De Markt Centraal. Haalbaarheidsstudie Marktplan Haaksbergen

Transcriptie

1 De Markt Centraal Haalbaarheidsstudie Marktplan Haaksbergen

2 Opdrachtgever: Contactpersoon: gemeente Haaksbergen de heer G. van der Wens Projectteam DTNP: de heer D.J. Droogh de heer J. Vlek de heer N. Domburg Projectnummer: Datum: 1 november 2011 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Graafseweg BS Nijmegen T F E info@dtnp.nl W De Markt Centraal Haalbaarheidsstudie Marktplan Haaksbergen

3 Inhoudsopgave 1 Inleiding 1 2 Trends en ontwikkelingen 2 Bijlage 1 Huidig functioneren winkelaanbod 44 Bijlage 2 Ondernemersenquête 46 3 Omvang en branchering centrum Dagelijks winkelaanbod Niet-dagelijks winkelaanbod Overige voorzieningen 5 4 Ontwikkelingsrichting centrum Ruimtelijke hoofdstructuur Branchering Routing Verkeer en parkeren Beeldkwaliteit Functieprofi el deelgebieden Gewenste ruimtelijk-functionele structuur 18 5 Ruimtelijk-functioneel concept Marktplan Functioneel programma Stedenbouwkundige opzet Verkeer en bereikbaarheid Inpassing en beeldkwaliteit Inrichting openbare ruimte Strategie en uitvoering 42

4 1 Inleiding Aanleiding In 2006 heeft DTNP de detailhandelsvisie voor Haaksbergen opgesteld. Gelijkertijd werd het Marktpromenadeplan (MPP) opgesteld voor versterking van het winkelaanbod in de omgeving van de Markt. Door gewijzigde omstandigheden is de realisatie van het project onzeker geworden. Het college heeft besloten om te komen tot een haalbaarheidsstudie naar een alternatief plan rondom de Markt gebaseerd op de volgende uitgangspunten: versterking van de huidige structuur door middel van verdere concentratie en versterking van het hart van het centrum rondom de Markt; kleinschaliger programma met een beperkte toevoeging van winkelaanbod. Doelstelling De gemeente Haaksbergen heeft DTNP gevraagd de haalbaarheidsstudie op te stellen voor een nieuw Marktplan waarin in hoofdlijnen wordt ingegaan op: 1. De haalbare omvang en branchering van het centrum van Haaksbergen. 2. De gewenste ruimtelijk-functionele ontwikkelingsrichting van het centrum (positie van deelgebieden binnen het totaal). 3. Het haalbare programma voor het nieuwe plan aan de Markt. 4. Het gewenste functioneel-ruimtelijke concept voor het nieuwe Marktplan. In deze haalbaarheidsstudie richten we ons op de belangrijkste hoofdlijnen voor het centrum en de ontwikkelingskansen voor een centrumproject rondom de Markt. Voor een meer uitgebreide analyse en achtergronden verwijzen we verder naar de (als beleid vastgestelde) detailhandelsvisie uit Werkwijze Tijdens de totstandkoming van deze haalbaarheidsstudie heeft diverse malen terugkoppeling plaats gevonden met de gemeentelijke projectgroep bestaande uit medewerkers van diverse afdelingen van de gemeente Haaksbergen. Om inzicht te krijgen in de wensen en plannen van individuele ondernemers is een ondernemersenquête gehouden (zie bijlage 2 voor de vragenlijst en resultaten). Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt kort ingegaan op de huidige stand van zaken en ontwikkelingen in de winkelmarkt. Hoofdstuk 3 en 4 gaan in op de mogelijkheden en gewenste ontwikkelingsrichting voor het centrum als geheel. In hoofdstuk 5 komt het ruimtelijkfunctionele concept voor het Marktplan aan de orde. DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 1

5 2 Trends en ontwikkelingen Om inzicht te krijgen in toekomstige potenties voor het winkelaanbod in het centrum van Haaksbergen is allereerst inzicht in algemene ontwikkelingen van belang. De winkelmarkt is momenteel aan forse veranderingen onderhevig. Een aantal trends versterkt elkaar. Er vindt een wijziging plaats van groei- naar verdringingsmarkt*. Enorme toename winkelaanbod Het totale winkeloppervlak in Nederland is de afgelopen 10 jaar met 25% gegroeid tot 27,3 miljoen m 2. Deze enorme toename is het gevolg van schaalvergroting van winkels (kostenreductie, ruim assortiment) en realisatie van veel nieuwe winkelprojecten. Bestedingen onder druk De groei van de bestedingen blijft achter bij de groei van het aanbod. Consumenten * zie ook: DTNP (2010), Dynamiek door Beleid, Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert (i.o.v. HBD en CBW-Mitex) besteden minder als gevolg van de economische recessie. Daarnaast heeft vergrijzing een nadelig effect op de omzet omdat ouderen minder besteden dan groepen in de opbouwfase van hun leven (o.a. kleding, meubels, sport etc.). In een aantal regio s heeft ook de krimp van de bevolking negatieve effecten op de bestedingen. Verschuiving bestedingen naar internet Bestedingen staan niet alleen onder druk, er vindt ook een verschuiving plaats naar webwinkels. De rol van internet is tot op heden nog bescheiden en groeide van 1% naar 5% marktaandeel. Naar verwachting komt internet als volwaardig aankoopkanaal de komende jaren verder op gang. Techniek en logistiek ontwikkelen zich, generaties consumenten groeien op met internet. Afnemende behoefte aan winkels De gevolgen van de ontwikkelingen zijn groot in de winkelmarkt. De groei van internet en demografi sche ontwikkelingen leiden in het algemeen tot een afnemende behoefte aan fysieke winkels. Enorme toename winkelaanbod, vooral in periferie Steeds meer bestedingen via internet Vraag blijft steeds meer achter bij groei van het aanbod 2 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

