BRW Flex Werkboek voor de professional

Transcriptie

1 Prijsvraag de Voorsprong 2012 Energiesprong SEV Machlaan TK Eelde Postbus AA Haren T F info@gevekebouw.nl BRW Fle Werkboek voor de professional

2 Inhoud 1 Inleiding 3 2 Stappenplan 4 3 Prestatie indicatoren 6 4 Taakverdeling 7 5 Rekenblad 8 6 Investeringsoverzicht 9 7 Communicatieplan 10 8 Werkboek en bouwdoos 11 Bijlagen A. GPR resultaten 12 1

3 BRWfle 1 Inleiding Graag nemen wij u mee in onze presentatie - een unieke bouwdoos - waarmee bewoners hun eigen BRW-fle woning kunnen samenstellen. Elk project kent zijn specificaties en voorwaarden. Het unieke aan een BRWfle woning is dat alle kennis, eisen, mogelijkheden en wensen, vooraf worden verzameld en integraal worden gewogen. Dit resulteert in een unieke bouwdoos die de eindgebruiker in staat stelt om zijn eigen woning vorm en inhoud te geven. Om u te laten ervaren wat er allemaal mogelijk is met BRW-fle, hebben wij onszelf uitgedaagd en een voorbeeld bouwdoos ontwikkeld voor de sociale huur. Uiteraard kunnen marktconforme huur en - koop ook. Aan de hand van een gefingeerd woningbouwproject hebben wij een aantal uitgangspunten en paramaters bepaald welke de basis vormen voor onze inzending voor de prijsvraag de Voorsprong In dit document vindt u de uitgangspunten en parameters met de bijbehorende documenten. Heeft u vragen dan kunt u altijd contact met ons opnemen. Geveke Bouw en Ontwikkeling 24 september

4 BRWfle

5 BRWfle 2 Stappenplan Schema Ieder project heeft zijn eigen specifieke bouwdoos. Het is van groot belang dat alle partners vooraf de benodigde input (kunnen) geven. Samen worden de benodigde stappen doorlopen en de bijbehorende documenten vastgesteld. De doorlooptijd van dit proces is afhankelijk van het al of niet aanwezig zijn van de ruimtelijke randvoorwaarden en de in- en eterne besluitvorming van een ieder, en de snelheid van ons samen. Om u inzicht te geven in wat we van elkaar verwachten hebben wij een stappenplan opgesteld met bijbehorende documenten. DROOM, VISIE, WILLEN Stappenplan voor het maken van een unieke bouwdoos Kennismaking met BRW fle Werken aan de verschillende documenten Beschrijven van de gezamenlijke ambitie Maken van het rekenmodelen investeringsanalyse Maken van de concept bouwdoos Opstellen communicatieplan voorbereiding stap 1 stap 2 stap 3 stap 4 stap 5 Prestatie indicatoren Verdeling van taken Rekenblad Werkboek en bouwdoos Verdeling van de rollen en verantwoording Communicatieplan VAN WILLEN NAAR DOEN rol, proces, informatiefvoorziening en verantwoording energie, geld, m 2 woonoppervlak, plattegronden ambitie, openbare ruimte, stedenbouw, architectuur gevel, afwerking, woonlasten samen wensen en eisen, geld, tijd, kwaliteit Droom, wensen, mogelijkheden, randvoorwaarden eisen 12 MAANDEN WERKBOEK PROFESSIONAL WERKBOEK BEWONER AFLEVERING BEHEER 4 5

