OverAmstel deelgebied 3 Omgeving Daniël Goedkoopstraat. Ruimtelijk-programmatische onderlegger

Transcriptie

1 OverAmstel deelgebied 3 Omgeving Daniël Goedkoopstraat Ruimtelijk-programmatische onderlegger Definitieve versie juli 2007

2 2 Grenzen plangebied

3 3 OverAmstel deelgebied 3 Ruimtelijk-programmatische onderlegger Definitieve versie juli 2007 Inhoud 1. Inleiding 5 2. Kenmerken 7 3. Programmatische uitgangspunten Strategie Vestigingsmogelijkheden Conclusie Ruimtelijke uitgangspunten Uitgangspunten openbare ruimte Uitgangspunten bouwvelden Conclusie Visiekaart 29 Bijlage 1 - plangrenzen 31 Bijlage 2 - verslag discussiebijeenkomst (3 november 2005) 32 Bijlage 3 - bereikbaarheid OV 36 Bijlage 4 - huidige profielen 37 Bijlage 5 - productiemilieus van de creatieve industrie in Overamstel 38 Bijlage 6 - ontwikkelingsmogelijkheden kawgomballenfabriek 40 Bijlage 7 - milieuzones weg en rail 44 Bijlage 8 - bedrijfsverzamelgebouw nieuwe stijl 46 Bijlage 9 - nieuwbouw locaties 47 Colofon 49

4 4 VISIE OVERAMSTEL Grens plangebied Programma Hoofdgroenstructuur Mengstrategie Woonzone Overgangszone Werkzone Wijkcentrum a 1b 4a C M M Metrostation Zichtlijnen/verkavelingsstructuur Ontwikkelingsstrategie Deelgebieden 1 t/m 6 1c Actieve planvorming, gericht op startbouw voor 2010 A B 2 Voorlopig geen actieve planvorming Voorwaarden scheppen voor intensivering 5 Infrastructuur 3 Huidige hoofdwegen Nieuwe hoofdwegen 6 M M D A B C D Omvorming A2 tot stadsweg Oost-west verbinding tussen A2 en Spaklerweg Koppeling Wenckebachweg - Spaklerweg Koppeling Blookerweg - Van der Madeweg Huidig hoofnet fiets Toevoegen aan hoofdnet fiets Boardwalk Onderzoek haalbaarheid doortrekken tramlijn 25 januari 2006 vastgesteld door de gemeenteraad van Amsterdam op 30 november 2005 Plankaart visie Overamstel 2005

5 H1 INLEIDING Aanleiding Deelgebied 3 is één van de 6 deelgebieden die in de Visie Overamstel worden onderscheiden. De Gemeenteraad heeft op 30 november 2005 ingestemd met de Visie Overamstel In de visie wordt ingezet op het transformeren van een deel van het Amstel business park tot een gemengd stedelijk milieu. Hierbij wordt een strategie voorgesteld waarbij een gemengd gebied zal ontstaan waar naast werken plaats is voor circa 4000 woningen. Deze menging vindt echter niet overal plaats, er is gekozen voor een programmatische zonering. Om expliciet ruimte te bestemmen voor werkgelegenheid binnen Overamstel blijft in het zuidelijke deel, ten zuiden van het eerste zijkaal van de Duivendrechtse vaart de werkfunctie behouden. Hier is (met uitzondering van de woonboten) geen woningbouw toegestaan. Wel wordt er ingezet op een intensiever gebruik van het gebied en differentiatie van het programma. De gemeente hoopt middels verruiming van de bepalingen in het bestemmingsplan initiatieven vanuit de markt te ontlokken. Op dit moment zijn er al ontwikkelingen gaande waarbij intensivering en functiemenging aan de orde is. Een voorbeeld hier van is de Leaf-kavel. Om een kader te bieden aan dergelijke ontwikkelingen wordt er in 2007 een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Voorliggende ruimtelijk-programmatische onderlegger zal hiervoor als basis dienen. Naast een functie als basis voor het bestemmingsplan en bouwsteen voor de welstandsnota, moet het rapport ook helderheid verschaffen aan huidige ondernemers en ontwikkelingskansen inzichtelijk maken voor initiatiefnemers. Proces Voorliggende notitie is opgesteld door de dienst Ruimtelijke Ordening in opdracht van het Projectburo Zuidoostlob. Over de inhoud en de aanpak heeft op 3 november 2005 een discussiebijeenkomst plaatsgevonden met de dienst Economische Zaken, dienst Milieu- en Bouwtoezicht, Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, stadsdeel Oost-Watergraafsmeer, evenals de Kamer van Koophandel en de bedrijvenvereniging ORAM (zie bijlage 2). Na het bestuurlijk vaststellen van het rapport kan worden gestart met het opstellen van het bestemmingsplan. Leeswijzer In deze notitie worden allereerst in hoofdstuk 2 de context en de kenmerken van het plangebied beschreven. Vervolgens worden in hoofdstukken 3 en 4, respectievelijk de programmatische en ruimtelijke uitgangspunten beschreven. In hoofdstuk 5 zijn de uitgangspunten vertaald tot een visiekaart met bijbehorende legenda. In de bijlagen is divers materiaal opgenomen ter ondersteuning van de hoofdtekst. Plangebied Deelgebied 3 van OverAmstel wordt begrensd door de 1e insteekhaven van de Duivendrechtse Vaart, de Duivendrechtse Vaart aan de westkant, de De Heusweg aan de zuidkant en de Daniël Goedkoopstraat en Spaklerweg aan de oostkant (zie pagina 2 en bijlage 1). Het gebied heeft een oppervlakte van circa 13,4 ha. Binnen het gebied bevinden zich bedrijven en woonboten. Deze laatste liggen in de Duivendrechtse vaart parallel aan de kade.

