vraagspecificatie Oostenrijkse woningen

Transcriptie

1 Vraagspecificatie Oostenrijkse woningen Bijlage 5.1 Vraagspecificatie Oostenrijkse woningen 9 maart /12 Aardvast

2 Inhoudsopgave 1. Algemeen 1.1 Aanleiding van het project Bestemmingsplan Planning 3 2. Het te leveren product 2.1 Algemeen Programma van eisen Woningbouwprogramma Woontechnische kwaliteit Bouwtechnische kwaliteit Begeleiding toekomstige bewoners Plangebied Bestemmingsplan Stedenbouwkundigplan Projectcriteria Meerjarenonderhoudsbegroting Wetten en regelingen 11 4.Procesverantwoordelijkheid Overleg met de gemeente en nuts Overleg met de opdrachtgever Overleg met bewoners Aanwijzingen door de opdrachtgever 12 2/12 Aardvast

3 1. Algemeen 1.1 Aanleiding van het project Woningstichting Bergh heeft het voornemen om tot nieuwbouw over te gaan in het plangebied. Het betreffende plangebied is/wordt in eigendom van de woningstichting. De nieuwe woningen geven een goede aanvulling op de bestaande woningvoorraad in de dorpskern. Aan de woningen worden hoge eisen gesteld ten aanzien van duurzaamheid ten gunste van lage levensduurkosten van de woning en het milieu. Voor verdere achtergrond van de ontwikkeling wordt verwezen naar de richtlijn aanbesteding. 1.2 Bestemmingsplan Het nieuwe bestemmingsplan wordt door de opdrachtgever aangevraagd. Als onderlegger voor het bestemmingsplan is het stedenbouwkundigplan gehanteerd. De beeldkwaliteit en voorbereiding bestemmingsplan (o.a. onderzoeken) is opgenomen in het stedenbouwkundigplan. Het stedenbouwkundigplan dient als uitgangspunt voor de ontwerpen van de woningen en openbare ruimte Planning Het project wordt gefaseerd per locatie uitgevoerd. Het plangebied van de locatie wordt beschikbaar gesteld nadat de laatste huurder is verhuisd. De opdrachtnemer dient rekening te houden met de volgende data van beschikbaar stellen van de locaties: o Delweg oktober 2011 o Plantsoensingel Midden/zuid januari 2012 o Plantsoensingel Noord juni 2012 De vergunning voor sloop dient tijdig door de opdrachtnemer te worden aangevraagd, zodat binnen 2 weken nadat het plangebied/terrein beschikbaar is gesteld, kan starten met de sloopwerkzaamheden. Voor de locaties vraagt de Woningstichting een bestemmingsplanwijziging aan. De omgevingsvergunning dient door de opdrachtnemer te worden aangevraagd, uiterlijk 2 weken nadat het bestemmingsplan in werking is getreden. De omgevingsvergunning aanvraag kan naar schatting worden aangevraagd in: o Delweg oktober 2011 o Plantsoensingel Midden/zuid maart 2012 o Plantsoensingel Noord juli 2012 De opdrachtnemer dient binnen 2 weken nadat het plangebied beschikbaar is en de vergunning is verleend te starten met de uitvoeringswerkzaamheden van de nieuwbouw. De opdrachtnemer dient zelf een realistische planning aan te leveren voor de ontwikkeling en realisatie. Woningstichting Bergh streeft er naar in juli 2011 de opdracht te kunnen verlenen. De verkoop van de koopwoningen start met een nader te bepalen aantal maanden voor de daadwerkelijke start van de bouw van deze koopwoningen. De startbouw datum is onafhankelijk van de voortgang van de verkoop. De proceskwaliteit bepaald mede het eindresultaat van het project. De door de opdrachtnemer op te stellen plan van aanpak dienen de projectspecifieke kenmerken belicht te worden, zoals: De 3 locaties zijn inbreidingslocaties: grote mate van maatwerk en flexibiliteit De fasering Integraal project van ontwikkeling en realisatie van woningen en bouw- en woonrijpmaken Voorbeeldproject op het gebied van duurzaamheid en vernieuwing 3/12 Aardvast

