AEDES. Datum interview: Geïnterviewde: Dhr. R. v. Dellen Functie in bedrijf: Senior Beleidsadviseur/Kenniscentrum

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "AEDES. Datum interview: 21-06-2012 Geïnterviewde: Dhr. R. v. Dellen Functie in bedrijf: Senior Beleidsadviseur/Kenniscentrum"

Transcriptie

1 Type organisatie Koepelorganisatie woningcorporaties AEDES Datum interview: Geïnterviewde: Dhr. R. v. Dellen Functie in bedrijf: Senior Beleidsadviseur/Kenniscentrum Aantekeningen/ Deel 1. Ambities en bedrijfsvoering Aedes Problematiek Verhouding SRE/Nederland AW. Hoe kijkt AEDES aan naar de problematiek van de inkomensgroep? RD. Ik zit even te kijken, het is een beetje ingewikkelde materie, omdat als je daarom hebben we dat woningmarkt 4.0 ook, omdat je aan de ene kant ziet, als je kijkt naar de groep tot 34 is dat een vrij grote groep. Dus aan de ene kant zou je moeten zeggen, nou, wij hebben nooit een inkomensgrens terwijl we toch voor betaalbare huisvesting zijn. En als je kijkt hoe je de sociale huisvesting vorm zou meoten geven, hoort daar ook bij: aan wie lever je dan de woning? Dat was vroeger een heel breed begrip en daar hebben we ook heel veel weerstand op gekregen. Van partijen, dat dat concurrentieverstorend is. Dat soort vraagstukken. Daar komt scheefwonen uit voort. Maar dat is boven de wordt dat geinterpreteerd. Ik merk ook dat het heel gevoellig ligt, omdat als je puur naar de cijfers kijkt naar de doelgroep 34 duizend kan huisvesten is dat een forse groep. Sociaal gezien zou dat moeten kunnen. Je ziet in heel veel woningmarkten dat dat toch heel lastig is en dat komt omdat deze niet goed werken. Juist voor die groep is er eigenlijk geen alternatief. Dus ze vallen ook met recht tussen wal en schip, omdat je als voorbeeld: als je onder de 34 zit, heb je recht op een sociale huurwoning. Dat loopt tot 650, wat eigenlijk wel een forse grens is. Terwijl, als je daartussen valt is het heel moeilijk om in schaarstegebieden een lening te krijgen voor een koopwoning. Dus je komt ook niet in aanmerking om een huis te kunnen kopen of niet in ieder geval eengezinswoningen. Dat is lastig. En dan moet je naar de huursector en ben je verplicht boven de 650 te huren, waar bijna geen huurwoning op te krijgen is en dan kom je in de vrije sector en zit je al snel aan de euro. Voor die groep is eigenlijk, is het heel lastig en zie je eigenlijk het disfunctioneren van de woningmarkt. Die slaat heel hard op deze groep neer. Dus en zo kijken we ook tegen die politiek aan en wij zien dan daar de oplossing in door te kijken naar de integrale woningmarkt. Om ook die middengroep van goede huisvesting te kunnen voorzien en dat hoeft geen sociale huisvesting te zijn. Sommige corporaties vinden van wel, die zien dat de middeninkomens problemen krijgen. Om te zorgen dat daar goed aanbod komt voor die middeninkomens die er nu niet is. AW. Het zure is ook dat als ze op de vrije huursector komen, dat ze dan inkomensnormen te maken krijgen. RD. Dus, die groep is in die situatie de kind van de rekening. AW. Hoe verhouden de vraagstukken op het gebied van sociale huisvesting van Nederland zich tot SRE? 5:00 RD. Ik ken inhoudelijk de situatie op SRE niet, misschien dat je mij iets kan toelichten om te schetsen hoe de situatie daar is? AW. Die is niet mild, literatuurstudie wijst uit dat dit de minst toegankelijke regio is op de woningmarkt. Een hele kleine vrije sector, een hele grote sociale sector. In principe is de koopmarkt, er zijn goedkope woningen, maar vooral in de appartementen. Die zijn vaak ook niet echt gewild. Die zijn ook nog vrij fors aan de prijsklasse, rond de 150, daar begint het. Ik ben ook bij de rabobank geweest en die zeiden dat 75 procent van de verkoop VoV is. De andere kwart komen ze niet voor in aanmerking.

2 AEDES-visie opvolgend Opzoeken onderzoek Problemen starters vs. doorstromers RD. Dan is het dus heel erg vergelijkbaar met de gespannen woningmarkten in Nederland. Dat is midden Nederland. Dat kun je bijna uittekenen. Dus die vraagstukken die je net noemt is heel herkenbaar. Het is niet vergelijkbaar met de krimpgebieden, maar Nederland is toch een beetje op te delen in 2 regio s. Het schetst precies het probleem waar we het net over hadden. AW. In welke mate volgens corporaties de AEDES visie van op en ook met betrekking tot die inkomensgroep? Jullie hebben een bepaalde visie en merken jullie als koepelorganisatie dat corporaties jullie advies opvolgen? Bijvoorbeeld op het gebied van het opvolgen van het aantal extra punten in het WWS. RD. Wat wij eigenlijk als visie hebben neergezet is dat wij vonden dat er in die zin is er een overlap, maar ik maak een beetje het onderscheid dat die 25 punten e.d. dat is wat er Den Haag is besloten en wat vastgelegd is. Maar wat wij eigenlijk aan de voorkant hebben gezegd is: dat wij als we kijken naar de huurverhoging die je mag doorvoeren dat dat op inflatieniveau is en daarvan hebben wij gezegd dat er 1 procent bovenop inflatie moet komen, want we zien eigenlijk dat de investeringen die we moeten doen om het bestand in stand te houden niet te financieren is op lange termijn. Daarnaast is ook een visie, de AEDES visie, neergelegd dat we veel meer naar marktconforme huren moeten. Daarbij zie je dat de invulling is gegeven door die 25 punten, deels want dat was niet in alle stukken zo, sommige stukken iets minder, van 10 meest gespannen woningmarkten corop-gebieden. Ja, in welke mate, er is, ik denk dat die ook op AEDESnet staat, er is een onderzoek geweest naar in hoeverre dit wordt doorgevoerd. In hoeverre gaat er een huurverhoging komen boven de en in hoeverre gaat die worden doorgevoerd en dat was volgens mij 50 procent die het wel deed, en welke regio s wel en niet. Mij viel op dat met name in Friesland e.d. dat men daar juist niet deed. Maar bijvoorbeeld in de gespannen, zoals Amsterdam e.d., dat men het wel aan het opschroeven is bij mutatie. Dat is financieel gezien nodig om investeringen te kunnen blijven doen. Het is een beetje een diffuus beeld. Wij hebben de randvoorwaarde gecreeerd waarin corporaties kunnen bepalen om iets meer ruimte te krijgen in huurbeleid. Ook zeer noodzakelijk vanwege de financiele situatie die er nu is en in welke mate ze het opvoeren, dan moet ik je doorverwijzen naar AEDESnet. AW. Die huurverhogingen is dan een voorbeeld. Maar als je het globale advies bekijkt, is er dan een lijn te zien? RD. Nou, dat is hetzelfde diffuse beeld. Deels zal het zijn. We hebben verschillende groepen leden, de ene is vrij trouw in de zin van: AEDES adviseert dit te doen. Maar we hebben ook grote groepen die hun eigen beleid hebben en die is wel wat kleiner. Ja, onze doel is om alle groepen binnen de vereniging ruimte te geven. En als wij daar iets over adviseren is dat meer inhoudelijk, van er is wetgeving en zo kunt u ermee omgaan. Wij zullen nooit een voorschrijvend advies geven en ook op die huurverhoging zullen we niet zo snel roepen: voer dat maar door. Het is er en we geven advies hoe je daarmee om kunt gaan. Daarom ben ik wat voorzichtig met advies, omdat dat heel sterk bij de corporaties liggen. AW. Wat merken jullie wat de grootste problemen zijn voor die inkomensgroep en dan onderscheid makend tussen starters en doorstromers? 10:00 RD. Ja, er zijn een aantal problemen. Na ja, het grootste probleem zoals je net omschreef in het SRE, is dat deze groep niet aan geschikte huisvesting kan komen, oftewel een deel zit nu in een sociale huurwoning. Dat is ook geen probleem, dat mag. Alleen op het moment dat je uit die woning gaat, dan krijg je geen nieuwe sociale huurwoning maar. Dat zorgt ervoor dat de doorstroming wordt belemmerd. Dat zien we ook terug, de mutatiegraad daalt. Nu denk ik dat dat zich op lange termijn wel oplost. Nu is er alleen geen alternatief. Op lange termijn zal dat anders ingevuld worden, want de woningen waar zij in wonen, dat zijn woningen die je ook makkelijk in de niet-sociale huursector kan zetten. Dat is nu alleen nog niet het geval. Dat middensegment qua huurwoningen dat is er nu niet. Dat is een heel klein stuk en daar kom je niet voor in aanmerking. Ik denk dat corporaties daar een hele belangrijke rol kunnen invullen om dat gat op te vullen. Als je kijkt naar het aantal corporatiewoningen, dat zijn er 2,4 miljoen en als je kijkt naar het aantal inkomens onder de , dat zijn er 1.8.

3 Verschil in inkomensgroep 15:00 Problemen voor en na de crisis Gat tussen huur en koop RD. Dus er zijn woningen in potentie, die je aan de doelgroep boven de kan verhuren, alleen niet in de sociale voorraad. Dus op dit moment stokt de doorstroming als gevolg dat mensen blijven zitten omdat er geen alternatief is en omdat ze uit die voorraad moeten. Op lange termijn denk ik dat dat op te lossen is door stappen die we zetten. Ja, voor starters is dat sowieso al een probleem om op die woningmarkt te komen. Dat is al los van die inkomensgroep. En vroeger, de semi-starters...beneden de 34 hebben die ruimte in de sociale voorraad. Afhankelijk van wachtrijen in de regio. Maar als gevolg van deze maatregel zie je dat de doorstroming stokt en dat er minder woningen vrij komen. Dat hangt echt heel erg van de regio af. In sommige gebieden komt krimp en daar wordt het makkelijker. Maar die voorraad zit vol en dat wordt alleen maar moeilijker om op die markt te komen, zeker met deze maatregel, omdat mensen blijven zitten. AW. Wat zijn verschillen voor inkomenscategorieën in deze inkomensgroep? RD. Ook omdat vanaf 38, of net op het randje, die groep heeft het meest zwaar, eronder. Daar vind ik de maatregel ook, dat schuiven we niet op. Maar ik vind 650 voor iemand die 34 verdient, aan de forse kant. Dat blijkt ook uit onderzoek. Ik denk als je kijkt, daar is nog geen uitspraak over gedaan, wat is die groep van 34-38, zit op dit moment dat RIGO onderzoek, zit tussen 550 en 650 en ik denk dat dat een mooi segment is voor die groep. Voor kun je al richting 650, net boven liberalisatiegrens en in een aantal regio s heb je ook mogelijkheden tot koop. Ik deel je analyse dat gewoon lastig is en is het een maatregel is die onevenredig hard valt. De effecten zijn daar het zwaarst en alternatieven het minst. AW. Hoe verhouden problemen met het vinden van gepaste woning zich nu tot de situatie voor de economische crisis? Toen was die regel er niet maar was huisvesten voor die groep ook al problematisch. RD. Ik weet niet of het huisvesten van middeninkomens problematisch was. Dat zal vast aan de regio liggen. Toen was er eigenlijk nog een alternatief in de sociale voorraad. Dat heeft de boel ook wel bedondert, omdat daardoor nu die maatregelen komen die er nu zijn. Ik ben het wel met je eens, er is nooit een gezond middensegment huur geweest. Daar moet ik wel bij zeggen dat dat niet alleen aan de huursector ligt, maar ook aan de sterk stijgende koopprijzen. Want eigenlijk, de middeninkomens, zouden in een normale situatie moeten kunnen kopen. En vanaf eind jaren 90 tot nu zijn die prijzen zo hard gestegen dat daardoor die groep dreigt buitengesloten te raken. Dat zie je ook met starters, die konden in de jaren 80 en 90 makkelijk een koopwoning kopen. Door prijsstijging in dat segment is het bijna niet meer te doen. Want degene die een woning heeft die gaat mee, die kon hem voor de crisis nog verkopen en kon zo doorstromen. Dan kon je die stapjes maken, maar de starter werd steeds vaker buitengesloten als gevolg van die sterke prijsstijging. Mijn analyse is dat een groot gedeelte van het middensegment huur ook niet ontstaat omdat de hra bestaat en er dus ook voor beleggers niet interessant is om in die huursector te gaan zitten. En daar bedoel ik mee: als jij nu, ik heb zelf een oude woning nog, die staat te koop, als ik die wil verhuren, dan vraag ik 1000 euro. Want dat is ongeveer mijn rentelast, bruto, maar netto is dat 450, door die hra. Dat betekent dus dat als ik voor diezelfde woning sta, als ik ga huren of kopen, dan moet ik voor huur 900 betalen, dan ga ik kopen want dat is 450 euro. Daar kun je niet tegen concurreren. Dus een groot gedeelte van dat middensegment huur wordt weg geconcurreerd omdat de koop gesubsidieerd is. Dan zie je aan de andere kant de sociale voorraad en daartussen zie je het gat in die woningmarkt ontstaan. Tussen die 2. De sociale voorraad die we deels te goedkoop vinden en de koopsector die we te duur vinden. En daartussen zie je een ruimte die niet ingevuld wordt omdat de vrije huur niet kan concurreren. Aan de onderkant ook niet met de sociale huurvoorraad. Maar in denk dat ze die onderkant niet kunnen bestieren, met die maatregel, ik denk dat dat een misvatting is. Met de maatregel die nu genomen is tot 650, gaat een belegger nog steeds niet investeren in het segment euro.

