Aan de Gemeenteraad Agendapunt nr. 13

Transcriptie

1 Gemeentebestuur Aan de Gemeenteraad Agendapunt nr. 13 Nr. GB/2002/3432 Datum 2 december 2002 Bijl.nr. 241 Onderwerp planschade Reeweg Zuid Verzoek Door de heer P. Putters is namens zijn cliënten: - de heer J. Pellikaan en mevrouw A.P. Pellikaan-van Kooten, wonende Reeweg Zuid 32; - de heer D. in t Veld en mevrouw F.M.L. in t Veld-Erkelens, wonende Reeweg Zuid 48A; - mevrouw E. Hoogendoorn-van der Leun, wonende Reeweg Zuid 40 en - de heer W.J. Schouten en mevrouw C. Schouten-Hoogendoorn, wonende Reeweg Zuid 60. een viertal verzoeken tot planschadevergoeding als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening bij de gemeenteraad van Dordrecht ingediend. Deze verzoeken zijn allemaal voor advies aan de vaste Planschadebeoordelingscommissie van de gemeente, hierna te noemen: de commissie, voorgelegd. Verzoekers stellen allen planschade te lijden vanwege de vaststelling van het bestemmingsplan Amstelwijck. Met dit plan is de mogelijkheid geopend voor onder meer de bouw van maximaal 400 woningen. Het betreffende plandeel is gesitueerd recht tegenover de woningen van verzoekers. Deze woningen zijn thans in aanbouw, dan wel inmiddels voltooid. De adviezen van de commissie zijn ontvangen, met het verzoek deze adviezen aan uw raad voor te leggen. Adviezen van de commissie: De toepasselijke planologische regimes: Om een regimevergelijking te maken dient eerst een beschrijving te worden gegeven van de toepasselijke regimes. Het nieuwe regime wordt bepaald door het bestemmingsplan Amstelwijck. Op het betreffende gebied aan de zuidzijde van de Reeweg Zuid, werd het voorafgaande regime bepaald door het bestemmingsplan Rondweg-Rijksweg A16. Sommige verzoekers woonden reeds aan de Reeweg Zuid voordat dit plan gold. Het daarvoor geldende regime was Herziening van het Uitbreidingsplan in hoofdzaak der gemeente Dordrecht.

2 Bestemmingsplan Herziening van het Uitbreidingsplan in hoofdzaak der gemeente Dordrecht Het bestemmingsplan Herziening van het Uitbreidingsplan in hoofdzaak der gemeente Dordrecht gaf als bestemming passieve recreatie. Hieronder vallen beplantingsstroken ter afscherming van industriële gebieden, groenstroken, plantsoenen, parken en dergelijke, welke nodig zijn voor de recreatie van de bewoners van de nieuwe woonwijken. 2. Bestemmingsplan Rondweg-Rijksweg A16 Op basis van het bestemmingsplan Rondweg-Rijksweg A16 is de bestemming recreatieve doeleinden met de sub-bestemming verblijfsrecreatie met agrarisch gebruik. Hier is een bebouwingspercentage van 5 mogelijk met een maximum hoogte van gebouwen van 6 meter, maximum hoogte van bouwwerken 4 meter en voor windmolens ten hoogste 15 meter, die volgens de vrijstellingsbepaling kon worden verhoogd tot 25 meter. De als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor verblijfsrecreatie in de vorm van volkstuinen en een caravanterrein, voorzieningen voor passieve recreatie en agrarische doeleinden voor het aan de grond gebonden agrarisch bedrijf. Bebouwing was toegestaan ten dienste van een volkstuinencomplex en een (sta-)caravanterrein, waaronder begrepen werden tuinhuisjes, kweekkassen, gemeenschappelijke berg-, toilet- en wasruimten. Voor het overige waren windmolens, verhardingen in de vorm van ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, fiets- en wandelpaden, groenvoorzieningen, tuinen en waterpartijen toegestaan. Tevens was er een vrijstellingsmogelijkheid voor antenne-masten, lichtmasten e.d. tot een hoogte van 12 meter. 3. Bestemmingsplan Amstelwijck Het nieuwe regime Amstelwijck, vastgesteld door de gemeenteraad op 25 oktober 1994 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 30 mei 1995, geeft de bestemming woondoeleinden, verkeersdoeleinden, groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen. Het woongebied zal maximaal 400 woningen bevatten met een woningdichtheid van woningen per hectare. De woningen mogen maximaal 9 meter bedragen. Voorzienbaarheid Bij elke verzoeker is de vraag of de regimewijziging kon worden voorzien. Hiervoor wordt gekeken naar de datum waarop verzoeker het object heeft verworven en naar de datum waarop verzoeker kennis had kunnen nemen van het regime. De eerste tervisielegging van het bestemmingsplan Rondweg-Rijksweg A16 vond plaats op 30 november De eerste tervisielegging van het bestemmingsplan Amstelwijck vond plaats vanaf 19 mei De heer J. Pellikaan en mevrouw A.P. Pellikaan-van Kooten, wonende Reeweg Zuid 32; Verzoekers hebben het object verworven op 30 juni De regimewijzigingen waren voor verzoekers niet voorzienbaar. 2. De heer D. in t Veld en mevrouw F.M.L. in t Veld-Erkelens, wonende Reeweg Zuid 48A; Verzoekers hebben het object Reeweg Zuid 44C verworven op 11 maart De regimewijzigingen waren voor verzoekers niet voorzienbaar. Het object Reeweg Zuid 48A is verworven op 21 mei Deze datum ligt na de datum waarop eerstgenoemde regime voorzienbaar was, maar voor de datum dat laatstgenoemd regime voorzienbaar was. 3. Mevrouw E. Hoogendoorn-van der Leun, wonende Reeweg Zuid 40; Het object is verworven op 4 juni De datum van verwerving ligt voor beide genoemde data van eerste tervisielegging. De regimewijzigingen waren derhalve niet voorzienbaar.

