Jaarverslag 2005 VastNed Offices/ Industrial

Transcriptie

1 Jaarverslag 2005 VastNed Offices/ Industrial

2 Kerncijfers _ Resultaten (x 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten 86,8 95,4 108,2 117,8 111,3 Direct beleggingsresultaat 33,2 41,5 48,6 52,6 52,2 Indirect beleggingsresultaat (12,4) (39,3) (31,5) (37,8) (8,2) _ Beleggingsresultaat 20,8 2,2 17,1 14,8 44,0 Balans (x 1 miljoen) Beleggingen in vastgoed 1.039, , , , ,3 Eigen vermogen 581,6 603,0 631,3 669,5 646,1 Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 440,8 467,0 509,0 540,6 570,4 Langlopende schulden 284,5 390,3 420,1 400,3 324,0 Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 1) Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) 1) Per aandeel (x 1) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial per aandeel primo (inclusief dividend) 24,23 27,02 29,32 31,78 31,06 Aanpassing in verband met IAS 32 en IAS 39 (0,01) _ 24,22 27,02 29,32 31,78 31,06 Dividend vorig boekjaar (2,13) (2,80) (3,10) (3,16) (1,65) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial per aandeel primo (exclusief dividend) 22,09 24,22 26,22 28,62 29,41 Direct beleggingsresultaat 1,72 2,17 2,59 2,88 2,93 Indirect beleggingsresultaat (0,64) (2,05) (1,68) (2,07) (0,46) _ Beleggingsresultaat 1,08 0,12 0,91 0,81 2,47 Overige mutaties (0,02) (0,11) (0,19) (0,11) (0,10) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial per aandeel ultimo 23,15 24,23 26,94 29,32 31,78 Beurskoers (ultimo) 22,60 22,80 20,50 21,50 25,25 Dividend in contanten 1,72 2,13 2,80 3,10 3,16 of in contanten 1,57 1,88 2,25 2,30 2,20 en in aandelen t.l.v. de agioreserve 2) 1,28% 2,86% 4,35% 3,85% Dividendrendement uitgedrukt als percentage van eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (exclusief dividend) 7,8 8,8 10,7 10,8 10,7 Verhouding eigen vermogen/ vastgoedbeleggingen (in %) 56,0 51,8 50,0 50,6 50,8 Verhouding lang vreemd vermogen/ kort vreemd vermogen (in %) 59/41 66/34 63/37 52/48 56/44 Met ingang van 2005 publiceert VastNed Offices/Industrial op basis van IFRS. De kerncijfers over 2004 zijn hiervoor aangepast. De kerncijfers over 2001, 2002 en 2003 zijn niet aangepast. 1 Rekening houdend met ingekochte eigen aandelen. 2 Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve.

3 Jaarverslag 2005 VastNed Offices/Industrial N.V.

4 VastNed Offices/Industrial N.V. Max Euwelaan 1, 3062 MA Rotterdam Postbus 4444, 3006 AK Rotterdam Telefoon Fax Raad van commissarissen Drs. W. Nijman, voorzitter Mr. N.J. Westdijk MBA*, vice-voorzitter Drs. D. van den Bos** Drs. R.K. Jacobson RA*** Mr. F.W. Mulder Dr. P.M. Verboom * Voorzitter remuneratiecommissie ** Voorzitter auditcommissie tot 1 januari 2006 *** Voorzitter auditcommissie vanaf 1 januari 2006 Directie VastNed Management B.V. in deze vertegenwoordigd door: Mr. R.A. van Gerrevink, CEO Mr. drs. T.M. de Witte RA, CFO Ir. J. Pars MRE MRICS, CIO An English translation of the 2005 annual report and accounts is available. Financiële agenda 2006 Dinsdag 4 april 2006 Algemene vergadering van aandeelhouders Donderdag 6 april 2006 Notering ex-dividend Dinsdag 2 mei 2006 Betaalbaarstelling dividend Vrijdag 19 mei 2006 Driemaandscijfers 2006 (voorbeurs)* Vrijdag 11 augustus 2006 Halfjaarcijfers 2006 (voorbeurs)* Vrijdag 10 november 2006 Negenmaandscijfers 2006 (voorbeurs)* Maandag 14 augustus 2006 Notering ex-interim-dividend Maandag 4 september 2006 Betaalbaarstelling interim-dividend Vrijdag 10 november 2006 negenmaandscijfers 2006 (voorbeurs)* Woensdag 21 februari 2007 Jaarcijfers 2006 (voorbeurs)* * Gevolgd door webcast via Aandeel VastNed Offices/Industrial Notering: Euronext Amsterdam ISIN: NL

5 Voorwoord CEO Geachte lezers van dit jaarverslag, Vorig jaar schreef ik in dit voorwoord: De verhuurmarkt vertoont meer beweging dan in 2003,... ondanks alle deels extra inspanningen is het niet mogelijk de leegstand op het niveau van eind 2003 te houden... en dat er aan de vraagkant (verhuur) weliswaar sprake van enig licht aan het einde van de tunnel was. Vandaag kunnen wij zeggen dat het einde van de tunnel is genaderd, ook al blijft het nog een moeilijke markt. De vraag is toegenomen, zij het nog marginaal. Wel is er sprake van meer optimisme en dat werkt een stuk plezieriger. Diverse rapporten ondersteunen dit met een meer positieve toonzetting en feiten, die er niet om liegen. Zo zou van de vijf à zes miljoen vierkante meter leegstand in Nederland circa 40 % kansloos en/of kansarm zijn. Wij willen graag ver verwijderd blijven van dit marktsegment. Daarom hebben wij in 2005 wederom scherp naar risicorendementsprofiel van de objecten van onze vastgoedportefeuille gekeken. Dit heeft geresulteerd in substantiele desinvesteringen (ruim F 115 miljoen). Hiermee is de gemiddelde kwaliteit van onze portefeuille verder verbeterd, mede gezien de verkoop van een groot aantal leegstaande en halfleegstaande objecten zonder uitzicht op verbetering. Voorts hebben wij de oplopende leegstand weten te keren. Deze bedraagt nu nog 13,7 % in de Nederlandse vastgoedportefeuille (ultimo 2004: 19,5%). Deze opmerkelijke reductie is het gevolg van de verbeterde marktomstandigheden en van de goede (wederverhuur)resultaten van het team van VastNed Offices/Industrial. Daarnaast is er een beleid gevoerd om minder gemakkelijk te verhuren panden te desinvesteren, waarbij wij vrijwel zonder boekverlies hebben kunnen opereren. Dat klinkt misschien wat artificiëel, maar dit is naar onze mening de meeste rationele wijze om met structurele leegstand om te gaan. Ook de taxaties zijn nu al weer drie kwartalen flat na vele jaren van forse afwaarderingen. Dat is eveneens een goed teken, en wij hopen erop dat in 2006 deze trend wordt voortgezet. Zoals bekend laten wij onze panden viermaal per jaar extern door onafhankelijke taxateurs waarderen. Zij hebben de laatste kwartalen het voelbare herstel gematigd door laten klinken in hun waarderingen. Voor 2006 denken wij dat de leegstand per ultimo van het lopende jaar 2006 niet zal toenemen. Wij doen er alles aan om die verder te reduceren. Dat is pure winst, want u begrijpt dat ook de leegstandskosten terug zullen lopen en de huurinkomsten zullen toenemen, hetgeen het positieve effect nog eens zal vergroten. Een issue is en blijft het TriNovium-project; medio vorig jaar hebben wij dit project uit een faillissement van de ontwikkelaar gekocht (het was volledig gefinancierd door VastNed

