Amsterdam, juli 2006 In opdracht van Gemeente Amsterdam. Opties op de Zuidas. SEO Economisch Onderzoek Joost Poort m.m.v.

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Amsterdam, juli 2006 In opdracht van Gemeente Amsterdam. Opties op de Zuidas. SEO Economisch Onderzoek Joost Poort m.m.v."

Transcriptie

1 Opties op de Zuidas

2

3 Amsterdam, juli 2006 In opdracht van Gemeente Amsterdam Opties op de Zuidas SEO Economisch Onderzoek Joost Poort m.m.v. Carl Koopmans PricewaterhouseCoopers Jun Hoo Jan Willem Velthuijsen

4 De wetenschap dat het goed is SEO Economisch Onderzoek doet onafhankelijk toegepast onderzoek in opdracht van overheid en bedrijfsleven. Ons onderzoek helpt onze opdrachtgevers bij het nemen van beslissingen. SEO Economisch Onderzoek is gelieerd aan de Universiteit van Amsterdam. Dat geeft ons zicht op de nieuwste wetenschappelijke methoden. We hebben geen winstoogmerk en investeren continu in het intellectueel kapitaal van de medewerkers via promotietrajecten, het uitbrengen van wetenschappelijke publicaties, kennisnetwerken en congresbezoek. SEO-rapport nr. 926 ISBN 10: ISBN 13: Copyright 2006 SEO Amsterdam. Alle rechten voorbehouden. Het is geoorloofd gegevens uit dit rapport te gebruiken in artikelen en dergelijke, mits daarbij de bron duidelijk en nauwkeurig wordt vermeld.

5 Inhoudsopgave Managementsamenvatting...i 1 Inleiding De Zuidas Flexibiliteit binnen randvoorwaarden Kengetallen De hoeken van het speelveld De kantorenmarkt Een beknopte literatuurstudie De kantorenmarkt als toevalsproces De woningmarkt De relatie tussen kantoren en woningen Discussie en keuze kengetallen optiewaardering De waarde van flexibiliteit De waarde van uitstel Invulling van de parameters De waarde van de uitsteloptie De waarde van bestemmingswijziging Conclusies en aanbevelingen...35 Literatuur

6

7 OPTIES OP DE ZUIDAS i Managementsamenvatting Het Zuidas-project kenmerkt zich door zijn omvang en ambitieniveau, maar ook door de flexibiliteit die op alle niveaus in de planvorming is ingebouwd. Investeringen kunnen worden gefaseerd in de tijd waarbij, afhankelijk van de marktontwikkelingen en de vraag van toekomstige gebruikers, tijdelijk voorrang gegeven kan worden aan het bouwen van kantoren, woningen of voorzieningen. Ook wanneer een gebouw is opgeleverd blijft flexibiliteit een sleutelwoord. De uitwisseling tussen woonfuncties en kantoorfuncties binnen een gebouw wordt mogelijk gemaakt door al tijdens de bouw rekening te houden met de verschillende bouwkundige eisen die in die twee bestemmingen gelden. Deze vraagsturing en flexibiliteit hebben tot doel om niet te bouwen voor de leegstand, zoals maar al te vaak gebeurt op de kantorenmarkt, en om optimaal in te kunnen spelen op de vraagontwikkeling en de stedelijke dynamiek die de Zuidas de komende decennia zal karakteriseren. Flexibiliteit is met het oog op een snel veranderende en onzekere toekomst van levensbelang voor de vitaliteit van de Zuidas en vertegenwoordigt op die manier een economische waarde. Terwijl toekomstige onzekerheden bij de waardering van inflexibele projecten altijd negatief gewaardeerd worden, kunnen ze in het voordeel werken van flexibele projecten. De optie om toekomstige beslissingen te kunnen laten afhangen van onvoorziene ontwikkelingen is waardevol en de reële optietheorie biedt een geschikt instrumentarium om de economische waarde van dergelijke goed gedefinieerde flexibiliteit te bepalen. De doelstelling van dit onderzoek is tweeledig. In de eerste plaats beoogt dit onderzoek zicht te krijgen op de variatiebreedte van de toekomstige ontwikkeling van de kantorenmarkt en de woningmarkt op de Zuidas. Met andere woorden: wat zijn de hoeken van het speelveld, waarbinnen de Zuidas zich in de komende jaren zou kunnen ontwikkelen. Door te kijken hoe de kantoorhuren op toplocaties in een aantal Europese zakencentra zich de afgelopen jaren ontwikkeld hebben, ontstaat een beeld van de variatiebreedte de hoeken van het speelveld die voor de Zuidas relevant is. Het is immers verleidelijk om zich bij de ontwikkeling van nieuwe kantoorlocaties te spiegelen aan de succesverhalen, maar prudent is het om zich ook rekenschap te geven van de minder glansrijke ontwikkelingen. Behalve de hoeken van het speelveld op de kantorenmarkt, is het ook van belang zicht te krijgen op de variatiebreedte van de ontwikkelingen op de woningmarkt, en de samenhang tussen beide markten. De tweede doelstelling van dit onderzoek is om met gebruikmaking van de aldus verworven kennis van de variatiebreedte op de vastgoedmarkten, te rekenen aan de waarde die flexibiliteit op de Zuidas creëert. Dit gebeurt aan de hand van twee concrete basisfacetten van flexibiliteit, namelijk de mogelijkheid de bouw van een kantoorpand uit te stellen, en de mogelijkheid de bestemming van een pand in een later stadium te veranderen.

8 ii De hoeken van het speelveld Kantorenmarkt De jaarlijkse fluctuaties in de huurprijzen (volatiliteit) die is afgeleid voor de kantorenmarkt in Europese centra is aanzienlijk. Voor de huurprijzen in ruim dertig Europese centra over de laatste tien jaar was de gemiddelde jaarlijkse volatiliteit zo n 12 %; de gemiddelde jaarlijkse fluctuaties lagen meestal tussen de 7 en 17 %. De volatiliteit in de vier grootste Nederlandse steden was kleiner dan het Europese gemiddelde, maar het is allerminst zeker dat ook in de toekomst de Nederlandse kantorenmarkt minder turbulent zal zijn dan die in de rest van Europa. Daarbij moet nog bedacht worden dat de fluctuaties in de gepubliceerde kantoorhuren gedempt worden door incentives. De werkelijke volatiliteit in de huuropbrengsten zal daarom gemiddeld tussen de 10 % en de 20 % per jaar bedragen. Voor de gemiddelde jaarlijkse nominale huurgroei op de kantorenmarkt werd voor Europa een gemiddelde waarde van 3,9 % gevonden. Ook deze waarde verschilt sterk tussen centra en wordt geacht te liggen tussen 2 en 6 %. Het voortdurend terugkomende economische verschijnsel dat grote winsten alleen te behalen zijn in ruil voor grote risico s wordt ook op de kantorenmarkt bevestigd. Zo kende toplocatie La Défense (Parijs) in het afgelopen decennium de grootste uitslagen omhoog en omlaag; die grote jaarlijkse fluctuaties telden tussen 1996 en 2005 op tot een respectabele gemiddelde jaarlijkse groei van 5,3 %. London City kende de op een na grootste jaarlijkse fluctuaties en behaalde daarmee de grootste gemiddelde groei van de onderzochte steden: 10,9 %. Woningmarkt Voor de Nederlandse woningmarkt werd een gemiddelde volatiliteit van 6,0 % gevonden. Deze waarde ligt bijna een factor 2 onder de hierboven genoemde volatiliteit op de kantorenmarkt. Dit verschil in volatiliteiten sluit goed aan bij de beschikbare economische literatuur. Berekeningen door de OESO van de volatiliteit in andere landen komen iets hoger uit (terwijl landelijke cijfers doorgaans juist een lagere volatiliteit hebben dan cijfers op gemeentelijk of regionaal niveau). Het lijkt daarom redelijk voor de toekomst op de Zuidas uit te gaan van een jaarlijkse volatiliteit tussen 6 en 10 %. De trendmatige groei op de Nederlandse woningmarkt is gedurende de afgelopen tien jaar historisch hoog geweest: nominaal zo n 8,4 %. De meetperiode van tien jaar blijkt echter onvoldoende lang om de langetermijn trend op de woningmarkt te schatten. Afgaande op de berekeningen van de OESO, waaruit voor 18 landen een gemiddelde reële groei kwam van 1,6 %, lijkt een nominaal groeicijfer tussen 3 en 5 % een realistischer inschatting voor de toekomst. Interactie Tot slot is het voor de hoeken van het speelveld van belang zicht te hebben op de samenhang tussen de ontwikkelingen op de woningmarkt en de kantorenmarkt. Voor gemeentelijke Nederlandse data werd de correlatiecoëfficiënt geschat op slechts 0,13. Deze waarde houdt in dat de ontwikkelingen op de woningmarkt en de kantorenmarkt slechts voor 13 % met elkaar samenhangen. Er is vrijwel geen internationale literatuur om deze waarde aan te staven, omdat vrijwel alle literatuur naar de kantorenmarkt of de woningmarkt kijkt, maar deze markten nooit in samenhang beschouwt. Het enige beschikbare vergelijkingsmateriaal is een Amerikaanse schatting van 0,68 (0,64~0,71). Deze waarde ligt aanzienlijk boven de eerder genoemde waarde voor