4 2 Het te leveren product 2.1 Algemeen Het doel van het project is door middel van sloopnieuwbouw, goede en betaalbare woningen toe te voegen aan de vastgoedportefeuille. Subdoelen hierbij zijn: Een gedifferentieerd bezit /buurt van eengezinswoningen en levensloopgeschikte woningen; Een goede afzetbaarheid van de woningen: voor meerdere doelgroepen geschikt; Dat bewoners langer zelfstandig kunnen blijven wonen; De woonlasten te beheersen/reduceren door energiezuinig te bouwen; Een voorbeeldfunctie voor duurzaamheid: terugdringen energieverbruik en CO2 uitstoot, stimuleren gebruik schone energie en het gebruik van duurzame producten en materialen; Het reduceren van de exploitatiekosten van de woning: lange levensduur en lage onderhoudskosten; Het stimuleren van de regionale economie en vernieuwingen in de bouwkolom; De woningen binnen de vastgestelde financiële kaders ontwikkelen en realiseren. Uitgangspunt is dat de opdrachtgever aan de opdrachtnemer het terrein in de huidige toestand (vrij van bewoners) ter beschikking stelt en dat opdrachtnemer hierop de geprogrammeerde woningen ontwikkelt en realiseert. De te volgen goedkeuringsprocedure voor het ontwerp is beschreven in de richtlijn aanbesteding en reglement selectiecommissie De opdrachtgever is verantwoordelijk voor het op de overeengekomen datum ter beschikking stellen van het terrein en verhuur van de nieuwbouwwoningen. Alle overige werkzaamheden, waaronder ontwerp, onderzoeken, uitvoeringswerkzaamheden sloop en nieuwbouw, bouwmanagement en coördinatiewerkzaamheden, behoren tot de taak en verantwoordelijkheid van de opdrachtnemer. Hierin zijn ook begrepen alle eventuele werkzaamheden buiten de bouwkavels, zoals tijdelijke maatregelen in verband met het bouwlogistiek en het herstellen van eventuele schade aan belendingen als gevolg van de uitvoeringsactiviteiten. De woningen en openbare ruimten dienen te voldoen aan de minimum eisen (en maximum eisen indien expliciet aangegeven) zoals beschreven in het onderstaande programma van eisen. Afwijkingen ten opzichte van het Programma van eisen mogen worden voorgesteld indien deze een aantoonbaar positief effect hebben op het vastgoed. In geval van strijdigheid met het Bouwbesluit prevaleert vanzelfsprekend het Bouwbesluit. In alle overige gevallen dient de voor de opdrachtgever meest gunstige kwaliteit te worden aangehouden, een en ander ter beoordeling van de opdrachtgever. Opdrachtnemer blijft te allen tijde (woning)productverantwoordelijk. 4/12 Aardvast

5 2.2 Programma van eisen Woningbouwprogramma Op de 3 locaties dienen totaal de sloop van 46 woningen en nieuwbouw van 55 woningen te worden gerealiseerd, volgens onderstaand woningbouwprogramma. Tevens dient de openbare ruimte te worden aangepast. Woningbouwprogramma s'-heerenberg bestaand nieuwbouw huur nieuwbouw totaal EGW LBB EGW koop nieuwbouw Plantsoensingel Noord 19 * energieneutraal 11 4 ** 3 ** 18 west Plantsoensingel Midden 17 * * 20 Zeddam Delweg Totaal *: inclusief particuliere woning **: deels afwijkend woningtype (EGW): 7 huur en 3 koop aan de Hoge Distelweg De exacte locatie van de verschillende woningen is aangegeven in het stedenbouwkundigplan Woontechnische kwaliteit Woningtype Om te voldoen aan het projectdoel van een gedifferentieerde buurt en om te voldoen aan de wensen van terugkerende huurders (terugkeergarantie) zijn per locatie zowel eengezins- als levensloop huurwoningen en eengezins koopwoningen opgenomen. Het programma van eisen van de huurwoningen is gebaseerd op het basisprogramma van eisen van WSB en de specifieke projectdoelen. De koopwoningen zijn per locatie in overleg met de makelaar geprogrammeerd. Samengevat is het programma van eisen van de