6 Voorwoord CEO Het management is verheugd weer aan de investeringskant te mogen zitten en alle signalen hebben er inmiddels toe geleid dat onze (beurs)- koers weer behoorlijk in de lift zit. Offices/Industrial), en zijn er zelf mee aan de slag gegaan. In feite gaat het om ruim F 50 miljoen relatief laag renderend kapitaal, waar momenteel een oplossing voor wordt gezocht. Wij handhaven dan ook de boekwaarde van F 52 miljoen, omdat deze naar verwachting reëel zal blijken te zijn, als onze inschatting ten aanzien van marktontwikkeling klopt. Vervelend gevolg van dit project is een juridische claim van F 103 miljoen, die ons vorig jaar bereikte. Deze claim is ontvangen van aan de ontwikkelaar gelieerde partijen waarmee op generlei wijze contractuele relaties bestaan en zou slaan op door deze partijen geleden schade, onder andere uit gederfde winst. De claim is door twee vooraanstaande internationaal actieve advocatenkantoren geanalyseerd op basis waarvan de directie op een goede afloop van deze procedure kan vertrouwen. Daarom hebben wij gemeend hiervoor geen voorziening op te hoeven nemen. In België is het ingezette herstel nog wat minder evident; ook daar hadden wij meer troepen ingezet, en dat heeft ertoe geleid, dat er vele nieuwe huurders zijn gevonden, zij het over het algemeen voor kleine(re) oppervlakten. De bezettingsgraad is daarmee ongeveer gelijk aan die van ultimo 2004 gebleven op 82,5%. Zoals bekend staan onze panden aldaar grotendeels in de periferie van Brussel. Hoewel ook daar sprake is van meer positivisme, blijft echt herstel wat langer uit dan gehoopt. Belgische fiscale wetgeving is van dien aard dat de overdrachtbelasting zwaar drukt en de liquiditeit van vastgoedbeleggingsobjecten daardoor in deze markt een stuk geringer is dan in Nederland. Ook in België is onder taxateurs sprake van enig optimisme en hebben wij in de laatste kwartalen lichte opwaarderingen gekend in de vastgoedportefeuille. Het rendement is daarnaast tamelijk hoog, zeker in de 25% semi-industriële objecten. Qua leeftijd is het met de Belgische vastgoedportefeuille goed gesteld; het betreft voornamelijk relatief recentelijk ontwikkelde projecten, met ruime parkeermogelijkheden en moderne voorzieningen. Het is onze bedoeling, na enkele jaren fors als fonds gekrompen te zijn, wederom het groeipad te gaan bewandelen. Onlangs, zo hebt u kunnen vernemen, hebben wij het pand tegenover ons kantoor in Brainpark I te Rotterdam (nog twee jaar verhuurd aan KPMG) verworven voor F 17 miljoen op een rendement van bijna 7% netto. Het object past prima in onze vastgoedportefeuille en is qua locatie uitstekend. Wij durfden het toekomstige leegstandsscenario aan, omdat naar onze verwachting (die door velen gedeeld wordt) de markt tegen die tijd weer genormaliseerd zal zijn en huurniveaus hetzij stabiel zijn, of weer wat hoger zijn komen te liggen. In het interne rendementsmodel is rekening gehouden met een periode van leegstand en het moeten maken van (opknap)kosten. Het management is verheugd weer aan de investeringskant te mogen zitten en alle signalen hebben er inmiddels toe geleid dat onze (beurs)koers weer behoorlijk in de lift zit, mede vanwege de positieve verwachtingen ten aanzien van de kantoormarkten in Nederland en België. Zo zijn wij weer regelmatig op het acquisitiepad en heeft uitbreiding van het acquisitieteam plaatsgevonden, hetgeen dat proces moet gaan versnellen.

7 Reinier A. van Gerrevink Het direct beleggingsresultaat per aandeel 2006 trachten wij, rekening houdend met in 2005 gepleegde desinvesteringen en inclusief geprojecteerde investeringen, op het niveau van het jaar ervoor te houden. Aan de ene kant omdat wij hiermee graag tot uitdrukking willen brengen dat naar verwachting de bleeding nu eindelijk gestopt is, anderzijds omdat wij het fraaie (dividend)rendement minimaal op dit niveau willen houden. Ook is hiertoe een sharebuyback programma (15 december 2005 tot en met 8 februari 2006) in gang gezet als extra ondersteuning van het handhaven van het direct beleggingsresultaat per aandeel. Liever zouden wij de vrijgekomen middelen aan nieuwe investeringen willen besteden (ons vak tenslotte), maar ook de kantoormarkt blijkt inmiddels (tegen de verdrukking in) duur te zijn geworden. Om derhalve niet op één paard te gokken (nieuwe investeringen) hebben wij een tweede route gekozen; de eerdergenoemde share buyback. In dit kader zijn tot op heden bijna aandelen ingekocht, hetgeen heeft geleid tot eerdergenoemde ondersteuning van het beleggingsresultaat en een direct positief effect op de beurskoers. Dit signaal is kennelijk goed begrepen. worden om de gang van zaken blijvend ten goede te keren, zijn wij (voorzichtig) optimistisch en hopen het doel (direct beleggingsresultaat per aandeel op niveau 2005 houden, onder andere door leegstand verder te verminderen) te bereiken. Aan het einde van mijn voorwoord in het vorige jaarverslag schreef ik Zonder u teveel te willen beloven, wil ik niet nalaten u mee te geven, dat wij er naar ons gevoel bijna zijn, en vermoeden dat na 2005 het ergste achter de rug is. Ik denk te kunnen zeggen dat die verwachting is uitgekomen. Nu willen wij weer de weg omhoog zien te vinden. Hoogachtend, Reinier A. van Gerrevink, CEO Alle relatief positieve reacties (analisten, pers etc.) hebben ertoe geleid, dat wij sinds lange tijd weer een kleine premie boven intrinsieke waarde noteren, en dat is lang geleden! Dit betekent ook dat als wij weer grote(re) investeringen zouden kunnen doen, het aantrekkelijker is om een beroep op de kapitaalmarkt te kunnen doen. Dit jaar (2006) moet het jaar van de keer worden. Ook al vermoeden wij dat nog hard geknokt moet

