De Essentie. ten. Onteigening. nutte. Patrimoniumdocumentatie Voorlopig vonnis Wederbeleggingsvergoeding Provisionele vergoed ing. Provisioneel vonnis

Transcriptie

1 Venale waarde Onteigening ten De Essentie Schatting Waardevermindering Plaatsbezoek algemene Dubbele huur Procedure bij hoogdringendheid Voorlopige vergoeding Geldelijke voorafgaande en billijke schadevergoeding Provisioneel vonnis Schadeloosstelling Huurders Herziening van de schadevergoedingen Patrimoniumdocumentatie Voorlopig vonnis Wederbeleggingsvergoeding Provisionele vergoed ing Verhuiskosten Eigenaars Schade Plaatsbeschrijving nutte (vervolg) Verlies van eigendom D E ESSENTIE BOEK PATRIMONIUMDOCUMENTATIE IUMD MDOC OCUM TATI TIE4

2

3 D E ESSENTIE BOEK PATRIMONIUMDOCUMENTATIE IUMD MDOC OCUM TATI TIE4

4 Organigram De Administrateur-generaal Stafdiensten - Diensten van de Administrateur-generaal - Operationele Expertise & Ondersteuning - Operationele Coördinatie & Communicatie Administraties - Rechtszekerheid - Opmetingen & Waarderingen - Patrimoniumdiensten - Informatieverzameling & -uitwisseling Operationele Diensten

5 Inhoud Boek 3 5 Voorwoord 7 Het woord van de Administrateur 9 Algemeenheden Inleiding - Een goed beheer van de bezi ngen - Het openbaar nut - Wie mag onteigenen en wie mag onteigend worden? - Wie doet wat? - De bevoegdheden van de aankoopcomités van onroerende goederen 35 De onteigeningsprocedure Inleiding - De voorbereidende administra eve procedure - De minnelijke procedure en de onderhandelingen - De gewone gerechtelijke procedure Boek 4 53 De onteigeningsprocedure (vervolg) De procedure bij hoogdringendheid - Het plaatsbezoek - Het provisioneel vonnis - Het voorlopig vonnis - De herzieningsprocedure van de vergoedingen 67 De scha ng van het goed Inleiding - De scha ngsmethode 71 De waardering van de vergoedingen Inleiding - Een geldelijke, voorafgaande en billijke vergoeding - De vergoedingen verschuldigd voor het eigendomsverlies - De vergoedingen verschuldigd voor aan de gebruikers berokkende stoornis - De vergoedingen verschuldigd aan tularissen van zakelijke rechten andere dan eigendom 95 Besluit 51

6 Kévin Manand - IDELUX AIVE Groep

7 De onteigeningsprocedure Inleiding - De voorbereidende administra eve procedure - De minnelijke procedure en de onderhandelingen - De gewone gerechtelijke procedure - De procedure bij hoogdringendheid - Het plaatsbezoek - Het provisioneel vonnis - Het voorlopig vonnis - De herzieningsprocedure van de vergoedingen In bepaalde gevallen dient de onteigenende macht onmiddellijk bezit te nemen van het onroerend goed. Indien de onderhandelingen niet leiden tot een minnelijk akkoord, verloopt de gerechtelijke onteigening volgens een bijzondere procedure: de procedure bij hoogdringendheid. De noodzaak van een inbezitneming bij hoogdringendheid moet uiteengezet en verantwoord worden in het onteigeningsbesluit. Indien er geen overeenstemming tussen de par jen kan bereikt worden over de gegrondheid van de onteigening of over de vergoedingen, zal de onteigenende macht een verzoekschri tot onteigening indienen bij het Vredegerecht van het grondgebied waar de goederen gelegen zijn. Het onteigeningsbesluit en het liggingsplan van de te onteigenen goederen worden bij het verzoekschri gevoegd waarin aan de rechter wordt gevraagd om dag en uur vast te stellen van de verschijning van de par jen op de plaats van onteigening. De onteigenaar dagvaardt bij deurwaardersexploot de eigenaars en vruchtgebruikers om ter plaatse te verschijnen op de dag vastgesteld door de Vrederechter. Zoals bij de gewone procedure moeten de eigenaars en vruchtgebruikers de huurders en de andere betrokken derden op de hoogte brengen van de gerechtelijke procedure. Indien zij dit niet doen en indien door dit verzuim deze derden niet tussenkomen in de aanleg en geen vergoeding ontvangen, zullen enkel de eigenaar en de vruchtgebruiker tegenover hen deze vergoeding verschuldigd zijn. Na het plaatsbezoek zal de Vrederechter achtereenvolgens twee vonnissen vellen. Het eerste vonnis zal een provisionele vergoeding, toegekend aan de onteigende, vaststellen. Wat later zal het tweede vonnis een voorlopige vergoeding vaststellen die defini ef wordt indien de par jen geen vordering tot herziening instellen bij de Rechtbank van eerste aanleg. Waterzuiveringsinstallatie te Dampicourt 53

