-wethouder. In Amsterdam was dat Freek Ossel, in Rotterdam Hamit Karakus, in Den Haag Marnix Norder en in Utrecht Gilbert Isabella. Hoogstwaarschijnlijk komt de PvdA alleen in Den Haag in het college van Burgemeester en Wethouders terug. Als de partij opnieuw de portefeuille Wonen krijgt, zal het in ieder geval een nieuwe wethouder moeten leveren, want Norder had al ruim voor de verkiezingen aangegeven dat hij niet in het college zou terugkeren. Met ingang van 9 april is hij de nieuwe ambassadeur van het Expertteam Eigenbouw geworden. Urgentie Een wethouder die zeker door had willen gaan, was Hamit Karakus in Rotterdam. Maar bij de verkiezingen in maart zakte de PvdA met 8 zetels voor het eerst onder de 10. Leefbaar Rotterdam behield zijn 14 zetels en werd de grootste partij. Karakus nam zijn verlies en trad af als Rotterdamse PvdA-leider. Nog voor zijn aftreden riep hij andere partijen op snel spijkers met koppen te slaan. De urgentie voor de stad is hoog, zegt Karakus. Daarom roep ik Leefbaar Rotterdam, SP en D66 op om zo snel mogelijk een college te vormen. Deze partijen hebben gezamenlijk een ruime meerderheid en hebben alle drie gewonnen. Dit Leefbaar-college moet zo snel mogelijk worden gevormd. Het Leefbaar-college is inmiddels gevormd en heeft een ruime meerderheid van 25 zetels in de Rotterdamse gemeenteraad. Amsterdam In Amsterdam zakte de PvdA van 15 naar 10 raadszetels. De sociaaldemocraten werden voorbij gestreefd door D66, dat haar zetelaantal zag stijgen van 7 naar 15. De hoofdstad stevent door dit verlies voor het eerst sinds 1946 af op een stadsbestuur zonder de PvdA. D66 en GroenLinks besloten namelijk met de VVD, in plaats van de PvdA, verder te onderhandelen over de vorming van college. Ook als de PvdA opnieuw in het college was beland, had het op zoek moeten gaan naar een nieuwe wethouder Wonen. Al in juni vorig jaar zei Freek Ossel op zoek te gaan naar een nieuwe uitdaging. Ossel gaf toe dat hij niet altijd zichtbaar was. Ik ben niet iemand die altijd op de voorgrond wil staan. Ik loop niet weg voor problemen, maar zet liever in op duurzaam beleid. Op 8 mei haakte GroenLinks toch bij de onderhandelingen af, waardoor VVD en D66 op zoek gingen naar een andere partner. ACTUEEL Aan de gemeenteraadsverkiezingen deden op 19 maart in Den Haag negentien partijen mee. In de stad Utrecht is de coalitie al wel zeker: D66, GroenLinks, VVD en SP. Paulus Jansen (SP) verlaat de Tweede Kamer en krijgt onder meer Wonen in zijn portefeuille. Jansen wordt daarmee de opvolger van Gilbert Isabella (PvdA). Er moet in Rotterdam zo snel mogelijk een Leefbaar-college worden gevormd ROTTERDAM PRESENTEERT THERMOMETER VOOR DE STAD Stel De gemeente dat u kon Rotterdam bepalen welke heeft winkel dit jaar binnenkort voor het eerst zijn een deuren zogeheten opent in Wijkprofiel een leegstaand pand bij samengesteld. u in de buurt. Het Wat is de zou nieuwe u kiezen? thermometer Een kledingwinkel? voor de stad Een en buurtsuper? laat zien hoe Een de koffietentje? 14 gebieden en 71 wijken er voor staan op sociaal en fysiek gebied en qua veiligheid. Meetbare feiten en de beleving van de Rotterdammers zelf bepalen de resultaten. Uit de enquête blijkt dat een overgrote meerderheid van de Rotterdammers tevreden is over de kwaliteit van leven en over de stad. Tegelijkertijd ziet een kwart van de bewoners dat de directe woonomgeving erop achteruit is gegaan. De resultaten van het onderzoek onder Rotterdammers werden begin april naar buiten gebracht. Het Wijkprofiel is dit jaar voor het eerst gemaakt. Het komt in de plaats van de sociale en