Woningcorporaties op vrije voeten: halverwege staat en markt Lectoraat en kenniskring Public Governance

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Woningcorporaties op vrije voeten: halverwege staat en markt Lectoraat en kenniskring Public Governance"

Transcriptie

1 Woningcorporaties op vrije voeten: halverwege staat en markt Lectoraat en kenniskring Public Governance Sonja Hoogendoorn Peter de Koning Willem Opmeer Vic Veldheer Toby Witte 1

2 Inhoudsopgave Voorwoord 3 Inleiding: vraagstelling en onderzoeksopzet 4 1. Sturingsarrangementen: een theoretisch kader Het 4-R-model Effectiviteit en efficiëntie 9 2. Meer dan alleen stenen stapelen De grote koersverandering Beleidscrisis Rupsje nooit genoeg Onbedoelde effecten Complexe aansturing Democratische verantwoording: een wringende schoen Nieuwe uitdagingen Managers tussen staat en markt Achtergrondkenmerken Richting Ruimte Resultaat Rekenschap Imago problemen Woningbouwcorporaties op zoek naar evenwicht Relatie overheid corporatie Kenmerken van corporaties Commercieel projectontwikkelaar of sociaal verhuurder Sturing met vier R-en Beschouwing 37 Literatuur 38 Bijlagen: Kencijfers over huurwoningen in Brief aan corporaties met verzoek om medewerking 41 Interviewvragen woningcorporaties 42 Auteursgegevens 44 2

3 Voorwoord Bij de start van het lectoraat en de kenniskring Public Governance in september 2004 is een onderzoeksprogramma ontwikkeld waarin de werking van diverse sturingsarrangementen in de (semi-)publieke sector centraal is gesteld. Aan de constatering dat de introductie van marktwerking in de publieke sector leidt tot onduidelijkheden in de verdeling van verantwoordelijkheden tussen de diverse actoren werd de vraag gekoppeld naar de consequenties daarvan voor de effectiviteit en doelmatigheid van de door die sector te leveren prestaties. De hypothese werd geformuleerd dat hybride sturingsarrangementen tot ineffectieve en ondoelmatige dienstverlening zullen leiden. De burger, c.q. de consument is daarvan dan de dupe. Teneinde deze hypothese te onderzoeken op plausibiliteit, is besloten tot een pilot study in de sector van het wonen. Een van de redenen voor deze keuze is dat huisvesting voor burgers een van de belangrijkste voorzieningen is. Bovendien hebben zich in de sector van de volkshuisvesting in het afgelopen decennium grote veranderingen voltrokken, die direct te maken hebben met het thema van het onderzoeksprogramma. Woningcorporaties hebben zich omgevormd van een primair maatschappelijke instelling naar een ook op de markt gerichte organisatie: de moderne woningcorporatie is bij uitstek een hybride organisatie. Ten behoeve van deze pilot study hebben we in de regio Rotterdam een tiental woningcorporaties benaderd met de vraag of zij bereid waren tot een interview over positie en functioneren van hun organisatie. De weerslag daarvan treft u in dit boekje aan. Bijna alle door ons benaderde bestuurders/directeuren hebben hun medewerking aan het onderzoek gegeven. Ik ben hun daarvoor zeer erkentelijk en dankbaar. Ook de directeur van De Maaskoepel, de federatie van woningcorporaties in de regio Rijnmond, Dries Ouwerkerk wil ik bedanken voor zijn steun en medewerking bij het organiseren van de interviews. De interviews zijn afgenomen door de leden van de kenniskring Public Governance. Door allerlei exogene factoren heeft publicatie van dit boekje wat langer op zich laten wachten dan voorzien, maar ik ben heel blij dat het er nu ligt. Ook degenen die bij INHOLLAND daaraan hebben meegewerkt, dank ik zeer. Deze publicatie stamt nog uit de eerste periode van het lectoraat en is nog onder mijn verantwoordelijkheid tot stand gekomen. Inmiddels is een andere lector aangesteld en zijn de meeste leden van de kenniskring vertrokken. Verwacht mag worden dat daarmee het lectoraat een andere invulling zal krijgen. Vic Veldheer Lector Public Governance Hogeschool INHOLLAND (1 september maart 2006) 3

4 Inleiding: vraagstelling en onderzoeksopzet Het centrale thema in het onderzoeksprogramma van de Kenniskring Public Governance is de werking van sturingsarrangementen in de publieke sector. Dit thema roept de vraag op waar het onderscheid ligt tussen de private en de publieke sector. Het zal duidelijk zijn dat een scherpe afbakening tussen beide sectoren vanwege de vele mengvormen en geleidelijke overgangen niet eenvoudig te maken is. De kenniskring heeft in haar onderzoeksprogramma, en voor het onderhavige onderzoek, gekozen voor een zo praktisch en eenduidig mogelijk criterium, namelijk het karakter van het consumptiegoed dat geproduceerd wordt in de sectoren. In de publieke sector gaat het dan om goederen en diensten waarbij de overheid zeggenschap heeft over de aard en de omvang van de productie en over de verdeling van die producten. Dit impliceert dat bij de werking van de sturingsarrangementen de aandacht primair uitgaat naar de wijze waarop die zeggenschap vorm en inhoud krijgt in beleidsmaatregelen en de wijze waarop dit beleid uitgevoerd wordt, mede in relatie tot de invloed en bemoeienis van andere actoren in de desbetreffende beleidssector. Een van de consumptiegoederen betreft de woongelegenheid en dan met name de huisvesting van de lagere inkomensgroepen. In Nederland hebben van oudsher woningcorporaties op dit terrein een belangrijke taak, een taak die de overheid een eerste wettelijke basis heeft gegeven met de Woningwet van Sindsdien hebben de bouw en de verdeling van woonruimte voor de lagere inkomens (ook wel de sociale huursector genoemd) zich in een samenspraak van corporaties en overheid ontwikkeld. De verhouding tussen beide partijen is daarbij niet altijd dezelfde geweest en vooral in het laatste decennium van de vorige eeuw is die verhouding fundamenteel veranderd. In de terminologie van de kenniskring: het sturingsarrangement heeft een drastische wijziging ondergaan als gevolg van het grotendeels terugtreden van de overheid uit de sociale huursector. Deze terugtred bestond uit twee stappen: de invoering van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) in 1992 en de zogenaamde bruteringsoperatie een jaar later, waarbij de financiële band tussen de rijksoverheid en woningcorporaties werd doorgesneden. De vraag die de Kenniskring Public Governance in deze publicatie aan de orde wil stellen, is: In welke mate en op welke wijze spoort het huidige sturingsarrangement de woningcorporaties aan hun publieke taak, zoals die omschreven is in het BBSH, te realiseren? Waar de centrale overheid meer en meer geconfronteerd lijkt te worden met de beperkingen van het arrangement waar het de eigen sturingsambities betreft, lijken de corporaties zich daar in het afgelopen decennium nauwelijks door beperkt te voelen. Mogelijk zijn juist daarom de keuzes van de corporaties in toenemende mate onderwerp van maatschappelijk debat. Want het lijkt erop dat de sociale doelstellingen en taken door commerciële activiteiten onder druk komen te staan. De bedoeling van deze verkennende pilot onder woningcorporaties is tweeledig. Allereerst is er een praktisch inhoudelijk doel, zoals vermeld in de vorige alinea: het verkrijgen van inzicht in de wijze waarop hybride organisaties publieke taken uitvoeren. Daarnaast heeft de pilot ook een meer methodologisch doel, namelijk het onderzoeken van de levensvatbaarheid van de vraagstelling die ten grondslag ligt aan het onderzoeksprogramma van de kenniskring. Die is erop gericht het begrip sturingsarrangement in de publieke sector af te bakenen, zowel analytisch als empirisch, resulterend in een typologie van dergelijke arrangementen voor verschillende beleidssectoren. Vervolgens zal in de kenniskring onderzoek uitgevoerd worden naar het functioneren, de effectiviteit en efficiëntie van die sturingsarrangementen. Als eerste stap daarheen is in deze pilot de vraagstelling echter nog beperkt tot het verkrijgen van antwoorden op de volgende deelvragen: 4

