Outlook Beleggen in internationaal vastgoed

Transcriptie

1 Outlook Beleggen in internationaal vastgoed

2

3 Inhoudsopgave Inleiding 05 De Duitse winkelmarkt 09 De Duitse woningmarkt 19 De Franse winkel- en woningmarkt 29 De Engelse winkel- en woningmarkt 39 De Amerikaanse vastgoedmarkt 49 De Chinese vastgoedmarkt 59 De Australische vastgoedmarkt 69 Beleggen in internationaal vastgoed 03/80

4

5 Inleiding Internationaal vastgoed Vastgoed is momenteel misschien wel de populairste assetclass onder beleggers. De andere assetclasses hebben het dan ook moeilijk. De obligatiemarkt rendeert door de lage rente maar zeer beperkt en veel aandelenmarkten laten nog steeds een volatiel verloop zien. Vastgoed is in vergelijking daarmee voor veel partijen een safe haven, waar in elk geval van redelijk stabiele huurinkomsten kan worden geprofiteerd. De vraag naar vastgoed vanuit investeerders houdt daarom al langer aan. Mondiaal is het aandeel vastgoed in veel beleggingsportefeuilles dan ook fors gegroeid. 1 De performance van vastgoed lijkt het gelijk van de beleggers te bevestigen. Wereldwijd liet vastgoed in 2015 een rendement boven de 10% zien, veel meer dan aandelen en obligaties met een rendement van respectievelijk 2,6% en 1,6% 2. De goede performance is wijdverspreid. We zien de performance in een aantal landen waarvan de vastgoedmarkt tijdens de crisis volledig was ingestort (Spanje, Portugal, Ierland) weer opkrabbelen. Een aantal landen presteren al langere tijd stabiel (Zweden, Noorwegen, Australië, Nieuw - Zeeland en de Verenigde Staten (VS)). Opvallend is dat ook Afrika qua performance in 2015 in de top 10 van best presterende landen is vertegenwoordigd (Zuid-Afrika). Daarbij maakt ook Engeland deel uit van de top 10 van beste performers in 2015, hoewel het land in dat jaar al wel, nog voor de brexit, een groeivertraging liet zien. Duitsland en Engeland solid performers, Frankrijk snelle stijger Europa deed het als continent uitstekend. Wanneer we naar het MSCI index voor Europees vastgoed kijken 3 als indicatie van de performance van Europees vastgoed, zien we daar een rendement op vastgoed van meer dan 14% op jaarbasis. Duitsland en Engeland zijn aan te merken als solid performers en Frankrijk liet wat het rendement betreft een snelle stijging zien. Juist deze drie landen staan centraal in het Europese beleggingsbeleid van Syntrus Achmea Real Estate & Finance en zijn in onze ogen een goede aanvulling op de Nederlandse beleggingsportefeuille. Uit een door ons uitgevoerde clusteranalyse blijkt dat Nederlandse beleggers met een spreiding naar deze drie landen het meest efficiënt een diversificatie voordeel kunnen behalen. Andere Europese landen laten gemiddeld een performance zien die vergelijkbaar is met de drie economische reuzen, hetgeen op portefeuilleniveau niet tot een beter rendement-risicoprofiel leidt. Alleen de Scandinavische landen zouden qua diversificatie nog aan de Europese beleggingsportefeuille toegevoegd kunnen worden, maar deze kenmerken zich doorgaans door een relatief bescheiden marktomvang en een gebrek aan te investeren product. Dat Europa populair is, zien we terug in het investeringsvolume van bijna 250 miljard, een kwart meer dan in In Engeland steeg het volume nog steeds met een indrukwekkende 8%, hetgeen echter verbleekte bij de Duitse groei (+40%) 5. Voor 2016 worden opnieuw vergelijkbare hoge transactievolumes verwacht. Een te verwachten tijdelijke dip in de belangstelling voor Engels vastgoed als gevolg van de brexit zal naar verwachting in andere Europese landen opgevangen worden. In Zuid-Europa wordt op een verder herstel van het transactieniveau gerekend. De populariteit heeft gezorgd voor een flinke druk op aanvangsrendementen in de meeste Europese steden. Zeker in de grootste steden zijn 1 MSCI noemt zelfs een groei van 5% in 1995, naar 24% in Bron: MSCI, 1c57f2ba-6f4d-4fd9-af27-bcb361e Bron: Vastgoedmarkt. 5 Bron: Cushman & Wakefield. 3 Zie MSCI Pan European Property Fund Beleggen in internationaal vastgoed 05/80

6 de risicopremies daarmee fors gedaald. Hier lijkt dan ook nog maar beperkt ruimte te zijn voor een verdere verlaging van de aanvangsrendementen. Voor beleggers die niet naar een supercoreproduct zoeken, kan het daarom interessanter worden om de investeringsscope te verleggen. In plaats van een focus op de mondiale topsteden, een verschuiving naar de net iets minder grote steden, of naar alternatieve segmenten. Denk hierbij Brexit zorgt voor extra vraag naar Duitse beleggingsproducten bijvoorbeeld aan de in Frankrijk en in Engeland nog maar beperkt institutioneel ontwikkelde verhuurmarkt voor woningen. Ook zonder dalende aanvangsrendementen verwachten wij overigens positieve rendementen in het topsegment, zowel voor woningen als voor winkels. We zien zeker aan de bovenkant van de Europese vastgoedmarkten, met als uitzondering de zeer dure huurwoningen in Londen, een groei van zowel de opname als van het huurniveau. Brexit deert Europa nauwelijks De motor achter de stijging van de vraag is het herstel van de Europese economie. Voor 2017 worden groeipercentages van tussen de 1,6% (Frankrijk) en 1,9% (Duitsland) verwacht 6. De groeipercentages lijken daarbij, misschien met uitzondering van Engeland zelf, maar weinig te lijden te hebben van de brexit. De Europese economie laat in zijn geheel dan ook een stabiel beeld zien. Met een wankele Italiaanse bank als laatste teken lijkt de financiële crisis nu toch echt tot een eind te zijn gekomen. De zorgen van het continent zijn natuurlijk niet voorbij. De vluchtelingencrisis is manifest en toont het bestuurlijk onvermogen van Europa aan, waarbij het erg onrustig blijft aan de buitengrenzen. Syrië en Turkije lijken daarbij nu de grote risico s voor een stabiel Europa, hetgeen soms helaas ook zichtbaar wordt in de vorm van terreuraanslagen in de Europese (hoofd)steden. Hoe ernstig ook, de impact van de gebeurtenissen op de economie blijft beperkt. De Europese economie herstelt zich krachtig na de economische crisis en ook economische achterblijvers als Portugal, Spanje en zelfs Griekenland veren weer op. Value-add populaire beleggingsstrategie Met de gunstige economische tijdingen en de hoge rendementen is een oud probleem voor beleggers in Europees vastgoed weer terug. Er is in verhouding tot de hoeveelheid te investeren kapitaal, relatief weinig vastgoed beschikbaar. Ook in Europa zien we, net als in Nederland, een zoektocht naar alternatieven. Naast de verbreding naar de Zuid-Europese landen betekent dit ook dat de wat meer risicovolle investeringsstrategieën in populariteit toenemen, deels gefaciliteerd door vreemd vermogen dat ook weer volop beschikbaar is. Value-add-investeringsstrategieën zijn buiten Nederland erg populair 7, daarbij zijn ook investeringen in subsegmenten weer interessant, zoals in sterke foodgedomineerde boodschappen- centra. Duitsland blijft interessant Ondanks de grote investeringsdruk blijft Duitsland interessant als focusland. De grote marktomvang maakt dat er zich, ondanks de grote concurrentie tussen beleggers, toch geregeld interessante investeringsmogelijkheden voordoen. Vaker dan in het verleden lukt het ook buitenlandse beleggers om een deel van de marktvolumes in te vullen. Duitsland kenmerkt zich door grote regionale verschillen, en zelfs binnen een regio lopen de perspectieven soms fors uiteen. Urbanisatie en economische ontwikkeling gaan hand in hand. Er zijn daarbij winnende regio s, met een sterke groei. Maar er zijn ook regio s die qua inwonertal achteruitlopen. Soms laat de hoofdstad van zo n verliezende regio toch nog een forse groei zien en kan dus wel degelijk interessant zijn voor een belegger. Dresden is daar een mooi voorbeeld van. Naast top 5-steden (Berlijn, Hamburg, Frankfurt, 6 Bron: Oxford Economics. 7 Bron: IP Real Estate. 06/80