4 20:00 RD. De maatregelen zijn verandert, en dat heeft niet met concurrentie te maken, als wel met het feit dat zij daar onvoldoende rendement op halen. Dat is pas interessant boven de 1000 euro. En als je over dat segment hebt, dan concurreer je niet met de sociale huursector, maar met de koopsector. Als jij zeg maar woningen zou bouwen van euro, 900 euro, dan ga ik erin mee, dan wordt je weg geconcurreerd kunnen worden door de sociale huursector. Beleggers die doen het niet om het rendement, die willen 900 en meer. Dan kom je toch echt in het segment koopsector, ook kwalitatief gezien en dan wordt je weg geconcurreerd door de koopsector. Die twee dingen zitten er ook heel sterk in. Mijn analyse daarbij is dat dat komt door de subsidie die de overheid geeft. Je ziet nu dat mensen in crisis in de huursector wegduiken, wat ik ook niet rationeel vind. Dat is de enige niet gesubsidieerde sector die er is. Sociale huur mag dan niet of in de koop en daar wordt je voor 40 a 50 procent gesubsidieerd. En de rente is extreem laag dus je kan vrij goedkoop kopen. Iedereen zit met die prijsdaling in de hoofd, maar op de lange termijn als je daar prima woont zou ik daar los van gaan staan. Je kan onderhandelen en wat van de prijs afhalen. Lage rente is lage lasten. Het is angst die ik ongegrond vind. Maanlasten zijn lager in de koop. Wat scheef is, ik mag niet huren in de sociale huur, terwijl mijn maandlasten 450 zijn. Dat is een beetje het rare in de woningmarkt. Maatregelen Prestatieafspraken Marktconforme huur AW. De makelaars zeggen ook: ze mogen geen hypotheek hebben van 650 euro in de maand, maar ze mogen wel meer betalen in de huursector. Ja, en die 650 hypotheek dat is wel van tijdens de crisis. Daarvoor ging het wel wat makkelijker, ik weet niet of je dan hier op uitkomt. Dat is wel het probleem, voor de crisis was het al, maar voor middeninkomens toch nog makkelijker te financieren. Dat is nu een stuk moeilijker omdat de geldkraan dicht is. Welke maatregelen of initiatieven neemt AEDES om de inkomensgroep te ondersteunen? Ja, dat is dus onze visie in Wonen 4.0. Dat is het complete verhaal. Dus niet specifiek om te ondersteunen. Dat segment, VoV, dat is natuurlijk waar wij in het verleden ook bij betrokken zijn geweest. En startersleningen, dat zijn allemaal maatregelen om het wat gefinancierd te krijgen om de lasten omlaag te krijgen. Het belangrijkste zit in het integrale aanpak van de woningmarkt. En dat woningneutraal. Omdat je dan die middengroep, dat is de enige groep die niet gesubsidieerd wordt. Hele lage inkomens krijgen huurtoeslag. Heb je een hoog inkomen krijg je hra. Zit je ertussen in, dan krijg je niks. Die middeninkomens worden eigenlijk heel oneerlijk behandeld. Die betalen belasting voor de lage en hoge inkomens, maar voor zichzelf is er niks. Dat kun je op een aantal manieren doen, of door de subsidie eraf te halen of gelijk te maken. Dat is nu niet het geval. Dat proberen we met die integrale aanpak beweging in te krijgen. Het is niet origineel, want heel veel hoogleraren schrijven daarover. Heeft AEDES prestatieafspraken met corporaties? Wij maken geen prestatieafspraken. Wij zijn een vereniging. Die worden gemaakt tussen gemeentes en corporaties. Waarom wil AEDES dat er wort toegewerkt naar marktconforme huur? Dat is een bepaalde lijn neergezet over wie is er nou voor de betaalbaarheid,en wie doet er aan inkomenspolitiek. In het huidige systeem is het zo dat de corporatie minder huur vraagt dan de markthuur. Dus daarmee doe je deels aan subsidiëring voor de lage inkomens en het tweede is dat er huurtoeslag is. Dat is een diffuus systeem. Daarvan heeft het AEDES bestuur gezegd: wij zijn niet voor inkomenspolitiek. Als je kijkt naar inkomensondersteuning, dan ligt dat voor een groot gedeelte bij de overheid. Daar zijn de meningen wel over verdeeld. Dat is het AEDES standpunt, omdat sommige vinden dat dat wel bij de corporaties ligt. Dat is een soort andere invulling van een bepaald ideaal. En dus daarvan is gezegd: nee, als je nou kijkt naar de ondersteuning, dat zou je bij de overheid moeten neerleggen en als je naar een gezonde markt wil, streef je naar markthuur. Dan gaat degene die het kan betalen de markthuur betalen dus de scheefwoners haal je eruit en degene die het niet kan betalen die ondersteun je met huurtoeslag of op een andere manier. Dat is de gedachte erachter. Het diffuse van het systeem, wat nu 2ledig is, zonder een duidelijke sturing.

5 25:00 RD. Elke corporatie kan zelf bepalen hoe hij de huur vast stelt. Dat is toch wel een wisselend beleid dus de een doet het zo en de ander doet het zo. Het tweede is wat je ziet is dat daardoor weinig verschillen ontstaan tussen gewilde en minder gewilde woningmarkten en dat je daar geen selectie in krijgt. In Amsterdam ligt het al eeuwen vlak. Je kan daar dezelfde woning voor hetzelfde geld huren als in de noord-oost polder. Daarvan wordt ook gezegd dat je moet kijken naar gewildheid. Wil je op een iets mooiere locatie zitten, dan moet je daar ook iets meer voor betalen. Via het systeem van markthuren kun je dat toepassen. Wonen 4.0 AW. In welke mate is die inkomensgroep gebaat bij het Wonen 4.0? 30:00 RD. Ja in zeer grote mate. Want eigenlijk gaat dat over het weghalen van barrières en het zorgen dat er een gezonde woningmarkt ontstaan waar iedereen gelijke keuze heeft, zowel tussen huur en koop. Dat haal je ook weg. En wij denken dat als je dat op deze manier doet, dat de woningmarkt gezond gaat functioneren en dat elke consument vrije keuze heeft in de woning die hij wil. Dat betekent niet dat je overal kan gaan wonen, maar dat er een gezond aanbod ontstaat. Dat er geen barrières zijn tussen huur en koop. Of je huurt of koopt moet niet afhangen van welk inkomen je hebt, maar wat de wens is. Wil ik zekerheid of wil ik flexibiliteit. Flexibiliteit betekent ook vaak dat je risico s verschuift en daar betaal je een iets hogere huur voor, maar dat neem je dan mee in de keuze. Dat is een gezonde afweging, of je gaat kopen en dan neem je het risico zelf. Nu is dat verschil zo groot dat het geen keuze is. Nu is het een prijskeuze omdat huur veel goedkoper zal zijn en in bepaalde regio s is kopen beter. Dat willen we weghalen en we denken dat er doorstroming ontstaat en dat je een gezonde wooncarrière kan maken en dat die middeninkomens stapjes kunnen maken. Als jij begint bij zit je in de sociale huurwoning, ga je meer verdienen, stap je over naar een ander woning in een ander segment en zo groei je door. Het is, ik zou bijna zeggen, 100 procent om alle barrières weg te halen. Dit is gelijk voor starters en doorstromers, dat zou niet uit mogen maken. AW. Hoe is de inkomensgroep geholpen met het AEDES huursysteem en hoe verschillen deze maatregelen met Wonen 4.0 RD. Wat is het AEDES huursysteem? AW. Dat vond ik op jullie site in een PDF. Ik vond het voor mijzelf niet helemaal duidelijk wat het verschil is. Het had te maken met marktconforme huur en hoe dat zijn betrekking had op 4.0. Is 4.0 het verlengde daarvan? RD. Als je kijkt naar het systeem waar we het net over hadden, dan is die markthuur hetzelfde, dat is het verlengde daarvan. Als je kijkt hoe we dat bestuurlijk in gang hebben gezegd, is er een visiedocument van ons bestuur ontstaan is dat ook in ons congres bekrachtigd. Daar staan een aantal uitgangspunten in en vervolgens is onze voorzitter met die uitgangspunten aan de slag gegaan en is dit, het is niet helemaal hetzelfde omdat we 4.0 met een aantal partijen samen hebben gedaan, een vertaling van onze uitgangspunten. De verschillen die er zijn, en die zijn niet zo groot, zitten vooral in de onderhandelingen AW. Is de inkomensgroep geholpen? RD. Dat is een dubbele vraag, want men gaat meer huur betalen. Maar de gedachte erachter is dat daardoor een ander woningmarkt krijgt die goed functioneert dus in plaats van dat je geen woning hebt of een hele dure woning, zit je nu in een systeem van iets meer huur gaan betalen, maar wel de beschikbaarheid een betaalbare huur. En keuze. Precies, want nu zat het voor de groep procent boven inflatie. Daar gaan mensen geen last van krijgen. Het zorgt alleen ervoor dat 1 procent in onze sector heel veel is omdat we zoveel woningen hebben. Dat we onze investeringen kunnen blijven doen. Zeker voor het helpen en uit het slop trekken is dat hard nodig. Dus ja, ze zijn er zeker mee geholpen.

6 Duurzaamheid 35:00 Opzoeken onderzoek AW. Hoe past de term duurzaamheid in tijd en energie in diverse oplossingen die AEDES bedenkt, bijvoorbeeld in 4.0 komt duurzaamheid daarin terug? RD. Wij hebben het vaak over duurzaamheid met betrekking tot energie terwijl het meer is dan dat. Je kan ook kijken naar duurzaamheid en levensbestendigheid van de woningen. Ik vind hem wat los staan van dit onderwerp al denk ik wel, zit ik me te bedenken, ik zie hem niet gerelateerd aan die inkomensgroepen. Los daarvan zijn we wel heel erg bezig of we die voorraad verder kunnen verduurzamen en dat is voornamelijk door energiekosten omlaag te brengen of energieneutraal te maken. Waar die wel heel sterk speelt zit in de woonlasten omdat wij ervan uit gaan dat als je de woonvoorraad verduurzaamd, de woonlasten omlaag gaan. Dus je huur zou iets omhoog kunnen gaan, maar je energielasten als gevolg van betere isolatie en zonne-energie gaat omlaag, omdat wij zien, en dat blijkt ook uit Woon2009 de huur in verhouding tot het inkomen zijn gedaald. De huurquote was 25 en is naar 23 gegaan. Als gevolg van de inflatie volgend huurbeleid zijn de huurlasten omlaag gegaan, maar de totale woonlasten zijn gestegen door stijgende energielasten. Het grootste deel in de huidige huurmarkt zijn de energielasten, de stijging daarvan de belangrijkste oorzaak van het stijgen van de woonlasten en dat zal in de toekomst alleen nog maar toenemen. Investeren in duurzaamheid zal zorgen dat je dat binnen de perken houdt. Dat je de totale lasten gaat bekijken. Ga je wat meer naar markthuren, dan ga ik er ook van uit, dan ga ik ervan uit dat er meer ruimte komt voor degene die het kunnen betalen om aan inkomsten, dus daarmee kun je investeringen gaan doen. Je ziet nu in de crisis dat corporaties verdienen veel geld met verkoop van woningen en daar kon men investeringen van doen, zeker als ze onrendabel zijn. Energieinvesteringen zijn toch investeringen voor de lange termijn. Daar moet wel geld voor zijn. Omdat dat nu op zijn gat ligt, heb je daar bijna geen inkomsten meer en zul je het toch via de huur moeten doen. Daar speelt het zeker een rol en als je kijkt naar de inkomensgroep en het beperken van die woonlasten zorgt er ook voor als je het hebt over te hoge huren en lasten voor de groep zorg je er voor dat het beter betaalbaar blijft en dat zou kunnen met duurzame woningen. AW. Wat ziet AEDES als kansen voor beleggers en ontwikkelaars of corporaties om alternatieven uit te breiden? RD. Ik denk dat middensegment, dat corporaties daar prachtig bezit voor hebben om die te bedienen. Als je kijkt naar de nieuwbouwwoningen op dit moment, het kan wel, maar als je ze nu moet bouwen, misschien gaat de prijs iets zakken, zijn gezien de eisen die eraan gesteld worden en de omvang eigenlijk dat dat voor het middensegment te duur wordt. Daarom is het er nu ook niet. Daar zie je wel verandering optreden dat men kleiner gaat bouwen en wat anders aan gaat bieden. Daar zit wel wat ruimte, maar ik denk zelf dat corporaties in potentie woningen die ze boven de 650 mogen verhuren volgens dat wws. En in verhouding zou je kunnen zeggen, die die ik noemde, kun je op een andere manier inzetten. Een deel door te verkopen en een deel zou dat nu ook niet kunnen doen, daar hebben we onderzoek naar gedaan. Je kan wel een heel groot gedeelte, het staat nu op 650, maar je kan het ook op 700 zetten. Het middensegment kun je vullen met die woningen. Ik weet niet wat er nodig is maar volgens mij is dat niet woningen. Stel dat het de helft is, kan je daar een prachtig middensegment huur creëren. Zowel huur als koop. Dat gebeurt nu al met die VoV. Aan de andere kant kun je dat onder VoV doen of middensegment huur boven liberalisatiegrens. Ik vind zelf dat corporaties dat zelf kunnen. Ze moeten wel leren dat het om een ander segment gaat, daarmee zou je met anderen die daar wat beter in zijn kunnen samenwerken. Het kan ook zijn als je wat geld tekort komt of je samen met de beleggers dat kan doen. Ik ben daar wel cynisch over omdat dat al jaren niet lukt. Het zou ideaal zijn. Je zou elkaar moeten vinden, maar het lukt eigenlijk niet en dat zit er toch in dat beleggers een te hoog rendement willen realiseren en dat gaat vaak ten kosten van de corporatie. Daar is geen match te vinden. Dat is heel moeilijk. AW. Is dat ook de reden dat zij niet mee deden aan wonen 4.0? RD. Ja. Ik denk het wel. Nou, vraag ik me af. Er zijn hele mooie analyses te maken, wat mij heel erg op viel, ik heb ook wel eens daarbij gezeten waar samenwerking werd gezocht, daar beviel mij de retoriek niet, dus de manier waarop beleggers reageren naar corporaties en puur denken van wij willen 8 procent halen, maar dat moet dan ten koste gaan van corporaties want die hebben geld zat. Zo kom je er dus niet mee.

