Syllabus VastgoedCert - Werkkamer WOZ Hercertificering 2014

Transcriptie

1 Syllabus VastgoedCert - Werkkamer WOZ Hercertificering 2014

2 Inhoudsopgave VOORWOORD... 4 INSTRUCTIE BIJ HET GEBRUIK VAN DEZE SYLLABUS... 6 LEERDOELEN WERKKAMER WOZ... 7 ONDERWERP 1 ACTUELE ONTWIKKELINGEN ACTUALITEITEN IN JURISPRUDENTIE Proceskosten Bouwkavels en objecten in aanbouw: begrip woning Roerend of onroerend object Objectafbakening Serviceflats Bezwaar tegen te lage waarde Verpleeg- en verzorgingstehuizen ACTUALITEITEN IN WETGEVING Openbaarheid WOZ-waarde van woningen Gebruiksoppervlak versus verhuurbaar oppervlak Ontwikkeling eigenwoningforfait ACTUALITEITEN IN WAARDERINGSMETHODIEKEN Taxatiewijzer Algemeen deel, Waardepeildatum 1 januari Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, Waardepeildatum 1 januari Taxatiewijzer Hotels, Waardepeildatum 1 januari BIJLAGE 1 CONCEPT-BESLUIT PROCESKOSTEN WOZ-ZAKEN EN DE TOELICHTING ONDERWERP 2 MARKTANALYSE EN OBJECTKENMERKEN OBJECTKENMERKEN Definities primaire en secundaire kenmerken Primaire objectkenmerken bij woningen Secundaire objectkenmerken bij woningen Uitwerking secundaire kenmerken Uitvoering Wet WOZ GEWIJZIGDE MARKTVOORKEUREN Inleiding Marktvoorkeuren Consumentengedrag Structurele ontwikkelingen WOZ-PARADOX Inleiding Wat is het probleem? Invloed van waarderingsmodellen Secundaire objectkenmerken Tot slot CASES Herkennen van subjectieve objectkenmerken Effect van secundaire objectkenmerken op de WOZ-waardering BIJLAGE BIJLAGE BIJLAGE

3 BIJLAGE BIJLAGE BIJLAGE BIJLAGE GERAADPLEEGDE LITERATUUR EN INFORMATIE ONDERWERP 3 COMMUNICATIE, CONFLICTHANTERING EN INTEGRITEIT DE INFORMELE AANPAK BIJ WOZ-UITVOERING Prettig contact met de overheid Formeel en informeel contact Voorbeelden van informeel contact Randvoorwaarden Tot besluit COMMUNICATIEMODEL BIJ DE INFORMELE AANPAK Het begrip communicatie Effectiviteit van communicatie COMMUNICATIEVAARDIGHEDEN Gespreksvaardigheden Luistervaardigheden Argumenteren Schriftelijke vaardigheden METACOMMUNICATIE EN CONFLICTHANTERING Van standpunt naar belang Metacommunicatie Escalatieladder INTEGRITEIT Het begrip integriteit Integriteit in de vastgoedsector

4 Voorwoord Hercertificering VastgoedCert Aan makelaars en taxateurs worden in de praktijk steeds hogere eisen gesteld. Om daaraan adequaat tegemoet te komen is ook veel kennis nodig. Maar kennis moet verworven en onderhouden worden. Voor een blijvend hoog, actueel kennisniveau van al haar gecertificeerde deskundigen stelt VastgoedCert elke 5 jaar hercertificering verplicht. Kennis veroudert immers snel, mede omdat de vastgoedmarkt continu in beweging is. Wat er van u wordt verwacht om u als VastgoedCert geregistreerde te hercertificeren is hierna beschreven. Voor het verkrijgen van een nieuw certificaat bent u verplicht om binnen de hercertificeringsperiode van 5 jaar per Kamer gedurende vier jaar elk jaar twee cursusdagen) te volgen of (indien beschikbaar) als schriftelijke toets af te leggen. Hiervan moet in ieder geval één onderdeel (cursus of toets) in het laatste jaar van de looptijd van het certificaat plaatsvinden. Bent u in één kamer ingeschreven, dan heeft u dus in ieder geval een jaar speling. Met ingang van het jaar 2014 is voor alle kamers het zgn. cafetariasysteem van kracht. Dit houdt in dat per jaar in ieder geval van de actualiteitencursus van de kamer(s) waarin u bent ingeschreven (één dag) gevolgd dient te worden, maar dat voor de tweede verplichte cursusdag indien beschikbaar een ruimere keuze mogelijk is. Hiervoor kan in 2014 o.a. gekozen worden uit de actualiteitendagen van andere werkkamers. Daarnaast kunnen ook andere cursussen of bijeenkomsten in aanmerking komen. Zie voor alle keuzemogelijkheden: Nieuw in 2014 is de extra cursusverplichting voor de ingeschrevenen in het deelregister Special Valuations (sv) van Bedrijfsmatig Vastgoed. Deze extra dag is voor sv ers verplicht, voor de andere BVingeschrevenen facultatief. BVsv ers volgen in 2014 dus 3 cursusdagen, waarvan er één kan worden ingewisseld binnen het cafetariasysteem. Bent u in meerdere kamers ingeschreven en kunt u gebruik maken van het cafetariasysteem, dan kan het voorkomen dat één of meerdere cursusdagen meetellen voor meerdere kamers en dat u per saldo dus minder cursusdagen hoeft te volgen. Actuele onderwerpen in syllabi per kamer De onderwerpen voor de verschillende Actualiteitsonderdelen worden jaarlijks opnieuw vastgesteld. De onderwerpen worden in syllabi uitvoerig beschreven en per kamer gepubliceerd. Bijgaand treft u één van deze syllabi aan. U ontvangt deze syllabus van uw opleider. U kunt de syllabus echter ook voor zelfstudie en als naslagmateriaal bij het afleggen van een toets van de website van VastgoedCert downloaden. Cursus of toets? Aan de hercertificeringsverplichtingen kan worden voldaan door het volgen van een cursus bij een door VastgoedCert erkende opleider, of door zelfstudie of e-learning, gevolgd door een (flex)toets bij SVMNIVO. U bepaalt zelf naar welke studiemethode uw voorkeur uitgaat. Per onderdeel kan dat uiteraard variëren. Bij een toets mag de syllabus naar het examen worden meegenomen. Stand van zaken hercertificering Informatie over de stand van zaken met betrekking tot uw hercertificering kunt u vinden op uw persoonlijke webpagina op het extranet van VastgoedCert. Alle ingeschrevenen hebben hiervoor een wachtwoord en een inlogcode ontvangen. Van hieruit kunt u ook inloggen bij de erkende opleiders en het examenbureau voor het boeken van uw cursussen of toetsen. Overige aandachtspunten De cursussen kunnen alleen binnen de grens van het kalenderjaar 2014 worden gevolgd. De (flex-) toetsen kunnen tot en met januari 2015 worden geboekt. Het afleggen van toetsen (ook van voorgaande jaren) op een later moment kan alleen in overleg met VastgoedCert. Bij de cursussen wordt u geacht gebruik te maken van het VastgoedCert Identificatiepasje. 4

5 Tot slot De syllabi zijn met de grootst mogelijke zorg samengesteld en gecontroleerd door veel betrokken personen en organisaties, die wij veel dank verschuldigd zijn. Niettemin kan op onderdelen als gevolg van actuele ontwikkelingen de vermelde studiestof verouderd raken of anderszins onjuist zijn. VastgoedCert aanvaardt hiervoor geen aansprakelijkheid. Veel succes! Rotterdam, oktober 2013, drs. J.M. Mes, directeur VastgoedCert 5

6 Instructie bij het gebruik van deze syllabus De syllabus voor de hercertificering in 2014 bestaat uit vijf varianten, voor elke Werkkamer één: Wonen, Bedrijfsmatig Vastgoed, Landelijk Vastgoed, WOZ en Modelmatige Waardebepaling. Per kamer is een aantal deelonderwerpen bepaald voor de hercertificering. Leerdoelen Voor elk onderwerp zijn leerdoelen geformuleerd door de werkkamer. Deze leerdoelen geven aan wat u als makelaar/taxateur moet weten of kunnen aan het eind van de opleiding of hercertificering. U kunt de leerdoelen zien als het resultaat van een opleiding voor dat onderwerp. Er zijn drie soorten leerdoelen: Kennisleerdoelen De kennisleerdoelen geven aan wat u aan het eind van de opleiding aan feiten, begrippen en moet kennen. Een kennisleerdoel is dus gericht op het verwerven en onthouden van informatie of kennis. Vaardigheidsleerdoelen De vaardigheidsleerdoelen geven aan wat u aan handelingen moet kunnen verrichten aan het eind van de opleiding. Een vaardigheidsleerdoel is dus gericht op het leren verrichten van bepaalde handelingen en leren doen van bepaalde dingen. Houdingsleerdoelen De houdingsleerdoelen geven aan waar u aan het eind van de opleiding toe bereid moet zijn. Een houdingsleerdoel is dus gericht op het verwerven en tentoonspreiden van een bepaalde (positieve) houding of van bepaalde gevoelens. Deze drie leerdoelen komen allemaal terug tijdens de opleiding. Dat betekent dus dat u behalve feitenkennis ook moet beschikken over bepaalde vaardigheden en houding(en). Onderwerpen hercertificering 2014 De vijf Werkkamers hebben elk twee tot vijf onderwerpen vastgesteld voor de hercertificering van Die onderwerpen worden hieronder beschreven: Bedrijfsmatig Vastgoed 1. Verdieping DCF, inclusief opbouw disconteringsvoet 2. Financiering 3. Huurprijsherziening winkels 4. Waardering ontwikkelingsprojecten op basis van nieuwe internationale richtlijnen 5. Bedrijfswaardering Landelijk Vastgoed 1. Kabels en leidingen 2. Financierbaarheid van grond in landelijk gebied Modelmatige Waardebepaling 1 1. Actualiteiten in commercieel vastgoed 2. Ontwikkelingen bouwmarkt en vastgoedanalyse 3. Woningen Wonen 1. Bouwkunde 2. Waardering isolatiemaatregelen en duurzaamheidsinstallaties 3. Plattelandswoningen, herbestemming en bijzondere gevallen 4. Ethiek & regelgeving en klantgerichtheid & commercieel handelen WOZ 1. Actualiteiten 2. Marktanalyse en objectkenmerken 3. Communicatie, conflicthantering en integriteit 1 Voor de Werkkamer Modelmatige Waardebepaling zijn onderwerpen en leerdoelen vastgesteld voor 2014, maar geen syllabus ontwikkeld gedurende

7 Leerdoelen Werkkamer WOZ Algemeen De Werkkamer WOZ heeft de onderwerpen en leerdoelen vastgesteld volgens een format waarbinnen de continuïteit en daarmee de kwaliteit van de syllabus geborgd kan worden. De eerste cursusdag bestaat uit twee onderwerpen die elk uiteenvallen in een aantal deelonderwerpen. Aan beide onderwerpen wordt één dagdeel besteed. De tweede cursusdag beslaat een hele dag en bestaat uit een theoretisch en een praktijkdeel. Onderwerpen Onderwerp 1: Actualiteiten Aan dit onderdeel wordt één dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld: Actualiteiten in wetgeving (o.a. openbaarheid WOZ-gegevens) Actualiteiten in jurisprudentie (o.a. objectafbakening) Actualiteiten in taxaties (o.a. Taxatiewijzer Hotels) Onderwerp 2: Marktanalyse en objectkenmerken Aan dit onderdeel wordt één dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld: Gewijzigde marktvoorkeuren Kwaliteit objectkenmerken Nauwkeurigheid en WOZ-paradox Onderwerp 3: Communicatie, conflicthantering en integriteit Aan dit onderdeel wordt één dag besteed. Tijdens deze dag worden de volgende deelonderwerpen behandeld: Communicatietechnieken Integriteit a.h.v. casussen Praktijkmiddag bij de rechtbank: observeren, analyseren en evalueren 7

8 Onderwerp 1 Actuele ontwikkelingen Leerdoelen: De cursist kan actuele ontwikkelingen in wetgeving van beschrijven. De cursist kan actuele ontwikkelingen in wetgeving van toepassen. De cursist kan actuele taxatietechnische ontwikkelingen van beschrijven. De cursist kan actuele taxatietechnische ontwikkelingen van toepassen. De cursist kan nieuwe jurisprudentie van beschrijven. Randvoorwaarden Voor dit dagdeel is vastgesteld dat zowel actualiteiten van 2013 als van 2014 behandeld gaan worden op drie gebieden: wetgeving, taxaties en jurisprudentie. Op het gebied van wetgeving komen onder andere aan bod de openbaarheid van WOZ-gegevens (onderscheid wonen/niet-wonen, Art. 40, onderscheid kosteloos/betaald) en het bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde. Het onderdeel taxaties zal ingaan op de Taxatiewijzer Hotels, wijzigingen in het algemene deel van de Taxatiewijzer en huurwaardekapitalisatie. Het onderdeel jurisprudentie bestaat onder andere uit het afbakenen van bedrijfsverzamelgebouwen, zorgvastgoed en serviceflats, belastingen op bouwkavels en het bezwaar tegen een te lage waarde, indien daarover reeds jurisprudentie beschikbaar is. Dit eerste dagdeel is voornamelijk theoretisch en wordt aangevuld met voorbeelden. De actualiteiten zoals die gelden per 2013 worden als herhalingselement opgenomen in de syllabus. Voor de actualiteiten van 2014 wordt een beroep gedaan op de kennis en vaardigheden van de docent. Voor een daadwerkelijk actuele syllabus is het namelijk noodzakelijk dat de docent de ontwikkelingen uit 2013 aanvult met de ontwikkelingen die voor 2014 gelden. Eén van de belangrijkste bronnen om deze actuele ontwikkelingen te volgen is de website van de Waarderingskamer ( Ook de website van de VNG is een bron voor informatie betreffende actualiteiten ( Daarnaast zijn er voor elk onderdeel een aantal specifieke bronnen aan te wijzen. Voor het onderdeel wetgeving kunnen het overzicht van de VNG, het WOZ-journaal van de Waarderingskamer, publicaties van SDU Belastingzaken en Kluwer gebruikt worden. Een belangrijke bron bij taxatietechnische ontwikkelingen is het algemeen deel van de Taxatiewijzers. Op het voorblad daarvan is een overzicht opgenomen van de meest recente wijzigingen. Ten slotte is de website van het WOZ-informatiepunt ( een bron voor actuele jurisprudentie. Leeswijzer Om u op de hoogte te brengen van relevante actuele ontwikkelingen in het kader van de Wet WOZ, bespreken we in hoofdstuk 1 actualiteiten in jurisprudentie met betrekking tot verschillende onderwerpen, te weten: proceskosten, waardering bouwkavels, roerend-onroerend, objectafbakening, serviceflats, bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde en verpleeg- en verzorgingstehuizen. Indien bepaalde jurisprudentie leidt tot (toekomstige) wijzigingen in wetgeving zal dat ook in dit hoofdstuk worden aangegeven. In hoofdstuk 2 wordt u op de hoogte gebracht van de belangrijkste ontwikkelingen op het gebied van wetgeving en maatschappelijke ontwikkelingen die de WOZ-waarde zouden kunnen gaan beïnvloeden. Tenslotte wordt in hoofdstuk 3 aandacht besteed aan actualiteiten in waarderingsmethodieken zoals de taxaties op basis van verhuurbaar vloeroppervlak, de waardering van hotels en wijzigingen in enkele Taxatiewijzers. 8

9 1 Actualiteiten in jurisprudentie In het eerste hoofdstuk van dit onderdeel worden de actuele ontwikkelingen in jurisprudentie besproken met betrekking tot proceskosten, gebruik van Taxatiewijzers, zorgvastgoed, roerend-onroerend, objectafbakening, serviceflats en bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde. Deze en eventueel aanvullende actuele ontwikkelingen zullen ook door de docent in de cursusbijeenkomst besproken worden. Onderstaand zijn voor de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) relevante, recent gepubliceerde uitspraken opgenomen die u op de hoogte brengen van actuele ontwikkelingen in het kader van de Wet WOZ 2. Dit eerste deel over actuele ontwikkelingen is enkel theoretisch en wordt door uw docent aangevuld met recente uitspraken. Onderstaande uitspraken zijn voornamelijk gepubliceerd op en afkomstig van In een aantal gevallen is de tekst van de publicatie (gering) bewerkt om de leesbaarheid te vergroten. 1.1 Proceskosten Over proceskostenvergoedingen wordt veel geprocedeerd. Blijkbaar zijn er nog belastingplichtigen en/of vertegenwoordigers (niet-deskundigen) die in de veronderstelling zijn bij de Rechtbank of bij het Hof een volledige vergoeding van alle (feitelijke en fictieve) kosten te kunnen claimen. Vragen kan men alles, maar het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) spreekt slechts over kosten onderscheidenlijk een vergoeding van de kosten. Daarbij moet onderscheid worden gemaakt tussen de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand en deskundigenkosten. Als er al reden is voor de rechter om een veroordeling over de kostenvergoeding uit te spreken, is dat voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand op basis van de bijlage bij het Bpb. Deze vergoeding wordt berekend door middel van de volgende formule: aantal punten x tarief x factor wegens gewicht van de zaak. Als uurtarief voor de deskundige (taxateur) hanteert de rechter steeds vaker een tarief van 50,- bruto voor woningen en 65,- voor niet-woningen, omdat de verrichte werkzaamheden voor het opstellen van het taxatierapport meestal niet van wetenschappelijke of bijzondere aard zijn. Inmiddels heeft ook de Hoge Raad arresten gewezen met betrekking tot de vergoeding van proceskosten. Bij diverse betrokken partijen bestaat het gevoel dat mat name de no-cure-no-paybureaus erop uit zijn, naast een geringe verlaging van de WOZ-waarde, een zo hoog mogelijke vergoeding via het Bpb te ontvangen. Om deze reden zijn er voorstellen gedaan het Bpb voor WOZ-zaken aan te passen. Ook dit voorstel, met de reactie van de VNG, zal onder in deze paragraaf worden besproken. Onderstaand zijn een aantal voorbeelden van uitspraken toegevoegd om actuele ontwikkelingen in proceskosten te illustreren. Enkele van deze uitspraken waren ook al opgenomen in de syllabus van Voorbeeld 1 proceskosten: Vergoeding wordt verhoogd met omzetbelasting tenzij die belasting als voorbelasting in aftrek kan worden gebracht Hoge Raad, 15 april 2011, 10/04313 X ontvangt een WOZ-beschikking en maakt daartegen bezwaar. In cassatie is onder andere nog in geschil of de aan X toegekende kostenvergoeding voor een deskundigenverslag moet worden verhoogd met de omzetbelasting die aan X in rekening wordt gebracht. De Hoge Raad oordeelt dat een kostenveroordeling voor een deskundigenverslag wordt verhoogd met de omzetbelasting die is verschuldigd op grond van de bepalingen en de tarieven van de Wet op de omzetbelasting Dat geldt alleen als de aan een belanghebbende in rekening gebrachte omzetbelasting op hem drukt, dus niet indien hij die belasting als voorbelasting in aftrek kan brengen. 2 in deze syllabus zijn ook uitspraken uit syllabi van voorgaande jaren opgenomen, indien deze in de huidige context nog relevant zijn 9

10 Voorbeeld 2 proceskosten: Beleid feitenrechters nodig over vergoeding taxateur; hoogte vergoeding afhankelijk aard van het object Hoge Raad, 13 juli 2012, 11/02035 en De Hoge Raad vindt dat de feitenrechters beleid moeten vaststellen over de hoogte van de proceskostenvergoeding voor een ingeschakelde taxateur. Deze verricht werkzaamheden van bijzondere aard. De hoogte van de vergoeding is afhankelijk van de aard van de te taxeren onroerende zaak. De hoogte van de vergoeding is afhankelijk van de aard van het object (in verband met de complexiteit). De proceskostenvergoeding is alleen inclusief btw als belanghebbende deze niet in vooraftrek kan brengen. In de gevallen die aan de Hoge Raad werden voorgelegd, kon het gerechtshof volstaan met een vergoeding naar een uurtarief van 50 inclusief btw voor een woning en 65 inclusief btw voor een kantoorpand. Voorbeeld 3 proceskosten: Als het belanghebbende lukt om de WOZ-waarde van zijn huis te verlegen heeft hij recht op een vergoeding van de kosten van de uitgevoerde taxatie. De gemeente moet die vergoeding betalen, zelfs als de taxatie achteraf gezien niet nodig was. Hoge Raad, 30 november 2012, , LJN: BY Belanghebbende heeft bij de heffingsambtenaar bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. Ter motivering van dit bezwaar heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd (hierna: het taxatierapport) De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. Belanghebbende is tegen deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar de door belanghebbende verdedigde waarde alsnog aanvaard. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat het taxatierapport hierbij geen rol heeft gespeeld De Rechtbank heeft in de uitspraak van 28 september 2011 geoordeeld dat het taxatierapport niet (wezenlijk) heeft bijgedragen aan de waardeverlaging in beroep en dat de Rechtbank belanghebbende daarom geen vergoeding zal toekennen voor de taxatiekosten De Rechtbank heeft het beroep met toepassing van artikel 8:54 van de Awb ongegrond verklaard. Het hiertegen gedane verzet is ongegrond verklaard De klachten houden onder meer in dat de Rechtbank het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep ten onrechte ongegrond heeft verklaard. De klachten slagen in zoverre. Nu de heffingsambtenaar in beroep de door belanghebbende verdedigde waarde alsnog heeft aanvaard, heeft de Rechtbank het beroep in haar uitspraak van 28 september 2011 ten onrechte ongegrond verklaard. Het tegen die uitspraak gerichte verzet is derhalve gegrond Verder bestrijden de klachten terecht het hiervoor in vermelde oordeel van de Rechtbank. Aan toekenning van een vergoeding voor de kosten van een taxatierapport mag niet de eis worden gesteld dat het taxatierapport een bijdrage heeft geleverd aan de beslissing van de rechter over het geschilpunt ter zake waarvan het is overgelegd (zie HR 16 november 2012, nr. 11/02517, LJN BY2770). 10