8 TUC RAIL

9 De onteigeningsprocedure Inleiding - De voorbereidende administra eve procedure - De minnelijke procedure en de onderhandelingen - De gewone gerechtelijke procedure - De procedure bij hoogdringendheid - Het plaatsbezoek - Het provisioneel vonnis - Het voorlopig vonnis - De herzieningsprocedure van de vergoedingen De Vrederechter stelt de dag en het uur vast waarop de par jen in zijn aanwezigheid verschijnen op de te onteigenen plaats. Hij zal ook een deskundige aanstellen die het goed zal scha en en een plaatsbeschrijving zal opstellen. Het is de onteigenende macht dat de onteigende via deurwaardersexploot op de hoogte zal brengen van de juiste datum en uur van het plaatsbezoek. Tijdens het plaatsbezoek zal de Vrederechter nagaan of alle we elijke formaliteiten zijn nageleefd en of het openbaar nut en de hoogdringendheid gerechtvaardigd zijn. Daarna luistert hij naar de opmerkingen en argumenten van de par jen. Hij hee achtenveer g uur de jd om zijn vonnis uit te spreken. Indien de rechter oordeelt dat de onteigeningsprocedure niet regelma g is, zal hij een vonnis uitspreken dat het verzoek verwerpt. De onteigenaar hee vervolgens vij ien dagen jd om beroep aan te tekenen. Tunnel Schuman - Josaphat onder de Eugène Plaskylaan te Brussel 55

10 TUC RAIL

11 De onteigeningsprocedure Inleiding - De voorbereidende administra eve procedure - De minnelijke procedure en de onderhandelingen - De gewone gerechtelijke procedure - De procedure bij hoogdringendheid - Het plaatsbezoek - Het provisioneel vonnis - Het voorlopig vonnis - De herzieningsprocedure van de vergoedingen Indien de rechter vaststelt dat de vordering regelma g is ingesteld en dat de administra eve formaliteiten zijn vervuld, spreekt hij het vonnis uit dat de eigendom overdraagt van de onteigende aan de onteigenaar. Dit vonnis vormt de eigendoms tel voor de onteigenaar en deze moet de tel laten overschrijven in de registers van het hypotheekkantoor om hem tegenstelbaar te maken aan derden. Dit vonnis is niet vatbaar voor hoger beroep. Indien de onteigende de beslissing van de Vrederechter betreffende de we elijkheid van de onteigening wenst aan te vechten, moet hij wachten tot op het einde van de procedure, om dan aan de Rechtbank van eerste aanleg te vragen om de we elijkheid van de onteigening opnieuw te onderzoeken in het kader van een herzieningsprocedure. In hetzelfde vonnis, waarin de rechter de onteigening goedkeurt en uitspreekt, stelt de Vrederechter bij wijze van ruwe scha ng een vergoeding vast die toekomt aan de onteigende. Deze vergoeding, provisionele vergoeding genoemd, bedraagt tenminste 90 % van het aanbod van de onteigenaar. De onteigenaar moet vervolgens de provisionele vergoeding storten bij de Deposito- en Consigna ekas. De wet verplicht de consigna e als betaalmiddel van de provisionele vergoeding om dezelfde redenen die gelden bij de gewone onteigeningsprocedure. De onteigende kan dus slechts het geld van de provisionele vergoeding a alen bij de Deposito- en Consigna ekas hetzij na voorlegging van een a est van de hypotheekbewaarder dat vaststelt dat de goederen vrij zijn van alle hypothecaire- of bevoorrechte lasten, hetzij na voorlegging van het bewijs dat de schuldeisers akkoord gaan om handlich ng te geven voor alle genomen hypothecaire inschrijvingen. Aanpassing van de infrastructuur op Lijn 50A voor het GEN te Schepdaal 57

