Amsterdam, juli 2006 In opdracht van Gemeente Amsterdam. Opties op de Zuidas. SEO Economisch Onderzoek Joost Poort m.m.v.
|
|
- Wouter de Vos
- 8 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 Opties op de Zuidas
2
3 Amsterdam, juli 2006 In opdracht van Gemeente Amsterdam Opties op de Zuidas SEO Economisch Onderzoek Joost Poort m.m.v. Carl Koopmans PricewaterhouseCoopers Jun Hoo Jan Willem Velthuijsen
4 De wetenschap dat het goed is SEO Economisch Onderzoek doet onafhankelijk toegepast onderzoek in opdracht van overheid en bedrijfsleven. Ons onderzoek helpt onze opdrachtgevers bij het nemen van beslissingen. SEO Economisch Onderzoek is gelieerd aan de Universiteit van Amsterdam. Dat geeft ons zicht op de nieuwste wetenschappelijke methoden. We hebben geen winstoogmerk en investeren continu in het intellectueel kapitaal van de medewerkers via promotietrajecten, het uitbrengen van wetenschappelijke publicaties, kennisnetwerken en congresbezoek. SEO-rapport nr. 926 ISBN 10: ISBN 13: Copyright 2006 SEO Amsterdam. Alle rechten voorbehouden. Het is geoorloofd gegevens uit dit rapport te gebruiken in artikelen en dergelijke, mits daarbij de bron duidelijk en nauwkeurig wordt vermeld.
5 Inhoudsopgave Managementsamenvatting...i 1 Inleiding De Zuidas Flexibiliteit binnen randvoorwaarden Kengetallen De hoeken van het speelveld De kantorenmarkt Een beknopte literatuurstudie De kantorenmarkt als toevalsproces De woningmarkt De relatie tussen kantoren en woningen Discussie en keuze kengetallen optiewaardering De waarde van flexibiliteit De waarde van uitstel Invulling van de parameters De waarde van de uitsteloptie De waarde van bestemmingswijziging Conclusies en aanbevelingen...35 Literatuur
6
7 OPTIES OP DE ZUIDAS i Managementsamenvatting Het Zuidas-project kenmerkt zich door zijn omvang en ambitieniveau, maar ook door de flexibiliteit die op alle niveaus in de planvorming is ingebouwd. Investeringen kunnen worden gefaseerd in de tijd waarbij, afhankelijk van de marktontwikkelingen en de vraag van toekomstige gebruikers, tijdelijk voorrang gegeven kan worden aan het bouwen van kantoren, woningen of voorzieningen. Ook wanneer een gebouw is opgeleverd blijft flexibiliteit een sleutelwoord. De uitwisseling tussen woonfuncties en kantoorfuncties binnen een gebouw wordt mogelijk gemaakt door al tijdens de bouw rekening te houden met de verschillende bouwkundige eisen die in die twee bestemmingen gelden. Deze vraagsturing en flexibiliteit hebben tot doel om niet te bouwen voor de leegstand, zoals maar al te vaak gebeurt op de kantorenmarkt, en om optimaal in te kunnen spelen op de vraagontwikkeling en de stedelijke dynamiek die de Zuidas de komende decennia zal karakteriseren. Flexibiliteit is met het oog op een snel veranderende en onzekere toekomst van levensbelang voor de vitaliteit van de Zuidas en vertegenwoordigt op die manier een economische waarde. Terwijl toekomstige onzekerheden bij de waardering van inflexibele projecten altijd negatief gewaardeerd worden, kunnen ze in het voordeel werken van flexibele projecten. De optie om toekomstige beslissingen te kunnen laten afhangen van onvoorziene ontwikkelingen is waardevol en de reële optietheorie biedt een geschikt instrumentarium om de economische waarde van dergelijke goed gedefinieerde flexibiliteit te bepalen. De doelstelling van dit onderzoek is tweeledig. In de eerste plaats beoogt dit onderzoek zicht te krijgen op de variatiebreedte van de toekomstige ontwikkeling van de kantorenmarkt en de woningmarkt op de Zuidas. Met andere woorden: wat zijn de hoeken van het speelveld, waarbinnen de Zuidas zich in de komende jaren zou kunnen ontwikkelen. Door te kijken hoe de kantoorhuren op toplocaties in een aantal Europese zakencentra zich de afgelopen jaren ontwikkeld hebben, ontstaat een beeld van de variatiebreedte de hoeken van het speelveld die voor de Zuidas relevant is. Het is immers verleidelijk om zich bij de ontwikkeling van nieuwe kantoorlocaties te spiegelen aan de succesverhalen, maar prudent is het om zich ook rekenschap te geven van de minder glansrijke ontwikkelingen. Behalve de hoeken van het speelveld op de kantorenmarkt, is het ook van belang zicht te krijgen op de variatiebreedte van de ontwikkelingen op de woningmarkt, en de samenhang tussen beide markten. De tweede doelstelling van dit onderzoek is om met gebruikmaking van de aldus verworven kennis van de variatiebreedte op de vastgoedmarkten, te rekenen aan de waarde die flexibiliteit op de Zuidas creëert. Dit gebeurt aan de hand van twee concrete basisfacetten van flexibiliteit, namelijk de mogelijkheid de bouw van een kantoorpand uit te stellen, en de mogelijkheid de bestemming van een pand in een later stadium te veranderen.
8 ii De hoeken van het speelveld Kantorenmarkt De jaarlijkse fluctuaties in de huurprijzen (volatiliteit) die is afgeleid voor de kantorenmarkt in Europese centra is aanzienlijk. Voor de huurprijzen in ruim dertig Europese centra over de laatste tien jaar was de gemiddelde jaarlijkse volatiliteit zo n 12 %; de gemiddelde jaarlijkse fluctuaties lagen meestal tussen de 7 en 17 %. De volatiliteit in de vier grootste Nederlandse steden was kleiner dan het Europese gemiddelde, maar het is allerminst zeker dat ook in de toekomst de Nederlandse kantorenmarkt minder turbulent zal zijn dan die in de rest van Europa. Daarbij moet nog bedacht worden dat de fluctuaties in de gepubliceerde kantoorhuren gedempt worden door incentives. De werkelijke volatiliteit in de huuropbrengsten zal daarom gemiddeld tussen de 10 % en de 20 % per jaar bedragen. Voor de gemiddelde jaarlijkse nominale huurgroei op de kantorenmarkt werd voor Europa een gemiddelde waarde van 3,9 % gevonden. Ook deze waarde verschilt sterk tussen centra en wordt geacht te liggen tussen 2 en 6 %. Het voortdurend terugkomende economische verschijnsel dat grote winsten alleen te behalen zijn in ruil voor grote risico s wordt ook op de kantorenmarkt bevestigd. Zo kende toplocatie La Défense (Parijs) in het afgelopen decennium de grootste uitslagen omhoog en omlaag; die grote jaarlijkse fluctuaties telden tussen 1996 en 2005 op tot een respectabele gemiddelde jaarlijkse groei van 5,3 %. London City kende de op een na grootste jaarlijkse fluctuaties en behaalde daarmee de grootste gemiddelde groei van de onderzochte steden: 10,9 %. Woningmarkt Voor de Nederlandse woningmarkt werd een gemiddelde volatiliteit van 6,0 % gevonden. Deze waarde ligt bijna een factor 2 onder de hierboven genoemde volatiliteit op de kantorenmarkt. Dit verschil in volatiliteiten sluit goed aan bij de beschikbare economische literatuur. Berekeningen door de OESO van de volatiliteit in andere landen komen iets hoger uit (terwijl landelijke cijfers doorgaans juist een lagere volatiliteit hebben dan cijfers op gemeentelijk of regionaal niveau). Het lijkt daarom redelijk voor de toekomst op de Zuidas uit te gaan van een jaarlijkse volatiliteit tussen 6 en 10 %. De trendmatige groei op de Nederlandse woningmarkt is gedurende de afgelopen tien jaar historisch hoog geweest: nominaal zo n 8,4 %. De meetperiode van tien jaar blijkt echter onvoldoende lang om de langetermijn trend op de woningmarkt te schatten. Afgaande op de berekeningen van de OESO, waaruit voor 18 landen een gemiddelde reële groei kwam van 1,6 %, lijkt een nominaal groeicijfer tussen 3 en 5 % een realistischer inschatting voor de toekomst. Interactie Tot slot is het voor de hoeken van het speelveld van belang zicht te hebben op de samenhang tussen de ontwikkelingen op de woningmarkt en de kantorenmarkt. Voor gemeentelijke Nederlandse data werd de correlatiecoëfficiënt geschat op slechts 0,13. Deze waarde houdt in dat de ontwikkelingen op de woningmarkt en de kantorenmarkt slechts voor 13 % met elkaar samenhangen. Er is vrijwel geen internationale literatuur om deze waarde aan te staven, omdat vrijwel alle literatuur naar de kantorenmarkt of de woningmarkt kijkt, maar deze markten nooit in samenhang beschouwt. Het enige beschikbare vergelijkingsmateriaal is een Amerikaanse schatting van 0,68 (0,64~0,71). Deze waarde ligt aanzienlijk boven de eerder genoemde waarde voor
