VastgoedAcademy GGZ het circuit bouwende instellingen GGZ. Syllabus. Datum: maandag 19 november

Transcriptie

1 VastgoedAcademy GGZ het circuit bouwende instellingen GGZ Syllabus Datum: maandag

2 Inhoudsopgave 1 Agenda VastgoedAcademy 2 De stand van zaken in de lopende dossiers - Margreet Vroomen 3 Vastgoed organiseren is regisseren - Pauline Jansen 4 Jaarverslaglegging in Paul Venhoeven 5 Van scheiden wonen en zorg naar zorg aan huis - Gertjan te Hoonte 6 Deelnemerslijst

3 1 Agenda VastgoedAcademy

4 Vervolg GGZ VastgoedAcademy het circuit bouwende instellingen GGZ Graag nodigen wij u na een korte pauze weer uit voor de GGZ VastgoedAcademy. GGZ Nederland heeft gemerkt dat bij haar leden toch nog veel behoefte bestaat aan informatie en kennisdeling over vastgoed, ook nu de Normatieve Huisvestingscomponent is ingevoerd. Om u in staat te stellen zoveel mogelijk bijeenkomsten bij te wonen, hebben wij vanaf november 2012 tot eind 2013 alle data vastgesteld. Hieronder vindt u een overzicht inclusief een korte indicatie van het onderwerp uur NHC, jaarrekeningen en de vastgoedorganisatie 28 februari uur Innovatief aanbesteden (PPS en DBFMO) 18 april uur Ambulantisering, scheiden wonen en zorg en terreinen 10 september uur Projectencarrousel duurzaamheid Bestuurders en vastgoedmanagers Vastgoedmanagers en verantwoordelijken Vastgoedmanagers en verantwoordelijken Bestuurders en vastgoedmanagers Programma Voorlopig programma Tussen en uur staat de koffie klaar en is er gelegenheid om bij te praten. Het programma begint om uur. Er is ruim de tijd om vragen te stellen uur Intro en woord van welkom Gertjan te Hoonte uur De stand van zaken in de lopende dossiers Margreet Vroomen (o.a. NHC Forensische zorg, ZZP 1, 2, Bestuurlijk akkoord) uur De volgende stap in de vastgoedorganisatie, omgaan met de nieuwe werkelijkheid Pauline Jansen Lunch uur De jaarverslaglegging in uur Verdiepingssessie 1 Nadere uitwerking NHC Forensische zorg uur Verdiepingssessie 2 en uur ZZP 1, 2 (3) uit het pakket mogelijke consequenties en hoe hiermee om te gaan uur Verdiepingssessie 3 en uur Jaarverslaglegging 2013 en NHC in de praktijk In de parallel workshops wordt in kleinere groepen de mogelijkheid geboden om dieper in te gaan op verschillende onderwerpen.

5 2 De stand van zaken in de lopende dossiers Margreet Vroomen

6 VastgoedAcademy welkom 1 Agenda Tarieven NHC FZ en ZvW Toeslag beveiligde setting in de Zvw Zorgverzekeringsfonds Inventaris 2 1

7 Normatieve Huisvesting Component (NHC) NHC care NHC cure NHC FZ Tarieven en beleidsregels recent vastgesteld! 3 NHC Uitgangspunten van de NHC in 3 wetten zijn gelijk, waar nodig wordt afgeweken. Overgangsregime van Geleidelijke opbouw NHC en afbouw nacalculatie In 2013; 80% nacalculatie + 20% NHC NHC in overgangsregime niet onderhandelbaar! 4 2

8 Tarieven NHC ZVW Deelprestaties verblijf GGZ (24 uurs verblijf) Tarief Component Zorg Component NHC Deelprestatie verblijf A (Lichte verzorgingsgraad) 182,43 148,54 33,89 Deelprestatie verblijf B (Beperkte verzorgingsgraad) 219,66 186,78 32,88 Deelprestatie verblijf C (Matige verzorgingsgraad) 243,89 210,93 32,96 Deelprestatie verblijf D (Gemiddelde verzorgingsgraad) 248,32 217,15 31,17 Deelprestatie verblijf E (Intensieve verzorgingsgraad) 316,90 283,30 33,60 Deelprestatie verblijf F (Extra intensieve verzorgingsgraad) 375,80 343,52 32,28 Deelprestatie verblijf G (Zeer intensieve verzorgingsgraad) 724,57 685,23 39,34 5 Tarieven NHC FZ beveiligingsniveau Naam euro 1 (basis ZvW) Reg klinische ggz 32,95 2 FPA 40,27 2/toeslag SGLVG+ 59,58 3 FPK 53,09 4 FPC 64,76 6 3

9 Beveiligde setting (in Zvw) Voorbeeld; Beveiligde setting niveau 2 40,27 euro Deelprestatie verblijf A (Lichte verzorgingsgraad) verschil 6,38 Deelprestatie verblijf B (Beperkte verzorgingsgraad) verschil 7,39 Deelprestatie verblijf C (Matige verzorgingsgraad) verschil 7,

10 K&J NHC Zvw jeugd vastgesteld Gebruikt als basis voor de AWBZ tarieven Beleidsregels recent vastgesteld

11 Inventaris; let op! Inventaris AWBZ 2013 nog aparte budgetregel Inventaris ZvW is opgenomen in de DBC tarieven Inventaris AWBZ 2014 nog ter discussie 11 Meld je aan op en volg de groep kapitaallasten! Blijf goed op de hoogte, discussieër mee, stel vragen. Ook de Vastgoedacademy thema s zijn terug te vinden. 12 6

12 3 Vastgoed organiseren is regisseren Pauline Jansen

13 Vastgoed organiseren is regisseren 1 Vastgoed organiseren is regisseren VastgoedAcademy 2012 Amersfoort Pauline Jansen Vastgoed organiseren is regisseren Agenda 1. Focus en opgave vastgoedorganisatie 2. Vastgoedregie 3. Rolverdeling en dialoog vrager en aanbieder 4. Aandachtspunten bij het inrichten 5. Vastgoedorganisatie veranderen

14 Vastgoed organiseren is regisseren 2 Vastgoed organiseren is regisseren Vastgoedorganisaties vormgeven in de zorg Vastgoed organiseren is regisseren Huisvesting en vastgoed op verschillende niveaus in de organisatie _ìëáåéëëñçåìë s~ëíöçéçñçåìë déåéê~ä=ã~å~öéãéåí píê~íéöáé=éå=äéëäìáíéå N J ÄÉÇêáàÑëëíê~íÉÖáÉ=Éå=Åçêéçê~íÉ== áçéåíáíó J ~ÑëíÉããáåÖ=ÜìáëîÉëíáåÖëÄÉäÉáÇ=çé ÄÉÇêáàÑëÄÉäÉáÇ J äçå~íáéäéëäáëëáåö J ÄìÇÖÉíJ Éå=Ñáå~åÅáØäÉ=ÅêáíÉêá~ J ~äöéüéäé=öçéçâéìêáåö J ìáíäéëíéçáåöëäéäéáç O s~ëíöçéçã~å~öéãéåí ^å~äóëéëi=íê~åë~åíáéë=éå=åçåíê~åíéå J î~ëíöçéçj Éå=ÜìáëîÉëíáåÖëJ ÖÉÖÉîÉåë=EéêçéÉêíó=Ç~í~Ä~ëÉF J Ñáå~åÅáØäÉ=Éå=Ü~~äÄ~~êÜÉáÇëJ ~å~äóëéë=eüììêlâççéi=é~óä~åâf= J àìêáçáëåüé=äéççêçéäáåö J çåçéêü~åçéäáåöéålåçåíê~åíéå J olf=éå=äçéâï~~êçéå `obj eìáëîéëíáåöëã~å~öéãéåí _ÉÜÉÉê=Éå=ÜìáëîÉëíáåÖ Q J ÄçÉâÜçìÇáåÖ=î~å=ÇÉ=ÜìáëîÉëíáåÖëJ âçëíéå J ÄìÇÖÉííÉêáåÖX=âçëíÉå=Éå=â~éáí~~ä J íéåüåáëåüé=çáéåëíéåi=äéüééê=éå= çåçéêüçìç J ãéìäáä~áê=éå=ïéêâéäéâ J áåüìêéå=î~å=çáéåëíéå _çìïéêçàéåíã~å~öéãéåí mêçàéåíêé~äáë~íáé P J mîb=éå=çåíïéêé J åáéìïäçìïlîéêäçìï J áåêáåüíáåöëé~ââéí J ÅêáíÉêá~X=îÉêÜçìÇáåÖ=âçëíÉå=Éå= âï~äáíéáí J íçéòáåüíx=éä~ååáåöi=âçëíéå=éå âï~äáíéáí J êáëáåçã~å~öéãéåí