5 1. Hoe heeft de relatie tussen de overheid en de woningcorporaties zich in de laatste twee decennia ontwikkeld? 2. Hoe zijn de corporaties te typeren in termen van de omvang en de kwaliteit van het woningbestand, het werkgebied en de financiële positie? 3. Waar leggen de woningcorporaties prioriteiten in hun beleid? 4. Hoe zijn de corporaties gegeven de prioriteiten te typeren in termen van geleverde prestaties? 5. Hoe zijn de corporaties gegeven de prioriteiten te typeren in termen van commerciële projectontwikkelaar en sociale verhuurder? 6. Van welk(e) sturingsarrangement(en) is hierbij sprake: hoe zijn de verantwoordelijkheden tussen de overheid en de corporaties verdeeld? 7. Hoe is dit arrangement te typeren in termen van het zogenaamde Vier-R-model: waar liggen de verantwoordelijkheden wat betreft het bepalen van de Richting, het benutten van de Ruimte, en bereiken van Resultaten en het afleggen van Rekenschap? De onderzoeksmethodiek die gevolgd is om antwoorden te krijgen op deze vragen bestaat uit literatuurstudie en het houden van enkele kwalitatieve interviews. Recentelijk heeft de rol en positie van de verzelfstandigde corporaties in de volkshuisvesting veel aandacht gekregen. Niet alleen in de pers naar aanleiding van al dan niet vermeende schandalen, maar ook het ministerie van VROM en de Tweede Kamer bezinnen zich op de gevolgen van de verzelfstandiging en laten zich daarbij adviseren door onderzoeksrapporten. 1 Deze adviesrapporten zijn, behalve op literatuur, voornamelijk gebaseerd op een secundaire analyse van bestaande (kwantitatieve en kwalitatieve) gegevens. In onderhavig onderzoek willen we ook het veld zelf aan het woord laten, door middel van open interviews met directeuren-bestuurders of leden van het managementteam van woningcorporaties. Daartoe hebben we elf corporaties in de regio Rotterdam-Rijnmond geselecteerd, waarbij advies is ingewonnen bij een deskundige uit het veld van onderzoek. Daarbij is gevraagd twee criteria te hanteren: regionaal of stedelijk werkend en traditioneel of vernieuwend werkend. Uiteindelijk zijn negen managers/directeuren geïnterviewd: vier managers/directeuren van corporaties die primair werkzaam zijn in de stad Rotterdam en vijf managers/directeuren van uitsluitend regionaal werkende corporaties. 2 Vijf van de in het onderzoek betrokken corporaties behoren tot de vernieuwende categorie dat wil zeggen de grenzen van het BBSH zoekend, experimenterend binnen of buiten die grenzen. De vier andere zijn meer behoudend, stellen de traditionele taken van een corporatie meer centraal. Drie stedelijk werkende en twee regionaal werkende corporaties konden getypeerd worden als innoverend, één stedelijke en drie regionale als conventioneel. De interviews zijn afgenomen in de maanden januari tot maart 2006 aan de hand van een open vragenlijst (opgenomen in de bijlage). Leidraad voor de vragenlijst zijn het hierna te bespreken vier- R-model, de prestatievelden van het BBSH en enkele achtergrond kenmerken van de corporaties. Alle benaderde managers/directeuren bleken bereid aan het onderzoek mee te werken. Het navolgende onderzoeksverslag is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 1 geeft een eerste theoretische verkenning van het Vier-R-model als sturingsarrangement en de toepassing ervan op de sociale huursector. Hoofdstuk 2 geeft een kort historisch overzicht van de ontwikkelingen in de sociale huursector in de laatste decennia. In hoofdstuk 3 wordt verslag gedaan van de interviews met negen managers/directeuren van corporaties in de regio Rotterdam-Rijnmond. Het laatste hoofdstuk geeft een samenvatting van de antwoorden op de onderzoeksvragen en bevat een beschouwing, een eerste balans, over het onderzochte sturingsarrangement. 1 Conijn 2005; Commissie De Boer 2005; VROM-raad 2005, CPB Als gevolg van bij de onderzoekers gelegen omstandigheden konden twee interviews niet in de analyse worden betrokken. 5

6 1. Sturingarrangementen: een theoretisch kader In het Onderzoeksprogramma Sturingsarrangementen in de Publieke Sector beoogt de Kenniskring Public Governance de vraag te beantwoorden of er over de effectiviteit en efficiëntie van sturingsarrangementen uitspraken gedaan kunnen worden. Voor de term sturingsarrangement heeft de kenniskring de volgende werkdefinitie opgesteld: het geheel aan maatregelen, beslissingen, voorschriften, activiteiten, afspraken (e.d.) met behulp waarvan een actor tracht bepaalde goederen en diensten te produceren en te verdelen, bepaalde beleidsdoelen te realiseren, en waarmee die actor tevens het productieproces en het beleidsproces probeert te beheersen. Op een algemeen, abstract niveau kunnen twee (kaders van) sturingsarrangementen worden onderscheiden, de markt en de staat. Ideaaltypisch bezien worden op de markt maatregelen, beslissingen e.d. over productie en verdeling genomen op grond van de relatief autonome werking van de vraag naar en het aanbod van goederen en diensten. Hierin fungeert het prijsmechanisme als indicator voor relatieve schaarste en als prikkel voor beslissingen over investeren en consumeren. Binnen de staat gebeurt dit door middel van een politiek-juridisch en budgettair besluitvormingsproces. Binnen en tussen deze macrocategorieën zijn allerlei mengvormen van sturing te zien, waarbij aan de hand van principes en mechanismen uit de markteconomie en uit politiek, recht en bestuur, ordening van een bepaalde maatschappelijke sector wordt nagestreefd. Dergelijke mengvormen hebben altijd bestaan maar de laatste kwart eeuw worden deze bewust in het leven geroepen in het kader van een algehele heroriëntatie op de bestuurscapaciteit en taken van de overheid. In dit verband wordt wel gesproken van publiek-private samenwerking, meervoudig bestuur, horizontaal bestuur, maatschappelijk ondernemen of hybrid governance. 3 Als de productie van goederen, diensten en beleid en de daarmee samenhangende verdelingsprocessen niet meer uitsluitend door hetzij de overheid, hetzij de markt gereguleerd worden, rijst de vraag op welke manier dat dan wel gebeurt. Welke hybride vormen van regulering zijn analytisch en empirisch te onderscheiden? Op grond van welke criteria zijn deze vormen te onderscheiden, zowel van elkaar, als van zuivere marktordening en zuivere statelijke ordening? Ten behoeve van deze pilot lijkt het zogenaamde 4-R-model een perspectief te bieden aan de hand waarvan hybride sturingsarrangementen beschouwd en gecategoriseerd kunnen worden. 4 De vier R-en staan voor: Richting, Ruimte, Resultaat en Rekenschap. Na een bespreking van het model in dit hoofdstuk zullen we het model in een volgend hoofdstuk aan een verkennende empirische toets onderwerpen. 1.1 Het 4 R model Waar de productie en de verdeling van collectieve goederen en diensten niet meer geheel in handen liggen van de overheid, is het telkens de vraag wat de verhouding is tussen de invloed van overheidsorganen, bedrijven, non-profit organisaties en andere betrokkenen op het desbetreffende terrein. Die invloed strekt zich uit tot de vier eerder genoemde R-en : wie bepaalt de richting, hoeveel ruimte is er voor de betrokkenen en hoe wordt die benut, welke resultaten worden behaald en hoe en aan wie wordt rekenschap afgelegd. Hieronder worden deze R-en kort toegelicht voor het terrein van de volkshuisvesting. 3 Zie onder andere: Hupe, Meijs & Vorthoren 2000; Hupe 2005; SER 2005; Brandsen, Van den Donk & Kenis Schnabel 2001: 16 e.v. 6

