business centers drs. D.J. Somsen ilrnstelveerz, april "002 pr~k drs. Pep. Kohnstaá-im rnr, drs. K, WAR der Noill Haarlemmermeer

Transcriptie

1 business centers Haarlemmermeer drs. D.J. Somsen ilrnstelveerz, april "002 S ~ ~ V - M Jaargang K K ~ pr~k drs. Pep. Kohnstaá-im rnr, drs. K, WAR der Noill

2 "..when i run dry i stop a while and think of you.." Baul Sirnon Aan Marieke, Emma, Pieter en Wouter

3 Na een enerverende studietijd is het moment gekomen waar ik. ondanks al het plezier van de afgelopen twee jaar. met verlangen naar uit heb gekeken: de afronding er van. Het voorwoord van de masterproof is bij uitstek de gelegenheid om terug te kijken. af te sluiten en hen te bedanken die in de voorbereiding van en tijdens de opleiding van bijzondere betekenis voor mij zijn geweest. Een drietal jaar geleden overwoog ik seneus de MRE-opleiding te volgen. Gedurende die tijd en in voorbereidmg van de selectieprocedure heeft Piin Kaufman me in het algemeen en op bepaalde momenten in het bijzonder tot gestimuleerd. Ik denk aan het oefenen van het 'MRE-sollicitritiegesprek' en de kritische heschouwing van het 'MREsollicitat~epaper'. Ik ben Pim hier zeer erkentelijk voor. In ée'n adem wil ook Jeroen Reijnoudt noemen. Altijd meei dar1 belrnngstellend mijn studieverrichtingen L olgend en nie zo gek krijgend dat ik op zomervakantie voorafgaand aan de studie reeds studiemateriaal heb meegenomen. Ook onze brainstorms voor het vinden van een interessant onderwerp voor mijn masterproof heb ik zeer gewaardeerd. Uiteraard gaat grote dank uit naar medewerkers van de gemeente Haarlemmermeer. Norbert Schmelzer, Nico Kamphorst en Rob van der Nol1 waren in verschillende stadia alledrie in de randvoorwaardelijke sfeer (steun. tijd en geld) van grote betekenis. Een speciaal woord van dank gaat bij de gemeente uit naar George Görtemöller. mijn wethouder van Economische Zaken. Zijn ondersteuning in de selectiefase en belangstelling gedurende de tentamenperiodes, ook als hij alleen last van mijn opleiding had omdat ik vaak niet aanwezig was. heeft me goed gedaan. Voor wat betreft het schrijven van mijn masterproof wil ik Bastiaan Driessen van Regus in het bijzonder bedanken. Mijn introductie door hem in de wereld van business centers en het beschikbaar stellen van gebruikerslijsten van Regus-vestigingen in Haarlemmermeer zijn in dit verband van grote waarde geweest. Een woord van dank gaat tevens uit naar alle medewerkers van de SBV en Maudi Kieft en Pieter van Hulten in het bijzonder. Hun inzet heeft zorggedragen voor een opleiding van uitstekende kwaliteit in een prettige sfeer. Professor Kohnstamm bedank ik voor zijn kritische en gewaardeerde hulp en advies bij het schrijven van mijn masterproof. Een MRE-student kan zijn studie niet succesvol afronden zonder de steun van het thuisfront. Hoewel ij te jong zijn om liet als zodanig te hebben ervaren, is de liefde die ik dagelijks van Emma. Pieter en Wouter ontvang en hct geluk dat met dat elke dag weer geeft essentieel in mijn bestaan en daarmee in de succesvolle afronding van mijn studie.. Tenslotte Marieke. Zonder mijn lieve Marieke was een succesvolle afronding van de MRE-opleiding niet mogelijk geweest. Haar onvoorwaardelijke steun, ook als ik niet te genieten was door studiestress en tentamenspanning. was voor mij van onschatbare waarde. elke dag weer. Ik beschouw haar veerkracht als mijn solide basis. mljn slagen alc 011s slagen. Amstelveen. l 8 juni 2002

4 Thc Iiistdnt Otfïcc: cen verkenning van businesb ccnters D.J. Somsen 1. INLEIDING AANI. EIDING D0~1s~er.r. ING iin PIiORIdIiiiMSTI~L.LIN(ì AANPAK IiN OPBOIJW FLEXIBILISERING VAN DE KANTOORWERKGELEGENWID MAATSCHAPE'FLIJKE ONTWIKKEI. INC.EN DHMO(;IZAPISCHIS 0NTWIKKE:LINGEN ECONOMISCHE EN TflCHN0IX)CiISCHE ONTWIKKEI. INCiISN L. 3. SOCIAAL.-CULTUI~EI.~: ~NTWIKKEL.INGEN l. 4. ]P~I.ITIEIW OKTWIKKE:LIN(?EN FI~IXIBIL. 1SERINCi V /2N Uil KAS\ITOOKWERK(iE:LEGFiNHEID NAAR LOCATII; BLIsIN~~SS CENTERS FIBXIHII. ITEIT VAN DIEiNSTE$N EN FACILITEITEN FLHXIRII. ITEIT IN DE RLIIMTF~BESHOEZTEJ FL. BXIHILITE~IT IN DL$ DUUR VAN I>li HUUROVEREENKOMST KOSTEN BUSINESS CENTERS GBRKUIKE~RS DE:, FINITIE BUSIW. SS CICNTEK ONTWIKKELINGEN IN DE KANTORENMARKT GESC~DENIS VAN HET PRODUCT BUSINESS CENTER AL(;E<MEEJN NP;»ERL AND INLF;IDING VERI.ilI>PiN HEDEN TOEKOMST BUSINESS CENTERS IN HAARLEMMERMEER OUD-GEBRUIKERS CONCI. USIE CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN EEN JONGE BEDRIJFSTAK DE (~IIRRUIKE~~S VAN BUSINESS CENTFIKS DE POSITIE: VAN RUSINESS CFiNTElltS NU EN IN DE T0E:KOMST EESN Ai.WF:,( ;INC~SKADER'?... 42

