Uitdagingen bij Privaat (niet beursgenoteerd) indirect vastgoed

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Uitdagingen bij Privaat (niet beursgenoteerd) indirect vastgoed"

Transcriptie

1 Uitdagingen bij Privaat (niet beursgenoteerd) indirect vastgoed Onderzoekspaper ASRE Onderzoeksseminar 3 juli 2009 Peter van Gool en Marleen Bosma-Verhaegh Paper ten behoeve van het ASRE Onderzoeksseminar van 2 juli 2009 over het thema Beleggen in privaat indirect vastgoed ASRE research papers; ISSN ; ASRE Research Center I Amsterdam School of Real Estate I Postbus 140 I 1000 AC Amsterdam T I F I

2 Onderzoekspaper over uitdagingen bij privaat indirect vastgoed Peter van Gool en Marleen Bosma-Verhaegh 1 Inleiding Indirect privaat onroerend goed heeft in de loop der jaren in Nederlandse beleggingsportefeuilles een belangrijke plaats verkregen. Tevens heeft de categorie in voorgaande jaren een belangrijke (positieve) bijdrage geleverd aan het rendement en gezorgd voor diversificatie in de portefeuilles. De kredietcrisis heeft echter een nieuwe (financiële) omgeving gecreëerd. Mede als gevolg daarvan verdient een aantal vraagstukken meer aandacht. Dit artikel geeft een uiteenzetting van de belangrijkste aspecten hiervan. Nadrukkelijk zij er op gewezen dat de institutionele private markt in kwestie verschilt van de markt van vastgoed-cv s, maatschappen voor particulieren en beursgenoteerd vastgoed. Deze zullen dan ook niet worden behandeld in dit artikel. De beschreven vraagstukken zijn onder andere gebaseerd op ervaringen van Nederlandse institutionele beleggers die investeren in een groot aantal private fondsen en fondsmanagers. Wij hebben ons vooral gericht op de Europese situatie. Verantwoording Bij het schrijven van dit artikel stuitten wij op het feit dat kennis veelal verspreid aanwezig is en dat ervaringen van elkaar verschillen. Dit wordt bemoeilijkt door relatief weinig gepubliceerde informatie over dit onderwerp. Door kennis te bundelen is gepoogd een evenwichtig beeld te schetsen. In dit kader waarderen wij het zeer dat velen, sommigen op persoonlijke titel, bereid zijn geweest een bijdrage te leveren. Bijdragen hebben wij ontvangen van Lisette van Doorn en Casper Hesp (beiden INREV), Ido Esman (ING Real Estate), Peter de Haas (Protego), George Jautze en Hans Copier (ING REIM), Gerrit Jan Kerstholt (Syntrus Achmea Vastgoed), Tinka Kleine (PGGM Investments), Jeroen Winkelman (BPF Bouwinvest), Harm Zwier Medendorp (TKP Pensioen), Marieke Mulder (SPF Beheer), Evert-Jan Nilting (St. Pensioenfonds voor de Grafische Bedrijven), Richard van Ovost (MN Services), Erwin Stouthamer en Willem-Jan Pelle (beiden Composition Capital Partners) 1 Prof. dr. P. van Gool MRICS is hoogleraar vastgoedeconomie bij de Amsterdam School of Real Estate en bij de Faculteit Economie en Bedrijfskunde van de Universiteit van Amsterdam. Hij houdt zich tevens bezig met strategie en acquisitie van vastgoed bij SPF Beheer, voor onder andere het Spoorwegpensioenfonds. Ir. Marleen Bosma-Verhaegh RBA MSRE is Fund manager Real Estate bij Blue Sky Group, fiduciair manager van in totaal 14 pensioenfondsen, onder andere de KLM pensioenfondsen. Tevens verzorgt zij met regelmaat een deel van de cursus Financial analysis van INREV. 1

3 en Nico Tates (Aberdeen). Ook spreken wij graag onze dank uit aan Patrick Kanters voor zijn opbouwende commentaar en ondersteuning. Van direct naar indirect privaat vastgoed Het afgelopen decennium hebben de meeste Nederlandse institutionele beleggers hun directe vastgoedbeleggingen (in gebouwen) vervangen door participaties in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen; privaat indirect vastgoed genoemd. Daarbij had men niet meer het omvangrijke werk van het zelf beleggen in en beheren van de gebouwen. Maar in de plaats daarvan hoopte men op een relatief eenvoudig beheer van vastgoedparticipaties, vergelijkbaar met dat van private equity of zelfs aandelen. Dat zou neer komen op een selectiefase, een due dilligence en vervolgens een monitoring van de beleggingen, eventueel aangevuld met een zitting in de adviescommissie of in de beleggingscommissie van het geselecteerde beleggingsfonds. En dit alles zou voor core fondsen (met relatief veel eigen vermogen) een rendement / risicoprofiel geven dat vergelijkbaar zou zijn met dat van direct vastgoed. Door de kredietcrisis en de recessie is er nu een uitzonderlijke situatie ontstaan. Daardoor lijkt een aantal aannames voor de private markt anders uit te pakken dan was verondersteld. Van bovengeschetst eenvoudig beheer blijkt lang niet altijd sprake te zijn. In dit artikel worden de huidige uitdagingen beschreven en worden suggesties voor verbeteringen aangedragen voor de toekomst. Groei van de markt voor privaat indirect vastgoed Het investeren in privaat indirect vastgoed kent een lange geschiedenis (zie bijlage). Maar pas in de afgelopen tien jaar is er sprake van een zeer sterke groei, niet alleen qua aantal fondsen, maar ook qua belegd vermogen (zie afbeelding 1). Volgens INREV 2 waren er eind 2008 in Europa 489 private vastgoedfondsen met in totaal 297,7 miljard aan beleggingen. Dit betreft fondsen voor institutionele beleggers of fondsen die open zijn voor zowel particuliere beleggers als institutionele beleggers. Deze groei betrof alle categorieën van private vastgoedfondsen. Het gaat dan, conform de indeling van INREV, om zowel core fondsen, value added fondsen als opportunity / opportunistic fondsen. Zie toelichting 1 en afbeelding 2. 2 The European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles. 2

4 Toelichting 1 De INREV hanteert de volgende drie categorieën voor private vastgoedfondsen, ingedeeld naar risicoprofiel: Core fondsen. Dit zijn fondsen die met name investeren in volwassen sectoren en landen. Deze fondsen gebruiken relatief weinig leverage, hebben geen of zeer weinig exposure naar ontwikkelingsprojecten en een groot deel van het rendement komt voort uit de huurinkomsten. De fondsen zijn veelal goed gediversifieerd door een groot aantal beleggingsobjecten en/of landenbeleggingen in portefeuille. Value added fondsen. Dit zijn fondsen die in elk land of vastgoedsector zouden kunnen beleggen en een rendement genereren vanuit zowel de inkomensstroom als de waardeontwikkeling. Dergelijke fondsen kunnen volledig belegd zijn in minder volwassen markten en/of in alternatieve sectoren. Zij houden zich mogelijk bezig met projectontwikkeling of andere vormen van actief management (door bijvoorbeeld een actief verhuurrisico te nemen) en hebben een gemiddeld leverage-percentage. Additioneel rendement komt voort uit waardetoevoeging aan vastgoed door actief management, waaronder herverhuur, modernisering en/of herontwikkeling. Opportunity of opportunistic fondsen. Dit zijn fondsen met gewoonlijk een hoog leverage percentage, een grote exposure naar ontwikkelingsprojecten en/of andere vormen van actief management. Ze leveren een rendement dat met name voortkomt uit waardeontwikkeling. Dergelijke fondsen kunnen gericht zijn op elke markt of sector en zijn veelal gefocust op individuele markten of vastgoedsectoren. 3

5 Afbeelding 1. Aantallen private fondsen en de totale waarde (gross asset value) van hun beleggingen (bron: INREV) Afbeelding 2. Marktgroei naar categorieën (bron: INREV). Waarom is het beleggen in privaat indirect vastgoed in de loop der jaren zo populair geworden? De belangrijkste redenen hiervoor zijn de volgende: Het direct beleggen in gebouwen is bewerkelijk. Het vraagt om een relatief groot managementapparaat. De vastgoedafdelingen bij institutionele beleggers waren - en zijn, voor zover hier nog sprake van is - in de praktijk een bedrijf binnen een bedrijf. Ook was er sprake van integriteitkwesties. Vooral het omvangrijke asset- en property management heeft institutionele beleggers ertoe gebracht afscheid te nemen van de directe vastgoedbeleggingen en over te gaan op indirecte vastgoedfondsen. 4

6 Dat is onder andere gebeurd bij de pensioenfondsen van DSM, ABP, PGGM, AKZO, KLM, Hoogovens, Shell, Stork en meer recentelijk van Philips en Unilever (Progress). De enkele pensioenfondsen die nog wel direct in vastgoed beleggen, waaronder het Spoorwegpensioenfonds, BPF Bouwinvest voor BPF Bouw en MN Services voor pensioenfonds Metaal en Techniek, zijn als aanvulling op hun directe portefeuille ook meer in private fondsen gaan beleggen, vooral voor internationale spreiding en voor specialistische beleggingscategorieën. De groei van de indirecte beleggingen bij Nederlandse institutionele beleggers is weergegeven in de afbeeldingen 3 en 4. Uit afbeelding 3 blijkt dat de Nederlandse pensioenfondsen steeds meer indirect (in vastgoedfondsen) zijn gaan beleggen en afbeelding 4 leert dat er steeds meer in het buitenland wordt belegd en dat dit nu bijna geheel op indirecte wijze gebeurt. Private fondsen bieden toegang tot gespecialiseerde vastgoedkennis en geven voor speciale beleggingscategorieën een spreiding die met een directe portefeuille niet te realiseren is. Hierbij valt te denken aan het beleggen in logistieke centra, dure huurwoningen of parkeergarages. Uiteraard kan men die ook zelf in de directe portefeuille hebben, maar dan heeft men zelden een voldoende aantal projecten om de specifieke projectrisico s (die de markt niet honoreert) weg te diversifiëren en om zelf voldoende expertise op te bouwen. De wens om meer in het buitenland te beleggen met het oog op diversificatie. Dit is in eerste instantie in gang gezet door zelf gebouwen in het buitenland te kopen, maar bij gebrek aan lokale kennis heeft dit in veel gevallen tot een verliesgevende terugtocht geleid. Privaat indirect vastgoed bood en biedt hiervoor een uitkomst. Er kan gebruik worden gemaakt van leverage, wat bijvoorbeeld Nederlandse pensioenfondsen niet is toegestaan bij het beleggen in direct vastgoed (wel voor liquiditeitsdoelstellingen). 3 Het rendement-/risicoprofiel van private (core) fondsen zou vergelijkbaar zijn met dat van direct vastgoed. Daarbij zou het specifieke portefeuillerisico in beginsel kunnen worden verkleind door leverage. Gegeven een bepaalde beleggingsomvang kan immers met leverage voor een groter bedrag aan vastgoed worden verworven. Het financieel risico dat voort vloeit uit de leverage zou dan wegvallen tegen het gereduceerde portefeuillerisico. Ook is er minder risico dan bij beursgenoteerde vastgoedfondsen (publiek indirect vastgoed genoemd). Anders dan bij beursgenoteerde vastgoedfondsen worden participaties in private fondsen namelijk niet gewaardeerd tegen een beurkoers (omdat deze er niet is), maar tegen de netto vermogenswaarde. In vergelijking 3 Artikel 136 van de pensioenwet geeft aan dat een pensioenfonds geen leningen aangaat, tenzij de lening tijdelijk wordt aangegaan voor liquiditeitsdoelstellingen. 5