15 Vastgoed organiseren is regisseren 3 Vastgoed organiseren is regisseren Ontwerp volgt opgave Vastgoed is strategisch bedrijfsmiddel geworden en vraagt om strategische focus van de vastgoedafdeling Structureel beleggen van strategische taken (beleid, advies, portefeuillemanagement) Stevig financieel management Gestructureerd afstemmingsproces met eigenaar/huurders Veelal grote projectopgave en transacties om portefeuille op orde te krijgen Vaak in combinatie met achterstallig onderhoud Beperkt budget dus compacte organisatie en efficiënte processen Snel en onbureaucratisch oplossen dagelijkse problemen Voldoende invloed van zorgteams en cliënten waarborgen Vastgoed organiseren is regisseren Definitie facilitaire regieorganisatie Een facilitair bedrijf dat de klantvraag en het facilitaire aanbod op strategisch en tactisch niveau managet. Hierbij zijn de operationele activiteiten zo maximaal mogelijk uitbesteed

16 Vastgoed organiseren is regisseren 4 Vastgoed organiseren is regisseren Drie spelers in vastgoedorganisatie en - realisatie Zorg Vastgoed Leveranciers Richten Inrichten Verrichten Bepalen strategie bedrijfsvoering Zorgorganisatie Ontwerpen en plannen bedrijfsvoering Ontwerpen en exploiteren bedrijfsvoering Bepalen strategie informatie voorziening en regie Afdeling Vastgoed Ontwerpen en plannen informatie voorziening en regie Beheren en gebruiken informatievoozien ingen Bepalen strategie ICT service Leveranciersorganisatie Ontwerpen en plannen ICT service Beheren en exploiteren ICT services Vastgoed organiseren is regisseren Alle niveaus leveren bijdrage Zorgorganisatie Vastgoed Leveranciers Richten Bepalen strategie bedrijfsvoering Bepalen strategie informatie voorziening en regie Visie en besturing Bepalen strategie ICT service Inrichten Ontwerpen en plannen bedrijfsvoering Ontwerpen en plannen informatie voorziening en regie Ontwerpen en plannen ICT service Planning, coördinatie en projecten Verrichten Ontwerpen en exploiteren bedrijfsvoering Beheren en gebruiken informatievoozien ingen Uitvoering Beheren en exploiteren ICT services

17 Vastgoed organiseren is regisseren 5 Vastgoed organiseren is regisseren Vastgoed koppelt vraag en aanbod Zorgorganisatie Vastgoedafdeling Leveranciers Richten Bepalen strategie zorg Bepalen strategie vastgoed Bepalen strategie Inrichten Ontwerpen en plannen zorgproces Regie op vastgoed Plannen vastgoeddiensten Verrichten Realiseren en exploiteren zorg Beheren vastgoed Uitvoeren vastgoeddiensten Vastgoed organiseren is regisseren Belangrijkste activiteiten regieorganisatie Ontwikkelen van de vastgoedstrategie en huisvestingsbeleid Vraag naar vastgoed identificeren en vaststellen Vertalen ontwikkelingen in vak en markt naar bruikbaarheid voor het zorgvastgoed (innovatie) Selecteren, onderhandelen, contracteren van de uitbestede diensten Plannen en coördineren van huisvesting en onderhoud Controleren en monitoren van de resultaten Genereren van stuurinformatie

18 Vastgoed organiseren is regisseren 6 Vastgoed organiseren is regisseren Vastgoedrollen helder beleggen Vastgoed organiseren is regisseren Rollen vanuit perspectief van vraag en aanbod RvT (toezichthouder) RvB (kadersteller, eigenaar) Facilitair Bedrijf (leverancier) Externen (leveranciers) Vastgoedafdeling (gedelegeerd eigenaar) Huisvestingsaanbieder Zorgdirecteuren (huurder) Zorgmanagers/teams (gebruiker) Cliënten (gebruiker) Huisvestingsvragers

19 Vastgoed organiseren is regisseren 7 Vastgoed organiseren is regisseren Dialoog op verschillende niveaus Zorgdirectie Lange termijn huisvestingsvraag en budget, productieprognoses dialoog VG Strategie- en portefeuillemanagement, projectontwikkeling Strategisch Zorg- managers PvE object- en complexniveau, verhuisbewegingen dialoog Projectmanagement, opstellen MJOP en coördinatie eigenaarsonderhoud Tactisch Zorgteams Cliënten Gebruikersonderhoud (melding storingen, wensen, vragen) dialoog Opera- tioneel Frontoffice Eigenaaronderhoud (uitvoering MJOP, klein onderhoud), mutatieonderhoud en administratief beheer Huisvestingsvrager Huisvestingsaanbieder Vastgoed organiseren is regisseren Aandachtspunten bij het inrichten Strategie: de manier waarop (en het geheel van middelen waarmee) vooraf gestelde doelen bereikt (kunnen) worden Structuur Strategie Organiseren Management stijl Structuur: formele organisatiestructuur en - processen, de taak-, verantwoordelijkheids- en bevoegdheidsverdeling Managementstijl: de kenmerkende gedragspatronen van het management Cultuur Personeel Systemen Cultuur: de gemeenschappelijke waarden en normen en de daaruit voortvloeiende manieren van doen Personeel: de karakteristieken en vaardigheden van de medewerkers Systemen: de regels en procedures waarmee het dagelijks functioneren gestuurd wordt

20 Vastgoed organiseren is regisseren 8 Vastgoed organiseren is regisseren Strategie: meer sturing op strategisch niveau Manier waarop doelen bereikt gaan worden Focus op strategische aspecten vastgoedmanagement Zorgbeleid en vraag vertalen naar vastgoedstrategie Bepalen huisvestings- en onderhoudskaders en planningen Keuzes samenwerkingsrelatie belangrijkste leveranciers Proactief richting vastgoedvragers en leveranciers Vastgoed organiseren is regisseren Structuur Kleine unit, beperkte omvang Platte organisatie, beperkte span of control Rond portefeuillemanagement proces ingericht Belangrijkste in te richten processen Advies & portefeuille management Projectmanagement Regie op eigenaaronderhoud Klantmanagement Leveranciersmanagement Administratief beheer Formele organisatiestructuur en processen