9 MANAGEMENTSAMENVATTING iii Nederland, en impliceert een sterkere samenhang van de ontwikkelingen op de kantorenmarkt en de woningmarkt. Een mogelijke gedeeltelijke verklaring voor dit verschil zou kunnen zijn dat in de VS gemeenschappelijke factoren als de bouwkosten vooralsnog een sterker effect hebben op zowel de woningmarkt als de kantorenmarkt die daarom meer in gelijke tred bewegen, terwijl in Nederland deze twee markten vrijwel geen statistisch verband meer met elkaar hebben. De waarde van flexibiliteit Uitsteloptie De waarde is onderzocht van de mogelijkheid de bouw van een kantoortoren uit te stellen nadat de planologische voorbereiding is voltooid. Deze waarde blijkt nauw samen te hangen met de hierboven genoemde kengetallen: de jaarlijkse fluctuaties op de kantorenmarkt, de nominale huurgroei en de uitsteltermijn. Wanneer de verwachte jaarlijkse huurgroei nominaal niet boven de 4 % uitkomt, blijkt de hoogste waarde te liggen bij 1 jaar uitstel. Langer uitstel leidt in zo n geval tot waardeverlies, met name als gevolg van de huurderving, die dan niet wordt gecompenseerd door stijgende huuropbrengsten in latere jaren. Bij een hogere verwachte stijging van de huurprijzen is het juist wel aantrekkelijk om uitgaande van de getallen in dit rekenvoorbeeld enkele jaren te wachten. Grotere jaarlijkse fluctuaties op de kantorenmarkt leiden tot een aanzienlijk hogere waarde van de uitsteloptie. De volatiliteit heeft echter geen directe invloed op de optimale uitsteltermijn Switchoptie Vervolgens is de waarde onderzocht van de optie om een woontoren na enkele jaren te transformeren in een kantoortoren. Om deze transformatie mogelijk te maken, zullen bij aanleg extra kosten gemaakt worden die vooral samenhangen met een grotere verdiepingshoogte (3,30 meter in plaats van 2,70 meter). De waarde van deze switchoptie is berekend in een zestiental scenario s wat aanleiding gaf tot de volgende conclusies: Wanneer de eventuele transformatie van woonbestemming naar kantoorbestemming zijn beslag zou moeten krijgen binnen twee jaar tijd, zullen de kosten van het creëren van flexibiliteit hoger zijn dan de baten. Pas bij langere termijnen voegt de switchoptie waarde toe. Op langere termijn kunnen de woningmarkt en de kantorenmarkt meer uiteenlopende ontwikkelingen doormaken, waardoor de mogelijkheid de bestemming van de toren te kunnen wijzigen waardevoller wordt. Bij langere switch-termijnen neemt ook het relatieve belang af van de meerprijs die woningeigenaren voor een hogere woning willen betalen: de switchmogelijkheid wordt de doorslaggevende factor in de waardebepaling.

10 iv Wanneer de correlatie tussen de woningmarkt en de kantorenmarkt zwakker is (0,13) is de waarde van switchoptie hoger, omdat de kans groter wordt dat de kantorenmarkt zich heel anders ontwikkeld. Daarbij moet de kanttekening worden geplaatst dat het twijfelachtig is of een pand dat geruime tijd dienst geeft gedaan als woontoren, getransformeerd kan worden in een kantoor met huurprijzen die overeenkomen met het topsegment. De levenscyclus van kantoren in het topsegment is circa tien jaar, en het lijkt aannemelijk dat de jaren van residentieel gebruik daarin meetellen, op grond van de uitstraling van het pand, de architectuur en de omgeving. Wanneer verwacht mag worden dat in vervolg op de transformatie na een aantal jaren het kantoorpand niet de huurprijzen kan rekenen die horen bij het topsegment, zal de waarde van flexibiliteit aanzienlijk afnemen of zelfs negatief worden.

11 OPTIES OP DE ZUIDAS 1 1 Inleiding Bij het grote publiek zal het Zuidas-project bekend zijn vanwege de omvang en het ambitieniveau van het project: aan de zuidkant van Amsterdam moet een nieuw economisch centrum verrijzen met hoogwaardige faciliteiten voor werken, wonen, winkelen en andere voorzieningen. De Zuidas zal optimaal ontsloten zijn per openbaar vervoer en over de weg en het ligt in de planning om deze infrastructuur ondergronds aan te leggen. Zo wordt maximaal grondgebruik mogelijk en worden zo min mogelijk fysieke barrières opgeworpen voor de sociale en economische dynamiek van het gebied. Economisch en projectmatig heeft het Zuidas-project nog een andere in het oog springende eigenschap: flexibiliteit. Waar projectontwikkeling en gebiedsontwikkeling doorgaans vanuit een masterplan een uitgestippeld ontwikkelingspad beogen te volgen, zijn flexibiliteit en vraagsturing de sleutelwoorden in het Zuidas-project. Investeringen kunnen worden gefaseerd in de tijd en worden gevarieerd tussen woon-, kantoor-, en winkelbestemmingen, afhankelijk van de vraag en de daaruit voortvloeiende prijsniveaus. Uitgangspunt bij de realisatie van het project is de handhaving van het prijs- en kwaliteitsniveau. Indien nodig worden investeringen getemporiseerd om deze kwaliteit te behouden. Deze flexibiliteit, het vermogen om in te spelen op veranderende marktomstandigheden, vertegenwoordigt een economische waarde. Want terwijl toekomstige onzekerheden bij de waardering van inflexibele projecten alleen maar nadelig uitpakken risico kost geld werken ze in het voordeel van flexibele projecten. De optie om toekomstige beslissingen te kunnen laten afhangen van onvoorziene ontwikkelingen is waardevol. Toch wordt deze waarde in kostenbatenanalyses vaak veronachtzaamd. Daarom is het van belang beter zicht te krijgen op de waarde die flexibiliteit toevoegt aan het Zuidas-project. Investeringsbeslissingen in vastgoed en infrastructuur zijn grotendeels onomkeerbaar, en beperken daardoor de flexibiliteit. Mochten de huurprijzen later dalen, dan kan de beslissing niet meer worden teruggedraaid. De timing van de investeringsbeslissing vereist dus een nauwkeurige afweging. In andere gevallen kunnen investeringen tegen meerkosten zo worden ingericht dat zij later juist een grotere flexibiliteit toelaten, met name in de keuze tussen een woon- en kantoorbestemming, afhankelijk van de prijsontwikkeling in beide segmenten. De vraag doet zich dan voor of deze meerkosten opwegen tegen de waarde van extra flexibiliteit. Voor dergelijke timings- en waarderingsvragen is in de economie een uitstekend instrumentarium beschikbaar, namelijk de theorie van de reële opties 1. Dit rapport maakt gebruik van dit instrumentarium in een kwalitatief en kwantitatief onderzoek naar de waarde van flexibiliteit in het Zuidas-project. De flexibiliteit in het Zuidas-project is echter niet te vatten in een concrete beslissingsboom, zoals in de optietheorie gangbaar is, maar vloeit voort uit een samenspel van beslissingen van actoren die binnen bepaalde randvoorwaarden invloed kunnen hebben op de 1 Zie onder andere A.K. Dixit and R.S. Pindyck (1994), Investment under Uncertainty, Princeton University Press. Dit theoretisch kader sluit overigens nauw aan bij de theorie die wordt gebruikt voor de waardering van opties op de aandelenmarkt.

