Wat is de toekomst van boodschappen- en wijkwinkelcentra?

Transcriptie

1 Wat is de toekomst van boodschappen- en wijkwinkelcentra? Amersfoort, 8 december 2016 Vastgoedforum Midden-Nederland

2 Wie zijn wij? Wie zijn we? Marc Hiemstra Makelaarsachtergrond - Cushman & Wakefield - Ronstreet Properties - WE Europe - Retail Spaces Consultancy 8 jaar 3 jaar 3 jaar 4 jaar Tjerk van Leusden Retailer / supermarktachtergrond - D-Winkels - C1000 Vastgoed 5 jaar 10 jaar - SuperVastgoed 1,5 jaar (advisering supermarktondernemers) Spin-off Sinds oktober 2013

3 SuperVastgoed Kleinschalig full-service makelaarskantoor gericht op supermarkten en boodschappencentra. USP: Nichemarkt Supermarkten Expertise omzetten en exploitaties supermarkten Brede vastgoed expertise Vanuit de omzetkans naar het vastgoed kijken Diensten: Beleggingen, aan- en verkoop begeleiding Verhuur begeleiding Advisering Klanten: Beleggers en projectontwikkelaars

4 Inhoud De stand van zaken: Waar gaat het heen met supermarktvastgoed en online?? Het Kader Trends supermarktvastgoed Online Conclusies

5 Facts gemeente Amsterdam (CBS, 2016) inwoners huishoudens 17% Westerse allochtonen 35% Niet-westerse allochtonen 10% Nederland 12% Nederland Gemiddelde huishoudgrootte Autobezit per huishouden Inkomen per inkomensontvanger, per jaar Nederland 0.5 (CBS, 2015) 1.0 Nederland Nederland (CBS, 2012) +6,6% Leeftijdsverdeling 18% 12% 25% 28% 25% 35% 12% 13% 17% 15% Nederland Amsterdam Huishoudsamenstelling 34% 25% 20% 29% 55% 37% Nederland Amsterdam Huishoudens met kinderen Huishoudens zonder kinderen Eenpersoonshuishoudens 20,0 15,0 10,0 5,0 - -5,0-10,0-15,0-20,0 Bevolkingsprognose in % Nederland 18,1 5,3 Vergrijzing 2030 Percentage 65-plussers Amsterdam 16,8% Nederland (24%) 5

6 Het Kader Vier gemiddelde gemeenten Leeftijdsverdeling 0-14 jaar jaar jaar jaar 65+ Eenpersoonshuishoudens Huishoudens zonder kinderen Huishoudens met kinderen Gemiddelde huishoudgrootte Gemiddeld inkomen per inkomensontvanger (2012) Nederland 17% 12% 25% 28% 18% 37% 29% 34% 2, Dordrecht 17% 12% 26% 28% 17% 38% 28% 34% 2, Purmerend 16% 12% 24% 30% 18% 33% 28% 38% 2, Alkmaar 16% 11% 27% 29% 17% 39% 28% 33% 2, Hengelo 17% 12% 25% 28% 19% 37% 29% 34% 2,

7 Het Kader Vier gemiddelde gemeenten en twee welke als gemiddeld worden ervaren Leeftijdsverdeling 0-14 jaar jaar jaar jaar 65+ jaar Eenpersoonshuishoudens Huishoudens zonder kinderen Huishoudens met kinderen Gemiddelde huishoudgrootte Gemiddeld inkomen per inkomensontvanger (2012) Nederland 17% 12% 25% 28% 18% 37% 29% 34% 2, Dordrecht 17% 12% 26% 28% 17% 38% 28% 34% 2, Purmerend 16% 12% 24% 30% 18% 33% 28% 38% 2, Alkmaar 16% 11% 27% 29% 17% 39% 28% 33% 2, Hengelo 17% 12% 25% 28% 19% 37% 29% 34% 2, Woerden 19% 12% 24% 28% 17% 31% 30% 39% 2, Amersfoort 20% 12% 28% 27% 14% 36% 26% 38% 2,