21 Vastgoed organiseren is regisseren 9 Vastgoed organiseren is regisseren Clustering taken afdeling Vastgoed Formele organisatiestructuur en processen Management Inclusief beleid en strategievorming en afstemming op strategisch niveau Advies en portefeuille- management Beleid Analyse (incl. financ.) Portefeuillestrategie Besluitvormingstrajecten Projectontwikkeling Projectmanagement Projectplanning Projectmanagement Regie op onderhoud MJOP s Beleidskaders o.g.v. onderhoud Toepassen beleid en wetgeving o.g.v. arbo & milieu Regie op eigenaarsonderhoud Ondersteuning en administratie Contractbeheer Ruimtebeheer Administratie Managementinformatie Technische Dienst Vastgoed organiseren is regisseren Positionering Technische Dienst Focus op strategische vastgoedtaken = loslaten van operationele onderhoud en beheer taken Positionering buiten Vastgoedafdeling Inzetten in combinatie met een Front Office/Servicedesk Zelf doen of uitbesteden Slim combineren met facilitaire taken Formele organisatie- structuur en processen

22 Vastgoed organiseren is regisseren 10 Vastgoed organiseren is regisseren Cultuur Naar buiten gericht Focus op huurder/vastgoedvrager en leveranciers i.p.v. beheer en techniek Stimuleren nieuwe, betere vastgoedconcepten en functionaliteiten Meedenken met de vastgoedvrager Proactief in plaats van reactief of passief Flexibiliteit, innoveren Resultaat voor de eigenaar en vastgoedvrager realiseren Zakelijk, formeel op orde, werken binnen afgesproken kaders Transparante dienstverlening en bedrijfsvoering (helder, afgesproken) Nee zeggen buiten de kaders Controle van leveranciers, gaan voor het beste resultaat Gemeenschappelijke normen en waarden Vastgoed organiseren is regisseren Managementstijl Gericht op samenwerken, managen van verwachtingen Helikopterview/strategisch denken Vastgoedspecialist Onderhandelen, afstemmen diverse belangen Coachend richting medewerkers Zwaardere professionals Aansluiten ontwikkeling bij huurder en leveranciersontwikkelingen Gedragspatronen van het management

23 Vastgoed organiseren is regisseren 11 Vastgoed organiseren is regisseren Personeel Karakteristieken van medewerkers Traditionele beheerorganisatie Operationeel Interne focus Vakspecialisten Reactief Ad hoc Basis competentieniveaus Taakgericht Vastgoed regieorganisatie Strategisch/tactisch Externe focus (klant en leverancier) Proces specialisten Proactief Gepland Hogere competentieniveaus Resultaatgericht Vastgoed organiseren is regisseren Personeel: competenties Team combineert twee uitersten: flexibiliteit/meebewegen/innoveren bij de klant met controleren/beheren van de leveranciers Karakteristieken van medewerkers Klantafstemming Vastgoed organiseren Leveranciersturing Inlevingsvermogen Communiceren Luisteren Adviseren Overtuigingskracht Analyseren Plannen en organiseren Vastleggen Samenwerken Onderhandelen Controleren Oordelen Stimuleren

24 Vastgoed organiseren is regisseren 12 Vastgoed organiseren is regisseren Systemen Regels, procedures en systemen Monitoren en sturen vastgoedprestaties Planningssystemen en processen Managementinformatiesysteem Meldingen pand-, ruimte-, huurgegevens Workflowmanagement klein onderhoud Contractbeheer Digitaal woonboek Vastgoed organiseren is regisseren Vastgoedorganisatie veranderen Groeien naar strategische vastgoedorganisatie is ontwikkelopgave Vraagt om transitieaandacht Belangrijkste gesignaleerde opgaven Nieuwe rolverdeling met de zorgorganisatie vormgeven Medewerkers ondersteunen in ontwikkeling

25 Vastgoed organiseren is regisseren 13 Vastgoed organiseren is regisseren Nieuwe rolverdeling vormgeven Bij elkaar brengen van belangen (onderhandelingsspel) Inleven in positie van de spelers Effect van de verandering op de spelers Mogelijkheden voor steun/draagvlak onderzoeken Informatie inbrengen Versterken eigen positie Adviseren Informeren (feiten en cijfers) Territorium bewaken Afspraken maken over proces RvT (toezichthouder) RvB (kadersteller, eigenaar) Vastgoedafdeling Zorgdirecteuren (gedelegeerd eigenaar) (huurder) Facilitair Bedrijf (leverancier) Zorgmanagers/teams (gebruiker) Externen (leveranciers) Cliënten (gebruiker) Huisvestingsaanbieder Huisvestingsvragers Vastgoed organiseren is regisseren Sturen op gedragsverandering Strategischer werken vraagt andere competenties en gedrag Efficiënter werken ook Plannen, structuren en procedures maken is niet genoeg Weerstand. Geen one size fits all, maak het specifiek

26 Vastgoed organiseren is regisseren 14 Vastgoed organiseren is regisseren Vragen? Vastgoed organiseren is regisseren Pauline Jansen Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatie berusten bij Twynstra Gudde. Niets uit deze presentatie mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van Twynstra Gudde

27 4 Jaarverslaglegging in 2012 Paul Venhoeven

28 Vastgoed De jaarverslaglegging in 2012 GGZ Vastgoed Academy Paul Venhoeven RA Agenda Inhoud: 1. Inleiding 2. Wettelijke achtergrond verslaglegging 3. Hoofdpunten waardering vastgoed 4. Keuzeschema voor waardering 5. Impairment: Schatting realiseerbare waarde 6. Voorbeeldberekening bedrijfswaarde 7. Kasstroomgenererende eenheid 8. Kosten van groot onderhoud 9. Verwerking Financial lease 10. Afsluiting: stappenplan [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks of KPMG International. 1 1

29 1. Inleiding Voorheen: nacalculatie en dus geen risico op vastgoedexploitatie Toekomst: NHC en dus wel risico, bijvoorbeeld door Lagere bezetting panden Lagere prijzen productie Pakketverkleining en scheiden wonen/zorg (ZZP s 1-4 uit het pakket) Kortere gebruiksduur Afwijkende restwaarde Bestuurlijk akkoord: ambulantisering en 30% afbouw beddencapaciteit t.o.v Vergelijk vast actief met een vordering die mogelijk niet inbaar is [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks of KPMG International Wettelijke achtergrond verslaglegging Burgerlijk wetboek (BW2 T9) Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ) Regeling Verslaggeving Wet Toelating Zorginstellingen (RVW) RJ655 Zorginstellingen [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks of KPMG International. 3 2

30 Opbouw regelgeving (kader RVW) Grondslag is WTZi Regeling Verslaggeving WTZi: Schrijft BW 2, Titel 9 voor Inclusief Besluiten op grond BW 2, Titel 9 Plus de RJ-Richtlijnen In het bijzonder RJ 655 Plus in de RVW vastgelegde uitzonderingen en uitbreidingen specifiek voor de zorgsector In die volgorde! [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks of KPMG International Hoofdpunten waardering vastgoed Waardering voortaan gelijk aan die in het bedrijfsleven Keuzevrijheid in de waarderingsgrondslag Afschrijvingen volgens algemene richtlijnen, rekening houdend met gebruiksduur en restwaarde Jaarlijks nagaan of er aanleiding is om de waardering neerwaarts aan te passen; als dat zo is: impairmentberekening In de zorg is er beslist een aanleiding! [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks of KPMG International. 5 3

31 4. Keuzeschema voor waardering [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks of KPMG International. 6 Balanswaardering op historische kostprijs Tot de kostprijs behoren wel: Aanschaffingsprijs Sloopkosten Terreinopbouw Leges/ leveringskosten/ honorarium adviseurs Kosten onderzoek of het actief naar behoren functioneert Rentekosten bouw Niet: Openingskosten gebouw Kosten onderbezetting Aanloopkosten, en exploitatie verliezen [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks of KPMG International. 7 4

