Jaarboek 2011 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Inhoudsopgave

Transcriptie

1 Jaarboek 2011 Nieuwbouw in beeld / De Amsterdamse woningmarkt / Investeren in de stad / Woonruimteverdeling en aanbiedingsafspraken Wijkaanpak, leefbaarheid en sociaal beheer / Het bureau van de Federatie, leden, activiteiten / Woningmarkt in cijfers

2 Jaarboek 2011

3 Jaarboek 2011 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Inhoudsopgave 4

4 Inhoudsopgave Voorwoord Pagina 5 5 Nieuwbouw in beeld Pagina 8 t/m 25 1 De Amsterdamse woningmarkt Pagina 26 t/m 29 2 Investeren in de stad Pagina 30 t/m 37 3 Woonruimteverdeling en aanbiedingsafspraken Pagina 38 t/m 48 4 Wijkaanpak, leefbaarheid en sociaal beheer Pagina 49 t/m 53 5 Het bureau van de Federatie, leden, activiteiten Pagina 54 t/m 57 6 Woningmarkt in cijfers Pagina 58 t/m 79

5 Jaarboek 2011 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 6Voorwoord

6 Voor u ligt het Jaarboek 2011 met traditiegetrouw een overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt, bijvoorbeeld de nieuwbouwproductie, de verhuur van sociale huurwoningen en de verkoop van bestaand bezit. Voorwoord Woningmarkt in cijfers Nog steeds is de corporatiesector volop in beweging. Vanuit de rijksoverheid hebben de corporaties strengere regelgeving ten aanzien van de woningtoewijzing en financiering van hun vastgoed op zich af zien komen. Daarnaast staan uiteraard de bezuinigingen hoog op de agenda, en krijgen corporaties een derde van de kosten van de huurtoeslag voor hun rekening. 7 Niet alleen landelijk maar ook in Amsterdam was 2010 een bewogen jaar. De vraag naar (nieuwbouw) koopwoningen bleef onverminderd laag, waardoor de kasstromen van corporaties nog verder onder druk kwamen te staan en zij uiteindelijk gedwongen waren hun investeringen in de stad drastisch te temporiseren. Toch gaan corporaties door waar het kan, ook in stedelijke vernieuwingsgebieden. De tijd van grootschalige gebiedsontwikkeling lijkt echter definitief tot het verleden te behoren. Voor de komende jaren zal veel meer worden ingezet op kleinschalige projecten en daar waar mogelijk renovatie in plaats van sloop en nieuwbouw. Naast de koopmarkt begon de crisis ook op de huurmarkt zijn sporen na te laten. Meer dan in het verleden zien we dat mensen blijven zitten waar ze zitten: er werden beduidend minder sociale huurwoningen verhuurd dan in voorgaande jaren. Corporaties vrezen dat met de strengere regels vanuit de Europese Commissie de doorstroming op de woningmarkt nog verder terug zal lopen. Mensen met een iets hoger inkomen zullen immers niet meer in de sociale sector kunnen huren en er sneller voor kiezen om in hun huidige woning te blijven wonen. Gelukkig bleef het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen nog wel op peil. Deze woningen zijn immers vaak voor of net aan het begin van de crisis in aanbouw genomen. Om een idee te geven van de activiteiten van corporaties in de nieuwbouw besteden wij in ons fotokatern aandacht aan de recente nieuwbouw in de stad. Hans van Harten directeur Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Juni 2011

7 Jaarboek 2011 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Nieuwbouw in beeld

8 Hoofdstuk 6 Nieuwbouw in beeld 9 Stadsdeel Zuidoost Fenice Toren C / Ymere

9 Jaarboek 2011 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 10

10 Hoofdstuk 6 Nieuwbouw in beeld 11 Stadsdeel Oost Borneohof / de Alliantie Amsterdam

11 Jaarboek 2011 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 12

12 Hoofdstuk 6 Nieuwbouw in beeld 13 Stadsdeel Oost Solid 1 en 2 / Stadgenoot

13 Jaarboek 2011 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 14

14 Nieuwbouw in beeld 15 Stadsdeel Nieuw-West Leuke buurt / Ymere

15 Jaarboek 2011 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 16 Stadsdeel Nieuw-West Dok 94 / De Key

16 Hoofdstuk 6 Nieuwbouw in beeld 17

17 Jaarboek 2011 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 18

18 Nieuwbouw in beeld 19 Stadsdeel Oost Witte Kaap / de Alliantie Amsterdam

19 Jaarboek 2011 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 20 Stadsdeel Noord Buitenhart / Stadgenoot

20 Hoofdstuk 6 Nieuwbouw in beeld 21

21 Jaarboek 2011 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 22

22 Nieuwbouw in beeld Stadsdeel West New Kit / Eigen Haard 23

23 Jaarboek 2011 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 24 Stadsdeel Zuidoost Karspelhof / Rochdale

24 Stadsdeel Noord Buitenhart / Stadgenoot > Nieuwbouw Hoofdstuk in beeld 6 Nieuwbouw in beeld Stadsdeel Nieuw-West Leuke buurt / Ymere Dok 94 / De Key Stadsdeel Oost Borneohof / de Alliantie Amsterdam >> 25 Solid 1 en 2 / Stadgenoot Witte Kaap / de Alliantie Amsterdam Stadsdeel West New Kit / Eigen Haard Stadsdeel Zuidoost Fenice Toren C / Ymere Karspelhof / Rochdale

25 1 De economische crisis zorgt voor een sterke terugval in de start van nieuwbouw. Jaarboek 2011 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties De Amsterdamse woningmarkt Ook de stedelijke vernieuwing is zwaar getroffen. De komende jaren kunnen we dan ook een daling van de nieuwbouw tegemoet zien. Meer dan andere sectoren lijkt de bouw geplaagd te worden door de varkenscyclus. De woningen die nu worden opgeleverd, zijn het resultaat van beslissingen genomen voor het uitbreken van de economische crisis in september Aangezien de periode tussen het besluit om ergens te gaan bouwen en de daadwerkelijke oplevering steeds langer lijkt te worden, valt het aantal opgeleverde woningen in 2010 nog mee. 1 In dit hoofdstuk - Nieuwbouw - Instroom van jongeren van buiten de regio - Toenemende vestiging vanuit Oost-Europa - Ontwikkeling van de woningvoorraad - Dynamiek in corporatiebezit - Ontwikkeling corporatiebezit per stadsdeel

