Hypothecaire lening voor uw eigen woning - Klantinformatie

Transcriptie

1 Hypothecaire lening voor uw eigen woning - Klantinformatie Waarom krijgt u deze informatie? Het sluiten van een hypothecaire lening voor uw eigen woning is een belangrijke beslissing. U heeft aangegeven dat u hiervoor bij ons geld wilt lenen. Wij willen u daarom hierover zo goed mogelijk voorlichten. Ook over de gevolgen als u een hypothecaire lening voor uw eigen woning sluit. Dat is de reden dat u deze klantinformatie krijgt. In deze klantinformatie wordt onder ander ingegaan op: - wat de kosten en de risico's zijn van een hypothecaire lening bij RNHB; - wat de algemene fiscale gevolgen zijn als u een hypothecaire lening voor uw eigen woning sluit; - informatie die wij u volgens de wet moeten geven. Wij maken in dit document geen afspraken met u. Dit document geeft u geen rechten. Er staat algemene informatie in dit document. Het is mogelijk dat die informatie voor u niet geldt omdat uw situatie anders is. Of omdat wij andere afspraken met u hebben gemaakt. Onderaan dit document staat wanneer wij deze klantinformatie hebben gemaakt. Daarbij hebben wij rekening gehouden met de fiscale en andere regels die op dat moment gelden. Die regels kunnen natuurlijk veranderen. Lees deze klantinformatie goed door voordat u een hypothecaire lening voor uw eigen woning bij ons sluit.

2 Inhoud 1. Geldverstrekker Leningvormen Algemeen Annuïteitenhypotheek Lineaire Hypotheek Aflossingsvrije Hypotheek Bouwdepot Rentevormen Vaste rente Variabele rente Wat zijn de kosten om een rentevorm aan te passen? Andere kosten van uw hypothecaire lening Hypotheekadvies Overige kosten Jaarlijks kosten percentage (JKP) Risico s Algemeen Risico s bij overlijden Risico s bij een inkomensdaling bij stoppen met werken Risico s bij werkloosheid Risico s bij arbeidsongeschiktheid Belasting Renteaftrek Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld De bijleenregeling Andere onderwerpen bij de hypothecaire lening voor uw eigen woning Gedragscode Hypothecaire Financieringen Hypothecaire Zekerheid Nationale Hypotheekgarantie (NHG) Bureau Krediet Registratie De taal die wij gebruiken en het recht dat geldt Algemene voorwaarden en actuele rentetarieven Klachten

3 1. Geldverstrekker RNHB is een onderdeel van Vesting Finance Servicing B.V. RNHB biedt maatwerk voor het middensegment van de vastgoedmarkt. RNHB is een zeer ervaren specialist in het financieren van beleggingsvastgoed. Vesting Finance Servicing B.V. te dezen handelend onder de naam RNHB Naritaweg CB Amsterdam KvK nummer : AFM nummer : KIFID aansluitnummer : Bezoek- en correspondentieadres RNHB: Leidseveer SB Utrecht Telefoonnummer : adres : info@rnhb.nl Website : 2. Leningvormen 2.1 Algemeen Voor de leningvormen waarover u in dit hoofdstuk leest gelden de volgende aandachtspunten: - Uw hypothecaire lening is bedoeld voor de aankoop of verbouwing van uw eigen woning. Andere doelen zijn mogelijk, alleen in overleg met RNHB. - De rentevaste duur van de hypothecaire lening spreken we samen af. - U krijgt van ons een hypothecaire lening in euro s, niet in andere valuta. U kunt uw hypothecaire lening in euro s ook niet later omzetten naar andere valuta. 2.2 Annuïteitenhypotheek Wat is een Annuïteitenhypotheek? De Annuïteitenhypotheek is een leningvorm waarbij u elke maand hetzelfde bedrag betaalt. Dit maandbedrag bestaat uit rente en een bedrag dat u terugbetaalt op uw hypothecaire lening. In het begin betaalt u veel rente en betaalt u weinig terug. Elke maand betaalt u minder rente dan de maand ervoor. Elke maand betaalt u ook meer terug dan de maand ervoor. Zo lang het rentepercentage gelijk blijft, verandert uw maandbedrag niet. Een Annuïteitenhypotheek wordt afgesloten voor een bepaalde looptijd, de juridische looptijd (bijvoorbeeld rentevastperiode). Aan het einde van deze looptijd kan het zijn dat de hypothecaire lening nog niet geheel is afgelost, de hypothecaire lening dient echter wel door u geheel te worden terugbetaald! RNHB heeft de mogelijkheid om de hypothecaire lening te verlengen en zal u tijdig informeren over het eventueel verlengen van uw hypothecaire lening na afloop van de juridische looptijd, zie hiervoor ook Hoofdstuk 3.1 ( Wat gebeurt er aan het einde van de rentevastperiode? ). 3

