Markt voor kleinschalig bedrijfsvastgoed in Amsterdam Zuidoost

Transcriptie

1 Markt voor kleinschalig bedrijfsvastgoed in Amsterdam Zuidoost Eindrapportage OPGESTELD IN OPDRACHT VAN: Stadsdeel Amsterdam Zuidoost Sector Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling DATUM 30 januari 2009 OPGESTELD DOOR: Decisio BV VOOR INFORMATIE: Decisio BV Adres: Valkenburgerstraat ND Amsterdam Telefoon: Fax: Website:

2 INHOUD Samenvatting, conclusies en aanbevelingen i S.1 Achtergrond, scope en aanpak van het onderzoek...i S.2 Hoofdlijnen bevindingen...i S.3 Nadere uitwerking... iii S.4 Conclusies en aanbevelingen... iv 1 Achtergrond en aanpak vraag- en aanbodanalyse Aanleiding Probleemanalyse Aanpak en afbakening Trends en ontwikkelingen bedrijfsvastgoed Amsterdam Zuidoost Kantoren- en bedrijvenlocaties Positie en perspectief Zuidoost Analyse bedrijvigheid Zuidoost Analyse vraag, voorraad en aanbod Vraaganalyse Uitkomsten op hoofdlijnen voorraad- en aanbodanalyse Confrontatie vraag en aanbod Bijlage 1 Geraadpleegde bronnen 29 Bijlage 2 Gesprekspartners en deelnemers workshop 30 Bijlage 3 Selectie adressen vraaganalyse 31 Bijlage 4 Overzichtskaart buurtcombinaties Amsterdam Zuidoost 32 Bijlage 5 Begrippenlijst 33

3 Samenvatting, conclusies en aanbevelingen S.1 Achtergrond, scope s en aanpak van het onderzoek In de tweede helft van 2008 heeft Decisio in opdracht van het stadsdeel Amsterdam Zuidoost onderzoek gedaan naar de vraag naar kleinschalig vastgoed in Zuidoost en deze geconfronteerd met de voorraad en het aanbod. Deze aanbodanalyse - dat wil zeggen de analyse van de voorraad, leegstand, prijzen naar locatie, objecttype etc. - is door het stadsdeel uitgevoerd in samenwerking met andere partijen. Om de concrete behoefte te peilen is ervoor gekozen een enquête uit te voeren onder de kleinschalige ondernemers in Zuidoost en aan het stadsdeel grenzende gebieden. Decisio heeft vervolgens op basis van haar ervaring en expertise met ruimtelijk-economische beleidsvraagstukken en haar kennis van het stadsdeel Zuidoost de analyse gemaakt, aanvullend onderzoek gedaan en het advies opgesteld. Bestaande onderzoeken en nota s zijn bestudeerd, er zijn gesprekken met stakeholders gevoerd en er is een expertmeeting gehouden. De voorliggende rapportage bevat de bevindingen van de vraag- en aanbodanalyse inclusief een nadere uitwerking van een aantal aspecten op verzoek van het stadsdeel (paragraaf S.3). S.2 Hoofdlijnen bevindingen Algemeen De context van de analyse van de markt voor kleinschalig vastgoed in Amsterdam-Zuidoost wordt gevormd door de positie en perspectieven van het stadsdeel. Hoewel Zuidoost over enkele sterke troeven beschikt (ligging, bereikbaarheid, ruimte, ambitieuze stadsvernieuwingsinspanningen), is het (sociaal-)economisch perspectief niet onverdeeld gunstig. Het imago, en vooral ook de onbekendheid met de kwaliteiten van het stadsdeel behoeven verbetering. Ook is de werkloosheid sinds jaar en dag (enigszins) boven het gemiddelde in Amsterdam en is het opleidingsniveau relatief laag. Veel kleine, dienstverlenende activiteiten aan huis Dit economische profiel van Zuidoost vertaalt zich in een bepaalde vraag naar kleinschalig vastgoed. In Zuidoost zijn veel jonge eenmanszaken die vanuit huis opereren. Veel van deze bedrijfjes houden zich bezig met advies, facilitaire en persoonlijke diensten, handel en catering. De vraag spitst zich dan ook in sterke mate toe op écht kleine units (tot 100 m 2 ) en op prijzen in het midden- en lagere segment (maximaal 150 euro/m 2 /jaar). Het grote aandeel dienstverlenende activiteiten betekent een relatief grote behoefte aan kantoorunits; tweederde van de behoefte betreft kantoorruimte. De enquête bevestigt het beeld dat de meeste dienstverleners, maar ook bijvoorbeeld ondernemers in de ambulante handel een kantoorruimte zoeken, waarbij de meeste voorkeur uitgaat naar een kantoorruimte met zelfstandige opgang gevolgd door een kantoor in een bedrijfsverzamelgebouw. Bedrijven in de bouw, montage, catering e.d. zijn zoals verwacht mag worden vaker op zoek naar een bedrijfsruimte. Markt voor kleinschalig vastgoed Amsterdam-Zuidoost; eindrapportage 30 januari 2009 i

