Parafering besluit PFO Wie Conform Ingetrokken D&H B Conform Geparafeerd door: Lourens, C.E.

Transcriptie

1 agendapunt 3.a Aan College van Dijkgraaf en Hoogheemraden UITVOERING DIENSTWONINGENBELEID Portefeuillehouder Wiegman, A.G. Datum 7 november 2011 Aard bespreking Besluitvormend Afstemming Bijlagen 1 Zaaknummer Gremia Datum Aard Advies/ Parafering besluit PFO Wie Conform Ingetrokken D&H B Conform Geparafeerd door: Lourens, C.E. Gevraagd besluit College van Dijkgraaf en Hoogheemraden I. Het in 2002 door het college vastgestelde beleid te bevestigen om te komen tot vervreemding van dienstwoningen. Dit met uitzondering van de mogelijkheid om de voormalige dienstwoningen voor een periode van 50 jaar in erfpacht uit te geven. II. Het in bijlage 1 opgenomen stappenplan vast te stellen voor vervreemding van voormalige dienstwoningen die leeg komen te staan. Besluit College van Dijkgraaf en Hoogheemraden

2

3 Uitvoering dienstwoningenbeleid 1. Probleemstelling context Delfland bezit in totaal 31 woningen. De meeste daarvan zijn (voormalige) dienstwoningen, die thans voor de primaire taakuitoefening van Delfland niet meer nodig zijn. Omdat het beheer van woningen geen taak van Delfland is, komt de vraag naar voren hoe Delfland het beste met deze woningen kan omgaan. In 2002 heeft het college een Nota herzien beleid voormalige dienstwoningen vastgesteld. Doelstelling van het herziene beleid was om, binnen bepaalde voorwaarden, (voormalige) dienstwoningen te verkopen aan de huurders van deze woningen. Dit herziene beleid heeft in een aantal gevallen geleid tot verkoop, maar de koopbereidheid van de huurders was niet zo groot als verwacht. Daarnaast heeft zich in de praktijk bij het beheer en de verkoop van de voormalige dienstwoningen, een aantal problemen voorgedaan: - In het herziene beleid is geen aandacht besteed aan de problematiek van het ontbreken van een woonbestemming en/of aanwezige bodemverontreiniging. In een aantal gevallen levert dit onder andere het risico op dat Delfland aansprakelijk kan worden gesteld voor de schade die de kopers lijden; - In het beleid van 2002 wordt uitgegaan van de mogelijkheid om de betreffende percelen voor een periode van 50 jaar in erfpacht uit te geven. Gelet op het nieuwe erfpachtbeleid dat erop is gericht om de koopbereidheid van erfpachters te bevorderen en zodoende het aantal erfpachtcontracten terug te dringen, is dit onwenselijk; - In de jaren 90 van de vorige eeuw heeft het college het regime van het normale huurrecht van toepassing verklaard op de (voormalige) dienstwoningen. Hierbij is niet tegelijkertijd besloten tot een marktconforme huur, zoals die in het huurrecht mogelijk is. Daardoor zijn de kosten van beheer en onderhoud van de woningen hoger dan de opbrengsten, terwijl het huidige beleid van Delfland erop is gericht om zich in allerlei relaties zakelijker op te stellen. Vanwege deze problemen is het belangrijk om na te gaan hoe Delfland het beste kan omgaan met de uitvoering van het beleid van verkoop van de woningen. Doelstelling van dit voorstel is om de woningen geleidelijk op een verantwoorde manier te vervreemden, waarbij de problemen en risico s die zich eerder bij de uitvoering van het beleid hebben voorgedaan, zoveel mogelijk worden beperkt. 2. Beoogd effect Beoogd effect van dit voorstel is dat Delfland doorgaat op de weg van vervreemding van de (voormalige) dienstwoningen omdat het beheer van deze woningen niet tot de primaire taak van Delfland behoort. Het voorstel behelst vaststelling van een zorgvuldig proces, waardoor risico s worden beperkt. Uiteindelijk wil Delfland, in een zakelijke benadering, de beheerslasten van deze benadering terugbrengen. 3. Kernboodschap Delfland stelt kaders vast voor de uitvoering van het dienstwoningenbeleid in verband met de wenselijke vervreemding van (voormalige) dienstwoningen die Delfland in eigendom heeft. Hierbij legt Delfland een stappenplan vast voor vervreemding van deze voormalige

