Beslispunten. Wat willen we bereiken

Transcriptie

1 Raadsavond Registratienummer Portefeuillehouder F.M. Schoonderwoerd Opsteller F.W. van Haastregt, , Onderwerp Beslispunten 1. Kiezen voor een splitsing in twee plandelen, die behalve ruimtelijk, ook financieel en in de tijd volledig separaat tot ontwikkeling gebracht worden. Hierdoor ontstaan de volgende projecten: a. Project Brede School b. Project Woningbouw 2. Voor project I. Brede School: a. de grondslag van het eerder beschikbaar gestelde budget voor het realiseren van de Brede School in Hoogmade, wijzigen van renovatie naar nieuwbouw; b. het bestaande krediet van renovatie afsluiten en daarin ook de afwikkeling met de ontwikkelaar uit het gecombineerde project opnemen inclusief de daar gemaakte kosten; college rapporteert periodiek over de afwikkeling juridisch en financieel; c. een nieuw investeringskrediet met de grondslag nieuwbouw beschikbaar stellen van ; d. een deel van het beoogde krediet IKC Roelofarendsveen/Oude Wetering ad beschikbaar stellen voor de. Toelichting: eerder heeft uw raad een krediet van beschikbaar gesteld voor de. Thans wordt voorgesteld dit bedrag vast te stellen op Het betreft een verhoging van Hierbij is extra gereserveerd voor duurzaamheidsmaatregelen en zal los van dit traject later nog een grondverkoop volgen als project II van start gaat met een minimale grondopbrengst van die volledig ten gunste komst aan de algemene reserve. Hiermee kan de netto aanvullende vraag worden gesteld op ten opzichte van de voorgaande situatie. 3. Voor project II. Woningbouw: a. de procedure voor het wijzigen van het bestemmingsplan opstarten; b. voor dit gebied de nodige ruimte te bieden voor consumentgericht bouwen. Wat willen we bereiken 1. Een Brede School in Hoogmade die voldoet aan de moderne onderwijseisen en het onderwijs van de toekomst. 2. Woningen realiseren binnen de kern Hoogmade. Wat gaan we daarvoor doen Betreffende ontwikkeling verder uitwerken in twee losse projecten, te weten de Brede School en het woningbouwdeel. Het huidige beschikbare budget voor de realisatie van de Brede School ophogen en daarna bestemmingsplan Brede School vaststellen, opdracht geven voor de bouw van de school, meerjarig huurcontract sluiten met FloreoKids, Brede School opleveren aan het schoolbestuur. 12 december 2016 Pagina 1 van 5

2 Inleiding De basisschool, Ter Does in Hoogmade, is 40 jaar oud is en voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. Recent is het contract met de projectontwikkelaar die de Brede School zou bouwen en zelf een deel van de kosten zou voorfinancieren, ontbonden. Als gevolg hiervan is er een nieuwe situatie ontstaan. Plannen voor een nieuwe Brede School zijn nagenoeg gereed voor uitvoering, maar er is geen nieuwe projectontwikkelaar die een vergelijkbaar voorstel doet en een deel van de kosten van de Brede School zal voorfinancieren. Er ligt wel een offerte van de tweede inschrijver (Bolton) en een lokale aannemer (Verbij) voor nieuwbouw Brede School. Beide partijen zullen een finale bieding doen, waarbij het bestaande vast te stellen kader van het budget leidend is. De gemeenteraad heeft de bevoegdheid een besluit te nemen over de wijziging van de grondslag en het toekennen van extra krediet. Dit voorstel geeft antwoord op de vraag: is het gewenst de grondslag het budget te wijzigen van renovatie naar nieuwbouw en hiermee de bouw van de Brede School mogelijk te maken. Wij stellen daarbij voor om het bestaande krediet van het gecombineerde project school/woningen