Zelfbewust samenwerken. Jaarverslag 2010

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Zelfbewust samenwerken. Jaarverslag 2010"

Transcriptie

1 Zelfbewust samenwerken Jaarverslag 2010

2 Inhoudsopgave Voorwoord Beleid en maatschappij Beleidsvisie: waar Woonwaard voor staat Prestatieafspraken: maatschappelijk belang en gezamenlijke doelen Woningmarkt en woningstelsel We doen het samen Onze klanten Klant centraal Huurdersbelangenvereniging Samenwerking en participatie Huurderscommunicatie Vragen en klachten Kwaliteitslabel KWH Maatschappelijke initiatieven Onze woningen Woningen naar huurniveau Planmatig en strategisch onderhoud APK Onderhoud Vitale wijken, leefbare buurten Wijkvernieuwing krachtwijk Overdie De Hoef Rivierenwijk Bijzondere projecten Buurtgericht samenwerken Alkmaar Bouwen om de woningmarkt in beweging te houden Woningmarkt in beweging houden Nieuwbouw opgeleverd Nieuwbouw gestart Verwervingen Betaalbaar wonen en keuzevrijheid Huurbeleid Kopen zonder zorgen Huurachterstand beperken Lagere energierekening Wonen, welzijn en zorg Toenemende vraag Maatschappelijke huisvesting Transferpunt Maatschappelijk vastgoed Bijzondere nieuwbouwprojecten Duurzame woon- en leefomgeving Verschillende initiatieven CO 2 -reductie Ketensamenwerking Interne organisatie Control, Communicatie, Creativiteit en Cultuur De formatie Procesverbetering en organisatieverandering...51 Jaarverslag 2010 pagina 2 van 86

3 9.4 Ondernemingsraad Opleiding en ontwikkeling Toezicht Verslag van de werkzaamheden van de raad van commissarissen over Samenstelling van de raad Werkwijze Kerncommissies Inhoudelijk toezicht Governance Integriteit Bestuur Bezoldiging Raad van Commissarissen Tenslotte...67 Verklaring van het bestuur...67 Mededeling van de raad van commissarissen Risicobeheersing Risicoprofiel Risicobereidheid en -beheersing Systeem voor risicobeheersing en -controle Financiën Resultaat, vermogen en solvabiliteit Treasury Sturen op kasstromen Bedrijfswaarde Investeringsbeleid Verbindingen Financiële verantwoording Geconsolideerde balans Geconsolideerde winst- en verliesrekening Kengetallen...82 Bijlagen Overzicht maatschappelijk vastgoed en maatschappelijke huisvesting Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Jaarverslag 2010 pagina 3 van 86

4 Voorwoord De crisis biedt ook kansen of de crisis werkt ook louterend. Aan de ene kant gaan deze uitspraken voorbij aan de negatieve kant van de crisis: bedrijven die failliet gaan en mensen die hun baan verliezen. Aan de andere kant zijn deze uitspraken ook gewoon waar. Soms moet er iets ingrijpends gebeuren om weer alert te worden. Dat laatste geldt voor de corporatiesector. De crisis, met alle gevolgen voor de woningmarkt, dwingt ons goed na te denken wat wel en wat niet tot onze taak behoort. Voor Woonwaard is dit helder. Wij richten ons op wonen, zowel in huur als koop, voor mensen met een inkomen tot ongeveer euro. We realiseren huisvesting voor bijzondere doelgroepen, bijvoorbeeld voor ouderen en mensen met een beperking. In wijken waar wij veel woningen hebben, bouwen we voorzieningen, zoals multifunctionele accommodaties. Buurten leefbaar houden, behoort ook tot onze taken. De crisis leert ons ook dat we nog steeds heel veel kunnen bereiken als we slimmer en meer dan in het verleden samenwerken. We zien dat concurrentie tussen corporaties en (zorg)instellingen onderling weinig efficiënt en productief is. Samenwerken op basis van maatschappelijke vraagstukken, waarbij partijen voor en met elkaar werken, zijn des te productiever. Ontkokeren is een van de belangrijkste uitdagingen van de komende tijd. We zien ook dat steeds meer vraagstukken gemeentegrenzen overschrijden: woningmarkt, krimp, economische ontwikkeling. Concurrentie tussen gemeenten leidt alleen tot verliezers, waarbij de rekening bij bewoners komt te liggen. Samenwerken in het belang van de regio maakt de kans groter dat de regio (en daarmee de gemeente) succesvol zal zijn. Woonwaard is ervan overtuigd dat we aan de vooravond staan van nieuwe vormen van samenwerken. Samenwerkingsverbanden die ontstaan op basis van een gedeeld vraagstuk. Het vraagstuk bepaalt in welke regio en met welke partijen er wordt samengewerkt. Die partijen hebben belang bij de oplossing van het vraagstuk. Kracht door Verbinding is daar zo n voorbeeld van. Dat is een samenwerkingsverband waarin zelfbewuste en gemotiveerde partijen zitten. Partijen die niet wachten, maar initiatief durven nemen. In dit jaarverslag leest u in bijna alle onderwerpen dat samenwerking de sleutel is. Samenwerking met bijvoorbeeld gemeenten, met huurders, met instellingen, met collega-corporaties. Zo werken we samen aan een regio met vitale steden en dorpen die zo van belang zijn voor haar bewoners! Pierre Sponselee directeur-bestuurder Jaarverslag 2010 pagina 4 van 86

5 1 Beleid en maatschappij 1.1 Beleidsvisie: waar Woonwaard voor staat Vraaggestuurd, verantwoordelijk en midden in de wijk. Dat is het motto van onze visie. Het jaar 2010 is het vierde uitvoeringsjaar van de beleidsvisie van Woonwaard. Vraaggestuurd en verantwoordelijk zeggen iets over hoe Woonwaard zich opstelt in haar omgeving. Vraaggestuurd werken doen we op verschillende manieren: bewoners van woningen waar we onderhoud plegen, betrekken we bij het maken van plannen. Visie en missie Woonwaard is een sociale verhuurder in de regio Noord-Kennemerland met ruim woningen in de gemeenten Alkmaar, Heerhugowaard, Graft-De Rijp, Langedijk, Heiloo en Bergen. Om onze missie goed te kunnen uitvoeren, stellen we onze klanten centraal: hun wensen, hun portemonnee, leefwijze en zorgbehoefte. We zien het als onze verantwoordelijkheid dat al onze klanten goed wonen in een omgeving die hen past. Daarover gaan we graag het gesprek aan. Onze missie luidt: Woonwaard zorgt voor vitale leefomgevingen in Noord-Kennemerland, biedt vraaggestuurd wonen en woondiensten aan en heeft speciale aandacht voor hen die niet zelfstandig in passende huisvesting kunnen voorzien. Keuzemogelijkheden geven we waar dat kan. We volgen de trends in de samenleving en op de woningmarkt om de toekomstige vraag in beeld te krijgen en daarop voorbereid te zijn. Keukens en sanitair worden vaker op aanvraag van de bewoners vernieuwd, in plaats van op een door ons gekozen moment van groot onderhoud. Ook gaan we in op specifieke vragen van huurders, gemeenten en maatschappelijke organisaties. Dit doen we vanuit onze verantwoordelijkheid voor goede en betaalbare huisvesting en een goed woon- en leefklimaat in wijken en buurten. Een goed voorzieningenniveau, duurzame, energiezuinige woningen: daar zijn wij verantwoordelijk voor. Ook zijn we verantwoordelijk voor de voortgang van nieuwbouwprojecten in ons werkgebied. In de huidige economische omstandigheden zijn veel nieuwbouwprojecten vertraagd of uitgesteld. Woonwaard heeft er voor gekozen om projecten doorgang te laten vinden. Dat houdt de woningmarkt in beweging. In 2010 heeft Woonwaard gebouwd aan meerdere eigen nieuwbouwprojecten (zie hoofdstuk 5). Ook hebben we de start van projecten van andere (commerciële) ontwikkelaars mede mogelijk gemaakt, door woningen uit projecten aan te kopen of door garant te staan om woningen af te nemen wanneer deze niet op de markt verkocht worden. We zijn er trots op dat de ontwikkeling aan het Geert Grote Plein in Alkmaar in deze tijd van de grond is gekomen, mede dankzij de grote inspanning van de gemeente en de samenwerking tussen de ontwikkelaars. Midden in de wijk, het laatste deel van het motto, is ook nog altijd aan de orde. We werken midden in de wijk: met huis- en buurtmeesters, we ondersteunen bewoners bij activiteiten in de wijk en we werken met andere partijen aan de leefbaarheid en vitaliteit van de wijken. Lees hierover meer in hoofdstuk 4. Jaarverslag 2010 pagina 5 van 86

6 Midden in de wijk dekt niet de hele lading. We kijken verder dan de belangen op wijkniveau, maar houden ook het perspectief van gemeenten en de regio in het oog. Zo hebben we dit jaar het Transferium opgeleverd aan Parlan, een regionale organisatie voor jeugdzorg. Een bijzonder project dat door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als pilotproject is aangemerkt. Het Oranjehuis, nu tijdelijk gevestigd in Westerlicht, is een tweede voorbeeld van een regionale voorziening waarvoor we nieuwbouw ontwikkelen. We zien dat maatschappelijke organisaties moeite hebben om de benodigde huisvesting te realiseren. Als corporatie zetten we onze kennis, kunde en financiële mogelijkheden graag in om belangrijke voorzieningen in de regio onderdak te geven. Ook dat rekenen we tot onze verantwoordelijkheid. In de beleidsvisie staan vijf thema s centraal. De hoofdstukken 4 t/m 8 van dit jaarverslag geven inzicht in de doelen en resultaten op elk van deze thema s. 1.2 Prestatieafspraken: maatschappelijk belang en gezamenlijke doelen Woonwaard heeft actuele prestatieafspraken met de gemeenten Heerhugowaard, Heiloo en Langedijk. Met de gemeente Graft-De Rijp zijn er afspraken op hoofdlijnen gemaakt. In 2010 zijn tevens de afspraken met de gemeente Alkmaar voorbereid en afgerond. De afspraken zijn zo veel mogelijk ingestoken vanuit gezamenlijke maatschappelijke doelen en belangen. Gemeente Alkmaar en Woonwaard dragen elk vanuit hun eigen positie, perspectief en mogelijkheden bij aan deze doelen. Zeker in een tijd waarin de financiële middelen schaars zijn, vinden we het van belang dat de gemeente en corporaties hun investeringskracht op dezelfde doelen inzetten. Zo worden meer en betere resultaten geboekt. We vinden het belangrijk om te volgen of de afspraken tot resultaten leiden. Ook maken we afspraken waar mogelijk concreter, zodat we de vorderingen beter kunnen meten. De afspraken met de gemeente Heerhugowaard hebben medewerkers van beide organisaties in een serie gesprekken geëvalueerd. De afspraken op het gebied van wonen, zorg en welzijn zijn in uitvoering. We hebben een gezamenlijke wijkvisie voor de Rivierenwijk gemaakt en de partijen weten elkaar te vinden op het gebied van duurzaamheid. De afstemming over onderhoud van openbare ruimte en woningen bleek nog niet van de grond gekomen. De evaluatie heeft hieraan een nieuwe impuls gegeven. Met de gemeente Graft-De Rijp hebben we op basis van de afspraken onderzocht welke rol Woonwaard kan vervullen in de plannen van de gemeente voor betaalbare woningbouw en maatschappelijk vastgoed. In Langedijk overlegden we over de herziening van de afspraken, die een looptijd hadden tot Alle prestatieafspraken vindt u op 1.4 Woningmarkt en woningstelsel Op de woningmarkt waren de effecten van de economische crisis ook in 2010 goed merkbaar. Hoewel de achteruitgang stagneerde en oplevingen te zien waren, merken we de gevolgen bij de verhuur en verkoop van woningen. De vraag naar huurwoningen Jaarverslag 2010 pagina 6 van 86

7 is toegenomen. Mensen die zijn aangewezen op een huurwoning in de sociale sector maakten in 2010 minder kans. In hoofdstuk 6 leest u hier meer over. De interesse voor koopwoningen is juist afgenomen. We merken dat kopers voorzichtig zijn en steeds vaker geen financiering kunnen krijgen. Voor de betaalbare woningen, zeker onder voorwaarden van Koopgarant (zie par. 6.2), is nog wel veel belangstelling. De cijfers vindt u in hoofdstuk 5. De Europese beschikking van december 2009 heeft de primaire doelgroep van de woningcorporaties ingekaderd. Corporaties dienen 90% van hun betaalbare voorraad met ingang van 2011 aan te bieden aan huishoudens met een inkomen tot In 2010 is in samenwerking met de andere woningcorporaties in de regio onderzocht wat de mogelijke effecten zijn in Noord-Kennemerland. We hebben gezamenlijk gekozen voor een aanpassing in het systeem van woonruimtebemiddeling, waarbij de EUbeschikking wordt gevolgd en er tegelijkertijd ruimte blijft voor verhuur aan mensen met een wat hoger inkomen. Hiermee willen de corporaties bereiken dat mensen voor wie de huur in de vrije sector te hoog is, toch kans maken op een betaalbare woning. De negatieve effecten van de EU-beschikking blijven hiermee in onze regio naar verwachting beperkt. Goede monitoring is echter noodzakelijk. In 2010 trad een nieuw kabinet aan. Een gedegen visie op de woningmarkt maakt geen onderdeel uit van het regeerakkoord. Wel stelt het kabinet een aantal maatregelen voor, die de investeringscapaciteit van de woningcorporaties in ernstige mate zullen beperken. Het meest ingrijpend is de heffing van de huurtoeslag naar de woningcorporaties vanaf De investeringscapaciteit van de sector neemt af met miljarden. Dit gaat ten koste van de opgaven voor duurzaamheid, de aanpassing van de bestaande woningvoorraad aan de huidige vraag, nieuwbouw en de leefbaarheid van wijken. 1.5 We doen het samen Wonen raakt veel andere maatschappelijke terreinen. In wijken en buurten is samenwerking met bewoners en andere organisaties het devies om tot resultaat te komen (zie ook hoofdstuk 4). Samenwerking vindt ook plaats om andere redenen, bijvoorbeeld om als corporatie sterker te staan. Daarbij kan het gaan om efficiëntievoordeel dankzij een grotere gezamenlijke schaalgrootte. Ook kan het gaan om strategische samenwerking: samen investeren in dezelfde doelen (bijvoorbeeld bij vraagstukken op regionaal niveau). Door krachten te bundelen, kansen te delen en versnipperde inzet van middelen te voorkomen, kunnen we meer resultaten boeken. Trevin Woonwaard heeft met Wooncompagnie en IntermarisHoeksteen de coöperatie Trevin opgericht. In Trevin wisselen de corporaties kennis en ervaring uit op verschillende beleidsterreinen, zoals maatschappelijk vastgoed, woonconcepten en financiële vraagstukken. Trevin verleent ook diensten aan de woningcorporaties. Door de gezamenlijke organisatie willen de corporaties schaalvoordelen benutten. In 2010 zijn de corporaties gaan samenwerken in hun inkoop en is het Shared Service Centrum ICT operationeel geworden. Jaarverslag 2010 pagina 7 van 86