26 Hoofdstuk 1 De Amsterdamse woningmarkt Nieuwbouw In 2010 zijn nog ruim woningen opgeleverd. In de vier jaren daarvoor ieder jaar meer dan woningen. Dat is meer dan nieuwe woningen in een periode van vijf jaar. Het zal lang duren voordat we dergelijke aantallen weer kunnen realiseren. De nieuwbouwpiek van de afgelopen jaren heeft zijn weerslag gehad op de bevolkingsgroei van de stad. In de afgelopen drie jaren zijn er meer dan Amsterdammers bijgekomen, waarvan alleen al in Veel jongeren komen naar de hoofdstad voor werk of opleiding. Waar vaak wordt gesteld dat de woningmarkt op slot zit, waren de afgelopen vijf jaren juist een periode van grote dynamiek. Met de afname van de nieuwbouw in de komende jaren zal deze dynamiek sterk afnemen. Er zijn in nieuwbouwwoningen opgeleverd tegen in 2009, in 2008 en in Ruim dertig procent van de nieuwbouwopleveringen in 2010 bestaat uit sociale huurwoningen. In Nieuw-West is de stedelijke vernieuwing goed op gang gekomen. Het stadsdeel voert de lijst aan met opleveringen. Ook in 2009 was Nieuw-West al koploper met opleveringen. De huidige mineurstemming rond de woningmarkt doet vergeten dat er de afgelopen jaren enorm veel is gerealiseerd. De ontwikkelende corporatie Far West heeft daar een belangrijke rol in gespeeld. Daarnaast leverde de nieuwbouw op IJburg een belangrijke bijdrage. In hoofdstuk 2 wordt dieper ingegaan op de woningbouwproductie. jongeren van buiten de regio vestigen zich in Amsterdam voor opleiding of werk. Het overgrote deel van de starters van buiten betrekt op de Amsterdamse markt een kamer, een particuliere huurwoning of een woning in onderhuur. Amsterdam heeft een positief migratiesaldo ten opzichte van de rest van het land. Er komen veel jongeren naar de stad. Enerzijds zijn dat studenten die in de stad een opleiding gaan volgen. Anderzijds zijn het twintigers die na hun studie naar Amsterdam komen voor werk en de aantrekkelijkheid van de stad. Uit onderzoek van de dienst Ruimtelijke Ordening blijkt dat jongeren vooral naar Amsterdam verhuizen vanuit andere universiteitssteden als Groningen en Utrecht. Tevens zien we dat deze groep, ondanks dat de woningmarkt op slot lijkt te zitten, grotendeels verhuist naar buurten binnen de ring. Na een aantal jaren verhuist een deel binnen Amsterdam naar een sociale huurwoning of koopwoning om daarna als doorstromer in Amsterdam of een andere gemeente in de regio een ruimere woning te zoeken. Het krijgen van kinderen is vaak een belangrijke aanleiding om op zoek te gaan naar een ruimere woning met tuin. Bij de verhuizing van Amsterdammers naar overige gemeenten in de regio speelt de behoefte aan suburbane woonmilieus een rol. De uitstroom vanuit Amsterdam vindt vooral plaats naar gemeenten binnen de regio, zoals Amstelveen, Haarlem en Zaanstad. Opmerkelijk is dat het belang van Almere als vestigingsplaats van Amsterdammers steeds verder afneemt. 27 Instroom van jongeren van buiten de regio De woningmarkt in de regio Amsterdam kent een aantal duidelijke patronen. Veel starters en Toenemende vestiging vanuit Oost-Europa Uit het onderzoek van DRO blijkt verder dat niet alleen de binnenlandse vestiging, maar

27 Jaarboek 2011 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 28 ook de buitenlandse vestiging in de stad is toegenomen. Tevens valt op dat de instroom vanuit de traditionele migratielanden Marokko, Turkije en Suriname afneemt ten gunste van westerse landen en opkomende economieën als Brazilië, Rusland, India en China. Ook de instroom vanuit de Oost-Europese landen neemt toe. Nederland is één van de landen binnen de Europese Unie met de laagste werkloosheid, en binnen Nederland doet de Amsterdamse economie het bovengemiddeld goed. Amsterdam oefent dus een grote aantrekkingskracht uit. Opmerkelijk is dat de laatste jaren, na een jarenlange daling, de gemiddelde woningbezetting in Amsterdam oploopt. De groei van de Amsterdamse bevolking wordt dus niet alleen veroorzaakt door de piek in de nieuwbouw, maar ook doordat het aantal personen per woning toeneemt. Behalve door de stijging van het geboortecijfer komt dat omdat mensen bereid zijn met meerdere personen een huis te delen. Bijvoorbeeld een aantal studenten dat samen een etage huurt (het zogeheten friends concept ). Om de groei van Amsterdam te faciliteren en de rol van emancipatiemachine mogelijk te maken zijn ook op de lange termijn meer woningen nodig in de stad. Ontwikkeling van de woningvoorraad Door nieuwbouw neemt het aandeel koopwoningen in de stad toe. Dat geldt ook voor de verkoop van bestaande huurwoningen, zowel sociale huur als particuliere huur. Wat we nogal eens vergeten, is dat Amsterdam voor een groot deel van de twintigste eeuw een stad van particuliere huurwoningen was. In 1983 bestond bijvoorbeeld nog 52 procent van de voorraad uit particuliere huurwoningen, 42 procent uit sociale huurwoningen en maar 6 procent uit koopwoningen. In de jaren tachtig van de vorige eeuw zijn in het kader van de stadsvernieuwing veel particuliere huurwoningen aangekocht door de corporaties. Verder bestond bijna 100 procent van de nieuwbouw uit sociale huur. Het corporatiebezit groeide daardoor snel ten koste van de particuliere huursector. In 1987 was de sociale huursector voor het eerst groter dan de particuliere en in 1995 werd in procenten de top bereikt met 58 procent corporatiewoningen. Vanaf 1995 zitten we in een andere transformatie, waarbij zowel de sociale huursector als de particuliere huursector afnemen en de koopsector groeit. Deze transformatie wordt door alle partijen ondersteund. Het aandeel koopwoningen is toegenomen van ongeveer zes procent in 1983 naar 11 procent in 1995 en 29 procent in Het aandeel corporatiewoningen is ondertussen afgenomen van 58 procent in 1995 naar 49 procent in Het percentage particuliere huurwoningen blijft overigens sinds 2005 min of meer constant op zo n 22 procent. Door de veranderingen in de voorraad en de eigendomsverhouding is de Amsterdamse voorraad beter afgestemd op de wensen van de Amsterdamse bevolking. FIGUUR 1.1 Ontwikkeling eigendomssituatie voorraad sinds % 50% 40% 30% 20% 10% 0% corporaties particuliere huur koop Bron: Wonen in Amsterdam

