Ontheffingsaanvraag. Maaslandse Dam. Gemeente Midden-Delfland

Transcriptie

1 GCmëëntë ^""^ Raesfeltstraat 37, 2636 ZG Schipluiden Midden-Delfland ^ " ^ - 41,, F o s -aso9992 E gemeente@middendelfland.nl, I Ontheffingsaanvraag Maaslandse Dam Gemeente Midden-Delfland 17 december 2013

2 Inhoudsopgave 1. Inleiding 3 2. Ontwikkelingen in de tijd 5 3. Beschrijving van het project 7 4. Beleidskader 9 5. Motivatie van de ontheffingsaanvraag 16 Bijlage 1: beeldkwaliteit-en inrichtingsplan Maaslandse Dam Bijlage 2: brief Stadsgewest Haaglanden d.d. 11 december 2013

3 1. Inleiding I. 1 Aanleiding De gemeente Midden-Delfland heeft in de Gebiedsvisie Midden-Delfland 2025 een ambitieus beleid neergelegd: in 2025 moet het gebied van de gemeente Midden-Delfland groter, herkenbaarder, toegankelijker en veel meer een eenheid zijn dan nu het geval is. De grenzen met de stedelijke omgeving zijn vloeiender en de verschillen tussen de functies in het gebied zijn vervaagd. Alle ontwikkelingen van de komende jaren staan in het teken van het versterken van het landschap. Omdat de verspreid liggende glastuinbouw in Midden-Delfland afbreuk doet aan de openheid van het landschap en weinig toevoegt aan de ruimtelijke kwaliteit, is het zaak een kwaliteitsslag te maken in het gebied. Om invulling te geven aan de maatschappelijke wens om de verspreid liggende glastuinbouwbedrijven te saneren heeft Midden-Delfland enkele jaren geleden circa II, 6 ha verspreid glas opgekocht (waarvan circa 7 ha in de Maaslandse Dam). Het hierin geïnvesteerde geld moet worden terugverdiend met de ontwikkeling van de Maaslandse Dam. In dit kader is een beeldkwaliteitplan opgesteld dat richtinggevend is voor de ontwikkelingen in het gebied. Op de onderstaande luchtfoto is het plangebied van de Maaslandse Dam weergegeven, waarop de inmiddels gesaneerde glastuinbouwbedrijven binnen het gebied nog zichtbaar zijn. Luchtfoto van het plangebied 1.2 Ontheffingsverzoek De beoogde ontwikkeling binnen de Maaslandse Dam, in de vorm van 42 nieuwe woningen, is in strijd met het provinciale beleid. In artikel 3 lid 1 van de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland is bepaald dat bestemmingsplannen voor gronden buiten de bebouwingscontouren, zoals de gronden van de Maaslandse Dam, bestemmingen uitsluiten die nieuwvestiging of uitbreiding van stedelijke functies mogelijk maken. In de Verordening Ruimte is echter een aantal

4 algemene ontheffings- en afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Op basis van artikel 21 lid 1 van de Verordening Ruimte kunnen Gedeputeerde Staten ontheffing verlenen van de regels van de verordening, zoals de regel in artikel 3 lid 1, voor zover de verwezenlijking van het gemeentelijk ruimtelijk beleid wegens bijzondere omstandigheden onevenredig wordt belemmerd in verhouding tot de met die regels te dienen provinciale belangen. Onderliggend document geeft een onderbouwing van het ontheffingsverzoek in het kader van artikel 21 lid 1 van de Verordening Ruimte. 1.3 Opzet In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de historie van de plannen binnen de Maaslandse Dam en de stukken die hieraan ten grondslag lagen. Vervolgens wordt in het derde hoofdstuk het project nader toegelicht. In hoofdstuk 4 wordt het geldende beleidskader uiteengezet, waarna in hoofdstuk 5 wordt afgesloten met de motivatie waarom ontheffing verleend dient te worden.