7 met beursgenoteerde vastgoedaandelen is er geen invloed vanuit beurssentiment waardoor de rendementen stabieler zijn en minder correleren met die van gewone aandelen en meer met direct vastgoed. 6

8 Zo bedraagt in Nederland de correlatie tussen beursgenoteerde vastgoedaandelen en gewone aandelen (AEX) over de periode circa 0,51, terwijl tussen direct vastgoed en gewone aandelen 0,12 bedraagt. 4 Value added en vooral opportunity fondsen kennen wel een hoger risicoprofiel, maar het beleggen in deze fondsen zou meer moeten worden gezien als een absolute return - strategie. De goede rendementen op andere financiële vermogenstitels, waaronder aandelen, zorgden voor investeringsruimte voor vastgoed in de portefeuille. Daarbij kwam soms tevens een verhoging van de vastgoedallocatie. Deze kapitaalsstroom zorgde, samen met de waardegroei op vastgoed vanuit sterke fundamenten, weer voor positieve rendementen op (privaat) vastgoed, hetgeen de groei van de indirecte private markt bevorderde. Overige redenen voor de groei van de beleggingscategorie zijn de volgende: Private vastgoedfondsen leveren doorgaans een fiscaal efficiënte wijze van beleggen vanwege fiscale structurering, waarbij de kosten verdeeld worden onder de participanten. Dit in tegenstelling tot het zelf direct internationaal beleggen in gebouwen waarbij de belegger zelf volledig de structureringskosten draagt en het derhalve om zeer grote vermogens vraagt om die kosten te kunnen dragen. Het toegankelijker worden van internationale vastgoedmarkten, mede door technologische vernieuwingen. Daardoor is er meer en sneller informatie beschikbaar dan voorheen. De bekendheid bij veel institutionele beleggers met private equity dat grosso modo op dezelfde manier werkt (bekendheid met een blind pool structuur, capital calls, gebruik van leverage, fee structuur enz.). Sommigen plaatsen bij dit argument overigens kanttekeningen omdat (privaat) vastgoed en private equity meestal door verschillende teams worden gemanaged. Het aantal beleggers is meestal beperkter dan bij publieke fondsen, hetgeen bij kleinere fondsen meer zeggenschap en betrokkenheid kan geven, met een daarbij horende graad van vertrouwen. Sommige referenten geven aan dat er ook zeer grote private fondsen zijn met veel beleggers, waardoor dit argument niet altijd steekhoudend is. Een toename van de transparantie van de markt en van kennis en inzicht in het fondsenaanbod aan de beleggerszijde, mede door activiteiten van INREV en door informatie-uitwisseling door het gezamenlijk beleggen in dezelfde fondsen. 4 Gemeten aan de hand van AEX Total return (t/m 1992 de MSCI NL) t.o.v. de GPR NL in (t/m 1983 de AAVI) voor indirect vastgoed en de ROZ/IPD (historische reeksen) voor direct vastgoed. 7

9 De nadelen van de private indirecte fondsen werden en/of worden in meer of mindere mate voor lief genomen. Hierbij lopen de meningen overigens uiteen en wordt aangegeven dat aan andere (vastgoed)beleggingen uiteraard ook de nodige nadelen kleven. Dat is zeker het geval, maar als algemeen erkende nadelen worden vooral gezien de illiquiditeit (met als opmerking dat direct vastgoed op korte termijn ook illiquide is) en relatief hoge managementkosten ten opzichte van direct en beursgenoteerd vastgoed (zie voor de onderbouwing later). Sommigen zien ook als nadelen de soms hoge risico s door onvoldoende spreiding als gevolg van een klein aantal beleggingen (zeker in de investeringsfase), het ontbreken van een passende benchmark voor indirecte (internationale) fondsen 5 en het soms lage vastgoedgehalte bij fondsen waarbij financial engineering de voornaamste bron van rendement vormt. Door een respondent werd tevens genoemd de moeilijk te managen geldstromen door bijvoorbeeld capital calls, zeker in neergaande markten. Maar anderen zien in deze factoren geen nadelen. Wat betreft de risicospreiding stelt een referent dat je een manager inhuurt omdat hij/zij goed is in een bepaald segment/markt. Dan wil je dat hij zich daarop concentreert om waarde toe te voegen door actief management. Het idee is dat de belegger de diversificatie doet. Derhalve kun je niet van elk fonds verwachten dat het optimaal gespreid is. Dat gaat ten koste van het rendement. Diversificatie kan de belegger bereiken door te participeren in verschillende fondsen. Ook ziet niet iedereen het lage vastgoedgehalte bij opportunistische fondsen als een nadeel. Ook met veel vreemd vermogen vormen vastgoedstrategieën wel de basis van het resultaat, zo luidt het verweer. Met de groei van de private sector kwamen er ook funds of funds, welke een oplossing zouden kunnen bieden voor snelle diversificatie en de interne management capaciteit. Hier staan tegenover de hogere kosten in de vorm van onder andere een extra management fee. Verder was er de laatste jaren ook buiten Duitsland de trend om fondsen te introduceren als open-end en semi open-end 6. Dit om het nadeel van illiquiditeit op langere termijn te reduceren. 5 Natuurlijk is er de INREV index, met subreeksen voor verschillende landen en voor verschillende vastgoedcategorieën, maar de reeksen zijn nog niet overal representatief. In de praktijk wordt vaak gekozen voor een benchmark bestaande uit 75% de relevante ROZ/IPD-index voor direct vastgoed en 25% een index voor beursgenoteerd vastgoed in het land / de beleggingscategorie van toepassing. 6 Theoretisch kent een open-end structuur geen restricties en een semi open-end vorm wel restricties ten aanzien van uittreding. In praktijk noemt een aantal fondsen zich wel open-end, maar is er altijd in meer of mindere mate sprake van gedocumenteerde beperkingen ten aanzien van uittreding. Dit om redenen als bescherming van de zittende aandeelhouder en/of een betere mogelijkheid voor de manager om zijn beleggingsproces af te stemmen op vraag en aanbod van participanten. 8

10 Afbeelding 3 Verdeling vastgoedbeleggingen bij Nederlandse pensioenfondsen tussen direct en indirect vastgoed. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Verdeling vastgoedbeleggingen bij Nederlandse pensioenfondsen tussen direct en indirect vastgoed 0% Bron: Vastgoedmarkt oktober 2008 / CBS direct vastgoed indirect vastgoed 9

11 Afbeelding 4 Buitenlandse vastgoedbeleggingen van Nederlandse pensioenfondsen. % van totale vastgoedbeleggingen Buitenlandse vastgoedbeleggingen van Nederlandse pensioenfondsen 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% Bron: VGM Oktober 2008 direct vastgoed vastgoedfondsen Aanleiding tot herbezinning De geraadpleegde beleggers maken er melding van dat de vastgoedfondsen waarin zij hebben geïnvesteerd tot 2007 goede resultaten (d.w.z. rendementen conform of boven verwachting) hebben laten zien en in het algemeen gedisciplineerd hebben geïnvesteerd. De kredietcrisis en de huidige wereldwijde recessie hebben de beleggers in private fondsen echter voor nieuwe uitdagingen gesteld. Volgens de INREV Index (in Euro) lieten private vastgoedfondsen in 2007 voor het eerst negatieve rendementen zien (zie hiervoor afbeelding 5). Zo gaf de INREV index een totaal rendement van -2,1% tegen nog 21% in Deze teruggang was vooral toe te schrijven aan het slechte resultaat van Britse fondsen en dan in het bijzonder van winkelfondsen en logistieke fondsen. Ook in andere landen ging het minder goed. In 2008 zijn de rendementen verder verslechterd. Zo liet de genoemde index in dat jaar een totaal rendement zien van -26,8%, terwijl de rendementen van direct vastgoed het (nog) beter deden. Zo gaf de IPD Pan European Property Index (in Euro) over 2008 een rendement van -4,0%. Nederlands direct vastgoed liet in 2008 nog een positief resultaat zien van 3,3% (o.b.v. ROZ/IPD Vastgoedindex, All Investments). 7 7 Bij (het verschil in) de rendementen kunnen de nodige kanttekeningen worden geplaatst. Zo was er in de tweede helft van 2008 sprake van een beperkt aantal transacties, waardoor evidence voor prijsvorming ontbrak en de verschillen in taxatie-uitkomsten groot waren. Sommige fondsen zullen dan ook meer mark-to market prijzen kennen dan andere, waarbij een verlaging van de aanvangsrendementen nog niet volledig is ingeprijst en dit in 2009 nog zal gebeuren. 10

12 11

13 Afbeelding 5 Rendementen direct en indirect vastgoed. Rendementen direct en indirect vastgoed 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% Privaat indirect vastgoed Europa INREV Direct vastgoed NL (ROZ/IPD) Beursgenoteerd indirect vastgoed EU (GPR GL250 EU) IPD Pan European Property Index Local Currencies in EUR gewogen Afbeelding 6. Cumulatieve rendementen direct en indirect vastgoed. 300,0 Cumulatieve rendementen direct en indirect vastgoed 250,0 200,0 150,0 100,0 50,0 0, Privaat indirect vastgoed Europa INREV Direct vastgoed NL (ROZ/IPD) Beursgenoteerd indirect vastgoed EU (GPR GL250 EU) IPD Pan European Property Index Local currencies in EUR gewogen 12