9 MANAGEMENTSAMENVATTING iii Nederland, en impliceert een sterkere samenhang van de ontwikkelingen op de kantorenmarkt en de woningmarkt. Een mogelijke gedeeltelijke verklaring voor dit verschil zou kunnen zijn dat in de VS gemeenschappelijke factoren als de bouwkosten vooralsnog een sterker effect hebben op zowel de woningmarkt als de kantorenmarkt die daarom meer in gelijke tred bewegen, terwijl in Nederland deze twee markten vrijwel geen statistisch verband meer met elkaar hebben. De waarde van flexibiliteit Uitsteloptie De waarde is onderzocht van de mogelijkheid de bouw van een kantoortoren uit te stellen nadat de planologische voorbereiding is voltooid. Deze waarde blijkt nauw samen te hangen met de hierboven genoemde kengetallen: de jaarlijkse fluctuaties op de kantorenmarkt, de nominale huurgroei en de uitsteltermijn. Wanneer de verwachte jaarlijkse huurgroei nominaal niet boven de 4 % uitkomt, blijkt de hoogste waarde te liggen bij 1 jaar uitstel. Langer uitstel leidt in zo n geval tot waardeverlies, met name als gevolg van de huurderving, die dan niet wordt gecompenseerd door stijgende huuropbrengsten in latere jaren. Bij een hogere verwachte stijging van de huurprijzen is het juist wel aantrekkelijk om uitgaande van de getallen in dit rekenvoorbeeld enkele jaren te wachten. Grotere jaarlijkse fluctuaties op de kantorenmarkt leiden tot een aanzienlijk hogere waarde van de uitsteloptie. De volatiliteit heeft echter geen directe invloed op de optimale uitsteltermijn Switchoptie Vervolgens is de waarde onderzocht van de optie om een woontoren na enkele jaren te transformeren in een kantoortoren. Om deze transformatie mogelijk te maken, zullen bij aanleg extra kosten gemaakt worden die vooral samenhangen met een grotere verdiepingshoogte (3,30 meter in plaats van 2,70 meter). De waarde van deze switchoptie is berekend in een zestiental scenario s wat aanleiding gaf tot de volgende conclusies: Wanneer de eventuele transformatie van woonbestemming naar kantoorbestemming zijn beslag zou moeten krijgen binnen twee jaar tijd, zullen de kosten van het creëren van flexibiliteit hoger zijn dan de baten. Pas bij langere termijnen voegt de switchoptie waarde toe. Op langere termijn kunnen de woningmarkt en de kantorenmarkt meer uiteenlopende ontwikkelingen doormaken, waardoor de mogelijkheid de bestemming van de toren te kunnen wijzigen waardevoller wordt. Bij langere switch-termijnen neemt ook het relatieve belang af van de meerprijs die woningeigenaren voor een hogere woning willen betalen: de switchmogelijkheid wordt de doorslaggevende factor in de waardebepaling.
10 iv Wanneer de correlatie tussen de woningmarkt en de kantorenmarkt zwakker is (0,13) is de waarde van switchoptie hoger, omdat de kans groter wordt dat de kantorenmarkt zich heel anders ontwikkeld. Daarbij moet de kanttekening worden geplaatst dat het twijfelachtig is of een pand dat geruime tijd dienst geeft gedaan als woontoren, getransformeerd kan worden in een kantoor met huurprijzen die overeenkomen met het topsegment. De levenscyclus van kantoren in het topsegment is circa tien jaar, en het lijkt aannemelijk dat de jaren van residentieel gebruik daarin meetellen, op grond van de uitstraling van het pand, de architectuur en de omgeving. Wanneer verwacht mag worden dat in vervolg op de transformatie na een aantal jaren het kantoorpand niet de huurprijzen kan rekenen die horen bij het topsegment, zal de waarde van flexibiliteit aanzienlijk afnemen of zelfs negatief worden.
11 OPTIES OP DE ZUIDAS 1 1 Inleiding Bij het grote publiek zal het Zuidas-project bekend zijn vanwege de omvang en het ambitieniveau van het project: aan de zuidkant van Amsterdam moet een nieuw economisch centrum verrijzen met hoogwaardige faciliteiten voor werken, wonen, winkelen en andere voorzieningen. De Zuidas zal optimaal ontsloten zijn per openbaar vervoer en over de weg en het ligt in de planning om deze infrastructuur ondergronds aan te leggen. Zo wordt maximaal grondgebruik mogelijk en worden zo min mogelijk fysieke barrières opgeworpen voor de sociale en economische dynamiek van het gebied. Economisch en projectmatig heeft het Zuidas-project nog een andere in het oog springende eigenschap: flexibiliteit. Waar projectontwikkeling en gebiedsontwikkeling doorgaans vanuit een masterplan een uitgestippeld ontwikkelingspad beogen te volgen, zijn flexibiliteit en vraagsturing de sleutelwoorden in het Zuidas-project. Investeringen kunnen worden gefaseerd in de tijd en worden gevarieerd tussen woon-, kantoor-, en winkelbestemmingen, afhankelijk van de vraag en de daaruit voortvloeiende prijsniveaus. Uitgangspunt bij de realisatie van het project is de handhaving van het prijs- en kwaliteitsniveau. Indien nodig worden investeringen getemporiseerd om deze kwaliteit te behouden. Deze flexibiliteit, het vermogen om in te spelen op veranderende marktomstandigheden, vertegenwoordigt een economische waarde. Want terwijl toekomstige onzekerheden bij de waardering van inflexibele projecten alleen maar nadelig uitpakken risico kost geld werken ze in het voordeel van flexibele projecten. De optie om toekomstige beslissingen te kunnen laten afhangen van onvoorziene ontwikkelingen is waardevol. Toch wordt deze waarde in kostenbatenanalyses vaak veronachtzaamd. Daarom is het van belang beter zicht te krijgen op de waarde die flexibiliteit toevoegt aan het Zuidas-project. Investeringsbeslissingen in vastgoed en infrastructuur zijn grotendeels onomkeerbaar, en beperken daardoor de flexibiliteit. Mochten de huurprijzen later dalen, dan kan de beslissing niet meer worden teruggedraaid. De timing van de investeringsbeslissing vereist dus een nauwkeurige afweging. In andere gevallen kunnen investeringen tegen meerkosten zo worden ingericht dat zij later juist een grotere flexibiliteit toelaten, met name in de keuze tussen een woon- en kantoorbestemming, afhankelijk van de prijsontwikkeling in beide segmenten. De vraag doet zich dan voor of deze meerkosten opwegen tegen de waarde van extra flexibiliteit. Voor dergelijke timings- en waarderingsvragen is in de economie een uitstekend instrumentarium beschikbaar, namelijk de theorie van de reële opties 1. Dit rapport maakt gebruik van dit instrumentarium in een kwalitatief en kwantitatief onderzoek naar de waarde van flexibiliteit in het Zuidas-project. De flexibiliteit in het Zuidas-project is echter niet te vatten in een concrete beslissingsboom, zoals in de optietheorie gangbaar is, maar vloeit voort uit een samenspel van beslissingen van actoren die binnen bepaalde randvoorwaarden invloed kunnen hebben op de 1 Zie onder andere A.K. Dixit and R.S. Pindyck (1994), Investment under Uncertainty, Princeton University Press. Dit theoretisch kader sluit overigens nauw aan bij de theorie die wordt gebruikt voor de waardering van opties op de aandelenmarkt.
12 2 HOOFDSTUK 1 timing, omvang en volgorde van de ontwikkeling van vastgoed. Daarom is het niet mogelijk een geaggregeerde waardering uit te voeren van de flexibiliteit in de Zuidas. In plaats daarvan presenteert dit onderzoek een kwantitatieve waardering van twee belangrijke bouwstenen van flexibiliteit: de optie om projecten uit te stellen en te versnellen, en de optie om de bestemming van onroerend goed in een later stadium te wijzigen. De waarde van deze twee basisvormen van flexibiliteit wordt vanuit diverse invalshoeken gekwantificeerd. Voor die waardering is het van belang zicht te hebben op de mate van onzekerheid waar het project mee kampt: hoe zouden de relevante markten zich de komende jaren kunnen ontwikkelen? Met andere woorden: wat zijn de hoeken van het speelveld? Om een antwoord te vinden op deze vraag zijn gegevens verzameld en geanalyseerd van historische ontwikkelingen op de kantorenmarkten in een veertigtal Europese zakencentra. 2 De opbouw van deze rapportage is als volgt. Hoofdstuk 2 beschrijft kort hoe flexibiliteit een sleutelrol speelt in het Zuidas-project. Hoofdstuk 3 illustreert aan de hand van concreet cijfermateriaal hoe groot de onzekerheden op de kantorenmarkt en de woningmarkt zijn: wat zijn de hoeken van het speelveld van de in de toekomst te verwachten ontwikkelingen? Hoofdstuk 4 introduceert de reële optietheorie als theoretisch kader om de flexibiliteit te waarderen die in het Zuidas-project besloten ligt. Twee basisfacetten van flexibiliteit worden concreet gewaardeerd: de mogelijkheid om de bouw van een kantoortoren uit te stellen, en de mogelijkheid van functieuitwisseling, d.w.z. de mogelijkheid om een kantoortoren in een tweede levensfase om te bouwen tot woontoren. Hoofdstuk 5, ten slotte, vat de belangrijkste conclusies en aanbevelingen samen die op grond van dit onderzoek zijn te formuleren. 2 Gegevens over de internationale woningmarkt op stedelijk niveau bleken onvoldoende beschikbaar voor een samenhangende analyse. Ter ondervanging daarvan is een literatuurstudie verricht naar de onzekerheden die gelden voor de prijsontwikkeling op lokale woningmarkten, alsmede de samenhang met de kantorenmarkt.