5 2. Ontwikkelingen in de tijd De ambitie om verspreid liggend glas te saneren en de ontwikkeling van de Maaslandse Dam staan reeds een aantal jaar op de agenda. Dit wordt hieronder in chronologische volgorde toegelicht. 2.1 Kwaliteitsplan ( ) In het kwaliteitsplan "Kansen benutten, impasses doorbreken" van de stuurgroep Integrale Ontwikkeling tussen Delft en Schiedam (IODS) staat onder andere aangegeven dat uitwerking wordt gegeven aan het uitplaatsen van de over Midden-Delfland verspreid liggende kassen. Deze kassen verstoren de landschappelijke kwaliteit en vormen een condensatiekern voor verdere verdichting. De toenmalige gemeente Schipluiden is aangewezen voor het opstellen van een Plan van Aanpak betreffende het uitplaatsen van de kassen. Dit heeft geleid tot het uitplaatsingplan "Gras zonder Glas" waarin het aantal te verwijderen vierkante meters glas is geïnventariseerd, inclusief een inschatting van de kosten en financieringsmogelijkheden. In totaal gaat het om circa 55 ha verspreid liggend glas, waarbij de voorkeur wordt gegeven aan sanering op basis van een kwaliteitsspoor. Hierbij worden de bedrijven die landschappelijk de meest verstorende werking hebben als eerst gesaneerd, om zodoende de landschappelijke kwaliteit in Midden-Delfland zo snel mogelijk te vergroten. In het plan zijn ook de mogelijkheden van het toepassen van de "Ruimte voor Ruimte"-regeling nader bekeken. 2.2 Samenvoeging ( ) Schipluiden en Maasland zijn in 2004 samengevoegd tot de gemeente Midden-Delfland. De gemeente Midden-Delfland heeft in totaal circa 12 ha kassen verworven, waarvan circa 7 ha in de Maaslandse Dam is gelegen. In totaal ligt er nog circa 43 ha aan kassen verspreid in het gebied die tot de saneringsopgave behoren (in totaal circa 55 ha). 2.3 Gebiedsvisie (2005) Op initiatief van de gemeente Midden-Delfland hebben circa 125 vertegenwoordigers van het Rijk, de provincie Zuid-Holland, omliggende gemeenten, ondernemers, agrariërs, natuurbeheerders, het Hoogheemraadschap van Delfland, het Recreatieschap Midden-Delfland en bewoners met elkaar de Gebiedsvisie Midden-Delfland* 2025 ontwikkeld. Deze gebiedsvisie zet in op onder andere een versterking van het open karakteristieke veenweide landschap en het verwijderen van het verspreid liggende glas ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. 2.4 lods-convenant en gebiedsvisie (2006) Op 23 juni 2006 is het convenant inzake de "Integrale Ontwikkeling Delft - Schiedam", het lodsconvenant, ondertekend, waarin overeenstemming is bereikt over de inpassing van de A4 en de bijbehorende kwaliteitsmaatregelen, waaronder de sanering van verspreid liggend glas. Volgens de toenmalige "Ruimte voor Ruimte"-regeling is het mogelijk de sloop van glas te compenseren met de bouw van woningen. Ook wordt in de regeling nadrukkelijk de mogelijkheid geboden voor een gebiedsgerichte toepassing, waarbij gekozen kan worden voor een afwijkende regeling voor een samenhangend gebied. In dit kader is door de landschapsarchitecten Bosch & Slabbers in opdracht van de gemeente Midden-Delfland een gebiedsvisie opgesteld. Het rapport "Glas uit de Polder" geeft aan waar compensatie het beste in het gebied kan worden ingepast, aansluitend op de mogelijkheden en kwaliteiten die het landschap biedt. De conclusie is dat geclusterde compensatie in de Maaslandse Dam de meeste kansen biedt voor een kwaliteitsverbetering van het landschap.

6 Bij brief van 31 oktober 2006 heeft de provincie Zuid-Holland aangegeven in te stemmen met het realiseren van compensatiewoningen op de locatie Maaslandse Dam, mede vanwege de aanwezige mogelijkheid aan te kunnen sluiten op bestaande wooneenheden, waarmee een afgerond ruimtelijk beeld kan worden gecreëerd. Wel geeft de provincie onder meer als kanttekening mee dat er sprake moet zijn van een gegarandeerde koppeling sanering/sloop en compensatie. 2.5 Innovatieregeling en Zuid-Hollandprijs (2009) Het project Maaslandse Dam is één van de 26 projecten (van de 224 ingediende projecten) geweest, die een bijdrage ontvangt uit de eerste ronde van de Innovatieregeling Mooi Nederland. Verder was het project Maaslandse Dam één van de drie genomineerden projecten voor de door de provincie toe kennen "Zuid-Hollandprijs 2009". Als algemene voorwaarden stelde de provincie dat de deelnemende projecten vernieuwend zijn, praktisch toepasbaar, gericht op duurzame oplossingen en de efficiency en effectiviteit van het provinciale beleid versterken. 2.6 Landschapsontwikkelingsperspectief (2010) Samen met de gemeenten Delft, Rotterdam-Overschie, Schiedam, Vlaardingen en Maassluis en het Hoogheemraadschap van Delfland heeft gemeente Midden-Delfland het Landschapsontwikkelingsperspectief (LOP) Midden-Delfland* 2025 opgesteld. Dit is een concretisering van de zeven thema's uit de Gebiedsvisie Midden-Delfland* Met het LOP worden de huidige kwaliteiten van het landschap in kaart gebracht en wordt gekeken waar deze behouden, verrijkt of juist versterkt moeten worden. 2.7 Ontheffingsbesluit Maaslandse Dam (2011) Bij brief van 13 september 2011 hebben Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland ontheffing verleend voor maximaal 32 woonkavels binnen de Maaslandse Dam. Daarnaast werden bedrijven en horeca, beide binnen categorie 1 en 2, binnen het plangebied toegestaan. Van deze ontheffing is wegens bepaalde omstandigheden uiteindelijk geen gebruik gemaakt.