28 Dynamiek in corporatiebezit In 1999 waren in Amsterdam 15 woningcorporaties actief die binnen de gemeente woningen in eigendom hadden. Dat was de top van het aantal corporatiewoningen in absolute zin. Inmiddels hebben we negen woningcorporaties (inclusief DUWO en Woonzorg) die per 1 januari woningen en onzelfstandige eenheden in hun bezit hebben. Zowel in absolute zin als procentueel is het aantal corporatiewoningen in 2010, na een aantal jaren van daling, vrijwel constant gebleven. Het percentage corporatiebezit is in procent van de gehele Amsterdamse woningvoorraad. Ontwikkeling corporatiebezit per stadsdeel Figuur 1.2 laat goed zien waar de transformatie van het corporatiebezit plaatsvindt. De stadsdelen zijn gerangschikt op toe- en afname van het corporatiebezit tussen het topjaar 1999 en In de naoorlogse stedelijke vernieuwingsgebieden neemt de corporatie- voorraad het sterkst af. Precies conform de doelstellingen van gemeente, corporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam, zien we transformatie vooral daar optreden waar sprake was van een eenzijdige voorraad. Zuidoost is daarvan het duidelijkste voorbeeld. Dit stadsdeel alleen is verantwoordelijk voor meer dan de helft van de afname van het corporatiebezit in Amsterdam in de afgelopen elf jaar. Tegelijkertijd is in Zuidoost de sloop inmiddels grotendeels afgerond. Dat betekent dat we daar de komende jaren als gevolg van nieuwbouw weer een groei van de voorraad kunnen verwachten. Daarna volgen Noord en Nieuw-West. Maar er zijn ook stadsdelen waar het corporatiebezit de afgelopen tien jaar is toegenomen. Het nieuwe stadsdeel Oost is het duidelijkste voorbeeld (met IJburg en Science Park). Maar ook in het Centrum (Westerdokseiland) is het corporatiebezit toegenomen. Van een enorme uitverkoop of afname van de corporatievoorraad in de zogeheten gouden band is dus geen sprake. Hoofdstuk 1 De Amsterdamse woningmarkt 29 FIGUUR 1.2 Ontwikkeling corporatiebezit per stadsdeel (1999 t/m 2011) Oost Centrum Zuid West Nieuw- West Noord Zuidoost Saldo Bron: Databank Federatie

29 1 De vraag naar (nieuwbouw) koopwoningen bleef in 2010 onverminderd laag. Naast Jaarboek 2011 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Investeren in de stad onzekerheid over de prijsontwikkeling van koopwoningen in een economische recessie, hielp de in het kader van de Tweede Kamerverkiezingen aangewakkerde discussie over het voortbestaan van de hypotheekrenteaftrek niet om potentiële kopers over de streep te trekken. Verder werden geïnteresseerde kopers geconfronteerd met steeds strenger wordende eisen van financiers. Door de achterblijvende verkoopresultaten kwamen de kasstromen van corporaties nog verder onder druk te staan, kampten zij met grote aantallen onverkochte nieuwbouwwoningen en waren zij gedwongen hun investeringen in de stad verder te temporiseren. 2 In dit hoofdstuk - Rijksbezuiniging - Projectenschouw Amsterdam - Europese Beschikking - Bouwen aan de Stad II - Start bouw - Opleveringen - Stedelijke vernieuwing - Verkoopprijzen

30 Hoofdstuk 2 Investeren in de stad Rijksbezuiniging De overheidsfinanciën waren door de crisis sterk verslechterd. Het Rijk acht zich genoodzaakt om structureel 3,2 miljard euro te besparen op de overheidsuitgaven. In het regeerakkoord is opgenomen dat verhuurders, die meer dan 10 woningen verhuren, vanaf 2014 een derde van de totale kosten van het Rijk aan de huurtoeslag moeten betalen (760 miljoen euro per jaar). Dit komt neer op ruim 250 euro per woning op jaarbasis. Voor het corporatiebezit in Amsterdam zou dit vanaf 2014 een rekening van ruim 51 miljoen euro per jaar betekenen. Dit zal de investeringscapaciteit van corporaties verder beperken. Projectenschouw Amsterdam In juli 2010 meldde de gemeente Amsterdam dat de grondopbrengsten zwaar zouden gaan tegenvallen. Kantooruitgiftes waren gedurende lange tijd de kurk waarop de financiering van de nieuwbouw op dreef. Met de hoge grondopbrengsten van kantoorprojecten financierde de gemeente de (verliesgevende) woningbouwprojecten in de stad. In de planvorming was door de gemeente voortgeborduurd op een blijvende vraag naar kantoorruimte die gebaseerd was op almaar stijgende groeicijfers. In 2010 werd echter duidelijk dat er in Amsterdam aan meer plannen werd gewerkt dan de gemeente financieel kon dragen. Bovendien was de marktvraag naar veel van de opgenomen programma s onvoldoende om ze allemaal door te zetten. De gemeente heeft vervolgens alle ruimtelijke projecten in de stad heroverwogen. Dit is gebeurd tijdens twee projectenschouwen. Het woningbouwprogramma is inmiddels teruggedrongen van naar nieuwe woningen voor de periode en een halvering van het kantorenprogramma (één miljoen vierkante meter minder in de plannen). Europese Beschikking Pas eind 2010 werd duidelijk dat de inhoud van de Europese beschikking verwerkt werd in een ministeriële regeling die per 1 januari 2011 in zou gaan. Reeds op 15 december 2009 stemde de Europese Commissie in met het Nederlandse corporatiedossier. De beschikking geeft aan dat in de ogen van de Europese Commissie corporaties in Nederland een concurrentievoordeel hebben. Corporaties profiteren volgens de Europese Commissie voor hun reguliere werkzaamheden van bijvoorbeeld Rijksborging op hun leningen. Volgens de Commissie is dit geoorloofde staatssteun die beschikbaar is voor corporaties voor het bouwen en verhuren van woningen aan de doelgroep en het bouwen en verhuren van maatschappelijk vastgoed. Voor alle andere activiteiten zal voor corporaties geen staatssteun meer mogelijk zijn. Bovendien zal dit onderscheid op termijn (naar verwachting 2013) ook duidelijk moeten worden aangebracht in de jaarrekening van corporaties. Bouwen aan de Stad II In deze ingewikkelde context begonnen de gemeente (centrale stad en stadsdelen), corporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam vlak voor de zomer van 2010 hun gesprekken over nieuwe prestatieafspraken. Eind 2010 liep het akkoord Bouwen aan de Stad I af. 31