6 BRWfle 4 prestatie indicatoren Zonder ambitie is er geen doel. Bij het opstellen van de gezamenlijke ambitie dagen we elkaar uit en zoeken we de grenzen op van het mogelijke. De gezamenlijk vastgestelde prestatie indicatoren maken helder waar de accenten liggen. Samen zorgen we voor de balans. In de onderstaande tabel zijn de prestatie indicatoren weergegeven welke de basis voor onze inzending vormen. 5 Taakverdeling Wie doet wat? We helpen elkaar waar nodig en laten elkaar los wanneer het kan. Zo voorkomen we dat we zaken dubbel doen, en borgen we de verwachtingen. In onderstaand overzicht is de verdeling van de taken weergegeven. Prestatie indicatoren Basiseis Wens Toelichting Kwaliteit Volgens bestemmingsplan en of beeldkwaliteidsplan Vorm mogelijkheden en materialisering Beeldkwaliteit Inrichting kavels volgens beeldkwaliteit Stedenbouw Rijwoning 5 stuks Vanaf 1 t/m 50 Typologie Grondgebonden rijwoning Beukmaat 5,4 m1 (4,8 / 5,1 / 5,4 / 5,7 / 6,0 / 7,2) Gevel 3 soorten metselwerk Fundering Op zand Minimale bebouwingsoppervlakte 36 m2 Minimale m2 netto woning 75 m2 Maimaal m2 netto woning 110 m2 Maimaal bebouwingspercentage 60% van de kavel GPR gebouw > 7,5 Energie Energiekosten neutraal Zoveel mogelijk woning gebonden Woonlasten benadering gemiddeld gebruik Milieu Gezondheid Geluidskwaliteit Toekomst waarde Afwerking en materiaal Mogelijkheden Plattegronden FSC keur (zo veel als mogelijk) Binnen vrij van toische materialen Basispakket Woonkeur Fleibiliteit en onderhoudsplan Zie technische omschrijving Meer dan 3000 vormen Vrij indeelbaar (conform bouwbesluit 2012) Lifecycle benadering Lifecycle benadering Goede prestaties op binnenklimaat en comfort Total cost of ownership Klant afhankelijk (corporatie of belegger) Wmo, werken aan huis, slapen bg, wonen op verdieping Informatie & Communicatie Huurders of kopers Klantgericht eea volgens het marketingplan Klantportaal Gemeentes Coöperatief Ondersteunend beleid Opdrachtgever Coöperatief BIM/ketenpartner Andere aanbieders Coöperatief BIM/ketenpartner Verdeling taken Eigen inzet betrokkenheid en ontzorgen Opdrachtgever Geveke Gemeente Toelichting Adviseurs/toezicht Stedenbouwkundig (master) plan Bouwrijp maken Architect SO Definitief ontwerp Bestek en technische omschrijving Bestektekeningen Constructief ontwerp en advies Bouwfysisch advies Installatie ontwerp en advies Onderzoek bodem Onderzoek archeologie Onderzoek fijnstof Onderzoek geluidbelasting Onderzoek fauna Projectmanagement Directie voering Toezicht () Opdrachtgever kijkt mee, verantwoording bij Geveke Vergunningen Bestemmingsplan Omgevingsvergunning Splitsingsvergunning Indien van toepassing Watervergunning Nutsvoorzieningen Klicmelding Melding aanvraag bouw Gereed melding bouw Verhuur (of verkoop) Vermarkten () Ondersteuning Geveke (beeld en inhoud) Contracten met huurders Opdrachtgever leidend Financiering Grond Voorbereiding Bouw () Termijnen GIW Tijd Doorlooptijd Totaal 12 maanden (20 weken bouwtijd) 1e contact bewoner t/m oplevering Communicatie met toekomstige bewoners Bouwdoos en proces (opdrachtgever kijkt mee) Brieven, mail, klant portaal geveke (opdrachtgever kijkt mee) Voorlichtingsbijeenkomsten (opdrachtgever kijkt mee) Geld incl BTW (21%) Tussenwoning ,00 Bij 110 m2 totaal stichtingskosten ma Minder per m ,00 Minder per m2 Huur ma 663,00 Bij 110 m2 per maand (incl. energie gemiddelde gebruik) Minder per m2 6,00 Per maand (incl. energie gemiddelde gebruik) Toeslag eindgevel ,00 Grondkosten residueel ,00 Bij 110 m2 Eploitatie Etra bij bouwen in eploitatie 1.500,00 Per m2 investering 6,00 Etra huur per maand inclusief energie Onderhoud residueel > 700,- per jaar Offerte voor de eerste 20 jaar Gestaafd door onderhoudsplan voor 50 jaar Financiering Mogelijk afhankelijk eigen vermogen zie rekenblad Rendementen Zie rekenblad Zekerheden en garanties Ontwerprisico Engineeringsrisico Maakbaarheid risico Risico vergunningen Risico onvolledigheid stukken Uitvoeringsrisico Faalkosten en productie risico's Inkooprisico Leverbaarheid Risico weer V&G plan risicoanalyse 6 7