32 Balanswaardering op actuele waarde Veronderstelt dat pand vervangen wordt Dat over de gebruiksduur voldoende liquide middelen worden gespaard om pand te vervangen bij einde gebruiksduur Leidt tot hogere afschrijvingen tijdens het gebruik Beperkt de uitgaven aan handen aan het bed Wie waardeert tegen vervangingswaarde? [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks of KPMG International Impairment: Schatting realiseerbare waarde [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks of KPMG International. 9 5

33 Impairment Discussie over de in oktober 2011 uitgebrachte NBA-wijzer Waardering van vastgoed in de jaarrekening 2011 van AWBZen GGZ instellingen Algemene richtlijnen RJ zijn altijd en volledig van toepassing Waardering op basis van bedrijfseconomische waarderingsgrondslagen noodzakelijk Laagst mogelijke kasstroomgenererende eenheid als uitgangspunt De NBA-wijzer is te vinden op chief+2011/nba+wijzer+vastgoed aspx [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks of KPMG International Voorbeeld bedrijfswaarde berekening (oneindige reeks) Volgende jaren EBIT (groei 2,25%) Afschrijvingen van: Gebouwen en Install. Instandh. Invest. Investeringen in: Instandhoudingen,installati esen inventaris (2.500) (2.300) (2.700) (2.300) (2.900) (6.224) Mutatie inwerkkapitaal (200) (50) (50) (100) (100) Vrije Kasstroom Discontering 5% CW vrije kasstromen 0,976 0,929 0,885 0,843 0, Er wordt uitgegaan van de volgende gegevens: Groeipercentage EBIT is 2,25% per jaar; Afschrijving gebouwen en installaties 1e jaar 5.350, geen groeipercentage; Budget voor afschrijving instandhoudingen 1e jaar 800, groeipercentage 2,25 % per jaar; Boekwaarde onroerend goed in uitgangssituatie is Contante Waarde Vrije kasstromen Contante waarde Totaal % (1+ 5%)^5 Conclusie uit de bedrijfswaardeberekening: De bedrijfswaarde komt lager uit dan de boekwaarde van het onroerend goed van de rechtspersoon. De boekwaarde is ; de bedrijfswaarde is , zodat een bijzondere waardevermindering moet worden toegepast van [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks of KPMG International. 11 6

34 6.2 Voorbeeld bedrijfswaarde berekening (eindige reeks) Restwaarde EBIT (groei 2,25%) Afschrijvingen van: Gebouwen en Install. Instandh. Invest. Investeringen in: Instandhoudingen,installati esen inventaris (2.500) (2.300) (2.700) (2.300) (2.900) Mutatie inwerkkapitaal (200) (50) (50) (100) (100) Vrije Kasstroom Discontering 5% CW vrije kasstromen 0,976 0,929 0,885 0,843 0, Er wordt uitgegaan van de volgende gegevens: Groeipercentage EBIT is 2,25% per jaar; Afschrijving gebouwen en installaties 1e jaar 5.350, geen groeipercentage; Budget voor afschrijving instandhoudingen 1e jaar 800, groeipercentage 2,25 % per jaar; Boekwaarde onroerend goed in uitgangssituatie is Contante Waarde Vrije kasstromen Contante waarde X 1 (1+ 5%)^5 Conclusie uit de bedrijfswaardeberekening: De bedrijfswaarde komt lager uit dan de boekwaarde van het onroerend goed van de rechtspersoon. De boekwaarde is ; de bedrijfswaarde is 131,834, zodat een bijzondere waardevermindering moet worden toegepast van Totaal [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks of KPMG International. 12 Disconteringsvoet Vraag: Welke disconteringsvoet is passend? [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks of KPMG International. 13 7

35 Vaststellen disconteringsvoet Hoe hoger het disconteringspercentage, hoe lager de bedrijfswaarde en hoe hoger de afboeking/impairment Voorbeeld Ziekenhuis Schiedam: Ziekenhuis boekt impairment van Euro 59,9 miljoen. Geen afboeking tlv resultaat maar als vordering op de overheid! Disconteringsvoet gehanteerd hier is 7,8%! (WACC gewogen gemiddelde vermogenskosten voet). Pagi na [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks of KPMG International. 14 Berekening discontovoet (WACC) [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks of KPMG International. 15 8

36 7. Kasstroomgenererende eenheid Kasstroom is bepalend voor eventuele afwaardering Vraag: Vastgoedportefeuille als geheel, per pand, of anders? Op laagste niveau van afzonderlijk te onderscheiden exploitaties Aansluiten bij samenhangende kasstromen Aansluiten bij interne besturing concern [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks of KPMG International Kosten van groot onderhoud Keuzemogelijkheden: Activeren onder de boekwaarde van het vastgoed Rechtstreeks in de jaarexploitatie Reserveren in een voorziening [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks of KPMG International. 17 9

37 Vergelijking patronen over de jaren Vergelijking exploitatielasten (afschrijving/dotatie voorzieningen) exploitatielasten (x 1 mln.) Componenten benadering Voorziening groot onderhoud Tlv exploitatie exploitatieperiode (in jaren) [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks of KPMG International Verwerking Financial lease Financial lease opnemen in de balans alsof het eigen panden zijn Toekomstige leasebetalingen als schuld opnemen Op het geactiveerde bedrag ook regelmatig een impairmenttoets uitvoeren [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks of KPMG International

38 9. Verwerking Financial lease Criteria voor financial lease: Leaseperiode bijna gelijk aan gebruiksduur Contante waarde betalingen bijna gelijk aan reële aanschafwaarde Gebouw is zo specifiek dat het alleen door de zorgorganisatie is te gebruiken Eigendom gaat bij einde lease over naar huurder Huurder heeft een zeer gunstige koopoptie bij einde huurtermijn Verlies bij tussentijdse beëindiging moet worden gecompenseerd [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks of KPMG International Afsluiting: stappenplan Overweeg de strategie van de organisatie Bepaal de kasstroomgenererende eenheden Maak een strategisch vastgoedplan Bepaal welke panden hoe lang waarvoor zullen worden ingezet Schat de investeringen, afschrijvingen, verkoop van panden en de daarbij behorende kasstromen Maak meerjaren financiële scenario s waarin zowel vastgoedexploitatie als de zorgexploitatie zijn opgenomen Bepaal per kasstroomgenererende eenheid de contante waarde van de toekomstige kasstroom Confronteer deze met de huidige boekwaarde [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks of KPMG International

39 Paul Venhoeven RA KPMG Healthcare KPMG Accountants NV, registered with the trade register in the Netherlands, is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in the Netherlands. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks or trademarks of KPMG International. 12