6 6

7 H2 KENMERKEN Regionale context Gunstige ligging t.o.v. economische centra Deelgebied 3 van Overamstel bevindt zich aan de zuidoostkant van Amsterdam waar momenteel veel economische ontwikkelingen plaatsvinden. Het is centraal gelegen in de economische zone tussen Schiphol en AMC. Hierbinnen vallen ook de ontwikkelingen in de Zuidas, die een uitstraling zullen hebben tot in Overamstel. Daarnaast bevindt het gebied zich binnen de ring A10 en op korte afstand van de Amsterdamse binnenstad. De ligging van deelgebied 3, zowel binnen de economische as èn op korte afstand van de binnenstad geeft het gebied een grote potentie. Gunstige ligging ten opzichte van economische centra Goede bereikbaarheid per auto Het plangebied ligt gunstig ten opzichte van de uitvalswegen van Amsterdam. Via De Heusweg / Joan Muyskenweg of via Spaklerweg / van Marwijk Kooystraat is men snel op de A10 en vervolgens de A2 (Utrecht), A4 (Den Haag) of de A1 (Amersfoort). De Spaklerweg is tevens de autoverbinding naar het Amstelstation en de rest van de binnenstad. In de visie Overamstel wordt de aanhaking op de omgeving verbeterd door een extra oostwest straat tussen de Spaklerweg en de J.Muyskenweg / A2, ten noorden van deelgebied 3. Goede bereikbaarheid per OV Door de korte afstand van de NS-stations Amstel, Duivendrecht en Bijlmer, maar nog meer door de directe nabijheid van de metrostations Spaklerweg en Overamstel, heeft deelgebied 3 een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer (zie ook bijlage 3). Beide metrostations liggen op loopafstand van het gebied. De metrostations maken onderdeel uit van de Geinlijn, de Gaasperplaslijn en de ringlijn, waardoor een groot gedeelte van de stad in zeer korte tijd te bereiken is. Zoals beschreven in het structuurplan Kiezen voor stedelijkheid streeft de gemeente naar een functiemenging en verdichting op korte afstand van (metro)stations. In deelgebied 3 is hiervan tot nog toe geen sprake. Ligging ten opzichte van uitvalswegen Ligging ten opzichte van spoorlijn en stations

8 8 Openbare ruimte Heldere wegenstructuur NS Station 1000m Metro 600m Bus/tram 400m Te verplaatsen metrostation Spaklerweg Overamstel Bereikbaarheidscirkels openbaar vervoer Heldere wegenstructuur De wegenstructuur binnen deelgebied 3 heeft een heldere structuur, met oost-west en noord-zuidgerichte straten. Enige uitzondering hierop vormt de Daniël Goedkoopstraat, die als enige schuine lijn aantakt op de Spaklerweg. De Goedkoopstraat, Fenengastraat en Van Vlissingenstraat hebben een dominante functie in het gebied. Ze ontsluiten het gebied en zorgen voor een goede interne circulatie. De profielen zijn hier het breedst (zie bijlage 4). Tussen de hoofdstraten bevinden zich smallere distributiestraatjes voor de ontsluiting van de bedrijven. Deze hebben een smaller profiel. Uit een verkeerskundig onderzoek (Dienst Infrastructuur, Verkeer en Vervoer, 2003) blijkt dat de transformatie van Overamstel en een toename van het programma in deelgebied 3 in het bijzonder niet tot grote problemen leiden in de verkeersafwikkeling. In het kader van het bestemmingsplan zullen er nieuwe berekeningen worden uitgevoerd met de nieuwe programmatische gegevens. Goede bereikbaarheid OV Deelgebied 3 van Overamstel is zeer goed ontsloten per openbaar vervoer. De metrostations Overamstel en Spaklerweg zorgen voor een optimale bereikbaarheid. Goede bereikbaarheid per fiets In de transformatie van Overamstel is ook de realisatie en verbetering van een aantal fietsroutes opgenomen. Vanuit deelgebied 3 is binnen maximaal 15 fietsminuten zowel Watergraafsmeer, Amsterdam-Zuid (omgeving WTC) als de Rivierenbuurt bereikbaar.