6 Vergrijzing onder zelfstandig ondernemers Deze gevolgen verschillen per type winkelgebied. Per saldo zullen winkels op goede locaties winkels op zwakke locaties verdringen. Dit betekent bedreigingen voor het ene winkelgebied en kansen voor het andere winkelgebied. In centra zoals Haaksbergen kunnen schaalvergroting, beperkt (afnemend) bevolkingsdraagvlak en met pensioen gaande zelfstandig ondernemers leiden tot afname van winkels en leegstand. Met name in winkelstraten met weinig passantenstromen (zoals aanloopstraten) zal de vraag naar winkelruimte naar verwachting verder teruglopen. de noodzaak en kansen voor herstructurering en versterking van het kernwinkelgebied (A-locaties). Een compacte opzet en ligging van publiekstrekkers is van groot belang. Alleen door goede zichtrelaties en korte onderlinge loopafstanden tussen winkels kan een aantrekkelijk winkelgebied ontstaan. In een compact centrum wordt aangesloten bij de behoeften van de consument (gemak) en kunnen bedrijven van elkaars nabijheid profi teren. Een compacte structuur met voldoende grote passantenstromen versterkt het vestigingsklimaat voor nieuwe bedrijven. Verdere concentratie als remedie De kracht van een centrum als Haaksbergen is de nabijheid voor de consument en het gemak. Er worden vooral dagelijkse boodschappen en doelgerichte aankopen gedaan. Daarnaast vindt in beperkte mate recreatief winkelen plaats en is het centrum een ontmoetingsplaats voor bewoners. Noodzaak tot verdere concentratie van winkels Door het vrijkomen van winkel- en bedrijfsruimten op B- en C-locaties ontstaat DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 3

7 3 Omvang en branchering centrum 3.1 Dagelijks winkelaanbod Er bestaat onvoldoende marktruimte voor versterking van het centrum door toevoeging van een nieuwe supermarkt. 3.2 Niet-dagelijks winkelaanbod Het dagelijkse winkelaanbod in de gemeente Haaksbergen heeft een omvang van circa m² winkelvloeroppervlak (wvo). Het aanbod bestaat uit 7 supermarkten, diverse versspeciaalzaken en drogisterijen*. In het centrum zijn 5 supermarkten gevestigd. In tabel 1 is een inschatting gemaakt van het huidig functioneren van het winkelaanbod in Haaksbergen. Uitgebreide uitleg van gehanteerde variabelen is te vinden in bijlage 1. De huidige vloerproductiviteit (omzet/m² wvo) in de dagelijkse sector in Haaksbergen ligt momenteel op of iets onder het landelijk gemiddelde. Als uitgegaan wordt van stabilisering van het aantal inwoners, dan kan geconcludeerd worden dat er geen distributieve marktruimte is voor substantiële uitbreiding van het dagelijkse aanbod. Het niet-dagelijkse winkelaanbod in Haaksbergen heeft een totale omvang van circa m² wvo. Het grootste deel van dit aanbod is gelegen in het centrum (circa m² wvo). Het huidige niet-dagelijkse winkelaanbod in het centrum is redelijk compleet. Zo zijn er winkels aanwezig met huishoudelijke artikelen, mode, sport, speelgoed, sieraden en elektronica. Er zijn geen branches ondervertegenwoordigd. De huidige vloerproductiviteit van winkels in de niet-dagelijkse sector in Haaksbergen ligt onder het landelijk gemiddelde (tabel 1). Net als in de dagelijkse sector is ook geen marktruimte aanwezig voor substantiële uitbreiding van het niet-dagelijkse winkelaanbod. Supermarkt in het centrum * De supermarkt aan de Alsteedseweg (3.500 m² wvo) blijft buiten beschouwing. Modezaak 4 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

8 Voor de toekomst moet uitgegaan worden van de huidige omvang en branchering van het niet-dagelijkse winkelaanbod in het centrum van Haaksbergen. De kans bestaat dat het winkelaanbod mogelijk op termijn zal gaan afnemen. Ten eerste omdat de vloerproductiviteit in Haaksbergen relatief laag is. Ten tweede omdat bestedingen in de detailhandel in het algemeen onder druk staan als gevolg van toenemende aankopen via internet, vergrijzing van consumenten en schaalvergroting van het winkelaanbod. 3.3 Overige voorzieningen Naast winkels bestaat het overige voorzieningenaanbod in het centrum uit circa 60 bedrijven in sectoren zoals horeca, cultuur, ontspanning, verhuur, ambachten, fi nanciële en particuliere diensten. Betrouwbare kengetallen voor deze sectoren ontbreken. Om inzicht te krijgen in de marktruimte, kan een vergelijking gemaakt worden van het aanbod per inwoners in de gemeente Haaksbergen, in de provincie Overijssel en in Nederland (tabel 2). Uit deze vergelijking komt naar voren dat het aanbod in Haaksbergen redelijk overeenkomt met het landelijke en provinciale gemiddelde. Naar verwachting zijn de uitbreidingsmogelijkheden van het aanbod in deze sectoren beperkt. Geconcludeerd kan worden dat de distributieve mogelijkheden voor uitbreiding van het voorzieningenaanbod zeer beperkt zijn. Bij de versterking van het centrum is vooral verbetering van de functioneelruimtelijke structuur (compacte opzet) van belang met mogelijke verplaatsingen en uitbreiding van bestaande aanbieders. Tabel 1 Indicatie huidig economisch functioneren winkels gemeente Haaksbergen Dagelijks winkelaanbod Niet-dagelijks winkelaanbod Inwoners Omzet per hoofd (excl. BTW) Koopkrachtbinding 90-95% 55-60% Koopkrachttoevloeiing 15-20% 20-25% Totale omzet (excl. BTW) 58,8-66,0 mln 44,3-51,6 mln Huidig winkelaanbod (m² wvo) Omzet/m² wvo (excl. BTW) Landelijk gemiddelde omzet/m² wvo (excl. BTW) Tabel 2 Aantal publieksgerichte voorzieningen per inwoners in 2011 Nederland Overijssel Haaksbergen Horeca Cultuur Ontspanning Verhuur Ambachten Financiële instellingen Particuliere diensten DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 5

9 4 Ontwikkelingsrichting centrum 4.1 Ruimtelijke hoofdstructuur De Markt met de Pancratiuskerk is het ruimtelijke middelpunt van Haaksbergen (kaart 1). Dit is van oudsher het centrale plein waar het gemeentehuis is gelegen en vele evenementen worden gehouden waaronder de wekelijkse warenmarkt. Spoorstraat Publieksgerichte voorzieningen zijn hoofdzakelijk gelegen aan de Spoorstraat, Jhr. von Heijdenstraat en Molenstraat. Op het centrale marktplein komen al deze straten samen. Rondom het centrum ligt de hoofdontsluitingsroute bestaande uit de Meester Eenhuisstraat, Blankenburgerstraat, Sterrebosstraat, Zeedijk, Eibergsestraat en Lansinkstraat. Pancratiuskerk Jhr. von Heijdenstraat Het plangebied voor het project aan de Markt (voormalig MPP) ligt aan de westzijde van het centrale marktplein. Historische structuur Molenstraat 6 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