7 3. Beschrijving van het project De Maaslandse Dam is een kwetsbaar stukje in Midden-Delfland. De economische basis is met het wegvallen van de glastuinbouw verdwenen, waardoor het gebied in toenemende mate verrommelt. Gelijktijdig staat het gebied onder druk als gevolg van de verschillende belangen die er spelen. Met het opruimen van de verouderde glastuinbouw moet een kwaliteitslag gemaakt worden. De nieuwe ontwikkelingen binnen de Maaslandse Dam dienen een duidelijke meerwaarde te bieden voor het landschap. 3.1 Plangrenzen en functionele karakteristiek Het plangebied is gelegen in het veenweidegebied van de gemeente Midden-Delfland en maakt onderdeel uit van de Commandeurspolder. Aan de noord- en westzijde wordt het gebied globaal begrensd door de Oostgaag respectievelijk de Zuidgaag. Aan de zuidzijde wordt de begrenzing gevormd door de oude tramkade (Gaagpad) en aan de oostzijde door de Middelwatering en de Kwakelweg. Tot voor kort bestond het plangebied grotendeels uit lintbebouwing met gronden met een hoofdzakelijk agrarische bestemming. Binnen deze bestemming was ook glastuinbouw toegestaan waardoor een groot deel van het gebied uit kassen bestond. Over het Gaagpad loopt een regionale fietsroute. In de zuidwesthoek van het plan is een klein natuurgebied gelegen dat onderdeel uitmaakt van de Ecologische Hoofdstructuur. Deze gronden krijgen in het nieuwe bestemmingsplan een natuurbestemming, waarbinnen geen bebouwing wordt toegestaan. 3.2 Beeldkwaliteitplan Maaslandse Dam Uitgangspunt voor de planontwikkeling in de Maaslandse Dam is dat de bouwactiviteiten moeten leiden tot een kwaliteitsverbetering van het landschap. De ontwikkeling moet een waardevolle toevoeging hebben voor het landschap. Om deze kwaliteitsverbetering te kunnen waarborgen, is een beeldkwaliteitplan opgesteld, dat als bijlage 1 bij het onderhavige document gevoegd. De ontwikkeling in de Maaslandse Dam dient tot een verhoging van de aantrekkelijkheid van het gebied te leiden. Binnen het plangebied worden in de vorm van geclusterd bouwen 42 nieuwe woningen beoogd. Het is voor nieuwe bewoners toegestaan om een bedrijf aan huis te realiseren. De kavels en regels zijn ruim genoeg om te wonen en te ondernemen door hier een bedrijfje aan huis te starten. Aangezien de Maaslandse Dam in Midden-Delfland ligt, worden "Cittaslow" initiatieven van harte ondersteund door de gemeente. De voorgenomen ontwikkeling binnen het plangebied wordt beoordeeld aan de hand van de eisen zoals die in het beeldkwaliteitplan worden opgenomen. Er vindt dan ook een directe koppeling tussen het beeldkwaliteitplan en het bestemmingsplan plaats. De gestelde regels en het geformuleerde kwaliteitsniveau gelden als richtinggevend kader voor de welstandtoets. Het beeldkwaliteitplan heeft als doel om de boogde kwaliteit en de cultuurhistorisch bepaalde identiteit van het gebied concreet te benoemen, vast te leggen en te borgen. Het beeldkwaliteitplan vormt hiermee naast een kaderstellend document ook een inspiratiebron voor toekomstige ontwikkelingen.

8 Indicatieve verkaveling van de Maaslandse Dam 3.3 Planologisch-juridisch kader Om te komen tot de ontwikkeling van het gebied is een (ontwerp) bestemmingsplan opgesteld. Dit bestemmingsplan moet ervoor zorgen dat de realisatie van de nieuwe woningen in het gebied planologisch mogelijk wordt gemaakt binnen gestelde kaders. Samen zorgen het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan voor een helder planologisch-juridisch kader, dat bepaalt waar een ontwikkeling wel en waar niet is toegestaan, om zo de gewenste kwaliteit en openheid te kunnen garanderen.

9 4. Beleidskader 4.1 Rijksbeleid De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. De structuurvisie vervangt onder meer de Nota Ruimte, de Nota Mobiliteit, de Structuurvisie Randstad 2040 en de Mobiliteitsaanpak. Verschillende nationale belangen zijn opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), die met de structuurvisie in procedure is gebracht. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft de Rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederiand richting 2040 en op de manier waarop zij hiermee om zal gaan. Daarmee biedt het een kader voor beslissingen die de Rijksoverheid in de periode tot 2028 wil nemen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden. In de structuurvisie maakt het Rijk helder welke nationale belangen zij heeft in het ruimtelijke en mobiliteitsdomein en welke instrumenten voor deze belangen door de Rijksoverheid worden ingezet. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevat de juridische kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de rijksbufferzones, nationale landschappen, de ecologische hoofdstructuur, de mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Rijksbelangen werken nu veel directer door in de ruimtelijke plannen van andere overheden. Dit moet leiden tot snellere besluitvorming en minder bestuurlijke druk. Door het nationale karakter van de SVIR en het Barro en de relatief kleine schaal van de beoogde ontwikkeling, hebben de plannen weinig raakvlak met dit nationaal beleid. Er kan geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met de structuurvisie en het besluit. 4.2 Provinciaal beleid Structuurvisie Visie op Zuid-Holland Provinciale Staten hebben op 2 juli 2010 de Provinciale Structuurvisie, de Verordening Ruimte en de Uitvoeringsagenda vastgesteld. Op 30 januari 2013 is de Actualisering 2012 door Provinciale Staten vastgesteld. In deze actualisering zijn de hoofdlijnen, hoofdopgaven en provinciale belangen van het ruimtelijk beleid ongewijzigd gebleven. In de Visie op Zuid-Holland beschrijft de provincie haar doelstellingen en provinciale belangen. De Structuurvisie geeft een doorkijk naar 2040 en de visie voor 2020 met bijbehorende uitvoeringsstrategie. De nieuwe integrale Structuurvisie voor de ruimtelijke ordening komt in de plaats van de vier streekplannen en de Nota Regels voor Ruimte. De provincie benoemt vijf integrale en ruimtelijk relevante hoofdopgaven, waaronder "Stad en land verbonden". De provincie wil hiermee de relatie tussen stad en land duurzaam versterken in zowel ruimtelijk, recreatief en economisch opzicht. De structuurvisiekaart bestaat uit twee delen: een functiekaart en een kwaliteitskaart. De functiekaart geeft de gewenste en mogelijke ruimtelijke functies weer die in de structuurvisie zijn geordend, begrensd en vastgelegd als ruimtelijk beleid tot In de kwaliteitskaart zijn zowel de bestaande als de gewenste kwaliteiten verbeeld op een globale, regionale schaal. De kwaliteitskaart toont de diversiteit van Zuid-Holland en brengt de ruimtelijke kwaliteiten van provinciaal belang in beeld.