9 9 13 min 10 min 3.2 km 2.4 km 7 min 1.6 km 0.9 km 4 min Foto profiel Fenengastraat in Westelijke richting Geplande fietsverbindingen vanuit deelgebied 3 naar de rest van de stad + fietstijden Foto profiel Fenengastraat langs kanaal

10 10 Openbare ruimte heeft uitstraling van traditioneel werkgebied Ongeveer de helft van deelgebied 3 is in erfpacht uitgegeven, de rest is openbaar terrein. Dit openbaar terrein heeft een uitstraling zoals die van veel bedrijventerreinen, met veel verharding die vooral wordt gebruikt voor parkeren. Alleen de bredere straten (Fenengastraat, Van Vlissingenstraat, Goedkoopstraat) hebben trottoirs en laanbeplanting (zie bijlage 4) Openbare ruimte is ca. 50 % van het totale terrein Hoewel het gebied aan twee van de vier zijden wordt begrensd door water, is dit vrijwel nergens in het gebied waarneembaar. Langs de Duivendrechtse Vaart wordt dit veroorzaakt door woonboten die met een zeer kleine tussenruimte naast elkaar liggen en doordat de tuinenstrook met hoge hagen en schuttingen een dichte scherm vormt langs de Willem Fenengastraat. Bij het zijkanaal komt dit door de strook bebouwing tussen zijkanaal en Fenengastraat, waardoor het doorzicht wordt belemmerd. Ook aan het einde van de Goedkoopstraat wordt een mogelijke zichtas dichtgezet door een grote stalen afscheiding. Kortom, overal in het plangebied is er water op zeer korte afstand maar het speelt geen rol in de beleving van de openbare ruimte. Groenvoorzieningen zijn, zoals in veel traditionele werkgebieden het geval is, slechts in beperkte mate en alleen aan de randen (met name talud van de metro) aanwezig. In juni 2004 is er in het kader van de Visie Overamstel een natuurtoets uitgevoerd voor heel Overamstel. Daarin is aangegeven dat de natuurkwaliteiten van Overamstel vooral de ecologische verbindingen langs de infrastructuur betreffen. Het gaat hier om de groene zoom langs de Joan Muyskenweg, de taluds van de spoor- en metrolijn, de oevers van de Amstel en de oevers van de Weespertrekvaart. Voor deelgebied 3 geldt dat vooral de taluds van de metrolijn een belangrijke ecologische verbinding vormen voor dieren. 0 Groenvoorziening slechts beperkt aanwezig

11 11 Parkeren zorgt voor grote druk op de openbare ruimte Op dit moment is er geen sprake van gereguleerd parkeren binnen het plangebied. Een groot deel van de openbare ruimte wordt gebruikt voor parkeren. In totaal zijn er (excl. privé parkeerplaatsen) momenteel ca. 750 parkeerplaatsen in het gebied. Hierbij zijn zowel de aangegeven parkeervakken als langsparkeerplaatsen in de dwarsstraten meegerekend. Bij de circa 800 arbeidsplaatsen komt dit neer op een zeer royale parkeernorm van bijna 1 parkeerplaats per arbeidsplaats. Toch is de parkeerdruk in het gebied vrij hoog. Deze parkeerdruk heeft twee oorzaken. Allereerst is het plangebied een gunstige plaats voor forensen om de auto gratis te parkeren en vervolgens vanaf metrostation Spaklerweg of Overamstel verder de stad in te reizen. Juist voor forensen is echter het transferium Arena destijds in het leven geroepen. Naast deze externe parkeerdruk gebruiken enkele bedrijven de parkeerplaatsen in de openbare ruimte voor het stallen van bedrijfs- en reclamewagens Parkeerplaatsen in de openbare ruimte Beeld van Asscherpad: een rijbaan met informele parkeerplaatsen en geen trottoirs