7 München en Düsseldorf) zijn ook steden zoals Bonn, Mannheim, Leipzig, Neurenberg, Stuttgart, Hannover en dus ook Dresden in potentie interessant vanwege de positieve bevolkingsgroei. Hier zien we ook vraag naar relatief kleine appartementen. Zoals in heel Europa, Nederland incluis, geldt dat de investeringsdruk op toplocaties leidt tot lage aanvangsrendementen. Hoewel gezien de goede demografische vooruitzichten in de grote steden en de sterke Duitse economie er zeker op waardegroei gerekend kan worden, lijken de wat minder populaire steden, waar ook een positieve bevolkingsgroei is, toch interessant om aan de portefeuille toe te voegen. Er kan ingestapt worden tegen een hoger aanvangsrendement, wat een positief effect heeft op het looptijdrendement. Mede door de schaarste aan core-beleggingsproducten focussen investeerders zich daarom in toenemende mate op de snelgroeiende middelgrote steden, nieuwbouwontwikkelingen, maar ook op nichemarkten zoals studentenhuisvesting en microappartementen. Onze verwachting is dat de brexit voor een extra vraag naar Duitse beleggingsproducten zorgt. Hetgeen positief is voor partijen die al een portefeuille hebben opgebouwd. Voor partijen die nieuwe investeringen zoeken, betekent het dat de uitdaging om het juiste vastgoed te vinden nog groter zal worden. Franse woningmarkt herontdekt door investeerders Ook Frankrijk zou van de brexit kunnen profiteren, maar waarschijnlijk wel in mindere mate dan Duitsland en dan vooral geconcentreerd rondom de hoofdstad. Parijs is toch sowieso met afstand Grootste steden Europa passen bij super core-profiel beleggers de populairste stad in Frankrijk onder investeerders, op duidelijke afstand gevolgd door Bordeaux, Lyon, Marseille, Toulouse en Lille. Daarbuiten is het economisch stil en zijn er maar zeer beperkt investeerders te vinden. De search for yield lijkt hier maar weinig verandering in aan te brengen. Wel zien we dat de Franse woningmarkt opnieuw aan interesse heeft gewonnen. Het is voor de meeste partijen een voorzichtige kennismaking. Kleinere beleggingscategorieën in Europa kunnen zeer interessant zijn Want hoewel de Franse beleggingsmarkt hoog scoort op transparantie zijn data over de woningmarkt minder betrouwbaar en zijn goede marktvisies schaars. Lange termijn trends positief voor Engeland De impact van de brexit zal vanzelfsprekend het grootste zijn op Engeland zelf. Hoe groot laat zich maar lastig raden. Economen van Oxford Economics hebben verschillende scenario s uitgewerkt en concluderen dat het effect op het Gross Domestic Product (bruto binnenlands product) beperkt blijft van nagenoeg nihil in het meest optimistische scenario, tot een daling van circa 4% aan de onderkant. De uitkomst van de onderhandelingen tussen de EU en Engeland zal bepalen of de impact alleen op korte termijn geldt, of dat er vooral een lange termijneffect is. Vooralsnog lijkt de brexit bestaande trends te versterken, zoals de daling van de huizenprijzen in het topsegment van Londen. Het is echter een beweging die niet representatief is voor de hele huizenmarkt van de Engelse hoofdstad; buiten de wijken die gedomineerd worden door de vraag van de superrijken nemen woningprijzen en de belangstelling van investeerders nog steeds toe. Gezien de achtergrond van veel kopers in het topsegment zou de dalende olieprijs wel eens relevanter voor de ontwikkeling van de huizenprijzen in het topsegment kunnen zijn, dan de gevolgen van de brexit. De onzekerheid die de uitwerking van de brexit met zich meebrengt, is voor veel partijen een reden om tijdelijk niet in Engeland te investeren. Dit tegen de lange termijn trend in. Engeland is van oudsher een van de meest relevante markten Beleggen in internationaal vastgoed 07/80