5 The Insl'inl Olfice. teil vcrkznnuig va11 hwincss centcis 1) 1 Somwn I. Inleiding 1.1. Aanleiding Begin jaren tachtig is de Gemeente Haarlemmermeer gestart met de ontwikkeling van het kantorenpark Beukenhorst te Hoofddorp. De afgelopen 15 tot 20 jaar is de uitgifte bijzonder succesvol geweest, In Reukenhorst-West en de aarisl~rite~ide ontwikkelingxfase Reukenhorst-Oost is tot op heden ruim m9.v.o. kantoorruimte 9erealiseerd. Diverse aansprekende bedrijven hebben zich op het park gevestigd. Beukenhorst is hiermee een belangrijke vestigingslocatie geworden voor nationale en internationale (hoofd)kantoreri binnen de Amsterdamse regio. De door het gemeentebestuur van H:narlerrimermeer gewenste verdere versterhg van de positic van Beukenhorst alc kw:tlitatref hoogwaardige vestigirigslocatie voor internationale bedrijven vindt tot clrcci 2010 plaats door de ontwikkeling van hei gebied Station Hoofddorp - Beukenhorst-Luicl, een ontwikkeling van circa m2 b.v.o.. Deze versterking vindt zijn weerslag iii een hoogwaardig stedenbouwkundig plan- de keuze in samenspraak met de markt voor (internationde) toparcliitecten. hoge investeringen in de buitenruimte, de landscaping van het park, de invoering van parkmanagetnent en het aanbieden van naar grootte gedifferentieerde kantoren. Door middel van het inspelen op marktontwikkelingen tracht de gemeente Haarlemmermeer de vitaliteit van het park te behouden. Na 2005 zal de uitbreiding Beukenhorst Oost-oost in ontwikkeling en realisatie worden gebracht. Vooralsnog wordt hierbij rekening gehouden met een ontwikkeling van minimaal mq.v.0.. Een van de ontwikkelingen waarmee de Gemeente Haarlemmermeer de laatste jaren wordt geconfronteerd is de vraag van marktpartijen voor de verwerving van grond voor de ontwikkeling en realisering van flexibele kantoorhuisvesting, de zogenaamde business centers. Hierbij betreft het de ontwikkeling en realisering van kantoren voor bedrijven/formules die wel hun naam verbinden aan het kantoorconcept. maar zich zelf niet als gebruiker binnen het te ontwikkelen kantoor zullen vestigen. Deze formules verhuren, in afwijking van de standaard huurtermijn van 5 of 10 jaar, kantoorruimte aan gebruikers voor flexibele huurperiodes. variërend van 1 dag tot enkele weken. maanden of jaren. Bekende aanbieders van dergelijke k;mtoorconcepten zijn Regus. MWB Business Exchange en HQ Business Centers. Het is voor de gemeente in de huidige situatie echter lastig te beoordelen of medewerking aan de ontwikkeling en realisering van kantoorrulmte voor genoemde aanbieders verleend moet worden. Hiervoor bestaan twee redenen: I. Het itzst~~ncihouclriz varz ren gr:onclr acr~zbod,ssiitztutir i.l~nuit rlr irzi.'rrlshork varz grorzclc~lanbirder (het gro?zdbi.drij@ersyec tirf) Norn-ialiter verkoopt de gemeente op Beukenhorst slechts grond aan marktpartijen alc vooraf duidelijkheid kan worden gegeven over 60% van de daadwerkelijke huurder(s)/gebruiker(s) van de te ontwikkelen kantoorruimte. Deze eis wordt door de gemeente gesteld om een gezonde marktsituatie te bewerkctelligen. De gemeente wil voorkomen dat het kantorenaanbod te groot wordt. Een groot aanbod in combinatie met leegstand jri de bestaande kantoren zal de in de markt te realiseren hriurprijzen per n12 v.v.o. negatief beinvloeden. hetgeen zich voor de gemeente vertaald in ongewenste lagere grondpr~jzen. De door de gemeente gekiste huurgarantie zal door de aanbieders van buciness centers vooraf gegeven worden. Echter de eerqte huurder van de

6 kantoor~uimte. zijnde de aanbieder vrin het business center verbindt slechts haar naam aan de kantoorruimte. onder zich daadwerkelijk of als hoofdgebruiker in het te reaiiseren pand re vesngeil. De uiceinàeiljke gedruikersionderhuuryers zijn vooraf niet bekend. Het risico op een kantoor zonder daadwerkelijke gebruikers is vooraf niet uit te sluiten. 2. fit insturzdhozcdrn van ren grzovzcl~ crnnhodr~itucitir rlonuit het perspec lief van acazbi~~lrr- van een geicil~d i~ertigirzgskiir?zaat (het EZ-prr,$prt tt~fì De gemeente is zich ook bewust van de veranderende vraag naar kantoorruimte. Ten eerste constateert de gemeente, dat de termijn waarop de huisvestingsweris van (vaak buitenlandse) bedrijven speelt steeds korter wordt. Tot enkele jaren geleden meldden bedrijven zich bij de gemeente voor de verwerving van grond voor de realisering van etn btdrljfqpand circa twee of drie jaar voolafgaande 'kan de datum waarop men die nieuwe huisvesting wilde betrekken. Deze termijn bood voldoende tijdsruimte om in overleg met de geineente een bouwplan op te \tellen, hiervoor een bouwvergunning te verkrijgen en het bedrijfspand te bouwen binnen de dool het bedrijf gewenste termijn voor nieuwe bedrijfshuisvesting. In de huidige sitiiatie speelt de huisvestingswens en daarmee de vraag naar kantoomimte van bedrijven steeds vaker op een veel kortere termijn. De huisvestingswens speelt daarbij op een kortere termijn dan de benodigde ontwikkelings- en realisatietijd voor de nieuwbouw van een kantoor. Voor deze bedrijven kan de huur van in de tijd flexibele kantoorruimte een oplossing zijn. Ten tweede blijken (buitenlandse) bedrijven bij vestiging in de regio Amsterdam/Haarlemmermeer veelal eerst op zoek te gaan naar een strategisch gelegen pied-à-terre, van waaruit men eerst de markt wil gaan verkennen, voordat men een definitievere vestigingslocatiekeuze malikt. Ook de onzekerheid over de groei en het daarmee samenhangend benodigde kantooroppervlak speelt een rol. Voor deze bednjven is de huur van zowel in de tijd als qua oppervlak flexibele kantoorruimte veelal een oplossing. De gemeente Haarlemmernieer wil ter versterking van haar vestigingsklimaat en haar positie als vestigingslocatie voor (internationale) bedrijven dan ook in kunnen spelei1 op dergelijke vestigingsbehoeften en dergelijke kantoorformules in het kantorenpark Beukenhorst kunnen beiden. Beide perspectieven kunnen een intern gemeentelijk belangenconflict betekenen. Annzrenlijhe leegstand oi' een groot aanbod kan lelden tot lagere huren en daarmee lagere grondwaarclen. Leegstand en aanbod kunnen daarentegen kamen bieden aan (buitenlandse) bedr~jven om zich voor een relatief lage prijs (huur of grond) te vestigen. Geconcludeerd kan worden. dat het de gemeente ontbreekt aan de beschikbare inarktkennis voor het bepalen van de marktruimte voor business centers. Kortom er is geen afwegingskader beschikbaar Doelstelling en probleemtelling Om rn de toehomst ter versterking van het vestigingshlimaat in de Gemeente Haarlemmerineer weloverwogen en wellicht pro-actief m te kunnen spelen op de vraag naar business centers dient het aritwoord op een aantal vragen met betrekking tot de %raag en het aanbod. zowel wat betreft de kwalitatieve als mogelijk kwantitatieve zijde hiervan. op basis van een onderzoek inzichtelijk te worden gemaakt. \BV MICk opleiding Ja'irg'rrig