7 40:00 RD. Ja. Ik denk het wel. Nou, vraag ik me af. Er zijn hele mooie analyses te maken, wat mij heel erg op viel, ik heb ook wel eens daarbij gezeten waar samenwerking werd gezocht, daar beviel mij de retoriek niet, dus de manier waarop beleggers reageren naar corporaties en puur denken van wij willen 8 procent halen, maar dat moet dan ten koste gaan van corporaties want die hebben geld zat. Zo kom je er dus niet mee. Dat is mijn persoonlijke mening. Ik merkte daar weinig toenadering vanuit de belegger naar de corporatie. Terwijl corporaties toch vrij rustig en niet agressief daar in gaan. De belegger stoot dat af en die zeggen ook: geef ons die woningen. Dan denk ik: waarom? Je kan best beleid maken om te kijken hoe je daar samen een mooie markt van kan maken. AW. In beleidstukken van IVBN zeggen ze dat zee de woningen wel tegen marktwaarde willen overkopen. RD. Ja, dat is dan nog niet gebleken. Ik heb ook wel eens wat gesprekken gehad. Als je doorvraagt wat zij marktwaarde vinden, noemen zij 50 procent. Dat is de beleggingswaarde en dat is 50 procent van de WOZ-waarde. AW. Volgens de overheid moeten zij tot minimaal 70 procent betalen van de marktwaarde? RD. Ja, na ja beleggers zaten daarboven en dat is wat aangepast. Maar ik vraag me af of ze het tegen die waarde, want daar is wel naar gekeken. Dat is lastig, maar het kon altijd wel. Ministerie gaf vaak geen toestemming beneden de 90 procent. Dat is wat verandert, die 70 procent is voor particulieren. Maar of men dan voldoende rendement haalt is vooral de vraag. Ik weet niet wat zij met marktwaarde bedoelen. Als ik dieper in gesprek ging, dan pakten ze vaak de huur die nu gevraagd werd, en daarop baseerden ze de marktwaarde. Dat is de waarde die de woning nu heeft voor de corporatie. Dan zeggen ze: geef mij de woning maar voor de waarde die het nu heeft. En daarna gaan ze die woning naar 800 brengen, dus die waarde stijgt enorm. En dan denk ik: ik zou dat niet verkopen, want waarom zouden corporaties dat zelf niet kunnen doen? Dan zit je zelf tegen de 800 aan en dat is een heel discussiepunt. Want de marktwaarde van de corporatie is de bedrijfswaarde en dat is 5o procent van de lege verkoopwaarde. En ik denk dat zij die 50 procent bedoelen terwijl de corporatie de 100 procent bedoelt of een kleine afslag. En daar zit het verschil. Er is voor mij geen reden om te verkopen, dus daar zit het gat tussen. Maar of dat de reden is of ze hier niet bij zitten weet ik niet. Er zijn een aantal dingen die we kunnen bedenken. Er is gekozen om het niet te groot te maken zodat we tot een deal kunnen komen en ook heeft de IVBN heel lang tegen corporaties aangeschopt. Als we keken, wat is de kern van die woningmarkt, dat is de Woonbond, huurders, AEDES, VEH en de NVM. Dus de koopsector zit er aan 2 vertegenwoordigers in en de huur ook. Dus dat is een logische, en dan valt eigenlijk de IVBN daar net buiten. Van die kunnen we later aanraken. Huurinkomensnormen 45:00 Huurprijsregulering Huisvestingswet Woonvergunning Afspraken woningbouwproductie Woonruimteverdelingssysteem Model woonruimte Jaarlijkse inschrijving Deel 2. Barrières - Sociale huursector RD. Ja. Als ik kijk naar het totale plaatje is het nu even vervelend en moeten er een aantal dingen gebeuren. Voor de lange termijn is dit beter. Deze groep zit daar heel direct op dus daarom is het nu een barrière. Als je heel concreet kijkt. RD. Ja, dat is een beetje hetzelfde. Door de regulering, dat is eigenlijk de koop stijgt en de regulering zorgt ervoor dat het laag blijft. En daartussen heb je niks. Dus dan is het ja. RD. Ja RD. Dat weet ik eigenlijk niet. Mag ik dat ook zeggen. Ik ben een beetje diffuus, omdat ik me voor kan stellen dat het een belemmering is maar ik vraag me af in hoeverre dat nu ook zo is. Ik weet niet of die regelgeving nu versoepeld is. RD. Dan zeg ik nee. RD. Ja, voor deze groep wel nu. Ik denk dat die worden buitengesloten. Ja, indirect omdat daar zal natuurlijk een eis onder zitten. Sec het systeem niet. RD. Dat zie ik niet zo.

8 Verlies inschrijftijd Huurharmonisatie Toevoeging extra punten Huurverhoging 1% Huurverhoging 5% Overige 50:00 RD. Niet per se voor deze groep. RD. Nee. RD. Nee. RD. Nee. RD. Nee. AW. Kunt u samenvatten waarom u de huurverhogingen niet als belemmerend ziet? RD. Nou, het gaat erom dat de prijs omhoog gaat en ik zie de prijsverhoging niet als problematisch. Ik denk dat de groepen daarvoor in aanmerking komen er geen last van hebben, 1% is niet echt ingewikkeld. Het is een ander verhaal als je inkomen verliest, net zogoed als die 5%. Je kan dat makkelijk betalen als je 400/500 betaald. De gedachte erachter is sowieso meer investering. Dus op de lange termijn moet dat meer opleveren. En dat de scheefwoners meer rationele keuzes maken en niet voor de laagste prijs kiezen waardoor ze de woning bezet houden. Deze zou je bijna kunnen zeggen als dat echt gaat werken, want dat duurt heel lang, dan komen juist voor die doelgroep weer woningen beschikbaar. RD. Dat is een hele gevaarlijke. Maar je kan de analyse bijna zelf maken dat je ziet eigenlijk waar de doelgroep zit op welk huurniveau, we hadden het er net al even over dat 650 voor iemand met wel heel fors is. Dat gaat net. Het is wel forser als gemiddeld. Gemiddeld is het 25 ofzo. Het kan wel, maar dan is nog de vraag of je 650 krijgt. Waar zit dan die belemmering? Nou laten we zeggen dat 650 net kan, dan zit de belemmering erin dat er geen aanbod is. De ene kant is: die woningen die niet in de liberale sector zijn, 2e kan ik me voorstellen dat 650 een forse huur is dus dat je misschien wat meer moet kijken tussen 550 en 650. Dat zit nu deels in de wetgeving, dat je dat voor 5 procent dat mag doen. Overigens mag een corporatie dat ook doen als je de staatssteun eraf haalt. Als ik nu even technisch kijk. Ik zat zelf te denken, als je de staatssteun eraf haalt. Wat maakt dat uit? AW. Die grens is ook belemmerend, want stel ze willen meer woningen liberaliseren, maar dat mag dan niet door de staatssteun RD. Je mag wel meer liberaliseren, die 5 procent gaat erover dat je mensen met een inkomen boven de huisvest met een huur beneden de 650. Dus geen belemmering om het anders te doen. Ik kan nu niet inschatten of de doorstroom naar DAEB/niet-DAEB, daar wordt iets voor geregeld, maar dat moet wel goed gebeuren. De administratieve scheiding die kan in potentie belemmerend zijn. Volgens mij wordt daar wel een goed systeem voor gemaakt. Wat wel belemmerend kan zijn is de ingewikkeldheid van het systeem. Ken je een beetje die achtergrond? Want de corporaties moeten dat nu gaan scheiden, maar dat geeft een dusdanige rompslomp dat een aantal corporaties denken: dat ga ik niet doen, dat kost me teveel moeite. En dat is zonde, omdat ik denk: je moet een deel van dat bezit in de niet-daeb zetten voor die groep. Als dat teveel belemmeringen oproept dan gaan corporaties dat niet doen. Dus het is hoe makkelijk kan je van sociaal naar niet sociaal. Of kun je daar flexibel mee omgaan voor degene die dat nodig heeft. Het tweede is die 650 grens, is dat nou de goede grens? de liberalisatiegrens. Als je inhoudelijk naar dat rapport van RIGO kijkt, waarom ben ik daar voorzichtig mee, als je rationeel kijkt dan zeg ik ja: tussen noem ik semi-sociaal kun je prima die groep of in huisvesten. En dan snap ik ook nog dat je zegt, wacht: dat kan niet met staatssteun. Dus daar moet een commerciële partij bij. Dat moet je gelijk trekken. Ik vind dat daar nog een heel mooi tussengebied zit, tussen en 550 en 650. Dat is allemaal te ingewikkeld, maar nu zie je dat 650 wel aan de hoge kant is. 2e is, wij kunnen als AE- DES niet gaan roepen dat dat moet, want dan zijn we nog meer staatssteun kwijt en veel corporaties vinden dat bedrijfsvoering erg technisch en lastig. Wij willen die randvoorwaarden niet zomaar aanpassen omdat dat ook nadelen heeft voor corporaties. Niet dat zij zeggen dat we met de WSW grens aan het morrelen zijn. Jan Conijn zegt ook, die kijkt ook daarnaar. Breed gezegd: de liberalisatiegrens is een probleem en de regelgeving tussen DAEB en niet-daeb.

9 Deel 2. Barrières - Vrije huurwoningmarkt 55:00 RD. Daar zie ik de belemmering in de hypotheekrenteaftrek, oftewel koop wel gesubsidieerd en als ik dezelfde woning huur is deze niet gesubsidieerd. De ongelijkheid. Huurinkomensnormen RD. Nee, dat zie ik niet. Die zijn er volgens mij ook bijna niet. De enige die jij noemde is 4,5 x, maar dat geldt niet voor corporaties. Maar dat kan nog wel komen hoor. Woonvergunning Afspraken woningbouwproductie Woonruimteverdelingssysteem. Huurverhogingen Concurrentie koop Overstap DAEB--> niet- DAEB Schaarstepremie Wel, en omdat ik vind dat de woningmarkt heel flexibel moet zijn. Je ziet dat nu toch wel belemmerend. Ik vind niet dat de woningmarkt goed kan inspelen op veranderende vraag. Iedereen zit nu met koopwoningen en er is vraag naar huurwoningen. De woningen staan er, of het nou huur of koop is moet niet zo interessant zijn. Dat is ook de essentie van 4.0. Eigendomsneutraliteit. Het moet niet uitmaken of je huur of koopt. En ik kan me best voorstellen als een bank roept, ik financier het niet, dat je dan naar de huursector gaat, dan leg je het risico bij de corporatie neer die financieel daadkrachtiger is. Dat is eigenlijk de essentie van het verhaal. RD. Nou, wel misschien, Maar dat is meer wat ik denk, dat is vrij makkelijk te verhelpen. Er wordt bijna niet gekeken naar vrije sector huur. AW. Ja en gemeentes die bepaald programma voor ogen hebben. RD. Ja, en er wordt niet naar gekeken. Het is belemmerend omdat die afspraken niet gemaakt worden. RD. Natuurlijk is het belemmerend om naar het inkomen te kijken. Je kan niet zomaar iedereen huisvesten als het niet betaalbaar is. RD. Dat moet geen probleem zijn. RD. Ja, eigenlijk met de hra. En die is al toegelicht. RD. Ja dat is zeer belemmerend omdat dat gat heel groot is met de beleggermarkt. Maar voor corporatiewoningen geldt dat niet. RD. Dat heeft te maken met marktconforme huur. Daar ben ik dubbel in, het is een beperking en aan de andere kant vind ik het een logische stap. Afspraken woningbouwproductie Verdelingssyteem. Deel 2. Barrières - Vrije huurwoningmarkt RD. Ik denk niet dat dat van toepassing is. AW. Het is ook veelal de bestaande voorraad. RD. Precies en dat zal zeker niet bij DAEB/ niet-daeb nog sterker zijn want bij nieuwbouw mag het niet meer. RD. Volgens mij is daar geen eis op gesteld. AW. Soms wel, dan kijken ze naar de doelgroep. 60:00 RD. Dan zouden ze juist heel erg naar die groep kunnen kijken. Wat ik zei over dat middensegment huur daar kun je net zo goed VoV naast zetten. Dat is een heel goed systeem om een woning te kunnen huren of kopen. Overstap sociale huur naar marktconform RD. Die nieuwe regeling gaat toch wel een beetje morrelen aan dat VoV. dat DAEB/niet-DAEB. De vraag is of niet-daeb bij nieuwbouw te realiseren is. De verkoop onder voorwaarden. Je krijgt het in ieder geval niet meer gefinancierd, dus wat mij bij is gebleven is dat met name de bestaande voorraad nog kan, maar nieuwbouw is niet meer te realiseren. Dat gaat nog wel een belemmering opleveren. Dit is meer de financierbaarheid en daar wordt wel wat geregeld hoor, maar. Het gaat in ieder geval een beperking opleveren voor VoV. Het kan zijn dat het op termijn lastiger gaat worden en dat is wat anders met afspraken over woningbouwproductie. Dit is meer dat het feitelijk hier is en het kan zijn dat je er feitelijk nog steeds afspraken over kan maken.