14 Hoewel de cijferreeksen nog te kort zijn om er verantwoorde conclusies uit te trekken, laten de grafieken zien dat over de beschouwde periode de rendementen van indirect vastgoed (Europees beursgenoteerd en Europees privaat vastgoed) een meer volatiel verloop laten zien dan die van direct Europees en Nederlands vastgoed. Dit wordt onder andere veroorzaakt door een hogere volatiliteit in bepaalde buitenlandse markten, het gebruik van leverage, boekhoudkundige aspecten en doordat landen in een verschillende fase van de vastgoedcyclus zitten. Cumulatief gezien heeft direct Nederlands vastgoed over deze periode het beste resultaat gegeven. Maar hierbij moet evenwel niet worden vergeten dat in de INREV Index veel Britse fondsen (23% van het totaal aantal fondsen in de Index van 2008) participeren en dat de Britse vastgoedmarkt eerder een teruggang heeft laten zien dan de Nederlandse vastgoedmarkt. Verder zij opgemerkt dat men in de praktijk nagenoeg niet conform de indexreeksen in privaat of direct vastgoed kan beleggen. Individuele beleggingsportefeuilles zullen dus qua samenstelling van elkaar verschillen en om deze reden mogelijk tevens qua rendement. Al met al blijft het derhalve een vergelijking van appels met peren, zoals sommige referenten stellen. Uitdagingen De huidige neergaande markt en de financiële situatie hebben bij een aantal private fondsen problemen gegeven. De nu meest voorkomende worden hieronder beschreven. In de eerste paragraaf worden leverage gerelateerde aspecten genoemd die niet alleen van toepassing zijn op vastgoed, maar in feite op iedere beleggingscategorie waarbij gebruik wordt gemaakt van financiering. Zo gelden deze aspecten tevens voor beleggingen in aandelen van beursgenoteerde bedrijven en voor private equity fondsen (met name de buyout categorie). In de huidige wereld van forse de-leveraging worden deze beleggingen op eenzelfde wijze geraakt en loopt men tegen (her)financieringproblemen aan. In de tweede paragraaf wordt ingegaan op vraagstukken die meer specifiek binnen de (Europese) private vastgoedmarkt spelen, ook al valt een en ander niet geheel los te zien van de (consequenties) van de financieringssituatie. Overigens is een aantal punten hiervan ook van toepassing op de private equity markt. Leverage gerelateerde vraagstukken 1. In de huidige financieringsmarkt leidt herfinanciering bij een aantal fondsen tot hogere kredietkosten en eventueel een geforceerd terugbrengen van het leverageniveau. Met name speelt dit bij fondsen met een korte termijn financiering. Banken willen of moeten van een deel van hun verstrekte krediet af, mede als gevolg van een sterke afname van hun eigen vermogen door verliezen. Voor sommige vastgoedfondsen leidt dit er toe dat zij zich alleen in 13

15 (her)financiering kunnen voorzien tegen hogere rentelasten en eventueel het geven van meer zekerheden. In een aantal gevallen eist de bank een lager leverageniveau, te realiseren door (min of meer gedwongen) verkoop van vastgoed. In de INREV Debt Study van 2009 geeft tussen de 20 en 30% van de geënquêteerde beleggers en fondsmanagers aan geconfronteerd te zijn met het niet kunnen voldoen aan leningvoorwaarden. Resulterende in een verkoop van een belegging op last van de financier. Sommige referenten wijzen er overigens op dat soms ook andere kapitaalverschaffers dan banken, waaronder obligatiehouders ook tot concessies worden gedwongen, waaronder lagere of uitgestelde rentevergoedingen, met als stok achter de deur dat er anders geen nieuw kapitaal komt en ook zij het schip ingaan. 2. Door een daling van de (vastgoed)rendementen van de fondsen tot onder de gemiddeld gewogen leningrente werkt leverage bij veel fondsen momenteel negatief door op het eigen vermogen. Daardoor wil een aantal fondsen de leverage terugbrengen 8. Dit wil men vooral bereiken door het stopzetten van projectontwikkeling en/of door verkoop van assets. De beleggers staan nu niet te springen om het bijstorten van eigen vermogen, mede omdat zij geconfronteerd zijn met een overweging van vastgoed in hun totale beleggingsportefeuille (het zogeheten denominator of noemer effect). 9 Zie hiervoor ook punt 5. Het stopzetten van projectontwikkeling knelt vooral bij fondsen die door eigen ontwikkeling de omvang van hun vastgoedportefeuille op peil proberen te houden of uit te breiden, zoals woningfondsen die uitponden. Een probleem hierbij is dat sommige ontwikkelingen niet meer te stoppen zijn zonder juridische consequenties en dat uitpond- en verkoopprogramma s stagneren. Deze schaarbeweging leidt tot een snel groeiend kapitaalbeslag en tot (uitzicht op) financieringsproblemen. Een veel gebruikte verlichting van de problematiek is het inhouden van dividenden, vaak door stockdividenden te geven, indien de eventuele fiscale (REIT of FBI) status dit toestaat. 3. Bij sommige fondsen is er sprake van een overschrijding van de met hun financiers afgesproken - maximum loan to value (LTV)-grenzen. Uit de INREV Debt Study 2009 blijkt dat het gros van de geënquêteerde beleggers en fondsmanagers bezorgd tot zeer bezorgd is over het breken van leningcondities 10. Indien na onderhandeling met de bank geen verhoging van de grens kan worden bereikt, zou dit uiteindelijk kunnen leiden tot gedwongen 8 Dit blijkt ook uit de INREV Debt Study In deze studie geven beleggers en fund of fund managers aan naar een lager leverageniveau te willen, vooral bij value added en opportunity fondsen. Vooral bij opportunity fondsen worden de meeste debt gerelateerde problemen voorzien. Het treft dan vooral fondsen die opgericht zijn in de jaren 2006 en Ongeveer 95% van de geraadpleegde beleggers voorziet lagere schuldniveaus in de komende twee jaar. 9 In de INREV Debt Study 2009 geeft 50% van de geraadpleegde fund of fundmanagers aan gevraagd te zijn om bijstorting van eigen vermogen in bestaande fondsen en dit niet te hebben gedaan. Bij de geënquêteerde beleggers ging het om bijna 35%. 10 Niet duidelijk is of hiermee LTV grenzen worden bedoeld of het breken van interest coverage afspraken. 14

16 verkopen of extra kapitaalstortingen. Vooral wanneer er ook sprake is van interest coverage problemen (zie hierna). De overschrijdingen worden vooral veroorzaakt door afwaardering van het vastgoed, die door leverage versterkt doorwerkt in het eigen vermogen. Zo zijn er Britse fondsen waarbij in 2008 het directe vastgoed zo n 25% in waarde is afgenomen. Bij 50% vreemd vermogen geeft dit ceteris paribus een afname van het eigen vermogen van 50%. 15

17 Met dergelijke waardedalingen is bij het maken van afspraken met banken geen rekening gehouden. Derhalve stellen banken de beleggers nu voor de keuze of vastgoed te verkopen of eigen vermogen bij te storten. Wat betreft dit laatste willen beleggers nu - zoals eerder is gezegd - niet altijd ruimte vrijmaken, ook omdat zij soms nog verdere waardedalingen verwachten. Maar zoals een referent opmerkte is het in de praktijk vooral afhankelijk van het vertrouwen dat beleggers hebben in de fondsmanager, waarbij dat vooral wordt bepaald door openheid en informatievoorziening. Een aspect dat hierbij soms speelt is dat beleggers (vaak om fiscale redenen) niet direct in het vastgoedfonds participeren, maar in een zogeheten feederfonds. Dit feederfonds houdt zelf geen vastgoed aan doch participeert in het onderliggende vastgoedfonds. Daardoor kan het feederfonds bij overschrijding van LTV ratio s geen vastgoed verkopen. De bank stelt bij overschrijding van de LTV ratio het feederfonds voor de keuze of eigen vermogen bij te storten of bezit te verkopen (i.c. de participaties in het achterliggende vastgoedfonds). Daarmee zouden dan middelen worden gegenereerd, waarmee de bankschuld kan worden afgelost en waardoor er weer aan de LTV grens wordt voldaan. Potentiële kopers bieden echter relatief weinig voor de (distressed) aandelen 11, waardoor er relatief veel aandelen moeten worden verkocht om de schuld terug te brengen. Het gevolg is dan dat het nog aanwezige eigen vermogen van de bestaande aandeelhouders als sneeuw voor de zon verdwijnt. Ook eisen de nieuw toetredende aandeelhouders veelal een hoger preferred rendement. Voor de zittende aandeelhouders kan dit verwatering en/of reductie van het toekomstig rendement opleveren. Afhankelijk van de condities van het fonds, zou het mogelijk zijn dat het onderliggende vastgoedfonds (op verzoek van aandeelhouders) zelf zijn aandelen van het feederfonds inkoopt tegen de netto beleggingswaarde, door tegelijkertijd vastgoed te verkopen. Vaak zijn er echter weinig incentives voor het vastgoedfonds dat te doen. Zij heeft immers het belang van het onderliggende vastgoedfonds voor ogen. Dit vraagstuk wordt overigens niet als een algemeen sectorprobleem gezien doch als een specifiek geval. 4. Dalende beleggingsinkomsten zouden uiteindelijk kunnen leiden tot de situatie dat fondsen niet meer kunnen voldoen aan afgesproken minimum interest coverage ratio s. Vooral bij opportunistische fondsen met een handelsportefeuille is dit het geval. Zij kampen nogal eens met een negatieve cashflow, omdat de winst moet komen uit succesvolle verkopen. Volgens sommige referenten hangen LTV- en ICR-vraagstukken sterk met elkaar samen en kunnen ze niet echt afhankelijk worden beschouwd. In de praktijk in 11 Dit hangt mede af van de wijze hoe de Net Asset Value (NAV) wordt bepaald die beleggers opnemen in de boeken. Meestal wordt de laatst gepubliceerde NAV genomen, eventueel gecorrigeerd met een zelf ingeschatte afslag (vanwege de vertraagde rapportage). 16

18 Europa staan LTV ratio s vaak als voorwaarde in het financieringscontract, maar kijken banken er momenteel minder naar dan naar ICR problemen. 17

19 Deze zijn nog niet veel voorkomend. Pas wanneer een fonds niet meer aan een afgesproken minimum interest coverage ratio op een lening kan voldoen, is er sprake van een ernstige situatie. Het vraagstuk komt erop neer dat - bijvoorbeeld door het ontstaan van leegstand of een lager huurniveau - de directe (huur)inkomsten niet meer voldoende zijn om de rente van het vreemd vermogen te dekken. Dit kan leiden tot (gedwongen) verkopen. Bij verkoop van met name leegstaande panden zal onder de huidige omstandigheden er al snel een fors gerealiseerd kapitaalverlies ontstaan. Verkoop van de best renderende panden levert wel meer op, maar kan de kasstroom in de overblijvende portefeuille juist uithollen. Vraagstukken gerelateerd aan de private beleggingsmarkt 5. Beleggers die zich hebben gecommitteerd aan het verstrekken van eigen vermogen geven vanwege hun overweging van vastgoed niet thuis. Ze proberen soms op oneigenlijke gronden van hun verplichtingen af te komen. De fondsaanbieders stellen dat ze daarmee in default zijn, aangezien het om een contractuele verplichting gaat. Tal van beleggers zien dit echter anders en wijzen op sterk gewijzigde omstandigheden. Het moeten bijstorten in bestaande fondsen om het hoofd te kunnen bieden aan bestaande financieringsproblemen is naar hun mening iets anders dan het verschaffen van eigen vermogen voor nieuwe aantrekkelijke investeringen. 6. Er kan sprake zijn van een (sterke) daling van beleggingsinkomsten door marktontwikkelingen en/of door onvoldoende risicodiversificatie. Dit doet zich vooral voor bij fondsen die nog maar weinig beleggingen in bezit hebben en/of weinig diversificatie in hun beleggingen hebben. In dat geval kan er (plotseling) veel leegstand ontstaan. Een paar grote single tenant kantoorpanden in één marktgebied geven als belegging bijvoorbeeld een veel groter risico dan een belegging bestaande uit een groot aantal panden in verschillende markten en verschillende sectoren (als kantoren of winkels). Thans worden de fondsen getroffen die nog weinig panden hadden gekocht voordat de kredietcrisis zijn huidige omvang kreeg. Vooral grote single tenant gebouwen in een zwaar getroffen markt, zoals de Spaanse, geven dit probleem. Deze fondsen zijn niet meer in staat om voldoende diversificatie op te bouwen, omdat financiering tot op heden nog maar nauwelijks verstrekt wordt. Op zich hoeft het dalen van huurinkomsten een fonds niet in problemen te brengen, maar de resulterende afwaarderingen van het betreffende vastgoed kunnen LTV - en uiteindelijk ICR-problemen geven. Volgens sommige geraadpleegde fondsaanbieders heeft het bovengeschetste niets met privaat vastgoed te maken; het geldt in zekere zin voor elke portefeuille of onderneming en dan hadden de beleggers maar in meer verschillende fondsen moeten beleggen. Op zich waar, maar in het algemeen hebben de meeste private fondsen wel minder beleggingsobjecten dan genoteerde fondsen en directe vastgoedportefeuilles van institutionele 18