10 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 7

11 4.2 Branchering Het zwaartepunt van het winkelaanbod in het centrum ligt in het gebied bestaande uit de Spoorstraat en het westelijke deel van de Blankenburgstraat (kaart 2). Ook in de Molenstraat en Jhr. von Heijdenstraat is winkelaanbod gevestigd. De supermarkten in het centrum liggen voornamelijk aan de uiteinden van de centrumstraten en zijn vanaf de hoofdontsluitingsroute goed te bereiken. Het zijn belangrijke trekkers waar veel bezoekers op af komen. Aanvullend dagelijks aanbod De bebouwing rondom de Markt is ingevuld met horecagelegenheden (inclusief terrassen), het gemeentehuis, de kerk en de pastorie. Het winkelaanbod aan de Markt is relatief beperkt. Wel is warenhuis Hema een belangrijke publiekstrekker. Sportwinkel aan de Markt Supermarkt belangrijke publiekstrekker Niet-dagelijks aanbod in de Spoorstraat 8 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

12 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 9

13 4.3 Routing Het winkelaanbod in het centrum ligt niet in één aaneengesloten gebied (kaart 3). Er is sprake van diverse clusters van winkels rondom een of meer publiekstrekkers. Tussen deze clusters is het winkelaanbod beperkt en wordt het winkelfront onderbroken door woningen, leegstand, park, dienstverlening of andere functies. Hierdoor is de functioneel-ruimtelijke relatie tussen de verschillende winkelclusters matig. Het combinatiebezoek tussen deze clusters is naar verwachting laag. In grote delen van het centrum is het aantal bezoekers per uur (te) beperkt. Supermarkt Aldi Een aantal publiekstrekkers heeft een kleinschalige omvang. De supermarkten Albert Heijn, Dirk v/d Broek en Em-Té zijn relatief klein in vergelijking met moderne maten van supermarkten. Ook warenhuis Hema is voor een centrum als Haaksbergen aan de kleine kant. Publiekstrekker Hema Winkelcluster in Spoorstraat Dagelijks aanbod in Jhr. von heijdenstraat 10 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

14 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 11

15 4.4 Verkeer en parkeren Rondom het centrum ligt een verkeersring vanwaar een groot deel van de parkeerlocaties zijn te bereiken (kaart 4). De parkeerlocatie aan de westzijde van de Markt is vanaf de verkeersring lastig te bereiken. Dit kan via de Spoorstraat of vanaf de Lansinkstraat via lokale ontsluitingswegen in de woonwijk. Voetgangersgebied op de Markt en begin Spoorstraat Een relatief klein deel van het centrum is ingericht als voetgangersgebied. Het gaat om een groot deel van de Markt en het begin van de Spoorstraat. In de overige centrumstraten is sprake van éénrichtingsverkeer. Uit parkeeronderzoek* blijkt dat er over het algemeen in het centrum voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn. Wel is op enkele momenten in bepaalde deelgebieden sprake van een hogere parkeerdruk (woensdag in het zuidelijk deel van het centrum, zaterdag in het noordelijk deel van het centrum). Parkeerlocatie bij supermarkt * BVA (2009), Parkeeronderzoek Haaksbergen Éénrichtingsverkeer in centrumstraten Goede bereikbaarheid aan noordzijde 12 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

16 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 13

17 4.5 Beeldkwaliteit Rondom de Markt en het begin van de Jhr. von Heijdenstraat zijn diverse rijks- en gemeentelijke monumenten aanwezig (kaart 5). Dit deel van het centrum heeft een aantrekkelijke historische uitstraling. Ook in de Spoorstraat zuid en de Blankenburgstraat west zijn diverse panden met een hoge beeldkwaliteit aanwezig. Deze panden hebben een aantrekkelijke architectonische uitstraling en goed onderhoud. Panden in het middendeel van de Spoorstraat In grote delen van de Spoorstraat en de Molenstraat laat de beeldkwaliteit van panden te wensen over. Er zijn veel panden met een lage architectonische kwaliteit en/of slecht onderhoud. Pastorie: beeldbepalend pand aan de Markt Over het algemeen is het investeringsniveau aan gevels, puien en reclamevoering laag en van matige kwaliteit. Dit geldt, met uitzondering van de Markt, ook voor de openbare ruimte. Een en ander hangt mogelijk deels samen met de stagnatie rond het MPP. Verouderd leegstaand pand in de Spoorstraat Aantrekkelijke beeldkwaliteit Blankenburgerstraat 14 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

18 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 15

19 4.6 Functieprofiel deelgebieden Geconcludeerd kan worden dat het huidige winkelgebied van het centrum te groot is. De afstanden tussen winkels zijn te lang en het winkelfront wordt op diverse plaatsen onderbroken. Een compacter kernwinkelgebied is gewenst, zeker met de ontwikkelingen in de winkelmarkt in het achterhoofd (hoofdstuk 2). Rekening houdend met de bestaande situatie en de kansen voor de toekomst, kan voor elk deelgebied in het centrum van Haaksbergen een gewenst functieprofi el worden aangegeven (kaart 6). De Markt Ook in de toekomst het centrale en levendige plein van Haaksbergen. Bij voorkeur is er een grote diversiteit aan publieksgerichte voorzieningen aanwezig (o.a. winkels, horeca, diensten) en wordt het plein gebruikt voor evenementen. Het is de huiskamer van Haaksbergen waar alle functies samenkomen en plaats is voor ontmoeting. Spoorstraat zuid en Blankenburgerstraat west Net als de Markt onderdeel van het centrale winkelgebied. Dit is de locatie voor de aankoop van mode en andere niet-dagelijkse artikelen. Voldoende ruimte voor voetgangers is gewenst. Spoorstraat west Een winkelgebied vooral voor het doen van boodschappen. Een goede autobereikbaarheid van winkels is gewenst. Jhr. von Heijdenstraat oost Een winkelgebied voor het doen van boodschappen. Een goede autobereikbaarheid van winkels is gewenst. Markt oost en Jhr. von Heijdenstraat west Dit gebied heeft een zeer aantrekkelijke historische uitstraling en is geschikt als dwaalmilieu. De vestiging van hoogwaardige en gespecialiseerde aanbieders (galeries etc.) past bij de omgeving. Molenstraat en Doctor Prinsstraat Deze straten hebben een aanloopfunctie en zijn geschikt voor de vestiging van doelgericht bezochte en dienstverlenende bedrijvigheid. Een goede bereikbaarheid en zichtbaarheid is van belang. Markt is het centrale plein van Haaksbergen Historisch dwaalmilieu achter de kerk 16 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