veiligheidsindex. Gemeten is bijvoorbeeld hoeveel panden er leegstaan in een wijk. Maar ook het opleidingsniveau in een wijk, hoeveel misdrijven er gepleegd zijn en hoeveel leerplichtige jongeren er niet op school zitten. De belevingsgegevens gaan over hoe bewoners Burgers het ervaren. Wonen shoppers ze goed? Is er goed contact met de andere bewoners? En voelen ze zich veilig? Het Wijkprofiel verbindt de harde cijfers en de beleving van de Rotterdammers met elkaar. Dat is waardevol, zegt burgemeester Ahmed Aboutaleb. Daarnaast kan beter het verband inzichtelijk worden gemaakt tussen fysieke, sociale en veiligheidsvraagstukken. Als een wijk bijvoorbeeld laag scoort op huisvesting, is er ook vaker sprake van schooluitval en werkloosheid. Die sociale omstandigheden leiden weer tot meer gevoelens van onveiligheid. Handen Belevinguit de mouwen Bij 61 procent van de inwoners heerst optimisme over de toekomst van de stad. Bijna 30 procent verwacht dat Rotterdam over 2 jaar is verbeterd en 24 procent verwacht dan juist een verslechtering. Driekwart van de Rotterdammers is positief over de kwaliteit van hun leven. Zij zijn ook tevreden met hun eigen buurt. 37 Procent van de Rotterdammers is optimistisch over de toekomst. Zij denken dat over twee jaar hun leefsituatie beter is dan nu. Ongeveer de helft van de Rotterdammers vindt dat hun buurt in het afgelopen jaar niet is veranderd. Niet verbeterd, maar ook niet verslechterd. Feijenoord Bij de Rotterdamse wijken scoren Charlois en Feijenoord, beide in Rotterdam-Zuid, bovengemiddeld laag. Daarentegen doen Prins Alexander en Hillegersberg-Schiebroek, gelegen in het noordelijk deel van de Maasstad, het bovengemiddeld goed. Driekwart van de Rotterdammers is positief over hun leven Mei

10 PRIKBORD Steden bieden kansen economische groei Het dichtbevolkte, stedelijke karakter van Nederland biedt uitstekende kansen voor economische groei. Vooralsnog worden de voordelen van de steden echter te weinig benut. Dat stelde de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) in een eind april gepubliceerd rapport. Driekwart van de Nederlandse bevolking woont in de grote steden, of daaraan verwante gebieden, die ruim over het land zijn verdeeld. Die situatie biedt volgens de OESO economische voordelen, waar nog te weinig mee wordt gedaan. Dat komt onder meer doordat het stedenbeleid zich richt op problemen, in plaats van het vergroten van de groeikansen, aldus de denktank. De Nederlandse economie herstelt volgens de OESO langzaam van de diepe recessie. Daarbij blijft de relatief grote bankensector echter een zorgenkind, vooral door de hoge schuldenlast van Nederlandse huishoudens. NVM-reclame op een prachtige constructie, in de buurt van Rotterdam. Huurprijzen studentenkamers omhoog De huurprijzen van studentenkamers zijn het afgelopen jaar gemiddeld met 1,4 procent gestegen. In 2012 betaalde een student nog een gemiddelde huurprijs van 415 euro per maand voor een kamer en in 2013 was dat ruim 420 euro. In Rotterdam krijgen studenten het meeste waar voor hun geld en Amsterdam blijft de duurste stad om te wonen. Dat meldt het onlineplatform Kamernet, waar woonruimte wordt aangeboden. De snelste stijger is de stad Utrecht, waar de huurprijs omhoog ging met 4,6 procent. Utrecht kent dan ook een structureel tekort aan studentenwoningen, weet Kamernet. Ook Amsterdam kampt met een tekort aan studentenwoonruimte. Die stad blijft met een huurprijs van 538 euro het duurste voor een student om te wonen. Wat gebeurt er op Twitter? Een overzicht van een aantal spraakmakende berichten op Twitter van de afgelopen weken, met