11 Richtlijn Proceskosten Richtlijn uniforme toepassing vaststellen uurvergoeding taxatiekosten VNG, 16 november 2012 De gerechtshoven (en rechtbanken) zullen bij het vaststellen van een uurvergoeding voor taxatiekosten de volgende richtlijn hanteren: Voor woning taxaties: 50; voor taxaties van courante niet-woningen: 65. Het aantal uren wordt gesteld op: voor niet-inpandige woningtaxaties op 2 uur; voor woningtaxaties met inpandige opname op 4 uur. In voorkomende gevallen wordt het uurtarief verhoogd met het bedrag van de verschuldigde omzetbelasting. Indien in (hoger) beroep uitsluitend (nog) de proceskosten in geschil zijn, kan als wegingsfactor worden uitgegaan van 0,5 voor het gewicht van de zaak. De VNG heeft een brief 3 verstuurd aan de Minister van Veiligheid en Justitie over het concept-besluit proceskosten WOZ. Uit deze brief, als reactie op het concept, blijkt dat: in 2013 het aandeel van no-cure-no-paybureaus is opgelopen tot meer dan 17% van het totaal aantal bezwaren dat wordt ingediend; VNG de verwachting heeft dat door de openbaarheid van WOZ-waarden deze bureaus nog meer bezwaarschriften zullen indienen; VNG als voorwaarde stelt dat het Besluit proceskosten in WOZ-zaken in werking treedt voor de verruiming van de openbaarheid; gemeenten de afgelopen jaren veel hebben geïnvesteerd in de informele afhandeling van bezwaarschriften; de no-cure-no-paybureaus, met het oog op de proceskostenvergoeding, proberen het (informele) contact tussen gemeente en belanghebbende zo veel als mogelijk te beperken; hierdoor een goede uitleg van de gemeente aan belanghebbende achterwege blijft; er een redelijkheidsdrempel is opgenomen in het concept-besluit; VNG tekstsuggesties heeft verwerkt in een geannoteerd concept-besluit. In het geannoteerde concept-besluit worden o.a. de volgende voorstellen gedaan: Artikel 2 Reikwijdte besluit Dit besluit is van toepassing op een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid onderscheidenlijk een vergoeding van de kosten als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht ter zake van een besluit genomen op grond van de Wet WOZ of enig ander wettelijk voorschrift waarbij de WOZ-waarde (mede) tot grondslag dient. Het Besluit proceskosten bestuursrecht is van toepassing voor zover in dit besluit niet anders is bepaald. Artikel 3 Uurtarieven deskundige 1. Ten aanzien van de kosten van een deskundige die aan een partij of een belanghebbende een verslag heeft uitgebracht als bedoeld in artikel 1, onderdeel b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, bedraagt het tarief, indien het verslag betrekking heeft op: a. een woning: 50 per uur; b. een courante niet-woning: 65 per uur; c. een gebouwd eigendom in aanbouw: 50 per uur. d. een incourante niet-woning: de gefactureerde kosten tot het in artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken vermelde maximum. 2. De bedragen, genoemd in het eerste lid, worden verhoogd met de omzetbelasting die daarover is verschuldigd. 3 ECGF/U , 31 mei

12 Artikel 4 Uren deskundige 1. Voor de toepassing van artikel 3 geldt voor het uitbrengen van het verslag een vaste tijdsbesteding, welke bedraagt voor: a. een woning zonder inpandige opname: 2 uur; b. een woning met inpandige opname: 4 uur; c. een woning als bedoeld in artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ: 6 uur; d. een courante niet-woning gewaardeerd op basis van systematische vergelijking met overeenkomstig niet-woningen: 4 uur; e. een courante niet-woning gewaardeerd op basis van een methode van kapitalisatie van de bruto huur: 4 uur; f. een courante niet-woning gewaardeerd op basis van een discounted-cash-flow methode: 12 uur; g. een incourante niet-woning gewaardeerd op basis van een gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ: 8 uur; h. een incourante niet-woning met cultuurhistorische betekenis gewaardeerd op basis van de benuttingswaarde: 8 uur; i. een incourante niet-woning gewaardeerd op basis van de bedrijfswaarde: 12 uur; j. een gebouwd eigendom in aanbouw: 2 uur. 2. Het aantal uren per verslag kan worden beperkt indien de uitgebrachte verslagen voor verschillende objecten zijn gebaseerd op vergelijkbare gegevens. Artikel 5 Hoorzitting deskundige 1. Een veroordeling in of vergoeding van de kosten voor de aanwezigheid van een deskundige op een (nadere) zitting of (nadere) hoorzitting vindt slechts plaats indien de deskundige op de zitting of hoorzitting een relevante bijdrage heeft geleverd. 2. et cetera Artikel 6 Hoorzitting door derde verleende beroepsmatige rechtsbijstand Bevat nadere regels over de toekenning van punten Artikel 7 Waarde per punt Bevat nadere regels over de waarde per punt, in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Artikel 8 Wegingsfactor In dit artikel wordt de wegingsfactor afhankelijk gesteld van het belastingbedrag dat in geschil is. Artikel 9 Redelijkheidsdrempel Een vergoeding van gemaakte kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht blijft achterwege, indien de WOZ-waarde na een aanpassing in beperkte mate afwijkt van de WOZ-waarde die bij de bestreden beschikking of aanslag is vastgesteld. Er is sprake van een afwijking in beperkte mate indien de waarde met minder dan 10% wordt verlaagd of verhoogd, met een minimumafwijking van Uw docent zal u tijdens de cursus informeren over de laatste stand van zaken met betrekking tot het Besluit proceskosten in WOZ-zaken. 12

13 1.2 Bouwkavels en objecten in aanbouw: begrip woning Van tijd tot tijd bereiken de VNG vragen over de wijze waarop objecten in aanbouw en bouwkavels moeten worden behandeld onder de Wet WOZ en de Gemeentewet. Objecten in aanbouw en bouwkavels zijn onroerende zaken in de zin van de Wet WOZ. Aan deze zaken dient dus bij beschikking een waarde te worden toegekend. Zij zijn voor de OZB belastbaar en worden derhalve bij het berekenen van de belastingcapaciteit van de gemeente meegenomen. Met betrekking tot het onderscheid tussen woningen en niet-woningen voor de OZB geldt dat woningen in aanbouw voor de heffing worden beschouwd als woning, zie de Memorie van Toelichting bij de Aanpassingswet WOZ (p. 20): Woningen in aanbouw of leegstaande objecten met woonbestemming kwalificeren ( ) als woning. Het volgende citaat is overgenomen uit de Memorie van Toelichting: Het woningbegrip heeft in de loop der tijd in de praktijk en de jurisprudentie inhoud gekregen. Tot de woningen behoren die onroerende zaken die in hoofdzaak dienen tot woning. Hieronder vallen dus niet alleen objecten die volledig worden gebruikt als woning, maar ook objecten waarin naast het woongedeelte ook een gedeelte als niet-woning (bedrijfsmatig, zoals een praktijkruimte, of anderszins) wordt gebruikt. Indien dat gebruik ten opzichte van het woongedeelte van het object van bescheiden omvang is, wordt het object geheel aangemerkt als woning. Ook recreatiewoningen en objecten met onzelfstandige eenheden waarbij de woonfunctie overheerst, zoals bij studenten- of bejaardenwoningen, vallen onder het begrip woning. Woningen in aanbouw of leegstaande objecten met een woonbestemming kwalificeren eveneens als woning. Het hiervoor beschreven onderscheid wordt thans ook gehanteerd in het kader van de objecttyperingen van onroerende zaken in de op het Uitvoeringsbesluit kostenverrekening en gegevensuitwisseling Wet waardering onroerende zaken gebaseerde regeling inzake het op uniforme wijze uitwisselen van de WOZ-waardegegevens (Regeling Stuf-WOZ). Nu resteert de vraag hoe bouwkavels en objecten in aanbouw in de belastingheffing worden betrokken. Voor woningen in aanbouw geldt dezelfde regeling als bij bestaande woningen. De waarde wordt nu echter altijd bepaald naar de toestandsdatum bij het begin van het belastingjaar. Er wordt uitsluitend een aanslag onroerende-zaakbelasting opgelegd wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. Een bouwkavel voor een woning, waarop nog geen aanvang met de bouw is gemaakt, is nog geen woning in aanbouw en kan dan ook niet als woning worden gekwalificeerd. Dan blijf over: de niet-woning met de daarbij behorende tarieven voor eigenarenbelasting en gebruikersbelasting. Voorbeeld 1 Belastingheffing bouwkavel Gebruiker of geen gebruiker van een bouwkavel Rechtbank Haarlem,20 september 2007, , datum publicatie 29 oktober 2009 De heffingsambtenaar heeft de waarde van de nog op te splitsen bouwkavel juist vastgesteld en eiseres terecht aangemerkt als gebruikster van de bouwkavel. Eiseres heeft aangevoerd dat zij niet als gebruiker van de grond kan worden aangemerkt nu van enig gebruik (van de braakliggende en geen rendement gevende grond) geen sprake is. Op grond van de jurisprudentie (onder meer Hoge Raad d.d. 22 juli 1985, BNB 1985, 258) is bij de vraag of sprake is van gebruik van het perceel van belang of het perceel door de belanghebbende metterdaad wordt gebezigd. Uitgaande van dit criterium is de omstandigheid dat een eigenaar om hem moverende reden (nog) niet met de bouw (in dit geval bouwklaar maken van het perceel) begint, in beginsel geen reden voor de conclusie dat hij het terrein niet gebruikt. Dit is anders als sprake is van niet aan de belanghebbende toe te rekenen omstandigheden waardoor niet met de bouw kan worden begonnen. Dergelijke omstandigheden zijn gesteld noch gebleken. Gelet op het vorengaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder eiseres op 1 januari 2005 terecht als gebruiker van het perceel heeft aangemerkt. 13

14 Voorbeeld 2 Belastingheffing bouwkavel Gebruiker of geen gebruiker na sloop en opnieuw bouwen Gerechtshof Amsterdam, 17 september 2009, 07/00868 Belanghebbende is aan het begin van het heffingstijdvak eigenaar van een perceel bouwgrond, waarop korte tijd later oude opstallen zijn gesloopt en de bouw van een aantal nieuwe woningen is gestart. Belanghebbende is een van de woningen na voltooiing zelf gaan bewonen. In geschil zijn de beide aanslagen onroerende-zaakbelastingen over het betreffende heffingstijdvak (gebruikers- en eigenarenbelasting) en de WOZ-waardebeschikking. Het Hof oordeelt dat in het onderhavige geval sprake was van gebruik in de zin van de Gemeentewet, aangezien in opdracht van belanghebbende het object gereed werd gemaakt voor bebouwing. De aanslag gebruikersbelasting is terecht opgelegd. De heffingsambtenaar heeft met het taxatierapport en hetgeen hij verder heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is. Belanghebbende heeft de door haar gestelde waarde niet nader onderbouwd. Hoger beroep toch gegrond omdat het beroep bij de uitspraak van de rechtbank ten onrechte ongegrond was verklaard. Voorbeeld 3 Belastingheffing bouwkavel Objectafbakening en eigenaarschap Rechtbank Breda, 7 september 2012, 12/922 De extra tuingrond bij een woning heeft een andere eigenaar, namelijk de kinderen van belanghebbende. In visueel opzicht is er sprake van één geheel. Voor de waardebepaling heeft de taxateur de woning en de extra tuingrond gezamenlijk gewaardeerd, alsof er sprake zou zijn van één eigenaar en de waarde vervolgens toegerekend aan de delen van de verschillende eigenaren. De extra tuingrond is terecht als een afzonderlijk object aangemerkt, maar moet naar het oordeel van de rechtbank apart gewaardeerd worden. Daarbij is het aannemelijk dat belanghebbende de hoogste prijs voor de extra tuingrond zal realiseren door het te verkopen aan de eigenaren van de woning, dan wel door een gezamenlijke verkoop van de woning en de extra tuingrond. Door de afhankelijke positie van belanghebbende ten opzichte van de eigenaren van de woning ontstaat een waardedrukkend effect waarmee de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden. De rechtbank stelt vast dat het perceel grond in het kader van de waardering als een afzonderlijk object dient te worden aangemerkt. De waardering dient dan ook plaats te vinden los van de waardering van het object [adres X]. De meerwaarde die gecreëerd wordt door de objecten [adres X] en het perceel grond gezamenlijk te taxeren, kan derhalve niet toegerekend worden aan de delen van de verschillende eigenaren. Als waarde heeft te gelden de waarde in het economisch verkeer van het perceel grond, ofwel in de regel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor het perceel grond zou zijn betaald. De rechtbank acht aannemelijk dat belanghebbende de hoogste prijs zal realiseren door het perceel grond te verkopen aan zijn kinderen, dan wel door de gezamenlijke verkoop door belanghebbende en zijn kinderen van hun eigendom. Dat gegeven is echter onvoldoende voor het bepalen van de waarde per de waardepeildatum aangezien per die datum voornoemde situatie niet aan de orde is. Daarbij ligt het niet in de rede dat de kinderen van belanghebbende bij aanbieding van [adres X] ten verkoop afhankelijk zullen zijn van het tegelijkertijd aanbieden ten verkoop van het perceel grond van belanghebbende. Immers, de gebruiksmogelijkheden van de eigendom van de kinderen (woonhuis van 529 m³ en tuingrond van 496 m 2 ) acht de rechtbank voor een eventuele gegadigde voldoende aantrekkelijk. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening gehouden met het waardedrukkend effect van de afhankelijke positie van belanghebbende ten opzichte van de eigenaren van [adres X]. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank de heffingsambtenaar niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. 14

15 1.3 Roerend of onroerend object De vraag of een object als roerend of onroerend moet worden gekwalificeerd is van groot belang voor het bepalen van de regels die van toepassing zijn. De Wet WOZ is, zoals de naam al aangeeft, alleen van toepassing op onroerende zaken. Roerende zaken vallen dus niet onder de reikwijdte van deze wet. Belastingplichtigen kunnen er belang bij hebben hun onroerende zaak als roerende zaak gekwalificeerd te krijgen. Na het zogeheten portacabinarrest en de jurisprudentie over de zomerhuisjes wordt er nu nog steeds over (woon)boten geprocedeerd. Voorbeeld 1 roerend of onroerend object Waterwoning (Marina) is roerende zaak Hoge Raad, 17 april 2012, 11/01761 X ontvangt een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting. Het betreft een waterwoning, een zogenoemde Marina. De Marina is gelegen in een recreatiepark. De Marina bestaat uit een betonnen caisson (het drijflichaam) met een diepgang van ongeveer anderhalve meter, en een houten opbouw. De Marina grenst aan één zijde aan een naastgelegen Marina, aan één zijde aan open water en aan twee zijden aan de wal. Op de wal is een tuin aangelegd die grenst aan de Marina. Het drijflichaam is aan twee palen bevestigd met twee dubbele beugels die langs deze palen vrij op en neer kunnen bewegen met de waterstand. De beugels zijn met bouten aan het drijflichaam bevestigd. De palen zijn ongeveer 15 meter lang en zijn 7 meter in de ondergrond gedreven. De voorzieningen voor elektriciteit, telefoon, water, gas en riool zijn met flexibele verbindingen en snelkoppelingen aangesloten aan de vaste aansluitingen aan de wal. In cassatie is het geschil of de Marina een roerende of onroerende zaak is. De Hoge Raad oordeelt dat een zaak die blijkens zijn constructie bestemd is om te drijven en drijft, moet worden aangemerkt als een schip in de zin van artikel 8:1 BW. Daarmee is het in het algemeen een roerende zaak (zie HR , 07/13305, LJN:BK9136, BNB 2010/80). Het middel beroept zich erop dat de inspecteur in hoger beroep heeft aangevoerd dat de Marina geen zelfstandig drijfvermogen heeft en dat de bevestiging aan stabilisatiepalen moet voorkomen dat zij gaat kantelen. Het middel faalt omdat deze omstandigheden niet verhinderen dat de Marina bestemd is om te drijven en ook drijft in de zojuist bedoelde zin. De Marina is een roerende zaak. Of een zaak roerend of onroerend wordt gekwalificeerd heeft grote gevolgen voor de belastingheffing., bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting. Onderstaand citaat is afkomstig uit een publicatie van de VNG 4. Staatssecretaris Frans Weekers van Financiën wil af van het onevenredige belastingvoordeel dat eigenaren van een aantal drijvende roerende 'watervilla's' kunnen krijgen na een recente uitspraak van de Hoge Raad (Hoge Raad 9 maart 2012, nr.11/01761, LJN: BV8198). In dit arrest beslist de Hoge Raad dat een Marina (een waterwoning) een roerende zaak is. Bij de overdracht van een Marina is de verkrijger geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Weekers gaat onderzoeken of het mogelijk is om de verschillen in fiscale behandeling weg te nemen. Het arrest creëert een verschil in fiscale behandeling in de overdrachtsbelasting en in de vermogensrendementsheffing van roerende waterwoningen aan de ene kant en van onroerende waterwoningen en gewone woningen aan de andere kant. Staatssecretaris Weekers: Het is moeilijk om aan mensen uit te leggen dat er voor een drijvende watervilla in sommige gevallen geen overdrachtsbelasting verschuldigd is, en dat er - wanneer het een tweede woning betreft - ook nog een lagere vermogensrendementsheffing geldt, terwijl iemand met een klein huisje op de vaste wal wel het volle pond moet betalen. Ik ben dan ook niet bereid deze situatie op voorhand zo maar te accepteren. Hoewel het technisch niet eenvoudig zal zijn om deze onbalans weg te nemen wil Weekers hier toch nader naar kijken en een analyse maken van de mogelijkheden, die ook voor de Belastingdienst uitvoerbaar moeten zijn. Bij de behandeling van het Belastingplan 2013 zal hij hierop terugkomen. Er zijn naar schatting plannen voor de bouw van zo n 3500 watervilla s in de komende 10 jaar. 4 WOZ-informatiepunt, 11 april

16 Men zou bijna kunnen stellen dat de Staatssecretaris op zijn wenken wordt bediend door het Europees Hof van Justitie. Volgens dit college is een woonboot een onroerende zaak. Voorbeeld 2 Roerend of onroerend object Woonboot en waterwoning toch onroerend? Europese Hof van Justitie, 15 november 2012, zaak C-532/11, Leichenich Europese Hof van Justitie: een woonboot die met touwen, ankers en kettingen aan de wal was verbonden en die beschikte over een eigen adres en aansluitingen voor nutsvoorzieningen, is een onroerende zaak. Het ging in deze zaak over de heffing van omzetbelasting over de verhuur van een woonboot en de kade. Het Hof (Derde kamer) verklaart voor recht: artikel 13, B, sub b, van de Zesde richtlijn (77/388/EEG) van de Raad van 17 mei 1977 betreffende de harmonisatie van de wetgevingen der lidstaten inzake omzetbelasting Gemeenschappelijk stelsel van belasting over de toegevoegde waarde: uniforme grondslag, moet aldus worden uitgelegd dat het begrip verpachting en verhuur van onroerende goederen de verhuur omvat van een woonboot, met de bijbehorende ligplaats en aanlegsteiger, die aan de oever en de bodem van een rivier is vastgemaakt met kabels die niet gemakkelijk kunnen worden losgemaakt, op een afgebakende en identificeerbare ligplaats in het rivierwater ligt en blijkens de bewoordingen van de huurovereenkomst uitsluitend bestemd is om aldaar duurzaam te worden gebruikt als restaurant/discotheek. Die verhuur is één enkele vrijgestelde prestatie waarbij geen onderscheid hoeft te worden gemaakt tussen de verhuur van de woonboot en de verhuur van de aanlegsteiger. Bovenstaande beslissing is genomen in een in een geschil over de verschuldigdheid van omzetbelasting. De beslissing van het Europese Hof van Justitie staat haaks op de huidige opvatting van de Hoge Raad dat een waterwoning voor de overdrachtsbelasting een roerende zaak is. De beslissing van het Europees Hof zal gevolgen kunnen hebben voor de Wet WOZ, de overdrachtsbelasting en de wijze van levering van dergelijke zaken binnen ons koninkrijk. Indien beschikbaar zal de docent nieuwe Nederlandse jurisprudentie tijdens de cursus met u bespreken. 16

17 1.4 Objectafbakening Bij iedere taxatie zal de taxateur zich in eerste instantie afvragen wat precies de omvang is van het te taxeren object. In het kader van de Wet WOZ, waarbij de getaxeerde waarde inmiddels voor vele doelen worden gebruikt, is een juiste objectafbakening van groot belang. Daarbij spelen de regels van objectafbakening (art. 16 WOZ) een belangrijke rol. Dit wordt geïllustreerd aan de hand van de onderstaande voorbeelden. Voorbeeld 1 Objectafbakening Kantoorpand waarvan delen in gebruik zijn gegeven is één onroerende zaak; de ingebruikgever is gebruiker Hoge Raad, 25 november 2011, 10/05193 X ontvangt een aanslag OZB en maakt daartegen bezwaar. X bemiddelt tussen de eigenaren van leegstaande kantoorpanden en tijdelijke bewoners ( oppassers ). X' dienstverlening is erop gericht te voorkomen dat leegstaande onroerende zaken worden vernield of gekraakt. Voor iedere onroerende zaak sluit X overeenkomsten met twee of drie oppassers. Daardoor wordt slechts een klein deel van de onroerende zaak door oppassers voor bewoning gebruikt. Voor het overige wordt de onroerende zaak niet gebruikt. X voert aan dat hij ten onrechte is aangemerkt als gebruiker en dat de gemeente ten onrechte de volledige waarde van de onroerende zaken in de heffing heeft betrokken. De Hoge Raad oordeelt dat de delen van de onroerende zaak die door X aan de oppassers ter beschikking worden gesteld geen zelfstandige gedeelten zijn, maar wel voldoende specifiek zijn om in hoofdzaak tot woning te dienen. De leegstaande gedeelten van de onroerende zaak (die niet aan oppassers zijn toegewezen) dienen niet in hoofdzaak tot woning en zijn niet in hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden. De zogenoemde woondelenvrijstelling van artikel 220e Gemeentewet is daarom van toepassing op de delen die in gebruik zijn gegeven, maar niet op de leegstaande gedeelten. Volgens artikel 220b, lid 1, aanhef en letter a van de Gemeentewet wordt X aangemerkt als gebruiker, omdat hij degene is die de delen voor eigen rekening en risico in gebruik heeft gegeven. Omdat de in gebruik gegeven én leegstaande delen geen zelfstandige gedeelten zijn, wordt een kantoorpand aangemerkt als één onroerende zaak. Van dat geheel is X de gebruiker. Daaraan doet niet af dat een groot deel feitelijk niet wordt gebruikt. Dit is in overeenstemming met de bedoeling van de wettelijke regeling, aangezien in de toelichting daarbij is opgemerkt dat bij een leegstaand object geen sprake is van gebruik, indien dat object echt leegstaat, en dus geen meubilair en dergelijke bevat (zie Kamerstukken II 1989/90, , nr. 3, blz. 66). Dit wordt niet anders indien het - beperkte - gebruik van het object valt onder de zogenoemde woondelenvrijstelling van artikel 220e van de Gemeentewet. X wordt aangeslagen over de volledige waarde van de onroerende zaak. De regelgeving laat de gemeente geen ruimte te boordelen of sprake is van een wanverhouding tussen het feitelijke gebruik van slechts een beperkt gedeelte van de onroerende zaak en de heffing over de volledige waarde. Uit het voorgaande volgt dat de uitspraak van Het Hof niet in stand kan blijven. Verwijzing moet volgen. Bijzonderheden Deze uitspraak is het vervolg op Hof Arnhem , 10/00165, BO3391, VNG Voorbeeld 2 Objectafbakening Zelfstandige ruimten in een kantoorverzamelgebouw Rechtbank s-gravenhage, 17 november 2011, AWB 11/ / / / /4847 en 11/7349 Ingevolge artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ dient voor de toepassing van de Wet WOZ als een onroerende zaak te worden aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Naar het oordeel van de rechtbank dient een deel van een kantoorgebouw als onderhavige als een zelfstandig gedeelte in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ te worden aangemerkt indien het voldoet aan de volgende eisen: 17