10 Het plangebied Maaslandse Dam is op de functiekaart aangewezen als: Agrarisch landschap - inspelen op bodemdaling: Landelijk gebied met landschappelijke, cultuurhistorische waarden en een overwegend agrarische functie die inspeelt op bodemdaling. Daarnaast komen (verspreid gelegen) natuurwaarden en bebouwingslinten voor. Provinciaal landschap: Begrensd landschap onder stedelijke invloed, gelegen tussen stedelijke agglomeraties en in meer dan één regio, met hoge recreatieve en landschappelijke waarden en een accent op verbrede landbouw. Voor een provinciaal landschap is onder meer van belang dat de recreatieve bruikbaarheid en aantrekkelijkheid van het landschap van deze gronden met multifunctioneel karakter vergroot worden. Daarnaast zijn het opruimen en tegengaan van verrommeling van belang. Het saneren van glas binnen het plangebied draagt bij aan een aantrekkelijker landschap en minder verrommeling. Door de lintbebouwing binnen het gebied aan te vullen en door te trekken wordt bovendien ingespeeld op de binnen het agrarisch landschap genoemde bebouwingslinten. r ï:2'i^ Globale ligging van het plangebied op de provinciale functiekaart Verordening Ruimte Om het provinciale ruimtelijke belang, zoals beschreven in de provinciale structuurvisie, te kunnen uitvoeren is, onder meer, de Verordening Ruimte opgesteld. In de provinciale verordening zijn de zaken die generiek van aard zijn (relevant voor alle gemeenten of een bepaalde groep gemeenten) en in eerste instantie vooral een werend of beperkend karakter hebben vastgelegd. De provincie acht de borging hiervan van groot belang. Hieronder wordt een vijftal relevante onderwerpen uit de verordening nader besproken. Ecologische hoofdstructuur (EHS) De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) bestaat uit de bestaande bos- en natuurgebieden, landgoederen, nieuwe natuurgebieden, robuuste en ecologische verbindingen, de grote wateren en de Noordzee. De realisatie van de EHS is aangemerkt als een nationaal en provinciaal belang met als doel de bescherming, instandhouding en verdere ontwikkeling van de biodiversiteit. Het 10