woningen als volgt: Eengezins huurwoningen (EGW): Voor grotere gezinnen: 108 m2 GBO en 3 slaapkamers en optie hobby/slaapruimte Geschikt voor meerdere doelgroepen: woonkeur en mogelijkheid voor een lift Levensloop geschikte huurwoningen (LLB): Voor kleinere huishoudens: 95 m2 GBO en 2 slaapkamers en hobbyruimte Geschikt voor meerdere doelgroepen: slaapkamer met badkamer op de begane grond Eengezins koopwoningen (EGW): Voor grotere gezinnen: 120 m2 GBO en 3 slaapkamers en (optie) hobby/slaapruimte Geschikt voor meerdere doelgroepen: woonkeur en mogelijkheid voor een lift Algemene eisen: Woningen met lage energielasten Woningen betaalbare huur: maximale huur eerste aftoppingsgrens ( 652) en streven naar maximaal redelijk: o Huidige WWS 80 tot 85%; o Nieuwe WWS 70 tot 75%. Woningen waar het comfortabel en gezond wonen is Woningen met voorzieningen voor bewustwording van bewoner voor duurzaam gebruik Woningen waarin bewoners inrichtingswensen eenvoudig kunnen worden opgenomen 5/12 Aardvast

6 Ruimtelijk De onderstaande tabel geeft per woningtype het minimale oppervlak per ruimte weer volgens de NEN Het totaal genoemde gebruiksoppervlak per woning is het minimale oppervlak en het maximale oppervlak is het minimale oppervlak + 5%. Deze 5% regel geldt niet voor het vloeroppervlak op zolder lager dan 1,5m1. De beukmaten liggen vast. Ruimtelijk programma van eisen woningtype Oppervlak in m2 GBO EG W LL B EGW koop Begane grond woonkamer en keuken toilet/hal/trap bijkeuken/berg-wasruimte 2 1 slaapkamer 15 badkamer 5 Verdieping slaapkamer slaapkamer hobby/slaapruimte bergruimte met install badkamer overloop/trap bergruimte 1 Verdieping Slaap/hobbykamer bergruimte/install./trap 8 8 Totaal GBO minimaal Beukmaat 5,7 6,9 6 Buiten berging Garage 20 Specifieke aanvullende eisen: bij de woningen aan de Hoge Distelweg is de voordeur en hal op de 1e verdieping gelegen slaapkamer op de 2 e verdieping is voor de huurwoningen optioneel aanbieden bij energieneutrale woning tochtportaal/kas optioneel aanbieden inrichting badkamer LLB niet opnemen m.u.v. afgedopte leidingen (wc, douche, wastafel) een aantal koopwoningen zijn voorzien van een garage (zie hiervoor het stedenbouwkundigplan), de woningen zonder garage zijn voorzien van een berging 6/12 Aardvast

7 Functioneel Om de functionaliteit en comfort van de woning duurzaam te waarborgen, dienen de woningen te voldoen aan: Het vigerende Bouwbesluit Eisen welke gesteld worden door de overheid, nutsbedrijven en brandweer met de daaraan gekoppelde regelgeving en normbladen Woonkeur basispakket (inclusief aanlevering certificaat door SKW) Woningborg (voorheen GIW): voor de koopwoningen dient geen garantiecertificaat te worden aangeleverd. Aanvullende eisen: o Glasbewassing hoger gelegen dan 2,5m + maaiveld van binnenuit mogelijk o Alle beweegbare ramen te bedienen op een hoogte van mm o Plaatsing keuken zodanig dat uitbreiding van de keuken en apparatuur mogelijk is. o Geen open (trap)verbinding tussen woonkamer en verdieping en gesloten trap o Vaste trap van 1 e naar 2 e verdieping o Traplift eenvoudig in het ontwerp in te passen Bouwtechnische kwaliteit De minimale technische eisen die gesteld worden aan alle woningen zijn onderverdeeld in algemene en specifieke eisen. Indien er expliciet streven of optioneel staat omschreven, is het geen eis maar een streven tot de genoemde prestatie. Algemeen Woningen met aansprekende architectuur en passend bij de locatie lange levensduur, minimaal: drager met opgenomen voorzieningen 100 jaar gevel/dak steenachtig 100 jaar overige gevel/dak 50 jaar inbouw en installatie 25 jaar Aanpasbaarheid van de woning: drager- inbouwconstructie Adaptief vermogen: nieuwe ontwikkelingen eenvoudig in te passen Onderhoudsarm ontwerpen: geen buitenschilderwerk, goede detaillering en te onderhouden onderdelen eenvoudig bereikbaar Duurzame materialen: vervangbaar, deels demontabel en hergebruik mogelijk Woningen met duurzame materialen en maatregelen ten gunste van flora en fauna SBR details toepassen: minimaal comfort details Toepassen vaste maatregelen Nationaal pakket duurzaam bouwen en FSC keurmerk Kwaliteitsborging geluid: NEN 1070 kwaliteitscijfer 2 toepassen Zowel de woningborgregeling als de aanvullende eisen van GIW/ISSO 2008 zijn van toepassing. Afwerking Afwerking van de woning en buitenruimte volgens de standaard van de woningcorporatie, zoals als annex is opgenomen. Energetisch: De minimale energieprestatie van de woningen is een EPC van 0,4. De woningstichting eist het werken met Trias Energetica: eerst het terugbrengen van de energievraag en vervolgens (additioneel) duurzame energieopwekking. Om te komen tot een goed, fysisch inzicht in de energievraag wordt een energieprestatie in PHPP berekening vereist (versie 1.5 te verkrijgen via en een EPC berekening. De volgende minimale eisen worden gesteld: 1. energievraag en CO2 uitstoot van de woning verlagen met een duurzaam casco: compacte vorm van het gebouw en zonoriëntatie passieve zonne-energie hoge isolatiewaarde: RC waarde gevel, dak en vloer van > 6 en 3-laags isolatieglas van HR ++ kwaliteit U waarde kozijnen, ramen en deuren van < 1; 7/12 Aardvast

8 luchtdichtheid: q v,10,kar van < 0,40 voor EPN; voor PHPP moet deze waarde omgerekend worden naar n 50. en voldoende spuiventilatie (tenminste bouwbesluiteis). bij oplevering: testresultaten van Blower Doortest en Thermografische meting (minimaal 1 per woningtype per locatie) terugwinning van warmte die in de woning aanwezig is: ventilatie energiezuinig: natuurlijke debietgeregelde toevoer met (vraaggestuurde) mechanische afvoer of gebalanceerd met HR-WTW en bypass o.g. douche: douche WTW (gebruiksvriendelijk) lage temperatuurverwarming (toevoertemperatuur bij voorkeur < 35 ºC): vloerverwarming begane grond en badkamer en overige mini convectoren vermijd actieve koeling in de zomer: zonwering zuidzijde en zomernachtventilatie (hoog gelegen) daglicht toetreding verbeteren korte leidingen naar warmtapwaterpunten 2. optioneel duurzame energieopwekking toepassen voor een betere energieprestatie, zoals(individueel systeem) bijvoorbeeld: zonne-energie: warmte en/of elektra aardwarmte/koeling (bijvoorbeeld WKO, bodem), buitenlucht, retourlucht hoogwaardige restwarmte (uit omgeving); waarderen volgens EPN-methodiek, geen kwaliteitsverklaringen geldig 3. effectief toepassen van uitputbare brandstoffen nastreven 4. bewustwording bewoner van duurzaam gebruik: energiedisplay in de woonkamer Installaties: Robuuste installaties Geen collectieve installaties Voorbereiding voor PV (vb. loze leiding van meterkast naar bovenste verdieping/dak (indien PV nog niet geplaatst is)) en WKO (in overleg) Voorbereiding op gelijkspanningsnet (loze leidingen geschikt voor 12V/24V gelijkspanning vanuit meterkast naar centraaldoos) in elke verblijfsruimte en plaats reserveren in meterkast. Voorbereiding oplaadpunt elektrische auto Individuele warmteregeling per vertrek (thermostaatknoppen en/of ruimtethermostaat) NEN 1010 en optioneel aanvullend pluspakket woonkeur Comfort: elektronische installaties, telefoon en kabel aan ISSO 77 levensloopbestendig wonen nastreven Meetprotocol voor blowerdoortest: zowel Q v10;kar (EPC) als N50 (PHPP) aanleveren; Naast de EPC berekening dient een PHPP berekening overlegd