31 Jaarboek 2011 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 32 Eind december konden de partijen hun onderhandelaarsakkoord Bouwen aan de Stad II presenteren. Dankzij de afspraken kunnen er de komende 10 jaar tot woningen worden gebouwd in Amsterdam. Dertig procent daarvan zullen sociale huurwoningen zijn. Daarnaast zullen de corporaties de komende jaren extra investeren in energiebesparingsmaatregelen en krijgen zij meer mogelijkheden om te verkopen. Ook zijn er afspraken gemaakt rond de wijkaanpak, gebouwd parkeren en woningen voor middeninkomens en maatschappelijke opvang. Start bouw In 2010 is in Amsterdam gestart met de bouw van woningen, waarvan 787 sociale huurwoningen (29%) en 416 vrije sector huurwoningen (15%). Mede dankzij de tijdelijke rijkssubsidieregeling woningbouw voor marktwoningen en de lokale subsidieregeling vanuit het Amsterdamse Stimuleringsfonds Volkshuisvesting voor het omzetten van koop naar huur is de productie ten opzichte van 2009 weer enigszins gestegen. Toen werd gestart met de bouw van woningen. Maar de woningproductie is nog altijd gehalveerd ten opzichte van de topjaren 2005 en 2006 toen resp en woningen in aanbouw werden genomen. Net als in 2009 zijn veel projecten doorgeschoven naar latere jaren, worden projecten herontwikkeld of zal pas gestart worden met bouwen na een voorverkoop van 70 tot 80 procent. De grootste bouwlocaties in de stad waren in 2010 de vernieuwingsgebieden in Noord (de start van 688 nieuwe woningen) en Nieuw-West (de start van 400 woningen). De grootste uitbreidingslocaties waar werd gebouwd, waren in 2010 IJburg (329 woningen in aanbouw genomen) en de Noordelijke en Zuidelijke IJoever (331 woningen in aanbouw genomen). Ymere was ook in 2010 verantwoordelijk voor de start van een kwart van de totale productie in de stad (bijna 700 woningen). Eigen Haard is een goede tweede met de start van 402 woningen. In totaal waren de Amsterdamse corporaties, inclusief hun samenwerkingsverbanden, verantwoordelijk voor de start van 87 procent van alle nieuwe projecten. Opleveringen Ook in 2010 zijn de effecten van de economische recessie nog niet terug te zien in de nieuwbouwopleveringen. Er zijn in nieuwbouwwoningen opgeleverd. Daarmee was 2010 wel weer het eerste jaar dat er in Amsterdam minder dan woningen werden opgeleverd. In de periode 2006 tot en met 2010 zijn er woningen opgeleverd. In 2010 heeft de stedelijke vernieuwing in Nieuw-West voor bijna de helft van het totaal aantal opleveringen gezorgd. Net als in 2009, werden er ongeveer woningen opgeleverd in het stadsdeel Nieuw-West. Daarnaast leverde de nieuwbouw op IJburg met 953 woningen en de vernieuwing in Zuidoost met 625 woningen een belangrijke bijdrage aan de opleveringen in In totaal waren de Amsterdamse corporaties, inclusief hun samenwerkingsverbanden met ontwikkelaars, verantwoordelijk voor de oplevering van 92 procent van alle nieuwe woningen in Ruim dertig procent van de nieuwbouwopleveringen in 2010 waren sociale huurwoningen (1.228 woningen). Daarnaast werden er ook nog eens 211 woningen in het middensegment, met een huurprijs tot 950 euro, opgeleverd. Deze woningen staan vooral op IJburg. Rochdale kreeg van het tijdschrift NUL20 de Gouden Bouwsteen uitgereikt voor de grootste bouwer in Met 658 opleveringen in Nieuw-West, op IJburg

32 FIGUUR 2.1 Ontwikkeling nieuwbouw Hoofdstuk 2 Investeren in de stad 33 opleveringen start bouw Bron: Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam, O+S Amsterdam en in Zuidoost bleef Rochdale de Alliantie Amsterdam voor (oplevering van 552 nieuwe woningen). Ymere (oplevering van 494 nieuwe woningen) eindigde op de derde plaats. Stedelijke vernieuwing Vanwege de economische recessie zijn corporaties meer en meer gedwongen om prioriteiten te stellen. In 2010 bleek dat er behoorlijk wat vernieuwingsprojecten, vooral in Nieuw-West, zullen vertragen. De corporaties en de gemeente zijn druk doende een nieuw meerjarenprogramma op te stellen en daarnaast afspraken te maken over interim beheer om de gevolgen van de vertraagde vernieuwing op te vangen. Toch ging de stedelijke vernieuwing in de naoorlogse wijken (Nieuw-West, Noord en Zuidoost) in Amsterdam, die de afgelopen jaren een vlucht had genomen, ook in 2010 door. In 2010 werden door de corporaties in Amsterdam in totaal woningen gesloopt, tegenover ruim woningen in Bijna al deze woningen (1.410) stonden in de genoemde naoorlogse stadsdelen, maar daar staat in diezelfde wijken de oplevering van nieuwe woningen tegenover. In deze wijken zijn in 2010 ook nog eens woningen in aanbouw genomen. De fysieke vernieuwing van de Bijlmermeer is al een eind op streek, zoals ook blijkt uit de cijfers. In 2010 werden in Zuidoost 625 nieuwe woningen opgeleverd, 751 gerenoveerd, terwijl nog maar 130 woningen in aanbouw werden genomen. Van de in 2010 nieuw opgeleverde woningen in Zuidoost was slechts 7 procent een sociale huurwoning. De focus van de vernieuwing in Zuidoost zal de komende jaren nog verder verschuiven naar investeringen in sociaal beheer, in de economische pijler en in de (fysieke) aanpak van de H-buurt, de Venserpolder en, op termijn, Holendrecht.

33 Jaarboek 2011 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Opleveringen 2009 Opleveringen 2010 Start bouw 2009 Start bouw 2010 FIGUUR 2.2 Nieuwbouwopleveringen en start bouw per stadsdeel in 2009 Bron: Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam Sinds enige jaren is ook in Noord de vernieuwing flink op gang gekomen. In 2008 werden de eerste woningen in het CAN-gebied (Centrum Amsterdam Noord) opgeleverd. Daarnaast kreeg de vernieuwing in de Vogelaarwijk Nieuwendam-Noord in 2010 een impuls met de start bouw van het project Waterlandplein (229 woningen). In totaal werden in 2010 in stadsdeel Noord 273 woningen gesloopt, 328 nieuwe woningen opgeleverd en 463 woningen door corporaties op hoog niveau gerenoveerd. Daarnaast werden er in 2010 nog eens 855 woningen in aanbouw genomen. In Nieuw-West kwamen er in nieuwe woningen bij, tegenover woningen die werden gesloopt. In 2010 is gestart met de bouw van 400 woningen en werden er 326 woningen op hoog niveau gerenoveerd door corporaties (zie de tabellen 9 t/m 16 in hoofdstuk 6). Ook binnen de ring is in 2010 hard gewerkt aan de verbetering van de woningvoorraad. Het samenvoegen van woningen gebeurde in 2010 vooral in stadsdelen West en Centrum. In 2010 werden er stadsbreed 169 grote woningen door samenvoeging toegevoegd aan de voorraad. Zo n 40 procent van deze woningen werd na samenvoeging opnieuw als sociale huurwoning verhuurd. Naast deze samenvoegingen werden woningen op hoog niveau gerenoveerd (zie ook tabellen 12 en 13 in hoofdstuk 6).