18 a. het is afsluitbaar ten opzichte van de overige delen van het kantoorgebouw; b. het beschikt over de voorzieningen die noodzakelijk zijn in om het zelfstandig, dat wil zeggen zonder dat op voorzieningen elders in het kantoorgebouw behoeft te worden teruggevallen, als kantoorruimte te gebruiken (hierna: de minimumvoorzieningen) De minimumvoorzieningen van een zelfstandige kantoorruimte bestaan naar het oordeel van de rechtbank uit een toilet en een (eenvoudige) pantry. Voorbeeld 3 Objectafbakening Onderdeel bedrijfscomplex (tankterminal) is op zichzelf een gebouwd eigendom als dat onderdeel in bouwkundig opzicht zelfstandigheid binnen dat bedrijfscomplex bezit Hoge Raad, 27 januari 2012, 10/04842 X is eigenaar van een tankterminal en gebruikt deze voor het verladen van transporten van minerale oliën, het consolideren van kleine partijen oliën tot één grote partij, en voor het mengen van oliën volgens opgave van de afnemers (blenden). In geschil is of de werktuigenvrijstelling van toepassing is op de aanwezige olieopslag- en overslaginstallatie bestaande uit acht op- en overslagtanks, leidingwerk, een hotoilsysteem, een dampretoursysteem, een meet- en regelstation, pompen, elektrische installaties en laad- en losarmen. Het Hof concludeerde dat het leidingwerk, het meet- en regelstation en de laad- en losarmen los van elkaar en los van de op- en overslagtanks geen zelfstandige functie hebben en daarom onvoldoende zelfstandigheid hebben om op zichzelf te worden aangemerkt als gebouwde eigendommen. Vervolgens concludeerde Het Hof dat de tankterminal in zijn geheel dient te worden beschouwd als één gebouwd eigendom en tevens als werktuig, en dat daarom voor toepassing van de werktuigenvrijstelling op het leidingwerk en de laad- en losarmen bepalend is of zij de uiterlijke herkenbaarheid van de tankterminal als geheel (mede) bepalen. Hiertegen richt zich het beroep in cassatie. De Hoge Raad overweegt dat Het Hof een onjuiste maatstaf heeft aangelegd door een beslissende betekenis toe te kennen aan het ontbreken van een zelfstandige functie van de desbetreffende onderdelen van de tankterminal. Voor de vraag of een onderdeel van een bedrijfscomplex op zichzelf als een gebouwd eigendom is aan te merken, is bepalend of dat onderdeel in bouwkundig opzicht zelfstandigheid binnen dat bedrijfscomplex bezit. Het Hof had daarom moeten onderzoeken of de constructie van het leidingwerk en van de laad- en losarmen zodanig is, dat deze onderdelen op zichzelf, los beschouwd van hun functie binnen het productieproces, als één gebouwd eigendom zijn aan te merken. Uit het voorgaande volgt dat het leidingwerk en/of de laad- en losarmen mogelijk op zichzelf als gebouwde eigendommen zijn aan te merken, hetgeen zou meebrengen dat bij de tankterminal niet van één gebouwd eigendom kan worden gesproken. Uitgaande van de grote (kennelijk bouwkundige) zelfstandigheid die Het Hof aan de acht op- en overslagtanks heeft toegekend, valt bovendien zonder nadere toelichting niet in te zien waarom niet elk van die tanks op zichzelf zouden kunnen worden aangemerkt als een gebouwd eigendom. De Hoge Raad verwijst de zaak voor nader onderzoek naar de vraag of er sprake is van één of meer gebouwde eigendommen. Vervolgens zal per te onderscheiden gebouwd eigendom moeten worden bepaald of dit eigendom tevens een werktuig is waarop de werktuigenvrijstelling mogelijk van toepassing is op grond van de criteria uit de arresten HR , 34314, LJN: AA2814 (Akersloot) en HR , 34985, LJN: AA6113, VNG-93 (Franekeradeel). Bijzonderheden Deze uitspraak is het vervolg op Hof 's-gravenhage , nr. 08/00341, LJN: BN9615, VNG

19 1.5 Serviceflats Indien bij de waardebepaling van serviceflats wordt uitgegaan van verkoopcijfers van andere (normale) appartementen, zal in veel gevallen een waarde worden bepaald die ver boven de te verwachten verkoopprijs van een dergelijke serviceflat ligt. Serviceflats moeten daarom worden gewaardeerd in vergelijking met de verkoopwaarden van dergelijke flats, omdat er sprake kan zijn van een afwijkende markt voor deze objecten. Dit is verwoord in het voorbeeld in de noot van de VNG onder het arrest van de Hoge Raad. Voorbeeld Serviceflats Markt voor serviceflats is in dit geval een andere dan voor andere appartementen; aanpassen motivering uitspraak niet toegestaan Hoge Raad 3 februari 2012 nr. 10/05475 X ontvangt een WOZ-beschikking 2008 voor een appartement in een serviceflat met een waarde van Na afwijzing van het bezwaar gaat X in beroep. Het beroep is gegrond en de rechtbank verlaagt de waarde naar X gaat in hoger beroep. Het Hof verlaagt de waarde naar Het Hof motiveert die verlaging door te stellen dat de markt voor serviceflats een andere is dan de markt voor andere appartementen. In een tweede uitspraak oordeelt Het Hof echter dat de waarde wordt verlaagd, omdat serviceflats een specifiek imago hebben. De gemeente gaat tegen deze oordelen in cassatie. Volgens de Hoge Raad heeft Het Hof niet de vrijheid om de motivering van een uitspraak in een tweede uitspraak aan te passen. Dat kan alleen bij een verbetering van een kennelijke fout in de uitspraak die zich voor eenvoudig herstel leent. Dat is hier niet het geval. In cassatie beoordeelt de Hoge Raad de eerste uitspraak. Het oordeel van Het Hof vat de Hoge Raad zo op dat op de markt voor serviceflats - ook na eliminatie van de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van servicekosten - prijzen worden betaald die in belangrijke mate lager zijn dan de prijzen die betaald worden voor overigens vergelijkbare flats. Het Hof neemt daarbij kennelijk in aanmerking dat onvoldoende weersproken is gesteld dat de behoefte aan dergelijke serviceflats sterk is teruggelopen, en dat die ontwikkeling veel meer te maken heeft met het gehele concept van de serviceflat dan met de servicekosten. Het oordeel van Het Hof geeft geen blijk van een onjuiste opvatting van het waarderingsvoorschrift van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Het beroep in cassatie is ongegrond. Bijzonderheden Deze uitspraak is het vervolg op Hof Arnhem , 10/00138, LJN:BO6168, VNG Noot VNG Het Hof zelf vond kennelijk ook dat de motivering van de eerste uitspraak wat mager was, maar komt daar nu toch mee weg. Het Hof constateerde dat er voor deze serviceflats kennelijk een andere markt is dan voor andere appartementen. Dat kan in elke gemeente weer anders zijn. De waardedrukkende werking van de servicekosten blijft buiten beschouwing. Er vindt geen correctie plaats als de lagere verkoopprijzen voor serviceflats te verklaren zijn door de waardedrukkende invloed van de servicekosten. Bij de waardebepaling van een serviceflat moet de taxateur daarom beoordelen of de correctie voor de servicekosten een, met andere appartementen, vergelijkbare waarde geeft of dat de waarde in vergelijking met andere appartementen omlaag of omhoog moet vanwege een kennelijk afwijkende markt voor die serviceflat. Naar aanleiding van het bovenstaande arrest heeft de Staatssecretaris in 2011 het besluit genomen dat voor de belastingjaren 2010 en 2011 de WOZ-waarde niet geldt voor de erfbelasting, zoals blijkt uit het onderstaande citaat uit een publicatie van de VNG (WOZ-informatiepunt, zoekwoord serviceflats.). 19

20 De waarde van serviceflats wordt voor de erfbelasting voor de jaren 2010 en 2011 bepaald naar de waarde in het economische verkeer op datum van overlijden in plaats van de vastgestelde WOZwaarde voor het belastingjaar. De WOZ-waarde geldt dus niet voor de erfbelasting voor die jaren. De regeling geldt niet voor De Waarderingskamer heeft de gemeenten in 2011 bericht bij de waardering van serviceflats rekening te houden met het waardedrukkende effect van het specifieke imago van serviceflats en de beperkte kring van gegadigden conform de nu geldende jurisprudentie (uitspraken van de gerechtshoven Amsterdam en Arnhem). Deze waardering zal tot uitdrukking komen bij de WOZ-waarde vanaf Er is sprake van een serviceflat als de waarde in het economische 30% of meer afwijkt van de WOZ-waarde. Het besluit van de staatssecretaris van Financiën wordt genomen op grond van de hardheidsclausule en stelt artikel 21, vijfde lid Successiewet buiten werking. Staatssecretaris Weekers van Financiën heeft op 17 juli 2013 goedgekeurd dat ook voor overlijdens in de jaren 2012 en 2013 serviceflats voor de erfbelasting worden gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer op het moment van overlijden van de erflater en niet op de WOZ-waarde. In het besluit van 25 november 2011, nr. BLKB2011/1541M, was dit al goedgekeurd voor overlijdens in de jaren 2010 en 2011 in afwachting van jurisprudentie. Nu is die goedkeuring dus verlengd. Onder 'waarde in het economisch verkeer' verstaat Weekers in dit geval de verkoopwaarde van de serviceflat, waarin dan ook de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van servicekosten waartegenover de bewoner van die flat persoonlijke diensten ontvangt is verdisconteerd. Daar mag bij de WOZ-waardering geen rekening mee worden gehouden. 1.6 Bezwaar tegen te lage waarde Het is u bekend dat artikel 1 van de Wet WOZ oorspronkelijk luidde als volgt: 1. Deze wet geldt bij de bepaling en de vaststelling van de waarde van in Nederland gelegen onroerende zaken ten behoeve van de heffing van belastingen door het Rijk, de gemeenten en de waterschappen. Sinds 1 januari 2009 kan de WOZ-waarde ook voor andere doeleinden, buiten de belastingheffing, worden gebruikt. Het eerste lid van artikel 1 van de Wet WOZ luidt sinds 1 januari 2009: 1. Deze wet geldt bij de bepaling, de vaststelling en de verstrekking van de waarde van in Nederland gelegen onroerende zaken ten behoeve van afnemers. In de WOZ-syllabi van 2012 en 2013 is jurisprudentie opgenomen over de vraag of een belastingplichtige bezwaar kon maken tegen een, in zijn ogen, te lage waarde. Vanwege de koppeling van de WOZ-waarde met de belastingheffing was de conclusie dat bewaar maken in deze gevallen niet mogelijk was. Dergelijke bezwaren werden als niet-ontvankelijk afgehandeld. Vanwege het toegenomen gebruik van WOZ-waarden buiten de belastingheffing gaat men er thans van uit dat een bezwaar tegen een te lage waarde wel ontvankelijk is. Om dat te bereiken is echter ook een wetswijziging nodig, zoals blijkt uit de volgende uitspraak. Voorbeeld Bezwaar tegen te lage waarde Verzoek om vaststelling hogere WOZ-waarde; artikel 29 van de Wet WOZ; procesbelang. Geen procesbelang aangezien artikel 29 van de Wet WOZ verhoging van de WOZ-waarde in bezwaar of beroep uitsluit. Rechtbank Midden-Nederland, 10 april 2013 nr SBR 12/3172 De gemeente had het bezwaar ongegrond verklaard. 20

21 Rechtbank 5. Artikel 29 van de Wet WOZ noemt slechts de mogelijkheid om een beschikking te vernietigen of om de bij beschikking vastgestelde waarde te verminderen. Uit de wetssystematiek van de Wet WOZ vloeit derhalve voort dat de WOZ-waarde bij een uitspraak op een bezwaarschrift of een rechterlijke uitspraak niet kan worden verhoogd en dat de wetgever niet heeft bedoeld om de mogelijkheid open te stellen om in een uitspraak op bezwaar of een rechterlijke uitspraak een hogere WOZ-waarde vast te stellen. De wetgever is - kennelijk - van opvatting dat ook belangen buiten het kader van de Wet WOZ en de daarop gebaseerde wetten, niet kunnen leiden tot een hogere WOZ-waarde. De rechtbank verwijst in dit verband naar het op 22 mei 2007 ingetrokken wetsvoorstel voor de Wet modernisering huurbeleid 2007 (TK , 30595). In artikel IV van dit wetsvoorstel werd een wijziging van artikel 29 van de Wet WOZ voorgesteld waarbij het woord verminderd in het eerste lid zou worden vervangen door gewijzigd en het woord vermindering in het tweede lid zou worden vervangen door wijziging. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit het feit dat dit wetsvoorstel is ingetrokken en de tekst van artikel 29 van de Wet WOZ ook sindsdien ongewijzigd is gebleven dat de wetgever er - kennelijk - bewust voor heeft gekozen om een verhoging van de WOZ-waarde in een uitspraak op bezwaar of een rechterlijke uitspraak niet toe te staan. De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar van 15 augustus 2012; - verklaart het bezwaar van eiseres niet-ontvankelijk. In het wetsvoorstel Wijziging van de Wet waardering onroerende zaken in verband met een verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde en enkele technische aanpassingen, (zie paragraaf 2.1 van deze syllabus) is onder andere opgenomen dat artikel 29 Wet WOZ vervalt. Als nieuwe jurisprudentie beschikbaar is voorafgaande aan de cursus zal de docent deze met u bespreken. Als een belanghebbende bij de heffingsambtenaar een verzoek doet om de waarde te verhogen kan de ambtenaar op basis van artikel 27 van de Wet WOZ aan dat verzoek tegemoet komen. Formeel juridisch is dat onjuist, maar het biedt wel een praktische oplossing gegeven de huidige situatie. 21

22 1.7 Verpleeg- en verzorgingstehuizen Een bijzondere groep gemengde objecten betreffen de zogenaamde verpleeg- en verzorgingstehuizen. Het is u bekend dat een kleine verschuiving in de verhouding woning/niet-woning grote fiscale gevolgen kan hebben, zie ook de WOZ-syllabus Ook een verlaging van de waarde van het niet-woningdeel kan in enkele gevallen tot gevolg hebben dat het geheel als woning wordt gekwalificeerd. Hieronder is een aantal uitspraken opgenomen welke betrekking hebben op verpleeg- en verzorgingstehuizen. Enkele van deze uitspraken zijn overgenomen uit de syllabus 2013, latere jurisprudentie is toegevoegd. Als eerste een uitspraak over het begeleid wonen. Deze woonvorm komt steeds meer voor in kleine eenheden waarbij zorgwoningen zijn gebouwd binnen normale woonwijken. Voor een leek is vaak aan de buitenkant nauwelijks zichtbaar dat het gaat om een specifieke vorm van wonen. Voorbeeld 1 over woondelenvrijstelling en objectafbakening Woonfunctie bij begeleid wonen Hoge Raad, 10 februari 2012, 10 februari 2012 X is eigenaar en gebruiker van enkele onroerende zaken, waarin woonvormen zijn gevestigd voor personen met een verstandelijke (en soms ook lichamelijke) beperking. De bewoners worden door X' medewerkers begeleid. Daartoe is 24-uurszorg aanwezig en daarvoor zijn een personeelskamer en een slaapruimte voor de nachtwacht ingericht. De bewoners beschikken allen over een eigen, afsluitbare kamer met een zit- en slaapgedeelte en een wasgedeelte. Sommige kamers zijn daarnaast uitgerust met een eigen douche, toilet en eenvoudige kookgelegenheid. Daarnaast bevatten de onroerende zaken onder meer gezamenlijke huiskamers, keukens, badkamers en tuinen. De meeste bewoners gaan overdag naar dagcentra of begeleide werkvoorzieningen. X' medewerkers kunnen zich toegang tot de kamers van de bewoners verschaffen. Dit is alleen toegestaan als hierover afspraken zijn gemaakt en in geval van calamiteiten. De verstandelijke beperking van de bewoners is niet zodanig dat zij niet (onder begeleiding) zelf in hun algemene dagelijkse behoeften zouden kunnen voorzien. Het koken in de gezamenlijke keuken geschiedt door of ten minste onder begeleiding van een van X' medewerkers. In geschil is of en in hoeverre de aanslagen OZB-gebruik kunnen worden opgelegd en in hoeverre de woondelenvrijstelling van toepassing is. Het Hof overwoog dat de eigen kamers van de bewoners onder de woondelenvrijstelling vallen, omdat bij deze delen de woonfunctie dominant is en de zorgfunctie complementair. De cassatiemiddelen hiertegen wijst de Hoge Raad af. De eis van zelfstandigheid die geldt bij de objectafbakening volgens artikel 16 Wet WOZ geldt niet voor de woondelenvrijstelling. Van een woondeel kan ook sprake zijn bij een onzelfstandige eenheid waarbij voorzieningen worden gedeeld met bewoners van andere eenheden, zoals onder meer het geval is in een studentenwoning. De afsluitbaarheid van een onzelfstandig deel van een onroerende zaak kan weliswaar bijdragen tot het oordeel dat die ruimte tot woning dient, maar is daarvoor niet noodzakelijk. Ook het feit dat X aan de onroerende zaken primair een verzorgingsfunctie heeft gegeven, doet aan de toepassing van de woondelenvrijstelling niet af. Daarnaast geeft de afweging van Het Hof dat de eigen kamers, die tenminste een zit-, slaap- en wasgedeelte bevatten, tot woning dienen, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Tot slot is voor de vraag of de eigen kamers tot woning dienen of uitsluitend dienstbaar zijn aan woondoeleinden, niet van belang in hoeverre de bewoners de vrijheid hebben aldaar te verblijven. Ook het feit dat X' medewerkers zich - op basis van hierover gemaakte afspraken of bij calamiteiten - toegang tot de kamers van de bewoners kunnen verschaffen, staat niet in de weg aan de woonfunctie van de eigen kamers. Het Hof besliste ook dat voor de gezamenlijke huiskamers, badkamers en tuinen hetzelfde heeft te gelden als voor de eigen kamers, waardoor de onroerende zaken als woningen zijn aan te merken. Deze beslissing in niet naar behoren gemotiveerd. In het bijzonder is niet duidelijk op welke feiten en omstandigheden de beslissing over de huiskamers en badkamers is gebaseerd. Evenmin is duidelijk waarom deze ruimten volgens Het Hof tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Voor die ruimten geldt niet zonder meer hetzelfde als voor de eigen kamers van de bewoners, omdat niet bij voorbaat kan worden aangenomen dat het gebruik ervan overeenstemt met het gebruik van die eigen kamers. 22

23 Met name heeft Het Hof in dit verband geen oordeel gegeven over (de aard van) het medegebruik van de gezamenlijke huiskamers en badkamers door X' medewerkers. Wat de tuinen betreft geldt ook bij onderhavige woonvormen dat dergelijke onbebouwde grond als regel dienstbaar is aan de opstal waarbij die grond hoort. Dat brengt mee dat als regel kan worden aangenomen dat die grond in dezelfde mate aan dezelfde doeleinden dienstbaar is als de opstal (zie HR , 09/02047, LJN:BL5650, VNG (Epe)). Doordat Het Hof in het midden heeft gelaten of de gezamenlijke keukens tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden en ook over diverse andere delen van de opstallen geen oordeel heeft gegeven, berust de beslissing over de tuinen op een onjuiste rechtsopvatting of is de beslissing onvoldoende gemotiveerd. De Hoge Raad verwijst de zaak. Bijzonderheden Deze uitspraak is het vervolg op Hof Arnhem , 10/00094, 10/00095 en 10/ Noot VNG Uit de feiten valt op te maken dat het hier gaat om accommodaties voor begeleid wonen. Binnen die accommodaties hebben de bewoners de beschikking over een eigen kamer met eigen wasgedeelte (wastafel). Sommige kamers hebben meer faciliteiten. In dit arrest lopen de uitleg van het begrip woning in artikel 220a Gemeentewet en in de woondelenvrijstelling wat door elkaar. Het accent ligt echter vooral op het woonbegrip in 220a van de Gemeentewet. Daarbij herhaalt de Hoge Raad in dit arrest enkele lijnen die al eerder zijn uitgezet, of trekt deze door. Zo is de zelfstandigheid van een onderdeel van het object niet van belang bij de toetsing van artikel 220a. Dit zagen wij al eerder bij de woondelenvrijstelling. Het gemak waarmee Het Hof de algemene functies op één hoop met de eigen kamers schuift, accepteert de Hoge Raad niet. Terecht. Het verwijzingshof heeft daar nog wat werk te verzetten. Uit het bovenstaande arrest en uit de noot van de VNG blijkt dat voor een woondelenvrijstelling het niet van belang is dat er sprake is van een zelfstandig object. In dat laatste geval zou namelijk sprake zijn geweest van een andere objectafbakening, waarbij de afzonderlijke woondelen zelfstandige woningen en daarmee zelfstandige WOZ-objecten zouden zijn op basis van artikel 16 Wet WOZ. Van belang blijkt ook te zijn welke indicatie door het Centraal Indicatieorgaan is gegeven aan de personen die in een tehuis verblijven. Uit onderstaande uitspraak blijkt dat indien in een tehuis uitsluitend personen met de indicatie zorg met verblijf verblijven, er geen sprake kan zijn van een woondelenvrijstelling. De zorg overheerst dan op de gehele locatie. Voorbeeld 2 woondelenvrijstelling Verpleeg- en verzorgingstehuis CIZ-indicatie 'zorg met verblijf' artikel 9 van het besluit zorgaanspraken AWBZ LJN: BQ4806 (Rechtbank Middelburg, 3,maart 2011, Awb 10/439) Ter zitting heeft verweerder desgevraagd verklaard, dat alle bewoners door het Centraal Indicatieorgaan zijn geïndiceerd met de indicatie zorg met verblijf, en uitsluitend op grond van die indicatie in het tehuis verblijven. Eiseres heeft dit niet weersproken. Op grond van artikel 9 van het Besluit zorgaanspraken AWBZ omvat verblijf verblijf in een instelling met samenhangende zorg bestaande uit persoonlijke verzorging, verpleging, begeleiding of behandeling, voor een verzekerde met een somatische, psychogeriatrische of psychiatrische aandoening of beperking of een verstandelijke, lichamelijke of zintuiglijke handicap, indien die verzekerde aangewezen is op een beschermende woonomgeving, een therapeutisch leefklimaat of permanent toezicht. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de verzorging en verpleging van de bewoners zozeer overheersend zijn dat de woonfunctie daarin opgaat. Van delen van het object waarbij de woonfunctie overheersend is, is aldus geen sprake. Verweerder heeft mitsdien de juiste maatstaf voor de gebruikersheffing OZB gehanteerd. 23