te worden, met als vaste invoerparameters: warm tapwatergebruik 37 liter p.p. per dag; interne bronnen standaard 2,1 W/m2; 3 personen aanwezig; Klimaat=de Bilt. Voor energieneutraal wordt PV buiten de programma EPC invoer gehouden. Prestatiegaranties op duurzame systemen en productspecificaties worden door de aanbieder verstrekt. Energieneutraal/Duurzaamheid Om de voorbeeldfunctie van WSB op het gebied van duurzaamheid nader in te vullen, is met de gemeente afgesproken om aanvullend op de EPC eis < 0,4 voor 18 woningen op de locatie Plantsoensingel Noord (sublocatie energieneutraal) de energetische ambitie te verhogen naar energieneutraal. Daarnaast sluit de energetische ambitie aan op de duurzaamheidbelofte van de branche en de Regio Achterhoek. Naast de publiciteit van energieneutraal, biedt dit een uitgelezen mogelijkheid om de regionale economie en de innovatiekracht in de bouwkolom te stimuleren. De gebouwgebonden energieneutraliteit wordt als volgt bereikt: Het totale primaire energiegebruik, berekend via de EPN methodiek, wordt gecompenseerd met zon volgens het principe uit de bijgesloten W/E rapportage: het jaargebruik aan gebouwgebonden (o.a. verwarming, ventilatie, warmwater en verlichting) energiegebruik is gelijk aan de jaarlijks duurzame opgewekte energie (zon). Het gebruikersgebonden deel van het energiegebruik (bijvoorbeeld tv en koken) en materiaalgebonden energiegebruik (bouw, onderhoud, sloop), zijn vanwege kosten/batenafweging niet meegenomen. 8/12 Aardvast

9 De duurzaamheid aspecten zijn (deels) opgenomen in het stedenbouwkundigplan. Om de vertaling van duurzaamheidambities te kunnen meten bij de selectie (ambitie), ontwerp en na realisatie is gekozen voor BREEAM-NL. Voor de 18 woningen dient een BREEAM-NL certificaat te worden overhandigd. Het minimale BREEAM niveau is 1 ster. Naast de nieuwbouw wordt aandacht gevraagd voor het minimaliseren van de milieubelasting als gevolg van de sloopwerkzaamheden. Overige bijzonderheden: Voor de energieneutrale woningen wordt de mogelijkheid geboden om op basis van onderbouwde voorstellen af te wijken van het bouwtechnisch programma van eisen. Als pilot verwachten wij voorstellen om het proces en de energiehuishouding/wonen te monitoren (om van te leren) Afzetmogelijkheden van duurzaam opgewekte energie worden nader onderzocht; inbreng vanuit de inschrijvers is wenselijk Woningen zonder gasaansluiting zijn met een goede motivering toegestaan Voor nadere informatie over energieneutraal zie het rapport van WE adviseurs Begeleiding toekomstige bewoners Algemeen De opdrachtnemer dient rekening te houden met het verzorgen van: Startbouw en opleverfeest Organiseren van kijkmiddagen, één op het moment dat de binnenmuren staan en de bouw veilig is. Het tweede: twee maanden voor de oplevering: bewoners de gelegenheid geven om de maten te nemen. Het derde: twee weken voor oplevering: bewoners de gelegenheid geven om een voorschouw uit te voeren. Informatie over voortgang bouw en dergelijke voor onder andere nieuwsbrieven Opties De opdrachtnemer dient een aantal opties uit te werken welke voor een vastgestelde maximale prijs worden aangeboden aan de kopers woningen. De opties van Woningstichting voor de huurders liggen vast en zijn nader uitgewerkt in het Programma van eisen. Deze dienen, voor zover niet al standaard meegenomen in de koopwoningen, ook voor de koopwoningen voor dezelfde prijs te worden aangeboden. Het staat de opdrachtnemer vrij om meerdere opties aan te bieden bij de koop(garant)woningen. Huurwoningen: De opdrachtgever zal voor de huurwoningen de verhuur en het optietraject verzorgen. Volgens het