7 In het publieke domein is het over het algemeen primair de overheid die richting geeft aan het beleid en de productie en verdeling van collectieve goederen. Op verschillende niveaus landelijk, provinciaal, lokaal formuleren overheden hun visie op een maatschappelijk probleem en worden politieke keuzes gemaakt, die vervolgens omgezet worden in meer of minder strakke juridische en financiële (beleids)kaders. De vraag is op welk manier en in welke mate de overheid richting heeft gegeven en nog geeft aan het volkshuisvestingsbeleid. De overheid heeft zichzelf ruim tien jaar geleden teruggetrokken uit het middelpunt van de volkshuisvesting, maar niet nadat zij in het BBSH de richting had bepaald door de corporaties werkzaamheden op zes prestatievelden op te dragen. 5 Het passend huisvesten van de doelgroep is historisch bezien de eerste verantwoordelijkheid van woningcorporaties. De verplichting daartoe is vastgelegd in art 70c lid 1 van de Woningwet. De doelgroep bestaat uit woningzoekenden met een inkomen onder de inkomensgrens van de huurtoeslagregeling. Ook wat onder passende huisvesting wordt verstaan is door de overheid voorgeschreven: woningen met een huur tot maximaal de huur waarvoor toeslag verkregen kan worden. Het waarborgen van de kwaliteit van de woningen is eveneens een taak waar corporaties niet onderuit kunnen. De woningen die een corporatie te huur aanbiedt dienen te voldoen aan de kwaliteitseisen die voortvloeien uit o.a. de Woningwet en het Bouwbesluit. Een corporatie dient er vervolgens voor te zorgen dat bewoners betrokken worden en blijven bij het beleid. Zo dient een corporatie een klachtenprocedure te hebben voor haar huurders, minimaal één keer per jaar met (een vertegenwoordiging van) de bewoners overleg te voeren en hen tijdig te informeren over belangrijke onderdelen van het beleid. Een prestatieveld van meer recente datum is het bevorderen van de leefbaarheid. Hier gaat het niet om de woning maar om de buurt, de ruimere woonomgeving. Ter bevordering van de leefbaarheid kan de corporatie ook andere gebouwen verwerven of beheren. De regelgeving bevat overigens geen duidelijke omschrijving van dit prestatieveld. Ook het laatste inhoudelijke taakgebied, het bijdragen aan wonen en zorg, is pas sinds het midden van de jaren negentig opgedragen aan de corporaties. Naast de hierboven genoemde lagere inkomensgroepen heeft een corporatie een huisvestingstaak voor speciale doelgroepen zoals ouderen, gehandicapten en andere zorgbehoevenden. Een bepaald deel van het woningbestand moet gereserveerd en ingericht worden voor deze doelgroepen. Bepaald niet onbelangrijk is het zesde prestatieveld: het waarborgen van de financiële continuïteit. Sinds de bruteringsoperatie van het begin van de jaren negentig van de vorige eeuw zijn corporaties financieel zelfstandig. Gelet op het belang van hun publieke taak vraagt de overheid garanties voor en verantwoording van het financieel beleid en beheer alsmede het maatschappelijk rendement van hun vermogen. Nu de overheid op deze manier de richting heeft bepaald is de vraag welke ruimte de sector heeft om zelf haar toekomst en maatschappelijke functie te bepalen. In het BBSH is de sector veel vrijheid gelaten. De enige beperking is dat de activiteiten van de corporatie in het belang van de volkshuisvesting moeten zijn. Het BBSH bepaalt dat de corporaties jaarlijks in overleg moeten treden met de gemeenten over het volkshuisvestingsbeleid. Veel beperkingen voor de vrijheid van corporaties bij het bepalen en uitvoeren van hun beleid lijken hier niet uit voort te vloeien. De speelruimte van een corporatie kan ook beïnvloed worden door andere stakeholders, zoals de huurders, het ministerie van VROM, de Inspectie voor de Volkshuisvesting en de Raad van Commissarissen. Zij spelen een rol bij de voorbereiding, uitvoering en verantwoording van het beleid. Hun inbreng zou in de praktijk de ruimte van de corporatie kunnen beperken. De bemoeienis van het ministerie en de Inspectie beperkt zich overigens tot het toezicht achteraf. Ook dit kan leiden tot bindende beslissingen die de ruimte van de corporatie een eigen beleid te voeren inperken. 5 Ook wel verantwoordelijkheidsgebieden genoemd; zie artt.11, 12, 12a, 12b, 13, 16-19, 21 en 22 BBSH; zie ook Conijn 2005: 18-19,

8 Bij de derde R gaat het om de resultaten die de overheid verwacht van organisaties aan wie zij publieke taken heeft opgedragen. Het BBSH geeft wat dat betreft weinig houvast: voor geen van de prestatievelden worden meetbare criteria voor output en outcomes gedefinieerd. Dat geeft elke woningcorporatie de ruimte in hoge mate zelf te bepalen wat concrete gewenste en gerealiseerde prestaties zijn. Wel vindt hierover vooraf consultatie van tenminste één stakeholder plaats, namelijk de gemeente. Het doel hiervan is de geplande en gerealiseerde resultaten af te stemmen op het lokale volkshuisvestingsbeleid. 6 Een belangrijk aspect van sturing is het afleggen van rekenschap over het gevoerde beleid. Overheidsorganen en organisaties belast met publieke taken dienen zich ten overstaan van bepaalde instanties te verantwoorden in het openbaar over het voorgenomen beleid en over de wijze waarop welke resultaten zijn bereikt. Op het terrein van de volkshuisvesting voorziet het BBSH op verschillende manieren in het toezicht op de corporaties zowel preventief als repressief, intern en extern. Allereerst is er een vorm van preventief toezicht, zoals geregeld in art. 7 BBSH. Een corporatie wordt alleen toegelaten tot de sociale huursector als in de statuten voorzien is in de instelling van een onafhankelijk orgaan dat in staat is voortdurend toezicht op het bestuur uit te oefenen en dat bevoegd is zonodig de uitvoering van besluiten van het bestuur te schorsen. Voorwaarde daarbij is tevens dat de huurders ten minste twee van de leden van dat orgaan ter benoeming voordragen (art. 7 lid 1 sub b en e BBSH). Dit orgaan wordt in de praktijk Raad van Toezicht of Raad van Commissarissen genoemd. Hoe echter vervolgens het interne toezicht door dit orgaan uitgeoefend moet worden wordt nergens geregeld. Het BBSH geeft wat meer voorschriften over een andere vorm van intern toezicht, namelijk dat van de huurders. De corporatie is verplicht een klachtenprocedure in te stellen voor de huurders en minimaal één keer per jaar met de bewoners te overleggen en hen te informeren over het beleid en het beheer van de corporatie (art.17, 18 en 19 BBSH). Externe verantwoording legt de corporatie af tegenover het ministerie en de Inspectie van VROM, het Centraal Fonds Volkshuisvesting) en de gemeente(n) waarin zij werkzaam is. De gerealiseerde prestaties moeten, conform het BBSH, jaarlijks in een financiële verslag en een volkshuisvestingsverslag worden vastgelegd en aan het ministerie, de Inspectie en de gemeente(n) worden verzonden. Ten aanzien van de financiële verantwoording speelt daarnaast, afgezien van de accountant voor de controle op de rechtmatigheid, het zelfstandig bestuursorgaan Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) een rol. Dit gaat echter niet verder dan het verzamelen en beoordelen van informatie over de financiële positie in het kader van toezicht. 7 Als we kijken naar de verantwoordelijkheden zoals deze in het BBSH zijn vastgelegd dan moeten we vaststellen dat alleen bij het bepalen van de richting de rijksoverheid een beduidende rol speelt. Voor de concrete invulling van de wijze waarop, het tempo waarin en de middelen en de partners waarmee de gegeven richting wordt gevolgd heeft het rijk veel ruimte gelaten aan de woningcorporaties. Ook wat betreft het vaststellen van na te streven en gerealiseerde resultaten, en het afleggen van verantwoording daarover, is de sector in hoge mate autonoom. De vraag is nu hoe dit in de praktijk uitwerkt. We zullen inzicht moeten krijgen in hoe woningcorporaties de prestatievelden uit het BBSH operationaliseren. Hoe maken corporaties hun 6 Zie over voorgenomen en gerealiseerde prestaties: Conijn 2005: Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) is een bij de Woningwet in het leven geroepen instelling met als belangrijkste taak het houden van toezicht op de financiële positie van corporaties. In het kader daarvan heeft het CFV taken op het terrein van signalering, advisering, rapporteren, beoordeling van de rechtmatigheid van kernactiviteiten en neven activiteiten van corporaties. Daarnaast is het CFV betrokken bij de sanering van noodleidende corporaties en het 8