12 12 Kengetallen deelgebied 3 Oppervlak deelgebied 3 (minus water) Oppervlak uitgegeven terrein Oppervlak openbare ruimte Percentage openbare ruimte Bedrijven % Arbeidsplaatsen Bebouwd oppervlak BVO FSI Arbeidsplaatsen/ha 1,00 60,53 Aantal parkeerplaatsen Aantal parkeerplaatsen/werknemer 753 0, In totaal is er circa m2 bvo en 814 arbeidsplaatsen (opname 2002) in het plangebied. Oorspronkelijk was het plangebied bedoeld om ruimte te bieden aan onder andere watergebonden industrie. Momenteel is er een breed scala aan bedrijven gevestigd, waarvan er echter geen één een functionele relatie heeft met het water. De bedrijven zijn zeer divers van aard, zowel in afmeting als in type bedrijvigheid. Er is een aantal kleine bedrijven in de creatieve sector gevestigd (IT, filmindustrie, reclame) maar er zijn daarnaast ook enkele grote bedrijven met een industrieel karakter (bijv AMP). De verschillende bedrijfstakken hebben weinig relatie met elkaar. De verschillen in bedrijfscategorieën zijn ook zichtbaar in de kavelgrootte binnen het gebied. Aan de oostzijde zijn er meer grote bedrijven gevestigd waarbij de bebouwing van 1 eigenaar is, terwijl er aan de westzijde sprake is van kleinere bedrijven van een groot aantal eigenaren. Het bezit is daar meer versnipperd. m2 m2 m2 m2 m2 Spaklerweg LEGENDA Afloopjaar erfpacht contract Aantal parkeerplaatsen nodig bij 1:125 Overschot parkeerplaatsen Alle gronden zijn in erfpacht van de gemeente Amsterdam. Voor het merendeel van de erfpachtcontracten geldt dat deze voortdurend zijn uitgegeven, maar er zijn er ook een aantal die eenmalig zijn afgegeven. De afloopdatum van deze tijdelijke erfpachtcontracten varieert van 2006 tot (zie afbeelding hiernaast) Momenteel zijn er ontwikkelingen gaande waarbij er zich meer creatieve bedrijven vestigen binnen het gebied. Aan de Fenengastraat zijn onlangs de Melody Line en BraSaZouk (opleiding voor muziek en dans) gevestigd en ter plaatse van de Maple Leaf-kavel wordt ingezet op het tijdelijk verhuren van de bedrijfsruimte aan creatieve bedrijven. 555,74 197,26 In de tabel hiernaast is een aantal kengetallen weergegeven. Wanneer deze kengetallen worden vergeleken met andere werkgebieden in Amsterdam, dan heeft het plangebied de meeste overeenkomsten met het Markthallenterrein, Sloterdijk II (Noord), Papaverweg en Buiksloterham. Overzicht erfpachters (diverse kleuren) en tijdelijke erfpachtcontracten (arcering)

13 13 Geen relatie met water: zichtlijn richting vaart dichtgezet door woonboot Geen relatie met water: zichtlijn richting zijkanaal dichtgezet door schutting Openbare parkeerplaatsen in gebruik als bedrijfsstalling Geen relatie met water: zone parallel aan Duivendrechtse Vaart is rommelig en doorzichten naar de woonboten en het water ontbreken