7 Thc Instant Ofticc. ccn vcrkcnning va11 ~LIS~~IC~S c~'11tc1.s 1l.J. Som\en De Gemeente Haarleminermeer is als aanbieder van grond ten behoeve van kantoorbebouwing echter maar één van de spelers van de regionale vastgoedmarkt. In het onderzoek zal revens naciruiiiteiijk de rollen. wensen, piannen.visies ei1 verwachtingen van de andere spelers op de regionale vastgoedmarkt naar voren dienen te konien. Dit betreft makelaars en beleggers in vastgoed. De centrale vraag en daasmee de probleemstelling m het onderzoek luidt: Wat is de huidige en toekomtige positie van busirness centers binnen de kantorenmarkt van de gemeente Haarlemmermeer in het algemeen en voor het kantorenpark Beukenhorst te Hoofddorp in het bijzonder? Ile uitkomst van het onderzoek 7d bestaan uit een vlsir op de markt voor business centers rn de gemeente H~~arlernrnermeer tn ren aantal a'inbevelingen voor de gemeerite Haarlemmermeer op dit gebied Aanpak en opbouw In deze paragraaf zal worden ingegaan op de wijze waarop de probleemstelling zal worden geoperationaliseerd en hoe de scriptie is opgebouwd. In hoofdstuk 2 zal worden ingegaan op de definitie van business centers. Getracht zal worden tot een afbakening van het begrip business center te komen. Hiertoe zal een beeld van de maatschappelijke ontwikkelingen van de afgelopen 10 jaar worden gegeven en de gevolgen die hebben gehad voor de ontwikkeling van kantoren en de kantoonverkgelegenheid. Vervolgens ml op basis van deze ontwikkelingen bezien worden welke gevolgen deze hebben gehad op de vraag naar flexibele aanbodsvormen van kantoorhuisvesting. Hierin zal de plaats van business centers worden bepaald en wordt een definitie van busiriess centers geformuleerd, welke de basis zal zijn voor de masterproof. In hoofdstuk 3 wordt een algemeen beeld geschetst van de ontwikkelingen in de kantorenmarkt van de afgelopen jaren. Ook de verwachtingen voor de toekomst hieromtrent komen in dit hoofdstuk aan de orde. Vervolgens zal in hoofdstuk 4 de geschiedenis van business centers aan de orde komen in de Verenigde Staten van Amerika. Europa en Nederland. Wai betreft de Nederlandse situatie zal in het bijzonder aandacht worden besteed aan de situatie op B~isiness Park Beukenhorst als onderdeel van de regionale Amsterdamce kantoormarkt. Verleden, heden en toekomst komen daarbq aan de orde. In hoofdstuk 5 7al exclus~ef de Business centers in de gemeente Haarlemmermeer aan tie orde komen. Onderzoek zal worden gepleegd naar het vestigingsgedrag en de verhuismotieven yan een aantal bedrijven voor wie een business center de eerste vestiging in HaarlemmerIneer was. Waarom is in eerste instantie gekozen voor een business center en welke redenen lagen ten grondslag aan het verhuizen naar een regulier kantoor of aan continuerrng vali het verblijf in het bui~ness center. Het onderzoeh wordt in hoofdstiik 6 afgesloten worden door het formiileren van coticlusies ten aanzien van de Nederlandse markt voor business centers in het algemeen

8 The Iristant Offi~e: ecii \eikeiininr lari b~i\ines~ ceiiteis L) J Somseii en de Haarlemmermeerse markt voor business centers in het bijzonder. Daarnaast zullen specifieke aanbeveliiigen worden geforniuleerd voor de ontwikkeling van business centers voor her: kantorenpark Beukenhorst. Deze aanbeveiingen Kunnen dienen ais afwegingskader voor het college van burgemeester en wethouders van de genieente Haarlemmermeer inzake de ontwikkeling van business centers op het kantorenpark Beukenhorst.

9 The Instant Olfice, een verkenninr ban husiilcs\ centci \ 1l.J Soinscn 2. Flexibilisering van de kantoorwerkgelegenheid Het begrip business center wordt veelal beschreven als het kantoorconcept met flexibele werkplekken. De vraag is in dat geval gerechtvaardigd. waar deze tlexibiliteit dan uit bestaat. Tevens dient bepaald te worden of er geen andere aanbiedingcvorn~en van flexibele werkplekken bestaan, welke niet vallen binnen de definitie van het begrip biisiness center. Om te komen tot een definitie van het concept business center zal in dit hoofdstuk een beeld van de maatschappelijke ontwikkelingen van de afgelopen 10 jaar worden gegeven en zal kort worden ingegaan op de gevolgen die deze ontwikkelingen hebben gehad op kamtortn en de ontwikkeling van kantoomerkgelegenheid. Vervolgens zullen de aanbiedingsvonnen van de flexibele werkplek buiten het regullere kantoor, het basiskantoor besproken worden. met als doel een beeld te krijgen van het spectrum van flexibele werkplekken. Hierna zal ingezoomd worden op het business center als onderwerp van deze scriptie en zal een definitic van husiness centers worden geformuleerd Maatschappelijke ontwikkelingen De huidige samenleving kan als zeer dynamisch worden getypeerd. Voor het management van bedrijven is het van groot belang dat men zich bewust is van deze ontwikkelingen. Immers. deze maatschappelijke ontwikkelingen werken direct door. De positionering van producten en diensten van bedrijven in termen van vraag en aanbod dient door de bedrijven constant en consequent gemonitord te worden. om snel. creatief, flexibel en effectief op veranderingen te kunnen inspelen. met als doel het blijvend versterken of minimaal behouden van de marktpositie. In de samenleving hebben ~ich de afgelopen jaren tal van en trends voorgedaan, die gevolgen hebben gehad voor de positie van bedrijven en daarmee de huisvesting van bedrijven. Onderscheiden kunnen worden: 1. Demografische ontwikkelingen; 2. Economische en technologische ontwikkelingen; 3. Sociaal-culturele ontwikkelingen: 4. Politieke ontwikkelingen Demografische ontwikkelingen Het Centraal Bilreau voor de Statistiek (CBS) voorziet een verdere groei van de bevolking naar 18.2 miljoen inwoners in De vergrijzing die de afgelopen tien jaar al zichtbaar wac. za1 zich naar verwachting ook de komende jaren voortzetten. Dit proces wordt versterkt door de ontgroening. waarbij tot een absolute afname plaatsvindt van het aantal 25 tot 39-jarigen. Verder zal ook het aandeel van de beroepsbevolking verder afnemen. Dit zal nog enigszins gecompenseerd worden door de stijgende arbeidsparticipatie van vrouwen. Tenslotte is de verwachting dat de bevolking zich steeds meer zal ontwikkelen in de nchting van een multiculturele samenleving. Bedlijven dienen de komende jaren rekening te houden met een toenemende schaarste op de arbeidcmarkt. Om aan de kwantitatieve vraag naar arbeidskrachten te kunnen voldoen.