8 Begrippenlijst Bevak CEO CFO CIO Code EPRA GPR IAS IFRS IRS IVBN SIIC (Belgische) Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal. Chief Executive Officer Chief Financial Officer Chief Investment Officer De Nederlandse corporate governance code European Public Real Estate Association Global Property Research International Accounting Standards International Financial Reporting Standards Interest Rate Swap Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Société d Investissements Immobiliers Cotées

9 Inhoudsopgave Kerncijfers Voorwoord CEO 3 Profiel en strategie 10 Verslag van de raad van commissarissen 13 Inleiding 13 Jaarrekening Dividend- en reserveringsbeleid 13 Dividendvoorstel 14 IFRS 14 Samenstelling raad van commissarissen 14 Corporate governance 16 Subcommissies 16 Mutaties raad van commissarissen 17 Profielschets van de raad van commissarissen 17 Rooster van aftreden 17 Benoemingen 17 Personeel 17 Verslag van de directie 18 Economie en markten algemeen 18 Nederland 21 België 24 De vastgoedportefeuille 26 Personeel en organisatie 32 Duurzaam ondernemen 33 Financiële resultaten 32 Dividendvoorstel 41 Risicomanagement 41 Vooruitzichten voor Corporate Governance 53 Inleiding 53 Statement of compliance 53 Afwijkingen ten opzichte van de Code 53 Beschikbaarheid corporate governance documeneten 54 Organisatiestructuur VastNed Groep 54 Directie 58 Raad van commissarissen 63 Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial en beschermingsmaatregelen 69 Algemene vergadering van aandeelhouders en stemrecht 69 Financiële rapportage en externe accountant 69 Gedragscode en klokkenluidersreglement 70 Het aandeel en de beursnotering 71 Jaarrekening Geconsolideerde winst- en verliesrekening 74 Direct en indirect beleggingsresultaat 75 Geconsolideerde balans 76 Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen 78 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 79 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 80 Vennootschappelijke balans 88 Vennootschappelijke winst- en verliesrekening 112 Overige gegevens 115 Vastgoedportefeuille Vastgoed in pijplijn 124 Kengetallen vastgoedportefeuille

10 Het dividendbeleid van VastNed Offices/Industrial is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Diegem, Berkenlaan 8a 8

11

12 Profiel en strategie Historie Visie VastNed Offices/Industrial N.V., opgericht in 1984, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die duurzaam belegt in een goed verhuurde vastgoedportefeuille bestaande uit kantoren en semi-industriële objecten primair in de eurozone. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie met inachtneming van door de raad van commissarissen vast te stellen grenzen en condities. De aandelen zijn sinds 30 juni 1989 genoteerd aan Euronext Amsterdam. VastNed Offices/Industrial maakt deel uit van de VastNed Groep. De kantoormarkt is een markt waarin huurders in het algemeen niet sterk afhankelijk zijn van een specifieke locatie voor de vestiging van de onderneming. Er bestaat derhalve concurrentie tussen verschillende kantoorlocaties waar het de vestiging van een onderneming betreft. Bovendien wordt de vraag naar kantoorruimte sterk bepaald door economische ontwikkelingen en de mate van aanbod van kantoorruimte. Vraag en aanbod variëren sterk door de tijd heen. Dit resulteert in een cyclische kantoormarkt, waarin beleggingsresultaten door de tijd heen fluctueren. Missie en strategisch doel VastNed Offices/Industrial biedt een primair op kantoren en semi-industriële objecten geconcentreerd beleggingsproduct aan aan particuliere en institutionele aandeelhouders. Door dynamisch in te spelen op de cyclische kantoormarkt kan worden geprofiteerd van huur- en waardestijgingen in een opgaande markt. In een neergaande markt zal het streven zijn beleggers beperkt hieraan bloot te stellen. Door actief management, inclusief een actief aan- en verkoopbeleid, wil VastNed Offices/Industrial de kantoormarktcyclus bespelen teneinde een relatief hoog beleggingsresultaat over de gehele duur van de kantoormarktcyclus te realiseren. Beleggingsproduct en beleggingsmethodiek VastNed Offices/Industrial streeft haar doel na door zich te concentreren op de volgende beleggingsproducten en het hanteren van de volgende beleggingsmethodiek: een mix van kantoren en en semi-industrieel vastgoed (logistieke centra en bedrijfsruimten). Het streven is de weging van kantoorbeleggingen te houden tussen 75% en 100% en van semi-industrieel vastgoed tussen 0% en 20% van het belegd vermogen; beleggingen in grote liquide kantoormarkten; beleggingen in kantoormarkten met een voor de verhuurder gunstig juridisch kader; 10

13 Profiel en strategie De vastgoedportefeuille van VastNed Offices/Industrial vertegenwoordigde ultimo 2005 een waarde van miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: 80% kantoren; 20% logistieke centra en bedrijfsruimten. opportunistisch beleggen in semi-industrieel vastgoed; een evenwichtig risicorendementsprofiel van de beleggingen; beperking van het beleggingsrisico in de neergaande fase van de kantoormarktcyclus door actief management, waaronder een actief aan- en verkoopbeleid, van de kantoorportefeuille; concentratie op een optimale spreiding binnen de vastgoedportefeuille, met als spreidingscriteria: landen, regio s, steden, aantal huurders, aantal objecten, spreiding in categorieën, beperking omvang object en beperking omvang individuele huurder(s). Omvang De vastgoedportefeuille van VastNed Offices/Industrial vertegenwoordigde ultimo 2005 een waarde van F miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: 80% kantoren; 20% logistieke centra en bedrijfsruimten. Fiscale structuur VastNed Offices/Industrial kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting Dit houdt in dat in Nederland geen vennootschapsbelasting is verschuldigd. VastNed Offices/Industrial houdt zich, gezien haar status als fiscale beleggingsinstelling niet bezig met projectontwikkeling. In België zijn nagenoeg alle beleggingen ondergebracht in de vastgoedbevak Intervest Offices die eveneens geen belasting over haar winsten is verschuldigd. Een aantrekkelijk fiscaal klimaat is voor de beleggingsselectie een belangrijke factor. Financieringsbeleid Als uitgangspunt geldt, dat financiering van de vastgoedportefeuille met vreemd vermogen beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van het vastgoed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aan- of verkoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op vastgoed acceptabele rentestand. In een opgaande kantoormarkt kan worden gekozen voor het met relatief veel vreemd vermogen financieren van de vastgoedportefeuille en in een neergaande markt met relatief weinig vreemd vermogen. VastNed Offices/Industrial blijft in dit kader te allen tijde binnen de financieringsgrenzen als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting Tevens wordt een goede balans nagestreefd tussen financiering met korte en lange rentevaste perioden. Hiervoor kan in voorkomende gevallen gebruik worden gemaakt van rentederivaten. In tijden dat het aandeel VastNed Offices/Industrial op de effectenbeurs een premie noteert ten opzichte van de intrinsieke waarde, kan het aantrekkelijk zijn om nieuwe aandelen uit te geven. Uitgangspunt hierbij is dat uitgifte van nieuwe aandelen uitsluitend plaatsvindt indien er op voorzienbare termijn investeringsmogelijkheden zijn. Valutabeleid VastNed Offices/Industrial streeft ernaar valutarisico s te beperken door primair in de eurozone te beleggen. 11