8 binnen Europa en met afstand de markt met de hoogste liquiditeit. Engeland kent daarbij een hoge groei van de bevolking (+7,5% tot 2030). Investeerders kunnen zich primair beperken tot Londen, met misschien, wanneer zij in winkels willen investeren, een beperkt aantal uitstapjes naar de sterkste steden Birmingham, Manchester en Leeds. Net zoals in Duitsland en Frankrijk zien we hier goede alternatieven voor de zeer druk bezochte investeringsmarkt in de hoofdstad. Mogelijk dat de kopersstaking als gevolg van de brexit leidt tot interessante investeringsmogelijkheden voor partijen die nu wel durven in te stappen. Timing is daarbij cruciaal. Generiek komt daarmee een beeld voor Europa naar voren waar de grootste steden interessant zijn voor beleggers met een duidelijk (super) core-profiel. Het zijn beleggers die genoegen nemen met de zeer lage aanvangsrendementen van de toonaangevende Europese hoofdsteden. Tegelijkertijd zijn dit ook de objecten met beperkte risico s en een hoge liquiditeit. De hoofdsteden lijken te bewegen in een mondiale cluster van steden, die onderling een hogere correlatie laten zien van rendementen, economie en belangstelling van wereldburgers. Naast Parijs, Berlijn en Londen behoren ook steden als Los Angeles, New York, Melbourne en Sydney tot dit cluster. Wanneer we naar de iets kleinere steden kijken, zien we wel grotere verschillen in performance en lijkt een landenstrategie nog steeds de meeste diversificatie op te leveren. De Europese landen kunnen wat dit betreft voor een mondiaal gespreide beleggingsportefeuille goed aangevuld worden met beleggingen in de VS, Azië en Australië. Binnen al die de landen zijn, gelet op de mondiale urbanisatietrend, de grote en middelgrote steden steeds duidelijk het meest interessant. 08/80

9 De Duitse winkelmarkt

10 Outlook Duitse winkelmarkt Focus op high street retail en boodschappencentra Waardegroei High street retail Dominante winkelcentra Boodschappencentra +/= +/= +/= +/= Huurgroei High street retail +/= +/= +/= = Dominante winkelcentra Boodschappencentra +/= +/= +/= +/= Legenda + verwachte stijging +/= stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling Focus in beleggingsstrategie Beste vooruitzichten voor winkels in (middel)grote groeisteden van inwoners. Naast top 5 steden (Berlijn, Hamburg, München, Frankfurt en Düsseldorf) zijn ook steden als Dresden, Bonn, Mannheim, Leipzig, Neurenberg, Stuttgart en Hannover in potentie interessant vanwege de positieve bevolkingsgroei. Bonn, Mannheim en Stuttgart kenmerken zich daarnaast ook nog eens door een hoge koopkracht per inwoner. Binnenstedelijke winkelunits zijn schaars en hoog geprijsd, maar ondervinden op de lange termijn de hoogste waardeontwikkeling. Voorzichtigheid is geboden in het prime segment in de top 5 steden vanwege hoge aankoopprijzen. Boodschappencentra vormen eveneens een potentiële assetclass vanwege de relatieve ongevoeligheid voor conjuncturele schommelingen. 10/80

11 Investeringsklimaat Duits winkelvastgoed profiteert van de relatief gunstige economische omstandigheden. Het is dan ook niet verwonderlijk dat winkelvastgoed, net als woningen, onder grote belangstelling van investeerders staat. Winkelvastgoed laat al jaren een sterke performance zien, met een hoge risico premie. Veel investeerders willen hun belegd vermogen dan ook verder uitbreiden. In 2015 bedroeg het investeringsvolume op de Duitse winkelmarkt 18,1 miljard, een verdubbeling ten opzichte van 2014 toen er voor 9,2 miljard in winkelvastgoed werd geïnvesteerd. De meeste investeerders richten zich op prime winkelvastgoed in de steden Berlijn, Hamburg, München, Frankfurt en Düsseldorf (de top 5). In deze steden is het aanbod echter beperkt. De grote vraag naar prime winkelvastgoed in combinatie met een beperkt aanbod zorgt voor een neerwaartse druk op de aanvangsrendementen. In toenemende mate zijn investeerders bereid meer risico te nemen waardoor de interesse in value-add-winkelobjecten stijgt. Partijen wijken uit naar secundaire locaties in de beste steden en kleinere regionale steden, locaties met een hoger aanvangsrendement, maar ook met een hoger risico. Investeerders kijken verder naar centra die gericht zijn op de dagelijkse boodschappen en supermarkten. Aangezien met retailers in deze centra over het algemeen langdurige huurovereenkomsten worden afgesloten, kan worden geprofiteerd van een stabiele kasstroom voor een langere periode. De verwachting is dat het investeringsvolume in 2016 lager zal liggen dan in 2015 maar wel (ruim) boven 10 miljard zal uitkomen. Het lagere investeringsvolume wordt verklaard door een gebrek aan geschikt product. Desondanks zien we dat, waar van oudsher nationale partijen de winkelinvesteringsmarkt domineerden, nu het aantal buitenlandse investeerders toeneemt. Hierdoor houdt de neerwaartse druk op het aanvangsrendement voorlopig aan. De huidige sterke polarisatie (tweedeling) zoals we die in Nederland zien, waarbij investeerders een bewuste keuze maken waar wel en niet te investeren, tussen middelgrote steden aan de ene kant en grote steden aan de andere kant, is in Duitsland nog veel minder zichtbaar. Voor een groot deel heeft dit te maken met de relatief stabiele performance van de Duitse winkelmarkt gedurende de financiële crisis waardoor de meeste winkel gebieden in de Duitse steden nog goed functioneerden. Het risico op polarisatie neemt op de lange termijn naar verwachting toe vanwege de sterke vergrijzing van Duitsland en omdat bepaalde steden te maken gaan krijgen met een afname van het aantal inwoners, waardoor winkelvoorzieningen in deze steden onder druk kunnen komen te staan. De brexit zorgt mogelijk voor een toename van de interesse in Duits winkelvastgoed, waardoor de druk op de aanvangsrendementen mogelijk nog verder stijgt en aanvangsrendementen nog wat verder zullen dalen. Door onzekerheden op de vastgoedmarkt in Engeland die met de aanstaande brexit gepaard gaan, verschuift de aandacht van Europese investeerders mogelijk naar andere Europese landen. Duitsland vormt een aantrekkelijk alternatief vanwege de eerder genoemde sterke economische performance in combinatie met de historisch lage staatsrente en gunstige maar weliswaar afnemende spread. Figuur 1 Investeringsklimaat Duitse winkelmarkt Bron: MSCI (2016), Oxford Economics (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Gemiddeld netto aanvangsrendement winkels Gemiddeld totaal rendement Risicopremie 10 jaars staatsrente % Beleggen in internationaal vastgoed 11/80