3 De heer W.J. Schouten en mevrouw C. Schouten-Hoogendoorn, wonende Reeweg Zuid 60. Verzoekster, in algehele gemeenschap van goederen getrouwd, heeft het object verworven door schenking van haar vader op 4 juni de vader verkreeg het object op 6 februari De regimewijzigingen waren niet voorzienbaar op moment van verwerving. Gestelde schade Verzoekers menen schade te lijden wegens waardevermindering van de gronden/opstallen als gevolg van het bestemmingsplan Amstelwijck. Het plangebied dat een overwegend landelijk karakter had met slechts geringe bebouwingsmogelijkheden heeft dit karakter verloren en is deel gaan uitmaken van een verstedelijkte omgeving. Dit heeft invloed op de situeringswaarde van de woning alsmede het uitzicht en de privacy. Overwegingen commissie Voor de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding op grond van artikel 49 WRO dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologisch regime waardoor verzoekers in een nadeliger positie komen te verkeren, als gevolg waarvan zij schade lijden of zullen lijden. Hiertoe dienen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregelen te worden vergeleken met het voordien geldend planologisch regime. Daarbij is niet de oude feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van het voorafgaand regime maximaal gerealiseerd kon worden. De commissie heeft objectief de schade van verzoekers vastgesteld. De subjectieve beleving van verzoekers is buiten beschouwing gebleven. Uit het oogpunt van proceseconomie is niet alleen het bestemmingsplan Amstelwijck als schadeveroorzakend aangemerkt, maar ook het bestemmingsplan Rondweg-Rijksweg A16. De regimevergelijkingen dienen dus gemaakt te worden tussen 1. De bestemmingsplannen Herziening van het Uitbreidingsplan in hoofdzaak der gemeente Dordrecht en bestemmingsplan Rondweg-Rijksweg A16 per 18 april 1990; 2. De bestemmingsplannen Rondweg-Rijksweg A16 en Amstelwijck per 19 december In geval van de heer Pellikaan en mevrouw Pellikaan-van Kooten dient tevens een vergelijking gemaakt te worden tussen het bestemmingsplan Amstelwijck en een artikel 19-WRO besluit per medio Vergelijking 1. Naar de mening van de commissie is sprake van een zekere planologische verslechtering. De oude bestemming passieve recreatie verzekerde ook bij maximale invulling uitloop voor de bewoners van de Reeweg Zuid en verder ook rust. De nieuwe bestemming verblijfsrecreatie maakt veel intensiever gebruik mogelijk. Vergelijking 2. Ook hier is sprake van een verslechtering van de planologische situatie. De eerdere bestemming verblijfsrecreatie was ook bij maximale invulling qua bebouwing extensief en qua gebruik seizoensgebonden. De nieuwe bestemming woondoeleinden is qua bouwmassa en qua bouwhoogte veel zwaarder. Het uitzicht wordt in de nieuwe situatie aanzienlijk belemmerd. De privacy van bewoners ondergaat een verandering in zoverre dat het ongeregeld gebruik van volkstuinen en van een caravanterrein plaats maakt voor naar verwachting ordelijker gebruik van een woonwijk in de vrije sector. In zoverre ziet de commissie geen substantieel nadeel of voordeel.

