Ontwikkelaar Nieuwe Stijl

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Ontwikkelaar Nieuwe Stijl"

Transcriptie

1 Ontwikkelaar Nieuwe Stijl Toekomstige succesvolle strategieën en businessmodellen voor ontwikkelaars oktober 2010 Master of Real Estate (MRE), jaargang Amsterdam School of Real Estate (ASRE) Auteur: Drs. Y.C.M. van Mierlo ASRE begeleider: Prof. Dr. E.F. Nozeman ASRE 2 e beoordelaar: Drs. F. de Vor AM begeleider: Drs. Ing. R. Vollebregt

2 Voorwoord Er is veel aandacht voor het enorme effect van de kredietcrisis op de vastgoedmarkt. Het snel veranderde ontwikkellandschap resulteert in grote problemen bij ontwikkelaars. Gesprekken en artikelen hebben als onderwerp hoe de huidige situatie te overleven en hoe te handelen in de crisis. In mijn beleving gaat het zelden concreet over de langere termijn toekomst van ontwikkelaars. Hoe ziet de toekomstige ontwikkelaar nieuwe stijl eruit? Het is opvallend dat er veel gesproken wordt over de veranderingen die in het ontwikkellandschap plaatsvinden, terwijl er weinig invulling wordt gegeven aan mogelijke succesvolle rollen, posities, strategieën en werkwijzen van ontwikkelaars. Er is nog een beperkte beschikbaarheid van literatuur over dit onderwerp. Het doel van de keuze voor een scriptie over toekomstige succesvolle strategieën en businessmodellen voor ontwikkelaars is om een bijdrage te leveren aan onderzoek naar een relevant, actueel en vernieuwend onderwerp. De interviews die ik met deskundigen heb gehouden, hebben bijzonder veel inspiratie opgeleverd. Ik was positief verrast over de bereidheid en het enthousiasme van de geïnterviewden. Een overgroot deel van de interviews zijn gesprekken van ruim twee uur geworden. Graag wil ik hiervoor de volgende deskundigen hartelijk bedanken: Duco Bodewes, Jan Fokkema, Jaap Gillis, Pieter van der Heijde, Ton Hillen, Damo Holt, Ronald Huikeshoven, Hans de Jonge, Karin Laglas, Charlie Martens, Christine Oude Veldhuis, Jan Prins, Peter Ruigrok, Jim Schuyt, Phillip Smits, Dave Sie, Eric Steijnmaier, Rudy Stroink, Paul Tankink, Gerrit van Vegchel en Lenny Vulperhorst. Naast de geïnterviewden wil ik graag iedereen bedanken die een bijdrage heeft geleverd aan dit onderzoek. In het bijzonder Peter Noordanus voor zowel het creëren van de mogelijkheid en het stimuleren om deze MRE studie te volgen als voor het inspirerende onderwerp. Ed Nozeman voor de begeleiding in het afgelopen jaar bij alle stappen van het traject. Friso de Vor voor de beoordeling. Roel Vollebregt voor de steun en het vertrouwen, waardoor ik mijn studie kan afronden. Deze scriptie is tevens de afsluiting van twee jaar MRE-studie. Alle docenten en medewerkers van de Amsterdam School of Real Estate: bedankt! Scheveningen, 1 oktober 2010 Yvonne van Mierlo 1

3 Inhoud Samenvatting 4 1. Inleiding Onderwerp Crisis treft vastgoed Vastgoedmarkt in crisis Overheid Centrale vraagstelling Deelvragen Onderzoeksopzet Leeswijzer Businessmodellen en strategische oriëntaties van ontwikkelaars Businessmodellen Businessmodellen van ontwikkelaars Businessmodellen versus strategie Strategische oriëntaties Businessmodellen, strategie en ontwikkelaars Van groeistrategie naar overlevingsstrategie Groeistrategieën voor de crisis Korte termijn gevolgen van de kredietcrisis Overlevingsstrategieën van ontwikkelaars En nu? Het toekomstige ontwikkellandschap en de gevolgen Lange termijn gevolgen van de crisis Structurele lange termijn ontwikkelingen Het toekomstige ontwikkellandschap Het effect op businessmodellen Het effect op strategische oriëntaties Andere businessmodellen en geen groeistrategieën Kritische succesfactoren, strategieën en businessmodellen Kritische succesfactoren voor de toekomst Noodzakelijke kerncompetenties Generieke strategieën Focusstrategieën Alliantiestrategieën Onderscheidende competenties Nieuwe businessmodellen Fee-ontwikkelaars en ontwikkelaars nieuwe stijl Minder verschillende typen ontwikkelaars Met meer focusstrategieën Of met alliantiestrategieën 56 2

4 5.8. Hypothesen Empirisch onderzoek Opzet empirisch onderzoek Resultaat empirisch onderzoek Toetsen van de hypothesen Conclusies en aanbevelingen Reflectie Conclusies en aanbevelingen 80 Bibliografie 84 Bijlage 1. Figurenlijst 89 Bijlage 2. Interview leidraad 90 3

5 Samenvatting Vanuit het perspectief van ontwikkelaars is onderzocht hoe toekomstige strategische oriëntaties er het beste uit kunnen zien en wat interessante toekomstige businessmodellen zijn voor ontwikkelaars. De centrale vraagstelling luidt: Met welke nieuwe strategische oriëntaties en businessmodellen kunnen ontwikkelaars in het toekomstige ontwikkellandschap succesvol zijn? Het onderzoek is van verkennende aard. Op basis van het theoretische kader zijn hypothesen geformuleerd, die in het empirische onderzoek zijn getoetst. Interviews zijn gehouden met enerzijds captains of industry van ontwikkelende partijen en anderzijds experts (wetenschappers, onderzoekers en adviseurs). Reflectie heeft plaatsgevonden op zowel het theoretisch kader als op de inhoud en de aanpak van het empirische onderzoek. Enkele conclusies die naar aanleiding van het onderzoek zijn getrokken: Het ontwikkellandschap is blijvend veranderd. De tijd van vóór de crisis komt niet terug. De effecten van het toekomstige structureel veranderde landschap op de elementen van de businessmodellen zijn dermate groot, dat ontwikkelaars niet meer op de manier van voor de crisis kunnen ontwikkelen. Nieuwe strategische oriëntaties en businessmodellen zijn nodig. Kwalitatieve (in plaats van kwantitatieve) groei wordt belangrijk als gevolg van het toekomstige lagere ontwikkelniveau en de blijvende schaalverkleining. Ontwikkelaars zullen minder aan gebiedsontwikkeling gaan doen. Grondportefeuilles zijn in de toekomst geen kritische succesfactor meer. Capabilities worden voor ontwikkelaars de belangrijkste competenties. Flexibiliteit is een belangrijke kritische succesfactor. Voor ontwikkelaars nieuwe stijl is een focusstrategie noodzakelijk. In het toekomstige ontwikkellandschap zullen er minder succesvolle typen ontwikkelaars zijn, ook al blijven meerdere businessmodellen mogelijk. Strategische adviezen voor ontwikkelaars zijn geformuleerd op basis van het theoretische kader en het empirische onderzoek. Deze adviezen zijn aanbevelingen ten aanzien van de strategievorming, de kritische succesfactoren en mogelijke succesvolle strategische oriëntaties en businessmodellen voor de toekomst van ontwikkelaars. Ontwikkelaars zonder lange termijn strategie verkleinen hun overlevingskansen. Het ontwikkelen van scenario s en het maken van waardeketenanalyses kan hen helpen bij het maken en expliciteren van strategische keuzes. Succesvol zijn ontwikkelaars die mogelijkheden creëren om kwalitatieve groei te genereren. Ontwikkelaars moeten investeren in hun capabilities en sociale innovatie toepassen. Hun organisaties moeten aangepast worden om in de toekomst zo flexibel mogelijk te zijn. Invulling dient te worden gegeven aan focusstrategieën, waarbij expliciete keuzes worden gemaakt. Strategische allianties kunnen eveneens mogelijkheden bieden voor ontwikkelaars. Voor de businessmodellen kunnen oa. ketenverlenging, co-creatie en nieuwe publiek private samenwerkingsverbanden van belang zijn. 4