4 In hoofdstuk 5 Belasting kunt u informatie lezen over de aftrekbaarheid van de rente. 2.3 Lineaire Hypotheek Wat is een Lineaire hypotheek? De Lineaire hypotheek is een leningvorm waarbij u elke maand hetzelfde bedrag van de hypothecaire lening terugbetaalt. Daarnaast betaalt u elke maand rente over het gedeelte van de hypothecaire lening dat u nog niet heeft terugbetaalt. Blijft het rentepercentage gelijk? Dan betaalt u elke maand minder rente. Uw maandbedrag daalt zolang het rentepercentage gelijk blijft. In het begin betaalt u dus de hoogste lasten. Een Lineaire hypotheek wordt afgesloten voor een bepaalde looptijd, de juridische looptijd (bijvoorbeeld rentevastperiode). Aan het einde van deze looptijd kan het zijn dat de hypothecaire lening nog niet geheel is afgelost, de hypothecaire lening dient echter wel door u geheel te worden terugbetaald! RNHB heeft de mogelijkheid om de hypothecaire lening te verlengen en zal u tijdig informeren over het eventueel verlengen van uw hypothecaire lening na afloop van de juridische looptijd, zie hiervoor ook Hoofdstuk 3.1 ( Wat gebeurt er aan het einde van de rentevastperiode? ). In hoofdstuk 5 Belasting kunt u informatie lezen over de aftrekbaarheid van de rente. 4

5 2.4 Aflossingsvrije Hypotheek Wat is een Aflossingsvrije Hypotheek? De Aflossingsvrije Hypotheek is een leningvorm waarbij u niet tussentijds terugbetaalt. U bouwt ook geen vermogen op om de hypothecaire lening terug te betalen. U betaalt alleen rente. U betaalt de Aflossingsvrije Hypotheek uiteindelijk terug met uw eigen geld. Bijvoorbeeld met het geld dat de verkoop van uw eigen woning oplevert. Aan het einde van de juridische looptijd dient u de Aflossingsvrije Hypotheek terug te betalen! RNHB heeft de mogelijkheid om de hypothecaire lening te verlengen en zal u tijdig informeren over het eventueel verlengen van uw hypothecaire lening na afloop van de juridische looptijd, zie hiervoor ook Hoofdstuk 3.1 ( Wat gebeurt er aan het einde van de rentevastperiode? ). Wat zijn de risico's van een Aflossingsvrije Hypotheek? U betaalt alleen rente. Regelt u zelf niets om de hypothecaire lening terug te betalen? En verkoopt u uw eigen woning? Dan levert de verkoop van uw eigen woning misschien te weinig op om de hele Aflossingsvrije Hypotheek terug te betalen. U houdt dan een schuld over die u aan het einde van de juridische looptijd aan ons moet terugbetalen! Meer over risico's kunt u lezen in hoofdstuk 5 Risico's. In hoofdstuk 6 Belasting kunt u informatie lezen over de aftrekbaarheid van rente. Bij alle leningvormen betaalt u de rente en/of aflossing per maand achteraf. 2.5 Bouwdepot Wat is een Bouwdepot? U kunt van ons geld lenen om uw registergoed(eren) te verbouwen. Het geld dat u hiervoor leent, wordt niet direct aan u uitgekeerd. Het gedeelte van de lening dat wij niet direct aan u uitkeren, noemen wij een bouwdepot. Met het geld in het bouwdepot kunt u de rekeningen van de verbouwing betalen. Bijvoorbeeld die van de aannemer. Er komt hierdoor steeds minder geld in het bouwdepot te staan. Op een gegeven moment is het bouwdepot leeg. 5