13 OPTIES OP DE ZUIDAS 3 2 De Zuidas De Zuidas is gelegen ten Zuiden van Amsterdam, aan weerszijden van de ringweg A10 zuid en rondom het trein-, metro- en toekomstig HSL-station Amsterdam Zuid-WTC. 3 Begin 1998 werd in een masterplan een eerste integrale visie gegeven op de ontwikkeling van het gebied, dat zich in een toenemende populariteit voor bedrijfsvestiging kon verheugen. De Zuidas moest een toplocatie worden voor kantoren, wonen en voorzieningen. Een belangrijk element is daarbij het zogeheten dokmodel: Om de stedelijke kwaliteit te waarborgen werd uitgegaan van het ondergronds brengen van de infrastructuur. 4 In de jaren daarna werden telkens nieuwe en vaak zeer markante kantoorgebouwen opgeleverd, en ook de planvorming en de besluitvorming over het dok en cruciale infrastructuur zoals de Noord-Zuidlijn vorderde gestaag. Een belangrijk element is daarbij functievermenging tussen wonen, werken en voorzieningen, waardoor niet louter een zakencentrum ontstaat, maar een gebied met stedelijke dynamiek en een levendige openbare ruimte. Daarnaast wordt de Zuidas gekenmerkt door uitstekende bereikbaarheid, hoge dichtheden en hoge kwaliteit van de openbare ruimte. Daardoor moet het een toplocatie worden voor nationale en internationale hoofdkantoren, dat kan wedijveren met centra als La Défense in Parijs en de Londense Docklands. 2.1 Flexibiliteit binnen randvoorwaarden De volledige ontwikkeling van de Zuidas zal zeker tot 2030 in beslag nemen en juist om die reden is niet gekozen voor een vastliggend eindplan. Om gezond te blijven moet een project met een dergelijke looptijd kunnen inspelen op veranderende omstandigheden. De Visie Zuidas uit 2004 schrijft daarover: De uitwerking van de plannen wordt steeds afgestemd met de samenleving en de markt. Belangrijk onderdeel van de ontwikkelingsstrategie is ook het voortdurend monitoren van de financiële haalbaarheid van het project, met het dok als belangrijk element daarin. (p. 7). Die flexibiliteit beperkt zich niet tot de gebiedsontwikkeling. Ook gebouwen en de openbare ruimte worden flexibel ingericht om zonder grote ingrepen gebouwen of delen daarvan een andere functie te geven (p. 9). Daarnaast is er flexibiliteit in het toekomstige gebruik van eenmaal gerealiseerde gebouwen. Kantoorgebouwen worden zo aangelegd, dat ze afhankelijk van de marktontwikkelingen kunnen worden getransformeerd in wooneenheden of andersom. Dit zal bij aanleg extra investeringen vergen, die zich echter terug kunnen betalen door de geboden flexibiliteit. Hoofdstuk 4 gaat daar uitvoerig op in. Bovendien is het streven om levensloopbestendige woningen te bouwen, die geschikt gemaakt kunnen worden voor ouderen; en appartementen die vrije indeelbaarheid toelaten. 3 De beschrijving van het Zuidas-project in dit hoofdstuk is hoofdzakelijk gebaseerd op de publicaties Visie Zuidas. Stand van zaken 2004 en Economische Visie Zuidas Amsterdam. 4 Visie Zuidas. Stand van zaken 2004, p. 4-5.
14 4 HOOFDSTUK 2 Flexibiliteit is dus het sleutelwoord, en wel op diverse manieren: flexibiliteit planmatige indeling van het gebied: wat komt waar ; flexibiliteit planning in de tijd: wanneer wordt een locatie ontwikkeld flexibiliteit bestemming en indeling gebouwen. Om al deze vormen van flexibiliteit te kunnen bieden, is gekozen voor een rasterstructuur, waarbinnen de kavels flexibel kunnen worden ingevuld: sociale, economische, culturele en maatschappelijke veranderingen kunnen zo kavelsgewijs worden opgevangen. 5 Met al deze vormen van flexibiliteit is het wel van belang bepaalde randvoorwaarden te bewaken. Het gaat dan om randvoorwaarden ten aanzien van de ontwikkelingstotalen van woon- en kantoorruimte, die volgens de plannen in balans moeten zijn. Ook het aandeel goedkopere woningen en sociale woningbouw in het totaal moet worden bewaakt. Globaal zal naar schatting één miljoen vierkante meter kantooroppervlak worden ontwikkeld. Daarnaast zullen zo n woningen worden gerealiseerd, hoofdzakelijk in de hogere segmenten van de woningmarkt. Het CPB laat zich in een kosten-batenanalyse van het Zuidas-project positief uit over de flexibiliteit van het project: De flexibiliteit van de bouwprogramma s is echter een sterk punt. Zo kan men tijdens de uitvoering van het project nog besluiten meer woningen te bouwen en minder kantoren. (CPB, 2003; p. 9). Een waardering van deze flexibiliteit wordt echter niet gegeven, hetgeen heeft bijgedragen aan de negatieve rendementsbeoordeling die het CPB over diverse varianten van het project gaf. 2.2 Kengetallen De kengetallen voor de te realiseren oppervlaktes en de bijbehorende prijsniveaus verschillen tussen de beschikbare documenten. Dit is niet verwonderlijk, gelet op de lange looptijd van het project en de centrale rol van flexibiliteit. De Visie Zuidas, stand van zaken 2004 raamt de ontwikkelingsmogelijkheden voor kantoren op 1,17 miljoen m 2, van woningen op 1,09 miljoen m 2 en van voorzieningen (inclusief de VU en VUMC) op 485 duizend m 2. Dat is bijna 500 duizend m 2 meer dan in de visie Zuidas 2001, waarin een totaaloppervlak van 2,25 miljoen m 2 werd voorzien. Het potentiële verschil dient om verlaagde realisatiecijfers als gevolg van de hoge eisen aan de gebiedskwaliteit zogeheten planuitval op te vangen. De te ontwikkelen kantoren en woningen zijn verdeeld over diverse segmenten met verschillende prijsniveaus. In de kosten-batenanalyse van het Zuidas-project gaat het CPB eind 2003 uit van kantoorhuren van 257, 240 en 221 per m 2 b.v.o. per jaar, met relatieve aandelen 36 %, 33 % en 31 %, zoals weergegeven in Figuur Dit zou corresponderen met een gewogen gemiddelde huurprijs van zo n 240 per m 2. Het CPB vergelijkt deze huurprijzen met de gemiddelde huur in het topsegment in de regio: volgens een aangehaalde studie van KFN lagen de huren rond het WTC anno 1999 rond 245 per m 2 per jaar, terwijl het gemiddelde in de gemeente Amsterdam 137 bedroeg (CPB, 2003, p37). De door het CPB genoemde huurprijzen komen dus goed 5 Visie Zuidas. Stand van zaken 2004, p De oppervlaktes in deze tabel liggen dichter in de buurt van de kengetallen uit de Visie Zuidas 2001.