6 1 Inleiding 1.1 Onderwerp De kredietcrisis heeft zich als een inktvlek verspreid en heeft ingrijpende gevolgen voor de vastgoedmarkt, de ontwikkelaars niet uitgezonderd. De vastgoedbranche trilt op haar grondvesten. De problemen zijn duidelijk zichtbaar en kenmerken zich onder andere door een terughoudende markt en vraaguitval, financieringsproblemen en - schaarste, waardedalingen, vastgelopen gebiedsontwikkelingen en deleveraging. De huidige businessmodellen van ontwikkelaars staan momenteel onder druk. De (krediet)crisis heeft ook gevolgen voor de toekomst. Deze kan mogelijk structurele veranderingen tot gevolg hebben. Daarnaast vinden andere structurele ontwikkelingen plaats, zoals onder andere het veranderen van de opgaven en demografische ontwikkelingen. Door al deze veranderingen is het de vraag hoe de toekomst voor projectontwikkeling er uitziet. Projectontwikkeling speelt zich af op het grensvlak van markt en overheid. De omgeving en daardoor het speelveld en de mogelijkheden van ontwikkelaars worden sterk bepaald door de vastgoedmarkt en de overheid. Door de crisis is deze omgeving reeds sterk veranderd. Als gevolg hiervan wordt eerst de vraag Hoe ziet het huidige door de (krediet)crisis veranderde ontwikkellandschap eruit? beantwoord alvorens de centrale vraag aan de orde te stellen Crisis treft vastgoed De afgelopen jaren werden gekenmerkt door hoogconjunctuur. Grote economische schommelingen en recessies leken tot het verleden te behoren. De economische groei was hoog en de stemming opportunistisch. Lage rente zorgde voor eenvoudige financiering en goedkoop krediet voor zowel consumenten als bedrijven. Het hoge investeringsniveau uitte zich in stijgende huurprijsniveaus, verkoopprijzen en rendementsontwikkelingen. De vastgoedbranche van de afgelopen jaren kenmerkt zich door groei, schaalvergroting en ketenverlenging Vastgoedmarkt in crisis De kredietcrisis, die in de Verenigde Staten startte door overmatige kredietverlening aan niet kredietwaardige klanten, bereikte in het najaar van 2008 de Nederlandse financiële sector. De Nederlandse economie verslechterde in korte tijd en de gevolgen voor de vastgoedmarkt zijn groot. Na jaren van onafgebroken groei is de markt in zwaar weer terecht gekomen. Schaarste aan krediet, koopstakingen, prijsdalingen en onzekerheid verlammen vraag- en aanbodzijde waardoor veel vastgoedbedrijven problemen ondervinden. De Nederlandse bouwomzet is na jaren van groei in 2009 gedaald met 4,5% tot een omzet van 87 miljard euro (CBS, 2010). De werkloosheid in de bouw neemt toe. 5

7 Het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB, 2010) waarschuwt voor massawerkloosheid in de sector. Na jarenlange stijgingen van investeringen in vastgoed, daalde het investeringsvolume in Nederlands vastgoed vanaf de tweede helft van 2008 (DTZ, 2010). Er is sprake van buitengewone marktomstandigheden omdat er weinig transacties hebben plaatsgevonden. Een aanzienlijk overaanbod is ontstaan aan kantoren(locaties), winkels en bedrijfsruimten. In 2009 zette de daling door tot circa 50% van het volume ten opzichte van het jaar ervoor. De waarde van commercieel vastgoed staat onder druk. De prijzen van verschillende soorten vastgoed daalden en dalen min of meer gelijktijdig aanzienlijk. Sinds de start van de waardedaling binnen de ROZ/IPD vastgoedindex in het derde kwartaal van 2008 is het beleggingsvastgoed flink in waarde gedaald. Het totaal rendement op vastgoedbeleggingen van de exploitatie portefeuille is over het jaar 2009 uitgekomen op -0,7% (IPD, 2010). Het is sinds het bestaan van de ROZ/IPD index niet eerder voorgekomen dat een negatief totaal rendement op jaarbasis werd behaald. De smoothing in de onderliggende taxaties (taxatievertekeningen door samenhang met het verleden) hebben een aanzienlijk effect op de hoogte van de ROZ-IPD index, waardoor diverse segmenten van de markt waarschijnlijk zelfs meer correctie laten zien dan de index aangeeft. Markt voor commercieel vastgoed Kantorenmarkt De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed is door de crisis hard geraakt. Door de kredietcrisis en conjuncturele neergang zijn de waarderingen van commercieel vastgoed teruggelopen. De verhuurmarkten zijn aanzienlijk verruimd als gevolg van de vergroting van het beschikbare aanbod en een vermindering van de opname. In 2008 en 2009 liepen de investeringsvolumes terug en was er nauwelijks beweging op de markt. In 2009 was er sprake van een sterke opnamedaling. In het eerste half jaar liep het opgenomen kantoormetrage met 40% terug ten opzichte van een jaar eerder (DTZ, 2010), terwijl het aanbod een stijgende tendens kende. Het aanbod van direct beschikbare kantoorruimte is vorig jaar met bijna 30% toegenomen (Bak, 2010). Bestaand commercieel vastgoed wordt geteisterd door leegstand. Het leegstandspercentage is van 10% naar 13,2% toegenomen. Winkelmarkt De crisis heeft ook een stagnerend effect op de winkelmarkt. In 2008 namen de totale consumentenbestedingen nog toe, maar was de invloed van de crisis al wel merkbaar op de planvoorraad. Daarna werd de winkelmarkt geconfronteerd met een dalende vraag, een dalend transactievolume en een stijgend gemiddeld netto aanvangsrendement. Door de economische neergang is de vraag naar winkelvastgoed vanuit retailers sterk afgenomen. De huurmarkt is verruimd waardoor de huurprijsniveaus zijn gedaald. De leegstand van winkels in Nederland is in 2009 met 9% aanzienlijk gestegen (Locatus, 2010). 6

8 Het totale transactievolume van Europees winkelvastgoed is in 2009 gedaald met 32% ten opzichte van 2008 (Jones Lang LaSalle, 2010). Voor het eerst in het afgelopen decennium is er sprake van een negatieve groei van de reële winkelhuurprijzen op A1-winkellocaties van gemiddeld 0,6%. In de middelgrote en kleine steden daalden de huurprijzen het afgelopen jaar nog sterker. Ook de huurprijzen van veel nieuwbouwontwikkelingen die in de afgelopen jaren zijn opgeleverd, staan onder druk. Waardedalingen van winkelcentra hebben plaats gevonden met aanzienlijke afwaarderingen als gevolg. Woningmarkt De woningmarktcrisis wordt gekenmerkt door vraagstaking, prijsdaling en financieringsbeperkingen. Complete stagnatie is opgetreden door met name het gedaalde consumentenvertrouwen als gevolg van de economische onzekerheid en de kredietverlening. Het consumentenvertrouwen kelderde en onzekerheid onder kopers over de toekomst leidde tot uitstel en afstel van koop. Tegelijkertijd werden banken steeds terughoudender in het verstrekken van hypotheken door striktere toepassing van regels en het verscherpen van acceptatiecriteria. Door moeilijke en beperktere financiering werden consumenten steeds meer belemmerd in het kopen van een woning, zodat er steeds minder transacties tot stand kwamen. Bestaande bouw In de bestaande bouw is het aantal transacties hard teruggelopen. Over heel 2009 wisselden in totaal ruim woningen van eigenaar, een derde minder dan de transacties in Ook de prijsontwikkeling is voor het eerst sinds vele jaren negatief. De prijsdaling voor 2009 is uitgekomen op 2%, maar sinds september 2008 zijn de huizenprijzen met gemiddeld 5,6% gedaald (NVM, 2010). De looptijd van het aanbod is in het vierde kwartaal van 2009 verder gestegen tot gemiddeld 213 dagen. Het percentage woningen dat meer dan een jaar te koop staat is in mei 2010 toegenomen tot 30%. Nieuwbouw Door de kopersstaking stagneerde de nieuwbouwwoningmarkt. De verkoop van nieuwe woningen is sterk gedaald. In 2008 daalde de verkoop met circa een derde, waarbij het in de tweede helft van het jaar een afname van 40% op jaarbasis betrof (Rabobank, 2010). De verkoop van de nieuwbouwwoningen lag in het eerste halfjaar van 2009 met woningen op een absoluut dieptepunt. De afname van de woningverkopen hebben, met een vertraging van een tot twee jaar, een terugval in de bouwproductie als gevolg. Er werden nog circa en nieuwe woningen in 2008 respectievelijk 2009 opgeleverd. Het eerste kwartaal van 2010 lag het aantal gereedgekomen woningen met slecht woningen echter ruim 44% lager dan in het eerste kwartaal in 2009 (VROM, 2010). De pijn is vooral duidelijk in het aantal nieuwbouwwoningen die momenteel worden verkocht en de verstrekte vergunningen voor de nieuwbouw van koopwoningen. Vergeleken met dezelfde periode in de jaren ligt het aantal verkopen in de eerste helft van 2010 gemiddeld nog altijd zo n 40% lager. Het aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend, is met bijna 32% afgenomen. 7

