Dossier Trends en ontwikkelingen in retail

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Dossier Trends en ontwikkelingen in retail"

Transcriptie

1 HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg BT Amersfoort Postbus DA Hoevelaken T F E MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN Wijnhaven 60 Postbus CK Den Haag T F E REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus GB Zwolle T F E REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus AA Amersfoort T F E REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus EJ Haarlem T F E REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus AB Delft T F E REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus HM Eindhoven T F E BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING DOSSIER # 20 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN IN RETAIL Dossier Trends en ontwikkelingen in retail Wat zijn belangrijke trends Opkomende schaalvergroting en internationalisering Sfeer en beleving van toenemend belang

2 Trends en ontwikkelingen in retail Colofon dossier #20 voorjaar 2006 Uitgave Bouwfonds MAB Ontwikkeling Productie en coördinatie Rutten Communicatieadvies, Amsterdam Ontwerp en art direction Frissewind visuele_communicatie, Amsterdam Redactie Kim van Eerde, Saskia van der Kam, Anne Luijten, Anja Manuel, Hans Ouwekerk, Jan Rutten Beeld Peter van Breukelen, Ineke Oostveen, Don Wijns en anderen Lithografie Nefli, Haarlem Druk PlantijnCasparie Capelle aan den IJssel Contact Inhoud Visie 4 Het dynamische winkellandschap Projecten 9 Almere, Stadshart 10 Bergen op Zoom, De Parade 11 Leiden, winkelcentrum De Luifelbaan 12 Purmerend, winkelcentrum Weidevenne 13 Parijs, Domus Meningen 14 Jaap Blokhuis: Toekomstgerichte belegger 16 Roland Kahn: Het Big City-gevoel van streetwise en fun 18 Pieter Affourtit: Winkelcentrum is een consumentenartikel 20 Theo Rietkerk: Evenwicht tussen binnenstad en periferie

3 Het dynamische winkellandschap De retailmarkt is een zeer dynamische markt, waarbinnen de laatste jaren een aantal ingrijpende ontwikkelingen plaatsvindt. Trends en ontwikkelingen in zowel consumentenvoorkeuren als in het overheidsbeleid en nieuwe formules van ontwikkelaars en retailers, zullen het Nederlandse winkellandschap een compleet ander aanzien geven. Winkelen is boven alles beleving geworden, waarbij de ambiance van de historische binnensteden bij consumenten nog steeds hoog scoort. De consument die alles wil, laveert tussen verrassing en herkenning, tussen de binnensteden en nieuwe, perifere winkellocaties. Schaalvergroting, internationalisering en vermaak zijn belangrijke trefwoorden in deze bewegelijke markt. Dertig procent van de consumptieve bestedingen in Nederland wordt uitgegeven in de detailhandel: zo n 75 miljard euro per jaar. Een substantieel bedrag, hoewel de Nederlandse consument de afgelopen jaren niet substantieel méér te besteden had. Daar tegenover staat de booming business in de vastgoed- en retailwereld. Uit hun jasje gegroeide (jonge) steden vernieuwen hun centrum (Almere, Alphen aan de Rijn, Amstelveen, Hoofddorp), menige stad kreeg of krijgt een compleet nieuw stadshart. Ook veel oudere binnensteden zijn aangepakt met het oog op het vasthouden van het funshoppende publiek: zie Koopgoot Rotterdam, Mariënburg in Nijmegen en Den Haag Nieuw Centrum. Tel daarbij op de eveneens opkomende grootschalige en perifere detailhandelsvestiging (GDV/ PDV) aan de rand van veel steden, en het beeld is duidelijk: de concurrentiestrijd om de euro s van de kritische, grillige consument is harder dan ooit. Dat betekent in ieder geval dat onderscheidend vermogen voor (winkel)centra aan belang toeneemt. Deels ongrijpbare kwaliteiten als sfeer, beleving, aangenaam gevoel en prettige verblijfsruimte staan bovenaan het lijstje van de plannenmakers. Architectuur en stedenbouw worden ingezet als middelen om de gewenste aangename sfeer te scheppen. De Nederlander is van oudsher verwend met een fijnmazige voorzieningenstructuur, van wijkwinkelcentrum tot grootstedelijke voorzieningen. Maar niet alle schaalniveaus zullen de concurrentiestrijd overleven. Met name de oudere buurtwinkelstrips en de onduidelijk gepositioneerde centra zullen het moeilijk krijgen, menen Steef Bakker en Jack de Vreede, beiden Senior Marketingmanager Retail & Leisure bij kantoor Den Haag Bouwfonds MAB Ontwikkeling. Zigzaggedrag De consument wil vermaakt worden, stellen Bakker en De Vreede. Hij wil verrassing, maar tot op zekere mate in een herkenbare omgeving. Dit gedrag verklaart de onverminderde populariteit van de historische binnensteden en het steeds grotere belang dat plannenmakers hechten aan de omgeving. Architectuur, openbare ruimte, horeca en cultuur worden steeds meer bepalend voor de identiteit van een winkelgebied. Ook voor retailers gaat het niet meer alleen om hun eigen pand, maar om de gehele sfeer die een gebied uitstraalt. Die sfeer moet passen binnen de eigen formule, zoals de streetwise grotestadssfeer die kledingketen Cool Cat wil neerzetten (zie interview op pagina 18 van dit dossier). Ook de aanwezigheid van bekende formules als Blokker en Hema in een winkelstraat of winkelcentrum draagt bij aan de door de consument gewenste herkenbaarheid. Het succes van een centrum staat of valt met de aanwezigheid van het kernwinkelapparaat in het A1-winkelgebied. Het zijn de trekkers waarvoor het grote publiek komt. Maar een deel van het publiek wil eveneens de verrassing van het andere, wat het succes verklaart van de Amsterdamse Negen Straatjes en De Pijp. Zonder de nabijheid van het kern winkelapparaat is het voor dergelijke gebieden moeilijker om de benodigde kritische massa te halen. Bakker en De Vreede noemen het een mythe dat de consument baalt van overal hetzelfde aanbod, de eenheidsworst. Uit onderzoek blijkt dat maar een kwart van de consumenten het een probleem vindt dat het aanbod in de winkelcentra op elkaar lijkt. Het probleem lijkt dan ook veelal geschapen door anderen dan de consument, aldus Bakker en De Vreede. Projectontwikkelaars dossier trends en ontwikkelingen in retail 5

4 groepen zowel bij de Aldi als De Bijenkorf en geven jongeren veel geld uit aan onder andere telefonie en gadgets. Met name in het funshoppen vertonen consumenten zigzaggedrag. Als het gaat om de dagelijkse boodschappen, het runshoppen, is de consument honkvaster en koopt hij meestal in zijn vertrouwde omgeving. Het koopdoel blijkt van belang om te bepalen wat de consument waar gaat besteden. Zo wijst onderzoek naar uitgavenpatronen van de provincie Zuid-Holland uit, dat de consument bereid is veel te reizen, maar dat die uitstapjes naar andere steden vooral een recreatief doel hebben. De doelmatige bestedingen vinden toch veelal plaats in de eigen omgeving. Schaalvergroting en internationalisering Met de nadruk op entertainment en sfeer wordt winkelen meer en meer verweven met leisure. Voorheen werden beide functies nog als zelfstandig gezien, maar beide raken ook in planprocessen steeds meer verweven. De dynamiek van de binnenstad is een en al vermaak, menen Bakker en De Vreede. Bouwfonds MAB is al enige tijd bezig met het ontwikkelen van een geheel nieuw concept op het gebied van winkelen en vermaak: het NL-City. Op een willen een winkeloppervlak van minimaal of vierkante meter, oppervlaktes die in de binnenstad vaak onhaalbaar zijn. De Vreede: Een aantal retailers wil echt heel groot: zo n tot vierkante meter. Een aantal jaren geleden was nog veel. Winkeliers zien de noodzaak van innovatie van hun aanbod, door méér aanbod in hun winkel, en vooral ook door het kunnen creëren van een belevings wereld in hun winkels. De grote buitenlandse formules spelen een belangrijke rol in het schaalvergrotingsproces. Internationalisering is een trend die al enige jaren aan de gang is en die zich onverminderd zal door zetten. Zowel retailers als ontwikkelaars en beleggers willen een steeds nadrukkelijker rol in Europa. Maar de wereld houdt bij Europa niet op: ook in de retailmarkt heeft de globalisering toegeslagen. Nederlandse ketens gaan naar het buitenland, van Parijs tot Istanbul en Dubai. Omgekeerd komen buitenlandse ketens als Zara, New Yorker en Saturn naar Nederland. Voor het Neder landse winkellandschap heeft dat grote gevolgen. De druk op de markt wordt groter, de schaarste zal toenemen, zeker ook gezien het feit dat de buitenlandse formules om veel vierkante meters vragen. Met name in de binnenstad drijft dat de prijzen verder op. creëren voor nieuwe ontwikkelingen. Provincies zijn ook nog druk met het vormgeven van het decentralisatiebeleid. In hoeverre megawinkels aan de randen van de steden zullen leiden tot de opheffingsuitverkoop van de binnensteden, valt dus nog te bezien. Uit onderzoek blijkt dat consumenten prijs stellen op beide. Voor het slenteren en de sfeer ga je naar de binnenstad, voor de doelaankopen ga je naar de goed bereikbare, perifere locaties. Gemeenten kunnen zelf veel doen om hun binnenstad levendig te houden, terwijl ze ook de vraag van retailer, ontwikkelaar én consument naar grootschalige locaties kunnen accommoderen. Zo moeten het kernwinkelapparaat en de openbare ruimte op orde zijn. De allergrootste bedreiging voor de binnensteden is slechte bereikbaarheid. Investeren in parkeergarages en een goede ov-infrastructuur zijn dan ook noodzakelijk. Openluchtcentra In de herontwikkeling van binnensteden en winkelcentra zie je steeds meer dat de door de consument gewaardeerde, historische binnensteden als Haarlem, Den Bosch en Amsterdam worden Steef Bakker en Jack de Vreede, beiden Senior Marketingmanager Retail & Leisure bij kantoor Den Haag Bouwfonds MAB Ontwikkeling zouden alleen zaken willen doen met de bekende ketens onzin. De politiek wordt nogal eens voor de kar van het MKB gespannen. Als zij het belangrijk vindt dat er bijzondere, verrassende winkeltjes worden gerealiseerd, dan kan de politiek zelf ook een steentje bijdragen. Stichtingskosten en huurprijzen gaan immers hand in hand. Een andere trend die Steef Bakker en Jack de Vreede signaleren is die van de grillige consument, die niet meer merkentrouw is en een zigzaggedrag vertoont. Doelgroepenonderzoek is niet meer zo eenvoudig als enige jaren terug, toen er nog duidelijke relaties waren te voorspellen tussen bijvoorbeeld inkomens- en opleidingsniveau en koopgedrag. Tegenwoordig kopen de hogere inkomens- De grillige consument is niet meer merkentrouw en vertoont zigzaggedrag oppervlakte van zo n 35 hectare (vergelijkbaar met zeventig voetbalvelden) zijn daarin winkels samengebracht waarbij het niet meer puur om het winkelen gaat, maar om vermaak, beleving en lifestyle. In de modewinkel vindt een permanente modeshow plaats en de ski s of de mountain bike kunnen ter plekke worden uitgeprobeerd op een speciaal parcours. Kortom: de hele infrastructuur en de openbare ruimte zijn erop aangepast dat er een levendige, prettige verblijfssfeer ontstaat waar winkelen, convenience food en leisure één zijn geworden. Een soort permanente catwalk, aldus Steef Bakker. We willen een ambiance creëren. Een sfeer die duidelijk onder scheidend is van dat wat je ook in de binnenstad vindt, en die van een geheel ander schaalniveau is. Bij vernieuwing in de retail gaat het ook om de onbetwist belangrijkste trend: schaalvergroting. Veel van de bekende formules Megawinkels De discussie over GDV/PDV is in Nederland momenteel in volle gang. Veel gemeenten en provincies zijn terughoudend in hun vestigingsbeleid, omdat ze vrezen voor een leegloop van de binnensteden. Ook de verwijzing naar de Franse weidewinkels, die grote gevolgen hebben gehad voor de binnensteden, duikt in de discussie steeds weer op. Toch lijkt in Nederland het tij te keren als het gaat om GDV/PDV. Wim Derksen, directeur van het Ruimtelijk Planbureau, meent juist dat Nederland zijn achterstand op het buitenland als het gaat om megawinkels aan de rand van de steden, aan het inlopen is en vraagt zich in de publicatie Winkelen in megaland af: Waarom zou wat elders handig is, hier moeten worden tegengegaan? Het Rijk voert met de Nota Ruimte een decentralisatiebeleid en legt een coördinerende rol bij de provincies. Regionale afstemming lijkt dan ook een voorwaarde voor succes aangezien het uiteraard geen zin heeft als iedere gemeente met haar buurgemeente moet gaan concurreren. Steef Bakker en Jack de Vreede zeggen over de decentralisatie: Er zijn geen kaders meer, het Rijk zegt in feite zoek het maar uit. Het is goed om provinciebreed sturing te geven aan wat gemeenten willen. Maar veel provincies leggen het toch weer bij de gemeenten neer, die vaak nog geen duidelijk beleid hebben geformuleerd. Tussen gemeenten is er soms sprake is van grote verschillen: of beschermen wat er nu is, of juist ruimte Internationalisering is een trend die zich onverminderd zal door zetten gekopieerd. De overdekte winkelcentra uit de jaren zeventig en tachtig zijn definitief verleden tijd. Een ultieme versie van deze trend zijn de lifestyle centers uit de Verenigde Staten. Het zijn imitaties van Europese binnensteden, een soort openluchtcentra met gezellige straatjes en een mix van winkelen en leisure, waar de publieke ruimte en de belevingswaarde belangrijk zijn. Ook in de VS is de traditionele overdekte mall op zijn retour. Goed winkelen dient een beleving te zijn en een duidelijke meerwaarde te bieden ten opzichte van shoppen op het internet. Toch is de stijgende verkoop via internet in een aantal branches wel degelijk een geduchte concurrent voor bestaande retailers. Zo is er in de reisbranche al menige klap gevallen en proberen boekhandels zich te onderscheiden van zaken als Amazon.com en Bol.com door de klant met behulp van koffiehoeken, lezingen en signeersessies een ervaring te bieden. 6 dossier trends en ontwikkelingen in retail dossier trends en ontwikkelingen in retail 7