40

41 Notitie Waardering Vastgoed In het licht van de grote veranderingen in de markt en regelgeving, en het toegenomen risicoprofiel in de zorg is het belangrijk weloverwogen keuzes te maken, ook ter zake van het vastgoed en de methodes voor de waardering daarvan. Aan de basis van een goed meerjarenplan ligt ook een Strategisch vastgoedplan. Daarbij vindt ondermeer een analyse plaats van de effecten van ambulantisering en het afschaffen van de nacalculatie en de gevolgen daarvan voor het vastgoed. Dit vraagt ook om weloverwogen keuzes met betrekking tot de waardering van het vastgoed in de jaarrekening. Belangrijke keuzes zijn: Wat is de strategie rond vastgoed? Verkopen of houden, leasen, huren of in eigendom? Waardering op vervangingswaarde (dus extra sparen ten laste van de zorgexploitatie) of op historische kostprijs? Welke restwaarden hanteren we en hoe bepalen we die? Welke afschrijvingstermijnen hanteren we? Welke disconteringsvoet of voeten hanteren we? Wat zien wij als de kasstroomgenererende eenheden? Bundelen van eenheden, of individueel benaderen? Welke methode hanteren we voor groot onderhoud: de componentenmethode, een onderhoudsvoorziening of ten laste van de exploitatie? Welke leasecontracten betreffen Financial lease? Welke disconteringsvoet hanteren we voor het contant maken van de leaseverplichting? De geldende regelgeving voor de jaarverslaggeving sluit een aantal opties uit en schrijven bepaalde behandelingen voor, maar bieden anderzijds ook keuzes. Bijgaande achtergrondnotitie is bedoeld om de belangrijkste voorschriften en keuzemogelijkheden voor u samen te vatten. Amstelveen, 1

42 Achtergrond en uitleg Inhoud: 1 Wettelijke achtergrond Regeling Verslaggeving WTzI 2 Hoofdpunten waardering activa 3 Keuzeschema voor waardering vastgoed 4 Impairment 5 Schatting realiseerbare waarde door contant maken toekomstige kasstromen 6 Voorbeeldberekening bedrijfswaarde van een zorginstelling 7 Kosten van groot onderhoud 8 Verwerking Financial lease in de jaarrekening 2

43 1 Wettelijke achtergrond Regeling Verslaggeving WTzI Volgens de Regeling Verslaggeving WTZi (RVW) moet de jaarverslaggeving van zorginstellingen voldoen aan de bepalingen over de jaarverslaggeving in het Burgerlijk Wetboek (BW, boek 2, Titel 9) en aan de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ), in het bijzonder ook aan de Richtlijn Zorginstellingen (RJ 655). Burgerlijk wetboek (BW2 T9) Regeling Verslaggeving Wet Toelating Zorginstellingen (RVW) Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ) RJ655 Zorginstellingen 2 Hoofdpunten waardering activa De hoofdpunten van de jaarverslaggeving conform het BW 2, de Richtlijnen en de Regeling Verslaggeving WTZi zijn: Keuzevrijheid in de waarderingsmethodiek van materiële vaste activa. Waardering tegen aanschaffingswaarde òf actuele waarde De waardering van de materiële vaste activa in de zorgsector komt overeen met de reguliere bepalingen voor het bedrijfsleven, zoals opgenomen in het BW en de Richtlijnen. Voor de afschrijvingen van alle vaste activa gelden de algemene bepalingen die gegeven zijn in het BW en de Richtlijnen. Dit betekent afschrijven over de gebruiksduur en rekening houdend met een mogelijke restwaarde. Bij waardering van Materiële vaste activa dient periodiek (jaarlijks) te worden nagegaan of er indicaties zijn voor een bijzondere waardevermindering (impairment). Dezelfde methodiek geldt voor de geactiveerde Financial leaseverplichtingen, de Immateriële vaste activa en de Financiële vaste activa. Door de wijzigingen in de bekostiging lopen zorginstellingen in meer of mindere mate risico s over de waardering van het vastgoed. Op basis van een toets van de boekwaarde met de realiseerbare waarde (bedrijfswaarde of opbrengstwaarde) dient te worden vastgesteld in hoeverre sprake is van een duurzame waardevermindering. Deze dient ten laste van de resultatenrekening in mindering te worden gebracht op de boekwaarde. 3

44 3 Keuzeschema voor waardering vastgoed Volgens onderstaand schema kan de zorginstelling een keuze maken voor de te hanteren waardering van Materiële vaste activa. Het is belangrijk dat zorginstellingen grond en daarop gerealiseerd onroerend goed van elkaar kunnen onderscheiden en separaat verwerken in de balans. Samengevat: voor vastgoed in eigen gebruik dat niet zal worden verkocht is er een keuzemogelijkheid om te waarderen op historische kostprijs of tegen actuele waarde. Wanneer de omstandigheden daarvoor aanleiding geven moet worden nagegaan of de realiseerbare waarde wellicht lager is. Als dat de inschatting is, dan moet de boekwaarde tot dat bedrag worden verlaagd. 4

45 4 Impairment Als de zorginstelling een aanmerkelijk risico loopt over de boekwaarde van het vastgoed, dient een impairmenttest te worden uitgevoerd. Als dit zich voordoet dient de boekwaarde van de materiële en immateriële vaste activa te worden getoetst aan de realiseerbare waarde (ergo: de hoogste waarde van value in use en de directe opbrengstwaarde). Dit dient op grond van RJ te geschieden per individueel actief. Indien het niet mogelijk is voor een individueel actief (zoals bij een apparaat, een gebouw of een separaat bouwdeel), dan dient de realiseerbare waarde bepaald te worden voor een zogenaamde kasstroomgenererende eenheid. Dat is (RJ ) de kleinst identificeerbare groep van activa, die onafhankelijk van andere activa kasstromen genereren. Een belangrijke indicatie voor de grens van een kasstroomgenererende eenheid is, of een eenheid diensten of producten levert, die zelfstandig afgerekend kunnen worden met derden (cliënten, verzekeraars, gemeenten of andere subsidiënten). Voor de bepaling van de bedrijfswaarde wordt uitgegaan van individuele vaste activa of, als dit niet mogelijk, is van kasstroomgenererende eenheden. 5 Schatting realiseerbare waarde door contant maken toekomstige kasstromen De realiseerbare waarde wordt gedefinieerd als de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde. 5.1 Bedrijfswaarde Het bepalen van de bedrijfswaarde van een actief omvat de volgende stappen: a) a. het schatten van de toekomstige in- en uitgaande kasstromen bij voortgezet gebruik van het actief en bij het uiteindelijke afstoten; en b) het toepassen van een disconteringsvoet op deze toekomstige kasstromen. Indien deze waarde lager is dan de boekwaarde dient een waardevermindering te worden doorgevoerd. 5.2 Grondslagen voor het schatten van toekomstige kasstromen: Bij het bepalen van de bedrijfswaarde dienen prognoses van kasstromen: a. gebaseerd te worden op redelijke en onderbouwde veronderstellingen van de leiding van de instelling; 5

46 b. gebaseerd te worden op de meest recente jaar-exploitatiebegrotingen of jaarbudgetten, die zijn goedgekeurd door de leiding van de instelling; c. de periode na de periode, die is begrepen in de meest recente exploitatiebegrotingen, te worden geschat door extrapolatie van de prognose gebruik makend van een vast of dalend groeicijfer voor latere jaren. Daarin moeten toekomstige ontwikkelingen worden meegenomen; Schattingen van toekomstige kasstromen dienen te omvatten: a. prognoses van de kasontvangsten bij voortgezet gebruik van het actief; b. prognoses van kasuitgaven die noodzakelijk zijn om de kasontvangsten te genereren; en c. netto kasstromen, te ontvangen (of te betalen) bij het afstoten van een actief aan het einde van de levensduur. 5.3 Disconteringsvoet De disconteringsvoet dient zowel de actuele marktrente als de specifieke risico's met betrekking tot het actief te weerspiegelen. De disconteringsvoet dient geen risico's weer te geven waarmee in de toekomstige kasstromen al rekening is gehouden. In de te hanteren disconteringsvoet dient de risico inschatting van de individuele zorginstelling nadrukkelijk tot uitdrukking te komen. Deze kan hoger of lager zijn dan de marktrente en ook in de tijd wijzigen. Als uitgangspunt hanteert de rechtspersoon één van de volgende disconteringsvoeten: - de gewogen gemiddelde vermogenskosten van de rechtspersoon; - de marginale rentevoet voor de rechtspersoon; - andere marktrentes, zoals bijvoorbeeld door de NZa wordt gepubliceerd in het kader van de rentenormering. 6