9 De geslonken opdrachtenportefeuille van architecten met 43% vorig jaar ten opzichte van een jaar eerder is eveneens een teken dat echt herstel op korte termijn niet is te verwachten (BNA, 2010). Gebiedsontwikkelingen De realisering van lopende gebiedsontwikkelingen stagneert als gevolg van de crisis. Ontwikkelaars saneren, corporaties verminderen hun investeringen en beleggers en banken zijn terughoudend. Gebiedsontwikkeling binnen- en buitenstedelijk valt dit jaar met een kwart tot de helft terug (Verbraeken, 2010). In minder centraal gelegen regio s is de krimp zelfs groter dan 50%. Door de huidige afname van de woningproductie wordt de realisatie van gebiedsontwikkelingen vertraagd. Deze vertraging en de marktaannames ten aanzien van (blijvend stijgende) prijzen van nieuwbouwwoningen, die bij het opstellen van de grondexploitaties zijn gedaan, komen niet meer overeen met de minder optimistische werkelijkheid. De opbrengstdalingen resulteren in tekorten in de exploitaties Overheid De ontwikkelingen als gevolg van de kredietcrisis hebben consequenties voor het realiseren van overheidsdoelstellingen. Het beleid voor verstedelijking, wonen en gebiedsontwikkeling staat als gevolg van de crisis zwaar onder druk. In het pakket met crisismaatregelen heeft het Rijk gekozen voor beperkte steunmaatregelen voor het behoud van werkgelegenheid in de bouw en het op gang brengen van het woningaanbod. Afgezien van de tijdelijke verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie is niet gekozen voor stimulering van de woningvraag. De Crisis- en herstelwet, die sneller bouwen en minder regels mogelijk moet maken en de bouwsector een impuls moet geven, heeft lang op zich wachten en is eind maart 2010 van kracht geworden. Het Rijk verwijst naar de mogelijke rol die de lagere overheden kunnen spelen. In de maatregelen die gemeenten en provincies van plan waren te nemen om de crisis te bestrijden speelde de woningmarkt een grote rol. Zo zijn er uiteenlopende garantiefaciliteiten en stimuleringsregelingen bedacht. Van veel voorgenomen initiatieven is afgezien, zoals bijvoorbeeld de initiatieven van provincies met betrekking tot voorgenomen opkoopfondsen voor woningen. De steunmaatregelen van de overheid zijn dus beperkt. Bovendien heeft de overheid ingrijpende bezuinigingen aangekondigd. De markt zoekt zelf naar oplossingen voor haalbare grondexploitaties Centrale vraagstelling In de vorige paragraaf is een beknopt beeld geschetst van het huidige ontwikkellandschap. De huidige situatie voor ontwikkelaars is sterk veranderd ten opzichte van de afgelopen jaren door de stagnerende vastgoedmarkten, slinkende financieringsmogelijkheden en verlies van werkgelegenheid. Het geeft de noodzaak aan voor ontwikkelaars om de strategie te wijzigen om de crisis door te komen. 8

10 Na de crisis hebben meerdere structurele ontwikkelingen effect op het toekomstige landschap van projectontwikkeling. Het is de vraag of dat landschap er blijvend anders uit gaat zien dan voor de crisis. Ontwikkelaars zullen de impact van deze ontwikkelingen analyseren en zich beraden op passende maatregelen en strategieën. Het succes van de strategieën uit het verleden zullen heroverwogen worden, net als het effect van de huidige werkwijze op het rendement. Vanuit het perspectief van ontwikkelaars is onderzocht hoe deze strategische oriëntaties er het beste uit kunnen zien en wat interessante toekomstige businessmodellen zijn voor ontwikkelaars. Naar aanleiding van de beschrijving van het onderwerp luidt de centrale vraagstelling: Met welke nieuwe strategische oriëntaties en businessmodellen kunnen ontwikkelaars in het toekomstige ontwikkellandschap succesvol zijn? Het onderzoeksproduct van deze analyserende centrale vraagstelling is een strategisch advies met aanbevelingen voor ontwikkelaars in Nederland ten aanzien van toekomstig succesvolle strategische oriëntaties en businessmodellen waaraan zij hun bestaansrecht en concurrentievoordeel kunnen ontlenen. Het ontwikkellandschap wordt gedefinieerd als de noodzakelijke omgeving waarin actoren opereren om vastgoed- en gebiedsontwikkelingsprojecten te ontwikkelen. Afbakening vindt plaats door het onderzoek te richten op project- en gebiedsontwikkeling in Nederland door ontwikkelaars voor de markt Deelvragen De centrale vraagstelling valt uiteen in de onderstaande deelvragen: 1. Welke strategische oriëntaties en businessmodellen van ontwikkelaars laten zich onderscheiden? 2. Hoe ziet het toekomstige ontwikkellandschap eruit en wat zijn daar de gevolgen van voor ontwikkelaars? 3. Wat zijn kritische succesfactoren voor nieuwe strategische oriëntaties en businessmodellen? 4. Wat zijn mogelijke succesvolle strategische oriëntaties en businessmodellen voor de toekomst van ontwikkelaars? 1.4. Onderzoeksopzet Het onderzoek in deze scriptie is van verkennende aard, omdat ten aanzien van de vraagstelling nog niet voldoende kennis beschikbaar is. 9

11 Bij een dergelijk onderzoektype worden ideeën verkend en gevormd en wordt antwoord gegeven op een open vraag (De Leeuw, 2003). Het exploratieve onderzoek zoekt naar verbanden en is er op gericht om een hypothese en theorie op te stellen voor toekomstige succesvolle businessmodellen voor ontwikkelaars gebaseerd op geïnventariseerde huidige en toekomstige structurele ontwikkelingen. Het onderzoek is kwalitatief van aard, daar deze wijze van onderzoek een groot exploratief vermogen heeft (Maso en Smaling, 1998). De deelvragen 1 tot en met 4 vormen het theoretisch kader. Met behulp van literatuuronderzoek zijn antwoorden op deze deelvragen geformuleerd. Kritische succesfactoren zijn gedefinieerd waar de strategische oriëntaties en businessmodellen aan getoetst kunnen worden. Het theoretisch kader wordt afgesloten met hypothesen die op dit kader gebaseerd zijn. In het praktijkgedeelte is onderzocht of het theoretisch kader toepasbaar is voor de ontwikkelaars om hun strategie op te baseren. Het theoretisch kader is getoetst middels interviews met deskundigen in de markt, enerzijds captains of industry van ontwikkelende partijen en anderzijds experts (wetenschappers, onderzoekers en adviseurs). Naar aanleiding van de analyse van de resultaten van de beoordeling in het praktijkgedeelte zijn de kritische succesfactoren en de inventarisatie van strategische oriëntaties en businessmodellen zonodig aangepast en/of aangevuld. Aan de hand hiervan wordt deelvraag 4 definitief beantwoord en worden strategische adviezen voor ontwikkelaars opgesteld Leeswijzer Het rapport is ingedeeld in 7 hoofdstukken. Figuur 1 toont een leeswijzer, waarbij de hoofdstukken met titel en korte inhoud zijn weergegeven. Hoofdstuk 1 betreft de inleiding en geeft naast de vraagstelling en onderzoeksmethodologie inzicht in het huidige speelveld van ontwikkelaars. Hoofdstuk 2 geeft inzicht in zowel de literatuur over businessmodellen en strategieën als in de businessmodellen van ontwikkelaars. De strategieën van voor de crisis en als gevolg van de crisis zijn in hoofdstuk 3 beschreven. Het toekomstige ontwikkellandschap is in hoofdstuk 4 verkend. Ook de gevolgen daarvan voor (het speelveld van) ontwikkelaars zijn uiteengezet, gevolgd door wat dit betekent voor hun strategieën en businessmodellen. In hoofdstuk 5 zijn kritische succesfactoren bepaald en zijn verwachtingen geformuleerd ten aanzien van succesvolle toekomstige strategieën en businessmodellen. Hoofdstuk 6 geeft vervolgens inzicht in zowel de opzet en methode van het empirische onderzoek als in de praktijktoetsing zelf. In hoofdstuk 7 vindt tenslotte reflectie plaats en zijn aanbevelingen gedaan ten aanzien van mogelijke succesvolle strategische oriëntaties en businessmodellen voor de toekomst van ontwikkelaars. Figuur 2 toont een leeswijzer met de hoofdstukken gerelateerd aan de crisistijdlijn. 10

12 Hoofdstuk Titel en inhoud Hoofdstuk 1 Hoofdstuk 2 Hoofdstuk 3 Hoofdstuk 4 Hoofdstuk 5 Hoofdstuk 6 Hoofdstuk 7 Inleiding Crisis treft vastgoed, vraagstelling en onderzoeksopzet Businessmodellen en strategische oriëntaties van ontwikkelaars Businessmodellen en strategie algemeen en businessmodellen van ontwikkelaars Van groeistrategie naar overlevingsstrategie Groeistrategieën van ontwikkelaars voor de crisis, gevolgen van de crisis en overlevingsstrategieën Het toekomstige ontwikkellandschap Het toekomstige landschap en effect op businessmodellen en strategische oriëntaties Kritische succesfactoren, strategieën en businessmodellen Strategieën, competenties, businessmodellen en hypothesen Empirisch onderzoek Opzet, resultaat en toetsen hypothesen Conclusies en aanbevelingen Reflectie en aanbevelingen Figuur 1. Leeswijzer: hoofdstukken met titel en korte inhoud H1 H1 H2 H2 H3 H3 H4 H4 H5 H5 H6 H6 H7 H7 voor de crisis crisis na de crisis Figuur 2. Leeswijzer: hoofdstukken gerelateerd aan de crisistijdlijn 11