5 Ook hier geldt weer het principe van en en : beide kanalen kunnen uitstekend naast elkaar bestaan en elkaar zelfs versterken. Een andere trend, die zich met name aan kant van retailers manifesteert, is die van ketenverkorting. In de brandstores en flagship-stores van bijvoorbeeld Esprit, Diesel en G-Star waarbij de winkel het visitekaartje is van het eigen merk is het uitstralen van lifestyle bijna belangrijker dan het product. Met deze internationale trend loopt Nederland overigens wel een beetje achter: bij ons geen door Rem Koolhaas ontworpen Prada-store of een grootschalige Nike-town zoals in Berlijn. Hier wreekt zich de omvang van de verzorgingsgebieden van onze grote steden. Bij ontwikkelaars en beleggers is er nauwelijks sprake van ketenverkorting. Voor een deel komt dit doordat bijvoorbeeld beursgenoteerde vastgoedbeleggers niet zelf mogen ontwikkelen. Wél constateren Bakker en De Vreede een trend dat er meer wordt samengewerkt tussen ontwikkelaars en beleggers en dat het management van winkelcentra steeds belangrijker wordt. Bakker: Men is veel meer bezig met het product. Het belang van de omgevingskwaliteit en de noodzaak om onderscheidend te zijn, spelen hierbij een belangrijke rol. Ook met de retailers zijn er doorgaans goede contacten en wordt er over en weer geluisterd naar wensen en gesignaleerde bewegingen in de markt. Bakker en De Vreede vinden het in Nederland nog onbekende fenomeen van omzethuur in principe een goed instrument om alle partijen meer te betrekken bij het functioneren van een gebied. De Vreede: Als ook de verhuurder zijn rendement kan verbeteren door een hogere omzet van de huurder, dan zal ook meer belang worden gehecht aan een goed management van het winkelcentrum. Tot slot Nederland staat in de top drie van dichtstbewinkelde landen in Europa, waarmee er ogenschijnlijk weinig plaats lijkt voor nieuwe ontwikkelingen. Toch blijkt uit het bovenstaande dat de dynamiek van de retailmarkt ook in Nederland nog onverminderd groot is. Een grote opgave voor de toekomst ligt in de herontwikkeling van wijk- en stadsdeelcentra, die door hun verouderde structuur consumenten verliezen aan de goedlopende binnensteden en de nieuwe megawinkels aan de randen. Hierbij is het beleid van een gemeente of stadsdeel cruciaal, menen Steef Bakker en Jack de Vreede: Maak bijvoorbeeld een duidelijke keuze voor concentratie in een wijk en ontmoedig dan ook tegelijkertijd de omliggende buurtstrips door functieverandering. Met de alsmaar toenemende groei van het aanbod, de schaalvergroting en de internationalisering verandert het Nederlandse winkel landschap van karakter. In de fijnmazige winkelstructuur zullen gaten gaan vallen. Binnensteden en winkelcentra richten zich meer en meer op de omgevingskwaliteit, omdat winkelen boven alles aangenaam moet zijn. Cultuur, winkelen, openbare ruimte en wonen worden dan ook steeds meer integraal ontwikkeld. Het neerzetten van een onderscheidende sfeer is daarbij essentieel. Die sfeer moet dan wel voldoende herkenbare, vertrouwde ingrediënten bevatten, want de Nederlandse consument mag dan van verrassing en avontuur houden, hij hecht ook erg aan zijn Blokker en zijn Hema aan dat gezellige pleintje. Tien aandachtspunten van de retailmarkt De retailmarkt is een markt die volop in beweging is. Trends en ontwikkelingen in consumentenvoorkeuren, overheidsbeleid en nieuwe formules van ontwikkelaars en retailers geven het winkellandschap de komende jaren een nieuw karakter. Bouwfonds MAB Ontwikkeling ziet tien belangrijke aandachtspunten binnen de retailmarkt. 1 Het aanbod van winkels groeit, ondanks de bestaande fijnmazige voorzieningenstructuur. Dit leidt tot concurrentie tussen winkelgebieden, maar ook tot complementair aan bod van retail in bijvoorbeeld binnensteden, wijkwinkel centra en megawinkels aan de stadsranden. 2 Door het toenemende aanbod wordt onderscheidend vermogen voor steden en winkelcentra steeds belangrijker. Bij nieuwe ontwikkelingen en bij herontwikkelingen ligt dan ook steeds meer de nadruk op omgevingskwaliteit: de kwaliteit van de openbare ruimte en de sfeer of uitstraling van een gebied. Stedenbouw en architectuur, maar ook functiemenging met horeca, cultuur en leisure zijn middelen om de gewenste omgevingskwaliteit te realiseren. 3 Winkelen is bovenal beleving geworden. Dat geldt zowel voor het funshoppen als voor het runshoppen. Retail formules spelen hierop in: een winkel is niet meer sec het aanbod van een verzameling producten, maar is een beleveniswereld op zichzelf geworden. 4 De consument is in zijn winkel- en bestedingsgedrag lastiger te voorspellen. Deze grilligheid of dit zogenoemd zigzaggedrag van de consument leidt ertoe dat merkentrouw grotendeels tot het verleden behoort en dat bijvoorbeeld inkomensgroepen niet meer gekoppeld kunnen worden aan een bepaald bestedingsgedrag. 5 Schaalvergroting is een belangrijke trend: formules vragen om een steeds groter winkeloppervlak, dat in de binnenstad vaak niet haalbaar is. Deze ontwikkeling leidt onder meer tot verdere opdrijving van de prijzen. Aan de randen van de steden vestigen zich steeds meer megawinkels, aangetrokken door de goedkopere grondprijzen en de goede bereikbaarheid. 6 De internationalisering van de retailmarkt zet verder door. Buitenlandse formules vestigen zich in Nederland en omgekeerd spelen Nederlandse retailers, ontwikkelaars en beleggers een steeds grotere rol in Europa. 7 Ondanks de voortgaande discussie over GDV/PDV lijken er steeds meer kansen te komen voor megawinkels aan de rand van de steden. 8 Met de Nota Ruimte is er geen overkoepelende visie meer op GDV/PDV in relatie tot andere centra. De coördinatie van het beleid ligt bij de provincies, die veelal nog beleid moeten formuleren, waardoor momenteel onduidelijkheid heerst. 9 Bereikbaarheid is voor consumenten een belangrijke factor bij de keuze van een winkelgebied. De binnenstad kan worden beschermd door te investeren in bereikbaarheid door middel van goede parkeervoorzieningen en ov-infrastructuur. 10 Een grote opgave voor de toekomst wat betreft de bestaande (wijk)winkelcentra ligt in de herontwikkeling: het vernieuwen en aanpassen aan de eisen van de tijd. Almere, Stadshart Centrum groeit mee met de stad Wat het aantal bewoners betreft, kan Almere gerust een stad worden genoemd. In 2007 wonen er ruim mensen, en de stad zal doorgroeien naar zo n inwoners. Maar een stad is pas een echte stad als er sprake is van een levendig centrum. Zo n stadshart krijgt Almere nu het bestaande centrum wordt aangevuld met vierkante meter winkelruimte, 950 woningen, vierkante meter kantoor- en hotelruimte, vierkante meter leisure en parkeerplaatsen. Rem Koolhaas kreeg begin jaren negentig opdracht om een masterplan te maken voor de uitbreiding van het centrum van Almere. Bouwfonds MAB werd gevraagd een visie te geven op de stedenbouwkundige opzet en kwam met het lumineuze idee van het gebogen maaiveld. Het is volgens Marketingmanager Steef Bakker van kantoor Den Haag Bouwfonds MAB een mooie onderbreking van het vlakke polderlandschap: De glooiing zorgt voor bijzondere ruimtes en spannende hoogteverschillen in de openbare ruimte. Bovendien is er onder de boog sprake van een parkeerkathedraal, zodat auto s dichtbij en toch uit het zicht kunnen worden geparkeerd. Multifunctioneel Bouwfonds MAB ontwikkelt het Stadshart samen met Blauwhoed Eurowoningen. In totaal gaat het om tien bouwblokken die in vijf fasen worden gerealiseerd. De eerste twee fasen zijn inmiddels opgeleverd: het Urban Entertainment Centre (popzaal, discotheek, hotel, leisure-centrum, detailhandel en horecafuncties), de bioscoop (acht zalen, stoelen), winkelruimte en vijftig woningen. Per fase Eind maart is fase 3 gereed. Het gaat om twee grote bouwblokken met winkels en woningen. Blok 1 werd ontworpen door Christian de Portzamparc en biedt onderdak aan 65 winkels en 52 woningen. Het wordt onder meer het onderkomen van een indruk wekkend, transparant nieuw warenhuis voor V&D, dat net als de Hema naar het nieuwe Stadshart verhuist. Het bouwblok ligt middenin het winkelgebied en Bakker laat zien wat het gebogen maaiveld hier doet: Er ontstaat een enorme diversiteit in winkel ruimten door de hoogteverschillen. Op de dominante hoeken zijn de winkels met de hoogste plafonds. Hier komen de andere grote trekkers als Zara, H&M, Mexx, Esprit en een Nike-store. Minstens zo bijzonder zijn de woningen op het glooiende, met gras begroeide dak dat alleen toegankelijk is voor bewoners. Op het dak staat ook een woontoren met zes appartementen dat als een landmark overal bovenuit steekt. Blok 2 werd ontworpen door David Chipperfield en bevat zeventien winkels van vierkante meter en 38 woningen die op het dak zijn gesitueerd. Opvallend is de semitransparante gevel boven de etalages. Bakker: Winkeliers mogen hier straks heel groot reclame maken voor hun producten. Geen namen dus, maar per seizoen wisselende beelden van wat zij verkopen. Zeker s avonds is dat prachtig om te zien. De verlichting van de winkels in combinatie met de openbare verlichting die aan het gebouw is bevestigd, geeft namelijk de illusie dat het gebouw zweeft. De vierde en vijfde fase van dit enorme project worden respectievelijk najaar 2006 en voorjaar 2007 afgerond. Dan heeft Almere een makkelijk bereikbaar, gezellig stadshart dat alleen toegankelijk is voor voetgangers en dát is volgens Bakker precies wat de consument wil. 8 dossier trends en ontwikkelingen in retail dossier trends en ontwikkelingen in retail 9

6 Bergen op Zoom, De Parade Oud stadscentrum in nieuw jasje De monumentale binnenstad van Bergen op Zoom ondergaat een metamorfose. Bouwfonds MAB Ontwikkeling realiseert en herontwikkelt hier tien bouwblokken met in totaal vierkante meter winkelruimte, 67 woningen en 460 parkeerplaatsen. Niemand minder dan Rob Krier maakte het masterplan. Leiden, winkelcentrum De Luifelbaan Getransformeerd winkelcentrum aanjager voor buurt Langzaam maar zeker krijgt het wijkwinkelcentrum De Luifelbaan in Leiden een compleet nieuwe uitstraling. In de jaren zestig gebouwd als centrum voor alleen de dagelijkse boodschappen, transformeert Bouwfonds MAB Ontwikkeling De Luifelbaan tot een aantrekkelijk koopcentrum. Een vernieuwde Luifelbaan betekent een upgrade voor de hele buurt, zegt Mariska Bossmann, Marketingmanager Retail & Leisure van kantoor Den Haag Bouwfonds MAB. De Parade was een straat met een paar winkeltjes en een plein zonder duidelijke functie. De gemeente schreef in 1996 een prijsvraag uit om deze straat te herontwikkelen en zo de ontbrekende schakel tussen de twee hoofdwinkelstraten in het centrum tot stand te brengen. Daarnaast zou het hele zuidoostelijke deel van het stadscentrum moeten worden opgewaardeerd. Naast het ontbreken van een aansluitend winkelcircuit was de kleinschalig heid van het stadshart volgens marketingmanager Jack de Vreede van kantoor Den Haag Bouwfonds MAB het grootste probleem: Schaalvergroting is nu eenmaal een trend binnen de retail. Daar komt bij dat ook de openbare ruimte toe was aan een opknapbeurt. Deelgebieden Rob Krier werd als stedenbouwkundige aangetrokken en maakte een masterplan dat zowel voorziet in de herontwikkeling van monumentale panden als (sloop/)nieuwbouw. Behalve Krier zelf namen de architecten bob van Reeth, Sjoerd Soeters en Jan Weyts de verschillende deelgebieden voor hun rekening. Het plan wordt in drie fasen gerealiseerd. De eerste fase betrof de herontwikkeling van het monumentale postkantoor en een tweetal monumenten aan het Zuivelplein. De gebouwen werden door Jan Weyts geschikt gemaakt voor winkelruimte en woningen. Daarnaast werd een deel van de Hema-vestiging gesloopt en teruggebouwd op het St. Joseph plein. Op de plek van de voormalige Rabobank is een nieuw onderkomen gerealiseerd voor de C&A. De tweede fase is volgens De Vreede het belangrijkste onderdeel van het plan: De Parade en het verlengde ervan zijn eind maart opgeleverd. De bebouwing van bob van Reeth aan weerszijden de Verlengde Parade sluit naadloos aan op de kleinschaliger opgezette bouwdelen van Van Reeth en Krier (een hoefijzervormig bouwblok met op de begane grond winkels en daarboven woningen) aan de Parade. Hier komen onder andere grote trekkers als Hennes & Mauritz, Miss Etam en Douglas, maar ook een keur aan kleinere winkels. Trekkers Als alles volgens planning verloopt, wordt de laatste fase in het voorjaar van 2007 afgerond. Voor de voormalige locatie van de Lucernaflat ontwierp Sjoerd Soeters een nieuw gebouw met een bovengrondse parkeergarage, het nieuwe onderkomen van een supermarkt en de Media Markt. De Vreede wijst op het belang van trekkers als deze: Een stad zonder dit soort winkelketens verliest de concurrentiestrijd. Vernieuwing hoeft echter geen probleem te zijn, zolang historische waarden niet uit het oog worden verloren en de nieuwbouw mooi aansluit op de omgeving. Het ontwerp van De Luifelbaan in Leiden Zuidwest is van de hand van architectenbureau Groosman Partners uit Rotterdam. Dit bureau is nu ook verantwoordelijk voor het ontwerp van de nieuwbouw. De Luifelbaan, met vierkante meter winkeloppervlak, wordt tot ruim vierkante meter uitgebreid. In totaal neemt Bouwfonds MAB de ontwikkeling van vierkante meter nieuw winkeloppervlak voor haar rekening. Deze enorme toevoeging van winkelvloeroppervlak zorgt ervoor dat de huidige uitstraling van een vrij eenzijdig winkelcentrum zal veranderen in dat van een compleet stadsdeelcentrum. Overigens blijft de bestaande bebouwing voor een deel behouden. Aan de zijde van de Vijfmei laan worden nieuwe winkels en een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd. Het Bevrijdingsplein wordt met de komst van een grote supermarkt en een woontoren met 122 appartementen her ingericht. Om de bezoekersstromen goed te kunnen begeleiden, worden in totaal 640 parkeerplaatsen toegevoegd, waarvan 450 in parkeergarages en 190 in het openbaar gebied. Recreatief winkelen Een grondige revitalisatie van De Luifelbaan is zeker op zijn plaats, benadrukt Mariska Bossmann. Toen De Luifelbaan eind jaren zestig gebouwd werd, volstond een winkelcentrum wanneer het voorzag in de dagelijkse boodschappen. Tegenwoordig zijn consumenten en retailers kritischer. Bossmann: De consument heeft nu eenmaal meer behoefte aan recreatief winkelen en ondernemers zijn door schaalvergroting uit hun huidige winkels gegroeid. Met de komst van een tweede supermarkt, een warenhuis en de uitbreiding van het winkelaanbod kan de consument straks ook voor de niet-dagelijkse behoeften in het winkelcentrum terecht. De integrale herontwikkeling van De Luifelbaan betekent niet alleen een upgrade voor het winkelcentrum, maar feitelijk voor de hele buurt, zegt Bossmann. De aanpak van het winkelcentrum geldt wat dat betreft als aanjager voor de aanpak van de rest van de wijk. Luifels In het huidige ontwerp nemen luifels een bijzondere plek in. Niet zo verwonderlijk, want daar heeft het winkelcentrum uiteindelijk zijn naam aan te danken. De bestaande luifels worden opgeknapt en in de nieuwbouw worden ze doorgetrokken, zodat er een eenheid gaat ontstaan. De vernieuwing die in 2004 van start is gegaan, is volgens Bossmann geen eenvoudige klus. Vooral niet omdat tijdens de operatie het winkelcentrum voor het publiek gewoon open moet blijven. De eerste fase is inmiddels opgeleverd, en naar verwachting zullen fase 2 in het voorjaar van 2006 en fase 3 in 2007 gereed zijn. Het winkelcentrum wordt in belegging genomen door Fortis Vastgoed en Ahold Vastgoed. 10 dossier trends en ontwikkelingen in retail dossier trends en ontwikkelingen in retail 11