24 Voorbeeld 3 woondelenvrijstelling Geen woondelenvrijstelling bij verpleeghuis waar alleen zorgbehoevenden met zwaardere zorgindicatie (verzorging en verplichting) verblijven Gerechtshof Amsterdam, 6 oktober 2011, 10/00059 en 10/00060 De verpleging van de zorgbehoevenden in een verpleeghuis is zozeer overheersend dat de woonfunctie daaraan ondergeschikt is en daarin opgaat. Geen delen die in hoofdzaak dienen tot woning dan wel hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Vast staat (zoals namens belanghebbende ter zitting in hoger beroep is gesteld en Het Hof aannemelijk acht) dat in het verpleeghuis slechts zorgbehoevenden verblijven die ook een bepaalde mate van verpleging nodig hebben en met een zwaardere indicatie zijn geïndiceerd (minimaal zorgzwaarte-pakket vier) dan enkel een zorgindicatie. Gelet hierop is Het Hof van oordeel dat de verpleging van de zorgbehoevenden voorop staat en dat dit aspect niet alleen voor het verpleeghuis, maar ook voor de zorgbehoevenden de hoofdfunctie vormt. Bij de beoordeling van de vraag of delen van de onroerende zaak in hoofdzaak dienen tot woning dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden neemt Het Hof voorts in aanmerking dat het verpleeghuis beschikt over eenpersoonskamers en enkele tweepersoonskamers (woon-/slaapkamers) en dat indien zorgbehoevenden op een tweepersoonskamer verblijven, belanghebbende bepaalt met wie een kamer wordt gedeeld, waarbij zoveel als mogelijk is, rekening wordt gehouden met de wensen van de desbetreffende zorgbehoevenden. Gelet hierop en de omstandigheden dat de kamers van de zorgbehoevenden zijn voorzien van een standaardbed en een standaardkast, dat de zorgbehoevenden geen beschikking hebben over een eigen douche en/of toilet, dat het verpleeghuis in grote mate zorg draagt voor de meubilering van de gemeenschappelijke huiskamers en dat het personeel de mogelijkheid heeft zich toegang tot de kamers te verschaffen, is Het Hof van oordeel dat de verpleging van de zorgbehoevenden zozeer overheersend is dat de woonfunctie daaraan ondergeschikt is en daarin opgaat. In het licht hiervan zijn de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden die duiden op een woonfunctie, waaronder de mogelijke duurzaamheid van het verblijf in het verpleeghuis, de vrijheid om de woon-/slaapkamers naar eigen smaak aan te kleden, de (beperkte) mogelijkheid tot het afsluiten van deze kamers en het ontvangen van bezoek, van onvoldoende gewicht om te kunnen concluderen dat sprake is van delen die in hoofdzaak dienen tot woning dan wel hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Het Hof komt tot de conclusie dat geen sprake is van delen als bedoeld in artikel 220f, achtste lid, van de Gemeentewet (tekst 2006) en artikel 220e van de Gemeentewet (tekst: 2007) die voor de vermindering van de heffingsmaatstaf in aanmerking kunnen worden genomen. Het gelijk is dan ook aan de heffingsambtenaar. Voorbeeld 4 woondelenvrijstelling Woondelenvrijstelling voor de wooneenheden in een woon-zorgcomplex LJN: BW1087 (Gerechtshof s-gravenhage, 23 februari 2012, 11/00275 In A wordt gestreefd naar het waarborgen van de privacy van de bewoners. Zo beschikt iedere bewoner over een afzonderlijke en afsluitbare wooneenheid met eigen sanitair en keukenblok. De inrichting van de wooneenheid geschiedt door de bewoner zelf. Verder staat het vrij in de eigen wooneenheid bezoek te ontvangen, een huisdier te houden en desgewenst te roken. In de praktijk blijken hierop beperkingen te bestaan die zijn ingegeven door veiligheidsoverwegingen en/of de noodzaak dat het personeel onbelemmerd moet kunnen werken en niet belast kan worden met taken als het verzorgen van dieren of extra schoonmaakwerkzaamheden. In zoverre moet de Heffingsambtenaar worden toegegeven dat, afhankelijk van de mate van verzorging en verpleging die noodzakelijk is, afbreuk wordt gedaan aan de privacy, maar zoals reeds is vermeld, acht Het Hof dit niet van zodanige betekenis dat hierdoor de woonfunctie niet (langer) aanwezig kan worden geacht. Gelet op het hiervoor overwogene heeft de onroerende zaak naar het oordeel van Het Hof in de eerste plaats de functie van woon- en verblijfsruimte voor de bewoners, ook al wordt, desgewenst, zorg verleend. 24

25 Voor zover de Heffingsambtenaar met hetgeen hij ter zitting heeft aangevoerd heeft bedoeld dat - in ieder geval - de zorg op de gesloten psychogeriatrische afdeling (22 wooneenheden) op de begane grond en de somatische verpleegafdeling (8 wooneenheden) op de eerste verdieping van de linkervleugel, meer dan 30% bedraagt en dat in zoverre niet gesproken kan worden van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden, overweegt Het Hof dat hetgeen hiervoor is overwogen eveneens heeft te gelden voor de psychogeriatrische afdeling en de somatische verpleegafdeling. Voor diegenen die in hoge mate zijn aangewezen op hulp, zorg en toezicht is er veelal geen andere optie dan een permanent verblijf in een verpleeghuis of verpleegafdeling in een complex als het onderhavige. Ook ten aanzien van deze afdelingen geldt naar het oordeel van Het Hof dat de woonfunctie zodanig overheerst dat deze hoofdzakelijk tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Dat op deze afdelingen nog meer beperkingen van de zelfstandigheid en privacy zullen zijn is inherent aan de lichamelijke en geestelijke conditie van deze bewoners, maar laat onverlet dat de wooneenheden in de eerste plaats de functie hebben van woon- en verblijfsruimte voor de bewoners. Het feit dat in die ruimte in meer of mindere mate een intensieve zorgverlening plaatsvindt, maakt dat niet anders. Voorbeeld 5 woondelenvrijstelling Geen woondelen van een zorgcentrum die op grond van artikel 220e van de Gemeentewet buiten de heffingsmaatstaf OZB dienen te worden gelaten LJN: BV6432 (Rechtbank Utrecht, 23 februari 2012, SBR 11/510) De rechtbank stelt vast dat in zorgcentrum X slechts bewoners verblijven die zijn geïndiceerd met een ZZP van 5, 6, 7 of 8. Aan de inhoud van de respectievelijke indicaties ontleent de rechtbank dat de cliëntgroep van ZZP 5 vanwege ernstige dementiële problematiek behoefte heeft aan intensieve begeleiding en intensieve verzorging, in een beschermende woonomgeving. De cliënten zijn (bijna) geheel zorgafhankelijk. De cliëntgroep met een ZZP 6-indicatie heeft vanwege ernstige somatische beperkingen op veel momenten van de dag structureel behoefte aan begeleiding, intensieve verzorging en verpleging, in een beschermende woonomgeving. De cliëntgroep met een ZZP 7-indicatie heeft op grond van een chronische ziekte specifieke begeleiding nodig in combinatie met zeer intensieve verzorging en verpleging in een beschermende woonomgeving en de cliëntgroep met een ZZP 8-indicatie heeft op grond van een ernstige somatische aandoening/ziekte behoefte aan specifieke en zeer intensieve verzorging en verpleging in combinatie met begeleiding in een beschermende woonomgeving. De rechtbank stelt tevens vast dat eiseres geen hoger beroep heeft ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank van 9 december 2009 tussen partijen, in welke uitspraak het ging over dezelfde rechtsvraag ten aanzien van het belastingjaar In die uitspraak heeft de rechtbank op basis van de feitelijke situatie in het zorgcentrum geoordeeld dat het bieden van medische zorg de hoofdfunctie vormde, reden waarom verweerder terecht geen toepassing heeft gegeven aan het bepaalde in artikel 220e van de Gemeentewet. In hetgeen eiseres in de onderhavige procedure heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding voor een ander oordeel. Mede onder verwijzing naar de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 8 oktober 2011 (LJN: BT7239) is de rechtbank ook thans van oordeel dat in het zorgcentrum de verpleging van de bewoners zozeer overheersend is dat de woonfunctie daaraan ondergeschikt is en daarin opgaat. Gelet op de hoeveelheid en de intensiteit van de benodigde zorg die de ZZP-indicaties 5, 6, 7 en 8 met zich meebrengen, kan daarbij geen onderscheid worden gemaakt naar uren dat sprake is van daadwerkelijke zorg en uren dat sprake is van wonen, nu dat laatste steeds plaatsvindt in een beschermende omgeving waar permanent zorg en begeleiding beschikbaar zijn. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat geen sprake is van woondelen als bedoeld in artikel 220e van de Gemeentewet die voor vermindering van de heffingsmaatstaf in aanmerking kunnen worden genomen. Eiseres heeft voorts betoogd dat de genoemde uitspraken van de rechtbank Utrecht en van het Gerechtshof Amsterdam van 8 oktober 2011, aan subjectieve elementen een doorslaggevende betekenis toekennen, terwijl de OZB moeten worden bestempeld als objectieve zakelijke belastingen. De rechtbank overweegt dat de OZB worden aangemerkt als objectief zakelijke belastingen. Objectief wil zeggen dat het object, niet het subject, uitgangspunt vormt voor de belastingheffing. Met zakelijk wordt 25

26 bedoeld dat de persoonlijke omstandigheden van de belastingplichtige geen invloed mogen hebben. Hoewel de rechtbank niet uitsluit dat er in de OZB-heffing mogelijk subjectieve elementen te onderkennen zijn, ziet de rechtbank geen aanleiding te veronderstellen dat in deze zaak een cumulatie van subjectieve kenmerken te onderkennen valt die het object en/of de hoogte van de belastingheffing in zodanige mate beïnvloeden dat er niet meer kan worden gesproken van objectief zakelijke belastingheffing. Voorbeeld 6 woondelenvrijstelling Functie van verzorging en verpleging in een verpleeghuis Gerechtshof Amsterdam, 1 maart 2012, 10/00686 De verzorging en verpleging van de zorgbehoevenden in verpleeghuis Y is zozeer overheersend dat de woonfunctie daaraan ondergeschikt is en daarin opgaat. Geen delen die in hoofdzaak dienen tot woning dan wel hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Vaststaat dat in het in geschil zijnde deel van Y alleen ouderen kunnen verblijven die hiervoor een indicatie hebben. Zij kunnen niet meer zelfstandig wonen en hebben behoefte aan intensieve begeleiding, uitgebreide of (zeer) intensieve verzorging en verpleging. Voor ouderen die tijdens hun verblijf meer behoefte krijgen aan (medische) zorg en verpleging, is deze aanwezig. In Y is 24 uur per dag personeel aanwezig om de zorg te verlenen. Verder zijn de eenpersoonskamers in hoofdzaak bestemd om te slapen en zorgbehoevenden hebben geen beschikking over een eigen douche en/of toilet. Uit deze feiten en omstandigheden leidt Het Hof af dat voor het in geschil zijnde deel van 31,7% van het bruto vloeroppervlak, gelegen in de hoogbouw van Y de verzorging- en verpleegfunctie zozeer overheersend is dat de woonfunctie daaraan ondergeschikt is en daarin opgaat. In het licht hiervan zijn de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden die duiden op een woonfunctie, waaronder de duurzaamheid van het verblijf in Y, de omstandigheid dat iemand zich kan doen inschrijven in de gemeentelijke basisadministratie (GBA) op het adres van Y, de (beperkte) mogelijkheid tot het afsluiten van de slaapkamers en het ontvangen van bezoek, van onvoldoende gewicht om te kunnen oordelen dat sprake is van delen die in hoofdzaak dienen tot woning dan wel hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Ook de stelling van belanghebbende dat degenen die in Y verblijven, daar feitelijk wonen omdat zij doorgaans elders geen woning meer hebben, slaagt niet. Aan de functie van het in geding zijnde gedeelte van Y, te weten verzorging en verpleging, komt naar het oordeel van Het Hof doorslaggevende betekenis toe. Voorbeeld 7 woondelenvrijstelling Geen woondelenvrijstelling voor verpleegafdeling Gerechtshof Amsterdam, 11 oktober 2012, 11/00254 en 11/00255 X is eigenaar en gebruiker van een multifunctioneel zorgcentrum voor ouderen. In de onroerende zaak wordt huisvesting, verzorging en verpleging geboden aan ongeveer 350 bewoners. Op de eerste drie verdiepingen zijn onder meer verzorgingsappartementen gevestigd en op de vierde verdieping bevinden zich 30 verpleegkamers (de verpleegafdeling). In geschil is de toepassing van de vrijstelling voor woondelen. Het hof oordeelt dat woondelenvrijstelling niet geldt voor de verpleegafdeling. Op de verpleegafdeling kunnen slechts ouderen verblijven die ook een bepaalde mate van verpleging nodig hebben. Er is 24 uur per dag personeel aanwezig om deze zorg te verlenen. Verder zijn de eenpersoonskamers in deze afdeling in hoofdzaak bestemd om te slapen en hebben de zorgbehoevenden geen beschikking over een eigen douche/badkamer en/of toilet. Uit deze feiten en omstandigheden leidt het hof af dat voor de verpleegkamers de verpleegfunctie zozeer overheersend is dat de woonfunctie daaraan ondergeschikt is en daarin opgaat. De door X aangevoerde omstandigheden die duiden op een woonfunctie, zoals een eigen brievenbus en kamernummer, de vrijheid om de verpleegkamers naar eigen smaak aan te kleden, de (beperkte) mogelijkheid tot het afsluiten van deze kamers en het ontvangen van bezoek, zijn van onvoldoende gewicht om te kunnen concluderen dat sprake is van delen die in hoofdzaak dienen tot woning dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Ook de stelling van X dat degenen die op de verpleegafdeling verblijven, daar feitelijk wonen omdat zij doorgaans elders geen woning meer hebben, slaagt niet. Het restaurant, de was- en droogruimte, de hobbykamer en de keuken moeten volgens het hof worden aangemerkt als in hoofdzaak 26

27 dienstbaar aan woondoeleinden. Deze ruimtes worden uitsluitend gebruikt door de bewoners. De gangen zijn alleen in hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden voor zover zij leiden naar ruimtes die dienen tot woning, dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De gang, toiletten, douches, badkamers en huiskamers, welke grenzen aan de verpleegappartementen, zijn niet in hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden. Op de verpleegafdeling kunnen slechts ouderen verblijven die ook een bepaalde mate van verpleging krijgen. Dit brengt mee dat ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimtes die behoren bij de verpleegappartementen de verpleegfunctie overheersend is. In de uitspraken hiervoor is steeds het gebruik van het gebouw, de in de diverse ruimten aanwezige voorzieningen en het gebruik door bepaalde personen maatgevend geweest voor de vraag of de woondelenvrijstelling van toepassing is. Hoe staat het nu met de onder het gebouw liggen de grond en met de grond rondom het gebouw? Waaraan moet de omliggende grond worden toebedeeld? De rechtbank Leeuwarden heeft hierover in 2011 een uitspraak gedaan. Voorbeeld 7 woondelenvrijstelling Gedeelten van verpleeg- en verzorghuis dienen in hoofdzaak tot woning; functie van de ondergrond volgt de opstal; onbebouwde grond in hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden Rechtbank Leeuwarden, 27 januari 2011, 10/8 X ontvangt een aanslag OZB voor zijn verpleeg- en verzorgingshuis en maakt daartegen bezwaar. Voor de rechtbank is in geschil in hoeverre gedeelten van de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden, zodat zij bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de OZB gebruikersbelasting buiten aanmerking blijven. De rechtbank verwijst naar het arrest HR , nr 40847, LJN: AZ9075, vng-2468 (Smallingerland), waarin is beslist dat de enkele omstandigheid dat in het verpleeghuis het wonen gecombineerd is met een andere functie die in wezen - voor het verpleeghuis als geheel beschouwd - de hoofdfunctie vormt, niet uitsluit dat delen van de onroerende zaak tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. In het onderhavige geval is het wonen in de woongedeelten dermate overheersend aan het gebruik door de verzorgers, dat deze delen in hoofdzaak tot woning dienen. Daaraan doet niet af dat de bewoners persoonlijke (fysieke) belemmeringen hebben. De gangen waaraan de appartementen zijn gelegen en het overdekte gangenstelsel dat de woningen van het verpleeghuisgedeelte met elkaar verbindt zijn in hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden, omdat deze door bewoners en hun bezoek worden gebruikt om de woningen en appartementen te bereiken. Voor de ondergrond verwijst de Rechtbank naar het arrest HR , nr. 09/02047, LJN: BL5650, VNG-3592 (Epe) waarin werd geoordeeld dat het onlosmakelijke verband tussen de opstal en de ondergrond meebrengt dat de ondergrond niet kan worden aangemerkt als een van de opstal te onderscheiden deel van de onroerende zaak. Daarom moet de waarde van de ondergrond voor de toepassing aan de woondelen en de overige delen van de opstal worden toegerekend naar evenredigheid met de waarde van die delen. In dit geval heeft dat tot gevolg dat de waarde van de ondergrond voor 70,18 % niet tot de heffingsmaatstaf kan worden gerekend. Uit hetzelfde arrest volgt dat het onbebouwde deel van een onroerende zaak een van de opstal met zijn ondergrond te onderscheiden deel van die onroerende zaak vormt. Voor dit tehuis geldt dat dergelijke onbebouwde grond als regel dienstbaar is aan die opstal. Dat brengt mee dat als regel kan worden aangenomen dat die grond in dezelfde mate aan dezelfde doeleinden dienstbaar is als de opstal. Deze regel lijdt slechts uitzondering indien de functie van de onbebouwde grond, of specifieke delen daarvan, zo nauw met de functie van een bepaald deel van de opstal samenhangt, dat daaraan dezelfde kwalificatie moet worden toegekend als aan dat deel van de opstal. De rechtbank is van oordeel dat geen feiten en omstandigheden aannemelijk zijn geworden die de conclusie rechtvaardigen dat de functie van (delen van) de onbebouwde grond zo nauw met de functie van een bepaald deel van de opstal samenhangt (samenhangen), dat daaraan dezelfde kwalificatie moet worden toegekend als aan dat deel van de opstal. In het onderhavige geval heeft dit, nu de woondelen voor meer dan 70% deel uitmaken van de opstal als geheel, tot gevolg dat de bij het tehuis behorende onbebouwde grond hoofdzakelijk dienstbaar is aan woondoeleinden. Het onbebouwde deel van de onroerende zaak kan daarom niet tot de heffingsmaatstaf worden gerekend. Het beroep is gegrond. 27

28 1.8 Woning of niet-woning Zoals bekend wordt zowel in de Gemeentewet als in de Wet WOZ onderscheid gemaakt tussen woningen en niet-woningen. Twee belangrijke gevolgen van dit onderscheid zijn dat sinds 2006: voor woningen geen gebruikersbelasting meer verschuldigd is; het tarief voor de zakelijk gerechtigde voor woningen in de meeste gemeenten lager ligt dan het tarief voor de niet-woningen. Dit verklaart waarom het belangrijk is om (zoveel mogelijk van) een object gekwalificeerd te krijgen als woning. Om dit te illustreren is onderstaand arrest opgenomen, inclusief een noot van VNG. Voorbeeld 1 woning - niet-woning: Ondergrond verzorgingshuis is geen deel in de zin van art. 220e Gemeentewet verdeling woning/niet-woning van opstal bepalend voor verdeling van omliggende grond, tenzij delen van die grond specifieke bestemming hebben Hoge Raad, 17 september 2010, nr. 09/02047 X is gebruiker van een verzorgingshuis dat is gebouwd op een perceel van m². De bebouwde oppervlakte is ongeveer m². Van de waarde van de opstal is 67% toe te rekenen aan delen die in hoofdzaak tot woning dienen of in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Voor Het Hof was in geschil of een gedeelte van de grond moet worden aangemerkt als in hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden, en zo ja, welk gedeelte. Het Hof heeft daarop beslist dat een onderscheid moet worden gemaakt tussen de projectiegrond (1,5 x de bebouwde oppervlakte) en de omliggende grond en restgrond. Het Hof heeft de waarde van de projectiegrond aan de woondelen toegerekend, naar de voor de opstal geldende verhouding. De omliggende grond en restgrond zijn door Het Hof aangemerkt als in hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden. De gemeente gaat hiertegen in cassatie. De Hoge Raad overweegt dat de ondergrond van een opstal dienst doet als drager van die opstal in al zijn onderdelen. Die ondergrond heeft aldus geen andere functie dan de opstal. Dit onlosmakelijke functionele verband tussen ondergrond en opstal brengt mee dat de ondergrond niet kan worden aangemerkt als een van de opstal te onderscheiden deel van de onroerende zaak in de zin van de woondelenvrijstelling. Daarom moet de waarde van de ondergrond naar evenredigheid worden toegerekend aan de woondelen en de overige delen van de opstal. Omdat in deze casus 67% van de waarde van de onderhavige opstal is toe te rekenen aan de woondelen, moet ook 67% van de waarde van de ondergrond aan die woondelen worden toegerekend. De omliggende grond vormt een te onderscheiden deel dat op zichzelf moet worden getoetst. Voor verzorgingshuizen geldt dat dergelijke onbebouwde grond als regel dienstbaar is aan die opstal. Dat brengt mee dat als regel kan worden aangenomen dat die grond in dezelfde mate aan dezelfde doeleinden dienstbaar is als de opstal. Een uitzondering op deze regel zou van toepassing zijn als de functie van de onbebouwde grond, of specifieke delen daarvan, zo nauw met de functie van een bepaald deel van de opstal samenhangt dat daaraan dezelfde kwalificatie moet worden toegekend als aan dat deel van de opstal. Te denken valt aan een terras dat grenst aan en in gebruik is met een in hoofdzaak tot woning dienend deel van het verzorgingshuis. De toepassing van deze uitzondering bepleit om de daartoe benodigde feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting te bewijzen. Omdat in onderhavige casus de woondelen voor minder dan 70% deel uitmaken van de opstal als geheel, betekent het voorgaande dat de bij die opstal behorende onbebouwde grond in beginsel niet hoofdzakelijk dienstbaar is aan woondoeleinden. Dit onbebouwde deel kan als gevolg daarvan niet delen in de woondelenvrijstelling, tenzij de uitzondering van toepassing is. De zaak wordt verwezen voor verdere behandeling. Bijzonderheden Deze uitspraak is het vervolg op Hof Arnhem 15 april 2009, nr. 07/ Noot VNG Met dit arrest schept de Hoge Raad duidelijkheid over de toepassing van de woondelenvrijstelling bij de grond van een WOZ-object. Hoewel de zaak ziet op de tussenregeling in art. 220f Gemeentewet (2006), 28

29 zijn er geen aanwijzingen dat de uitleg voor de definitieve regeling in art. 220e Gemeentewet anders zou moeten zijn. De Hoge Raad stelt vast dat de ondergrond van een opstal geen deel is in de zin van de woondelenvrijstelling. De ondergrond is vrijgesteld voor hetzelfde percentage als de woondelen binnen de opstal. De onbebouwde grond van het WOZ-object vormt wel een deel in de zin van de vrijstelling en zal dus afzonderlijk moeten worden getoetst. Hoofdregel hierbij is de functie van het hoofdgebouw: als de functie van de opstal niet in hoofdzaak wonen is, geldt dat ook voor de grond. Van deze hoofdregel wordt afgeweken voor specifieke delen van de onbebouwde grond die een te onderscheiden functie heeft voor een specifiek deel van de opstal. De Hoge Raad noemt een terras bij een appartement als voorbeeld. Ook geeft de Hoge Raad hierbij een bewijsregel. Deze bewijsregel houdt in dat de belastingplichtige een specifieke situatie moet stellen en bij discussie moet bewijzen (naar de VNG aanneemt: aannemelijk maken). In het slot van het arrest verwerpt de Hoge Raad alle overige aangevoerde grieven. Daartoe hoorde ook de stelling dat het begrip deel als gedeelte moet worden gelezen. 29