12 IPALLE

13 De onteigeningsprocedure Inleiding - De voorbereidende administra eve procedure - De minnelijke procedure en de onderhandelingen - De gewone gerechtelijke procedure - De procedure bij hoogdringendheid - Het plaatsbezoek - Het provisioneel vonnis (vervolg) - Het voorlopig vonnis - De herzieningsprocedure van de vergoedingen De deskundige beschikt over vij ien dagen na het plaatsbezoek om de plaatsbeschrijving van het onteigende goed neer te leggen op de griffie van het Vredegerecht. De onteigenaar verstuurt aan de onteigende afschri en van het vonnis dat het bedrag van de provisionele vergoeding vaststelt, van het a est van consigna e van deze vergoeding bij de Deposito- en Consigna ekas, en van de plaatsbeschrijving. Hij kan hierna, en pas hierna, bezit nemen van het onteigende goed. De inbezitneming, die aan de onteigenaar toelaat om de werkzaamheden te beginnen, vindt dus veel vlugger plaats na de indiening van het verzoekschri dan bij de gewone procedure. De deskundige beschikt vervolgens over der g dagen om de onteigende goederen te scha en (de venale waarde) en om de andere vergoedingen te bepalen, maar de Vrederechter hee de mogelijkheid om deze termijn te verlengen met maximaal der g dagen. Centrum voor herbruik van de afvalstoffen te Thumaide 59

14 Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie

15 De onteigeningsprocedure Inleiding - De voorbereidende administra eve procedure - De minnelijke procedure en de onderhandelingen - De gewone gerechtelijke procedure - De procedure bij hoogdringendheid - Het plaatsbezoek - Het provisioneel vonnis - Het voorlopig vonnis - De herzieningsprocedure van de vergoedingen Na neerlegging van het scha ngsverslag van de deskundige, roept de Vrederechter de par jen en de deskundige op en bepaalt hij het bedrag van de voorlopige vergoedingen. De zi ngsdag dient plaats te vinden binnen de der g dagen na neerlegging van het verslag en het vonnis is niet vatbaar voor beroep. De Vrederechter is helemaal niet gebonden door het advies van de par jen over het bedrag van de vergoedingen noch door het verslag van de deskundige. Hij bepaalt soeverein het bedrag van de voorlopige vergoedingen. Dit bedrag kan gelijk, hoger of lager zijn dan het bedrag van de provisionele vergoeding. Het voorlopige vonnis kan dus aan de onteigenaar bevelen om een bijkomende vergoeding te consigneren in vergelijking met bedrag dat door het provisioneel vonnis was vastgesteld; maar de rechter kan ook aan de onteigende bevelen om een deel van de provisionele vergoeding terug te betalen. In geval van een bijkomende vergoeding, moet de onteigenaar binnen de maand na het vonnis het supplement storten bij de Deposito- en Consigna ekas. Hij dient vervolgens per aangetekende zending en binnen de en dagen, het voorlopige vonnis en het a est van stor ng van de vergoeding bij de Deposito en Consigna ekas aan de onteigende te versturen. De onteigende kan het bijkomende bedrag van de geconsigneerde vergoeding opnemen na voorlegging van het voorlopig vonnis. Fietspad te Sint-Truiden 61

16 IPALLE

17 De onteigeningsprocedure Inleiding - De voorbereidende administra eve procedure - De minnelijke procedure en de onderhandelingen - De gewone gerechtelijke procedure - De procedure bij hoogdringendheid - Het plaatsbezoek - Het provisioneel vonnis - Het voorlopig vonnis - De herzieningsprocedure van de vergoedingen Behalve wanneer één van de par jen, of beiden, een vordering tot herziening hebben ingesteld bij de Rechtbank van eerste aanleg, worden de voorlopige vergoedingen defini ef twee maanden vanaf de toezending door de onteigenaar aan de onteigende van het voorlopig vonnis en, wanneer de rechter de consigna e van een bijkomende vergoeding hee bevolen, van het stor ngsbewijs van de bijkomende vergoeding bij de Deposito- en Consigna ekas. De vordering tot herziening moet ingediend worden binnen een termijn van twee maanden vanaf de verzending van de voormelde documenten, bij deurwaardersexploot, waarbij de par j die de herziening vraagt (de onteigende of de onteigenaar) de tegenpar j dagvaardt om te verschijnen voor de Rechtbank van eerste aanleg. De herziening kan betrekking hebben op het bedrag van de door de Vrederechter toegekende voorlopige vergoedingen maar ook over de betwis ng door de onteigende van de we elijkheid van de onteigening. Recyclagepark te Doornik 63