4 Omvang ruimtebehoefte Uit de enquête onder ondernemers in Zuidoost en omgeving blijkt een duidelijke behoefte aan kleinschalige bedrijfs- en kantoorruimtes. Kijkend naar aspecten als de concrete behoefte van de geënquêteerden, het aantal eenmanszaken en het aantal jaren dat de bedrijven actief zijn, is de uit de enquête naar voren gekomen behoefte genuanceerd. De behoefte op korte termijn (binnen drie jaar na meting) onder kleine ondernemers in Zuidoost wordt geraamd op m 2 kantoorruimte en m 2 bedrijfsruimte. Het huidige aangeboden metrage kleinschalige kantoorruimte ( m 2 ) is groter dan deze vraag, maar dit aanbod bevindt zich wel grotendeels Amstel III. Het aanbod bedrijfsruimte (2.243 m 2 ) ligt ongeveer in het midden van de aangegeven bandbreedte van de vraag. Bedacht moet worden dat de enquête een momentopname is. Ten tijde van de enquête was de kredietcrisis bijvoorbeeld nog niet in alle hevigheid losgebarsten. Als de enquête in november of december 2008 zou zijn afgenomen zou er ongetwijfeld een minder optimistisch beeld zijn ontstaan. Het is dan ook zaak om beleid te maken dat is gebaseerd op een structurele behoefte. In dit kader moeten de uitkomsten van de enquête worden beschouwd als richtinggevend en geldend voor de korte termijn. Een (startende) ondernemer kan immers vrijwel onmogelijk met zekerheid aangeven wat de ruimtebehoefte over twee jaar zal zijn, laat staan over vijf jaar. De uitkomsten geven echter wel een goed beeld van het profiel van de ondernemers in Zuidoost, hoeveel ondernemers op zoek zijn en wat voor eisen en wensen men heeft. Ook blijken de resultaten in lijn met de opvattingen van vastgoed- en andere partijen in Zuidoost. De aanbod- en andere vastgoedanalyses geven geen cijfers over de jaarlijkse opname; daaraan kunnen deze cijfers dus niet worden getoetst. Uit een quick scan door Boer Hartog Hooft (2008) blijkt dat er minimaal een opname van m 2 van kleinschalig vastgoed is geweest in de afgelopen 3 jaar. Dit waren, mede als gevolg van het geringe aanbod van echt kleinschalige units, vooral kantoorruimtes in de grootteklasse m 2.. Dit zegt dus niet over de behoefte aan de echt kleine units. Onderscheid Amstel III en woongebied Van belang is het om onderscheid te maken tussen Amstel III en overig Zuidoost (het gebied ten oosten van de spoorlijn). Dit zijn twee verschillende markten. Verreweg het meeste aanbod (72 procent van de units, 78 procent van de m 2 ) is te vinden in Amstel III, terwijl de vraag naar kleinschalig vastgoed zich juist grotendeels toespitst op het woongebied, waar de voorzieningen zijn, waar meer levendigheid is, waar ook wordt gewoond en waar veel van de klanten van de kleine bedrijfjes vandaan komen. Uit een lopend onderzoek dat Decisio momenteel naar de profilering van Amstel III doet, blijkt dat hier een ontwikkeling naar meer kleinschalige units in combinatie met een grotere functiemening gewenst is en naar verwachting ook zal gaan gebeuren, waarmee een betere aansluiting op de vraag uit het woongebied wordt gerealiseerd. Dit biedt op korte termijn echter geen soelaas. (Huur)prijzen, grootteklassen en contracten De voorraad en het aanbod sluiten beperkt aan op de behoefte. Het prijsniveau van het aanbod ligt voor een groot deel in de gewenste categorie ( euro/m 2 /jaar). Het gemiddelde huurprijsni- Markt voor kleinschalig vastgoed Amsterdam-Zuidoost; eindrapportage 30 januari 2009 ii

5 veau (zowel gevraagd als gerealiseerd) ligt daar echter boven met respectievelijk 165 en 160 euro/m 2 /jaar. Hierbij moet voorts worden aangetekend dat 150 euro/m 2 /jaar voor velen een echte bovengrens is, zeker gezien het aanbod dat grotendeels uit units bestaat groter dan 100 m 2, terwijl men veelal op zoek is naar ruimtes kleiner dan 100 m 2. De maandelijkse huurlast van een grotere unit is dan te hoog. Een extra drempel wordt hierbij opgeworpen door de contractduur (vijf jaar) en voorwaarden (onderhuur is niet toegestaan). Op grond van de enquête en de andere bronnen kan in beperkte mate antwoord worden gegeven op de vraag of ondernemers zullen worden gestimuleerd een (andere, grotere, formele ) kantoor- of bedrijfsruimte te betrekken bij een lage huurprijs - al dan niet met behulp van subsidie. De grote belangstelling voor het project in Grubbehoeve duidt hier wel op. S.3 Nadere uitwerking Behoefte naar soort bedrijven, termijn, bedrijfs- of kantoorhuisvesting en prijsstelling Uit de enquête blijkt dat de ruimtebehoefte zowel absoluut als relatief het grootst is in de dienstverlening (zakelijke dienstverleners, ICT, financiële diensten) gevolgd door de handel (zie ook bijvoorbeeld figuur 3.4). De dienstverleners, voor het grootste deel eenmanszaken met een kantoor aan huis of kleine bedrijven, zoeken zoals te verwachten kantoorruimte. Het overgrote deel verwacht niet binnen 3 jaar door te groeien naar een bedrijf met meer dan 5 fte. De verwachting is dan ook dat het zwaartepunt van de vraag zal liggen in het segment van kleine kantoorunits: minder dan 100 m 2 en voor een groot deel zelfs minder dan 50 m 2 (dit blijkt ook uit de enquête-uitkomsten) en dat, mits het om kleine units gaat, de huurprijs marktconform zal kunnen zijn. Een kantoorruimte met eigen opgang heeft de grootste voorkeur, gevolgd door units in een verzamelgebouw. Daarnaast is er duidelijke ruimtebehoefte bij bedrijven in de bouw, de handel en het vervoer. De vraag van deze ondernemers richt zich meer op bedrijfsruimten, waarbij ook hier de voorkeur uitgaat naar een ruimte met een eigen opgang. Over de exact gewenste prijsstelling is op basis van de enquête en andere vastgoedanalyses geen harde uitspraak te doen. Zie voor de metrages de voorgaande paragraaf. Omvang units en huurprijzen Er is met name behoefte aan kleinere units (kleiner dan 100 m²), ook in de nabije toekomst. Het huidige aanbod voorziet hier in beperkte mate in, mede als gevolg van de situatie dat dit een segment is dat vastgoedpartijen in de afgelopen jaren weinig interessant vonden. Het stadsdeel zou in samenwerking met de vastgoedsector een rol kunnen spelen om een betere match te krijgen. Een betere aansluiting kan worden verkregen door in de eerste plaats het kleinschalige aanbod beter inzichtelijk te maken, bijvoorbeeld door het (laten) opzetten van een specifiek op kleinschalig aanbod gerichte internetsite. Ook kan het stadsdeel de ontwikkeling van kleinschalige ruimten financieel en procesmatig stimuleren, zoals nu gebeurt met de bouwenvelop voor een project in de K-buurt. De (huur)prijsstelling sluit in grote lijnen wel redelijk aan op de vraag, zeker als het mogelijk is om kleinere units te kunnen huren. De (maand)huurlast is dan immers beter op te brengen. Naast de omvang van de units zijn de doorgaans gehanteerde contractduur en -voorwaarden voor veel kleine ondernemers een belemmering om de overstap te maken naar een bedrijfs- of kantoorruimte. Markt voor kleinschalig vastgoed Amsterdam-Zuidoost; eindrapportage 30 januari 2009 iii