9 doelen meetbaar? Welke actoren zijn daarbij betrokken: hebben huurders, de gemeente, de Raad van Commissarissen, het ministerie van VROM invloed op de richting van en ruimte in het strategische en operationele beleid van corporaties? Hoe komt het resultaat tot stand? Wie hebben daar weer invloed op? Hoe worden de resultaten gerapporteerd? Hoe en aan wie wordt verantwoording afgelegd, en wat zijn vervolgens de gevolgen daarvan voor het beleid en het functioneren van de bestuurders van de corporatie? 1.2 Effectiviteit en efficiëntie Bij al de vragen aan het slot van de vorige paragraaf gaat het uiteindelijk om de vraag naar de mate waarin woningcorporaties effectief en efficiënt functioneren, en de vraag naar hoe bijgestuurd kan worden als de doeltreffendheid en doelmatigheid van corporaties te wensen overlaat. Alvorens ons meer inhoudelijk te verdiepen in de sociale huursector, volgt in deze paragraaf eerst nog een korte toelichting op beide begrippen. Effectiviteit (doeltreffendheid) wordt bepaald naar de mate waarin gestelde doelen worden bereikt, gegeven een bepaald budget aan middelen (menskracht, geld, machines e.d.). Een probleem bij effectiviteit is vaak dat het niet eenvoudig is vast te stellen. Slechts zelden heeft een organisatie of een beleid een eenduidig doel dat makkelijk te kwantificeren is. En zelfs dan wordt het oordeel over de mate waarin het doel bereikt is vaak gekleurd door subjectieve, ideologische of politieke waarderingen. Corporaties hebben van de centrale overheid zes prestatievelden meegekregen, waarvoor nauwelijks meetbare resultaten zijn vastgesteld. De woningcorporaties zullen voor elk prestatieveld de doelen zelf moeten bepalen en operationaliseren. De vraag is of zij dat zodanig hebben gedaan dat op grond daarvan iets over de effectiviteit gezegd kan worden. Efficiëntie (doelmatigheid) betreft de hoeveelheid middelen die ingezet worden om de gestelde doelen te bereiken. De doelmatigheid wordt gemeten aan de hand van (de geldwaarde van) de kosten die nodig zijn om een prestatie te leveren: hoe minder kosten, hoe doelmatiger of efficiënter de prestatie wordt geproduceerd. Weliswaar spelen ook hier waardeoordelen een rol, maar door een eenduidige maat te hanteren (geld, tijd of een combinatie van beide) is een objectiveerbare vergelijking mogelijk. De vraag is hoe bij de woningcorporaties efficiëntie wordt gemeten. Als de tucht van de markt ontbreekt dan biedt benchmarking een alternatief. Een andere mogelijkheid is het stellen van een bepaald minimum aan maatschappelijk verantwoord rendement op het geïnvesteerde vermogen. Dat betekent dat genoegen wordt genomen met een lager rendement dan wat in de markt kan worden behaald. Evenals voor effectiviteit geldt ook hier echter dat eenduidige maatstaven voor het vaststellen van doelmatigheid ontbreken. 8 Deze gebrekkige invulling van efficiëntie en effectiviteit zou wel eens kunnen samenhangen met de in het volgende hoofdstuk te schetsen rol die woningcorporaties hebben gespeeld in het nationale volkshuisvestingsbeleid in de tweede helft van de twintigste eeuw. Of een corporatie efficiënt en effectief werkte, werd allereerst afgemeten aan de bijdrage aan de oplossing van de woningnood, en veel minder aan de bedrijfsmatige resultaten van een individuele corporatie. Dat de bedrijfsmatige benadering van doelmatigheid en doeltreffendheid dominant is geworden blijkt uit de in het daarop volgende hoofdstuk te bespreken interviewresultaten. verstrekken van steun bij noodzakelijke investeringsprojecten die een corporatie niet zelf kan financieren. Zie Conijn 2005 : Conijn 2005: 63-66, 72-73,

10 2. Meer dan alleen stenen stapelen Woningcorporaties zijn de belangrijkste verhuurders in de sociale huursector in Nederland. Zij spelen als privaatrechtelijke organisaties met een publieke taak een eminente en hybride rol op de woningmarkt en in het volkshuisvestingsbeleid. Een rol die overigens sedert de jaren negentig van de twintigste eeuw radicaal is veranderd. Voor die tijd werd de woningmarkt met een dichte regelgeving sterk aangestuurd door het toenmalige ministerie van VROM. Er was sprake van een tamelijk dominante overheidssturing. Onder de kabinetten Lubbers ( ) kantelde het volkshuisvestingbeleid. De overheid begon terug te treden, te dereguleren, te decentraliseren, te bezuinigingen en vertrouwde op de merits van de marktwerking. Woningcorporaties kregen vanaf die jaren bevoegdheden die hun positie in de volkshuisvesting en op de woningmarkt versterkten. Daarmee werd de dominante aansturing door het ministerie van VROM alsmede die van de gemeenten bewust verzwakt. De vraag die in dit hoofdstuk aan de orde komt is: wat had en heeft de overheid gehoopt en beoogd met de liberalisering van de woningmarkt (woningcorporaties), meer in het bijzonder de sociale huursector, en wat zijn de - onbedoelde - resultaten en consequenties geweest van deze beleidskeuze c.q. veranderde aansturingpositie? Daartoe zullen in vogelvlucht het volkshuisvestingsbeleid, de rollen van overheden en woningcorporaties vanaf circa 1990 kort worden belicht. 2.1 De grote koersverandering De koersverandering op het gebied van het volkshuisvestingbeleid werd in 1988 ingezet met de presentatie van de nota van staatssecretaris E. Heerma, Volkshuisvesting in de jaren negentig. Van bouwen naar wonen. 9 In de jaren tachtig leek de ergste kwantitatieve woningnood achter de rug te zijn. Onder druk van de economische recessie bestond het algemene beleid van de kabinetten Lubbers uit het aanhalen van de broekriem. De uit de hand gelopen kosten van de vele subsidieregelingen die Nederland telde, noopten tot een heroverweging. Er werd onder andere drastisch gesneden in het volkshuisvestingsbeleid. De rijksoverheid wenste voortaan minder risico s voor haar rekening te nemen. Het directoraatgeneraal Volkshuisvesting van het ministerie van VROM werd deels ontmanteld, niet alleen in personele omvang maar ook in uitvoerende taken. Verantwoordelijkheden en taken kwamen van nu af aan grotendeels op het bordje te liggen van de gemeenten en de sterk verzelfstandigde woningcorporaties. De budgetten voor woning- en locatiegebonden subsidies werden met ongeveer 20 procent teruggebracht omdat de woningcorporaties op de vrije markt zichzelf van inkomsten dienden te verzekeren. Daarenboven wilde de regering graag het particuliere woningbezit bevorderen. In 1995 werden via de zogenaamde bruteringsoperatie de bij de woningcorporaties en rijksoverheid uitstaande financiële verplichtingen in één keer tegen elkaar weggestreept. Op deze wijze werd ruim 16 miljard euro aan subsidieclaims van woningcorporaties verdisconteerd met 17 miljard euro door de woningcorporaties nog af te lossen rijksleningen. 2.2 Beleidscrisis Deze omwenteling kwam niet uit de lucht vallen. Aan de omslag was een langdurige beleidscrisis vooraf gegaan. Vanaf eind jaren zestig dreven een stijgende inflatie, de liberalisering van de kapitaalmarkt, een tweetal oliecrises (1973 en 1979) en een fluctuerende rente de volkshuisvesting in het nauw. De zogenaamde objectsubsidies, waar de overheid geld legde bij de bouw voor woningen, kwamen onder vuur te liggen. Het was, onder anderen, de directeur Volkshuisvesting van 9 Tweede Kamer ( ), 20691, nrs