10 Bouwen voor inkomensgroep Nieuwbouwkosten reduceren Verlengen levensduur sociale voorraad Stedenfonds. Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimende maatregelen (kwantitatief ) RD. De gereguleerde huurwoningmarkt kan dan niet, ja alleen die 5. Vrije huurwoningmarkt, ja. Sociale koop kan ook. En vrije koopwoningmarkt, ja, maar dan moet er wel een ander segment aan koopwoningen komen. RD. Daar zit de uitdaging. RD. Dat hangt af of je hem dan boven die grens mag zetten, maar als dat zo is dan wel. Het is een effectieve oplossing maar ik geloof niet dat het gaat gebeuren. RD. Ik heb wel wat gehoord, maar het komt niet van de grond. Ja mijn ervaring is gebaseerd op gesprekken die ik gezien heb en waar ik bij geweest ben. Wat je wel gaat zien bij deze, en dan is het even de twijfel, dat met name in de zeer sterke woningmarkten beleggers dat willen doen. En dus daar zou je zeggen is het effectief. Maar ik vraag me af of je dat. Kijk voor een belegger is het interessant omdat ze prijzen stijgen in Amsterdam. Daar is het effectief. Ik vraag me af wat voor huur ze daar vragen. Ik vraag me af of je dit dan kan realiseren. Een belegger geeft geld, dat is dan een andere financieringsbron, maar die belegger eist een bepaald rendement en kun je dan sociale huur nog realiseren. AW. Het punt is doordat zij gaan samenwerken en de corporaties beheren het gebied weten beleggers op lange termijn goed beheer doet waar het risico lager door wordt. Zo kun je de huur lager houden. 65:00 RD. In die zin is het een samenwerking voor een gebied. Het lijkt wel een goede oplossing. In hele sterke regio s kan het. Daar kunnen ze heel makkelijk, dat zie je ook aan slechte wijken, die knappen ze op en dan is de prijs zo weer op peil. Daar heb je de Indische buurt en hebben ze een aantal investeringen gedaan, dan trekt de markt aan, en je kan daar een heel mooi verdienmodel aan hebben. Als je investeert krijg je ook heel snel een spin-off en meer geld en dan kun je verder. In Rotterdam proberen ze dat in zuid al jaren, maar daar komt geen verdienmodel uit want je krijgt die markt niet omhoog en dat zorgt ervoor dat het heel moeilijk is om te investeren. Amsterdam is daar heel uniek in. 10% toewijzen DAEB RD. Dat is effectief. Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimende maatregelen (verhoudingen) > 10% toewijzen DAEB RD. Er hangen sancties aan. Die zijn vrij simpel, voor nieuwe investeringen krijg je geen WSW borging. Dus als ze dat constateren, dan zal die zeggen: prima, maar als jij nu een nieuwbouwwoning wil realiseren krijg je geen WSW. Miljoenenboetes zitten er niet in, je krijgt alleen geen financiering meer. Qua prijs zou het niet zoveel uitmaken, het wordt wat duurder. Maar de vraag is of je gefinancierd wordt. En dat heeft gevolgen op de lange termijn, omdat corporaties zoveel financiering hebben, kapitaalintensief veel geleend geld heeft, ik denk niet dat dat gaat gelden voor nieuwe financieringen, maar alles is afhankelijk van die financiering. Een beherende corporatie bouwt niet zoveel meer. In Brabant heb je heel veel kleine dorpen waar corporaties beheren. Daar zit ook heel veel geld, dat is altijd heel opvallend. Dus die zouden dat makkelijk kunnen. Maar Eindhoven bijvoorbeeld, daar zit ook een corporatie die heel veel geld heeft, maar de wat zwakkere en woningmarkten waar veel moet gebeuren dan heb je echt een groot probleem. Als je daarna weer goed toewijst krijg je het ook weer. Maar ruimer toewijzen is een effectieve toewijzing. Nu is de vraag of dat ook nodig is. Liberaliseren sociale huurwoningen. AW. Je ziet vaak dat de urgenten en herstructureringen ook in die 10 procent vallen. Waardoor maar een heel klein deel over blijft. RD. Het verhaal wat ik had over 550 en 650 past hier heel goed in. Want dat is eigenlijk wat je doet. Het is 660, maar het past heel goed in het beleid dat je die groep wat prettiger daar kan plaatsen, dat is wat milder voor de huur. En of dat dan 10, dat hangt af van de omvang van de groep en de vraag. Je kan kijken naar de woningmarkt. Stel dat er in een regio maar 2 procent is, dan kan je veel meer toewijzen terwijl je 10 hebt. En in andere regio s is het misschien 20. Je moet kijken naar de omvang van de inkomensgroep. RD. Ja, dat is in dezelfde lijn.

11 Aanpassen WWS in schaarsteregio s Huurbevriezing boven DAEB-grens Tweehurenbeleid 70:00 Verkoop sociale woning aan particulieren Verkoop sociale woning aan part. verhuurders of institutionele beleggers RD. Ja, dat is eigenlijk een tussenstap. Je bedoelt die extra punten toch? Dat is een stap naar markthuren dus ja. RD. De trucendoos. Ja, daar ben ik tegen. RD. Ja, in feite is dat het switchen tussen DAEB en niet-daeb. Dat moet vrij makkelijk gemaakt worden, dat is het niet, dus het kan lastig zijn. Ja, het is een effectieve methode. Want je kijkt: wie komt er aan en welk beleid ga ik toepassen. Dat is om uit te werken lastig, want dat geeft veel administratieve rompslomp. Het staat wel in strijd wat wij zeggen over markthuren omdat we dat dan aan de kant zetten, maar ik vind het wel een effectieve methode. RD. Dat zou ik dan doen aan die doelgroep. RD. Dat vind ik geen effectieve oplossing, omdat zij te veel gaan uitbuiten en omdat ik niet het verschil zie waarom corporaties dat niet kunnen. Als je hem liberaliseert geldt die 10 procent niet en gaan zij naar 8 procent rendement en dat was het probleem, en dat kan die doelgroep niet handelen. Terwijl de corporatie op 2/3 procent gaan zitten. Al moeten corporaties wat meer commercieel moeten gaan denken, maar zal dat matiger doen. Dus nee ook, anders had het er al gezeten. Institutionele beleggers net zo, die gaan naar het buitenland omdat daar de rendementen zitten. Doorstroompremie > Premie alleenstaanden in eengezins DAEB Huur optrekken naar 100% WWS 75:00 Woonvoucher Woningruil. Huur op Maat Marktconforme huurprijsregulering Deel 3. Maatregelen - Koopkracht beïnvloedende maatregelen RD. Ja, dat vind ik niet effectief RD. Ik geloof niet zo, waar het daar mis is premies geven om positief te stimuleren. Vanuit theorie snap ik het. Persoonlijk ben ik erop tegen mensen te belonen die jarenlang goedkoop hebben kunnen wonen of mensen uit de woning krijgen door geld te geven. Dat is vergelijkbaar met buitenlanders een premie te geven als ze terug gaan naar hun eigen land. Omgekeerd vind ik wel als jij ergens naartoe gaat en je maakt een val in het inkomen, dan snap ik dat nog. Dat kan je niet dan want dan geeft het een negatieve prikkel dat je het niet doet. Als ik uit deze woning ga, moet ik 800 euro betalen. Maar dan denk ik: dat is vrij normaal. Het is wat anders als iemand in 800 zit en een premie geeft naar 400. RD. Ja, maximaal huurniveau ga je niet redden, dat is 100 procent max redelijk en wij weten uit ervaring dat particulieren vaak op 85 procent zitten. Wij zitten op 70/85. Markthuur is vaak al lager dan max redelijk. Met uitzondering van Amsterdam. Er zijn een paar regio s waar dat speelt. Gemiddeld genomen is de markthuur lager dan maximaal redelijk. Wij hadden dat daar wel staan, maar we zijn nu naar markthuur 4,5% WOZ waarde. En is dat effectief? Deze niet, maar in de gedachtegang die je hier volgt, kijk je wel naar de langere termijn en daarmee creëer je wel een mooie markt. In dat andere verhaal vind ik hem ja. 100% is niet realistisch voor Nederland. Een andere grens die wat meer bij de werkelijkheid ligt, dan vind ik hem wel effectief. Dan zou je de vraag anders moeten formuleren. RD. Ik ken hem als voucher. Het kan zijn dat we de term hebben veranderd. Ik weet wat je bedoelt. AW. Dat is een inkomensafhankelijke toeslag. RD. Dat spreekt me niet zo aan, maar wel van gelijk subsidiëren en dan is het dus ja. Deel 3. Maatregelen - Afstemmingsmaatregelen (vraag/aanbod) RD. Ik ken het maar het is heel miniem. Dus dat is niet effectief. RD. Dat is afgeschoten, dus nee. RD. Ja.

12 Indexeren/Verhogen inkomensgrens Europa Differentiëren inkomensgrens Europa naar huishouden Differentiëren inkomensgrens Europa naar regio Liberalisatiegrens differentiëren naar type huishoudens Doorlopende inkomenstoets 80:00 Woningen met voorrang toewijzen aan doorstromers Aanpassen huisvestingswet Overige RD. Voor die inkomensgroep is wel effectief. Of je het moet doen is een tweede, die is zo groot. Als je kijkt naar de groep, dat zal de groep helpen. Maar voor de lange termijn niet. RD. Dat zou wel eens kunnen helpen. Je ziet ook, wij hebben een aantal onderzoeken laten doen, ook van het NIBUD. Dat het nogal scheelt hoe je samenstelling is en wat voor inkomen je hebt. Er was een groep die kon net 650 betalen en dan zat je op een norm en dan had je nog een groep en dat zijn de senioren en die kon makkelijk 800 betalen. Dus het scheelt nogal. Het is als je kijkt naar effectiviteit heel moeilijk door te voeren als je kijkt naar die Maar het is bijna niet te realiseren. RD. Dat is wat we net zeiden. Dan zou deze in schaarsteregio s hoger moeten liggen om meer huishoudens te beschermen tegen hoge huurprijzen. Wij hebben daar ook naar gekeken, naar de koopwoningmarkt. Als je naar Utrecht keek was nog te weinig. RD. Dat is bijna niet uit te voeren. Daar zit het probleem. Op het moment dat je naar de kenmerken naar de huurder of koper gaat, dat is zo, dan kom je op privacywetgeving. Heel veel dingen krijg je niet. Dat wordt heel erg ingewikkeld. RD. Ja. Als je het systeem van markthuren krijgt dan hoeft het niet meer. Dan zit de toets meer bij de belastingdienst of je toeslag krijgt, ja of nee. Maar in de huidige situatie, betaal je een lage huur ten opzichte van de prijs die in de markt betaald zou moeten worden. Wat je als marktprijs zou kunnen definiëren. Dat is onrechtvaardig, want de sociale huurwoning is er om bepaalde groepen, het gaat om beschikbaarheid en een bepaalde dienst die je levert, als je meer verdient houdt je daar op. Dat wil niet zeggen dat je eruit moet, maar je maakt gebruik van een sociaal iets waar je eigenlijk geen recht op hebt. Zorgtoeslag wordt ook getoetst, en op een gegeven moment is het heel rechtvaardig dat je dat niet meer krijgt. En die huurwoning staat dan op 400 terwijl die eigenlijk 500 is. Dat is gerechtvaardigd op het moment dat je erin trekt, maar niet als je een ton gaat verdienen. AW. Maar zij krijgen dan geen huurtoeslag meer, net als deze inkomensgroep. RD. Dat is het dubbele van het systeem, ook corporaties geven een subsidie. Dat wordt wel minder. Maar zij vragen niet de normale prijs. Als je naar markthuur gaat is het niet meer nodig. Dat zeg je ook met dat Dat is zittende huurders toetsen of ze er boven zitten. RD. Dat zou nog wel eens heel effectief kunnen zijn. Je ziet dat juist heel veel starters hebben om op die woningmarkt te komen. En als je aan de bovenkant iemand kan verleiden door te stromen, dan trek je eigenlijk de keten op gang waardoor woningen aan de onderkant vrij komen. Als je nu ziet, iemand die als 30 jarige in een sociale huurwoning terecht komt, die zit er op z n 50e nog. Dat is prima, maar als dat komt omdat er geen alternatief is, dan houdt je die woningen vast. Op het moment dat die meneer of mevrouw overlijdt, dan komt er een woning vrij voor een starter. En dat is een ideale starterswoning. Je wil dat iemand naar zijn wens kan doorstromen. En dat was politiek gezien ook een rare. Want de SP zei: je moet meer goedkope woningen bouwen. Daarvan zeiden wij : nee, die zijn er genoeg, alleen er zitten mensen in die moeten doorstromen. Bij de koop zie je het omgekeerde, daar is de starter degene die de keten op gang moet brengen, maar doorstroming, en sowieso is dat met een economie het geval, en economie moet draaien en doorstromen en producten moeten van hand tot hand. Daar zou dit in kunnen helpen. RD. Volgens mij is dat gedaan dus laten we dat nog even niet doen. RD. Nee, je hebt een heel mooi breed scala.