14 14 een kleurrijk bedrijven palet

15 H3 PROGRAMMATISCHE UITGANGSPUNTEN 3.1 strategie Huidige bedrijvigheid niet wegbestemmen Het gebied blijft functioneren als vestigingsgebied voor reguliere bedrijfsfuncties. Dat is mede van belang gezien het beperkte aanbod aan vestigingsmogelijkheden voor reguliere bedrijfsfuncties in de Zuidoostlob. Binnen het huidige bestemmingsplan heeft het gebied de ruime bestemming handel en nijverheid. Ook in de toekomst blijft deelgebied 3 een werkgebied waar de bedrijvigheid die nu in het gebied is gevestigd hier ook kan blijven functioneren. De huidige bedrijvigheid wordt dus niet wegbestemd. Dit biedt de huidige ondernemers zekerheid in hun bedrijfsuitvoering. Alle bedrijven worden echter wel getoetst op mogelijke milieuhinder op de geplande woningbouw ten noorden van het plangebied (deelgebieden 1 en 2). Indien nodig zullen via de milieuregelgeving aanvullende eisen gesteld moeten worden. Stroomlijnen transformatie De bedrijvigheid in het deelgebied is momenteel al aan het veranderen. In een pand aan de Willem Fenengastraat is een muziekcentrum, de Melody Line en BraSaZouk gevestigd. In dit centrum zijn oefenruimtes voor musici en dansers en wordt muziek- en dansles gegeven. De RBV Leaf, een producent van snoepwaren, is onlangs uit het gebied vertrokken. Het gebouw, nu bekent als de kauwgomballenfabriek, is aangekocht door een ontwikkelaar die de kavel stapsgewijs wil herontwikkelen. Het voormalige fabriekscomplex bestaat uit vier gebouwen, elk met een eigen karakter en uitstraling. De ontwikkelaar zal een deel van het industrie complex herontwikkelen tot kantoren. De andere gebouwen zijn op korte termijn beschikbaar voor uiteenlopend programma voor met name bedrijven uit de creatieve sector. De verwachting is dat deze transformatie verder door zal zetten. Het gebied heeft blijkbaar nu al aantrekkingskracht en dat zal alleen maar toenemen bij de transformatie van Overamstel tot woonwerkgebied. Met deze ruimtelijke onderlegger, die vertaald wordt in een nieuw bestemmingsplan, wordt deze transformatie gestroomlijnd. Uitgangspunt voor deelgebied 3 is dat het gebied gericht is op economische activiteiten zoals die voorkomen op de reguliere bedrijvenlijst, maar tevens mogelijkheden biedt voor kleinschalige kantoorachtige activiteiten. Juist voor ondernemingen in de creatieve sector zoals modeontwerp, reclame, media en entertainment en architectenbureaus is deze verruiming een belangrijke voorwaarde. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan het streven om de ruimte intensiever te gebruiken en het werkprogramma te verbreden, waardoor er ook s avonds en in het weekeinde activiteiten kunnen gaan plaatsvinden. Verknoping met hoogstedelijk milieu Er zal steeds meer bedrijvigheid komen in deelgebied 3 die sterk is verknoopt met het (hoog)stedelijke milieu binnen de Ring/A10. De verwachting is dat het plangebied zich op termijn tot een veelkleurig en fijnkorrelig productiemilieu ontwikkeld. Hierbij is overigens niet alleen de gunstige ligging belangrijk, maar ook het feit dat het een gebied in ontwikkeling is. Het tijdelijk gebruik van bedrijfs- of kantoorruimte heeft voor veel startende maar ook gevestigde bedrijven een sterke aantrekkingskracht. Naast lagere huurprijzen roept het een gevoel van avontuur en pionierschap op. Voor met name ondernemingen uit het creatief productiemilieu oefenen bedrijfsterreinen in ontwikkeling een grote aantrekkingskracht uit (zie bijlage 5). Zoals al eerder gesteld zal de gemeente niet inzetten op uitplaatsing van de zittende bedrijven. Selectiviteit bij nieuwe bedrijfsvestiging is echter wel legitiem: niet alles is wenselijk in dit gebied. Hierbij gaat het niet alleen om bedrijven met milieuhinder, maar ook om grootschalige bedrijvigheid zonder milieuhinder, grootschalige leisurebedrijven, grote kantoren en Perifere en Grootschalige detailhandelvestigingen (PDV respectievelijk GDV). De Kauwgomballenfabriek De voormalige kauwgomfabriek van Maple Leaf is een goed voorbeeld van de stapsgewijze verandering. Toen de productie naar Friesland verplaatst werd, heeft de gemeente ervoor gezorgd dat de verkoper goed op de hoogte was van de plannen voor het gebied en hiermee rekening kon houden bij de keuze van een koper. De ontwikkelaar die de gebouwen aankocht, heeft zelf een plan gemaakt voor een geleidelijke ontwikkeling van het complex, onder de naam Kauwgomballenfabriek. De gebouwen verschillende sterk in maatvoering, vorm en architectonische uitstraling. Van de nieuwe gebruikers wordt flexibiliteit en aanpas-