12 2 HOOFDSTUK 1 timing, omvang en volgorde van de ontwikkeling van vastgoed. Daarom is het niet mogelijk een geaggregeerde waardering uit te voeren van de flexibiliteit in de Zuidas. In plaats daarvan presenteert dit onderzoek een kwantitatieve waardering van twee belangrijke bouwstenen van flexibiliteit: de optie om projecten uit te stellen en te versnellen, en de optie om de bestemming van onroerend goed in een later stadium te wijzigen. De waarde van deze twee basisvormen van flexibiliteit wordt vanuit diverse invalshoeken gekwantificeerd. Voor die waardering is het van belang zicht te hebben op de mate van onzekerheid waar het project mee kampt: hoe zouden de relevante markten zich de komende jaren kunnen ontwikkelen? Met andere woorden: wat zijn de hoeken van het speelveld? Om een antwoord te vinden op deze vraag zijn gegevens verzameld en geanalyseerd van historische ontwikkelingen op de kantorenmarkten in een veertigtal Europese zakencentra. 2 De opbouw van deze rapportage is als volgt. Hoofdstuk 2 beschrijft kort hoe flexibiliteit een sleutelrol speelt in het Zuidas-project. Hoofdstuk 3 illustreert aan de hand van concreet cijfermateriaal hoe groot de onzekerheden op de kantorenmarkt en de woningmarkt zijn: wat zijn de hoeken van het speelveld van de in de toekomst te verwachten ontwikkelingen? Hoofdstuk 4 introduceert de reële optietheorie als theoretisch kader om de flexibiliteit te waarderen die in het Zuidas-project besloten ligt. Twee basisfacetten van flexibiliteit worden concreet gewaardeerd: de mogelijkheid om de bouw van een kantoortoren uit te stellen, en de mogelijkheid van functieuitwisseling, d.w.z. de mogelijkheid om een kantoortoren in een tweede levensfase om te bouwen tot woontoren. Hoofdstuk 5, ten slotte, vat de belangrijkste conclusies en aanbevelingen samen die op grond van dit onderzoek zijn te formuleren. 2 Gegevens over de internationale woningmarkt op stedelijk niveau bleken onvoldoende beschikbaar voor een samenhangende analyse. Ter ondervanging daarvan is een literatuurstudie verricht naar de onzekerheden die gelden voor de prijsontwikkeling op lokale woningmarkten, alsmede de samenhang met de kantorenmarkt.

13 OPTIES OP DE ZUIDAS 3 2 De Zuidas De Zuidas is gelegen ten Zuiden van Amsterdam, aan weerszijden van de ringweg A10 zuid en rondom het trein-, metro- en toekomstig HSL-station Amsterdam Zuid-WTC. 3 Begin 1998 werd in een masterplan een eerste integrale visie gegeven op de ontwikkeling van het gebied, dat zich in een toenemende populariteit voor bedrijfsvestiging kon verheugen. De Zuidas moest een toplocatie worden voor kantoren, wonen en voorzieningen. Een belangrijk element is daarbij het zogeheten dokmodel: Om de stedelijke kwaliteit te waarborgen werd uitgegaan van het ondergronds brengen van de infrastructuur. 4 In de jaren daarna werden telkens nieuwe en vaak zeer markante kantoorgebouwen opgeleverd, en ook de planvorming en de besluitvorming over het dok en cruciale infrastructuur zoals de Noord-Zuidlijn vorderde gestaag. Een belangrijk element is daarbij functievermenging tussen wonen, werken en voorzieningen, waardoor niet louter een zakencentrum ontstaat, maar een gebied met stedelijke dynamiek en een levendige openbare ruimte. Daarnaast wordt de Zuidas gekenmerkt door uitstekende bereikbaarheid, hoge dichtheden en hoge kwaliteit van de openbare ruimte. Daardoor moet het een toplocatie worden voor nationale en internationale hoofdkantoren, dat kan wedijveren met centra als La Défense in Parijs en de Londense Docklands. 2.1 Flexibiliteit binnen randvoorwaarden De volledige ontwikkeling van de Zuidas zal zeker tot 2030 in beslag nemen en juist om die reden is niet gekozen voor een vastliggend eindplan. Om gezond te blijven moet een project met een dergelijke looptijd kunnen inspelen op veranderende omstandigheden. De Visie Zuidas uit 2004 schrijft daarover: De uitwerking van de plannen wordt steeds afgestemd met de samenleving en de markt. Belangrijk onderdeel van de ontwikkelingsstrategie is ook het voortdurend monitoren van de financiële haalbaarheid van het project, met het dok als belangrijk element daarin. (p. 7). Die flexibiliteit beperkt zich niet tot de gebiedsontwikkeling. Ook gebouwen en de openbare ruimte worden flexibel ingericht om zonder grote ingrepen gebouwen of delen daarvan een andere functie te geven (p. 9). Daarnaast is er flexibiliteit in het toekomstige gebruik van eenmaal gerealiseerde gebouwen. Kantoorgebouwen worden zo aangelegd, dat ze afhankelijk van de marktontwikkelingen kunnen worden getransformeerd in wooneenheden of andersom. Dit zal bij aanleg extra investeringen vergen, die zich echter terug kunnen betalen door de geboden flexibiliteit. Hoofdstuk 4 gaat daar uitvoerig op in. Bovendien is het streven om levensloopbestendige woningen te bouwen, die geschikt gemaakt kunnen worden voor ouderen; en appartementen die vrije indeelbaarheid toelaten. 3 De beschrijving van het Zuidas-project in dit hoofdstuk is hoofdzakelijk gebaseerd op de publicaties Visie Zuidas. Stand van zaken 2004 en Economische Visie Zuidas Amsterdam. 4 Visie Zuidas. Stand van zaken 2004, p. 4-5.