12 SWOT-analyse Duitse winkelmarkt Strengths Binnen de eurozone heeft Duitsland de grootste en belangrijkste economie, met om die reden een stabiele waarde voor investeerders. Uitstekende vooruitzichten winkelmarkt in de grootste steden. De leegstand is hier laag, ook op secundaire locaties. Grote liquide en transparante vastgoedmarkt. Opportunities Trek naar stad houdt aan. Het aantal inwoners in de grootste steden neemt ook op de lange termijn verder toe. Duitsland oefent een aanhoudend grote aantrekkingskracht uit op internationale retailers, zowel op Europese als op Amerikaanse spelers. Winkelcentra gericht op de dagelijkse boodschappen vormen een goed alternatief voor prime high street retail. Weaknesses Lage aanvangsrendementen in het prime segment. Core beleggingsproduct in grootste steden beperkt beschikbaar; schaarste drijft prijzen op. Op lokaal niveau zorgt vergrijzing ervoor dat verzorgingsgebieden onder druk komen te staan. Threats Regio s en steden met slechte vooruitzichten en die er economisch niet meer toe doen. Stijging internetverkopen gaat ten koste van de omzet van fysieke winkels. Vanwege de regionaal sterke verschillen is een goede selectie van het juiste vastgoed noodzakelijk. Niet-dominant winkelvastgoed met een groot aandeel non-food heeft minder goede vooruitzichten. 12/80

13 Gebruikersmarkt Duitsland behoort tot een van de belangrijkste winkelmarkten wereldwijd. Veel retailers zijn dan ook geïnteresseerd om een winkel te openen in een van de grote steden van het land. De meeste vraag is daarbij afkomstig van grote en internatio nale filiaalbedrijven. Opvallend is de grote interesse vanuit Scandinavische labels en Amerikaanse brands. Deze retailers opereren grotendeels in ofwel het lagere segment (Primark, TK Maxx) of in het luxesegment. Het middensegment heeft de afgelopen jaren flink aan betekenis verloren als gevolg van een verandering in het consumentengedrag. Retailers zijn hoofdzakelijk geïnteresseerd in het huren van prime locaties in de drukst bezochte winkelstraten. De grote vraag naar deze locaties heeft in veel steden de huurprijs al flink opgedreven. De verwachting is dat de huurprijzen de komende jaren een meer bescheiden ontwikkeling zullen doormaken en in bepaalde steden zelfs stabiliseren. De winkelmarkt in Duitsland maakt net als in andere Europese landen structurele veranderingen door. Enerzijds vanwege demografische ontwikkel ingen en anderzijds vanwege e-commerce. Het aandeel online neemt nog steeds toe, maar de fysieke winkel blijft voor wat betreft het recreatieve winkelen relevant. Tegelijkertijd worden consumenten steeds kritischer in wat zij van de fysieke winkel en retailers verwachten qua beleving, aanbod food & beverage en service. Niet alleen high street retail heeft gunstige toekomstperspectieven, ook winkelgebieden gericht op de dagelijkse boodschappen hebben gunstige vooruitzichten. Hierbij horen ook de dominante winkelcentra in de grote steden, die wat winkelaanbod betreft tot de bovenkant van de winkelhiërarchie horen. De perspectieven voor food zijn iets minder uitgesproken positief dan voor bovengenoemde categorieën. Maar de afgelopen jaren noteerde ook food positieve omzetgroeicijfers, daarnaast is de online concurrentie in dit segment beperkt. Afhankelijk van de wijze waarop foodretailers weten in te spelen op het veranderende gedrag van de consument en invulling wordt gegeven aan het begrip convenience zal het effect van e-commerce ook op de lange termijn beperkt zijn. Duitse consumenten doen hun dagelijkse boodschappen in belangrijke mate bij solitaire supermarkten of bij zogenaamde Fachmarktzentren. De trekker van een Fachmarktzentrum is minimaal één supermarkt. De afgelopen jaren nam het aantal supermarkten in Duitsland sterk toe. Daardoor is de vloerproductiviteit per m² alsmede de omzet per winkel gedaald. Dit heeft tot gevolg dat ook supermarkten kritischer zijn ten aanzien het locatiebeleid en niet alle locaties even interessant (meer) zijn. Figuur 2 Huurprijzen en leegstand Duitse winkelmarkt (j-o-j ontwikkeling) Bron: MSCI (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance * leegstand uitgedrukt in % van de huurwaarde Huur per m2 per jaar Winkels: grote steden (l.a.) Huur per m2 per jaar Winkels: overige steden (l.a.) Leegstand Winkels: grote steden* (r.a.) Leegstand Winkels: overige steden* (r.a.) 350 3, , , ,0 % 150 1, ,0 50 0, ,0 Beleggen in internationaal vastgoed 13/80

14 Trends Trend 1 Urbanisatie neemt verder toe De trek van het platteland naar de stad houdt aan. Het aantal inwoners in de grootste Duitse steden zal de komende jaren verder toenemen. Naar verwachting woont in 2050 ongeveer 80% van de Duitse bevolking in de stad. In de stad is dan ook voldoende draagvlak aanwezig voor het vestigen en concentreren van (nieuwe) voorzieningen, services en retail. Niet alleen de steden nemen aan belang toe maar ook de regio s rondom deze steden. De urbanisatie stelt hoge eisen aan een duurzame groei en de leefbaarheid van de grotere steden. Trend 2 Vergrijzing en daling gemiddelde omvang huishoudens Duitsland maakt op de lange termijn structurele demografische veranderingen door. De komende jaren gaat én een sterke vergrijzing plaatsvinden én de gemiddelde omvang van huishoudens daalt. Deze ontwikkelingen zullen naar verwachting van grote invloed zijn op het ruimtegebruik maar ook het consumptiegedrag. De demografische ontwikkelingen verschillen sterk per regio, waardoor ook het effect op het ruimtegebruik op regionaal niveau zal verschillen. De steden die het meest gaan profiteren van een stijging van het aantal inwoners zijn Dresden, Hamburg, München, Bonn en Mannheim. Trend 3 Impact e-commerce wordt groter Duitsland heeft na Engeland de grootste onlinemarkt van Europa. De impact van het onlinewinkelkanaal wordt alsmaar groter. De onlinebestedingen zijn nu nog relatief beperkt, maar de verwachting is dat het land een inhaalslag zal gaan maken. Als gevolg van verbeterde privacymaatregelen en bezorgings- en betaalmogelijkheden zal het aandeel online, met name in het non-foodsegment, naar verwachting verder toenemen. Trend 4 Tweedeling in de markt Waar op de investeringsmarkt de polarisatie nu nog beperkt is, is aan de gebruikerskant de polarisatie al veel duidelijker zichtbaar. De populariteit bij consumenten van enerzijds het luxesegment en anderzijds het discount-/lage segment gaat ten koste van retailers die zich focussen op het middensegment. Tegelijkertijd is ook een tweedeling waarneembaar tussen winkelgebieden onderling. De interesse in prime locaties wordt steeds groter ten koste van minder gunstig gelegen locaties. Trend 5 Investeringsdruk zorgt voor toename interesse in value-add-objecten In Duitsland is momenteel sprake van een ware investeringsboom. De druk op de (winkel)investeringsmarkt is enorm. Steeds meer investeerders gaan dan ook op zoek naar alternatieven en zijn bereid meer risico te nemen. De focus verschuift daardoor steeds meer richting value-add-objecten, zoals objecten met een herontwikkelingsopgave en objecten die om proactief assetmanagement vragen. De aanstaande brexit zorgt naar verwachting voor nog meer druk op de Duitse investeringsmarkt. 14/80