16 16 singsvermogen verwacht als het gaat om inrichting en gebruik. In de loop van de tijd zullen enkele gebouwen zich echter meer aanpassen aan de toekomstige gebruikers. Dus eerst voegt de functie zich in het gebouw, later zal het gebouw zich aanpassen aan de functie(s) (zie bijlage 6). Woonboten De aanwezige woonboten in de Duivendrechtsevaart langs de Willem Fenengastraat kunnen blijven liggen. Ze zorgen zelfs op kleine schaal voor een gemengd woonwerkmilieu. Over het walgebruik dient nog wel het een en ander afgestemd te worden. Dit zal in nauw overleg gebeuren met het stadsdeel Oost/Watergraafsmeer, dat momenteel bezig is met maken van een nieuw stadsdeelbreed woonbotenbeleid. Verder wordt in het deelgebied geen woningbouw toegestaan vanwege de belemmerende werking op de zittende bedrijven. 3.2 Vestigingsmogelijkheden Doordat de ontwikkeltijd van het gebied lang en deels onvoorspelbaar is, is het ondoenlijk en zelfs niet wenselijk om heel precies de gewenste bestemmingen te benoemen. De vestigingsmogelijkheden voor nieuwe bedrijven zijn daarom tot drie basisuitgangspunten teruggebracht: 1) het bedrijf mag geen milieuhinder opleveren voor de (geplande) woningbouw; 2) er wordt ingezet op kleinschaligere werkvormen; er is per functie een bepaalde korrelgrootte (in m2 vloeroppervlak) vastgelegd; 3) vestiging van Perifere Detailhandelvestigingen (PDV), grootschalige leisureactiviteiten, religieuze instellingen en onderwijs worden in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt via een vrijstellingsbevoegdheid door B&W. Daarmee wordt het mogelijk aanvragen voor vestiging te beoordelen op hun specifieke karakter en effecten op het gebied en eventueel daarvoor randvoorwaarden te stellen. Naast de huidige bedrijvigheid wordt in het bestemmingsplan vestiging van de volgende functies al dan niet mogelijk gemaakt: Bedrijven Om vestigingsmogelijkheden voor bedrijfsactiviteiten in het gebied te behouden worden eisen gesteld aan het minimum percentage bedrijfsvloeroppervlak. Per kavel wordt een minimum percentage bedrijfsvloer gehanteerd van 50 procent. Alleen voor de bebouwingszone langs de Willem Fenengastraat is een lager percentage bedrijfsvloer van 30 procent mogelijk. Deze zone langs het water vormt de overgang naar het woongebied. Hier liggen goede kansen voor bedrijvigheid in hogere dichtheid. Parkeren wordt buiten beschouwing gelaten bij het bepalen van het percentage bedrijfsvloer. Showrooms en bedrijfsateliers maken onderdeel uit van de bedrijfsfunctie. Kantoren In de regio Amsterdam is sinds de eeuwwisseling zoveel kantoorruimte gebouwd dat inmiddels circa 20 procent van de voorraad leegstaat. Naar verwachting zal het nog diverse jaren duren voordat het marktevenwicht weer hersteld is. Voor marktherstel is het stimuleren van omzetting van kantoren naar andere functies gewenst, in combinatie met een terughoudende opstelling ten aanzien van het in aanbouw nemen van kantoren op huidige bouwlocaties. Gezien het overaanbod aan bestaande kantoorruimte en bouwlocaties is het weglekken van kantoorgebruik naar bedrijventerreinen en omzetting van panden tot kantoorruimte ongewenst. Voorts wordt door de gemeente Amsterdam vanwege het overaanbod op de kantorenmarkt een beleid gehanteerd waarbij nieuwe kantoorlocaties pas mogen worden ontwikkeld indien zich hiervoor gebruikers aandienen die zich binnen de regio uitsluitend op die locatie willen gaan vestigen. De mogelijkheden voor inpassing van kantoorruimte in Overamstel zijn daarmee beperkt. Binnen Overamstel wordt naast een nieuw hoofdkantoor van NUON gemikt op vestigingsmogelijkheden voor kleinschalige kantoren binnen het toekomstige woongebied om de ontwikkeling van een gemengd woonwerkgebied te bevorderen. Deze kantoorruimte is voor een belangrijk deel in de plinten gepland. In deelgebied 3 wordt ruimte geboden voor intensivering met kantoorfuncties, mits voldaan wordt aan de minimum hoeveelheid bedrijfsvloer. De inzet is de realisatie van kleinere kantoorvolumes. Er wordt daarom een bovengrens van 3000 m2 bvo kantoorvloer