14 Amsterdam > Mechelen > Haarlem > Almere Dividendbeleid Het dividendbeleid van VastNed Offices/Industrial is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Het dividend wordt met ingang van het boekjaar 2006 aan de aandeelhouders ter beschikking gesteld in de vorm van een interim-dividend ter hoogte van 60% van het direct beleggingsresultaat over het eerste halfjaar van het boekjaar en een slotdividend na afloop van het boekjaar. Risicomanagement VastNed Offices/Industrial voert een actief beleid op het terrein van het in kaart brengen van en indien nodig het ondernemen van passende actie met betrekking tot risico s die met het beleggen in vastgoed gepaard gaan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in strategische, operationele, financiële, rapportage en compliance risico s. Organisatie VastNed Offices/Industrial voert een actief management van haar vastgoedportefeuille, waarbij zij in de landen waarin zij actief is of zal zijn streeft naar volwaardig eigen lokaal management. VastNed Management in Rotterdam, VastNed Management España in Madrid, VastNed Management France in Parijs, Intervest Retail en Intervest Offices, beide in Antwerpen, beheren, met meer dan 80 medewerkers, de beleggingen van VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail. VastNed Management heeft geen winststreven, maar faciliteert de fondsen met directie en beheer. Op de samenwerking tussen VastNed Offices/Industrial, VastNed Retail en VastNed Management is een kostenverdelingsovereenkomst van toepassing. De gemaakte kosten worden, zonder winstopslag, doorbelast op basis van de feitelijke werkzaamheden. De aandelen van VastNed Management worden voor 67% gehouden door VastNed Retail en voor 33% door VastNed Offices/ Industrial. Zelfstandig beheer is de beste voorwaarde voor optimale verhuur aan kredietwaardige huurders en zorg voor de staat waarin de objecten verkeren. Het zoveel mogelijk zelf uitvoeren van commercieel en administratief beheer leidt tot direct contact met de huurders en de vastgoedmarkt, waardoor alert op marktontwikkelingen kan worden gereageerd en ook de exploitatiekosten op een verantwoorde wijze worden beheerst. Het technisch beheer is grotendeels uitbesteed aan lokale specialisten. Door onderhoud, renovatie en verkoop van objecten die niet meer passen in de vastgoedportefeuille, wordt zorggedragen voor een optimale staat en waarde van het vastgoed in relatie tot het rendement voor de aandeelhouders. De vastgoedmarkten in Nederland en België zijn onderworpen aan de aldaar geldende wet- en regelgeving. Een lokaal netwerk alsmede kennis op het gebied van financiering en van de lokale cultuur geven een voorsprong bij de exploitatie van het vastgoed. VastNed Offices/Industrial streeft ernaar deze activiteiten waar mogelijk vanuit het land zelf te ondernemen. 12

15 Verslag van de raad van commissarissen Inleiding De raad van commissarissen van VastNed Offices/ Industrial heeft in 2005 vijfmaal vergaderd. Aan deze vergaderingen is door de leden van de directie deelgenomen. Tevens heeft de raad van commissarissen vergaderd in afwezigheid van de directie. De onderwerpen die in de vergaderingen ter sprake zijn gekomen waren onder andere: de gang van zaken en risico s in de vastgoedportefeuille, de strategie en risico s van de vennootschap als geheel en deelaspecten daarvan waaronder het betreden van nieuwe markten, de financiële resultaten, alsmede de verslaglegging daarvan in publiek verspreide documenten, invoering van International Financial Reporting Standards (IFRS), mutaties in de raad van commissarissen, benoeming van een nieuwe voorzitter van de auditcommissie, het eigen functioneren van de raad van commissarissen en het functioneren van de directie, de honorering van de leden van de raad van commissarissen en de bezoldiging van de leden van de directie, corporate governance en het functioneren van subcommissies van de raad van commissarissen inclusief de verslaglegging door deze commissies. De raad van commissarissen is telkens door de directie van goede informatie voorzien, zodat de raad van commissarissen haar toezichthoudende taak optimaal heeft kunnen uitoefenen. Geen van de leden van de raad van commissarissen was frequent afwezig. Jaarrekening 2005 Onderdeel van het door de directie opgestelde jaarverslag 2005 is de door Deloitte Accountants B.V. gecontroleerde jaarrekening Wij kunnen ons met dit verslag en de jaarrekening verenigen. Wij stellen u voor de jaarrekening 2005 aldus vast te stellen. Dividend- en reserveringsbeleid In lijn met voorgaande jaren keert VastNed Offices/ Industrial het direct beleggingsresultaat in zijn geheel uit aan haar aandeelhouders. Een deel van het dividend kan als stockdividend ten laste van de agioreserve door aandeelhouders worden opgenomen. Aan de algemene vergadering van aandeelhouders zal worden voorgesteld om met ingang van het boekjaar 2006 in september een interim-dividend uit te keren ten bedrage van 60% van het direct beleggingsresultaat over de eerste helft van het boekjaar. De raad van commissarissen heeft de directie de bevoegdheid gegeven om ter voorkoming van verwatering van het direct beleggingsresultaat per aandeel eigen aandelen in te kopen en gelijkertijd het fiscaal gunstige karakter van de uitkering te waarborgen. 13