20 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 17

21 4.7 Gewenste ruimtelijk-functionele structuur Tweepolenstructuur Het winkelaanbod in het centrum van Haaksbergen wordt bij voorkeur geclusterd in een compact gebied en opgespannen tussen twee sterke polen. De polen bestaan uit winkel(s) waar grote aantallen bezoekers op af komen en de bijbehorende parkeercapaciteit. Versterking zuidelijke pool In deze visie bestaat het kernwinkelgebied uit de Spoorstraat, Blankenburgerstraat west en de Markt*. De noordelijke pool wordt gevormd door supermarkt Jumbo. Op dit moment is Jumbo de grootste trekker van het centrum met veruit het grootste bezoekers per week (indicatie > ). De zuidelijke pool bestaat uit warenhuis Hema. Bij voorkeur wordt vooral deze zuidelijke pool (en vervolgens het tussenliggende gebied) verder versterkt. centrumgebied. In dit soort aanloopstraten nemen de potenties voor winkels af. Deze (autobereikbare) centrumstraten blijven, naast doelgericht bezochte winkels, geschikt voor andere commerciële en niet-commerciële publieksfuncties. Bijdrage Marktplan aan gewenste structuur De Markt functioneert als scharnierpunt waar alle functies en bezoekers samenkomen. Dit plein heeft naast winkels ook een functie voor horeca, verblijven, warenmarkt, evenementen, toerisme, het gemeentehuis en de kerk. Om ook op doordeweekse dagen voldoende levendigheid op de Markt te creëren zijn de thans aanwezige functies niet toereikend. Toevoeging van een substantiële publiekstrekker is gewenst. De ontwikkeling van het nieuwe Marktplan draagt bij voorkeur bij aan deze gewenste functioneel-ruimtelijke structuur (tweepolenstructuur). Jumbo is momenteel belangrijkste trekker Overige centrumstraten De Molenstraat en de Jhr. von Heijdenstraat hebben een eigen positie binnen het * Zie ook Detailhandelsvisie Haaksbergen 2006 Meer trekkracht op Markt voor gelijkwaardige polen 18 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

22 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 19

23 5 Ruimtelijk-functioneel concept Marktplan 5.1 Functioneel programma Uitbreidingsmogelijkheden beperkt In hoofdstuk 2 is geconstateerd dat de marktpotenties voor substantiële uitbreiding van het winkel- en overige voorzieningenaanbod in het centrum van Haaksbergen zeer beperkt zijn. Alle branches en type winkels en bedrijven die in Haaksbergen centrum verwacht mogen worden, zijn reeds aanwezig. Het nieuwe Marktplan zal dan ook voornamelijk ingevuld moeten worden door verplaatsing en/of uitbreiding van bestaande aanbieders. Interesse voor verplaatsing naar Marktplan Om inzicht te krijgen in de interesse van bestaande aanbieders in het centrum is een ondernemersenquête gehouden. In bijlage 2 zijn de resultaten van de enquête te vinden. In totaal heeft 23% van alle ondernemers de enquête ingevuld (tabel 3). Hier wordt ingegaan op de belangrijkste resultaten. 20 ondernemers hebben aangegeven mogelijk interesse te hebben in een vestigingslocatie in het nieuwe Marktplan. Het grootste deel wil graag een unit van 100 á 500 m² bvo. Huidig winkelaanbod in Haaksbergen compleet Tabel 3 Resultaten ondernemersenquête centrum Haaksbergen aantal ondernemers enquête ingevuld behoefte aan uitbreiding interesse in centrumplan Winkels % 9 9% 11 11% Horeca % 2 10% 5 24% Ambachten % 0 0% 0 0% Overig % 1 1% 4 4% TOTAAL % 12 5% 20 9% Enkele ondernemers hebben behoefte aan uitbreiding 20 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

24 Ook diverse supermarktondernemers/ organisaties in Haaksbergen zijn eventueel geïnteresseerd in verplaatsing naar het Marktplan. Uit de resultaten van de ondernemersenquête is op te maken dat, vanuit de bestaande supermarkten in Haaksbergen, behoefte is aan een unit van á m² bedrijfsvloeroppervlak (bvo). Bescheiden commercieel programma Voor de invulling van het Marktplan kan in dit stadium worden uitgegaan van een commercieel programma dat bestaat uit een supermarkt met een eigentijdse omvang van circa m² bvo en enkele kleinere winkelunits (omvang van 100 á 500 m² bvo). Beperkt commercieel programma voor Marktplan De meeste mogelijk geïnteresseerde ondernemers geven aan enkele randvoorwaarden te hebben bij verplaatsing naar de Markt. Het gaat dan om voorwaarden als een kooppand, aantrekkelijk huurniveau en een gunstige vestigingslocatie. Hierdoor (en uit ervaring elders in het land) kan ervan uitgegaan worden dat het aantal ondernemers, dat uiteindelijk daadwerkelijk bereid en in staat is te verhuizen naar de Markt, beperkt zal zijn. Naar schatting gaat het uiteindelijk om 5 á 6 ondernemers, mede afhankelijk van het Marktplan. Respons ondernemersenquete circa 23% DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 21

25 5.2 Stedenbouwkundige opzet Uitgangspunten Bij de vertaling van de gewenste centrumstructuur naar een nieuw Marktplan zijn de volgende uitgangspunten van belang. 1: Supermarkt aan de Markt Het Marktplan moet een bijdrage leveren aan de gewenste structuur (kaart 7). Een supermarkt kan hierbij een grote rol spelen. Van de vele supermarktbezoekers ( á per week) kunnen andere winkels profi teren. Uit onderzoek* blijkt dat circa 75% van de bezoekers aan een supermarkt ook nog andere winkels bezoekt, mits sprake is van een goede zichtrelatie en korte loopafstand. Een supermarkt kan zorgen voor levendigheid en versterking van de Markt als centraal plein. Ten zuiden van de pastorie zijn voldoende ruimtelijke mogelijkheden te creëren voor inpassing van een eigentijdse supermarkt. 2: Parkeerterrein aan Hibbertstraat Een groot deel van de supermarktbezoekers komt met de auto. Essentieel voor het * DTNP (2010), De rol van supermarkten in centra functioneren van de supermarkt is voldoende parkeergelegenheid. Ten westen van de Markt (tussen Hibbertstraat, De Braak en Het Meuke) zijn hiervoor mogelijkheden aanwezig. 3: Doortrekken bestaande rooilijnen Door de rooilijnen van de Hibbertstraat, Het Meuke en De Braak door te trekken ontstaat een nieuwe logische ruimte aan de Hibbertstraat. Belangrijkste functie op dit nieuwe plein is het parkeren als bronpunt voor de supermarkt en het centrum als geheel. 4: Woonmilieu aan Hibbertstraat en omgeving Aan het plein worden woningen gerealiseerd zodat het plein wordt afgerond. Het plein kan een relatie krijgen met de bestaande pastorietuin die (deels) openbaar gemaakt kan worden als park. Hierdoor ontstaat een aantrekkelijk woonmilieu aan de rand van het centrum. Deze uitgangspunten leiden tot een variant voor het Marktplan waarin een supermarkt is ingepast en een alternatief plan voor het geval de inpassing van een supermarkt op barrières stuit. Deze varianten vormen de basis voor het Marktplan en dienen in een later stadium nog te worden uitgewerkt. Winkels kunnen profiteren van nabijheid supermarkt Supermarkt kan Markt als centraal plein versterken 22 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