30 2 Actualiteiten in wetgeving In de vergadering van het College van Deskundigen van de Werkkamer WOZ van VastgoedCert is het besluit genomen jaarlijks bij de hercertificering ook het onderwerp Actualiteiten in wetgeving aan de orde te stellen. In dit hoofdstuk worden ook aangekondigde wetsvoorstellen behandeld die inmiddels zijn ingetrokken. Dit vanwege de vaak grote publiciteit die het betreffende wetsvoorstel heeft veroorzaakt. De actualiteiten in wetgeving die in dit hoofdstuk worden behandeld zijn achtereenvolgens de openbaarheid WOZ-waarde van woningen, het gebruiksoppervlak versus verhuurbaar oppervlak en ontwikkeling eigenwoningforfait. 2.1 Openbaarheid WOZ-waarde van woningen Op 14 maart 2013 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel nummer "Wijziging van de Wet waardering onroerende zaken in verband met een verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde en enkele technische aanpassingen aangenomen. Kennelijk waren de wettekst en de antwoorden op schriftelijke vragen voldoende om de Kamerleden te overtuigen. In het wetsvoorstel is voorgesteld om WOZ-waarden van woningen openbaar te maken. De Eerste Kamer heeft het wetsvoorstel op 26 maart 2013 als hamerstuk afgedaan. In de inwerkingtredingsbepaling is geregeld dat de artikelen van deze wet in werking treden op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip, dat voor de verschillende artikelen of onderdelen daarvan verschillend kan worden vastgesteld. De openbaarheid van woningwaarden is daarmee een stuk dichterbij gekomen. De Wet van 28 maart 2013 tot wijziging van de Wet waardering onroerende zaken in verband met een verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde en enkele technische aanpassingen is op 11 april 2013 gepubliceerd in het Staatsblad. Uw docent zal tijdens de cursus de inwerkingtreding van de diverse artikelen met u bespreken. Toelichting op het wetsvoorstel 5 Dit voorstel wijzigt de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en de Kadasterwet Het betreft de verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde van woningen, de regeling van de landelijke voorziening WOZ bij het Kadaster en het schrappen van de zogenoemde Fierensmarge. Al deze onderwerpen hangen met elkaar samen en dragen door die onderlinge samenhang bij aan een verbetering van het WOZ-stelsel als geheel. Zo wordt het door openbaarheid van de WOZ-waarde mogelijk om de WOZ-waarde van een woning op te vragen. Een transparantere WOZ-waarde draagt bij aan de acceptatie van de WOZ-waarde door burgers en verbetert de kwaliteit van die WOZ-waarde. Met de realisatie van een landelijke voorziening WOZ kunnen burgers eenvoudig en laagdrempelig de WOZwaarde opvragen bij één centraal punt. Zij kunnen dan de WOZ-waarde van hun woning vergelijken met de WOZ-waarde van zelf gekozen woningen, zonder dat dit leidt tot een grotere uitvraag en daarmee tot hogere kosten voor gemeenten. 2.2 Gebruiksoppervlak versus verhuurbaar oppervlak De waarderingen van courante niet-woningen is veelal gebaseerd op een huurwaardekapitalisatiemethode. In deze methode is het vloeroppervlak een belangrijk element. Het vloeroppervlak wordt vermenigvuldigd met de huurwaarde per vierkante meter en vervolgens met een kapitalisatiefactor om zo de waarde van het (deel)object te bepalen. Van welk vloeroppervlak moet dan worden uitgegaan? Van de gebruiksoppervlakte (gebruiksplicht BAG-gegevens) of van de verhuurbare vloeroppervlakte (de praktijk in de markt)? De beslissing is gevallen om voor courante niet-woningen, die in het kader van de Wet WOZ worden getaxeerd op basis van huurwaardekapitalisatie, uit te gaan van de verhuurbare vloeroppervlakte (vvo), omdat alle marktinformatie over huurprijzen gerelateerd is aan vvo. 5 Deze samenvatting is gebaseerd op het wetsvoorstel en de Memorie van toelichting zoals ingediend bij de Tweede Kamer. 30

31 2.3 Ontwikkeling eigenwoningforfait Het eigenwoningforfait, de voordelen uit eigen woning, wordt jaarlijks door de Volksvertegenwoordiging vastgesteld mede op basis van de meest recente WOZ-waarderingen. Daarbij is het al enkele jaren het beleid om in het bijzonder de duurdere woningen (> ) zwaarder te gaan belasten (villa-tax). Onderstaand het verloop van het eigenwoningforfait over de jaren De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van: Meer dan Maar niet meer dan Op jaarbasis gesteld op Nihil ,20% van deze waarde ,30% van deze waarde ,40% van deze waarde ,55% van deze waarde vermeerderd met 0,80% van de eigenwoningwaarde voor zover deze uitgaat boven De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van: Meer dan Maar niet meer dan Op jaarbasis gesteld op Nihil ,20% van deze waarde ,30% van deze waarde ,40% van deze waarde ,55% van deze waarde vermeerderd met 1,05% van de eigenwoningwaarde voor zover deze uitgaat boven De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van: Meer dan Maar niet meer dan Op jaarbasis gesteld op Nihil ,20% van deze waarde ,35% van deze waarde ,45% van deze waarde ,60% van deze waarde vermeerderd met 1,30% van de eigenwoningwaarde voor zover deze uitgaat boven De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van: Meer dan Maar niet meer dan Op jaarbasis gesteld op Nihil ,20% van deze waarde ,35% van deze waarde ,45% van deze waarde ,60% van deze waarde vermeerderd met 1,55% van de eigenwoningwaarde voor zover deze uitgaat boven LET OP: Woningen boven krijgen in 2013 een extra toeslag van 120 per jaar. 31

32 De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van: Meer dan Maar niet meer dan Op jaarbasis gesteld op Nihil na bijstellingsregeling 2014 aan te vullen met cijfers voor

33 3 Actualiteiten in waarderingsmethodieken Zoals eerder tijdens hercertificeringsdagen van VastgoedCert met u besproken, wordt in een aantal gevallen bij de waardebepaling gebruik gemaakt van taxatiewijzers. Dit jaar wordt uw bijzondere aandacht gevraagd voor de Taxatiewijzer Algemeen deel, de Taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie en de nieuw toegevoegde Taxatiewijzer Hotels. 3.1 Taxatiewijzer Algemeen deel, Waardepeildatum 1 januari 2013 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer algemeen, waardepeildatum 2012, versie 1.1. Hoofdstuk Onderwerp Wijziging 1 Marktontwikkeling 2 Archetypen Gebruik oppervlaktebegrippen Taxeren tijdens een renovatie Correctie grootte bij waarde in het economische verkeer 10 Omzetbelasting 11 Waarde grond 13 bijlage 4, 5 en 7 Overzicht en toelichting archetypen Lijsten met soort-object-, deelobject- en archetypencodes Extra toelichting opgenomen op het indexeren t.o.v. eerdere kengetallen. De letter H is toegewezen aan Horeca in verband met de Taxatiewijzer Hotels. Gebruik vvo en bvo in afwijking van de BAGgebruiksoppervlakte. Toelichting toegevoegd over het taxeren van een object tijdens een renovatie. Passage toegevoegd over berekening correctie bij meerder WOZ-deelobjecten met zelfde of vergelijkbaar archetype. Omzetbelasting bij sportcomplexen moeten gezien de Wet op de inkomstbelasting meestal exclusief omzetbelasting getaxeerd worden. Verder in taxatiewijzer kengetallen en voorbeelden aangepast aan BTW-percentage van 21% Bij waarde grond moet soms worden uitgegaan van prijzen bij transactie onderworpen aan overdrachtsbelasting (gronden niet zijnde bouwterreinen). De lijst met archetypen uit de algemene Taxatiewijzer is geactualiseerd. Lijsten zijn geactualiseerd. Van groot belang is de wijziging met betrekking tot het gebruik van oppervlaktebegrippen. In de syllabus Hercertificering WOZ 2013 is al uitgebreid aandacht besteed aan het besluit van de Waarderingskamer van 1 maart 2012 om expliciet de voorkeur te geven aan het baseren van de WOZ-taxaties voor courante niet-woningen op het verhuurbaar vloeroppervlakte. Dit besluit is nu verwerkt in de Taxatiewijzer. Daar wordt ook aangegeven welke oppervlakte bij de overige niet-woningen dient te worden gebruikt en hoe een en ander moet worden vastgelegd. Onderstaand een tekstgedeelte uit de Taxatiewijzer Algemeen deel 2013, pp Grootte in oppervlakte (m²) De grootte van de kavel en in de meeste gevallen van de gebouwonderdelen worden in m² weergegeven. De grootte van gebouwonderdelen kan ook in m³ weergegeven worden. Bij gebruik van de inhoud is de maatvoering altijd bruto (bij kengetallen per m3 wordt altijd gerekend met de bruto inhoud). Bij gebruik van de oppervlakte wordt bij voorkeur gebruik gemaakt van de definitie van de gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580, zodat kan worden aangesloten op de oppervlakte die is geregistreerd in de Basisregistraties adressen en gebouwen (BAG). Echter courante niet-woningen, die in het kader van de Wet WOZ worden getaxeerd op basis van huurwaardekapitalisatie, worden getaxeerd met behulp van de verhuurbare vloeroppervlakte (vvo), omdat alle marktinformatie over huurprijzen gerelateerd is aan vvo. Bij incourante objecten die getaxeerd worden op basis van de 33

34 gecorrigeerde vervangingswaarde, wordt gewerkt met bruto vloeroppervlakte (bvo), omdat de kengetallen over bouwkosten beschikbaar zijn op basis van deze eenheid. Daarom zijn de kengetallen in de taxatiewijzers gericht op de gecorrigeerde vervangingswaarde ook in bedragen per m2 bvo. Met de code bruto/netto oppervlakte (Zie Gegevenswoordenboek WOZ gegevensnummer 61.44) moet dit worden aangegeven. (Zie Gegevenswoordenboek WOZ gegevensnummer 61.43). Voor de overige wijzigingen wordt verwezen naar de Taxatiewijzer. 3.2 Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, Waardepeildatum 1 januari 2013 Ook voor deze taxatiewijzer wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, waardepeildatum 2012, versie 1.0 Hoofdstuk Onderwerp Wijziging 1.4 Marktanalyse Wijzigingen in opbouw van het hoofdstuk 2.2 Incentives en de invloed op Extra toelichting op de berekening van incentives de huurwaarde aangepast 2.2 Incentives en de invloed op de huurwaarde Toelichting ter voorkoming van dubbel telling Risico-opslag op vastgoed Risico-opslagen aangepast naar 2013 Bijlage 2 Onderhoudskosten Diverse tabellen aangepast naar 2013 Bijlage 3 Herbouwkosten Diverse tabellen aangepast naar 2013 Bijlage 4 Overzicht tabel kosten koper Tabel aangepast naar 2013 Bijlage 8 Rekenblad verkooptransactie Tekstuele aanvulling betreffende cellen G9, G10, G14 en E44. Bespreking van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie zal slechts zeer globaal plaatsvinden binnen deze cursus. Van taxateurs wordt verwacht dat zij zelf de inhoud van deze Taxatiewijzer tot zich nemen. 3.3 Taxatiewijzer Hotels, Waardepeildatum 1 januari 2013 Aan de Taxatiewijzer Hotels zal uitgebreid aandacht worden besteed. Deze Taxatiewijzer is dit jaar voor de eerste maal gepubliceerd. Doel van deze Taxatiewijzer is het bieden van een methode voor uniforme waardering in het kader van de Wet WOZ van hotelvastgoed en het bieden van een rekenmodel om langs modelmatige weg de objectieve waarde van hotelvastgoed te taxeren. De taxateur kan met het rekenmodel door invoer van vijf kernvariabelen een modelwaarde berekenen. Deze modelmatige benadering sluit aan op het objectieve karakter dat de WOZ-waarde. De WOZ-waarde moet immers de waarde weergeven van de onroerende zaak en niet van de onderneming die de zaak gebruikt. Om de modelwaarde te toetsen aan de actuele markt, wordt de berekende modelwaarde wel vergeleken met de feitelijke exploitatiecijfers en bijzonderheden van het te waarderen hotel. Deze vergelijking kan leiden tot bijstelling van de modelwaarde, waarbij echter steeds recht gedaan moet blijven worden aan het objectieve karakter van de WOZ-waarde Strekking van de Taxatiewijzer Met ingang van 2013 (waardepeildatum 1 januari 2013, te gebruiken voor de WOZ-beschikkingen in 2014) is er voor de waardering van het vastgoed van hotels met een officiële classificatie als hotel volgens de Nederlandse Hotel Classificatie een Taxatiewijzer opgesteld. Deze Taxatiewijzer maakt onderdeel uit van de door de VNG gepubliceerde en jaarlijks geactualiseerde set van taxatiewijzers voor diverse categorieën objecten. In de Taxatiewijzer Hotels is gekozen voor de in de hotelbranche gebruikelijke methode van huurwaarde-kapitalisatie. Met het oog op het objectieve karakter van de WOZwaarde, wordt de huurwaardekapitalisatie in deze Taxatiewijzer zoveel mogelijk gebaseerd op objectieve gegevens. Daarom wordt primair gerekend met een normomzet en met normkosten. De WOZ-waarde 34

35 wordt op die manier door het model berekend aan de hand van een omzetberekening die overeenkomt met een normale exploitatie voor een gemiddeld hotel in de gekozen categorie ter plaatse Uitgangspunten De taxateur moet allereerst bepalen om welk archetype hotel het gaat. Het model kent zeven hotelarchetypes, namelijk: hotel zonder ontbijt; hotel-garni (alleen met ontbijt); hotel-restaurant; hotel-restaurant met meerdere zalen (>5 zalen); restaurant met hotelkamers; conferentiehotel; snelweghotel. Vervolgens dient de taxateur verschillende variabelen in te vullen. De belangrijkste daarbij zijn het aantal kamers, het aantal sterren en de locatie. In het model wordt dan een koppeling gemaakt met de verschillende geobjectiveerde kengetallen voor bezettingsgraad en kamerprijs. Op basis van de door de taxateur ingevulde gegevens, berekent het model de geobjectiveerde omzet, exploitatiekosten en huurwaarde. De opgenomen variabelen in het model zijn: kamerprijs per sterrenclassificatie en gebied; bezettingsgraad per gebied; percentage food and beverages (F&B)-omzet per hoteltype en sterrenclassificatie; percentage conferentie/zalenomzet per hoteltype en sterrenclassificatie; percentage overige omzet naar hoteltype en sterrenclassificatie; kosten soorten per hoteltype en sterrenclassificatie; huurwaarde (als percentage van omzet) per hoteltype, sterrenclassificatie en gebied; rendement per sterrenclassificatie en gebied; vaste kosten per sterrenclassificatie. Het model rekent met kengetallen, tarieven en overige parameters van hotels die waar mogelijk zijn ontleend aan gepubliceerde kengetallen die in de hotelpraktijk een breed draagvlak hebben. Gebruikte kengetallen zijn zoveel mogelijk afgeleid van de kengetallen die worden gepubliceerd in het Hosta rapport, overige onderzoeken voor gemeenten en provincies en cijfers die bekend zijn bij Invast Hotels vanuit diverse onderzoeken door geheel Nederland. Het rekenmodel biedt de mogelijkheid om met behulp van de bekende werkelijke omzetgegevens een controleberekening te maken van de waarde. De modelwaarde van het model kan afwijken van de berekening op basis van de werkelijke individuele exploitatiegegevens. Als die afwijkingen verband houden met het vastgoed, kan de taxateur de modelwaarde verfijnen. Redenen hiervoor kunnen een bijzondere ligging, afwijkend onderhoud, et cetera zijn. Wanneer de afwijking van de daadwerkelijke omzet ten opzichte van de modelwaarde wordt verklaard door de kwaliteit van de ondernemer, dan wordt de modelwaarde als uitgangspunt genomen voor de WOZwaarde. De WOZ-waarde is immers een objectieve waarde van het vastgoed. De waardering van hotels is gebaseerd op een normexploitatie van het te taxeren hotel en bepaalt welke vastgoedlasten bij deze normexploitatie gedragen kunnen worden. Deze vastgoedlasten bepalen dan uiteindelijk de waarde van het vastgoed. Het zou het meest eenvoudig zijn om aan te sluiten bij de exploitatiegegevens van het hotel zelf. Het waarderen op basis van de bedrijfsvoering door de huidige eigenaar/exploitant, sluit echter niet aan op het uitgangspunt van de Wet WOZ. Volgens de wet moet immers sprake zijn van een objectieve waardebepaling. Het waarderen aan de hand van de eigen exploitatiegegevens van een ondernemer zou ertoe kunnen leiden dat goede ondernemers worden gestraft met een hoge waarde en dat slechte ondernemers worden beloond met een lage waarde. Bij de systematiek van de Wet WOZ past dat wordt uitgegaan van een geobjectiveerde exploitatie (waarde in het economische verkeer, voor een willekeurige gegadigde) en niet van de actuele exploitatie (waarde voor de huidige eigenaar/exploitant). 35

36 Ditzelfde uitgangspunt kan bijvoorbeeld herkend worden bij de toepassing van de huurwaardekapitalisatie, waarbij altijd uitgegaan wordt van het markthuurniveau en niet van de daadwerkelijk betaalde huur. Voor de waardering van hotels zal dan ook op objectieve gronden een (fictieve, maar realistische voor een willekeurige gegadigde haalbare) jaarrekening per hotel bepaald moeten worden die als basis dient voor de waardering. Er kunnen echter ook objectonderdelen op het terrein aanwezig zijn die (nog) geen onderdeel uitmaken van de exploitatie. Deze dienen buiten beschouwing gelaten te worden indien deze geen waarde vertegenwoordigen binnen de huidige exploitatie en niet als een zelfstandig object gezien kunnen worden (bijvoorbeeld ongebonden extra grond die niet verkocht zou kunnen worden). Indien deze objectonderdelen wel als een zelfstandig object een waarde vertegenwoordigen, maar geen waarde toevoegen aan de exploitatie van het hotel, dienen deze onderdelen gewaardeerd te worden conform de waarderingsinstructie voor die onderdelen (bijvoorbeeld niet door de hotelexploitatie gebruikte parkeerplaatsen). Ook het effect van een investering in het vastgoed die niet gelijk merkbaar is in de resultaten kan als een extra waardecomponent meegenomen worden. De investering komt bijvoorbeeld pas over enkele jaren volledig in de exploitatie tot uitdrukking. In de tussentijd is deze investering wel gedaan en staat het objectonderdeel er echter wel en zal een potentiële koper bij zijn aankoopbeslissing zeker rekening houden met de investering die is gedaan Reikwijdte Met de Taxatiewijzer kunnen hotels worden getaxeerd met een officiële classificatie als hotel volgens de Nederlandse Hotel Classificatie. Uitgesloten van de NHC zijn bedrijven die bekend staan als hostels, bed and breakfast-bedrijven, jeugdherbergen en anderen. Deze zijn met de huidige versie van dit model niet te waarderen, aangezien deze niet per kamer verhuren, maar een tariefstelling per bed kennen. De waardering van dit type bedrijven valt buiten deze Taxatiewijzer. De structuur van het model is eventueel wel geschikt om een waarde te bepalen voor dit soort objecten op basis van de werkelijke exploitatiegegevens. De taxateur dient dan bij de berekening wel het rendement waarmee de huurwaarde wordt gekapitaliseerd aan te passen, vanwege de mindere courantheid van dit soort objecten. Algemene kengetallen voor het taxeren van dit soort accommodaties zijn nog te beperkt voorradig. Om de verschillen tussen hotel en de overige categorieën te kunnen vast stellen, worden onderstaand de meest belangrijke verschillen tussen hotels en de andere groepen genoemd. Hostels Hostels richten zich op verhuur van een of meer bedden per nacht in tegenstelling tot hotels die gericht zijn op verhuur per kamer. Bij hostels zijn er veelal meer dan twee bedden per kamer, vaak kleinere of grotere zalen met meer dan vier bedden per zaal. In hotels zal men over het algemeen kamers aantreffen met één of twee bedden. Soms hebben hotels kamers met drie of vier bedden, maar deze zullen altijd beperkt zijn tot het totaal aantal kamers per hotel. De structuur van het model is wel geschikt om een waarde te bepalen van een hostel op basis van de werkelijke exploitatiegegevens, maar de taxateur dient dan de werkelijke omzet (wanneer deze in voldoende mate gelijk gesteld kan worden aan een geobjectiveerde omzet ) in te voeren om een vastgoedwaarde te berekenen. Dus waar nodig dient gecorrigeerd te worden voor goed of slecht ondernemerschap. Bed and breakfast Bed and breakfasts (B&B) beschikken veelal over niet meer dan zeven kamers en men heeft geen personeel in dienst. Een B&B heeft gemiddeld in Nederland ongeveer 2,5 kamer. Veelal is het hoofddoel van het object wonen en is het verstrekken van logies een nevengeschikt doel. In die gevallen zal een waardering als woning voor het gehele object beter aansluiten. In veruit de meeste gevallen zal de bestemming van het object omschreven zijn als wonen. Een hotel heeft het verstrekken van logies tot hoofddoel en zal ten minste een medewerker in dienst hebben. Vijfsterren hotels in Nederland In totaal zijn in Nederland 25 hotels in de 5***** classificatie. Hoewel er overeenkomsten zijn, vallen deze hotels al snel buiten de gebruikelijke waarden en daarmee buiten de kengetallen die in dit model worden gehanteerd. Vanwege de grote verschillen in locatie, type exploitatie en type vastgoed is het mogelijk dat deze hotels buiten de kengetallen en uitgangspunten van het model gaan. Met name vijfsterren bedrijven kunnen vaak een veel groter gedeelte aan zaalhuur, congressen en F&B bereiken ten opzichte van de 36

37 omzet voor logies. Daarnaast kan de overige omzet sterk afwijken. Zeker bij deze categorie hotels is het van belang om te bezien of de opgevraagde gegevens afwijken van de modelwaarden. Als de afwijkingen verband houden met het vastgoed, bijvoorbeeld een unieke ligging of een kwaliteitsniveau of onderhoudstoestand van het hotel dat sterk afwijkt van de gemiddelde kwaliteit en onderhoudstoestand waar het model vanuit gaat, is er reden om de modelwaarde aan te passen. Zeker bij deze categorie hotels is daarom analyse van belang van opgevraagde omzetgegevens en kosten om een reëel bedrag te bepalen dat toegerekend mag worden aan vastgoedkosten dan wel huurwaarde binnen de exploitatie. De in het model aangegeven kosten geven een leidraad voor zowel de genormaliseerde kamerprijs als de kostensoorten. Van der Valk De hotelbedrijven van Van der Valk kunnen niet per definitie op basis van het archetype snelweghotel worden gewaardeerd, terwijl dit toch vaak de verwachting is bij de diverse hotels van deze hotelgroep. Er zijn bijvoorbeeld Van der Valk-hotels welke aan de snelweg gelegen zijn, maar eveneens aan de rand van een grotere gemeente. Voorbeelden van deze laatste categorie zijn bijvoorbeeld Eindhoven, Utrecht (Nieuwbouw), Nootdorp (Den Haag), Maastricht, Almere en Middelburg. Met name de genoemde voorbeelden dienen niet als archetype snelweghotel te krijgen, maar bijvoorbeeld hotel-restaurant met zalen. Bedrijven welke geen direct achterland hebben en aan de snelweg gelegen zijn, kunnen wel getypeerd worden als snelweghotels. Voorbeeld hiervan is Van der Valk Eemnes (Hotel De Witte Bergen). Aandachtspunt is dat bij hotels van deze keten in meerdere gevallen de bezettingsgraad, conferentieomzet en F&B-omzet hoger zullen liggen dan de marktgemiddelden. Dat geldt zeker voor de bedrijven die buiten de grotere steden gevestigd zijn. De door het model verkregen modelwaarde houdt geen rekening met de goodwill van deze keten die een hogere omzet ten gevolge heeft. Indien de taxateur van de modelwaarde wil afwijken zal hij dit onderbouwd dienen te doen. Deze onderbouwing moet dan gericht zijn op kenmerken van de locatie of het vastgoed en niet op de goodwill van de naam Van der Valk (objectieve waarde). Bilderberg hotels / Grote hotels in kleinere gemeenten De hotels behorend tot de Bilderberg keten anno 2013 kunnen afwijkend zijn ten opzichte van de standaardwaarden. De hotels van Bilderberg zijn over het algemeen groter van omvang en zijn ook te vinden in kleinere plaatsen in Nederland. Te denken valt aan een hotel met restaurant en zalen als Bilderberg Hotel Lauswolt in Beetsterzwaag. In dit soort kleinere plaatsen is geen sprake van lokale marktgegevens, maar wordt regionaal een patroon vastgesteld in de onderliggende cijfers die de modelwaarde bepalen. De hotels binnen deze keten passen minder goed in de regionale marktcijfers, omdat het objecten betreft met een landelijke markt. De taxateur dient ook hier de modelwaarden te toetsen aan de werkelijke exploitatie. De taxateur heeft de mogelijkheid vervolgens handmatig aanpassingen te verrichten, vanwege bijzonderheden van het te waarderen hotel. Ook hier geldt dat de onderbouwing van de afwijking ten opzichte van de modelwaarde moet gelegen zijn in de bijzondere kenmerken van het vastgoed. Hotel bij pretpark (De Efteling) Als een hotel gelegen is bij een grote publiekstrekker als een pretpark is er ook reden om de modelwaarde te toetsen aan de werkelijke omzetcijfers, aangezien ook hier het model geen rekening houden met buitengewone veroorzakers van overnachtingsvraag, maar alleen met een algemene marktvraag ter plaatse. Daarnaast is het aannemelijk dat naast een verhoogde logiesomzet ten opzichte van de modeluitkomsten er ook een verhoogde omzet zal zijn op het gebied van F&B en zaalverhuur. All inclusive-formules Er is in Nederland een aantal formules die naast vermaak ook overnachting als arrangement aanbieden, veelal ook met een eenheidsprijs inclusief eten en drinken. Preston Palace in Almelo is een voorbeeld van deze beperkte categorie. Ook hier is reden om de modeluitkomsten te toetsen aan de werkelijke omzetcijfers, omdat het model geen rekening houdt met buitengewone veroorzakers van overnachtingsvraag, maar een algemene marktvraag ter plaatse. 37