6 Wat moet u nog meer weten? Voor het bouwdepot gelden de volgende punten: - Het wel of niet aanhouden van een bouwdepot door RNHB is afhankelijk van de hoogte van uw hypothecaire lening en de marktwaarde van uw registergoed(eren) voor en na verbouwing; - U mag het geld in het bouwdepot alleen voor de verbouwing van uw registergoed(eren) gebruiken. - Over het gehele bouwdepot, ongeacht of dit is opgenomen of niet, betaalt u een vaste rente, conform de offerte. U betaalt deze rente maandelijks. - Over het niet-opgenomen deel van het bouwdepot betalen wij u een rente retour, conform de offerte. U ontvangt deze rente maandelijks. Als deze rente 0,00% is, ontvangt u geen retourbetaling. - Een bouwdepot loopt maximaal 1 jaar. - Als de verbouwing klaar is, stopt het bouwdepot. Hoe start het bouwdepot? Op het moment dat u de hypothecaire lening afsluit, bepalen wij samen met u hoeveel geld er in het depot wordt gehouden. Het is belangrijk dat u van tevoren goed onderzoekt hoeveel geld u nodig heeft voor de bouw of verbouwing. Betaalt u een deel van de bouw of verbouwing met uw eigen geld? Dan moet u dat geld eerst gebruiken voordat u het bouwdepot mag gebruiken. Wanneer stopt het bouwdepot? Het bouwdepot stopt na 1 jaar of eerder als de verbouwing van het registergoed klaar is. Daarnaast kunnen wij het bouwdepot stoppen als: - u 4 maanden geen gebruik maakt van het bouwdepot; - er minder dan 2.500,00, - in zit; - u het geld in het bouwdepot niet gebruikt voor de verbouwing van het registergoed; - de verbouwing anders verloopt dan u met ons heeft afgesproken. Hoe betaalt u een rekening uit het bouwdepot? De voorwaarden voor een uitkering uit het bouwdepot worden in de hypotheekofferte beschreven. Via het formulier declaratieformulier depotuitbetaling RNHB kunt u een verzoek indien bij RNHB voor een uitkering uit uw bouwdepot. Op onze website kunt u dit declaratieformulier terugvinden. Hoe controleren wij het bouwdepot? Wij kunnen controleren of u het geld in het bouwdepot heeft gebruikt voor de verbouwing van uw registergoed(eren). Dit doen wij door u te vragen de rekeningen op te sturen die horen bij de verbouwing van uw registergoed(eren) of door middel van een bouwinspectie van onze interne taxateur. Valt mijn bouwdepot onder het depositogarantiestelsel? Uw bouwdepot valt niet onder het depositogarantiestelsel. 3. Rentevormen 3.1 Vaste rente Wat is vaste rente? Een vaste rente is een rentevorm waarbij de rente niet verandert in de periode die u met ons heeft afgesproken. Deze periode noemen wij de rentevastperiode. U kunt de rente vastzetten voor 1 tot en met 10 jaar. 6

7 Wat gebeurt er aan het einde van de rentevastperiode? RNHB beoordeelt aan het einde van de rentevastperiode of een verlenging van uw hypothecaire lening tot de mogelijkheden behoort. Indien uw hypothecaire lening verlengd kan worden, ontvangt u drie maanden voor het einde van de rentevastperiode een brief, waarin u erop wordt gewezen dat u de rentevastperiode opnieuw kunt kiezen. Wilt u een andere rentevorm? Dat kan. U kunt namelijk kiezen uit al onze rentevormen die dan gelden. Wanneer moet u rente betalen? De rente betaalt u aan het eind van iedere maand. Dit bedrag schrijven wij automatisch af van uw betaalrekening. Wanneer kunt u zonder vergoeding voor vervroegde aflossing uw hypothecaire lening met vaste rente eerder terugbetalen? U kunt de hypothecaire lening geheel of gedeeltelijk eerder dan de overeengekomen einddatum aan ons terugbetalen, mits u ons minimaal één maand voor de gewenste aflosdatum hiervan schriftelijk op de hoogte stelt. U mag per kalenderjaar altijd kosteloos maximaal 10 % van de oorspronkelijke hoofdsom van de hypothecaire lening terugbetalen. Daarnaast mag u kosteloos geheel of gedeeltelijk aflossen: - als gevolg van de verkoop van het registergoed, mits dit registergoed een woonhuis en/of woonappartement betreft met een zelfstandige kadastrale aanduiding en/of een lidmaatschapsrecht in een coöperatieve flatvereniging betreft; - aan het einde van de rentevastperiode. De aflossing dient dan in de maand waarin de lening expireert te zijn voldaan; - in geval van overlijden van één of meerdere schuldenaren mits de aflossing binnen een termijn van zes maanden plaatsvindt. In alle overige gevallen bent u mogelijk een vergoeding verschuldigd. Indien u overweegt uw hypothecaire lening vervroegd af te lossen, kunt u contact met ons opnemen zodat wij u kunnen informeren over de eventuele vergoeding die u voor de vervroegde aflossing verschuldigd bent. Wat zijn de risico's? Tijdens de rentevastperiode blijft de rente gelijk. Het kan zijn dat de rente die u betaalt na de rentevastperiode verandert. De rente kan dalen, maar ook stijgen. Stijgt de rente? Dan kunt u misschien de lasten van uw hypothecaire lening niet meer betalen. Hoe langer de rentevastperiode duurt, hoe langer u zekerheid heeft over de rente die u betaalt. Meestal betaalt u voor een langere rentevastperiode een hogere rente dan voor een kortere rentevastperiode. Bij een langere rentevastperiode kan de vergoeding voor vervroegde aflossing ook hoger zijn als u de hypothecaire lening eerder terugbetaalt, dan bij een kortere rentevastperiode. 3.2 Variabele rente Wat is een variabele rente? Variabele rente is een rentevorm waarbij de rente steeds aangepast kan worden. De rente kan stijgen of dalen. RNHB biedt geen variabele rente als rentevorm aan. 7