18 Waterwegen en Zeekanaal NV

19 De onteigeningsprocedure Inleiding - De voorbereidende administra eve procedure - De minnelijke procedure en de onderhandelingen - De gewone gerechtelijke procedure - De procedure bij hoogdringendheid - Het plaatsbezoek - Het provisioneel vonnis - Het voorlopig vonnis - De herzieningsprocedure van de vergoedingen (vervolg) Gelet op het in laatste aanleg gewezen voorlopige vonnis, is deze fase geen beroepsprocedure maar een volledig nieuwe procedure, die alles opnieuw in vraag kan stellen en die zich afspeelt in eerste aanleg. De vergoedingen en de we elijkheid van de onteigening worden opnieuw volledig onderzocht en de par jen kunnen een nieuwe scha ng vragen van het goed. De Rechtbank van eerste aanleg kan één van de volgende drie beslissingen nemen: 1. de onteigening is onwe elijk; de onteigenaar wordt veroordeeld voor het begaan van een fout; de Rechtbank kan hem veroordelen tot teruggave van het onteigende goed in natura indien dit nog mogelijk is; zoniet kan de Rechtbank hem veroordelen om de onteigende te vergoeden door hem een schadeloosstelling te betalen voor de begane fout; 2. de door de Vrederechter bepaalde vergoedingen worden verminderd en de onteigende moet terugbetalen van wat teveel ontvangen werd; 3. de door de Vrederechter bepaalde vergoedingen worden verhoogd en de onteigenaar moet de bijkomende onteigeningsvergoeding betalen. Het vonnis van de Rechtbank van eerste aanleg, dat uitspraak doet over de eis tot herziening, kan in beroep betwist worden voor het Hof van beroep, zowel door de onteigende als door de onteigenaar, en zij kunnen de zaak ook aanhangig maken bij het Hof van cassa e overeenkoms g de regels van de burgerlijke rechtsvordering. Sigmaplan te Dendermonde 65

20 Federale Overheidsdienst Justitie

21 De schatting van het goed Inleiding - De scha ngsmethode De aankoopcomités van de Patrimoniumdiensten maken een scha ng van de te onteigenen goederen in samenwerking met de experts venale waarde van de Administra e Opme ngen en Waarderingen. In principe is de opgemaakte scha ng deze van de venale waarde van het goed, maar om bij een onteigening de billijke vergoeding te bepalen, dienen ook andere bestanddelen gewaardeerd te worden om rekening te kunnen houden met het geheel van de door de onteigende geleden schade. Venale waarde Prijs die een goed redelijkerwijze zou kunnen bereiken bij een openbare verkoop. Ze bevat de actuele waarde en de toekomstwaarde en wordt bepaald door bijvoorbeeld te verwijzen naar de gerealiseerde verkopen in een vergelijkbare buurt zoals deze waar het te onteigenen goed is gelegen. De waarden van de referen- e-goederen worden geanalyseerd en verbeterd in func e van hun fysische en juridische kenmerken. Gevangenis te Leuze-en-Hainaut 67