8 Kracht door Verbinding De regio Noord-Holland Noord is een aantrekkelijke regio met veel kwaliteiten. Daar staan ook punten van zorg tegenover, die de rol van Woonwaard overstijgen. Vraagstukken als verkeer en bereikbaarheid, recreatie en economisch klimaat raken ons als corporaties, omdat ze onze huurders raken. Samenwerking met andere corporaties maakt het mogelijk om investeringen te doen op ons eigen terrein, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid of (regionale) maatschappelijke voorzieningen. Zes corporaties: de Trevin partners, Parteon, Woningstichting Den Helder en Woonschakel, hebben daarom het initiatief genomen tot Kracht door Verbinding. Veel ondernemers, maatschappelijke organisaties en overheden zijn op de uitnodiging van Kracht door Verbinding ingegaan om samen te gaan werken aan initiatieven die bijdragen aan de kwaliteit van Noord- Holland Noord. Er zijn zo n veertig allianties tussen de partijen tot stand Allianties uit Kracht door Verbinding waar Woonwaard deel van uitmaakt: Alliantie CPO Nieuwe stijl Einde van de bescheidenheid Achtervang constructie bij CPOprojecten (collectief particulier opdrachtgeverschap) Alkmaar Studentenstad Bestaande woonvoorraad verduurzamen (koop en huur) Betrokken bewoners? Zo! Beweegtuinen voor jong & oud Burgerpanel Noord-Holland Noord Greenshots Alliantie Internetparticipatie bewoners Leer-werk marktplaats Noord- Holland Organiseren van bewustwording m.b.t. energiebesparing bij woonconsumenten Visie leefbaarheid wonen Vliegwiel politieke aandacht Trekker Woonwaard Woonwaard en KvK Provincie Noord- Holland InHolland Trevin Parteon Sportservice Heerhugowaard I&O Research Change Making Media GGD Hollands Noorden Talent voor techniek Kracht door Verbinding Provincie Noord- Holland WWI/BZK gekomen op uiteenlopende gebieden en op diverse schaalniveaus. Als initiatiefnemer zijn we heel blij met deze grote respons van hoge kwaliteit, en zullen we de allianties actief blijven trekken, volgen en steunen. Ontwikkelend Alkmaar In Alkmaar is in 2010 een recordaantal nieuwbouwprojecten gestart. Waar de gemeente Alkmaar eerst met succes investeerde in het op gang krijgen van de woningbouwproductie, is nu de vraag hoe kan worden gewaarborgd dat het aanbod van nieuwbouwprojecten aansluit bij de vraag. Ontwikkelende partijen en andere betrokkenen in de bouw vormen met elkaar het platform Ontwikkelend Alkmaar, waar deze vraag onder regie van de gemeente wordt beantwoord. Woonwaard heeft het initiatief genomen om met andere ontwikkelaars een gezamenlijke verkooppromotie op te zetten: woneninalkmaar.nl. Het doel daarvan is om gezamenlijk zo veel mogelijk potentiële kopers, binnen en buiten de regio, voor de nieuwbouwprojecten te interesseren. Jaarverslag 2010 pagina 8 van 86

9 2 Onze klanten 2.1 Klant centraal Onze klanten staan centraal in ons denken en handelen. Het is van belang om bij onze beslissingen continu de vraag te stellen welk belang er is voor de klant en welke rol er (mogelijk) voor de klant zelf is weggelegd. Om dat goed te kunnen weten, willen we onze kennis over de klant vergroten. Dit doen we door een goede basisadministratie te waarborgen, maar ook door onze klanten regelmatig te vragen om hun mening, via klantenpanels. Daarnaast laten wij ons al negen jaar toetsen op onze kwaliteit van dienstverlening door KWH. KWH staat voor Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. KWH begeleidt en inspireert woningcorporaties in het werken aan kwaliteit ten dienste van de huurder. Ook dit jaar hebben wij het KWH-label weer verdiend. De afdelingen Wooninformatie en Intake zijn de afdelingen waar het eerste contact van de klanten met Woonwaard plaatsvindt. Daar kunnen onze klanten met hun vragen terecht. De doelstelling is om 85% van alle vragen klaar terwijl u wacht af te handelen. Deze doelstelling is in 2010 opnieuw gehaald. De medewerkers van deze afdelingen geven ook actief informatie aan klanten. In 2010 deden ze dat bijvoorbeeld over brandpreventie. Daarbij konden bezoekers van het Woonpunt tegen gereduceerde prijs rookmelders kopen. Zij deden dat ook door actieve begeleiding van en informatieverstrekking aan geïnteresseerde huurders bij de inschrijving voor de energieveiling groene stroom en gas. In het kader van onze bijdrage aan het beleidsthema betaalbaar Wonen kregen klanten van Woonwaard de mogelijkheid door groepsinkoop goedkopere, groene energie in te kopen via de energieveiling die ichoosr voor ons organiseerde. 2.2 Huurdersbelangenvereniging Naast de directe contacten met huurders is er ook indirecte vertegenwoordiging namens huurders. Zij worden vertegenwoordigd in de Huurdersbelangenvereniging (HBV). In totaal bestaat de HBV uit ongeveer twintig leden. Er is sprake van een vertegenwoordiging van de diverse wijken en plaatsen in het werkgebied. Woonwaard overlegt periodiek met haar huurders via de HBV en de individuele bewonerscommissies. Dit is als volgt georganiseerd: Overleg met de Commissie Centraal Overleg (CCO) door de directeurbestuurder, directeur Wonen en hoofd Bewonerszaken (tweemaandelijks). Overleg met het dagelijks bestuur van de Huurdersbelangenvereniging door het hoofd Bewonerszaken. Lokaal overleg met bewonerscommissies door de woonconsulenten. In 2009 heeft Woonwaard een samenwerkingsovereenkomst opgesteld met de HBV, waarin de relevante verhoudingen tussen de huurdersvertegenwoordiging en de verhuurder zijn vastgelegd. Jaarlijks worden de gemaakte afspraken geëvalueerd en waar nodig bijgesteld. Jaarverslag 2010 pagina 9 van 86

10 Met de HBV bespreken we alle relevante thema s, zoals verankerd in de Overlegwet Huurders-Verhuurder. Er is onder meer een afspraak gemaakt in lijn van het convenant tussen Aedes en de Woonbond over energiebesparende maatregelen, en over de procedure onderhoud/groot onderhoud. Eerder werd een afspraak gemaakt over een tegemoetkoming in verhuiskosten bij (tijdelijke) verhuizing vanwege groot onderhoud of sloop. Bewonerscommissiesdag Op verrassende wijze heeft Woonwaard invulling gegeven aan de Overlegwet Huurders-Verhuurder. Die wet schrijft voor over welke zaken we bewonerscommissies en de HBV moeten informeren. In het najaar hebben we een interactieve dag gehouden met onze bewonersvertegenwoordigers. Alle leden van de HBV en alle bewonersvertegenwoordigingen waren uitgenodigd voor een speelse, maar educatieve middag. Via het Eigenwijze Buurtspel en het Wereldcafé hebben we samen met bewoners vorm gegeven aan communicatie en samenwerking. De organisaties De Wijkalliantie en Diversity Joy ondersteunden daarbij. De evaluatie na afloop liet zien dat men het evenement als verrassend en plezierig had ervaren. Van deze middag stellen we samen met de HBV een boekje samen, dat we aan alle deelnemers sturen. 2.3 Samenwerking en participatie Naast de wettelijk geregelde samenwerking met de HBV is een bewonerscommissie een belangrijke poort om samenwerking en participatie te realiseren met huurders bij ingrepen in de woning of woonomgeving. Er is in 2009 een handleiding voor bewonerscommissies opgesteld, waarin onder andere de zeggenschap van bewonerscommissies op onderwerpen is vastgelegd. Er zijn 46 bewonerscommissies, 31 in Alkmaar en 15 in Heerhugowaard. Woonwaard probeert waar mogelijk commissies in het leven te roepen. Dit is echter niet het enige middel om samen te werken of participatie te organiseren. We maken ook regelmatig gebruik van klantenpanels of tijdelijke bewonersinitiatieven om onderwerpen bespreekbaar te maken, de mening van bewoners te peilen en samenwerkingskansen te benutten. 2.4 Huurderscommunicatie Woonwaard brengt op verschillende manieren informatie onder de aandacht van haar huurders: op papier via ons bewonersblad, folders en flyers en de Woningkrant, digitaal via onze website. Daarnaast is Woonwaard gedurende kantooruren telefonisch en bij het Woonpunt goed bereikbaar voor het direct beantwoorden van alle denkbare klantvragen. Website In januari 2010 kwam onze nieuwe website in de lucht. In de wetenschap dat een groot aantal van onze klanten online informatie zoekt, heeft Woonwaard de kwaliteit van de site verbeterd. Dit komt de dienstverlening aan klanten ten goede en verbetert de effectiviteit en efficiëntie van de communicatie met klanten. Niet alleen is het uiterlijk van de site opgefrist, maar de nieuwe site biedt ook de mogelijkheid tot meer interactie met Jaarverslag 2010 pagina 10 van 86

11 onze huurders. Daarnaast is de gebruikersvriendelijkheid toegenomen door de site onder te verdelen in vier blokken : 1. Ik zoek een woning Voor alle informatie over beschikbare woningen in de regio. Niet alleen van Woonwaard, maar ook van de andere aanbieders met specificaties over zowel de woning als de wijk en met beeldmateriaal. 2. Ik ben een huurder Met alle informatie die van belang is voor onze zittende huurders. Naast de informatie zijn ook alle folders en aanvraagformulieren (met toelichting) te downloaden. 3. Huurdersbelangen Hier beschrijven we welke vormen van belangenbehartiging er zijn voor huurders en verwijzen we naar de Huurdersbelangenvereniging en naar de Woonbond. Ook vindt de bezoeker onder dit kopje wat het KWH-Huurlabel inhoudt en welk belang Woonwaard daaraan hecht. En we bieden hier de mogelijkheid aan voor huurders om zich op te geven voor een digitaal klantenpanel. 4. Over Woonwaard Voor algemene informatie over Woonwaard en haar drijfveren. Hier is onder meer informatie te vinden over het bestuur en toezicht, en is onder meer het jaarverslag te downloaden. Alle documenten zijn ook aan te vragen door huurders en andere belangstellenden. WoonwaardKrant Vier keer per jaar ontvangen al onze huurders de WoonwaardKrant. Daarin staat een mix aan artikelen. Over maatschappelijke ontwikkelingen en wat die voor de huurder betekenen, over de afdelingen van Woonwaard die direct contact hebben met huurders, over nieuwbouw en minstens één artikel per uitgave waarin bewoners aan het woord komen. In 2010 hebben we plannen gemaakt om de WoonwaardKrant te vernieuwen qua inhoud en vormgeving. De doelen van die verandering zijn om ons bewonersblad meer de uitstraling te geven van onze waarden en de mogelijkheden tot interactie met onze klanten te vergroten. Begin 2011 pakken we die plannen op, waarbij we onder andere een lezerspanel consulteren. SVNK-site en Woningkrant Woonwaard speelt een belangrijke rol binnen SVNK bij het informeren van (potentiële) huurders. Woonwaard houdt in overleg met de voorzitter van de gebruikersgroep van SVNK de teksten op de website van SVNK en in de Woningkrant bij. Dat geldt ook voor de standaardbrieven voor woningzoekenden. In 2010 is veelvuldig gecommuniceerd over de nieuwe regels voor woningtoewijzing, die per 1 januari 2011 van kracht werden. Projectcommunicatie Over onderhouds- en nieuwbouwprojecten communiceert Woonwaard op verschillende manieren. Bij nieuwbouwprojecten doen we dat vaak door een eigen website, brochure en advertenties. Bij onderhoudsprojecten houden we bijeenkomsten, spreekuren en maken we veelal een informatieboekje en/of nieuwsbrief voor bewoners. 2.5 Vragen en klachten Woonwaard registreert elke brief of waarin een vraag wordt gesteld (anders dan om informatie) of waarin een klacht is te lezen. We behandelen die volgens onze klachtenprocedure. Zo kunnen we veel van deze vragen en klachten oplossen in Jaarverslag 2010 pagina 11 van 86

12 rechtstreeks contact met de klant. In sommige gevallen lukt het niet om tot een oplossing te komen. Dan kan de klant zijn klacht melden bij de Regionale Klachtencommissie, die vervolgens de achtergrondinformatie opvraagt en een hoorzitting kan houden waarin klant en Woonwaard worden gehoord. Door ook hier het proces te stroomlijnen en de communicatie naar de huurder optimaal te houden, is het ons opnieuw gelukt om zowel minder klachten te hebben als het aantal zaken bij de Regionale Klachtencommissie te minimaliseren. In 2010 hoefden wij voor geen enkele hoorzitting te verschijnen. De klachten in getallen In totaal hebben we in klachten ontvangen (2009: 280). Deze klachten zijn als volgt te verdelen: Categorie Omschrijving Aantal 1 Klachten gericht op gedrag derden 3 2 Klachten gericht op gedrag medewerkers Woonwaard 12 3 Klachten over renovatie 14 4 klachten over afhandeling reparatie-serviceverzoek Woonwaard 29 5 klachten over afhandeling reparatie-serviceverzoek derden 10 6 Klachten over CV / warmwatervoorziening 17 7 Klachten rondom mutatie 13 8 Klachten over facturen 28 9 Burengerucht en overlast 6 10 Installaties (liften e.d.) 3 11 Niet eens met rekening buitensluiting Klacht over woningtoewijzing 6 13 Overig Schadevergoeding Klacht over staat van de woning (achterstallig) Schade(vergoeding) niet huurders 0 De categorie Overig bevat dertien klachten over het veranderen van de nieuwbouwbrochure Zuiderlicht en vier klachten uit een complex over het kappen van een boom. De andere helft van die categorie ging over zaken als: niet eens met servicekosten en werk huismeester, geen antwoord gehad op een waarom het eigen huurhuis niet te koop is, vragen of er niet iets gedaan kan worden aan een complex dat slecht geïsoleerd is, bij luchtalarm is het huis niet goed af te sluiten door de mechanische ventilatie. Het aantal klachten dat naar de Regionale Klachtencommissie ging, bedroeg slechts 20. Daarvan waren 16 klachten ongegrond. Vier klachten zijn alsnog tussen huurder en Woonwaard opgelost zonder tussenkomst van de commissie. We beschouwen dit als het mooie resultaat van onze inspanningen van de afgelopen jaren om de kwaliteit van ons werk en onze interne klachtenprocedure te verbeteren. De Regionale Klachtencommissie heeft een reglement dat op de website van Woonwaard is te downloaden. 217 Jaarverslag 2010 pagina 12 van 86

13 Arbitragecommissie De arbitragecommissie beoordeelt bij geschillen of bij projecten van groot onderhoud of de vergoedingenregeling volgens de afspraken wordt toegepast. De arbitragecommissie bestaat uit een vertegenwoordiger van Woonwaard, een vertegenwoordiger van de HBV en een onafhankelijk voorzitter. In 2010 is er geen gebruik gemaakt van de diensten van de arbitragecommissie. Tabel 1. Woningtoewijzing Categorie huishouden kwaliteitskortingsgrens HTW* > kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens HTW > kwaliteitskortingsgrens HTW* * HTW = Huurtoeslagwet 2.6 Kwaliteitslabel KWH Wij zijn voortdurend bezig met het verbeteren van de kwaliteit van onze dienstverlening. Het KWH-keurmerk geeft aan dat de corporatie een hoge kwaliteit van dienstverlening waarborgt. Dit keurmerk krijgt een corporatie niet zomaar. Daarvoor onderzoekt KWH, hét kwaliteitscentrum voor woningcorporaties, jaarlijks de dienstverlening van de corporatie. Pas als de corporatie een goed cijfer haalt op alle onderdelen van de dienstverlening wordt het keurmerk uitgereikt. Woonwaard heeft het KWH-Huurlabel al sinds Ook in 2010 hebben we het KWH-Huurlabel weer kunnen behouden. Gemiddeld haalden we voor de vijf gemeten onderdelen een 7,8. Daarnaast werd in 2009 en 2010 onze telefonische bereikbaarheid continu gemeten. Daarvoor haalden we in dit verslagjaar een 7,1. Via de nieuwe consumentenwebsite van KWH kunnen klanten of andere belangstellenden alles vinden over de kwaliteit van dienstverlening bij Woonwaard. Wij laten zien wat de klant bij ons mag verwachten. Daarnaast kunnen Jaarverslag 2010 pagina 13 van 86