6 Locaties en gewenste huurprijzen De huurprijzen op de toplocaties (langs de dreven en nabij de winkelcentra) liggen boven het huurprijsniveau dat veel ondernemers kunnen of willen opbrengen. Hoewel in de enquête niet de vraag is gesteld of men dan genoegen wil nemen met een plek elders, duiden de wensen en eisen die ondernemers hebben ten aanzien van de huisvesting van hun bedrijf (dit blijkt niet alleen uit de enquête, maar ook uit landelijke en andere onderzoeken) dat locaties elders in Zuidoost in aanmerking kunnen komen als het voor de ondernemer een verbetering is ten opzichte van de huidige huisvestingssituatie en wanneer het pand en de omgeving aan de eisen voldoen, zoals een goede uitstraling van het gebouw en de buurt, bereikbaarheid, parkeermogelijkheden, sociale veiligheid en dergelijke. De meeste respondenten (86 procent) geven voorts de voorkeur aan Zuidoost als vestigingsplek. Het is niet exact te zeggen welk deel van de ondernemers hiermee genoegen zou nemen. Zie voor de nadere analyse en onderbouwing paragraaf en tabel 3.7a. Gesubsidieerde bedrijfsruimten Eerder is al geconstateerd dat de prijzen op de toplocaties voor veel kleine ondernemers aan de hoge kant zijn. Een voorbeeld van de realisatie van gesubsidieerde ruimten om hieraan tegemoet te komen, is het Grubbehoeve-project. Hiervoor was veel belangstelling en onder de betrokkenen bestaat het beeld dat er in Zuidoost meer vraag is naar dergelijke gesubsidieerde ruimten. Het stimuleren van ondernemerschap kan voor veel bewoners in Zuidoost een goede of zelfs enige manier zijn om een stap verder te komen in hun carrière. Beschikbaarheid van goedkope, flexibele vestigingsruimten is een hulpmiddel daarbij. Daarbij is het natuurlijk wel zo dat hoe goedkoper de ruimte, hoe meer ondernemers daar op af zullen komen. Bedrijven die de startfase voorbij zijn moeten in principe een markthuurprijs kunnen en ook gaan betalen. S.4 Conclusies s en aanbevelingen Er is een onmiskenbare behoefte onder ondernemers in Zuidoost aan kleinschalig vastgoed. Het aanbod sluit hier maar in beperkte mate op aan. Er is een mismatch in de omvang van de units en de prijsstelling en contracten vormen een belemmering om een bedrijfs- of kantoorruimte te gaan huren. Als de aangeboden units echter kleiner van omvang zijn, is de maandhuur beter op te brengen en is het risico om voor langere tijd te huren beter te overzien. In kwantitatief opzicht is het aanbod bedrijfsruimte aan de krappe kant. De ruimtebehoefte betreft voor tweederde kantoorruimtes, grotendeels solitair en grotendeels units kleiner dan 100 m 2. De vraag naar bedrijfsruimten betreft eveneens voor het grootse deel solitaire vestigingen. De voorkeur van de ondernemers gaat uit naar een locatie in het woongebied. Gezien de kenmerken van de groep kleinschalige ondernemers in Zuidoost is voorzichtigheid geboden: veel recent gestarte eenmanszaken, veel bedrijven aan huis, waarbij geldt dat van de zoekers naar een andere ruimte slechts de helft echt concreet op zoek is. Een gefaseerde ontwikkeling is dan ook geboden. Markt voor kleinschalig vastgoed Amsterdam-Zuidoost; eindrapportage 30 januari 2009 iv

7 De markt speelt niet of in beperkte mate in op de behoefte aan echt kleinschalige units (< 100 m 2 ) en aan korter lopende, flexibele contracten. Hier ligt dan ook een rol voor het stadsdeel om in samenwerking met corporaties, beleggers, ontwikkelaars, makelaars, stadsloods en ondernemershuis te komen tot een vergroting van het aanbod van solitaire, kleine units in het woongebied met aantrekkelijker contractvoorwaarden dan die doorgaans worden gehanteerd; wellicht kunnen tijdelijke en/of flexibele oplossingen worden gevonden. (Het (reguliere) overleg tussen de afdeling EZ van het stadsdeel en deze partijen kan voor deze dialoog worden gebruikt. Het stadsdeel kan hierbij overwegen om de - eventuele - onrendabele top af te dekken of in een publiek-private samenwerkingsconstructie de ontwikkeling te doen. Dit is echter een vergaande stap, waarvan de voors en tegens goed moeten worden onderzocht. Onder welke voorwaarden (verdeling resultaat en risico s bijvoorbeeld) moet een dergelijke samenwerking worden aangegaan? Daarbij moet er scherp voor worden gewaakt dat er geen sprake is van staatsteun. Een andere oplossing kan zijn om de ontwikkeling van kleinschalige bedrijfs- en kantoorruimten onderdeel te maken van de aanbesteding/bouwenvelop, zoals nu bij een project in de K-Buurt gebeurt. Tot slot kan het stadsdeel een stimulerende rol spelen om het aanbod beter vindbaar te maken voor de naar een kantoor- of bedrijfsruimte zoekende ondernemer. Een makelaar die belangstelling heeft om informatie over het kleinschalige aanbod te verzamelen, bij te houden en op een internetsite aan te bieden (bijvoorbeeld: ) zou financieel kunnen worden gesteund om de site op te zetten en de (andere) aanloopverliezen af te dekken. Markt voor kleinschalig vastgoed Amsterdam-Zuidoost; eindrapportage 30 januari 2009 v