11 (kleine) deel van de EHS dat valt binnen het plangebied wordt in het bestemmingsplan ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling bestemd als "Natuur". Ruimte voor ruimte In artikel 3 lid 1 van de Verordening Ruimte is bepaald dat bestemmingsplannen voor gronden buiten de bebouwingscontouren, zoals de gronden van de Maaslandse Dam, bestemmingen uitsluiten die nieuwvestiging of uitbreiding van stedelijke functies mogelijk maken. Het beleid voor toepassing van "ruimte voor ruimte", waarbij in ruil voor de sloop van kassen of gebouwen onder voorwaarden één of meer compensatiewoningen mogen worden gebouwd, is opgenomen in artikel 3 lid 2 sub a van de Verordening Ruimte. Er moet sprake zijn van een duurzame kwaliteitsverbetering. Dit betekent dat de bestaande bouwmogelijkheden moeten worden wegbestemd, zodat de gesloopte bebouwing niet opnieuw kan worden opgericht. Voor de sanering van de bijbehorende bebouwing en kassen gelden de gebruikelijke voorwaarden. De compensatiewoning kan worden gebouwd op het perceel van de te slopen bebouwing of in de directe nabijheid daarvan. Ook is het mogelijk de compensatiewoning te bouwen op een locatie aansluitend op een bestaande bebouwingsstructuur, bijvoorbeeld in een bebouwingslint of als geclusterde bebouwing. De voorgenomen ontwikkeling sluit weliswaar niet één op één aan op de "ruimte voor ruimte" regeling zoals opgenomen in de verordening, maar is wel op dezelfde gedachte gestoeld. Het saneren van het (aangekochte) glas heeft tot doel de ruimtelijke kwaliteit van het landschap en van het plangebied duurzaam te verbeteren. Door de beoogde invulling van de gronden met 42 woningen en de gekozen inpassing is hier sprake van. Regionale afstemming en ladder voor duurzame verstedeliiking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de ladder van duurzame verstedelijking opgenomen. Deze ladder is ook in de provinciale verordening ogenomen en heeft betrekking op alle stedelijke ontwikkelingen: woningbouw, kantoren, bedrijven, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen. De ladder bestaat uit drie stappen. In eerste instantie moet gekeken worden of er behoefte is aan nieuwe ruimte voor, in het onderhavige geval, woningen. Deze behoefte blijkt in het onderhavige geval enerzijds uit de regionale afstemming die blijkt uit de brief van het Stadsgewest Haaglanden d.d. 11 december 2013 (zie bijlage 2) en anderzijds uit de gemeentelijke woonvisie, waarin onder meer is opgenomen dat er vraag is naar woningen in het duurdere segment. De realisatie van de beoogde woningbouw kan niet plaatsvinden binnen of aansluitend aan bestaand stads- en dorpsgebied, waar geen ruimte is voor een dergelijke ontwikkeling. Rondom de kernen binnen de gemeente Midden-Delfland zijn strakke contouren getrokken, waarbinnen onvoldoende ruimte voor de beoogde woningbouw bestaat. Direct aansluitend aan deze contouren is bovendien geen locatie aanwezig, die aan de voorwaarden voor de bouw van de gewenste woningbouwcategorie voldoet. Er is derhalve ontheffing van de provinciale verordening vereist, zodat woningbouw binnen de Maaslandse Dam kan plaatsvinden. Dit is een ideale locatie om de ruimtelijke kwaliteiten van het buitengebied te behouden en te versterken. In het beeldkwaliteitplan zijn deze kwaliteiten nader beschreven. Algemene ontheffings- en afwijkingsbepalingen In artikel 21 lid 1 van de verordening is een algemene ontheffingsbepaling opgenomen voor bijzondere gevallen. Het gaat hierbij om situaties waarbij de verwezenlijking van het gemeentelijk beleid wegens bijzondere omstandigheden onevenredig wordt belemmerd in verhouding tot de met de verordening te dienen provinciale belangen. Het onderhavige geval kan als bijzondere situatie worden aangemerkt. Immers, het gaat om een inmiddels al langer lopend geval, waarop de "ruimte voor ruimte" weliswaar niet exact aansluit, maar wel een ruimtelijke kwaliteitsverbetering de basis van de ontwikkeling vormt. Bovendien past de voorgenomen ontwikkeling binnen het gemeentelijk beleid. 11

12 4.3 Regionaal beleid Regionaal Structuurplan Haaglanden Op 16 april 2008 heeft het algemeen bestuur van Stadsgewest Haaglanden het Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020 (RSP) vastgesteld. Het RSP is een integraal plan voor de ruimtelijke ontwikkeling van Haaglanden en het kader voor het regionale beleid voor thema's als milieu, groen, mobiliteit, wonen en economie. De ambitie van het Stadgewest en de aangesloten gemeenten is dat Haaglanden zich ontwikkeld als een regio met internationale allure, die een duurzame kwaliteit van leven biedt door een veilige, schone en aantrekkelijke woon- en leefomgeving en een sterke sociale structuur. De ontwikkeling van groene kwaliteiten en het tegengaan van landschappelijke verrommeling binnen de Maaslandse Dam zijn onder andere voor de leefbaarheid en de daarmee samenhangende recreatieve betekenis van groot belang. Midden-Delfland wordt benoemd als een regiopark met een hoge landschappelijke, cultuurhistorische en ruimtelijke kwaliteit wat versterkt moet worden door het saneren van het verspreid liggend glas Ruimtelijk visie Hof van Delfland De Ruimtelijke visie Hof van Delfland 2025 maakt deel uit van de Ontwikkelstrategie Hof van Delfland 2025 en beschrijft de collectieve ambitie van de partners van de Hof van DelflandRaad: het geven van een belangrijke impuls aan de kwaliteit van het woon-, werk- en leefklimaat van de metropoolregio Den haag - Rotterdam. De ambitie is vertaald naar vier sleutelopgaven: realiseren vitaal platteland; zorgen voor goede gebiedsmarketing; kwaliteit van landschap en de groengebieden behouden en versterken; verbinding tussen stad en land en groene gebieden onderiing verbeteren. De Maaslandse Dam behoort in de visie tot het kerngebied waar de openheid en de waterrijkdom van het Hollands polderland beleefd worden. In 2025 heeft het gebied een forse kwaliteitsimpuls ondergaan. Naast een verzorgder aanblik is het ook veel levendiger geworden. Dit komt mede door het opruimen van het verspreid liggend glas en de transformatie van de overgangszones tussen stad en land. 4.4 Gemeentelijk beleid Gebiedsvisie Midden-Delfland' 2025 Op 8, 9 en 10 september 2005 hebben op initiatief van de gemeente Midden-Delfland circa 125 vertegenwoordigers van het rijk, de provincie Zuid-Holland, omliggende gemeenten, ondernemers, agrariërs, natuurbeheerders, het Hoogheemraadschap van Delfland, het Recreatieschap Midden-Delfland en bewoners met elkaar de Gebiedsvisie Midden-Delfland* 2025 ontwikkeld. De gebiedsvisie is het antwoord op de uit 1977 daterende Reconstructiewet die in 2008 afliep. Onder andere deze wet heeft het gebied de afgelopen jaren beschermd tegen de oprukkende verstedelijking in de Zuidvleugel. Mede door deze bescherming is het Midden-Delfland gebied nu één van de laatste nog opengebleven, agrarische cultuuriandschappen in de Zuidvleugel van de Randstad. In de Gebiedsvisie worden sfeerbeelden beschreven die richtinggevend zijn voor toekomstige ontwikkelingen. In Midden-Delfland zijn de natuur en het landschap maximaal beschermd en goed toegankelijk. De cultuurhistorie is alom aanwezig en zichtbaar. De zorg voor het landschap en de dorpen is direct herkenbaar. De verspreid liggende glastuinbouw is verdwenen. De 12