13 Type organisatie Woningcorporatie Wooninc. Datum interview: Geïnterviewde: Mevr. L. v.d. Louw Functie in bedrijf: Ontwikkelingsmanager Aantekeningen/ Deel 1. Ambities en bedrijfsvoering Wooninc. Problematiek LL. Bij woningcorporaties trekt het nu aan alle kanten, want je hebt natuurlijk dat DAEB-verhaal en daaraan gelinkt zit de financiering. En nu de markt steeds negatiever wordt en dingen spelen als vestia die over de kop gaat, dan krijgt iedereen alarmbellen, van wow en dan moeten we. Dus ja, dat merken wij wel. Juist voor deze doelgroep is dat. Ondersteunen Nieuwbouw AW. Daarom heb ik ook voor deze bovengrens gekozen. Daarboven zijn er meer mogelijkheden. LL. Ja, dat is het, want het is niet alleen de financiering. Als wij dit zouden kunnen bouwen met de liberalisatiegrenshuur en dat zou dekkend zijn na 50 jaar, zouden we het ook doen. Het probleem is dat de wens van deze mensen toch een redelijk appartement, 90/ 100 m2. Liefst 2 of 3 slaapkamers en grondgebonden. En dan is het niet meer haalbaar. Als je het dekkend wil krijgen krijg je geen huur van 400, maar 800. En dan ben je heel de middengroep kwijt. Voor koop geldt hetzelfde. AW. Hoe proberen jullie toch deze middengroep te benaderen? LL. Ja, ik moet zeggen dat is best lastig. Want vrije sector huur wordt bij ons steeds minder. Vooral door de financiering. Omdat wij hebben natuurlijk 70 procent voorverkoopeis voor de koopwoningen. En als wij huur willen bouwen moeten we ook geld hebben. Dus of eerst verkocht hebben en dan de huur bouwen of financiering voor de vrije sector en dat is heel lastig. Bij ons wordt dat ook als eerste uit een plan gestreept, de vrije sector deel. Dat is niet wenselijk, maar dat is wel de praktijk. AW. Hoeveel procent proberen jullie met nieuwbouw te verwezenlijken in vrije sector huur? 5:00 LL. Alleen is het niet-daeb vaak koop bij ons om dezelfde reden. Ik kan daar niet echt een exacte..meestal is het 1:1. Dat is dan nu vooral koop, mede omdat daar nog winst nog gegenereerd kan worden die onrendabele top kan dekken. Uit vrije sector huur, en wij gaan als woningcorporatie niet die 900 huur vragen zodat het dekkend is. Dat doen wij niet. Als wij 600 vragen, wat heel die groep wil, dan hebben we een onrendabele top en moeten we financierders zoeken wat heel moeilijk is. Dus voor ons is die barrière de financiering. Ik kan wel zeggen, daar moet op gestuurd worden maar dat wordt steeds lastiger te worden. Verkoopbeleid AW. Naar welke prijs proberen jullie te sturen zodat ze toch in aanmerking komen en letten jullie hierbij ook op de NIBUD-normen? LL. Ja, dat wel. Als dat kan doen we dat ook zeker. Het is nu sowieso al veranderd, vroeger was het nog zo dat je soms met moeite aan de maximale huurgrens komt, maar nu met de nieuwe energielevels kom je met een relatief kleine woning al aan de 100 procent maximale huur. Wat jij zegt, de eisen van de doelgroepen, en wat ik vooral heel goed vind, is met dat scheefwonen, want ik denk dat daar wel, want ik denk dat er in deze doelgroep toch in een sociale huurwoning wonen, omdat als ze toe worden gewezen hier onder zitten, en jaren daarna zitten ze erin. De vraag is of dit wenselijk is. Dat is de enige mogelijkheid dat ze nog aan zo n woning kunnen komen m.u.v. die 10 procent. AW. Wat zijn ongeveer de mensen die bij jullie in aanmerking komen voor een koopwoning, hanteren jullie daar nog toetredingscriteria voor?

14 LL. Nee, we kijken vooral meer naar de locatie, waar het is. En wat de gemeentewens is voor doelgroep en wat je kunt afzetten. Nu zijn het vooral starters, en het liefst willen we zo laag mogelijk zitten omdat ook financiering lastig is. In dat opzicht, voor huur kunnen wij hier weinig in doen op dit moment. Maar voor koop gaan we daar wel echt mee aan de gang. Juist de woningen rond die 2 ton, waar ze nog financiering voor kunnen krijgen. AW. Het punt is dat deze groep geen woning van 2 ton kan betalen. LL. Ja, dan zit je op 170. AW. Eigenlijk komen ze alleen nog in aanmerking voor woningen met koopconstructies of de bestaande bouw die dan nog relatief goedkoop kan zijn. LL. Dat hebben wij ook, veel woningen uit de verhuur, die verkopen wij nu en dat zijn woningen vanaf de euro en dan merk je wel dat vooral deze inkomensgroepen die dan kopen de woning zelf opknappen en dan hebben ze wel een mooie woning. AW. Hoeveel procent ponden jullie per jaar uit? is daar nog een beleid voor? LL. Ja, volgens mij zitten wij op 250/300 woningen per jaar. Wij hebben 7000 woningen in bezit. Dan zou je het percentage even moeten uitrekenen. Dat loopt ook wel goed, maar dat zit hem vooral in die prijzen waarvoor ze nog financiering voor kunnen krijgen. 10:00 AW. Hebben jullie voor die koopwoning ook financieringsconstructies of zetten jullie deze tegen marktwaarde in de verkoop? Ontwikkelingsproces LL. Ja, dat is dan de eerste instantie, tegen marktwaarde, en sowieso laten we wel taxaties maken voor dat moment. We hopen dan altijd reëel te zitten met de prijs. We hebben volgens mij een keer woongarant gedaan, dat mensen een half jaar dat je garant staat voor de 2e hypotheek. Een soort overbruggingsgarantie. Dat hebben we eenmalig gedaan en nu hebben we 70 procent voorverkoop en zitten we op de marktwaarde. Het is een heel lage verkoopprijs. De marge op de woningen is nodig. AW. Hebben jullie wel financieringsconstructies voor bestaande bouw? LL. Ja, bij bestaande bouw vind ik die best laag. Misschien zitten ze zelfs wel onder de marktwaarde, maar het zijn wel allemaal opknappers. Hoe verloopt bij jullie het ontwikkelingsproces? En hoeveel woningen worden er per jaar ontwikkeld? Ja, dat is heel wisselend. Eerst hadden we meerhoven en dan heb je hele lappen grond waar je woningen op kunt zetten waarbij er ook veel verkocht werden. En nu hebben we een woonconcept, wonen plus. Dat is een concept voor senioren, jonge senioren, 55+. En daarbij zit dan een grand cafe en kunnen ze nu of in de toekomst zorg afnemen bij een instelling. Dat vinden mensen een fijn idee, dat het altijd kan, dus daar kan ik ook de rest van mijn leven blijven wonen. Dat merken wij, dat daar nog echt vraag naar is en de starters en vooral in Eindhoven ligt u de appartementenmarkt redelijk op slot. Als we dat willen ontwikkelen wordt er meestal nee geroepen. Maar studio s zoals bij de Rembrandt, dat is nog wel erg gewild. Dan merken we al, dat is voor jongeren genoemd, te duur voor studenten, dat is ook zo. Want dat zijn snel huurprijzen van Dus meer aan de starterskant die dan net hier onder zitten, die met starten. Wij moeten ook allemaal geld zien te krijgen om het te realiseren. We kunnen steeds minder bijleggen in verhouding. Samenwerking marktpartijen AW. Hoe werken jullie samen met gemeentes en ontwikkelaars? LL. Wij ontwikkelen zelf, een redelijk grote ontwikkelingsafdeling. Wij hebben aannemers en dat kan in een bouwteam zijn. Dat ze bij het VO betrokken zijn. Wat nu interessanter is is een aanbesteding, omdat veel aannemers om werk verlegen zitten. Dat je toch een scherpere prijs hebt. Dat is heel wisselend. AW. En met de gemeente, over grondposities of onderhandelingen, hoe gaat dat?

15 Onderhandelingen 15:00 Problematiek Marktpartijen Ja, we merken wel dat we bij de gemeente daar ook een verandering in zit. Zij hebben zelf ook grondposities in Eindhoven. En ook de gemeente heeft net als iedereen ook geldproblemen. Die neigen nog wel eens de voorkeur te hebben naar projecten waarbij ze hun grond willen verkopen. Dat is soms lastig, want dan heb je zelf grond in bezit en dan wil je medewerking vanuit de gemeente en dat staat dan niet altijd hoog aan hun prioriteitenlijst. Daar zie je ook verschil. We hebben verschillende projecten die lang lopen waarvan de gemeente blij is dat ze er komen. AW. Zijn er vaak grote verschillen wat jullie voor type huishoudens zien, prijssegment. Komt dat overeen met de wens van de gemeente en hoe gaan concessies in zijn werk? LL. Ja, soms is het een strijd. Maar nu vormt zich door de markt wel een gelijkheid in. Eerst was het voor ons veel interessanter om op onze dure grond appartementen te bouwen, want door meer woningen wordt de grondwaarde kleiner. Wij zijn ook dat die allemaal leeg staan. Dan is het ook niet gunstig om dat te bouwen. Dan is de vraag, wat ga je er dan neer zetten? Dat is ook lastig. Daarom is het zo jammer dat daar een heel financieringsrapport onder moet, want dan zou deze groep juist heel interessant zijn. Ik denk dat er veel minder appartementen in Eindhoven leeg zouden staan als ze zouden verhuur worden voor een huurbedrag van 600 euro. Daar zit wel een tegenstrijdigheid. Maar de gemeente heeft wel dezelfde kijk daarop. AW. Vorige week was ik bij de gemeente Eindhoven en Helmond. Helmond erkende juist het probleem van die groep en in Eindhoven juist niet. LL. Dat is toch raar, want dan moeten er toch veel mensen woningzoekend zijn. AW. In de regio SRE zijn het huishoudens binnen nu en 5 jaar. LL. En ik denk stiekem dat het er meer zijn. Want ik denk dat mensen geforceerd zo goedkoop kopen. Ik denk dat heel veel mensen duurder huren als dat ze willen. AW. En die afwachtend zijn natuurlijk. In het woononderzoek kan het ook zijn dat mensen misschien nu nee hebben ingevuld omdat de onzekerheid hoog is gezien de hra en komende verkiezingen. LL. Ik denk dat ook. En scheefwoners die relatief goedkoop zitten, maar misschien op een plek toen ze net klaar waren met studeren, maar nu liever iets anders zouden willen, maar omdat het aanbod er niet is, kunnen ze niet. En ik denk dat die buiten die toetsing valt. Ik denk dat ook dat de gemeente Helmond er een betere kijk op heeft omdat zij een stuk gestructureerder zijn dan bij Eindhoven. Ik heb daar ook gewerkt. Daar houden ze alles echt goed bij. AW. Eindhoven was nu bezig om dat in kaart te brengen. LL. Maar iedereen kan wel denken dat dit een probleem is, maar ik denk dat de overheid het de corporaties bewust moeilijker maakt, omdat ze dat uit ons bestand willen halen. Omdat het toch een vorm is van vrije sector huur. En ze willen echt sturen op de kern taak. Dan zal het toch op andere partijen moeten aankomen. AW. Zien jullie nog kansen voor andere partijen om het aanbod te verruimen voor deze groep? LL. De grootste oplossing ligt in het ombouwen van kantoorgebouwen naar woningen, daar zijn wij ook mee bezig. Wij zitten dan in de DAEB, met studio s vooral, waarbij dat dan precies lukt. Maar ik denk dat we daar moeten gaan zoeken. AW. Zitten jullie gebonden aan een bepaald maximaal percentage voor de DAEB grens? 20:00 LL. Nee, daar zitten volgens mij geen eisen aan. Alleen is het fijn als je je project door wilt laten gaan, dat er financiering voor is. Het is niet jammer, maar je mag niet opknippen in fases. Ja, dat mag wel, maar dan moet je eerst het huurdeel bouwen. Maar dat heeft zo n beslag op je financiële portefeuille, want daar bouw je met verlies en betaal je in 50 jaar terug. Dan is koop eerst interessant, want dan heb je nog een deel winst. Of vrije sector, maar dat is vooral dekkend bij ons, maar je moet wel kunnen bewijzen dat het dus te verhuren is.