8 1 Achtergrond en aanpak vraag- en aanbodanalyse 1.1 Aanleiding In opdracht van het stadsdeel Zuidoost heeft Decisio onderzoek gedaan naar de vraag naar kleinschalige bedrijfs- en kantoorruimte in Amsterdam Zuidoost en de uitkomsten hiervan geconfronteerd met de door het stadsdeel uitgevoerde aanbodanalyse. In het kader van dit onderzoek wordt onder kleinschalig vastgoed verstaan: kantoor, dan wel bedrijfsruimte met een oppervlakte van maximaal 250 m 2 bvo (bruto vloeroppervlakte). Concrete aanleiding voor de inventarisatie is een motie uit december 2007 waarin de Stadsdeelraad het Dagelijks Bestuur opdraagt de mogelijkheden te onderzoeken voor goedkope clusters van voorzieningen van kleine ondernemers. Er [is] een tekort aan bedrijfsruimte voor verschillende categorieën van ondernemers. Kleinschalige starters; broedplaatsondernemers 1 ; in Zuidoost geïnteresseerde ondernemers en doorgroeiers 2 (zakelijke dienstverleners, internationale handel). Kleinschalige ondernemingen vormen een belangrijk onderdeel van de economie van Zuidoost. Zij bieden werkgelegenheid, draagvlak voor voorzieningen en bepalen voor een aanzienlijk deel de levendigheid en dynamische sfeer in het stadsdeel. Het gaat om een breed scala aan ondernemingen: kantoren, consumentendiensten - detailhandel, horeca, gezondheidszorg e.d. - en ambachtelijke bedrijven, maar in de praktijk betreft het vaak allerlei combinaties van deze functies. Kleinschalige ondernemingen zijn zowel in het Amstel III-gebied als in de woonomgeving gevestigd. Een groot voordeel van de menging van wonen en werken is onder meer de levendigheid die dit met zich brengt. Veel bedrijven willen ook graag in deze gemengde gebieden gevestigd zijn. Informatie over de markt van kleinschalige bedrijfsruimte is dus van groot belang. Behalve inzicht in de vraag en het aanbod is behoefte aan meer inzicht in markthuurprijzen van kleinschalig vastgoed, onder meer naar wijk en gebouwtype. De analyse van de markt voor van kleinschalig vastgoed in Zuidoost moet handvatten bieden voor een betere matching van vraag en aanbod. 1.2 Probleemanalyse Amsterdam-Zuidoost is vanuit de oorspronkelijke stedenbouwkundige opzet te verdelen in een woonen een werkgedeelte 3. Hierbij moet worden bedacht dat in het woongebied, de Bijlmermeer en Gaasperdam, ook wordt gewerkt. Er wordt veel in Zuidoost geïnvesteerd - in het woongedeelte worden aanzienlijke herstructureringsopgaven gerealiseerd - maar een succesvolle ontwikkeling is niet van- 1 Ondernemers, vaak creatieve ondernemers en kunstenaars, die in een gesubsidieerde ruimte werken. 2 Een doorstartende ondernemer is iemand die vanuit huis het bedrijf is begonnen en na bewezen succes het bedrijf voortzet in een professionele werkomgeving of een zelfstandige ruimte. 3 Zie bijlage 4 voor een overzichtskaart van Amsterdam Zuidoost. Markt voor kleinschalig vastgoed Amsterdam Zuidoost; aangepast concept 19 december