8 3.3 Wat zijn de kosten om een rentevorm aan te passen? U betaalt geen kosten als u voor een hypothecaire lening een andere rentevastperiode kiest: - aan het einde van een rentevastperiode van uw hypothecaire lening. In de overige gevallen is er mogelijk een vergoeding verschuldigd. Of u kunt gebruik maken van de mogelijkheid tot rentemiddeling. Wilt u tijdens de rentevastperiode uw rentevorm aanpassen, neem dan contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken. 4. Andere kosten van uw hypothecaire lening 4.1 Hypotheekadvies RNHB geeft geen advies ten aanzien van hypothecaire leningen voor de eigen woning. De hypothecaire lening komt bij RNHB tot stand op basis van execution only. Dat betekent dat wij geen advies geven. Het is bij RNHB daarom verplicht dat u voor de totstandkoming van uw hypothecaire lening voor uw eigen woning een adviestraject volgt. U dient dan ook een adviesgesprek aan te gaan bij een Erkend Financieel Adviesbureau. Het adviesbureau moet in bezit zijn van een vergunning uit de Wet op het Financieel Toezicht voor het bemiddelen en adviseren in Hypothecair Krediet. Het adviesbureau zal u voor het adviestraject kosten in rekening brengen. RNHB kan uw aanvraag voor de hypothecaire lening van uw eigen woning pas in behandeling nemen na ontvangst van het getekende adviesrapport. 4.2 Overige kosten Overige kosten waarmee u onder andere rekening moet houden bij het aangaan van een hypothecaire lening zijn: - afsluitkosten (eenmalige kosten); - taxatiekosten 1 (eenmalige kosten); - notariskosten (eenmalige kosten); - premie voor de opstalverzekering van uw eigen woning; - eventuele premie voor een overlijdensrisicoverzekering. 4.3 Jaarlijks kosten percentage (JKP) Het jaarlijkse kostenpercentage bestaat uit de totale kosten van de lening, uitgedrukt als jaarlijks percentage. Het jaarlijkse kostenpercentage bestaat uit: - leningbedrag; - betaalde rente gedurende de gehele juridische looptijd; - taxatiekosten; - afsluitkosten; - notariskosten; - advieskosten externe adviseur (mits doorgegeven aan RNHB). 1 Voor het verkrijgen van een hypothecaire lening bij RNHB is het vereist dat uw registergoed wordt getaxeerd. Het registergoed zal in opdracht van en door een door RNHB conveniërende taxateur worden getaxeerd. De kosten voor deze taxatie brengen wij bij u in rekening. In overleg met RNHB kan bepaald worden dat een taxatierapport niet nodig is, maar dat wij akkoord gaan met een waardeverklaring. Bijvoorbeeld de Waardering Onroerende zaken (WOZ). 8

9 Voorbeeldberekening lineaire hypothecaire lening met hoofdsom van ,00 en een aflossingspercentage van 3,00 % per jaar: Leningbedrag ,00 Rente 4,00 % juridische looptijd 10 jaar ,00 Taxatiekosten 750,00 Afsluitkosten 1.000,00 Notariskosten 1.000,00 Advieskosten externe adviseur 1.500,00 Totale kosten hypotheek ,00 Het jaarlijkse kostenpercentage voor uw lineaire hypotheek van ,00 is 4,33 %. 5. Risico s 5.1 Algemeen Wat zijn de risico s als u de lasten van de hypothecaire lening niet meer kunt betalen en bij verkoop van uw eigen woning? In de offerte en de algemene voorwaarden maken we afspraken met u. Zo moet u bijvoorbeeld de rente en aflossing op tijd betalen. Komt u deze afspraken niet na, dan kunnen wij de hypothecaire lening opeisen en moet u ons de hypothecaire lening terugbetalen. Lukt dat niet? Dan kunnen wij uw eigen woning verkopen. U moet dan uw eigen woning uit. Misschien levert de verkoop van uw eigen woning te weinig op om uw hypothecaire lening helemaal terug te betalen. In dat geval houdt u een schuld over. Hoe minder uw eigen woning opbrengt, hoe groter de schuld die u kunt overhouden. Wat als de waarde van uw eigen woning daalt? Daalt de waarde van uw eigen woning? Dan levert de verkoop van uw eigen woning misschien te weinig op om uw hypothecaire lening terug te betalen. U houdt dan een schuld over. Over deze schuld moet u ook rente betalen. En u moet deze schuld zo snel als u kunt terugbetalen. Terwijl u dan ook andere lasten heeft. Bijvoorbeeld omdat u huur moet betalen en dagelijkse kosten voor levensonderhoud. Wanneer is de kans op een restschuld groter? Leent u veel in verhouding tot de waarde van uw eigen woning? En verkoopt u of verkopen wij uw eigen woning? Dan is het risico dat u een schuld overhoudt groter. 9