betrekking tot de woningmarkt. Geert van 29 april Vraagt een klant keurt u woningen en geeft u verbouwingsadvies op zaterdag tijdens de NVM Open Huizen Ingrid 29 Googleglasses ook gezien #fundament14 geniaal. Op straat lopend huisjes kijken! Hoe leuk kan het zijn? Paulus 25 april Vacante zetel: ik vertrek als kamerlid en word wethouder in #Utrecht Frank 25 april Verkoop nieuwbouw koopwoningen stijgt 35 procent. De #won oningmarkt komt weer in beweging. g Kees 24 april Er zijn nu meer dan woningbezitters die hun hypotheek niet kunnen betalen. #D66 wil actie minister en banken. Daan 18 april Verruiming vrijgestelde e sc chenking idd goede attes: Herstel huizenmarkt medee dankzij belastingdienst In de steden Rotterdam, Groningen en Eindhoven daalde de gemiddelde huurprijs ten opzichte van

11 Daan Keij, lobbyist NVM: Voorstel voor vernieuwd energielabel grote verbetering ACTUEEL Het huidige energielabel werkt niet in de praktijk, zegt Daan Keij, politiek lobbyist van de NVM. Het wordt als relatief duur en te ingewikkeld ervaren. De roep om een vereenvoudigd en voor woningbezitters goedkoper energielabel wordt steeds sterker: al langer vanuit de NVM, Meer Met Minder en de Tweede Kamer, en later ook vanuit het SER Energieakkoord. Ook minister Blok voor Wonen en Rijksdienst pleit voor zo n energielabel. Begin juni wil hij een wetsvoorstel daarvoor naar de Tweede Kamer sturen. complexe variant wijst hij van de hand. Het wordt zo eenvoudig dat het ook veel gemakkelijker te controleren is door bijvoorbeeld een koper en zijn aankoopmakelaar. En als je de online tool koppelt aan een aantrekkelijke website met besparingstips en andere nuttige links, dan vergroot dat juist de bewustwording van eigenaren om hun woning energiezuiniger te maken. Een jaar geleden kwam minister Blok al met hoofdlijnen van een voorstel voor een sterk vereenvoudigd en goedkoper energielabel. De Tweede Kamer gaf hem toen groen licht om dit uit te werken tot een wetsvoorstel, blikt Keij terug. Het voorstel komt overeen met mogelijkheden tot vereenvoudigingen en verbeteringen die onder andere door het energiebesparingsinitiatief Meer Met Minder en de NVM van begin af aan worden ondersteund en bepleit. Verheugend dus. Daan Keij, politiek lobbyist bij de NVM: Het vereenvoudigde label past meer in de huidige tijd. Online De vereenvoudiging zit hem in de wijze waarop het label kan worden vastgesteld, zegt Keij. Allereerst krijgen alle eigenaren van woningen die nog niet van een energielabel zijn voorzien per brief een indicatief energielabel toegestuurd. In die brief wordt ook het adres van een website vermeld. Op deze website kunnen de huiseigenaren vervolgens zelf de tien kenmerken die het energielabel bepalen controleren. Vergelijk het maar met een belastingaangifte. Mocht de woning op een of meer van die kenmerken al eens verbeterd zijn, dan kan de eigenaar dit actualiseren. Een deskundige op afstand checkt en valideert het energielabel. Dat wordt daarna officieel geregistreerd. Ook de nu al vastgestelde oude energielabels worden omgerekend naar deze duidelijkere nieuwe variant. Keij: In plaats van zo n tweehonderd euro moet het energielabel nieuwe stijl volgens Blok maar een paar tientjes gaan kosten. De honderden miljoenen euro s die dit bespaart, kunnen gebruikt worden voor daadwerkelijke energiebesparing. En men voldoet daarmee toch volledig aan de verplichting van een energielabel bij de verkoop van de woning. Eigenaren die assistentie willen hebben, kunnen de makelaar of een andere deskundige vragen om het energielabel in te vullen. Besparing Op basis van de nu