7 BRWfle 5 Rekenblad Als de ambitie, kwaliteit, prijs en taken helder zijn kunnen we rekenen. De enige variabele in het rekenblad zijn de meters. In het voorbeeld rekenen we met een woning van 110 m2. We borgen dat de parameters blijven staan en dat de klant kan kiezen. In dit voorbeeld rekenen we residueel, (minder meters betekent een lagere investering, bouwkosten, grondprijs en energieverbruik). De huurprijs blijft 6,-- per m2 inclusief energie. 6 Investeringsoverzicht Voor het doorrekenen van de investeringswaarde zijn de parameters die gehanteerd worden van groot belang. Deze kunnen een grote invloed hebben op de uiteindelijke bedrijfswaarde en de bedrijfsvoering. We rekenen hier met gemiddelde waarden die per investeerder anders kunnen zijn. Toets specifiek (voorbeeld 97m2) Rekenblad 110 ma gebruiksoppervlakte (m2) Netto 97 m2 (voorbeeld) Woning grondgebonden Norm m2 netto 97 Prijs per m ,16 Investering incl. alles ,52 100,00% Grond ,00 incl. BTW Huur 6,03 585,00 incl. energie Bar 4,65% Stichtingskosten Bouw 2, ,00 1, ,74 Grond ,63 Bijkomende kosten ,00 BTW 21,00% , ,75 inhoud 309,43 m ,27 incl. BTW grond Eploitatieperiode 50 jaar Rendementseis 5,50% Eploitatie kosten 1.500,00 Aanpassingen na 25 jaar , ,00 gem Huurstijging 2,50% Stijging eploitatie 3,50% Stijging grondwaarde 1% Levensduur 100 jaar 585,00 huur per maand incl. energie basis , m2 4,65% BAR ,75 97 m2 488 incl. BTW prijs per m3 Verrekenprijs 1.363,73 13 minder tov basis 6,03 huur per m2 incl. energie 1.557,16 prijs per m2 Indeering restwaarde 1% Waarde na eploitatie ,00 50 jaar Bedrijfswaarde ,00 84,59% Maimale eterne financiering ,40 loan to velue 60,00% 50,76% Financiering eigen middelen ,12 49,24% Onrendabele top ,00 15,41% 100,00% Irr 4,69% Investering/financieringsratio 50,76% Efficiencyratio 27,85% Rente 4,00% Financieringslasten 3.066,58 Saldo operationele kasstroom 5.065,00 Intrest coverage ratio 1,65 Aflossingen frictie 2% 1,10 incl. 8 9