9 zelfsprekend. Het imago en de onbekendheid met de kwaliteiten van het stadsdeel zijn belangrijke belemmerende factoren, zowel voor het woon- als het werkgedeelte. Een deel van het ondernemend potentieel onder bewoners in Amsterdam-Zuidoost is beperkt zichtbaar en werkt bijvoorbeeld vanuit huis. Aan de andere kant is er sprake van veel leegstand in het kantorengedeelte van het werkgebied Amstel III. Enerzijds is er dus een duidelijk vermoeden van vraag naar ruimte voor wonen en werken (ook vanuit Amsterdam als geheel) en anderzijds staan er duizenden vierkante meters leeg. Toch wordt in de bestaande vraag niet door het aanwezige aanbod voorzien en is er sprake van een mismatch. De huisvestingsvraag van kleine startende en doorstartende ondernemingen kenmerkt zich door kleinschaligheid, flexibiliteit en een beperkt budget. Een marktsegment dat door veel makelaars niet interessant wordt gevonden omdat de marges beperkt zijn; vaak is dan ook een extra beleidsinspanning van de overheid nodig. Het stadsdeel Zuidoost heeft ruimte en wil die ruimte inzetten om ondernemers en bewoners aan te trekken. Dit gaat niet vanzelf, getuige de voortdurende leegstand en het beperkt aantal particuliere initiatieven om deze ruimten op een alternatieve wijze in te vullen. De optelsom van vraag plus aanbod blijkt niet zo eenvoudig. Door inzicht te krijgen in de kwantitatieve en kwalitatieve kenmerken van de vraag en het aanbod moet een betere aansluiting worden bewerkstelligd. 1.3 Aanpak en afbakening De vraaginventarisatie en de vraag-aanbodconfrontatie betreffen kantoor- en bedrijfsruimtes van maximaal 250 m 2. Horeca en detailhandel zijn niet in het onderzoek betrokken. Specifieke aandacht wordt besteed aan starters, doorgroeiers (zakelijke diensten, internationale handel), broedplaatsondernemers en in Zuidoost geïnteresseerde ondernemers. In de vraaginventarisatie komen in aansluiting op de bestuursopdracht aan de orde welke functies en branchering (bedrijfsactiviteiten) in Zuidoost actief zijn; wat het gewenste type huisvesting is, de gewenste omvang, gewenste locatie in Zuidoost en het gewenste prijsniveau ( /m 2 /jaar). Deze en andere vragen zijn in een enquête voorgelegd aan de doelgroep, bestaande uit ondernemers in Zuidoost als aan ondernemers in de omliggende plaatsen van Zuidoost 4. Andere vragen hebben betrekking op de ervaringen van ondernemers met het vinden van een geschikte ruimte in Zuidoost, zowel wat betreft de passendheid van het aanbod (omvang, prijs, ligging etc.), als wat betreft de aangeboden dienstverlening door makelaars, stadsdeel etc. en de contracten (huurniveau, looptijd, voorwaarden). Daarnaast heeft Decisio een aantal gesprekken gevoerd met experts op het gebied van het huisvesten van de doelgroep. Hierdoor zijn de kwalitatieve aspecten van de vraag naar kleinschalig bedrijfsvastgoed in Amsterdam-Zuidoost en de mogelijke kansen in het gebied inzichtelijk geworden. In bij- 4 Voor het uitvoeren van de enquête is het Amsterdamse onderzoeksbureau Strabo ingeschakeld. Markt voor kleinschalig vastgoed Amsterdam Zuidoost; aangepast concept 19 december

10 lage 1 is een overzicht van de geïnterviewden opgenomen. De informatie uit de enquête en de diepte-interviews is aangevuld met bureau-onderzoek, zoals informatie over de bedrijfsmutaties in Amsterdam Zuidoost en algemene relevante trends en ontwikkelingen op het gebied van kleinschalig bedrijfsvastgoed. De geanalyseerde vraag is geconfronteerd met het aanwezige aanbod aan kleinschalig vastgoed in Zuidoost. De vraag- en aanbodgegevens geven een momentopname voor het jaar In een expertmeeting zijn de eerste bevindingen van de analyse en de gestelde aanbevelingen voorgelegd aan een aantal experts om deze te toetsen, de gewenste ontwikkeling te formuleren en na te gaan welke knelpunten er zijn. Op basis van de uitkomsten van deze workshop, het kwantitatieve en kwalitatieve onderzoek en onze eigen expertise zijn conclusies getrokken en enkele aanbevelingen geformuleerd. Markt voor kleinschalig vastgoed Amsterdam Zuidoost; aangepast concept 19 december

11 2 Trends en ontwikkelingen bedrijfsvastgoed Amsterdam Zuidoost In Amsterdam Zuidoost zijn grofweg twee gebieden te onderscheiden: het woongedeelte aan de oostkant van de spoorlijn Utrecht-Amsterdam en het werkgedeelte aan de westkant. Naast een algemene beschrijving van deze twee gebieden komen in dit hoofdstuk de relevante trends en ontwikkelingen op het gebied van kleinschalig, goedkoop bedrijfsvastgoed aan de orde. 2.1 Kantoren- en bedrijvenlocaties Kantoren- en bedrijvenlocaties in het woongedeelte Het woongedeelte van Amsterdam Zuidoost, grofweg de Bijlmermeer en Gaasperdam, wordt van oudsher gekenmerkt door functiescheiding. In de woongebieden komen weinig kantoor- en bedrijfsruimten voor. Met de herstructurering van de honingraatflats is de functiemenging in het gebied toegenomen. Veel plinten van de gerenoveerde flats hebben een bedrijvenbestemming gekregen, net als delen van de oude garages. Naast kantoren en bedrijven zijn er in sommige flats ook atelierwoningen ( broedplaatsen ) gevestigd. De andere kantoren- en bedrijvenlocaties in het woongedeelte van Zuidoost liggen voornamelijk langs de dreven (zoals de Daalwijkdreef en de Bijlmerdreef) en in de omgeving van de winkelcentra. De functiescheiding in Zuidoost komt ook tot uiting in het onderscheid tussen de gebruikers en bezoekers van de twee gebieden. De bewoners van Zuidoost werken over het algemeen niet in Amstel III en de klanten van de bedrijven in Amstel III komen meestal niet uit het woongedeelte. De klantenkring van de ondernemers die in het woongedeelte zijn gevestigd komen veelal wel uit het woongedeelte van Zuidoost. Kantoren- en bedrijvenlocaties in Amstel III Ten westen van de spoorlijn, en daardoor gescheiden van het woongedeelte, ligt het bedrijvendeel van Zuidoost, Amstel III. Het is een extensief werkgebied, met naast een kantorenstrook ook een bedrijvenstrook, met onder meer magazijns en werkplaatsen. Ook bevinden zich in dit gebied enkele grootschalige detailhandelsvestigingen en autohandelaren. Recent is station Amsterdam Bijlmer/ Arena ontwikkeld tot hoogwaardig openbaarvervoersknooppunt. Rondom de Arena-boulevard bevinden zich veel voorzieningen op het gebied van entertainment. In de kantorenstrook van Amstel III staan verschillende grote kantoorpanden voor langere tijd leeg. Deze leegstand is van 2007 naar 2008 stabiel gebleven op 24 procent (Kantorenmonitor regio Amsterdam, 2008). Dit is een veel hoger percentage dan de frictieleegstand van 5 tot 6 procent. Deze panden zullen binnen afzienbare tijd niet meer door een kantoorfunctie worden ingenomen. Het is echter niet eenvoudig om deze panden toegankelijk te maken voor andere functies of om de huurprijzen te verlagen, waardoor de ruimtes hoogstwaarschijnlijk wel verhuurd kunnen worden. Voor de bedrijvenlocaties in Amstel III is de zichtbaarheid vanaf de A 2 een belangrijke factor. Ook de bereikbaarheid met de auto en de ruime parkeermogelijkheden zijn van belang. Markt voor kleinschalig vastgoed Amsterdam Zuidoost; aangepast concept 19 december