16 Verslag van de directie Diegem > Woluwe > Zoetermeer > Mechelen Dividendvoorstel Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de directie om een uitkering te doen per aandeel van F 5,00 nominaal als volgt: 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; een uitkering op de gewone aandelen van F 1,72 waarvan: F 1,72 in contanten onder inhouding van 25% dividendbelasting, danwel F 1,57 in contanten onder inhouding van 25% dividendbelasting plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, een tegenwaarde van F 0,15 benaderend, ten laste van de agioreserve zonder inhouding van dividendbelasting. IFRS De jaarrekening 2005 is opgesteld conform IFRS. In het verslag van de directie en de jaarrekening zijn de voornaamste consequenties van IFRS op de verslaggeving weergegeven. Samenstelling raad van commissarissen De raad van commissarissen is als volgt samengesteld. Drs. W. Nijman (21 september 1946), voorzitter Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 1 januari 1996, en sinds 1 mei 2003 voorzitter Vorige functies: diverse financiële functies bij Douwe Egberts; financieel directeur International Flavors & Fragrances; 14 financieel directeur Bestfoods Benelux en later als senior director finance & ICT Bestfoods Europe en; vice-president finance BFO/treasurer Parent & Holding van Unilever. Nevenfuncties: voorzitter van de raad van commissarissen van VastNed Retail lid van de raad van toezicht CVO Groep, Utrecht Opleiding: Bedrijfseconomie, Erasmus Universiteit Rotterdam Mr. N.J. Westdijk MBA (20 juni 1941) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 19 april 2000 en sinds 6 april 2004 vice-voorzitter Vorige functies: bestuursvoorzitter Koninklijke Pakhoed en; president-directeur Connexxion Holding. Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van VastNed Retail; non-executive lid van de raad van bestuur van Fortis; president-commissaris van Connexxion Holding; president-commissaris van Eneco Energie en; lid van de raad van commissarissen van de FD Mediagroep. Opleiding: Nederlands recht, Rijksuniversiteit Utrecht en MBA, University of Chicago Drs. D. van den Bos (17 januari 1940) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 18 april 2001 Vorige functies: diverse managementfuncties bij de Hollandsche Beton Groep, onder meer verantwoordelijk voor projectontwikkelingsactiviteiten en;

17 Kortenberg > Woluwe > Sint Niklaas > Sint Agatha-Berchem directeur vastgoed bij PGGM, tevens adjunctdirecteur beleggingen. Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van VastNed Retail; Opleiding: Algemene economie, Erasmus Universiteit Rotterdam Drs. R.K. Jacobson RA (2 oktober 1946) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Senior vice-president chairman s office Unilever Benoeming: 6 april 2004 Vorige functies: diverse managementfuncties bij Unilever, waaronder senior vice-president finance East Asia & Pacific Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van VastNed Retail Opleiding: Bedrijfseconomie en accountancy, Erasmus Universiteit Rotterdam Mr. F.W. Mulder (31 mei 1940) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 1 januari 1996 Vorige functies: directiefuncties bij Koninklijke Wegenbouw Stevin en; directiefuncties bij Avéro Verzekeringen. Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van VastNed Retail; lid van de raad van commissarissen van De Hypothekers Associatie; voorzitter van de raad van commissarissen van Bartels Engineering; lid van de raad van commissarissen van hotel Nassau Bergen; bestuurslid van de Stichting Preferente Aandelen Arcadis; bestuurslid van de Stichting Beheer Faciliteiten NijSmellinghe (ziekenhuis); voorzitter van het district De Friese Wouden van het Nederlandse Rode Kruis; bestuurslid Devereux Capital Holding Stichting, Amsterdam; directeur van Citrosuco Europa, onderdeel van Citrosuco Paulista, Matao, Brazilië en; directeur van Congeltec, onderdeel van Irving & Johnson Ltd., Kaapstad, Z.A. Opleiding: Nederlands recht, Rijksuniversiteit Leiden Dr. P.M. Verboom (20 april 1950) Nationaliteit: Nederlandse Functie: CFO Schiphol Group Benoeming: 6 april 2004 Vorige functies: docent Erasmus Universiteit Rotterdam en; diverse managementfuncties bij Philips, waaronder CFO van de directie Argentinië, Hong Kong en het Verre Oosten. Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van VastNed Retail; non-executive lid van de Board of Directors van Brisbane Airport Corporation; Opleiding: Econometrie (doctoraal) Erasmus Universiteit Rotterdam; gepromoveerd Vrije Universiteit te Amsterdam 15

18 Eindhoven > Mechelen > Amsterdam Corporate governance Het onderwerp corporate governance blijft actueel en recentelijk heeft de Monitoring Commissie Corporate Governance (commissie Frijns) gerapporteerd over het functioneren van de Code. De bevindingen van deze commissie sluiten aan bij de ervaringen die VastNed Offices/Industrial met de code heeft opgedaan. Subcommissies De raad van commissarissen heeft drie actieve commissies. De auditcommissie en de remuneratiecommissie hebben ieder drie leden. De selectie- en benoemingscommissie wordt gevormd door de gehele raad van commissarissen. Auditcommissie De auditcommissie bestond gedurende 2005 uit de heren D. van den Bos (voorzitter), F.W. Mulder en W. Nijman. In november 2005 is deze commissie uitgebreid met de heer Jacobson, welke met ingang van de vergadering van 14 februari 2006 als voorzitter van de auditcommissie functioneert. De auditcommissie heeft in 2005 viermaal vergaderd. De auditcommissie heeft als taak het adviseren van de raad van commissarissen op financieel terrein. Onderwerpen die aan de orde zijn gekomen zijn de financiële rapportage, budgettering, de rol van de externe accountant en de feedback op de wisseling van de persoon van de externe accountant, fiscaliteit, compliance (onder andere de Autoriteit Financiële Markten), IFRS, renteen financieringsrisico s, verhuurrisico s, calamiteiten en aansprakelijkheidsrisico s, debiteurenrisico s, interne controle, IT-systemen, juridische risico s, de opvolging van aanbevelingen van de externe accountant, alsmede de uitkomsten van de controle van de externe accountant. Verslagen van de auditcommissie zijn telkens overlegd aan alle leden van de raad van commissarissen en besproken op de eerstvolgende vergadering van de raad van commissarissen. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bestaat uit de heer N.J. Westdijk (voorzitter), de heer F.W. Mulder en de heer W. Nijman. De taak van de remuneratiecommissie is het adviseren van de raad van commissarissen op het terrein van het te voeren bezoldigingsbeleid van de directie. De commissie heeft in 2005 vijfmaal vergaderd. De remuneratiecommissie heeft het remuneratierapport 2004 opgesteld dat in de algemene vergadering van aandeelhouders op 5 april 2005 is besproken. Hierin heeft zij onder andere voorstellen geformuleerd ten behoeve van de bezoldiging van de individuele leden van de directie. Onderdeel daarvan is een rapportage inzake de over 2005 toe te kennen persoonlijke bonussen van de directie. Selectie- en benoemingscommissie Als eerder gemeld bestaat de selectie- en benoemingscommissie uit de gehele raad van commissarissen. De raad van commissarissen (niet voltallig) heeft driemaal vergaderd op het terrein van selectie en benoemingen. De selectie- en benoemingscommissie heeft namens de raad van commissarissen voorstellen gedaan aan de houders van prioriteitsaandelen ten behoeve van benoemingen binnen de raad van commissarissen, inclusief voorstellen inzake de 16