7 Purmerend, winkelcentrum Weidevenne Een welkome aanvulling Het winkelcentrum Weidevenne ligt in het hart van de nieuwbouwwijk Weidevenne in Purmerend en vormt een aanvulling op het bestaande voorzieningenapparaat. Bouwfonds MAB Ontwikkeling ontwikkelde op deze plek een winkelcentrum naar de maatstaven van deze tijd. Het ontwerp is gemaakt door Roeleveld Sikkes Architects uit Den Haag, het bureau dat ook de appartementencomplexen in de directe omgeving van het winkelcentrum heeft ontworpen. Parijs, Domus Fransen krijgen hun eerste woonmall Alles op woongebied te koop onder één dak. Het bestond nog niet in Frankrijk, maar dit voorjaar opende Domus zijn deuren. Een woonmall met vierkante meter winkelruimte en parkeerplaatsen, tien minuten rijden vanaf Parijs. De Fransen zullen versteld staan van het complete en verrassende aanbod, dat is afgestemd op de winkelgebruiken en wensen van de Franse consument. Het centrum biedt in totaal plaats aan 28 winkels en heeft een winkel oppervlak van achtduizend vierkante meter. Op het dak is een parkeerdek gerealiseerd met ruimte voor ongeveer 370 auto s. Overigens zal de infrastructuur rond het winkelcentrum nog ingrijpend verbeteren met de komst van het treinstation Weidevenne en de bebouwing van het terrein waar de huidige supermarkten gelegen zijn. Het winkelcentrum ligt midden in een wijk die nog voor een deel in aanbouw is. Uiteindelijk zal Weidevenne zo n woningen tellen en ruimte bieden aan ruim inwoners. Winkelcentrum Weidevenne is een belegging van Corio Nederland Retail. Schaars Met de komst van dit winkelcentrum worden de bewoners van Weidevenne op hun wenken bediend. Het bestaande winkelaanbod is met de huidige twee supermarkten natuurlijk maar een tijdelijke oplossing. Deze worden in het nieuwe winkelcentrum onder gebracht en verder aangevuld met speciaalzaken, een aantal landelijke filiaalbedrijven, dienstverlenende bedrijven, een bank, een makelaar en horeca- en vrijetijdsvoorzieningen. Er is gekozen voor een uitgebreide branchering met een afwisselend aanbod van verschillende winkels, zegt Mariska Bossmann, Marketingmanager Retail & Leisure van kantoor Den Haag Bouwfonds MAB Ontwikkeling. Het primaire verzorgingsgebied van het winkelcentrum bestaat uit de bewoners uit de wijk. Men houdt rekening met enige aanloop van bewoners uit omliggende wijken en dorpen. Het centrum voorziet vooral in de dagelijkse behoeften en wijkt in dat opzicht niet veel af van andere buurt winkelcentra. Uiteraard, voegt Bossmann daar aan toe, houden we wel rekening met de bevolkingsopbouw van de buurt. Zo zijn we onder andere nog bezig met het vinden van een speelgoedwinkel. De wijk is nog in aanbouw en trekt traditiegetrouw veel jonge gezinnen. Uniek ontwerp Hoewel winkelcentrum Weidevenne misschien lijkt op vele andere in zijn soort, is het zeker vernieuwend door zijn vorm. De supermarkten in het overdekte winkelcentrum komen aan het centrale plein te liggen met de rest van de winkels daaromheen. De driehoekige vorm is uniek en wordt in Nederland niet veel toegepast, zegt Bossmann. Winkelcentrum Weidevenne is een opvallende in de portefeuille van Bouwfonds MAB, benadrukt Bossmann, het is namelijk een van de weinige wijkwinkelcentra waar geen woningen boven gebouwd zijn. Winkelcentrum Weidevenne is inmiddels opgeleverd en de eerste winkeliers hebben hun intrek genomen in hun nieuwe onderkomens. Naar verwachting zullen de winkels de komende maanden hun deuren openen, zodat de inwoners van de wijk Weidevenne nog dit voorjaar kunnen beschikken over een compleet winkelcentrum met een volledig aanbod waar ze terecht kunnen voor alle dagelijkse boodschappen. Frankrijk is op woongebied het land van grote bouwmarkten en heel veel kleine speciaalzaken. Er werd daarom lange tijd vanuit gegaan dat Fransen geen behoefte hebben aan woonmalls. Bouwfonds MAB Development besloot dat eens nader te onderzoeken. Aanleiding was het grote succes van Alexandrium in Rotterdam. Het concept van deze woonmall kreeg zowel in binnen- als buitenland veel lof. Haalbaar Marketingmanager Jacques Sinke van Bouwfonds MAB was dan ook niet verbaasd dat een woonmall in Frankrijk wel degelijk haalbaar bleek: We moesten alleen wel rekening houden met de culturele verschillen en konden het concept van Alexandrium niet klakkeloos overnemen. De Fransen zijn zeer nationaal georiënteerd en hebben bijvoorbeeld een sterke bad- en keukensector. Daarnaast besteden zij veel aandacht aan l art de la table en zijn er veel speciaalzaken die serviezen, bestek, tafellakens en dergelijke verkopen. Er werd een perfecte locatie gevonden, tien minuten rijden vanaf Parijs, zeer goed bereikbaar en gelegen tegenover een regionaal winkelcentrum dat een groot aantal bezoekers trekt. Transparant Myard Raoult Architects en Virgile en Stone (interieur) ontwierpen een gebouw in de vorm van een stoomschip met drie verdiepingen waar het daglicht binnenvalt via een glazen dak. Dankzij de open binnenruimte en de galerijen is het een zeer transparant complex dat ondanks de grootschaligheid toch een zekere intimiteit heeft. Anders dan in Alexandrium heeft elke etage een eigen thema en sfeer: klassiek en etnisch op de begane grond, hedendaagse stijl en design op de eerste etage en badkamers en keukens op de tweede etage. Op de begane grond bevindt zich bovendien een tuincentrum en op de bovenste verdieping worden ook vloer- en wandbekleding en nieuwe technologieën op woongebied verkocht. Verschil Het grote verschil tussen Alexandrium en Domus is volgens Sinke de verkaveling: In Alexandrium zijn 55 winkels gevestigd, terwijl Domus meer dan honderd winkels telt. De grote trekker van Domus is Alinea, een succesvolle Franse interieurzaak die tienduizend vierkante meter bestrijkt. Het overige aanbod bestaat met name uit kleinere en middelgrote speciaalzaken, waarvan het merendeel ook Frans is. Om het winkelaanbod van Domus zo gevarieerd mogelijk te maken, hebben we ook een aantal buitenlandse partijen binnengehaald. Een ander verschil is dat er meer horecagelegenheden in Domus zijn. Daar wordt in Frankrijk nu eenmaal veel meer waarde aan gehecht dan in Nederland. Domus werd op 22 maart geopend, en nu zal moeten blijken of de Fransen echt toe zijn aan een woon mall. Sinke maakt zich er geen zorgen om: De Franse consument kent dit nog niet en zal versteld staan van het grote en gevarieerde aanbod. Om nog maar niet te spreken van het enorme gemak van kijken en vergelijken dat een woonmall biedt. 12 dossier trends en ontwikkelingen in retail dossier trends en ontwikkelingen in retail 13

8 Jaap Blokhuis, CEO Redevco Europe Services bv Toekomstgerichte belegger Redevco is in 1999 ontstaan als een verzelfstandiging van de vastgoedpoot van C&A. Inmiddels heeft de ontwikkelende belegger in vijftien landen alle grote retailers als klant. Internationalisering is niet eens meer een trend, het is een gegeven. Europa is allang één markt, aldus Jaap Blokhuis, CEO van Redevco. Door alle internationalisatie is hij de Nederlandse markt wel steeds meer gaan waarderen. Wat Blokhuis zorgen baart is de schaalvergroting van een aantal concerns die de kleinere zaken wegdrukken. Dit heeft ingrijpende gevolgen voor de winkelmarkt: Er ontstaat een gespleten winkellandschap. De Nederlandse markt blijft De Nederlandse markt blijft met alle trends en opgaven die er liggen toch bijzonder boeiend Bekende projecten van Redevco in Nederland zijn een deel van de Koopgoot in Rotterdam en het recent verworven Berlage/gebouw achter de Haagse Passage. En uiteraard bezit Redevco traditioneel veel losse panden in de A1-winkelgebieden, zoals de Kalverstraat in Amsterdam. Maar de echt grote projecten zijn in het buitenland te vinden, zoals in Londen, Parijs en München. Binnenkort worden de eerste projecten in Helsinki en Istanbul verworven. Met name aan de randen van de stad en in de grote shopping centers is Redevco meer en meer te vinden. Daar is de meeste groei te behalen. Jaap Blokhuis: Van de losse panden hebben we het meeste verstand, daar komen we vandaan. Maar in de markt van winkelcentra kun je sterker groeien. Daarbij blijft het hart wel altijd bij de kwaliteit van het vastgoed liggen: Er is een trend dat veel partijen vastgoed puur als een financieel product zien. Je koopt dan in feite cashflow, de waarde van de panden wordt bepaald door de huurcontracten. Zo willen wij niet werken. Het gaat ons altijd om de achterliggende fundamentals waarom iets waarde heeft. Om de locatie en de kwaliteit van het gebouw. Wij willen iets kunnen doen met het pand, opsplitsen, herontwikkelen, de juiste huurders zoeken, wat de markt maar vraagt. Wij zijn minder geïnteresseerd in twintig jaar vastliggende huurcontracten. Vastgoed is leuk als je er iets mee kunt doen. De contacten met de huurder zijn voor Redevco dan ook heel belangrijk. Wij zitten heel kort tegen de retail aan. We zijn altijd met ze in gesprek over trends, waar de markt naartoe gaat en hoe we ze daarin kunnen ondersteunen. Omdat wij de complete keten aanbieden beleggen, ontwikkelen en beheren hechten wij daar veel waarde aan. We werken ook primair voor de eigen portefeuille. Kaalslag Internationalisatie is inmiddels een gegeven waaraan iedereen gewend is, aldus Blokhuis. Retailers gaan dwars door heel Europa heen. Ook steden als Istanbul en Helsinki en steden in Oost-Europa worden steeds belangrijker. Door de schaalvergroting wordt de concurrentie alsmaar grimmiger. Jaap Blokhuis: Een aantal bedrijven is erg dominant aan het worden, zoals Ikea en Media Markt. Ze profiteren van schaalvoordelen bij de inkoop en drukken kleinere bedrijven uit de markt. Je ziet een splitsing ontstaan in de winkelmarkt, waarbij het aanbod van elektronica, computers, meubels en dergelijke verdwijnt naar de randen van de stad. Dat aanbod verdwijnt uit de binnenstad, die voornamelijk modisch begint te worden in haar aanbod: kleding, schoenen, bijous, lifestyle, woningaccessoires. Door die tweedeling zie je een gespleten winkellandschap ontstaan. In heel Europa is eenzelfde concept aan het ontstaan dat wij in Nederland ook kennen van Alexandrium in Rotterdam en de voormalige Maxisvestiging bij Muiden. Jaap Blokhuis: Het is in feite een rijtje grote dozen, waar het parkeren goed is geregeld, een breed assortiment wordt aangeboden dat ook nog het goedkoopst is. Ook Nederland is op dit gebied liberaler geworden, maar het beleid is nog te veel versnipperd. In het buitenland worden deze retailparken echt als clusters ontwikkeld. De verkeersinfrastructuur is erop aangepast. In Nederland is het nog te veel van hier wat en daar wat. Er wordt niet regionaal gedacht en we zijn toch gewend om kleinschalig te denken. De angst voor weidewinkels, de regelgeving en onze historisch gegroeide fijnmazige winkelstructuur spelen daarbij een rol. Door die fijnmazige winkelstructuur is er weinig ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Ook de klappen die bedrijven in branches als meubels en reizen krijgen van de concurrentie van Ikea en het internet, zijn medebepalend voor een nieuwe trend die aan het ontstaan is, namelijk leegstand. Blokhuis: De kaalslag in bepaalde sectoren leidt tot structurele leegstand, zoals we die ook al kennen in de kantorenmarkt. Het gaat dan met name om de gebieden aan de randen van de binnenstad, de aanloopgebieden. De binnenstad zelf, het A1-winkelgebied, blijft het onverminderd goed doen. Ook op de slechtere perifere locaties zie je leegstand ontstaan. Het gevolg zal zijn dat er een afwaardering plaatsvindt van de B-locaties, die nu absoluut overprijsd zijn. Door die afwaardering wordt herontwikkeling mogelijk, afhankelijk van de locatie kunnen er andere functies komen zoals wonen, kantoren of lichte industrie. Risico Herontwikkeling is voor Nederland een belangrijke opgave. Om te zorgen dat het aanbod niet veroudert, en dat geldt met name voor de winkelcentra, moet er snel iets gebeuren, meent Blokhuis. Herontwikkelen is per definitie lastiger want het is veel complexer en tijdrovender. Je moet uitgaan van de bestaande omgeving en bestaande partijen. Je moet echt een inspanning plegen, en je ziet dat veel beleggers naar het buitenland trekken, omdat daar nieuwe ontwikkelingen mogelijk zijn. Dat is de gemakkelijke weg zoeken, wij willen dan ook allebei doen. En hoe zit het dan met het imago van de conservatieve belegger? De belegger is per definitie overwegend conservatief. Het gaat nou eenmaal om veel geld. Beleggen in vastgoed is als het besturen van een mammoettanker. Als het allemaal goed gaat kun je een pand goed verkopen. Maar als je de verkeerde keuzes maakt, kun je niet meer bijsturen, je pand is slecht te verkopen en je bent veel geld kwijt. De retailers zelf hoeven veel minder te investeren en lopen dus veel minder risico. Bovendien heeft het voor ons geen zin om ergens heen te gaan als de retailers er nog niet willen zitten. Je bent dus per definitie tweede. Toch gaat Redevco innovatie en risico niet uit de weg. Blokhuis: Als je groot genoeg bent, kun je een bepaald deel van je vermogen beleggen in de risicodragende sfeer. Ook nemen we risico s door bijvoorbeeld naar een land als Roemenië te gaan. Geen idee hoe dat land ervoor staat over een jaar. Hij is de Nederlandse retailmarkt steeds meer gaan waarderen. Nederland is tenslotte een heel stabiel land. We hebben relatief goede demografische kenmerken, de consumentenbestedingen gaan weer omhoog, het politieke klimaat is stabiel en er wordt een aantal belangrijke structurele hervormingen bij de overheid doorgevoerd. De Nederlandse markt blijft met alle trends en opgaven die er liggen toch bijzonder boeiend! Ook over het zogenaamd veranderende consumentengedrag maakt Blokhuis zich geen zorgen. Daar merk je uiteindelijk helemaal niks van. Als mensen een dagje vrij hebben, gaan ze lekker door de binnenstad zwerven. Goed winkelen is een stukje beleving, en dat is toch heel wat anders dan shoppen op het internet. dossier trends en ontwikkelingen in retail 15