22 Anne Bovyn

23 De schatting van het goed Inleiding - De scha ngsmethode De Patrimoniumdocumenta e gebruikt de vergelijkende scha ngsmethode. Deze methode is enerzijds gebaseerd op de vergelijking van het te onteigenen goed met goederen die de meeste gelijkenissen vertonen met dat goed en anderzijds op de analyse van de prijzen vermeld in recente akten zelfs indien deze analyse slechts indica ef is. Het ideale zou zijn om iden eke goederen te kunnen vergelijken maar deze zijn zeldzaam. Bovendien beschouwt de rechtspraak deze vergelijkende methode als de meest realis sche voor zover dat de vergelijking wordt gemaakt met goederen: - die van dezelfde aard zijn dan het te scha en goed; - die prak sch dezelfde kwaliteiten en gebreken hebben; - die vlakbij of in een vergelijkbare omgeving gelegen zijn. Om nog beter de ideale scha ng te benaderen, verbetert de deskundige de vergelijkingspunten en, in voorkomend geval, schat hij sommige elementen afzonderlijk. Hij zal echter steeds het te onteigenen goed en de soortgelijke goederen op dezelfde manier scha en. Voor zeer recente construc es neemt de deskundige als vertrekpunt de nieuwbouwwaarde, aangezien hij meestal niet beschikt over een vergelijkbaar onroerend goed. Het scha en is geen exacte wetenschap. Het is daarom dat de scha ng van éénzelfde goed, uitgevoerd door verschillende experts volgens dezelfde regels, kleine verschillen kan geven, waarbij dit verschil a angt zowel van het aantal als van de kwaliteit van de gekozen vergelijkingspunten. De toegelaten marge van afwijking tussen de schatters is echter beperkt tot maximum 1/8. Bovendien is de uitgebreide database van de Patrimoniumdocumenta e zonder twijfel een groot voordeel voor het werk van haar deskundigen. Gevaarlijk kruispunt 69

24 Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie

25 De waardering van de vergoedingen Inleiding - Een geldelijke, voorafgaande en billijke vergoeding - De vergoedingen verschuldigd voor het eigendomsverlies - De vergoedingen verschuldigd voor aan de gebruikers berokkende stoornis - De vergoedingen verschuldigd aan tularissen van zakelijke rechten andere dan eigendom In geval van een minnelijk akkoord kunnen de onteigende en de onteigenaar elk van de vergoedingsposten afzonderlijk beoordelen, maar het belangrijkste is dat ze tot een akkoord komen over het globale bedrag. Anderzijds moeten, bij een gerechtelijke onteigening, de vergoedingsposten, die door de rechter zijn bepaald, expliciet per schadepost worden weergegeven. In de meeste gevallen biedt de onteigenende macht aan de onteigende een vergoeding aan die overeenstemt met deze die de rechter in geval van een gerechtelijke onteigening zou toekennen; meestal zelf iets hoger; want een gerechtelijke procedure veroorzaakt natuurlijk een belangrijke meerkost voor de onteigenaar, maar ook omdat deze beoordeling al jd een zekere graad van subjec viteit bevat en er in de rechtspraak betwis ng bestaat over de al dan niet toekenning van sommige schadeposten. Een voorbehoud echter: indien de onteigende en de onteigenaar geen akkoord bereiken over het bedrag van de vergoedingen, is de onteigenaar jdens de gerechtelijke procedure, die hierop volgt, niet meer gebonden door zijn oorspronkelijk aanbod dat gedaan werd jdens de onderhandelingen om tot een minnelijk akkoord te komen. Overstromingsbekken te Geldenaken 71

26 Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie

27 De waardering van de vergoedingen Inleiding - Een geldelijke, voorafgaande en billijke vergoeding - De vergoedingen verschuldigd voor het eigendomsverlies - De vergoedingen verschuldigd voor aan de gebruikers berokkende stoornis - De vergoedingen verschuldigd aan tularissen van zakelijke rechten andere dan eigendom De vergoeding dient geldelijk, voorafgaand en billijk te zijn. De vergoeding dient geldelijk te zijn. Ze bestaat al jd uit de betaling van een geldsom. De onteigende kan dus bijvoorbeeld het voorstel van de onteigenaar weigeren, waarbij deze voorstelt om werken uit te voeren om de schade, veroorzaakt door de onteigening, te verminderen. Hoogstens kan de onteigenaar de schade beperken, die zou ontstaan zijn door de bewoning of uitba ng van het goed, door aan de onteigende toe te staan het onteigende goed nog een bepaalde jd na het betalen van de vergoedingen te bewonen of uit te baten. De vergoeding dient voorafgaand te zijn. De onteigenaar dient eerst de onteigeningsvergoeding te betalen alvorens hij bezit neemt van het goed. Maar de par jen kunnen al jd een afwijkende overeenkomst afsluiten waarbij de onteigenaar bezit neemt van het goed vóór de betaling van de vergoedingen. De vergoeding dient billijk te zijn. Ze moet alle schade dekken die het directe gevolg is van de onteigening. De vergoeding houdt ook rekening met toekoms ge schade die zijn oorzaak vindt in de onteigening. Sommige schade ontstaat inderdaad pas na de onteigening, bijvoorbeeld het winstverlies dat een handelszaak gedurende enkele jaren lijdt na de onteigening tengevolge van de verhuis. Toekomstig station te Mechelen 73