14 prestaties vergeleken worden, kunnen huurders testen of zij zorgeloos huren en is er informatie te vinden over klachtenafhandeling. Ook kan een bezoeker van de website hier zijn mening geven. In 2011 meet KWH voor de tiende keer hoe Woonwaard het doet op het gebied van dienstverlening. Meten doet KWH door vragen te stellen aan onze bewoners. De antwoorden vertaalt KWH naar rapportcijfers. Een corporatie krijgt of houdt het huurlabel als alle onderdelen minimaal een 7 zijn, behalve klachten afhandelen, dat moet minimaal een 6,5 zijn. Onze cijfers over de afgelopen jaren zien er als volgt uit: KWH-onderdeel Norm Landelijk gemiddelde 2010* Cijfer 2010 Cijfer 2009 Cijfer 2008 Cijfer 2007 Corporatie bezoeken 7,0 7,8 7,7 7,7 Corporatie bellen 7,0 7,3 7,1** 7,2 6,9 Woning zoeken 7,0 7,6 7,8 7,5 Woning betrekken 7,0 7,7 7,6 7,2 Huur betalen 7,0 7,9 7,9 7,9 Reparatie uitvoeren 7,0 7,6 7,9 7,6 Woning onderhouden 7,0 7,6 7,9 8,4 Klachten afhandelen 6,5 6,7 6,9 7,3 Woning verlaten 7,0 8,3 8,6 8,0 * Landelijk gemiddelde van bij KWH aangesloten corporaties met meer dan woningen. ** Gemiddelde van drie meetperiodes van 16 weken, uitgevoerd in 2009 en KWH geeft, naast het huurlabel, nog vier kwaliteitslabels uit, waaronder het KWH- Participatielabel. Woonwaard heeft zich hiervoor opgegeven. In 2011 is de nulmeting. Het participatielabel meet het effect van wat we doen op het gebied van bewonersinspraak. Omdat participatie van huurders en bewoners in wijken een belangrijk speerpunt van Woonwaard is, waarvoor we extra middelen en personeel inzetten, is het van belang om inzicht te krijgen in hoe onze huurders de participatie beoordelen en te weten of onze inzet herkenbaar is. Dit doen we om ervan te leren en onze ervaringen in participatietrajecten om te zetten in nog betere dienstverlening. 2.7 Maatschappelijke initiatieven Als maatschappelijk ondernemer doen wij graag meer om onze maatschappelijke doelen te bereiken. Het Woonwaardfonds, onze sponsoractiviteiten en onze steun aan de Zuid-Afrikaanse woningcorporatie Yeast zijn daar voorbeelden van. Woonwaardfonds Het Woonwaardfonds steunt initiatieven die maatschappelijk of voor individuele huurders van belang zijn, maar waarvoor geen reguliere financiering beschikbaar is in de vorm van bijvoorbeeld subsidies of (gemeentelijke) regelingen. In 2010 is uit het Woonwaardfonds ruim bijgedragen. We steunden een huurder bij wie een aanpassing aan de woning nodig was vanwege ziekte van een gezinslid, die niet werd vergoed uit reguliere regelingen, en we steunden een actieve bewonerscommissie bij het opknappen van de recreatieruimte. Ook steunden we maatschappelijke organisaties Jaarverslag 2010 pagina 14 van 86

15 die zich inzetten voor het bevorderen van contacten tussen inwoners van wijken en steden, gezondheid en welzijn. Deze laatste genoemde doelen zullen we in de toekomst vanuit ons leefbaarheidsbeleid steunen. Het Woonwaardfonds richt zich alleen nog op het steunen van bewoners bij situaties waarvoor geen reguliere middelen beschikbaar zijn. Bij zaken die niet passen in het Woonwaardbeleid, ons sponsorbeleid of ons leefbaarheidsbeleid, of zaken die niet worden gefinancierd door WMO of andere regelingen. De situaties die tussen wal en schip vallen. Sponsoring Woonwaard ondersteunt talloze initiatieven op wijkniveau, veelal kleinschalig en ontstaan bij of in samenwerking met bewoners. De financiële bijdragen zetten we in vanuit het budget voor leefbaarheid. Daarnaast wordt Woonwaard veelvuldig gevraagd om activiteiten te sponsoren die geen directe relatie hebben met de wijk, maar die van belang zijn voor de stad of de regio. Wanneer we een duidelijke relatie zien met de volkshuisvesting en/of leefbaarheid, kunnen we deze verzoeken honoreren. In 2010 hebben we een bedrag van ruim uitgegeven aan sponsoring, onder meer aan De Waaier, de stichting Ondernemend Alkmaar de aanleg van en speelterrein in Graft- De Rijp. Ook maakten we, met de andere corporaties in de regio, een donatie over aan het rampenfonds voor Haïti. Yeast In andere delen van de wereld staat de sociale woningbouw nog in de kinderschoenen. Digh, een organisatie verbonden aan Aedes, stelt zich als doel om betaalbare woningbouw mogelijk te maken in ontwikkelingslanden en in landen die zich in een economische overgangsfase bevinden. Zij doet dit door het afsluiten van leningen in deze landen. Nederlandse woningcorporaties staan garant voor de rente en aflossing van deze leningen. Woningcorporaties mogen voor 0,03% van hun balanstotaal verplichtingen aangaan die voortvloeien uit het garant staan voor leningen voor buitenlandse projecten. Woonwaard steunt het initiatief van Digh door garant te staan voor drie leningen van de Zuid-Afrikaanse woningcorporatie Yeast. Het door Woonwaard geborgde bedrag bedroeg oorspronkelijk Het saldo van de garantstelling neemt jaarlijks nadat Yeast City Housing aan haar annuïtaire verplichtingen heeft voldaan met 1/20 e deel af. Tau Village once a slum, drug den and closed down because of sex trafficking has now received a R30m makeover: 81 family units. 20 units for girls at risk and drop in office for abused girls/girls at risk. 8 units for the old citizens. 2 units tailor made for disabled people. 5 commercial shops. A crèche for the abused woman. Tau village is the only recipient of the scare National Social Housing subsidy (Capital Restructuring Grant) in Gauteng. It accommodates families earning between R3500 and R7500 per months. It shows the possibility of a creative partnership between the City of Tshwane, the Gauteng Partnership Fund (GPF), Social Housing Foundation (SHF), Civic organisation such as Tshwane Leadership Foundation (TLF), National Department of Housing, International financiers (DIGH), the National Housing Finance cooperation (NHFC). It is the first mixed use social housing development in the City of Tshwane. In 2010 heeft Yeast een aansprekend project opgeleverd met woningen en voorzieningen voor mensen in een kwetsbare positie. Jaarverslag 2010 pagina 15 van 86

16 3. Onze woningen 3.1 Woningen naar huurniveau Woonwaard heeft een regionale toelating en heeft alleen bezit in de regio Noord- Kennemerland (het statutaire gebied). Huurwoningen kunnen we indelen naar prijsklassen. Hiervoor houden we de rekenhuur uit de Wet op de Huurtoeslag aan. Hieruit volgt de volgende verdeling van de maandhuur (wettelijk gestelde grenzen per 1 juli 2010). Goedkoop: 357,37 Betaalbaar: van 357,37 tot 548,18 Duur: van 548,18 tot 647,53 Duur boven huurtoeslaggrens: vanaf 647,53 Regionaal hanteren we andere grenzen (maandhuren per 1 juli 2010): Categorie 1 (kernvoorraad): tot 511 Categorie 2: 511 to 647 Categorie 3 en 4 (vrije sector): vanaf 647 Woningbezit Ons woningbezit is als volgt verdeeld: Gegevens bezit (aantallen) Eengezinswoningen incl woonwagens Meergezinswoningen Woningen in beheer bij derden Garages Parkeerplaatsen Overige objecten Subtotaal Beheer In aanbouw Totaal verhuureenheden Tabel 2. Ontwikkeling van de woningvoorraad, exclusief woningen in beheer (aantallen) Netto huurprijs per maand goedkoop betaalbaar duur tot huurtoeslaggr. duur boven huurtoeslaggr. Eindtotaal Woning voorraad per januari 2010 Sloop/onttrekkingen Toevoeging van woningen Verkoop van woningen Mutaties netto huurprijs Woningvoorraad per Jaarverslag 2010 pagina 16 van 86

17 Tabel 3. Woningvoorraad per gemeente per (aantallen) Netto huurprijs per maand goedkoop betaalbaar duur tot duur boven Eindtotaal huurtoeslaggr. huurtoeslaggr. Alkmaar Heerhugowaard Graft-De Rijp Langedijk Bergen Heiloo Totaal Verhuur In 2010 bedroeg de mutatiegraad van de woningen 8,5% en van de overige verhuureenheden (maatschappelijk vastgoed, garages en bedrijfsruimten) 6,1%. Het gemiddelde aantal woningmutaties was 94 per maand. Dat is hoger dan in 2009 (86) en 2008 (92). De mutaties betreffen ook woningruil en interne doorstroming. Het totale aantal nieuwe verhuringen inclusief nieuwbouw en aankoop bedroeg gemiddeld 104 per maand; eveneens hoger dan in 2009 (95) en 2008 (101). Hieruit is vooralsnog geen trend op te maken van een verder dalende mutatiegraad. De opleveringen van nieuwbouwwoningen in het werkgebied zijn hierop waarschijnlijk van invloed geweest. Huurverhoging en huuraanpassing bij mutatie De huren zijn in 2010 volgens overheidsbeleid inflatievolgend verhoogd. In enkele complexen is geen huurverhoging geweest vanwege geplande sloop. Eind 2010 bevindt de huurprijs zich voor 97% van het aantal woningen onder de huurtoeslaggrens van 647,53. Overzicht van de huurverhogingen voor de woningvoorraad. Percentage Aantal contracten 0 tot 1,2% 444 1,2% ,50% 964 Totaal Vanaf 1 juli 2009 is gestart met huuraanpassing bij mutatie. In het strategisch voorraadbeleid is voor alle complexen vastgelegd wat het huurprijsniveau moet zijn. Bij bestaande bouw is dit 80% van de maximaal redelijke huur, afgetopt op de huurtoeslaggrens, tenzij anders besloten is in het strategisch voorraadbeleid. Daarbij hanteren we een bandbreedte erboven of eronder, afhankelijk van het energielabel, locatie en markt. Over de periode september 2009 t/m augustus 2010 bedroeg het effect van de huurharmonisatie 0,29% van de jaarhuur. In het tweede jaar bedroeg het effect hiervan circa 0,55% van de jaarhuur. Het verschil tussen het eerste en tweede jaar wordt veroorzaakt doordat in het eerste jaar de harmonisaties in de loop van het jaar ingingen en dus nog niet een volledig jaar meetellen. In 2010 is de woningwaardering nog niet aangepast met de systematiek van het energielabel, aangezien er nog geen besluit van de Tweede Kamer lag. Wel zijn de nodige voorbereidingen gedaan met de energielabels en programmatuur. Met het besluit in 2011 kan een koppeling worden gemaakt tussen de programma s van de energielabels en de woningwaardering. In 2011 lopen we de woningwaardering na Jaarverslag 2010 pagina 17 van 86

18 passen we het huurprijsbeleid aan op de effecten van het energielabel. De waardering met de energielabels zal niet worden gehanteerd voor de huurverhoging per 1 juli Overige verhuur Maatschappelijke instellingen weten Woonwaard steeds beter te vinden, conform de ambitie die Woonwaard zichzelf op dit gebied heeft gesteld. In de bestaande bouw en in de nieuwbouw stellen we 5% van de woningen beschikbaar aan cliënten van maatschappelijke organisaties. In bepaalde delen van het werkgebied zijn parkeerplaatsen en garages zeer slecht verhuurbaar, terwijl er in andere gebieden eerder een tekort is. De leegstand in dagen is hoog. Voor een deel komt dit doordat de verhuur in afwachting is van besluiten over de aanpak van de bijbehorende complexen. Voor een ander deel komt dit vanwege een lage vraag naar betaalde parkeerplaatsen omdat er voldoende vrije (gratis of goedkope) parkeerplaatsen in de omgeving zijn. Bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk vastgoed Woonwaard beheert ook bedrijfsonroerend goed (BOG) en maatschappelijk vastgoed (MV). Het beheer van BOG bestaat uit verhuur én het oppakken van allerlei voorkomende beheervragen en -problemen in brede zin. Mede onder invloed van de ministeriële regeling voortvloeiend uit de maatregel opgelegd door de Europese Commissie, is in 2010 een onderzoek gestart naar de meerwaarde van het BOG in de werkgebieden van Woonwaard. In 2010 is Woonwaard met een eerste koper in onderhandeling voor een deel van het BOG. In 2011 zal de rest van het BOG in kaart gebracht en gewaardeerd worden en bij te weinig toegevoegde waarde voor Woonwaard worden verkocht in 2011 en de jaren daarna. Huurderving en leegstand De huurderving door leegstand in de verhuur is dankzij veel inspanningen via een pilot leanproces met 28% afgenomen (nog inclusief de leegstand bij verkoopwoningen in beheer van derden). Woonwaard heeft diverse maatregelen genomen ter verbetering van het mutatieproces, die deels nog worden ingevoerd. De huurderving voor de woningen (exclusief leegstand verkoop) in percentage van de jaarhuur is teruggebracht naar 0,27%. Dit is gerealiseerd door een aantal belangrijke aanpassingen in het proces, goede samenwerking en afspraken tussen Woonwaard en de ketenpartners. De huurderving kan nog verder omlaag. Woonwaard voert in 2011 meer aanpassingen uit om nog meer tijd te besparen en het proces nog beter te laten verlopen. Belangrijkste doelstelling was om de opleveringen volgens strakke afspraken intern en richting huurders te laten plaatsvinden. De leegstandscijfers worden voor een deel door enkele dure uitschieters beïnvloed. Daarnaast is de doorlooptijd van een verkoop toegenomen, doordat het voor kandidaatkopers veel meer tijd kost en het veel lastiger is geworden om de financiering rond te krijgen. Door de moeizamere financieringen én het stopzetten van de koopsubsidie door het Rijk en tijdelijk ook de starterslening in Alkmaar, komt het steeds vaker voor dat verkopen niet doorgaan en woningen opnieuw in verkoop gebracht moeten worden. Jaarverslag 2010 pagina 18 van 86