38 Nieuwe concepten Er komen steeds meer nieuwe concepten van hotels die de personeelscomponent laten vervangen door selfservice, automatisering en efficiëntere indelingen. Dit betekent dat de verdeling van kosten over de diverse kostensoorten kan wijzigen. Vooral bij low service-concepten kan dit het geval zijn. Door het invoeren van de werkelijke omzetten en kosten kunnen de modeluitkomsten worden getoetst aan de werkelijk gerealiseerde cijfers. De modelwaarde kan de taxateur vervolgens handmatig aanpassen. De taxateur kan bijvoorbeeld afwijken van de standaardpercentages die bijvoorbeeld voor personeelskosten en vastgoedlasten zijn opgenomen. Deze aanpassingen betreffen ook geobjectiveerde aanpassingen omdat veelal ook het vastgoed is aangepast aan het selfservicekarakter, bijvoorbeeld op terrein van toegang, et cetera. Hotels als bijproduct Bij een aantal attracties kan een toegevoegd hotelbedrijf een afgeleide functie zijn van het hoofddoel van de attractie. Te denken valt hierbij bijvoorbeeld aan: hotels bij grootschalig kuren (Fontana Nieuweschans, Scandic Sanadome, Thermae 2000). Bij deze objecten zal er reden zijn om de modelwaarden aan te passen, bijvoorbeeld op grond van de bezettingsgraad. De werkelijke omzetcijfers kunnen hiervoor een indicatie zijn. In het model wordt namelijk geen rekening gehouden met buitengewone veroorzakers van overnachtingsvraag, zoals de nabijheid van een kuuroord, maar wordt getaxeerd op basis van een algemene marktvraag ter plaatse. De hoofdattractie, bijvoorbeeld het grootschalig kuuroord, dient natuurlijk als separaat onderdeel te worden getaxeerd. Omzet uit bijzondere activiteiten Er zijn hotels die naast omzet uit de gebruikelijke categorieën ook een substantieel deel van omzet halen uit branchevreemde activiteiten. Als voorbeeld geldt bijvoorbeeld een hotel met een theater. In zulke gevallen zal de omzet van die activiteit separaat in kaart worden gebracht door opvragen en/of inschatten van die activiteit en zal een huurwaarde dienen te worden vastgesteld door het nemen van een percentage van de omzet. Bedrijfskosten aan vastgoed bewegen zich voor dit soort bedrijven met een grote marge tussen de 8% en 30% van de omzet, vaak afhankelijk van de bruto marge van de betreffende activiteit. De vastgestelde huurwaarde zal vervolgens gekapitaliseerd dienen te worden om tot een vastgoedwaarde te komen. De taxateur moet bepalen of de bijzondere activiteit wellicht beter separaat gewaardeerd dient te worden op bijvoorbeeld de gecorrigeerde vervangingswaarde-methode. Het hotelgedeelte kan dan separaat worden gewaardeerd conform de instructie in de Taxatiewijzer, waarbij ook beoordeeld moet worden of de combinatie leidt tot andere uitgangspunten met betrekking tot bezettingsgraad of bijvoorbeeld omzet F&B. Overige functies binnen een hotelobject Binnen het vastgoed van hotels kan het voorkomen dat bepaalde functies een separaat te taxeren object vormen. Denk hierbij aan hotels die gelegen zijn in een winkelstraat en waar op de begane grond winkels of horeca gevestigd is, welke zich niet specifiek richten op gasten van het hotel. Deze functies dienen dan vanaf de openbare weg begaanbaar te zijn en opengesteld voor iedereen. In deze gevallen bestaat het te waarderen vastgoed uit een hotel, een of meerdere winkels en een of meerdere horecaobjecten. Zowel de winkels als de horecaruimten worden dan getaxeerd als separate objecten en opgeteld bij de waarde van het hotelgedeelte dat getaxeerd is op basis van deze taxatiewijzer. Winkels die in het hotel gelegen zijn en alleen bereikbaar zijn via de hotel entree dienen gewaardeerd te worden binnen het vastgoed van het hotel. Hetzelfde geldt voor sauna- of wellness-bedrijven binnen hotels die zich niet specifiek richten op gasten van het hotel. In deze gevallen bestaat het te waarderen vastgoed uit een hotel en het vastgoed van de overige functies. Voor meer informatie wordt verwezen naar de Taxatiewijzer Hotels. De docent zal tijdens de cursus het rekenmodel van deze Taxatiewijzer met u bespreken. 38

39 Bijlage 1 Concept-Besluit proceskosten WOZ-zaken en de toelichting Besluit van... betreffende de proceskostenvergoeding in bestuursrechtelijke zaken op het terrein van de Wet waardering onroerende zaken (Besluit proceskosten WOZ-zaken) Wij Willem-Alexander, bij de gratie Gods, Koning der Nederlanden, Prins van Oranje- Nassau, enz. enz. enz. Op de voordracht van Onze Minister van Veiligheid en Justitie van, nr., gedaan mede namens Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties; Gelet op de artikelen 7:15, vierde lid, 7:28, vierde lid, en 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht; De Afdeling advisering van de Raad van State gehoord (advies van, nr. ); Gezien het nader rapport van Onze minister van Veiligheid en Justitie van..2013, nr., uitgebracht mede namens Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties; Hebben goedgevonden en verstaan: Artikel 1 In dit besluit wordt verstaan onder: Wet WOZ: Wet waardering onroerende zaken; gecombineerde behandeling: een zitting of hoorzitting waarin meerdere bezwaar- of beroepschriften, in aanwezigheid van dezelfde rechtsbijstandverlener of dezelfde deskundige, gelijktijdig worden behandeld, en waarbij vergelijkbare gronden zijn aangevoerd; WOZ-waarde: de in het kader van de Wet WOZ bij voor bezwaar vatbare beschikking vastgestelde waarde; woning: een onroerende zaak die in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ als woning is getaxeerd; niet-woning: een onroerende zaak die in het kader van de uitvoering van de WetWOZ niet als woning is getaxeerd; courante niet-woning: een onroerende zaak die in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ volgens een courante waarderingsmethode is gewaardeerd; gebouwd eigendom in aanbouw: een onroerende zaak die in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ als gebouwd eigendom in aanbouw is gewaardeerd; incourante niet-woning: een onroerende zaak die in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde is gewaardeerd. Artikel 2 Op een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 8:75 onderscheidenlijk een vergoeding van de kosten als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, of 7:28, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht ter zake van een besluit genomen op grond van de Wet WOZ of hoofdstuk XV, paragraaf 2, van de Gemeentewet, is het Besluit proceskosten bestuursrecht van toepassing voor zover in dit besluit niet anders is bepaald Artikel 3 1. Ten aanzien van de kosten van een deskundige die aan een partij of een belanghebbende een verslag heeft uitgebracht als bedoeld in artikel 1, onderdeel b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, bedraagt het tarief, indien het verslag betrekking heeft op: a. bij een woning: 50 per uur; b. bij een courante niet-woning: 65 per uur; c. bij een gebouwd eigendom in aanbouw dat is gewaardeerd op basis van een gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ: 50 per uur. d. bij een incourante niet-woning: de gefactureerde kosten tot het in artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken vermelde maximum. 2. De bedragen, genoemd in het eerste lid, worden verhoogd met de omzetbelasting die daarover is verschuldigd. Artikel 4 39

40 1. Voor de toepassing van artikel 3 geldt voor het uitbrengen van het verslag een vaste tijdsbesteding, welke bedraagt voor: a. een woning zonder inpandige opname: 2 uur; b. een woning met inpandige opname: 4 uur; c. een woning als bedoeld in artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ: 6 uur; d. een niet-woning gewaardeerd op basis van systematische vergelijking met overeenkomstige niet-woningen: 6 uur; e. een niet-woning gewaardeerd op basis van een methode van kapitalisatie van de bruto huur : 6 uur; f. een niet-woning gewaardeerd op basis van een discounted-cash-flow methode: 12 uur; g. een niet-woning gewaardeerd op basis van een gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ: 8 uur; h. een niet-woning met cultuurhistorische betekenis gewaardeerd op basis van de benuttingswaarde: 8 uur; i. een bedrijfsmatig gebruikte niet-woning gewaardeerd op basis van de bedrijfswaarde: 12 uur; j. een gebouwd eigendom in aanbouw: 4 uur. 2. Van de in het eerste lid, onder c tot en met j, vastgestelde tijdsbesteding kan worden afgeweken in bijzondere omstandigheden aangaande inpandige opname, reistijd, de analyse van het te waarderen object, van relevante vergelijkingsobjecten of van relevante koop- of huurprijzen, de berekening van de vervangingswaarde, technische of functionele veroudering alsmede het opstellen van het verslag. Artikel 5 1. Een veroordeling in of vergoeding van de kosten voor de aanwezigheid van een deskundige op een zitting of hoorzitting vindt slechts plaats indien de deskundige op de zitting of hoorzitting een relevante bijdrage heeft geleverd. 2. Het bedrag van de kosten wordt vastgesteld door de duur van de zitting of de hoorzitting te vermenigvuldigen met het uurtarief genoemd in artikel De duur van de zitting of hoorzitting is de tijd van de feitelijke zitting of hoorzitting, naar boven afgerond op halve uren, met een minimum van één uur en een maximum per dag van negen uur. 4. In het geval van een gecombineerde behandeling van verschillende zaken in aanwezigheid van dezelfde deskundige wordt het bedrag van de kosten berekend als ware er sprake van de behandeling van één zaak. De aldus berekende kosten worden evenredig toegerekend aan alle zaken waarvoor de deskundige aanwezig was, en die tijdens de gecombineerde behandeling aan de orde zijn geweest. De aldus berekende kosten per zaak wordt slechts in aanmerking genomen voor zover de partij of de belanghebbende in die zaak in aanmerking komt voor een kostenvergoeding. Artikel 6 1. Indien door een derde beroepsmatig bijstand wordt verleend, gelden voor de toepassing van de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht de volgende punten per hieronder genoemde proceshandeling: a. bij een hoorzitting of zitting met een feitelijke tijdsduur van niet meer dan 2 uur: 1 punt; b. bij een hoorzitting of zitting met een feitelijke tijdsduur van meer dan 2 uur maar niet meer dan 4 uur: 2 punten; c. bij een hoorzitting of zitting met een feitelijke tijdsduur van meer dan 4 uur maar niet meer dan 6 uur: 3 punten; d. bij een hoorzitting of zitting met een feitelijke tijdsduur van meer dan 6 uur: 4 punten. 2. De duur van de hoorzitting of zitting is de tijd van de feitelijke hoorzitting of zitting, naar boven afgerond op halve uren, met een minimum van één uur en een maximum per dag van negen uur. 3. In het geval van een gecombineerde behandeling worden de kosten voor het verschijnen ter inlichtingencomparitie, zitting, nadere zitting, hoorzitting of nadere hoorzitting door een derde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, berekend als ware er sprake van behandeling van één zaak. 4. Het op grond van het derde lid berekende aantal punten wordt evenredig toegerekend 40

41 aan alle zaken waarvoor derde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent aanwezig was, en die tijdens de gecombineerde behandeling aan de orde zijn geweest. De aldus berekende kosten per zaak worden alleen daadwerkelijk vergoed indien en voor zover de partij of de belanghebbende in die zaak in aanmerking komt voor een kostenvergoeding. Artikel 7 1. De waarde per punt, bedoeld in de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht, bedraagt in een bezwaar- of beroepsprocedure over: a. een woning: de helft van de waarde per punt, genoemd in onderdeel B van die b; b. een courante niet-woning: driekwart van de waarde per punt, genoemd in onderdeel B van die bijlage. 2. De verkregen bedragen worden rekenkundig afgerond op gehele euro s, waarbij een decimaal van 5 of hoger naar boven wordt afgerond. Artikel 8 1. Een vergoeding van gemaakte kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht blijft achterwege, indien de WOZ-waarde na een aanpassing in beperkte mate afwijkt van de WOZ-waarde die bij de bestreden beschikking is vastgesteld. Er is sprake van een afwijking in beperkte mate: Bij een beschikte WOZ waarde van meer dan: maar niet meer dan: het afwijkingspercentage niet meer is dan: met een minimum van: _ % _ % % % Het eerste lid blijft buiten toepassing bij een afwijking van of meer. Artikel 9 Het recht zoals dit gold voor het tijdstip van inwerkingtreding van dit besluit blijft van toepassing op: a. bezwaar of beroep tegen een voor dat tijdstip bekendgemaakt besluit; b. hoger beroep, verzet of beroep in cassatie tegen een voor dat tijdstip bekendgemaakte uitspraak; c. een verzoek om herziening van een voor dat tijdstip bekendgemaakte uitspraak. Artikel 10 Dit besluit treedt in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip. Artikel 11 Dit besluit wordt aangehaald als: Besluit proceskosten WOZ-zaken. Lasten en bevelen dat dit besluit met de daarbij behorende nota van toelichting in het Staatsblad zal worden geplaatst. De Minister van Veiligheid en Justitie, De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 41

42 Nota van toelichting Algemeen deel Dit besluit strekt ertoe om een regeling te introduceren voor de vergoeding van de kosten die een partij of een belanghebbende maakt in verband met de behandeling van een door hem ingediend bezwaar- of beroepschrift in een procedure over de WOZ-waarde. De gemeenten zijn als uitvoerders van de Wet waardering onroerende zaken zijn de afgelopen jaren geconfronteerd met een toename van het aantal bezwaar- en beroepschriften dat wordt ingediend door bureaus die op basis van no-cure-no-pay opereren. Deze bureaus procederen namens een partij of een belanghebbende voor ieder waardeverschil, hoe klein ook, in de hoop kostenvergoeding in de bezwaarfase of een proceskostenvergoeding in de gerechtelijke fase te toucheren. Dat is ook het doel van de procedure, omdat het honorarium afhankelijk wordt gesteld van de te vergoeden (proces)kosten. Dit doet zich voornamelijk voor bij de categorie woningen, daar is het percentage bezwaren dat door deze no-cure-no-pay bureaus is ingediend gestegen van 6,73 (2011) naar 11,6 (2012). Deze trend zet zich naar verwachting in 2013 voort. In cijfers gaat het in 2012 om 8,6 miljoen WOZ-beschikkingen, waarvan 7,7 miljoen voor woningen en 0,9 miljoen voor niet-woningen (kantoren, bedrijven, bijzondere objecten). Het opereren op no-cure-no-pay basis veroorzaakt ook dat in een procedure zoveel mogelijk proceshandelingen worden uitgevoerd, ook als dat strikt genomen niet nodig is, teneinde aanspraak te maken op een zo hoog mogelijk bedrag aan proceskosten. De toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht dekt niet alleen de kosten van een door een no-cure-no-pay bureau gewonnen procedure, maar ook de kosten van verloren procedures. De nocureno-pay bureaus gebruiken de (proces)kostenvergoeding mitsdien voor de commerciële exploitatie van hun bedrijf. Dit leidt tot onnodige juridisering en hogere uitvoeringskosten bij gemeenten. Gestimuleerd door onder meer het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties bieden steeds meer gemeenten de mogelijkheid om voor of tijdens de bezwaarprocedure contact met de gemeente te hebben. Steeds meer individuele burgers maken daarvan gebruik. Gemeenten ervaren echter dat de no-cure-no-pay bureaus deze informele aanpak bij hun cliënten verhinderen. De no-cure-no-pay bureaus zijn niet gebaat bij een snelle oplossing waarvoor zij doorgaans geen vergoeding ontvangen. Dit maakt dat het voor gemeenten moeilijker om een significante daling van bezwaarschriften door de informele aanpak (en daarmee de uitvoeringskosten) te realiseren. Deels is deze uitkomst door de rechtspraak beperkt (Hoge Raad 13 juli 2012, 11/02035, LJN: BX0904, uitgewerkt in de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties door de Raad voor de rechtspraak (Stcrt. 2012, 26039), hierna: Richtlijn). In genoemde richtlijn is beleid ontwikkeld voor de vergoeding van de kosten van een deskundige die door een belanghebbende is meegebracht naar de zitting en een door de deskundige opgesteld taxatieverslag in procedures over waardebeschikkingen. Deels werkt de regeling van het Besluit proceskosten bestuursrecht in aantal gevallen echter nog steeds onredelijk uit. Het komt in de WOZ-praktijk veelvuldig voor dat verschillende zaken van een belanghebbende met eenzelfde adviseur of deskundige en waarbij in iedere zaak vergelijkbare gronden zijn ingediend tegelijkertijd in één zitting of hoorzitting worden behandeld. Daarbij wordt tijdens een zitting of hoorzitting in kort tijdsbestek een veelvoud van zaken behandeld. Een onverkorte werking van het Besluit proceskosten bestuursrecht betekent dat voor de vergoeding elke zaak in aanmerking wordt genomen. Dergelijke zittingen of hoorzittingen kunnen immers niet worden beschouwd als een samenhangende zaak in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, aldus de Hoge Raad (1 oktober 2004, LJN: AR3090). Hoorzittingen waarbij veertig bezwaarschriften binnen twee uren worden behandeld zijn geen uitzondering. Het in aanmerking nemen van evenzoveel kostenvergoedingen gaat de redelijkheid te boven. Om die reden is een regeling getroffen die strookt met de reële werkbelasting van degene die beroepsmatig rechtsbijstand verleent en de reële werkbelasting van de meegebrachte deskundige. De regeling geldt zowel voor de rechtsbijstandverlener als voor de deskundige die wordt meegebracht naar de zitting of de hoorzitting. Zie voorts de toelichting bij de artikelen 5, vierde lid en 6, derde lid. De specifieke omstandigheden in de WOZ-praktijk rechtvaardigen een aanvullende regeling voor de (proces)kostenvergoeding in WOZ-zaken, die aansluit bij de reële werkbelasting van de 42

43 rechtsbijstandverlener en de deskundige. Het Besluit proceskosten WOZ-zaken vormt een aanvulling op het Besluit proceskosten bestuursrecht en biedt een regeling voor de vergoeding van (proces)kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand op een zitting of een hoorzitting en van kosten van een deskundige voor het opstellen van een taxatieverslag en voor het verschijnen ter zitting of hoorzitting. Het besluit is deels een vastlegging van de regels zoals verwoord in de Richtlijn. Met het besluit wordt zekerheid aan belanghebbenden, het bestuursorgaan en de rechter geboden omtrent de hoogte van (proces)kostenvergoeding. Met de duidelijkheid die hiermee wordt geschapen wordt naar verwachting een flink aantal beroepschriften waarbij slechts de hoogte van de proceskosten in het geding is, voorkomen. Uit dit besluit vloeien geen administratieve lasten voor de burger of het bedrijfsleven voort. Het brengt alleen wijzigingen aan in de regeling van de (proces)kostenvergoeding. De Raad voor de rechtspraak, de Vereniging Nederlandse Gemeenten, de Nederlandse Vereniging voor rechtspraak, de Raad voor rechtsbijstand, de Nederlandse Orde van Advocaten, de Nederlandse Orde van Belastingadviseurs, het Register Belastingadviseurs, De Waarderingskamer en de president van en de procureur-generaal bij de Hoge Raad hebben geadviseerd over een ontwerp van dit besluit. Opmerkingen Deze nota van toelichting wordt uitgebracht mede namens de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Financiële gevolgen De vergoeding van de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand bij het indienen van een bezwaarschrift en het verschijnen op een hoorzitting, daalt na de inwerkingtreding van dit Besluit van 470 naar 235 voor woningen en voor courante niet-woningen van 470 naar 353. Uitgaande van door no-cure-no-pay bureaus ingediende en gehonoreerde bezwaren betreffende woningen en daalt de kostenvergoeding voor gemeenten met 2,82 miljoen euro. Voor niet-woningen is geen berekening mogelijk, nu niet bekend is hoeveel procedures courante niet-woningen of incourante niet-woningen betreffen. De kosten van een door de deskundige uitgebracht verslag wijzigt niet ingrijpend, nu daarvoor in het Besluit beoogt de Richtlijn te codificeren. De veroordeling in de kosten in beroep, bestaande uit het indienen van een beroepschrift, een conclusie van dupliek en het verschijnen ter zitting, daalt voor woningen van naar 590. Niet bekend is hoeveel beroepschriften door rechtsbijstandverleners worden ingediend. Wel zullen naar verwachting aanzienlijk minder beroepschriften worden ingediend over de WOZ-waarde, nu veel WOZ-zaken bij de rechtbank alleen de proceskosten betroffen. Tot slot is geen rekening gehouden de introductie van de kostenvergoeding voor een gecombineerde behandeling en de afschaffing van de vergoeding van kosten bij gebleken kleine waardeverschillen. Artikelsgewijs Artikel 1 Definities In dit artikel worden de verschillende definities uitgewerkt. Een van de definities is de in het algemene deel van de toelichting genoemde gecombineerde behandeling. De WOZ-waarde is de oorspronkelijk bij beschikking vastgestelde waarde. Die waarde is uitgangspunt voor de beoordeling of de marge van de WOZ-paradox van artikel 8 is overschreden. De aard van de onroerende zaak is uitgangspunt voor het bepalen van het tarief van de deskundige, aldus de Hoge Raad (13 juli 2012, LJN: BX0904). In het algemeen is de wijze waarop een onroerende zaak voor de Wet WOZ is getaxeerd geen onderdeel van het bezwaar. Partijen zijn het daar in het algemeen over eens. Voor het bepalen van het tarief wordt daarom aangesloten bij de taxatiemethode die is gebruikt voor het bepalen van de WOZ-waarde. Artikel 2 Dit artikel strekt ertoe om aan te geven dat de bepalingen in dit besluit bij WOZ-procedures een aanvulling en op sommige punten een afwijking vormt op de bepalingen uit het Besluit proceskosten bestuursrecht. Artikel 3 Uurtarief van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht De Hoge Raad heeft in arresten van 13 juli 2012 (LJN: BX0904 en BX0919) bepaald dat de taxatiewerkzaamheden niet van wetenschappelijke aard, maar wel van bijzondere aard zijn in de zin 43