15 Verwacht Bruto-aanvangsrendement (BAR) k.k. in de markt 2017 (super) prime ondergrens High street retail 3,50% Dominante winkelcentra 4,25% Boodschappencentra 5,25% Toelichting aanvangsrendementen De sterke interesse van investeerders voor Duits winkelvastgoed zorgt voor een druk op de aanvangs rendementen voor prime high street retail. Het lage risico en het vooruitzicht op een stijging van de waarde verantwoorden een laag aanvangsrendement van 3,5% voor echte prime locaties. De aanvangs rendementen zijn daarmee terug op het niveau van voor de financiële crisis. Naar verwachting houdt de neerwaartse druk op het aanvangsrendement voor high street retail voorlopig aan. Investeerders herontdekken tegelijkertijd dominante winkelcentra en boodschappencentra als alternatieve assetclass. Voor beide typen winkelvastgoed ligt het aanvangsrendement hoger. De ondergrens van het aanvangs rendement voor dominante winkel centra bedraagt 4,25% en voor boodschappencentra 5,25%. Voor deze centra geldt de uitdaging om goed naar het aangeboden winkelvastgoed te kijken en investeringen niet alleen op locatie en type object te beoordelen maar ook op kwaliteit van de huurders, huurdersmix en concept. Mogelijk daalt op termijn het aanvangsrendement voor dominante winkelcentra nog wat verder. De aanvangsrendementen voor boodschappencentra lijken te zijn gestabiliseerd. Vanwege de grote belangstelling voor winkelvastgoed kan het tevens interessant zijn om een value-add- of opportunistische strategie te volgen. Toelichting economie De Duitse economie laat al jaren een relatief stabiele performance zien. Met uitzondering van 2009 werd ook gedurende de financiële crisis een positieve economische groei gerealiseerd. De particuliere consumptie liet eveneens een solide groei zien als gevolg van een lage olieprijs en lage werkloosheid. Hetzelfde geldt voor de retailsales die in generieke zin hoger lagen dan de groei van de particuliere consumptie. Voor de komende jaren wordt een robuuste economische groei verwacht, al zijn er onzekere factoren die de groei negatief kunnen beïnvloeden, zoals de vergrijzing en toestroom van vluchtelingen, waarmee extra (overheids)uitgaven gemoeid zijn. In eerste instantie werd voor Duitsland een economische groei verwacht van 1,6% in 2016 en 1,9% in Als gevolg van de aanstaande brexit is de groei door Oxford Economics naar beneden bijgesteld tot 1,4% in 2016 en 1,7% in Ook de particuliere consumptie en retailsales ontwikkelen zich positief; wel vlakt de groei van de particuliere consumptie in 2017 af. Het effect van de brexit op de Duitse economie zal naar verwachting relatief beperkt zijn, maar zorgt mogelijk wel voor onzekerheden en volatiliteit op de financiële markten. Figuur 3 Economie Bron: Oxford Economics (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance BBP (reëel) Private consumptie (reëel) Retail sales (reëel) Inflatie % Beleggen in internationaal vastgoed 15/80

16 Gemiddelde koopkracht Duitsland naar Landkreisen en steden, 2016 Legenda landelijk gemiddelde = Bron: M B Research (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance 16/80

17 Kader beleggingsstrategie Vanwege de sterke fundamenten geniet Duitsland grote interesse vanuit investeerders. De stabiele economische performance in combinatie met een lage werkloosheid vertaalt zich in een groei van de particuliere consumptie en daarmee ook consumentenbestedingen. Dat maakt de winkelvastgoedmarkt aantrekkelijk om in te investeren, niet in de laatste plaats vanwege de gunstige financieringsmogelijkheden. De voorkeur gaat daarbij uit naar het investeren in prime high street retail. Het merendeel van de investeerders richt zich op winkelobjecten in een van de grote Duitse steden vanwege de uitstekende toekomstperspectieven op het gebied van economische groei, positieve demografische ontwikkelingen en hoge koopkracht. Niet elk stedelijk gebied of elke stad profiteert van een groei van de bevolking. Een zorgvuldige analyse van de demografische ontwikkelingen naar regio en stad is nodig om te kunnen bepalen waar nog groei zal gaan plaatsvinden en waar het aantal inwoners juist onder druk komt te staan. Zodoende kan een goed afgewogen investeringsbeleid worden geformuleerd. Demografische ontwikkelingen behoren immers tot de belangrijkste key drivers van de structurele vraag naar vastgoed. Vanwege de sterke interesse in prime high street retail in de top 5 Duitse steden en overige grote steden dalen de aanvangsrendementen al een aantal jaren op rij. De grote interesse in Duits winkelvastgoed zorgt in toenemende mate voor een tekort aan geschikte en kwalitatief hoog waardige beleggingsobjecten. Het aanvangsrendement voor de beste locaties bedraagt momenteel 3,5%. Desondanks is de (internationale) interesse voor dit type winkelvastgoed nog steeds bijzonder groot en zorgt voor een aanhoudende druk op het aanvangsrendement. De beleggingsdruk houdt naar verwachting voorlopig aan, mede vanwege de hoge spread tussen aanvangsrendement en lange rente. Ook de brexit zorgt mogelijk voor een verdere druk op de investeringsmarkt. Niet alleen op de investeringsmarkt is sprake van een grote vraag. Het aantal retailers dat winkelruimte zoekt in een van de grote steden is groot. De vraag naar locaties heeft de huurprijs voor prime high street retail inmiddels sterk opgedreven. De verwachting is dat de huurprijzen de komende jaren een meer bescheiden ontwikkeling zullen doormaken en in bepaalde steden zelfs stabiliseren. Niettemin vormen prime locaties de meest stabiele en courante investeringscategorie, mede vanwege de interesse vanuit internationale retailers voor juist deze locaties en de groei van het aantal inwoners. De aanhoudende druk op het aanvangsrendement heeft naar verwachting een positief effect op de waarde ontwikkeling. Investeerders die bereid zijn een meer risicovolle investeringsstrategie te hanteren, kunnen ook overwegen om in middelgrote steden met minimaal inwoners te investeren. Belangrijke randvoorwaarde voor deze steden is dat deze gelegen zijn in economisch krachtige regio s met een bovengemiddelde werkgelegenheidsgroei, groeiend aantal inwoners en hoge koopkracht. Naast de top 5 steden maakt ook een groot deel van de twintig grootste steden de komende jaren nog een positieve bevolkingsontwikkeling door. Dat geldt in het bijzonder voor de steden Dresden, Bonn, Mannheim, Leipzig, Neurenberg, Stuttgart en Hannover. Vanwege de structurele veranderingen die het winkellandschap momenteel doormaakt, heeft prime high street retail de beste perspectieven, gevolgd door dominante winkelcentra. Hierbij moet worden opgemerkt dat dominante winkelcentra niet eenvoudig te verwerven zijn aangezien deze centra veelal in eigendom zijn van grote investeerders als ECE en Klépierre. Als gevolg van het tekort aan beschikbaar winkelvastgoed kan het interessant zijn om te investeren in near-prime en prime objecten in secundaire locaties. Daarnaast vormen boodschappencentra, in Duitsland Fachmarktzentren genoemd, een potentieel interessante beleggingscategorie vanwege de focus op de dagelijkse noodzakelijke aankopen. Het gaat hierbij nadrukkelijk om boodschappencentra die een dominante positie hebben binnen een groeiend verzorgingsgebied en met een beperkt aanvullend aanbod non-food. De aanvangsrendementen voor boodschappencentra liggen hoger en vanwege de langetermijnhuurovereenkomsten kan worden geprofiteerd van een stabiele kasstroom over een langere periode. Beleggen in internationaal vastgoed 17/80