19 Profiel en strategie De profielschets van de raad van commissarissen waarborgt dat de raad van commissarissen naar behoren is samengesteld, inhoudende dat er op basis van aanwezige kennis en ervaring effectief toezicht op de directie van de vennootschap kan worden gehouden. vervanging van de huidige voorzitter, die volgens rooster, op 4 april 2006 zal aftreden. Mutaties raad van commissarissen De algemene vergadering heeft met ingang van 5 april 2005 de heer D. van den Bos herbenoemd als lid van de raad van commissarissen. Hiermee is waardevolle kennis en ervaring voor VastNed Offices/Industrial behouden gebleven. Profielschets van de raad van commissarissen De profielschets van de raad van commissarissen waarborgt dat de raad van commissarissen naar behoren is samengesteld, inhoudende dat er op basis van aanwezige kennis en ervaring effectief toezicht op de directie van de vennootschap kan worden gehouden. Dit profiel is te raadplegen op de website van de vennootschap en kan worden opgevraagd ten kantore van de vennootschap. De raad van commissarissen verklaart dat al zijn leden onafhankelijk zijn als bedoeld in de Nederlandse corporate governance code. Rooster van aftreden De statuten voorzien in een zittingsduur die wordt beperkt tot driemaal vier jaar. In dit kader is besloten dat de heer F.W. Mulder zich na afloop van de huidige termijn niet voor herbenoeming beschikbaar stelt. VastNed Offices/Industrial handelt hiermee in lijn met best practice-bepaling III.3.5 van de Code. Benoemingen Conform het rooster van aftreden treedt de heer W. Nijman af. De agenda van de algemene vergadering van aandeelhouders en de daarbij behorende aandeelhouderscirculaire zal medio maart 2006 kandidaten vermelden ter vervanging van de heer Nijman. Personeel De raad van commissarissen spreekt zijn dank uit voor de inzet van de directie en haar medewerkers, voor hun inzet, loyaliteit en de behaalde resultaten gedurende het verslagjaar. Rotterdam, 21 februari 2006 Voor de raad van commissarissen, W. Nijman, voorzitter Het rooster van aftreden ziet er voor de komende jaren als volgt uit: W. Nijman, 2006 (niet herkiesbaar) F.W. Mulder, 2007 (niet herkiesbaar) R.K. Jacobson, 2008 (herkiesbaar) P.M. Verboom, 2008 (herkiesbaar) N.J. Westdijk, 2008 (herkiesbaar) D. van den Bos, 2009 (herkiesbaar) 17

20 Reële groei BNP (in %) Bron: Consensus Forecast Eurozone Wereld E 2006 E 2007 Verslag van de directie Economie en markten algemeen Economie De economie van de eurozone ligt op een beduidend lager groeipad dan de wereldeconomie. Uitgaande van de economische groeicijfers in bovenstaande grafiek groeit de wereldeconomie met 3,1% per jaar, terwijl het Bruto Nationaal Product (BNP) van de eurozone slechts 2,0% per jaar toeneemt. De matige performance van de eurozone vindt enerzijds zijn oorsprong in een lage, binnen een aantal jaren zelfs krimpende bevolkingsgroei en anderzijds in een trage aanpassing aan de globalisering van de economie. Een gewenst sociaal karakter binnen de eurozone domineert nog steeds de discussie in plaats van concurrentie- en innovatiekracht, hoewel de laatste punten wel steeds meer politieke aandacht krijgen. Typerend voor de economie van de eurozone is dat groei eerst geïnitieerd wordt door groei van de export om vervolgens overgenomen te worden door groei van de consumentenbestedingen. Daarmee is de eurozone voor haar groei erg afhankelijk van de ontwikkeling van de wereldeconomie en loopt het economisch herstel achter op de rest van de wereld. Voor de komende jaren is het daarom de verwachting dat de economie in de eurozone zich verder zal herstellen, terwijl de groei elders gemiddeld genomen wat zal afzwakken. Herstel van de binnenlandse vraag in de eurozone zal de belangrijkste drager van deze groei zijn. De groeiverschillen tussen de landen waarin VastNed Offices/Industrial actief is zullen kleiner worden. De inflatie zal naar alle waarschijnlijkheid gemiddeld rond de 2% liggen, de tienjaarsrente tussen de 3 en 4%, terwijl de driemaandsrente wat zal aantrekken. Een vlakke tot inverse yieldcurve, waarbij de korte rente gelijk of hoger ligt dan de lange rente zoals die nu in Verenigde Staten (VS) te zien is, zal zich naar verwachting niet voordoen. Voor die mogelijkheid is het economische herstel in de eurozone nog niet ver genoeg gevorderd. In het algemeen is de economische groei omgeven met vele risico s veroorzaakt door instabiliteit van de dollar en de olieprijs. De huizenprijzen liggen historisch op een hoogtepunt. Kantoormarkt Het is geen nieuws meer dat de leegstand op de kantoormarkt in Nederland en België hoog is en dat structurele leegstand een groot probleem is voor beleggers in kantoren. Van de grote hoeveelheid leegstaande kantoormeters zal namelijk een deel niet meer door huurders in overweging worden genomen, deels vanwege veroudering en deels vanwege andere factoren, zoals matige ligging, slechte bereikbaarheid en onvoldoende parkeergelegenheid. Van structurele leegstaande panden moet door de belegger afscheid worden genomen, omdat het de performance van zijn vastgoedportefeuille lange tijd in de weg zal 18