13 2. Businessmodellen en strategische oriëntaties van ontwikkelaars In de literatuur zijn businessmodellen van ontwikkelaars niet of nauwelijks beschreven. Er is tevens weinig literatuur over strategieën van ontwikkelaars. Derhalve is in dit hoofdstuk eerst de literatuur over businessmodellen geïnventariseerd. Vervolgens wordt beschreven welke strategische oriëntaties en businessmodellen van ontwikkelaars zich laten onderscheiden Businessmodellen De term businessmodel wordt sinds de opkomst van internet en e-commerce veelvuldig gebruikt. Er ontstonden in die tijd nieuwe businessmogelijkheden met innovatieve informatiediensten omdat het opslaan, delen en aanbieden van informatie in een snel tempo gemakkelijker en goedkoper werd. De value chain van Porter werd opnieuw ingericht en nieuwe businessmodellen ontstonden. Het businessmodel van een onderneming geeft weer hoe de onderneming waarde voor haar stakeholders creëert. De term businessmodel is dus nog relatief jong. De term wordt vaak verschillend en gevarieerd gebruikt, waardoor het meeste onderzoek is gericht op de definiëring ervan (Amit en Zott, 2001; Pateli, 2002; Margretta, 2002; Osterwalder, 2004; Pateli en Giaglis, 2004). Er zijn veel verschillende definities geformuleerd en meerdere onderzoekers hebben deze definities met elkaar vergeleken (Pateli, 2002). Er bestaat echter nog altijd weinig eensgezindheid over wat een businessmodel is. Bij vergelijking van de definities betogen meerdere auteurs dat een businessmodel een abstracte en sterk vereenvoudigde weergave van de werkelijkheid is. Margretta (2002) heeft het over Telling a Good Story en noemt een businessmodel eenvoudig het verhaal dat uitlegt hoe de onderneming werkt. A business model describes the value an organization offers to various customers and portrays the capabilities and partners required for creating, marketing, and delivering this value and relationship capital with the goal of generating profitable and sustainable revenue streams. Osterwalder (2004) Bovenstaande definiëring van Osterwalder (2004) is veelomvattend en tot stand gekomen na analyse van meerdere onderzoeken van deskundigen. Deze definitie is goed hanteerbaar omdat de cruciale componenten van de toegevoegde waarde, klanten, partners en het verdienmodel met elkaar in verband worden gebracht. Een tweede onderwerp dat regelmatig is onderzocht betreft de classificatie van businessmodellen. Volgens Veldman (2009) bestaat in de literatuur overeenstemming over het onderscheid in drie categorieën businessmodellen: revenuemodellen, bedrijfsstructuurmodellen en geïntegreerde businessmodellen. De categorie revenuemodellen lijkt sterk op de betekenis van verdienmodel en gaat met name over de revenustromen van een bedrijf. 12

14 Slywotzky en Morisson (1998) richten zich op modellen op basis waarvan ondernemingen winst maken. Zij onderscheiden 22 profit models voor bedrijven om succesvol te kunnen zijn en in hun profit zones te kunnen blijven. Op welke wijze bedrijven hun geld verdienen is belangrijk, maar omdat een verdienmodel uitsluitend draait om de opbrengsten en kosten, is het slechts een onderdeel van het businessmodel (Kroon, 2009). Voor de analyse van de toekomstmogelijkheden voor ontwikkelaars moet de focus breder zijn en alle facetten bevatten die invloed hebben op het creëren van de meerwaarde. De categorie bedrijfsstructuurmodellen is sterk intern gericht op de manier hoe de organisatie ingericht dient te worden. De dynamiek in de vastgoedmarkt en het nog niet gedefinieerde toekomstige speelveld vereist een aangepast inspelen op de omgeving van ontwikkelaars. Het bedrijfsstructuurmodel is in deze situatie niet toereikend omdat het sterk intern gericht is. De categorie geïntegreerde businessmodellen richt zich op het unieke businessmodel van de desbetreffende onderneming en kan niet worden gebruikt voor de beschrijving van een branche. Categorie businessmodel Kenmerk Revenuemodel Bedrijfsstructuurmodel Geïntegreerde businessmodel Algemeen branchegerelateerd businessmodel verwijst naar de specifieke manieren waarop een businessmodel in staat is om opbrengsten te genereren heeft betrekking op het inrichtingsvraagstuk van een organisatie een uniek model dat bestaat uit elementen die er primair op gericht zijn om waarde te creëren voor klanten en om succesvol te concurreren in de markt Algemeen model voor een branche zonder competitieve positionering gericht op bestaanrecht/toegevoegde waarde branche, aansluitend bij de waardeketen Figuur 3. Categorieën businessmodellen, bewerking Veldman 2008 Aan de hand van de overtuiging of een businessmodel uniek is voor een onderneming of dat een bepaald businessmodel dominant kan zijn voor een sector, is een tweedeling tussen de besproken auteurs te maken. Volgens Veldman en enkele andere auteurs bestaat een dominant businessmodel niet en is daardoor de definitie ervan moeilijk. Zij betogen dat een businessmodel niet bedrijfstakspecifiek kan zijn. Meerdere onderzoekers delen echter met elkaar de overtuiging dat het businessmodel niet de competitieve positionering beschrijft (Margretta, 2002; Seddon et al., 2004; Elliot, 2002). Tevens geven ook meerdere deskundigen aan dat businessmodellen ook algemeen van aard kunnen zijn (oa. Seddon et al., 2004). Ze kunnen dan voor de branche gelden en sluiten aan bij de waardeketen van de branche. Op basis van deze literatuur wordt aan de categorieën in figuur 3 een categorie algemeen branchegerelateerde modellen toegevoegd. 13

15 Een derde, voor deze scriptie relevant onderwerp dat in de literatuur is beschreven, betreft de componenten van businessmodellen. De meeste onderzoekers, zoals Alt & Zimmermann (2001) en Osterwalder (2004) focussen echter ten aanzien van de toepassing op e-businessmodellen of modellen voor internetgerelateerde businesses. Componenten die in meerdere onderzoeken naar voren komen en ook relevant zijn voor andere branches hebben betrekking op: - klant en doelgroep - de plaats in de waardeketen - de toegevoegde waarde/competenties - resources - het verdienmodel Businessmodel Plaats Plaats in in keten keten resources resources Klant Klant Toegevoegde Toegevoegde waarde waarde verdienmodel verdienmodel Figuur 4. Businessmodel componenten (bron: eigen bewerking) Op basis van bovenstaande componenten is een model voor de categorie algemene branchegerelateerde business modellen gevisualiseerd (figuur 4), daar er in de literatuur geen eenduidig businessmodel voorhanden is. De klant heeft een belangrijke centrale rol in het businessmodel en is in het model bewust gecentraliseerd. Ontwikkelaars worden aan de hand hiervan in de volgende paragraaf beschreven Businessmodellen van ontwikkelaars Onder ontwikkelingsactiviteiten worden de activiteiten verstaan die gericht zijn op de ontwikkeling van nieuwe bouwgrond, gebouwen en/of gebieden. Ten aanzien van de activiteiten van ontwikkelaars kunnen project- en gebiedsontwikkeling worden onderscheiden, waarbij projectontwikkeling is gericht op de (her)ontwikkeling van vastgoed en gebiedsontwikkeling op de (her)ontwikkeling van een gebied waarin verschillende functies worden gecombineerd. Het zijn veelal gezamenlijke complexe opgaven en langjarige processen (Van Rooij, 2009). 14

16 Onderscheid kan worden gemaakt tussen verschillende typen ontwikkelaars op basis van hun (on)afhankelijkheid of relatie met een moederonderneming. Bij de nietonafhankelijke ontwikkelaars heeft de ontwikkelaar een specifieke rol in het businessmodel van de moedermaatschappij. De ontwikkelaar kan als dochteronderneming, werkmaatschappij of business unit gelieerd zijn aan de moederonderneming (bouwer, financiële instelling, belegger of corporatie) of de ontwikkelingsactiviteiten zijn geïntegreerd met de andere activiteiten van de moederonderneming. Typen ontwikkelaars - onafhankelijke ontwikkelaars - ontwikkelaars, gelieerd aan een bouwonderneming - ontwikkelaars, gelieerd aan een financiële instelling - ontwikkelaars, gelieerd aan een belegger - ontwikkelende corporaties Figuur 5. Onderscheid in typen ontwikkelaars Klant en doelgroep Als klanten kunnen enerzijds (publieke en private) opdrachtgevers en anderzijds afnemers (beleggers en eindgebruikers) en gebruikers (bedrijven en consumenten) worden onderscheiden. Afhankelijk van de bestemming kan de woningmarkt en de markt voor commercieel vastgoed en de grondmarkt worden onderscheiden. Ontwikkelaars van woningen zijn zowel actief op de business-to-business markt als op de business-to-consumer markt. Gebiedsontwikkelingen worden vaak in gezamenlijkheid met opdrachtgevers uitgevoerd in publiekprivate samenwerking (PPS). In de afgelopen jaren veel gebruikte pps-modellen zijn het bouwclaimmodel, het joint-venturemodel en het concessiemodel. De waardeketen De vastgoedwaardeketen is op meerdere manieren te beschrijven en te visualiseren. De theorievorming van projectontwikkeling richt zich met name op de fasen en aspecten van het ontwikkelingsproces (Miles et al., 2007; Van Beukering, 2008; Nozeman, 2003). In deze theorieën worden verschillende fasen benoemd en onderscheiden. Overeenstemming bestaat over de fasen van initiatief, realisatie en exploitatie/beheer. Initiatieffase Bij de initiatieffase kan onderscheid worden gemaakt aan de hand van de focus van ontwikkelaars aan het begin of aan het einde van de waardeketen voor het genereren 15