9 Roland Kahn, president-directeur Cool Cat Holding bv Het Big City-gevoel van streetwise en fun Met haar twee formules Cool Cat en Wonder Woman is Cool Cat Holding bv marktleider op het gebied van kleding voor acht tot achttienjarigen. Het bedrijf groeit sterk en opent niet alleen winkels in bijna heel Europa, maar onlangs ook in Dubai. In 2007 gaat de kledinggigant de Chinese markt op. Bij het neerzetten van een sterk merk spelen de winkel en de winkelomgeving een grote rol. Dé grote trends zijn internationalisering, schaalvergroting en entertainment. En volgens president-directeur Roland Kahn is de consument helemaal niet zo grillig: Als je dat zegt, betekent het alleen maar dat jij als ondernemer er niet de vinger op weet te leggen. De consument heeft tegenwoordig nu eenmaal een heleboel keuzemogelijkheden. De consument moet zich De consument moet zich thuis voelen in de winkel, het moet een prettige sfeer en een prettige omgeving zijn Het hoofdkantoor van de Cool Cat Holding ligt op een kantorenpark aan de rand van Houten, maar lijkt van binnen in niets op de standaard kantooromgeving die je gewoonlijk treft op zo n park. Er heerst hier een bepaalde sfeer, en dat komt niet alleen door de paspoppen naast de lift of de kledingrekken die worden voorbijgereden. Het is vooral het komen en gaan van jonge, hipgeklede medewerkers, waardoor de hal met haar leestafel die de ambiance ademt van een grand café een bruisend ontmoetingspunt van het bedrijf lijkt te zijn. De sfeer van het hoofdkantoor weerspiegelt de sfeer die Kahn met zijn formules wil neerzetten. Roland Kahn: Cool Cat is stoer, sexy, eigenzinnig, een beetje recalcitrant. Het is een merk voor jongeren met een eigen lifestyle, die value for money willen. Het is een Big City-verhaal: een uitstraling van streetwise en fun. Kahn kent zijn klanten ( onze doelgroep is jong, alert, dynamisch, creatief en flexibel ) en is zich ook bewust van de impact van het merk op de klanten. Ook dat is onderdeel van de bedrijfsstrategie. Onze doelstelling is groei, en daarmee bedoelen we niet alléén in de omzet. We willen een toevoeging zijn voor het leven van klanten en medewerkers en hen stimuleren in hun persoonlijke groei. Concurentie Cool Cat en Wonder Woman zitten op A1-locaties in iedere stad van meer dan vijftigduizend inwoners en in alle belangrijke shopping centers. In Nederland zijn er totaal 130 filialen, die het bedrijf zelf in eigendom heeft. Alleen op de nieuwe exotische markten als Dubai of Oost-Europa wordt er gewerkt met franchise-partners. Met de uitrol van de internationale vestigingen gaat het de laatste jaren heel hard, aldus Kahn. We hebben al vijfentwintig filialen in het buitenland en er komen franchiseaanvragen uit alle hoeken van de wereld, van IJsland tot Zuid-Afrika. De internationalisatie van de retail is al een paar jaar dé belangrijkste trend op dit gebied. Het begon zo n tien jaar geleden met de komst van formules van internationale zaken zoals H&M, Zara en Media Markt. Andersom zijn ook wij naar het buitenland gegaan. Doordat steeds meer formules over de grenzen succesvol zijn, is er voor de consument steeds meer aanbod. En voor ons is het een continu leerproces. Hoe beter je concurrent is, des te beter je zelf wordt, mits je er oog voor hebt. Door de komst van H&M zijn wij alleen maar beter geworden. Concurrentie stimuleert. Door de toenemende internationale concurrentie gaat de kwaliteit absoluut omhoog. Maar je moet wel goed je vak beheersen, want het aanbod gaat dan wel omhoog, maar de consument heeft niet substantieel méér te besteden dan een aantal jaar geleden. En de euro kan maar één keer uitgegeven worden. In die concurrentieslag moet je je onderscheiden, een sterk merk neerzetten, en winkellocaties spelen daarbij een cruciale rol. Roland Kahn: Je moet op de beste plekken zitten, en dat zijn plekken met een goede traffic, met veel aanloop, met name van jongeren. Het liefst zitten we naast een H&M en een McDonald s. Met Cool Cat zitten we altijd op de A1-locaties. Het moeten plekken zijn die passen bij onze formule van het stedelijke leven: drukte, levendigheid. De omgeving is toch de extensie van het winkelgebeuren. Dat hoeft helemaal niet per se een binnenstad te zijn, er kan ook een prima sfeer hangen in een shopping center. Innovatie Kahn vindt het jammer dat er zo weinig innovatie en dynamiek zit in de retailmarkt. Voor een deel komt dat door beleggers. Die zijn enorm conservatief in Nederland. Daar zit vaak weinig onder nemers geest in, terwijl het veel meer een zaak zou moeten zijn van samenwerking tussen de retailer en de belegger dan wel ontwikke laar. Je moet zorgen dat je belangen meer gelijk op gaan. Denk daarbij bijvoorbeeld aan instrumenten die in het buitenland wél al worden toegepast, maar hier in Nederland nog nauwelijks. Ingroeihuur bijvoorbeeld, waarbij de ondernemer drie jaar de tijd krijgt om naar de juiste huur door te groeien. Of omzethuur, waarbij belegger én ondernemer profiteren van het succes. Dan heb je een gezamen lijk belang voor een gebied of winkelcentrum, beide partijen zijn stakeholder. Dat inspireert tot het leveren van prestatie. Ook overheden werken op z n zachtst gezegd niet altijd mee aan dynamiek en innovatie, aldus Roland Kahn. Mijn ervaring is dat gemeentes een heel inefficiënte bestuurslaag vormen. Vergunningen die maar niet verstrekt worden, zodat bouwprojecten vertraging oplopen. Alsof men helemaal niet begrijpt dat het gaat om het functioneren van de economie. Dat we hier met z n allen van moeten leven. Men zou meer moeten faciliteren in plaats van bureaucratiseren. De rol van beschermen van de binnenstad wordt door het huidige beleid juist precies omgekeerd ingevuld. Door het gebrek aan voldoende parkeerplekken en de hoge parkeertarieven wordt de consument juist uit de binnenstad geweerd. De overheid moet faciliteiten creëren, zoals parkeergarages rond het centrum en goed openbaar vervoer. Ook het tegenhouden van nieuwe ontwikkelingen aan de randen van de steden en in de periferie helpen de binnenstad niet. Kahn: Zo n project als het NL-City zou juist een nieuw elan voor de omgeving betekenen. Met Cool Cat zouden we daar ook onmiddellijk willen gaan zitten. Er is zeker vraag naar bij de consument, en zowel markt als ontwikkelaar zijn bereid er geld in te stoppen, tja, daar draait dit land toch om? En wat is er mis met concurrentie? De overheid is schizofreen omdat zij zélf bij gebrek aan fatsoenlijke parkeermogelijkheden de consument juist de binnenstad uitjaagt. Entertainment Dat de consument grillig zou zijn, zoals nogal eens wordt verkondigd, daar gelooft Roland Kahn niet in. De consument ís niet grillig, de consument is alert en creatief. Hij heeft meer keus én hij heeft tijdnood, daardoor is hij sneller en flexibeler. Het is een zwaktebod om te zeggen dat de consument grillig is, je moet er als ondernemer juist op inspelen. Entertainment speelt een belangrijke rol bij het creëren van een onderscheidend merk. De consument moet zich thuis voelen in de winkel, het moet een prettige sfeer, een prettige omgeving zijn. Het aanbod moet op een aantrekkelijke manier worden gepresenteerd. Ook muziek en videoschermen zijn daarbij belangrijk. Maar je moet er ook niet te ver in gaan: we zijn géén discotheek. Met je product creëer je een eigen leefomgeving en voegt je winkel iets toe aan de plek waar de consument komt winkelen. dossier trends en ontwikkelingen in retail 17