8 Het Kader Vier gemiddelde gemeentes Leeftijdsverdeling Eenpersoonshui shoudens Huishoudens zonder kinderen Huishoudens met kinderen Gemiddelde huishoudgroote Gemiddeld inkomen per inkomensontvanger (2012) Nederland 17% 12% 25% 28% 18% 37% 29% 34% 2, Dordrecht 17% 12% 26% 28% 17% 38% 28% 34% 2, Purmerend 16% 12% 24% 30% 18% 33% 28% 38% 2, Alkmaar 16% 11% 27% 29% 17% 39% 28% 33% 2, Hengelo 17% 12% 25% 28% 19% 37% 29% 34% 2, Woerden 19% 12% 24% 28% 17% 31% 30% 39% 2, Amersfoort 20% 12% 28% 27% 14% 36% 26% 38% 2, Hoogste inkomens (per inkomensontvanger) Laagste inkomens (per inkomensontvanger) Gemiddeld inkomen (per inkomensontvanger) Wassenaar Bloemendaal Blaricum Pekela Stadskanaal Vaals Aa en Hunze Apeldoorn Gorinchem Harenkarspel Heemskerk Meeste gezinnen Minste gezinnen Hilvarenbeek Lopik Urk 59% Staphorst 50% Pijnacker-Nootdorp 48% Groningen 18% Wageningen 20% Delft 21% Oostflakkee Schinnen Zwijndrecht

9 Winkelcentra 9

10 Welvaart Bron: Nrc 15/11/16 10

11 Geldproblemen

12 Geldproblemen Nuancering NRC Checkt: 45% van de Nederlanders geeft aan moeite te hebben om rond te komen. 1 op de 5 mensen heeft betalingsproblemen, dus 20%. (Bron: NRC 10/11/16)

13 Ontwikkeling m² winkelvloeroppervlak m² winkelvloeroppervlak Leegstand Detailhandel Supermarkten Bron: Locatus 13

14 Ontwikkeling m² winkelvloeroppervlak 120% % cumulatieve ontwikkeling winkelvloeroppervlak (m²) t.o.v % 80% 60% 40% 20% 0% Leegstand Detailhandel Supermarkten Bron: Locatus 14

15 Buurt- en wijkwinkelcentra Ontwikkeling m² winkelvloeroppervlak in buurt- en wijkwinkelcentra november 2016 Bron: Locatus Leegstand Dagelijks Waarvan supermarkten Mode & Luxe Vrije Tijd In/Om Huis Detailh Overig 15

16 Buurt- en wijkwinkelcentra Ontwikkeling aantal vestigingspunten in buurt- en wijkwinkelcentra november 2016 Leegstand Dagelijks Waarvan supermarkten Mode & Luxe Vrije Tijd In/Om Huis Detailh Overig Transp&Brand Leisure Diensten Bron: Locatus 16

17 Buurt- en wijkwinkelcentra Ontwikkeling % leegstand in buurt- en wijkwinkelcentra 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% november 2016 Bron: Locatus aantal vestigingspunten m² winkelvloeroppervlak 17

18 Ontwikkeling m² winkelvloeroppervlak vs. supermarktomzet 7% % ontwikkeling winkelvloeroppervlak supermarkt (m²) vs. supermarktomzet 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% okt. - nov. '16 m² wvo omzet Bron: Locatus 18

19 Gemiddelde oppervlakte/formule Stijging gemiddeld m²/wvo per supermarkt naar formule % 16% 1% 32% 11% 5% 23% 32% 22% 32% 8% 38% 7% % 18% 10% 23% % 200 9% - Bron: Locatus Gemiddelde 2005: 808 m² Gemiddelde 2016 : 984 m² Gemiddelde stijging: 21,7% 19

20 Andere functie supermarktpand 2010 tot heden Totaal 401 supermarktpanden andere functie waarvan 228 leegstand, 39 Action Bron: Locatus Aantal LEEGSTAND Andere functie >2 20

21 Tussenconclusie vastgoed Gemiddeld Nederland bestaat eigenlijk niet want er zijn lokaal grote verschillen, maar het is wel het vertrekpunt voor alle onderzoeken als referentie. Grote groep Nederlanders heeft zeer beperkte financiële ruimte. Economie ontwikkelt zich positief. Supermarkten zijn altijd blijven groeien, houdt bijna gelijke tred met de omzetontwikkeling. Gemiddelde vloeroppervlakte van alle formules toegenomen. Ruim de helft supermarktpanden komt na vertrek supermarkt leeg te staan, 10% ingevuld met Action. Leegstand in wijk- en buurtcentra lijkt weer af te nemen in aantal en oppervlakte. 21

22 Omzet verwachtingen Waarom is omzet nu zo belangrijk en dan in het bijzonder de online omzet? 1. De omzet loopt nu via panden, de fysieke supermarkt. 2. Minder omzet betekent minder huur, minder panden, risicovollere beleggingen. 3. Dus zullen we moeten begrijpen waar de omzet vandaan komt en wat de ontwikkelingen zijn.