34 Verkoop Door de economische recessie werd nog duidelijker hoe noodzakelijk de extra financiële ruimte door verkoop van woningen uit de bestaande voorraad is voor de investeringen in nieuwbouw en stedelijke vernieuwing in Amsterdam. In Bouwen aan de Stad II is daarom afgesproken dat de verkoopruimte voor corporaties wordt vergroot. In de periode tot en met 2020 mogen corporaties ongeveer woningen verkopen. Dit betekent dat er jaarlijks gemiddeld woningen kunnen worden verkocht. Daarnaast kunnen corporaties nog woningen verkopen via constructies als Koopgarant, waarbij de corporatie de woning te zijner tijd van de klant terugkoopt. In 2010 verkochten de corporaties in Amsterdam nog maar sociale huurwoningen. Deze verkoop bleef ver achter bij de woningen die volgens de afspraken uit Bouwen aan de Stad I verkocht mogen worden. Net als in 2009 werden in 2010 iets meer dan de helft van het totaal aantal woningen verkocht in de tweede helft van het jaar. Huishoudens die vanwege de landelijke discussie over het voortbestaan van de hypotheekrenteaftrek, hun beslissing om een woning te kopen hadden uitgesteld, zijn in de tweede helft van het jaar toch een woning gaan kopen, toen bleek dat het nieuwe kabinet-rutte de hypotheekrenteaftrek ongemoeid zou laten. Daarnaast hielpen de specifieke acties, zoals verkoop vrij op naam of het verstrekken van keukencheques. Bovendien helpt het natuurlijk dat corporaties het merendeel van hun woningen in het goedkopere prijssegment (tot euro) aanbieden. De kopers zijn immers vaak (startende) huishoudens onder de 35 jaar. In stadsdeel West zijn in 2010 de meeste corporatiewoningen verkocht (256), gevolgd door Oost (199) en Noord (189). In Nieuw-West gaan de corporaties voorzichtiger om met verkoop gezien de grote herhuisvestingsopgave. Daar werden 142 woningen verkocht (zie ook tabellen 17 t/m 23 in hoofdstuk 6). Verkoopprijzen Verkoop van huurwoningen levert een belangrijke bijdrage aan het bedienen van de huishoudens met een middeninkomen. Gemeente en corporaties gaan ervan uit dat hoge middeninkomens met een inkomen tot twee keer modaal een woning tot euro kunnen kopen. Voor lage middeninkomens tot anderhalf keer modaal wordt een maximumprijs van euro gehanteerd. In 2010 was 93 procent van alle door corporaties verkochte woningen bereikbaar voor de (hoge en lage) middeninkomens en 63 procent voor de lage middeninkomens. Door de crisis lijkt er met name bij de verkoop van nieuwbouwwoningen sprake van een kopersstaking. Doordat woningcorporaties veel op voorraad hebben gebouwd, staan er nog veel nieuwbouwwoningen leeg zonder dat daar een koper voor is gevonden. Bij de verkoop van bestaande woningen lijkt de Amsterdamse woningmarkt wel geleidelijk te herstellen van de klap die de kredietcrisis eind 2008, begin 2009 uitdeelde. Volgens een recente rapportage van de Makelaarsvereniging Amsterdam is de mediane prijsstijging per vierkante meter in ,2 procent. De prijsdaling van 3,3 procent in 2009 is daarmee bijna weggewerkt. De prijzen van woningen in Amsterdam naderen inmiddels weer het niveau van voor de kredietcrisis. Het aantal verkochte bestaande woningen ligt in 2010 op hetzelfde niveau als 2009, zo n 20 procent onder het niveau dat voor de crisis normaal was in Amsterdam. In het algemeen lieten in 2009 vooral de populairste stadsdelen een prijsdaling zien, maar in 2010 stijgen de prijzen juist weer in populaire stadsdelen als Oost, Zuid en Centrum. Zuid koppelt bovendien een prijsstijging aan een sterke stijging van het aantal Hoofdstuk 2 Investeren in de stad 35

35 Jaarboek 2011 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 36 FIGUUR 2.3 Gemiddelde verkoopprijzen van corporatiewoningen per stadsdeel in tot tot tot tot Bron: OGA / bewerking Federatie transacties. De prijsontwikkeling in Nieuw- West en Zuidoost blijft achter. Tegelijkertijd daalt het aantal transacties, stijgt het aanbod en loopt de looptijd sterk op. Dat blijkt uit het rapport Woon Amsterdam 2010 dat de Federatie samen met de Dienst Belastingen en de Makelaarsvereniging Amsterdam heeft opgesteld. Actuele informatie is beschikbaar via de website Zoals bij alle bestaande koopwoningen zijn ook de prijzen van verkochte corporatiewoningen in 2010 gestegen, van gemiddeld naar euro. Deze prijs ligt daarmee wel ruim onder het gemiddelde van alle bestaande koopwoningen (mediaan euro). Voor wat betreft de verkoop van bestaande corporatiewoningen was het aantal transacties in 2010 (1.144) zelfs nog lager dan in 2009 (1.214). We gaan er vanuit dat de komende jaren het vertrouwen van kopers weer terug zal komen. Tevens zullen maatregelen als Koopgarant een positief effect hebben op de verkoop van corporatiewoningen. De bovengenoemde structurele trend van huur naar koop zal de komende jaren nog wel doorzetten, ondanks de crisis. De transformatie zal de komende periode vermoedelijk wel in een lager tempo verlopen. Vanwege de teruglopende verkopen en de nieuwe verkoopafspraken uit Bouwen aan de stad II, hebben de meeste corporaties in 2010 hun verkoopvijver flink uitgebreid. Het aantal

36 splitsingen is in 2010 daarom voor het eerst sinds jaren weer opgelopen tot bijna De totale verkoopvijver in de stad bestaat sinds eind 2010 nog uit ruim woningen. Ymere, de Alliantie Amsterdam en Eigen Haard splitsten in 2010 relatief veel woningen, resp. ruim en ruim woningen. Niet alle verkopen door corporaties tellen mee in de afspraken over de verkoopruimte in de stad. Met verkopen in 2010 zijn in totaal woningen verkocht door corporaties, conform de afspraken uit het Verkoopconvenant. Dit betekent dat van het oude verkoopquotum van woningen eind procent is verkocht. Door de afspraken uit Bouwen aan de Stad II zal de verkoopruimte vanaf 2011 per marktgebied in plaats van per stadsdeel gaan gelden. Door de uitbreiding van de verkoopruimte met woningen is in alle marktgebieden de komende jaren voldoende verkoopruimte voor de corporaties. Tot slot is in Bouwen aan de Stad II afgesproken dat corporaties uit de bestaande voorraad woningen zullen verkopen onder voorwaarden, bijvoorbeeld via Koopgarant. De kern van deze constructie is dat een toekomstige eigenaar/bewoner korting krijgt bij het kopen van een woning en, als tegenprestatie, bij verkoop de korting én een deel van de waardestijging terugbetaalt. De Amsterdamse corporaties zijn al enkele jaren geleden gestart met de voorbereidingen voor het aanbieden van woningen via Koopgarant, maar door problemen met de Belastingdienst vanwege het Amsterdamse erfpachtstelsel zijn er tot op heden nog geen woningen op die manier verkocht. Naar verwachting zal vanaf 1 juli 2011 de weg helemaal vrij zijn en kunnen de corporaties starten met de toepassing van Koopgarant in Amsterdam. Juist in tijden van economische tegenspoed zou dit een goed instrument kunnen zijn om de verkoop op peil te houden. Hoofdstuk 2 Investeren in de stad 37 FIGUUR 2.4 Aantal verkochte woningen van 1998 t/m 2010 per stadsdeel Centrum Zuid Nieuw-West Oost West Zuidoost Noord

