Naar een woningprijzenmodel met economische effecten. Peter Louter Utrecht, 12 september 2013 VOGON studiemiddag

Transcriptie

1 Naar een woningprijzenmodel met economische effecten Peter Louter Utrecht, 12 september 2013 VOGON studiemiddag

2 Onderzoeken woonaantrekkelijkheid Louter 1998 Louter/Elsevier 2012 VOGON studiemiddag, 12 september

3 Meten woonaantrekkelijkheid Per gemeente en buurt 44 indicatoren, gemeten via 101 subindicatoren Enquête (6.700 respondenten) Kenmerken respondenten (representatief gemaakt) Gewichten indicatoren bepaald Afstandsgevoeligheid per indicator bepaald Stated preference VOGON studiemiddag, 12 september

4 Score Woonaantrekkelijkheid Zeer hoog Zeer laag VOGON studiemiddag, 12 september

5 Woonaantrekkelijkheid buurten Score Zeer hoog Zeer laag Nationaal (6.448 buurten) Hoogste 100 Laagste 100 Positie gemeenten in nationale top-100 (415 gemeenten) 64. Utrecht 66. Amsterdam 193. Den Haag 312. Rotterdam VOGON studiemiddag, 12 september

6 Woonaantrekkelijkheid buurten Score Zeer hoog Zeer laag Nationaal (6.448 buurten) Hoogste 100 Laagste 100 Positie gemeenten in nationale top-100 (415 gemeenten) 64. Utrecht 66. Amsterdam 193. Den Haag 312. Rotterdam VOGON studiemiddag, 12 september

7 Woonaantrekkelijkheid buurten Score Zeer hoog Zeer laag VOGON studiemiddag, 12 september

8 Woningprijzenmodel (individuele woningen) Revealed preferences Zie bijvoorbeeld De prijs van de plek (Van Dam & Visser 2006) Verenigd Europalaan 9 93 m² Vraagprijs: Gemeente: Bloemendaal Rabenhauptstraat m² Vraagprijs: Gemeente: Bellingwedde VOGON studiemiddag, 12 september

9 Wat bepaalt de prijs van de woning? Te verklaren: Vraagprijs woningen, NVM, medio 2012 (ln-transformatie) Woningkenmerken Omvang (m2) Bouwperiode Type woning Toeters en bellen Omgevingskenmerken Arbeidsmarkt/economie Massa (zwaartekrachtmodel) Economische prestaties (Elsevier) Werkloosheidspercentage Woonomgeving Woonaantrekkelijkheid (7 factoren ) Bebouwingsperiode buurt Locatiekenmerken Totaal 63 indicatoren voor nationaal model huizen VOGON studiemiddag, 12 september

10 Typen modellen Model R2 Huizen nationaal 0,85 Appartementen nationaal 0,82 Huizen lokaal (voorbeeld Amsterdam) 0,93 Appartementen lokaal (voorbeeld Amsterdam) 0,92 VOGON studiemiddag, 12 september

11 Woningprijzen na correctie voor woningkenmerken Huizen Index prijs Appartementen Index prijs (29 kernsteden) 1. Laren 1, Amsterdam 1, Bloemendaal 0, Haarlemmermeer 0, Wassenaar 0,925 3.Haarlem 0, Blaricum 0,911 4.Utrecht 0, Naarden 0, Hilversum 0, Menterwolde 0, Leeuwarden 0, Oldambt 0, Venlo 0, Eemsmond 0, Hengelo 0, De Marne 0, Enschede 0, Pekela 0, Heerlen 0,485 VOGON studiemiddag, 12 september

12 Opbouw huizenprijzen naar componenten (I) Effect woninggrootte 1.08 of meer 1.04 tot tot tot tot tot tot 0.95 minder dan 0.93 Effect woningkenmerken 1.12 of meer 1.08 tot tot tot tot tot tot 0.93 minder dan % range 90% range VOGON studiemiddag, 12 september

13 Opbouw huizenprijzen naar componenten (II) Effect arbeidsmarkt/ economie 1.26 of meer 1.19 tot tot tot tot tot tot 0.82 minder dan 0.76 Effect woonomgeving 1.18 of meer 1.10 tot tot tot tot tot tot 0.93 minder dan % range 90% range VOGON studiemiddag, 12 september

14 Resultaten model en feitelijke prijzen Uitkomst model 1.46 of meer 1.26 tot tot tot tot tot tot 0.81 Minder dan 0.69 Feitelijke prijzen 1.53 of meer 1.28 tot tot tot tot tot tot 0.80 minder dan % range 90% range VOGON studiemiddag, 12 september

15 Appartementen in Amsterdam: woninggrootte 1.94 of meer 1.43 tot tot tot tot tot tot 0.73 minder dan 0.66 Individuele woningen 1.50 of meer 1.25 tot tot tot tot tot tot 0.81 Minder dan m potentiaal 90% range 90% range VOGON studiemiddag, 12 september

16 Appartementen in Amsterdam 1.13 of meer 1.08 tot tot tot tot tot tot 0.91 minder dan 0.86 overige woningkenmerken 1.47 of meer 1.31 tot tot tot tot tot tot 0.71 Minder dan 0.64 effect woonomgeving 90% range 90% range VOGON studiemiddag, 12 september

17 Appartementen Zeer hoog Zeer laag Amsterdam Rotterdam VOGON studiemiddag, 12 september

18 Appartementen in Amsterdam: Model en feitelijk 2.65 of meer Voorspeld 2.74 of meer Feitelijk 1.76 tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot 0.53 Minder dan 0.45 Minder dan % range 90% range VOGON studiemiddag, 12 september

19 Appartementen in Amsterdam: Model en feitelijk 2.19 of meer Voorspeld 2.29 of meer Feitelijk 1.54 tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot 0.58 Minder dan 0.50 Minder dan % range 90% range VOGON studiemiddag, 12 september

20 Kaarten woningprijzenmodel Stedendriehoek, lokale verschillen (*1000) 625 of meer 442 tot tot tot tot tot tot 196 Minder dan 170 Feitelijk Voorspeld VOGON studiemiddag, 12 september

21 Verklarende factoren I Index bijdrage 1.38 of meer 1.18 tot tot tot tot tot tot 0.85 Minder dan 0.79 Index bijdrage 1.40 of meer 1.22 tot tot tot tot tot tot 0.84 Minder dan 0.80 Woninggrootte Overige woningkenmerken VOGON studiemiddag, 12 september

22 Verklarende factoren II Index bijdrage 1.21 of meer 1.14 tot tot tot tot tot tot 0.91 Minder dan 0.87 Index bijdrage 1.02 of meer 1.02 tot tot tot tot tot tot 0.94 Minder dan 0.91 Woonomgeving Arbeidsmarkt/economie) VOGON studiemiddag, 12 september

23 Uitsplitsen woonomgeving Index bijdrage 1.08 of meer 1.05 tot tot tot tot tot tot 0.95 Minder dan 0.94 Index bijdrage 1.14 of meer 1.08 tot tot tot tot tot tot 0.90 Minder dan 0.87 Voorzieningen Harmonie VOGON studiemiddag, 12 september