19 Ook in 2011 houden we voortdurende druk op de verkoop en de leegstand; hiervoor blijven forse inspanningen nodig. Daarnaast worden in 2011 uit de bestaande voorraad vooral appartementen nieuw in verkoop genomen. Hiervoor zullen we de markt in deze gebieden moeten uitproberen. Verkoop Woonwaard verkoopt woningen om verschillende redenen: het bieden van keuzemogelijkheden op de woningmarkt in het algemeen of specifieke wijken in het bijzonder, het behoud van een gevarieerde woningvoorraad en het genereren van middelen voor strategisch onderhoud en nieuwbouw. Zittende huurders ontvangen een korting van 3% bij de aankoop van hun huurwoning. Jaarlijks maken enkele huurders van deze mogelijkheid gebruik. In 2010 zijn er 118 bestaande woningen verkocht en overgedragen (van de beoogde 120) met een verkoopresultaat (omzet minus boekwaarde) van 13,7 mln. Dat is ruim boven begroting. Het goede financiële resultaat komt mede doordat er 21 (18%) woningen met Koopgarant zijn verkocht in plaats van de geprognosticeerde 25%. De verkoopprijzen varieerden van tot Ruim een derde van de verkochte woningen in 2010 was in 2008 en 2009 leeg gekomen. Een kwart bestond uit initiële verkopen (aankoop door huurders bij nieuw in verkoop genomen complexen) en ruim 38% uit mutaties in Dit laatste cijfer baart zorgen voor de verkopen in 2011, aangezien het aantal verkoopwoningen uit mutaties in 2010 met 40% is afgenomen. Verkoop bestaande woningen Doel Gerealiseerd Aantal Financieel resultaat 11,2 mln 13,7 mln Verkoopinspanningen In het najaar heeft Woonwaard voor enkele te koop staande huurwoningen een Vrij op naamactie gehouden, met als randvoorwaarde overdracht vóór 1 januari. Tijdens deze actie zijn 9 van de 11 woningen verkocht. Zowel voor de bestaande bouw als nieuwbouw is Woonwaard zeer actief geweest in We hebben veel acties georganiseerd, zoals open dagen, rondleidingen en deelname aan de NVM open huizen dagen, landelijke nieuwbouwdagen en deelname aan open monumentendag (Pakhuis Eyssen). In de nieuwbouw zijn er 92 woningen overgedragen, waarvan 49 via Koopgarant. De verkoopprijzen varieerden van (na aftrek 25% Koopgarantkorting) tot De verkoop van nieuwbouwwoningen baart zorgen, omdat er veel woningen in hetzelfde segment op de markt zijn gekomen en nog komen. In een toch al terughoudende woningmarkt zijn de kandidaat-kopers nog veel kritischer op de prijskwaliteitverhouding en het al dan niet helemaal voldoen van de woning aan hun wensen. Daarnaast is het, zoals eerder genoemd, voor kopers veel lastiger geworden om de financiering rond te krijgen en speelt onzekerheid over de verkoop van de eigen woning een grote rol. Jaarverslag 2010 pagina 19 van 86

20 3.2 Planmatig en strategisch onderhoud Woonwaard heeft de afgelopen vijf jaar extra middelen ingezet op het onderhoud van de woningen. Rond 2005 constateerden we dat veel bezit van Woonwaard aan onderhoud toe was. Daarop is in de periode 2006 tot en met nu fors meer geïnvesteerd. Zo is in 2010 ruim 12 miljoen besteed aan planmatig onderhoud. Voor dat bedrag zijn 119 projecten opgepakt. We hebben 13,1 miljoen euro geïnvesteerd in strategisch onderhoud (24 projecten) en ongeveer 2 miljoen euro besteed aan installaties, zoals verwarming en liften. De basis voor het onderhoud ligt onder andere in de conditiemeting. In 2008 en 2009 heeft een extern bureau ons geholpen bij het bepalen van de technische staat van de woningen. De gegevens van die meting heeft Woonwaard vervolgens vertaald naar de begroting. We maken onderscheid tussen planmatig onderhoud (PO), zoals de periodieke schilderbeurt, en strategisch onderhoud (SO). De laatste term gebruiken we voor de aanpak van complexen die we langere tijd willen blijven exploiteren. De basis voor die ingrepen ligt in ons strategisch voorraadbeleid. Natuurlijk spelen de gegevens uit de conditiemeting en duurzaamheidsaspecten (zie ook hoofdstuk 8) een belangrijke rol bij de vraag wat we precies gaan doen. Woonwaard betrekt de bewoners het liefst zo vroeg mogelijk bij de projecten. We hebben in 2010 bijzonder goede ervaring opgedaan bij een aantal strategisch onderhoudsprojecten, waar we de bewonerscommissie gevraagd hebben om al in de haalbaarheidsfase met het projectteam mee te denken. Bij het voorbereiden van het onderhoud aan de flat aan de Van de Veldelaan was het de bewonerscommissie die met technische opmerkingen kwam, waardoor de plannen aangepast werden. Door op die manier kennis en kunde in een vroeg stadium te bundelen, loopt de uitvoering sneller en beter en met minder overlast voor de bewoners. Ook bij het project Muiderwaard zaten we vroegtijdig om de tafel met de bewonerscommissie en pasten we plannen aan op basis van de inbreng van bewoners. Woningcartotheek Het is belangrijk dat de technische gegevens van de woningen van Woonwaard makkelijk toegankelijk zijn voor de medewerkers. Daarnaast moeten ze natuurlijk up-todate zijn. De woningcartotheek biedt die mogelijkheden. In 2010 zijn we begonnen met het vullen van het systeem. Dat betekent concreet dat we technische gegevens van woningen per adres verwerken. Die gegevens zijn afkomstig vanuit allerlei bronnen. Medewerkers van Woonwaard verzamelen gegevens bij de mutatie van een woning, bij het onderhoud, bij een APK beurt of bij het afhandelen van een reparatieverzoek. Al die gegevens worden verwerkt, zodanig dat de technische conditie van een woning met een druk op de knop beschikbaar is. Jaarverslag 2010 pagina 20 van 86

21 3.3 APK Onderhoud Het preventief onderhoud, het zogenaamde APK onderhoud, is in 2010 van start gegaan. Een keer in de drie jaar komen we bij onze huurders langs om de woning technisch na te lopen. We inspecteren de woning aan de hand van een puntenlijst (de APK lijst). Hiermee zijn we reparatieverzoeken van de bewoners voor. Dat is handiger en efficiënter, zowel voor de huurder als voor Woonwaard. En als we toch in de woning zijn, repareren we zoveel mogelijk kleine reparaties, ook al staan ze niet op de lijst. We zijn na de zomer van 2010 begonnen en hebben inmiddels bijna adressen bezocht. Deze manier van werken zal ertoe leiden dat de hoeveelheid reparatieverzoeken terug loopt. Daarnaast biedt de periodieke inspectie van de woningen veel informatie over de onderhoudsstaat. Hierdoor zijn we steeds beter in staat om zaken op te pakken, voordat problemen en daarmee overlast en hinder voor de huurders ontstaat. Bovendien biedt deze manier van werken Woonwaard de mogelijkheid eventuele sociale problematiek te signaleren, omdat we bij onze huurders 'achter de voordeur komen'. Nadrukkelijk onderdeel van de APK is de check op de veiligheid van de woning, met name gas en elektriciteit. Bij een aantal adressen is in dat kader de gasleiding vervangen. Reguliere reparatieverzoeken blijven we uitvoeren conform de eisen van het KWH- Huurlabel. Jaarverslag 2010 pagina 21 van 86

22 Uit onze beleidsvisie 4 Vitale wijken, leefbare buurten 4.1 Wijkvernieuwing krachtwijk Overdie In Overdie werken we al geruime tijd samen met de gemeente Alkmaar en collegacorporatie Van Alckmaer aan de vernieuwing van Overdie. Nadat in 2003 het Integraal Plan Overdie is vastgesteld, zijn we begonnen met de fysieke aanpak van de wijk. We handelen nog steeds in de geest van het Integraal Plan. Door de crisis en nieuwe mogelijkheden zoals Koopgarant, zijn er in de afgelopen jaren enkele kleine verschuivingen geweest (zie tabel 4): er zijn meer huurwoningen toegevoegd en minder koopwoningen. De streefcijfers voor de betaalbare en duurdere segmenten liggen op koers. Tabel 4. Wijziging woningvoorraad Overdie Oud-Overdie totaal huur abs. huur % koop abs. koop % betaalb abs. betaalb. % % % % % Stand per jan % % % % Prognose voor dec % % % % Doel % % % % duur abs. duur % Nieuw-Overdie totaal huur abs. huur % koop abs. koop % betaalb abs. betaalb. % % % % % Stand per jan % % % % Prognose voor dec % % % % Doel % % % % In 2010 is bovenstaand overzicht gemaakt van de wijziging van de woningvoorraad. Hierbij is gerekend met 25% verkoop van bestaande woningen die als te verkopen zijn aangemerkt. Onderhoudsingrepen Inmiddels heeft een groot aantal woningen een onderhoudsingreep gekregen. In 2010 zijn de eengezinswoningen aan de Graalstraat en omgeving opgeleverd, voorzien van een nieuw dak en PVT-panelen, waarmee elektriciteit en warm water opgewekt kan worden. Aan de Ommering hebben de woningen van Woonwaard, Van Alckmaer en Kennemer Wonen een onderhoudsingreep gehad, en hebben de drie corporaties samen met de gemeente de tuin achter de woningen opnieuw ingericht. Door één gezamenlijk ontwerp te maken over grond van verschillende eigenaren is een mooi geheel ontstaan en hebben de bewoners van Nieuw-Overdie er een prachtige tuin bij gekregen. Nieuwbouwprojecten Door de recessie in de woningmarkt heeft Woonwaard alle zeilen bij moeten zetten om de vernieuwing van Overdie door te laten gaan. Ondanks de tegenwind zijn we gestart duur abs. duur % Jaarverslag 2010 pagina 22 van 86

23 met de nieuwbouw van de Hooftstraat met daarin het Oranjehuis. Daarnaast startte Bouwfonds de eerste nieuwbouw aan het Geert Groteplein (de Entree), waar Woonwaard woningen afneemt voor de GGZ en de Waerden, en een zorgcentrum met een huisartsenpraktijk. Bouwfonds verkoopt de woningen. Onder de naam Alkmaar Nieuw Zuid startten we de promotie van dit gebied (www.alkmaarnieuwzuid.nl). Door de verandering van de woningmarkt is er vertraging in de ontwikkeling van de zuidkant van het plein. In 2010 werkten we aan veranderingen aan het plan, zodat de ontwikkeling haalbaar blijft. Ook in de aanpassingen blijft staan dat het Geert Groteplein het hart van de wijk moet worden, met een goed voorzieningencentrum. Uniek In Oud-Overdie werd achter de schermen gewerkt aan de ontwikkeling van de Spieghelbuurt, een project met eengezinswoningen, appartementen en een Brede School. In dit project zijn de voorbereidingen getroffen om met toekomstige kopers en huurders in gesprek te gaan over de woningen en de inrichting van de buitenruimte. Het is uniek dat (toekomstige) bewoners in zo n vroeg stadium kunnen meepraten over hun woning en leefomgeving. Bruggenbouwers Op sociaal gebied heeft Woonwaard vooral ingezet op de bruggenbouwers in Nieuw- Overdie. De bruggenbouwers brengen mensen meer met elkaar in contact (cohesie) en stimuleren bewoners om verantwoordelijkheid te nemen voor hun eigen leefomgeving. Dit project voeren we uit in enkele buurten in Nieuw-Overdie. De bruggenbouwers ondersteunen bewoners van complexen die als gangmaker willen functioneren. Dit zijn bewoners die graag iets organiseren en mensen elkaar laten ontmoeten. Zo is er een schoonmaakmiddag georganiseerd en een burendag, waarbij buren elkaar in het zonnetje hebben gezet. Daarnaast hebben de bruggenbouwers toezichthouders gezocht onder de flatbewoners. Er zijn nu zeven toezichthouders. Zij spreken mensen aan op de leefregels die Woonwaard en bewonerscommissie begin 2010 introduceerden (als deze niet worden nageleefd). Zij zorgen dat het oud papier wordt opgehaald en zij verwelkomen nieuwe buren. De toezichthouders hebben voor hun herkenbaarheid een speciale bodywarmer gekregen. In 2011 proberen we het flattoezicht door te ontwikkelen, waarbij de toezichthouders meer taken krijgen, zoals signalen uitzetten naar instanties. Leefregels In de Ommeringflats hebben we in 2010 leefregels geïntroduceerd. In 2011 gaan we hiermee verder in samenwerking met de bruggenbouwers. Wijkactieplan Het Wijkactieplan is opgesteld in 2007 door gemeente en corporaties, als onderdeel van de wijkaanpak die in dat jaar vanuit de Rijksoverheid is geïnitieerd. Het plan is erop gericht om de inwoners van Overdie meer perspectief te bieden. De speerpunten in de wijkaanpak zijn: - werken & maatschappelijke deelname (activeren) - leren - zorg. Jaarverslag 2010 pagina 23 van 86

24 Het wijkactieplan wordt uitgevoerd onder regie van de gemeente, in samenwerking met de corporaties. Woonwaard investeert, op basis van de opdracht van het ministerie van WWI (nu BZK), mee in het sociale programma. Via bijzondere projectsteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting wordt een deel van de investeringen vergoed. Dit betreft zo n 30% van de investeringen. In 2010 betrof onze bijdrage bijna 2,8 miljoen, verdeeld over verschillende beleidsterreinen. Wonen Veiligheid Leren en opgroeien Werken Integratie en sociale samenhang Afgelopen jaar bleek dat het moeizaam is de doelstellingen uit het Wijkactieplan te halen. Eind 2010 heeft een visitatiecommissie van VROM een bezoek gebracht aan Overdie. De commissie heeft gesignaleerd dat de fysieke aanpak voorspoedig gaat, en dat de sociale aanpak nog niet heeft geresulteerd in de beoogde doelen. In haar collegeakkoord heeft de gemeente Alkmaar gekozen voor een verbreding van de wijkaanpak, die door Woonwaard van harte wordt ondersteund. De gemeente heeft de ambitie om het niveau van alle wijken in de gemeente naar Nieuw Alkmaars Peil (NAP) te brengen. Het nieuwe college van 2011 continueert het beleid rond NAP niet, maar zet wel het buurtgericht samenwerken voort. 4.2 De Hoef In de Alkmaarse wijk De Hoef bezit Woonwaard zowel eengezinswoningen als portiekflats. De eengezinswoningen krijgen de komende jaren een grondige onderhoudsbeurt, zodat ze klaar zijn voor de toekomst. Woonwaard heeft de bewoners betrokken bij de voorbereidingen. Voor Woonwaard was sloop van de portiekflats en nieuwbouw een serieuze optie. In de loop van 2010 hebben we besloten de flats een opknapbeurt te geven. Dit werd ingegeven door een overleg met bewoners uit de flatwoningen. In een aantal bijeenkomsten is onder leiding van een onafhankelijk adviseur alle beschikbare informatie over de flatwoningen besproken. Toen we het eens waren over de feiten, hebben we samen de balans opgemaakt. De belangrijkste conclusie die we hebben getrokken, is dat er geen zwaarwegende argumenten zijn om de woningen te slopen. Bovendien zou het milieu onevenredig zwaar worden belast door sloop/nieuwbouw. Een groot deel van de bewoners woont met plezier in De Hoef, en wil daar graag blijven wonen. De woningen zijn wel toe aan een onderhoudsingreep. De klankbordgroep flatwoningen en de bewonerscommissie heeft daarop Woonwaard geadviseerd de woningen een onderhoudsingreep te geven. Dit advies is door Woonwaard overgenomen. Eind 2010 is gestart met de aanpak van de eerste woningen. De bedoeling is dat de flats de komende vijftien jaar in exploitatie blijven. Aanbesteding De aanbesteding van de werkzaamheden is bijzonder geweest. We hebben drie partijen uitgenodigd hun visie op het proces te geven, met als uitgangspunt dat we de uitvoerende partij zo vroeg mogelijk willen betrekken in de planvorming. Opmerkelijk is Jaarverslag 2010 pagina 24 van 86