18

19 De Duitse woningmarkt

20 Outlook Duitse woningmarkt Stedelijke agglomeraties zijn het meest kansrijk Waardegroei Woningen top 5 steden /= Overige grote steden +/= +/= +/= = Huurgroei Woningen top 5 steden Overige grote steden +/= +/= +/= +/= Legenda + verwachte stijging +/= stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling Focus in beleggingsstrategie Een sterke vergrijzing, economische ontwikkelingen en urbanisatie maken focus noodzakelijk op groeiende grootstedelijke agglomeraties met bovengemiddelde economische vooruitzichten en bevolkingsgroei. Naast top 5 steden (Berlijn, Hamburg, Frankfurt, München en Düsseldorf) zijn ook steden als Dresden, Bonn, Mannheim, Leipzig, Neurenberg, Stuttgart en Hannover in potentie interessant vanwege de positieve bevolkingsgroei. Binnenstedelijke woningprojecten zijn schaars en hoog geprijsd, maar ondervinden op de lange termijn de hoogste waardeontwikkeling. Vanwege de beperkte beschikbaarheid van woningprojecten zijn partijen bereid meer risico te nemen en/of richten zich op projectontwikkeling. Appartementen gericht op kleinere huishoudens (50 m²). 20/80

21 Investeringsklimaat Qua omvang vormen woningen samen met kantoren de populairste assetclasses op de Duitse investeringsmarkt. De meeste investeerders richten zich op de grote steden Berlijn, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf en München, maar ook op een aantal strategische regionale core markten in de deelstaten Bayern en Hessen. De grote vraag naar woningen in combinatie met een gebrek aan hoogwaardige beleggingsobjecten heeft de prijzen de afgelopen jaren sterk opgedreven. Aan deze stijging komt naar verwachting voorlopig geen einde. De in veel steden ingevoerde Mietpreisbremse, een maatregel die extreme huurverhogingen in de toekomst moet tegengaan, lijkt voor investeerders vooralsnog geen reden te zijn om niet meer in de Duitse woningmarkt te investeren. Dit komt waarschijnlijk doordat er een aantal uitzonderingen op deze maatregel gelden. Zo geldt de Mietpreisbremse niet voor woningen met aantoonbare moderniseringen en ook niet voor nieuwbouwprojecten; daarnaast zijn ook kleine gemeubileerde appartementen uitgezonderd. Als gevolg van de druk op de woningmarkt neemt het risico op oververhitting in de grote steden toe. In 2015 bereikte het investeringsvolume met 23,3 miljard een absoluut record. Het investeringsvolume lag maar liefst 74% hoger dan het voorgaande jaar. De aanvangsrendementen voor de beste locaties in de top 5 grootste steden zijn gedaald tot 3,5%. In de overige grote steden ligt het aanvangsrendement voor de beste locaties op 4,5%. De sterke daling van de aanvangsrendementen is in 2009 ingezet, met als gevolg dat deze inmiddels een historisch laag niveau hebben bereikt. De daling van het aanvangsrendement is niet alleen beperkt tot de prime locaties maar ook het aanvangsrendement voor secundaire locaties staat onder druk. Voor 2016 wordt een lager investeringsvolume verwacht ( 10 miljard 1 ), het gevolg van het gebrek aan (bestaand) prime vastgoed. Van oudsher wordt in Duitsland relatief veel bestaand vastgoed in de grootste steden verhandeld. Maar door de schaarste focussen investeerders zich in toe nemende mate op snelgroeiende middelgrote steden, nieuwbouwontwikkelingen, maar ook nichemarkten zoals studentenhuisvesting en microappartementen. Investeerders met een hogere riskappetite zijn naast secundaire locaties zelfs bereid te investeren in C-locaties. Naar verwachting houdt de sterke interesse in Duitse woningen ook in 2017 aan. Zolang de rente laag blijft, de economische vooruitzichten gunstig blijven en het aantal inwoners in de steden stijgt, blijft woningvastgoed in trek bij investeerders. De brexit zorgt mogelijk voor een verdere toename van de interesse in Duitse woningen, waardoor de druk op de aanvangsrendementen mogelijk nog verder stijgt. Door onzekerheden op de vastgoedmarkt in Engeland die met de aanstaande brexit gepaard gaan, verschuift de aandacht van investeerders mogelijk naar andere Europese landen. Duitsland vormt een aantrekkelijk alternatief vanwege de sterke economische performance in combinatie met de historisch lage staatsrente en gunstige spread. 1 CBRE (2016), Germany Residential Investment Marketview Q Figuur 1 Investeringsklimaat Duitse woningmarkt Bron: MSCI (2016), Oxford Economics (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Gemiddeld netto aanvangsrendement woningen Risicopremie 10 jaars staatsrente Gemiddeld totaal rendement % Beleggen in internationaal vastgoed 21/80