10 5.2 Risico s bij overlijden Wat gebeurt er bij overlijden? Overlijdt u of degene met wie u de hypothecaire lening voor de eigen woning heeft? Dan blijft er een schuld staan voor de erfgenamen en/of de overgebleven persoon die de hypothecaire lening had afgesloten. Heeft u de hypothecaire lening samen met uw partner gesloten? Dan valt bij overlijden van één van u een inkomen weg. Misschien heeft u dan recht op een nabestaandenpensioen of een andere uitkering. De vraag is of de overgebleven partner dan de lasten van de hypothecaire lening kan blijven betalen. Een financieel adviseur kan u hierin inzicht geven. En u vertellen wat de mogelijkheden zijn om toch die lasten te kunnen blijven betalen. Bijvoorbeeld door het sluiten van een overlijdensrisicoverzekering. Heeft u de hypothecaire lening alleen afgesloten? Dan moeten uw nabestaanden de hypothecaire lening terugbetalen. Uw nabestaanden zullen dan waarschijnlijk de eigen woning verkopen bij uw overlijden. Misschien is de opbrengst van de eigen woning dan te laag om de hele hypothecaire lening terug te betalen. Wilt u die risico's voorkomen? Dan kunt u een overlijdensrisicoverzekering afsluiten. Dat kan via een financieel adviseur of u kunt het zelf regelen. 5.3 Risico s bij een inkomensdaling bij stoppen met werken Wat gebeurt er als uw inkomen daalt? Hoe zeker is uw inkomen? Hoe lang ontvangt u dit inkomen nog? Bij het afsluiten van een hypotheek gaat u een langdurige overeenkomst aan. Tijdens de gehele looptijd moet u de lasten van de hypothecaire lening blijven betalen. Als u of uw (eventuele) partner (eerder) stopt met werken of met pensioen gaat, heeft dit gevolgen voor uw inkomen. Overziet u de mogelijke gevolgen? Weet u bijvoorbeeld of u de hypotheeklasten kunt blijven betalen en of u in uw eigen woning kunt blijven wonen? Een financieel adviseur kan u hier meer over vertellen. 5.4 Risico s bij werkloosheid Wat gebeurt er als u werkloos wordt? U kunt uw baan kwijtraken. Natuurlijk hoopt u dan snel weer aan de slag te gaan. Maar wat als dat niet lukt? Wat zijn dan de gevolgen? Voor u, maar ook voor uw inkomen? Of en hoe lang u dan een werkeloosheidsuitkering ontvangt, is afhankelijk van uw situatie. Bijvoorbeeld uw leeftijd en arbeidsverleden. De hoogte van de uitkering is gemaximeerd. De vraag is of u dan nog de lasten van de hypothecaire lening kunt blijven betalen. Een financieel adviseur kan u hierin inzicht geven. En u vertellen over de mogelijkheden van een werkloosheidsverzekering. 5.5 Risico s bij arbeidsongeschiktheid Wat gebeurt er bij arbeidsongeschiktheid? Als u of uw (eventuele) partner arbeidsongeschikt wordt, heeft dat gevolgen voor uw inkomen. De uitkering bij arbeidsongeschiktheid is afhankelijk van verschillende factoren. Hoeveel procent u arbeidsongeschikt bent, hoe lang u heeft gewerkt en of u nog gedeeltelijk kunt werken. De hoogte van de uitkering is gemaximeerd. De vraag is of u dan de lasten van de hypothecaire lening nog kan blijven betalen. Een financieel adviseur kan u hierin inzicht geven. En u vertellen over de mogelijkheden van een arbeidsongeschiktheidsverzekering. 10