25 dat twee van de drie partijen besloten hebben om gezamenlijk op te trekken, om op die manier zo optimaal mogelijk van elkaars kennis en kunde te profiteren. Kunstproject Om een impuls te geven aan de leefbaarheid rondom de portiekflats in De Hoef, hebben een kunstenaar en bewoners hun eigen kunstwerken ontworpen waarmee de portieken zijn opgeknapt. De kunst is op transparante folie aangebracht in de zes portieken. 4.3 Rivierenwijk Wijkvisie Rivierenwijk In samenwerking met de gemeente Heerhugowaard hebben we een wijkvisie geschreven voor de Rivierenwijk in Heerhugowaard. De Rivierenwijk is een typisch voorbeeld van een zogenaamde bloemkoolwijk, met de daarbij horende charme, maar ook tekortkomingen. Met het bureau van de Rijksbouwmeester zijn kansen voor dit gebied in kaart gebracht, waarna samen met bewoners, maatschappelijke organisatie en ondernemers, die ons via een adviesgroep bijstonden, richting is gegeven aan de ontwikkelmogelijkheden. Onder de titel Rivierenwijk, van bloemkool naar zonnebloem is de wijkvisie inmiddels goedgekeurd. In 2011 werken we met elkaar aan het uitvoeringsprogramma PortiekPortiers Eén van de acties om de leefbaarheid in de Rivierenwijk te verbeteren, is het inzetten van PortiekPortiers. Dit zijn kinderen in de leeftijd van 8 tot 12 jaar die samen met de buurtmeester verschillende acties oppakken. In de Rivierenwijk hebben we acht kinderen opgeleid tot PortiekPortier. Iedere woensdag gingen zij samen met de buurtmeester door de wijk en letten er op dat de wijk leuker werd. Zo hebben zij samen met de stadsreiniging zwerfvuil geprikt, diverse buurttafels georganiseerd met een heerlijk ontbijt of lunch voor bewoners die met elkaar in gesprek konden gaan. Samen met de politie keken ze naar verdachte zaken en regelmatig inspecteerden ze met de buurtmeester de complexen van Woonwaard. Ook interviewden ze bewoners over de wijk en inspecteerden ze tuinen. Door kinderen op die leeftijd bewuster te maken van hun leefomgeving en de rol die zij daarin spelen, hopen we dat deze kinderen een positieve bijdrage leveren aan de wijk. Via deze kinderen bereiken we echter ook de ouders en hun vriendenkring. De gemeente waardeerde dit project met de WMO-prijs 2010 en de PortiekPortiers ontvingen aan het eind van het project De Jonge Heldenprijs In 2011 starten we in de Rivierenwijk met een nieuwe groep PortiekPortiers. 4.4 Bijzondere projecten Woonwaard wil graag dat bewoners zichzelf staande kunnen houden en zich betrokken weten bij hun omgeving. Daar investeren we in. Dit doen we niet door de taak van opbouwwerk en anderen over te nemen. Wel door projecten te initiëren of financieel te Jaarverslag 2010 pagina 25 van 86

26 ondersteunen: soms kleinschalige bewonersinitiatieven, soms een groter plan van een andere maatschappelijke partij. Kan Wél! in Heerhugowaard In 2010 zijn we het project Kan Wél! gestart. Dit project organiseren we samen met de bewonersorganisaties van de Oostertocht en Molenwijk en de gemeente. Het doel van dit project is vooral om bewoners te stimuleren hun ideeën om de leefbaarheid in hun buurt te bevorderen te verwezenlijken. We stellen geld en een buurtcoach beschikbaar. Het project verbreden we in 2011 naar de Rivierenwijk. Buurtbemiddeling Alkmaar In 2009 zijn we gestart met een project Buurtbemiddeling in Heerhugowaard, waarbij onafhankelijke (getrainde/opgeleide) vrijwilligers bemiddelen bij burenruzies. Dit is een instrument om de leefbaarheid te verbeteren, één van onze beleidsthema s. In 2010 zijn we dit project ook in Alkmaar gestart. Met dit project geven we bewoners meer eigen verantwoordelijkheid in het oplossen van burenruzies. Jongerencoach Om jeugdcriminaliteit preventief aan te pakken en jongeren een uitweg te bieden, is door de gemeente Heerhugowaard, in samenwerking met Woonwaard, de politie en Kern8, de pilot Jongeren Coach opgezet. Sinds 1 juli 2009 biedt de coach (potentieel) criminele jongeren extra begeleiding. Het succes van deze pilot valt en staat bij zowel de welwillendheid van de doelgroep als het goede netwerk van de jongerencoach. Gelukkig heeft de coach via de politie en het ambulant jongerenwerk goede ingangen in de jongerengroepen. Door vanaf het begin jongens via het uitzendbureau van Agros aan een bijbaantje te helpen, heeft hij een goede reputatie opgebouwd. Veel jongeren die reeds bekend waren bij instanties (bijv. reclassering) staan zeer welwillend tegenover de ondersteuning van deze coach. Dit heeft ertoe geleid dat de aanwas van jongeren groter was dan verwacht. Voor 2010 was er extra budget aangevraagd voor uitbreiding van de uren. In het najaar is besloten om de inzet van de jongerencoach voort te zetten. Ook in Alkmaar zijn de goede vorderingen in Heerhugowaard reden geweest om de inzet van een jongerencoach te gaan gebruiken. Afspraken De Mare Helaas is niet alle inzet op leefbaarheid direct succesvol. In De Mare worden bewoners vanaf 2009 in toenemende en ernstige mate geconfronteerd worden met problemen, veroorzaakt door drie verschillende groepen hangjongeren. Het gedrag van deze jongeren zorgt ervoor dat andere bewoners de leefomgeving en hun gebouw als onveilig ervaren door overlast van onder andere vechtpartijen en asociaal gedrag, zoals vernielingen en intimidatie. Ondanks de zeer betrokken inzet van de jongerenwerker, politie, de buurtmeester en de consulent van Woonwaard en andere deelnemers aan het wijkteam, waaronder ook de winkeliersvereniging en het veiligheidshuis, is de overlast helaas alleen maar toegenomen. Als verhuurder is Woonwaard verantwoordelijk voor het ongestoord woongenot van haar huurders. Wij kunnen dat niet garanderen en zijn ook niet bij machte om dit te keren alléén met inzet van onze huismeester en woonconsulenten. Jaarverslag 2010 pagina 26 van 86

27 Er zijn daarom voor 2011 nieuwe afspraken gemaakt met gemeente en politie om deze overlast te stoppen en de jongeren te bewegen een zinvoller bezigheid te zoeken. Ook hier zal mogelijk een jongerencoach worden ingezet. 4.5 Buurtgericht samenwerken Alkmaar De gemeente Alkmaar wil ook de komende vier jaar samen met bewoners en andere partners in de wijk op volle kracht blijven werken aan leefbare wijken. Wijken waar het voor iedereen prettig wonen en leven is. Wijken waar sprake is van een kwalitatief goede leefomgeving binnen en buiten de voordeur en sociale cohesie. Omdat wijken altijd in ontwikkeling blijven en nooit af zijn werd in 2010 het Nieuw Alkmaars Peil (NAP) geïntroduceerd, een doorontwikkeling van Buurtgericht Samenwerken. Het NAP is een referentiekader waar de Alkmaarse wijk van de toekomst binnen tien jaar aan dient te voldoen. Het nieuwe college van 2011 continueert het beleid rond NAP niet, maar zet wel het buurtgericht samenwerken voort. Naast de beleidsmatige inzet van organisaties gebeurt er in het Buurtgericht samenwerken heel veel op bewonersniveau. Een kleine greep hieruit vindt u hieronder. Steegopruimdagen Afgelopen zomer heeft de werkgroep Eilandenbuurt de jaarlijkse steegopruimdagen gehouden. Woonwaard liet affiches drukken die de werkgroepleden bij de bewoners bezorgden. Om mee te doen met het schoonmaken van hun steeg, konden de bewoners intekenen op de affiches. De schoonmaakactie is in zes fases verdeeld en in het weekend gehouden. De stegen zijn prima opgeknapt en de sfeer was erg gezellig. Woonwaard nodigde alle bewoners die meegedaan hebben met deze actie uit voor een feestelijke afsluiting met een diner. Dit diner werd verzorgd door vier dames uit de wijk met verschillende culturele achtergronden, zodat er een gevarieerd en leuk menu ontstond. Woonwaard sponsorde de boodschappen. De steegopruimdagen bevorderden de samenhang in de wijk. Viswedstrijd en mozaïeken De werkgroep Eilandenbuurt heeft samen met Kern 8, Tiff en Woonwaard op de landelijke burendag activiteiten in de wijk georganiseerd. Eén van de onderdelen was het mozaïeken van stoeptegels die op een later tijdstip in de wijk worden geplaatst als wandelroute. Een ander onderdeel was de viswedstrijd voor kinderen. Er deden zo'n vijftien kinderen mee aan de wedstrijd. Deze werden begeleid door ouders uit de wijk. Woonwaard stelde een aantal bekers ter beschikking en alle deelnemers kregen een medaille. Facelift entree Schiermonnikoogstraat Een kunstenaar die in de Schiermonnikoogstraat woont, wilde graag iets doen aan het aanzicht van de entree van de straat. Woonwaard wilde daar aan meewerken als de bewoners zelf met ideeën kwamen en de werkzaamheden uitvoerden. Er zijn enkele varianten gemaakt, waaruit de bewoners een keuze maakten. De huismeester verzorgde alle spullen die nodig waren. Zes bewoners hebben gezamenlijk de betonnen muren bij de entree geverfd, waardoor die weer een frisse uitstraling kregen. Andere bewoners zorgden voor een drankje en een hapje. Al met al werd het een leuke en zinvolle activiteit. Jaarverslag 2010 pagina 27 van 86

28 Uit onze beleidsvisie 5 Bouwen om de woningmarkt in beweging te houden 5.1 Woningmarkt in beweging houden De kredietcrisis veroorzaakte een diepe crisis op de woningmarkt. In 2010 is duidelijk geworden dat de markt voor koopwoningen voor een belangrijk deel stil is komen te liggen. Vertrouwen in de markt is verdwenen, starters kunnen nauwelijks financieren en doorstromers met een koopwoning raken deze moeilijk kwijt. In dat krachtenspel is het juist aan corporaties om ervoor te zorgen dat er toch nog beweging blijft in de woningmarkt. Ook Woonwaard heeft in dat opzicht naar vermogen bijgedragen. Enerzijds zijn programma s van projecten aangepast in de richting van huur en Koopgarant. Anderzijds is in een aantal projecten met koopwoningen door middel van afnamegaranties door Woonwaard het voorverkooppercentage gehaald, waarmee de bouw kon starten. 5.2 Nieuwbouw opgeleverd We hebben in ons meerjarenprogramma de ambitie uitgesproken om jaarlijks minimaal 250 woningen in het betaalbare segment te bouwen. In het huidige marktperspectief ligt die meerjarige ambitie te hoog en is bijgesteld naar 175. Voor het verslagjaar was gepland om in totaal 133 woningen in alle prijscategorieën op te leveren. Daarnaast was voor het jaar 2010 de oplevering van Transferium met 80 eenheden voor jeugdzorg voorzien. In 2010 hebben we 221 nieuwbouwwoningen toegevoegd (zie tabel). Van dit aantal zijn 112 sociale huur- en Koopgarantwoningen en 29 reguliere koopwoningen. Ook zijn de 80 eenheden van Transferium opgeleverd. Tabel 5. Opgeleverde bouwprojecten Begroting 2010 realisatie Opleveringen Huur Koopgarant Koop Huur Koopgarant Koop Woonwaard Cluster 6 39 Exodus 14 Plaetmanstraat Meander & Wending Transferium p.m. p.m. Projecten BV Drechterwaard Turn Key Havens Oost 15 Totaal Jaarverslag 2010 pagina 28 van 86

29 De verschillen tussen begroting en realisatie kunnen worden verklaard uit het feit, dat bij het opstellen van de begroting 2010 de latere start van Meander & Wending alsmede Exodus niet te voorzien waren en doordat eind december geplande opleveringen toch de jaargrens overschreden. Koopgarant Het aantal woningen dat als Koopgarant is opgeleverd bedraagt 57% van het totaal en 72% van het sociale deel. Dat is beduidend meer dan Woonwaard in de beleidsvisie voor de periode 2007 tot 2011 beoogt. In deze beleidsvisie formuleren we de doelstelling om de helft van de nieuwbouw als Koopgarant te realiseren. Doordat kosten en opbrengsten van koopwoningen als gevolg van de crisis dichter naar elkaar zijn toegegroeid, moet een steeds groter deel van de korting die een koper ontvangt voorgefinancierd worden. Binnen de financieringsmogelijkheden van Koopgarant ontstaat hierdoor een forse rentelast voor Woonwaard. In dat licht bezien, is het aandeel Koopgarant op het totale aantal nieuwe woningen groot te noemen. Zorg In totaal zijn in 2010, inclusief Transferium, 221 verhuurbare eenheden opgeleverd, waarvan 96 geschikt zijn voor intensieve zorg. Daarmee voldoen we aan onze beleidsdoelstelling op dit terrein. Ook is in alle plannen de doelstelling gehaald om minimaal 30% in het sociale segment te realiseren. Van de opgeleverde projecten waren van drie projecten de gemiddelde stichtingskosten hoger dan Het gaat om de projecten Plaetmanstraat, Drechterwaard en Havens Oost. De 17 woningen van de Plaetmanstraat zijn als Koopgarant verkocht en dienen daarmee een duidelijk volkshuisvestelijk doel. Hetzelfde geldt voor het project Drechterwaard. Dit project omvat 16 zorggeschikte huurwoningen, 25 koopwoningen als Koopgarant en 29 reguliere koopwoningen. De koopwoningen hebben bijgedragen aan de financiële haalbaarheid van het project. De vijftien woningen in het project Havens Oost zijn verworven om de voortgang van dit project te garanderen. De woningen worden in eerste instantie verhuurd, maar zullen op termijn worden verkocht. 5.3 Nieuwbouw gestart In 2010 zijn we gestart met de bouw van vijf projecten (zie tabel 6). Woonwaard ontwikkelde drie projecten met in totaal 72 woningen volledig. Bij het bouwplan De Entree in Overdie zijn we nauw betrokken, maar de ontwikkeling daarvan ligt in handen van Bouwfonds. Dit plan omvat 103 woningen en m 2 commerciële ruimte die als WWZW-voorziening zal worden gebruikt. Woonwaard neemt 36 zorgwoningen turn key af en Bouwfonds verkoopt 67 woningen. Woonwaard staat voor maximaal 52 woningen van deze koopwoningen garant, waarvan op balansdatum nog 31 niet verkocht zijn. De WWZW-voorziening wordt deels koop en deels huur. Het bouwproject Middenweg in Heerhugowaard is een turn key project met 26 woningen. De start van een deel van de projecten in Alkmaar is mogelijk geworden door de stimuleringsregeling woningbouw. Jaarverslag 2010 pagina 29 van 86