10 Pieter Affourtit, voorzitter van de Nederlandse Raad van Winkelcentra Winkelcentrum is een consumentenartikel Te lang is geprobeerd consumenten de wet voor te schrijven. De detailhandel in Nederland heeft zich vooral ontwikkeld langs sterk planologische lijnen vanuit de gedachte van de stuurbaarheid van de consument. Dáár moet worden gewinkeld en dáár mag u met de auto niet komen. Maar de hedendaagse consument zoekt zijn eigen weg gericht op het beste en het liefst op de gemakkelijkste wijze. Langzaam maar zeker dringt ook bij beslissers door dat een winkelcentrum een consumentenproduct is, aldus Pieter Affourtit, voorzitter van de Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) en tevens algemeen directeur van WPM Nederland. De sleutel naar succes De sleutel naar succes ligt verborgen in goed nadenken over wat de consument precies wil Als je volgens Affourtit je ogen goed de kost geeft, pik je ze er zo tussenuit: winkelcentra die het product zijn van het planologisch polderen van de jaren die achter ons liggen. We hebben er allemaal in meer of mindere mate aan meegedaan, maar nu moeten we constateren dat de Nederlandse eigenschap alles te willen ordenen en goed op elkaar af te stemmen, de consument niet altijd een dienst heeft bewezen. Er zijn nogal wat centra in Nederland die niet meer voldoen aan de kritische eisen van de consumenten. De periode die voor ons ligt vraagt om een beleid dat aandacht heeft voor veranderende consumenten patronen en ruimte biedt aan dynamisch ondernemerschap. Het polderen is misschien soms begrijpelijk achter de onderhandelingstafel, maar daar heeft de consument op straat echt maling aan. Teleurgesteld De consument spreekt zich in menig onderzoek negatief uit over het winkelklimaat in Nederland. Aan de andere kant zegt men dat winkelen een van de belangrijkste vrijetijdsbestedingen is. Tegelijker tijd blijkt ook dat het bestedingsniveau in Nederland tot het laagste in Europa behoort. Met andere woorden; ondanks de grote dichtheid aan winkels zet het product als zodanig het publiek onvoldoende aan tot kopen. De consument wil klaarblijkelijk wel, maar wordt keer op keer teleurgesteld. In andere sectoren zoals de elektronica, mobiele telefonie en ICT, maar ook op terreinen als vermaak, horeca en vakanties, zie je een geweldige innovatiedrang, ingegeven door een felle concurrentieslag die dwingt tot goed luisteren en het bespelen van de klanten. Kortom, er zijn kansen te over om plannen te maken en om te investeren. De sleutel naar succes ligt in Affourtits ogen verborgen in goed nadenken over wat de consument nu precies wil. Maar dat is tegelijkertijd ook weer makkelijker gezegd dan gedaan. De traditionele consumentenonderzoeken, waarbij factoren als leeftijd en inkomen worden gekoppeld aan bestedingen, zijn niet langer toereikend. De doelgroepenbenadering werkt allang niet meer bij de moderne consument, die volledig geliberaliseerd is. Hogere inkomensgroepen gaan net zo gemakkelijk naar de Lidl of de Aldi, maar willen ook dat bijzondere kleine koffiezaakje. En laagopgeleide jongeren die weinig te besteden hebben, geven veel geld uit aan luxe en elektronische hebbedingetjes. Ook de plek waar mensen willen kopen is sterk veranderd: Er wordt meer gecombineerd. Je doet aankopen op weg naar het werk of het wordt gecombineerd met een dagje uit. Winkelcentra moeten inzetten op beleving en het versterken van het imago. Dat klinkt abstract, maar uit onderzoek blijkt dat een winkelcentrum dat een prettig gevoel weet op te wekken en verwachtingen waarmaakt, beter scoort. Sterker nog: daar liggen de bestedingen aanzienlijk hoger. En laten we eerlijk zijn, daar gaat het uiteindelijk wel om. Vanuit de gedachte dat een winkelcentrum een product is waar voor consumenten kiezen of niet, worden beïnvloedingsfactoren die inspelen op gevoel belangrijker. De marketing van het centrum moet vooral inzicht en uiting geven aan het gewenste profiel waarmee consumenten zich kunnen identificeren. Het is net als met auto s, vergelijkt Affourtit, rijden zonder veel problemen doen ze allemaal wel, aankoopmotieven worden vooral bepaald door het merk en het model. Beide moeten aansluiten bij de lifestyle en vooral bij het gewenste imago. Kansen Er liggen volgens Affourtit wel degelijk kansen voor de nieuwe centra. Voorwaarde is dan wel dat partijen veel meer moeten ontwikkelen vanuit een gezamenlijk doel. Met een veel sterkere focus op de consument. Dat vraagt om een integrale benadering, die nu vaak met de mond wordt beleden, maar in praktijk blijkt dat men toch regelmatig terugvalt op het denken in eigen dogma s. Winkelen moet een feest zijn. Dus ook het ontwerp moet een sfeer uitstralen die mensen als prettig ervaren. Dat vereist niet zozeer kennis van stedenbouw, maar vooral van consumentenpsychologie. En vergeet het ondernemerschap niet. Ondernemers moeten er hun geld kunnen verdienen en de klant optimaal bedienen. Ik kan mij vreselijk ergeren aan de arrogantie van ontwerpers die daarvoor hun ogen sluiten. Neem het Arenagebied in Amsterdam Zuidoost. Dit zou de tweede bruisende locatie van Amsterdam worden. Maar door de vormgeving en dominantie van de Arena zelf is het verworden tot een kil en koud gebied. Jammer. Te lang is er voortgeborduurd op het adagium van de vaak geprezen Nederlandse fijnmazige winkelstructuur die zoveel recht doet aan optimale verzorging. In de jaren zestig is een structuur ontstaan die vernieuwing in de greep houdt. Op iedere vierduizend inwoners één winkelvoorziening is niet meer van deze tijd. Affourtit stelt met zorg vast dat bij de ontwikkeling van sommige Vinexwijken en de herstructurering van stedelijke gebieden, plano logische sociaalmaatschappelijke motieven nog steeds de over hand dreigen te krijgen boven de dynamiek van de detailhandel. De wil van de consument wordt nog steeds met voeten getreden. Het gaat allemaal nog veel te veel uit van de maakbaarheid van de samenleving die niet strookt met de werkelijkheid. Platform Toch laat een kentering in de traditionele benadering niet lang op zich wachten. Alle partijen kruipen toch wat naar elkaar toe. In toenemende mate wordt het belang van een insteek vanuit verschillende invalshoeken onderschreven: economie, planologie, consumentenpsychologie en vormgeving. En dat is een goede zaak, omdat je dan vanuit één visie en met vooral de consument als einddoel op het netvlies, aan de slag gaat. Om een dergelijke ontwikkeling in gang te zetten, pleit hij voor een platform van NRW, NEPROM en overheidsinstanties dat zich met visieontwikkeling gaat bezighouden. Niet op detailniveau, maar meer voor de grote lijnen. Pas dan kan je echt gaan vernieuwen en keuzes maken. En dat zullen soms ook wel vervelende keuzes zijn door bepaalde centra te sluiten. Saneren doet nu eenmaal pijn, maar is wel noodzakelijk om ruimte te maken voor verversing en vernieuwing. Kijk, voegt Affourtit er na een korte stilte aan toe, de binnenstad is van nature de plaats om de top van de winkelhiërarchie in te vullen en om daarmee de stad als geheel een onderscheidend gezicht te geven. Maar we kunnen niet om het gegeven heen dat de dynamiek toch vaak aan de randen en de wijken zit. Het succes van de binnenstad wordt dan ook vooral bepaald door een goede samenwerking tussen bedrijfsleven en een alerte overheid die niet terugschrikt voor beleid dat ruimte geeft aan verandering en vernieuwing. En als het handelen wordt gekenmerkt door onvoldoende durf en door tastendheid, zal op den duur het grote, sterk concurrerende centrum wie weet wel in de wei onvermijdelijk zijn. dossier trends en ontwikkelingen in retail 19

11 Theo Rietkerk, gedeputeerde Ruimte en Milieu, provincie Overijssel Evenwicht tussen binnenstad en periferie In het decentrale beleid van de Nota Ruimte hebben de provincies de opdracht gekregen om het detailhandelsvestigingsbeleid provinciebreed te formuleren. Het provinciale beleid vormt het kader voor gemeenten, waardoor afstemming over perifere en grootschalige detailhandelsvestiging (PDV/GDV) mogelijk wordt. De provincie Overijssel heeft deze opdracht van het Rijk niet nodig: zij wás al bezig met het opstellen van een provinciale detailhandelsvisie. Gedeputeerde Theo Rietkerk: De vraag aan de politiek is: wat hebben we ervoor over om de leefbaarheid in de binnensteden te behouden? Wat hebben we ervoor over Wat hebben we ervoor over om de leefbaarheid in de binnensteden te behouden? In het vigerende streekplan Overijssel staat het heel duidelijk: Wij streven naar een verdere vitalisering en bundeling van hoogwaardige en gespecialiseerde voorzieningen met een groot verzorgingsbereik in en bij de grote steden. Nieuwe ontwikkelingen mogen niet ten koste gaan van bestaande voor zieningenniveaus en het totale aanbod verkoopvloeroppervlak moet gerelateerd zijn aan de functie van de bestaande gemeenten in de regio. Vestiging van GDV s is alleen toegestaan in of bij de grote steden Zwolle, Enschede, Hengelo, Almelo en Deventer. Inmiddels is de scope wel enigszins veranderd en onderzoekt Overijssel onder meer op basis van feitelijke gegevens, zoals een koopstromenonderzoek of het streekplan actualisering behoeft. Daarbij zijn niet meer zozeer de genoemde vijf grote steden belangrijk, maar drie stedelijke gebieden: Netwerkstad Twente (onder meer Enschede, Hengelo en Almelo), Kampen-Zwolle en de stedendriehoek Deventer-Apeldoorn-Zutphen. Het voordeel van zo n regionale benadering is dat er meer afstemming tussen steden onderling kan plaatshebben. Theo Rietkerk: Wij kijken als provincie zeer scherp naar het beleid van de steden. We willen goed weten wat er speelt in de steden en op basis daarvan tot een provinciale visie komen. Daarnaast gebruiken wij bij de totstandkoming van dat beleid het Koopstromenonderzoek Overijssel Hierin zijn de bestaande detailhandelsstructuren in kaart gebracht, evenals nieuwe ontwikkelingen die in een koopstromenprognose-model zijn gevat. Daarnaast is de mening van deskundigen en belanghebbenden zoals MKB Oost-Nederland, de KVK s en VNO-NCW voor Rietkerk van groot belang. Bovendien wil de provincie integraal beleid ontwikkelen: Ik trek hierin samen op met mijn collega Carry Abbenhues, portefeuillehouder Economie. Investeren De discussie over regionale afstemming is zeker actueel in Overijssel. Zo wilde Zwolle een gebied ontwikkelen voor PDV/GDV, maar Kampen óók. Samen met de provincie gaan de twee steden nu op elkaar afgestemd beleid ontwikkelen. Het grote dilemma zit hem uiteraard net als elders in de negatieve effecten van nieuwe ontwikkelingen op de bestaande detailhandelsstructuren. Alleen in de stedelijke gebieden worden nieuwe ontwikkelingen, onder voorwaarden, toegestaan. Maar, weet Rietkerk: Nieuwe vestigingen hebben altijd effect op de bestaande structuren. Het raakt altijd een deel van de bestaande detailhandel. Je moet dan ook eerst goed kijken naar wat er al is, en waar écht behoefte aan is. De bestaande bedrijvigheid, het kernwinkelapparaat, heeft het in een aantal steden dan ook niet gemakkelijk. Rietkerk vindt het belangrijk om dat in het oog te houden. Het is de taak van de overheid om een evenwichtige relatie tussen het nieuwe en het bestaande in stand te houden. De gemeentes kunnen hier veel aan doen. Gedeputeerde Rietkerk: De steden moeten leefbaar blijven, de ruimtelijke kwaliteit is belang rijk. Daar hoort ook bij: hoe bereikbaar is je binnenstad? Is er voldoende parkeermogelijkheid, ook op de piekmomenten? De vraag aan de politiek is: wat heb je ervoor over om je binnenstad te versterken? Daar moet je in investeren. Zwolle heeft bijvoorbeeld veel geïnvesteerd in parkeergarages, Kampen daarentegen nog helemaal niet. Het maakt wel het verschil. De weidewinkel-problematiek speelt op dit moment geen grote rol in Overijssel, in tegenstelling tot provincies als Brabant, Zuid- Holland en Groningen. Theo Rietkerk: Wij hebben hier gelukkig geen Franse situaties met grootschalige voorzieningen in het landelijk gebied. Het risico dat je daarmee de levendigheid uit dorpen en stadjes zuigt, is levensgroot. Dorpen worden vaak gesponsord door de middenstand. Daarom gaat het bij dergelijke afwegingen niet puur om economische motieven, maar ook om de sociale gevolgen van gemaakte keuzes. Sportcluster Bij het bepalen van het beleid wil Overijssel wel reëel blijven. Naast een oog voor de bestaande structuren moet de overheid ook oog hebben voor de vraag van de consument en van de markt. Theo Rietkerk: Die vraag naar grootschalige detailhandel ís er gewoon, en die moet je dus accommoderen. Maar daarin mag je niet doorslaan, in die zin dat er te veel negatieve effecten optreden voor het kernwinkelapparaat. We zullen steeds moeten kijken naar de effecten op de leefbaarheid van de binnensteden. Meer aansluiting zoeken bij de vraag, moet in ieder geval betekenen dat er een kwalitatieve afweging wordt gemaakt. Zoals we ook kiezen voor kwaliteit in bijvoorbeeld de relatie rood-groen. Een trend die lijkt te ontstaan in Overijssel is een clustering van PDV/GDV rond het thema gezondheid en sport. Rietkerk: Bijvoorbeeld fitnesszaken en andere sportgelegenheden met drogisterijen en winkels voor sportartikelen. Ook zijn er natuurlijk de grote Ikeaen Praxis-achtige zaken, waarvan bekend is dat ze grote concurrenten zijn van kleinere, gespecialiseerde zaken in de binnenstad of bestaande meubelboulevards. Op dit soort ontwikkelingen hebben ook wij nog geen antwoord, aldus Theo Rietkerk. Ook in de herstructureringsgebieden worden forse debatten gevoerd. Bijvoorbeeld over het aantal vierkante meters voor een nieuwe supermarkt ten opzichte van bestaande winkeltjes. Daarbij speelt de Raad van State een strikte rol. Rietkerk: De Raad van State kijkt bij al die debatten kritisch mee. Zo moest in Deventer het aantal geplande vierkante meters winkeloppervlak na een uitspraak van de Raad van State worden verlaagd. Er wordt streng getoetst aan het streekplan. Met alle ontwikkelingen en discussie wil de provincie Overijssel met name een kwalitatief ruimtelijkeordeningsbeleid voeren. Rietkerk: Grootschalig kan alleen aan de randen van de drie stedelijke gebieden. En ook daar moet je afgewogen keuzes maken. Voorts moet je kijken naar de feiten, naar de werkelijke vraag van consumenten en markt. Wat zijn de trends, waaraan is behoefte? Op al deze afwegingen baseren wij ons beleid, goed afgestemd met maatschappelijke organisaties en gemeenten. Het gaat erom met z n allen weer een stapje verder te komen. Of de nieuwe provinciale visie, die eind 2006 wordt verwacht, zal leiden tot aanpassing van het streekplan of dat wellicht kan worden volstaan met het aanpassen van beleidsregels, is nog afhankelijk van de uitkomsten. dossier trends en ontwikkelingen in retail 21

12 NAW index Overzicht van thema dossiers In NAW is de afgelopen jaren een groot aantal onderwerpen en projecten de revue gepasseerd. In elke uitgave zat ook een dossier, waarin steeds een specifiek thema is behandeld. Hieronder staat een overzicht van de thema's uit de dossiers tot nu toe. Wilt u een dossier nabestellen, dan kan dat. Stuur een naar Dossier 1 Persoonlijk wonen zomer 2001 Dossier 2 Trends in wonen najaar 2001 Dossier 3 Stedelijke vernieuwing winter 2001 Dossier 4 Wonen en werken voorjaar 2002 Dossier 5 Concept- en gebiedsontwikkeling zomer 2002 Dossier 6 Appartementenmarkt najaar 2002 Dossier 7 Grondbeleid winter 2002 Dossier 8 Integrale projecten voorjaar 2003 Dossier 9 Winkelen zomer 2003 Dossier 11 Kantorenmarkt winter 2003 Dossier 12 Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004 Dossier 13 Publiek-Private Samenwerking zomer 2004 Dossier 14 Waterfrontontwikkeling najaar 2004 Dossier 15 Infra knooppunten winter 2004 Dossier 16 Toekomst landelijk gebied voorjaar 2005 Dossier 17 Gemengde projecten in de stad zomer 2005 Dossier 18 Woonwijk van de toekomst najaar 2005 Dossier 19 Starters op de woningmarkt winter 2005 Dossier 10 Woningmarkt najaar dossier trends en ontwikkelingen in retail dossier trends en ontwikkelingen in retail 23