11 het toenmalige ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening die in 1971 het vraagstuk rond de objectsubsidies op de beleidsagenda plaatste. 10 De objectsubsidiëring kende een aantal nadelen. Ten eerste bleek het een ondoelmatige vorm van subsidieverlening te zijn, omdat bij stijging van het inkomen van de huurder, of bij het verhuren van een met objectsubsidie gebouwde woning aan hogere inkomens sprake was van oneigenlijk gebruik. Ten tweede werd door het blijven zitten in een goedkope huurwoning de doorstroming op de woningmarkt belemmerd. Starters maakten daardoor minder kans op een betaalbare woning. De wens was daarom de objectsubsidie te vervangen door een inkomensafhankelijke en persoongebonden subsidie, de individuele huursubsidie, in jargon subjectsubsidie. Onder de kabinetten Biesheuvel I en II ( ) streefde minister B.J. Udink naar afschaffing van de objectsubsidies daarbij gesteund door het ministerie van Financiën en de Sociaal Economische Raad (SER). Het was tevergeefs, want reeds in 1973 struikelde het kabinet Biesheuvel en kwam het progressieve kabinet Den Uyl ( ) aan het roer. De kaarten kwam weer anders te liggen. Het huur- en subsidiebeleid werd nadrukkelijk gekoppeld aan de loon- en prijspolitiek en forse huurverhogingen pasten daar niet in. Daarnaast hielden Den Uyl en consorten vast aan het in stand houden van objectsubsidies alsmede het invoeren van subjectsubsidies. De positie van verantwoordelijk minister voor volkshuisvesting, J.P.A. Gruijters (D 66) was alles behalve eenvoudig. Institutionele beleggers zagen in de jaren zeventig geen brood in het investeren in minder winstgevende huurwoningprojecten. De huurwoningmarkt moest meer en meer wedijveren met een snel opkomende en expanderende koopwoningenmarkt. De vraag naar koopwoningen overtrof het aanbod. Tot overmaat van ramp weigerde in 1976 het ministerie van Financiën rijksleningen te verstrekken aan woningcorporaties voor de bouw van extra premiehuurwoningen. 2.3 Rupsje nooit genoeg Eind jaren zeventig stortte de oververhitte koopwoningenmarkt in. Door de tweede oliecrisis steeg de rente, daalde de inflatie en liepen de inkomensverwachtingen drastisch terug, met als gevolg dat de nieuwbouwproductie van woningen kelderde. Rond 1975 bedroeg de woningbouwproductie ongeveer woningen. In 1979 daalde de productie naar ongeveer woningen en in 1981 verliep dit naar woningen. Vele woningen bleven onverkocht staan. 11 Het confessioneel-liberale kabinet Van Agt ( ) besloot om die redenen over te gaan tot de bouw van extra sociale huurwoningen. Tevens werd een deel van de leegstaande nieuwe koopwoningen aangeboden als premiehuurwoningen. Door dit alles stegen de uitgaven voor volkshuisvesting gigantisch. Stonden de rijksuitgaven op dit terrein in 1970 nog op een kleine 1 miljard euro, in 1988 waren de uitgaven opgelopen tot ruim 6 miljard euro, waarvan 60% bestond uit verplichtingen voortvloeiende uit achtergestelde betalingen jegens de woningcorporaties. De kabinetten Lubbers( ) moesten dan ook een straffe regie voeren ten aanzien van de begrotingsdiscipline, ook en juist op het terrein van de volkshuisvesting. Het parlement was, mede door de aanhoudende kritiek van minister van Financiën H.O.C.R. Ruding, de mening toegedaan dat er fundamenteel iets mis was met de manier waarop bouwsubsidies in het verleden verstrekt waren. In 1986 startte de Parlementaire Enquêtecommissie Bouwsubsidies een onderzoek naar het functioneren en het beleid van het ministerie van VRO(M) in de afgelopen twintig jaren. Kort gezegd kwam de conclusie van de Enquêtecommissie op het volgende neer: de volkshuisvestingssector was een rupsje nooit genoeg, een subsidieverslindende Hollebolle Gijs. 12 Naar aanleiding van de bevindingen van de Enquêtecommissie Bouwsubsidies besloot staatssecretaris Heerma de bezem te halen door de volkshuisvesting. In de eerder genoemde 10 Floor Helderman 2003; statline.cbs.nl 12 Tweede Kamer , 19623, nrs

12 integrale beleidsnota Volkshuisvesting in de jaren negentig kondigde de staatssecretaris ingrijpende maatregelen aan ten aanzien van het huur- en subsidiebeleid en de rol van de woningcorporaties. Wonen werd voortaan gezien als individueel consumptiegoed, waarbij de kosten niet gedekt behoorden te worden door subsidies maar door de huurprijs. De objectsubsidies zouden op termijn worden afgebouwd. In 1997 vond de daadwerkelijk afschaffing van de objectsubsidies plaats. De financiële risico s van het volkshuisvestingsbeleid zouden geprivatiseerd worden; de woningcorporaties dienden zich voortaan op de vrije markt te begeven. De woningcorporaties grepen de koersverandering onmiddellijk aan om zich sterk te positioneren op de zich liberaliserende woningmarkt. De exploitatie en het beheer van sociale huurwoningen kwamen volledig in handen te liggen van de woningcorporaties. Financieel opereerden ze geheel zelfstandig. Om zich in te dekken tegen exploitatietekorten en faillissementen werden op landelijk niveau centrale fondsen in het leven geroepen. 2.4 Onbedoelde effecten In het midden van de jaren negentig bleek de overgang naar een gedecentraliseerde en marktgeoriënteerde volkshuisvestingbeleid niet geheel het verwachte wondermiddel te zijn. De nadelige en onbedoelde effecten kwamen al spoedig boven drijven. In februari 1994 nam minister J.G.M. Alders (kabinet-lubbers III) het woord woningnood weer in de mond. Er werden te weinig betaalbare woningen gebouwd. Twee jaar later kwam staatssecretaris van Volkshuisvesting D.K.J. Tommel (kabinet-kok I) in aanvaring met de Tweede Kamer. Het volkshuisvestingbeleid liep in die periode op twee punten uit de hand, woonlasten en woningvoorraad. De huren van woningen waren sinds 1989 aanmerkelijk gestegen, terwijl de huursubsidies waren verminderd. De huren in de sociale huursector waren gemiddeld 55 procent omhoog gegaan, twee keer zo veel als de inflatie. Er dreigde, zo luidde de kritiek, een groot tekort te ontstaan aan sociale huurwoningen voor mensen met een smalle beurs. Volgens de toenmalige planning zou er tot het jaar 2005 een tekort zijn van ruim woningen, voor de periode daarna zou het tekort bij ongewijzigd beleid oplopen tot woningen. 13 De woningcorporaties bleken zich in toenemende mate te richten op de winstgevende bovenkant van de markt. De onderkant, geconfronteerd met huurverhogingen en, mede als gevolg daarvan, huurachterstanden, leek beduidend minder interessant te zijn voor vele woningcorporaties. De regering kreeg van het parlement het verwijt onvoldoende oog te hebben voor de noden van de minst draagkrachtigen. Een combinatie van factoren had de opnieuw toegenomen kwantitatieve en kwalitatieve woningnood veroorzaakt. Door de groei van het aantal inwoners, met name in de middelgrote en grote steden, door de individualisering van de samenleving, door de afnemende gezinsgrootte, door de etnische diversiteit, door de toevloed van vluchtelingen naar Nederland in de jaren tachtig en negentig waren de leef- en woonvoorkeuren in Nederland veranderd. Een andere ontwikkeling was de groeiende ongelijkheid tussen de huursector en koopsector. De koopwoningenmarkt had zich na de crisis in de jaren zeventig en tachtig krachtig hersteld. Het eigen woningbezit was door een gunstige rentestand en een ruimhartige regeling voor de aftrek van hypotheekrente enorm populair geworden. De hoge huurprijzen en gestegen inkomens stimuleerden de vraag naar koopwoningen. De waarde van een gemiddeld koophuis steeg daardoor tussen 1991 en 1995 met ongeveer een derde, een vermogenswinst die toeviel aan de huiseigenaren. De huurders hadden het nakijken, zij betaalden meer huur en hadden geen aftrek. Bovendien daalden de huursubsidies. Deze ongelijkheid leidde tot een, tot op heden voortdurende, maatschappelijke discussie over de bereikbaarheid van een eigen woning voor lagere inkomensgroepen en over de beperking van de hypotheekrente aftrek voor hoge inkomens en voor een tweede woning. Een lastig en gevoelig politiek punt bij dit alles was de beantwoording van de vraag via welke sturingsarrangementen de (lokale) overheid geprivatiseerde woningcorporaties kon prikkelen om 13 Binnenlands Bestuur, 25 februari 1994, blz. 23; Tweede Kamer 20691, nr. 3; NRC, 12 januari