12 2.2 Positie en perspectief Zuidoost Zuidoost heeft op een aantal punten een goede uitgangspositie voor economische doorgroei, ook in vergelijking met andere delen in Amsterdam. Deze factoren zijn onder meer de goede bereikbaarheid met de auto en de beschikbare ruimte. In Amsterdam is het nauwelijks nog mogelijk een nieuwbouwproject (wonen of bedrijvenlocatie) te ontwikkelen. In Zuidoost is die ruimte er wel en kunnen bedrijven ook uitbreiden. Ook de omvangrijke investeringen in het stadsdeel in stedelijke vernieuwing vormen een kans voor versterking van de lokale economie. Dat het stadsdeel aantrekkelijk is voor activiteiten die hechten aan een goede uitstraling, wordt onderstreept door de komst van Endemol en het zusterbedrijf SNP Holding. Een punt van zorg is de aansluiting op de arbeidsmarkt in het woongedeelte van Zuidoost. Het aandeel laag en hoog opgeleiden is respectievelijk 47 procent en 19 procent. Dit wijkt af van het Amsterdamse gemiddelde van 30 procent laag en 32 procent hoog opgeleiden. Ook is de werkloosheid in Zuidoost van oudsher relatief hoog. In het Ruimtelijk Economisch Beleidsplan Bijlmermeer en Gaasperdam (Decisio, 2003) wordt een analyse gegeven van de sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen voor Zuidoost, waarvan het beeld in grote lijn nog steeds van kracht is: Markt voor kleinschalig vastgoed Amsterdam Zuidoost; aangepast concept 19 december

13 Sterke punten: Groei aantal bedrijven en werkgelegenheid; Ondernemersgeest bewoners; Bewonersgebondenheid bedrijvigheid; Gunstige ligging in Randstad, goede bereikbaarheid; Overtuigende vernieuwingsoperatie; Sterke rol accountmanagers stadsdeel en ondernemershuis in contacten met ondernemers; Bestendig aandeel non-profit activiteiten. Zwakke punten: Professionaliteit ondernemers; Eenzijdige groei type bedrijvigheid; Onzichtbare, illegale bedrijvigheid; Match lokale vraag en aanbod bedrijfs-/kantoorruimte; Bijlmer imago/werkelijkheid op gebied van criminaliteit, drugsgebruik, onveiligheid(sgevoel); Interne afstemming stadsdeelorganisatie niet optimaal. Kansen: Ontwikkeling bestaande bedrijven; Immigratie bedrijven Amsterdam (vraag bedrijfsonroerend goed); Doorgaande vernieuwingsoperatie waardoor: verbetering imago, toename economisch draagvlak door toevloeiing kansrijkere bevolkingsgroepen, verbetering ruimtelijke kwaliteit, ontwikkeling bedrijfsruimte; Overige overheidsstimulansen: rol ondernemershuis bij huisvesting lokale ondernemers, overheidsbijdrage bij ontwikkeling bedrijfshuisvesting, stadsdeel en maatschappelijke organisaties als opdrachtgevers. Bedreigingen: Sociale en economische achteruitgang door laagconjunctuur; Mismatch toekomstige ontwikkeling bedrijfs-/kantoorruimte; Afbraak bestaande sociale structuur door vernieuwingsoperatie; Verloedering Gaasperdam / Venserpolder; Te weinig aandacht voor bestendiging projecten; Einde subsidies (en de grote afhankelijkheid van subsidies). Bron: Decisio (2003) 2.3 Analyse bedrijvigheid Zuidoost Aanwezige bedrijven in Zuidoost In 2007 waren er in het stadsdeel Amsterdam-Zuidoost in totaal bijna ondernemingen actief. In 2001 waren dit er nog bijna In figuur 2.1 is de ontwikkeling van het aantal bedrijfsvestigingen in Zuidoost te zien. De bedrijvigheid neemt vanaf 2003 jaarlijks toe doordat er nieuwe bedrij- 5 Cijfers op basis van gegevens van de KvK Amsterdam, Deze gegevens zijn inclusief de vestigingen in de sector Zakelijk beheer waaronder veel economisch niet actieve bedrijven zijn. Markt voor kleinschalig vastgoed Amsterdam Zuidoost; aangepast concept 19 december

14 ven worden opgericht (starters), door nevenoprichtingen van bestaande bedrijven en door bedrijven die vanuit elders naar Zuidoost verhuizen. Tegelijk neemt het totaal aantal bedrijven jaarlijks ook weer af doordat bedrijven worden opgeheven of uit Zuidoost vertrekken. De dip in 2003 hangt samen met ongunstige economische ontwikkelingen in met name de IT-sector. Figuur 2.1. Ontwikkelingen bedrijvigheid stadsdeel Zuidoost Bedrijfsmutaties (aantal vestigingen) Starters Ingekomen Vertrokken Saldo* Nevenoprichtingen Opgeheven Verplaatst Bron: Kamer van Koophandel Amsterdam, bewerking Decisio * Aantal gestarte, nevenopgerichte en ingekomen vestigingen minus opgeheven en vertrokken vestigingen. In de sector zakelijk beheer is de grootste afname van het aantal bedrijfsvestigingen geweest. In de sectoren persoonlijke en algemene dienstverlening was juist een toename zichtbaar. In de periode van 2000 tot en met 2006 zijn voornamelijk veel groothandelbedrijven, markthandelbedrijven, ondernemingen in de cultuur en recreatiebranche en automatiseringsbedrijven van start gegaan in Amsterdam-Zuidoost ( echte starters, geen nevenoprichtingen). In deze vijf branches is 65 procent te vinden van het totaal aantal gestarte bedrijven in de periode (tabel 2.1.). Markt voor kleinschalig vastgoed Amsterdam Zuidoost; aangepast concept 19 december