13 HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling Over Bouwfonds MAB Ontwikkeling HOOFDKANTOOR Amersfoort MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN Den Haag REGIOKANTOOR NOORD-OOST Zwolle REGIOKANTOOR MIDDEN-OOST Amersfoort REGIOKANTOOR NOORD-WEST Haarlem REGIOKANTOOR ZUID-WEST Delft REGIOKANTOOR ZUID Eindhoven Bouwfonds MAB Ontwikkeling is uw betrouwbare en innovatieve partner in Nederland voor de ontwikkeling van woongebieden en multifunctionele projecten. Bouwfonds MAB staat midden in de maatschappij en heeft door haar jarenlange ervaring een open oog voor de wensen van woonconsumenten en andere eindgebruikers. Een van de speerpunten is de realisatie van projecten in bestaand stedelijk gebied. We werken daarbij nauw samen met publieke en private partijen om te komen tot geïntegreerde oplossingen voor binnenstedelijke projecten waarin wonen, winkelen en werken samenkomen. Hiervoor zetten we vanuit onze vestiging in Den Haag de expertise en creativiteit van de conceptgroep Studio Bouwfonds MAB in. Integrale woongebieden De vijf regiokantoren van Bouwfonds MAB zijn verantwoordelijk voor de realisatie van woongebieden. Samen met lokale overheden ontwikkelt Bouwfonds samenhangende woonconcepten voor zowel uitleggebieden als binnenstedelijke locaties. Multifunctionele projecten Multifunctionele projecten en commercieel vastgoed worden vanuit het kantoor in Den Haag ontwikkeld. Het hoofd kantoor is in Amers foort gevestigd. In Nederland is Bouwfonds MAB een van de grootste ontwikkelaars van koopwoningen en commercieel vastgoed. Bouwfonds MAB Ontwikkeling maakt onderdeel uit van Bouwfonds Property Development, waarin tevens alle ontwikkelingsactiviteiten in Frankrijk, Duitsland, België, Luxemburg, Tsjechië, Slowakije, Hongarije, Spanje, Denemarken en Zweden zijn ondergebracht. We maken voor de gebiedsontwikkelingen in Nederland optimaal gebruik van de kennis en kunde die elders in Europa wordt ingezet. Door onze gezonde financiële basis is Bouwfonds MAB Ontwikkeling een partner die over een lange adem beschikt. Bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling is de klantwens het uitgangspunt. Dit is voor klanten voelbaar in alle segmenten van de organisatie. Onze organisatie staat inmiddels 60 jaar in de markt en is daardoor als geen ander in staat een goede balans te vinden tussen de klantwens en het praktisch haalbare. Zo draagt Bouwfonds MAB Ontwikkeling bij aan het welbevinden van consumenten én aan het succes van steden, investeerders, lokale overheden en commerciële eindgebruikers. Bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling zijn ruim 500 mensen werkzaam. De organisatie verkocht in 2005 in Nederland vanuit 12 kantoren ruim woningen en nam verder ongeveer m 2 commercieel vastgoed in aanbouw.

De strijd om de harde A1

De strijd om de harde A1 De strijd om de harde A1 Ontwikkelingen in het A1-winkelgebied november 2014 www.dtz.nl Duidelijk. DTZ Zadelhoff De strijd om de harde A1 In de populairste winkelstraten in Nederland is een strijd gaande

Nadere informatie

Programma. 1. 1. Welkom 19:30-19:40. 2. 2. Gemeente Zoetermeer 19:40-19:50. 3. Unibail-Rodamco 19:50-20:30

Programma. 1. 1. Welkom 19:30-19:40. 2. 2. Gemeente Zoetermeer 19:40-19:50. 3. Unibail-Rodamco 19:50-20:30 Unibail-Rodamco Upgrade Kick-off Stadshart meeting Zoetermeer Gemeente Zoetermeer Programma 1. 1. Welkom 19:30-19:40 2. 2. Gemeente Zoetermeer 19:40-19:50 Sfeervolle en bruisende binnenstad Achtergrond

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Samenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE. Samenwerkingsverband Regio Eindhoven

Samenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE. Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Samenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Samenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Rapportnummer:

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Veghel, het voorbeeld voor binnensteden van de toekomst?

Veghel, het voorbeeld voor binnensteden van de toekomst? Veghel, het voorbeeld voor binnensteden van de toekomst? Trots maakte wethouder Jan Goijaards van Veghel de resultaten bekend van de renovatie van het winkelgebied van Veghel: 22 nieuwe winkels erbij in

Nadere informatie

Alles blijft Anders. Het winkellandschap 2003-2011-2020. Gerard Zandbergen CEO Locatus

Alles blijft Anders. Het winkellandschap 2003-2011-2020. Gerard Zandbergen CEO Locatus Alles blijft Anders Het winkellandschap 2003-2011-2020 Gerard Zandbergen CEO Locatus Enkele begrippen Dagelijks aankopen Winkels / Detailhandel Mode & Luxe Wel oppervlak: Vrije Tijd WVO = In en om het

Nadere informatie

Zijdelwaard Uithoorn. Winkelen Wonen Verblijven

Zijdelwaard Uithoorn. Winkelen Wonen Verblijven Zijdelwaard Uithoorn Winkelen Wonen Verblijven Uithoorn is een aantrekkelijke, landelijke woongemeente. Direct gelegen aan de Amstel en onderdeel van het Groene Hart, maar toch ook op een steenworpafstand

Nadere informatie

Cross Channel Retail

Cross Channel Retail Cross Channel Retail Onderzoek naar de implicaties voor Nederlandse winkelcentra 20 juni 2014 ir. Suzanne Tol MRE Asset manager bij HB Capital Wat is cross channel retail? Theorie: bij cross channel is

Nadere informatie

Retail Management Center

Retail Management Center Retail Management Center Retailvisie en positionering Vught Carine Ghazzi Huib Lubbers 29-1-2015 Copyright RMC 2012 1 Retail Management Center Retail Management Center is een retailadviesbureau waar strategische

Nadere informatie

Koopstromen geven een onthutsend beeld van de toekomst Winkels verdwijnen uit kleine en middelgrote kernen

Koopstromen geven een onthutsend beeld van de toekomst Winkels verdwijnen uit kleine en middelgrote kernen Koopstromen geven een onthutsend beeld van de toekomst Winkels verdwijnen uit kleine en middelgrote kernen Op 24 september werden de koopstromen 2015 van Oost- Nederland gepresenteerd door het onderzoeksbureau

Nadere informatie

Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015

Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015 Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015 Onderwerpen: Wat is er gebeurd de afgelopen jaren? Wat gaat er gebeuren

Nadere informatie

Het Winkelhart van Vlissingen

Het Winkelhart van Vlissingen E e n n i e u w s t a d s h a r t d a t b r u i s t a l s n o o i t t e v o r e n Het Winkelhart van Vlissingen W i n k e l u n i t s t e h u u r! Dynamiek en sfeer krijgen de ruimte! De Fonteyne biedt

Nadere informatie

shops 37.515 passanten per dag. Een mooie plek om u te vestigen. www.levelleiden.nl

shops 37.515 passanten per dag. Een mooie plek om u te vestigen. www.levelleiden.nl shops 37.515 passanten per dag. Een mooie plek om u te vestigen. www.levelleiden.nl DE UNIQUE SELLING POINTS VAN LEVEL SHOPS OP EEN RIJ: ruim 37.500 passanten per dag overdekte passage perfect bereikbaar,

Nadere informatie

Westwijk - Amstelveen. Winkelen, Wonen & Parkeren

Westwijk - Amstelveen. Winkelen, Wonen & Parkeren Westwijk - Amstelveen Winkelen, Wonen & Parkeren Westijk Amstelveen WINKELS 2 Inhoudsopgave 3 Amstelveen... 4 De Wijk... 7 Het Winkelcentrum... 8 Het Plan... 11 Winkelinformatie... 12 Impressies... 14

Nadere informatie

Warehouse. Zaandam. toplocatie in Nederland gelegen nabij A8 / A10 20 minuten naar Schiphol 16 loadingdocks

Warehouse. Zaandam. toplocatie in Nederland gelegen nabij A8 / A10 20 minuten naar Schiphol 16 loadingdocks Warehouse Zaandam toplocatie in Nederland gelegen nabij A8 / A10 20 minuten naar Schiphol 16 loadingdocks Warehouse Zaandam Inhoudsopgave Warehouse - logistiek centrum 5 Bereikbaarheid 7 Dichtbij uw klanten

Nadere informatie

GEBIEDEN. 4 havo 3 Stedelijke gebieden 1-3

GEBIEDEN. 4 havo 3 Stedelijke gebieden 1-3 GEBIEDEN 4 havo 3 Stedelijke gebieden 1-3 PAR 2 De stad als sociaal centrum * A. De functies van de stad en botsende belangen. * B. Ruimtegebrek in de stad * C. De stad als verzorgingscentrum A. De vier

Nadere informatie

Intentieverklaring Versterking economisch positie Centrum Alphen aan den Rijn

Intentieverklaring Versterking economisch positie Centrum Alphen aan den Rijn Intentieverklaring Versterking economisch positie Centrum Alphen aan den Rijn Inleiding Het centrum van Alphen aan den Rijn is de ontmoetingsplaats, het culturele- en koopcentrum voor de inwoners van Alphen

Nadere informatie

plein 44 nijmegen Een plein voor iedereen

plein 44 nijmegen Een plein voor iedereen plein 44 nijmegen Een plein voor iedereen ontwerp 2000 uitvoering 2008-2009 locatie Eindhoven opdrachtgever DNC Vastgoedontwikkeling, Woningstichting Trudo Eindhoven in samenwerking met xxx prijzen xxx

Nadere informatie

Chasing Spaces, Lizzy Ansinghstraat 163, 1072 RG Amsterdam, telefoonnummer: 020-89 32 446

Chasing Spaces, Lizzy Ansinghstraat 163, 1072 RG Amsterdam, telefoonnummer: 020-89 32 446 Chasing Spaces, Lizzy Ansinghstraat 163, 1072 RG Amsterdam, telefoonnummer: 020-89 32 446 Persbericht Amsterdam, 30 september 2015 Jacht op pop-up locaties in Amsterdam geopend Leegstaande winkel- en bedrijfspanden

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

Chartreuse 49 HUURAPPARTEMENTEN IN UTRECHT STAD. zorgeloos huren nabij het stadshart. Oplevering. woneninchartreuse.nl.

Chartreuse 49 HUURAPPARTEMENTEN IN UTRECHT STAD. zorgeloos huren nabij het stadshart. Oplevering. woneninchartreuse.nl. zorgeloos huren nabij het stadshart van Utrecht Oplevering 1 februari 2013 Diverse woningtypes Woonoppervlak van 56,9 tot 112,7 m 2 Inclusief parkeerplaats Voorzien van tuin, terras, balkon of loggia Huurprijs

Nadere informatie

winkelcentra kennen de wijk

winkelcentra kennen de wijk P. 210 Slimme Bas Buvelot winkelcentra kennen de wijk P. 211 Veel naoorlogse wijken in Nederland worden momenteel vernieuwd omdat de woningvoorraad niet meer aansluit bij de woonwensen van de hedendaagse

Nadere informatie

URBAN SHOPPER. De locatie. Plattegrond. De unit. Aantrekkelijke voorwaarden. Wij zoeken. Planning. Contact

URBAN SHOPPER. De locatie. Plattegrond. De unit. Aantrekkelijke voorwaarden. Wij zoeken. Planning. Contact versie 25 januari 2013 URBAN SHOPPER De locatie Plattegrond De unit Aantrekkelijke voorwaarden Wij zoeken Planning Contact 3 4 5 5 6 6 7 URBAN SHOPPER Strijp-S is het nieuwe creatieve en culturele hart

Nadere informatie

Chique herenhuizen Luxe appartementen Individuele grachtenpanden Temidden van veel water en groen Volop winkels en voorzieningen

Chique herenhuizen Luxe appartementen Individuele grachtenpanden Temidden van veel water en groen Volop winkels en voorzieningen Chique herenhuizen Luxe appartementen Individuele grachtenpanden Temidden van veel water en groen Volop winkels en voorzieningen WWW.NIEUWEGRACHTENGORDEL.NL Projecten 1. Het Nieuwe Damplein 2. Plaspoelstraat

Nadere informatie

Relatienummer: 243.061204 Zwolle, 12 november 2013

Relatienummer: 243.061204 Zwolle, 12 november 2013 VERTROUWELIJK Coltavast Enschede B.V. De heer R. Wagner Postbus 53186 1007 RD AMSTERDAM Relatienummer: 243.061204 Zwolle, 12 november 2013 Betreft: Enschede-Kalanderstraat Geachte heer Wagner, In de bestaande

Nadere informatie

97% 24% 27% 0% 25% 50% 75% 100%

97% 24% 27% 0% 25% 50% 75% 100% 11 WINKELEN EN WINKELCENTRA In dit hoofdstuk wordt gekeken naar het koopgedrag van de Leidenaar, zowel voor dagelijkse als voor niet-dagelijkse boodschappen. Daarbij wordt tevens aandacht besteed aan het

Nadere informatie

Inschrijfformulier Winkelcentra

Inschrijfformulier Winkelcentra Inschrijfformulier Winkelcentra Corio Nederland B.V. is een beursgenoteerde belegger in vastgoed, actief in Nederland, Frankrijk, Italië, Duitsland, Spanje en Turkije, met focus op retail. In Nederland

Nadere informatie

INHOUD. 4. Alles van waarde is weerloos. 6. Op en top Rotterdams. 8. Eyecatcher van de Blaak. 10. Plattegrond. 18. Inspirerende en dynamische Maasstad

INHOUD. 4. Alles van waarde is weerloos. 6. Op en top Rotterdams. 8. Eyecatcher van de Blaak. 10. Plattegrond. 18. Inspirerende en dynamische Maasstad PAGINA 2 Inhoud PAGINA 3 INHOUD 4. Alles van waarde is weerloos 6. Op en top Rotterdams 8. Eyecatcher van de Blaak 10. Plattegrond 18. Inspirerende en dynamische Maasstad 20. Faciliteiten om de hoek 22.