bekende hoofdlijnen hoopt Keij dat de Tweede Kamer binnenkort met het uitgewerkte plan. Spaarzame kritiek dat het vernieuwde energielabel minder effectief zou zijn dan de Keij: Het vorige wetsvoorstel was vrijwel uitsluitend op afdwingen en sancties gericht. En dat past niet in de huidige tijd waarin de overheid vooral faciliteert en de markt het meer zelf moet doen. Het vereenvoudigde label, waarvoor Blok nu het plan nader uitwerkt, sluit beter aan op die benadering. Doordat het waarschijnlijk maar een paar tientjes kost, worden ook huiseigenaren zonder verkoopwens geprikkeld hun woning te labelen, of anders alleen al door het indicatieve label dat door het Rijk zal worden toegestuurd. Tot op heden is vooral gefocust op het verkoopmoment en werd het energielabel een doel op zich. Het slaagt er daardoor niet in om mensen echt aan te zetten tot energiebesparing. Terwijl dat feitelijk wel de essentie van het label moet zijn. Energielabelatlas.nl: bewustmaking van het energiegebruik Onlangs introduceerden Bouwend Nederland en Meer met Minder de website Daarop wordt voor de meeste Nederlandse woningen een indruk gegeven van hoe het indicatieve energielabel dat de overheid gaat lanceren er waarschijnlijk uit gaat zien. Het indicatief energielabel komt volgens de initiatiefnemers al in meer dan 90 procent van de gevallen overeen met de uitkomst van het uitgebreide energieprestatiecertificaat. De vergelijkbare labelindicatie die de overheid begin 2015 wil gaan versturen kan vervolgens ook nog eens geactualiseerd en gecontroleerd worden. Na registratie leidt dat tot het officiële, vernieuwde energielabel. Het vorige wetsvoorstel was vrijwel uitsluitend op afdwingen en sancties gericht Ex-astronaut Wubbo Ockels: GRACHTEN MOETEN OOGAPPEL VAN AMSTERDAM BLIJVEN COLOFON NVMagazine is een periodieke uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM. NVMagazine biedt nieuws, achtergronden en opinies uit de wereld van onroerend goed in de markten wonen, business en agrarisch & landelijk vastgoed. Wat kunnen eigenaar/bewoners van een historisch pand doen om hun huis te verduurzamen? Wat zijn hiervoor de mogelijkheden, hoeveel kost het en welke vergunningen zijn er nodig? De Groene Menukaart reikt hun hierover sinds kort informatie aan. De Groene Menukaart is een initiatief van ex-astronaut Wubbo Ockels. Hij is ook de initiator van Stichting De Groene Grachten. Volgens Ockels is de Groene Menukaart een doorbraak in het verduurzamen van eeuwenoude grachtenpanden. Sinds 17 maart is De Groene Menukaart voor iedereen online beschikbaar en kunnen Amsterdammers aan de slag om hun monument te verduurzamen. En niet alleen Amsterdammers met een monument, de menukaart is er voor iedereen. Want als het hier kan, dan kan het overal, stelde Ockels bij de lancering van de gratis tool. Doorbraak De doorbraak is het resultaat van anderhalf jaar onderzoek en pilotprojecten met een groot aantal partners, waaronder de gemeente Amsterdam. De Groene Menukaart is te vinden op Amsterdam vierde in jaar grachten en ik moest denken aan de komende 400 jaar. De enige toekomst is een duurzame toekomst, aldus Wubbo Ockels. In ons land staan monumenten en 1,5 miljoen vooroorlogse woningen. De Groene Menukaart geeft antwoord op vragen als: wat betekenen de tientallen duurzame mogelijkheden voor het comfort, hoe groen zijn ze en hoe zit het met financiering en regelgeving? Met behulp van een wensenlijstje kan de bezoeker in een oogopslag zien hoe hij zijn pand naar eigen wens duurzaam kan maken. Bespaartips De Groene Menukaart leidt u door vijf thema s: isolatie, water, stroom, warmte