13 vrijkomende gronden zijn teruggegeven aan het landschap of worden benut voor in het landschap passende bebouwing. Gewenste ontwikkelingen stimuleert de visie als vanzelfsprekend. De groene ruimte en het water zijn samen met de dorpen de elementen die het landschap zijn karakteristieke uiterlijk geven Woonvisie Midden-Delfland De woonvisie is gebaseerd op de recente woningmarktanalyse Midden-Delfland en bouwt voort op de keuzes en uitspraken in de Gebiedsvisie Midden-Delfland* 2025 en de Visie Vitale Dorpen (2025) en op de op 10 maart 2009 door de gemeenteraad vastgestelde "Startnotitie Woonvisie". De woonvisie sluit aan op gemeentelijk beleid ten aanzien van duurzaam bouwen en op regionaal woonbeleid en afspraken. Het beleid dat op de Maaslandse Dam van toepassing is houdt het volgende in: Midden-Delfland zet in op het versterken van de diversiteit van de bevolking vanuit het streven naar Vitale Dorpen. Dit vraagt met name om het vergroten van de kansen voor starters en jonge (potentiële) gezinnen. Hiervoor is een gevarieerd woonaanbod nodig, met name meer betaalbare woningen in de 'start- en tussensegmenten'. Midden-Delfland wil ook inspelen op de vergrijzing door een goed aanbod van en afstemming tussen wonen, zorg en welzijn. Men vraagt aandacht voor duurzaamheid en energiebesparing op het gebied van wonen en bouwen. Midden-Delfland neemt de verantwoordelijkheid voor kwetsbare groepen op de woningmarkt. Daarnaast legt de gemeente Midden-Delfland een aantal accenten in het woonbeleid en heeft deze geformuleerd in termen van ambities en instrumenten. Ook geeft de gemeente aan hoe belangrijk deze ambities worden gevonden. De ambities zijn in volgorde van prioriteit: 1. Midden-Delfland zet in op het vergroten van de diversiteit in het woningaanbod, zodat inwoners in Midden-Delfland wooncarrière kunnen maken binnen de gemeente en zoveel mogelijk binnen het eigen dorp. Ook wil Midden-Delfland mensen mogelijkheden bieden om zelf invloed uit te oefenen op de indeling of het ontwerp van de woning. 2. Midden-Delfland wil ruimte blijven bieden aan gezinnen, zeker als het (potentiële) gezinnen zijn die al een binding hebben met de gemeente (bijvoorbeeld hier opgegroeid). 3. Midden-Delfland wil de mogelijkheden voor lokale starters vergroten. Juist deze groep is van belang voor onze vitale dorpen en juist deze groep heeft nu te weinig mogelijkheden. 4. Binnen de gevarieerde groep van starters legt Midden-Delfland het accent op de groep van jarigen met een redelijk inkomen en met de intentie om langdurig in Midden- Delfland te blijven wonen. 5. Midden-Delfland wil mensen met een (laag) middeninkomen een blijvend beter perspectief op de woningmarkt bieden. Midden-Delfland zet in op het beter bereikbaar maken van de koopsector. Midden-Delfland heeft daarbinnen in het bijzonder aandacht voor starters. 6. Midden-Delfland wil mensen met een beperkt inkomen een blijvend beter perspectief op de woningmarkt bieden. Het gaat hier om de lage inkomens (de zogenaamde doelgroep) en de (lage) middeninkomens. Daarbij hebben we in het bijzonder aandacht voor de lokale starters. Midden-Delfland zet in op een sociale huurvoorraad van voldoende omvang en kwaliteit en het vergroten van de beschikbaarheid van sociale huurwoningen door stimuleren van de doorstroming. 13