14 4 HOOFDSTUK 2 Flexibiliteit is dus het sleutelwoord, en wel op diverse manieren: flexibiliteit planmatige indeling van het gebied: wat komt waar ; flexibiliteit planning in de tijd: wanneer wordt een locatie ontwikkeld flexibiliteit bestemming en indeling gebouwen. Om al deze vormen van flexibiliteit te kunnen bieden, is gekozen voor een rasterstructuur, waarbinnen de kavels flexibel kunnen worden ingevuld: sociale, economische, culturele en maatschappelijke veranderingen kunnen zo kavelsgewijs worden opgevangen. 5 Met al deze vormen van flexibiliteit is het wel van belang bepaalde randvoorwaarden te bewaken. Het gaat dan om randvoorwaarden ten aanzien van de ontwikkelingstotalen van woon- en kantoorruimte, die volgens de plannen in balans moeten zijn. Ook het aandeel goedkopere woningen en sociale woningbouw in het totaal moet worden bewaakt. Globaal zal naar schatting één miljoen vierkante meter kantooroppervlak worden ontwikkeld. Daarnaast zullen zo n woningen worden gerealiseerd, hoofdzakelijk in de hogere segmenten van de woningmarkt. Het CPB laat zich in een kosten-batenanalyse van het Zuidas-project positief uit over de flexibiliteit van het project: De flexibiliteit van de bouwprogramma s is echter een sterk punt. Zo kan men tijdens de uitvoering van het project nog besluiten meer woningen te bouwen en minder kantoren. (CPB, 2003; p. 9). Een waardering van deze flexibiliteit wordt echter niet gegeven, hetgeen heeft bijgedragen aan de negatieve rendementsbeoordeling die het CPB over diverse varianten van het project gaf. 2.2 Kengetallen De kengetallen voor de te realiseren oppervlaktes en de bijbehorende prijsniveaus verschillen tussen de beschikbare documenten. Dit is niet verwonderlijk, gelet op de lange looptijd van het project en de centrale rol van flexibiliteit. De Visie Zuidas, stand van zaken 2004 raamt de ontwikkelingsmogelijkheden voor kantoren op 1,17 miljoen m 2, van woningen op 1,09 miljoen m 2 en van voorzieningen (inclusief de VU en VUMC) op 485 duizend m 2. Dat is bijna 500 duizend m 2 meer dan in de visie Zuidas 2001, waarin een totaaloppervlak van 2,25 miljoen m 2 werd voorzien. Het potentiële verschil dient om verlaagde realisatiecijfers als gevolg van de hoge eisen aan de gebiedskwaliteit zogeheten planuitval op te vangen. De te ontwikkelen kantoren en woningen zijn verdeeld over diverse segmenten met verschillende prijsniveaus. In de kosten-batenanalyse van het Zuidas-project gaat het CPB eind 2003 uit van kantoorhuren van 257, 240 en 221 per m 2 b.v.o. per jaar, met relatieve aandelen 36 %, 33 % en 31 %, zoals weergegeven in Figuur Dit zou corresponderen met een gewogen gemiddelde huurprijs van zo n 240 per m 2. Het CPB vergelijkt deze huurprijzen met de gemiddelde huur in het topsegment in de regio: volgens een aangehaalde studie van KFN lagen de huren rond het WTC anno 1999 rond 245 per m 2 per jaar, terwijl het gemiddelde in de gemeente Amsterdam 137 bedroeg (CPB, 2003, p37). De door het CPB genoemde huurprijzen komen dus goed 5 Visie Zuidas. Stand van zaken 2004, p De oppervlaktes in deze tabel liggen dichter in de buurt van de kengetallen uit de Visie Zuidas 2001.

15 DE ZUIDAS 5 overeen met het geciteerde huurprijsniveau rondom het WTC, maar liggen ver boven het Amsterdamse gemiddelde. Dit bevestigt de ambities van de Zuidas om een toplocatie voor kantoren te zijn. Al met al noemt het CPB het kantorenprogramma in de Zuidas hoewel ambitieus, niet onrealistisch. (CPB, 2003, p. 40). Figuur 2.1 Verdeling geplande kantooroppervlakte over prijsniveaus volgens kostenbatenanalyse CPB, eind ; 31% 257; 36% 240; 33% Bron: SEO Economisch Onderzoek/PWC Economics o.b.v. CPB (2003) Anno 2006 zijn deze prijsniveaus als uitgangpunt te laag. In 2004 en 2005 noteerde de Zuidas volgens DTZ Zadelhoff huurprijzen van 250 tot 365 per m 2 b.v.o. 7 Een andere bron noemt voor de Zuidas een prijs van 350 per m 2 b.v.o. per juni Deze cijfers beduidend hoger dan de cijfers uit 1999 die het CPB gebruikte. Inmiddels gaat het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam (OGA) in de Businesscase 2004 uit van prijzen van respectievelijk 270, 300 en 330 per m 2 b.v.o. Deze kengetallen liggen binnen de bandbreedte die DTZ Zadelhoff voor 2005 publiceerde. Voor de geplande woningen rekent het CPB met twee segmenten, met oppervlaktes van 141 en 112 m 2 en prijzen van respectievelijk en Dit komt overeen met een m 2 -prijs van ongeveer 2200 respectievelijk Ook deze waarden liggen aanzienlijk onder de huidige marktwaarden. Volgens de meest recente cijfers van de NVM (1 e kwartaal 2006) was de verkoopprijs van een appartement in de regio Amsterdam gemiddeld 2829 per m 2. Het voortschrijdend gemiddelde nam tussen het eerste kwartaal van 2001 en 2006 toe van 2513 naar 2808 per vierkante meter. 9 Tabel 2.1 gaat daarop uit van een prijspeil van 2800 per m 2, wat in de huidige markt een redelijk uitgangpunt lijkt. Het CPB gaat er in de kosten-batenanalyse van uit dat de reële vastgoedprijzen jaarlijks gemiddeld met 1,2 % stijgen, wat gebaseerd is op de historische gemiddelde stijging van de reële bouwkosten in de periode Verder veronderstelt het CPB een gemiddeld geëist reëel rendement op vastgoedbeleggingen van 7 % per jaar. Ook voor andere maatschappelijke baten 7 DTZ Zadelhoff, januari 2006: Amsterdam in perspectief. De regionale markt voor commercieel vastgoed. 8 Cushman & Wakefield Healey & Baker, 2005: Office Snapshot The Netherlands Quarter NVM, 2006: NVM-cijfers van het 1e kwartaal 2006 voor de regio Amsterdam.

16 6 HOOFDSTUK 2 die onderhevig zijn aan macro-economisch risico (grondbaten en transportbaten) wordt een reële discontovoet van 7 % gehanteerd. Voor investeringskosten in infrastructuur en het bouwrijp maken van de grond, die niet onderhevig zijn aan macro-economisch risico, geldt geen risicoopslag. De daarvoor gebruikte reële discontovoet is derhalve 4 % (CPB, 2003, p ). Tabel 2.1 geeft op basis van het bovenstaande een aantal kengetallen betreffende de oppervlaktes en prijsniveaus in de Zuidas, alsmede enkele andere relevante variabelen. Voor de oppervlaktes is uitgegaan van de getallen die het CPB noemt, de prijzen zijn op grond van de hierboven genoemde overwegingen aangepast. Het volgende hoofdstuk geeft aan hoe groot de onzekerheden op de kantorenmarkt en de woningmarkt zijn. Door die onzekerheden krijgt flexibiliteit van toekomstige beslissingen waarde. Tabel 2.1 Kengetallen te ontwikkelen vastgoed in de Zuidas 10 Segment Oppervlakte m 2 b.v.o. Prijs o.b.v. OGA/NVM Aantal Opbrengst Kantoren (per m 2 per jaar) (per jaar) Hoog Midden Laag ,4 mln 73,6 mln 77,4 mln Totaal * 272,4 mln Woningen (per stuk o.b.v per m 2 ) (eenmalig) Koop 141 m 2 Koop 112 m 2 Huur 107 m sociale sector ,2 mln 662,3 mln Totaal ** 7669 Voorzieningen Hotels Winkels Overig Totaal Overige kengetallen: Reële groei vastgoedprijzen: 1,2 % Gewenst reëel rendement vastgoed: 7 % Reële discontovoet maatschappelijke baten: 7 % Reële discontovoet kosten zonder macro-economisch risico: 4 % Bron: SEO Economisch Onderzoek/PWC Economics; metrages o.b.v. CPB (2003), m 2 -prijzen o.b.v. OGA (2006) en NVM (2006) * Gewogen gemiddelde ** Gewogen gemiddelde koopsegment 10 De precieze kengetallen verschillen tussen de diverse bronnen. De cijfers in de adviesrapporten van Brinkman (2004) wijken het meest af van deze cijfers, maar lijken uitsluitend te gaan over de geplande ontwikkeling op en direct rond het dok. Zoals reeds aangegeven houdt de Visie Zuidas. Stand van Zaken 2004 rekening met planuitval.