37 1 In dit hoofdstuk wordt teruggeblikt op de woningtoewijzingen in het afgelopen jaar en Jaarboek 2011 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Woonruimteverdeling en aanbiedingsafspraken wordt gerapporteerd over de aanbiedingsafspraken die corporaties en gemeente hebben gemaakt. Voor de aanbiedingsafspraken geldt dat gewerkt wordt met een indeling in drie woningmarktgebieden. 3 In dit hoofdstuk - Woningcorporaties en huurbeleid - Daling aantal vrijgekomen corporatiewoningen - Aandeel starters afgenomen - Toename aantal reacties - Meer weigeringen - Stijging gemiddelde woon- en inschrijfduur - Aanbiedingsafspraken - Aanbiedingsafspraken per woningmarktgebied in Aanbiedingsafspraken 2007 t/m Verhuringen grote woningen - Verhuringen goedkope huurwoningen - Urgenties - Maatwerk - Labeling - Nieuwe regelgeving vanuit Europa - Versneld Aanbieden

38 Hoofdstuk 3 Woonruimteverdeling en aanbiedingsafspraken Woningcorporaties en huurbeleid Het kabinet heeft vastgesteld dat de huren in 2011 met maximaal 1,3 procent mogen stijgen. Dit maximumpercentage geldt voor alle woningen. Er is dus geen ruimte voor huurdifferentiatie boven inflatie en ook geen ruimte om woningen met een zeer lage huur in verhouding tot het aantal WWS-punten, in huur te verhogen. In tabel 5 in hoofdstuk 6 is te zien dat 70 procent van het corporatiebezit binnen de marge van 60 tot 90 procent van de maximale huur valt. Het gaat hier om de maximale huur die op basis van het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) aan een woning kan worden toegekend. Zes procent van de woningen heeft een huur lager dan 60 procent van het maximum en 24 procent zit boven 90 procent van het maximum. Gemiddeld hebben de Amsterdamse corporatiewoningen een huur van 80 procent van het maximum. De gemiddelde kale huurprijs van een Amsterdamse sociale huurwoning is 402 euro. Door de relatief lage huurprijzen is de sprong naar een koopwoning voor huurders behoorlijk groot. Zittende huurders hebben maar beperkt belangstelling om hun woning te kopen. Dit komt door de grote kloof tussen de lage huur die zij betalen en de hypotheeklasten die zij bij koop moeten opbrengen (zelfs bij enige korting op de marktprijs). Huurders met inmiddels hogere inkomens blijven daardoor wonen in goedkope sociale huurwoningen. Daling aantal vrijgekomen corporatiewoningen In 2010 zijn er via WoningNet woningen onder de huurtoeslaggrens verhuurd, terwijl dat er in 2009 nog waren en in Het aantal verhuringen van corporatiewoningen onder de huurtoeslaggrens ligt daarmee op het laagste punt van de afgelopen decennia. Inclusief alle vrije sectorhuurwoningen is het aantal gedaald van naar Tellen we daarbij de verhuringen van zelfstandige woningen via Studentenwoningweb mee dan is het aantal vrijgekomen woningen gedaald van in 2009 naar in In vergelijking met vorig jaar zijn er minder reguliere huurwoningen onder de huurtoeslaggrens vrijgekomen. Maar het aantal verhuringen van zelfstandige huurwoningen via Studentenwoningweb is wel gestegen van in 2009 naar in 2010, evenals het aantal vrije sectorverhuringen. Dat laatste wordt mede veroorzaakt doordat opgeleverde koopwoningen waarvoor geen koper wordt gevonden, soms in de vrije sector worden verhuurd. Zoals tabel 31 in hoofdstuk 6 laat zien is binnen Amsterdam vooral het aantal verhuringen in Oost (-396) en Centrum (-233) sterk teruggelopen. Nieuw-West laat wel een toename zien (+306). In Oost heeft de afname mede te maken met de sterke daling van de nieuwbouw ten opzichte van voorgaande jaren (IJburg). Omgekeerd is de stijging in Nieuw-West juist het gevolg van een groot aantal nieuwbouwopleveringen. In het kader van de stedelijke vernieuwing worden er ook woningen tijdelijk verhuurd. In 2010 werden woningen tijdelijk verhuurd tegen in Tenslotte zijn er in corporatiewoningen verkocht tegen corporatiewoningen in 2009 en in

39 Jaarboek 2011 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 40 Aandeel starters afgenomen Het aandeel starters onder de nieuwe huurders in de Amsterdamse sociale huursector is afgenomen van 51 procent in 2009 naar 47 procent in 2010 (49% in 2008 en 48% in 2007). Opmerkelijk is dat in 2009 de starters nog in de meerderheid waren onder de nieuwe huurders. De toename van het aandeel doorstromers wordt mede veroorzaakt door de toename van het aantal stadsvernieuwingsurgenten dat een woning heeft betrokken van in 2009 naar in In Stadsdeel West ligt het aandeel starters onder de nieuwe huurders het hoogst en in Nieuw-West het laagst. In het laatste stadsdeel worden veel woningen verhuurd aan stadsvernieuwingsurgenten. Woningen die worden verlaten door stadsvernieuwingsurgenten worden of gesloopt of gerenoveerd en komen daardoor niet beschikbaar voor starters. Toename aantal reacties De afgelopen jaren zien we jaar na jaar een toename van het gemiddeld aantal reacties. In 2005 kwamen er in Amsterdam nog gemiddeld 114 reacties per woning binnen, in 2008 waren dit er 163, in en in Net als in de afgelopen jaren wordt het meest gereageerd op woningen in stadsdeel Centrum (288), terwijl in stadsdeel Zuidoost het minst wordt gereageerd, maar nog altijd gemiddeld 130 reacties. Oost staat met gemiddeld 216 reacties op een tweede plaats. Meer weigeringen Het gemiddeld aantal reacties zegt niet alles; woningen in Amsterdam worden veel geweigerd. Als de druk op de woningmarkt groot is en de wachttijden lang, worden woningzoekenden terughoudend om hun woonduur op te geven. Het zogeheten aanbiedingsresultaat ligt in Amsterdam in 2010 op 7,1. Dat betekent dat een woning gemiddeld 7,1 maal moet worden aangeboden voordat hij wordt geaccepteerd. In 2009 lag dat cijfer nog op 6,6. Er wordt dus meer geweigerd. In Oost wordt in 2010 het meest geweigerd met een aanbiedingsresultaat van 8,3. Stijging gemiddelde woon- en inschrijfduur Woningzoekenden in de regio Amsterdam komen voor een sociale huurwoning in aanmerking op basis van de opgebouwde woonduur of inschrijfduur. De woonduur van een doorstromer is het aantal jaren dat een woningzoekende in zijn woning heeft gewoond op het moment dat hij een nieuwe woning accepteert. De gemiddelde woonduur die doorstromers inleveren op het moment van acceptatie van de woning is in Amsterdam toegenomen van 13,3 jaar in 2006 naar 15,6 jaar in 2009 en 15,8 jaar in De gemiddelde inschrijfduur van starters is toegenomen van 6,1 jaar in 2006 naar 7,3 jaar in 2009 en 7,9 jaar in De gemiddelde woon- en inschrijfduur van starters en doorstromers samen is toegenomen van 9 jaar in 2006 naar 11,5 jaar in De gemiddelde woon-/inschrijfduur van starters en doorstromers samen is niet verder toegenomen in 2010 en blijft dus constant op 11,5 jaar (zie ook tabel 26 in hoofdstuk 6). Overigens reageren doorstromers sinds september 2008 op basis van hun inschrijfduur bij WoningNet, tenzij hun woonduur langer is. Aanbiedingsafspraken In het akkoord Bouwen aan de Stad I is afgesproken dat per 1 januari 2007 de kernvoorraadafspraken zijn vervallen. In plaats daarvan zijn gemeente en corporaties overgestapt op aanbiedingsafspraken. De betrokken partijen zijn het er namelijk over eens dat de beschikbaarheid van te verhuren woningen van meer belang is voor woningzoekenden dan afspraken over de betaalbaarheid van de bestaande voorraad voor zittende huurders. De aanbiedingsafspraak houdt in dat corporaties garanderen dat ten minste een