28 Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie

29 De waardering van de vergoedingen Inleiding - Een geldelijke, voorafgaande en billijke vergoeding - De vergoedingen verschuldigd voor het eigendomsverlies - De vergoedingen verschuldigd voor aan de gebruikers berokkende stoornis - De vergoedingen verschuldigd aan tularissen van zakelijke rechten andere dan eigendom Om de vergoedingen te bepalen die voortvloeien uit het eigendomsverlies, houdt de rechter niet alleen rekening met de actuele venale waarde van het te onteigenen goed, maar ook met zijn toekomstwaarde, zijn geschiktheidswaarde en, eerder zeldzaam, zijn affec ewaarde. Toekomstwaarde Meerwaarde die zal voortspruiten uit guns ge toekoms ge gebeurtenissen, waarvan de verwezenlijking op het moment van de onteigening zo waarschijnlijk is, dat de lie ebbers er nu reeds rekening mee houden. Geschiktheidswaarde Bijzondere waarde die het goed voor zijn eigenaar hee, hetzij wegens het nut dat hij eruit haalt, hetzij wegens het voordeel dat het hem verscha. Ze staat in verband met materiële aanpassingen van zekere gerieflijkheden (bijvoorbeeld voor gehandicapten) of met een schikking van de plaatsen die voor de onteigende eigenaar voordelig zijn (bijvoorbeeld de woning gebouwd naast de winkel). Affec ewaarde Raming van de verbondenheid die de onteigende kan hebben met zijn huis omdat men er geboren is of omwille van persoonlijke herinneringen. Station Kruidtuin van de Brusselse metro 75

30 TUC RAIL

31 De waardering van de vergoedingen Inleiding - Een geldelijke, voorafgaande en billijke vergoeding - De vergoedingen verschuldigd voor het eigendomsverlies (vervolg) - De vergoedingen verschuldigd voor aan de gebruikers berokkende stoornis - De vergoedingen verschuldigd aan tularissen van zakelijke rechten andere dan eigendom En omdat de onteigende eigenaar moet vergoed worden voor alle geleden schade, kan hij aanspraak maken op verschillende andere vergoedingen zoals: - de waardevermindering van de overblijvende delen wanneer het goed gedeeltelijk wordt onteigend en de overblijvende niet-onteigende delen hun waarde verliezen, nu ze gescheiden zijn van het geheel waarvan ze deel uitmaakten vóór de onteigening; - de wederbeleggingsvergoeding, met name, de notariskosten, de registra erechten en de overschrijvingskosten, die de onteigende zal moeten maken om een gelijkwaardig onroerend goed aan te kopen als het onteigende goed; deze vergoeding is verschuldigd zelfs al koopt de onteigende geen nieuw onroerend goed; - de wach ntresten die de periode van improduc viteit van de vergoeding compenseren in afwach ng van de wederbelegging; deze periode wordt gewoonlijk op 3 maanden geschat; oorspronkelijk bestaat deze vergoeding reeds zeer lang; ze is a oms g uit een periode waar de mensen nog niet vertrouwd waren met de moderne technieken van wederbelegging; de huidige rechtspraak is verdeeld over de kwes e of deze vergoeding verschuldigd is; inderdaad, de actuele mogelijkheden om te investeren in onroerend goed laten bijna een onmiddellijke wederbelegging toe van de vergoeding; - de vergoeding voor afslui ng wanneer de afslui ng wordt verwijderd, het goed opnieuw dient omheind te worden of opnieuw moet afgepaald worden; - de kosten verbonden aan het vrijmaken van het goed van hypothecaire lasten in geval van minnelijke onteigening; Parking aan het station van Nijvel 77