26 1. Supermarkt met een sterke relatie naar de Markt (onderdeel van kernwinkelgebied) 2. Parkeerterrein aan westzijde plangebied 3. Doortrekken van bestaande rooilijnen leidt tot logische bebouwingsgrenzen 4. Woningen en openbaar park in pastorietuin maken plein af DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 23

27 Variant 1: inpassing supermarkt In de eerste variant wordt een supermarkt ingepast en is ruimte voor enige overige detailhandel aan de Markt. Aan de Marktzijde worden twee lagen appartementen gerealiseerd. Aan de Hibbertstraat is sprake van één laag appartementen en grondgebonden woningen (kaart 8). Winkels Een supermarkt met een omvang van circa m² bvo kan ingepast worden. Door de rechthoekige vorm en de ingang aan de noordoostzijde ontstaat een courante ruimte waarin een supermarkt goed uit de voeten kan. De Marktsteeg wordt verbreed en vormt de verbinding tussen het parkeren, de supermarktingang en de Markt. De supermarkt wordt aan de zijde van de Markt afgezoomd met ruimten voor overige detailhandel (circa 450 m² bvo). Ook aan de zuidkant van de Markt wordt nieuwe detailhandelsruimte gecreëerd (circa 300 m² wvo). Hierdoor neemt het aantal winkels aan de Markt toe en krijgen de wanden een aantrekkelijke invulling. Woningen Aan de westzijde van het nieuwe parkeerterrein is ruimte voor realisatie van een aantal grondgebonden woningen. Het exacte aantal en type hangt af van de specifi eke marktvraag in Haaksbergen en dient nader onderzocht te worden. Boven de supermarkt en de andere nieuwe winkels is ruimte voor appartementen. Aan de Markt heeft het nieuwe gebouw twee lagen met appartementen en een kap. De bouwhoogtes passen bij omliggende bebouwing. De appartementen op de eerste verdieping hebben een zonnige daktuin. Op de tweede verdieping zijn balkons aanwezig. Aan de Hibbertstraat worden twee bouwlagen gerealiseerd, waarvan één laag appartementen. Parkeren De supermarkt (1.800 m² bvo) heeft ongeveer 80 parkeerplaatsen nodig*. Aan de Hibbertstraat wordt een parkeerterrein met 90 plaatsen gerealiseerd en aan de zuidzijde van de Markt zijn 12 parkeerplaatsen aanwezig. * CROW (2004), ASVV De huidige parkeercapaciteit in het centrum is voldoende. De toevoeging van parkeren in het Marktplan is voldoende voor het opvangen van de extra parkeerbehoefte als gevolg van het nieuwe winkelaanbod. Bewoners kunnen hun auto in parkeerhavens parallel aan de straat parkeren. Uitgangspunt bij de uitwerking is dat parkeercapaciteit die verdwijnt elders gecompenseerd wordt en dat de totale parkeerdruk in het centrum niet toeneemt. Groenvoorzieningen De pastorietuin wordt (gedeeltelijk) openbaar gemaakt en krijgt een functie als park. Dit vormt een groen rustpunt in de luwte van het centrum. Het naastgelegen parkeerterrein krijgt een groene uitstraling (bomen, overig groen) en loopt op natuurlijke wijze over in het park. Tabel 4 Indicatie functioneel programma variant 1 Marktplan centrum Haaksbergen Winkels (bvo) m² Grondgebonden woningen 10 á 12 Appartementen 14 á 19 Centrumparkeerplaatsen DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

28 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 25

29 Variant 2: afronding Markt Voor de inpassing van de supermarkt is medewerking nodig van een groot aantal partijen (o.a. vastgoedeigenaren, supermarktorganisatie/ondernemer etc.). Mocht de realisatie van de supermarkt op de gewenste locatie niet haalbaar blijken, dan is een alternatief plan voor de Markt denkbaar (kaart 9). Omdat in die situatie geen grote publiekstrekker aan de Markt (als bronpunt) wordt gerealiseerd, is de meerwaarde voor de beoogde ruimtelijk-functionele centrumstructuur (kaart 7) beperkt. Winkels Het open gedeelte aan de westzijde van de Markt wordt gevuld met twee detailhandelunits met in totaal circa m² bvo. Deze units bieden ruimte voor de vestiging van relatief grote winkels met een publieksaantrekkende werking zoals een warenhuis, huishoudelijke artikelenwinkel of grote modezaak (indicatie: 2 x 600 m² bvo). Ook aan de zuidzijde wordt een nieuw detailhandelspand gerealiseerd van circa 300 m² bvo. Woningen Door het kleinere programma voor detailhandel is er meer ruimte aanwezig voor realisatie van woningen. Afhankelijk van de actuele marktsituatie gaat het om circa 20 grondgebonden woningen. De behoefte aan het exacte aantal en type woningen dient nader onderzocht te worden. Aan de Markt worden twee lagen voor appartementen en een kap gerealiseerd. De appartementen op de eerste verdieping aan de westzijde van de Markt hebben de beschikking over een daktuin op het oosten. De overige appartementen hebben een balkon. Parkeren Het centrumparkeren blijft beperkt tot twee kleinschalige parkeerterreinen, een aan de zuidzijde van de Markt en een aan de oostzijde van De Braak. In totaal gaat het om 32 parkeerplaatsen. Bewoners kunnen hun auto in parkeerhavens parallel aan de straat parkeren. Ook bij de uitwerking van deze variant geldt dat parkeercapaciteit die verdwijnt elders gecompenseerd dient te worden en dat de totale parkeerdruk in het centrum niet toeneemt. Groenvoorzieningen Ook in deze variant kan de tuin van de pastorie (deels) openbaar gemaakt worden zodat een aantrekkelijk park ontstaat in de luwte van het centrum. Het heeft een grote bijdrage aan een aantrekkelijk woonklimaat aan de Hibbertstraat en omgeving. Tabel 5 Indicatie functioneel programma variant 2 Marktplan centrum Haaskbergen Winkels (bvo) m² Grondgebonden woningen 19 á 22 Appartementen 10 á 14 Centrumparkeerplaatsen DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