17 OPTIES OP DE ZUIDAS 7 3 De hoeken van het speelveld Bij een grootschalig en langdurig project als de ontwikkeling van de Zuidas is het van groot belang oog te hebben voor de ontwikkelingen die de markt tijdens en na de bouw kan doormaken. Dit hoofdstuk onderzoekt de variatiebreedte van de ontwikkelingen op de kantorenmarkt en de woningmarkt. Het doel daarvan is drieledig. Allereerst geeft dit een indruk waar de hoeken van het speelveld voor de Zuidas in de toekomst liggen. De ontwikkelingen op de kantorenmarkt en de woningmarkt zijn notoir onzeker en het is dan verhelderend te kijken hoe verschillend een aantal economische centra in Europa zich in de afgelopen jaren heeft ontwikkeld. Ten tweede illustreert het de mate van onzekerheid die er naar de toekomst toe bestaat. Het is die onzekerheid waaraan flexibiliteit zijn waarde ontleent, zoals zal worden uitgewerkt in Hoofdstuk 4. In de derde plaats worden mede aan die gegevens over de variatiebreedte kengetallen ontleend die gebruikt worden bij de waardering van flexibiliteit. 3.1 De kantorenmarkt Een beknopte literatuurstudie De rendementen op de kantorenmarkt zijn berucht om hun grote uitslagen omhoog en omlaag. Perioden van krapte in het aanbod, met bijbehorende hoge prijzen, worden afgewisseld met tijden van slapte, waarin leegstand bevochten moet worden met lagere huurprijzen en zogeheten incentives zoals huurkorting, huurvakanties en gratis stoffering of inrichting. Vaak wordt in die context gesproken over een varkenscyclus. Door de tijdspanne die bestaat tussen het ontwikkelen van plannen voor de bouw van nieuwe kantoorruimte en de feitelijke oplevering, bereikt de markt geen evenwichtstoestand. Vraag, aanbod en derhalve de huurprijzen lopen voortdurend achter de economische feiten aan, waardoor de markt nooit haar langetermijn evenwicht bereikt. Bijgevolg vertonen de huren, de leegstandpercentages en de nieuwbouw grote uitslagen rondom de theoretische evenwichtswaarden. 11 Een krappe markt met hoge marges lokt veel nieuwbouw uit, wat resulteert in overaanbod met leegstand en lage marges een paar jaar later. Hierdoor stokt de nieuwbouw, waarmee de basis wordt gelegd voor een nieuwe periode van krapte. Deze varkenscyclus is een internationaal verschijnsel. Volgens onderzoek naar de Engelse kantorenmarkt bijvoorbeeld, reageert het aanbod met een vertraging van ongeveer drie jaar op veranderingen in de vraag (McGough en Tsolacos, 1999). Op korte termijn is het aanbod zeer prijs-inelastisch, waardoor huren vooral worden bepaald door de vraagontwikkeling (Orr en Jones, 2003). Die vraag is eveneens prijs-inelastisch, omdat deze vooral wordt bepaald door 11 Mourouzi-Sivitanidou (2002) geeft in deze context aan dat er continue exogene schokken zijn die er, in combinatie met trage aanpassing van de vraag (door langetermijn contracten) en het aanbod (door lange oplevertermijnen van nieuwbouw), voor zorgt dat de markt voortdurend uit balans is.

Advies van de commissie van economische deskundigen over de CPB studie Economisch optimale waterveiligheid in het IJsselmeergebied *

Advies van de commissie van economische deskundigen over de CPB studie Economisch optimale waterveiligheid in het IJsselmeergebied * Advies van de commissie van economische deskundigen over de CPB studie Economisch optimale waterveiligheid in het IJsselmeergebied * Amsterdam, januari 2014 In opdracht van Ministerie van Infrastructuur

Nadere informatie

Onderzoeksflits. Atlas voor gemeenten 2015 Erfgoed positie van Utrecht uitgelicht. IB Onderzoek, 29 mei 2015. Utrecht.nl/onderzoek

Onderzoeksflits. Atlas voor gemeenten 2015 Erfgoed positie van Utrecht uitgelicht. IB Onderzoek, 29 mei 2015. Utrecht.nl/onderzoek Onderzoeksflits Atlas voor gemeenten 015 Erfgoed positie van Utrecht uitgelicht IB Onderzoek, 9 mei 015 Utrecht.nl/onderzoek Colofon uitgave Afdeling Onderzoek Gemeente Utrecht 030 86 1350 onderzoek@utrecht.nl

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

DTZ Zadelhoff Research. Incentives horen in het huurcontract. Incentives horen in het huurcontract

DTZ Zadelhoff Research. Incentives horen in het huurcontract. Incentives horen in het huurcontract Incentives horen in het huurcontract 30 mei 2013 Contact Frank van der Sluys Hoofd Research + 31 (0)20 8 407 201 fsluys@dtz.nl Contact Jos Hesselink Research + 31 (0)20 8 407 266 jhesselink@dtz.nl Incentives

Nadere informatie

Energieprijzen in vergelijk

Energieprijzen in vergelijk CE CE Oplossingen voor Oplossingen milieu, economie voor milieu, en technologie economie en technologie Oude Delft 180 Oude Delft 180 611 HH Delft 611 HH Delft tel: tel: 015 015 150 150 150 150 fax: fax:

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010 Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp Lichte stijging opnameniveau De totale opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam in bedraagt 268.317 m², hetgeen een lichte

Nadere informatie

3 Effect van varianten zoals door de VROM-raad gevraagd

3 Effect van varianten zoals door de VROM-raad gevraagd belastingsderving (saldo HRA en EWF) tot 13,8 miljard doen toenemen in 2011. Daarbij is geen rekening gehouden met het drukkende effect van de rentestijging op de prijs van de woningen. 3 Effect van varianten

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte

Nadere informatie

Analyse vraaghuurprijzen kantoorruimte 2012-2014

Analyse vraaghuurprijzen kantoorruimte 2012-2014 Analyse vraaghuurprijzen kantoorruimte 2012-2014 Kantorenmarkt uit balans De situatie op de Nederlandse kantorenmarkt is zeer ongunstig. Het aanbod van kantoorruimte ligt structureel op een zeer hoog niveau

Nadere informatie

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam Woningmarktrapport 4e kwartaal 215 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 3 Aantal verkocht 25 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 1e kwartaal

Nadere informatie

BIJLAGE A KENGETALLEN In deze bijlage geven we in overzichtelijke tabellen de kengetallen weer die gebruikt zijn ter bepaling van de effecten van het kantoren- en bedrijventerreinenprogramma voor de regio

Nadere informatie

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012 Amsterdam Zuidoost Daling opnameniveau 2011 Aanbod en leegstand Huurprijzen verder onder druk Beleggingsmarkt; Afname transactievolume Toekomstverwachting Deelgebieden Regio Amsterdam Onze jaarlijkse kantorenvisie

Nadere informatie

igg bouweconomie marktanalyse

igg bouweconomie marktanalyse igg bouweconomie marktanalyse indices en prognoses kwartaalbericht, - Het herstel van de bouwmarkt krijgt steeds duidelijker vormen. Na een periode van circa zeven jaar waarin de prijzen eigenlijk continu

Nadere informatie

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Hoofdpunten Rendement over eerste helft 2008 is 5,1%. De dekkingsgraad is medio 2008 uitgekomen op 132%. De kredietcrisis eist zijn tol. Vooral aandelen en onroerend

Nadere informatie

Module: Aanpassing kruispunt

Module: Aanpassing kruispunt Module: Aanpassing kruispunt Invullen van de tool In de onderstaande tabel staat een toelichting op de in te vullen gegevens. Onderdeel Invoervariabelen Meerkosten beheer- en onderhoud Reductie reistijd

Nadere informatie

downloadbaar document, behorende bij bijlage I

downloadbaar document, behorende bij bijlage I Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka Voortgangsrapportage 2009-2010 downloadbaar document, behorende bij bijlage I Definities monitor B.V. en verschillen met andere bronnen Om een foute interpretatie van

Nadere informatie

Onderneming en omgeving - Economisch gereedschap

Onderneming en omgeving - Economisch gereedschap Onderneming en omgeving - Economisch gereedschap 1 Rekenen met procenten, basispunten en procentpunten... 1 2 Werken met indexcijfers... 3 3 Grafieken maken en lezen... 5 4a Tweedegraads functie: de parabool...

Nadere informatie

Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2012

Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2012 7 januari 2013 NVM Data & Research Niveau (t.o.v.) 2012-3 (t.o.v.) 2011-4 Opmerking Aantal transacties 25.031 + 31,8% +13,9% Gemiddelde verandering t.o.v. 3 e kwartaal: +3,1%. Totale markt naar schatting

Nadere informatie

Aanbevelingen bij het rapport Drempelvrees?