en bespaartips. Binnen deze thema s vindt u een groot aantal toepassingen, van dakisolatie tot led-verlichting. Per toepassing volgt een uitleg en kan u zien wat die toepassing doet voor uw portemonnee, uw comfort, én voor uw persoonlijke groenscore. De grachten moeten ook de komende 400 jaar de oogappel van Amsterdam zijn, zo stelt Ockels. Wubbo Ockels: De enige toekomst is een duurzame toekomst. Uitgever NVM, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein, T: Hoofdredactie Roeland Kimman (beleidpr@nvm.nl) Bladmanagement & eindredactie PACT Public Affairs Redactie Liesbeth Kramer, Daan Keij, Sander Schilders, Peter Westhof Fotografie Mona Alikhah, Sicco van Grieken, PACT, Eric Veenhuyzen Vormgeving & opmaak Koos in Vorm Druk & distributie MediaCenter Rotterdam Abonnementen NVMagazine wordt toegezonden aan personen die beroepsmatig bij de vastgoedsector betrokken zijn. Aanvragen voor een (gratis) abonnement en adreswijzigingen kunnen worden gericht aan de uitgever. Overname van artikelen uitsluitend toegestaan na toestemming van de hoofdredactie. Mei

12 SERIE Comédienne en cabaretière Tineke Schouten: Durf maar te kopen en vooral: geniet ervan Tineke Schouten: De eerste woning die ik echt samen met mijn man kocht, stond aan de Distelvink in Maartensdijk een lief plaatsje in de provincie Utrecht. Toen we elkaar pas kort kenden had mijn man namelijk zelf dus nog zonder mijn inbreng een woning gekocht in Rijnsweerd, Utrecht. In deze hoekwoning hebben wij de eerste jaren van ons huwelijk gewoond. Maar in 1985 besloten we in verband met gezinsuitbreiding te verhuizen. We konden toen de woning voor een mooie prijs verkopen en daardoor een woning terugkopen die twee keer zo groot was. Een goede vriend van ons, die makelaar was, heeft ons bij de aankoop geadviseerd. Mijn eerste woning In de rubriek Mijn eerste woning komen bekende Nederlanders aan het woord over de aankoop van hun eerste woning. Waarom werd de woning gekocht, hoe verliep de aankoop en hoe werd de woning gefinancierd? En welk advies wil de BN er potentiële kopers van een huis meegeven? In dit elfde deel het verhaal van Tineke Schouten, comédienne en cabaretière die haar eerste woning in Maartensdijk heeft gekocht. Veel ruimte Heel fijn vonden wij dat het huis in Maartensdijk van binnen bijzonder ruim was en beschikte over faciliteiten die je in die tijd niet vaak aantrof, zoals drie badkamers en een dubbele garage. De woning lag bovendien mooi en was pas vijf jaar oud. Voor het volume dat we kochten was ook de prijs gulden aantrekkelijk. Daarvoor kregen we een groot huis met een kleine tuin. Maar aangezien wij allebei te druk waren om te tuinieren, vonden we dat niet erg. Perfecte staat Toen we er vijf jaar woonden, hebben we de woning helemaal laten verbouwen. De stijl was boerderij-achtig, en wij wilden deze iets praktischer en moderner maken. De woning verkeerde dan ook in perfecte staat. Uiteindelijk hebben we hier achttien jaar gewoond. Nu wonen we in een vrijstaande woning in Almere. Dat huis hebben we zelf laten bouwen. Ook dat kan ik van harte aanbevelen. Als je ergens voor niet te veel geld een stukje grond kunt kopen, dan zijn er genoeg bouwers die prachtig en niet te duur bouwen. Huizen kijken Ik heb huizen altijd interessant gevonden. Al op mijn zestiende ging ik met mijn ouders mee om te kijken voor een huis op de Utrechtse Heuvelrug. In die tijd kreeg mijn vader namelijk een supermarkt in Doorn. Ik zocht ijverig mee en ploos de boekjes uit, als enige van de vier kinderen in ons gezin. Ik zeg weleens: in mijn volgende leven zou ik makelaar