40 vastgelegd percentage vrijkomende zelfstandige woningen wordt verhuurd aan bepaalde inkomensgroepen. Daarnaast wordt in absolute zin een minimumaantal woningen per inkomensgroep voor vier jaar vastgelegd, waarmee zekerheid wordt geboden dat ook mensen met lagere inkomens voldoende aan bod komen op de woningmarkt. Deze stedelijke aanbiedingsafspraak geldt met dezelfde percentages voor drie onderscheiden gebieden in Amsterdam: Gebied 1: Centrum, Oud-Zuid, Zuideramstel, Oud-West, Oostelijk Havengebied, Overhoeks Gebied 2: Westerpark, Baarsjes, Oost/ Watergraafsmeer, IJburg, Zeeburgereiland Gebied 3: Zuidoost, Geuzenveld-Slotermeer, Slotervaart, Osdorp, Noord, Bos en Lommer en de Indische Buurt Hoofdstuk 3 Woonruimteverdeling en aanbiedingsafspraken 41 Figuur 3.1 Woningmarktgebieden in Amsterdam Gebied 1: Centrum, Oud-Zuid, Zuideramstel, Oud-West, Oostelijk Havengebied, Overhoeks Gebied 2: Westerpark, Baarsjes, Oost/Watergraafsmeer, IJburg, Zeeburgereiland Gebied 3: Zuidoost, Geuzenveld-Slotermeer, Slotervaart, Osdorp, Noord, Bos en Lommer en de Indische Buurt

41 Jaarboek 2011 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Figuur 3.2 Aanbiedingsafspraken (toewijzing) Amsterdam Totaal verhuringen 2007 tot 2011 Aan primaire doelgroep Aan huishoudens met een inkomen tot of minder Minstens Minstens Minstens 65% Minstens 85% of meer Minstens Minstens Figuur 3.3 Aanbiedingsafspraken per woningmarktgebied Primaire doelgroep Aan huishoudens Totaal met een inkomen tot Gebied 1 Min Min Min Gebied 2 Min Min Min Gebied 3 Min Min Min Totaal Amsterdam Min Min Min Aanbiedingsafspraken per woningmarktgebied in 2010 Figuur 3.4 toont de voorlopige resultaten van de aanbiedingsafspraken per gebied voor Het betreft alle bij WoningNet en Studentenwoningweb geregistreerde verhuringen, inclusief directe bemiddeling en de verhuringen van vrijesectorhuurwoningen. Het eindresultaat zal mogelijk in aantal iets hoger komen te liggen. De cijfers zijn bijvoorbeeld exclusief de woningen die permanent in verhuur zijn bij instellingen, zoals HVO Querido 1. De cijfers voor vrijesectorverhuur (boven 652,52 euro) gaan uit van de veronderstelling dat deze woningen altijd worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen boven euro (prijspeil ). Uit de tabel blijkt dat 68 procent van de woningen in 2010 werd toegewezen aan huishoudens uit de primaire doelgroep. Het percentage verhuringen aan de lage inkomensgroepen is tussen 2009 en 2010 constant gebleven op 68 procent. Tegelijkertijd is het aantal vrije sectorverhuringen toegenomen. Binnen WoningNet worden er dus relatief meer woningen toegewezen aan de primaire doelgroep. Dat heeft mede te maken met het feit dat er steeds meer gelabeld wordt voor de primaire doelgroep. Procentueel werd in 2010 in gebied 2 het meest toegewezen aan de primaire doelgroep en in gebied 1 het minst. Maar ook in gebied 1 werd in 2010 voldaan aan de afspraak om 65 procent van de woningen aan deze groep toe te wijzen. Voor de huishoudens met een inkomen tot de voormalige ziekenfondsgrens 1 Eind 2010 verhuurden de corporaties ruim woningen aan instellingen. Een deel van deze woningen zijn permanent in verhuur aan de instelling en een deel komt na verloop op tijd op naam van de cliënt.