13 hun kapitaal en vermogen duurzaam in te zetten ten behoeve van het beheer, het onderhoud en de uitbreiding van de voorraad betaalbare sociale huurwoningen. 2.5 Complexe aansturing In 1993 is het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH, een op de Woningwet gebaseerd besluit) ingevoerd, bedoeld om de relatie tussen de overheid en de woningcorporaties te regelen. In het BBSH werden de toelating, de taken en het toezicht op de woningcorporaties juridisch geregeld. De uit de Woningwet voortvloeiende taken van woningcorporaties werden in het BBSH nader gepreciseerd. Bovendien werden er andere maatschappelijke taken aan toegevoegd. Naast het passend huisvesten van lagere inkomensgroepen en het waarborgen van de kwaliteit van woningen zijn dat: het huisvesten van specifieke doelgroepen; het zorgen voor financiële continuïteit; het bijdragen aan de leefbaarheid van buurten; huisvesting bieden voor ouderen en gehandicapten; en het betrekken van huurders bij het beheer en beleid. De woningcorporaties kregen in het BBSH een grote beleidsvrijheid bij het invullen van deze prestatievelden. De verantwoordelijkheid voor beleidskeuzes kwam primair te liggen bij de corporaties. Normatief was weinig geconcretiseerd over te leveren prestaties. De gemeenten kregen, ondanks de decentralisatie van het volkshuisvestingsbeleid, geen mogelijkheid of instrumenten om te interveniëren wanneer een woningcorporatie ernstig in gebreke bleef. Gemeentebestuurders konden en kunnen hooguit de minister van VROM verzoeken de corporatie een dwingende aanwijzing te geven. De minister kan in het uiterste geval zelfs besluiten de status van een woningcorporatie in te trekken. In bestuurlijk opzicht mag de relatie tussen de corporaties en de overheid sedert 1993 nog altijd als onduidelijk en complex worden bestempeld. Het volkshuisvestingbeleid wordt vorm gegeven door de rijksoverheid, de provincies, de stadsregio s, de gemeenten en de woningcorporaties. Naast een veelheid aan actoren bestaat het beleid uit veel, soms uiteenlopende en dan weer samenvallende, facetten. Het gaat om het aanwijzen van woningbouwlocaties, het aanleggen van wegen, het verzorgen van openbaar vervoer, het bouwrijp maken van gronden, de gronduitgifte, de subsidiëring van bouwgrond en woningen, het huurprijsbeleid, het verdelen van woonruimte enz. Het volkshuisvestingsbeleid is publiekrechtelijk en privaatrechtelijk verankerd in een kluwen van wetten en instrumenten zoals de woningwet, de huisvestingswet, de wet op de ruimtelijke ordening, bouwbesluiten, bestemmingsplannen, convenanten, overeenkomsten, subsidiebesluiten e.d.. Zo zijn de afspraken tussen gemeenten en woningcorporaties over woonruimteverdeling privaatrechtelijk van aard. Gemeentegrens overstijgende samenwerking op het gebied van volkshuisvesting (gemeenschappelijke regelingen) is daarentegen publiekrechtelijk van aard. Gemeenten hebben bevoegdheden op het terrein van woningtoewijzing en verdeling van subsidies. Echter, bij gemeenten met minder dan inwoners berusten die bevoegdheden weer bij de provincie of stadsregio. Het ministerie van VROM blijft formeel eindverantwoordelijk, omdat in art.22 van de Grondwet is bepaald dat de bevordering van voldoende woongelegenheid een voorwerp is van zorg van de overheid. Een zeer beperkt aantal bevoegdheden en taken mag dan wel gedecentraliseerd zijn aan gemeenten, de minister houdt het laatste woord. 2.6 Democratisch verantwoording: een wringende schoen De verzelfstandiging en de brutering hebben de krachtsverhoudingen in de sociale huursector ingrijpend veranderd. Het grootste deel van de corporaties is van vereniging of gemeentelijk bedrijf omgevormd tot stichtingen, met forse vermogens, professionele managers en raden van commissarissen. Het beleid wordt met weinig externe pressie vastgesteld. Ook van de beoogde marktwerking en concurrentie is weinig te merken. Menig woningcorporatie is monopolist in de eigen regio. Van de mogelijkheid om buiten de eigen regio activiteiten te ontplooien maken 13

14 corporaties weinig gebruik. Ook in dit opzicht zijn er weinig prikkels die corporatiebesturen dwingen tot openheid en scherpte. Op papier zijn de woningcorporaties en de gemeenten gelijkwaardige partners. Het gemeentebestuur wordt geacht het lokale volkshuisvestingsbeleid te bepalen en vanuit die regierol te overleggen met corporaties die hun beleid dan afstemmen op dat van de gemeente. In de praktijk wringt hier de schoen. De positie en invloed van de gemeente in het lokale woonbeleid is minder dominant dan die van de woningcorporaties. De zeggenschap van de woningcorporaties over het volkshuisvestingsbeleid is groot, in sommige gevallen zelfs bepalend. Hoewel het BBSH gemeenten de mogelijkheid biedt prestatieafspraken te maken, beperkt de invloed zich veelal tot financiële zaken. Door de verzelfstandiging, door fusies (schaalvergroting) zijn corporaties vrij onaantastbare en autonome spelers op het terrein van de volkshuisvesting geworden. De lokale politiek heeft weinig greep op het doen en laten van de woningcorporaties. De democratische controle en verantwoording zijn diffuus geworden. Politici worden door burgers, waaronder ook de bewoners van sociale huurwoningen, aangesproken en verantwoordelijk gehouden voor de leefbaarheid van hun wijken en buurten, de te lange wachtlijsten voor huurwoningen, de bouw en betaalbaarheid van voldoende huurwoningen. Eens in de vier jaar worden politici en bestuurders door middel van verkiezingen door het kiesgerechtigde deel van de bevolking afgerekend op hun daden, terwijl ze niet heel veel invloed kunnen uitoefenen op de genoemde beleidsproblemen. Het primaat van de politiek op volkshuisvestingsterrein bestaat niet meer: ging vroeger de directeur van een corporatie op bezoek bij de wethouder, nu is het eerder andersom. 2.7 Nieuwe uitdagingen Anno 2006 is de kritiek op de bestuurlijke verhouding tussen de overheid en de woningcorporaties allerminst verstomd. De opeenstapeling van maatschappelijke vraagstukken zoals criminaliteit, leefbaarheid, werkloosheid, overlast, sociale samenhang en zorgarrangementen in kansarme buurten en wijken van de grote steden plaatsen de gemeentebesturen en corporaties voor nieuwe uitdagingen. Woningcorporaties zijn er immers niet meer alleen voor het bouwen, het verhuren en het beheren van sociale huurwoningen. Er ligt ook een taak op het gebied van leefbaarheid en sociaal wijkbeheer. Dat besef is doorgedrongen: corporaties experimenteren met buurtactivering, buurtbemiddeling en andere vormen van welzijnswerk. Met het oog op het laatste zal de invoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) per januari 2007 de woningcorporaties voor belangrijke keuzes doen plaatsen. Gemeenten mogen het door het Rijk uitgekeerde geld voor zorgtaken straks grotendeels vrij besteden. Het ligt voor de hand dat woningcorporaties voor hun verhuurgebieden maatschappelijke taken op zich nemen. Gemeenten zullen van woningcorporaties een grotere inzet vragen op het voorzieningenniveau, in ruil voor (mede) financiering van die voorzieningen door de gemeente. Corporaties behoren hun activiteiten, conform de marktwerking, te baseren op de vraag vanuit de samenleving, in casu de gemeente, die hierdoor mogelijke een sterkere positie krijgt. Dit alles vraagt om heldere verantwoordelijkheden en aanpassing van de bestaande sturingsarrangementen. De verhouding tussen de lokale overheid en de woningcorporaties is aan een actualisering toe. Er zal gezocht moeten worden naar modernere vormen van democratisering van het volkshuisvestingsbeleid, waarbij een evenwicht gevonden moet worden tussen, enerzijds, de zelfstandige positie van de woningcorporaties en, anderzijds, de regierol van gemeenten ten aanzien het lokale welzijns- en volkshuisvestingsbeleid. Samenwerking tussen gemeenten, welzijnsinstellingen en woningcorporaties op het terrein van wonen, welzijn, zorg, onderwijs en bij de gebiedsgerichte aanpak van probleembuurten wordt steeds belangrijker. 14