30 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 27

31 5.3 Verkeer en bereikbaarheid Bereikbaarheid parkeerterreinen In de eerste variant voor het Marktplan is het nieuwe parkeerterrein aan de Hibbertstraat via de Spoorstraat (noorden), Het Meuke (westen) en de Hibbertstraat (zuiden) met de auto goed te bereiken (kaart 10). Voor een meer evenwichtige spreiding van de rijroutes om het parkeerterrein te verlaten, is De Braak éénrichtingsverkeer richting het westen (in tegenstelling tot de huidige verkeerssituatie). Hierdoor is het parkeerterrein via alle windrichtingen ook weer te verlaten: via de Hibbertstraat (zuiden), het Meuke (westen) en De Braak (noordwesten). Spoorstraat vanaf Blankenburgerstraat De verkeerssituatie in het zuiden en oosten blijft in grote lijnen hetzelfde. De rijbaan van de Molenstraat naar de Markt en verder naar de Jhr. von Heijdenstraat wordt iets verlegd naar het zuiden zodat meer ruimte ontstaat voor voetgangers. 28 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

32 Jhr. von Heijdenstraat De Kloksteeg Hibbertstraat DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 29

33 In de variant van het Marktplan zonder supermarkt (variant 2) blijft de verkeersituatie in grote lijnen hetzelfde (kaart 11). Alleen wordt ook hier De Braak éénrichtingsverkeer richting het westen en wordt de rijbaan voor auto s van de Molenstraat richting Jhr. von Heijdenstraat iets verlegd om meer ruimte te maken voor voetgangers op de Markt. (Lansinkstraat) weer bereiken. Het straatprofi el van Het Meuke en ook van de Hibbertstraat is breed genoeg voor een vrachtwagen. Bevoorrading supermarkt Een belangrijk aspect in de eerste variant voor het Marktplan is de bevoorrading van de supermarkt. Het voorstel is om het magazijn aan de zuidkant van de supermarkt te situeren (kaart 12). Molenstraat De vrachtwagen kan via Het Meuke aan komen rijden en op de Hibbertstraat vervolgens achterwaarts inparkeren. Hierbij is voor de draaicirkel van de vrachtwagen naar verwachting voldoende ruimte te aanwezig. Het bevoorradingshof kan overdekt gemaakt worden om de (geluids)overlast voor omwonenden te minimaliseren. Na het laden en/of lossen van de supermarkt kan de vrachtwagen via de Hibbertstraat de doorgaande route in Haaksbergen Het Meuke 30 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

34 Huidige situatie hoek Hibbertstraat - Het Meuke Referentie: bevoorrading Doorgaande route via Lansinkstraat DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 31

35 5.4 Inpassing en beeldkwaliteit De nieuwe bebouwing van het Marktplan sluit aan bij de maat en schaal van de overige bebouwing in het centrum van Haaksbergen. De exacte verschijningsvorm (architectonische aspecten) van de bebouwing dient in een later stadium nader uitgewerkt te worden. Wel zijn in dit stadium enkele uitgangspunten van belang bij de inpassing en beeldkwaliteit van het Marktplan. Ten eerste bestaat de nieuwbouw aan de Markt in totaal uit drie bebouwingslagen (winkels op begane grond en twee lagen appartementen) plus een kap. Hiermee wordt aangesloten bij de hoogte van de overige bebouwing aan de Markt. De hoeken van de bebouwing aan de Markt worden (stedenbouwkundig) geaccentueerd. Referentie: beeldkwaliteit aan de Markt Referentie: beeldkwaliteit grondgebonden woningen Daarnaast dient het gebouw een aantrekkelijke uitstraling te krijgen die past bij de Haaksbergse schaal. Bij voorkeur bestaat het gebouw uit meerdere panden en heeft de bebouwing een afwisselend gevelbeeld. Aan de zijde van de Markt heeft de bebouwing een uitstraling die past bij een centrumgebied. Aan Referentie: beeldkwaliteit aan de verbrede Marktsteeg Referentie: beeldkwaliteit aan de Hibbertstraat 32 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

36 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 33

37 de zijde van de Hibbertstraat is een uitstraling passend bij een woonmilieu gewenst. Ook in de tweede variant (zonder supermarkt) is de nieuwe bebouwing passend bij de kenmerken van het centrum in Haaksbergen. Aan de Markt kunnen drie bouwlagen plus kap gerealiseerd worden en heeft de gevel een afwisselend en (laag)stedelijk karakter. Aan de Hibbertstraat ontstaat een aantrekkelijk woonmilieu in de luwte van het centrum met bijbehorende beeldkwaliteit. Referentie: beeldkwaliteit aan de Markt In beide varianten wordt een woon/winkelpand (terug)gebouwd aan de zuidzijde van de Markt (hoek Molenstraat). Vooralsnog is uitgegaan van herstel van de oude rooilijnen. Hiermee is een goede stedenbouwkundige afronding te maken van deze zijde van de Markt. Om de (zicht)relatie met de Molenstraat te behouden kan worden overwogen de rooilijn iets terug te leggen of in de onderste bouwlaag een poort aan te brengen. Referentie: beeldkwaliteit aan de Markt Referentie: beeldkwaliteit Hibbertstraat Referentie: beeldkwaliteit Hibbertstraat 34 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

38 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 35

39 5.5 Inrichting openbare ruimte Belangrijke aspect in variant 1 is dat de openbare ruimte van de verbrede Marktsteeg op een goede manier aansluit bij de openbare ruimte van de Markt. Consumenten dienen als het ware verleid te worden om na het supermarktbezoek ook nog andere delen van het centrum te bezoeken. Een aantrekkelijke openbare ruimte kan hieraan bijdragen. Referentie: openbare ruimte in de verbrede Marktsteeg Marktplan variant 1: kijkrichting vanaf Markt Ten eerste is voldoende ruimte nodig voor voetgangers. De rijbaan van Molenstraat richting Jhr. von Heijdenstraat wordt daarom iets naar het zuiden verlegd. Daarnaast is het gebruik van een eenduidige bestrating zonder barrières, zowel op de Markt als in de Marktsteeg, van belang. Verder trekt de supermarkt veel consumenten die op de fi ets komen. De verbrede Marktsteeg biedt ruimte voor goede fi etsenstallingen bij de ingang van de supermarkt en uit het zicht van de Markt. Op termijn zou de pastorie mogelijk ingevuld kunnen worden met een horecagelegenheid. De ruimte voor de pastorie kan gebruikt worden voor terras zodat een aantrekkelijke levendige openbare ruimte ontstaat. 36 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