basisassortiment en meerwerk keuken, badkamer en toilet. Uitgangspunt is dat de opdrachtnemer de verhuur- en informatiebrochures en daarnaast de bemonstering van de te kiezen opties (in de showroom welke de woningstichting gebruikt) verzorgt, voor zover niet aanwezig. De planning van het optie traject dient voorafgaande schriftelijke goedkeuring van opdrachtgever. Koopwoningen: De opdrachtnemer verkoopt de koopwoningen onder Woningborg (GIW) garantie. Voor de voorwaarde van mogelijke aankoop van koopwoningen door opdrachtgever zie de basis overeenkomst. De opdrachtnemer dient voor de koopwoningen te voldoen aan de richtlijnen van Woningborg (GIW). Uitgangspunt is dat de opdrachtnemer de verkoopstukken verzorgd. De opdrachtnemer dient voor de koopwoningen het optie traject te verzorgen en hiervoor een kopersbegeleider aan te stellen en dient vooraf de opties met prijzen en showroom aan te geven ter vaststelling van de opdrachtgever Plangebied Het plangebied wordt onbewoond aan de opdrachtnemer ter beschikking gesteld zoals aangegeven in de richtlijn. Voor de exacte locatie zie het stedenbouwkundigplan. De opdrachtnemer dient op basis van de beschikbare gestelde aanbestedingsdocumenten (o.a. bestemmingsplanonderzoeken en asbestonderzoek) en locatie- en woning bezoek de bodemgesteldheid en de staat van de woningen/terrein vast te stellen. De bodemgesteldheid (voor o.a. grondbalans en funderingsprincipe) en de staat van de woningen/terrein (o.a. asbest) geeft na gunning geen mogelijkheid tot verrekening. 9/12 Aardvast

10 2.2.6 Bestemmingsplan onderzoeken In het bestemmingsplan dienen alle planologische, milieutechnische en juridische randvoorwaarden opgenomen te worden die (gaan) gelden bij de voorliggende ontwikkeling en realisatie. De voorbereidende onderzoeken voor het bestemmingsplan en de ontwikkeling en realisatie zijn als annex opgenomen Stedenbouwkundig plan Het bijgevoegde Stedenbouwkundigplan, geldt als basis voor het ontwerp en realisatie van de woningen en openbare ruimte. Voor verdere toelichting en informatie wordt verwezen naar de richtlijn aanbesteding en het Stedenbouwkundigplan welke als annex is toegevoegd bij de vraagspecificatie. Voor Plantsoensingel Midden is er een alternatief plan opgenomen Openbare ruimte De openbare ruimte dient te voldoen aan de eisen van: de vraagspecificatie, het stedenbouwkundigplan en de overige genoemde documenten de 4 bladen met standaars details van de gemeente de gemeente, nutsbedrijven en waterschap de RAW bepalingen en wetgeving garanties 20 jaar en onderhoudsperiode 1 jaar Meerjarenonderhoudsbegroting Voorstel voor het toe te passen onderhoudsconcept met een meerjarenonderhouds prestatie garantie (begrotingen volgen bij het definitief ontwerp) volgens de aangeleverde onderlegger per woningtype en totaal. Voor de op te stellen meerjarenonderhoudsplanning worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: Uitgangspunt 1 De onderhoudsplanning wordt opgesteld per woningtype. Uitgangspunt 2 De onderhoudsplanning wordt opgesteld voor alle onderdelen in en aan de woning: - Alle bouwdelen die onderdeel vormen van de buitenschil zoals kozijnen (cyclisch onderhoud 1 maal per 3 jaar afstellen draaiende delen), metselwerk, dilataties, goten en goot/gevelbekledingen afhankelijk van toegepast materiaal; - Alle onderdelen die onderdeel vormen van de binnenzijde zoals vloer-, wand- (met een cyclus van 30 jaar) en plafondafwerkingen, binnenkozijnen, keukens (met een cyclus van 15 jaar); - Alle installatieonderdelen zoals sanitair,elektra, verwarming (met een cyclus van 18 jaar), mechanische ventilatie (reinigen kanalen cyclus 3 