Aanbevelingen bij het rapport Drempelvrees? Aanbevelingen bij het rapport Drempelvrees? Amsterdam, januari 2008 In opdracht van het Ministerie van Financiën Aanbevelingen bij het rapport Drempelvrees? Aanbevelingen naar aanleiding van de conclusies

Nadere informatie

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage Aan Memo Behandeld door MVGM Vastgoedtaxaties / +31(0)33 464 02 97 E-mail jm.van.geet@mvgm.nl Datum Kwartaal 3 van 2011 Stationsplein 121 Postbus 442 3800 AK Amersfoort T +31(0)33 464 02 97 F +31(0)33

Nadere informatie

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam Woningmarktrapport 3e kwartaal 215 Gemeente Rotterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 9 Aantal verkocht 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e kwartaal

Nadere informatie

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q2 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt gemeente Rotterdam

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q2 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers 20102 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers Kwartaalbericht Q2 Woningmarkt pagina 1 van 7 Gemeente Rotterdam Gemeente Rotterdam Juli 2010 Inleiding U leest thans alweer de

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q3

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q3 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q3 NVM Data & Research 9 oktober 2014 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het derde kwartaal van 2014 een zeer sterke opwaartse

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM Data & Research 15 januari 2015 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het vierde kwartaal van 2014 nog steeds een opwaartse

Nadere informatie

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van

Nadere informatie

Examen HAVO. Economie 1

Examen HAVO. Economie 1 Economie 1 Examen HAVO Hoger Algemeen Voortgezet Onderwijs Tijdvak 2 Woensdag 21 juni 13.30 16.00 uur 20 00 Dit examen bestaat uit 31 vragen. Voor elk vraagnummer is aangegeven hoeveel punten met een goed

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Module: Ontbrekende schakel in netwerk

Module: Ontbrekende schakel in netwerk Module: Ontbrekende schakel in netwerk Invullen In de onderstaande tabel staat een toelichting op de in te vullen gegevens. Onderdeel Invoervariabelen Investeringen Meerkosten beheer- en onderhoud Reductie

Nadere informatie

Ongezien, onverkocht?

Ongezien, onverkocht? Ongezien, onverkocht? Amsterdam, maart 2012 In opdracht van VBO Makelaar Ongezien, onverkocht? Funda en concurrentie op de markt voor woningmakelaardij Marco Kerste Barbara Baarsma Nicole Rosenboom Peter

Nadere informatie

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noordwest- Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest- (*1. m²) 38.116 11.59 Overig In Noordwest- ligt circa 23% van de landelijke kantorenvoorraad.

Nadere informatie

Koopsom per maand, Nederland 2012-2013

Koopsom per maand, Nederland 2012-2013 Persbericht Woningmarktcijfers.nl, Heerlen 21-01-2014 Nederlandse woningmarkt stabiel in tweede halfjaar 2013 De gemiddelde koopsom van de door het Kadaster geregistreerde woningtransacties kwam in december

Nadere informatie

Woningen in de pensioenportefeuille

Woningen in de pensioenportefeuille Woningen in de pensioenportefeuille Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Hilverink, H. (auteur) Theebe, M.A.J. (auteur) Respectievelijk verbonden aan de Universiteit Maastricht en de Universiteit van

Nadere informatie

ECGF/U200902279 Lbr. 09/124

ECGF/U200902279 Lbr. 09/124 Brief aan de leden T.a.v. het college en de raad informatiecentrum tel. (070) 373 8020 uw kenmerk bijlage(n) 1 betreft Communicatie WOZ-beschikking 2010 ons kenmerk ECGF/U200902279 Lbr. 09/124 datum 5

Nadere informatie

5 Het wettelijk minimumjeugdloon in internationaal perspectief

5 Het wettelijk minimumjeugdloon in internationaal perspectief 5 Het wettelijk minimumjeugdloon in internationaal perspectief 5.1 Vergelijking van bruto wettelijk minimumjeugdlonen Ook andere landen kennen minimumjeugdlonen. In de helft van de OESO-landen is dat het

Nadere informatie

Kans op Amerikaanse dubbele dip is klein

Kans op Amerikaanse dubbele dip is klein Kans op Amerikaanse dubbele dip is klein De Verenigde Staten gaan meestal voorop bij het herstel van de wereldeconomie. Maar terwijl een gerenommeerd onderzoeksburo recent verklaarde dat de Amerikaanse

Nadere informatie

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuidwest-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1. m²) 35.536 13.629 459 Overig Nederland In Zuidwest-Nederland ligt circa 29%

Nadere informatie

Bijlage I: Woningmarktcijfers 1 e kwartaal 2009

Bijlage I: Woningmarktcijfers 1 e kwartaal 2009 Bijlage I: Woningmarktcijfers 1 e kwartaal 2009 De prijs van de gemiddelde verkochte woning daalt met -3,1% in het 1e kwartaal van 2009. De prijs per m2 daalt met -2,6%. De definitieve cijfers komen voor

Nadere informatie

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuid-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (*1. m²) 42.2 2.15 5.518 Overig Nederland Het totale oppervlak aan kantoormeters in en

Nadere informatie

Leegstand van kantoren, 1991-2013

Leegstand van kantoren, 1991-2013 Leegstand van kantoren, 1991-2013 Conclusie In Nederland is een overaanbod van kantoorvloeroppervlakte. Gemiddeld 16% van het kantoorvloeroppervlakte staat leeg in 2013. Dit percentage neemt nog steeds

Nadere informatie

Bijlage 1 Toelichting kwantitatieve analyse ACM van de loterijmarkt

Bijlage 1 Toelichting kwantitatieve analyse ACM van de loterijmarkt Bijlage 1 Toelichting kwantitatieve analyse ACM van de loterijmarkt 1 Aanpak analyse van de loterijmarkt 1. In het kader van de voorgenomen fusie tussen SENS (o.a. Staatsloterij en Miljoenenspel) en SNS

Nadere informatie

Macro-economische Ontwikkelingen

Macro-economische Ontwikkelingen Macro-economische Ontwikkelingen e kwartaal 1 Bijlage II Overall conclusie De Nederlandse economie groeit naar verwachting met 1¾% in 1 en met 1½% in 11. De toename van het bbp komt bijna volledig voor

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 3e kwartaal 2013. Gemeente Haarlemmermeer

Woningmarktrapport - 3e kwartaal 2013. Gemeente Haarlemmermeer Woningmarktrapport - 3e kwartaal 213 Gemeente Haarlemmermeer Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 12 aantal verkocht 1 8 6 4 2 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e

Nadere informatie

De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie

De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie De problemen op de wereldwijde financiële markten hebben de economie inmiddels meer dan twee jaar in haar greep. Vanaf oktober 28 zijn de gevolgen

Nadere informatie

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 18 januari 25 Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE > Retouradres Postbus 90801 2509 LV Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22XA Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4

Nadere informatie

Cultuur in stad en provincie. De culturele positie van de stad en de provincie Utrecht

Cultuur in stad en provincie. De culturele positie van de stad en de provincie Utrecht Cultuur in stad en provincie De culturele positie van de stad en de provincie Utrecht Cultuur in stad en provincie Eindredactie en opmaak: M Tekst & Beeld, Bunnik Atlas voor gemeenten Postbus 9627 3506

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2000 2001 27 400 Nota over de toestand van s Rijks Financiën Nr. 42 BRIEF VAN DE MINISTER VAN FINANCIËN Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Nadere informatie

Werkpakket 1 Relatie bereikbaarheid en vastgoedwaarden

Werkpakket 1 Relatie bereikbaarheid en vastgoedwaarden Werkpakket 1 Relatie bereikbaarheid en vastgoedwaarden 1 Doel Het doel van het voorliggende project is het schatten van een model waarin op adequate wijze de invloed van spoorwegbereikbaarheid en andere

Nadere informatie

Werkloosheid in de Europese Unie

Werkloosheid in de Europese Unie in de Europese Unie Diana Janjetovic en Bart Nauta De werkloosheid in de Europese Unie vertoont sinds 2 als gevolg van de conjunctuur een wisselend verloop. Door de economische malaise in de jaren 21 23