30 Tabel 6. Gestarte bouwprojecten Koopgarant Start Bouw Huur Koop Woonwaard Exodus 14 De Nollen Oost Projecten BV Drechterwaard 14 Turn Key De Entree Poort Halfweg 26 Totaal Verwervingen Om de realisatie van een aantal projecten mogelijk te maken hebben in 2010 verwervingen plaatsgevonden. Voor de ontwikkeling van De Entree waren grondverwervingen van de gemeente Alkmaar en woningcorporatie Van Alckmaer noodzakelijk. Het project Exodus wordt gebouwd voor de opvang van ex-gedetineerden in een bestaand pand dat van de gemeente Alkmaar is gekocht. Voor het project Nollen Oost is van de gemeente Alkmaar grond verworven tegen gangbare voorwaarden voor gronduitgifte. Eind 2010 heeft Woonwaard 10 standplaatsen en drie woonwagens overgenomen van de gemeente Alkmaar. Dit is conform de afspraken die we in 2006 met de gemeente hebben gemaakt. Grondposities Voor toekomstige ontwikkelingen heeft Woonwaard in het verleden grondposities verworven. In 2010 is alleen ten behoeve van de toekomstige ontwikkelingen van het project Geert Groteplein fase 1b 0,085 hectare gekocht voor een bedrag van Daar staat tegenover dat de grondpositie Kennemerstraatweg 16 (Koekenbier) in Alkmaar (0,067 ha) verkocht is voor Tevens is van een aantal grondposities de waardering met in totaal 6,8 miljoen verlaagd, met name als gevolg van nieuwe inzichten, die rechtstreeks voortvloeien uit de sterk verslechterde markt. Naast de afwaardering zijn er door aan- en verkoop wisselingen geweest in de grondposities en zijn er diverse mutaties geweest, waaronder de verkoop van Koekenbier. De totale grondpositie ultimo 2010 is 33,506 hectare (2009: 33,488 hectare), in de balans opgenomen voor (2009: ). Daarnaast heeft Woonwaard verplichtingen die niet uit de balans blijken. Door de ontbinding van de koopovereenkomst van de panden Kennemerstraatweg (Koekenbier) en door de bouw van de projecten Exodus en Nollen Oost resteert ultimo ,600 hectare (2009: 1,555 hectare) met een waarde van (2009: ). Jaarverslag 2010 pagina 30 van 86

31 Tabel 7. Onrendabel deel van de investeringen in nieuwbouwprojecten projectnaam onrendabel x Alkmaar Herenweg, Exodus 755 Compensatieoverwaarde PMC -245 Totaal Herenweg Exodus 510 De Nollen Oost Hooftstraat Overdie Paardenmarkt De Entree Havenmeester Heerhogowaard Poort Halfweg Tamarixplantsoen Heiloo Locatie Monique Langedijk Meander & Wending Totaal Jaarverslag 2010 pagina 31 van 86

32 Tabel 8: projecten in ontwikkeling op 31 december 2010 Overzicht lopende projecten 2010 Aantal Fase Prognose oplevering Prognose start bouw In uitvoering Exodus/Herenweg 14 1 e kw 2011 Hooftstraat 1 e fase 79 2 e kw 2011 Meander&Wending 61 2 e kw 2011 Nollen Oost 1 e fase 44 2 e kw 2011 Paardenmarkt 71 2 e kw 2011 Waarderhof Blok C 14 2 e kw 2011 Turn Key projecten Schelphoek Havenmeester 36 3 e kw 2011 Geert Groteplein fase 1A 88 1 e kw 2012 Middenweg Poort Halfweg 26 3 e kw 2012 Totaal op te leveren 433 Ontwerp Nollen Oost 2 e fase 10 ontwerp 1 e kw 2011 De Draai fase ontwerp 1 e kw 2012 Geert Groteplein fase 1B 32 ontwerp 1 e kw 2012 Monique (Heiloo) 18 ontwerp 2 e kw 2011 Plandeel 3 Stad vd Zon 74 ontwerp 4 e kw 2011 Spieghelplein 142 ontwerp 1 e kw 2012 Turn Key projecten Westerdel fase 1(Langedijk) 51 ontwerp 2013 Totaal ontwerp in Haalbaarheid De Draai fase 2 35 haalbaarheid 2013 De Draai fase 3 36 haalbaarheid 2014 De Draai fase haalbaarheid 2015 Geert Groteplein fase haalbaarheid n.t.b. Gerard Douplantsoen/Hugo Oord 80 haalbaarheid 1 e kw 2013 Overstad studentenhuisvesting 70 haalbaarheid 2013/2014 Tamarix 57 haalbaarheid 3 e kw 2012 Vroonermeer Noord fase 1+Goed 100 haalbaarheid 3 e kw 2012 Turn Key projecten Westerdel fase 2(Langedijk) 55 haalbaarheid 2013 Totaal haalbaarheid in Jaarverslag 2010 pagina 32 van 86

33 Uit onze beleidsvisie 6 Betaalbaar wonen en keuzevrijheid Woonwaard wil wonen betaalbaar houden. Voor onze klanten wordt het namelijk steeds moeilijker om betaalbaar te wonen. Dat wordt aan de ene kant ingegeven door de stijgende woonlasten, door bijvoorbeeld kosten voor energie. Aan de andere kant door de terughoudende koopwoningmarkt, waarin kopers moeilijker hun eigen woning verkocht krijgen en moeilijker de financiering rond krijgen van een nieuwe woning door meer regels en eisen van banken, NHG en overheid. 6.1 Huurbeleid In het strategisch voorraadbeleid is voor alle complexen de huurprijs afgesproken, waarvoor de woningen bij mutatie worden aangeboden. Deze huurprijs is mede afhankelijk van het energielabel en bevindt zich eind 2010 voor 97% van het aantal woningen onder de huurtoeslaggrens van 647,53. Vanaf 2011 moeten woningcorporaties minimaal 90% van de woningen met een huurprijs tot 652,52 toewijzen aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen van maximaal Woonwaard heeft in 2010 met de regionale corporaties in het SVNK de voorbereidingen getroffen om de nieuwe regeling te kunnen uitvoeren. Aan deze huurprijsgrens werd in het werkgebied van Woonwaard tot op die datum geen maximaal inkomen gesteld. Aanhakend bij grenzen in de vigerende huisvestingsverordening is deze nu per 1 januari 2011 gesteld op om het mogelijk te maken dat huishoudens tot dat inkomen ook nog voor deze woningen in aanmerking komen. Op basis van gegevens uit voorgaande jaren verwachten we dat de 90%-grens niet overschreden wordt. We volgen dit nauwlettend. Adviseurs Huur & Koop doen de inkomenstoets en de kandidaat-huurder geeft een verklaring af over de juistheid van de gegevens. De huisvestingsverordening wordt in 2011 herzien. Een belangrijke zorg is hoe woningzoekenden met een iets hoger inkomen, die tot eind 2010 als doelgroep van de woningcorporaties wordt gezien, onder de nieuwe regelgeving nog aan betaalbare huisvesting kan komen. Die zorg is des te groter, omdat voor deze woningzoekenden ook de mogelijkheden voor het kopen vanaf 1 januari 2011 fors zullen afnemen. Vanwege aanscherping van regels en voorwaarden wordt de financiering van een woning voor deze groep namelijk een stuk moeilijker. Een bijkomende zorg over deze ministeriële regeling, is het verwachte effect dat een grote groep huurders niet zal verhuizen, omdat die niet meer in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Hierdoor zal de woningmarkt (verder) op slot raken. Reactiemogelijkheden verdubbeld Sinds mei 2010 verschijnt de Woningkrant van het SVNK wekelijks in plaats van tweewekelijks, terwijl woningzoekenden zich nog steeds voor drie woningen per krant mogen inschrijven. Hiermee is het aantal reactiemogelijkheden verdubbeld. Het aantal geen reactie/niet op komen dagen is voor Woonwaard toegenomen van 26% in 2009 naar 37% in Dit geeft veel onnodige kosten en oponthoud in het verhuurproces. In 2011 worden woningzoekenden die drie keer geen reactie hebben gegeven, voor een half jaar geblokkeerd. Jaarverslag 2010 pagina 33 van 86

34 Ook tijdens andere stappen in het verhuurproces, zoals bij voorcontroles met het bureau dat asbest inventariseert, komt het steeds vaker voor dat huurders niet thuis geven. Terwijl deze afspraken conform het leanproces juist in overleg met de huurder zijn gemaakt. De frequentie en het verbeteren hiervan onderzoeken we in 2011 nader. De mutatiegraad voor woningen bedroeg in ,5%. Het aantal woningzoekende eenpersoonshuishoudens is sterk in opkomst, bij voorkeur voor woningen met meerdere kamers. Kleine appartementen verhuren minder goed, met name eenkamerwoningen. Wel is hier vraag naar bij bijzondere doelgroepen en instellingen. Daarnaast zijn er complexen en woningtypen met een hoge weigeringsgraad. Dat kan oplopen tot over de dertig weigeringen, extreme uitschieters daar gelaten. Woningzoekenden zijn kritisch met het inzetten van hun slaagkans en hebben door het overgaan naar een wekelijkse Woningkrant meer reactiemogelijkheden gekregen per maand. In het verhuurproces zijn diverse nieuwe werkwijzen ingevoerd om de doorlooptijd voor acceptatie te bespoedigen, zoals groepsbezichtigingen bij woningen in bewoonde staat. Vertrekkende huurders vinden dat ook prettig, doordat alle kandidaten nu op één moment komen, in aanwezigheid van een adviseur van Woonwaard, en er bijtijds een nieuwe huurder bekend is, met wie overname afgesproken kan worden. De slaagkansen verschillen per gemeente en worden berekend door het aantal verhuringen te nemen van het aantal actief woningzoekenden. In 2010 lagen de slaagkansen in Alkmaar en Heerhugowaard op respectievelijk 8,1% en 7,6% en in Graft-De Rijp en Langedijk op respectievelijk 2,9% en 4,3%. Sinds kort wordt de eerste verhuurnota gepind op de woning voordat de sleutels overhandigd worden. Dit is ingevoerd om huurachterstanden als gevolg van slepersgedrag (consequent een maand achter lopen) tegen te gaan. Vanaf 1 januari 2011 brengen we bij ieder nieuw huurcontract (ook bij woningruil en tijdelijke verhuur) 35 administratiekosten in rekening. Dit doen we om een deel van de kosten te dekken. Dit bedrag sluit prima aan bij de contractkosten die de meeste corporaties in de regio al berekenen. Aanpak woonfraude Om woonfraude te bestrijden worden vanaf 2011 gegevens van het volledige huishouden van nieuwe huurders rechtstreeks in de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) van Alkmaar ingevoerd. Kandidaat-huurders geven vooraf schriftelijk akkoord hiervoor. Tevens is met de gemeente Alkmaar afgesproken dat vanaf 2011 bijschrijvingen op het huuradres alleen mogelijk is na akkoord van Woonwaard. Voor onze huurders heeft dat twee voordelen: zij hoeven geen verhuisaangifte meer te doen bij de gemeente en zij betalen ook geen leges meer. In 2009 is Woonwaard in nauwe samenspraak met de gemeente gestart met de aanpak van woonfraude. De huurmarkt is nog steeds gespannen in deze regio. Er zijn nog altijd meer mensen die een betaalbare woning zoeken, dan er woningen zijn. Daarom is er ons veel aan gelegen dat dit schaarse goed zo goed (maar ook zo eerlijk) mogelijk terecht komt bij mensen die zich via ons woningzoekendenregister hebben gemeld en via inschrijfduur op hun beurt wachten. Jaarverslag 2010 pagina 34 van 86

35 Daar waar de woning een schaars goed is, zijn er ook altijd manieren om te proberen de wachtrij te omzeilen of om met dit goed te handelen. Het team Woonfraude probeert die zaken boven tafel te krijgen, aan te pakken en de woningen die bij die acties beschikbaar komen aan de markt terug te geven. In 2010 heeft het team in totaal 294 meldingen verwerkt, waardoor 57 woningen opnieuw beschikbaar kwamen voor woningzoekenden (zie kader). Woonfraudesymposium Met de twee andere Trevin-corporaties hebben we in 2009 een symposium over leefbaarheid georganiseerd. Dit kreeg in 2010 een vervolg met het thema Woonfraude en huurincasso. Twee externe professionals vertelden hierover en medewerkers wisselden hun ervaringen uit. Omdat de corporaties verschillende werkwijzen hebben, konden we veel van elkaar leren. 6.2 Kopen zonder zorgen Koopgarant Mensen met een middeninkomen vallen vaak tussen wal en schip als het gaat om het huren of kopen van een huis. Er zijn te weinig betaalbare huurwoningen en een Resultaat aanpak woonfraude 29 x 2 e kans of waarschuwing 8 x een gedeeltelijke huuropzegging van een medehuurder, die niet woonachtig was in de woning. 12 x een melding overgedragen aan een consulent waarbij er geen sprake was van woonfraude maar van een sociaal probleem. 30 x een kwestie die afgesloten is maar die we blijven volgen, er blijft een vermoeden van woonfraude bestaan. 70 meldingen zijn nog inbehandeling en staan op de lijst van x tijdelijke inwoning toegestaan in samenwerking met de debiteurenadministratie om zo inlossing van de oude openstaande schuld te bewerkstelligen. Reeds door bewindvoerder euro afgelost. Totaal 57 huuropzeggingen 36 x een beëindiging na onderhuur. 3 x beëindigd in 2010 na onderhuur maar de oplevering in x beëindiging na hennepkwekerij, (17 meldingen 8 opzeggingen 3 x 2 e kans) 4 x beëindiging door leegstand. Huurder is met de noorderzon vertrokken. 1 x beëindiging onjuist aangevraagde huisbewaring en bedrijfsvoering van uit de woning. 1 x huuropzegging bij onderhuur in voogdijkwestie. Huurder heeft opgezegd. Onderhuurder/expartner/verzorger is huurder geworden en heeft voogdij kunnen aanvragen voor zijn minderjarig kind. 3 x ontruiming n.a.v. onderhuur en achterstand in x ontruiming n.a.v. leegstand (gepland in 2011) koopwoning valt net buiten hun bereik. Daarom nam Woonwaard in 2004 een licentie op Koopgarant. Zo kan iemand kopen zonder zorgen. De constructie kent twee belangrijke voordelen voor de koper: Lage maandlasten: de koper koopt met korting de woning van Woonwaard en wordt volledig eigenaar en heeft dus ook het voordeel van de fiscale aftrekpost van de hypotheekrente. Weinig risico bij verkoop: wil hij de woning verkopen, dan lukt dat altijd. De eigenaar is verplicht de woning aan Woonwaard te verkopen en Woonwaard is verplicht de woning weer terug te kopen. De waardeontwikkeling, het verschil tussen de nieuwe en oude taxatieprijs, wordt gedeeld. Dit geldt voor zowel een positief als een negatief verschil. Deze twee voordelen zijn ook een antwoord op de onzekerheid op de huizenmarkt. We zagen in 2010 dan ook dat er nog steeds muziek zit in de woningmarkt voor Koopgarantwoningen. Jaarverslag 2010 pagina 35 van 86