20 beleggers. Ook stellen aanbieders dat bovengeschetst probleem gerelativeerd moet worden. 19

21 Want juist de fondsen die op dit moment niet volledig belegd zijn, zijn spekkopers (cash levert namelijk meer op dan vastgoed, vooral ten opzichte van vastgoed dat recent gekocht is). En als de fondsen in kwestie wel recent vol belegd zouden zijn geraakt, dan zouden de problemen nog veel groter zijn omdat ze op de top van de markt gekocht zouden hebben. Daarnaast kunnen ze profiteren van het huidige lage aankoopniveau. Ook dit is waar, ieder nadeel heeft vaak zijn voordeel. Toch is het spijtig als fondsen in de tussentijd in deconfiture zouden raken. Het is ons inziens niet iets waarmee beleggers rekening hebben gehouden. 6. Bepaalde (semi) open-end fondsen verkopen hun vastgoed in een moeilijke markt omdat beleggers willen uittreden. Dit heeft zich vooral voorgedaan bij Britse fondsen die ook open staan voor particulieren en in mindere mate bij de Duitse open end fondsen 12. Voor beide landen geldt dat de toezichthouder eisen stelt ten aanzien van liquiditeit van particuliere vastgoedfondsen. Omdat Duitse fondsen echter relatief minder conform marktniveau waarderen, hebben particulieren zich minder genoodzaakt gevoeld om uit te treden dan bij de Britse fondsen het geval was. In het VK worden vastgoedwaarden sneller aangepast aan het marktniveau, hetgeen in de neergaande markt tot een bepaalde mate van angst en dus grote uittredingsverzoeken heeft geleid. Dit heeft op zijn beurt weer geresulteerd in (gedwongen) verkopen en tot een bijdrage aan de sterke terugval van de vastgoedprijzen in het VK. 7. Enkele fondsmanagers (providers) zijn niet meer gemotiveerd vanwege de lage performance fees en raken in bepaalde gevallen zelfs als organisatie in de problemen. Hiervoor kunnen verschillende redenen zijn, maar hangen veelal vooral samen met een gebrek aan alignment en de feestructuur van de vastgoedfondsen. Daarbij ging, zoals een referent stelde, iedereen er altijd maar van uit dat de markt alleen maar omhoog kon en dat de feestructuren daarop waren gebaseerd. Wat betreft de feestructuur zijn er erg veel verschillende fees te onderscheiden. Om te beginnen zijn er de upfront fees waaronder een aanbrengvergoeding (placement, subscription, commitment en acquisition fees). Volgens de INREV (INREV 2008) hebben 26% van de geraadpleegde fondsen een placement en/of subscription fee en kent 31% van de fondsen (vooral bij de core fondsen) een acquisitie fee. Daarnaast ontvangen zij een vergoeding voor het managen van de portefeuille. En tenslotte zijn er in de regel performance fees wanneer de rendementen boven een bepaald niveau (de zogeheten hurdle rate ) uitkomen. 12 Zowel Duitse als Britse vastgoedfondsen voor particulieren dienen een minimum liquiditeitsbuffer aan te houden. Tevens dienen zij dagelijkse verhandelbaarheid van participaties te garanderen. In Duitsland zijn maatregelen voorgesteld om de nadelen van de open end fondsen te reduceren. Zo wil men onder andere komen tot een beperking van de uittredingsmogelijkheden van grote beleggers. 20

22 Dat geldt voor 82% van de fondsen 13. Performance fees zijn er niet alleen aan het eind van de looptijd wanneer blijkt dat het gerealiseerd looptijdrendement groter is dan het looptijdsrendementsdoel (de hurdle rate voor de gehele exploitatieperiode), maar ook komt het voor dat er periodiek een performance fee moeten worden betaald bij een tussentijdse outperformance. Periodieke performance fees komen onder andere voor bij fondsen met in beginsel een oneindige looptijd en bij core fondsen. Bij opportunity fondsen is er in 40% van de gevallen sprake van zowel een tussentijdse performance fee als een performance fee aan het eind van de exploitatieperiode (bij het beëindigen van het fonds). Bij alle fondsen tezamen is er bij 53% sprake van tussentijdse performance fees. Om te voorkomen dat er gedurende de looptijd al (out)performance fees zijn betaald, bijvoorbeeld na een goede periode (van bijvoorbeeld drie jaar) of na een rendabele verkoop van een individuele belegging, maar dat aan het einde van de looptijd van het fonds blijkt dat het beloofde looptijdrendement niet is gehaald, wordt er dan vaak wel een clawback mechanisme in de voorwaarden ingebouwd. Hierbij worden de eerder tussentijds betaalde (out)performance fees (soms evenwel ten dele) terugbetaald om beleggers toch nog zoveel mogelijk van het beloofde rendement te geven. Zoals gezegd speelt dit vooral bij fondsen die naast andere fees ook tussentijdse performance fees kennen. De beschreven feestructuur is echter niet geheel probleemloos. Hierbij valt onder andere te denken aan te lage afgesproken fees voor het exploiteren van het vastgoed. Deze worden om het totaal aan fees niet te hoog te laten oplopen nog wel eens te laag vastgesteld. Te laag om het vastgoed in bezit in zwaar weer goed te kunnen managen en soms ook te laag om de continuïteit van de manager zelf te waarborgen. Ook komt het voor dat het management het laat afweten wanneer door de tegenvallende marktontwikkelingen en rendementen er geen zicht meer is op het realiseren van performance fees. Voor het management dat zich niet anderszins heeft gecommitteerd aan het fonds, bijvoorbeeld doordat het zelf vermogen heeft ingebracht, kan dit betekenen dat het lucratiever is om een nieuw fonds op te richten met nieuwe voorwaarden en fees. Zo n fonds zou nu goedkoop (distressed) vastgoed kunnen kopen, waardoor er dan wèl uitzicht ontstaat op het realiseren van performance fees. Dit belangenprobleem heeft geleid tot de discussie of het wenselijk is voor het bestaande management nieuwe, wel haalbare, incentives te creëren om de motivatie te vergroten 14. In het uiterste geval kan de fondsmanager zelf in ongerede raken en failliet gaan, waardoor de eigenaren het vastgoed zelf moeten gaan managen. Dit laatste kan zich met name voordoen wanneer de manager nevenactiviteiten (bijvoorbeeld projectontwikkeling) heeft waarop zij grote verliezen heeft geleden. 13 Zie INREV (2008). 14 Zie bijvoorbeeld: Schwartz-Driver, S. (2009) Redefining Performance, in: IPE Real Estate, March / April, p. 10. Diverse vormen van performance fee berekening komen in praktijk voor. Zo geeft een respondent aan performance fees te berekenen exclusief leverage effecten. 21

23 Ook kunnen er problemen ontstaan wanneer fondsmanagers vastgoed hebben gekocht of hebben laten bouwen dat zij niet kunnen afnemen, vanwege onvoldoende eigen en/of vreemd vermogen. Men probeert dan van de aankoop af te komen, maar dit lukt niet altijd. De manager kan in de verleiding komen om in de ontbrekende financiering te voorzien door geld te lenen van andere bestaande fondsen onder beheer. Voor zover wij weten is deze situatie niet geconstateerd bij fondsen voor institutionele beleggers. Bij het clawbackmechanisme is het zaak na te gaan hoe de terugbetaling wordt gegarandeerd. Vaak is hier sprake van een vordering op een escrow (een soort veilige derdenrekening), maar soms is er niet meer dan een garantie van de fondsmanager, hetgeen INREV doet opmerken: the investors should be aware of the financial strength of the fund manager, as they are most often established as limited liability companies (INREV, 2008, p. 43). 8. Sommige ontwikkelingsprojecten moeten meteen worden afgewaardeerd. Bij de LTV problematiek is de financieringsproblematiek van ontwikkelingspijplijnen al naar voren gekomen, maar sommige fondsen worden nu ook geconfronteerd met, naar de huidige maatstaven, te duur ingekochte projecten. Dit speelt vooral bij de fondsen die in 2006 / 2007 op grote schaal vastgoed hebben gekocht. In rekening te brengen huurprijzen en waarderingen waarmee is gerekend worden niet gehaald en er moet soms al voor de oplevering worden afgewaardeerd. Vooral fondsen waarbij de managers (en aanvankelijk ook de beleggers) prijs stellen op eigen (grootschalige) projectontwikkeling worden hiermee geconfronteerd. Niet zelden zal men nog tijdens de bouw proberen ontwikkelingen naar de toekomst te schuiven of te herontwikkelen, maar daarmee kunnen hoge kosten gemoeid zijn. Rendementen worden hierdoor negatief beïnvloed en de financieringsproblematiek wordt in dat geval groter. 9. Het is momenteel moeilijk netto vermogenswaarden vast te stellen. Dit waarderingsprobleem komt vooral omdat er thans weinig transacties in de markt zijn en die er wel zijn nogal eens gedwongen verkopen betreffen, zoals in het VK. Deze geven geen reëel beeld van de gehele markt. Dit probleem kan opspelen in verschillende situaties. Zo remt het de secundaire markt. Dat komt omdat het moeilijk is de actuele waarde van het onderliggende vastgoed vast te stellen. Ook speelt dat het lastig is de risico s te schatten die een koper nu al in de prijs wil verwerken. En bemoeilijkt de waarderingsproblematiek de acquisitie van nieuwe beleggingen. Omdat neerwaartse waarderingen met een vertraging tot uiting komen in taxaties, bestaat het gevaar dat gebouwen in de huidige markt tegen te hoge prijzen worden ingebracht, al zullen eventuele beleggingscommissies hierop alert zijn. 22