Nadere informatie

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Kentering op de Europese woningmarkten

Kentering op de Europese woningmarkten Na een hausse die twaalf jaar duurde, is nu in de meeste Europese landen waaronder Nederland een afvlakking van de huizenprijsstijging te zien. In enkele landen dalen de prijzen zelfs. Een belangrijke

Nadere informatie

IMPRESSIE ICT BENCHMARK GEMEENTEN 2011

IMPRESSIE ICT BENCHMARK GEMEENTEN 2011 IMPRESSIE ICT BENCHMARK GEMEENTEN 2011 Sparrenheuvel, 3708 JE Zeist (030) 2 270 500 offertebureau@mxi.nl www.mxi.nl Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 1.1 Zevende ronde ICT Benchmark Gemeenten 2011 3 1.2 Waarom

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2013. Gemeente Dordrecht

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2013. Gemeente Dordrecht Woningmarktrapport - 4e kwartaal 213 Gemeente Dordrecht Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 1 aantal verkocht 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

Nadere informatie

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noord-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (*1. m²) 46.787 643 973 1.222 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland De drie noordelijke

Nadere informatie

Bijlage I Analyse Woningmarkt

Bijlage I Analyse Woningmarkt NVM Bijlage I Analyse Woningmarkt 2e kwartaal 2010 NVM Data & Research 8-7-2010 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 TRANSACTIES Aantal Verkopen Het totale aantal

Nadere informatie

Woningmarktcijfers 1e kwartaal 2013

Woningmarktcijfers 1e kwartaal 2013 8 april 2013 NVM Data & Research Niveau (t.o.v.) 2012-4 (t.o.v.) Opmerking Aantal transacties 17.577-30,3% - 6,4% Gemiddelde verandering t.o.v. 4 e kwartaal: -8,5%. Totale markt naar schatting 23.750 woningen.

Nadere informatie

ECGF/U200902279 Lbr. 09/124

ECGF/U200902279 Lbr. 09/124 Brief aan de leden T.a.v. het college en de raad informatiecentrum tel. (070) 373 8020 uw kenmerk bijlage(n) 1 betreft Communicatie WOZ-beschikking 2010 ons kenmerk ECGF/U200902279 Lbr. 09/124 datum 5

Nadere informatie

Woningmarktcijfers: huidige stand van zaken & blik op de toekomst. Pieter van Santvoort, 15 april 2014 @pmjvansantvoort

Woningmarktcijfers: huidige stand van zaken & blik op de toekomst. Pieter van Santvoort, 15 april 2014 @pmjvansantvoort Woningmarktcijfers: huidige stand van zaken & blik op de toekomst Pieter van Santvoort, 15 april 2014 @pmjvansantvoort Onze diensten Van Santvoort Makelaars helpt al sinds 1976 bij transacties van: Bestaande

Nadere informatie

Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt

Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt Analyse Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt DO Research 1 Structureel aanbod op de kantorenmarkt Het aanbod van kantoorruimte in Nederland loopt nog altijd op. In totaal wordt momenteel

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2012. Gemeente Amsterdam

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2012. Gemeente Amsterdam Woningmarktrapport - 4e kwartaal 212 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 18 aantal verkocht 16 14 12 1 8 6 4 2 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

Nadere informatie

ACTUALISATIE GRONDPRIJZEN EN GRONDQUOTES SOEST 2015

ACTUALISATIE GRONDPRIJZEN EN GRONDQUOTES SOEST 2015 ACTUALISATIE GRONDPRIJZEN EN GRONDQUOTES SOEST 2015 Gemeente Soest Afdeling Samenleving Grondzaken januari 2015 Pagina 1 van 5 Actualisatie van de grondprijzen en grondqoutes 1. Nota Grondprijsbeleid In

Nadere informatie

Stoppen als huisarts: trends in aantallen en percentages

Stoppen als huisarts: trends in aantallen en percentages Dit rapport is een uitgave van het NIVEL. De gegevens mogen worden gebruikt met bronvermelding. Stoppen als huisarts: trends in aantallen en percentages Een analyse van de huisartsenregistratie over de

Nadere informatie

Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad

Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad In Nederland staat veel kantoor-, bedrijfs- en winkelruimte leeg. Leegstand van bedrijfsvastgoed lijkt structureel te worden en de verwachting is

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant

Bedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

LANDEN ANALYSE DUITSLAND

LANDEN ANALYSE DUITSLAND LANDEN ANALYSE DUITSLAND Algemeen LANDEN ANALYSE ALGEMEEN De Landen Analyse gee7 de sector (cijferma@g) inzicht in de huidige (2013) en toekoms@ge (2018) waarde van de consump@e van snijbloemen en potplanten

Nadere informatie

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Midden-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Midden-Nederland (*1. m²) 42.674 95 6.46 Overig Nederland In de regio Midden-Nederland ligt circa 14%

Nadere informatie

Bedrijfsprofiel. 1 & 2 sterrenhotels in beeld. Anders denken, anders doen. In dit profiel: Van Spronsen & Partners horeca-advies December 2006

Bedrijfsprofiel. 1 & 2 sterrenhotels in beeld. Anders denken, anders doen. In dit profiel: Van Spronsen & Partners horeca-advies December 2006 Bedrijfsprofiel 1 & 2 sterrenhotels in beeld Van Spronsen & Partners horeca-advies December 26 In dit profiel: Aanbod - - - - - - - - - - - - - - - -2 Ontwikkeling - - - - - - - - - - - - 3 Branche onder

Nadere informatie

Woningmarkt Zeeland: ontwikkelingen en beleidsconsequenties

Woningmarkt Zeeland: ontwikkelingen en beleidsconsequenties Woningmarkt Zeeland: ontwikkelingen en beleidsconsequenties Michiel Mulder Programmaleider Wonen & Projectanalyse EIB Masterclass Wethouders Middelburg, 9 juli 2014 1 Inhoud Drie vragen Wat zijn de recente

Nadere informatie

SP-voorstel fiscale behandeling eigen woning

SP-voorstel fiscale behandeling eigen woning CPB Notitie Datum : 27 augustus 2004 Aan : de SP, de heer E. Irrgang SP-voorstel fiscale behandeling eigen woning 1 Inleiding De SP-fractie heeft het CPB gevraagd de budgettaire en koopkrachteffecten te

Nadere informatie

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van bedrijfsruimte

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van bedrijfsruimte Maart 212 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

Onderwerp Concentratie Rijksvastgoed MIRT-onderzoek (Rijks)vastgoedstrategie Lelystad

Onderwerp Concentratie Rijksvastgoed MIRT-onderzoek (Rijks)vastgoedstrategie Lelystad ** Aan Provinciale Staten Onderwerp Concentratie Rijksvastgoed MIRT-onderzoek (Rijks)vastgoedstrategie Lelystad Provinciale Staten 2 juli 2014 Agendapunt 1. Beslispunten 1. Kennis te nemen van de ontwikkelingen

Nadere informatie

Vastgoed waarde op Graveland Zuid Spaanse Polder Schiedam. 23 mei 2012 Desirée Uitzetter

Vastgoed waarde op Graveland Zuid Spaanse Polder Schiedam. 23 mei 2012 Desirée Uitzetter Vastgoed waarde op Graveland Zuid Spaanse Polder Schiedam 23 mei 2012 Desirée Uitzetter Even voorstellen.. Stec groep: adviesbureau Gebieden Gebouwen Grond Geld bedrijventerreinen!! Wat zien we landelijk

Nadere informatie

Check je Kamer 2010/2011 Landelijke Studenten Vakbond (LSVb) Check je kamer 2010/2011 Kwantitatieve analyse van de studentenwoningmarkt

Check je Kamer 2010/2011 Landelijke Studenten Vakbond (LSVb) Check je kamer 2010/2011 Kwantitatieve analyse van de studentenwoningmarkt Check je kamer Kwantitatieve analyse van de studentenwoningmarkt 1 Dit is een uitgave van het Onderzoeksbureau van de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb). Voor vragen of extra informatie kan gemaild worden