zijn ook hartstikke leuk vinden. Bovendien zijn mijn zus en mijn zwager allebei makelaar, dus het zit in de familie. dat je heel ver boven budget moet kopen, het moet natuurlijk wel redelijk blijven. Ga er daarnaast niet vanuit dat het een huis is voor de komende dertig jaar, want je kunt het na verloop van tijd altijd weer verkopen. Je kunt beter stapsgewijs naar een grotere woning, want dan heb je altijd iets om naartoe te leven. Ook dat maakt een mens blij. Tineke Schouten: Ga er niet van uit dat het een huis is voor de komende dertig jaar, want je kunt het na verloop van tijd altijd weer verkopen. Stapsgewijs Mijn advies is dan ook: durf maar gerust te kopen en vooral: geniet ervan! Want het is een hele mooie tijd; de aankoop van je eerste huis. Als je iets echt leuk vindt, dan kun je beter iets hoger grijpen en een paar jaar iets soberder leven. Dus even niet op vakantie, maar lekker klussen in je huis. Wat niet wil zeggen In mijn volgende leven zou ik best makelaar willen zijn IN DE KANTLIJN VOORGOED AFSCHEID VAN BREDASE KOEPELGEVANGENIS Op 15 april jl. sloot de Bredase Koepelgevangenis. Daarmee kwam een einde aan 128 jaar markante geschiedenis van het gebouw. De gevangenis, officieel penitentiaire inrichting De Boschpoort, kende in die periode heel wat beroemde en beruchte bewoners, van Herman Brood tot Duitse oorlogsmisdadigers. Het gebouw blijft wel intact, omdat het sinds 13 jaar een rijksmonument is. Aanvankelijk was het de bedoeling dat De Koepel pas op 1 januari 2016 zou sluiten. De Bredase gevangenis is een van de negentien penitentiaire inrichtingen die staatssecretaris Fred Teeven (Veiligheid en Justitie) uit bezuinigingsoverwegingen de komende jaren afstoot. Hij hoopt daarmee 340 miljoen euro te besparen. Oorlogsmisdadigers In de jaren vijftig werden veel tot zware straffen veroordeelde landverraders en oorlogsmisdadigers gevangen gehouden in Breda. Vier van hen, de Duitse oorlogsmisdadigers Ferdinand aus der Fünten, Franz Fischer, Joseph Kotälla en Willy Lages, zaten een levenslange gevangenisstraf uit. Lages werd in 1966 vrijgelaten op medisch advies omdat Nederlandse artsen meenden dat hij terminaal ziek was. In werkelijkheid leefde Lages nog vijf jaar in vrijheid totdat hij stierf. Kotälla overleed in De andere twee kregen in 1989 gratie, ze stierven enkele maanden later. Te duur Ook de twee andere koepelgevangenissen in ons land, in Arnhem en Haarlem, gaan dicht. De negentiende-eeuwse complexen zouden, ondanks meerdere moderniseringen, te duur in onderhoud zijn. De Koepel werd in de periode gebouwd door justitie-architect Johan Frederik Metzelaar, die eerder de koepelgevangenis van Arnhem ontwierp. Het gebouw werd ontworpen volgens het door de Brit Jeremy Bentham in 1791 bedachte panopticum-principe: vanuit het midden van het cirkelvormige complex konden de bewakers de gevangenen constant in de gaten houden. Er waren in de Bredase Koepelgevangenis aparte gedeeltes voor mannen en vrouwen. Engel des Doods De Haagse verpleegkundige Lucia de Berk werd in maart 2003 veroordeeld tot levenslang en tbs voor zeven moorden en drie pogingen daartoe op bejaarden en baby s die in het ziekenhuis aan haar zorg waren toevertrouwd. De Engel des Doods zat zeseneenhalf jaar vast, eerst in Breda, later ook in Scheveningen. In april 2010 werd ze vrijgesproken. Vanwege het bezit van verdovende middelen bracht ook zanger Herman Brood in 1980 enkele nachten in de Bredase gevangenis door. Sinds 2001 is het Bredase gebouw een rijksmonument en wordt er toezicht op gehouden. Het is nog niet duidelijk wat er met het gebouw gaat gebeuren. 12