24 10. In de juridische contracten is niet altijd rekening gehouden met een (snel) neergaande markt en met problemen met de financiering, waardoor delen uit juridische documenten niet altijd meer volledig toepasbaar zijn op de huidige situatie. Conflicten zijn niet altijd meer goed volgens de lijnen van de contracten op te lossen. Bijvoorbeeld tussen uittredende en zittende participanten en/of tussen de fondsmanager en de participanten. Een actueel vraagstuk is dat participanten onder verzoeken van capital calls proberen uit te komen (zie eerder). 15 Het lastiger kunnen oplossen van conflicten noopte een referent op te merken dat het dus voor beleggers belangrijk is geworden te weten met wie de andere participanten in het fonds zijn. Een respondent gaf tevens aan dat er soms geen beroep kan worden gedaan op gerenommeerde internationale advocatenkantoren omdat die veelal de managers reeds als klant hebben en derhalve vanwege conflicts of interest niet voor de aandeelhouders kunnen optreden. Dit speelt met name bij grote vastgoedfondsen of bij fondsen die tot een zeer grote organisatie behoren. 11. Verschillende beleggers geven aan dat een aantal fondsmanagers minder of minder actuele informatie lijkt te willen geven. Voor beleggers is het vooral nu belangrijk om optimaal inzicht te hebben in het risicoprofiel van het fonds. Bij gebrek aan informatie kan er wantrouwen ontstaan bij de beleggers. Die kunnen daarin een reden zien om uit te treden. Het zou nu open kimono time moeten zijn Het gebruik van derivaten. Veel fondsen gebruiken derivaten, bijvoorbeeld voor rente-hedging. Door de forse rentedalingen van in de afgelopen periode hebben de producten waarde verloren en/of zorgen ze voor negatieve posten op de balans. 13. Het uitstellen van het beëindigen van private fondsen. Fondsmanagers pleiten er nu eerder voor de levensduur van een privaat vastgoedfonds te verlengen dan in het verleden. Door dit uitstel hopen zij in de toekomst betere prijzen te krijgen dan op dit moment, waarbij zij dan mogelijk ook een (hogere) performance fee kunnen krijgen. De aandeelhouders daarentegen willen vaak wel de beoogde fondsbeëindiging met het oog op een reductie van hun vastgoedbezit. Opvallend is dat met name bij opportunity fondsen de situatie in het verleden vaak omgekeerd was Zie: Lowe, R. (2009) Commitment issues, in: IPE Real Estate, March / April 2009, p Zie: Schwartz-Driver, S. (2009). Redefining Performance. In: IPE Real Estate, March / April, p Zie Walmsley, S. (2009). Exit right. In: IPE Real Estate, January / Febrary 2009, p. 38. Daarin wordt ook verwezen naar een IPD studie waarin 43% van de ondervraagde fondsen aangeeft in de huidige markt tot verlenging van de levensduur te willen overgaan. 23

25 Bovengenoemde vraagstukken worden ook door de industrie zelf gesignaleerd. Zo gaven bezoekers van een INREV conferentie in Athene begin 2009 desgevraagd aan waar op dat moment hun grootste aandacht naar uit ging ten aanzien van private vastgoedfondsen. De meerderheid wees daarbij op financieringsproblemen in bestaande fondsen. Maar daarnaast scoorden waarderingsvraagstukken en defaulting investors ook hoog (zie afbeelding 7). Afbeelding 7 Door respondenten aangegeven grootste zorg betreffende de private vastgoedfondsenmarkt (INREV, 2009) Wat te leren van de ervaringen? De genoemde vraagstukken geven aanleiding tot herbezinning. Privaat vastgoed is in de afgelopen jaren een interessante beleggingscategorie gebleken. De omvang van de markt is sterk gegroeid en tegelijkertijd in snel tempo geprofessionaliseerd. Toch kan voor een toekomstig succes het volgende in aanmerking worden genomen: Bij het beleggen in privaat vastgoed is er vaak vooral gefocust op de kwaliteit van de beleggingen en wellicht in mindere mate op de (exces) risico s van financieringen. Niet altijd zijn stress-scenario s doorgerekend op hun consequenties. Vaak waren beleggers zich ook niet bewust van alle (nu knellende) leningsvoorwaarden. Met de ervaring van nu is het zaak hier meer aandacht aan te besteden. 24

26 De keerzijde van leverage was men soms uit het oog verloren. Gemeten aan de ROZ/IPD cijfers heeft Nederlands vastgoed een periode van meer dan 30 jaar achter de rug met voor elk jaar enkel positieve (totaal) rendementen en met een gemiddeld totaalrendement van 9,5% ( ). Dit terwijl de rente sinds 1990 per saldo sterk is teruggelopen. De positieve hefboomwerking die dit gaf leek een soort free lunch. Hierbij kwam dat fondsmanagers, gericht op een zo hoog mogelijke performance fee, in veel gevallen streefden naar vergroting van de leverage. De beleggers wilden zoals van de kant van de fondsmanagers wordt opgemerkt overigens ook meer leverage met het oog op een zo hoog mogelijk doelrendement bij een bepaalde strategie. De tot voor kort lage financieringskosten hebben dit gestimuleerd. De hoge resultaten na leverage boden daarnaast weer de mogelijkheid om hogere fees te vragen. Beleggers die core fondsen met een beperkte leverage zochten om in te beleggen konden dan ook vaak geen aanbieders vinden en werden conservatief gevonden omdat zij niet alle kansen uit de markt zouden aangrijpen. Studies die aangaven dat core fondsen een beter rendement / risico profiel gaven dan de meer risicovolle fondsen kregen achteraf gezien te weinig aandacht. 18 Vanuit het standpunt van de beleggers kan worden geconstateerd dat niet alle fondsen voldoende waren (of nog zijn) gediversifieerd. Terwijl de theorie leert dat er pas bij meer dan circa 30 beleggingsobjecten sprake is van het grotendeels wegwerken van specifieke risico s, hebben beleggers ook in fondsen geïnvesteerd zonder vastgoedbeleggingen of met (aanvankelijk) slechts een paar beleggingen. Als voordeel hiervan werd onder andere gezien de grotere onderhandelingsmogelijkheid ten aanzien van fondsvoorwaarden. Gespecialiseerde fondsen waren daarbij in en generieke spelers waren uit de mode. Nu blijkt dat er meer samenhang in de risico s is dan was voorzien. Dit zou pleiten voor het beleggen in meer gespreide en derhalve vaak grotere fondsen. Maar deze constatering is wellicht wat eenzijdig. Diverse fondsmanagers wijzen er op dat een belegger een fondsmanager inhuurt om te doen waar deze goed in is en om in een bepaalde markt en/of sector waarde toe te voegen. Het is dan aan de belegger goed gediversifieerd te zijn in dat geval. ( Dan hadden ze maar in meer fondsen moeten beleggen ) Kleinere fondsen hebben ook meer de scope van het management. Deze gedachte wordt gesteund door divers onderzoek waaruit blijkt dat kleinere, onafhankelijke en gespecialiseerde vastgoedmanagers die zich richten op de lokale markt het beter doen dan grotere internationaal opererende 18 Denk hierbij aan Aert, D. van, (2006). Investeren in private vastgoedfondsen, Masterproof, Amsterdam School of Real Estate. Van Aert constateert onder andere dat de hurdle rates van de verschillende soorten fondsen (core, value added, opportunity) in de praktijk dicht bij elkaar liggen ondanks de verschillen in risico. 25

27 spelers en managers die onderdeel zijn van een (groot) financieel concern Zie bijvoorbeeld de uitkomsten van het 2nd McKinsey Real Estate Asset Management Survey, April 2009, waarvan een samenvatting is gegeven in INREV, 2009, European Non- Listed Real Estate Vehicles, Quarterly Research Report, no. 2, May

28 Grote fondsen zouden verder als nadeel hebben dat het management minder alignment met het fonds heeft, mede omdat een substantiele coinvestering meestal onmogelijk is en omdat asset management fees relatief hoog zijn. Een bijzonder geval betreft de zogeheten blind pools. Die geven na de start, waarin er nog maar sprake is van enkele beleggingen, een groter risico, waar volgens beleggers rekening mee gehouden moet worden. Daartegenover staat dat blind pools ook kansen bieden, zeker nu. De pools die op dit moment hun geld nog niet hebben geïnvesteerd kunnen nu immers goedkoop inkopen. Belangrijk is dat beleggers zich in de selectiefase meer zouden moeten focussen op de manager en het fonds en minder op het onderliggende vastgoed. Wat betreft een ontwikkelingspijplijn kan men achteraf bezien concluderen dat beleggers niet altijd voldoende hebben stilgestaan bij de consequenties van pijplijnprojecten bij het vaststellen en/of accorderen van investment guidelines. Ten aanzien van de motivatie van het management is het zaak meer te letten op kostendekkende exploitatie-fees en minder gewicht toe te kennen aan performance-fees, zeker aan de tussentijdse. Gebleken is hoe belangrijk alignment is, door bijvoorbeeld te eisen dat het management (privé) mee participeert in het eigen vermogen (co-investment) van het fonds. Banken waarderen dit eveneens. Een en ander is evenwel makkelijker gezegd dan gedaan, want ten tijde van de grote beleggingshonger (voor de kredietcrisis) bepaalden de fondsaanbieders voor een groot deel de condities. Wat betreft de mate van leverage kan men zich afvragen waarom er eigenlijk sprake zou moeten zijn van leverage. Er zijn immers ook fondsen voor institutionele beleggers waarin er geen sprake is van leverage, zoals bij Altera en Syntrus Achmea Vastgoed, of slechts beperkte mate van leverage. In theorie zou men kunnen stellen dat leverage meer diversificatiemogelijkheden geeft en rendement toevoegt indien over de exploitatieperiode het vastgoedlooptijdrendement hoger is dan de effectieve financieringsrente. Dit is in bepaalde periodes goed mogelijk geweest (zie de aparte tekst hierover) en dus lijkt leverage rendementtechnisch zinvol te zijn bij solide vastgoed en mits goed getimed. Maar nu, bij neergaande markten, laait de discussie over het nut van leverage op. Rendementtechnisch mag leverage over een langere periode (wellicht beperkt) nut hebben, maar thans stellen sommige beleggers dat het risico dat uit leverage voortkomt niet acceptabel is. Zij zien privaat indirect vastgoed als een substituut van direct vastgoed dat als een schokbreker in een gemengde portefeuille fungeert. Met de leverage wordt juist weer meer samenhang gecreëerd met de resultaten op financiële markten, zeker in excess situaties. En dat was niet de bedoeling. Waar het evenwel om gaat is de rendement / risicoverhouding. Daar naar wordt nog onderzoek gedaan. De discussie over 27

Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur

Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Veel Nederlandse pensioenfondsen hebben in de afgelopen jaren hun vastgoedportefeuilles opnieuw

Nadere informatie

Vastgoed en dekkingsgraad van pensioenfondsen

Vastgoed en dekkingsgraad van pensioenfondsen Vastgoed en dekkingsgraad van pensioenfondsen IVBN Lustrum 13 oktober 2010 Prof. dr. P. van Gool FRICS* Amsterdam School of Real Estate, Universiteit van Amsterdam en SPF Beheer * Met dank aan Cor Worms

Nadere informatie

Residential Agency Property & Facility Management Quares Real Estate Investment Management. Finance Avenue 23/10/2010

Residential Agency Property & Facility Management Quares Real Estate Investment Management. Finance Avenue 23/10/2010 New Deal in Vastgoedbeleggingen Quares Finance Avenue 23/10/2010 Quares Group Residential Agency Quares Group Quality in Real Estate Services Opgericht in 2006, uit 2 reeds bestaande bedrijven 3 divisies

Nadere informatie

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office ING Investment Office Publicatiedatum: 5 juni Sectorcommentaar Vastgoed Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office De vooruitzichten voor beursgenoteerd vastgoed zijn volgens ons voor zowel

Nadere informatie

Vastgoed in ALM context

Vastgoed in ALM context Vastgoed in ALM context april 2010 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Nieuw uitgevoerde ALM analyses... 4 2.1 Huidige economische basisset... 4 2.2 Direct OG in goed gespreide portefeuille... 5 2.3 Beursgenoteerd

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen Syntrus Achmea Real Estate & Finance is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke combinatie van pensioenexpertise en vastgoedexpertise

Nadere informatie

Beleggen in vastgoed

Beleggen in vastgoed Beleggen in vastgoed Een Risico/Rendementvergelijking tussen Private en Beursgenoteerde vastgoedfondsen Siebren Burghgraef 5610893 Bachelorscriptie Begeleider: G.Vos Universiteit van Amsterdam (UvA) Faculteit

Nadere informatie

Hoe beschermt u uw vermogen?