15 DE ZUIDAS 5 overeen met het geciteerde huurprijsniveau rondom het WTC, maar liggen ver boven het Amsterdamse gemiddelde. Dit bevestigt de ambities van de Zuidas om een toplocatie voor kantoren te zijn. Al met al noemt het CPB het kantorenprogramma in de Zuidas hoewel ambitieus, niet onrealistisch. (CPB, 2003, p. 40). Figuur 2.1 Verdeling geplande kantooroppervlakte over prijsniveaus volgens kostenbatenanalyse CPB, eind ; 31% 257; 36% 240; 33% Bron: SEO Economisch Onderzoek/PWC Economics o.b.v. CPB (2003) Anno 2006 zijn deze prijsniveaus als uitgangpunt te laag. In 2004 en 2005 noteerde de Zuidas volgens DTZ Zadelhoff huurprijzen van 250 tot 365 per m 2 b.v.o. 7 Een andere bron noemt voor de Zuidas een prijs van 350 per m 2 b.v.o. per juni Deze cijfers beduidend hoger dan de cijfers uit 1999 die het CPB gebruikte. Inmiddels gaat het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam (OGA) in de Businesscase 2004 uit van prijzen van respectievelijk 270, 300 en 330 per m 2 b.v.o. Deze kengetallen liggen binnen de bandbreedte die DTZ Zadelhoff voor 2005 publiceerde. Voor de geplande woningen rekent het CPB met twee segmenten, met oppervlaktes van 141 en 112 m 2 en prijzen van respectievelijk en Dit komt overeen met een m 2 -prijs van ongeveer 2200 respectievelijk Ook deze waarden liggen aanzienlijk onder de huidige marktwaarden. Volgens de meest recente cijfers van de NVM (1 e kwartaal 2006) was de verkoopprijs van een appartement in de regio Amsterdam gemiddeld 2829 per m 2. Het voortschrijdend gemiddelde nam tussen het eerste kwartaal van 2001 en 2006 toe van 2513 naar 2808 per vierkante meter. 9 Tabel 2.1 gaat daarop uit van een prijspeil van 2800 per m 2, wat in de huidige markt een redelijk uitgangpunt lijkt. Het CPB gaat er in de kosten-batenanalyse van uit dat de reële vastgoedprijzen jaarlijks gemiddeld met 1,2 % stijgen, wat gebaseerd is op de historische gemiddelde stijging van de reële bouwkosten in de periode Verder veronderstelt het CPB een gemiddeld geëist reëel rendement op vastgoedbeleggingen van 7 % per jaar. Ook voor andere maatschappelijke baten 7 DTZ Zadelhoff, januari 2006: Amsterdam in perspectief. De regionale markt voor commercieel vastgoed. 8 Cushman & Wakefield Healey & Baker, 2005: Office Snapshot The Netherlands Quarter NVM, 2006: NVM-cijfers van het 1e kwartaal 2006 voor de regio Amsterdam.
16 6 HOOFDSTUK 2 die onderhevig zijn aan macro-economisch risico (grondbaten en transportbaten) wordt een reële discontovoet van 7 % gehanteerd. Voor investeringskosten in infrastructuur en het bouwrijp maken van de grond, die niet onderhevig zijn aan macro-economisch risico, geldt geen risicoopslag. De daarvoor gebruikte reële discontovoet is derhalve 4 % (CPB, 2003, p ). Tabel 2.1 geeft op basis van het bovenstaande een aantal kengetallen betreffende de oppervlaktes en prijsniveaus in de Zuidas, alsmede enkele andere relevante variabelen. Voor de oppervlaktes is uitgegaan van de getallen die het CPB noemt, de prijzen zijn op grond van de hierboven genoemde overwegingen aangepast. Het volgende hoofdstuk geeft aan hoe groot de onzekerheden op de kantorenmarkt en de woningmarkt zijn. Door die onzekerheden krijgt flexibiliteit van toekomstige beslissingen waarde. Tabel 2.1 Kengetallen te ontwikkelen vastgoed in de Zuidas 10 Segment Oppervlakte m 2 b.v.o. Prijs o.b.v. OGA/NVM Aantal Opbrengst Kantoren (per m 2 per jaar) (per jaar) Hoog Midden Laag ,4 mln 73,6 mln 77,4 mln Totaal * 272,4 mln Woningen (per stuk o.b.v per m 2 ) (eenmalig) Koop 141 m 2 Koop 112 m 2 Huur 107 m sociale sector ,2 mln 662,3 mln Totaal ** 7669 Voorzieningen Hotels Winkels Overig Totaal Overige kengetallen: Reële groei vastgoedprijzen: 1,2 % Gewenst reëel rendement vastgoed: 7 % Reële discontovoet maatschappelijke baten: 7 % Reële discontovoet kosten zonder macro-economisch risico: 4 % Bron: SEO Economisch Onderzoek/PWC Economics; metrages o.b.v. CPB (2003), m 2 -prijzen o.b.v. OGA (2006) en NVM (2006) * Gewogen gemiddelde ** Gewogen gemiddelde koopsegment 10 De precieze kengetallen verschillen tussen de diverse bronnen. De cijfers in de adviesrapporten van Brinkman (2004) wijken het meest af van deze cijfers, maar lijken uitsluitend te gaan over de geplande ontwikkeling op en direct rond het dok. Zoals reeds aangegeven houdt de Visie Zuidas. Stand van Zaken 2004 rekening met planuitval.
17 OPTIES OP DE ZUIDAS 7 3 De hoeken van het speelveld Bij een grootschalig en langdurig project als de ontwikkeling van de Zuidas is het van groot belang oog te hebben voor de ontwikkelingen die de markt tijdens en na de bouw kan doormaken. Dit hoofdstuk onderzoekt de variatiebreedte van de ontwikkelingen op de kantorenmarkt en de woningmarkt. Het doel daarvan is drieledig. Allereerst geeft dit een indruk waar de hoeken van het speelveld voor de Zuidas in de toekomst liggen. De ontwikkelingen op de kantorenmarkt en de woningmarkt zijn notoir onzeker en het is dan verhelderend te kijken hoe verschillend een aantal economische centra in Europa zich in de afgelopen jaren heeft ontwikkeld. Ten tweede illustreert het de mate van onzekerheid die er naar de toekomst toe bestaat. Het is die onzekerheid waaraan flexibiliteit zijn waarde ontleent, zoals zal worden uitgewerkt in Hoofdstuk 4. In de derde plaats worden mede aan die gegevens over de variatiebreedte kengetallen ontleend die gebruikt worden bij de waardering van flexibiliteit. 3.1 De kantorenmarkt Een beknopte literatuurstudie De rendementen op de kantorenmarkt zijn berucht om hun grote uitslagen omhoog en omlaag. Perioden van krapte in het aanbod, met bijbehorende hoge prijzen, worden afgewisseld met tijden van slapte, waarin leegstand bevochten moet worden met lagere huurprijzen en zogeheten incentives zoals huurkorting, huurvakanties en gratis stoffering of inrichting. Vaak wordt in die context gesproken over een varkenscyclus. Door de tijdspanne die bestaat tussen het ontwikkelen van plannen voor de bouw van nieuwe kantoorruimte en de feitelijke oplevering, bereikt de markt geen evenwichtstoestand. Vraag, aanbod en derhalve de huurprijzen lopen voortdurend achter de economische feiten aan, waardoor de markt nooit haar langetermijn evenwicht bereikt. Bijgevolg vertonen de huren, de leegstandpercentages en de nieuwbouw grote uitslagen rondom de theoretische evenwichtswaarden. 11 Een krappe markt met hoge marges lokt veel nieuwbouw uit, wat resulteert in overaanbod met leegstand en lage marges een paar jaar later. Hierdoor stokt de nieuwbouw, waarmee de basis wordt gelegd voor een nieuwe periode van krapte. Deze varkenscyclus is een internationaal verschijnsel. Volgens onderzoek naar de Engelse kantorenmarkt bijvoorbeeld, reageert het aanbod met een vertraging van ongeveer drie jaar op veranderingen in de vraag (McGough en Tsolacos, 1999). Op korte termijn is het aanbod zeer prijs-inelastisch, waardoor huren vooral worden bepaald door de vraagontwikkeling (Orr en Jones, 2003). Die vraag is eveneens prijs-inelastisch, omdat deze vooral wordt bepaald door 11 Mourouzi-Sivitanidou (2002) geeft in deze context aan dat er continue exogene schokken zijn die er, in combinatie met trage aanpassing van de vraag (door langetermijn contracten) en het aanbod (door lange oplevertermijnen van nieuwbouw), voor zorgt dat de markt voortdurend uit balans is.
18 8 HOOFDSTUK 3 macro-economische trends, zoals de werkgelegenheidsontwikkeling. De combinatie van inelastisch vraag en aanbod verklaart de grote uitslagen in de huurprijzen. Hoewel er dus brede consensus is over het mechanisme dat aan de heftige dynamiek op de kantorenmarkt ten grondslag ligt, maakt dit de huurprijsontwikkeling nog niet voorspelbaar. Er is internationaal veel onderzoek gedaan naar de onderliggende factoren van de huurprijsontwikkeling en van het kantorenaanbod. Volgens Orr en Jones (2003) wordt de huurprijs op een locatie met name beïnvloed door: de economische groei, de werkgelegenheidsontwikkeling in de zakelijke en financiële dienstverlening de huurprijzen in het voorafgaande jaar en de oplevering van nieuwe kantoorruimte. Amerikaans onderzoek naar het aanbod van nieuwe kantoorruimte wijst de economische groei, de werkgelegenheid, de leegstand van kantoorruimte, de nominale rentestand, de economische productie en het geldaanbod aan als verklarende factoren. Een dergelijke Engelse studie vindt echter alleen een meetbare invloed van de huurprijzen en de output van de dienstensector. Een verband met de werkgelegenheid en de rentestand wordt niet gevonden (McGough en Tsolacos, 1999). Een complicerende factor bij onderzoek naar de huurprijsontwikkeling is dat de gemiddelde huurprijs niet eenvoudig waarneembaar is. Zoals hierboven al werd aangegeven, vormen de officiële huurprijzen in tijden van slapte een overschatting van de werkelijke kosten voor huurders. Zij worden gepaaid met incentives in de vorm van onderhandse kortingen, huurvrijstelling of gratis stoffering of kantoorinrichting. Op die manier proberen verhuurders de slapte te maskeren en voorkomen ze dat kantoorpanden moeten worden afgewaardeerd als gevolg van dalende huurtarieven. Enkele maanden geleden gaf makelaar Boer Hartog Hooft te kennen dat de gemiddelde huurkortingen op de Amsterdamse kantorenmarkt momenteel zo n 20 % belopen. 12 Een andere factor van belang is het feit dat er aanzienlijke verschillen kunnen optreden tussen regio s: omdat de huurprijsontwikkeling de resultante is van de regionale of lokale vraag en aanbod, kunnen verschillende regio s in Europa en maar ook binnen een land zich op verschillende punten in de varkenscyclus bevinden. Orr en Jones (2003) tonen aan dat regio s ook verschillen in de snelheid waarmee de markt reageert op veranderingen in de economische omstandigheden. Jones (1995) betoogt dat zelfs binnen een stedelijke regio dergelijke verschillen kunnen optreden. Daar staat echter tegenover dat het vaak lastiger is op een lager aggregatieniveau aan betrouwbare data te komen. Een gevolg van deze regionale verschillen is dat analyses van de kantorenmarkt aan onderscheidend vermogen inboeten, wanneer ze een groter gebied bestrijken zonder daarbinnen onderscheid te maken tussen regio s. Tevens hebben deze regionale verschillen tot gevolg, dat de relatie tussen de marktontwikkeling en (landelijke) macro-economische grootheden zwak is: een 12 Forse afboekingen dreigen voor lege panden, in: Het Financieele Dagblad, 7 november 2005.