8 BRWfle 7 Communicatieplan Goede en heldere communicatie met bewoners is onontbeerlijk in elk project. Op welke manier, door wie en wanneer wordt er gecommuniceerd. Door goede afspraken met elkaar te maken over communicatie, managen we de verwachtingen van de bewoner. In onderstaand schema zijn diverse communicatie momenten weergegeven, als we dit schema gezamenlijk hebben ingevuld koppelen we deze aan een planning zodat de communicatie momenten ook in de tijd zijn uitgezet. 8 werkboek en bouwdoos Als de genoemde documenten zijn vastgesteld, maken we de eerste concept bouwdoos. Als iedere partner zijn ambitie herkent, maken we het werkboek voor de eindgebruiker, waarmee de eindgebruiker `binnen de afgesproken ambitie` maimale keuze vrijheid krijgt (zie bouwdoos & werkboek BWR-fle ). Gaat u verder met ons, dan starten we samen met maken van een klant- en projectspecifieke bouwdoos. We geven samen invulling aan meer diversiteit en leveren een bijdrage aan de leefbaarheid in dorp of stad. Communicatieplan Medium Opdrachtgever Geveke Gemeente Toelichting Initiatief Informeren bewoners m.b.t. nieuwbouw initiatief en inschrijving Brief+digitaal Selecteren bewoners voor nieuwbouw en aanschrijven Brief Bevestiging bewoners deelname aan nieuwbouw Brief Reserveren ruimte en catering voor info avond Uitnodiging bewoners voor info avond en toelichting bouwdoos Brief+digitaal Uitnodiging gemeente voor info avond en toelichting bouwdoos Brief Stap 1, 2, 3 - Stapelen, Plattegronden, Gevels Informeren bewoners m.b.t. voortgang Digitaal (opdrachtgever kijkt mee) Herinnering bewoners input voor architect Digitaal Inplannen gesprekken architect Telefonisch Bevestigen afspraak architect Digitaal Stap 4 - Gesprek architect Informeren bewoners m.b.t. voortgang en eerste resultaten Digitaal (opdrachtgever kijkt mee) Informeren gemeente m.b.t. voortgang en eerste resultaten Digitaal (opdrachtgever kijkt mee) Inplannen eventuele tweede gesprek architect Telefonisch Bevestiging afspraak architect Digitaal Resultaten gesprek architect aan bewoner Brief (opdrachtgever kijkt mee) Reserveren ruimte en catering voor presentatieavond Uitnodiging bewoners voor presentatieavond Brief+digitaal Uitnodiging gemeente voor presentatieavond Brief Informeren bewoners m.b.t. samenvatting presentatieavond Digitaal (opdrachtgever kijkt mee) Bevestigen en vaststellen VO aan bewoners Brief (opdrachtgever kijkt mee) Inplannen afspraak tekenen concept huurovereenkomst Telefonisch Bevestiging afspraak tekening concept huurovereenkomst Digitaal 12 maanden Vanaf stappeling tot eindbeeld Stap 5 - tekenen concept huurovereenkomst Informeren bewoners m.b.t. voortgang Digitaal (opdrachtgever kijkt mee) Informeren gemeente m.b.t. voortgang Digitaal (opdrachtgever kijkt mee) Inplannen gesprekken architect t.b.v. afwerking/sanitair/keuken Telefonisch Resultaten gesprek architect aan bewoner Brief Inplannen eventuele tweede gesprek architect t.b.v. afwerking Telefonisch Bevestiging afspraak architect Digitaal Bevestigen en vaststellen DO aan bewoners Brief (opdrachtgever kijkt mee) Informeren bewoners m.b.t. voortgang Digitaal (opdrachtgever kijkt mee) Informeren gemeente m.b.t. voortgang Digitaal (opdrachtgever kijkt mee) Uitnodigen bewoners eerste handeling start bouw Brief+digitaal Uitnodigen bewoners kijkdagen bouw (2 kijkdagen) Brief+digitaal Afspraak tekenen huurovereenkomst Telefonisch Bevestiging afspraak tekening huurovereenkomst Digitaal Uitnodigen bewoners oplevering woning Brief+digitaal () Ondersteuning Geveke Oplevering 10 11

9 BRWfle bijlagen gpr resultaten BRW woningen» BRW Tussenwoning» BRW Fle Lessenaar (type E) GPR Gebouw 4.1» Nieuwbouw Woongebouwen gpr resultaten CO 2 -emissie CO2-emissie (kg/m2) per jaar Referentiewaarde Score CO2-emissiereductie (t.o.v. referentiewaarde) Resultaten Resultaten Door energiegebruik 19,3 3,2 84% Door materiaalgebruik 7,4 7,4-1% Totaal 26,7 10,6 60% Schaduwprijzen en LCA-profielen ambitie LCA-profiel eenheid Huidig Milieu-effecten GPR Gebouw BREEAM.nl Uitputting (ADP) kg antimoon (Sb) eq e e-2 Broeikaseffect (GWP 100j.) kg kooldioide (CO2) eq e e0 Ozonlaagaantasting (ODP) kg CFK-11 eq e e-7 Smog (POCP) kg ethyleen (C2H2) eq e e-3 Humane toiciteit (HTP) kg 1,4-dichloorbenzeen eq e e0 Ecotoiciteit, water (FAETP) kg 1,4-dichloorbenzeen eq e e0 Ecotoiciteit, sediment niet operationeel Ecotoiciteit, terristisch (TETP) kg 1,4-dichloorbenzeen eq e e-2 Verzuring (AP) kg zwaveldioide (SO2) eq e e-2 Vermesting (EP) kg fosfaat (PO4) eq e e-3 Schaduwprijs euro score Duurzaamheidslabel Energie Milieu Gezondheid Gebruikskwaliteit Toekomstwaarde Rekenwaarden voor het terugrekening vanuit belasting totale gebouw, totale levensduur Gebruiksoppervlakte (GO) M Bruto vloeroppervlakte(bvo) M (Rest)levensduur jaar GPR Gebouw berekent terug met behulp van het GO en door de gebruiker in te geven gebouwlevensduur BREEAM.NL rekent terug met behulp van het BVO en standaard gebouwlevensduur BREEAM.NL is (nog) niet geschikt voor de bestaande bouw Gevekebouw bv Resultaten

10 BRWfle Notities Notities 14 15

11 BRWfle Notities 16