Hoe beschermt u uw vermogen? Hoe beschermt u uw vermogen? Vastgoedinvesteringen 22 oktober 2011 Niet-beursgenoteerde investeringsopportuniteiten in vastgoed Beperkte risico s Aantrekkelijk rendement Inflatiegebonden rendement Historisch

Nadere informatie

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode Drs. ing. Norbert Bol Drs. Tjeerd Tromp Agenda 2 Introductie onderzoek Norbert

Nadere informatie

Checklist beleggen in vastgoed

Checklist beleggen in vastgoed i van 5 Checklist beleggen in vastgoed Je kunt beleggen in beursgenoteerde vastgoedfondsen (vaak aandelen die dagelijks verhandelbaar zijn op de beurs) en in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze

Nadere informatie

Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking

Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking Heeft u vragen? Neemt u dan telefonisch contact op met Triodos Bank Private Banking via 030 693 65 05. Of stuur een e-mail naar private.banking@triodos.nl.

Nadere informatie

Aanpassing Prospectussen Aegon, AEAM en Aegon Paraplu 1 Funds Per 1 augustus 2016

Aanpassing Prospectussen Aegon, AEAM en Aegon Paraplu 1 Funds Per 1 augustus 2016 Aanpassing Prospectussen Aegon, AEAM en Aegon Paraplu 1 Funds Per 1 augustus 2016 Per 1 augustus 2016 voert de beheerder van de Aegon Funds, de AEAM Funds en de Aegon Paraplu 1 Funds, Aegon Investment

Nadere informatie

De internationale vastgoedmarkt

De internationale vastgoedmarkt De internationale vastgoedmarkt Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Graaf, N. de (auteur) De auteurs zijn werkzaam bij Global Property Research te Maastricht. Eichholtz is daarnaast verbonden aan de

Nadere informatie

Jaarlijks gemiddeld Cumulatief vanaf 1970 2008 Q2 2008 Q1 2008 Q4 2007 Q3 2007 Q2 2007 Dekkingsgraad (kwartaalultimo) 143% 137% 148% 153% 153%

Jaarlijks gemiddeld Cumulatief vanaf 1970 2008 Q2 2008 Q1 2008 Q4 2007 Q3 2007 Q2 2007 Dekkingsgraad (kwartaalultimo) 143% 137% 148% 153% 153% Kwartaalbericht 2e kwartaal 2008 Dekkingsgraad op 143% Rendement 0,2% in tweede kwartaal Belegd vermogen 86,3 miljard Klein positief resultaat in moeilijke markt In het tweede kwartaal is een totaalrendement

Nadere informatie

Checklist beleggen in vastgoed

Checklist beleggen in vastgoed i van 5 Checklist beleggen in vastgoed Je kunt beleggen in beursgenoteerde vastgoedfondsen (vaak aandelen die dagelijks verhandelbaar zijn op de beurs) en in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze

Nadere informatie

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE > Retouradres Postbus 90801 2509 LV Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22XA Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4

Nadere informatie

Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af

Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af Inleiding Door de opkomst van moderne informatie- en communicatietechnologieën is het voor huishoudens eenvoudiger en goedkoper geworden om de vrije besparingen,

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

De rol van de waarde van vastgoed in crisistijd op de verslaggeving van vastgoed ondernemingen

De rol van de waarde van vastgoed in crisistijd op de verslaggeving van vastgoed ondernemingen De rol van de waarde van vastgoed in crisistijd op de verslaggeving van vastgoed ondernemingen VBA - Seminar Jef Holland Head of Real Estate Audit Amsterdam Tel. : +31 (0)20-582 4504 E-Mail: jholland@deloitte.nl

Nadere informatie

2. STrUCTUUr 3. De BeHeerDer Michiel Goris (1956)

2. STrUCTUUr 3. De BeHeerDer Michiel Goris (1956) 1. profiel Het MM Fortune Fund ( hierna: het fonds) is een open-end beleggingsfonds voor gemene rekening, opgericht op 15 april 2008 en gevestigd te Rijswijk. Een fonds voor gemene rekening is geen rechtspersoon

Nadere informatie

ETF s als bouwblokken voor een goed gespreide portefeuille Kant-en-klaar indexbeleggen

ETF s als bouwblokken voor een goed gespreide portefeuille Kant-en-klaar indexbeleggen ETF s als bouwblokken voor een goed gespreide portefeuille Kant-en-klaar indexbeleggen Vrijdag 22 april 2016 Wie geeft deze presentatie? Martijn Rozemuller Voormalig arbitrage handelaar bij Optiver Oprichter

Nadere informatie

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV In het Prospectus wordt u geïnformeerd over beleggen in Vastgoed Fundament Fonds N.V. (het Fonds). Het Fonds is op 10 september 2008 omgevormd tot

Nadere informatie

Halfjaarbericht Interim report 2003. Offices/Industrial

Halfjaarbericht Interim report 2003. Offices/Industrial Halfjaarbericht Interim report 2003 Offices/Industrial Profiel VastNed Groep De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal: VastNed

Nadere informatie

Verder zien. Meer weten.

Verder zien. Meer weten. Verder zien. Meer weten. 1 EEN SOLIDE LANGETERMIJN BELEGGING Dankzij de gebundelde expertise van topbeleggers 2 De beste beleggers voor de beste resultaten Toegang tot de meest exclusieve fondsen ter wereld

Nadere informatie

Halfjaarbericht Interim report 2003. Retail

Halfjaarbericht Interim report 2003. Retail Halfjaarbericht Interim report 2003 Retail Profiel VastNed Groep De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal: VastNed Retail N.V.

Nadere informatie

Verder zien. Meer weten. 1 EEN SOLIDE LANGETERMIJN BELEGGING Dankzij de gebundelde expertise van topbeleggers 2 De beste beleggers voor de beste resultaten Toegang tot de meest exclusieve fondsen ter wereld

Nadere informatie

GROEI NAAR VERMOGEN. Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG

GROEI NAAR VERMOGEN. Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG GROEI NAAR VERMOGEN Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG Zorgeloos genieten van uw pensioen Er komt een moment in uw leven dat u zonder zorgen wilt gaan genieten van uw pensioen.

Nadere informatie

VOGON SEMINAR. Beleggen in Nederlandse huurwoningen, interessant voor (internationale) beleggers? 22 mei 2014

VOGON SEMINAR. Beleggen in Nederlandse huurwoningen, interessant voor (internationale) beleggers? 22 mei 2014 VOGON SEMINAR Beleggen in Nederlandse huurwoningen, interessant voor (internationale) beleggers? 22 mei 2014 AGENDA Perspectief van (internationale) beleggers op Nederlandse huurwoningen Korte introductie

Nadere informatie

GROEI NAAR VERMOGEN. Gouden Handdruk HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG

GROEI NAAR VERMOGEN. Gouden Handdruk HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG GROEI NAAR VERMOGEN Gouden Handdruk HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG Maak optimaal gebruik van uw ontslagvergoeding U heeft bij uw ontslag een financiële vergoeding gekregen van uw werkgever

Nadere informatie

Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor

Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor Waarschijnlijk baseert u uw keuze voor een vermogensbeheerder op diverse gronden. Mogelijk heeft u binnen uw netwerk al goede berichten over ons vernomen.

Nadere informatie

Vermogensbeheerder particulier - Beleggingsproducten

Vermogensbeheerder particulier - Beleggingsproducten Vermogensbeheerder particulier - Beleggingsproducten Beschrijving De vermogensbeheerders van Van Tornhout & Partners bespreken allerlei producten met hun cliënten. Hierna volgen vijf situaties waarin verschillende

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte

Nadere informatie

BELEGGINGSSTATUUT. Stichting Fonds Oncologie Holland. April 2015. Beleggingsstatuut SFOH 30 april 2015, pag. 1

BELEGGINGSSTATUUT. Stichting Fonds Oncologie Holland. April 2015. Beleggingsstatuut SFOH 30 april 2015, pag. 1 BELEGGINGSSTATUUT Stichting Fonds Oncologie Holland April 2015 30 april 2015, pag. 1 Inhoudsopgave I Beleid.... 3 Algemeen 4 Hefbomen 4 Restricties....4 II Middelenverdeling......5 Strategische asset allocatie

Nadere informatie

Consumentenbrief beleggingen van. Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer

Consumentenbrief beleggingen van. Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer Consumentenbrief beleggingen van Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer Introductie Een groot aantal brancheorganisaties waaronder DSI, DUFAS, NVB, VBA en VV&A hebben het initiatief genomen om Consumentenbrief

Nadere informatie

Directe investeringen Investeren buiten traditionele financiële markten

Directe investeringen Investeren buiten traditionele financiële markten Directe investeringen Investeren buiten traditionele financiële markten CLAVIS Vermogensstructurering Directievoering Trustdiensten Vermogensbeheer (Infra)structuur Vermogensplanning Transactiebegeleiding

Nadere informatie

Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers

Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers ASRE Talent Seminar Marco Mosselman Juni 2014 Institutioneel vastgoed (31-12-2011) Totaal belegd vermogen Waarvan vastgoed Pensioenfondsen

Nadere informatie

Marktwaarde van de pensioenverplichtingen in het derde kwartaal gestegen van 16.893 miljoen naar 17.810 miljoen ( 15.008 miljoen ultimo Q4 2013).

Marktwaarde van de pensioenverplichtingen in het derde kwartaal gestegen van 16.893 miljoen naar 17.810 miljoen ( 15.008 miljoen ultimo Q4 2013). Kwartaalbericht 2014 Samenvatting Marktwaardedekkingsgraad per 30 september 2014 130,4%, een toename van 0,9%-punt ten opzichte van 30 juni 2014. Over de eerste negen maanden steeg de marktwaardedekkingsgraad

Nadere informatie

QE in de eurozone: bezit van de zaak, einde van het vermaak?