47 6 Voorbeeldberekening bedrijfswaarde van een zorginstelling Er wordt uitgegaan van de volgende (fictieve) gegevens: Groeipercentage EBIT is 2¼ % per jaar Afschrijving gebouwen en installaties 1 e jaar 4.300; Budget voor afschrijving instandhoudingen 1 e jaar 800, groeipercentage 2¼ % per jaar Boekwaarde onroerend goed in uitgangssituatie is Bepaling bedrijfswaarde: Omzet minus bedrijfskosten excl. Rente Winst excl. rente = EBIT (Groei 2¼ %) Volgende jaren Afschrijvingen van -gebouwen en install instandh.invest Investeringen in: -instandhoudingen, installaties en inventaris Mutatie inwerkkapitaal Vrije kasstroom Discontering 5% 0,9500 0,9025 0,8547 0,8145 0,7736 CW vrije kasstromen Contante waarde vrije kasstromen Contante waarde restwaarde Totaal

48 Conclusie uit de voorbeeld-bedrijfswaardeberekening: De bedrijfswaarde komt hier lager uit dan de boekwaarde van het onroerend goed. De boekwaarde is ; de bedrijfswaarde is , zodat een bijzondere waardevermindering moet worden toegepast van Kosten van groot onderhoud Uitgaven voor groot onderhoud van materiële vaste activa die telkens na een langere gebruiksperiode plaatsvinden, worden op een van de volgende drie wijzen verwerkt (RJ ): in de boekwaarde van het actief (componentenbenadering); via een onderhoudsvoorziening; of ineens in de winst-en-verliesrekening. 7.1 Componentenbenadering De componentenbenadering houdt in dat kosten van groot onderhoud ineens bij aanvang van het gebruik van dat actief als afzonderlijk deel van het actief worden geïdentificeerd. Dat deel wordt dan afgeschreven in de periode tot aan het moment van uitvoeren van het groot onderhoud. Bij de uitvoering van het groot onderhoud worden de kosten hiervan opnieuw geactiveerd waarna deze afzonderlijke component opnieuw op dezelfde wijze wordt afgeschreven. 7.2 Ten laste van de groot onderhoudsvoorziening Als tweede verwerkingswijze is het expliciet toegestaan een voorziening te vormen tot aan het moment dat het groot onderhoud plaats gaat vinden (art. 2:374 lid 1 BW). De toevoegingen aan de voorziening dienen te worden bepaald op basis van het geschatte bedrag van het groot onderhoud (op basis van een meerjaren onderhoudsplan) en de periode die telkens tussen de werkzaamheden van groot onderhoud verloopt (RJ ). 7.3 Ten laste van de winst- en verliesrekening De derde verwerkingswijze betreft het ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening verwerken van het bedrag van het groot onderhoud op het moment dat dit groot onderhoud plaatsvindt. Deze wijze van verwerken is alleen geschikt wanneer door de veelheid aan panden een ideaalcomplex kan ontstaan voor de organisatie als geheel. 8

49 exploitatielasten (x 1 mln.) Vergelijking exploitatielasten (afschrijving/dotatie voorzieningen) Componenten benadering Voorziening groot onderhoud Tlv exploitatie exploitatieperiode (in jaren) Het matchingprincipe wordt bij toepassing van de componenten-benadering en de systematiek via de voorziening groot onderhoud het meest gerespecteerd. Het ineens ten laste van het resultaat verantwoorden van onderhoud leidt over het algemeen niet tot een inzichtelijke kostenverantwoording, tenzij er sprake is van een ideaalcomplex. De verslaggevingsregels bieden een keuzemogelijkheid met de kanttekening dat de RJ twee specifieke attentiepunten meegeeft: a) Uit de toelichting dient te blijken op welke wijze groot onderhoud wordt verwerkt (RJ onder b). b) De verwerking van groot onderhoud dient voor alle soortgelijke materiële vaste activa op dezelfde wijze te geschieden (RJ ). 9

50 8 Verwerking Financial lease in de jaarrekening Voor de vraag of de huurder (= lessee) het gehuurde object al dan niet op zijn balans moet of mag opnemen wordt een onderscheid gemaakt tussen financiële leasing en operationele leasing. De RJ definieert een Financial lease als een lease overeenkomst, waarbij de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom geheel of nagenoeg geheel door de lessee (=huurder) worden gedragen. Een financial lease is in feite een vorm van financiering. Operationele lease stemt grotendeels overeen met een huurovereenkomst. RJ 292 geeft aan dat voor de classificatie als een operationele of financiële lease van grond en gebouwen - indien mogelijk - een splitsing dient te worden gemaakt in een lease van grond, en een lease van gebouwen. Een lease van grond zal in zijn algemeenheid worden beschouwd als een operational lease. Slechts indien het juridisch eigendom aan het einde van de leaseperiode automatisch overgaat op de lessee is er sprake van een financial lease. RJ292 geeft verder aan, dat indien er géén splitsing kan worden gemaakt, de gehele leaseovereenkomst als financiële lease moet worden verantwoord, tenzij duidelijk is dat beide als operationele lease kwalificeren; dan classificeert de gehele lease zich als operational lease. 8.1 Criteria voor Financial lease De RJ richtlijnen geven voorbeelden van indicaties en situaties, die leiden tot classificatie als financiële lease. Onderstaand worden punten weergegeven waarbij, indien een punt zich voordoet, sprake is van Financial lease: De leaseperiode omvat het belangrijkste deel van de economische levensduur van het object. De RJ richtlijnen geven aan dat dit geldt bij een leaseperiode van 75% of meer van de economische levensduur van het object. Op het moment van het aangaan van de leaseovereenkomst is de contante waarde van de (minimale) leasetermijnen (nagenoeg) gelijk aan de reële waarde van het object. De RJ richtlijnen geven aan dat dit geldt indien de contante waarde van de minimale leasebetalingen 90% of meer bedraagt van de waarde van het leaseobject bij de aanvang van de leaseovereenkomst. Het leaseobject (zorggebouw) is zodanig specifiek dat het, zonder belangrijke modificaties, alleen geschikt is voor het gebruik door de lessee (huurder). 10