22 SWOT-analyse Duitse woningmarkt Strengths Binnen de eurozone heeft Duitsland de grootste en belangrijkste economie. Uitstekende vooruitzichten woningmarkt in de stedelijke agglomeraties. Duitse woningen correleren negatief met Nederlandse woningen. Opportunities Trek naar stad houdt aan. Samen met daling omvang huishoudens en toestroom vluchtelingen wordt de vraag naar woningen extra gestimuleerd. Naast de top 5 grootste steden profiteren ook Dresden, Bonn, Mannheim, Leipzig, Neurenberg, Stuttgart en Hannover van een positieve bevolkingsgroei. Diversificatiepotentieel door negatieve correlatie met Nederlandse investeringsmarkt. Weaknesses Lage aanvangsrendementen in het prime segment. Core beleggingsproduct in grootste steden beperkt beschikbaar; schaarste drijft prijzen op. Grote verschillen tussen regio s onderling, een afgewogen investeringsbeleid en goede research zijn noodzakelijk. Threats Regio s en steden met slechte economische vooruitzichten en negatieve bevolkingsgroei. Onvoldoende aanbod op de woningmarkt om aan de vraag te voldoen, risico op oververhitting lokale woningmarkt. De uitwerking van de Mietpreisbremse kan er op termijn voor zorgen dat investeren minder aantrekkelijk wordt. 22/80

23 Gebruikersmarkt De stad als meest favoriete woonlocatie neemt nog steeds aan belang toe. Steeds meer kleine huishoudens maar ook gezinnen worden aangetrokken door het leven in de stad vanwege het economische belang, de korte reistijden, goede (lokale) voorzieningen en een breed aanbod aan cultuur en vrijetijdsmogelijkheden. De regionale verschillen binnen Duitsland zijn echter groot en niet elk gebied of elke stad profiteert nog van een groei van de bevolking. Steden die het aantal inwoners nog zien groeien, zijn naast de top 5 steden Berlijn, Hamburg, Frankfurt, München en Düsseldorf ook steden als Dresden, Bonn, Mannheim, Leipzig, Neurenberg, Stuttgart en Hannover. De trek naar de stad en een dalende gemiddelde huishoudensomvang, die leidt tot een toename van het aantal huishoudens, zijn belangrijke drivers van de vraag naar woningen. De sterke, nog steeds toenemende, vraag zorgt voor een druk op de woningmarkten in een groot deel van de Duitse steden. De toestroom van vluchtelingen versterkt de druk op de Duitse woningmarkt nog verder. Het gunstige economische klimaat in Duitsland, de lage werkloosheid en de toename van het aantal inwoners hebben tot een positieve vraag geleid, zowel op de huurwoningmarkt als op de koopwoningmarkt. sprake van schaarste op de markt. De grote vraag in combinatie met een schaarste aan woningen heeft geresulteerd in een sterke stijging van de gemiddelde huurprijs, waardoor de betaalbaarheid van lage en middeninkomens onder druk is komen te staan. Om die reden neemt de vraag naar kleine appartementen ook toe. Sinds 2008 lieten de huurprijzen overwegend stijgingen zien. Omdat het aantal fysieke locaties om nieuw aanbod toe te voegen beperkt is, zal er naar verwachting voorlopig geen einde komen aan de stijging van de huurprijzen. Dit heeft als risico dat de stad als woonlocatie voor bepaalde groepen mogelijk onbereikbaar wordt en er een reële kans op oververhitting bestaat. De hoge woonlasten, vooral in de centraal gelegen wijken, zorgen ervoor dat de vraag naar woonruimte in de buitenwijken en directe omgeving van de steden toeneemt. Belangrijke randvoorwaarde voor deze locaties is dat deze goed bereikbaar zijn en de stad vanuit deze locaties goed toegankelijk is, zodat alle voorzieningen alsnog binnen handbereik zijn. Hoewel het binnenstedelijk nieuwbouwaanbod de afgelopen jaren aanzienlijk is toegenomen, voldoet dit lang niet aan de grote vraag naar woningen in deze steden. Hierdoor is nog steeds Figuur 2 Huurprijzen en leegstand Duitse woningmarkt (j-o-j ontwikkeling) Bron: MSCI (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance * leegstand uitgedrukt in % van de huurwaarde Huur per m2 per jaar Woningen: grote steden (l.a.) Huur per m2 per jaar Woningen: overige steden (l.a.) Leegstand Woningen: grote steden* (r.a.) Leegstand Woningen: overige steden* (r.a.) 140 3, , ,5 80 2,0 60 1,5 % 40 1,0 20 0, Beleggen in internationaal vastgoed 23/80

24 Trends Trend 1 Vergrijzing en daling gemiddelde omvang huishoudens De vergrijzing en daling van de gemiddelde omvang van huishoudens vormen de belangrijkste demografische trends van Duitsland. Beide ontwikkelingen zorgen voor een verandering in het woningmarktgedrag, zowel qua vestigingspatronen als qua woonvormen. De impact van de vergrijzing en daling van de gemiddelde omvang van huishoudens op het ruimtegebruik zal regionaal echter verschillend zijn. Trend 2 Toestroom vluchtelingen zorgt voor meer druk op de woningmarkt In veel Duitse steden is sprake van een grote krapte op de woningmarkt. De toestroom van vluchtelingen zorgt naar verwachting voor nog meer druk aangezien zij grotendeels, net als Duitse inwoners, gericht zullen zijn op het vinden van een woning in de stad. Eerste schattingen van Deutscher Städtetag, een samenwerkingsverband tussen Duitse steden, geven aan dat er minimaal extra woningen nodig zijn om aan de vraag te voldoen. Trend 3 Mismatch vraag & aanbod De mismatch tussen vraag en aanbod in veel grote Duitse steden heeft niet alleen betrekking op het tekort aan woningen in deze steden. Een deel van het bestaande aanbod voldoet daarnaast ook niet meer aan de vraag en zal moeten worden herontwikkeld. Dit deel van de woningvoorraad is te groot voor eenpersoonshuishoudens (studenten, commuters) en om die reden ook te duur. De behoefte aan kleine(re) betaalbare appartementen neemt dan ook steeds verder toe. Trend 4 Interesse in nichemarkten neemt toe Als gevolg van het beperkte aanbod aan core woningobjecten en de grote interesse in Duits vastgoed van zowel binnenlandse als buitenlandse investeerders gaan partijen in toenemende mate op zoek naar alternatieven. Deze alternatieven worden steeds vaker gevonden in nichemarkten zoals studentenhuisvesting, seniorenhuisvesting of woon/zorg-concepten. Trend 5 Vergroting risicoacceptatie Vanwege de druk op de top 5 steden en de beperkte beschikbaarheid aan woningvastgoedprojecten zijn investeerders bereid meer risico te nemen, waarbij ook de mogelijkheden van projectontwikkeling worden verkend. Zodoende worden middelgrote steden ook buiten de grootstedelijke centra aantrekkelijker om te investeren, evenals minder gunstig gelegen delen van een stad. 24/80