QE in de eurozone: bezit van de zaak, einde van het vermaak? QE in de eurozone: bezit van de zaak, einde van het vermaak? Komt er QE in de eurozone? Sinds enige maanden wordt er op de financiële markten gezinspeeld op het opkopen van staatsobligaties door de Europese

Nadere informatie

BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV. 2 e EMISSIE

BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV. 2 e EMISSIE BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV 2 e EMISSIE Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV biedt beleggers de mogelijkheid om certificaten van aandelen te verwerven in Bouwfonds Office Value Fund NV. Waarom Bouwfonds

Nadere informatie

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering Arthur van der Wal Matthijs Claessens 30 september 2010 www.ingim.com Agenda Huidig mandaat bij ING IM Performance, beleid en vooruitzichten

Nadere informatie

* totaal rendement, exclusief emissiekosten en voor belastingen

* totaal rendement, exclusief emissiekosten en voor belastingen Door de samenwerking met Direct Wonen kan Annexum particuliere beleggers de mogelijkheid bieden om in woningen te investeren. Middels uw deelname in Woningfonds Apeldoorn CV belegt u in drie woontorens

Nadere informatie

Private en institutionele beleggers samen in één privaat vastgoedfonds?

Private en institutionele beleggers samen in één privaat vastgoedfonds? Private en institutionele beleggers samen in één privaat vastgoedfonds? Een verkennend onderzoek naar de mogelijkheden tot het structureren van één privaat vastgoedfonds voor zowel private als institutionele

Nadere informatie

8 april 2015. Pagina 1 van 5

8 april 2015. Pagina 1 van 5 8 april 2015. Pagina 1 van 5 Secerno Health Care Real Estate Fund. De nieuwe Wet Maatschappelijke Ondersteuning is per 1 januari 2015 in werking getreden. Met deze wetgeving wordt beoogd de zorgbehoevende

Nadere informatie

De Nederlandse markt voor beleggen in zakelijke hypotheken

De Nederlandse markt voor beleggen in zakelijke hypotheken De Nederlandse markt voor beleggen in zakelijke hypotheken Met het herstel van de economie nemen de beleggingsactiviteiten en daarmee de vraag naar vreemd vermogen weer toe. En waar traditionele grote

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG

2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 1 Toelichting op het jaarverslag In het Jaarverslag 2013 legt het pensioenfonds uitgebreid verantwoording af over de ontwikkelingen, besluiten en gebeurtenissen

Nadere informatie

MVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS

MVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS MVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS INTRODUCTIE 2 INTRODUCTIE MVGM VASTGOEDTAXATIES: HELDER INZICHT, BETERE KEUZES Zoekt u helder inzicht in de waarde van uw vastgoed? Wilt u meer grip op uw

Nadere informatie

VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS 12 MEI 2015 AMSTERDAM

VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS 12 MEI 2015 AMSTERDAM VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS 12 MEI 2015 AMSTERDAM Inhoud 1. Introductie DoubleDividend Management B.V. 2. Kenmerken DD Property Fund N.V. (voorheen: ActivInvestor Real Estate N.V.) & beleggingsproces

Nadere informatie

Premium Special Report

Premium Special Report Premium Special Report The Leading Authority on Value Research 15 Juni 2010 Hoog dividend als alternatief voor obligaties De grote problemen die zijn ontstaan bij de banken tijdens de kredietcrisis, scheppen

Nadere informatie

GARANTIEFONDS 4 % VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID

GARANTIEFONDS 4 % VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID GARANTIEFONDS 4 % RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN MEERDERVOORT GARANTIEFONDS Investeren met unieke zekerheid U wilt uw vermogen op een goede maar vooral veilige

Nadere informatie

Samenvatting. 1. Procedure

Samenvatting. 1. Procedure Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2012-84 d.d. 14 maart 2012 (mr. J. Wortel, voorzitter, de heren R.H.G. Mijné en drs. L.B. Lauwaars RA, leden en mr. D.M.A. Gerdes, secretaris)

Nadere informatie

Marktwaardedekkingsgraad per 31 maart 2014: 128,6%, een toename van 3,3%-punt ten opzichte van 31 december 2013.

Marktwaardedekkingsgraad per 31 maart 2014: 128,6%, een toename van 3,3%-punt ten opzichte van 31 december 2013. Kwartaalbericht 2014 Samenvatting Marktwaardedekkingsgraad per 31 maart 2014: 128,6%, een toename van 3,3%-punt ten opzichte van 31 december 2013. Meer informatie vindt u op de website. Beleggingsrendement

Nadere informatie

De concurrentiekracht van de Nederlandse vrijgestelde beleggingsinstelling (VBI) in de Europese vastgoed fund-of-funds praktijk

De concurrentiekracht van de Nederlandse vrijgestelde beleggingsinstelling (VBI) in de Europese vastgoed fund-of-funds praktijk De concurrentiekracht van de Nederlandse vrijgestelde beleggingsinstelling (VBI) in de Europese vastgoed fund-of-funds praktijk mr Meta S. Beemer MRE jaargang 2007-2009 Begeleider ASRE: Prof. dr. Tom M.

Nadere informatie

Tekst Nationaal regime MiFID. Bijlage. Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2. toetsterm 1

Tekst Nationaal regime MiFID. Bijlage. Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2. toetsterm 1 ijlage Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2 Nummer Termen T* toetsterm 1 Eindterm 5a: De personen zijn in staat met betrekking tot financiële instrumenten uit te leggen aan de consument waarom

Nadere informatie

Borower Dutch brochure editable v3_1.pdf CMY. Het crowdfunding platform voor. professionals. Hypotheek

Borower Dutch brochure editable v3_1.pdf CMY. Het crowdfunding platform voor. professionals. Hypotheek 1 Het crowdfunding platform voor professionals Hypotheek 2 Index De lening balie is geopend 03 Verbreedt uw horizon met Purple24 leningen 04 om ik in aanmerking voor een lening 05 Hoe kan ik mijn pand

Nadere informatie

Alles over ETF s deel 2 Van strategie tot portefeuille

Alles over ETF s deel 2 Van strategie tot portefeuille Alles over ETF s deel 2 Van strategie tot portefeuille Dinsdag 10 november 2015 Wie geven deze presentatie? Tycho Schaaf Beleggingsspecialist LYNX Martijn Rozemuller Oprichter en Managing Director Think

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

Projectontwikkelende belegger beter af

Projectontwikkelende belegger beter af Projectontwikkelende belegger beter af Auteur(s): Brounen, D (auteur) Eichholtz, P.M.A. (auteur) De eerste auteur is verbonden aan de Universiteit van Amsterdam en de tweede auteur is verbonden aan de

Nadere informatie

Markt voor onderhandse derivaten in korte tijd sterk gekrompen

Markt voor onderhandse derivaten in korte tijd sterk gekrompen Markt voor onderhandse derivaten in korte tijd sterk gekrompen De mondiale markt voor onderhandse derivaten - niet gestandaardiseerd verhandeld op de beurs maar in maatwerk tussen grote partijen - is sinds

Nadere informatie

Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur.

Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur. Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur. Grontmij N.V. 2 Opgericht in 1915 Missie: Leading Europa 350 kantoren 4 business lines Planning

Nadere informatie

Halfjaarbericht eerste helft 1997 ABN AMRO Asset Management TOTAAL BEHEERD VERMOGEN TOEGENOMEN MET 21 PROCENT

Halfjaarbericht eerste helft 1997 ABN AMRO Asset Management TOTAAL BEHEERD VERMOGEN TOEGENOMEN MET 21 PROCENT Amsterdam, 11 juli 1997 Halfjaarbericht eerste helft 1997 ABN AMRO Asset Management TOTAAL BEHEERD VERMOGEN TOEGENOMEN MET 21 PROCENT Totaal vermogen beheerd door ABN AMRO Asset Management wereldwijd in

Nadere informatie

Advies vastgoed en integriteit

Advies vastgoed en integriteit Advies vastgoed en integriteit De Beleggingscommissies van OPF en VB hebben naar aanleiding van het onderzoek naar fraude bij vastgoedtransacties een werkgroep samengesteld om pensioenfondsbestuurders

Nadere informatie

Essentiële Beleggersinformatie 2012

Essentiële Beleggersinformatie 2012 1 Essentiële Beleggersinformatie 2012 Inhoudsopgave Doelstelling en beleggingsbeleid 3 Risico- en opbrengstprofiel 3 Kosten 4 In het verleden behaalde resultaten 5 Praktische informatie 6 2 Essentiële

Nadere informatie

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 18 januari 25 Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

Inlegvel 1 Prospectus Finles Multi Strategy Hedge Fund (30 juni 2011)

Inlegvel 1 Prospectus Finles Multi Strategy Hedge Fund (30 juni 2011) Inlegvel 1 Prospectus Finles Multi Strategy Hedge Fund (30 juni 2011) Samenvoeging Raad van Toezicht Finles beleggingsfondsen en Raad van Commissarissen Finles N.V. Op de jaarvergadering van de Finles

Nadere informatie

Persbericht. Kwartaalbericht: vierde kwartaal 2011

Persbericht. Kwartaalbericht: vierde kwartaal 2011 Persbericht Kwartaalbericht: vierde kwartaal 2011 Hoofdpunten: Dekkingsgraad van 94% is te laag: aanvullende maatregelen nodig Beschikbaar vermogen stijgt met ruim 11 miljard Door gedaalde rente nemen

Nadere informatie

Persbericht. Netto omzet van EUR 545 miljoen en nettoresultaat van EUR 69,2 miljoen. Business area Aviation lijdt een operationeel verlies o o

Persbericht. Netto omzet van EUR 545 miljoen en nettoresultaat van EUR 69,2 miljoen. Business area Aviation lijdt een operationeel verlies o o Halfjaarresultaten 2010 Schiphol, 30 augustus 2010 Persbericht Hoofdpunten Netto omzet van EUR 545 miljoen en nettoresultaat van EUR 69,2 miljoen. Business area Aviation lijdt een operationeel verlies

Nadere informatie

Van Stuiver tot Miljardair

Van Stuiver tot Miljardair Van Stuiver tot Miljardair Slim beleggen met een hefboom Rob Stuiver 29 september Programma Het ver-1000 voudigen van uw vermogen in 20 jaar Bouwen van de portefeuille Bouwstenen: Aandelen, Alternatives,

Nadere informatie

Casestudy Vastgoed Van (il)liquiditeit naar portefeuillebeleid

Casestudy Vastgoed Van (il)liquiditeit naar portefeuillebeleid Casestudy Vastgoed Van (il)liquiditeit naar portefeuillebeleid De samenstelling van de optimale vastgoedportefeuille verschilt per (institutionele) belegger en wordt in hoge mate bepaald door de rol van,

Nadere informatie

Patriottisch beleggen: investeren in de B.V. Nederland?

Patriottisch beleggen: investeren in de B.V. Nederland? Patriottisch beleggen: investeren in de B.V. Nederland? 1. In het politieke debat in Nederland (en overigens ook in andere Europese landen) is beleggen in eigen land een hot topic. Dat is ongetwijfeld

Nadere informatie

Beleggingsinformatie over

Beleggingsinformatie over Beleggingsinformatie over LifeCycle Beleggen van Bewust Pensioen LifeCycle Beleggen van Bewust Pensioen Visie van vermogensopbouw met LifeCycle Beleggen Over het onderwerp pensioen bestaan veel misverstanden.