op basis van renovatie af te sluiten en daarin ook de afwikkeling met de ontwikkelaar te betrekken, zowel financieel als juridisch. Gezien de gewijzigde grondslag en een nieuwe fase van het project en de ontkoppeling met woningbouw, is het wenselijk een nieuw investeringskrediet te openen. Dit krediet is conform de huidige inzichten ten aanzien van onderwijshuisvesting gebaseerd op de grondslag nieuwbouw, vermeerderd met de bijdrage in de stichtingskosten die wordt ontvangen van de gebruiker van de kinderopvang. Onderbouwing Nieuwbouw versus renovatie? De huidige school is verouderd en voldoet niet meer aan de bouwkundige en onderwijskundige eisen. De kinderopvang zit tijdelijk op een industrieterrein. De ambitie om een Brede School te ontwikkelen is breed gedragen en past in de gemeentelijke visie. De gemeente heeft de grond voor 1,- gekocht van de school, zodat de gemeente de feitelijke realisatie van het project ter hand kan nemen. De gemeente is dus eigenaar van de grond zoals bij alle andere scholen in de gemeente. In het Krediet Masterplan Onderwijshuisvesting is ook voor de trajecten in Leimuiden en Roelofarendsveen/Oude Wetering gekozen voor de grondslag nieuwbouw. Wij stellen voor ook voor Hoogmade deze lijn te volgen. De ontwikkelingen in het onderwijs en noodzaak van een duurzame investering maken dat de lijn van renovatie geen realistische optie meer is. Bij de start van dit project is gekozen voor een combinatieproject met woningbouw ook qua budget. Wij stellen nu voor dit als twee zelfstandige trajecten te beschouwen en financieel ook te ontkoppelen. Twee projecten Tot op heden waren de bouw van de school en de opbrengsten van woningbouw onlosmakelijk met elkaar verbonden. De ontstane situatie, door het ontbinden van het contract en geen projectontwikkelaar hebben die een vergelijkbaar voorstel doet, zet de zaken echter in een ander perspectief. Vasthouden aan deze uitgangssituatie brengt aanzienlijke risico s met zich mee, in tijd en financieel, voor de planning van de school en voor het verloop van het proces. Houden we dit aan dan komt het realiseren van de nieuwbouw van de Brede School ernstig onder druk te staan. Om dit risico weg te nemen, wordt nu voorgesteld beide ontwikkelingen (nieuwbouw van de Brede School en het woningbouwproject) los van elkaar verder uit te werken. Het ontwerp voor een Brede School ligt nagenoeg gereed voor uitvoering. Met dit ontwerp als uitgangspunt is er zeker een projectontwikkelaar te vinden die de Brede School wil en kan bouwen. Er komen dan twee afzonderlijke projecten: Project I: bouw van de Brede School Project II: woningbouw van Alcmaerlaan 12 december 2016 Pagina 2 van 5

3 Uitvoering I. Project Brede School: In de afgelopen maanden hebben Bolton en Verbij binnen de contractkaders, te weten school en programma van eisen in huidige vorm een aanbieding gedaan voor de bouw van de school. Met de ontwikkelaars Bolton en Verbij wordt gewerkt aan een bieding binnen de bestaande kaders Floreokids De oorspronkelijke gedachte was dat FloreoKids ongeveer 150m2 voor de kinderopvang rechtstreeks van de Veenplas zou gaan huren. De Veenplas heeft aangegeven deze constructie aan de gemeente te willen overdragen wat ten goede komt aan de haalbaarheid van het project. FloreoKids wil direct voor 10 jaar huren met een optie voor nog eens 5 jaar. De huuropbrengsten zijn gekapitaliseerd als dekking. Financiën Budget: Aan het door de gemeente beschikbaar gestelde budget lag een rekensom ten grondslag waarbij gerekend was