jaar) en riolering; - Alle terreininrichtingen (zoals bergingen, bestrating, erfscheidingen, verlichting). Uitgangspunt 3 De onderdelen worden gecodeerd aangeleverd volgens de codering (NLsfb) zoals deze in gebruik is bij Woningstichting. Uitgangspunt 4 De onderhoudswerkzaamheden worden ingepland op basis van prestatiegericht onderhoud. Voor de definitie van dit prestatiegericht onderhoud wordt de conditiemeting van bouw- en installatiedelen volgens de NEN 2767 gehanteerd. De gewenste conditie van alle bouw- en installatiedelen bedraagt: - Conditiescore 1; uitstekende conditie (incidenteel geringe gebreken); of - Conditiescore 2; goede conditie (incidenteel beginnende veroudering); of - Conditiescore 3; redelijke conditie (plaatselijk zichtbare veroudering, functievervulling van bouw- en installatiedelen niet in gevaar). Voordat conditiescore 4 wordt bereikt dient onderhoud aan de betreffende bouw- of installatiedelen te hebben plaatsgevonden (conditiescore 4; matige conditie, functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel in gevaar). 10/12 Aardvast

11 Uitgangspunt 5 De onderhoudsplanning wordt opgezet voor de gehele exploitatieperiode van minimaal 70 jaar. De onderhoudsplanning is vanaf het 60 e jaar afbouwend. Het startjaar van de onderhoudsplanning is Prijsindex 3,25% en rente netto contant 6%. Uitgangpunt 6 In de aan te leveren stukken is per woningtype inzichtelijk: - De gehanteerde hoeveelheden; - De gehanteerde eenheidsbedragen; - De gehanteerde onderhoudscycli; - De kosten per activiteit per jaar; - De kosten per onderdeel per jaar; - De kosten per deelcomplex per jaar. Uitgangspunt 7 Kosten voor dagelijks onderhoud (mutatieonderhoud en reparatieverzoeken) worden niet opgenomen in de aan te leveren onderhoudsplanning. Uitvoering onderhoud De Woningstichting behoudt het voorrecht om de aannemer na oplevering te verplichten om het meerjarenonderhoud voor een x-aantal jaren volgens de door aannemer opgestelde meerjarenonderhoudsbegroting met de door Woningstichting gestelde prestatie-eisen uit te voeren. De Woningstichting kan ook besluiten om een derde het meerjarenonderhoud te laten uitvoeren. 2.3 Wetten en regelingen Op het project is de Nederlandse wet- en regelgeving van toepassing, waaronder het vigerende Bouwbesluit, zoals deze gelden op het moment van de aanvraag bouwvergunning. Voorts zijn op het project van toepassing de gemeentelijke regelingen en verordeningen van de gemeente, zoals deze gelden op het moment van de aanvraag bouwvergunning. De aanvraag van de benodigde vergunningen, ontheffingen en beschikkingen behoren tot de verantwoordelijkheid van de opdrachtnemer. Kopieën van afschriften en correspondentie dienen verstrekt te worden aan de opdrachtgever. 4.Procesverantwoordelijkheden Woningstichting beoogt met deze aanbesteding het ontwerp en uitvoering van het project, inclusief de verantwoordelijkheid voor het proces, op te dragen aan de opdrachtnemer. De werkzaamheden van de opdrachtnemer bestaan ondermeer (niet uitputtend) uit: (check) - Het opstellen en bewaken van de totale planning; - Het maken van een voorlopig ontwerp van de woningen en openbare ruimte; - Het maken van een definitief ontwerp van de woningen en openbare ruimte; - Het aanvragen van vergunningen, inclusief het noodzakelijk overleg met gemeente, brandweer en nutsbedrijven e.d.; - Het uitvoeren van alle benodigde onderzoeken en berekeningen, waaronder (niet uitputtend) aanvullende sonderingonderzoeken, funderingsadviezen, constructieberekeningen, daglicht, geluid en ventilatieberekeningen, brandveiligheidsonderzoek, energieconcepten en bijbehorende energieprestatie