17 van hun ontwikkelopdrachten voor eigen rekening en risico. Veel grote ontwikkelaars zijn helemaal in het begin van de vastgoedketen actief. Het initiatief aan het begin van de waardeketen begint met grondaankoop. Het acteren op de grondmarkt en het beschikken over een grondportefeuille is voor hen een kernactiviteit. Door middel van anticiperende of strategische grondaankopen garanderen project- en gebiedsontwikkelaars in hun verwachting op termijn te kunnen realiseren hun toekomstige ontwikkelingsprojecten. Uit oogpunt van zelfrealisatierecht en mededingingsregels stellen ze hun verdienpotentieel op de langere termijn veilig. Meerdere ontwikkelaars hebben aanzienlijke grondportefeuilles opgebouwd. Voorbeelden zijn AM, Heijmans en Rabo Bouwfonds. Bij ontwikkelaars waarvan de kernactiviteiten zich aan het einde van de keten bevinden begint het initiatief bij het vinden van een gebruiker. Deze ontwikkelaars zijn veelal actief op het gebied van commercieel vastgoed en gaan eerst op zoek naar een huurder alvorens een ontwikkelpositie en financiering te organiseren. Voorbeelden van deze ontwikkelaars zijn Eurocommerce, OVG en LSI. Realisatiefase In de realisatiefase staan het ontwerp en de bouw veelal onder regie van de ontwikkelaar. Ontwikkelaars gelieerd aan een bouwonderneming kunnen de bouwactiviteiten zelf uitvoeren. Voorbeelden zijn AM, Heijmans en Ballast Nedam. Exploitatie/beheerfase Slechts een deel van de ontwikkelaars is actief in de exploitatie/beheerfase en houdt het ontwikkelde vastgoed ook in portefeuille. Bij ontwikkelaars die gelieerd zijn aan een belegger is dit gebruikelijk. Voorbeelden hiervan zijn Amvest, Corio en Redevco. Naast deze 4 fasen waar in de theorie overeenstemming over is, is er een verscheidenheid aan modellen die de verschillende te onderscheiden activiteiten in de vastgoedwaardeketen visualiseren. Figuur 6. De Vastgoedwaardeketen (college Nozeman, ASRE 6 okt 2009) In bovenstaande uitgebreide vastgoedwaardeketen (figuur 6) worden de verschillende waardetoevoegende schakels voor de hele keten gevisualiseerd. Het model heeft een brede oriëntatie. Veel te onderscheiden activiteiten zijn als aparte schakel opgenomen, wat goed aansluit bij de situatie van de afgelopen jaren waarin steeds meer partijen met verschillende activiteiten een rol in de vastgoedwaardeketen hebben veroverd. 16

18 Corporate Semi-publiek Publiek Figuur 7. Vastgoedketen (bewerkt model uit college P. Meulenberg, ASRE, 9 feb 2010) Het model van figuur 7 is bedoeld om de positie van Corporate Real Estate in de vastgoedketen aan te geven. Deze waardeketen is meer een actorenbenadering van de vastgoedmarkt. Het model sluit goed aan bij het idee van Margretta (2002) dat de waardeketen twee gedeelten heeft: de activiteiten die benodigd zijn voor de voortbrenging (het proces) en de activiteiten die nodig zijn voor de afzet (de behoefte). Dit model plaatst de ontwikkelaars goed in hun omgeving en houdt rekening met het krachtenveld van zowel toeleveranciers als klanten en eindgebruikers, die een centrale rol spelen in het businessmodel. Figuur 8. Real Estate Value Chain (Deloitte Real Estate Advisory, 2008) De vastgoedwaardeketen die in figuur 8 wordt getoond, combineert de voordelen van de eerder beschreven modellen. Er worden nog meer activiteiten in de keten onderscheiden, door ook financieren en acquireren als schakel te definiëren. Gebruiken is tevens als aparte schakel opgenomen. Bovendien zijn beleggen en asset managen als aparte activiteiten onderscheiden. Aan de hand van de vastgoedwaardeketen is een onderscheid te maken tussen de kernactiviteiten van ontwikkelaars: op basis van welke schakels in de keten tracht een ontwikkelaar zich te onderscheiden ten opzichte van de concurrentie. 17

19 Tevens is het belangrijk te onderscheiden welke activiteiten de ontwikkelaar zelf uitvoert, welke hij samen met partners uitvoert, welke hij inkoopt bij toeleveranciers of overlaat aan andere partijen. Ondanks dat in het tweede model (figuur 7) de rol van ontwikkelaars als wel of geen grondeigenaar is benoemd en in het laatste model (figuur 8) het grondeigendom bij de schakel acquisitie hoort missen de modellen een goede vertaling van de grondverwervingactiviteit. Bovendien kan in de developmentfase in alle drie de modellen aanvullend nog onderscheid worden gemaakt in de conceptontwikkeling, de planontwikkeling (voor een vastgoedproject of gebiedsontwikkeling) en het ontwerp. Toegevoegde waarde Ontwikkelaars leveren een bijdrage aan het vastgoedproces door risicodragend te participeren in de grond- en/of bouwexploitatie, hun ontwikkelcapaciteit en hun visie op de vastgoedmarkt. De toegevoegde waarde van ontwikkelaars ligt met name in de initiërende, coördinerende en faciliterende rol in het ontwikkelingsproces. Zeven concrete aspecten van deze toegevoegde waarden worden onderscheiden (figuur 9) in het handboek Projectontwikkeling (Nozeman, 2008). De competenties van ontwikkelaars kunnen worden afgeleid van de toegevoegde waarde die ze leveren aan andere partijen. Toegevoegde waarde ontwikkelaar 1 Investeringsbereidheid 2 Dragen financieel risico 3 Marktkennis 4 Creëren vastgoedconcepten 5 Managementtaak: project- en procesmanagement 6 Ontwikkelingsinitiatief 7 Professioneel opdrachtgever Figuur 9. Toegevoegde waarde ontwikkelaar (Nozeman, 2008) Resources Onafhankelijk van het bedrijfsspecifieke businessmodel zijn financiering en mensen belangrijke middelen voor ontwikkelaars om hun activiteiten uit te voeren. Voor ontwikkelaars met een grondportefeuille is grond een key resource. Deze key resource vereist aanzienlijk vermogensbeslag. Project- en met name gebiedsontwikkeling zijn kapitaalsintensieve activiteiten en vereisen veel voorfinanciering, waardoor de meeste ontwikkelaars sterk financieel gedreven zijn. Het kapitaalbeslag bij PPS en is afhankelijk van het model. 18

20 Het bouwclaimmodel, waarbij het grondexploitatierisico geheel bij de overheid ligt, vereist het minste kapitaalbeslag voor ontwikkelaars. Bij joint-venture modellen, die veelvuldig als samenwerkingsmodel bij Vinex-opgaven worden gebruikt, is de kapitaalverschaffing van de grondexploitatiemaatschappij (GEM) gezamenlijk en zijn de risico s gedeeld. Bij het concessiemodel liggen de financiering en de risico s juist volledig bij de marktpartij(en). Verdienmodel Het verdienmodel van project- en gebiedsontwikkelaars die ontwikkelen voor eigen rekening en risico is gericht op een ontwikkelwinst- en risicopremie, als opslag op de kostprijs van het project. Afhankelijk van de uit te voeren werkzaamheden en het te lopen risico verschillen de marges in de vastgoedketen. Projectontwikkelaars behalen een relatief hoge langjarig gemiddelde marge van tussen de 5% en 12%, maar de risico s zijn navenant hoog (Ing, 2006). De marges en ontwikkelrisico s zijn afhankelijk van het type vastgoed, de courantheid en van het specifieke project. Het bovenstaande verdienmodel is gerelateerd aan ontwikkelingsactiviteiten. De overige schakels in de vastgoedwaardeketen leveren hun eigen bijdrage aan het verdienmodel. Zo generen bijvoorbeeld de beleggingsactiviteiten direct (huurinkomsten) en indirect rendement (waardestijging) en generen assetmanagement- en beheeractiviteiten in een managementfee. In de praktijk hebben ontwikkelaars de elementen van de businessmodellen op verschillende bedrijfsspecifieke wijzen ingevuld in hun unieke businessmodel Businessmodellen versus strategie De begrippen strategie en businessmodel worden vaak door elkaar gebruikt. Wat is de relatie tussen deze twee begrippen en wat is het verschil? Over deze vraag heeft een aantal onderzoekers zich gebogen (Mansfield et al, 2003; Seddon & Lewis, 2003; Margretta, 2002). De begrippen strategie en businessmodel liggen dicht bij elkaar maar volgens de meeste auteurs is er een duidelijk verschil in betekenis. Het verschil is volgens hen dat de competitieve positionering onderdeel is van de (unieke) strategie van de onderneming (Margretta, 2002; Elliot, 2002) of dat businessmodellen de missing link zijn tussen strategie en businessprocessen (Osterwalder, 2004; Pigneur, 2002). De strategie en het businessmodel van de onderneming hebben een belangrijke verbintenis met elkaar. De strategische oriëntatie is in eerste instantie bepalend voor het businessmodel. Het businessmodel concretiseert de keuze voor de strategische oriëntatie. Het is een manier om inzicht te krijgen in de gevolgen van de strategische keuzen van de onderneming (Veldman, 2008). Een nieuwe strategie genereert dus wijzigingen in het businessmodel én ervaringen met het businessmodel kunnen wijzigingen in een strategische oriëntatie initiëren. De strategische oriëntatie en het gekozen businessmodel moeten complementair zijn. Het businessmodel gaat over de kernactiviteiten van een onderneming. 19

BIJLAGE. Samenvatting trends kantorenmarkt 2012

BIJLAGE. Samenvatting trends kantorenmarkt 2012 BIJLAGE Samenvatting trends kantorenmarkt 2012 Opname en aanbod redelijk stabiel De opname van kantoren in 2011 is redelijk vergelijkbaar met de twee jaren daarvoor. In totaal werd 1,25 miljoen m² opgenomen;

Nadere informatie

2.a Welke drie fasen van de levenscyclus van een onderneming worden door Lievegoed onderscheiden? (3 x 1 punt)