4 dienstwoningen waarbij de risico s die samenhangen met onder andere het ontbreken van een woonbestemming en/of bodemverontreiniging worden beheerst. 4. Historie - eerdere besluitvorming In 2002 heeft het college een Nota herzien beleid voormalige dienstwoningen 2002 vastgesteld. Deze nota is opgesteld omdat is gebleken dat een eerder vastgesteld beleid uit 1997 slechts in drie gevallen tot een geslaagde verkoop heeft geleid. Doelstelling van het herziene beleid was om een negatief saldo op de exploitatie van de voormalige dienstwoningen te verkleinen en tevens tegemoet te komen aan de wensen van aspirantkopers van dienstwoningen bij de aankoop door: - De woning met ondergrond etc. tegen 90% van de getaxeerde waarde te verkopen aan de zittende huurders of - De woning met opstallen etc. voor een periode van 50 jaar in erfpacht uit te geven aan deze huurders. 5. Regelgeving en Beleid Ten aanzien van regelgeving en beleid zijn de volgende zaken relevant: - Bepalingen over huur in het Burgerlijk wetboek en aanverwante wetgeving; - Nota herzien beleid voormalig dienstwoningen 2002; - Nieuw erfpachtbeleid en voorwaarden Hoogheemraadschap van Delfland Financiën De opbrengsten en kosten van beheer en exploitatie van dienstwoningen zijn in 2011 als volgt: Kosten Opbrengsten Saldo Water huurinkomsten OZB en riool Energie De Kabath (anti - kraak) Onderhoud Kapitaallasten Totaal In de meerjarenraming bedraagt het negatief saldo van 2012 tot en met 2016 jaarlijks rond de Dit laatste heeft te maken met een doelmatiger aanwending van de middelen voor het onderhoud van gebouwen. Door uitvoering van het dienstwoningenbeleid treden verder niet onmiddellijk grote financiële wijzigingen op. Eén dienstwoning heeft momenteel nog een boekwaarde van , waarop jaarlijks 3.250,56 wordt afgeschreven en de rente bedraagt. Als een dienstwoning wordt verkocht zal de boekwinst op incidentele baten worden geboekt en ten gunste van de algemene middelen komen. Dit na aftrek van de kosten van de onderzoeken die volgens het stappenplan (bijlage 1) moeten geschieden en die kunnen worden voorgefinancierd door bedrijfsmiddelen. 7. Duurzaamheid Niet van toepassing. 8. Organisatorische en personele consequenties De uitvoering van het dienstwoningenbeleid heeft geen directe organisatorische en personele consequenties: het ziet op een zorgvuldig proces van het afstoten van voormalige dienstwoningen. 2