40 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 37

41 Aan de achterzijde van het Marktplan (aan de Hibbertstraat) ontstaat een openbare ruimte die vooral in gebruik is als parkeerterrein. Daarnaast worden er woningen aan het plein gerealiseerd. In verband met de leefbaarheid en de aantrekkelijkheid van het woonklimaat zijn veel groenvoorzieningen gewenst. De tuin van de pastorie kan (gedeeltelijk) openbaar gemaakt worden. Het parkeerterrein Ariënsmonument Referentie: park aan Hibbertstraat Marktplan variant 1: kijkrichting vanaf Hibbertstraat krijgt een groen karakter dat daarbij kan aansluiten. Hierdoor ontstaat, ondanks de relatieve drukte door de aanwezigheid van de supermarkt, een aantrekkelijk woonmilieu in de luwte van het centrum. Voor uitvoering van het Marktplan zal het Ariënsmonument aan De Braak verplaatst moeten worden. Het nieuwe park aan de Hibbertstraat kan hiervoor een aantrekkelijke en meer passende locatie zijn (Ariënspark?). In het kader van het waterbeleid van de gemeente en het waterschap is aandacht nodig voor de waterberging in het plangebied. Gedacht wordt aan berging onder het parkeerterrein. Een nadere uitwerking hiervan is noodzakelijk. 38 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

42 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 39

43 In variant 2 wordt de wand aan de zuidwestzijde van de Markt opgevuld met een nieuw gebouw. De winkels krijgen een ingang en transparante uitstraling richting de Markt met daarboven twee lagen appartementen plus een kap. Ervoor wordt een kleine groenvoorziening gerealiseerd in het zuidelijke deel van de Markt waardoor dit deelgebied een aantrekkelijker karakter krijgt. In verband met de bereikbaarheid van de winkels is behoud van enkele parkeerplaatsen gewenst. Referentie: openbare ruimte aan de Markt Marktplan variant 2: kijkrichting vanaf Markt 40 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

44 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 41

45 5.6 Strategie en uitvoering Deze haalbaarheidsstudie biedt de kaders voor verdere uitwerking van het Marktplan en de uitgangspunten voor marktpartijen bij de ontwikkeling van plannen. De gemeente Haaksbergen zal voornamelijk een faciliterende en regisserende rol spelen. Rekening houdend met de meerwaarde voor het centrum als geheel, gaat de voorkeur uit naar variant 1 met een supermarkt als publiekstrekker aan de Markt. Variant 1: integrale gebiedsontwikkeling Het ontwikkelingsproces is verschillend in variant 1 en 2. In de eerste variant wordt een supermarkt ingepast en ligt een integrale gebiedsontwikkeling voor de hand. In verband met de economische recessie is de ontwikkeling van nieuwe (winkel)projecten niet eenvoudig. Naar verwachting is er voor een ontwikkelaar weinig winst te halen uit het ontwikkelingsproces en de verkoop van vastgoed zelf. Wel kan winst bepaald worden uit het uiteindelijke gebruik ervan. Mogelijk ziet een supermarktorganisatie kansen in de ontwikkeling van het Marktplan. Ook andere, aangrenzende panden kunnen bij de ontwikkeling worden betrokken. Zo kan bijvoorbeeld de zuidzijde van de Hema of de aanbouw van de pastorie aantrekkelijker gemaakt worden zodat beter aangesloten wordt op het park en de overige bebouwing. De zorgvuldige inpassing van een supermarkt en parkeren vraagt net wat meer ruimte dan de nu vrije bouwkavels. Daarover zullen de betrokken marktpartijen (o.a. Konings) het nog eens moeten worden. De gemeente zal in overleg gaan met marktpartijen om de haalbaarheid hiervan nader te onderzoeken. Variant 2: ontwikkeling per kavel Mocht naar aanleiding hiervan blijken dat partijen het niet eens kunnen worden, dan zal ingezet worden op uitvoering van variant 2 waarin alleen de huidige bouwkavels worden bebouwd. In deze variant ligt een particuliere ontwikkeling van kavels voor de hand. Het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan die, op basis van deze haalbaarheidsstudie worden opgesteld, bieden dan de kaders. Betrekken overige panden bij herontwikkeling Integrale ontwikkeling inclusief supermarkt heeft voorkeur 42 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

46 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 43

47 Bijlage 1 Huidig functioneren winkelaanbod Distributie planologisch onderzoek (dpo) Om het huidig functioneren van het winkelaanbod in Haaksbergen in te schatten maken we een distributieplanologisch onderzoek (dpo). In vroegere dpo s werd het functioneren van winkels vaak nauwkeurig berekend. Door grote onderlinge verschillen in typen winkelgebieden, branches en winkelformules moeten dergelijke berekeningen genuanceerd worden beoordeeld. De haalbaarheid van winkels wordt veel meer bepaald door de potentiële functie en kwaliteit van het winkelgebied. Niettemin kan een kwantitatieve analyse van vraag en aanbod een indicatie geven van overbewinkeling of uitbreidingspotenties. Variabelen Bij deze kwantitatieve analyse gaat het om de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraagzijde wordt bepaald door de omzet per hoofd, de omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate waarin het omzetpotentieel terecht komt in het betreffende winkelgebied (koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen de omvang (m² winkelvloeroppervlak) en benodigde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) een rol. Verzorgingsgebied Het primaire verzorgingsgebied van winkels in Haaksbergen is de eigen gemeente. Momenteel bestaat Haaksbergen uit circa inwoners*. Gemiddelde omzet per inwoner In distributieve berekeningen gaan we uit van de landelijk gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar. Bij de gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking zijn niet alleen bestedingen van consumenten meegenomen, maar ook bestedingen van bedrijven in winkels. We maken onderscheid tussen winkels met dagelijks aanbod en winkels met niet-dagelijks aanbod. Het dagelijkse aanbod bestaat uit supermarkten, versspeciaalzaken en winkels in persoonlijke verzorging (o.a. drogisterij). Het niet-dagelijkse aanbod bestaat uit modewinkels (kleding, schoenen en lederwaren) en overige winkels zoals warenhuizen, huishoudelijke artikelen, sport-, speelgoedzaken en winkels in wit- en bruingoed, bouwmarkten, woninginrichting etc. In Nederland is de totale omzet van winkels in 2010 circa 83,5 mld (exclusief BTW). Dit betekent een gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar van circa Hiervan wordt omgezet in winkels met dagelijks aanbod en in winkels met niet-dagelijks aanbod**. * CBS (2011), Statline databank ** HBD (2011), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek 44 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