44 van artikel 6 Besluit tarieven in strafzaken. De Hoge Raad heeft de feitelijke rechtscolleges opgeroepen om beleid te ontwikkelen om de hoogte van de uurtarieven van deskundige te bepalen in WOZ-zaken. Daarbij dient te worden aangesloten bij de aard van de te taxeren onroerende zaak en de complexiteit van de taxatie. Het overleg van de belastingkamers van rechtbanken en gerechtshoven heeft geleid tot de Richtlijn die in de Staatscourant is gepubliceerd (Staatscourant 2012, 26039). De daarin vastgestelde bedragen worden in dit Besluit overgenomen in het eerste lid, onderdelen a, b en d. Voor woningen, courante niet-woningen en incourante niet-woningen zijn de uurtarieven uit de Richtlijn opgenomen. Voor de volledigheid is in het eerste lid, onderdeel c, een tarief opgenomen voor een gebouwd eigendom in aanbouw. Voor dat tarief is aangesloten bij het woningtarief, omdat hierbij slechts een percentage van de bouwkosten wordt genomen. De aard van de onroerende zaak en complexiteit van de taxatie van gebouwd eigendom in aanbouw komt overeen met de taxatie van een woning. De bovenstaande uurtarieven zijn steeds exclusief omzetbelasting. Het tweede lid komt overeen met artikel 15 van het Besluit tarieven in strafzaken. De in rekening gebrachte omzetbelasting drukt alleen op een belanghebbende als hij die belasting niet als voorbelasting in aftrek kan brengen (Hoge Raad 15 april 2011, LJN: BQ1222). In dat geval worden de genoemde bedragen verhoogd met omzetbelasting. Het (tijdstip van het) verrichten van de dienst is van belang voor het bepalen van het toepasselijke tarief van de omzetbelasting. Als tijdstip daarvoor geldt het uitbrengen van het verslag, de aanwezigheid bij een hoorgesprek in de bezwaarfase, dan wel het bijwonen van de mondelinge behandeling in beroep, hoger beroep of cassatie. Artikel 4 Aantal uren van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht In het eerste lid van artikel 4 is voor het aantal uren dat met opstellen van een taxatieverslag is gemoeid eveneens aangesloten bij de Richtlijn van de belastingkamers. Ook hier zijn een aantal extra richttijden opgenomen afhankelijk van de aard van de onroerende zaak en de complexiteit van de taxatie. Daarvoor is aangesloten bij de taxatiemethoden zoals die in artikel 17 van de Wet WOZ en in artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ zijn opgenomen. Het aantal uren is gebaseerd op ervaringscijfers zoals die bekend zijn uit declaraties van taxatiebureaus, gesprekken door VNG met gemeenten, ervaringscijfers van VNG zelf en informeel contact van VNG met adviseurs van enkele belastingkantoren. Bij de taxatie van de onroerende zaken genoemd in het eerste lid, de categorieën c tot en met j, kan de tijdsbesteding door een aantal factoren worden beïnvloed. Die factoren worden in het tweede lid weergegeven. Een afwijking in de reistijd kan bijvoorbeeld plaatsvinden omdat het specifieke object dusdanige specialistische kennis vereist dat de deskundige niet in omgeving gevonden kan worden. Alleen indien de afwijking tot substantiële verschillen leidt is aanpassing geboden. Indien het aantal uren voor de taxatie van een niet-woning afwijkt van deze forfaitaire regeling is het redelijk dat de gelegenheid geboden wordt om inzicht te geven in de omvang van de werkzaamheden. In een beslissing die afwijkt van het standpunt van de belanghebbende is het redelijk dat het bestuursorgaan motiveert waarom wordt afgeweken van dat standpunt. Artikel 5 De kosten voor het verschijnen van een deskundige op een zitting of een hoorzitting Er is een wettelijke mogelijkheid om een deskundige mee te nemen naar een zitting of een hoorzitting teneinde aldaar zijn bevindingen te laten rapporteren (art. 7:8 Awb). Het enkele feit dat een deskundige op de zitting of de hoorzitting verschijnt, is niet voldoende voor een kostenvergoeding. Vereist is dat de deskundige tijdens de hoorzitting een bijdrage levert aan de discussie over het bezwaarschrift, in het bijzonder de WOZ-waarde, zo is vastgelegd in het eerste lid. Hiervoor is aangesloten bij een uitspraak van Hof s-gravenhage, waarin is bepaald dat alleen sprake kan zijn van een aanvullende vergoeding vanwege de aanwezigheid van een taxateur op de hoorzitting, indien is gebleken dat van een relevante aanvulling op het reeds uitgebrachte rapport (Hof s-gravenhage 30 oktober 2012, nr. 11/00441, LJN BY2796). In het tweede lid is vastgelegd dat de vergoeding is gebaseerd op de tijdsduur van de zitting of hoorzitting en het uurtarief dat geldt voor WOZ-taxaties. Uitgangspunt voor de vergoeding is de tijdsduur van de zitting of hoorzitting. Gedurende deze tijd zijn alle betrokkenen, partijen en eventuele hoorcommissie, bij elkaar om de inhoud en omvang van het geschil te bespreken. Gelet op de ervaring dat de meeste zittingen of hoorzittingen over woningen niet langer duren dan 30 minuten, is het aantal uren voor deze categorie WOZ-objecten gelimiteerd in de regeling. Er is voor gekozen om de voorbereiding van de zitting of hoorzitting niet in het aantal uren te betrekken. Reden daarvoor is de gebruikelijke praktijk dat de deskundige ook een deskundigenverslag afgeeft. Dit zal in belangrijke mate de voorbereiding betreffen. De uren die aan dit verslag worden besteed, worden al afzonderlijk vergoed. Met het oog op de toepassing van het tweede lid is het raadzaam dat in het verslag van de 44

45 hoorzitting de aanvangs- en sluitingstijd worden vastgelegd. Eventuele schorsingen van een hoorzitting op de dag zelf worden in de tijdsduur meegerekend. Als de schorsing van een zitting of hoorzitting tot een tweede zitting of hoorzitting op een andere dag leidt, is sprake van twee zittingen of hoorzittingen die ieder voor zich voor vergoeding in aanmerking komen op grond van dit artikel. Het komt in de praktijk veelvuldig voor dat in een zitting of een hoorzitting verschillende zaken van een belanghebbende met eenzelfde adviseur of deskundige tegelijkertijd worden behandeld. Het vierde lid van artikel 5 ziet op deze situaties. Daarom is een regeling getroffen die recht doet aan het doel van de (proces)kostenvergoeding, namelijk dat sprake moet zijn van een redelijke tegemoetkoming. Deze regeling is de gecombineerde behandeling. In het geval op een zitting of een hoorzitting voor een belanghebbende tegelijkertijd een behandeling plaatsvindt van een groot aantal bezwaar- of beroepschriften, waarbij dezelfde deskundige aanwezig is en waarbij in de bezwaar- of beroepschriften vergelijkbare gronden zijn aangevoerd, is sprake van een gecombineerde behandeling. Hiervoor geldt een (proces)kostenvergoeding die daar recht aan doet. Uitgangspunt is dat de zitting of hoorzitting in zijn geheel slechts een keer wordt vergoed. Om die reden regelt het vierde lid dat bij een dergelijke gezamenlijke behandeling voor de kostenvergoeding wordt gedaan alsof het één zaak betreft. Voor zover de gecombineerde behandeling meer tijd vraagt, komt dit tot uitdrukking in het tijdsbeslag, zie ook de voorbeelden hierna. De kostenvergoeding onderscheidenlijk proceskostenvergoeding wordt alleen toegekend als het bezwaar onderscheidenlijk het beroep gegrond is. Bij een gecombineerde behandeling van zaken kan het voorkomen dat een deel van de zaken wel gegrond is, en een deel niet. Om recht te doen aan het uitgangspunt dat alleen gegronde bezwaren voor vergoeding van kosten in aanmerking komen, wordt in de laatste volzin van het derde lid geregeld dat de totale vergoeding voor de hoorzitting wordt gedeeld door het aantal behandelde zaken. De vergoeding per zaak wordt vervolgens alleen toegekend aan zaken waarin daadwerkelijk recht bestaat op een tegemoetkoming in de gemaakte kosten. Voorbeeld 1 De heffingsambtenaar behandelt tijdens een hoorzitting een bezwaarschrift dat gericht is tegen een aanslagbiljet met daarop één WOZ-beschikking voor een woning. Het bezwaarschrift is voorzien van een deskundigenverslag van taxateur A. Taxateur A geeft op de hoorzitting die 20 minuten duurt, een nadere inhoudelijke toelichting op uitgebrachte deskundigenverslag. De heffingsambtenaar verlaagt de WOZ-waarde. De vergoeding voor aanwezigheid van taxateur A op de zitting bedraagt: 1 uur x 50 exclusief BTW = 50 te verhogen met 21% BTW = 60,50. Voorbeeld 2 De heffingsambtenaar behandelt tijdens een hoorzitting drie bezwaarschriften. Ieder bezwaarschrift is gericht tegen drie afzonderlijke aanslagbiljetten waarop per biljet één WOZ-beschikking is vermeld voor een woning. De bezwaarschriften zijn ingediend door adviseur B waarbij in ieder zaak gelijksoortige gronden zijn aangevoerd. In ieder zaak is een deskundigenverslag uitgebracht door taxateur C. Taxateur C geeft op de hoorzitting die 45 minuten duurt, een nadere inhoudelijke toelichting op uitgebrachte deskundigenverslagen. De heffingsambtenaar verlaagt in 2 van de 3 zaken de WOZ-waarden. De vergoeding voor aanwezigheid van taxateur C op de zitting bedraagt per gegrond verklaard bezwaarschrift: 1 uur x 50 exclusief BTW = 50 / 3 zaken = 16,67 te verhogen met 21% BTW = 20,17 per zaak. In totaal wordt voor de aanwezigheid van de deskundige tijdens de zitting 2 x 20,17 = 40,34 vergoed. Voorbeeld 3 De heffingsambtenaar behandelt tijdens een hoorzitting een bezwaarschrift dat gericht is tegen een aanslagbiljet met daarop twee WOZ-beschikkingen voor winkelpanden. In deze zaak zijn twee deskundigenverslagen uitgebracht door taxateur D. Taxateur D geeft op de hoorzitting die 35 minuten duurt, een nadere inhoudelijke toelichting op uitgebrachte deskundigenverslagen. De heffingsambtenaar verlaagt voor 1 winkel de WOZ-waarde. De vergoeding voor aanwezigheid van taxateur D op de hoorzitting bedraagt: 1 uur x 65 exclusief BTW = 65,00, aangenomen dat op de eigenaar geen BTW drukt. Het feit dat een van de twee waarden wordt verlaagd, leidt tot de conclusie dat het bezwaarschrift gegrond is. Voorbeeld 4 De heffingsambtenaar behandelt tijdens een hoorzitting een bezwaarschrift dat gericht is tegen tien aanslagbiljetten voor in totaal woningen van een woningcorporatie. In deze zaak is per 45

46 aanslagbiljet een taxatierapport uitgebracht door taxateur F en een contrarapport door taxateur G. Tijdens de zitting die inclusief schorsingen op verzoek van de taxateurs 3 uur en 40 minuten duurt, geeft taxateur G een nadere inhoudelijke toelichting. Taxateur F is alleen aanwezig en zegt niets. De heffingsambtenaar verlaagt een deel van de vastgestelde WOZ-waarden op 8 aanslagbiljetten. 2 bezwaarschriften zijn ongegrond. De vergoeding voor aanwezigheid van taxateur F op de zitting bedraagt nihil. Hij heeft geen inbreng gehad of een mondelinge toelichting gegeven tijdens de zitting. De vergoeding voor aanwezigheid van taxateur G op de zitting bedraagt per gegrond verklaard bezwaarschrift: 4 uur x 50 exclusief BTW = 200 / 10 zaken = 20,00 te verhogen met 21% BTW = 24,20 per zaak. In totaal wordt voor de aanwezigheid tijdens de zitting 8 x 24,20 = 193,60 vergoed. Artikel 6 De kosten voor verschijnen rechtshulpverlener op een hoorzitting of zitting Naast de kosten voor de deskundige worden in WOZ-zaken ook kosten gemaakt voor de aanwezigheid bij een zitting of hoorzitting van de derde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent. In afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht, gelden andere punten voor de diverse proceshandelingen, zo is opgenomen in het eerste lid van artikel 6. De introductie van de tijdsduurfactor bewerkstelligt een reële vergoeding met inachtneming van de bewerkelijkheid en complexiteit van de behandeling ter zitting of hoorzitting zodat met de werkbelasting van de rechtsbijstandverlener rekening wordt gehouden. Voor de tijdsduurfactor is aangesloten bij de werkelijke tijdsduur van de zitting of hoorzitting. De tijdsduurfactor bedraagt 1 punt per twee uur. Een onverkorte toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht leidt bij een gecombineerde behandeling tot onredelijke uitkomsten, omdat bij het vaststellen van de kosten geen rekening wordt gehouden met de daadwerkelijke werkbelasting. De gecombineerde behandeling in een hoorzitting van veertig bezwaarschriften binnen twee uur leidt dan bij gegrondverklaring tot een kostenvergoeding van 40 x 235 = De wegingsfactor voor de zwaarte van de zaak wordt bij bezwaarschriften tegen de waarde per bezwaarschrift volgens de huidige jurisprudentie standaard op gemiddeld (1) gesteld. Voor de berekening van de proceskosten per zaak wordt verwezen naar de voorbeelden onder artikel 5, vierde lid. Daarbij wordt vaak tijdens dezelfde hoorzitting een groot aantal bezwaarschriften in een kort tijdsbestek behandeld. Artikel 7 Waarde per punt In veel WOZ-zaken bevindt het geschil zich op het raakvlak van recht en taxeren. De rechtsbijstandverlener wordt bij de inhoudelijke bestrijding van de waardering van de WOZ-waarde van een woning in veel gevallen ondersteund door het werk van een taxateur. Het verslag van de taxateur wordt meegenomen in de (proces)kostenveroordeling. Voor de beroepsmatig verleende rechtsbijstand beperken de werkzaamheden zich vaak tot procesbegeleiding en het schetsen van de juridische randvoorwaarden voor de procedure. Het blijken in de praktijk vaak werkzaamheden te zijn die niet per se door academisch geschoolde juristen hoeven te worden uitgevoerd. Voldoende kan zijn dat de rechtsbijstandverlener op enigerlei wijze zich hebben geschoold in de juridische context van de Wet WOZ. Mede in het licht van de lijn die de Hoge Raad in de proceskostenarresten van 13 juli 2012 heeft uitgezet voor het uurtarief van taxateurs van woningen en courante niet-woningen, kan ook de waarde per punt voor rechtsbijstandverleners worden afgestemd op de complexiteit van aard van de onroerende zaak. Toepassing van de waarde per punt in het Besluit proceskosten bestuursrecht komt in aanmerking als het object van dien aard is dat de waardering daarvan zeer complex is. Dat is het geval bij de waardering van incourante niet-woningen. De procedure over de waarde van een woning is aanzienlijk eenvoudiger. Om die reden gaat de waarde per punt voor woningen uit van 50% van de waarde per punt in het Besluit proceskosten bestuursrecht, zijnde de helft van 235. Procedures over de waardering van courante niet-woningen liggen wat moeilijkheidsgraad betreft daar weer tussenin. Bij courante niet-woningen is de waarde per punt dan ook 75% van de waarde per punt in het Besluit proceskosten bestuursrecht, zijnde 176. In het eerste lid zijn de incourante onroerende zaken niet benoemd zodat daarop het tarief uit het Besluit proceskosten bestuursrecht, zijnde 235 of in de beroepsprocedure 472, van toepassing is. Artikel 8 WOZ-paradox De wijze waarop de WOZ-waarde wordt gepresenteerd, kan de indruk wekken dat het om een exact bedrag gaat dat met een absolute, rekenkundige benadering is vast te stellen. Niets is minder waar. De essentie van waarderen is een zo nauwkeurig mogelijke benadering van de verwachte werkelijkheid waarbij de uiteindelijke prijs door de wijze van onderhandelen niet op voorhand vaststaat. Dit maakt dat de uitkomst van een taxatie zich binnen een zekere bandbreedte van de werkelijkheid bevindt. De 46

47 bepaling van de waarde van een onroerende zaak is in de praktijk omgeven is met - beperkte onzekerheidsmarges. Binnen deze bandbreedte bevinden zich verschillende bedragen die elk voor zich de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak (de WOZ-waarde) kunnen zijn. De tegenstelling tussen de wijze van presenteren en de bandbreedte, wordt wel aangeduid als de 'WOZparadox'. Bij kleine waardegeschillen vindt de discussie voornamelijk plaats binnen de bandbreedte van de WOZ-paradox. Anders gezegd, het gaat voornamelijk om discussies over verschillende bedragen die elk voor zich de WOZ-waarde kunnen zijn. Het bestaan van de bandbreedte met op zich reële WOZwaarden maakt dat binnen die bandbreedte niet gesteld kan worden dat de heffingsambtenaar onrechtmatig heeft gehandeld. In deze bijzondere situatie is een tegemoetkoming in de proceskosten niet redelijk. Daaraan doet niet af dat de als exact gepresenteerde WOZ-waarde uit een oogpunt van rechtsbescherming wordt verlaagd. Artikel 8 brengt de bandbreedte tot uitdrukking waarbinnen zich verschillende bedragen bevinden die elk voor zich de WOZ-waarde kunnen zijn. De tekst is gebaseerd op de bezwaarmarges zoals die in de Wet WOZ waren opgenomen. Volgens artikel 26a van de Wet WOZ - beter bekend als de Fierensmarge - leidden kleine waardeverschillen niet tot aanpassing van de WOZ-waarde. Bezwaarschriften op grond van kleine waardeverschillen werden daarom ongegrond verklaard. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de rechtmatigheid van een WOZ-beschikking mag worden betwist, hoe klein het waardeverschil ook is. Daarom is de Fierensmarge volgens de Hoge Raad niet rechtmatig of lawful in de zin van de rechtspraak van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens. De Fierensmarge is door de Hoge Raad dan ook buiten werking gesteld (Hoge Raad 22 oktober 2010, LJN: BL1943). In onderhavig besluit wordt de mogelijkheid om te procederen tegen een gering waardeverschil op geen enkele wijze beperkt. Wel wordt bij een zeer gering waardeverschil geen (proces)kostenvergoeding meer toegekend. Bij een bijstelling van de waarde van of meer worden de kosten altijd volgens deze regeling vergoed. Artikel 9 Overgangsrecht Dit artikel bevat het overgangsrecht. Gekozen is voor eerbiedigende werking. Het nieuwe recht is niet van toepassing op op het tijdstip van inwerkingtreding aanhangige bezwaar- en beroepsprocedures over WOZ-waardes die vóór dat tijdstip zijn bekendgemaakt, en evenmin op het tijdstip van inwerkingtreding aanhangige hogerberoeps- of cassatieprocedures tegen uitspraken die vóór dit tijdstip zijn bekendgemaakt. In plaats daarvan blijft het Besluit proceskosten bestuursrecht van toepassing. Indien na de inwerkingtreding van dit besluit wordt beslist op een bezwaarschrift inzake een WOZbeschikking, is op het beroep bij de bestuursrechter tegen de beslissing op bezwaar het nieuwe recht van toepassing. Evenzo is het nieuwe recht van toepassing op het hoger beroep onderscheidenlijk cassatie tegen een uitspraak van de rechtbank onderscheidenlijk hogerberoepsrechter die na inwerkingtreding van dit besluit is bekendgemaakt, ook als deze uitspraak betrekking heeft op WOZwaarde die voordien is bekendgemaakt. 47

48 Onderwerp 2 Marktanalyse en objectkenmerken Leerdoelen: De cursist kan gewijzigde marktvoorkeuren herkennen. De cursist kan een passende houding aannemen ten opzichte van deze gewijzigde voorkeuren. De cursist kan waarde toekennen aan objectkenmerken. De cursist kan de waarde van objectkenmerken inzichtelijk maken voor zichzelf. De cursist kan de waarde van objectkenmerken onderbouwen voor anderen. De cursist kan waardeverschillen motiveren op basis van verschillen in objectkenmerken. Randvoorwaarden Het eerste deel van dit dagdeel gaat met name in op de gewijzigde voorkeuren van de markt. Een belangrijk aspect daarvan is dat de cursisten niet alleen de primaire harde kenmerken herkennen en op waarde kunnen schatten, maar juist ook de kwaliteitskenmerken vanuit de markt. Vervolgens is het belangrijk dat de cursisten de kwaliteiten van deze objectkenmerken inzichtelijk kunnen maken voor zichzelf en anderen. Tenslotte is het van belang dat cursisten waardeverschillen op basis van deze objectkenmerken kunnen verklaren en op deze wijze de waarde onderbouwen. Nauwkeurigheid van taxaties en de WOZ-paradox zijn sleutelbegrippen bij dit laatste onderdeel. Dit dagdeel wordt afgesloten aan de hand van casuïstiek. Voorbeelden hiervan zijn opgenomen in de bijlagen. Leeswijzer We gaan allereerst in hoofdstuk 1 in op het onderscheid tussen primaire en secundaire objectkenmerken en de gevolgen daarvan voor de waardering in het kader van de WOZ. In het tweede hoofdstuk bespreken we vervolgens de gewijzigde marktvoorkeuren, het gedrag van consumenten en andere, structurele ontwikkelingen in het woningvastgoed met betrekking tot de WOZ-waardering. In het verlengde van de twee eerste hoofdstukken wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de WOZ-paradox in relatie tot de objectkenmerken. Dit onderwerp wordt afgesloten met een deel casuïstiek in hoofdstuk 4 en de bijbehorende bijlagen. 48