berekeningen etc. - Het maken van de benodigde bestekken/technische omschrijvingen; - Het maken van de benodigde uitvoeringstekeningen; - Het verkrijgen van alle benodigde ontheffingen en toestemmingen voor het realiseren van het werk, waaronder bijvoorbeeld toegankelijkheid bouwplaats, eventuele bemaling, plaatsen van keten, reclame etc.; - Het verzorgen van alle benodigde nutsaansluitingen, waaronder gas, vuilwater riolering, elektriciteit, water, (vaste) telefoon en kabelantenne aansluiting; De kosten voor de aansluitingen komen voor rekening van de opdrachtnemer; - Het aanleveren van de verhuur- en verkoopinformatie; 11/12 Aardvast

12 - Het leveren en plaatsen van een reclamebord volgens opgave opdrachtgever; - De verkoop van de woningen inclusief verkoopkosten (o.a. makelaar/notaris/kadaster); - Het verzorgen en aanbieden van kopersopties aan de kopers inclusief de afhandeling van het kopers optietraject; - Het realiseren van de woningen volgens goedgekeurde tekeningen; - Het aanbrengen van alle gebouwde en geplante erfscheidingen; - Het gebruiksklaar opleveren van alle woningen, voorzien van werkende (nuts)voorzieningen, certificaten, revisietekeningen, handleidingen, voor het gebruik benodigde vergunningen (bijv. inritvergunning), keukenblok; - En verder het op eigen initiatief en voor eigen rekening en risico regelen van alle zaken die noodzakelijk zijn voor of dienstbaar zijn aan realisatie van het Werk, waaronder het samen met opdrachtgever informeren van omwonenden en andere geïnteresseerden en belanghebbenden. - Het verkrijgen en overhandigen van de benodigde goedkeuringen en garantiecertificaten van de woningen; - Het overhandigen van een polis CAR verzekering en ontwerpaansprakelijkheid - Het opnemen en vastleggen van de bestaande situatie rondom het plangebied (nulmeting) - De legeskosten voor het verkrijgen van bouwvergunningen; - De aansluitkosten nutsbedrijven voor energie, water, telefoon en kabel Tot verplichtingen c.q. taken van de opdrachtgever behoren: - Het ter beschikking stellen van het bouwterrein (incl. opstallen e.d.) aan de opdrachtnemer; - De verhuur van de woningen; - De coördinatie en begeleiding huurders opties; - Het verkrijgen van het bestemmingsplan - De benodigde percelen in het plangebied van gemeente en particulieren. 4.1 Overleg met gemeente, nutsbedrijven en waterschap Opdrachtnemer is nadrukkelijk verantwoordelijk voor het overleg met o.a. de gemeente, nutsbedrijven en waterschap over zaken die ten genoegen van deze partijen moeten worden geregeld in het kader van de uitvoering van het werk. De gemeente neemt na acceptatie de openbare ruimte in beheer. 4.2 Overleg met de opdrachtgever De gemachtigde van de opdrachtnemer overlegt maandelijks, of zoveel vaker als noodzakelijk, met opdrachtgever over de voortgang van de werkzaamheden, kwaliteit en de communicatie met derden (niet zijnde onderaannemers of leveranciers). 4.3 Overleg met de bewoners De wijze waarop overleg plaats vindt tussen bewoners en opdrachtnemer dient nader overeengekomen te worden. Voordat de directie van de Woningstichting een besluit neemt op het definitief ontwerp wordt het ontwerp ter raadpleging voorgelegd aan de bewoners. Eventueel wijzigen worden door de opdrachtnemer verwerkt in het ontwerp met een eventueel vooraf overeengekomen financiële verrekening. 4.4 Aanwijzingen door de opdrachtgever De opdrachtgever heeft het recht om, in redelijkheid en voor zover opdrachtgever belang heeft bij een bepaalde afwikkeling, aan opdrachtnemer aanwijzingen te geven betreffende het management van de externe omgeving van het project. Einde document 12/12 Aardvast