5 9. OR/GO De uitvoering van het dienstwoningenbeleid valt niet onder het adviesrecht of instemmingsrecht van de ondernemingsraad, zoals dat is geregeld in de artikelen 25 en 27 van de Wet op de ondernemingsraden. 10. Risico- en beheersmaatregelen Het in bijlage 1 opgenomen stappenplan is opgesteld op basis van ervaringen en problemen die zich in de afgelopen jaren hebben voorgedaan (zie daarvoor onder 14. Toelichting). Als dit stappenplan wordt doorlopen, kan blijken dat er voor sommige woningen geen woonbestemming kan worden gerealiseerd. Als dit het geval is en een dergelijke woning heeft geen bijzondere cultuurhistorische waarde, kan het resultaat zijn dat er geen andere oplossing is dan de woning te slopen. Dit kan zich voordoen, indien er ook geen andere goede bestemming voor de woning kan worden gevonden. 11. Communicatie (in- en extern) De uitvoering van het dienstwoningenbeleid betreft een interne aangelegenheid, dat geen gevolgen heeft voor de huidige huurders van de woningen. Daarom is geen externe communicatie nodig. 12. Bekendmaking en vervolgprocedure De uitvoering van het dienstwoningenbeleid heeft betrekking op interne processen en procedures. Daarom is publicatie niet vereist. 13. Bevoegd orgaan De te nemen besluiten passen binnen het in 2002 door het college vastgestelde beleid ten aanzien van de verkoop van (voormalige) dienstwoningen. In artikel 2 sub i van het Delegatiebesluit is de vervreemding van registergoederen aan het college gedelegeerd. Spelregels die betrekking hebben op de wijze van uitvoering hiervan kunnen in het verlengde van deze bepaling ook door het college worden vastgesteld. 14. Toelichting Achtergronden en aanleidingen In 2002 heeft het college een Nota herzien beleid voormalige dienstwoningen vastgesteld. Deze nota is tot stand gekomen naar aanleiding van de ervaringen op grond van een eerder in 1997 vastgesteld beleid om zoveel mogelijk woningen aan de zittende huurders te verkopen. Dit beleid bleek weinig succesvol te zijn: slechts in drie gevallen leidde dit tot verkoop. Bovendien heeft de Belastingdienst destijds een grote aanslag opgelegd vanwege het niet juist toepassen van de fiscale bijtellingregeling. Men zag verkoop onder de taxatiewaarde als loon in natura. De Nota herzien beleid 2002 had tot doel om tot aangepaste uitgangspunten te komen voor verkoop van voormalige dienstwoningen. Daarbij werd niet alleen de mogelijkheid gecreëerd om de betreffende woningen voor 90% van de taxatiewaarde aan de zittende huurders te verkopen, maar de nota bood ook een alternatief om de betreffende percelen voor een periode van 50 jaar in erfpacht uit te geven. In het oorspronkelijke beleid uit 1997 en in het aangepaste beleid in 2002 is verder geen rekening gehouden met risico s die zich zouden kunnen voordoen vanwege aanwezige vervuiling van de bodem en het ontbreken van een woonbestemming. Deze aspecten zijn ook niet in alle gevallen in de koopovereenkomst en/of overdrachtsakte geregeld of vermeld. Hierdoor liep en loopt Delfland grote risico s van aansprakelijkstellingen, wat ook in sommige gevallen tot een juridische procedure heeft geleid en ook in de toekomst nog kan leiden. Na het herziene beleid voormalige dienstwoningen in 2002 is Delfland daarnaast in een financieel wezenlijk andere situatie terecht gekomen. In deze nieuwe situatie is het nodig dat 3