36 Niet alle woningen uit de bestaande bouw worden op de markt gebracht als een Koopgarantwoning. De keus hiervoor is mede afhankelijk van de strategie voor het desbetreffende complex en de verkoopbaarheid. In 2010 zijn er 9 woningen aan derden verkocht via Koopgarant en 12 aan huurders, dat is samen 18% van het aantal verkopen in de bestaande bouw. Daarnaast zijn er 49 (53%) van de 92 verkochte nieuwbouwwoningen in Koopgarant overgedragen. Vanwege de grote belangstelling worden aan derden de Koopgarantwoningen via loting verkocht. Stichting Verkoopgarantie Mensen die een nieuwbouwwoning willen kopen, lopen liever geen risico met de verkoop van hun huidige woning. De stichting Verkoopgarantie geeft de zekerheid dat de bestaande woning wordt verkocht. Woonwaard is medeoprichter van deze stichting. Onze nieuwbouwwoningen in de projecten Hooftstraat en Paardenmarkt (Alkmaar) worden verkocht met Verkoopgarantie. In 2010 heeft Woonwaard twee woningen aangekocht van kopers die gebruik maakten van de regeling. 6.3 Huurachterstand beperken Woonwaard doet veel om huurachterstand te beperken. Het proces is zo ingericht dat er direct gehandeld wordt bij een eerste signaal van betalingsproblemen. Toch zagen we een toename van het aantal mensen dat relatief snel na het afsluiten van een nieuw huurcontract in betalingsproblemen kwam. In goed overleg met de Huurdersbelangenvereniging is besloten het proces rond het afsluiten van het huurcontract te wijzigen. Waar voorheen de eerste maand huur achteraf kon worden betaald, wordt nu de eerste maand huur direct gepind bij het afsluiten van het contract. Hiermee voorkomen we dat al vanaf het begin huurders een achterstand van een maand oplopen en die vervolgens met zich mee slepen. 6.4 Lagere energierekening Daar waar in het verleden onderscheid werd gemaakt tussen huur en energiekosten, wordt tegenwoordig in toenemende mate gesproken over woonlasten. Die woonlasten bestaan uit zowel het maandelijkse huurbedrag, als uit de (termijn)bedragen voor energie. De stijging van de energielasten ging de afgelopen jaren sneller dan de stijging van de huren (inflatievolgend). Gevolg daarvan is dat sommige huurders per maand meer betalen aan energie dan aan huur. Woonwaard vindt het van belang dat huurders zich bewust zijn van de stijgende woonlasten. Huurders kunnen daar zelf een belangrijke rol in spelen door de manier waarop zij met energie omgaan. Een voorbeeld van hoe Woonwaard energiebewust gedrag probeert te stimuleren is het initiatief ichoosr, waarin huurders werden uitgenodigd mee te doen in groepsaankopen van groene energie. Jaarverslag 2010 pagina 36 van 86

37 Energiebesparende maatregelen Woonwaard treft bij nieuwbouw, onderhoud en mutatie van woningen energiebesparende maatregelen. Bij onderhoudsprojecten hebben in woningen een labelsprong gemaakt. Bij 490 woningen ging het om één stap in energielabel. Van 154 woningen verbeterde de energieprestatie zo dat ze twee labels vooruitgingen. Drie labels vooruit gebeurde bij 44 woningen en 27 woningen gingen zelfs vier labels vooruit. Jaarverslag 2010 pagina 37 van 86

Verantwoording 2014. De parlementaire enquêtecommissie komt met haar aanbevelingen

Verantwoording 2014. De parlementaire enquêtecommissie komt met haar aanbevelingen Verantwoording 2014 4 februari 2015 Bewonerscommissiedag 2015 Terugblik op 2014 De verhuurdersheffing is een feit De parlementaire enquêtecommissie komt met haar aanbevelingen Betaalbaarheid staat onder

Nadere informatie

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Oktober 2014 Thema 1 Goed wonen en een goede dienstverlening We vinden het in Nederland normaal dat iedereen goed kan wonen. Maar niet iedereen

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

Jaarverslag 2014. Een fijn huis

Jaarverslag 2014. Een fijn huis Een fijn huis Een goede woning is een basisbehoefte van ieder mens en een randvoorwaarde om deel te kunnen nemen aan de samenleving. In ons werkgebied, de noordvleugel van de Randstad, zijn veel mensen

Nadere informatie

Verantwoording 2013. 18 maart 2014. Thea Dekker. Bewonerscommissiedag 2014

Verantwoording 2013. 18 maart 2014. Thea Dekker. Bewonerscommissiedag 2014 Verantwoording 2013 18 maart 2014 Thea Dekker Bewonerscommissiedag 2014 Een bewogen jaar De reorganisatie uit 2012 krijgt vorm en dan Is de verhuurdersheffing een feit, waardoor Bezuinigingen eerder noodzakelijk

Nadere informatie

Jaarverslag 2009. Koers houden bij verandering

Jaarverslag 2009. Koers houden bij verandering Jaarverslag 2009 Koers houden bij verandering Foto omslag: Reflect Photography. Inhoud Leeswijzer 4 Voorwoord 5 1 Koers houden bij verandering 7 1.1 Woningmarkt 7 1.2 Op koers met beleidsvisie 8 1.3 Prestatieafspraken

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 in Perspectief L0339 Woningbouwvereniging 't Goede Woonhuys Hilversum CFV 2009 in Perspectief L0339 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen

Nadere informatie

KWALITEIT: HOOG IN HET VAANDEL

KWALITEIT: HOOG IN HET VAANDEL KWALITEIT: HOOG IN HET VAANDEL 1 Inleiding INHOUDSOPGAVE Inleiding 2 Kwaliteit 3 KWH- huurlabel 3 Enquête 4 Visitatie 4 Aedes-code 5 Overige kwaliteitssystemen 5 Onderhoud 5 Keuzemogelijkheden 6 Bewonersparticipatie

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Amstelveen CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen 4 1.3 Situering

Nadere informatie

beleid: juli 2006, versie: 2014

beleid: juli 2006, versie: 2014 Zorgeloos huren beleid: juli 2006, versie: 2014 Waterweg Wonen verhuurt circa 12.000 woningen in Vlaardingen. Een aanzienlijk deel van die woningen is bereikbaar voor huishoudens met lage inkomens die

Nadere informatie

Welkom! In deze brochure vindt u algemene informatie over onze organisatie en leest u hoe u kunt meedenken en meepraten over ons beleid.

Welkom! In deze brochure vindt u algemene informatie over onze organisatie en leest u hoe u kunt meedenken en meepraten over ons beleid. Welkom! In deze brochure vindt u algemene informatie over onze organisatie en leest u hoe u kunt meedenken en meepraten over ons beleid. Inhoud Welkom thuis pagina 3 U praat mee... pagina 6 Onze organisatie

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0669 Roermond CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0669 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Situering van het corporatiebezit: indicatie

Nadere informatie

Alleen samen maken we Nijkerk mooier

Alleen samen maken we Nijkerk mooier Woningstichting Nijkerk De klant staat centraal. Je kunt geen ondernemingsplan openslaan, of je stuit op deze missie. Zet je de klant centraal door in zijn schoenen te gaan staan? Dat is een goed begin,

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2011 Corporatie in Perspectief L1691 Apeldoorn CFV 2011 Corporatie in Perspectief L1691 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Situering van het corporatiebezit: indicatie

Nadere informatie

Ons kenmerk ML40/13.0009104. Datum uw brief

Ons kenmerk ML40/13.0009104. Datum uw brief Ingekomen stuk D42 (PA 4 september 2013) Aan de gemeenteraad van Nijmegen Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Telefoon 14024 Telefax (024) 329 95 81 E-mail gemeente@nijmegen.nl Postbus 9105 6500 HG Nijmegen

Nadere informatie

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012. Stec Groep. Stec Groep B.V. oktober 2012

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012. Stec Groep. Stec Groep B.V. oktober 2012 INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012 Stec Groep Stec Groep B.V. oktober 2012 INHOUDSOPGAVE CORPORATIES BLIJVEN AARZELEN BIJ DE MIDDENINKOMENS 1 Nieuwbouw in 2011 en gewenste toekomstige nieuwbouw

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L1909 Utrecht CFV 2013 Corporatie in Perspectief L1909 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

E E ALGEMEENN Vormgeving en druk: Woudenbergse Drukkerij bv

E E ALGEMEENN Vormgeving en druk: Woudenbergse Drukkerij bv ZORGELOOS zorgeloos HUREN huren ALGEMEEN KLUSSEN K Wilt u een woning van Vallei Wonen huren of bent u al huurder bij ons? Dan is het goed om te weten dat wij veel waarde hechten aan een hoge kwaliteit

Nadere informatie

Uw advies onze uitdaging!

Uw advies onze uitdaging! Uw advies onze uitdaging! Wat deden we met uw adviezen? In november 2011 ontmoetten we onze belanghouders. Huurders, het bestuur van de huurdersvereniging, vertegenwoordigers van de gemeente Kampen, politieke

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0837 Nieuwegein CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0837 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0565 Alphen aan den Rijn CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0565 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Beste netwerkpartner,

Beste netwerkpartner, Beste netwerkpartner, Vorig jaar, op 17 november tijdens onze belanghoudersbijeenkomst, spraken wij met u over de koers van Woningstichting Bergh. Centraal stonden de vragen of wij de juiste dingen doen

Nadere informatie

Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015

Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 SVB samenvatting voor HOOD: Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 Wat is strategisch voorraadbeleid? Beleid waarin keuzes gemaakt worden over hoe wij met onze woningen ( de voorraad) om willen gaan

Nadere informatie

WONEN IN BEWEGING I N F O R M A T I E B R O C H U R E

WONEN IN BEWEGING I N F O R M A T I E B R O C H U R E WONEN IN BEWEGING I N F O R M A T I E B R O C H U R E Wonen in beweging De CWS is een woningcorporatie in beweging. Een professionele, klantgerichte organisatie die staat voor goed wonen in een aantrekkelijke

Nadere informatie

Belanghoudersbijeenkomst

Belanghoudersbijeenkomst V e r s l a g Belanghoudersbijeenkomst Donderdag 17 november was u met ruim 30 andere genodigden aanwezig bij de belanghoudersbijeenkomst van Woningstichting Bergh. Een bijeenkomst waarbij wij graag twee

Nadere informatie

Werk aan de wijk! Beleidsplan 2013-2016

Werk aan de wijk! Beleidsplan 2013-2016 Werk aan de wijk! Beleidsplan 2013-2016 Inhoudsopgave Werk aan de wijk! 5 Vitale en gewilde wijken 7 Oog voor de klant 11 Energiebewust bouwen en beheren 15 Een solide corporatie 17 3 4 Informatie voor

Nadere informatie

Concept VOORWOORD BESTUURDER bij begroting 2011 van de Alliantie

Concept VOORWOORD BESTUURDER bij begroting 2011 van de Alliantie Concept VOORWOORD BESTUURDER bij begroting 2011 van de Alliantie Ambitieus programma In de samenleving is het laatste jaar een realistisch beeld ontstaan over de financiële positie van corporaties. Het

Nadere informatie

MEMO HERZIENING WONINGWET

MEMO HERZIENING WONINGWET MEMO HERZIENING WONINGWET Nieuwe corporatiebestel van kracht op 1 juli 2015 Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de gewijzigde Woningwet 1 die tot doel heeft het functioneren van

Nadere informatie

beleid: maart 2007, versie: 2013

beleid: maart 2007, versie: 2013 Kopen van een woning beleid: maart 2007, versie: 2013 Waterweg Wonen verhuurt circa 12.000 woningen in Vlaardingen. Een aanzienlijk deel van die woningen is bereikbaar voor huishoudens met lage inkomens

Nadere informatie

ACTIVITEITEN AMSTERDAM

ACTIVITEITEN AMSTERDAM ACTIVITEITEN AMSTERDAM Woningbezit naar woningtype Eengezinswoning Galerijflat Portiekflat Beneden-/ bovenwoning Totaal 1.476 2.368 14.337 593 18.774 Woningbezit naar huurprijscategorieën AMSTERDAM totaal

Nadere informatie

Welkom. Stakeholdersdag. 27 mei 2015

Welkom. Stakeholdersdag. 27 mei 2015 Welkom Stakeholdersdag 27 mei 2015 Programma 12.45 uur Opening & voorstellen dagvoorzitter (Andries Greiner) door Truus Sweringa (directeur-bestuurder OFW) Terugblik Stakeholdersdag 2014 & Actualiteiten

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0249 Helmond CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0249 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Wat willen we bereiken? Wat gaan we daarvoor doen? Kosten

Wat willen we bereiken? Wat gaan we daarvoor doen? Kosten Algemene doelstelling Utrecht Vernieuwt - Krachtwijken Verbetering van de woon- en leefsituatie van een aantal buurten in Utrecht, de Krachtwijken in het bijzonder: Kanaleneiland, Overvecht, Ondiep, Zuilen-Oost

Nadere informatie

Echt thuis. Ondernemingsplan 2011-2015

Echt thuis. Ondernemingsplan 2011-2015 Echt thuis Ondernemingsplan 2011-2015 2 INLEIDING Mooiland is een woningcorporatie met circa 27.000 woningen verspreid over ruim 150 gemeenten in heel Nederland. Daarmee zijn wij een van de twintig grootste

Nadere informatie

Vooruit naar de oorsprong

Vooruit naar de oorsprong Vooruit naar de oorsprong strategisch kader 2014-2016 1 Strategisch kader in 12 puntjes 1 We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan 2 We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woonruimte

Nadere informatie

Onze financiën in 2014

Onze financiën in 2014 Jaa r 20 beric h 14/ 20 t 15 Onze activiteiten in 2014 Onze financiën in 2014 Onze plannen in 2015 Zicht op 2014/2015 Financieel gezien was 2014 een goed jaar. Dat lijkt een vreemde opmerking, omdat in

Nadere informatie

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Met ingang van 1 januari 2011 gelden er Europese regels voor de verdeling van woonruimte van woningcorporaties. Woningcorporaties

Nadere informatie

Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête

Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête Inleiding Als voorbereiding van haar strategisch plan 2015-2017 heeft Woontij een vragenlijst opgesteld waarmee input wordt gevraagd voor de te kiezen

Nadere informatie

inform special Ruimte geven en samen leven

inform special Ruimte geven en samen leven inform special Ruimte geven en samen leven Ondernemingsplan WSP 2013-2017 Het ondernemingsplan 2013-2017 van Woningstichting Putten Ruimte geven en samen leven Ruimte geven en samen leven is de titel van

Nadere informatie

Beleidsplan 2012-2016. Lokaal, Klantgericht en Betrouwbaar

Beleidsplan 2012-2016. Lokaal, Klantgericht en Betrouwbaar Beleidsplan 2012-2016 Lokaal, Klantgericht en Betrouwbaar Colofon Beleidsplan 2012-2016 Woningstichting Sint Antonius van Padua Eindredactie Woningstichting Sint Antonius van Padua Realisatie Nestas communicatie,

Nadere informatie

Wij zijn Brabantse Waard

Wij zijn Brabantse Waard Wij zijn Brabantse Waard Gastvrij wonen Inhoudsopgave 3 Wie is Brabantse Waard 4 Een organisatie met een transparante structuur 5 Onze missie en visie 5 Doelstellingen waarin de gast centraal staat 6 Onze

Nadere informatie

Duurzaam de toekomst in. Jaarverslag 2008

Duurzaam de toekomst in. Jaarverslag 2008 Duurzaam de toekomst in Jaarverslag 2008 Inhoud Voorwoord 3 Inleiding 3 1 Onze klanten 5 1.1 Divers 5 1.2 Naar één receptie 5 1.3 Communicatiemiddelen 5 1.4 Participatie 5 1.5 Huurdersbelangenvereniging

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0278 Zaanstad Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

HUREN IN HEERHUGOWAARD

HUREN IN HEERHUGOWAARD HUREN IN HEERHUGOWAARD Cijfers over woningzoekenden, weigeringen, verhuringen en de slaagkansen van jongeren De positie van jongeren op de lokale woningmarkt van Heerhugowaard in regionaal perspectief

Nadere informatie

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013 Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM Delfzijl, 21 november 2013 Frank van der Staay Atrivé/Woongroep Marenland Appingedam Onderwerpen Woonplan 2002 koersen