2.a Welke drie fasen van de levenscyclus van een onderneming worden door Lievegoed onderscheiden? (3 x 1 punt) UITWERKINGEN: 1.a Geef vier sociologische startomstandigheden voor ondernemers die Shapero onderkent. (4 x 1 punt) Shapero onderkent de volgende vier startomstandigheden: - breuk in de levensloop; - voorbeeld

Nadere informatie

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage Aan Memo Behandeld door MVGM Vastgoedtaxaties / +31(0)33 464 02 97 E-mail jm.van.geet@mvgm.nl Datum Kwartaal 3 van 2011 Stationsplein 121 Postbus 442 3800 AK Amersfoort T +31(0)33 464 02 97 F +31(0)33

Nadere informatie

Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses

Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses In het tweede kwartaal van 2011 is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen gezakt naar circa 4.900 (zie figuur

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 9 Beleggersmarkt 2011 9.1 Veranderend investeringsgedrag: vastgoed met weinig risico Klik hier direct door naar regionale ontwikkelingen > Veranderend investeringsgedrag:

Nadere informatie

Beleggers in gebiedsontwikkeling

Beleggers in gebiedsontwikkeling Beleggers in Incentives en belemmeringen voor een actieve rol van institutionele beleggers bij de herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden P5 presentatie april 2015 Pelle Steigenga Technische Universiteit

Nadere informatie

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuidwest-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1. m²) 35.536 13.629 459 Overig Nederland In Zuidwest-Nederland ligt circa 29%

Nadere informatie

Titeldia. Ondertitel. Naam Achternaam, Functie of Afdelingsnaam. Ir. Niels Nieboer MRE Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Titeldia. Ondertitel. Naam Achternaam, Functie of Afdelingsnaam. Ir. Niels Nieboer MRE Syntrus Achmea Real Estate & Finance Titeldia Ondertitel Naam Achternaam, Functie of Afdelingsnaam Ir. Niels Nieboer MRE Syntrus Achmea Real Estate & Finance Onderzoeksvraag Hoe moet een Real Estate Investment Manager zich - gegeven de veranderende

Nadere informatie

Koopsom per maand, Nederland 2012-2013

Koopsom per maand, Nederland 2012-2013 Persbericht Woningmarktcijfers.nl, Heerlen 21-01-2014 Nederlandse woningmarkt stabiel in tweede halfjaar 2013 De gemiddelde koopsom van de door het Kadaster geregistreerde woningtransacties kwam in december

Nadere informatie

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven!

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Postbus 711 3900 AS Veenendaal Kerkewijk 26 3901 EG Veendaal (T) 0318-55 19 60 (F) 0318-55 19 61 (M) info@ingeniousvastgoed.nl (I) www.ingeniousvastgoed.nl Haar

Nadere informatie

Vierde kwartaal 2012. Conjunctuurenquête Nederland. Provincie Zeeland

Vierde kwartaal 2012. Conjunctuurenquête Nederland. Provincie Zeeland Vierde kwartaal 2012 Conjunctuurenquête Nederland Inhoud rapport COEN in het kort Economisch klimaat Omzet Export Personeelssterkte Investeringen Winstgevendheid Toelichting De Conjunctuurenquête Nederland

Nadere informatie

Commerciële vastgoedmarkt in zwaar weer

Commerciële vastgoedmarkt in zwaar weer Commerciële markt in zwaar weer Wereldwijd is dit jaar een omslag opgetreden op de markt voor commercieel. Het aantal transacties is sterk gekrompen en in veel landen zijn de prijzen gedaald, in de meeste

Nadere informatie

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Midden-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Midden-Nederland (*1. m²) 42.674 95 6.46 Overig Nederland In de regio Midden-Nederland ligt circa 14%

Nadere informatie

Macro-economische Ontwikkelingen

Macro-economische Ontwikkelingen Macro-economische Ontwikkelingen e kwartaal 1 Bijlage II Overall conclusie De Nederlandse economie groeit naar verwachting met 1¾% in 1 en met 1½% in 11. De toename van het bbp komt bijna volledig voor

Nadere informatie

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q4 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-4 / Woningmarkt gemeente Rotterdam

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q4 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-4 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers 2010-4 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers Kwartaalbericht Q4 Woningmarkt pagina 1 van 8 Gemeente Rotterdam Gemeente Rotterdam Januari 2011 Inleiding Beste lezer, Voor

Nadere informatie

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011 Presentatie Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen Zeist 26 mei 2011 1930 1970 Veilingen, taxaties & schaderegeling 1990 1997 Specialisatie & Focus 1970 1980 Expansie 1997-2007 Diversificatie 1980

Nadere informatie

Monitor Financiële Sector:

Monitor Financiële Sector: Nederlandse Mededingingsautoriteit Monitor Financiële Sector: Notitie bij Sectorstudie Vastgoedfinanciering, SEO Economisch Onderzoek oktober 2011 Nederlandse Mededingingsautoriteit Postbus 16326 2500

Nadere informatie

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van

Nadere informatie

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuid-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (*1. m²) 42.2 2.15 5.518 Overig Nederland Het totale oppervlak aan kantoormeters in en

Nadere informatie

Nieuwe retail business modellen. Partnervoorstel: ondersteunen en participeren

Nieuwe retail business modellen. Partnervoorstel: ondersteunen en participeren Nieuwe retail business modellen Partnervoorstel: ondersteunen en participeren Achtergrond Retail business modellen voor MKB ondernemers in de mode- en woonbranche Is het noodzakelijk? De combinatie voldoende

Nadere informatie

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE 3 E KWARTAAL 211 Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research Inhoudsopgave 1 Introductie enquête... 3 1.1 Periode... 3 1.2 Respons... 3 2 Staat van de woningmarkt...

Nadere informatie

Tweedaagse mastercourse Structureren en financieren van projecten in de nieuwe realiteit

Tweedaagse mastercourse Structureren en financieren van projecten in de nieuwe realiteit Tweedaagse mastercourse Structureren en financieren van projecten in de nieuwe realiteit De NEPROM en Fakton starten komend najaar de tweedaagse mastercourse Structureren en financieren van projecten in

Nadere informatie

Jaarcijfers 2012. 6 maart 2013

Jaarcijfers 2012. 6 maart 2013 Jaarcijfers 2012 6 maart 2013 Overzicht Klantbelang gediend met stevig financieel fundament Resultaat 255 miljoen Dividendvoorstel 88 miljoen Solvabiliteit 293% Kosten verder verlaagd met 6% Eigen Vermogen

Nadere informatie

Rabobank boekt 2,0 miljard euro nettowinst in 2013

Rabobank boekt 2,0 miljard euro nettowinst in 2013 Persbericht 27 februari 2014 Rabobank boekt 2,0 miljard euro nettowinst in 2013 De Rabobank Groep boekte in 2013 een nettowinst van 2.012 miljoen euro. Dit is 46 miljoen euro of 2% minder dan in 2012.

Nadere informatie

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noordwest- Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest- (*1. m²) 38.116 11.59 Overig In Noordwest- ligt circa 23% van de landelijke kantorenvoorraad.

Nadere informatie

De veranderende ontwikkelaar. 8 december 2014 P4 Onderzoeksrapport. Urban Area Development lab. info@m-hk.nl

De veranderende ontwikkelaar. 8 december 2014 P4 Onderzoeksrapport. Urban Area Development lab. info@m-hk.nl De veranderende ontwikkelaar 8 december 2014 P4 Onderzoeksrapport Urban Area Development lab info@m-hk.nl De veranderende ontwikkelaar Colofon P4 Onderzoeksrapport Student E-mail: info@m-hk.nl Universiteit

Nadere informatie

igg bouweconomie marktanalyse

igg bouweconomie marktanalyse igg bouweconomie marktanalyse indices en prognoses kwartaalbericht, - Het herstel van de bouwmarkt krijgt steeds duidelijker vormen. Na een periode van circa zeven jaar waarin de prijzen eigenlijk continu

Nadere informatie

De dip duurt niet eeuwig

De dip duurt niet eeuwig De dip duurt niet eeuwig Remko Nods (Elsevier) redactie.emedia@reedbusiness.nl De dip duurt niet eeuwig De Nederlandse bouw is in crisis door bezuinigingen van overheden en de problemen op de woningmarkt.