15 Tabel 2.1. Startende ondernemers in Zuidoost : top tien branches Branche Aantal gestarte ondernemingen Groothandel 384 Markt- en straathandel 236 Cultuur, recreatie 153 Automatiseringsdiensten 145 Overig vervoer 138 Economische diensten 128 Kapper, schoonh.verz.,ov. 125 Burg.-/utiliteitsbouw 123 Schoonmaakbedrijven 114 Reclamebureaus 106 Totaal top Totaal starters Top 10 als % van totaal 65% Bron: KvK Amsterdam Hoewel zeker sprake is van een positieve ontwikkeling van het aantal starters in Zuidoost, is de groei hiervan relatief minder sterk dan landelijk: Figuur 2.2. Ontwikkeling aantal starters in Nederland Bron: KvK Nederland De sectorale verdeling van de starters wijkt af van de totale verdeling van de bedrijvigheid in Zuidoost. Met name markt- en straathandel en cultuur, recreatie zijn relatief sterker onder de starters vertegenwoordigd dan wat op basis van de bestaande bedrijfspopulatie zou worden verwacht. (Tabel 2.2) Markt voor kleinschalig vastgoed Amsterdam Zuidoost; aangepast concept 19 december

16 Tabel 2.2. Sectorale verdeling bedrijvigheid Zuidoost, 2007 Sector Aantal bedrijven Zakelijk beheer 1117 Groothandel 570 Economische diensten 295 Detailhandel non-food 281 Automatiseringsdiensten 236 Markt- en straathandel 224 Banken,verzekeringen 214 Cultuur,recreatie 202 Uitzendb./beveiliging 146 Burg.-/utiliteitsbouw 132 Totaal top tien 3417 Overige branches 2060 Bron cijfers: KvK Bedrijfsmutaties Het saldo van het nieuwe aantal bedrijven en het aantal ingekomen en vertrokken bedrijven is vanaf 2001 tot 2006 in bijna alle jaren positief, met uitzondering van Ook het aantal startende bedrijven, een van de doelgroepen voor kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimten, loopt gelijk op met deze ontwikkelingen en is de laatste jaren licht stijgend 6. De gemeentelijke dienst Onderzoek en Statistiek heeft de bedrijfsmigraties van Amsterdam onderzocht voor Volgens dit onderzoek zijn de meeste (grote en kleine) bedrijven die uit Zuidoost vertrokken, maar binnen Amsterdam bleven, naar Amsterdam-West en -Noord gegaan. In het algemeen zijn Amsterdamse bedrijven binnen Amsterdam verhuisd doordat ze een te klein pand op de huidige locatie hadden en een gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden. Een belangrijke aantrekkende factor van Zuidoost is de goede autobereikbaarheid. Ook wordt Zuidoost door bedrijven als vestigingsplaats gekozen door Amsterdamse bedrijven vanwege de goede representativiteit (O+S, 2005). 6 Zie voor algemene trends startende bedrijven in Nederland: Kamer van Koophandel (2007) Startersprofiel Markt voor kleinschalig vastgoed Amsterdam Zuidoost; aangepast concept 19 december

17 3 Analyse vraag, voorraad en aanbod 3.1 Vraaganalyse Onderzoeksopzet en -groep vraaganalyse Om de vraagkant naar het kleinschalig bedrijfsvastgoed in Zuidoost in kaart te brengen, is een enquête gehouden onder ondernemers in Zuidoost en de omliggende plaatsen Diemen, Duivendrecht, Ouder Amstel, Weesp en Abcoude. Deze enquête is in juli 2008 door het marktonderzoeksbureau Strabo afgenomen. Naast vestigingsplaats is geselecteerd op ondernemingen met maximaal 11 werkzame personen 7 in diverse branches. Deze gegevens zijn afkomstig uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel. In bijlage 3 is een overzicht gegeven van de selectie van branches. Naast bedrijven die werkzaam zijn in de sectoren detailhandel en horeca, zijn de sectoren onderwijs, overheid, gezond- en welzijnszorg en sport buiten beschouwing gelaten. Steekproef en response Het marktonderzoeksbureau Strabo heeft een steekproef getrokken uit in totaal bedrijven in Zuidoost en in de bovengenoemde omliggende plaatsen. In totaal zijn er bedrijven schriftelijk benaderd. Om de response zo hoog mogelijk te krijgen heeft Strabo in de loop van de maand juli een nabelronde gehouden. Uiteindelijk hebben 259 ondernemers gereageerd en een ingevulde enquête retour gestuurd. De response bedraagt hiermee circa 17 procent. Dit aandeel is vrij normaal voor een dergelijke schriftelijke enquête. Op basis van deze steekproef kunnen we met een marge van 5 procent tot 10 procent spreken van betrouwbare uitspraken over de gehele onderzoekspopulatie. Van de 259 geënquêteerde bedrijven, zijn er 100 gevestigd in één van de omliggende plaatsen. Er zijn twaalf bedrijven niet verder in het onderzoek meegenomen omdat bij deze bedrijven bij nader inzien bleek dat er veel meer mensen werkten dan 11, en er dus geen sprake kan zijn van een klein bedrijf. De totale onderzoeksgroep is 247 bedrijven. Kenmerken onderzoeksgroep Sector en bedrijfsgrootte. In de onderzoeksgroep zijn de dienstverlenende bedrijven het meest vertegenwoordigd. 36 Procent van de bedrijven is actief in de sector adviesdiensten (administratie, reclamebureaus, economische diensten, ingenieursbureaus) en 18 procent in de sector facilitaire adviesdiensten (automatisering/ict, schoonmaakbedrijven). Relatief zijn onder de geënquêteerde bedrijven in Zuidoost meer facilitaire dienstverleners dan in de omliggende plaatsen (tabel 3.1) Het grootste deel van de onderzoeksgroep bestaat uit éénmanszaken, in Zuidoost relatief iets meer dan van de bedrijven uit de omliggende plaatsen (figuur 3.1.) 7 Het aantal van 11 werkzame personen is gebaseerd op een kantoorquotiënt van 22 á 30 m 2 per werknemer en op het uitgangspunt dat de maximale bezettingsgraad van een ruimte volgens het Bouwbesluit uitgaande van maximaal 250 m 2 voor een industriefunctie 8 personen is. Markt voor kleinschalig vastgoed Amsterdam Zuidoost; aangepast concept 19 december