met benodigde middelen voor een renovatie, opgehoogd met tijdelijke huisvestingskosten. Met de vorige projectontwikkelaar was overeenstemming over dit budget en was uit de aanbesteding gekomen dat dit voldoende zou moeten zijn om de nieuwe Brede School neer te zetten. Door de opbrengsten van woningbouw op hetzelfde terrein in te zetten voor de bouw van de Brede School, zou alles met dit budget gerealiseerd kunnen worden. De nieuwe situatie vraagt om heroverweging op verschillende punten. Een van deze punten is het door de gemeente beschikbaar te stellen budget. Gebleken is dat het niet realistisch is om het renovatiebudget als uitgangspunt te nemen, maar dat aangesloten zou moeten worden op een meer passend scenario van nieuwbouw. Op basis van de huidige aantallen (142 leerlingen) prijspeil 2017 komt dit neer op een bedrag van circa Dit is een bedrag inclusief een bijdrage voor tijdelijke huisvesting. Om te voldoen aan de eisen van het op het gebied van duurzaamheid zullen extra maatregelen moeten worden getroffen van ca Het gaat dan om de strenge eisen van Frisse Scholen B en andere maatregelen waarmee een uiterst duurzaam schoolgebouw wordt gerealiseerd, alsmede een warmtepomp en een dubbele isolatiewaarde ten opzichte van het wettelijk vereiste. Dat betekent dat wij uw raad een totaal krediet vragen van voor de nieuwbouw van de Brede School. Dekking De dekking is als volgt opgebouwd: Uw raad heeft eerder een krediet beschikbaar gesteld voor de Brede School in combinatie met woningbouw. Van dit krediet resteert De gekapitaliseerde huurpenningen van Floreokids bedragen In de begroting is er dekking opgenomen voor een IKC Roelofarendsveen/Oude Wetering. U hebt nog geen expliciet besluit genomen over dit bedrag. Wij stellen voor om van dit krediet te gebruiken voor de. Bij de Perspectiefnota 2018 komen wij met een actualisatie van de planning onderwijshuisvesting, inclusief de bij de begrotingsbehandeling 2017gedane toezeggingen uit de motie duurzaamheid. Eerder heeft uw raad een krediet van beschikbaar gesteld voor de Brede School Hoogmade. Thans wordt voorgesteld dit bedrag vast te stellen op Het betreft een verhoging van Hierbij is extra gereserveerd voor duurzaamheidsmaatregelen en zal los van dit traject later nog een grondverkoop volgen als project II van start gaat met een minimale grondopbrengst van die volledig ten gunste komst aan de algemene reserve. Hiermee kan de netto aanvullende vraag worden gesteld op ten opzichte van de voorgaande situatie. 12 december 2016 Pagina 3 van 5

4 Resumerend Krediet Bredeschool Hoogmade Budget: Nieuwbouw obv onderwijsnorm Duurzaamheidsagenda Totaal krediet Dekking: Restant op voormalig krediet BSH Gekapitaliseerde huurpenningen FloreoKids Claim op IKC Roelofarendsveen/Oude Wetering II. Project Woningbouw: Hiervoor zullen wij als college een grondverkoop doen en een apart bestemmingsplan voorbereiden waarin consumentgericht bouwen is opgenomen en de wensen ten aanzien van duurzaamheid een sterk accent krijgen. Participatie en tijdlijn Op dit besluit is geen inwonersparticipatie van toepassing. Na akkoord wordt zo snel mogelijk een voorstel uitgewerkt voor besluitvorming aan de gemeenteraad. School Krediet reserveren tbv Brede School Procedure bestemmingsplan Aanbesteding bouw Brede School Start bouw Q Woningbouw (volgt later in separaat voorstel) Contractvorming Bolton Procedure bestemmingsplan Participatietraject inwoners/ consument Collegebesluit grondverkoop Proces aanbesteding In beginsel is het aanbestedingsbeleid