Nadere informatie

Versterk uw focus op vastgoed met ICT

Versterk uw focus op vastgoed met ICT Versterk uw focus op vastgoed met ICT Johan André de la Porte Real Estate IT September 2012 Voorwoord De wereld van het vastgoed staat onder druk en verandert in hoog tempo. Uit onderzoek dat in samenwerking

Nadere informatie

Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg

Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg Informatienotitie AAN VAN ONDERWERP DATUM 17 april 2013 KOPIE AAN BIJLAGE 1 REGISTRATIENUMMER 1208556/7266 Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van

Nadere informatie

IG&H Hypotheekupdate Q2 2012

IG&H Hypotheekupdate Q2 2012 IG&H Consulting & Interim Make strategy work! Augustus 2012 IG&H Hypotheekupdate Q2 2012 Geachte relatie, Hierbij ontvangt u de IG&H Hypotheekupdate voor het 2 e kwartaal van 2012. Wij wensen u veel leesplezier

Nadere informatie

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie

De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie De problemen op de wereldwijde financiële markten hebben de economie inmiddels meer dan twee jaar in haar greep. Vanaf oktober 28 zijn de gevolgen

Nadere informatie

Herstel woningmarkt laat op zich wachten

Herstel woningmarkt laat op zich wachten PERSBERICHT Aan Van Betreft : de financieel-economische redacties en vakpers : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen : Herstel woningmarkt laat op zich wachten Datum : Nieuwegein,

Nadere informatie

Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2012

Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2012 7 januari 2013 NVM Data & Research Niveau (t.o.v.) 2012-3 (t.o.v.) 2011-4 Opmerking Aantal transacties 25.031 + 31,8% +13,9% Gemiddelde verandering t.o.v. 3 e kwartaal: +3,1%. Totale markt naar schatting

Nadere informatie

Centre of expertise. voor samenwerking. B&C Bout&Co. structuur in samenwerking

Centre of expertise. voor samenwerking. B&C Bout&Co. structuur in samenwerking B&C Bout&Co structuur in samenwerking Centre of expertise voor samenwerking Centre of expertise Bout & Co vergroot de performance door verbetering van de structuur in samenwerking tussen ondernemingen,

Nadere informatie

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek AGENDA I. Kenmerken van een vastgoedfinanciering II. De vastgoedfinancieringsmarkt in Nederland III. Herontwikkelingsopgave De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek IV. Financiering bij transformatie

Nadere informatie

Zorgwonen als beleggingsproduct Het ontwikkelaarsperspectief

Zorgwonen als beleggingsproduct Het ontwikkelaarsperspectief Zorgwonen als beleggingsproduct Het ontwikkelaarsperspectief drs. ing. Bert Krikke Conferentie Scheiden van Wonen en Zorg in een vergrijzende samenleving Delft, 12 juni 2012 Introductie Strategie, advies,

Nadere informatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie INVESTMENT SNAPSHOT Nederland Januari 2012 DE BELEGGINGSMARKT IN 2011 ALGEMEEN Het jaar 2011 begon met een positieve stemming op zowel de gebruikers als de beleggingsmarkt. Ondanks dat de beleggingsniveaus

Nadere informatie

Kredietverlening aan Nederlandse bedrijven loopt terug

Kredietverlening aan Nederlandse bedrijven loopt terug Het Nederlandse bedrijfsleven is in sterke mate afhankelijk van bancaire kredietverlening. De groei van de zakelijke kredietverlening is in de tweede helft van 28 vertraagd. Dit hangt grotendeels samen

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Managementsamenvatting 2011 Het Vastgoedrapport Groningen-Assen 2011 stelt zich ten doel om een belangrijke informatiebron te zijn voor de hele regionale vastgoedsector.

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

RISICOMANAGEMENT BIJ WONINGCORPORATIES

RISICOMANAGEMENT BIJ WONINGCORPORATIES Together you make the difference RISICOMANAGEMENT BIJ WONINGCORPORATIES Deel 1 van een drieluik over het belang van goed risicomanagement in de corporatiesector Auteur Drs. Frank van Egeraat RC. Frank

Nadere informatie

Macro-economische Ontwikkelingen

Macro-economische Ontwikkelingen Macro-economische Ontwikkelingen e kwartaal 8 Overall conclusie De kredietcrisis zorgt voor een terugval van de economische bedrijvigheid in Nederland die sinds het begin van de jaren tachtig niet is voorgekomen.

Nadere informatie

Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven

Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven 23 juni 2015 Managementsamenvatting Status: Managementsamenvatting Datum: 23 juni 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam

Nadere informatie

Internationale Marketing H4. Week 1 1. Executive summary 2. Inhoudsopgave 3. Inleiding en achtergrond 4. Externe analyse

Internationale Marketing H4. Week 1 1. Executive summary 2. Inhoudsopgave 3. Inleiding en achtergrond 4. Externe analyse Internationale Marketing H4 Week 1 1. Executive summary 2. Inhoudsopgave 3. Inleiding en achtergrond 4. Externe analyse Executive summary Een samenvatting voor het management 1 à 2 pagina s belangrijkste

Nadere informatie

Langzaam maar zeker zijn ook de gevolgen van de economische krimp voor de arbeidsmarkt zichtbaar

Langzaam maar zeker zijn ook de gevolgen van de economische krimp voor de arbeidsmarkt zichtbaar In de vorige nieuwsbrief in september is geprobeerd een antwoord te geven op de vraag: wat is de invloed van de economische situatie op de arbeidsmarkt? Het antwoord op deze vraag was niet geheel eenduidig.

Nadere informatie

Verschuiving van grootschalige nieuwbouw in buitengebied naar kleinschalige (her-) bouw in bestaande situatie;

Verschuiving van grootschalige nieuwbouw in buitengebied naar kleinschalige (her-) bouw in bestaande situatie; Bouw De sector bouwnijverheid bestaat uit een diversiteit aan bedrijven. Belangrijke bedrijfsgroepen zijn: Aannemersbedrijven Burgerlijke en Utiliteitsbouw (algemeen en gespecialiseerd)* Aannemersbedrijven

Nadere informatie

Bevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant

Bevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant VERSLAG BETREFT Bouwberaad West-Brabant DATUM 1 maart 2012 VOORZITTER J.P. Schouw VERSLAG Bijeenkomst Bouwberaad West-Brabant Opening en toelichting De voorzitter van het Bouwberaad, de heer J.P. Schouw,

Nadere informatie

Activiteiten Resco Partners

Activiteiten Resco Partners Activiteiten Resco Partners 2011 Wie zijn wij: Resco Partners is een onafhankelijk team van vastgoeddeskundigen met jarenlange ervaring en een veelzijdige kennis van zaken. Resco Partners adviseert over

Nadere informatie

Rabobank Cijfers & Trends

Rabobank Cijfers & Trends Kappers In de kappersbranche kunnen de volgende bedrijfstypen worden onderscheiden: zelfstandigen zonder personeel, zzp ers (ondernemers die minder dan 32 uur per week in het kappersbedrijf werkzaam zijn)

Nadere informatie

WAARDERINGSKAMER NOTITIE. Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie

WAARDERINGSKAMER NOTITIE. Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie WAARDERINGSKAMER NOTITIE Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie Datum: Versie 25 mei 2009 Bijlage(n): 1. Inleiding De kredietcrisis

Nadere informatie

2009: Conform laatste verwachting

2009: Conform laatste verwachting 1 Jaarcijfers 2009 2009: Conform laatste verwachting EBIT conform laatste prognose 17 miljoen (- 60%) Handhaving dividendbeleid 0,31 ( -0,93) Gestegen orderportefeuille 1,8 miljard (+ 9% ) Prognose EBIT

Nadere informatie

SRA-Retailscan Uitkomsten 2014 & verwachtingen 2015

SRA-Retailscan Uitkomsten 2014 & verwachtingen 2015 SRA-Retailscan Uitkomsten 2014 & verwachtingen 2015 SRA-Retailscan De Retailscan 2014 is 350 x ingevuld. 24% van de respondenten is werkzaam in de foodsector en 76% in de non food. Van de respondenten

Nadere informatie

Verandermanagement. Hoofdstuk 5 Strategie en ondernemingsdoelstellingen

Verandermanagement. Hoofdstuk 5 Strategie en ondernemingsdoelstellingen Verandermanagement Hoofdstuk 5 Strategie en ondernemingsdoelstellingen Schema strategie Externe analyse Interne analyse Kansen en bedreigingen (Opportunities, Threats) Confrontatieanalyse Sterkten en zwakten

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte

Nadere informatie

Monitor Bouwketen. Voorjaar 2015. Marien Vrolijk

Monitor Bouwketen. Voorjaar 2015. Marien Vrolijk Monitor Bouwketen Voorjaar 2015 Marien Vrolijk 2 Inhoudsopgave Conclusies op hoofdlijnen 5 1 Bouwketen 6 1.1 Recente ontwikkelingen 6 1.2 Conjunctuur bouwketen 8 2 Architectenbureaus 10 3 Ingenieursbureaus

Nadere informatie

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

College 1 inleiding ondernemerschap

College 1 inleiding ondernemerschap College 1 inleiding ondernemerschap Ondernemen is het uitvoeren van innovaties waarbij discontinuïteit wordt veroorzaakt - discontinuïteit is het creëren van waarde die voorheen nog niet beschikbaar was

Nadere informatie

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

Rabobank Cijfers & Trends

Rabobank Cijfers & Trends Kappers In de kappersbranche kunnen de volgende bedrijfstypen worden onderscheiden: zelfstandigen zonder personeel, zzp ers (ondernemers die minder dan 32 uur per week in het kappersbedrijf werkzaam zijn)

Nadere informatie

Starters zien door de wolken toch de zon

Starters zien door de wolken toch de zon M201206 Starters zien door de wolken toch de zon drs. A. Bruins Zoetermeer, mei 2012 Starters zien door de wolken toch de zon Enkele jaren nadat zij met een bedrijf zijn begonnen, en met enkele jaren financieel-economische

Nadere informatie

Gevolgen kredietcrisis voelbaar op woningmarkt. Verbeterde betaalbaarheid biedt kans op herstel

Gevolgen kredietcrisis voelbaar op woningmarkt. Verbeterde betaalbaarheid biedt kans op herstel Gevolgen kredietcrisis voelbaar op woningmarkt Verbeterde betaalbaarheid biedt kans op herstel Nieuwegein, 15 januari 2009 Na een slecht vierde kwartaal komt de prijsdaling op de Nederlandse woningmarkt