21 Verslag van de directie Totaal rendement per jaar (in %) Bron: Global Property Research (GPR), Bloomberg GPR 250 Europa GPR 250 Nederland VastNed Offices/Industrial jaar 3 jaar 5 jaar 10 jaar 15 jaar staan. Conjuncturele leegstand kan goed werken voor de performance van de vastgoedportefeuille en bij de huidige stand van zaken in de kantoormarkt biedt dat voor een belegger wel een beleggingsmogelijkheid, al kan het geduld op de proef gesteld worden als het economisch herstel zich minder gunstig ontwikkelt dan verwacht. De toekomstige vraag naar kantoorruimte zal zich concentreren op kantoorgebouwen die functioneel en efficiënt zijn. Goede bereikbaarheid en ruime parkeergelegenheid, alsmede de nabijheid van goed openbaar vervoer is van belang. In toenemende mate stellen kantoorgebruikers ook hogere eisen aan de kwaliteit van de omgeving waarin het kantoorgebouw is gelegen. Het aanbod aan kantoorruimte varieert in de verschillende deelmarkten in Nederland en België van drie tot zes keer de gemiddelde jaarlijkse opname aan kantoorruimte. Dat is een erg ruim aanbod. Een normaal functionerende kantoormarkt zal een aanbod hebben van één tot twee keer de gemiddelde opname. Een krappe kantoormarkt kent een aanbod dat lager is dan de gemiddelde opname. Er is nog geen studie gedaan naar de omvang van structurele leegstand, maar de indruk bestaat dat een belangrijk deel van het huidige aanbod als zodanig bestempeld kan worden. Dit aandeel zal alleen maar oplopen wanneer huurders verhuizen naar door hun gewenste kantoormeters en hun oude huisvesting leeg achterlaten. De kantoormarktcyclus is een veelbesproken fenomeen. De vraag naar kantoorruimte is elastisch, terwijl het aanbod inelastisch is. De huidige situatie in de kantoormarkt is dat de bouwactiviteit in nieuwe kantoren drastisch is teruggelopen, maar dat de totale plancapaciteit nog altijd aanzienlijk is. Deze plannen zullen voor het overgrote deel worden uitgesteld, omdat overheden en/of beleggers nu stevige voorverhuureisen stellen. Daarmee zijn speculatieve ontwikkelingen in de ijskast gezet. Daling van de leegstand zal zich voordoen als de nettovraag naar kantoorruimte weer aantrekt, waarbij al eerder werd geconstateerd dat de kwaliteit van de leegstand nu al verslechtert, een proces dat zich de komende jaren verder zal doorzetten. In 2005 waren er de eerste indicaties dat de werkgelegenheid weer aantrekt en dat de vooruitzichten voor 2006 goed lijken te zijn. De verhuuractiviteit in de grotere kantoormarkten blijft beter op peil dan in de kleinere kantoormarkten, waar deze activiteit van tijd tot tijd zelfs wegvalt. De huurder bevindt zich in een aantal kantoormarkten in een goede positie en weet, bovenop de al lage huur, veelal extra secundaire huurcondities te bedingen, die kunnen bestaan uit bijdragen in de kosten van de verhuizing, huurkortingen of huurvrije perioden. Bepaalde segmenten in de kantoormarkt doen het beter dan andere segmenten, omdat die beter aansluiten op de wensen van huurders. Deze segmenten zullen ook eerder herstel laten zien dan op basis van de leegstandscijfers verwacht zou worden. De wegen zijn verder aan het dichtslibben en werkgevers worden gedwongen naar alternatieve oplossingen te zoeken, omdat reistijden tijdens de spits in een aantal gevallen het onacceptabele benaderen. Een sterke opkomst van flexibele werkoplossingen wordt nu waargenomen, waarbij er op bepaalde dagen tijdens de spits thuis gewerkt wordt en er na de spits de reis naar kantoor wordt ondernomen. 19

22 Verslag van de directie Nederlandse vastgoedfondsen Ontwikkeling premie (discount) (in %) In de beleggersmarkt is een stevige vraag naar commercieel vastgoed en ook naar kantoren. Deze vraag is afkomstig van zowel de institutionele als particuliere belegger, zowel nationaal als internationaal en zet de aanvangsrendementen onder druk. Bedrijfsruimtemarkt De beschikbaarheid in de bedrijfsruimtemarkt is sinds de jaren negentig van de vorige eeuw hoog en is de spiegel van de veroudering van de voorraad gebouwen in deze markt. Vele gebouwen vormen geen optie meer voor huurders en kunnen worden beschouwd als structurele leegstand. De situatie is door de teruggelopen economische groei slechter geworden en heeft de druk op de politiek sterk vergroot om verouderde bedrijfsterreinen te saneren. De uitgifte van bedrijventerreinen is de afgelopen jaren sterk teruggelopen als gevolg van lage economische groei en het gebrek aan voldoende gronden. Het logistieke deel van de bedrijfsruimtemarkt doet het relatief goed. Deze vraag concentreert zich rondom grote logistieke verdeelpunten als de zeehavens van Rotterdam en Antwerpen en de luchthavens van Amsterdam en Brussel. Ook knooppunten op doorgaande routes, ook wel aangeduid als nationale en europese corridors, zijn populair. De sterke geografische positie van de Benelux in Europa en de sterke toename van de handel met Azië heeft het leven in deze sector teruggebracht. Door de vergroting van de Europese Unie oostwaarts bestaat een kans dat door de jaren heen het zwaartepunt van de logistieke markt zich meer oostwaarts zal verplaatsen. Distributiecentra zijn erg in trek bij diverse categorieën beleggers en favoriet boven ander vastgoed. De verwachting is dat de belangstelling voor dit type vastgoed nog wel een tijd zal aanhouden vanwege de goede historische totaalrendementen. De prijzen van logistiek vastgoed zijn inmiddels belangrijk gestegen en in historisch opzicht hoog te noemen. Risico s De dollar herstelde in 2005 licht van een periode van zwakte tegenover de euro in Aan de situatie betreffende de tekorten op de overheidsbegroting en de handelsbalans in de VS, alsmede de hoge schuldenlast van de consument is weinig veranderd. Wat wel elk jaar verslechterd is de netto externe positie van de VS. Het buitenland bezit nu 21% van de tegoeden op de VS, terwijl dat 10 jaar geleden nog 6% was. Ook staat het politiek leiderschap van de VS in de wereld onder druk. Het sentiment kan zich gemakkelijk weer tegen de dollar keren. Zoals in 2004 al werd waargenomen heeft een zwakke dollar een belangrijke invloed op de groei in de eurozone. Toen vertraagde de zwakte van de dollar het economisch herstel in de eurozone. Enige zwakte van de dollar ten opzichte van de euro zal in 2006 minder effect hebben op de economische groei dan in 2004, omdat de binnenlandse vraag in de eurozone een steeds grotere rol gaat spelen als motor van de groei in dit gebied. Een sterke daling van de dollar zal de economische groei in de eurozone echter behoorlijk onder druk zetten met als neveneffecten een lage inflatie en een laag blijvende, wellicht weer dalende rente. De olieprijs steeg in 2005 verder en bewoog zich op een historisch hoog niveau. De vraag- en aanbodsituatie 20