15 In dit verband verdienen de publieke taak en het engagement van woningcorporaties meer aandacht. Vergaande samenwerkingsverbanden tussen zorgverstrekkers en woningcorporaties zijn in de toekomst niet uit te sluiten. Bewoners en huurders zullen afhankelijker worden van de opstelling van de corporaties. Als deze ontwikkeling doorzet, is het van groot belang dat de bewoners, het gemeentebestuur en andere maatschappelijke organisaties (verzorgingshuizen verslavingszorg, RIAGG, GGD, zorg voor dak- en thuislozen, enz.) een zekere controle kunnen uitoefenen op het woonbeleid en sociale beleid van de corporaties. Corporaties zouden er daarom goed aan doen om samen met de lokale overheid naar andere vormen van sturing en bewonersparticipatie te kijken. 15

16 3. Managers tussen staat en markt Ter verkenning van de wijze waarop woningcorporaties hun publieke taken uitvoeren onder het geliberaliseerde regiem zijn negen directeuren van woningcorporaties in de regio Rijnmond geïnterviewd aan de hand van de in bijlage 3 opgenomen vragenlijst. In dit hoofdstuk wordt verslag gedaan van de resultaten van de interviews. De volgende paragraaf geeft een overzicht van de achtergrondkenmerken, bij wijze van kennismaking met de corporaties. Daarna volgen vier paragrafen waarin telkens de visie van de geïnterviewde directeuren op één van de vier R-en aan bod komt: Richting, Ruimte, Resultaat en Rekenschap. 3.1 Achtergrondkenmerken Alle negen corporaties hebben hun werkgebied in de regio Rotterdam-Rijnmond. Twee zijn uitsluitend actief in (een deel van) de gemeente Rotterdam; twee andere, de grootste, hebben hun woningbestand zowel in Rotterdam als in de regio liggen. Zes corporaties hebben de rechtsvorm van de stichting, drie die van de vereniging. De volgende tabel geeft een overzicht van de omvang van de woningcorporatie, in aantal woningen en in personeelsbestand. Tabel: Woningbestand en personeelsbestand*) Stichtingen Verenigingen Woningen Personeel Woningen Personeel **) *) woningbestand afgerond op honderdtallen; personeelsbestand uitgedrukt in full time equivalents. **) inclusief ca woningen in beheer van andere corporaties. Uit de tabel blijkt dat woningstichtingen (meestal aanzienlijk) groter zijn dan woningbouwverenigingen. Dit verschil in grootte is in elk geval een gevolg van de fusies tussen woningcorporaties in de laatste jaren. Alle stichtingen zijn het resultaat van fusies die kortere (in 2005) of langere (de oudste fusie is van eind jaren zestig van de vorige eeuw) tijd geleden hebben plaats gevonden. Alle drie de verenigingen bestaan nog in de oorspronkelijke vorm en naam sinds de oprichting in het begin of in het midden van de 20 e eeuw. Eén daarvan wil de laatste corporatie in Nederland zijn met een verenigingsstructuur. Wel is in de loop van de tijd de levensbeschouwelijke kleur verbleekt. Ook is recentelijk of zal binnenkort de bestuursstructuur bij twee verenigingen aangepast worden. Dat laatste geldt overigens voor alle corporaties uit het onderzoek. Tot voor enkele jaren was een uit drie lagen bestaande bestuursstructuur gebruikelijk: een raad van toezicht of raad van commissarissen (RvT/RvC, zie hierna), een raad van bestuur die verantwoording aflegt aan de RvT/RvC en een directeur die benoemd wordt door en verantwoording aflegt aan het bestuur. Steeds meer corporaties gaan over tot een bestuur van twee lagen: een aparte raad van bestuur verdwijnt en wordt vervangen door een directeur-bestuurder of een managementteam. 16

17 Voor het antwoord op de vraag naar de financiële gezondheid van de corporatie wordt door drie geïnterviewden gerefereerd aan het oordeel van derden, zoals het ministerie van VROM en de toezichthouders. 14 Vier respondenten typeren de financiële positie van hun corporatie als gemiddeld. Eén merkte daarbij op dat het ook hun streven is op het gemiddelde van de sector te zitten. Voor twee andere betekent gemiddeld dat de financiële positie voor verbetering vatbaar is: Vorig jaar zijn we overgegaan op waardering van ons bezit volgens de actuele waarde Op papier neemt de solvabiliteit toe, waardoor je ruimte creëert voor maatschappelijke investeringen. Maar daar is een grens aan, je weerstandsvermogen moet zodanig zijn dat je kunt blijven voldoen aan de lopende verplichtingen. Maar ook als die positie als goed wordt beoordeeld door de andere vijf respondenten was dat niet steeds ongeclausuleerd: Onze financiële positie is heel goed, maar dat is tegelijkertijd ons probleem. Het gaat om maatschappelijk kapitaal en betreft voornamelijk de overwaarde in de woningen. Geld op de bank hebben we niet, wel een groot eigen vermogen, en de vraag is hoe je dat zo goed mogelijk inzet waar dit het meeste maatschappelijke rendement oplevert. We hebben onze vermogenspositie kunnen handhaven door goed in de markt liggende woningen aan de bewoners te verkopen, in combinatie met een batig exploitatieresultaat. Verhuurders, ook de sociale, zijn wettelijk verplicht hun huurders te informeren over met de verhuur van woningen samenhangende zaken, zoals onderhoud, renovatie, sloop, huurprijsbeleid, en daarover met vertegenwoordigers van de huurders daarover te overleggen. 15 De wijze waarop de relatie met de huurders gestalte krijgt is divers. De woningbouwverenigingen kennen een algemene ledenvergadering (alv), waarvan alle huurders automatisch lid zijn, maar de positie daarvan verschilt. Bij de één heeft de alv slechts de minimaal vereiste wettelijke bevoegdheden (goedkeuren van de jaarstukken, wijziging van de statuten) en wordt voor bovengenoemde zaken overlegd met een door de alv gekozen ledenraad. Bij een andere vereniging is de alv weliswaar het hoogste orgaan, maar is de relatie erg informeel: de jaarlijkse alv is net een bijeenkomst op een camping. Het overleg beperkt zich hier tot de dienstverlening en het onderhoud, hetzij rechtstreeks met de alv of het bestuur daarvan, hetzij met de huurdervertegenwoordigers van de buurt of het wooncomplex. Over het bouwbeleid zelf wordt uitsluitend met de gemeente overlegd. Bij de derde vereniging is uit de complexcommissies een overkoepelend huurdersplatform samengesteld waarmee het bestuur van de corporatie overlegt over het beleid ter zake van renovatie, nieuwbouw, huur, leefbaarheid en veiligheid. Bij de stichtingen is het beeld weinig anders. Van de drie grote corporaties (meer dan woningen) voeren twee wel overleg met een huurdersvertegenwoordiging op alle niveaus, centraal, per vestiging en op het niveau van buurt of wooncomplex. De derde kent op concernniveau geen overleg met huurders; de vestigingen hebben binnen de centraal vastgestelde kaders een grote vrijheid dat overleg vorm en inhoud te geven. De huurdersvertegenwoordiging heeft adviesrecht en instemmingsrecht maar de reikwijdte daarvan verschilt: bij de ene stichting strekt dit zich ook uit tot het strategische beleid, bij de ander beperken deze bevoegdheden zich tot de uitvoering daarvan en wordt de strategie alleen ter kennisname 14 Verwezen wordt dan naar het oordeel van het ministerie VROM, van het CFV en het WSW en van accountants over de jaarlijkse volkshuisvestelijke en financiële verslagen. Voor een toelichting op het CFV, zie noot 7. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is een garantiefonds voor financiële instellingen op de kapitaalmarkt, zodat corporaties toegang hebben tot de kapitaalmarkt en tegen een lage rente geld kunnen lenen voor hun investeringen. Het WSW is een particuliere stichting, opgericht door de koepels van de corporaties. Zie o.a. Conijn 2005: Op grond van de Wet overleg huurders en verhuurders en het BBSH. 17