32 Jan De Nul Group

33 De waardering van de vergoedingen Inleiding - Een geldelijke, voorafgaande en billijke vergoeding - De vergoedingen verschuldigd voor het eigendomsverlies (vervolg) - De vergoedingen verschuldigd voor aan de gebruikers berokkende stoornis - De vergoedingen verschuldigd aan tularissen van zakelijke rechten andere dan eigendom - bij een gerechtelijke onteigening bestaan de gerechtelijke intresten uit vergoedende intresten en moratoire intresten; de eerste soort intresten herstellen de schade die ontstaat uit het jdsverloop tussen het ontstaan van de schade en het moment waarop de vergoeding wordt vastgesteld; de tweede soort intresten herstellen de schade die ontstaan is door het jdsverloop tussen de vaststelling van de vergoeding en de betaling ervan; - in geval van gerechtelijke onteigening: de kosten voor een deskundige, eventueel gekozen door de onteigende, voor zover de rechter deze noodzakelijk acht; anderzijds geven de advocaatkosten geen aanleiding tot een onteigeningsvergoeding, want deze kosten zijn van een heel andere aard; deze vergoeding wordt toegekend door het Gerechtelijk Wetboek onder de benaming rechtsplegingsvergoeding ; de rechter kent deze toe aan de par j die het geding wint, als een forfaitaire tussenkomst in de kosten van zijn advocaat, en die ten laste wordt gelegd van de verliezende par j; de rechtsplegingsvergoeding is dus niet kenmerkend voor de materie inzake onteigeningen ten algemene nu e. Compartimenteringsdijk op de Schelde te Dendermonde 79

34 Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie

35 De waardering van de vergoedingen Inleiding - Een geldelijke, voorafgaande en billijke vergoeding - De schadevergoedingen verschuldigd wegens verlies van de eigendom - De vergoedingen verschuldigd voor aan de gebruikers berokkende stoornis - De vergoedingen verschuldigd aan tularissen van zakelijke rechten andere dan eigendom Een onteigening ontneemt niet alleen het eigendomsrecht aan de onteigende, maar ook zijn gebruiks- en genotsrechten. De gebruiker van het onteigende goed kan de eigenaar zelf zijn maar kan evenzeer een andere persoon zijn, bijvoorbeeld de huurder. In beide gevallen wordt de gebruiksstoornis van het goed vergoed en dit ona ankelijk van het feit of de onteigening wordt gerealiseerd aan de hand van een gerechtelijke procedure of op basis van een minnelijk akkoord. De gebruiksstoornis wordt vergoed indien ze het rechtstreekse en onafwendbare gevolg is van de onteigening. Om het bedrag ervan te berekenen, houdt de rechter rekening met de duur en de omvang van het gebruiksrecht (van onbepaalde duur voor een eigenaar, beperkt en bepaald door de voorwaarden van de huurovereenkomst voor een huurder) en met de aard van de uitgeoefende ac viteit in het goed (bewoning, beroepsac viteit of landbouwexploita e). De opsomming, die hierna volgt, is niet limita ef en het is ook niet zo dat alle opgesomde posten bij de berekening van de vergoedingen bij elke onteigening voorkomen. Inderdaad, elke onteigening is anders. Het nadeel wordt geïden ficeerd, onderzocht, berekend en vergoed volgens dezelfde regels en principes die gelden voor iedereen, maar het resultaat van de analyse ervan is a ankelijk van elke concrete situa e. De omvang van het nadeel kan variëren maar ook zijn aard. Guillemins station te Luik 81

36 Annabel - Wikimedia Commons

37 De waardering van de vergoedingen Inleiding - Een geldelijke, voorafgaande en billijke vergoeding - De schadevergoedingen verschuldigd wegens verlies van de eigendom - De vergoedingen verschuldigd voor aan de gebruikers berokkende stoornis (vervolg) - De vergoedingen verschuldigd aan tularissen van zakelijke rechten andere dan eigendom In geval van onteigening van een woning, zijn de belangrijkste vergoedingen voor de eigenaar-bewoner of de huurder de volgende: - de verhuiskosten: deze omva en de lonen van de ondernemers en van de werklieden zowel voor de ontruiming van het onteigende goed als voor de ontruiming van het gehuurde goed in afwach ng van de installa e in de nieuwe woning; - de vergoeding voor dubbele verhuizing: wanneer de bewoner niet onmiddellijk een geschikt onroerend goed vindt om zich opnieuw te ves gen en zich voorlopig ergens anders moet installeren; hoewel deze situa e nogal zeldzaam is, wordt er een vergoeding toegekend wanneer de gebruiker verrast wordt door de onteigening en niet de jd hee gekregen om zich op het verlies van het genot van het goed voor te bereiden, ofwel omdat hij geen kennis had van de onteigeningsplannen, ofwel omdat er onzekerheid bestond betreffende de datum van de onteigening. Over het algemeen worden de onteigende gebruikers jdig en met voldoende zekerheid op de hoogte gebracht van het jds p waarop het onteigende goed zal moeten ontruimd zijn; de toekenning van de vergoeding voor dubbele verhuis wordt ook vermeden wanneer contractueel aan de onteigende wordt toegestaan om het goed nog een jd te bewonen na de onteigening; - de vergoeding voor de kosten van verloren roerende investeringen: wanneer de gebruiker kosten hee gemaakt voor werken, waarvan hij dacht deze te kunnen afschrijven over de ganse duur van zijn bewoning; de vergoeding komt overeen met het verlies van de niet-afgeschreven kosten. Gecontroleerd overstromingsgebied te Kruibeke, Bazel en Rupelmonde 83