Nadere informatie

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

Van kantoren naar wonen aan de gracht

Van kantoren naar wonen aan de gracht Joost Zonneveld Zelfstandig journalist en onderzoeker, onder meer voor Het Parool en Nul20 26 november 2014 PROJECT ARCHITECTUUR HERONTWIKKELING KANTOREN WONEN WONINGBOUW Van kantoren naar wonen aan de

Nadere informatie

De binnenstad in 2020. Binnenstadsdebat Nijmegen 25 juni 2012 Felix Wigman Directeur BRO

De binnenstad in 2020. Binnenstadsdebat Nijmegen 25 juni 2012 Felix Wigman Directeur BRO De binnenstad in 2020 Binnenstadsdebat Nijmegen 25 juni 2012 Felix Wigman Directeur BRO Trends & Ontwikkelingen Consument Mobiel Goed geïnformeerd (internet) Kritisch, hoge verwachtingen Zoekt beleving,

Nadere informatie

De zonnige toekomst van winkels, winkelgebieden en winkelcentra

De zonnige toekomst van winkels, winkelgebieden en winkelcentra 1/20 De zonnige toekomst van winkels, winkelgebieden en winkelcentra Winnaars Verliezers Hoe wordt een winkelcentrum een winnaar? Case-study Zonder parkeren geen winkelomzet drs. Hans P. van Tellingen

Nadere informatie

Peter Nieland (PN) Blogger. Kadastermens. Echtgenoot. Directeur. Westfries. Mountainbiker. Vader van Nick. PN = Positief Nieuws.

Peter Nieland (PN) Blogger. Kadastermens. Echtgenoot. Directeur. Westfries. Mountainbiker. Vader van Nick. PN = Positief Nieuws. Peter Nieland (PN) Echtgenoot Blogger Directeur Kadastermens Mountainbiker Westfries Vader van Nick PN = Positief Nieuws Kaartenman Voorzitter Bar-End Shopper (kijker) Winkelman En wie bent u? Naam. Gemeente.

Nadere informatie

s-hertogenbosch, voor de vierde maal Meest Gastvrije Stad van Nederland en iets uitgelopen op de concurrentie.

s-hertogenbosch, voor de vierde maal Meest Gastvrije Stad van Nederland en iets uitgelopen op de concurrentie. s-hertogenbosch, voor de vierde maal Meest Gastvrije Stad van Nederland en iets uitgelopen op de concurrentie. Gastvrije Stad blijkt dat het verschil van s-hertogenbosch met Breda in 2012 iets kleiner

Nadere informatie

Actieplan binnenstad Maassluis

Actieplan binnenstad Maassluis Actieplan binnenstad Maassluis 1 Inleiding De dynamiek in de detailhandel is bijzonder groot en kent vele trends en ontwikkelingen. Een aantal trends is al jaren zichtbaar, zoals schaalvergroting. Andere

Nadere informatie

Aanleiding voor het onderzoek

Aanleiding voor het onderzoek Aanleiding voor het onderzoek Gemeente Heerlen, juni 2013, alle zondagen koopzondag; wekelijkse koopzondag Centrum gestart m.i.v. september 2013 Heroverweging wekelijkse koopzondag in 2015 Breed gedragen

Nadere informatie

UITSNEDE STRUCTUURKAART

UITSNEDE STRUCTUURKAART UITSNEDE STRUCTUURKAART 2 layers 3 layers 40 UITSNEDE VOORBEELDUITWERKING CENTRUMPLEINEN EN MIDDENBAAN STEDENBOUWKUNDIGE STRUCTUUR Een reeks van drie centrumpleinen vormt de verbinding tussen de verschillende

Nadere informatie

Bedrijfsprofiel 2014 BELGIË BUSINESS IN BALANCE

Bedrijfsprofiel 2014 BELGIË BUSINESS IN BALANCE Bedrijfsprofiel 2014 BELGIË BUSINESS IN BALANCE België, Inno Nieuwstraat, Brussel België, centre commercial Parc de la Madeleine, Jumet Redevco staat voor Real Estate Development Company. Redevco Belgium

Nadere informatie

Van een straat met allure naar een straat met veel uitdagingen

Van een straat met allure naar een straat met veel uitdagingen DE NOORDERBOULEVARD 1942 Van een straat met allure naar een straat met veel uitdagingen - Hoog leegstandspercentage - Teruglopende omzet bij de winkeliers - Brancheverschraling - Verrommeling - Achterstallig

Nadere informatie

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noordwest- Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest- (*1. m²) 38.116 11.59 Overig In Noordwest- ligt circa 23% van de landelijke kantorenvoorraad.

Nadere informatie

Meest Gastvrije Stad 2010

Meest Gastvrije Stad 2010 Meest Gastvrije 200 Colofon Samensteller: Lennert Rietveld Van Spronsen partners horeca-advies Herenweg 83 2362 EJ Warmond T: 07-548867 E: lennertrietveld@spronsen.com W: www.spronsen.com In samenwerking

Nadere informatie

Torenvalkweide 4 Pijnacker. Eengezinswoning. Nieuwbouw Het beste van bestaand en nieuw

Torenvalkweide 4 Pijnacker. Eengezinswoning. Nieuwbouw Het beste van bestaand en nieuw Torenvalkweide 4 Pijnacker Eengezinswoning Nieuwbouw Het beste van bestaand en nieuw Waar is het wachten nog op? Keijzershof is ruim opgezet, groen en heeft een dorps karakter. Tel daar de afwisselende

Nadere informatie

Op zoek naar winkelbeleving. VOGON studiemiddag Rotterdam

Op zoek naar winkelbeleving. VOGON studiemiddag Rotterdam Op zoek naar winkelbeleving VOGON studiemiddag Rotterdam I&O Research 1. Bureau voor marktonderzoek en advies 2. 50, 3, 500, 750.000+ 3. Datacollectie in huis 4. Klantbeleving: Retail (KSO2011) Ambulante

Nadere informatie

Perspectief Kerkelanden. 1 Inleiding. 2 Actuele situatie. 2.1 Actueel winkelaanbod Hilversum. Blauwhoed Vastgoed. Actueel DPO.

Perspectief Kerkelanden. 1 Inleiding. 2 Actuele situatie. 2.1 Actueel winkelaanbod Hilversum. Blauwhoed Vastgoed. Actueel DPO. Blauwhoed Vastgoed Perspectief Kerkelanden Actueel DPO Datum 28 juni 2006 BLH006/Sdg/0004 Kenmerk 1 Inleiding Voor Kerkelanden worden plannen ontwikkeld die voorzien in een renovatie en upgrading van dit

Nadere informatie

W I N K E L e n I N H E T N I E U W E B A N N E C E N T R U M

W I N K E L e n I N H E T N I E U W E B A N N E C E N T R U M W I N K E L e n I N H E T N I E U W E B A N N E C E N T R U M B e z a a n j a c h t p l e i n - A m s t e r d a m N o o r d Het Nieuwe Banne Centrum Centraal gelegen in Amsterdam Noord, aan het Bezaanjachtplein

Nadere informatie

Notitie van aanbevelingen Aanbevelingen vanuit de Boxtelse gemeenschap ten bate van het opstellen van een nieuwe Horeca- en Detailhandelsvisie voor

Notitie van aanbevelingen Aanbevelingen vanuit de Boxtelse gemeenschap ten bate van het opstellen van een nieuwe Horeca- en Detailhandelsvisie voor Notitie van aanbevelingen Aanbevelingen vanuit de Boxtelse gemeenschap ten bate van het opstellen van een nieuwe Horeca- en Detailhandelsvisie voor Boxtel 1 Inleiding De voorzitters van de ondernemersverenigingen

Nadere informatie

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Midden-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Midden-Nederland (*1. m²) 42.674 95 6.46 Overig Nederland In de regio Midden-Nederland ligt circa 14%

Nadere informatie

Amsterdam, 2 april 2015. Verslag RMC Werkatelier Retailvisie Leidse Regio, Level Leiden

Amsterdam, 2 april 2015. Verslag RMC Werkatelier Retailvisie Leidse Regio, Level Leiden Amsterdam, 2 april 2015 Verslag RMC Werkatelier Retailvisie Leidse Regio, Level Leiden Op 1 april 2015 vond het werkatelier in de Leidse regio plaats onder begeleiding van Retail Management Center (RMC).

Nadere informatie

rhenen schets-museumkwartier deel 1

rhenen schets-museumkwartier deel 1 rhenen schets-museumkwartier deel 1 Opdrachtgever: Gemeente Rhenen Stedenbouwkundig ontwerp: Aad Trompert, Amersfoort Architectuur: Van Leeuwen Architecten, Veenendaal 2 mei 2011 rhenen museumkwartier

Nadere informatie

Onroerende kleursignalen geeft een overzicht van panden welke op een unieke en kunstzinnig wijze zijn uitgelicht.

Onroerende kleursignalen geeft een overzicht van panden welke op een unieke en kunstzinnig wijze zijn uitgelicht. VOORWOORD Geachte Fotoliefhebber, Onroerende kleursignalen geeft een overzicht van panden welke op een unieke en kunstzinnig wijze zijn uitgelicht. Gebouwen kunnen bij daglicht heel mooi zijn, maar in

Nadere informatie

Winkelleegstand: dilemma of kans?

Winkelleegstand: dilemma of kans? Winkelleegstand: dilemma of kans? Enkele landelijke trends en ontwikkelingen 1. Schaalvergroting (food) en schaalverkleining (modisch) 2. Branchevervaging 3. Toenemende problematiek PDV clusters 4. Filialisering

Nadere informatie

Staat van de detailhandel, Stadsdeel Noord

Staat van de detailhandel, Stadsdeel Noord 1 Staat van de detailhandel, Stadsdeel Fact sheet juni 215 In zijn 316 winkels met een totale vloeroppervlakte van ruim 1. m 2. Het grootste deel betreft winkels voor niet-dagelijkse boodschappen. De winkels

Nadere informatie

Stadsagenda Vlaardingen

Stadsagenda Vlaardingen Stadsagenda Vlaardingen In Vlaardingen is het prettig wonen Percentage dat het (zeer) eens is met de volgende stellingen: 51% stad voor jonge gezinnen Wat voor stad is Vlaardingen? groene stad 80% 60%

Nadere informatie

dynamiek OP TOP Nederland Een Cushman & Wakefield Research Publicatie

dynamiek OP TOP Nederland Een Cushman & Wakefield Research Publicatie dynamiek OP TOP RETAIL LOCATIES Nederland JUNI 2013 JUNI 2013 COLOFON KARTOGRAFIE Topografische basiskaart (c) Kadaster, 2012 GRAFISCH ONTWERP Cushman & Wakefield V.O.F. FOTOGRAFIE Cushman & Wakefield

Nadere informatie

Retail Estate in Transitie

Retail Estate in Transitie Retail Estate in Transitie Amsterdam 18 maart 2014 Introductie Dirk Anbeek Leeftijd 50 Nationaliteit Nederlands Aug 2012 heden Wereldhave CEO 2009 Aug 2012 Wereldhave MD 2006 2009 Albert Heijn Director

Nadere informatie

Uitnodiging Babel. Op 13 mei organiseert Stichting Babel een bezoek aan het sluizencomplex van Leidschendam, zie bijgaande uitnodiging.

Uitnodiging Babel. Op 13 mei organiseert Stichting Babel een bezoek aan het sluizencomplex van Leidschendam, zie bijgaande uitnodiging. gemeente Zaanstad Uitnodiging AAN Raad DATUM 11 maart 2016 ONDERWERP Uitnodiging Babel Geachte leden van de raad c.s, Op 13 mei organiseert Stichting Babel een bezoek aan het sluizencomplex van Leidschendam,

Nadere informatie

Detailhandelsvisie. Goeree-Overflakkee

Detailhandelsvisie. Goeree-Overflakkee Detailhandelsvisie Goeree-Overflakkee 2 trends en ontwikkelingen in de detailhandel (algemeen)! Economische stagnatie! Omzetverschuivingen van offline naar online winkels (internet winkelen)! Overcapaciteit

Nadere informatie

levendige voorziening in Naam Leidsche auteur Rijn Centrum Utrecht

levendige voorziening in Naam Leidsche auteur Rijn Centrum Utrecht Voorbeeld Ondernemers van gezocht, een titel over die programma s twee regels en activiteiten Voorbeeld willen van leveren een subtitel voor een levendige voorziening in Naam Leidsche auteur Rijn Centrum

Nadere informatie

De heer Van Rijn (gemeente Amstelveen), de heer Verheijen (Shopping Centre Manager (UR), Mevrouw Neve (UR)

De heer Van Rijn (gemeente Amstelveen), de heer Verheijen (Shopping Centre Manager (UR), Mevrouw Neve (UR) VERSLAG Aan Fam. De Vroome (nr. 47), dhr. Van der Kooi (nr. 22), dhr. Kleibrink (nr. 42), dhr. Van Dijk (nr. 1), dhr. en mevr. Neter (nr. 65), mevr. Kochheim (nr. 39), mevr. Schlumberger (nr. 29), dhr.