19 DE HOEKEN VAN HET SPEELVELD 9 opleving van de nationale conjunctuur vertaalt zich niet één-op-één in een opleving van de kantorenmarkt. Behalve van conjunctuur en regio, hangt de huurprijs van een kantoorpand uiteraard ook af van de specifieke kenmerken van het pand. Een studie van SEO Economisch Onderzoek voor kantoren in de regio Rotterdam wees uit dat de aanwezigheid van voldoende parkeerruimte, bereikbaarheid en de locatie de belangrijkste prijsbepalende factoren zijn. (Berkhout en Hop, 2002). Deze resultaten zijn weinig verrassend, maar opmerkelijker is dat parkeergelegenheid in centrumlocaties veel minder van belang wordt gevonden. Kennelijk wordt schaarste aan parkeerplaatsen daar als een gegeven beschouwd. Een andere opmerkelijke uitkomst van het onderzoek is, dat bereikbaarheid per auto en per OV ongeveer evenveel waard zijn. Ten opzichte van een kantoorpand dat zowel per OV als met de auto goed bereikbaar is, moet de m 2 -prijs 80 dalen, wanneer een locatie slechts per auto of OV goed bereikbaar is. Ook Slade (2000) kijkt hoe de huurprijs van kantoorruimte verklaard kan worden uit gebouweigenschappen zoals het totaaloppervlak, het aantal verdiepingen van het kantoorgebouw, de leeftijd van het gebouw, of een kantoorpand deel uit maakt van een gebouwencomplex en de bezettingsgraad. Hij laat zien dat de waarde die huurders aan sommige gebouweigenschappen toekennen afhankelijk is van de fase van de cyclus waarin de kantorenmarkt zich bevindt De kantorenmarkt als toevalsproces In het voorgaande bleken er veel haken en ogen te zitten aan het vinden van een deterministisch model om de huurprijsontwikkeling te verklaren, laat staan te voorspellen. Regionale markten kunnen zich in verschillende stadia van de cyclus bevinden, waardoor de relatie met macroeconomische grootheden wordt verzwakt. Bovendien zijn het deels dezelfde economische factoren die zowel het aanbod van nieuwe kantoren als de vraag naar kantoorruimte bepalen. Het gevolg is, dat de kantorenmarkt zich vanuit een gegeven uitgangssituatie op veel verschillende manieren kan ontwikkelen en dat die ontwikkeling vaak een grillig pad zal volgen. Hieronder nemen we die relatieve onvoorspelbaarheid dan ook als uitgangspunt en benaderen de ontwikkeling primair als een toevalsproces. Door te kijken hoe de kantoorhuren in een aantal Europese zakencentra zich de afgelopen jaren ontwikkeld hebben, ontstaat een beeld van de variatiebreedte de hoeken van het speelveld die voor de Zuidas relevant is. Het is immers verleidelijk om zich bij de ontwikkeling van nieuwe kantoorlocaties te spiegelen aan de succesverhalen, maar prudent is het om zich ook rekenschap te geven van de minder glansrijke ontwikkelingen. Voor dit onderzoek is een databestand samengesteld met gegevens over de kantoorhuur op toplocaties in ruim dertig Europese zakencentra. Onder een toplocatie wordt verstaan een gebied in een stad met een hoogontwikkelde stedelijke economie en een sterk gediversifieerde zakelijke dienstverlening waar zich een sterke concentratie van hoogwaardige kantoorfuncties voordoet. 13 Het gaat dus om courante kantoorruimte op de meest gewilde locaties in steden. Figuur 3.1 geeft van deze centra de relatieve ontwikkeling weer in de tophuur tussen 1995 en Te zien is dat de huurprijsontwikkeling sterk verschilt tussen de centra. Dublin, de 13 Bak, 2005: Kantoren in cijfers 2005, p. 49.
20 10 HOOFDSTUK 3 bovenste lijn in de figuur, maakte in deze periode de meest gunstige ontwikkeling door, met een stijging van de m 2 -prijs met bijna 150 %. Afgezien van enkele uitbijters, noteerden de centra groeicijfers tussen 20 % en +75 %. De dikke zwarte lijn geeft de ontwikkelingen in Amsterdam weer: deze kenden naar verhouding een vrij stabiel verloop. Figuur 3.1 Relatieve ontwikkeling van de huur op toplocaties in Europese centra Huurindex Jaren Bron: SEO Economisch Onderzoek/PWC Economics o.b.v. diverse bronnen De grote bandbreedte waarbinnen de centra in Figuur 3.1 zich bewegen, illustreert verschillende bevindingen uit de literatuur. De varkenscyclus is terug te zien in de ontwikkeling in de afzonderlijke centra, waarbij tevens te zien is dat de perioden van toe- en afname niet geheel synchroon lopen. Verder tonen de ontwikkelingen aan wat voor heftige uitslagen de kantorenmarkt soms kent. Toch is de afgebeelde ontwikkeling nog een onderschatting van de werkelijke beweging. Dat komt omdat de cijfers in Figuur 3.1 de officiële huurprijzen op toplocaties weergeven. Ze zijn dus niet gecorrigeerd voor incentives, wat een dempend effect heeft op de variatiebreedte. Incentives worden immers ingezet om huurdaling tegen te gaan. Gevolg is wel dat de stijging die erop volgt eveneens minder sterk is, omdat de incentives zullen afnemen of verdwijnen voordat de huurprijzen daadwerkelijk zullen stijgen. Het is mogelijk de ontwikkelingen op de kantorenmarkt zoals afgebeeld in Figuur 3.1 te analyseren als een zogeheten random walk (ook wel Brownian motion), een toevalsproces waarin ieder jaar een stap wordt gezet (in procenten) die in hoge mate willekeurig is in omvang en richting. Daarin kan dan worden meegenomen dat er op termijn wel een zekere richting in het proces zit. Een dergelijk proces is vergelijkbaar met de dagelijkse ontwikkelingen op de
Advies van de commissie van economische deskundigen over de CPB studie Economisch optimale waterveiligheid in het IJsselmeergebied *
Advies van de commissie van economische deskundigen over de CPB studie Economisch optimale waterveiligheid in het IJsselmeergebied * Amsterdam, januari 2014 In opdracht van Ministerie van Infrastructuur
Nadere informatieWoningmarkt landelijk 2018 (KW3)
In het derde kwartaal van 218 werden volgens het CBS/Kadaster 56.921 woningen verkocht. Dat is 7,3% minder dan in het derde kwartaal van 217 en 7,5% meer dan in het tweede kwartaal van 218. De verkoop
Nadere informatieOnderzoeksflits. Atlas voor gemeenten 2015 Erfgoed positie van Utrecht uitgelicht. IB Onderzoek, 29 mei 2015. Utrecht.nl/onderzoek
Onderzoeksflits Atlas voor gemeenten 015 Erfgoed positie van Utrecht uitgelicht IB Onderzoek, 9 mei 015 Utrecht.nl/onderzoek Colofon uitgave Afdeling Onderzoek Gemeente Utrecht 030 86 1350 onderzoek@utrecht.nl
Nadere informatieOnderzoeksflits Atlas voor gemeenten 2019
Onderzoeksflits Atlas voor gemeenten 2019 Thema groei en krimp - De positie van Utrecht uitgelicht Utrecht.nl/onderzoek Colofon uitgave Afdeling Onderzoek Gemeente Utrecht 030 286 1350 onderzoek@utrecht.nl
Nadere informatieEnergieprijzen in vergelijk
CE CE Oplossingen voor Oplossingen milieu, economie voor milieu, en technologie economie en technologie Oude Delft 180 Oude Delft 180 611 HH Delft 611 HH Delft tel: tel: 015 015 150 150 150 150 fax: fax:
Nadere informatieRegio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte
Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte
Nadere informatieBijlage I: Woningmarktcijfers 1 e kwartaal 2008
Bijlage I: Woningmarktcijfers 1 e kwartaal 2008 De prijs van de gemiddelde verkochte woning stijgt met 0,4% in het 1e kwartaal van 2008. De stijging van de prijs per m2 is met 0,7% iets hoger. De stijging
Nadere informatieBijlage I: Woningmarktcijfers 3 e kwartaal 2008
Bijlage I: Woningmarktcijfers 3 e kwartaal 2008 De prijs van de gemiddelde verkochte woning daalt met -0,3% licht in het 3 e kwartaal van 2008. De prijs per m 2 stijgt daarentegen licht met 0,3%. De prijsontwikkeling