10 The Iilstdnt Office: een.ccrherii~inc, van busiiic~s centeis I) I Sornjci~ zal het noodzakelijk zijn voorwaarden te scheppen om (herintredende) vrouwen, ouderen en allochtonen aan het arbeidsproces te laten deelnemen. De (kwalitatieve) concurrentie oni de besce werknemers ai groot biijven. Einnen de Kantoren en de kantoorwerkgelegenheid zal derhalve ruimte en creat~viteit gevonden dienen te worden in de primaire en secundaire arbeidsvoorwaarden van de werknemers. de huisvesting van werknemers op de werkplek en tevens de efficiënte inzet van het beschikbare personeel naar tijd en locatie Economische en technologische ontwikkelingen Een liberalisering van de wereldhandel en het internationale kapitaalverkeer heeft mede bijgedragen tot de integratie vnn dt Penier~ka~~nse, Aziaticcht en Europese econornitkn. Hiermee is de internat~onalisatie kan de economie een feit. Bedrijven beperken zich in hun activiteiten niet langer tot het land van oorsprong, maar breiden hun activiteiten door groei, fusies of overnames u ~t buiten de landsgrenzen. zowel binnen het eigen continent als naar andere werelddelen. Hiermee sanienhangend 15 de binnen de westerse wereld vervanging van de op industrie gerrchte economie door een informntie-economie. Steden en regio's als kenniscentra maken in toenemende mate deel uit van een nieuwe kennisen netwerkeconomie. Deze ontwikkeling naar een mondiale kennis- en netwerkeconomie is in een stroomversnelling gebracht door de snelle technologische ontwikkeling. vooral op het gebied van Informatie- en CommunicatieTechnologie (ICT). De mondialisering van de economie heeft bij internationale ondernemingen geleid tot een toename van een aantal vestigingen buiten het land van oorsprong. Maar ook bij nationale ondernemingen vindt een toename plaats van het aantal vestigingslocaties. Volgens het recente onderzoek 'Ruimte voor digitale economie' (TNO inro en het Ministerie van Economische Zaken ) zijn er met betrekking tot de kantoorwerkgelegenheid een tweetal trends te onderscheiden in de relatie tussen ICT en de niimtevraag, die zowel betrekking hebben op het nationale- als internationale vestigingspatroon van ondernemingen : e De scheiding van 'front- en back-offices'; Flexibele werkplekken in combinatie met telewerken. Beide trends leiden binnen de verdere verkantorisering van de economie tot een groei van het aantal werkplekken. Echter een deel van deze werkplekken zal niet binnen de traditionele kantoren worden gevonden. maar op specifieke flexkantoren en thuis bij telewerkers. Naast de ICT wordt de ruimtelijk integratie van op meerdere locaties gelegen werkplekken en kantoren mogelijk gemaakt door de toegenomen persoonlijke mobiliteit Sociaal-culturele ontwikkelingen Ook sociaal-culturele ontwikkelingen leiden tot een veranderend ruimtegebruik. De belangrijkste oritwihhelingen zijn individualisering. bewustwording en emancipat~e. In toenemende mate willen mensen de invulling van het leven in overeenstemtning brengen met hun eigen wensen. Dit heeft ondermeer geleid tot een grotere mondigheid, de wens om ruimte te hebben voor persoonlijke ontplooiing en eisen die aan de werkplek worden gesteld. De niens als individu is centraler hornen te staan. SI5V-MI1 t.' i~pleidii~g Jaarg'tng X