16 LL. En dat is waar wij voor gaan zorgen, meer rapportages doen, meer onderzoeken, waarin jij bewijst dat voor die doelgroep, als ik in deze zone bouw, kan ik ze afzetten. Je hebt er toch beleggers en financierders nodig die geloven in het product. We hebben jaren die markt gehad, van we doen maar. We krijgen alles wel vol. Maar ik denk dat er hiervoor onderbouwde rapportages moeten komen. AW. En hoe onderbouwen jullie dat? LL. Dat zullen we door een extern bureau moeten laten doen. Het zal dan niet zo zijn van zijn op zoek, maar ook echt meer voor die locatie, voor die doelgroep en weten dat er ook zoveel mensen daarnaar toe willen. Deel 2. Barrières - Sociale huurwoningmarkt Huurinkomensnormen LL. Ik weet niet wat ze bij wooninc. hebben. Ik het niet gehoord dat wij een specifieke groep hebben. Ik kan me wel voorstellen dat je het kiest, want dan heb je het grootste deel van de 42 procent erbij. Huurprijsregulering 25:00 LL. Huisvestingswet LL. Dat weet ik echt niet. Woonvergunning Afspraken mbt woningbouwproductie Woonruimteverdelingssysteem LL. LL. Dat is voor ons de grootste barrière. Als ze dat hadden verhoogd, dan is het voor ons wel financieel, dan wordt het geborgd, en dan kunnen we er ook voor bouwen. Dat is voor ons een hele grote belemmering. En sinds vorig jaar wordt die 90% norm gehanteerd. Nou, het is wel zo. Je hebt de liberalisatiegrens en elk jaar gaat die grens met 2 procent omhoog. Als je die met 200 euro zou verhogen wordt het veel haalbaarder om te bouwen. Het is linksom of rechtsom. Als je huurprijzen omhoog kunnen heb je ook een dekkende exploitatie. Maar dan moet er echt een mindset bij mensen veranderen. Ik zou het eerlijk vinden als het zo was, voor de koop moet iedereen zich ook aanpassen. Mensen verliezen ook hun overwaarde. Alleen voor de huur dat een deel dan niks kan betalen, dan zet je mensen op straat. Maar ik vind wel dat die consequenties heeft, maar of het belemmerend werkt. Voor die groep wel, want dan wordt een project haalbaarder als je meer huur kunt vragen. Dan bekijk je het meer vanuit de exploitatiekant. Als je meer huur kan vragen krijg je het eerder dekkend. En dan vergroot dat ook het aanbod. Wij moeten sowieso aan alle vergunningen, gebruiksvergunningen voldoen. Maar woonvergunning zit het meer in de bestemming en dan krijg je een woonvergunning. Dat is geen belemmering. Ja, maar goed, wij kunnen het ook voor een groot deel zelf bepalen. Het is deels belemmerend. Het is heel wisselend, want soms eist de gemeente een percentage sociale woningbouw. Soms eisen ze niks specifieks op een locatie. Het kan, maar het hoeft niet. Wij hebben samen met Trudo kansrijkhuren en dat is een site waar het nieuwe aanbod op komt. Dus wij hebben jarenlang de wachtlijsten gehad en daar zijn we 3 jaar geleden vanaf gestapt. En dan merk je groot verschil. Want juist seniorenwoningen die er het meest op staat wordt het meest op ingeschreven, want die mensen zijn nog niet helemaal digitaal onderlegd. En voor starters die net onder dit verhaal zitten wordt zoveel op ingeschreven. Dan moet je dus wel geluk hebben. Het is moeilijk te zeggen of het een belemmering is. Feit is dat we 90% moeten toewijzen aan de groep daaronder. AW. Stel iemand uit de groep krijgt die woning uit loting. Zijn daar wel eens mensen op afgewezen? LL. Ja, dat verwacht ik wel. Wij wijzen in eerste instantie wel toe aan het inkomen wat daaronder zit. En die 10 procent, nu was afgelopen kwartaal 94. Maar die 6 procent hebben wij echt nodig om mensen te herhuisvesten. Die 10 procent zetten we wel vol als er iemand komt. Inschrijfgeld LL. Volgens mij betaal je 1x en krijg je een alert als iets in jouw groep zit. Ik zie dat niet echt als een belemmering. Jaarlijkse inschrijving LL. Nee, dat hoeft niet. Verlies inschrijftijd LL. Daar is geen sprake van met een lotingsysteem.

17 Terugbrengen staat woning Huurharmonisatie 30:00 Toevoeging extra punten Jaarlijkse huurverhoging 1% Jaarlijkse huurverhoging 5% LL. LL. Nee, dat hebben wij niet. Wij hebben een zap-beleid. Als jij je muur oranje hebt geschilderd, mag je dat zo laten. Ja, dat is wel wat we nu steeds meer doen. Wij hadden een percentage, een heel hoog percentage, dat wij met heel veel woningen ver onder de liberalisatiegrens, of aftoppingsgrens zagen wat we mochten vragen. Wat we nu doen, omdat we toch meer inkomens moeten binnen krijgen, daar is meer sprake van dat we dat meer doen. Daarom proberen we ook zoveel woningen te verkopen. Het is heel wisselend met stappen. Het moet wel reëel zijn. Het is raar, want jij kunt veel meer betalen dan je buurvrouw omdat die al heel lang in die woning zit. Als je daar meer over wilt weten moet ik daar achteraan. AW. Hoe andere corporaties het doen, je hebt dan 100 % maximaal redelijk van WWS LL. LL. LL. LL. LL. Ik denk dat we nu richting 80 gaan. Ik weet niet wat het gemiddelde is in ons woonbestand. Ja, we voeren het altijd door, maar of we de huur dan zo extreem. Meestal zitten we al aan de maximale huur met het soort woningen wat we bouwen. Meestal maken wij woningen met twee slaapkamers. Want mocht je deze later willen verkopen, dan heb je een goede woning. Die extra punten hebben wij niet nodig. Voor bestaande bouw is het wel interessant. Juist ook in relatie met meer huur vragen. Ik zie daar geen belemmering in. Op termijn worden woningen daardoor duurder. Ze worden niet terug gezet naar beneden denk ik. Zo maak je sociale huurwoningen minder gewild. Maar dit wordt nog niet gedaan. Als je dit doet werkt het wel belemmerend want dan heb je nog minder woningen voor die doelgroep. Dan zitten ze ergens, en dan moeten ze meer betalen. Dat vind ik dan wel reëel. 35:00 AW. Je stimuleert dat de groep daarboven er eerder uit gaat. Dan kun je wat meer toewijzen aan deze groep. LL. Dat klopt, alleen zit die huur dan in een keer boven de huurtoeslaggrens. En dan vraag ik me af bij mutatie, hebben we ineens een woning die eronder zit. Je mag de woning dan wel daaronder zetten. Dan is het nooit belemmerend voor die toewijzing. Deel 2. Barrières - Vrije koopwoningmarkt Inkomensnormen LL. Ja, soms eist de gemeente dat we goedkope koopwoningen bouwen en dat voor de SRE staat op en dan zitten er vaak startersleningen pakketten aan van de gemeente en dan mogen ze maar zoveel verdienen. Maar dat is meer vanuit de gemeente Afspraken woningbouwproductie AW. Dat hoort dan bij puntje koop. LL. LL. Wij hebben verder geen normen, zijn vooral blij als we ze verkocht krijgen. Niet altijd, soms stellen ze eisen. Vooral kleine gemeentes. Wij zitten in Best en Waalre, en zij zijn heel duidelijk voor welke doelgroep dat moet zijn, omdat ze er ook maar een paar per jaar bouwen. Voor Eindhoven is het soms minder vast gelegd. AW. Is het ook zo dat jullie afspraken hebben en de koop is al begonnen, maar de rest van de verkoop van de 30 procent als je die niet kwijt raakt, ga je dat dan toch verhuren? LL. Ja, dat wil wel eens gebeuren. We willen niet voor leegstand bouwen, maar als we het idee hebben dat er nog verkoop gaat plaatsvinden de komende periode dan niet, als het gaat stagneren, dan wel. We bouwen ook om woonhuisvesting te voorzien. Je kunt ook, hiernaast hebben we dat ook gedaan, hebben we heel de kooptoren omgezet in huur. AW. Hebben jullie dan ook te maken met onrendabele top? LL. Ja, een hele grote. Als je voor koop bouwt, kun je BTW verrekenen mett de verkoper. Als je huurt, is het eigen bezit en krijg je ineens 19 procent erboven op. Dus of je moet je huren zoveel gaan verhogen, maar we hebben hier sociale huur gezet omdat dat onze doelgroep is.

18 Woonruimteverdelingssysteem 40:00 AW. Betalen jullie daar dan ook een andere grondprijs voor, dan voor sociale huurwoningen? LL. LL. Ja, alleen dit project was net het laatste project voordat we 70 procent voorverkoopeis hadden gedaan. Toen bouwden we voordat het was verkocht. Net voor de crisis. We moesten wel iets. Er was een periode dat we moesten verloten in Meerhoven. Dat is nu niet meer het geval. Over het algemeen kan iedereen nu een woning kopen. Wij gaan een groot plan bouwen in Aalst-Waalre en daar hebben ze wel een woonruimteverdelingssysteem. Je moet je daar inschrijven bij de gemeente, want zij willen voor de mensen die hebben ingeschreven de eerste keus laten hebben. Wij werken het liefst zonder. Op onze site staat een makelaar benoemd waar je daar alles kunt opvragen. Je kan op de site ook al veel zien. Dus of het belemmerend is is afhankelijk per gemeente Inschrijfgeld LL. Bij die gemeente Aalst-Waalre dus wel. Daar zijn wij ook niet blij mee, volgens mij is dat 25 euro, maar toch. Voor ons is dat toch jammer. Jaarlijkse inschrijving LL. Je hebt jarenlange wachtlijsten en je gaat ineens naar kansrijkhuren. Mensen die stonden ingeschreven gaan daar commentaar op hebben. Aalst-waalre moet daar ook nog van af. Overige LL. Sowieso de hypotheekverstrekkers. Als mensen maar weinig mogen lenen moeten we zulke kleine woningen bouwen. Bouwen voor inkomensgroep Nieuwbouwkosten reduceren Verlengen levensduur voorraad Stedenfonds 45:00 Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimende maatregelen (kwantitatief ) LL. LL. Ja, het zijn meer de vrije huur en koopmarkt. Voor de andere mogen we maar 10 procent doen, dat gebeurd wel, maar dat is echt minimaal Ja, dat is voor ons het grootste verhaal. We moeten echt te versoberen. Je moet dat in het ontwerpproces al doen. Je kunt wel een hele mooie gevelafwerking doen, maar het kan ook simpel en mooi. Dat is een constante afweging. AW. Werken jullie ook vaak samen met dezelfde partijen dat het proces wat sneller loopt? LL. LL. LL. Nee, wij hebben wel vooral aannemers en architecten uit Eindhoven. We hebben wel als we voor een doelgroep maken, bij welke architect we moeten zijn. Architecten waarvan je weet, die bouwen net iets minder luxe. Daar houdt je rekening mee. En aanbestedingen. Er mogen elke keer een hoop partijen aan mee doen. Ja, wij zijn nu ook heel veel bezig met groot onderhoud. Ja. Ja, dat merken wij ook wel. Die term zegt me niks. We merken dat beleggers soms aannemers zijn en dat die nu ook minder geld hebben. Maar dat doen wij ook regelmatig. Dat wij het huurdeel op ons nemen. En de aannemer of een deel van het risico of het hele risico over neemt. Wij moeten dan nog steeds voor de financiering van de niet-daeb zorgen. Alleen het nadeel van beleggers is nu, ze kunnen gewoon gaan kiezen nu. Helemaal wat al gebouwd is. Elke week worden plannen aangeboden. En dan doen ze alleen de toplocaties. Maar het zou zeker een oplossing zijn. Zeker bij de commerciële partijen. toewijzen 10 procent LL. Ja. Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimende maatregelen (verhoudingen) > 10 procent toewijzen LL. Ja, dat zou voor mij wel 30 procent mogen zijn. Zeker als 42 procent van de doelgroep daarin valt. AW. Dan krijg je wel dat er minder woningen beschikbaar zijn voor de groep daaronder. LL. Ja, dat percentage moet ook echt wel in Den Haag worden verandert. Als wij het gaan aanpassen krijgen we minder borging voor ons DAEB deel. Dat gaan we niet doen. Wij zullen er niet voor kiezen maar het is fijn als ze het zelf doen.

19 Aanpassen WWS in schaarstegebieden Liberaliseren DAEB Tweehurenbeleid Verkoop DAEB-woning Verkoop DAEB-woning aan particuliere verhuurders of inst. beleggers LL. Ja, we passen het niet toe, maar kunnen dat zelf ook niet doen. Maar ik denk wel dat we daar anders voor open zouden staan. LL. Ja, dat doen we. Dat is ook een oplossing. Ook voor ons. LL. Dat is moeilijk sturen want dan kun je de bedrijfswaarde bijna niet berekenen. Wij doen daar niks mee. Ik verwacht niet dat dat een oplossing is LL. Ja, dat doen we heel veel. LL. Ja, ik denk dat wij het wel willen. Maar ik vraag me af of ze er geïnteresseerd in zijn. Volgens mij heeft dat bij ons nog niet plaats gevonden. Als ze er meerdere afnemen, graag 50:00 Deel 3. Maatregelen - Koopkracht beïnvloedende maatregelen Doorstroompremie > Tijdelijke verhuispremie alleenstaanden LL. Ja, dat vind ik positief. Dat zou dan liggen bij de overheid, want wij mogen niet vragen wat ze verdienen. Alleen bij inschrijving. LL. Ja, dat is wel positief als ze dat doen. 100 % max. WWS LL. 100 zullen we niet doen, maar we zullen wel naar 80 doortrekken. Woonvoucher LL. Daar ben ik wel voorstander van. Een subsidie voor de vrije sector. Daardoor wordt het aantrekkelijker. Ik denk dat dit een grote oplossing is, maar ik vraag me af of de overheid dat gaat doen in tijden van bezuiniging. Wat ik zei, een woning is rendabel vanaf 900 en dan wordt dat voor deze groep interessant, want nu kunnen ze het niet betalen. Woningruil Huur op Maat Marktconforme huurprijsregulering Inkomensgrens indexeren Europa Differentiëren inkomensgrens Europa naar type huishouden Differentiëren inkomensgrens Europa naar type regio Liberalisatiegrens bepalen per type huishouden Opvragen lijstje Deel 3. Maatregelen - Afstemmingsmaatregelen LL. Wij doen daar niks mee. Volgens mij is het toch weer toewijzing onder de 10 procent. Dan zou daarvoor een uitzondering gemaakt moeten worden. Ik denk niet dat dat reeël is. LL. Ik ben daar voorstander voor, alleen is het wel. Ik ben er sociaal geen voorstander voor, alleen is het voor de exploitatie heel lastig. Ik kan niet berekenen als we iets nieuw bouwen wat dat me in 50 jaar gaat opleveren. En moet je met gemiddelde huren gaan rekenen. LL. Ja, dat is eigenlijk hetzelfde. LL. Ja, dat is een hele goede. Ik denk als je van 34 naar 38 gaat je al een heel groot deel te pakken hebt. LL. Ja, ik zou daar wel voorstander van zijn. Maar dit zijn allemaal dingen die ergens anders besloten moeten worden. Dat lijkt me positief. LL. Ja. LL. Liberalisatiegrens wel, maar je hebt wel voor elke verschillend huishouden een andere aftoppingsgrens. Eigenlijk heb je dit al, want die liberalisatiegrens, Als je voor 1 of 2 persoonshuishoudens aan de liberalisatiegrens zit, dan krijgen ze geen huursubsidie meer. Die moet onder de aftoppingsgrens zitten. Ik weet niet precies de bedragen, maar je hebt 1 en 2persoons huishoudens en 3 persoons en volgens mij staat deze nu op 580 ongeveer en die op 545 denk ik. En dan heb je nog tot 23 jaar en die zit..en dan heb je eigenlijk hier en als je onder deze aftoppingsgrens zit, en dan nog -36 euro, ik kan je het lijstje sturen. Dus bij dit, bijvoorbeeld = 544, Dit mogen wij maximaal kaal vragen en dan hebben mensen nog recht op huursubsidie. Als ik dus nu, die liberalisatiegrens en ik moet daar ook 36 af halen en stel ik vraag 600 euro aan een 3 persoonshuishoudens dan krijgen zij of een deel of helemaal geen huursubsidie.