11 6. Belasting Wat geldt voor de informatie in dit hoofdstuk? De informatie in dit hoofdstuk is bedoeld voor mensen die in Nederland wonen. Wij gaan uit van de Nederlandse belastingwetten en regels die gelden op het moment dat u deze klantinformatie heeft gekregen. De overheid kan deze belastingwetten en regels aanpassen. Wat zijn fiscale onderdelen? Fiscale onderdelen zijn alle onderdelen die te maken hebben met de belastingwetten en regels. In dit hoofdstuk leest u over de volgende fiscale onderdelen die belangrijk zijn voor uw woning: - Renteaftrek - Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld - Verbouwing zonder en met bouwdepot - De bijleenregeling 6.1 Renteaftrek Heeft u een woning die u als hoofdverblijf gebruikt? En voldoet deze woning aan de voorwaarden van een eigen woning? Dan heeft dit gevolgen voor de belasting. Deze eigen woning moet u bij uw belastingaangifte opgeven in box 1. U moet dan jaarlijks een bedrag bij uw inkomen tellen: het eigenwoningforfait. De eigenwoningschuld is het totaal aan schulden voor de eigen woning, waarvoor u in aanmerking komt voor renteaftrek in box 1. Een voorwaarde is dat u het geld van de hypothecaire lening gebruikt om de eigen woning te kopen, te verbouwen of voor onderhoud. Fiscale regels voor renteaftrek Koopt u voor de eerste keer een eigen woning en sluit u daarvoor een (hypothecaire) lening? Of sluit u een (hypothecaire) lening voor de verbouwing of onderhoud van uw eigen woning? Dan moet u de (hypothecaire) lening ook tijdens de looptijd in maximaal 30 jaar volledig en ten minste annuïtair aflossen om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Dit betekent dat u alleen in aanmerking komt voor renteaftrek met een Annuïteitenhypotheek of een Lineaire Hypotheek. Sluit u een Aflossingsvrije Hypotheek af? Dan komt u niet voor renteaftrek in aanmerking. Overgangsrecht Had u op 31 december 2012 al een eigenwoningschuld? Dan geldt voor dit bedrag het overgangsrecht. Als het overgangsrecht voor u van toepassing is, gelden de nieuwe fiscale regels niet. Dit betekent dat u wel in aanmerking komt voor renteaftrek met een Aflossingsvrije Hypotheek. Ook met een Annuïteitenhypotheek of een Lineaire Hypotheek komt u in aanmerking voor renteaftrek. Wilt u weten of het overgangsrecht voor u van toepassing is? En voor welk bedrag? Bespreek dit met een financieel adviseur. In deze klantinformatie noemen wij een eigenwoningschuld een box 1 lening. U mag de rente van een box 1 lening maximaal 30 jaar aftrekken. Is uw hypothecaire lening geen eigenwoningschuld? Dan mag u de rente niet aftrekken. Zo n hypothecaire lening noemen wij een box 3 lening. Het is niet zeker dat de renteaftrek in de toekomst blijft bestaan. Fiscale wetten en regels kunnen veranderen. Heeft u een box 1 lening? En stopt de renteaftrek in de toekomst? Of is de rente aftrekbaar tegen een lager belastingtarief? Dan gaan uw netto maandlasten omhoog. U kunt tussendoor uw hypothecaire lening voor een deel terugbetalen. Betaalt u een deel terug? Dan kan dit gevolgen hebben voor uw renteaftrek in de toekomst. Bespreek dit met een financieel adviseur. 11

12 6.2 Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld Is uw eigenwoningforfait hoger dan de kosten van de eigen woning die u af kunt trekken? Dan krijgt u een extra aftrek: de 'aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld'. Deze aftrek is even groot als het positieve verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten van de eigen woning. Zijn de aftrekbare kosten hoger dan het eigenwoningforfait? Dan krijgt u geen extra aftrek. U komt alleen in aanmerking voor deze extra aftrek als u geen of een lage box 1 lening heeft. 6.3 De bijleenregeling Verkoopt u uw eigen woning en is de opbrengst hoger dan de eigenwoningschuld? En koopt u een nieuwe eigen woning? Dan krijgt u met de bijleenregeling te maken. Wat gebeurt er met de renteaftrek als u een nieuwe eigen woning koopt? Koopt u een nieuwe eigen woning? En geldt de bijleenregeling voor u? Dan kan het zijn dat u minder rente kunt aftrekken van de belasting. Met de volgende formule kunt u berekenen over welk leningbedrag u de rente kunt aftrekken: Koopprijs van de nieuwe eigen woning + aankoopkosten -/- eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve hangt af van de opbrengst van de eigen woning die u verkoopt. Ook is de eigenwoningschuld van die woning belangrijk. Met de volgende formule kunt u de eigenwoningreserve berekenen: Verkoopopbrengst oude woning -/- verkoopkosten -/- de eigenwoningschuld van de oude eigen woning. Met deze twee formules kunt u berekenen hoe hoog de eigenwoningschuld voor uw nieuwe eigen woning maximaal mag zijn. Sluit u een hypothecaire lening af voor de nieuwe eigen woning die even groot of lager is dan de maximaal mogelijke eigenwoningschuld? Dan kunt u alle rente over deze hypothecaire lening aftrekken in box 1. Is uw hypothecaire lening groter dan dit bedrag? Dan komt het gedeelte boven de eigenwoningschuld als lening in box 3. U kunt dan de rente over dit leningdeel niet aftrekken. Let op: u moet de hypothecaire lening tijdens de looptijd in maximaal 30 jaar volledig en ten minste annuïtair aflossen om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Dit geldt niet als het overgangsrecht voor u van toepassing is. Voorbeeld U verkoopt uw eigen woning voor ,00. De verkoopkosten zijn hier al vanaf gehaald. De eigenwoningschuld op deze eigen woning is ,00. De eigenwoningreserve is dan ,00. Namelijk: ,00 -/ ,00. Hieronder kunt u lezen wat uw maximaal mogelijke eigenwoningschuld voor de nieuwe eigen woning is. De rente van de eigenwoningschuld kunt u aftrekken in box 1. Stel de koopprijs (incl. aankoopkosten) van de nieuwe eigen woning = ,00 Dan is de eigenwoningschuld met renteaftrek in box 1 = ,00 (koopsom ,00 -/- eigenwoningreserve ,00). 12