11 The Instant t )f ficc. cc11 vcl hcnriing van hu~meas centcrs I) T Cornsen Op de arbeidsmarkt heeft dit geleid tot een tlexibilisering van de werktijd en loopbaanplanning. Bij de inrichting van kantoren zal steeds meer rekening dienen te wuidcil gehoudcri met Úc iridividueic werisen cri eiscri vali de werkticrrtrrs. îvîdar ieveris vertaalt de flexibilisering van de arbeid zich in de flexibilisering van de werkplek. Telewerken vanuit het woonhuis en het gebruikmaken van werk- en vergaderplekken buiten het reguliere kantoor. waar de onderneming officieel gevestigd is, zal hierdoor toenemen. De dagelijkse gang naar de vaste werkplek op kantoor is daarmee geen automatisme meer. De werknemer zal die werkplek kiezen dic het best aansluit bij rijn of haar agenda , Politieke ontwikkelingen De markt van commercieel vastgoed. waaronder de karitorenmarkt, is geen aspect van de samenleving waarmee de overheid zich intensiet bemoeit. Maar daarmee is niet gezegd dat de invloed van de overheid in de~e van geen betekenis is. De invloed verloopt vooral via het beleid van de rninisteiies van VROM en Verkeer en Waterstaat. Het min~sterie van VROM stelt het ruimtelijke ordeningsbeleid op en bewaakt dit. Dit ruimtelijk beleid is de basis voor streekplannen en deze zijn op hun beurt weer de basis voor bestemmingsplannen, waarin de planologisch-juridische ruimte voor de realisatie van kantoren wordt vastgelegd. Daarnaast is in het ruimtelijke ordeningsbeleid ten aanzien van kantoren het zogenaamde ABC-locatie beleid vastgelegd. Met dit beleid worden de bereikbaarheidprofielen van locaties gekoppeld aan de mobiliteitsprofielen van bedrijven. Concreet betekent dit dat arbeids- en bezoekersintensieve bedrijven zich dienen te vestigen nabij haltes van openbaar vervoer. De goede bereikbaarheid per openbaar vervoer vertaalt zich vervolgens in maximum parkeernormen. Binnen de Randstad geldt daarbij een parkeernorm van maximaal 1 parkeerplaats per 125 m%edrijfsvloeroppervlak (b.v.o.) op een B-locatie (goed ontcloten via rijksweg en openbaar vervoer) en een parkeernorm van maximaal 1 parkeerplaats per 250 m2 b.v.o. op een A-locatie (knooppunt van openbaar vervoer). Deze stringente parkeernormen zijn in streek- en bestemmingsplannen vastgelegd. De kritiek op dit bcleid vanuit voornamelijk het bedrijfsleven richtte zich met name op de zwaarte van de normen. In de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening 11jkt gekozen te worden voor het loslaten van dit rijksbeleid. Het locatiebeleid dient op gemeentelijk niveau en in de regio vorm te worden gegeven. Dat dit automatisch leidt tot een versoepeling vali dit beleid 11-jkt niet altijd op te gaan. Binnen het Regionaal Orgaan Amsterdam (ROA) gaan nu reeds sternnien op om of het beleid te handhaven. of om de 'extra' parkeerplaatsen beneden de norm slechts tegen een hoge vergoeding vati het bedrijfsleven mogelijk te mahen. Het ministerie van Verheer en Waterstaat speelt op het gebied van het bereikbaarhe~dcbeleid een leidende rol. Onder invloed van het locatiebeleid 15 de laatste 10 jaar vooral ingezet op de venriindering van de groei van de automobiliteit. Hoewel dit niet gewerkt heeft, heeft dit beleid zich mede vertaald in een keuze voor verbetering van de openbaar vervoer infrastructuur (bijvoorbeeld trein en Zuidtangent), ten koste van de uitbreiding en verbetering van het rijk5wegennet. Eén v;m de gevolgen is dat het rijkswegen net in vooral de ochtend- en avondspits overbelast is. hetgeen leidt tot veel en lange files. De laatste jaren ingezette verbetermg en uitbreiding van het rijkswegen (onder het motto 'mobiliteit mag weer' ) zal naar verwachting niet voldoende zijn om genoemde

12 The Iiis~aiit Office: een vcrkcnnmg van h~tsiiies~ centei< 1) 1 hornseii problemen het hoofd te kunnen bieden. Het ininisterie van Verkeer en Waterstaat zal de komende jaren middels rekening rijden of betaal~troken trachten de groei van het auiuverkeer 111t.t Ilairie irl de 5piisiljÙen ie verrriiriùeren. Of tiic beleid tot resultaten zai leiden is nu nog niet duidelijk. Dat de kosten van het gebruik kan de auto zullen stijgen is daarentegen zeker. Daarnaaqt zal het ministerie vari Verkeer en Waterstaat blijvend de kwantitatieve en kwal~tatieve ontwikkel~ng van het openbaar vervoer stiriluleren. Het hierboven beschreven beleid en de gevolgen daarvan hebben de afgelopen jaren naast een heop ergernis en onbegrip bij het bedrijfsleven en het massaal oritclu~ken van de parkeernormen tevens geleid tot het zoeken van andere flexibele vormen van kantoorhuisvesting. Th~iiswerken en de benutting van hantoorwerkplekkers ander\ dan op het.eigenq lantoor zijn bewij~en vari htt vinden van oplosxingrn buintri bedrijven In het tegengaan van verlies van productieve tijd als gevolg van bijvoorbeeld congestie van het wegennet Flexibilisering van de kantoorwerkgelegenheid naar locatie De in de vorige paragraaf genoemde ontwikkelingen hebben geleid en zullen in de toekomst leiden tot veranderingen in de vraag naar kantoorhuisvesting en daarmee in diversificatie van het aanbod van werkplekken en kantoren. Het werken op een andere plek dan het kantoor van het basiskantoor. het kantoor waar de onderneming gevestigd is, kan worden geduid als de flexibilisering van de werkplek. Ir1 het rapport 'Ruimte voor de digitale economie" (TNO inro en het Ministerie van Economische Zaken, 200 L) wordt gesteld dat, uitgaande van een criterium van 2 of meer dagen in de week telewerken. in % van het personeel in Nederland telewerkt. Men spreekt de verwachting uit dat dit percentage zal toenemen tot 22% in Als belangrijkste drijfveer achter telewerken noemen bedrijven in dit rapport de vermindering van de reistijd. het behoud van werknemers en de verwachting dat de productiviteit zal toenemen. De remmende krachten daarentegen zijn met name of het type activiteiten zich leent voor telewerken en in hoeverre werk plaatsvindt in projectteams. Minder belang, aldus de bedrijven. wordt gehecht aan de behoefte tot controle van werknemers. De voor- en nadelen van telewerken. volgens het 'TelewerkForum zijn in tabel l weergegeven. Als vervolgens ingemomd wordt op telewerken vanuit speciaal daarvoor ingerichte telewerk plekken. kunnen cle volgende voor- en nadelen ten op~ichte van thuis telewerken worden benoemd (tabel 2). De vraag naar huisvesting door een onderneming wordt ondermeer bepaald door de strategie van ei1 de werkprocessen binnen een bednjf. Deze huisvesting kan ~owel in het basiskantoor. on-site. als buiten het basiskantoor. off-site gevonden worden. waarbij contractduur. locatie, versch~jningsvorni en geboden diensten de variabelen zijn. Huisvesting off-site i\ de vastgoedcomponent van het telewerken.