20 Doorlopende inkomenstoets 60:00 Woningen met voorrang toewijzen aan doorstromers Aanpassen huisvestingswet Overige LL. Deze grens geldt alleen voor senioren en zorgbehoevenden. Als wij echt voor bepaalde doelgroepen maken en we hebben bewijs dat we er extra geld in hebben gestopt, die krijgen voor deze huur huursubsidie. En de anderen al niet. Wat er nu gaat gebeuren is, dat heel veel corporaties al neigen naar die 600 en dan hebben die mensen geen huursubsidie. Dan zit je eigenlijk in een hele kleine doelgroep, want je moet onder die zitten, want daar moet je me toewijzen. Mensen kunnen niet te weinig verdienen want dan kunnen ze het niet aan, want mensen krijgen geen subsidie en dan kom je al in de bovenste helft van jouw groep die dit dan gaan vullen. Die kunnen het aan zonder huursubsidie. Dat is eigenlijk wat jij voorstelt maar dat is er dus al. Dan zou je ze allemaal moeten verhogen. Het werkt niet voor die doelgroep waar jij naar op zoek bent. Wij zijn het nu al aan het doen voor sommige projecten, wat je dan doet is, je bedient net niet die doelgroep die je wilt bedienen, want je wil dat als mensen huursubsidie kunnen krijgen. Zij komen dan niet in aanmerking voor de woningen die ze wel kunnen krijgen, dus je gaat ertussen zitten. Je gaat net onder de 34 zitten, maar claimt wel zelf je hoogste huur. Dat schiet niet op LL. Ik denk dat dan juist tegenwerkt. Nu zitten er nog mensen scheef van die doelgroep. Die zitten goed nu. En nu zou ik die woning van Trudo helemaal niet meer tegen hebben. Als je dit doet, gooi je een groot deel van die groep eruit. Of je moet dan de huur verhogen dat ze mogen blijven zitten. Dan is het interessant, maar daar help je niet meer mensen mee. LL. Ik ben wel voorstander, maar mensen willen nu toch blijven zitten. Maar als we met 90 procent moeten toewijzen heeft dit geen zin. LL. Dat is een woningwet die ze aanpassen. Wat is dan die huisvestingswet. LL. Nee, je hebt nogal en lijst.

Hoorcollege actualiteiten

Hoorcollege actualiteiten Hoorcollege actualiteiten De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens Kees Fes (Atrivé) Günter Weber (Stichting OpMaat) Harold Ferwerda (Ministerie van Binnenlandse Zaken) Delft University of

Nadere informatie

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

Middeninkomens & de staatssteunregeling. Simulatie woningmarkteffecten

Middeninkomens & de staatssteunregeling. Simulatie woningmarkteffecten Middeninkomens & de staatssteunregeling Simulatie woningmarkteffecten 1 Inhoud Context Aanpak Uitkomsten 2 Staatssteunregeling Woningcorporaties Positionering: staat, markt, middenveld? Taakopvatting:

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012. Stec Groep. Stec Groep B.V. oktober 2012

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012. Stec Groep. Stec Groep B.V. oktober 2012 INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012 Stec Groep Stec Groep B.V. oktober 2012 INHOUDSOPGAVE CORPORATIES BLIJVEN AARZELEN BIJ DE MIDDENINKOMENS 1 Nieuwbouw in 2011 en gewenste toekomstige nieuwbouw

Nadere informatie

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Met ingang van 1 januari 2011 gelden er Europese regels voor de verdeling van woonruimte van woningcorporaties. Woningcorporaties

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Regionale woonafspraken en veranderende nationale beleidskaders Inleiding tijdens conferentie De regio Zuid- Kennemerland/IJmond geeft thuis, Tweede conferentie Regionaal Actieprogramma Wonen Zuid- Kennemerland/IJmond,

Nadere informatie

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Renske Jongsma en Martijn Schut Directie Woningmarkt Woningvoorraad Woningtype mln % Koopwoningen Corporatie huurwoningen Corporatie huurwoningen

Nadere informatie

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen A) WONINGWET: ALGEMEEN 1. Wat is de nieuwe Woningwet? De nieuwe Woningwet geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid

Nadere informatie

Actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting. 26 September 2011 Woonvisie

Actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting. 26 September 2011 Woonvisie Actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting 26 September 2011 Woonvisie Van buiten naar binnen Crisis Regeerakkoord Klanten kritischer Staatssteunregels EU Vergrijzing Duurzaam Woonvisie kabinet Rijksbegroting

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide Volgens de laatste Provinciale Prognose (2011) bedraagt de woningbouw behoefte in Valkenswaard een netto toevoeging van 1.230 woningen

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlage 1 Socrates model Het Socrates-model is een kwalitatief woningmarktsimulatiemodel. Dit model bouwt voort op het bekende demografisch

Nadere informatie

Institutionele vastgoedbeleggers, zoals pensioenfondsen en

Institutionele vastgoedbeleggers, zoals pensioenfondsen en op de huurwoningenmarkt Uitgave September 2011 Naar een vrije sector huurmarkt Institutionele vastgoedbeleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, kunnen een veel grotere rol gaan spelen op de Nederlandse

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Frank Vermeij Augustus 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Aanpak... 3 3 Juridische scheiding... 3 3.1 Aannames... 3 3.2 Resultaten... 4 4 Administratieve scheiding...

Nadere informatie

op de vrije sector huurwoningmarkt

op de vrije sector huurwoningmarkt januari 2014 op de vrije sector huurwoningmarkt Beleggersgeld naar een verder te liberaliseren huurmarkt De Nederlandse woningmarkt De Nederlandse woningmarkt is al geruime tijd onderwerp van discussie:

Nadere informatie

Woonlasten Onderzoek HV Franeker

Woonlasten Onderzoek HV Franeker Woonlasten Onderzoek HV Franeker Inleiding De Huurdersvereniging Franeker heeft in mei 2015 besloten om een onderzoek uit te voeren naar de gevolgen van de stijgende huurprijzen en daaraan verbonden overige

Nadere informatie

Voordracht voor de raadsvergadering van

Voordracht voor de raadsvergadering van <datum raadsvergadering> Voordracht voor de raadsvergadering van Jaar 2011 Publicatiedatum * Agendapunt * Datum indiening 30 juni 2011 Tekst wordt gepubliceerd in Onderwerp Initiatiefvoorstel van de raadleden

Nadere informatie

Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt. Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance

Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt. Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance Datum 27 september 2011 Bericht FD vandaag Hypothekenmarkt in nog dieper dal Het effect van de tijdelijk verlaagde

Nadere informatie

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt Prof. dr. Johan Conijn Een overview De koopsector De huursector Interactie tussen koop en huur Actuele punten van discussie Koopsector: instabiliteit

Nadere informatie

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011 Veranderingen in de volkshuisvesting 10 mei 2011 Opbouw presentatie 1. Veranderingen en gevolgen 2. Betekenis voor PALT 3. Ontwikkelrichtingen De belangrijkste veranderingen 1. Regelgeving Staatssteunregeling

Nadere informatie

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage Aan Memo Behandeld door MVGM Vastgoedtaxaties / +31(0)33 464 02 97 E-mail jm.van.geet@mvgm.nl Datum Kwartaal 3 van 2011 Stationsplein 121 Postbus 442 3800 AK Amersfoort T +31(0)33 464 02 97 F +31(0)33

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

Resolutie Corporatiesector

Resolutie Corporatiesector Resolutie Corporatiesector Indiener: Woordvoerder: Auteurs: David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) Maarten van t Hek, Paul Le Doux, David Struik,

Nadere informatie

de huurders van verschillende inkomensgroepen met het rninimale huishoudbudget rond kunnen

de huurders van verschillende inkomensgroepen met het rninimale huishoudbudget rond kunnen Woningstichting Rochdale Raad van Bestuur Mevrouw H. van Buren Postbus 56659 1040 AR Amsterdam AM STERDAM ONSKENMERK 12 maart 2015 COSM/15.005 UW KEKMERK BEHANOEIO DOOR Dagelijks Bestuur ONDERV/ERP TELEFOON

Nadere informatie

Onderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015

Onderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015 Onderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015 Datum: 10 juni 2015 Uitgangspunten voor de huur-inkomens tabellen a. De 95% toewijzingseis voor huishoudens met recht op huurtoeslag moet gehaald kunnen

Nadere informatie

Initiatiefnota D66: Weg met de wachtlijst! Een nieuwe aanpak om het scheefwonen recht te zetten.

Initiatiefnota D66: Weg met de wachtlijst! Een nieuwe aanpak om het scheefwonen recht te zetten. Initiatiefnota D66: Weg met de wachtlijst! Een nieuwe aanpak om het scheefwonen recht te zetten. Concept 13 juni 2011 Initiatiefnota D66: Weg met de wachtlijst! HET IDEE: SAMENVATTING EN TIMING D66 wil

Nadere informatie

De volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing

De volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing De volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing Hanjo Lagas, directeur Atrivé Het middensegment in de huursector VOGON studiemiddag, 14 september 2011 Visie Europa In 2007 klacht IVBN in 2007 (belangenvereniging

Nadere informatie

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlage 1: Vraag en Aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart Woningbouwprojecten Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer

Nadere informatie

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Meppel, 7-7-2015 Geacht college, De Huurdersvereniging Meppel heeft als belanghebbende de concept woonvisie 2015 2020 van u ontvangen. Waarvoor onze hartelijke

Nadere informatie

HUURBELEID 2015 Maart 2015

HUURBELEID 2015 Maart 2015 HUURBELEID 2015 Maart 2015 Inhoud 1. Inleiding 2. Politieke gebeurtenissen 3. Betaalbaarheid 4. Uitgangspunten voor het 5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015 2 1. Inleiding Voor u ligt het. Op 12 maart 2013

Nadere informatie

Eerste Kamer der Staten-Generaal

Eerste Kamer der Staten-Generaal Eerste Kamer der Staten-Generaal 1 Vergaderjaar 2011 2012 33 129 Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) 33 330

Nadere informatie

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013 Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel 4 maart 2013 Verduurzamingsambitie woningcorporaties onder druk Het belang van verduurzaming van het corporatiebezit wordt erkend: Convenant Energiebesparing

Nadere informatie

Reactie op rapportage Staat van de Woningmarkt, jaarrapportage 2014 Benodigde inzichten voor sturing op lokaal en regionaal niveau

Reactie op rapportage Staat van de Woningmarkt, jaarrapportage 2014 Benodigde inzichten voor sturing op lokaal en regionaal niveau Reactie op rapportage Staat van de Woningmarkt, jaarrapportage 2014 15 oktober 2014 Geachte leden van de algemene Kamercommissie Wonen en Rijksdienst, In antwoord op de motie van de Kamerleden Knops en

Nadere informatie

Onderzoek Inkomensafhankelijke huurverhoging

Onderzoek Inkomensafhankelijke huurverhoging Onderzoek Inkomensafhankelijke huurverhoging 18 april 2014 Over dit onderzoek Aan het onderzoek deden 6.914 leden van het EenVandaag Opiniepanel mee die in een huurhuis wonen. Hiervan wonen 5.488 mensen

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel) Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr...., Directie

Nadere informatie

Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg

Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg Informatienotitie AAN VAN ONDERWERP DATUM 17 april 2013 KOPIE AAN BIJLAGE 1 REGISTRATIENUMMER 1208556/7266 Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van

Nadere informatie

RESULTATEN WOONONDERZOEK PURMEREND UPDATE MAART 2015

RESULTATEN WOONONDERZOEK PURMEREND UPDATE MAART 2015 Inhoud 1. Woningvoorraad 2 2. Huishoudens 4 3. Huishoudens in woningen 5 4. Verhuizingen 8 5. Verhuiswensen doorstromers 10 6. Verhuiswensen starters 14 7. Woonruimteverdeling 15 Inleiding Er is heel veel

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG > Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag Nederland Uw

Nadere informatie

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009 Centraal Bureau voor de Statistiek Persbericht PB10-020 22 maart 2010 9.30 uur Woononderzoek Nederland 2009 Totale woonlasten stijgen in dezelfde mate als netto inkomen Aandeel en omvang aflossingsvrije

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016

HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 De Hypotheek Index geeft ieder kwartaal inzicht in het consumentengedrag op het gebied van hypotheken. De kerncijfers zijn afkomstig van De Hypotheker die met ruim 10 procent

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Oktober 2014 Thema 1 Goed wonen en een goede dienstverlening We vinden het in Nederland normaal dat iedereen goed kan wonen. Maar niet iedereen

Nadere informatie

Woningmarkt Leiderdorp. DEEL 2: Strategieën Rijnhart Wonen (theorie vs praktijk) Verkoop Betaalbaarheid/huurbeleid Nieuwbouw

Woningmarkt Leiderdorp. DEEL 2: Strategieën Rijnhart Wonen (theorie vs praktijk) Verkoop Betaalbaarheid/huurbeleid Nieuwbouw Woningmarkt Leiderdorp DEEL 2: Strategieën Rijnhart Wonen (theorie vs praktijk) Verkoop Betaalbaarheid/huurbeleid Nieuwbouw Gemeenteraad, 1 september 2014 Het werk van mij = simpel + - - Ca 3 miljoen!