Nadere informatie

De binnenstad van Zwolle anno 2030

De binnenstad van Zwolle anno 2030 De binnenstad van Zwolle anno 2030 Leeswijzer Poster Ir. Michiel van Beek Februari 2016 1 A-status is verstevigd door significante factoren die geïdentificeerd zijn in het rapport De veerkrachtige binnenstad

Nadere informatie

Leisure Parc Breda wordt het centrale punt voor Breda en omgeving

Leisure Parc Breda wordt het centrale punt voor Breda en omgeving B R E D A Leisure Parc Breda wordt het centrale punt voor Breda en omgeving centraal beheerd concept en object, zijn ondernemers in staat geza- voor bedrijven die zich bezig houden met het aanbieden van

Nadere informatie

Bewoners regio kopen minder in eigen gemeente

Bewoners regio kopen minder in eigen gemeente 1 Bewoners regio kopen minder in eigen gemeente Fact sheet augustus 15 Net als Amsterdammers kopen bewoners in de Amsterdamse regio steeds meer niet-dagelijkse producten (kleding, muziek, interieurartikelen)

Nadere informatie

Uitstekend onderhouden Instapklaar

Uitstekend onderhouden Instapklaar Huizen vanhendriks de Koppele 147, 5632 LH Eindhoven Uitstekend onderhouden Royaal 3-kamer appartement Royaal balkon op het westen Instapklaar Fraai uitzicht H51 H51 Kenmerken Soort Kamers Woonoppervlakte

Nadere informatie

Voorzieningen Leidsche Rijn

Voorzieningen Leidsche Rijn De wijkraad, de ogen en oren van de wijk Voorzieningen Leidsche Rijn maart 2012 Voorzieningen Leidsche Rijn inhoud Tussenstand wijkraadpleging voorzieningen 2012 Winkel Centrum Terwijde Leidsche Rijn Centrum

Nadere informatie

Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad

Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad In Nederland staat veel kantoor-, bedrijfs- en winkelruimte leeg. Leegstand van bedrijfsvastgoed lijkt structureel te worden en de verwachting is

Nadere informatie

advies, management, verhuur, (her)ontwikkeling, taxaties en bemiddeling SAMEN MEER WAARDE

advies, management, verhuur, (her)ontwikkeling, taxaties en bemiddeling SAMEN MEER WAARDE advies, management, verhuur, (her)ontwikkeling, taxaties en bemiddeling SAMEN MEER WAARDE SAMENMEERWAARDE WPM Groep staat voor ruim 20 jaar visie, kennis en ervaring op het gebied van advies, ontwikkeling

Nadere informatie

Lesbrief 6: Trends en ontwikkelingen

Lesbrief 6: Trends en ontwikkelingen Lesbrief 6: Trends en ontwikkelingen Iedere dag worden er nieuwe ontdekkingen gedaan en veranderen de gewoonten van mensen. Trends en ontwikkelingen vind je dan ook in ieder werkgebied terug. Ook in de

Nadere informatie

WimWaanders: het overbrengen van cultuur is van mijn drijfveren Geven nieuwe concepten een boost? Crowdfunding ambassadeurs voor je bedrijf

WimWaanders: het overbrengen van cultuur is van mijn drijfveren Geven nieuwe concepten een boost? Crowdfunding ambassadeurs voor je bedrijf WIM Wim Waanders: het overbrengen van cultuur is ÉÉN van mijn drijfveren Geven nieuwe concepten de BINNENSTAD een boost? een initiatief van FLYNTH: Crowdfunding CREËERT ambassadeurs voor je bedrijf Nummer

Nadere informatie

Mededeling van het college aan de gemeenteraad (2011-42)

Mededeling van het college aan de gemeenteraad (2011-42) Onderwerp: Uitkomsten koopstromenonderzoek (consumentenonderzoek) binnenstad Portefeuillehouder: Steven Kroon Datum: 18 april 2011 Aanleiding voor de mededeling Doetinchem heeft de ambitie haar bovenregionale

Nadere informatie

Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT

Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Inhoud Introductie spreker: drs. Jeroen M. Lokerse MSRE MRICS Korte introductie Cushman & Wakefield

Nadere informatie

9 M 5 ore than to 275

9 M 5 ore than to 275 5 More than to 275 275 95 to schiphol rijk am en de boeing avenue Inspirerend zaken doen Boeing Avenue 275 In de uitdagende werkomgeving van het parkachtige Schiphol-Rijk ligt het moderne en multifunctionele

Nadere informatie

Winkelstraat van de Toekomst Veranderende consument en online groei zetten winkels klem

Winkelstraat van de Toekomst Veranderende consument en online groei zetten winkels klem Winkelstraat van de Toekomst Veranderende consument en online groei zetten winkels klem Dirk Mulder Sectormanager Retail @MulderDirk 06-11380971 VOOR WE VAN START GAAN. 2 Agenda Stand van zaken in de retail

Nadere informatie

snel dan voorzien. In de komende jaren zal, afhankelijk van de (woning)marktontwikkeling/

snel dan voorzien. In de komende jaren zal, afhankelijk van de (woning)marktontwikkeling/ 2 Wonen De gemeente telt zo n 36.000 inwoners, waarvan het overgrote deel in de twee kernen Hellendoorn en Nijverdal woont. De woningvoorraad telde in 2013 zo n 14.000 woningen (exclusief recreatiewoningen).

Nadere informatie

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuidwest-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1. m²) 35.536 13.629 459 Overig Nederland In Zuidwest-Nederland ligt circa 29%

Nadere informatie

STADIONGEBIED HERACLES ALMELO SCOORT DYNAMISCH IN VERBINDINGEN, MERKEN, FACILITEITEN, DOELGROEPEN, MOGELIJKHEDEN, BELEVINGEN

STADIONGEBIED HERACLES ALMELO SCOORT DYNAMISCH IN VERBINDINGEN, MERKEN, FACILITEITEN, DOELGROEPEN, MOGELIJKHEDEN, BELEVINGEN STADIONGEBIED HERACLES ALMELO SCOORT DYNAMISCH IN VERBINDINGEN, MERKEN, FACILITEITEN, DOELGROEPEN, MOGELIJKHEDEN, BELEVINGEN STADIONGEBIED HERACLES ALMELO SCOORT GEBIEDSONTWIKKELING 3 DYNAMISCH IN BELEVINGEN

Nadere informatie

Startdia met foto Ruimte. De toekomst van Amersfoort centrum & de rol van de vastgoedsector

Startdia met foto Ruimte. De toekomst van Amersfoort centrum & de rol van de vastgoedsector Startdia met foto Ruimte De toekomst van Amersfoort centrum & de rol van de vastgoedsector Wie ben ik? Stefan van Aarle: Adviseur Retail & Centrummanagement Coördinator Platform Binnenstadsmanagement Organisatie

Nadere informatie

Vereniging van Commercieel Vastgoed Binnenstad Dordrecht. Jasper Mos, wethouder economie Dordrecht Dordrecht, 6 februari 2012

Vereniging van Commercieel Vastgoed Binnenstad Dordrecht. Jasper Mos, wethouder economie Dordrecht Dordrecht, 6 februari 2012 Vereniging van Commercieel Vastgoed Binnenstad Dordrecht Jasper Mos, wethouder economie Dordrecht Dordrecht, 6 februari 2012 Probleemanalyse (1996) Water als vervoersader wordt barrière Boot wordt auto

Nadere informatie

Nederlandse winkelmarkt

Nederlandse winkelmarkt April 213 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse winkelmarkt 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.Raven Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein Vormgeving

Nadere informatie

Factsheets. Profielen gemeentes van Utrecht

Factsheets. Profielen gemeentes van Utrecht Factsheets Profielen gemeentes van Utrecht Leeswijzer Profielen gemeentes van Utrecht Per gemeente van de provincie Utrecht is een profiel gemaakt. Dit profiel is weergegeven op basis van vier pagina s.

Nadere informatie

OUD GEBOUW, NIEUW GEBRUIK

OUD GEBOUW, NIEUW GEBRUIK PROJECT UITGELICHT: HET GROOT ZIEKENGASTHUIS IN S-HERTOGENBOSCH OUD GEBOUW, NIEUW GEBRUIK Maakt werk van leegstand Hoofdkantoor Dr. Kuyperstraat 9 2514 BA Den Haag T: 070 335 20 30 F: 070 347 07 77 3 Oud

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Retail en Mobiliteit in de binnenstad

Retail en Mobiliteit in de binnenstad Retail en Mobiliteit in de binnenstad Fietsstad 2016 Symposium Bikenomics - 13 Oktober 2015 Giuliano Mingardo Erasmus Universiteit Rotterdam mingardo@ese.eur.nl 1 Inhoudsopgave De ontwikkeling van mobiliteit;

Nadere informatie

Plannen Economische Agenda 20113-2014

Plannen Economische Agenda 20113-2014 Plannen Economische Agenda 20113-2014 Aanvalsplan 1: Marketing regio Amersfoort: be good and tell it Wat is het doel: Gerichte marketingcampagnes starten op het gebied van ondernemen in Amersfoort en de

Nadere informatie

sikkelkruid 11 3824 PN AMERSFOORT

sikkelkruid 11 3824 PN AMERSFOORT sikkelkruid 11 3824 PN AMERSFOORT sikkelkruid 11 In de zeer gewilde wijk Nieuwland gelegen tussenwoning. Alstublieft. Met veel plezier presenteer ik u de verkoopbrochure van de Sikkelkruid 11 te Amersfoort.

Nadere informatie

Retailvisie Leidse regio

Retailvisie Leidse regio Retailvisie Leidse regio Welkom bij het RMC Werkatelier Leidse regio Twitter: @economie071 2-4-2015 Copyright RMC 2012 1 Programma 18:00 Inloop 18:30 Opening door Robert Strijk Voorzitter stuurgroep Economie071

Nadere informatie

Binnenstad van Breda en woonboulevard: synergie of concurrentie?

Binnenstad van Breda en woonboulevard: synergie of concurrentie? Binnenstad van Breda en woonboulevard: synergie of concurrentie? Rabobank Breda Academie voor Marketing en Business Management Breda, juli 2005 Drs. Dick A. Francken 1 Voorwoord: De Bredase Economische

Nadere informatie

Huizen. Groot dakterras. Vloerverwarming. Gebouwd in 2009. Parkeerkelder. Vier slaapkamers. Waterlinie 567, 5658 NP Eindhoven H51 H51

Huizen. Groot dakterras. Vloerverwarming. Gebouwd in 2009. Parkeerkelder. Vier slaapkamers. Waterlinie 567, 5658 NP Eindhoven H51 H51 Huizen vanhendriks Waterlinie 567, 5658 NP Eindhoven Vloerverwarming Parkeerkelder Gebouwd in 2009 Groot dakterras Vier slaapkamers H51 H51 Kenmerken Soort Type Kamers Woonoppervlakte Perceeloppervlakte

Nadere informatie

Geldermalsen. Visievorming op het winkellandschap. Gerard Zandbergen Locatus

Geldermalsen. Visievorming op het winkellandschap. Gerard Zandbergen Locatus Geldermalsen Visievorming op het winkellandschap Gerard Zandbergen Locatus Locatus Congres 2011 6 BIG RETAIL TRENDS Schaalvergroting en Ketenvorming Clustering Internet Vergrijzing Crisis Leegstand? Winkels

Nadere informatie

Winkelen in het Internettijdperk

Winkelen in het Internettijdperk Winkelen in het Internettijdperk De (ruimtelijke) gevolgen van internet winkelen dr. Jesse Weltevreden, Hoofd Onderzoek BOVAG 1 Inhoud Winkelgebieden in Nederland Internet winkelen in Nederland E-shoppers:

Nadere informatie

Leegstand als kans voor de lokale economie?

Leegstand als kans voor de lokale economie? Leegstand als kans voor de lokale economie? NVBO congres 13 april 2011 Arnhem Simon Hiemstra Senior consultant MKB Adviseurs Leegstand als kans voor de lokale economie Voorstellen Simon Hiemstra 35 jaar

Nadere informatie

Croonpassage 37 Boxtel penthouse

Croonpassage 37 Boxtel penthouse Croonpassage 37 Boxtel penthouse LUXE PENTHOUSE WONEN AAN DE MARKT Boxtel biedt mogelijkheden De gemeente Boxtel heeft haar inwoners veel te bieden. Er is een gezellig centrum met een typisch Brabantse

Nadere informatie

Voorlopig ontwerp Leidsche Rijn Centrum Kern 14 september 2011

Voorlopig ontwerp Leidsche Rijn Centrum Kern 14 september 2011 Voorlopig ontwerp Leidsche Rijn Centrum Kern 14 september 2011 INHOUD PRESENTATIE Leidsche Rijn Centrum 1) Algemene toelichting aandeel ASR/Vesteda programma positionering/ambities palet aan functies (wonen/winkelen/werken/horeca/recreëren

Nadere informatie

Europoint torens Rotterdam Studie

Europoint torens Rotterdam Studie Europoint torens Rotterdam Studie Maria Haag architectuur Ir. Maria Haag Laan op Zuid 73 3072 DB Rotterdam tel. 010 4738030 info@mariahaag.nl www.mariahaag.nl Met dank aan: Ir. Yannick Boidin, architect

Nadere informatie

Heilige Geeststraat 1, Roermond

Heilige Geeststraat 1, Roermond Heilige Geeststraat 1, Roermond Algemene informatie Straat: Heilige Geeststraat 1 Postcode: 6041GB Stad: Roermond Perceeloppervlakte: 116 m² Woonoppervlakte: 234 m² Volume: 632 m³ Bouwjaar: 1881 Type:

Nadere informatie

'Maak werk van Vrije tijd in Brabant'

'Maak werk van Vrije tijd in Brabant' 'Maak werk van Vrije tijd in Brabant' OPROEP VANUIT DE VRIJETIJDSSECTOR Opgesteld door: Vrijetijdshuis Brabant, TOP Brabant, Erfgoed Brabant, Leisure Boulevard, NHTV, MKB, BKKC, Stichting Samenwerkende

Nadere informatie

Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht (VCOD) VCOD

Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht (VCOD) VCOD Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht (VCOD) VCOD Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht Aanleiding Binnensteden staan steeds meer in de belangstelling van bezoekers,

Nadere informatie

Huur winkelruimte op Binnenweg 79c te Heemstede 49000 per jaar

Huur winkelruimte op Binnenweg 79c te Heemstede 49000 per jaar Huur winkelruimte op Binnenweg 79c te Heemstede 49000 per jaar Aanbiedende partij: Willard Vastgoed Email: info@willardvastgoed.nl Telefoon: 0616702700 Website: www.willardvastgoed.nl Omschrijving Aan

Nadere informatie

Nieuwe Kadekwartier Arnhem TE KOOP. Nieuwe Kadekwartier Arnhem

Nieuwe Kadekwartier Arnhem TE KOOP. Nieuwe Kadekwartier Arnhem Nieuwe Kadekwartier Arnhem TE KOOP Nieuwe Kadekwartier Arnhem ALGEMEEN Nieuwe Kadekwartier Een nieuwe woonwijk in wording! Links en rechts van de recent vernieuwde Westervoortsedijk verrijst de komende

Nadere informatie

1 Vind jij dat de winkeliers in Horst aan de Maas zelf mogen bepalen wanneer ze open gaan?

1 Vind jij dat de winkeliers in Horst aan de Maas zelf mogen bepalen wanneer ze open gaan? Koopzondag Horst aan de Maas II Onderzoeksresultaten TIPHorstaandeMaas.nl In de gemeente is een discussie over de koopzondagen. 8 1 Vind jij dat de winkeliers in Horst aan de Maas zelf mogen bepalen wanneer

Nadere informatie