17 17 per kavel gehanteerd. Voor grotere aaneengesloten kantoorvolumes in deelgebied 3 dient een eindgebruiker bekend te zijn en moet worden aangetoond dat vestiging op een andere locatie geen optie is. Hotel Uit de Nota hotelbeleid en de concept Nota Hotelbeleid blijkt dat er binnen Amsterdam nog steeds een enorme behoefte is aan uitbreiding van het aantal hotelkamers. In het Overzicht van potentiële Hotellocaties in Amsterdam (2006) wordt Overamstel en specifiek dit deelgebied genoemd voor de vestiging van nieuwe hotels. Er zijn twee locaties aangewezen voor een nieuw hotel : de kauwgomballenfabriek inclusief de nieuwbouw locatie langs de Spaklerweg en de bebouwingsstrook langs de Willem Fenengastraat. Een voorwaarde voor een nieuw hotel is dat de parkeerbehoefte op eigen terrein wordt opgelost. Kleinschalige Leisure Kleinschalige leisure bedrijven, zoals bijvoorbeeld een sportschool, een kleine bioscoop of een solitaire klimhal, kunnen zich vestigen in het deelgebied mits ze passen in het karakter van het gebied en de parkeerbehoefte op eigen terrein wordt opgelost. Als criterium voor kleinschalig wordt (complementair) aangesloten op de nota Vestigingsbeleid voor leisurebedrijven in Amsterdam (2005) waarin leisure grootschalig genoemd wordt als het één of meerdere van de volgende kenmerken bezit: - het ruimtebeslag van het gebouw is meer dan 1500 m²; - er worden meer dan 1000 bezoekers per dag verwacht of - het verzorgingsgebied is (boven-)stedelijk. Grootschalige leisure bedrijven kunnen alleen via een vrijstellingsbevoegdheid. Horeca / detailhandel / hybride programma s Informele ontmoetingsplekken kunnen van grote waarde zijn voor het ontstaan van een aantrekkelijk vestigingsmilieu. Hierbij kan gedacht worden aan aantrekkelijke buitenruimtes maar ook een restaurant, cafetaria of lunchrooms. Met het stadsdeel zal worden afgestemd hoeveel en welk soort horeca in het deelgebied mogelijk is. Daarnaast ontstaan er steeds meer hybride programmavormen van bedrijf, horeca en detailhandel (leisure), zoals formules waarbij je kookcursus krijgt (bijvoorbeeld de Kookfabriek) en waar je tevens kan eten en ook op beperkte schaal ingrediënten of kookgerei kan kopen. Een belangrijke voorwaarde is wel dat het (vloer)aandeel horeca en detailhandel ondergeschikt is aan de hoofdfunctie, in dit geval kookcursus. Via vrijstellingsbevoegdheid: Sommige functies worden niet rechtstreeks toegestaan, maar worden ook niet uitgesloten. Daarom is voor onderstaande functies een vrijstellingsbevoegdheid opgenomen, zodat het gemeentebestuur nog een nadere afweging kan maken of het combineerbaar is met de andere functies en past in het karakter van het gebied. PDV Perifere detailhandelsvestigingen (PDV) zijn winkels, die volumineuze artikelen verkopen. De branches zijn destijds door het Rijk beperkt en nader gedefinieerd als auto s, boten, caravans, bouwmarkten en woninginrichting. Deze vestigingen bleken niet goed meer in te passen in gewone winkelcentra en werden daarom toegestaan op daartoe aangewezen locaties op bedrijventerreinen. Er wordt gewerkt aan een beperkte liberalisering van het beleid. Dit houdt in dat enkele van de huidige PDV-clusters in de stad zijn aangewezen als plekken waar de brancheomschrijving wordt verruimd. Overamstel is een van de gebieden die gezien de gewenste toekomstige winkelstructuur en effecten op de bestaande structuur in aanmerking zouden kunnen komen voor verruiming van de branchering. In de Visie Overamstel wordt uitgegaan van omzetting van de huidige plek van het PDV-cluster naar gemengd gebied. Een alternatieve locatie voor PDV binnen Overamstel zal in de planontwikkeling worden meegenomen. Deelgebied 3 leent zich niet voor vestiging van een nieuwe grootschalige concentratie van perifere detailhandel. Deelgebied 6 leent zich daar mogelijk beter voor. Voor PDV is er maximaal ruimte voor twee vestigingen van 1500 m² in het deelgebied, waarbij het parkeren op eigen terrein wordt opgelost.

18 18 Religie Voor religie is het vestigingsbeleid in Amsterdam vastgelegd in de nota Vestigingsbeleid voor religieuze instellingen (2004). Doel is om religieuze instellingen die niet goed binnen het gemengd stedelijk gebied passen vestigingsmogelijkheden te bieden op enkele daartoe aangewezen bedrijventerreinen binnen Amsterdam. Overamstel is aangewezen als één van de bedrijventerreinen waar vestiging van religie mogelijk kan worden gemaakt. Hoewel de nabijheid van een metrostation een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer garandeert kan het piekgebruik, dat vaak hoort bij een religieuze instelling, een flinke parkeerdruk met zich meereligie onderwijs Leisure Voor vrijetijdsvoorzieningen wordt in Amsterdam gestreefd naar een regie met betrekking tot grootschalige activiteiten. Het beleid is vastgelegd in de nota Vestigingsbeleid voor leisurebedrijven in Amsterdam (2005). Doel is om leisureactiviteiten die vanwege hun schaal of type activiteiten niet goed binnen het gemengd stedelijk gebied passen te concentreren op 15 locaties binnen de stad en de ontwikkelingen op die plekken ook actief te stimuleren. Overamstel is aangewezen als één van deze locaties. Dit is mede gebaseerd op de goede bereikbaarheid van Overamstel per openbaar vervoer (2 metrostations), auto (Spaklerweg, A2, A10) en fiets (ligging binnen de A10). Vestiging van leisurebedrijven kan bijdragen aan de levendigheid van het gebied (ook in de avonduren en weekeinden). Dat geldt vooral voor activiteiten die een relatie hebben met het openbare gebied en de omgeving (dus niet alleen gericht op intern gerichte activiteiten) en in avonduren en weekeinden een bijdrage kunnen leveren aan de sociale veiligheid. Dat geldt in het bijzonder voor de toekomstige verbinding voor langzaam verkeer langs de Willem Fenengastraat tussen het woongebied in Overamstel en de metrohalte Overamstel. Voorbeelden zijn een fitnesscentrum, partycentrum of danszaal. Gezien de verkeersaantrekkende werking en het ruimtebeslag van grootschalige leisurebedrijven wordt ook hier gekeken of het past in het karakter van het gebied. Er is maximaal ruimte voor twee vestigingen van grootschalige leisure in het deelgebied, waarbij de parkeerbehoefte op eigen terrein wordt opgelost.