6 Delfland zich zakelijk(er) opstelt en dat Delfland zich meer concentreert op de primaire taakuitoefening. In deze context is het van belang dat kritisch wordt gekeken naar de lasten van het beheer en onderhoud van voormalige dienstwoningen en dat objecten die niet nodig zijn voor de primaire taak worden vervreemd. Dit laatste met beperking van de risico s die zich op grond van eerdere besluitvorming hebben voorgedaan. Verder heeft de Verenigde vergadering kortgeleden het erfpachtbeleid en erfpachtvoorwaarden herzien. Deze herziening heeft betrekking op de wens om administratieve lasten van erfpacht te beperken, meer marktconforme opbrengsten en de koopbereidheid van de erfpachters te bevorderen. Naar aanleiding van deze besluitvorming en de achterliggende motieven, ligt het niet meer voor de hand om de percelen van de dienstwoningen, conform het beleid van 2002, voor 50 jaar in erfpacht uit te geven. Huidige situatie Het herziene beleid uit 2002 heeft niet geleid tot grote verkoopresultaten van de voormalige dienstwoningen. Dit is mede te verklaren door het gegeven dat de huur in de meeste gevallen laag is ten opzichte van hetgeen wordt aangeboden. Op dit moment bezit Delfland 31 woningen. Deze woningen zijn als volgt onder te verdelen: Indeling in categorieën Aantal 1 Woning staat los van publiekrechtelijke taak 19 2 Woningen heeft door de fysieke vormgeving verband met uitoefening van publiekrechtelijke taak, waarvan: A Woningen onder één dak met gemaal 10 B Woning boven watergang 1 C Woning in windmolen 1 Totaal 31 Het huidige gebruik van de woningen is als volgt: Huidig gebruik Aantal Huurder is medewerker van Delfland 3 Huurder heeft geen werkrelatie (meer) met Delfland 20 Antikraak door De Kabath 9 Totaal 31 Juridisch aspecten en risico s Een belangrijk begrip in de discussie vormt het begrip dienstwoning. Kort gezegd is dit een woning die door een medewerker moet worden bewoond omdat dit voor de uitoefening van zijn functie noodzakelijk is. Bij de voormalige dienstwoningen van Delfland ontbreekt deze noodzaak mede door technische ontwikkelingen. Door deze ontwikkelingen kan worden verklaard dat slechts drie woningen worden gehuurd door medewerkers van Delfland. Ook bij deze drie woningen is geen sprake van een functionele noodzaak dat de betreffende medewerker deze woning bewoont. Daarom is het ook niet onlogisch dat het college in de jaren 90 van de vorige eeuw heeft besloten de woningen onder het normale huurrecht regime te brengen. Conclusie is dat Delfland geen eigenaar is van dienstwoningen, die voldoen aan de juridische definitie van dienstwoningen. Daarmee komt een belangrijk risico naar voren dat tot nu toe in de bestuurlijke besluitvorming buiten beschouwing gebleven. Lang niet alle woningen in eigendom van Delfland beschikken over een bestemming wonen. Daardoor loopt Delfland het risico dat de gemeente kan gaan handhaven op het bestemmingsplan. Om die reden worden met de gemeenten waarin voormalige dienstwoningen zijn gesitueerd zoveel mogelijk afspraken gemaakt om tot een gedoogsituatie te komen, dan wel een proces in gang te zetten om de bestemming te wijzigen, als dat binnen de ruimtelijke ontwikkelingen past. Wens om kosten en opbrengsten van de exploitatie van de voormalige dienstwoningen meer met elkaar in evenwicht te brengen 4

7 Door eerdere besluitvorming bevindt Delfland zich ten aanzien van het realiseren van deze wens in een lastige situatie. In eerdere besluitvorming heeft het college het normale huurrecht van toepassing verklaard, zonder daarbij de huur aan te passen aan het daarbij behorende puntenstelsel. Het is achteraf, zonder ingrijpende juridische procedures, niet goed mogelijk tot aanpassing van deze huren te komen. Gelet op de eerder genomen besluiten en correspondentie is de kans op succes van een juridische procedure klein. Het enige moment dat een marktconforme huurverhoging kan worden gerealiseerd is op het moment dat de woning vrij komt. In dat geval kiest Delfland er als eerste optie voor om een dergelijke woning te vervreemden. In het normale dagelijkse beheer van de woningen bij meldingen, mankementen en andere wensen van de huurders stelt Delfland zich kritischer op over de zaken die tot de normale verantwoordelijkheid van de huurder behoren. Zodoende neemt Delfland de laatste jaren minder op zich dan vroeger gebruikelijk was. Dit overigens wel met een verantwoord onderhoud van de diverse woningen. Het verder besparen op onderhoudskosten van de woningen is niet verantwoord. Gevolgen voor de uitvoering van het dienstwoningenbeleid van 2002 Doelstelling blijft om de koers van verkoop van dienstwoningen door te zetten. Gelet op de ervaringen die Delfland in de afgelopen tijd heeft opgedaan met haalbaarheid en risico s, is het echter niet zozeer de bedoeling zo snel mogelijk zoveel mogelijk woningen te verkopen. In de afgelopen jaren is gebleken dat de meeste huurders, gelet op de relatief lage huur en financieringsproblemen bij koop, geen interesse hebben in koop van de door hen gehuurde woning. Waar wel verkopen hebben plaatsgevonden heeft vooral het ontbreken van een woonbestemming bij verkoop (ook wanneer deze wel voldoende duidelijk in koopovereenkomst en overdrachtsakte werd vermeld) grote risico s opgeleverd. Verder is bij veel woningen sprake van bodemverontreiniging, waarvoor Delfland als (voormalig) eigenaar verantwoordelijk is. Om deze risico s beter te beheersen is het van belang het stappenplan te beschrijven en vast te leggen, dat wordt doorlopen bij de beslissing om al dan niet tot verkoop over te gaan. Het stappenplan is opgenomen in bijlage 1. In dit stappenplan zijn zorgvuldig de onderdelen aangegeven, die een mogelijk risico vormen bij verkoop, zodat deze niet over het hoofd worden gezien. Voor de verschillende categorieën woningen kan dit als volgt worden uitgewerkt. 1 Woningen zonder relatie met de publiekrechtelijke taak Voor de woningen die niet in relatie staat tot de publiekrechtelijke taak van Delfland is uitgangspunt dat deze op de vrije markt wordt verkocht, zodra de woning vrijkomt. Gelet op de risico s die zich in het verleden hebben voorgedaan, is het belangrijk om hiervoor dat hierbij het stappenplan bijlage 1 wordt doorlopen en dat, indien nodig, aandacht wordt besteed aan: - Omzetting van de bestemming; - Kadastrale splitsing van het perceel; - Geluid; - Bodem. Mocht in het doorlopen van dit proces blijken dat verkoop van het perceel grote risico s oplevert, moet als laatste de mogelijkheid van sloop worden overwogen. Dit kan zich voordoen indien: - de bestemming niet kan worden gewijzigd en dat verkoop met de geldende bestemming grote risico s oplevert of - er hogere kosten moeten worden gemaakt voor maatregelen van bodemsanering, geluidbeperkende maatregelen etc. dan de te verwachte opbrengsten. Indien er sprake is van status van een rijks- of gemeentelijk monument rest niets anders dan tot een maatwerk oplossing te komen. De stand van zaken van deze categorie woningen is als volgt: 5