25 Verwacht Bruto-aanvangsrendement (BAR) k.k. in de markt 2017 (super) prime ondergrens Woningen top 5 steden 3,50% Woningen overige grote steden 4,50% Toelichting aanvangsrendementen Er is nog steeds sprake van een enorme dynamiek op de Duitse woningmarkt. In 2015 werd qua beleggings volume een nieuw record bereikt. Vanwege de goede fundamenten is er ongekend veel interesse in woningbeleggingen in de top 5 steden. Als gevolg daarvan zijn de gemiddelde aanvangsrendementen in deze steden de afgelopen jaren flink gedaald. Het gemiddelde aanvangsrendement voor prime woningobjecten ligt rond 3,5%. Wij verwachten dat het aanvangsrendement nog wat verder zal dalen. Aangezien er een groot tekort is aan kwalitatief hoogwaardige beleggingsobjecten zijn investeerders in toenemende mate op zoek naar alternatieven. Investeerders die een meer core-plus strategie hanteren, komen zo uit bij de middelgrote steden buiten de grootstedelijke agglomeraties die zich kenmerken door een bovengemiddelde economische en demografische groei. De rendementen liggen hier hoger, rond 4,5%. Ook deze aanvangsrendementen staan onder neerwaartse druk waardoor een verdere daling heel goed mogelijk is. Aan de dynamiek op de woningmarkt lijkt voorlopig nog geen einde te komen. De aanstaande brexit zorgt mogelijk voor nog meer druk op de woninginvesteringsmarkt. Toelichting economie De Duitse economie laat al jaren een relatief stabiele performance zien. Met uitzondering van 2009 werd ook gedurende de financiële crisis een positieve economische groei gerealiseerd. Voor de komende jaren wordt eveneens een robuuste economische groei verwacht, al zijn er onzekere factoren die de groei negatief kunnen beïnvloeden, zoals de vergrijzing en toestroom van vluchtelingen, waarmee extra (overheids) uitgaven gemoeid zijn. In eerste instantie werd voor 2016 gerekend op een groei van 1,6% en in 2017 van 1,9%. Naar aanleiding van de brexit is deze door Oxford Economics naar beneden bijgesteld tot 1,4% in 2016 en 1,7% in De export en binnenlandse vraag vormen de belangrijkste drivers achter deze groei. Ook de consumentenbestedingen zijn van positieve invloed op de ontwikkeling van de economie. In 2016 groeien de consumentenbestedingen met 1,8% iets minder sterk dan in De ontwikkeling van het besteedbaar inkomen blijft achter bij de ontwikkeling van huizen prijzen, al wordt het verschil wel minder groot. Het effect van de aanstaande brexit op de Duitse economie zal naar verwachting relatief beperkt zijn, maar zorgt mogelijk wel voor onzekerheden op de financiële markten. Figuur 3 Economie Bron: Oxford Economics (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance % BBP (reëel) Private consumptie (reëel) Besteedbaar inkomen (reëel) Ontwikkeling huizenprijsindex Prognose 2017 Prognose 2018 Prognose 2019 Prognose Beleggen in internationaal vastgoed 25/80

26 Migratiesaldo per inwoners in absolute aantallen, 2014 Legenda Migratiesaldo per inwoners Bron: S tatistisches Bundesambt Deutschland (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance 26/80

27 Kader beleggingsstrategie Door de goede perspectieven voor de Duitse woningmarkt is deze ongekend populair onder vastgoedinvesteerders. Duitse woningen zijn bovendien wat diversificatiemogelijkheden betreft ideaal vanuit het perspectief van Nederlandse beleggers met een relatief grote woningportefeuille. Door het verschillende rendementsverloop van beide markten kennen Duitse woningen een negatieve correlatie met de Nederlandse portefeuilles. Dat betekent dat Duitse woningen een waardevolle toevoeging zijn in de beleggingsportefeuille van Nederlandse investeerders en voor een verbetering van het rendement-risicoprofiel zorgen. zien. Deze groei beperkt zich niet alleen tot Berlijn, Hamburg, München, Frankfurt en Düsseldorf (de top 5). Ook Dresden, Bonn, Mannheim, Leipzig, Neurenberg, Stuttgart en Hannover maken nog een positieve bevolkingsontwikkeling door. Naast het acquireren van bestaand aanbod in deze steden, kan het eveneens interessant zijn om de mogelijkheden van nieuwbouw te verkennen. Datzelfde geldt voor investeringen in nichemarkten zoals studentenhuisvesting, seniorenhuisvesting of woon/zorg-concepten. De grote Duitse steden zijn qua beleggingsstrategie het meest aantrekkelijk vanwege de groei van het aantal inwoners en de dynamiek op de lange termijn. In grootstedelijke woonmilieus blijft naar verwachting woningschaarste bestaan en vindt op termijn de hoogste waardeontwikkeling plaats. Vanwege de populariteit van Duitse woningen is sinds 2009 een dalende trend waarneembaar in de aanvangsrendementen in vooral de top 5 en grotere steden. De internationale interesse voor dit type vastgoed is nog steeds bijzonder groot. De beleggingsdruk vanuit internationale en binnenlandse beleggers houdt naar verwachting voorlopig aan vanwege een hoge spread tussen het aanvangsrendement en de lange rente. Door de groei van het aantal kleinere huishoudens en een aanhoudende trek van het platteland naar de stad ligt een focus op appartementen met een oppervlakte van 50 m² het meest voor de hand. Toch zal niet elk stedelijk gebied of elke stad profiteren van een groei van de bevolking. Dat geldt specifiek voor een land als Duitsland, dat de komende jaren sterk zal gaan vergrijzen. Een zorg vuldige analyse van de demografische ontwikkelingen naar regio en stad is nodig om te kunnen bepalen waar nog groei zal gaan plaatsvinden en waar het aantal inwoners juist onder druk komt te staan. Investeerders die bereid zijn een value-add- of opportunistische strategie te hanteren, kunnen ook investeringen in middelgrote steden met minimaal inwoners overwegen. Belangrijke randvoorwaarde voor deze steden is dat deze gelegen zijn in economisch krachtige regio s met een bovengemiddelde werkgelegenheidsgroei en een groeiend aantal inwoners. Een groot deel van de twintig grootste steden laat nog een (flinke) groei van het aantal inwoners Beleggen in internationaal vastgoed 27/80