Nadere informatieBijlage I: Woningmarktcijfers 4 e kwartaal 2007
Bijlage I: Woningmarktcijfers 4 e kwartaal 2007 De prijs van de gemiddelde verkochte woning stijgt met 1,2% in het 4 e kwartaal van 2007. De stijging van de prijs per m 2 is met 0,3% veel lager. De stijging
Nadere informatieGemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed
Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel
Nadere informatieWoningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam
Woningmarktrapport 4e kwartaal 215 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 3 Aantal verkocht 25 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 1e kwartaal
Nadere informatieRegio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010
Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp Lichte stijging opnameniveau De totale opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam in bedraagt 268.317 m², hetgeen een lichte
Nadere informatieDen Haag. Opnamevolume m 2 12% TOENAME T.O.V. VORIG JAAR. Aanbodvolume % DALING T.O.V. DE PIEK BEGIN 2016
Den Haag 1 Nieuw Centrum 2 Oud Centrum 12 3 Den Haag West 4 Den Haag Oost 5 Den Haag Zuid 6 Nieuw Geannexeerd 5 3 2 1 4 7 3 6 8 9 10 7 Rijswijk 8 Voorburg 11 9 Leidschendam 10 Zoetermeer 11 Delft 12 Wassenaar
Nadere informatieWoningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam
Woningmarktrapport 3e kwartaal 215 Gemeente Rotterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 9 Aantal verkocht 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e kwartaal
Nadere informatieWoningmarktcijfers 4e kwartaal 2012
7 januari 2013 NVM Data & Research Niveau (t.o.v.) 2012-3 (t.o.v.) 2011-4 Opmerking Aantal transacties 25.031 + 31,8% +13,9% Gemiddelde verandering t.o.v. 3 e kwartaal: +3,1%. Totale markt naar schatting
Nadere informatie3 Effect van varianten zoals door de VROM-raad gevraagd
belastingsderving (saldo HRA en EWF) tot 13,8 miljard doen toenemen in 2011. Daarbij is geen rekening gehouden met het drukkende effect van de rentestijging op de prijs van de woningen. 3 Effect van varianten
Nadere informatieAnalyse vraaghuurprijzen kantoorruimte 2012-2014
Analyse vraaghuurprijzen kantoorruimte 2012-2014 Kantorenmarkt uit balans De situatie op de Nederlandse kantorenmarkt is zeer ongunstig. Het aanbod van kantoorruimte ligt structureel op een zeer hoog niveau
Nadere informatieigg bouweconomie marktanalyse
igg bouweconomie marktanalyse indices en prognoses kwartaalbericht, - Het herstel van de bouwmarkt krijgt steeds duidelijker vormen. Na een periode van circa zeven jaar waarin de prijzen eigenlijk continu
Nadere informatieKANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen
Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette
Nadere informatieBIJLAGE A KENGETALLEN In deze bijlage geven we in overzichtelijke tabellen de kengetallen weer die gebruikt zijn ter bepaling van de effecten van het kantoren- en bedrijventerreinenprogramma voor de regio
Nadere informatieDordrecht in de Atlas 2013
in de Atlas Een aantrekkelijke stad om in te wonen, maar sociaaleconomisch kwetsbaar Inhoud:. Conclusies. Positie van. Bevolking. Wonen. De Atlas voor gemeenten wordt jaarlijks gepubliceerd. In mei is
Nadere informatieOnderneming en omgeving - Economisch gereedschap
Onderneming en omgeving - Economisch gereedschap 1 Rekenen met procenten, basispunten en procentpunten... 1 2 Werken met indexcijfers... 3 3 Grafieken maken en lezen... 5 4a Tweedegraads functie: de parabool...
Nadere informatieVerschillenanalyse effect nieuwe BKR. Samenvatting. Inleiding. datum Directie Kinderopvang, Ministerie SZW. aan
Verschillenanalyse effect nieuwe BKR datum 15-8-2018 aan van Directie Kinderopvang, Ministerie SZW Lucy Kok en Tom Smits, SEO Economisch Onderzoek Rapportnummer 2018-78 Copyright 2018 SEO Amsterdam. Alle
Nadere informatieNamens het team van. Frits Perton
In de huidige woningmarkt, koop en huur, spelen al lange tijd verschillende dilemma s. Van betrokken marktpartijen en overheden wordt verwacht dat zij met oplossingen komen en beweging in de markt mogelijk
Nadere informatiedownloadbaar document, behorende bij bijlage I
Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka Voortgangsrapportage 2009-2010 downloadbaar document, behorende bij bijlage I Definities monitor B.V. en verschillen met andere bronnen Om een foute interpretatie van
Nadere informatieHalfjaarverslag Woningen Winkels Bedrijfsruimten
Halfjaarverslag 2017 Woningen Winkels Bedrijfsruimten Institutioneel beleggen in Nederlands vastgoed Altera Vastgoed is een Nederlands niet-beursgenoteerd vastgoedfonds voor institutionele beleggers, dat
Nadere informatieKANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012
Amsterdam Zuidoost Daling opnameniveau 2011 Aanbod en leegstand Huurprijzen verder onder druk Beleggingsmarkt; Afname transactievolume Toekomstverwachting Deelgebieden Regio Amsterdam Onze jaarlijkse kantorenvisie
Nadere informatieModule: Aanpassing kruispunt
Module: Aanpassing kruispunt Invullen van de tool In de onderstaande tabel staat een toelichting op de in te vullen gegevens. Onderdeel Invoervariabelen Meerkosten beheer- en onderhoud Reductie reistijd
Nadere informatieHUURWONINGMARKT H1 2017
HUURWONINGMARKT H1 2017 INHOUDSOPGAVE INLEIDING... 3 LANDELIJKE HUURWONINGMARKT... 4 Forse stijging huurprijzen kleine woningen... 4 Nieuwbouw en vooroorlogse huurwoningen het duurst... 5 Verschil in huurprijzen
Nadere informatieKwartaalbericht Woningmarkt
Markt voor bestaande woningen Woningprijzen dalen verder De prijzen voor bestaande koopwoningen zijn in het derde kwartaal van 211 voor het vierde achtereenvolgende kwartaal gedaald. Op basis van de index
Nadere informatiePersbericht ABP, eerste halfjaar 2008
Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Hoofdpunten Rendement over eerste helft 2008 is 5,1%. De dekkingsgraad is medio 2008 uitgekomen op 132%. De kredietcrisis eist zijn tol. Vooral aandelen en onroerend
Nadere informatiejul/09 mei/09 jun/09 sep/09 sep/08 jan/09 feb/09 mrt/09 jun/09 aug/09 sep/09 aug/09
HAAGSE MONITOR ECONOMISCHE RECESSIE 7 Deze monitor geeft zowel prognoses als gerealiseerde cijfers weer. Het vaststellen van gerealiseerde cijfers kost tijd, maar worden, zodra deze bekend zijn, in de
Nadere informatieAanbevelingen bij het rapport Drempelvrees?
Aanbevelingen bij het rapport Drempelvrees? Amsterdam, januari 2008 In opdracht van het Ministerie van Financiën Aanbevelingen bij het rapport Drempelvrees? Aanbevelingen naar aanleiding van de conclusies
Nadere informatieWoningmarkt NL 2018 kwartaal 2
Woningmarkt NL 218 kwartaal 2 In het tweede kwartaal van 218 werden volgens het CBS/Kadaster 52.93 woningen verkocht. Dat is 9,3% minder dan in het tweede kwartaal van 217 en 1,6% meer dan in het eerste
Nadere informatieOost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van
Nadere informatieArbeidsproductiviteit in MKB en grootbedrijf
M21221 Arbeidsproductiviteit in MKB en groot Verklaring van verschillen tussen MKB en groot en ontwikkelingen 1993-29 Anne Bruins Ton Kwaak Zoetermeer, november 212 Arbeidsproductiviteit in MKB en groot
Nadere informatieOnderzoeksflits. Atlas voor gemeenten 2016 Thema Water. De positie van Utrecht uitgelicht. IB Onderzoek, 29 juni Utrecht.