Nadere informatie

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 Risico s voor borgstelsel nemen toe Corporaties nemen maatregelen om de financiële conti - nuïteit te waarborgen. Dit is het gevolg van de overheidsmaatregelen

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010 Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp Lichte stijging opnameniveau De totale opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam in bedraagt 268.317 m², hetgeen een lichte

Nadere informatie

Bijlage I Analyse Woningmarkt

Bijlage I Analyse Woningmarkt NVM Bijlage I Analyse Woningmarkt 2e kwartaal 2010 NVM Data & Research 8-7-2010 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 TRANSACTIES Aantal Verkopen Het totale aantal

Nadere informatie

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noord-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (*1. m²) 46.787 643 973 1.222 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland De drie noordelijke

Nadere informatie

VERZONDEN - 4.11.13 uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum 1101231 31 oktober 2013

VERZONDEN - 4.11.13 uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum 1101231 31 oktober 2013 gemeentebestuur,..,.. r^fw Postbus 15 PURMEREND JSj 1440 AA Purmerend V telefoon 0299-452452 telefax 0299-452124 Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Team Economie Aan de gemeenteraad van Purmerend VERZONDEN

Nadere informatie

Symposium VOGON. Effecten van financiering op kwaliteit. Donderdag 6 juli 2006

Symposium VOGON. Effecten van financiering op kwaliteit. Donderdag 6 juli 2006 Symposium VOGON Effecten van financiering op kwaliteit Donderdag 6 juli 2006 Rechtbank Haarlem en Rekenkamer Den Haag 2 Inleiding 1. Onderscheid Real Estate en Corporate Real Estate 2. Doelstellingen CRE

Nadere informatie

De Duitse woningmarkt

De Duitse woningmarkt De Duitse woningmarkt Outlook Duitse woningmarkt De urbanisatie zorgt voor een druk op de markt in de grote steden 15 16 17 18 Waardegroei Woningen top 5 steden + + + + Overige grote steden =/+ =/+ =/+

Nadere informatie

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q2 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt gemeente Rotterdam

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q2 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-2 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers 20102 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers Kwartaalbericht Q2 Woningmarkt pagina 1 van 7 Gemeente Rotterdam Gemeente Rotterdam Juli 2010 Inleiding U leest thans alweer de

Nadere informatie

Rabobank Cijfers & Trends

Rabobank Cijfers & Trends Detailhandel in wonen De detailhandel in wonen bestaat uit de volgende branches: woninginrichting (onder te verdelen in meubelspeciaalzaken, woningtextielspeciaalzaken, slaapspeciaalzaken en gemengde zaken),

Nadere informatie

Kans op Amerikaanse dubbele dip is klein

Kans op Amerikaanse dubbele dip is klein Kans op Amerikaanse dubbele dip is klein De Verenigde Staten gaan meestal voorop bij het herstel van de wereldeconomie. Maar terwijl een gerenommeerd onderzoeksburo recent verklaarde dat de Amerikaanse

Nadere informatie

Het Vijfkrachtenmodel van Porter

Het Vijfkrachtenmodel van Porter Het Vijfkrachtenmodel van Porter (een concurrentieanalyse en de mate van concurrentie binnen een bedrijfstak) 1 Het Vijfkrachtenmodel van Porter Het vijfkrachtenmodel is een strategisch model wat de aantrekkelijkheid

Nadere informatie

Toekomstdenken. Waarom toekomstdenken voor elke organisatie onmisbaar is

Toekomstdenken. Waarom toekomstdenken voor elke organisatie onmisbaar is Toekomstdenken Waarom toekomstdenken voor elke organisatie onmisbaar is De wereld van vandaag is dynamisch en complex en zal steeds sneller veranderen. Trends als globalisering en technologie hebben hun

Nadere informatie

Rabobank: winststijging door economisch herstel. Solide financiële positie gehandhaafd, klantentevredenheid omhoog

Rabobank: winststijging door economisch herstel. Solide financiële positie gehandhaafd, klantentevredenheid omhoog Persbericht 20 augustus 2015 Rabobank: winststijging door economisch herstel Solide financiële positie gehandhaafd, klantentevredenheid omhoog De stijging van de winst in het eerste halfjaar is vooral

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Samenvatting Flanders DC studie Internationalisatie van KMO s

Samenvatting Flanders DC studie Internationalisatie van KMO s Samenvatting Flanders DC studie Internationalisatie van KMO s In een globaliserende economie moeten regio s en ondernemingen internationaal concurreren. Internationalisatie draagt bij tot de economische

Nadere informatie

Woningmarkt Zeeland: ontwikkelingen en beleidsconsequenties

Woningmarkt Zeeland: ontwikkelingen en beleidsconsequenties Woningmarkt Zeeland: ontwikkelingen en beleidsconsequenties Michiel Mulder Programmaleider Wonen & Projectanalyse EIB Masterclass Wethouders Middelburg, 9 juli 2014 1 Inhoud Drie vragen Wat zijn de recente

Nadere informatie

Bantopa (Samen)werken aan Samenwerken

Bantopa (Samen)werken aan Samenwerken Bantopa (Samen)werken aan Samenwerken Masterclass - Alliantievaardigheden Een praktische leidraad voor toekomstige alliantiemanagers Samenwerken als Kerncompetentie De complexiteit van producten, processen

Nadere informatie

Praktijkboek Strategie Bruggen bouwen naar de toekomst Aimé Heene

Praktijkboek Strategie Bruggen bouwen naar de toekomst Aimé Heene Praktijkboek Strategie Bruggen bouwen naar de toekomst Aimé Heene Inhoud Woord vooraf Ontstaan en achtergronden van het 'Praktijkboek Strategie' 5 Doelstellingen en uitgangspunten 5 Het gebruik van de

Nadere informatie

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

Woningmarkt blijft aantrekken in tweede kwartaal

Woningmarkt blijft aantrekken in tweede kwartaal STRIKT EMBARGO tot dinsdag 15 juli 2014 10.00 uur! PERSBERICHT Aan Van : de financieel-economische redacties en vakpers : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen Betreft : NVM

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 211 viel de opname van bedrijfsruimte in 212 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

HerontwikkelLAB VALUE ENGINEERING

HerontwikkelLAB VALUE ENGINEERING HerontwikkelLAB VALUE ENGINEERING DATUM : 28-11-2012 OVER Het HerontwikkelLAB Introductie 2 VISIE Het overaanbod van kantoorruimte en de veranderde vraag ernaar hebben een omvangrijke en veelal structurele

Nadere informatie

BU$trN{s5 S$f{Àr# $? [íts sílt Rtnfil Fr', xtêz*h. tdc f l'! Iltï[Rr Ít í'05iïi0ïrnf x DO Ê[.e f oepxtuzs. }}r n ${ 5ï1p Ê0 t} u cï.

BU$trN{s5 S$f{Àr# $? [íts sílt Rtnfil Fr', xtêz*h. tdc f l'! Iltï[Rr Ít í'05iïi0ïrnf x DO Ê[.e f oepxtuzs. }}r n ${ 5ï1p Ê0 t} u cï. s - r.ëí ljii $ BU$trN{s5 S$f{Àr# ÍXïf*{ttf à$rllysi Ifi rë.ri,të Àt{AtYsE Ktfrli lpt8a![ë]4 $? [íts sílt Rtnfil Fr', xtêz*h rli.'1 t{ar K[ ï Ir* GflOtLSTf;:"l"llifi tdc f l'! Iltï[Rr Ít í'05iïi0ïrnf x

Nadere informatie

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Marktontwikkelingen varkenssector

Marktontwikkelingen varkenssector Marktontwikkelingen varkenssector 1. Inleiding In de deze nota wordt ingegaan op de marktontwikkelingen in de varkenssector in Nederland en de Europese Unie. Waar mogelijk wordt vooruitgeblikt op de te

Nadere informatie

De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009. 1. Inleiding. 2. Doel van de goedkope koop-regeling

De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009. 1. Inleiding. 2. Doel van de goedkope koop-regeling Provincie Noord-Brabant De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009 1. Inleiding Voor de voortgang en continuïteit in de woningbouwproductie is het van belang dat

Nadere informatie

OVERZICHTSNOTITIE INZENDINGEN

OVERZICHTSNOTITIE INZENDINGEN OVERZICHTSNOTITIE INZENDINGEN Deze notitie behandelt enkele conclusies op hoofdlijnen, gebaseerd op de 36 inzendingen die zijn ingediend voor de pilot woonconcepten voor EU-arbeidsmigranten. Positieve

Nadere informatie

Woningmarktcijfers 1e kwartaal 2013

Woningmarktcijfers 1e kwartaal 2013 8 april 2013 NVM Data & Research Niveau (t.o.v.) 2012-4 (t.o.v.) Opmerking Aantal transacties 17.577-30,3% - 6,4% Gemiddelde verandering t.o.v. 4 e kwartaal: -8,5%. Totale markt naar schatting 23.750 woningen.

Nadere informatie

Bijlage I: Woningmarktcijfers 1 e kwartaal 2009

Bijlage I: Woningmarktcijfers 1 e kwartaal 2009 Bijlage I: Woningmarktcijfers 1 e kwartaal 2009 De prijs van de gemiddelde verkochte woning daalt met -3,1% in het 1e kwartaal van 2009. De prijs per m2 daalt met -2,6%. De definitieve cijfers komen voor

Nadere informatie