42 Figuur 3.4 Aantal verhuringen* naar inkomensgroep** per woningmarktgebied in 2010 inclusief Studentenwoningweb primaire tot vanaf inkomen totaal 2010 doelgroep in %**** *** in %**** *** onbekend Gebied % % Gebied % % Gebied % % Gebied onbekend Hoofdstuk 3 Woonruimteverdeling en aanbiedingsafspraken 43 totaal Amsterdam % % * Alle bij WoningNet geregistreerde verhuringen, inclusief directe bemiddeling, studentenwoningweb en de verhuringen van middeldure huur buiten WoningNet om. Hierbij zijn niet inbegrepen de woningen die permanent in verhuur zijn bij instellingen, zoals HVO Querido. Verder komen nog niet alle directe bemiddelingen goed in de WoningNet-bestanden terecht. Het werkelijke aantal verhuringen ligt dus wat hoger dan hier aangegeven. ** Bij de middeldure verhuur boven 652,52 is het inkomen onbekend. Er is vanuitgegaan dat deze woningen altijd worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen boven *** Belastbaar jaarinkomen per huishouden (prijspeil ) ****Het percentage is exclusief onbekende inkomens. Bron: WoningNet en eigen opgave corporaties middeldure verhuur is in de aanbiedingsafspraken afgesproken om minimaal 85 procent toe te wijzen. In alle drie de gebieden liggen de percentages in 2010 net onder het afgesproken percentage van 85 procent. Aanbiedingsafspraken 2007 t/m 2010 De aanbiedingsafspraken zijn gemaakt voor een periode van vier jaar. Figuur 3.5 geeft een overzicht van de resultaten van de aanbiedingsafspraken op basis van de verhuringen in de periode 2007 tot en met Als we de jaren 2007 tot en met 2010 bij elkaar optellen, dan is 68 procent toegewezen aan de primaire doelgroep en 85 procent aan de groep met een inkomen tot euro. In de woningmarktgebieden 2 (70 procent) en 3 (68 procent) wordt het percentage verhuringen aan de primaire doelgroep over vier jaar gehaald, maar in gebied 1 niet (63 procent). Wel hebben we zojuist geconstateerd dat over 2010 het percentage van 65 procent wel wordt gehaald, mede dankzij labeling. Bij de verhuringen aan de groep mensen met een jaarinkomen tot euro wordt over vier jaar het percentage van 85 procent in alle gebieden gehaald. Figuur 3.5 laat zien dat alle afgesproken absolute aantallen worden gehaald. Zo is de afspraak dat er over vier jaar minimaal woningen worden verhuurd aan de primaire doelgroep. Dat aantal is uitgekomen op Bovendien wordt het afgesproken aantal verhuringen in gebied 1 ruimschoots gehaald. De afspraak is dat er in gebied 1 over vier jaar minimaal woningen worden toegewezen aan de primaire doelgroep. Het

43 Jaarboek 2011 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties figuur 3.5 Aantal verhuringen* naar inkomensgroep** per woningmarktgebied in 2007 t/m 2010 inclusief Studentenwoningweb primaire tot vanaf inkomen totaal t/m 2010 doelgroep in %**** *** in %**** *** onbekend Gebied % % Gebied % % Gebied % % Gebied onbekend % % totaal Amsterdam % % * Alle bij WoningNet geregistreerde verhuringen, inclusief directe bemiddeling, studentenwoningweb en de verhuringen van middeldure huur buiten WoningNet om. Hierbij zijn niet inbegrepen de woningen die permanent in verhuur zijn bij instellingen, zoals HVO Querido. Verder komen nog niet alle directe bemiddelingen goed in de WoningNet-bestanden terecht. Het werkelijke aantal verhuringen ligt dus wat hoger dan hier aangegeven. ** Bij de middeldure verhuur boven 652,52 is het inkomen onbekend. Er is vanuitgegaan dat deze woningen altijd worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen boven *** Belastbaar jaarinkomen per huishouden (prijspeil ) ****Het percentage is exclusief onbekende inkomens. Bron: WoningNet en eigen opgave corporaties middeldure verhuur eindtotaal over vier jaren komt uit op Dus hoewel het afgesproken percentage toewijzing aan de primaire doelgroep van 65 procent in gebied 1 over vier jaar niet wordt gehaald, worden de absolute aantallen wel gehaald. Bij de inkomensgroep tot euro worden ook alle afgesproken absolute aantallen per woningmarktgebied gehaald. Verhuringen grote woningen Over de toewijzing van grote woningen is een aparte aanbiedingsafspraak gemaakt. Corporaties zullen in de periode 2007 tot 2011 in totaal ten minste grote woningen (met een oppervlakte van tenminste tachtig vierkante meter volgens het WWS) aanbieden met een huurprijs onder de maximale huurtoeslaggrens, door nieuwbouw, samenvoegingen of vrijkomende woningen in de voorraad. Over 2010 zijn volgens deze definitie 497 grote woningen verhuurd, waarvan 154 met een huur onder 554,67 euro per maand (de voormalige aftoppingsgrens, prijspeil ). Ondanks de daling van het aantal verhuringen is het aantal verhuringen van grote woningen toegenomen ten opzichte van In 2009 werden namelijk 458 grote woningen verhuurd waarvan 212 met een huur onder 554,67, in 2008 lagen deze cijfers op respectievelijk 440 en 238 en in en 351. In de jaren 2007 tot en met 2010 zijn dus grote sociale huurwoningen verhuurd, waarvan 50 procent onder de aftoppingsgrens. Dat komt overeen met de afgesproken 50 procent, dus aan die eis

44 wordt voldaan. Het totaal aantal verhuringen ligt echter onder de die is afgesproken. De stadsdelen Nieuw-West (163 woningen in 2010) en Zuidoost (123 woningen) zijn koplopers en in 2009 samen goed voor 58 procent van de verhuringen van grote sociale huurwoningen in de stad. Verhuringen goedkope huurwoningen In Bouwen aan de Stad I zijn alleen aanbiedingsafspraken gemaakt over de verhuringen naar inkomensgroep. Men kijkt dus naar de kenmerken van de huurders en niet naar die van de woning. Over de verhuring van de woningen naar huurklasse is verder dan ook geen afspraak gemaakt. Wel is in de Beleidsovereenkomst Wonen de verwachting uitgesproken dat over een periode van vier jaar woningen worden verhuurd met een rekenhuur onder 418 euro (prijspeil ). In 2007 waren dat woningen, in , in en in woningen. Het eindtotaal komt daarmee uit op en de verhuringen via Studentenwoningweb zijn daar zelfs nog niet bij opgeteld. De corporaties overtreffen op dit punt de verwachtingen dus ruimschoots. Urgenties Woningtoewijzing van sociale huurwoningen gebeurt op basis van inschrijf- en woonduur. Voor een deel van de woningzoekenden is deze systematiek niet passend. Dit geldt voor huishoudens die, bijvoorbeeld door sociale of medische redenen, per direct een woning nodig hebben of voor woningzoekenden die zijn aangewezen op specifieke huisvesting, zoals een seniorenwoning met zorgvoorzieningen. De groepen die met urgentie een beroep kunnen doen op een sociale huurwoning zijn deels landelijk bepaald, bijvoorbeeld de verblijfsgerechtigden, en deels in samenspraak tussen gemeente en corporaties in Amsterdam vastgesteld, zoals de beroepsgroepen en de medisch en sociaal urgenten. Hoofdstuk 3 Woonruimteverdeling en aanbiedingsafspraken 45 Figuur 3.6 Toewijzing aan voorrangskandidaten Toewijzingen sociale sector (huur tot 652,52) % % Stadsvernieuwingsurgent % % Ruimte corporaties voor maatwerk 300 3% 300 3% Medisch en sociaal urgenten % 572 7% Maatschappelijke opvang en begeleid zelfstandig wonen 96 1% 228 3% Beroepsgroepen (zorg, politie, onderwijs) 250 3% 190 2% Verblijfsgerechtigden regulier en pardongroep 604 6% 434 5% Totaal afgegeven urgentieverklaringen % % Doorstromers en starters % % Bron: WoningNet (stadsvernieuwingsurgenten 2010) en Dienst Wonen, Zorg en Samenleven