PSR GEEFT TOEKOMST AAN BROWNFIELDS. Realty 2015 Dinsdag 19 Mei Johan Geeroms

Transcriptie

1 PSR GEEFT TOEKOMST AAN BROWNFIELDS Realty 2015 Dinsdag 19 Mei Johan Geeroms

2 PSR PARTNER IN SITE REONVERSION PSR geeft toekomst aan brownfields sinds 1999 Synergiën binnen Jan De Nul Group Kennis van zaken Multidisciplinair teamwork Samenwerking publieke en private partners Solvabiliteit

3 AANPAK BROWNFIELDTRAJET DE 3 O s ONTZORGEN ONTGRENDELEN ONTWIKKELEN Brownfield: Risico s, onzekerheden, zorgen en barrières Voortraject: Bouwrijp maken Natraject: Ruimte om te wonen, winkelen, werken, ontspannen

4 Ontzorgen Brownfield: Risico s, onzekerheden, zorgen en barrières ONTZORGEN Verontreiniging Aansprakelijkheid Onderbenut / Leegstand Achterhaalde bestemming Onvoldoende ontsloten Eigendomsversnippering Doorlooptijd Onroerend erfgoed Omgeving / Buurt

5 Verwerving Perceelsversnippering Watertoets Onoerend erfgoed Kwaliteitsbewaking Afstemming visie overheid PPS Buurtbewoners draagvlak Milieuaspecten Financieel - Fiscaal Brownfieldconvenant Herbestemming Masterplan en RUP Sloop Sanering Vergunningen Architectuur Aanleg infrastructuur Bouw ommercialisatie Oplevering Ontzorgen Ontzorgen Voortraject: Bouwrijp maken ONTGRENDELEN PRE-INVESTEREN IN MIDDELEN, MENSEN & TIJD ASE LIER DE OUDE GASFABRIEK Voortraject van 5 jaar Natraject van 3 jaar Overname vastgoed inclusief saneringsplicht Integrale aanpak Maatwerk Pre-investeren Duurzaam Bouwrijp Ruimte om te wonen en te ontspannen 2008 Totaaltraject van 8 jaar 2016

6 Voortraject: Bouwrijp maken

7 Ontzorgen Ontzorgen Natraject: Ruimte om te wonen, winkelen, werken, ontspannen ONTWIKKELEN Infrastructuur Grondverzet Bouwen Kwaliteit Groen / Open ruimte Ecologisch / Duurzaam ommercialisatie

8 MAATWERK BROWNFIELDONTWIKKELING SLEUTELWOORDEN PRE-INVESTEREN PSR DUURZAAM INTEGRALE AANPAK

9 BROWNFIELDONTWIKKELING RETURN ON SOIETY - TERUGVERDIENEFFETEN PRIVATE SETOR IS ATIEF ook bij moeilijke en complexe projecten Financiële effecten Economische effecten BROWNFIELDPROJET = REËREN van WAARDE Milieu effecten Maatschappelijke en subjectieve effecten Samen- en medewerking van de OVERHEID is ONONTBEERLIJK 9

10 Brownfields in perspectief BROWNFIELDS IN PERSPETIEF RISIOFATOREN - Onzekerheid kostenraming - Indekking ongekende verontreinigingen - Kennis van de verontreiniging - Onduidelijkheid saneringsaansprakelijkheid - RIS D omplex Risicovol Niet Marktconform Groot aantal actoren Lange doorlooptijd Problematische ontwikkeling FINANIEEL - Studie- en dossierkosten - Ontwikkelingskosten - Financiële en contractuele kosten - Eenvoudig Risicoloos Marktconform Beperkt aantal actoren Korte doorlooptijd Klassieke ontwikkeling FIN B A A RVW B RANDVOORWAARDEN - Mogelijkheid verkrijgen subsidies of fiscale stimuli - Oppervlakte van de site - Tijdsaspect van de herontwikkeling - Verwachte problematiek m.b.t. vergunningen - Houding van de omwonenden - Houding van de overheid

11 EN NU... TRAJET VOOR TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN Decreet Brownfieldconvenanten Enkele pijnpunten Een stavaza: PSR heeft sinds het brownfielddecreet voor al haar projecten een brownfieldconvenant afgesloten Het huidige systeem van alls kan een beperking zijn tijdens het ontwikkelingstraject Vandaag is er geen absolute zekerheid dat partijen een convenant kunnen afsluiten en wat de inhoud daarvan zal zijn = hypotheek bij het verwerven

12 EN NU... TRAJET VOOR TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN Een traject voor toekomstige ontwikkelingen... FASE 1: Selectie - Erkenning - Ondersteuning Flexibiliteit en aanpak op maat Erkenning als Brownfieldproject i.p.v. huidig systeem van calls : Een brownfield is... geheel van verwaarloosde of onderbenutte gronden die zodanig zijn aangetast, dat zij slechts gebruikt of opnieuw gebruikt kunnen worden door middel van structurele maatregelen. Beoordeling door de Brownfieldcel B B B STAP 1 : ERKENNINGSPRODEURE BROWNFIELD- PROJET I.P.V. ALLS

13 Aanvullende maatregelen Voorstel Reeds van toepassing Vandaag EN NU... TRAJET VOOR TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN Een traject voor toekomstige ontwikkelingen... FASE 1: Selectie - Erkenning - Ondersteuning B B B STAP 2 : EERSTE REEKS FLANKERENDE MAATREGELEN Teruggave vrijstelling registratierechten Vrijstelling financiële zekerheid t.o.v. De OVAM Onteigeningsmogelijkheden Procedures De leegstandsheffing wordt geschorst (zowel voor bedrijfsgebouwen als voor woningen) + aanpassing voorwaarden subsidiëring Opschorting planbatenheffing Voorkooprecht van toepassing ten behoeve van uitvoering convenant BTW: stimulerende maatregelen voorzien: lager BTW tarief (6 %) - BTW op sanering? Vrijstelling/schorsing onroerende voorheffing (ook bij nog verder tijdelijk gebruik) Sociale lasten niet toepassen bij binnenstedelijke projecten Subsidie bedrijventerreinen maximaal inzetten voor brownfieldprojecten Meervoudige bestemmingen moeten mogelijk zijn (veel brownfields zijn gelegen in binnenstedelijke gebieden) Juridisch: rechtszekerheid bieden voor langlopende projecten Organisatorisch: Integreren procedure grondverzet en uitvoering bodemsanering: grondverzet ook opnemen in het BSP

14 EN NU... TRAJET VOOR TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN Een traject voor toekomstige ontwikkelingen... FASE 2: Erkenning voor hefboomfinanciering STAP 3 : ERKENNING VOOR STRATEGISHE PROJETFINANIERING (cf. Stadsvernieuwingsprojecten) Enkel voor omplexe brownfieldprojecten > type Met een grote graad van verontreiniging Met een complexe eigendomsstructuur Projecten die economisch gezien onder de haalbaarheidsdrempel zitten Afsluiten PPS met betrokken partijen Strategische projectfinanciering op te nemen afhankelijk van ontwikkelingstraject verwerving slopen/afbreken sanering bouwrijp maken Infrastructuur Vervangt (deels) reguliere subsidiëring

15 ONTAT PSR Brownfield Developers Member of Jan De Nul Group Tragel Hofstade - Aalst Johan.geeroms@psr.eu - info@psr.eu 053/