Nadere informatie

Huren zonder zorgen bij Patrimonium Barendrecht

Huren zonder zorgen bij Patrimonium Barendrecht Huren zonder zorgen bij Patrimonium Barendrecht Wanneer u een woning huurt bij Patrimonium of u bent dat van plan, dan is het goed om te weten wat u kunt verwachten en wat de woonvereniging doet om de

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

Zorgeloos huren... u rekent op kwaliteit! Kwaliteit met het KWH-Huurlabel

Zorgeloos huren... u rekent op kwaliteit! Kwaliteit met het KWH-Huurlabel Zorgeloos huren... u rekent op kwaliteit! Kwaliteit met het KWH-Huurlabel Uw huis gebruikt u iedere dag. U woont en leeft er. Dat uw huis van een goede kwaliteit is, vindt u daarom vanzelfsprekend. Maar

Nadere informatie

Thuis in Drimmelen. Ondernemingsplan Woningstichting Volksbelang 2011-2015

Thuis in Drimmelen. Ondernemingsplan Woningstichting Volksbelang 2011-2015 Thuis in Drimmelen Ondernemingsplan Woningstichting Volksbelang 2011-2015 woord vooraf Al meer dan 90 jaar is Woningstichting Volksbelang actief in de gemeente Drimmelen. We beheren en verhuren er zo n

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2009 Corporatie in Perspectief L2108 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In toenemende mate is er behoefte om met behulp van kengetallen inzicht te krijgen

Nadere informatie

Het fundament van GroenWest Activiteitenplan 2013

Het fundament van GroenWest Activiteitenplan 2013 Het fundament van GroenWest Activiteitenplan 2013 Woerden, 23 oktober 2012 GroenWest activiteitenplan 2013 23-10-2012 Voorwoord Het afgelopen jaar hebben wij met veel enthousiasme gewerkt aan de doelstellingen,

Nadere informatie

Verkorte versie. wonen doen we samen

Verkorte versie. wonen doen we samen Verkorte versie ondernemingsplan Jaarverslag 2012013-2017 wonen doen we samen Inhoud 1 VOORWOORD...3 2 TOTSTANDKOMING...4 3 WIE ZIJN WIJ...5 3.1 Onze missie...5 3.2 Onze visie: Wonen doen we samen...5

Nadere informatie

Uitwerking marketingplatform

Uitwerking marketingplatform Uitwerking marketingplatform Regeerakkoord: marketingstrategie of dooddoener? verbinden samenwerken Co-creatie Verantwoordelijkheid nemen tegenstellingen openheid 2 kanten kansen Win-win Gedeeld probleem

Nadere informatie

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Aanvalsplan wonen Albert Smit wethouder financiën, vastgoed, grondzaken en wonen 1 Aanvalsplan wonen: aanleiding Sinds 2008: Economische recessie Stagnerende woningmarkt

Nadere informatie

Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam

Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam Pagina 1 / 6 Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam Veel gehoord en gelezen is dat inzet op leefbaarheid geen verantwoordelijkheid en kerntaak meer is van woningcorporaties. Handen

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Verkort Beleidsplan Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2015 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar

Nadere informatie

I N F O R M A INFORMA T I E TIE

I N F O R M A INFORMA T I E TIE HEEFT HEEFT U U EEN EEN KLACHT? INFORMATIE Ook als u niet tevreden bent horen wij dat graag Een tevreden klant is het belangrijkste doel van Vallei Wonen. Daar richten wij onze dienstverlening op in en

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0151 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële

Nadere informatie

Dienstverlening van SallandWonen

Dienstverlening van SallandWonen Dienstverlening van SallandWonen 100% wonen Zorgeloos wonen bij SallandWonen Wat kunt u verwachten van een kwaliteitscorporatie 3 Even voorstellen U huurt een woning bij SallandWonen of bent dat van plan.

Nadere informatie

Ondernemingsplan 2009-2014. 10 beloften van Portaal Nijmegen

Ondernemingsplan 2009-2014. 10 beloften van Portaal Nijmegen Ondernemingsplan 2009-2014 10 beloften van Portaal Nijmegen 1 Beloofd! Meer dan 100 jaar oud Als rond de vorige eeuwwisseling de eerste woningbouwverenigingen worden opgericht, is één daarvan Woningvereeniging

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein Samenvatting In 2015 leverden wij 39 appartementen op aan het Schauwplein te Putten. De belangstelling voor de woningen was groot en leidde tot doorstroming. Wij sloten in 2015 inclusief deze nieuwbouw

Nadere informatie

BETAALBAARHEID VAN HUURWONINGEN

BETAALBAARHEID VAN HUURWONINGEN BETAALBAARHEID VAN HUURWONINGEN Peiling Huurderspanel Woonwaard Maart 2015 www.ioresearch.nl COLOFON Uitgave I&O Research Van Dedemstraat 6c 1624 NN Hoorn Tel. (0229) 282555 www.ioresearch.nl Rapportnummer

Nadere informatie

Kwaliteit, zo werkt het

Kwaliteit, zo werkt het Kwaliteit, zo werkt het Kwaliteit, zo Werkt Het U huurt een woning bij de Veenendaalse Woningstichting of bent dat van plan. Dan is het goed om te weten wat de Veenendaalse Woningstichting doet om de kwaliteit

Nadere informatie

Een jaar van kiezen en delen. Jaarverslag 2012

Een jaar van kiezen en delen. Jaarverslag 2012 Een jaar van kiezen en delen Jaarverslag 2012 Datum: 23 mei 2013 Inhoudsopgave Voorwoord Ons toekomstperspectief... 4 1 Midden in de samenleving... 6 1.1 Woningcorporaties in de schijnwerpers... 6 1.2

Nadere informatie

Activiteiten regio Amersfoort

Activiteiten regio Amersfoort Activiteiten regio De Alliantie verhuurt, beheert en bouwt huurwoningen in de gemeenten, Eemnes, Leusden, Nijkerk en Soest en levert hiermee een bijdrage aan de volkshuisvesting in die gemeenten. Prestatieafspraken/

Nadere informatie

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf!

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Ondernemingsplan 2016-2018 Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Woondiensten Aarwoude is een bedrijf dat woonruimte verhuurt aan mensen die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor een sociale

Nadere informatie

Resultaten USP-Bewonersscan, meting 2015

Resultaten USP-Bewonersscan, meting 2015 Resultaten USP-Bewonersscan, meting 2015 In de periode half mei/ half juli 2015 heeft USP Marketing Consultancy in opdracht van Volkshuisvesting opnieuw een bewonersonderzoek gedaan naar de tevredenheid

Nadere informatie

Wonen in het Land van Heusden en Altena. Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015

Wonen in het Land van Heusden en Altena. Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015 Wonen in het Land van Heusden en Altena Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015 Agenda P. van den Heuvel: De nieuwe Woningwet hoofdpunten W. Bijl: Regionale verankering in het Land van Heusden

Nadere informatie

1. Inwoners stad Groningen

1. Inwoners stad Groningen facts & figures 1. Inwoners stad Groningen Huidige inwoneraantal: 195.676 De stad Groningen is de afgelopenjaren sterk gegroeid. Bovenstaande grafiek laat zien dat de stad in de komende 15 jaar blijft

Nadere informatie

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Ondernemingsplan 2014 2017 Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Missie QuaWonen QuaWonen is dé woningcorporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die

Nadere informatie

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen PvdA-fractie T.a.v. Mevrouw A. Postma De Roede 12 9285 VK Buitenpost Dossiernummer : n.v.t. Stuknummer : n.v.t. Behandeld door : E. Idsardi Email : gemeente@achtkarspelen.nl Uw brief/mail van Uw kenmerk

Nadere informatie

Ir. G.N. Sweringa (Truus)

Ir. G.N. Sweringa (Truus) Verduurzaming Woningmarktdebat woningbestand Apeldoorn 15 april 2010 Ir. G.N. Sweringa (Truus) Directeur Bestuurder 7-5-2010 1 MISSIE OFW Het bieden van een kansrijke woon- en leefomgeving voor mensen

Nadere informatie

ACTIVITEITEN AMERSFOORT

ACTIVITEITEN AMERSFOORT ACTIVITEITEN AMERSFOORT Woningbezit naar woningtype Eengezinswoning Galerijflat Portiekflat Beneden-/ bovenwoning Totaal 5.543 3.327 2.934 1.169 12.973 Woningbezit naar huurprijscategorieën AMERSFOORT

Nadere informatie

Stek in 2011 Feiten & cijfers

Stek in 2011 Feiten & cijfers Stek in 2011 Feiten & cijfers Voor woord van de bestuurder 2 Financieel gezond blijven Stek heeft in 2011 een resultaat op de normale bedrijfsvoering behaald van H 5,0 miljoen. Vooral de verlaging van

Nadere informatie

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan. U leest hier wat deze nieuwe wet mogelijk voor u betekent. We hebben de

Nadere informatie

Samenvatting Jaarverslag 2013

Samenvatting Jaarverslag 2013 Samenvatting Jaarverslag 2013 Het jaar 2013 laat zich voor KleurrijkWonen kenmerken door: het realiseren vaneen aantal grote onderhouds- en herstructureringsprojecten; het ruimschoots behalen van onze

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

1 (naam verhuurder), gevestigd te (plaatsnaam), vertegenwoordigd door (naam)

1 (naam verhuurder), gevestigd te (plaatsnaam), vertegenwoordigd door (naam) M O D E L - S O C I A A L S T A T U UT BIJ WIJKVERNIEUWING BIJLAGE 3 Het onderstaande sociaal statuut is het model dat de Woonbond landelijk als uitgangspunt neemt voor de regeling van de rechten van individuele

Nadere informatie

Thuis in betaalbaar wonen. Terugblik 2015 Vooruitblik 2016

Thuis in betaalbaar wonen. Terugblik 2015 Vooruitblik 2016 Thuis in betaalbaar wonen Terugblik 2015 Vooruitblik 2016 In 2015......was onze gemiddelde huurprijs 472,35... kwam in 424 van onze woningen een nieuwe huurder Onderhoud... verkochten we zeven reguliere

Nadere informatie

Samenvatting herziene Woningwet

Samenvatting herziene Woningwet Samenvatting herziene Woningwet 1. Algemeen De Tweede Kamer stemde op 5 juli unaniem in met de herziening van de Woningwet. In het najaar van 2012 wordt het wetsvoorstel door de Eerste Kamer besproken.

Nadere informatie

Adviesrapport Bewoners adviesgroep Doorstroming Oktober 2015

Adviesrapport Bewoners adviesgroep Doorstroming Oktober 2015 Oktober 2015 2 Advies in hoofdlijnen Het advies 1. Door de huren bij mutatie niet te verhogen door passend toe te wijzen, kan de doorstroming worden bevorderd indien dit vooral duidelijk wordt aangegeven,

Nadere informatie

voor middelgrote woningen... 23

voor middelgrote woningen... 23 INHOUD TABELLENBOEK INHOUD TABELLENBOEK... 1 6 Marktwerking... 18 6-1 Tabellen gemiddelde maandhuur gekruist met vraag-aanbodverhouding in stedelijke centrumgebieden... 18 6-1-a Gemiddelde maandhuur per

Nadere informatie

ondernemingsplan in het kort.

ondernemingsplan in het kort. leefbaarheid ondernemingsplan in het kort. samenwerking 2012 2016 betaalbaarheid zorg intro intro staat in verbinding met mensen in haar omgeving. De wereld om ons heen verandert snel. gaat in die verandering

Nadere informatie

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 Risico s voor borgstelsel nemen toe Corporaties nemen maatregelen om de financiële conti - nuïteit te waarborgen. Dit is het gevolg van de overheidsmaatregelen

Nadere informatie

WOONLASTENAGENDA 2015. BrabantWonen

WOONLASTENAGENDA 2015. BrabantWonen WOONLASTENAGENDA 2015 BrabantWonen ALGEMENE INLEIDING BrabantWonen, Kleine Meierij, Zayaz, gemeente s-hertogenbosch en het Stedelijk Huurdersplatform (SHP) hebben in 2014 het Woonlastenakkoord gesloten.

Nadere informatie

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011 Veranderingen in de volkshuisvesting 10 mei 2011 Opbouw presentatie 1. Veranderingen en gevolgen 2. Betekenis voor PALT 3. Ontwikkelrichtingen De belangrijkste veranderingen 1. Regelgeving Staatssteunregeling

Nadere informatie

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide Volgens de laatste Provinciale Prognose (2011) bedraagt de woningbouw behoefte in Valkenswaard een netto toevoeging van 1.230 woningen

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1986 Stichting Huisvesting Bejaarden Oosterhout Oosterhout CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1986 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2

Nadere informatie

Domesta. Geme Sn ente ř oevord. 'ng. 30 : Aan. Class nr. Gemeente Coevorden Aan het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2 7740 AA COEVORDEN

Domesta. Geme Sn ente ř oevord. 'ng. 30 : Aan. Class nr. Gemeente Coevorden Aan het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2 7740 AA COEVORDEN Geme Sn ente ř oevord 'ng. 30 : 1 Gemeente Coevorden Aan het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2 7740 AA COEVORDEN Aan Class nr. Ons kenmerk Onderwerp Behandeld door Bijlage(n) Datum Geme000339

Nadere informatie

Jaarbericht 2015/2016

Jaarbericht 2015/2016 Jaarbericht 2015/2016 Meneer en mevrouw Van der Naalt uit Marum zijn al 50 jaar huurder van Wold & Waard. Onze activiteiten in 2015 Onze financiën in 2015 Onze plannen in 2016 Zicht op 2015/2016 In dit

Nadere informatie

Overzicht van voorgenomen activiteiten in het jaar 2009 door Plicht Getrouw

Overzicht van voorgenomen activiteiten in het jaar 2009 door Plicht Getrouw Activiteitenplan Plicht Getrouw Overzicht van voorgenomen activiteiten in het jaar 2009 door Plicht Getrouw Plicht Getrouw presenteert hierbij op grond van artikel 25a van het Besluit Beheer Sociale Huursector

Nadere informatie

Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen!

Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Samenvatting ondernemingsplan Samenvatting ondernemingsplan Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Dat is

Nadere informatie

Veel gestelde vragen en antwoorden over resultaten, opbouw en methode Aedes-benchmark

Veel gestelde vragen en antwoorden over resultaten, opbouw en methode Aedes-benchmark Veel gestelde vragen en antwoorden over resultaten, opbouw en methode Aedes-benchmark Resultaten Huurdersoordeel (bouwsteen Kwaliteit) Wat is het belangrijkste resultaat van het huurdersoordeel? Het Huurdersoordeel

Nadere informatie

Resultaten klanttevredenheidsonderzoek

Resultaten klanttevredenheidsonderzoek Resultaten klanttevredenheidsonderzoek Een van de uitgangspunten van de fusie was dat onze klanten er geen hinder van mochten onder vinden. Na de fusie moest onze dienstverlening op hetzelfde niveau of

Nadere informatie

Gewijzigd op: 12-6-2014 10:23. Petten, 4 juni 2014. Het ministerie van BZK. Afdeling Policy Studies ECN-N--14-015. Van Tigchelaar, C. Aan.

Gewijzigd op: 12-6-2014 10:23. Petten, 4 juni 2014. Het ministerie van BZK. Afdeling Policy Studies ECN-N--14-015. Van Tigchelaar, C. Aan. Petten, 4 juni 2014 Afdeling Policy Studies Van Tigchelaar, C. Aan Het ministerie van BZK Kopie Onderwerp Nulmeting subsidieregeling voor verhuurders Aanleiding In het Nationaal energieakkoord is met de

Nadere informatie