14 7. Midden-Delfland speelt in op de vergrijzing door in een gevarieerd woonaanbod voor ouderen (accent op nultredenwoningen) te voorzien in een woonomgeving met voldoende voorzieningen. 8. Mensen met een zorgvraag (deels ouderen, deels mensen met een beperking) moeten zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Daarnaast wil Midden-Delfland zorgen voor een voldoende aanbod aan beschermd en verzorgd wonen. Afstemming tussen wonen, zorg en welzijn is daarbij van belang. Midden-Delfland voelt zich ook medeverantwoordelijk voor het huisvesten van kwetsbare groepen. 9. We zetten in op energiebesparing voor alle inwoners, vanuit het oogpunt van duurzaamheid en ter beperking van de (toekomstige) woonlasten. De voorgenomen ontwikkeling sluit goed aan op het gemeentelijke beleid. De ontwikkeling draagt bij aan een gevarieerd woonaanbod, hetgeen de doorstroming en de binding met de gemeente zal bevorderen. Doordat er meer woningen in een duurdere categorie komen, zal het aanbod van goedkopere woningen toenemen ten gevolge van de doorstroming. Het plan voor de Maaslandse Dam is regionaal afgestemd, zoals blijkt uit de brief van het Stadsgewest Haaglanden d.d. 11 december 2013, die als bijlage 2 is opgenomen bij dit ontheffingsverzoek Welstandsnota Midden-Delfland Zowel in de kernen als in het buitengebied van de gemeente Midden-Delfland is veel ruimtelijke kwaliteit aanwezig. Het is derhalve van belang een eenduidig welstandsbeleid voor de gemeente te hebben. Dit heeft geleid tot de "Welstandsnota Midden-Delfland", die op 21 september 2010 is vastgesteld. Een belangrijke pijler van de welstandsnota is het gebiedsgerichte welstandsbeleid. Per gebied is een samenhangend beoordelingskader opgesteld en is het gewenste welstandsniveau aangegeven. Dit welstandsniveau sluit aan bij het gehanteerde ruimtelijke kwaliteitsbeleid en de gewenste ontwikkelingen. Het plangebied Maaslandse Dam is gelegen in welstandsgebieden 5a en 5c, respectievelijk "Dijklint" en "Buitengebied". Voor het Dijklint geldt een bijzonder welstandsregiem. Voor het buitengebied geldt een regulier welstandbeleid Landschapsontwikkelingsperspectief Midden-Delfland* 2025 (LOP) In het LOP zetten de gemeenten Midden-Delfland, Delft, Rotterdam-Overschie, Schiedam, Vlaardingen en Maassluis samen met het Hoogheemraadschap van Delfland de gezamenlijke koers uit voor de ontwikkeling van het Midden-Delflandgebied tot In het LOP wordt een concrete vertaling gegeven aan de thema's uit de gebiedsvisie Midden-Delfland* De huidige kwaliteiten van Midden-Delfland zijn in het LOP in kaart gebracht en er is aangegeven op welke plekken deze kwaliteiten in stand gehouden dan wel versterkt dienen te worden. Daarnaast geeft het LOP aan waar ruimtelijke, economische en recreatieve ontwikkelingen in het Midden-Delflandgebied wenselijk en mogelijk zijn om haar functie van authentiek landschap en "groene binnentuin" van de stedelijke omgeving te kunnen blijven vervullen. In het kader van "gras voor glas" wordt specifiek voor het plangebied Maaslandse Dam aangegeven dat het verspreid liggende glas in Midden-Delfland afbreuk doet aan de openheid van het landschap en weinig ruimtelijke kwaliteit toevoegt. De (niet-duurzame) glasbestanden worden waar mogelijk gesaneerd, waarna de locatie wordt herontwikkeld. In een aantal gevallen komt de eigenaar voor financiële compensatie in aanmerking ("ruimte voor ruimte" regeling). Het LOP is op polderniveau nader geconcretiseerd. Per polder zijn de ruimtelijke kwaliteiten in beeld gebracht die als grondslag gebruikt zijn bij de uitwerking van de mogelijke ontwikkelingsrichting van de afzonderiijke polders. De aangegeven ruimtelijke kwaliteiten en de 14

15 ontwikkelingsrichting vormen tezamen het afwegingskader dat op polderniveau gehanteerd zal worden bij het beoordelen van nieuwe initiatieven op hun wenselijkheid. Het plangebied Maaslandse Dam maakt onderdeel uit van de Commandeurspolder. Voor de Maaslandse Dam worden de volgende ontwikkelingen omschreven; het verwijderen van glasopstanden; de Maaslandse Dam wordt verder ontwikkeld met rode functies in lage dichtheden in combinatie met kleinschalige recreatieve functies; de bestaande wandelpaden op de Commandeurskade blijven ook in de toekomst openbaar toegankelijk en behouden het kleinschalige karakter, waarbij geen verhard pad over deze kades komt; er blijft een zichtrelatie vanaf de tramkade door de Maaslandse Dam heen naar de Kralingerpolder; ontwikkelen van een ecologische verbindingszone (EVZ) ten zuiden van de tramkade in ZW-NO richting. Inrichten als bloemrijk grasland voor vlinderpopulaties; recreatieontwikkeling voornamelijk door middel van het versterken van recreatieve routes en kleinschalige ontwikkelingen in de historische linten. 4.5 Conclusie Geconcludeerd wordt dat het onderhavige plan goed past binnen het geldende relevante ruimtelijke beleid. De kern van het ruimtelijke beleid ligt in de nationale Structuurvisie Ruimte en Infrastructuur, zijnde het toepassen van efficiënte manieren om met ruimte om te gaan. Hierbij wordt de ruimtelijke vraag zoveel mogelijk gehonoreerd en wordt gestreefd naar ruimtelijke kwaliteit. Dit dient vervolgens binnen de door de provincie vastgestelde regels plaats te vinden, waarbij ontheffing verieend kan worden ten behoeve van bijzonder gevallen zoals het plan voor de Maaslandse Dam. De gemeente heeft in goed overieg met de diverse partners een gebied aangewezen waar de compensatie van het gesaneerde glas als ontwikkelingslocatie kan worden gerealiseerd. Hiermee wordt de beschikbare ruimte efficiënt gebruikt en wordt de ruimtelijke kwaliteit van het Midden-Delfland gebied vergroot. 15