38 TUC RAIL

39 De waardering van de vergoedingen Inleiding - Een geldelijke, voorafgaande en billijke vergoeding - De schadevergoedingen verschuldigd wegens verlies van de eigendom - De vergoedingen verschuldigd voor aan de gebruikers berokkende stoornis (vervolg) - De vergoedingen verschuldigd aan tularissen van zakelijke rechten andere dan eigendom In geval van onteigening van een woning, zijn de meest voorkomende vergoedingen voor de huurder: - de vergoeding voor dubbele huur: wanneer de onteigende verplicht wordt om een woning te huren alvorens hij zich kan ves gen in zijn nieuwe woning: de duur van de periode van dubbele genotslast wordt over het algemeen geschat op drie maanden; de verschuldigde vergoeding wordt berekend op de huurwaarde van het onteigende pand vermenigvuldigd met het aantal maanden dat de dubbele genotslast duurt: een nogal zeldzame situa e die de onteigenaar verkiest te vermijden; - de vergoeding voor de kosten van verloren onroerende investeringen: wanneer de huurder investeringen hee gedaan in werken, die toegestaan zijn door zijn huurcontract en waarvan hij dacht ze te kunnen afschrijven over de ganse duur van deze huur; opgelet: wanneer deze onroerende werken werden uitgevoerd door de eigenaar-bewoner, wordt hiermee rekening gehouden bij het scha en van de venale waarde van het goed; - de vergoeding voor verlies van een voordelig huurcontract: wanneer de huurder, die in het onroerend goed woont, een huurprijs betaalt die lager is dan de werkelijke huurwaarde van het goed. Middenberm van de E19 in het kader van het Diaboloproject te Zaventem 85

40 Couvin.com

41 De waardering van de vergoedingen Inleiding - Een geldelijke, voorafgaande en billijke vergoeding - De schadevergoedingen verschuldigd wegens verlies van de eigendom - De vergoedingen verschuldigd voor aan de gebruikers berokkende stoornis (vervolg) - De vergoedingen verschuldigd aan tularissen van zakelijke rechten andere dan eigendom In geval van onteigening van een goed dat gebruikt wordt voor de uitoefening van een beroepsac viteit, handelszaak of onderneming anders dan een landbouwbedrijf, zijn de meest voorkomende vergoedingen: - de kosten verbonden aan de verplaatsing van de beroepsac viteit: deze kosten zijn reeds vermeld als vergoedingselement met betrekking tot de goederen gebruikt als bewoning. Hierbij worden de publiciteitskosten toegevoegd waarmee men het publiek op de hoogte brengt van de adreswijziging; - de doorlopende vaste kosten zonder dat hier enige inkomsten tegenover staan; - de vergoedingen wegens s lliggen en verlies aan cliënteel: deze vergoeding dekt enerzijds het winstverlies dat volgt uit het stopze en van de ac viteit gedurende de overbrenging naar een andere plaats, en anderzijds het verlies aan cliënteel jdens de periode die nodig is om een gelijkwaardig cliënteel op te bouwen na verhuis van de ac viteit. De scha ng van deze vergoeding houdt rekening met het verschil tussen de ac viteiten waarbij het cliënteel sterk gebonden is aan de ligging van het goed (buurtwinkels of broodjeszaken in de buurt van scholen) en deze waarvan het cliënteel eerder gebonden is aan de persoon die de ac viteit uitoefent dan aan de plaats van de ac viteit (bedrijf, handel of gerenommeerde kunstenaar). Omleiding Couvin 87