13 Wanneer gaat de bijleenregeling gelden? Heeft u uw huidige eigen woning nog niet verkocht? Dan hoeft u nog geen rekening te houden met de eigenwoningreserve. Uw renteaftrek wordt dan nog niet beperkt door de bijleenregeling. U heeft dan renteaftrek over uw oude eigenwoningschuld en de nieuwe hypothecaire lening voor de eigen woning. Pas als uw oude eigen woning volgens de fiscale regels geen eigen woning meer is, wordt uw eigenwoningreserve bepaald. Dat kan eerder zijn dan het moment dat u uw eigen woning verkoopt. Vanaf dat moment geldt de bijleenregeling. En kan het zijn dat u over een lager leningbedrag rente kunt aftrekken. Wat gebeurt er met de eigenwoningreserve? Koopt u een nieuwe eigen woning? Dan houdt u bijna nooit een eigenwoningreserve over. Verhuist u naar een huurwoning? Dan houdt u wel een eigenwoningreserve over. Deze eigenwoningreserve verdwijnt na drie jaar. Gaat u tijdens deze periode van drie jaar verbouwen of een nieuwe eigen woning kopen? Dan moet u rekening houden met het gedeelte van uw eigenwoningreserve dat u nog niet heeft gebruikt. Waar moeten fiscale partners op letten? Heeft u uw eigen woning verkocht en koopt uw fiscale partner de nieuwe eigen woning? Dan kan de bijleenregeling ook gelden voor uw fiscale partner. Uw fiscale partner moet dan rekening houden met de eigenwoningreserve die u niet hoeft te gebruiken. Dit geldt alleen als u en uw fiscale partner in uw verkochte eigen woning hebben samengewoond. En dit samenwonen niet tijdelijk was. Voorbeeld U woont al acht jaar samen in de eigen woning van uw fiscale partner. Uw fiscale partner verkoopt deze eigen woning. Uw fiscale partner krijgt door de verkoop een eigenwoningreserve. U koopt de nieuwe eigen woning. U gaat samen met uw fiscale partner in deze woning wonen. Uw fiscale partner koopt geen nieuwe woning en hoeft zijn eigenwoningreserve dus niet te gebruiken. De partnerregeling van de bijleenregeling geldt dan voor u. Dit betekent dat u bij het bepalen van uw eigenwoningschuld rekening moet houden met de eigenwoningreserve van uw fiscale partner. Wilt u meer weten over de bijleenregeling? Vraag het aan een financieel adviseur. Wel of geen belastingvoordeel? Of u belastingvoordeel kunt krijgen bij uw hypothecaire lening, hangt af van de volgende zaken: - uw persoonlijke omstandigheden; - waarvoor u de hypothecaire lening gebruikt; - hoe u uw eigen woning gebruikt; en - belastingwetten en regels. Wij zijn niet verantwoordelijk voor de manier waarop de belastingdienst uw situatie beoordeelt. Wilt u advies over belastingzaken? Bezoek dan een notaris of belastingadviseur. 13

14 7. Andere onderwerpen bij de hypothecaire lening voor uw eigen woning In dit hoofdstuk leest u meer over: 1. Gedragscode Hypothecaire Financieringen 2. Hypothecaire Zekerheid 3. Nationale Hypotheekgarantie (NHG) 4. Bureau Krediet Registratie 5. De taal die wij gebruiken en het recht dat geldt 6. Algemene voorwaarden en actuele rentetarieven 7.1 Gedragscode Hypothecaire Financieringen De Gedragscode Hypothecaire Financieringen is opgesteld door de Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond voor Verzekeraars. In deze Gedragscode staan spelregels voor het verstrekken van (hypothecaire) leningen voor eigen woningen. Bijvoorbeeld wat u maximaal kunt lenen met uw inkomen en hoe wij dat moeten berekenen. En dat u niet meer dan 50 % van de marktwaarde van de eigen woning met een Aflossingsvrije Hypotheek mag lenen. Wij hebben afgesproken dat wij ons houden aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Een financieel adviseur kan u meer vertellen over deze Gedragscode. Hij of zij kan u de Gedragscode met toelichting geven. 7.2 Hypothecaire Zekerheid Wij maken met u afspraken over de hypothecaire lening van uw eigen woning. Om er zeker van te zijn dat u deze nakomt, moet u voor ons een hypotheekrecht vestigen op uw eigen woning. Zo geeft u ons zekerheid. Stel dat u uw rente niet op tijd betaalt of uw hypothecaire lening niet op tijd terugbetaalt, dan kunnen wij uw eigen woning verkopen. Het is voor u en voor ons belangrijk dat u de eigen woning goed verzekert. Dit moet u doen zo lang de hypothecaire lening loopt. Dat kan via een financieel adviseur, maar kunt u ook zelf regelen. Wij vestigen alleen een hypotheekrecht op woningen die in Nederland liggen. Wat is een bankhypotheek? Wij vragen u om een bankhypotheek. Een bankhypotheek geldt niet alleen als zekerheid voor de hypothecaire lening die u afsluit. De bankhypotheek geldt ook voor leningen die u in de toekomst bij ons gaat afsluiten. En voor andere schulden van u aan ons. Heeft u bijvoorbeeld een deel van uw hypothecaire lening terugbetaald? En wilt u later dit bedrag opnieuw lenen? En vinden wij dat goed? Dan kan de bankhypotheek ook voor die nieuwe hypothecaire lening als zekerheid gelden. Het is dan niet nodig om opnieuw naar de notaris te gaan. Het bedrag waarvoor u ons een hypotheekrecht geeft, moet minimaal het leningbedrag zijn. Het bedrag van de bankhypotheek wordt verhoogd met een opslag van 60 % van het leningbedrag. Deze opslag kunnen wij gebruiken om rente en kosten van te betalen. U kunt ook kiezen voor een hogere bankhypotheek dan het leningbedrag. U kunt dan later een extra hypothecaire lening vragen, zonder dat u opnieuw naar de notaris moet. Om deze hypothecaire lening te krijgen, moet u natuurlijk wel aan alle voorwaarden voldoen. Een hogere bankhypotheek kan tot gevolg hebben dat de notariskosten hoger zijn.. 14