23 Verslag van de directie VastNed Offices/Industrial Brancheverdeling totale vastgoedportefeuille (in %) Sectorspreiding totale vastgoedportefeuille (in %) in de oliemarkt blijft onevenwichtig. De mismatch tussen een toenemende vraag vanuit de Aziatische landen en de lage exploratieactiviteit als gevolg van een jarenlange lage olieprijs tezamen met het feit dat veel olievoorraden zijn gelegen in politiek instabiele gebieden vormen de reden van deze onevenwichtigheid. Er is een duidelijke kans dat de olieprijs in 2006 vanwege genoemde mismatch in vraag en aanbod verder zal stijgen naar nog hogere niveaus en de inflatie in de eurozone zal voeden. De huidige stabiliteit in de rente- en inflatieniveaus kan hierdoor verstoord worden, wat een drukkend effect zal hebben op de economische groei. De geringe bevolkingsgroei in de eurozone is een structurele factor geworden. Een situatie die aan actualiteit heeft gewonnen nu het toelatingsbeleid van economische vluchtelingen overal in de eurozone is verscherpt. Een geringe bevolkingsgroei betekent dat de vastgoedmarkt zich minder op kwantiteit moet richten, maar meer op kwaliteit. Tegenvallende economische groei kan de kantoormarkt en de bedrijfsruimtemarkt weer meer onder druk zetten en de leegstand verder doen oplopen. Effectenbeurs en beleggingsmarkt De aan Euronext Amsterdam genoteerde vastgoedfondsen staan gemiddeld op een premie ten opzichte van de intrinsieke waarde. De vastgoedsector op de aandelenmarkt doet het traditioneel goed in de eerste fase van de opgaande fase van een economische cyclus. Deze keer lijken er meer redenen te zijn waarom beursgenoteerde vastgoedfondsen het goed doen. Beleggen in vastgoed is in algemene zin populair bij beleggers vanwege de goede diversificatie-eigenschappen ten opzichte van beleggingen in aandelen en obligaties. Bovendien liggen de kasrendementen die behaald worden op vastgoed ruim boven de renteniveaus, wat leverage om nog hogere rendementen te kunnen behalen aantrekkelijk maakt. De enorme belangstelling voor vastgoed startte in de negentiger jaren van de vorige eeuw met de opkomst van de Duitse open end-vastgoedfondsen. Deze fondsen belegden de bij hen ingelegde gelden in vastgoed zonder gebruik te maken van leverage. De groei is nu uit deze fondsen en het stokje is inmiddels overgegeven aan vele nieuwe vastgoedfondsen van verschillende origine waarvan de meesten gebruik maken van leverage om hogere totaalrendementen te kunnen behalen. Het geld komt van institutionele beleggers die hun belang in vastgoed willen uitbreiden en van particuliere beleggers overal in Europa die in vastgoed een goed alternatief zien voor aandelen en obligaties. Omdat aan de enorme vraag naar vastgoed niet kan worden voldaan, stijgen de prijzen. De huidige premie ten opzichte van de intrinsieke waarde indiceert dat aan de mismatch tussen vraag en aanbod voorlopig nog geen einde gekomen is. Nederland Economie Het nieuws over de Nederlandse economie lijkt met de dag positiever te worden. De competitieve kracht van de economie lijkt weer hersteld, de economie herstelde in 2005, de werkgelegenheid groeit en de 21

24 In de beleggersmarkt is een stevige vraag naar commercieel vastgoed en naar kantoren. Deze vraag is afkomstig van zowel de institutionele als particuliere belegger, zowel nationaal als internationaal en zet de aanvangsrendementen onder druk. Amsterdam, Leidsegracht

25

26 Verslag van de directie Nederland Brancheverdeling (in %) Sectorspreiding (in %) consumentenbestedingen trekken weer aan. De Nederlandsche Bank is zelfs optimistisch en ziet een economische groei die in 2006 zelfs duidelijk boven de 2% uitkomt. Toch moet een aantal belangrijke kanttekeningen gemaakt worden bij dit mooie plaatje. Een gedeelte van het economische herstel in 2005 is het gevolg van het vrijgeven van geblokkeerde spaargelden van de consument, terwijl in 2006 er een omvangrijke hervorming van de sociale zekerheid, het pensioenstelsel en de ziektekosten wordt doorgevoerd. Dit zijn eenmalige gebeurtenissen die de economische groei enorm beïnvloeden, in 2006 wellicht ook in negatieve zin. Het CBS geeft aan dat in 2005 voor het eerst in vier jaar weer meer banen bij zijn gekomen. De groei van de werkgelegenheid is vooral te zien in de zakelijke dienstverlening en de gezondheidszorg. Sinds een jaar wordt voor de online arbeidsmarkt op internet de Monster Employment Index bijgehouden. De index is in een jaar tijd sterk gestegen, wat wijst op een verder herstel van de werkgelegenheid in Kantoormarkt De kantoormarkt in de Randstad kent een hoge leegstand en wordt wat betreft omvang van de voorraad, bijna 8 miljoen vierkante meter, en leegstand, ongeveer 18%, gedomineerd door de regio Amsterdam. De overige drie regio s, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, hebben een kleinere kantoormarkt van enkele miljoenen vierkante meter en een leegstand meer in de buurt van 10%. De vier Randstadregio s als geheel kennen een leegstand van ruim 12%. Het aanbod is divers en bestaat uit nieuwbouw, leeggekomen kantoren door België verhuizingen en uit kantoren die in onderhuur worden aangeboden. Deze laatste kantoren hebben wel een huurcontract, maar de huurder hanteerde bij het aangaan van het huurcontract een te optimistische verwachting betreffende de omvang of de groei van het aantal personeelsleden. Het kantooraanbod in de Randstad-regio s is circa vier keer de gemiddelde jaarlijkse opname in deze regio s. Een normale situatie is één tot twee keer de gemiddelde opname. De kwaliteit van het aanbod loopt achteruit, omdat kwalitatief betere kantoorgebouwen sneller een huurder vinden dan de kwalitatief mindere kantoorgebouwen. Zoals ook al eerder aangegeven groeit de structurele leegstand in het aanbod en de vraag is of dit aanbod eigenlijk nog wel moet worden meegeteld. De economieën van vooral de regio s Amsterdam en Rotterdam ontwikkelen zich voorspoedig en er zijn positieve signalen wat betreft de creatie van nieuwe werkgelegenheid. Het lijkt erop dat de kantoormarkten in de vier Randstad-regio s het dieptepunt in de leegstand gezien hebben en dat de marktsituatie voor de verhuurder zich vanaf nu geleidelijk kan verbeteren. De vraag naar vastgoed is krachtig en komt van zowel binnenlandse als buitenlandse vastgoedbeleggers. Deze situatie zet de aanvangsrendementen onder druk. Economie Mark Eyskens (ex-minister van Financiën en van Economische Zaken) beweerde ooit dat België geen economisch stelsel heeft: Het Belgisch economisch 24