Nadere informatie

Ministerie van Financiën Directie Algemene Financiële en Economische Politiek Mw. Drs. L.B.J. van Geest Postbus 20201 2500 EE Den Haag

Ministerie van Financiën Directie Algemene Financiële en Economische Politiek Mw. Drs. L.B.J. van Geest Postbus 20201 2500 EE Den Haag Ministerie van Financiën Directie Algemene Financiële en Economische Politiek Mw. Drs. L.B.J. van Geest Postbus 20201 2500 EE Den Haag KENMERK RPB 060070 7.51 DATUM 8-3-2006 ONDERWERP Verzoek onderzoek

Nadere informatie

Atoomweg 75 Utrecht BUILDING INFORMATION

Atoomweg 75 Utrecht BUILDING INFORMATION Atoomweg 75 Utrecht Het gebouw is gelegen op een uitstekende zichtlocatie op bedrijventerrein Lage Weide, direct aan de op- en afritten van de A2. Verhuurder Stena Realty B.V. Bereikbaarheid Per auto Het

Nadere informatie

Kantorenmarkt Amsterdam

Kantorenmarkt Amsterdam Kantorenmarkt Amsterdam 2014 Kantorenmarkt Amsterdam De gemeente Amsterdam telt circa 810.000 inwoners en 554.730 banen, verdeeld over 112.800 vestigingen (bron: Lisa). De kantorenvoorraad heeft een omvang

Nadere informatie

Zorg in het Kielzog van de Economie

Zorg in het Kielzog van de Economie Zorg in het Kielzog van de Economie Zorgkostengroei hangt voor 80% samen met de economie STUDIE GUPTA STRATEGISTS September 2013 Pagina 1 van 13 SAMENVATTING EN INHOUDSOPGAVE AANLEIDING - De afgelopen

Nadere informatie

ER Capital Vastgoedfonds III BV

ER Capital Vastgoedfonds III BV ER Capital Vastgoedfonds III BV Halfjaarverslag 2010 September 2010 Profiel & strategie ER Capital Vastgoedfonds III BV heeft een pand met drie huurders te Veenendaal in haar bezit. Alle drie de huurders

Nadere informatie

Reactie op SEO-studie naar welvaartseffecten van splitsing energiebedrijven

Reactie op SEO-studie naar welvaartseffecten van splitsing energiebedrijven CPB Notitie Datum : 6 juli 2006 Aan : Ministerie van Economische Zaken Reactie op SEO-studie naar welvaartseffecten van splitsing energiebedrijven 1 Inleiding Op 5 juli 2006 heeft SEO, in opdracht van

Nadere informatie

Portefeuilleprofielen

Portefeuilleprofielen Portefeuilleprofielen Rood BANDBREEDTE van de portefeuille Laatste update: 1 oktober 2015 ROOD Minimum Maximum Tactisch Aandelen 80,00% 100,00% 95,00% Obligaties 0,00% 15,00% 0,00% Onroerend Goed 0,00%

Nadere informatie

Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025

Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025 Persbericht PB13 062 1 oktober 2013 9:30 uur Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025 Tussen 2012 en 2025 groeit de bevolking van Nederland met rond 650 duizend tot 17,4 miljoen

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

Bedrijfsruimtemarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 211 viel de opname van bedrijfsruimte in 212 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

5 Opstellen businesscase

5 Opstellen businesscase 5 Opstellen In de voorgaande stappen is een duidelijk beeld verkregen van het beoogde project en de te realiseren baten. De batenboom geeft de beoogde baten in samenhang weer en laat in één oogopslag zien

Nadere informatie

Economie van de Woningmarkt: universele en regionale marktmechanismen

Economie van de Woningmarkt: universele en regionale marktmechanismen Economie van de Woningmarkt: universele en regionale marktmechanismen Steunpunt Wonen Vlaanderen: Universiteiten Leuven, Hasselt, Antwerpen en Delft 17 mei 2016 Dr. Paul de Vries Woningmarkteconoom Kennis

Nadere informatie

CPB Notitie 8 mei 2012. Actualiteit WLO scenario s

CPB Notitie 8 mei 2012. Actualiteit WLO scenario s CPB Notitie 8 mei 2012 Actualiteit WLO scenario s. CPB Notitie Aan: De Deltacommissaris Drs. W.J. Kuijken Postbus 90653 2509 LR Den Haag Datum: 8 mei 2012 Betreft: Actualiteit WLO scenario's Centraal

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

Heijmans verwacht winst na belastingen van circa 95 miljoen over 2007

Heijmans verwacht winst na belastingen van circa 95 miljoen over 2007 Persbericht Datum 16 mei 2007 Pagina s 1 van 5 Heijmans verwacht winst na belastingen van circa 95 miljoen over 2007 Winst na belastingen Heijmans groeit naar verwachting met 15% van 82,5 miljoen in 2006

Nadere informatie

Jonge werknemers en werkstress: een beknopte weergave van de feiten

Jonge werknemers en werkstress: een beknopte weergave van de feiten Jonge werknemers en werkstress: een beknopte weergave van de feiten Irene Houtman & Ernest de Vroome (TNO) In het kort: Onderzoek naar de ontwikkeling van burn-outklachten en verzuim door psychosociale

Nadere informatie

www.kantorenmonitor.nl

www.kantorenmonitor.nl kantorenmonitor regio Amsterdam 2005 Door Kantorenmonitor B.V. wordt jaarlijks aan de hand van een veldopname de ontwikkeling van de kantorenmarkt in de regio Amsterdam geregistreerd (Amsterdam, Amstelland,

Nadere informatie

CPI = 122,5 Wat zegt dit? Hoe bereken je dit? Categorieën Aandeel Prijsstijging Optelling. Voeding 40% 10% Kleding 35% -5% Overig 0 CPI 102,25

CPI = 122,5 Wat zegt dit? Hoe bereken je dit? Categorieën Aandeel Prijsstijging Optelling. Voeding 40% 10% Kleding 35% -5% Overig 0 CPI 102,25 CPI = 122,5 Wat zegt dit? Hoe bereken je dit? Categorieën Aandeel Prijsstijging Optelling Voeding 40% 10% Kleding 35% -5% Overig 0 CPI 102,25 ConsumentenPrijsIndexcijfer Consumenten Prijsindexcijfer in

Nadere informatie

Nota Grondprijzen 2015

Nota Grondprijzen 2015 Postbus 1 3430 AA Bezoekadres Stadsplein 1 3431 LZ www.nieuwegein.nl Grondbedrijf en Vastgoedzaken Nota Grondprijzen 2015 Datum 5 januari 2015 Auteur Mark Slingerland Versie Vastgesteld door B&W op 13

Nadere informatie

Raadsvoorstel 86L. Gemeenteraad. Vergadering 6 november 2014. Onderwerp : Grondprijzen woningen en bedrijventerreinen Helmond 2015

Raadsvoorstel 86L. Gemeenteraad. Vergadering 6 november 2014. Onderwerp : Grondprijzen woningen en bedrijventerreinen Helmond 2015 Raadsvoorstel 86L Vergadering 6 november 2014 Gemeenteraad Onderwerp : Grondprijzen woningen en bedrijventerreinen Helmond 2015 B&W vergadering : 16 september 2014 Dienst / afdeling : FC.BLV Aan de gemeenteraad,

Nadere informatie

Herstelplan. Stichting Personeelspensioenfonds APG

Herstelplan. Stichting Personeelspensioenfonds APG Herstelplan Stichting Personeelspensioenfonds APG PPF APG Herstelplan versie: juni 2015 Herstelplan PPF APG 2015 juni 2015 1. Inleiding In dit herstelplan 2015 voor PPF APG leest u eerst welke uitgangspunten

Nadere informatie

Business case modelcasus

Business case modelcasus 1/5 Modelcasus Van Bleek fabriek - Business Case Business case modelcasus Inleiding De Business case geeft antwoord op de vraag of het financiële resultaat over de gehele levensduur van het project voldoende

Nadere informatie