13 Thc Instant Office: ccn verhci~riinr! van huiiness centers D.J Soruwn Tabel 1: voor- en nadelen van telewerken bron: TelewerkForum Tabel 2: voor- en nadelen telewerken vanuit speciaal daarvoor ingerichte telewerk

14 TIie Iii\tailt Oftice: ecn verkcilnin- tan hii\ines, centers I) J Soinaen Het off-site werken. is echter nog een verzamelbegrip voor meerdere vormen van kantooractiviteiten die niet op het basiskantoor zelf plaatsvinden. Als vervolgens een verdere verfijning van het begrip oit-site piaatsvindt. kan een onderscheid worden gemaakt in aanbiedingsvormen. Binnen het off-site aanbod van werkplekken- en ruimten kan een tweedeling worden gemaakt tussen de residentikle en non-residentiele kantoorruimte of werkplekken. Dit zijn de won~ng van de werkrierner enerz~jds en het hotel. het wegrestaurant. de luchthatcn en het business center anderzijds. Binnen het non-residentikle aanbod bieden wegrestaurants en hotels slechts werkplekken- en ruimten aan in een niet-kantooromgei~ing Voor het gebruik van deze werkplekken geldt ctat de duur kort (dagdeel) is en het niet mogelijk is te reserveren. Voorbeelden hiervan zijn AC Busrness Corner en Business Hotels, zoals Hilton en CrownP1,iza. Deze vormen van off-site werkplekken en -ruiaiten zullen in deze scriptie verder buiten bexhouwing worden gelaten. De non-residentiele vorm van off-site werkplekken binnen een kantooromgeving kent in Nederland twee vormen D-Office en het business center. D-Office biedt werkplekken voor zeer korte tijd (van 1 tot 16 uur per dag) aan in zogenaamde inloopkantoren. D-Office beidt naast werkplekken ook kopieer- en faxfaciliteiten, secretaride ondersteuning. cateringfaciliteiten en vergaderruimten aan. De filosofie van D-Office is het aanbieden van een netwerk van flex-kantoren (in de huidige situatie drie kantoren) in de nabijheid van de klanten van ondernemingen, waardoor tijdrovende en improductieve reistijd van en naar het basiskantoor kan worden vermeden. Alle de kantoren zijn middels een smart-card toegankelijk voor de abonnementhouder. D-Office richt ~ich exclusief op de mobiele gebruiker (maximale gebrniksperiode per kantoor is één dag). Wet business center is de andere aanbodsvorm van off-site werkplekken binnen een kantooromgeving. Business centers bieden in vergelijking met het andere off-site aanbod een veel breder opgezet prodilct en richten zich in beginsel op de gebruiker die een werkplek voor een langere termijn dan één dag zoekt. In figuur 1 is de bovengenoemde indeling van huisvesting van kantooractiviteiten scheniatrsch weergegeken. Business centers zijn het onderwerp van deze scriptre. In de volgende hoofdstukken zal ondermeer bezien worden of business centers clechts een rol vervullen als off-site werkplek buiten het basishantoor of dat business centers ook een andere rol vervuld. Anders gezegd. zijn business centers slechts een off-site alternatief voor het basiskantoor. of functioneert business centers ook als on-site kantoor Business centers In de vorige paragraaf is naar voren gekomen dat binnen het off-site aanbod van telewerkplekken en telewerkruirnten de business centers de enige aanbiedingworm is dle haar product aanbiedt in een kantooron~gev~ng. Gesteld kan worden dat business centers kantoren zïjn. Maar kantoren ~ ~ niet j n per definitie business centers. De vraag is derhalve

15 Figuur 1: huisvestingsschema van kantooractiviteiten huisvesting van kantooractiviteiten./-. -A'- l 1. in welk opzicht een business center verschilt van een regulier kantoor. Oftewel wat maakt een business center tot een business center. Uit de 'press kit' van de OBCAI' en de brochures van verschillende aanbieders vali kantoorruimte binnen busïne5s centeis komt riaar voren. dat business centers een product leveren dat is opgebouwd uit: 1. kantooraccommodaties 2. zakelijke diensten. en 3. faciliteiten. De rode draad binnen de onderdelen van het product is de tlexibiliteit van het aanbod. Uit de in paragraaf 2.1 genoemde maatschappelijke ontwikkelingen en de snelheid waarmee veranderingen zich voordoen. blijkt dat het voor ondernemingen van groot belang is. clat 71.1 in staat is te reageren op veranderingen in haar omgeving. De onderneming dient kortweg flexibel te zijn. Business centers presenteren zich voor de l De OBCAL is de Office Business Center Association International The ORCAI. dre is opgericht in is een professionele belangenorganisatie voor haai leden. zijnde de eigenaren en managers van kantoor business centers

16 snelle veranderende onderneming van heden ten dage. als het flexibele alternatief van basiskantoren. De flexibiliteit van het busmeus center komt op een drietal vlakken naar voren, namelijk: 1. Flexibiliteit in te verlenen diensten; 2. Flexibiliteit in de ruimtebehoefte: 3. klexibiliteit in de duur van de h~iurovereenkomst. Deze drie aspecten zullen in de volgentle paragrafen,ian de orde komen. h'trbij al per aspect telkens een vergelijking niet het reguliere kantooraanbod worden gemaakt, om te bezien of en in hoeverre d ~e verschillen er daadwerkelijk zijn met de basiskantoren bmnen dit reguliere aanbod Flexibiliteit van diensten en faciliteiten Bij de huur van werkplekken in een business center zijn er een aantal all-in diensten dic zonder additionele betaling door de business center organisatie standaard worden gegeven. Hoewel de invulling van deze diensten per business center organisatie kan verschillen, zijn er een aantal essentiële diensten en faciliteiten te onderscheiden. welke in het algemeen deel uitmaken van het basispakket. Daarnaast is het mogelijk diensten en faciliteiten uit een additioneel pakket af te nemen. Hiervoor worden per afgenomen dienst extra kosten in rekening gebracht. Uiteraard verschilt per business center het pakket aan aanvullende diensten. De volgende diensten kuriiien veelal additioneel verkregen worden.