16 5. Motivatie van de ontheffingsaanvraag In de voorgaande hoofdstukken zijn de relevante ruimtelijke aspecten beschreven. In dit hoofdstuk wordt gemotiveerd aangegeven waarom op basis van artikel 21 lid 1 van de provinciale Verordening Ruimte ontheffing verleend dient te worden voor het toestaan van de bouw van 42 woningen binnen de Maaslandse Dam. Bij het opstellen van de verordening is zoveel mogelijk rekening gehouden met voorzienbare uitzonderingen. Dit komt onder andere tot uidrukking in de opgenomen uitzonderingsbepalingen bij de algemene regels. Omdat niet alle uitzonderingen te voorzien zijn, kunnen Gedeputeerde Staten op basis van artikel 21 ontheffing verienen voor bijzondere gevallen. Het gaat om situaties waarbij de verwezenlijking van het gemeentelijk beleid wegens bijzondere omstandigheden onevenredig wordt belemmerd in verhouding tot de met de verordening te dienen provinciale belangen. Het saneren van het glas en de nieuwe invulling van de gronden binnen de Maaslandse Dam dragen bij aan een forse verbetering van de aanwezige kwaliteiten van het landschap en de ruimtelijke kwaliteit. Er worden niet méér woningen of andere functies toegelaten dan noodzakelijk is voor de financiering van de aankoop en de sloop van de kassen en de investeringen in landschap, natuur of water om de ruimtelijke structuur te verbeteren. Dit maakt het redelijk ontheffing te verlenen voor de bouw van de woningen. De Maaslandse Dam en het omliggende gebied blijft met de geplande ontwikkeling in de toekomst vrij van verspreid liggend glas. Dit biedt kansen om het gebied te ontwikkelingen tot een kwalitatief hoogwaardig landelijk gebied passend binnen de ruimtelijke en natuurwaarden van het gebied. De 11,6 ha (!) opgekocht en gesaneerd verspreid liggend glas wordt geclusterd gecompenseerd in de Maaslandse Dam. De ontwikkeling in Maaslandse Dam wordt in een juridische planopzet, met het onderiiggend beeldkwaliteitplan als kader voor de ruimtelijke kwaliteit, vastgelegd. Naast de huidige 11,6 ha gesaneerd glas wordt in de toekomst de overige 43 ha verspreid liggend glas in Midden-Delfland nog opgekocht en gesaneerd. Op deze locaties worden de huidige bouwmogelijkheden wegbestemd en alleen in de Maaslandse Dam vindt een ontwikkeling plaats met nieuwe bebouwingsmogelijkheden. Hiermee wordt de openheid van het agrarische landschap gewaarborgd, wat een kwaliteitsimpuls geeft aan de ruimtelijke kwaliteit van de polders van Midden-Delfland. Het plan houdt landelijk en dorps wonen in. Aan deze vorm van wonen is behoefte en het plan is niet concurrerend met de bouwprojecten in de regio, die binnen bestaand stads- en dorpsgebied gelegen zijn. Door ons te onderscheiden is de verwachting groot dat er voldoende afzetmogelijkheden zijn. Uit de regionale afstemming is gebleken dat het voorliggende plan door omliggende gemeentes aanvaardbaar wordt geacht. Daarnaast dient benoemd te worden dat de ontheffing van Gedeputeerde Staten uit 2011 weliswaar betrekking had op een kleiner aantal woningen, maar het vorige plan een groter bebouwd oppervlak tot gevolg zou hebben dan het onderhavige plan. Bovendien kent het nieuwe plan een grotere variatie in woningtypen. Er zijn zowel dure als meer betaalbare woningen beschikbaar, hetgeen een positief effect zal hebben op het gemeentelijk beleid om doorstroming binnen en binding met de gemeente te bevorderen. Door enkele woningen aan te sluiten op bestaande wooneenheden wordt een afgerond ruimtelijk beeld gecreëerd. Bovendien past de ontwikkeling binnen de gedachte van de ontheffingsmogelijkheid van artikel 3 lid 2 sub a van de Verordening Ruimte, waarin de "ruimte voor ruimte" regeling is opgenomen. Voor de sloop van kassen mogen compensatiewoningen worden gebouwd. Aan een deel van de voorwaarden die gelden voor deze regeling wordt voldaan. Immers, de ruimtelijke kwaliteit ter 16

17 plaatse wordt duurzaam verbeterd, de nieuwe woningen brengen uit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen met zich mee voor de bedrijfsvoering van de omliggende agrarische bedrijven en de gesaneerde kassen zijn opgericht voor de peildatum van 1 januari 2007 en zijn gelegen buiten de gebieden voor glastuinbouw. Aan de voorwaarde dat voor de sanering van iedere m^ kassen één compensatiewoning mag worden gebouwd, wordt niet voldaan. Echter, gelet op het gemeentelijke beleid, maar ook gelet op het rijks- en provinciale beleid, en gezien de eerder verieende ontheffing die weliswaar minder woningen maar meer bebouwd oppervlak toestond, is er voldoende reden ontheffing te vehenen op grond van artikel 21 van de verordening. Er is sprake van bijzondere omstandigheden die ertoe leiden dat het gerechtvaardigd is de bouw van 42 woningen binnen de Maaslandse Dam toe te staan. 17