19 19 brengen. Dit piekgebruik treedt vooral op in avonduren en weekeinden. Er is ruimte voor één middelgrote ( m²) religieuze instelling waarbij de parkeerbehoefte op eigen terrein dient te worden opgelost. Onderwijs Voor middelbaar en hoger onderwijs is het steeds moeilijker om binnen het gemengd stedelijk gebied geschikte vestigingsmogelijkheden te vinden. Bij de planvorming voor Overamstel tot stedelijk gemengd woonwerkgebied wordt, mede gezien de goede bereikbaarheid per openbaar vervoer en fiets, nadrukkelijk rekening gehouden met mogelijkheden voor inpassing van onderwijsinstellingen. Middelbaar en hoger onderwijs dragen bij aan de levendigheid van het gebied. Omdat scholen een geluidgevoelige bestemming zijn wordt de voorkeur gegeven aan situering binnen Overamstel op locaties waar de maximaal toelaatbare geluidbelasting niet wordt overschreden. Deelgebied 3 ligt binnen de geluidzone van de A10 en spoor (bijlage 7). Dit betekent dat er aanvullende milieutechnische maatregelen nodig zijn om in deelgebied 3 een onderwijsfunctie mogelijk te maken. Hotel, er zijn twee plekken aangegeven waar een nieuw hotel gevestigd kan worden. Kleinschalige leisure bedrijven zijn welkom mits ze passen in het karakter van het gebied. Horeca en detailhandel is beperkt mogelijk, waarbij vooral gedacht wordt aan hybride mengvormen. Er zijn geen functies toegestaan die vanwege de bedrijfsvoering woningbouw in andere deelgebieden van Overamstel onmogelijk maken. Via een vrijstellingsbevoegdheid is beperkt vestiging van grootschalige leisure, religie en onderwijs mogelijk. Onderwijs, mits rekening gehouden wordt met geluidszone A10. Perifere Detailhandelvestigingen, mits beperkt (maximaal 2 vestigingen van 1500 m) en parkeren op eigen terrein oplossen. Religie, hooguit 1 middelgrote ( m2) instelling en parkeren op eigen terrein. Grootschalige Leisure, mits beperkt (maximaal 2 vestigingen van 1500 m) en parkeren op eigen terrein oplossen LEGENDA grens plangebied 3.3 Conclusie Voor deelgebied 3 wordt ingezet op het intensiveren en differentiëren van het programma, waardoor er s-avonds en in het weekeinde meer activiteiten zijn. De huidige bedrijven kunnen blijven. Indien er sprake is van milieuhinder voor de geplande woningbouw, wordt via de milieuregelgeving aanvullende eisen gesteld en in overleg maatregelen getroffen. De vestigingsmogelijkheden worden verruimd door in het bestemmingsplan mogelijkheden te bieden voor een groter aandeel kantoorruimte. Per kavel wordt een minimum percentage bedrijfsvloer gehanteerd van 50 procent. Alleen voor de bebouwingszone langs de Willem Fenengastraat is een lager percentage bedrijfsvloer van minimaal 30 procent mogelijk. Bij grotere (meer dan 3000 m2 bvo ) zelfstandige kantoorvolumes dient een eindgebruiker bekend te zijn en moet worden aangetoond dat vestiging op een andere locatie geen optie is Woningbouw is (buiten de woonboten) niet toegestaan. min. 30% bedrijfsruimte min. 50% bedrijfsruimte nieuw uitgeefbaar terrein min. 50% bedrijfsruimte H H potentiële hotellocatie H 0 Programma

20 20 Profi el: Willem Fenengastraat Huidige situatie Nieuwe situatie