Nadere informatie

Persbericht. Jaarcijfers 2012 Triodos Investment Management. Triodos Beleggingsfondsen groeien met 7% in 2012

Persbericht. Jaarcijfers 2012 Triodos Investment Management. Triodos Beleggingsfondsen groeien met 7% in 2012 Persbericht Jaarcijfers 2012 Triodos Investment Management Triodos Beleggingsfondsen groeien met 7% in 2012 Zeist, 28 februari 2013 Het totaal aan vermogen van de door Triodos Investment Management beheerde

Nadere informatie

Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011

Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011 Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011 April 2011 ING Investment Management / ICS Inleiding Jaarlijks stelt het Bestuur van de Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg (Huntsman)

Nadere informatie

Long Duration Overlay. Dé oplossing voor de mismatch tussen beleggingen en verplichtingen

Long Duration Overlay. Dé oplossing voor de mismatch tussen beleggingen en verplichtingen Long Duration Overlay Dé oplossing voor de mismatch tussen beleggingen en verplichtingen 2 AEGON: wereldwijde expertise voor financiële veiligheid AEGON N.V. is met ongeveer 27.000 medewerkers wereldwijd

Nadere informatie

Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte

Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte Inleiding Onze risicoprofielen 1. Wat is een risicoprofiel? 2. Wat zijn vermogenscategorieën? 3. Welke risicoprofielen gebruiken wij? Uw risicoprofiel 4.

Nadere informatie

Dit is een emissiebrochure (2006). Voor de meest recente markt- en/of productinformatie zie het kwartaalverslag.

Dit is een emissiebrochure (2006). Voor de meest recente markt- en/of productinformatie zie het kwartaalverslag. ROBECO DUTCH OFFICES INDEX BOND JUN 06/16 Dit is een emissiebrochure (2006). Voor de meest recente markt- en/of productinformatie zie het kwartaalverslag. ROBECO DUTCH OFFICES INDEX BOND JUN 06/16 GOED

Nadere informatie

INFORMATIE BELEGGINGSFONDSEN (NETTO) WERKNEMERS PENSIOEN

INFORMATIE BELEGGINGSFONDSEN (NETTO) WERKNEMERS PENSIOEN INFORMATIE BELEGGINGSFONDSEN (NETTO) WERKNEMERS PENSIOEN Informatie voor werkgevers Ingangsdatum 1 januari 2016 Als uw werknemer niet kiest voor een gegarandeerde uitkering wordt zijn premie belegd. Dit

Nadere informatie

Veel gestelde vragen kwartaalcijfers pensioenfondsen

Veel gestelde vragen kwartaalcijfers pensioenfondsen Veel gestelde vragen kwartaalcijfers pensioenfondsen 1. De kwartaalcijfers van de pensioenfondsen zijn negatief. Hoe komt dat? Het algemene beeld is dat het derde kwartaal, en dan in het bijzonder de maand

Nadere informatie

1 6 J A N U A R I 2 0 1 2 FONDSHUIS

1 6 J A N U A R I 2 0 1 2 FONDSHUIS FO NDSHUIS PERFORMANCE ANALYSE 1 6 J A N U A R I 2 0 1 2 Beleggingsstrategie Management Strategie De kracht van de beleggingsstrategie is het accumuleren van rendementen tijdens stijgende markten, in welke

Nadere informatie

Voor een houdbaar en betaalbaar inkomen voor later

Voor een houdbaar en betaalbaar inkomen voor later Vermogensbeheer Voor een houdbaar en betaalbaar inkomen voor later Een houdbaar en betaalbaar inkomen voor later. Dat is de belofte van uw pensioenfonds aan uw deelnemers. Verder gaan is nu zorgen voor

Nadere informatie

Het crowdfunding platform voor. professionals. Hypotheek

Het crowdfunding platform voor. professionals. Hypotheek Het crowdfunding platform voor professionals Hypotheek Index De lening balie is geopend 03 Meer mogelijkheden met een lening via Purple24 04 Kom ik in aanmerking voor een lening 05 Hoe kan ik mijn pand

Nadere informatie

Het belang van het Toelatingsmemorandum en het verschil tussen Initial Business en Geneba

Het belang van het Toelatingsmemorandum en het verschil tussen Initial Business en Geneba Amsterdam, 14 juli 2014 Geachte heer/mevrouw, Ten vervolge op onze brief van 7 juli 2014, waarin wij uiteenzetten welke ontwikkelingen hebben plaatsgevonden sinds het nieuwe management van Geneba Properties

Nadere informatie

Beursgenoteerde versus niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen Verschillende smaken of alleen een andere verpakking?

Beursgenoteerde versus niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen Verschillende smaken of alleen een andere verpakking? In de afgelopen twee decennia is de markt voor beleggingen in vastgoedfondsen wezenlijk veranderd. Het aantal Nederlandse pensioenfondsen, dat anno 2015 nog zelf in gebouwen investeert, is op één hand

Nadere informatie

ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011

ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011 ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011 Markt, trends en ontwikkelingen Amsterdam, april 2012 Ir. L. van Graafeiland Dr. P. van Gelderen Baken Adviesgroep BV info@bakenadviesgroep.nl

Nadere informatie

ONS BELEGGINGSBELEID PAST ONZE BELEGGINGSFILOSOFIE BIJ U?

ONS BELEGGINGSBELEID PAST ONZE BELEGGINGSFILOSOFIE BIJ U? ONS BELEGGINGSBELEID PAST ONZE BELEGGINGSFILOSOFIE BIJ U? Waarschijnlijk baseert u uw keuze voor een vermogensbeheerder op diverse gronden. Mogelijk heeft u binnen uw netwerk al goede berichten over ons

Nadere informatie

UW MENSEN, UW KAPITAAL. Beleggingsinformatie. Vrij beleggen. Life Cycle beleggen. Rendement en risico s. Kosten

UW MENSEN, UW KAPITAAL. Beleggingsinformatie. Vrij beleggen. Life Cycle beleggen. Rendement en risico s. Kosten UW MENSEN, UW KAPITAAL Beleggingsinformatie 2 Life Cycle beleggen Vrij beleggen Rendement en risico s 4 6 8 Kosten 9 Beleggingsinformatie Hoe werkt het beleggingspensioen van Cappital? In de pensioenregeling

Nadere informatie

Marktwaarde van de pensioenverplichtingen in het tweede kwartaal gestegen van 15.941 miljoen naar 16.893 miljoen ( 15.008 miljoen ultimo Q4 2013).

Marktwaarde van de pensioenverplichtingen in het tweede kwartaal gestegen van 15.941 miljoen naar 16.893 miljoen ( 15.008 miljoen ultimo Q4 2013). Kwartaalbericht 2014 Samenvatting Marktwaardedekkingsgraad per 30 juni 2014 129,5%, een toename van 0,9%-punt ten opzichte van 31 maart 2014. Over de eerste zes maanden steeg de marktwaardedekkingsgraad

Nadere informatie

Vermogen opbouwen voor later

Vermogen opbouwen voor later BeleggingsRekening U wilt geld opzij zetten voor later en een vermogen opbouwen. Omdat uw kinderen nog gaan studeren, u graag die verre reis wilt maken, een tweede huis wilt kopen, eerder wilt stoppen

Nadere informatie

vba _beleggingsprofessionals Nummer 114_Zomer 2013 37

vba _beleggingsprofessionals Nummer 114_Zomer 2013 37 Inzicht in overeenkomsten en verschillen liquide en illiquide beleggingen: noodzaak voor robuust en toekomstbestendig beleggingsproces voor pensioenfondsen! Introductie Bij veel institutionele beleggers

Nadere informatie

Persbijeenkomst jaarverslag ABP 2008. Amsterdam, 11 mei 2009

Persbijeenkomst jaarverslag ABP 2008. Amsterdam, 11 mei 2009 Persbijeenkomst jaarverslag ABP 20 Amsterdam, 11 mei 2009 20: een bijzonder jaar Sterke positie begin 20 met dgr van 140% Volledige indexatie en volledige na-indexatie Halfjaarcijfers al minder rooskleurig

Nadere informatie

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Tweede kwartaal 2015-1 april 2015 t/m 30 juni 2015. Samenvatting:

Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. Tweede kwartaal 2015-1 april 2015 t/m 30 juni 2015. Samenvatting: Kwartaalbericht Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel Tweede kwartaal 2015-1 april 2015 t/m 30 juni 2015 Samenvatting: De maandelijkse nominale dekkingsgraad is fors gestegen van 105,7% naar 115,4%. Dit komt

Nadere informatie

Investeren in winkelvastgoed en studentenvastgoed

Investeren in winkelvastgoed en studentenvastgoed Investeren in winkelvastgoed en studentenvastgoed Beleggen FINANCE AVENUE 2012 Herman Du Bois Wie zijn wij? Naam: Quality in Real Estate Services Dienstverlening in vastgoed 4 afdelingen WONEN Residential

Nadere informatie

De LifeCycle Mix bij Mijn Pensioen. LifeCycle Mix (LCM): online oplossing met maximale transparantie en gemak

De LifeCycle Mix bij Mijn Pensioen. LifeCycle Mix (LCM): online oplossing met maximale transparantie en gemak De LifeCycle Mix bij Mijn Pensioen LifeCycle Mix (LCM): online oplossing met maximale transparantie en gemak Gespecialiseerd team onderhoudt en ontwikkelt LCM WWW.INGIM.COM 2 ING INVESTMENT MANAGEMENT

Nadere informatie

ABN AMRO Basic Funds N.V. Jaarrekening 2013

ABN AMRO Basic Funds N.V. Jaarrekening 2013 Jaarrekening 2013 Pagina 1 van 12 INHOUD Pagina Directieverslag 3 Balans per 31 december 2013 4 Winst- en verliesrekening 2013 5 Toelichting algemeen 6 Toelichting op de balans per 31 december 2013 8 Toelichting

Nadere informatie

Samenstelling en rendement van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles

Samenstelling en rendement van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles oktober 2013 Drs. Marco Mosselman Samenstelling en van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles Samenvatting Dit IVBN-paper gaat in op de samenstelling en het van de vastgoedportefeuilles van Nederlandse

Nadere informatie

LifeCycle Mix via Mijn pensioen. Voor een professioneel en zorgvuldig beheer van uw pensioenkapitaal

LifeCycle Mix via Mijn pensioen. Voor een professioneel en zorgvuldig beheer van uw pensioenkapitaal via Mijn pensioen Voor een professioneel en zorgvuldig beheer van uw pensioenkapitaal LifeCycle Mix via Mijn pensioen Voor een professioneel en zorgvuldig beheer van uw pensioenkapitaal Een persoonlijke

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 9 Beleggersmarkt 2011 9.1 Veranderend investeringsgedrag: vastgoed met weinig risico Klik hier direct door naar regionale ontwikkelingen > Veranderend investeringsgedrag:

Nadere informatie

Persbijeenkomst ABP Jaarverslag 2010

Persbijeenkomst ABP Jaarverslag 2010 Persbijeenkomst ABP Jaarverslag 2010 Joop van Lunteren, vicevoorzitter Xander den Uyl, vicevoorzitter Amsterdam, 11 mei 2011 2010: jaar van contrasten Positief: - goed rendement - dekkingsgraad op 105%

Nadere informatie