48 Wanneer het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner in het verzorgingsgebied afwijkt van het Nederlands gemiddelde is het gewenst de gemiddelde omzetcijfers per hoofd aan te passen. Voor winkels met dagelijks aanbod is het gebruikelijk het omzetcijfer per hoofd aan te passen met een correctie van ¼ van het percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het Nederlands gemiddelde. Voor winkels met niet-dagelijks aanbod is het gebruikelijk een correctie door te voeren van ½ van het percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het gemiddelde. Omdat het gemiddeld besteedbaar inkomen in de gemeente Haaksbergen circa 8% onder het landelijk gemiddelde ligt (CBS, 2011), gaan we uit van iets lagere omzetcijfers per inwoner. Voor winkels met dagelijkse artikelen gaan wij uit van ( (¼ x 8% x 2.310)). Voor winkels met niet-dagelijkse artikelen gaan we uit van ( (½ x 8% x 2.730)). Koopkrachtbinding en -toevloeiing Niet alle bestedingen van inwoners in Haaksbergen komen terecht in het eigen winkelapparaat. Het aandeel van de totale bestedingen van inwoners uit Haaksbergen dat terecht komt in de eigen winkels noemen we de koopkrachtbinding. In 2010 is koopstromenonderzoek uitgevoerd voor Oost-Nederland*. Hieruit komt naar voren dat in Haaksbergen de koopkrachtbinding in de dagelijkse artikelen 91% bedraagt en 56% in de niet-dagelijkse sector. bestedingen van inwoners van buiten het primair verzorgingsgebied. Dit aandeel binnen de totale omzet noemen we de koopkrachttoevloeiing. Uit het koopstromenonderzoek komt een toevloeiing naar voren van 17% in de dagelijkse sector en 23% in de niet-dagelijkse sector. Voor de inschatting van het huidig functioneren van winkels in Haaksbergen gaan we uit van deze koopstoomgegevens. Wel hanteren we een bandbreedte. Indicatie huidig functioneren Op basis van bovenstaande cijfers kan een inschatting worden gemaakt van de totale omzet van winkels in Haaksbergen. Door dit bedrag te delen door het huidige winkelaanbod (in m² wvo), ontstaat inzicht in de vloerproductiviteit (omzet/m² wvo) die momenteel in Haaksbergen gerealiseerd wordt. Behalve bestedingen van inwoners van de gemeente Haaksbergen (primair verzorgingsgebied) ontvangen de winkels in Haaksbergen ook * I&O Research (2010), Koopstromenonderzoek Oost-Nederland DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 45

49 Indicatie economisch functioneren dagelijks winkelaanbod in de gemeente Haaksbergen Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet/inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding 90-95% Koopkrachttoevloeiing 15-20% Totale potentiële omzet (excl. BTW) 58,8-66,0 mln Huidig winkelaanbod (m² wvo) Omzet/m 2 wvo (excl. BTW) Landelijk gemiddelde omzet/m² wvo (excl. BTW) Indicatie economisch functioneren niet-dagelijks winkelaanbod in de gemeente Haaksbergen Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet/inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding 55-60% Koopkrachttoevloeiing 20-25% Totale potentiële omzet (excl. BTW) 44,3-51,6 mln Huidig winkelaanbod (m² wvo) Omzet/m 2 wvo (excl. BTW) Landelijk gemiddelde omzet/m² wvo (excl. BTW) Bijlage 2 Ondernemersenquête Om inzicht te krijgen in de interesse van bestaande aanbieders in het centrum is een ondernemersenquête gehouden. In totaal hebben 54 van de 232 aangeschreven ondernemers de enquête ingevuld. Daarmee is de respons 23%. Hier wordt ingegaan op de belangrijkste resultaten. Wat vindt u sterk en wat vindt u zwak aan het centrum van Haaksbergen? Meestgenoemde sterke punten Meestgenoemde zwakke punten Diversiteit aanbod Veel leegstand Sfeer en uitstraling Langgerekt winkelgebied Parkeren Betaald parkeren Wat vindt u van de huidige uitstraling van uw bedrijfspand? (zichtbaarheid, representativiteit, beeldkwaliteit) 69% Goed 22% Matig 7% Slecht 2% Geen antwoord 100% TOTAAL (n=54) Wat vindt u van de huidige locatie van uw bedrijfspand? (zit u op een goede plek in het centrum) 76% Goed 20% Matig 2% Slecht 2% Geen antwoord 100% TOTAAL (n=54) 46 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

50 Wat vindt u van de huidige omvang van uw bedrijfspand? 69% Goed 7% Te groot 22% Te klein 2% Geen antwoord 100% TOTAAL (n=54) Bent u van plan uw bedrijf de komende 5 jaar te beëindigen/verkopen? 4% Ja, en ik heb al een opvolger/koper 7% Ja, maar ik heb nog geen opvolger/koper 80% Nee 9% Geen antwoord 100% TOTAAL (n=54) Bent u van plan uw bedrijf de komende 5 jaar uit te breiden? 9% Ja, en ik heb al een plek/ruimte 29% Ja, maar ik beschik (nog) niet over de plek 56% Nee 6% Geen antwoord 100% TOTAAL (n=54) Als u wilt uitbreiden of een ander pand overweegt, hoeveel bedrijfsvloeroppervlak (inclusief magazijn e.d.) is in de toekomst nodig voor uw bedrijf? 4% < 100 m² bvo 26% m² bvo 6% m² bvo 9% > m² bvo 55% Geen antwoord 100% TOTAAL (n=54) Hebt u mogelijk interesse in vestiging in een nieuw winkelproject aan de Markt? 37% Ja 46% Nee 17% Geen antwoord 100% TOTAAL (n=54) Hebt u de komende 5 jaar behoefte aan een ander pand in het centrum? 20% Ja, in plaats van mijn huidige pand 15% Ja, maar ik hou ook mijn huidige pand 63% Nee 2% Geen antwoord 100% TOTAAL (n=54) DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 47