Onderzoeksflits Atlas voor gemeenten 2016 Thema Water De positie van Utrecht uitgelicht IB Onderzoek, 29 juni 2016 Utrecht.nl/onderzoek Colofon uitgave Afdeling Onderzoek Gemeente Utrecht Postbus 16200
Nadere informatiePOLEN BELGIË LUXEMBURG FRANKRIJK GRENZEN VERLEGGEN
BELGIË POLEN FRANKRIJK LUXEMBURG GRENZEN VERLEGGEN JAARVERSLAG 2017 I. KANTOORMARKT IN BELGIË A. BRUSSEL MARKTANALYSE : BELGIË 2017 was een boeiend en cruciaal jaar voor de Brusselse kantoormarkt. Als
Nadere informatieM Na regen komt? De MKB-ondernemer als weerman van het economische klimaat. A. Ruis
M200814 Na regen komt? De MKB-ondernemer als weerman van het economische klimaat A. Ruis Zoetermeer, december 2008 Prognoses vanuit het MKB Ondernemers in het MKB zijn over het algemeen goed in staat
Nadere informatieWerkpakket 1 Relatie bereikbaarheid en vastgoedwaarden
Werkpakket 1 Relatie bereikbaarheid en vastgoedwaarden 1 Doel Het doel van het voorliggende project is het schatten van een model waarin op adequate wijze de invloed van spoorwegbereikbaarheid en andere
Nadere informatieKantorenmarkt Den Bosch
Kantorenmarkt Den Bosch Medio 2017 DO RESEARCH www.doresearch.nl Kantorenmarkt Den Bosch, 1 e halfjaar 2017 De gemeente Den Bosch telt bijna 155.000 inwoners en circa 96.700 arbeidsplaatsen verdeeld over
Nadere informatieSprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q2 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt gemeente Rotterdam
Sprekende Cijfers 20102 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers Kwartaalbericht Q2 Woningmarkt pagina 1 van 7 Gemeente Rotterdam Gemeente Rotterdam Juli 2010 Inleiding U leest thans alweer de
Nadere informatieNoordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noordwest- Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest- (*1. m²) 38.116 11.59 Overig In Noordwest- ligt circa 23% van de landelijke kantorenvoorraad.
Nadere informatieLeegstand van kantoren, 1991-2013
Leegstand van kantoren, 1991-2013 Conclusie In Nederland is een overaanbod van kantoorvloeroppervlakte. Gemiddeld 16% van het kantoorvloeroppervlakte staat leeg in 2013. Dit percentage neemt nog steeds
Nadere informatie5.6 Het Nederlands hoger onderwijs in internationaal perspectief
5.6 Het s hoger onderwijs in internationaal perspectief In de meeste landen van de is de vraag naar hoger onderwijs tussen 1995 en 2002 fors gegroeid. Ook in gaat een steeds groter deel van de bevolking
Nadere informatieECGF/U200902279 Lbr. 09/124
Brief aan de leden T.a.v. het college en de raad informatiecentrum tel. (070) 373 8020 uw kenmerk bijlage(n) 1 betreft Communicatie WOZ-beschikking 2010 ons kenmerk ECGF/U200902279 Lbr. 09/124 datum 5
Nadere informatieOngezien, onverkocht?
Ongezien, onverkocht? Amsterdam, maart 2012 In opdracht van VBO Makelaar Ongezien, onverkocht? Funda en concurrentie op de markt voor woningmakelaardij Marco Kerste Barbara Baarsma Nicole Rosenboom Peter
Nadere informatieInternationale Benchmark 2009 Extra landen
M200907 Internationale Benchmark 2009 Extra landen Tabellenboek drs. N.G.L. Timmermans drs. W.H.J. Verhoeven R. in 't Hout Zoetermeer, mei 2009 1 Inleiding EIM publiceert jaarlijks de Internationale Benchmark.
Nadere informatieModule: Ontbrekende schakel in netwerk
Module: Ontbrekende schakel in netwerk Invullen In de onderstaande tabel staat een toelichting op de in te vullen gegevens. Onderdeel Invoervariabelen Investeringen Meerkosten beheer- en onderhoud Reductie
Nadere informatieExamen HAVO. Economie 1
Economie 1 Examen HAVO Hoger Algemeen Voortgezet Onderwijs Tijdvak 2 Woensdag 21 juni 13.30 16.00 uur 20 00 Dit examen bestaat uit 31 vragen. Voor elk vraagnummer is aangegeven hoeveel punten met een goed
Nadere informatieMacro-economische Ontwikkelingen
Macro-economische Ontwikkelingen e kwartaal 1 Bijlage II Overall conclusie De Nederlandse economie groeit naar verwachting met 1¾% in 1 en met 1½% in 11. De toename van het bbp komt bijna volledig voor
Nadere informatieRegionale Analyse. Alkmaar e.o. NVM regio (noord) Kennemerland. 4 e kwartaal , Alkmaar
Regionale Analyse Alkmaar e.o. NVM regio (noord) Kennemerland 4 e kwartaal 2018 10-1-2019, Alkmaar 1 Welkom bij regionale analyse van de regio (noord) Kennemerland*. Deze rapportage is gemaakt door VLIEG
Nadere informatieTabel 1: De bijdrage van RtHA aan de regionale economie op basis van 2,4 miljoen passagiers
Prognose 2020 Door Alexander Otgaar, RHV Erasmus Universiteit Rotterdam Diverse studies zijn in het verleden uitgevoerd met als doel om de economische bijdrage van Rotterdam the Hague Airport (hierna aan
Nadere informatie5 Het wettelijk minimumjeugdloon in internationaal perspectief
5 Het wettelijk minimumjeugdloon in internationaal perspectief 5.1 Vergelijking van bruto wettelijk minimumjeugdlonen Ook andere landen kennen minimumjeugdlonen. In de helft van de OESO-landen is dat het
Nadere informatieNVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q3
NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q3 NVM Data & Research 9 oktober 2014 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het derde kwartaal van 2014 een zeer sterke opwaartse
Nadere informatieTweede Kamer der Staten-Generaal
Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2000 2001 27 400 Nota over de toestand van s Rijks Financiën Nr. 42 BRIEF VAN DE MINISTER VAN FINANCIËN Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Nadere informatieNVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4
NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM Data & Research 15 januari 2015 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het vierde kwartaal van 2014 nog steeds een opwaartse
Nadere informatieRegionale Analyse. Alkmaar e.o. NVM regio (noord) Kennemerland. 2 e kwartaal , Alkmaar
Regionale Analyse Alkmaar e.o. NVM regio (noord) Kennemerland 2 e kwartaal 2018 12-7-2018, Alkmaar 1 Welkom bij regionale analyse van de regio (noord) Kennemerland*. Deze rapportage is gemaakt door VLIEG
Nadere informatieRegionale Analyse. Alkmaar e.o. NVM regio (noord) Kennemerland. 1 e kwartaal , Alkmaar
Regionale Analyse Alkmaar e.o. NVM regio (noord) Kennemerland 1 e kwartaal 2018 12-4-2018, Alkmaar 1 Welkom bij regionale analyse van de regio (noord) Kennemerland*. Deze rapportage is gemaakt door VLIEG
Nadere informatieWoningmarktrapport 3e kwartaal Gemeente 's-gravenhage
Woningmarktrapport 3e kwartaal 216 Gemeente 's-gravenhage Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 12 Aantal verkocht 1 8 6 4 2 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e kwartaal
Nadere informatieWoningen in de pensioenportefeuille
Woningen in de pensioenportefeuille Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Hilverink, H. (auteur) Theebe, M.A.J. (auteur) Respectievelijk verbonden aan de Universiteit Maastricht en de Universiteit van
Nadere informatieWerklocaties. Nota Kantoren Rotterdam samengevat. 19 juni 2019
Werklocaties Nota Kantoren Rotterdam samengevat 19 juni 2019 2 Ruimtelijkeconomisch beleid voor kantoren in Rotterdam Voor een aantrekkelijke, economisch sterke stad is er evenwicht nodig tussen zowel
Nadere informatieMemo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage
Aan Memo Behandeld door MVGM Vastgoedtaxaties / +31(0)33 464 02 97 E-mail jm.van.geet@mvgm.nl Datum Kwartaal 3 van 2011 Stationsplein 121 Postbus 442 3800 AK Amersfoort T +31(0)33 464 02 97 F +31(0)33
Nadere informatieGemeente Vlaardingen RAADSVOORSTEL. Registratienummer : R-nummer : 90.1 Datum besluit B&W : 12december2017 Portefeuillehouder : A.J.