4 - 4 - De verkeersdrukte en parkeerdruk op de Reeweg Zuid neemt ten gevolge van de nieuwe bestemming aanzienlijk toe, mede omdat de nieuwe woonwijk in beginsel alleen ruimte geeft aan langzaam verkeer. Wat geluidhinder betreft, meent de commissie dat zich geen wezenlijke verandering zal voordoen. Enerzijds zullen de nieuwe woonwijk en het extra verkeer leiden tot meer geluid, anderzijds zal de nieuwe bebouwing wat afscherming bieden tegen lawaai van de omringende verkeerswegen en de spoorlijn tussen Rotterdam en Breda. Een belangrijk punt voor de commissie is dat het ruimtelijk karakter van de woningen door de wijziging van de bestemming voor een groot deel verloren is gegaan. De woningen van verzoekers pasten in de oude situatie in het min of meer landelijk gebied, terwijl die woning in de nieuwe situatie ongunstig afsteekt tegen de nieuwbouw. De Reeweg Zuid is door de planwijziging geworden tot een laan met aan weerszijden fraaie woonhuizen waar echter van de woningen in de nieuwe woonwijk een overheersende invloed uitgaat vanwege het bouwvolume en de bouwhoogte. Dit drukt de waarde van de woningen aan de Reeweg Zuid enigszins. Een redelijk handelend koper zou naar de mening van de commissie aan de woningen - als rekening wordt gehouden met het bestemmingsplan Amstelwijck - een mindere waarde toekennen dan aan de woning onder vigeur van het voorafgaande bestemmingsplan. Vergelijking 3. De twee vrijstaande woningen die gerealiseerd zijn ten westen van de recreatieve strook hebben een goothoogte van plm. 6 meter en een nokhoogte van plm. 9 meter. In het plan Wielwijkpark was voor de betreffende bestemming de maximale bouwhoogte gesteld op 9 meter. Maximale invulling van dit regime had ertoe kunnen leiden dat bebouwing met een hoogte van 9.90 meter (9 meter vermeerderd met de 10% van de algemene vrijstellingsbevoegdheid) gerealiseerd had geworden binnen het op de plankaart aangegeven bebouwingsvlak op een minimale afstand van plm. 16 meter van het object van verzoekers, dit is gebouwd tegen de perceelsgrens. Op grond van het bebouwingspercentage van 70, dat in de oude situatie van toepassing was, had op de betreffende gronden, waarvoor nu de artikel 19 WRO besluiten gelden, meer gebouwd kunnen worden dan hetgeen nu feitelijk is gerealiseerd. Het gebruik ten behoeve van een woonbestemming wordt in casu ook minder bezwarend geacht dan het gebruik bij maximale invulling van het voorafgaande regime (met de bestemming maatschappelijke doeleinden). Zowel de nieuwe bouwmassa als de nieuwe functie is in de nieuwe planologische situatie voor de woning van verzoekers niet bezwarender dan in de voorafgaande situatie, zodat geen sprake is van planologisch nadeel, maar eerder van planologisch voordeel. Met dit voordeel mag de commissie, de jurisprudentie in acht nemend, ter compensatie van de schade als gevolg van de regimewijziging aan de zuidzijde van de Reeweg, geen rekening houden, omdat het een ander planologisch regime betreft. Van de nieuwe bebouwing is geen voor- of nadeel voor het bedrijf van verzoeker te verwachten. Het beperkte voordeel dat verzoekers ingevolge deze planwijziging toevalt, mag in gevolge de jurisprudentie niet verrekend worden met nadelen van andere planwijzigingen. Beoordeling Vergelijkingen 1. en 2. leiden tot het oordeel van de commissie dat er sprake is van een planologisch nadeliger situatie, waarvan de last - bij gebreke van voorzienbaarheid - niet dan wel niet ten laste van verzoekers dienen te blijven. Het nadeel komt naar het oordeel van de commissie tot uitdrukking in een waardevermindering van het object van verzoekers. De schade die bepaald moet worden, bedraagt het verschil tussen de waarde van het getaxeerde op basis van de oude en de nieuwe bestemmingsplannen op de respectievelijke peildata 18 april 1990 en 19 december 1996.

5 - 5 - Adviezen Commissie 1. De heer J. Pellikaan en mevrouw A.P. Pellikaan-van Kooten, wonende Reeweg Zuid 32; rente vanaf 13 november 2001, zijnde de datum waarop het verzoek bij de gemeente is 2. De heer D. in t Veld en mevrouw F.M.L. in t Veld-Erkelens, wonende Reeweg Zuid 48A; rente vanaf 7 februari 2002, zijnde de datum waarop het verzoek bij de gemeente is 3. Mevrouw E. Hoogendoorn-van der Leun, wonende Reeweg Zuid 40; rente vanaf 18 februari 2002, zijnde de datum waarop het verzoek bij de gemeente is 4. De heer W.J. Schouten en mevrouw C. Schouten-Hoogendoorn, wonende Reeweg Zuid 60. rente vanaf 18 februari 2002, zijnde de datum waarop het verzoek bij de gemeente is Afhandeling en termijnen Elk verzoek is binnen 8 maanden afgehandeld. Dit is sneller dan de gemiddelde duur van een jaar. Voorstel Wij stellen u voor de planschadeclaims van 1. de heer J. Pellikaan en mevrouw A.P. Pellikaan-van Kooten, wonende Reeweg Zuid 32; 2. de heer D. in t Veld en mevrouw F.M.L. in t Veld-Erkelens, wonende Reeweg Zuid 48A; 3. mevrouw E. Hoogendoorn-van der Leun, wonende Reeweg Zuid 40; 4. de heer W.J. Schouten en mevrouw C. Schouten-Hoogendoorn, wonende Reeweg Zuid 60 toe te wijzen conform het advies van de commissie, met de wettelijke rente vanaf de datum waarop de claim bij de gemeente is binnengekomen, zoals vermeld in de vertrouwelijk ter inzage gelegde notitie d.d. 4 oktober 2002 inzake Planschade Reeweg Zuid. BURGEMEESTER en WETHOUDERS van DORDRECHT de secretaris de burgemeester H.W.M. Wesseling R.J.G. Bandell - ontwerp -