49 1 Objectkenmerken 1.1 Definities primaire en secundaire kenmerken Bij de waardering van een object gaat het erom dat een vergelijking gemaakt wordt van het op de markt gerealiseerde waardeniveau en het te taxeren object. In die vergelijking wordt gekeken naar waarderelevante kenmerken. De taxateur (of het model) moet dus in eerste instantie bepalen hoe de markt tot stand komt en welke elementen hierin een rol spelen. Marktanalyse is dan ook een must om tot een waardering te kunnen komen. Het structureel analyseren van de markt zal inzicht geven in: welke elementen een rol spelen in de totstandkoming van de waarde; het gewicht dat aan een bepaald objectkenmerk gegeven moet worden; Een gewijzigde markt zal mogelijk ook leiden tot een andere set aan waardebepalende objectkenmerken. In het vorige hoofdstuk is hier uitgebreid op ingegaan. Waardebepalende objectkenmerken zijn te verdelen in primaire en secundaire objectkenmerken. Met primaire objectkenmerken worden de kenmerken bedoeld die in hoofdzaak de waarde bepalen. De secundaire bepalen in mindere mate de waarde. De Waarderingskamer schrijft: Bij de objectkenmerken die worden gebruikt voor de WOZ-taxaties wordt onderscheid gemaakt tussen de primaire objectkenmerken, zoals type object, bouwjaar en grootte, en de secundaire objectkenmerken, zoals onderhoud, kwaliteit, doelmatigheid Primaire objectkenmerken bij woningen De primaire objectkenmerken van woningen zijn de fysieke kenmerken van een WOZ-object en hebben een objectief en meetbaar karakter. In een aantal gevallen liggen de primaire objectkenmerken vast in (of worden ontleend aan) een basisregistratie van binnen of van buiten de gemeente. Met de primaire objectkenmerken worden de onderstaande kenmerken bedoeld: adres type object zie Fotowijzer woningen (versie 1.1, januari 2013); grootte object (m³ of m²) meten volgens NEN2580; grootte kavel (m²) kadastraal oppervlak; bouwjaar definitie BAG; bijgebouwen: o type Taxatiewijzer Algemeen Deel van de VNG; o grootte bijgebouwen meten volgens NEN Secundaire objectkenmerken bij woningen Secundaire objectkenmerken vormen een niet-limitatieve lijst van waardebepalende elementen. In een verkoopadvertentie zal een makelaar alle elementen aanvoeren die het object uniek maken en waarmee hij een toekomstige koper kan verleiden. Voorbeelden hiervan zijn: onderhoud; kwaliteit (gebruikte materialen) / luxe / voorzieningen; uitstraling; ligging macro (wijk) en micro (tuin t.o.v. de zon, nabij een bosrand, et cetera); energiemaatregelen. De definities van secundaire objectkenmerken zijn in vergelijking met de definities van primaire objectkenmerken minder hard meetbaar. Als voorbeeld het kenmerk onderhoud: er zijn vele elementen waarover de onderhoudssituatie uitgedrukt kan worden, zoals: 1. Bouwkundige elementen: kozijnen, deuren, dak(bedekking), dakgoten, voegwerk, vloeren, trappen, muren (stucwerk), leidingen, verwarming, keuken, badkamer; 2. Staat van onderhoud: uitmuntend, goed, voldoende, kan beter, moet verbeterd worden, zeer slecht en moet vervangen worden. 7 Publicatie: Waarderingsinstructie 2011: beschrijving proces bijhouding objectkenmerken 49

50 Het zal duidelijk zijn dat in de bestanden van gemeenten een diversiteit aan ooit gehanteerde definities en interpretaties voorkomt. Voor een gemeentelijk bestand is de uniformiteit waarmee de gegevensverzameling is aangelegd en wordt onderhouden cruciaal. Vergelijking tussen gemeentelijke bestanden onderling is vaak erg lastig. In de huidige situatie van de WOZ-administratie zijn voor de secundaire objectkenmerken zes mogelijke kenmerken te registreren. In het gegevenswoordenboek 8 staan met gegevensnummer (61.31 t/m 61.36) deze secundaire objectkenmerken en bijbehorende definities weergegeven: indicatie ligging registratie op objectniveau; kwaliteit/luxe registratie op deelobjectniveau; onderhoudstoestand registratie op deelobjectniveau; uitstraling registratie op deelobjectniveau; doelmatigheid registratie op deelobjectniveau; voorzieningen registratie op deelobjectniveau. Al deze kenmerken kunnen een cijfercodering 1 tot en met 5 krijgen. Voor de gegevens kwaliteit/luxe, onderhoud en uitstraling kan ook gewerkt worden met G (goed), V (voldoende), M (matig) en S (slecht). Voor het gegeven doelmatigheid kan ook gewerkt worden met G (goed), M (matig) en S (slecht). De verklaring van de codering is: 1 = zeer slecht, ver onder gemiddeld G = Goed 2 = slecht, onder gemiddeld V = Voldoende 3 = voldoende, gemiddeld M = Matig 4 = goed, boven gemiddeld S =Slecht 5 = zeer goed, ver boven gemiddeld 1.4 Uitwerking secundaire kenmerken Ondanks het feit dat secundaire objectkenmerken niet (altijd even) hard meetbaar zijn, zijn er toch nog twee verschillende categorieën te onderscheiden Objectieve secundaire kenmerken Dit zijn secundaire objectkenmerken, die objectief meetbaar zijn. Voorbeelden hiervan zijn: Objectieve secundaire kenmerken Toelichting en voorbeelden nieuw <-> oud De kozijnen van een oud huis zijn wel of niet vervangen. De meterkast is oud of er is een nieuwe met voldoende groepen en aardlek. goed <-> slecht Er is nog een loden waterleiding of deze is vervangen. De woning is niet brandveilig (zachtboard plafonds) of dit is vervangen. De elektriciteitsleidingen zijn oud, of alles is vervangen. aanwezig <-> niet aanwezig De vloeren zijn van hout of beton. Er is een complete badkamer of alleen een douche. Er is een centrale verwarming of kachels. Er zijn zonnepanelen of niet. De woning is wel of niet geïsoleerd. Er is een uitgebreide keuken met alles erop en eraan of niet. Is er een uitgebreide badkamer met alles erop en eraan of niet. 8 Zie voor meer informatie. 50

51 1.4.2 Subjectieve secundaire kenmerken Dit zijn secundaire kenmerken met een subjectief karakter en daardoor slecht (niet) meetbaar zijn. De kwalificatie heeft een persoonlijk karakter. Wat de ene persoon mooi of luxe vindt, vindt een ander wellicht normaal. Voorbeelden hiervan zijn: Subjectieve secundaire kenmerken Toelichting en voorbeelden mooi <-> niet mooi / lelijk De marmeren vloer is mooi of niet. De knalrood geschilderde kozijnen zijn mooi of niet. Er is een mooi aangelegde tuin of niet. De uitstraling is mooi. luxe <-> normaal / niet luxe De badkamer is eenvoudig of luxe. De keuken is eenvoudig of luxe. De gehanteerde materialen zijn eenvoudig / normaal of luxe. Bij de aan-/verkoop van een woning spelen naast alle harde en zachte kenmerken ook nog emoties een rol. Emoties zijn subjectief, persoonsafhankelijk en vooraf niet te definiëren. Daarmee zijn ze ongrijpbaar, maar het is soms wel (achteraf) verklaarbaar dat ze bij de waardebepaling een rol hebben gespeeld. Voorbeelden hiervan zijn: Iemand moet verkopen door(dat): o de financiële last te groot is; o echtscheiding; o ander werk. Iemand wil heel graag terug naar een vroegere woonomgeving terug. Al jaren een oogje op een bepaalde woning en nu eindelijk komt de woning op de markt Onuitgesproken verwachtingen en relatie tussen kenmerken Secundaire objectkenmerken zijn veel minder grijpbaar dan de primaire kenmerken. Vaak hebben ze te maken met verwachtingen. Verwachtingen zijn persoonlijk. Iemand die woont in een luxe woning in een royale parkachtige omgeving, vindt een 2-onder-1-kapwoning in een nieuwbouwwijk al snel zeer marginaal. Zonder dat voor deze verwachtingen nu harde meetbare eenheden zijn, is er over het algemeen een min of meer voorspelbare relatie tussen de verwachte en de feitelijk aanwezige secundaire kenmerken bij: woningen in de verschillende prijsklassen; woningen en hun bouwjaar (ouderdom); de verschillende type woningen. Het ligt dan ook in de verwachting dat een woning in de hogere prijsklasse, nieuwe woningen en of woningen van het type villa/landhuis op de secundaire objectkenmerken hoger scoren. Hiermee is dit dan ook weer de standaard norm voor deze woningen geworden. Met andere woorden: luxe villa s krijgen niet alleen maar de cijfercodering 5, maar eerder een 3 of een 4. Nieuwe woningen voldoen uiteraard aan de meest actuele bouw- en isolatienorm. Deze woningen staan voor kwaliteit en onderhoud ook gewoon op de norm (cijfercodering 3, hooguit 4). Oude, niet gerenoveerde kleinere rijtjeshuizen (of flatwoningen) daarentegen scoren vaak onder het gemiddelde. Deze woningen krijgen niet standaard een kwalificatie 1. Neem ook voor deze categorie de norm dus een 3, hooguit een 2. De kwalificatie moet in verhouding met een redelijke verwachting staan. Bij een oudere woning verwacht je niet dat de kwaliteit van de gehanteerde bouwmaterialen gelijk is aan een nieuwe woning. Indien de woning op dit gebied overeenkomt met wat verwacht kan en mag worden, dan is dit voor deze categorie de norm. De cijfercodering 1 en 5 is voor de uitzonderlijke situatie. Ter toelichting geven we twee praktijkvoorbeelden om de verwachting en de feitelijkheid inzichtelijk te maken. Bij een zeer luxe woning (zie voorbeeld 1) kan en mag je vrijwel iedere vorm van luxe verwachten. Bij een cijfercodering van 1 tot en met 5 is voor iedere woning binnen zijn eigen klasse en vergelijking de norm een cijfer 3. Indien de gehanteerde materialen van uitzonderlijke kwaliteit zijn, kan het oplopen naar een cijfer 4 of 5. Bij het tweede voorbeeld is sprake van een eenvoudige, goedkopere woning. Hier verwacht je eenvoudige materialen en zeer beperkte luxe. Ook hiervoor is de norm een cijfer 3 en indien het tegenvalt zal een codering 2 of bij zeer slechte situaties een 1 gegeven worden. 51

52 Voorbeeld 1 - Vrijstaande villa in hogere prijsklasse Zeer fraai en welgevormd VRIJSTAAND LANDHUIS in Belgische stijl, met een romantische en weelderige rieten deken en klassiek, zeer stijlvol afwerkingsniveau. Aan deze lommerrijke laan is het met recht uniek te noemen dat dit smaakvolle landhuis gesitueerd is op een royaal perceel van ca m². De m³ inhoud zijn verdeeld over de parterre, verdieping en het souterrain onder de gehele woning! Het landhuis is prettig ingedeeld en voorzien van alle denkbare luxe. De prachtige handgemaakte (Lodder-)keuken, ingebouwde muziekinstallatie, gebruik van sfeervolle kleurstellingen van wanden en Belgische leisteen vloer, geven het geheel een karakteristieke uitstraling. Het meest in het oog springend is wel de hal, met prominent in het midden de trappartij met vide. Een majestueuze binnenkomer! Op de parterre is een kantoorruimte aanwezig en een inpandige garage voor twee auto s. De speels ingedeelde woonkamer, met aparte televisiekamer, is door het gebruik van de ronde erker en leuke hoekjes een gezellige leefkamer, met een schitterend uitzicht over de achterliggende weilanden. Een woning die zich in een brochure niet laat beschrijven, maar die uw bezichtiging meer dan waard is! INDELING Parterre Bij binnenkomst zult u ongetwijfeld even uw adem inhouden de werkelijk prachtige hal met vide en prominent geplaatste brede trap geven het geheel een fabelachtige indruk. Vanuit de centraal geplaatste hal heeft u toegang tot alle vertrekken. De riante eetkamer, met erker voor een heerlijk uitzicht over de landerijen (en eventueel de paarden), is gelegen naast de keuken en beschikt over diverse inbouwkasten. De handgemaakte en luxe Lodder-keuken beschikt over alle denkbare inbouwapparatuur en uitgevoerd in een neutrale en chique kleurstelling. De gezellige living is voorzien van een fraaie zandstenen schouw, voor een groot open vuur, en een ronde erker. De gehele parterre beschikt over een fraaie Belgische leistenen vloer met vloerverwarming. In verbinding met de woonkamer staat de ruime televisie-kamer, met ingebouwde B&O installatie en (gas)designhaard van 2 meter breed. Aan de andere kant van de hal treft u een riant kantoor aan de voorzijde van het huis. Vanuit de hal en bijkeuken is de dubbele inpandige garage te bereiken. 1 e Verdieping Riante overloop met vide naar de hal. Zeer fraaie master bedroom met aangrenzend een inloop (kleed-) kamer. Aansluitende luxe uitgevoerde badkamer, voorzien van ligbad, douche en vaste wastafel. Drie slaapkamers met tweede luxe badkamer, voorzien van een waskoker naar het souterrain, ligbad, douchecabine en dubbele vaste wastafel. 2 e Verdieping Over de gehele woning middels vaste trap bereikbare zolderverdieping op stahoogte. Souterrain De gehele woning is onderkelderd en ingedeeld in diverse royale vertrekken, te weten een wasruimte (waskoker en aansluitingen wasapparatuur), fitnessruimte, berging onder garage met afzonderlijke opgang (gastenruimte?), verblijfsruimte, installatieruimte, voorraadkamer, archiefruimte en twee royale kinderspeelkamers. 52

53 Voorbeeld 2 - Een woning uit de lagere prijsklasse (een opknapper) Half vrijstaande woning met tuin op 92 m 2 eigen grond. Begane grond: entree, woonkamer met schouw en potkachel, aanbouw met keukenblok, doucheruimte met toilet. 1 e Verdieping: overloop en 3 slaapkamers met dakkapel. Bouwjaar: 1930 Verwarming: gaskachels Warm water: keukengeiser Kozijnen: hout v.v. enkel glas Bijzonderheden: de woning verkeert in slechte staat van onderhoud en dient te worden gerenoveerd; de woning is aan de buitenzijde in 2008 geschilderd; de woning is gelegen op loopafstand van het centrum What s in a name Bij de verkoop van vastgoed (woningen) draait het voor de verkoper feitelijk maar om één vraag: hoe kan ik het object zodanig in de etalage zetten, dat ik hiermee het juiste koperspubliek aanspreek? De verkoop van een starterswoning stelt andere eisen dan de verkoop van een luxe landhuis. De juiste advertentietekst en de juiste plaats van adverteren is erg belangrijk. De komst van de Wet WOZ heeft gezorgd voor meer uniformiteit in het vaststellen en het definiëren van objectkenmerken. De wildgroei aan gehanteerd makelaarsjargon en meetinstructies is hiermee een halt toegeroepen. Hierdoor spreken we nu allemaal dezelfde taal. Een woning in een hogere prijsklasse kreeg in het verleden al snel al omschrijving van herenhuis/villa/ landhuis. Een hoekwoning werd al snel halfvrijstaand genoemd. Ook termen als patio, split-level, drive-in en semi-bungalow, werden te pas en te onpas in verkoopadvertenties voor woningen gebruikt. Door de komst van de Fotowijzer 9 hebben ook alle makelaarsorganisaties en de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters zich verbonden aan deze uniforme codering. Het grote voordeel van uniformiteit is dat marktgegevens en de geregistreerde objectkenmerken nu voor de WOZ beter en eenduidiger bruikbaar zijn. 1.5 Uitvoering Wet WOZ De WOZ heeft ervoor gezorgd dat er een grote database met kenmerken van alle woningen is ontstaan. Uniformiteit en inzichtelijkheid zijn belangrijke uitgangspunten. Na het opbouwen van goede bestandsgegevens in de eerste uitvoeringsjaren van de WOZ, is de aandacht verschoven naar het efficiënter maken van het waarderingsproces. Het onderhoud van objectkenmerken heeft in veel gemeenten onvoldoende prioriteit gehad. Deze situatie leidt ertoe dat de kwaliteit van de (model)waarderingen niet altijd meer voldoende is. De actualiteit en nauwkeurigheid van de secundaire objectkenmerken staat daarom vol in de schijnwerpers. Het bijhouden en met een bepaalde frequentie controleren ervan is een onderwerp dat bij veel gemeenten op de agenda staat Huidige gebruik van secundaire objectkenmerken Het registratiesysteem stamt uit het begin van het WOZ-tijdperk (1995). Het is de vraag of in de huidige markt met deze registratie de secundaire objectkenmerken nog steeds op een juiste wijze worden vastgelegd. Zijn deze elementen voldoende relevant, of zijn er andere elementen die een rol zijn gaan spelen? Vanuit de Waarderingskamer is er een initiatief in gang gezet om te onderzoeken of deze kenmerkenset in de huidige marktomstandigheden goed functioneert. En indien dat niet het geval is, welke kenmerken dan van belang zijn in deze aanbodmarkt. 9 Zie voor meer informatie. 53

54 Er zijn ook gemeenten die met deelobjecten 10 werken. Voorbeelden hiervan zijn: lawaaioverlast; stankoverlast; ligging nabij spoor; slecht onderhoud; matige kwaliteit. Deze methode met deelobjecten is vergeleken met de cijfercodering flexibeler: ieder denkbaar (secundair) objectkenmerk kan apart geregistreerd worden en daarmee apart in de waardering worden betrokken. Rapportage van deze registratie is daarnaast transparanter: je kunt aangeven dat je zowel met stank als met lawaai rekening hebt gehouden. Bij een registratie gebaseerd op een cijfercodering is dit alleen in een opmerkingenveld mogelijk. Weer andere gemeenten werken met een handmatige aanpassing (overrule) van de modelwaarde. Deze aanpassing van de modelwaarde kan in het veld opmerkingen als tekst verantwoord worden. Hiermee is de waardering maximaal flexibel, maar is de registratie en verantwoording (te) beperkt, zie ook het voorbeeld van deze werkwijze. Voorbeeld 3 - Overrule methode De waarde van het deelobject woning wordt op door het model gesteld op ,-- en voor de kavel op ,--, totaal ,--. Feitelijk is de staat van onderhoud van deze woning matig (cijfercodering 2) en is de ligging (zeer dicht bij een drukke weg) ook minder dan vergelijkbare woningen (cijfercodering 2). Hierom is de taxateur van mening dat voor deze woning waarde ,-- zou moeten zijn. Hij voert daarom een aftrek van ,-- in het systeem in. De taxateur kan als opmerking in een tekstveld van het waarderingssysteem van de gemeente zijn aanpassing verantwoorden, maar er vindt geen verdere registratie plaats. Op een taxatieverslag zal de belanghebbende geen informatie terugvinden over het feit of er met de feitelijke situatie rekening is gehouden Relatie met waarderingsmodellen Bij de jaarlijkse WOZ-waarderingen wordt de WOZ-waarde van woningen vrijwel volledig met waarderingsmodellen bepaald. In deze modellen wordt gewerkt met de primaire en de secundaire objectkenmerken. Afhankelijk van de registratievorm van de secundaire objectkenmerken houdt het model meer of minder uitgebreid rekening met deze kenmerken. Dit heeft een effect op de waardevaststelling en de verantwoording ervan. Cijfercodering Bij waarderingssystemen die kunnen rekenen met de geregistreerde cijfercodering, moet ingeregeld worden hoe het systeem moet gaan rekenen. Afhankelijk van het waarderingssysteem kan aan de cijfercodering een percentage of een vaste prijs gekoppeld worden. Het grote risico is dat er dubbeltelling plaatsvindt, dus de kengetallen moeten goed afgestemd worden. Het inregelen van het waarderingssysteem is daarom een belangrijke taak, waarbij gedetailleerde kennis van de werking van het systeem noodzakelijk is. Er bestaan geen standaardnormen voor een punt meer of minder. Uit analyse van de markt moet inzichtelijk gemaakt worden of, en zo ja hoeveel effect in de waarde aan een punt meer of minder gekoppeld moet worden. Deelobject Per deelobject moet er een waarde-aftrek of -bijtelling vastgesteld worden. Dit wordt door een taxateur gedaan. Jaarlijks kan deze aanpassing meefluctueren met de marktontwikkeling. Door te werken met meerdere deelobjecten is het mogelijk verschillende percentages te hanteren. Het is hierdoor mogelijk dat, indien de overlast op het spoor is toegenomen, je hier een ander percentage gaat hanteren dan bijvoorbeeld voor het deelobject achterstallig onderhoud. 10 De term deelobject wordt door gemeenten doorgaans gehanteerd voor een woning, garage, tuin, dakkapel, et cetera. Naast deze reguliere deelobjecten kunnen gemeenten andere deelobjecten hanteren zoals in deze tekst benoemd. 54

55 Overrule In de overrule zit de totale aanpassing van verschillende invloeden. Jaarlijks is het mogelijk om deze overrule met een marktpercentage te beïnvloeden. Doordat de overige informatie (indien beschikbaar) als tekst is geregistreerd, kan er jaarlijks geen verdere detaillering plaatsvinden. 55

56 2 Gewijzigde marktvoorkeuren 2.1 Inleiding De vastgoedmarkt in Nederland maakt lastige tijden door. Vanaf 2008 is sprake van een neerwaartse trend die niet alleen geldt voor de woningmarkt, maar ook zichtbaar is in het bedrijfsonroerendgoed. In deze syllabus hebben wij ervoor gekozen om de focus te leggen op de woningmarkt. Dit marktsegment is voor de WOZ-praktijk immers de belangrijkste objectcategorie. Dit onderdeel gaat in op de gewijzigde marktvoorkeuren die in de huidige markt zijn te herkennen en de samenhang met het gebruik van objectkenmerken. Hierbij wordt het accent gelegd op de secundaire objectkenmerken. In de WOZ gebruikelijke secundaire objectkenmerken zijn kwaliteit/luxe, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid voorzieningen en ligging. 2.2 Marktvoorkeuren De markt bepaalt de waarde. Door veranderingen in de markt worden objectkenmerken voor de waardebepaling meer of minder belangrijk. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op een aantal actuele veranderingen in de markt. Een taxateur moet altijd vanuit de marktanalyse onderzoeken waardoor marktverschillen ontstaan en/of in hoeverre verschillen in de markt een effect hebben gehad Schets actuele marktsituatie De woningmarkt maakt een lastige fase door. Er is inmiddels meerdere jaren op rij sprake van prijsdaling, een afnemend aantal transacties, een toename van het aanbod en van de verkooptijd, zie hiervoor onderstaande grafieken 11. Medio 2013 lijkt het einde van deze slechte periode echter in zicht. Zowel de NVM, het Centraal Plan Bureau (CPB) als de Nederlandse Bank (DNB) zien aanwijzingen dat de bodem van de markt in zicht is. De betaalbaarheid van koopwoningen ten opzichte van huren neemt toe. Verder stabiliseert het aanbod en de verkooptijden van woningen die te koop staan. Het evenwicht tussen vraag en aanbod herstelt 11 bron: (2013) 56

57 langzaam en het tempo van prijsdaling van koopwoningen neemt af. In de huurmarkt gaan de prijzen omhoog, waardoor het aantrekkelijker wordt om te gaan kopen Marktinvloeden De prestaties van de woningmarkt worden beïnvloed door tal van factoren. Een deel hiervan is door de consument zelf beïnvloedbaar, maar een groter deel niet. Overheidsbeleid en economische omstandigheden hebben een groot effect op het functioneren van de woningmarkt. In onderstaande figuur zijn de belangrijkste invloeden op de woningmarkt in beeld gebracht. Figuur 1 - Invloed op de woningmarkt Aanbodmarkt In de afgelopen jaren kenmerkt de woningmarkt zich als een aanbodmarkt. Dit is in belangrijke mate veroorzaakt door teruglopend vertrouwen in het functioneren van de woningmarkt. Huiseigenaren kiezen in deze stagnerende markt voor zekerheid en willen eerst de eigen woning verkopen voordat een nieuwe woning wordt aangekocht. Hierdoor is de zeer forse groei van het aantal te koop staande woningen ontstaan. Met ingang van 2013 lijkt deze trend echter voor het eerst om te buigen, zie onderstaande grafiek. De effecten van het grote woningaanbod zijn aanzienlijk. Niet alleen zijn de transactieprijzen fors gedaald, maar ook het kopersgedrag is gewijzigd. Alleen scherp geprijsde woningen krijgen aandacht van potentiële kopers en deze worden onderling kritisch vergeleken. Waar in het verleden een goede score op secundaire kenmerken (onderhoudstoestand, voorzieningen, et cetera) een pre was, is dat nu een voorwaarde voor de aankoop, zonder dat dit leidt tot een hogere prijs. De koper dicteert de markt. 57