Nadere informatie

B E R A A D S G R O E P

B E R A A D S G R O E P Introductie Deze Beraadsgroep kent 19 deelnemers. De heer Arjan Deutekom is de bestuurder van woningcorporatie Goede Stede. Voor de technische ondersteuning heeft hij mevrouw Birgit Kuiper meegenomen.

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

Bouwfonds Proper ty Development Rik Noom MSc. 23-03-2011

Bouwfonds Proper ty Development Rik Noom MSc. 23-03-2011 Bouwfonds Proper ty Development 23-03-2011 EEN ONDERZOEK NAAR DE VERHUISGENEIGDHEID VAN SCHEEFWONERS EN DURE HUURDERS VAN CORPORATIEWONINGEN In de vastgoedsector zijn woningbouwcorporaties tegenwoordig

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Besluitvorming Herzieningswet Toegelaten Instellingen; Gevolgen voor gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie Hugo Priemus, OTB, Technische Universiteit Delft Presentatie voor woningcorporatie

Nadere informatie

Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond

Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond 1. Aanleiding Per 1 januari 2015 treedt de Huisvestingswet 2014 in werking. Gemeenten hebben tot 1 juli 2015 de tijd om een nieuwe, op deze wet gebaseerde

Nadere informatie

Kenmerk: Telefoon: (071) 523 90 69 E-mail: vklein@hollandrijnland.net Bijlage: 1 Onderwerp: nieuwe inkomensgrenzen bij woningtoewijzing

Kenmerk: Telefoon: (071) 523 90 69 E-mail: vklein@hollandrijnland.net Bijlage: 1 Onderwerp: nieuwe inkomensgrenzen bij woningtoewijzing Aan De raden van de regiogemeenten van Holland Rijnland [gelijkluidend] In Holland Rijnland werken samen: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop,

Nadere informatie

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan. U leest hier wat deze nieuwe wet mogelijk voor u betekent. We hebben de

Nadere informatie

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum 1. Ontwikkeling bevolking naar leeftijd De Primos huishoudensprognose (2011) voor de periode 2010-2040 schetst het volgend beeld:

Nadere informatie

In de Herzieningswet en het Besluit Toegelaten Instellingen TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN

In de Herzieningswet en het Besluit Toegelaten Instellingen TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN 29 TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN Vanaf 2016 moeten corporaties huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag zoveel mogelijk huisvesten in woningen onder de aftoppingsgrens. Deze norm

Nadere informatie

Kennisavond Woningwet. 28 April 2015

Kennisavond Woningwet. 28 April 2015 Kennisavond Woningwet 28 April 2015 Agenda 1 Actualiteit 2 Werkgebied en toezicht 3 Huurbeleid en prestatieafspraken 4 Scheiding DAEB en niet-daeb 5 Aandachtspunten implementatie 2 Hoofdpunten Woningmarktgebieden

Nadere informatie

Gedeputeerde Staten. 2012 HK Haarlem. Betreft: beantwoording motie positie starters op de woningmarkt (M2-3/5-3-2-12) Geachte leden,

Gedeputeerde Staten. 2012 HK Haarlem. Betreft: beantwoording motie positie starters op de woningmarkt (M2-3/5-3-2-12) Geachte leden, Provinciale Staten van Noord-Holland door tussenkomst van de Statengriffier, mr. J.J.M. Vrijburg Florapark 6, kamer L-104 2012 HK Haarlem Gedeputeerde Staten Uw contactpersoon J.J. Kluit BEL Doorkiesnummer

Nadere informatie

Veelgestelde vragen over Passend Toewijzen

Veelgestelde vragen over Passend Toewijzen Veelgestelde vragen over Passend Toewijzen Waar heeft u als woningzoekende met een inkomen tot 35.739 recht op? Voorbeeld 1 Kees is 28 jaar en wil gaan samenwonen met zijn vriendin. Samen verdienen ze

Nadere informatie

Uitwerking marketingplatform

Uitwerking marketingplatform Uitwerking marketingplatform Regeerakkoord: marketingstrategie of dooddoener? verbinden samenwerken Co-creatie Verantwoordelijkheid nemen tegenstellingen openheid 2 kanten kansen Win-win Gedeeld probleem

Nadere informatie

Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven

Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven Inleiding De Prioriteringssessie Woonvisie is een belangrijk vervolg op de co-makersgesprekken die zijn gevoerd en de 5 thematafels die

Nadere informatie

Aanhangsel nr. 386279

Aanhangsel nr. 386279 Aanhangsel nr. 386279 Antwoord van burgemeester en wethouders op schriftelijke vragen als bedoeld in artikel 41, eerste lid, van het Reglement van Orde voor de vergaderingen van de raad der gemeente Leeuwarden,

Nadere informatie

Jaarverslag 2014. Een fijn huis

Jaarverslag 2014. Een fijn huis Een fijn huis Een goede woning is een basisbehoefte van ieder mens en een randvoorwaarde om deel te kunnen nemen aan de samenleving. In ons werkgebied, de noordvleugel van de Randstad, zijn veel mensen

Nadere informatie

7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek. Auteur Remco Kaashoek

7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek. Auteur Remco Kaashoek 7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek Auteur Remco Kaashoek De dynamiek op de koopwoningmarkt is tussen 2007 en 2011 afgenomen, terwijl die op de markt voor huurwoningen licht is gestegen. Het aantal

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM Data & Research 15 januari 2015 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het vierde kwartaal van 2014 nog steeds een opwaartse

Nadere informatie

TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014 ANALYSE HERVORMINGEN

TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014 ANALYSE HERVORMINGEN 40 KWETSBAARHEID VAN WONI HERVORMINGEN Het aantal huishoudens met aan het wonen gerelateerde financiële risico s is toegenomen in de periode 2002 2012. Een concentratie van huishoudens met zulke risico

Nadere informatie

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem Raadsstuk B&W datum Sector/Afd Reg.nr(s) Onderwerp 221/2008 21 oktober 2008 STZ/wwgz 08/167856 Beantwoording vragen van de heer P.G.M. Elbers inzake de verkoop van 183 huurwoningen Bloemenbuurt Aan de

Nadere informatie

Vrijesectorhuur: het nieuwe goud?

Vrijesectorhuur: het nieuwe goud? Vrijesectorhuur: het nieuwe goud? Frans Wittenberg en Joep Arts 22 mei 2014 Even voorstellen Economisch onderzoek- en adviesbureau Markt en financiële kant van vastgoed Wonen, commercieel vastgoed en gebiedsontwikkeling

Nadere informatie

Prof. dr. P. van Gool FRICS

Prof. dr. P. van Gool FRICS VOGON symposium 2010 Tijd voor keuzes; houdbaarheid van de Nederlandse (huur)woningenmarkt Prof. dr. P. van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate / Universiteit van Amsterdam / Spoorwegpensioenfonds

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein Samenvatting In 2015 leverden wij 39 appartementen op aan het Schauwplein te Putten. De belangstelling voor de woningen was groot en leidde tot doorstroming. Wij sloten in 2015 inclusief deze nieuwbouw

Nadere informatie

Woningmarktcijfers: huidige stand van zaken & blik op de toekomst. Pieter van Santvoort, 15 april 2014 @pmjvansantvoort

Woningmarktcijfers: huidige stand van zaken & blik op de toekomst. Pieter van Santvoort, 15 april 2014 @pmjvansantvoort Woningmarktcijfers: huidige stand van zaken & blik op de toekomst Pieter van Santvoort, 15 april 2014 @pmjvansantvoort Onze diensten Van Santvoort Makelaars helpt al sinds 1976 bij transacties van: Bestaande

Nadere informatie

Gisteren ontvingen we de beantwoording van het College van indringende raadsvragen over de Ontwikkeling van de Woonlasten in Leiden.

Gisteren ontvingen we de beantwoording van het College van indringende raadsvragen over de Ontwikkeling van de Woonlasten in Leiden. Gisteren ontvingen we de beantwoording van het College van indringende raadsvragen over de Ontwikkeling van de Woonlasten in Leiden. De beantwoording muntte uit door vaagheid, behalve op één punt een overzicht

Nadere informatie

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014 Verkoop van huurwoningen De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen Derde (geheel herziene) druk, april 2014 VERKOOP VAN HUURWONINGEN De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen

Nadere informatie

Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan

Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan Bijlage 4 Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan Koopmarkt De koopmarkt zit op slot. Het aantal transacties is laag. Deels durven mensen niet te verhuizen vanwege de

Nadere informatie

[FA 01-26 stenen] huis & hypotheek. Help, mijn geld zit in de stenen!

[FA 01-26 stenen] huis & hypotheek. Help, mijn geld zit in de stenen! [FA 01-26 stenen] huis & hypotheek Help, mijn geld zit in de stenen! Als uw spaargeld vooral in de stenen van uw huis zit, is het niet altijd even gemakkelijk om het er weer uit te halen. Maar met wat

Nadere informatie

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief kennisbijeenkomst Tympaan 24 juni 2015 Voostellen Henk Tegels Consulent Vereniging Nederlandse Woonbond htegels@woonbond.nl Onderwerpen 1. Ontstaan

Nadere informatie

De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500EA Den Haag

De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500EA Den Haag > Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500EA Den Haag Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen Directie Woningmarkt Postbus 20011

Nadere informatie

Sociale koopwoningen in Helmond: een nieuwe start

Sociale koopwoningen in Helmond: een nieuwe start Sociale koopwoningen in Helmond: een nieuwe start Inleiding De sociale koopwoning is een belangrijk onderdeel van het Helmondse nieuwbouwprogramma. Met deze woning wordt enerzijds getracht huisvesting

Nadere informatie

Case Verslechtering woningmarkt

Case Verslechtering woningmarkt Case Verslechtering woningmarkt Lees het volgende artikel en beantwoord daarna de vraag. Prijs individuele woningen daalt Aantal woningverkopen blijft achter bij verwachtingen Vooral minder starterswoningen

Nadere informatie

Provincie Noord-Holland

Provincie Noord-Holland Provincie Noord-Holland POSTBUS 3007 2001 DA HAARLEM Provinciale Staten van Noord-Holland Door tussenkomst van de Statengriffier, mr. J.J.M. Vrijburg Florapark 6, kamer L-l 04 2012 HK Haarlem 2 2OKT. 2013

Nadere informatie

Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling

Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling Voor bezit van Habeko wonen in de kernen: Koudekerk aan den Rijn/Hazerswoude-Rijndijk, Hazerswoude-Dorp en Benthuizen datum:10 november 2014 Vastgesteld door het college

Nadere informatie

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf!

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Ondernemingsplan 2016-2018 Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Woondiensten Aarwoude is een bedrijf dat woonruimte verhuurt aan mensen die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor een sociale

Nadere informatie

Met deze brief sturen wij u de adviesaanvraag toe met betrekking tot de voorgenomen huurverhoging per 1 juli 2015. Aanvullend het volgende.

Met deze brief sturen wij u de adviesaanvraag toe met betrekking tot de voorgenomen huurverhoging per 1 juli 2015. Aanvullend het volgende. Postbus 140 5360 AC Grave www.mooiland.nl Handelsregister KvK 31036365 NL0034.24.650B01 De heer W. Spenke Pachterwaard 60 6846 ET Arnhem Onderwerp : adviesaanvraag huurverhoging 2015 Contactpersoon : Annelieke

Nadere informatie

Verslag Woonvisiebijeenkomst Vught 12 oktober 2015

Verslag Woonvisiebijeenkomst Vught 12 oktober 2015 Verslag Woonvisiebijeenkomst Vught 12 oktober 2015 Locatie: De Spie, gemeentekantoor Vught Tijd: 19.30 uur-22.00 uur 1. Inleiding Op maandagavond 12 oktober jl. vond de inwonersbijeenkomst plaats over

Nadere informatie

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief kennisbijeenkomst Tympaan 14 oktober 2015 Voostellen Suzanne Schuitemaker consulent Vereniging Nederlandse Woonbond sschuitemaker@woonbond.nl

Nadere informatie

Prioriteiten volkshuisvesting

Prioriteiten volkshuisvesting Prioriteiten volkshuisvesting Programma Inleiding: Sinisa Boksic (BZK) Toelichting 4 prioriteiten: Annelies Dassen (BZK) Uitkomsten startmeting prioriteiten: Hanjo Lagas (Atrivé) Prioriteiten in lokaal

Nadere informatie

De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld

De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld Hervorming woningmarkt Diverse hervormingsvoorstellen: - werkgroep Wonen onderdeel Heroverwegingen (2010) - Rapport CSED van de SER (2010) - Wonen

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Een herfstige kijk op de volkshuisvesting: Hebben woningcorporaties meer verleden dan toekomst?

Een herfstige kijk op de volkshuisvesting: Hebben woningcorporaties meer verleden dan toekomst? Een herfstige kijk op de volkshuisvesting: Hebben woningcorporaties meer verleden dan toekomst? Verslag van de herfstlezing op 23 september 2010 pagina 2 Hebben woningcorporaties meer verleden dan toekomst?

Nadere informatie

Woonwensen en Woningbehoefte. Kenneth Gopal Kathrin Becker

Woonwensen en Woningbehoefte. Kenneth Gopal Kathrin Becker 16086-ABF Woonwensen en Woningbehoefte Kenneth Gopal Kathrin Becker 16086-ABF Opbouw presentatie I. Waar komen we vandaan? Relevante ontwikkelingen in het recente verleden II. Waar gaan we naar toe? Blik

Nadere informatie

Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord

Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Samen kiezen voor een sterke woningmarkt Martin Hoiting/Rob Ravestein 14 oktober 2013 verandering in denken: één woningportefeuille welke woningen hebben we nodig

Nadere informatie