leidend voor de bouw van de Brede School. Ons college kan bij een goede onderbouwing een besluit nemen hiervan af te wijken en een andere procedure te volgen en rechtstreeks gunnen. (Afwijken van Europese regels is overigens niet mogelijk). De partijen Bolton en Verbij kunnen hierin een bieding doen. Risico s Het kort geding met de projectontwikkelaar die in eerste instantie de Brede School, gekoppeld aan woningbouw zou realiseren, is afgerond. De voorzieningenrechter heeft op 29 juli 2016 de vorderingen van partijen (over en weer) afgewezen. De voormalige projectontwikkelaar vorderde kort gezegd nakoming van de (door ons buitengerechtelijk ontbonden) overeenkomst. Wij vorderden kort gezegd (in reconventie) terugbetaling van reeds betaalde bedragen / voorschot op schadevergoeding. De Rechtbank heeft geconstateerd dat partijen in hun standpunten lijnrecht tegenover elkaar staan en dat zonder nader onderzoek en bewijslevering niet kan worden vastgesteld wie gelijk heeft. Inhoudelijk is aldus verder geen uitspraak gedaan en zijn de vorderingen (over en weer) afgewezen. De rechter heeft bepaald dat de voormalige projectontwikkelaar de proceskosten betaalt. Beide partijen hebben de mogelijkheid om een 12 december 2016 Pagina 4 van 5

5 bodemprocedure te starten. De voormalige projectontwikkelaar heeft onlangs verzocht of minnelijk een gesprek gevoerd kan worden. Dit is in beraad. Dit aspect biedt geen belemmering voor de voortgang. De bestemmingsplanwijzigingen kunnen tot bezwaarprocedures leiden. De verwachting is dat de woningbouw over twee jaar start. De bouw van de Brede School kan eerder plaatsvinden. Het ontwerp van de Brede School is op basis van het programma van eisen van voorlopig ontwerp en definitief ontwerp naar bouwaanvraag uitgewerkt. Ook hebben we de begrotingen van Verbij en Bolton laten controleren door een extern bureau. Daardoor is onvoorzien of meerwerk uitgesloten en dit zal ook zo in de nog op te stellen aannemingsovereenkomst worden verwerkt. In de planning wordt De een jaar eerder gerealiseerd dan IKC Oude Wetering/Roelofarendsveen. Er zijn dus voor het kredietdeel van geen kapitaallasten opgenomen in Dit corrigeren we in de begroting 2018 bij de Perspectiefnota Duurzaamheid Het programma van eisen dat van toepassing is op de school voorziet in een duurzaam nieuw gebouw dat is ingespeeld op de toekomst. De energieprestatie-eis is scherper dan het vigerende bouwbesluit en ook zijn RC-waarden hoger en de school daarmee beter geïsoleerd dan huidig vereist. Tevens is Frisse Scholen klasse B (een Frisse School is een schoolgebouw met een laag energiegebruik en een gezond binnenmilieu) van toepassing op de luchtkwaliteit. Daarnaast zijn zonnepanelen in het plan opgenomen en er zijn hoge eisen gesteld aan de luchtkwaliteit. De Brede School is een duurzaam vooruitstrevend gebouw dat aansluiting vindt bij wat de gemeente beoogt in de onlangs vastgestelde duurzaamheidsagenda. Evaluatie Na instemming van de raad kan het project verder worden uitgevoerd. Rapporteren vindt plaats via het projectenboek. Naar verwachting kan de realisatie in de loop van het 1 e kwartaal 2017 starten, afhankelijk van de mogelijke procedures. Bij koerswijzingen wordt uw raad hierover direct schriftelijk geïnformeerd. Roelofarendsveen, 15 november 2016 Burgemeester en wethouders van Kaag en Braassem, de gemeentesecretaris, de burgemeester, M.E. Spreij mr. K.M. van der Velde-Menting Bijlagen behorend bij het voorstel - Bijlagen ter inzage - 12 december 2016 Pagina 5 van 5