51 Hierbij is sprake van een object dat specifiek voor de huurder is bestemd. Het ontleent zijn waarde vooral aan de mogelijkheid om het voor de activiteiten van de hurende zorginstelling aan te wenden. Na ingebruikneming door de huurder is het object nog nauwelijks van waarde in het economische verkeer, omdat uitsluitend tegen zeer hoge kosten ingebruikneming door andere partijen is te realiseren. De eigendom van het leaseobject gaat over naar de lessee (huurder) aan het einde van de leaseperiode. De lessee (huurder) heeft het recht het leaseobject te kopen tegen een bedrag ver beneden de verwachte reële waarde van het object op het moment dat dit recht voor het eerst kan worden uitgeoefend. Indien bij tussentijdse opzegging door de huurder van de leaseovereenkomst voor het object de huurder het verlies, dat daardoor bij de verhuurder ontstaat, moet compenseren. De huurder komt het recht toe na de leaseperiode het object tegen een veel lagere leaseprijs te leasen dan de te verwachten marktconforme prijs. 8.2 Opname Financial lease in de balans Bij financial leasing dient het leaseobject bij de lessee (huurder) te worden geactiveerd onder de materiële vaste activa en dienen de geldende financiële verplichtingen te worden gepassiveerd. Voor het contant maken van de leaseverplichtingen komen twee disconteringsvoeten in aanmerking: a. De rentevoet van de lease zelf b. De marginale rentevoet van de huurder De eerste activering vindt plaats tegen de reële waarde van het leaseobject op het moment van het aangaan van de overeenkomst, tenzij de contante waarde van de minimale leasebetalingen lager is. In dat geval dient activering tegen de contante waarde van de minimale leasebetalingen plaats te vinden. Bij de aanvang van de leaseperiode worden zowel het geleasde actief als de leaseverplichting voor hetzelfde bedrag verwerkt, met uitzondering van de initiële directe kosten van de lessee, die worden toegevoegd aan de waardering van het actief. 8.3 Opname Financial lease in de resultatenrekening: De periodieke leasebetalingen, exclusief de eventuele vergoedingen voor servicekosten, personeel e.d., moeten worden gesplitst in een rentebestanddeel en een aflossingsgedeelte. De berekening vindt plaats op annuïteitenbasis, of mag ook om praktische redenen plaats vinden met behulp van een methode die dit zo goed mogelijk benadert. 11

52 Het rentebestanddeel komt ten laste van de Resultatenrekening van de huurder; het aflossingsgedeelte wordt in mindering gebracht op de leaseverplichting. Naast het rentebestanddeel moet de lessee de afschrijvingen van het leaseobject ten laste van de Resultatenrekening brengen. De afschrijvingen en eventuele andere waardeverminderingen van het leaseobject vinden plaats op basis van de regels, zoals die voor de materiële vaste activa van toepassing zijn. 8.4 Reële waarde geactiveerde leasetermijnen lager dan de contante waarde leasebetalingen In combinatie met een huurcontract voor onbepaalde tijd kan de reële waarde van het leaseobject problemen voor de waardering opleveren. De contante waarde van de leasebetalingen kan mogelijk beduidend hoger zijn dan de reële waarde van het leaseobject. Bij een dergelijke situatie kan er op grond van de geldende verslaggevingsregels conform het BW en de RJ sprake zijn van een bijzondere waardevermindering (als last in de resultatenrekening) van het actief voor de huurder. In dat geval zal een bedrijfswaardeberekening moeten worden gemaakt, naar analogie van het voorbeeld in paragraaf 6. Een nadelig verschil moet ten laste van het resultaat worden afgeboekt. 12

53 Bijlage: Kernbegrippen waarderingsgrondslagen vaste activa Kernbegrippen Onroerend goed Materiële vaste activa voor eigen gebruik door zorginstelling Eerste waardering: verkrijgingsprijs Waardering na eerste verwerking verkrijgingsprijs of actuele waarde Materiële vaste activa als vastgoedbelegging Onroerende zaak die wordt aangehouden om huuropbrengsten en/of waardestijging te realiseren Eerste waardering : verkrijgingsprijs Waardering na eerste verwerking: actuele waarde /verkrijgingsprijs Waardering andere MVA Historische kostprijs Historische kostprijs of vervangingswaarde Verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs Vervaardigingsprijs Inkoopprijs en bijkomende kosten Tot de kostprijs behoren wél: - Aanschaffingsprijs; - Sloopkosten om het terrein bouwrijp te maken; - Terreinopbouw; - Leges/leveringskosten/honorarium adviseurs/architect; - Kosten onderzoek of het actief naar behoren functioneert, en - Rentekosten bouw (tenzij nacalculeerbaar in exploitatiebudget) Tot de kostprijs behoren niet: - Openingskosten gebouw; - Kosten onderbezetting, en - Aanloop- en exploitatieverliezen. Actuele waarde Actuele waarde kan zijn: - Vervangingswaarde of bedrijfswaarde indien geldt: bedrijfswaarde < vervangingswaarde - Bedrijfswaarde of indirecte opbrengstwaarde (DCF); - (Directe) opbrengstwaarde, indien besloten is tot verkoop 13

54 Vervangingswaarde Bedrijfswaarde Balanswaardering vast actief Herwaardering Herwaarderingsreserve Het bedrag dat nodig zou zijn om in plaats van het goed dat bij de bedrijfsuitoefening wordt gebruikt een ander goed te verkrijgen dat voor de bedrijfsuitoefening een in economisch opzicht gelijke betekenis heeft. Het bedrag dat resulteert als de contante waarde van de netto kasstromen inclusief de restwaarde (Discounted Cash flow, DCF). Ook genoemd de indirecte opbrengstwaarde of value in use, zijnde de waarde van het vast actief in continuïteit bij eigen gebruik Bij eerste verwerking: aanschafwaarde (bij ingebruikname) Na eerste verwerking: aanschafwaarde of actuele waarde Er zijn verschillende waarderingsgrondslagen voor activa mogelijk, echter: - per categorie vaste activa wèl dezelfde grondslagen - individuele benadering: herwaardering per actief - Impairment: Bijzondere waardevermindering die optreedt als de realiseerbare waarde (bedrijfswaarde of verwachte opbrengstwaarde) lager is dan de boekwaarde van het vaste actief. Waardering op actuele waarde - Frequentie herwaardering wordt bepaald door beweeglijkheid van de reële/actuele waarde - Bij beperkte fluctuatie: herwaardering iedere 3 of 5 jaar Reserve die ontstaat uit hoofde van toepassing van actuele waarde - Herwaarderingsreserve per actief of groep - Herwaarderingsreserve mag niet negatief zijn 14

55 5 Van scheiden wonen en zorg naar zorg aan huis Gertjan te Hoonte

56 Van scheiden wonen en zorg naar zorg aan huis De nieuwe toekomst voor de intramurale zorg Amersfoort Maandag Gertjan te Hoonte Programma Strategie en samenwerken Cliënt Scheiden van wonen en zorg Woningmarkt en vastgoed Effecten op andere diensten 1

57 Scheiden van wonen en zorg - Inleiding Gertjan te Hoonte en toen was er snelheid..(1) In het begrotingsakkoord 2013 is de maatregel aangekondigd om de lichte zorgzwaartepakketten (ZZP 1 t/m 3) voor nieuwe cliënten per 1 januari 2013 te extramuraliseren. Nieuwe cliënten behouden ook in 2013 hun recht op zorg maar worden in plaats van in een instelling in hun eigen omgeving geholpen en krijgen een indicatie voor extramurale zorg in functies en klassen 1. Dit sluit aan bij het concept van zorg in de buurt en speelt in op de wens van de cliënt om zolang mogelijk vanuit eigen huis verzorgd te worden. Bron: Kamerbrief VWS, 28 september

58 en toen was er snelheid..(2) Zorgverzekeraars worden in 2017 financieel verantwoordelijk voor de Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ). ( ) Langdurige Geestelijke Gezondheidszorg kan dan ook overgeheveld worden naar de zorgverzekeringswet. ( ) De Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) wordt omgevormd tot een nieuwe landelijke voorziening waarin de intramurale ouderen- en gehandicaptenzorg (vanaf ZZP 5) landelijk wordt georganiseerd met een budgetgrens middels de contracteerruimte. Bron: Kamerbrief VWS, 28 september 2012 doel.. In de langdurige en welzijnszorg willen we de komende periode een omslag maken naar meer maatwerk, meer zorg in de buurt, meer samenwerking tussen de verschillende aanbieders maar ook naar houdbaar gefinancierde voorzieningen, zodat ook latere generaties er nog gebruik van kunnen maken. Dit betekent dat maximaal aansluiting gezocht zal worden bij wat mensen nodig hebben en wat gemeenten in staat zijn te doen. Ook richten wij de voorzieningen scherper op beschikbaarheid voor mensen, die zich uit eigen middelen geen alternatief kunnen veroorloven. Daarbij geven wij prioriteit aan zorg met een medisch karakter boven zorg met een niet-medisch karakter, omdat mensen bij die laatste vorm van zorg vaker (maar niet altijd) op alternatieven in eigen kring kunnen terugvallen.. Bron: Kamerbrief VWS, 28 september