8 - één van deze woningen betreft de woning aan de Hoogstraat 13 te Maassluis, naast het Gemeenlandshuis Maassluis. Deze woning was tot enkele jaren geleden als kantoor van operationeel waterbeheer in gebruik. Deze woning is verkocht. Notarieel transport vindt plaats in mei 2012; - voor drie woningen vindt overleg plaats met de betreffende gemeente over de mogelijkheid de bestemming te wijzigen. Als dit overleg succesvol verloopt, kunnen deze woningen worden verkocht. 2 woningen heeft door vormgeving/inrichting verband met uitoefening publiekrechtelijke taak (onder één dak met gemaal, woning in windmolen en woning boven watergang) In de uitvoeringspraktijk is voor deze categorie niet mogelijk en wenselijk om deze zomaar in de verkoop te zetten. Dit nog los van het feit dat wijziging van de bestemming in wonen niet haalbaar lijkt. Op dit moment worden drie van deze woningen beheerd door antikraak. Voor dergelijke woningen kan alleen worden gestreefd naar maatwerkoplossingen, eventueel ook in overleg met gemeente. 15. Bijlagen 1. Stappenplan voor het proces dat bij vervreemding van een voormalig dienstwoning moet worden toegepast. 6

9 Alleen in te vullen indien het een VV-voorstel betreft ** = in te vullen door team Bestuur Kenmerk VV : ** Vergaderdatum : Beleidsveld : Agendapunt : ** De Verenigde Vergadering van Delfland, gelezen het voorstel van dijkgraaf en hoogheemraden van (datum van de VV-vergadering), kenmerk (kenmerk van het voorliggend VV-voorstel; dit betreft een voorstel van D&H aan VV); gelezen het positieve/negatieve (bij ondertekening doorstrepen wat niet van toepassing is) advies van de commissie(s) (commissie noemen); overwegende dat: - (motiveer het besluit, waarom wordt dit besluit genomen). Gelet op: - artikel 84 van de Waterschapswet (bij D&H-voostellen); - artikel 77 van de Waterschapswet (bij VV-voorstellen); - alle andere wetgeving (zoals KRW, NBW, verordening Zuid-Holland, delegatiebesluit etc.; Besluit: Dit moet in overeenstemming zijn met het ontwerpbesluit (ontwerpbesluit kopiëren). Aldus besloten in de openbare vergadering van (datum) De Verenigde Vergadering voornoemd, de Secretaris, de Voorzitter, mr. drs. P.I.M. van den Wijngaart mr. M.A.P. van Haersma Buma