23 Omzet verwachtingen 98 mld (2014) Ambulant en webwinkels 7% Overig food 26% Food 48% Non-Food 45% Supermarkten 74% Detailhandel.info & GfK

24 Online omzet Online omzet bij 1,9% = circa 660 mio per jaar. Omzetstijging supermarkten afgelopen jaar circa 700 miljoen.

25 Online omzet Alleen online onderzoek, respondenten zijn per benaderd. Circa 2400 respondenten. 25

26 Online omzet 26

27 Online omzet 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% Rabobank 27

28 Online omzet 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% Rabobank Rabo ,0%

29 Online omzet 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0, ABN Amro Rabobank ING EFMI DTNP Supermarkt & Ruimte/Strabo/SuperVastgoed 29

30 Online omzet Initiatief van platform Supermarkt & Ruimte in samenwerking met Strabo en SuperVastgoed. Halfjaarlijks onderzoek onder consumenten, waarvan online en 500 telefonisch. Tot nu toe drie metingen: oktober 2015 maart 2016 oktober 2016 Doelstelling: inzicht verkrijgen in de daadwerkelijke supermarktomzet online, de trends en de ontwikkelingen door herhaling van het onderzoek. 30

31 Online omzet Penetratiegraad online boodschappen doen naar geografische herkomst, oktober % 14% 14% 12% 10% 11% 11% 10% 9% 8% 6% 4% 4% 2% 0% West Nederland 3 grote steden totaal Oost Nederland Zuid Nederland Noord Nederland 31

32 Online omzet Aandeel online supermarktomzet (consumenten), oktober 2015, maart 2016, oktober ,4% 1,2% 1,0% 0,8% 1,1% 1,3% 0,6% 0,4% 0,8% 0,2% 0,0% okt-15 mrt-16 okt-16 32

33 Online omzet 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0, ABN Amro Rabobank ING EFMI DTNP Supermarkt & Ruimte/Strabo/SuperVastgoed Rabo 2016 Meting S&M 33

34 Online omzet 34

35 Online omzet FD: 30 november

36 Online omzet Ontwikkeling: AmazonGo Grootste online speler gaat naar offline door een supermarkt te ontwikkelen zonder kassa s. FD: 30 november

37 Conclusie Inmiddels onderkent iedereen dat huidige percentage online bestedingen van de supermarktbestedingen laag is, circa 2 a 3% (inclusief B2B). Voorspellingen voor de toekomst zijn zeer divers, en nog extremer geworden, 25% in Veel onderzoek focust zich alleen op online respondenten. Online omzet groeit hard, 60% in 1 jaar tijd. Jaarlijks volume is nog beperkt, circa 600 mio, iets minder dan de groei van de omzetten in de fysieke supermarkten in 1 jaar tijd. Trend is wel heel vlak en penetratiegroepen nemen niet toe, ook verwachting of online boodschappen gedaan worden neemt in drie jaar tijd niet toe. Koopmotief online blijft vooral volume en zware producten, geen margemakers. Omzeteffect op de fysieke supermarkt blijft zeer beperkt. Supermarkten blijven groeien in oppervlakte. Slechte panden zullen leeg komen te staan, maar dat is van alle tijden. Kortom de conclusie luidt als altijd: lokaal wordt het verschil gemaakt tussen goede en slechte supermarkten en dus tussen goede en slechte panden. 37

38 Contactgegevens SuperVastgoed makelaardij BV. Mr. Marc H.R. Hiemstra MRE MRICS T +31 (0) E marc@supervastgoed.nl Drs. Tjerk L. van Leusden T +31 (0) E tjerk@supervastgoed.nl Drs. Geert J. de Keizer T +31 (0) E geert@supervastgoed.nl Prins Hendriklaan 49, 1075 BA AMSTERDAM per 15/1/2017 Oranje Nassaulaan 5, 1075 AH AMSTERDAM T W S upervastgoed 38