59 groot aandeel ZZP 1-2 valt in 2013 snel weg, GGZ 17,6% VG 8,6% Totaal aantal indicaties Totaal ZZP 1 en 2 Reductie bezetting 2013 V&V 29,9% is slechts een beperkt deel van totale zorg.. Gebaseerd op: CIZ, VWS, NZa Direct effect voor de cliënt zorg sociaal cliënt wonen omgeving inkomen 4

60 Discussievraag Heb jij in kaart om wie het gaat en wat de effecten voor de cliënt zijn? Strategische keuze en samenwerken 5

61 Het voortzetten van de stijging van collectieve uitgaven is onhoudbaar De langdurige zorg vergt een striktere oriëntatie op de betaalbaarheid Zorg gaat terug naar de kern Zorg wordt op de juiste plaats verleend èn betaald Alle partijen leveren een grotere bijdrage aan de beheersing van de zorguitgaven Welzijn Zorgaanbieders Burgers Professionals Corporaties... Bestuurders Gemeenten Politici 6

62 Strategieontwikkeling in onzekere tijden Er zijn zoveel onzekerheden, kun je dan wel een strategie ontwikkelen? Onderstromen zijn stabiel Zorgvraag stijgt Onbetaalbaar Anders organiseren Paradigma shift Regionale opgave Samenwerken èn concurreren Efficiënter èn effectiever Maatschappelijk belang èn eigen belang Het is voor de sector(en) de hoogste tijd om naast korte termijn overleving, te gaan nadenken over de lange termijn opheffing van hoe we het nu doen. Wie doet er mee? 7

63 Scheiden maakt samenwerken noodzakelijk Huidige situatie Toekomstige situatie Facilitair en huisvesting Woningbouwcorporatie Gemeente met WMO Ziekenhuis Thuiszorg GGZ Welzijn en Maatschappelijke dienstverlening Fysiotherapie/ ergotherapie Huisartsen Sociale werkvoorziening Claudia de Breij Mag ik dan bij jou Vijf sleutelvragen voor succesvol samenwerken Op de goede weg samen? De goede stappen, de goede volgorde, winwinproces, in dialoog Wat is de gedeelde ambitie van de partners? Waar gaan ze samen echt voor? Betekenisgevend proces Professioneel organiseren Gedeelde ambitie Recht doen aan belangen Is het netwerk professioneel georganiseerd? Governance, besluitvorming, vorm Goed Persoonlijk samenwerken Wat zijn de belangen van ieder van de partners? Op zoek naar mutual gains! Constructieve groepsdynamica? Leiderschap, vertrouwen, bovenstroom/onderstroom 8

64 Discussievraag Kennen jullie het netwerk? Wie kan jullie helpen in de wijk? Hoe ga je hier mee om? Consequenties vastgoed 9

65 Veranderingen voor wonen Indicatie Huidige situatie Zelfstandig wonen Intramurale zorg Indicatie >3 Na 1 januari 2013 Zelfstandig wonen Langer thuis blijven wonen Intramurale zorg Indicatie >3 Zelfstandig wonen Langer thuis blijven wonen Zorggeschikte woning Intramurale zorg Middeninkomens 0 woonlasten 664 Inkomen zorgbehoevende 0 inkomen Corporaties moeten 90% van hun sociale voorraad (< 664) verhuren aan lagere inkomens (< ). Binnen de overige 10% hebben mensen met een medische indicatie voorrang 10

66 Zorggeschikt wonen volgens Aedes-Actiz Intramuraal Beschermd wonen Verzorgd wonen Levensloopbestendige woningen Nultredenwoningen Niet zorggeschikte woningen Consequenties De vraag in de woningmarkt verandert Er komt meer vraag naar zorggeschikte woningen Er komt meer vraag naar betaalbare, zorggeschikte woningen voor middeninkomens De vraagverandering varieert sterk per regio en gemeente Het woningaanbod dient te veranderen om kwaliteit van wonen op peil te houden. Uitdagingen: Transformatie- en bouwopgave bepalen Realiseren meer zorggeschikte woningen Door scheiden wonen en zorg ontstaat de noodzaak om wonen en zorg steeds meer in één integraal pakket aan te bieden 11

67 Wat betekent het voor de vastgoedstrategie; bestaand aanbod is mede bepalend Cliëntvraag Organisatiestrategie Vastgoedstrategie Bestaand aanbod Praktische knelpunten in de transitie Huidige vastgoedportefeuille Transformatie x jaar Ideale samenstelling vastgoedportefeuille Wat wil de cliënt? Wat kan de cliënt betalen? Leegstand in gebouwen Plekken in gebouwen komen leeg terwijl de kosten wel gemaakt worden Bij elke leegstaande plek vallen inkomsten weg voor huisvesting (ca tot 8.000) en voor de zorg (ca ) Vooral in de GGZ en VG zal dit lange tijd aan de orde zijn 12

68 Strategische keuzen in de vastgoedstrategie Type aanbod Ga ik/blijf ik zorg èn huisvesting bieden? Wat bied ik cliënten bij scheiden van wonen en zorg: Zorg Diensten Hoe breng ik de zorg en diensten fysiek naar de cliënten in hun omgeving in de wijk waar ze wonen/willen wonen Met welk vastgoed verder Investeren in nieuw vastgoed? Leegstandrisico s op de korte en lange termijn beperken Kapitaal Wat zijn mogelijkheden om geld vrij te maken om te investeren in een ander soort aanbod in de wijk Wat houd ik en wat stoot ik af? Per locatie oplossing op maat Verhuurbaarheid +/+ Aanbod optimaliseren Onderscheidend aanbod zorg en diensten Concurrentie -/- Concurrentie +/+ Afstoten/ herontwikkelen (in samenwerking) Afstoten Verhuurbaarheid -/- 13

69 Terreinen verdienen specifieke aandacht Terreinen zijn voor een deel van de instellingen al een probleem Nu nog zwaardere druk op terreinexploitatie als lichte ZZP s hier gaan verdwijnen Mening van cliënten Problematische grondexploitaties Discussievraag Hoe hebben jullie al in kaart gebracht met welk vastgoed jullie verder gaan? 14

70 Vragen voor andere afdelingen Facilitaire thema s bij scheiden wonen zorg Toegevoegde waarde Gewenste facilitaire dienstverlening Consequentie op de financiële middelen Zakelijkheid en servicegerichtheid Beleving en wonen 15

71 HR thema s bij scheiden wonen zorg Mag iedereen overal werken Arbeidsomstandigheden bij de cliënt Ultimo kleinere organisaties Talent vast houden in een toekomstige moeilijke arbeidsmarkt Ander werk ICT thema s bij scheiden wonen zorg Middelen op locatie ter ondersteuning medewerker Inzet e-health en elektronische hulpmiddelen Past de intramurale infrastructuur nog bij de toekomst Veiligheid= meer data moet altijd overal zijn, meer mobiele plekken Training medewerkers 16

72 Discussievraag Hoe werken jullie over de staffuncties heen samen om de consequenties en aanpak in kaart te brengen? Afsluiting 17