17 In dr reguliere kantorenmarkt zal. uitzonderingcri daar gelaten, iedere huurder zelf zorg te dienen dragen voor dt hierboven genoemde dienste11 en i-dciliteiten, rnet uitzondering van de aanleg van het electriciteitssysteem. bet licht, de verwarming en het sanitair Flexibiliteit in de ruimtebekoefte Bij business centers kunnen ondernemingen ruimte vanaf één standaard werkplek huren. Al naar gelang de ruimtebehoefte van de onderneming groter is, kunnen er meer werkplekken worden gehuurd. Dit kan in de vorm van de eerder genoemde standaard werkplek, maar tevens kan een oplossing op maat voor de klant worden gekozen. Daarbij kan gedacht worden aan directiekamers. meermans- of teamkamers, of het groepskantoor. De ruimte die een onderneming in gebruik heeft kan in beginsel op ieder willekeurig moment worden uitgebreid aan de behoefte van de onderneming. Of de wens tot uitbreidiiig van de ruimte kan worden gehonoreerd is afhankelijk van de beschikbaarheid van ruimte in het business center van vestiging. Het huren van ruimte bij een business center organisatie die meerdere vestigingen in gebied of op korte afstand van elkaar heeft, kan als voordeel hebben dat. hoewel de uitbreidingswens eigenlijk niet volledig binnen het gebouw van vestiging gehonoreerd kan worden, middels een herindeling van de bestaande ruimte over meerdere gebouwen toch een oplossing gevonden kan worden. Op die wijze kan aan het verzoek tot uitbreiding worden voldaan. Indien een onderneming binnen de gehuurdc ruimte in het business center te ruim in haar jasje hornt te zitten en de besclnkbare ruimte w11 inkrimpen. ral de business center organisatie de klant in beginsel houden aan het opperblak (of de werkplekken) dat in de huurovereenkomst die gesloten is. De bestaande relatie met de klant en de vraag naar u~tbreidingsruimte door andere gebruikers spelen hierbij echter ook een rol. Het verschil wat betreft flexibiliteit in de ruinite behoefte tussen business centers en reguliere kantoren is vooral gelegen aan de onderkant van de ruimtebehoefte: bij de vraag naar kleine kantooroppervlakken per onderneming. Business centers bieden ruimte vanaf één werkplek aan. in tegenstelling tot reguliere kantoren waar de bepaling van het minimale verhuuroppervlak niet gebonden is aan het aantal werkplekken. maar afhankelijk is vaii de indelingsmogelljkheden van het gebouw en de verdiepingsvloeren. Hierbij al het kleinst niogelijhe verhuurbare oppervlak dat oppervlak zijn, dat te bereiken is via geineenschappelijke ruimten. zoals kernen (trappenhui? en liften) of gangen.

18 Thc Inmnt Olticc. cen vci kunnine van husines? center\ 1) i Soinscn Wat betreft de uitbreidings- en inkrimpingmogelijkheden verschilt een business center niet wezenlijk van reguliere kantoren Flexibiliteit in de duur van de huurovereenkomst Business Centers verhuren werkplekkedkantoorniimte vanaf één dag. per week. per maand per jaar en langer. Daarnaast is het veelal mogelijk om cockpit?, kleine indibiduele werkplekken (geen aparte hamer) te huren voor korte tijd (een paar uur). Het principe is er op gericht dat je binnen maximaal 23 uur na ondertekening van de huurovereenkomst gebruik kunt maken van het kantoor of de werkplek: het zogenaamde 'pltig arid play' u~tgangspunt. De buurtemijn die een onderneming voor een bepaald oppervlak of bepaald aantal werkplekken heeft, kan in beginsel op ieder willekeiirig moment worden verlengd en worden aangepast aan de behoefte van de onderneming Of de wens tot verlenging van de huurtermi-jn hnn worden gehonoreerd door de business center organisatie is, net zoals bij de ruimtebehoefte, afhankelijk van de lopende huurovereenkomsten en mogelijke huurafspraken door het business center met derden die reeds met betrekking tot de door de onderneming gehuurde ruimte zijn gemaakt. Ook in dit geval kan het huren van ruimte bij een business center organisatie die meerdere vestigingen in gebied of op korte afstand van elkaar heeft als voordeel hebben dat. hoewel de verlengingswens eigenlijk niet binnen het gebouw van vestiging gehonoreerd kan worden. middels een herindeling van de bestaande ruimte over meerdere gebouwen toch een oplossing gevonden kan worden. Hierdoor kan aan het verzoek tot verlenging worden voldaan. Indien een onderneming niet langer gebruik wil maken van de gehuurde ruimte ondanks een lopend huurcontract, zal de business center organisatie de klant in beginsel houden aan de diiur van de gesloten huurovereenkomst. De bestaande relatie met de klant en de vraag naar uitbreidingsruimte door andere gebruikers spelen hierbij echter ook een rol. De huurtermijnen die business centers aanbieden zijn veel korter dan de termijnen die eigenarenlbeleggers in de hantorenmarkt in het algemeen verlangen. Een (institutionele) belegger neemt onder normale marktomstandigheden geen genoegen met huurovereenkomsten korter dun vijf jaar. Een business center onderscheidt zich wat betreft de huurtermijn van het kantoor daarmee sterk van het reguliere kantorenaanbod kosten business centers In tegenstelling tot de reguliere karitorenmarkt, waar bedrijven kantoorruimte per m2 verhuurbaar oppervlak (v.v.o.) huren, verhuren business centers standaard werkplekken (circa 7 à 8 meter v.v.o.). Een vergelijking van de huis~estingskosten op basis van het gehuurde oppervlak is niet zonder ineer te maken. Daar zijn verschillende redenen voor. l. Ten eerste zijn ril de huurpnjs vali de werkplek. zoals in paragraaf is aangegeven. tevens de kosten van standaard diensten en faciliteiten verwerkt: 2. Ten tweede beinvloedt het aantal gehuurde werkplekken de prijs. Hoe meer werkplekken worden gehuurd. hoe lager de pnjs relatief is die de klant betaalt.: 3. Ten derde beinvloedt de duur van de huurtermijn de pqjs. Hoe langer werkplekken worden gehuurd. hoe lager de prijs relatief is die de klant betaalt; 3. Ten vrerde de afrianie van diensten en faciliteiten. Hoe meer diencten en faciliteiten de klant afneemt. hoe hoger de prijs is die de klant betaalt:

19 5. Ten vijfde is het binnen het reguliere karitorenaanbod meestal niet mogelijk één werkplek te huren. Het minimum af te nemen oppervlak zal groter zijn dan 7 à 8 m2 V.V.O.. Business centers pretenderen. ondermeer in hun brochures, een completere maar tevens een goedkopere kantooroplossing te zijn voor bedrijven, dan huisvesting in regulrere kantoren. De controleerbaarheid van deze pretentie is vanwege de hierboven genoemde redenen moeilijk. Toch zal in deze paragraaf een poging worden gedaan om de huisvestingskosten van het busiriess center en een regulier haiitcror rnei elkaar te vergelijken. Deze vergelijking zal op twee wi-jzen gemaakt worden. Ten eerste wordt een kostenvergelijking aangehaald. zoal\ die door MWB Business Exchange is gemaakt voor haar \estiging in Amsterdam-Zuidoost en in het kader van deze scrlptie gecorrigeerd voor de Hoofddorpse sitiiatie. Ten tweede wordt een kostenvergelijking gemaakt van de h~iisvestrngskostcn van egn werkplek in de vestiging van het business center MWB Business Exchmge te Hoofddorp en de huïivestingslcosttii per werkplek in een regulier kantoor xoals berekend door Croon (1998). Uiteraard is het niet correct om op basis van deze vergelijkingen te concluderen dat de huisvestingskosten per werkplek in een business center of regulier kantoor per definitie de goedkopere oplossing is. Per locatie en per aanbieder (van zowel de business center, als de reguliere kantooroplossing) zullen de uitkomsten verschillend zijn. De uitkomst van de vergelijking geeft echter een goede indicatie voor de huisvestingskosten per aanbiedingsvorm (business centers of reguliere kantoren). MWB Business Exchange MWB Business Exchange heeft voor een aantal van haar reeds in bedrijf zijnde business centers een vergelijking gemaakt van de huisvestingskosten tussen een conventioneel. regulier kantoor op de kantoorlocatie en het aldaar gevestigde business center van MWB ( Deze vergelijking is ook gemaakt voor Amsterdam Zuidoost waar MWB Business Exchange sinds begin 200leen business center exploiteert. Deze vergelijking is op de website van MWB voor haar vestiging in Hoofddorp nog niet gemaakt. In haar vergeli-iking, welke in bijlage l is opgenomen, gaat MWB uit van een 1000 square feet standaard kantoorruimte, waarin opgenomen zijn twee kantoorruimten, een receptie. een vergaderruimte en een keukentje enerzijds en een 5 persoonskantoor in MWR Business Exchange anderzijds MWB gaat er daarbij vanuit dat 1000 sq ft gel~jk rs aan 100 vierkante meter'. MWB berekent dat de huisvestingskosten per persoon. dus per werkplek. voor reguliere kantoren f 3.587,- per maand en voor het business center f per maand bedragen. Orn deze vergelijking voor de Hoofddorpse sltuatie te maken op basis van de door MWB ingeschatte huisvestingskosten voor conventionele kantoorruimte in Amsterdam- Zuidoost kan er vanuit worden gegaan. dat slechts de huurpr1.j~ per m2 voor de Hoofddorpse situatie dient te worden aangepa~t. Er vanuit gaande dat de vraag(huur)prijs begin 2001 in Amsterdam-Zuidoost f 425,- per m2 v.v.o. bedroeg. kan dit vergeleken worden inet de toen geldende vraagprijzen in I-loofddorp. Deze bedroeg in Beukenhorst- ' Een kort rekensommetje leeit het volgende l foot = 30,48 cnr. 1 sq feet is derhalve 0.i03XA2 = in2 r- 0.1 nr2 Conclusie sq feet kan inderdaad worden gelijkgesteld aan 100 m2. SKV-MHF opleidiiig Idarganp

20 The Iristam Otlice. een vci"nenni11~ \dn businchs ~entcrs I). l Soinwn Oost (waar MWB begin 2002 haar busineqs center heeft geopend) ongeveer f 400,- per m2 v.v.o.. Na correctie resulteert dit iii huisvestingskosten per persoon. dus per werkplek, voor reguiiere kantoren f per maand en j ,- per jaar en voor het business center f per maand en f ,- per jaar bedragen. MW7B; Business Exchange en de staladaard huisvestingskosten per werkplek volgens Croon De hiervoor besproken vergelijking is door MWB opgezet oni haar product Busiriess Exchange te promoten. Zonder daarmee de door MWB gepresenteerde huisvestingskosten per werkplek voor een regulier hantoor als onbetrouwbaar te betitelen, zq het zuiverder de door MWH gegeven h~iisvestirigshosten per wt:rkplck in haar business center te vergelijken met een onafhankcl~jke schatting van de huisvzst~ngskosten per werkplek in een rcgulier kantoor. Hiervoor wordt gebruikt gemaakt van tle opzet voor de berekening kan de huisvesti~igskosten zoals die door Croon is opgesteld. Voor M W wordt wederom uitgegaan van een 5 persoonskantoor. welke vergelijkbaar is met 100 m2 v.v.o. standaard kantoorruimte, waarin opgenomen zijn twee kantoorruimten. een receptie. een vergaderruimte en een keukentje. De kosten van een werkplek in een MWB business center worden vergeleken met de kosten per werkplek, zoals deze door Croon in zijn onderzoek uit 1998 naar de huisvestingskosten per werkplek is uitgevoerd. Bij bestudering van de kostenopzet van Croon rees al snel het vermoeden dat Croon hierbij is uitgegaan van een situatie waarbij de eigenaar tevens de gebruiker van het kantoorgebouw is. Deze situatie is bij een multitennant kantoorgebouw. conform de huursituatie bij een business center. niet van toepassing is. in een multi-tennant gebouw zullen de gebruikers in het algemeen niet de eigenaren zijn. Om dit probleem op te lossen is huisvestingskostenopzet van Croon aangepast naar een multi-teiinant situatie en voorgelegd aan de heer Willemsen, directeur van Basalt Bouwadvies. Basalt is een bedrijf dat in de vastgoedmarkt bekend staat als (bouw)kostendeskundige. In zijn onderzoek uit 1998 gaat Croon er vanuit dat de huisvestingskosten zijn opgebouwd uit drie kostenposten: vaste kosten, werkplekgerichte kosten en gebruihskosten gebouw en organisatie. Binnen elke post heeft hij op basis van literatiiurotlderzoek een inschatting gemaakt van de kosten. Hoewel deze opbouw van de huisvesti~igskosten in beginsel goed bruikbaar is om de vergelijking van de huisvestingskosten tussen MWB te Hoofddorp en reguliere Hoofddorpse kantoorruin~te te maken. kan de uitkomst van het model nlet onder meer worden overgenomen. De redenen hiervoor zijn: 1. De huurprijs per mh.v.o. dient te worden geactualiseerd naar de Hoofddorpse situatie: 2. Croon onderscheidt in zqii model een dnetal kostenposten die niet direct ten laste lionien van de huurderlgebniiker. maar voor rekening van de eigenaar van het kantoorpand 71jn. A. Kosten voor de beveiliging/bewakitig van het kantoorpand zullen bij een multitennant kantoorgebouw voor rekening van de eigenaar zijn. d ~e deze kosten vla de servicekosten aan zijn h~iurders doorrekent. Deze situatie is vergelijkbaar met een business center. waarbij de huurder deze kosten in het huurtanef vali de