15 Heeft u de hypothecaire lening samen met iemand anders? En wordt u allebei als debiteur in de hypotheekakte opgenomen? Dan kunnen wij de bankhypotheek ook gebruiken voor schulden die de ander alleen bij ons heeft of krijgt. Bijvoorbeeld leningen die de ander alleen sluit. Of andere verplichtingen die hij of zij aangaat, bijvoorbeeld een borgtocht. Dat kunnen ook leningen of borgtochten zijn die de ander voor zijn onderneming sluit. Daarvoor geldt de bankhypotheek dan ook als zekerheid. Wij hoeven u hiervoor geen toestemming te vragen. Mogen wij opnieuw de waarde van uw eigen woning laten bepalen? Als wij dat nodig vinden, mogen wij de waarde van uw eigen woning laten bepalen. Een taxateur bepaalt dan hoeveel uw eigen woning waard is. Indien blijkt dat het risico voor RNHB is verhoogd, is RNHB gerechtigd om aan u aanvullende zekerheid te vragen, zodat haar risico wordt verlaagd. 7.3 Nationale Hypotheekgarantie (NHG) Wat is de Nationale Hypotheek Garantie? Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen verstrekt de Nationale Hypotheek Garantie. Voor meer informatie over de Nationale Hypotheek Garantie verwijzen wij naar de website van Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen; RNHB verstrekt geen hypothecaire leningen met Nationale Hypotheek Garantie. 7.4 Bureau Krediet Registratie Bureau Krediet Registratie in Tiel informeert deelnemers over kredieten die consumenten hebben afgesloten. Geldverstrekkers zijn deelnemers. Ook wij zijn deelnemer bij Bureau Krediet Registratie. Daarom mogen of moeten wij in een aantal gevallen: - een debiteur die om een hypothecaire lening vraagt toetsen bij Bureau Krediet Registratie; - de hoogte van een lening doorgeven aan Bureau Krediet Registratie; - andere informatie over de debiteur of de hypothecaire lening doorgeven aan Bureau Krediet Registratie. Bijvoorbeeld als de debiteur de lasten niet of niet op tijd betaalt. Wij mogen het incidentenregister van Bureau Krediet Registratie inzien. Net als andere informatiesystemen van partijen die wij gebruiken. Als wij het nodig vinden dan kunnen wij informatie in deze informatiesystemen opnemen of laten opnemen. 7.5 De taal die wij gebruiken en het recht dat geldt Welke taal gebruiken we? De overeenkomst, de voorwaarden en andere informatie zijn in het Nederlands. Welk recht geldt? Op de overeenkomst geldt alleen het Nederlands recht. Als u een conflict voorlegt aan de rechter moet dat een Nederlandse rechter zijn. 7.6 Algemene voorwaarden en actuele rentetarieven De algemene voorwaarden die gelden voor de hypothecaire lening van uw eigen woning kunt u opvragen bij RNHB, telefoonnummer De actuele rentetarieven voor hypothecaire leningen voor de eigen woning staan gepubliceerd op onze website 15

16 8. Klachten Heeft u een klacht? Dan kunt u contact opnemen met RNHB. Bent u niet tevreden met het antwoord van RNHB? Leg dan uw klacht in een brief voor aan: RNHB Klachtenservice Postbus GE Utrecht U kunt uw klacht ook indienen via info@rnhb.nl of via ons contactformulier op de website van RNHB ( Onze volledige klachtenprocedure kunt u terugvinden op de website van Vesting Finance. Indien wij de klacht niet naar tevredenheid intern hebben opgelost, kunt u ook contact opnemen met: Klachteninstituut Financiële Dienstverlening ( 16