RAADSVOORSTEL Registratienummer : 1620758 R-nummer : 90.1 Datum besluit B&W : 12december2017 Portefeuillehouder : A.J. Hoekstra Raadsvoorstel tot het vaststellen van de Grondbrief 2018 Vlaardingen, 12december2017
Nadere informatieWoningmarktrapport - 3e kwartaal 2013. Gemeente Haarlemmermeer
Woningmarktrapport - 3e kwartaal 213 Gemeente Haarlemmermeer Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 12 aantal verkocht 1 8 6 4 2 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e
Nadere informatieInstitutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed
Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 18 januari 25 Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,
Nadere informatieWoningmarktrapport - 4e kwartaal 2013. Gemeente Dordrecht
Woningmarktrapport - 4e kwartaal 213 Gemeente Dordrecht Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 1 aantal verkocht 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement
Nadere informatieSprekende Cijfers Event. Deelsessie kantoren
#SCE 2019 Sprekende Cijfers Event Deelsessie kantoren Dagvoorzitter: Roy Duijn Snelder Zijlstra Rick van Zwet Research Manager Dynamis Paul Stavert Partner The Powerhouse Company Sprekende Cijfers Event
Nadere informatieWerkloosheid in de Europese Unie
in de Europese Unie Diana Janjetovic en Bart Nauta De werkloosheid in de Europese Unie vertoont sinds 2 als gevolg van de conjunctuur een wisselend verloop. Door de economische malaise in de jaren 21 23
Nadere informatieGroeiende kloof tussen vraag en aanbod in vrije huursector
Daniel Hendriks en Gijs-Jan Witkamp Groeiende kloof tussen vraag en aanbod in vrije huursector De gemiddelde woningzoekende hanteert momenteel een huurprijs die 22% ( 290) tekortkomt aan de gemiddelde
Nadere informatieEXPERTS OP DE TOEKOMST VAN VASTGOED RESIDENTIAL INVESTMENT ATTRACTIVENESS INDEX
EXPERTS OP DE TOEKOMST VAN VASTGOED RESIDENTIAL INVESTMENT ATTRACTIVENESS INDEX OKTOBER 2018 SCHIEDAM WONINGBELEGGERS MEESTE LEVERT RENDEMENT OP Nog nooit lag het beleggingsvolume in woningen langjarig
Nadere informatieNoord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noord-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (*1. m²) 46.787 643 973 1.222 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland De drie noordelijke
Nadere informatieWoningmarktrapport 3e kwartaal Gemeente Alphen aan den Rijn
Woningmarktrapport 3e kwartaal 217 Gemeente Alphen aan den Rijn Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 12 Aantal verkocht 1 8 6 4 2 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement
Nadere informatieDE EVOLUTIE VAN DE BELGISCHE VASTGOEDPRIJZEN IN 2016: DATA ADS 1 INLEIDING
CONFEDERATIE VAN IMMOBILIENBEROEPEN VLAANDEREN Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent www.cibweb.be DE EVOLUTIE VAN DE BELGISCHE VASTGOEDPRIJZEN IN 2016: DATA ADS 1 INLEIDING De benchmark voor de evolutie
Nadere informatieKantorenmarkt Nederland 4e kwartaal 2018
Opname De opname in het vierde kwartaal van 218 bedroeg circa 44. m², dit is vrijwel gelijk aan het derde kwartaal (49. m²). Ten opzichte van het vierde kwartaal in 217 lag de opname zo n 19% lager. Gemeten
Nadere informatieBedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant
Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds
Nadere informatieFlevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen
Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette
Nadere informatieBijlage I: Woningmarktcijfers 1 e kwartaal 2009
Bijlage I: Woningmarktcijfers 1 e kwartaal 2009 De prijs van de gemiddelde verkochte woning daalt met -3,1% in het 1e kwartaal van 2009. De prijs per m2 daalt met -2,6%. De definitieve cijfers komen voor
Nadere informatieECGF/U200902279 Lbr. 09/124
Brief aan de leden T.a.v. het college en de raad informatiecentrum tel. (070) 373 8020 uw kenmerk bijlage(n) 1 betreft Communicatie WOZ-beschikking 2010 ons kenmerk ECGF/U200902279 Lbr. 09/124 datum 5
Nadere informatieSprekende Cijfers / Woningmarkt Den Haag. Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q3 Woningmarkt Regio Den Haag
Sprekende Cijfers Kwartaalbericht Q3 Woningmarkt Regio Den Haag pagina 1 van 6 Den Haag oktober 2010 Inleiding Voor u ligt het derde kwartaalbericht Sprekende Cijfers van Frisia Makelaars. Wij trachten
Nadere informatieDe Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie
De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie De problemen op de wereldwijde financiële markten hebben de economie inmiddels meer dan twee jaar in haar greep. Vanaf oktober 28 zijn de gevolgen
Nadere informatieLANDEN ANALYSE DUITSLAND
LANDEN ANALYSE DUITSLAND Algemeen LANDEN ANALYSE ALGEMEEN De Landen Analyse gee7 de sector (cijferma@g) inzicht in de huidige (2013) en toekoms@ge (2018) waarde van de consump@e van snijbloemen en potplanten
Nadere informatieCheck Je Kamer Rapportage 2014
Check Je Kamer Rapportage 2014 Kwantitatieve analyse van de studentenwoningmarkt April 2015 Dit is een uitgave van de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb). Voor vragen of extra informatie kan gemaild worden
Nadere informatieBijlage I Analyse Woningmarkt
NVM Bijlage I Analyse Woningmarkt 2e kwartaal 2010 NVM Data & Research 8-7-2010 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 TRANSACTIES Aantal Verkopen Het totale aantal
Nadere informatieKoopsom per maand, Nederland 2012-2013
Persbericht Woningmarktcijfers.nl, Heerlen 21-01-2014 Nederlandse woningmarkt stabiel in tweede halfjaar 2013 De gemiddelde koopsom van de door het Kadaster geregistreerde woningtransacties kwam in december
Nadere informatie1 Inleiding. 2 Methode en selectie
1 Inleiding In de CPB Policy Brief over de positie van de middeninkomens op de woningmarkt (CPB, 2016) spelen subsidies in de verschillende segmenten van de woningmarkt een belangrijke rol als verklaring
Nadere informatieKans op Amerikaanse dubbele dip is klein
Kans op Amerikaanse dubbele dip is klein De Verenigde Staten gaan meestal voorop bij het herstel van de wereldeconomie. Maar terwijl een gerenommeerd onderzoeksburo recent verklaarde dat de Amerikaanse
Nadere informatieCultuur in stad en provincie. De culturele positie van de stad en de provincie Utrecht
Cultuur in stad en provincie De culturele positie van de stad en de provincie Utrecht Cultuur in stad en provincie Eindredactie en opmaak: M Tekst & Beeld, Bunnik Atlas voor gemeenten Postbus 9627 3506
Nadere informatieMidden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Midden-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Midden-Nederland (*1. m²) 42.674 95 6.46 Overig Nederland In de regio Midden-Nederland ligt circa 14%
Nadere informatieOnderwerp Concentratie Rijksvastgoed MIRT-onderzoek (Rijks)vastgoedstrategie Lelystad
** Aan Provinciale Staten Onderwerp Concentratie Rijksvastgoed MIRT-onderzoek (Rijks)vastgoedstrategie Lelystad Provinciale Staten 2 juli 2014 Agendapunt 1. Beslispunten 1. Kennis te nemen van de ontwikkelingen
Nadere informatiekantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland
Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette
Nadere informatieWoningmarktrapport - 1e kwartaal Gemeente Beverwijk
Woningmarktrapport - 1e kwartaal 215 Gemeente Beverwijk Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 45 Aantal verkocht 4 35 3 25 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement
Nadere informatieOverzicht uitgeschreven huisartsen NIVEL Lud van der Velden Daniël van Hassel Ronald Batenburg
Overzicht uitgeschreven huisartsen 1990-2015 NIVEL Lud van der Velden Daniël van Hassel Ronald Batenburg ISBN 978-94-6122-424-8 http://www.nivel.nl nivel@nivel.nl Telefoon 030 2 729 700 Fax 030 2 729 729
Nadere informatieVan Lieshout & Partners Nieuwsbrief 3 e kwartaal Bron: Reuters
In onze eerste nieuwsbrief nieuwe stijl willen wij terugblikken op het afgelopen kwartaal, lichten wij ons beleggingsbeleid nader toe en uiteraard geven wij onze visie op de financiële markten. Terugblik
Nadere informatiePortefeuilleprofielen
Portefeuilleprofielen Rood BANDBREEDTE van de portefeuille Laatste update: 1 oktober 2015 ROOD Minimum Maximum Tactisch Aandelen 80,00% 100,00% 95,00% Obligaties 0,00% 15,00% 0,00% Onroerend Goed 0,00%
Nadere informatieHUURWONINGMARKT H2 2017
HUURWONINGMARKT H2 2017 VERSCHIL TUSSEN STAD EN PLATTELAND NEEMT TOE NEDERLANDSE HUURWONINGMARKT Huurprijs 3,7% gestegen in de tweede helft van 2017 Prijsontwikkeling Nederlandse huurwoningmarkt De laatste
Nadere informatieJoost Meijer, Amsterdam, 2015
Deelrapport Kohnstamm Instituut over doorstroom vmbo-mbo t.b.v. NRO-project 405-14-580-002 Joost Meijer, Amsterdam, 2015 Inleiding De doorstroom van vmbo naar mbo in de groene sector is lager dan de doorstroom
Nadere informatieToppositie Randstad in het geding
Vergeten woningmarktdossier zorgt voor grote problemen Toppositie Randstad in het geding NVM introduceert WoningVoorraadMeter Nieuwegein, 4 juli De prijs van de gemiddelde verkochte woning in Nederland
Nadere informatie