18 Tabel 3.1. Bedrijven in onderzoeksgroep naar sector Sector N % Zuidoost 1km-zone adviesdiensten 89 36% 37% 35% facilitaire diensten 44 18% 22% 12% persoonlijke diensten 23 9% 5% 16% zakelijk beheer 23 9% 9% 11% bouw 19 8% 5% 12% groothandel 17 7% 9% 4% vervoer 13 5% 4% 7% algemene diensten 6 2% 4% 0% industrie 5 2% 1% 3% ambulante handel 3 1% 2% 0% horeca/catering 3 1% 2% 0% niet bekend 2 1% 1% 1% Eindtotaal % 100% 100% Bron: Strabo Figuur 3.1 Geënquêteerde bedrijven naar bedrijfsgrootte (gemeten in aantal fte s) Bron cijfers: enquête Strabo; bewerking Decisio Huisvesting. Zoals veel kleine bedrijven en starters zijn ook in de onderzoeksgroep veel kleine bedrijven in de woning gevestigd, 60 procent van het totaal. In Zuidoost heeft 63 procent van alle ondervraagde bedrijven een werkruimte in de woning, in de omliggende plaatsen is dit 59 procent. In de omliggende plaatsen hebben de bedrijven relatief vaker een bedrijfspand in eigendom dan in Zuidoost, waar dat bijna niet voorkomt (tabellen 3.2 en 3.3). Markt voor kleinschalig vastgoed Amsterdam Zuidoost; aangepast concept 19 december

19 Tabel 3.2. Bedrijven in onderzoeksgroep naar soort ruimte Soort ruimte N % bedrijfsloods/werkplaats 20 8% kantoorruimte in bedrijfsverzamelgebouw 26 11% kantoorruimte met zelfstandige opgang 28 11% Kantoorruimte, overig 3 1% werkruimte in een woning % winkelruimte 3 1% Overig 8 3% opslagruimte 11 4% TOTAAL % Bron: Strabo Tabel 3.3.Bedrijven in onderzoeksgroep naar soort ruimte: huur/koop Huur of kooppand Zuidoost 1 km zone Zuidoost N % N % Huurpand 49 32% 14 15% pand in eigendom 10 7% 24 25% overig 93 61% 57 60% TOTAAL % % Bron: Strabo Oppervlakte ruimte. Het merendeel van de bedrijven met 11 of minder werkzame personen heeft een ruimte kleiner dan 250 m procent van de ondervraagde bedrijven heeft maximaal 100 m 2. Van veel bedrijven is de oppervlakte onbekend. Dit zijn voornamelijk bedrijven die in de woning gevestigd zijn (Tabel 3.4). Tabel 3.4. Bedrijven in onderzoeksgroep naar oppervlakte ruimte Oppervlakte m 2 N % % % % % % % % subtotaal 87 niet ingevuld 160 TOTAAL % Bron: Strabo Markt voor kleinschalig vastgoed Amsterdam Zuidoost; aangepast concept 19 december

20 3.1.2 Uitkomsten vraaganalyse v In deze paragraaf worden de uitkomsten van de vraaganalyse op basis van de enquête gepresenteerd. Uitgaande van een betrouwbaarheid van 5 tot 10 procent kunnen deze uitkomsten worden gezien als representatief voor de totale populatie. Deze kwantitatieve vraaganalyse wordt in paragraaf aangevuld met een kwalitatieve beschouwing. Ruimtebehoefte Van de ondervraagde bedrijven in Zuidoost geeft 18 procent aan behoefte te hebben aan extra ruimte. In de omliggende plaatsen is dit met 3 procent van de bedrijven beduidend lager. Tabel 3.5 Ruimtebehoefte bedrijven Zuidoost 1km zone N % N % voldoende ruimte % 92 97% behoefte aan meer ruimte 28 18% 3 3% niet ingevuld 5 3% TOTAAL % % Bron: Strabo Aanvullend hieraan is bekeken in hoeverre bedrijven op zoek zijn naar andere ruimte. Dit zijn iets meer bedrijven dan die aangeven een (extra) ruimtebehoefte te hebben. In de totale onderzoeksgroep is 17 procent op zoek naar een andere ruimte, onder de bedrijven in Zuidoost is dit 24 procent. Het zijn vooral bedrijven die nu in de woning gevestigd zijn. Tabel 3.6 Bedrijven op zoek naar andere ruimte Zuidoost 1km zone N % N % Niet op zoek % 89 94% Op zoek 36 24% 6 6% nvt/niet ingevuld 2 1% TOTAAL % % Markt voor kleinschalig vastgoed Amsterdam Zuidoost; aangepast concept 19 december