18 voorgelegd. Ter illustratie volgt hier enkele citaten uit de interviews over het streven huurders bij het beleid te betrekken: Per complex streven we naar één bewonerscommissie dat is voor 75% gelukt. Deze commissies hebben regelmatig contact met twee afdelingshoofden van de corporatie, het gaat dan om overleg over reparaties, renovaties ed. Uit de bewonerscommissies wordt de huurdersraad samengesteld. Dit orgaan stemt het beleid af met de directeur-bestuurder en de drie managers. Een woningcorporatie moet streven naar maatschappelijke verankering en dat is een automatisch gevolg van een goede relatie met je huurders ( ) In het jaarverslag wordt een blanco bladzijde ingeruimd voor de huurders, mogen ze schrijven wat ze willen, ongecensureerd. Er is een uitgebreide samenwerkingsovereenkomst met de huurdersraad. Daarin wordt die raad zelf geregeld en de wettelijke bevoegdheden; het adviesrecht en instemmingsrecht worden iets uitgebreid: de raad heeft ook een gekwalificeerd adviesrecht op meerjarenbegroting en meerjarenbeleid. Met de raad is er maandelijks overleg, daarnaast soms met afzonderlijke leden bilateraal, maar alles zeer open. Daarnaast is er ook op uitvoerend vlak veel overleg met ca. 30 bewonerscommissies (per complex of buurt). De organisatiegraad is hoog. De directeur heeft ook persoonlijk contact met deze organisaties, dat hoort bij het streven naar verankering. Met de huurdersraad is er vier à vijf keer per jaar formeel overleg over het beleid, met de verschillende bewonerscommissies twee keer per jaar over het beheer en het onderhoud. Daarnaast hebben we veel informele contacten, in de broodjeszaak, het theater, tijdens nieuwjaarsbijeenkomsten. We hebben veel werk gemaakt van het door middel van een enquête betrekken van de huurders bij het opstellen van het nieuwe ondernemersplan. Behalve via het wettelijke recht op informatie en overleg zijn huurders ook op een andere manier betrokken bij het bestuur van woningcorporaties. Woningcorporaties moeten een toezichthoudend orgaan hebben (Raad van Toezicht of Raad van Commissarissen, hierna RvT of RvC genoemd) en moeten hun huurders in de gelegenheid stellen voor minimaal twee zetels daarvan een bindende voordracht te doen. 16 Bij acht van de in het onderzoek betrokken corporaties bezetten twee commissarissen zo n huurderszetel. Bij één van de verenigingen is één lid van de RvT benoemd op voordracht van de huurders, maar de voordracht van de overige drie leden moet wel goedgekeurd worden door de alv. Het aantal zetels in het toezichthoudend orgaan varieert van vier tot zeven. Afgezien van de voordracht door de huurders vindt benoeming in de RvC plaats door coöptatie door de zittende leden, al dan niet in samenspraak met het bestuur of het management, of na externe werving. Voor de RvC als geheel en voor de individuele leden hebben de meeste corporaties een profielschets opgesteld. Bij de onderzochte corporaties is de RvT samengesteld uit hoog opgeleide moderne notabelen, zoals hoogleraren, accountants, advocaten, notarissen, rechters, directeuren van banken, zorginstellingen en van andere ondernemingen, gezagvoerders zeevaart, oud commissaris van politie. In alle raden van de corporaties in dit onderzoek zit een functionaris die goed bekend is met de sector: voormalige bestuurders van andere corporaties, portefeuillehouders vastgoed van financiële instellingen e.d. De belangrijkste taken van de RvC/RvT zijn het goedkeuren van de strategische beleidsplannen (vooraf) en van de jaarstukken (achteraf), het afsluiten van een managementovereenkomst met het bestuur of de directeur-bestuurder en het controleren van de naleving daarvan en van de uitvoering van het beleid. De manier waarop die taak wordt ingevuld varieert, van toezicht op afstand en twee 16 Art. 7 lid 1 sub e BBSH. 18

19 keer per jaar een vergadering, tot zeer intensief waarbij toezicht en bestuur bijna niet meer te onderscheiden zijn: Met RvT is er intensief contact, een voortdurende evaluatie van het functioneren, van de directie en van de corporatie als geheel, ook buiten de afgesproken kwartaalvergaderingen om. Alle leden zijn zeer betrokken, hebben passie voor de zaak. Ze zitten soms op stoel van directeur-bestuurder, maar kwaliteit is belangrijker dan afbakening van bevoegdheden. Daarnaast stelt de RvT/RvC de beloning van het bestuur of de directeur-bestuurder vast. Bij vijf corporaties ligt de salarisstructuur van het management vast, al dan niet overeenkomstig de daarvoor geldende richtlijen. Bij de andere vier is sprake van een vast salaris met een variabel deel van 10% of 20%, dat tot uitbetaling komt als de in het managementcontract vastgelegde prestaties behaald worden. 17 Twee corporaties zijn ook van plan voor het overige personeel een vorm van prestatiebeloning in te voeren. 3.2 Richting In het BBSH geeft het ministerie van VROM een omschrijving van de door woningcorporaties te verrichten werkzaamheden op een zestal prestatievelden. 18 Door het benoemen van deze velden in een juridische regeling geeft de overheid aan wat volgens haar de visie en de richting dienen te zijn van taakuitvoering door de corporaties. Aan de respondenten is gevraagd hoe zij tegen die visie en richting van overheidswege aankijken. Aan welk prestatieveld geven zij prioriteit en wat zijn hun concrete doelstellingen en activiteiten op die prestatievelden? De financiële en bedrijfsmatige continuïteit is hierbij buiten beschouwing gelaten. Sommige respondenten hadden moeite met het aanbrengen van een prioriteiten zeker als de financiële continuïteit buiten beschouwing moet blijven of omdat vier van de vijf prestatievelden vastgelegd zijn in de statuten of het ondernemingsplan en daardoor even belangrijk zijn. Eén directeur merkt op dat de richting en de doelen vooral lokaal- en tijdsbepaald zijn, waaraan BBSH niets toevoegt: in die zin geeft het BBSH slechts het speelveld en de grenzen aan, en geeft het geen handvat voor de richting. Een ander merkt op op elk onderdeel van het BBSH tot het uiterste (te gaan) en het ene veld niet boven het andere te stellen. Niettemin blijkt na doorvragen een grote mate van overeenstemming onder de geïnterviewden te bestaan over waar de primaire verantwoordelijkheid van de corporatie ligt. Acht van de negen hebben het passend huisvesten van en bouwen voor de doelgroep als eerste prioriteit: Op één staat de sociale taakstelling, het huisvesten van de lagere inkomensgroepen door het strikt hanteren van de regels. Het huisvesten van de doelgroep blijft voor ons van belang. Zittende huurders uit de doelgroep brengen we de maximaal mogelijke huur niet in rekening, ook niet na kwaliteitsverbetering. Bovendien geven we 100 procent huisvestingsgarantie aan de primaire BBSH doelgroep. 17 Dit gebeurt dan volgens de normen van de Bestuursadviescommissie Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur, ook wel de Commissie Izeboud (voorzitter van de commissie) genoemd. Deze commissie is ingesteld door de Aedes, de koepel van corporaties, met als opdracht richtlijnen op te stellen voor de beloning en andere arbeidsvoorwaarden van bestuurders en toezichthouders van woningcorporaties, omdat deze niet in een CAO worden geregeld. Het oorspronkelijk advies is in 2004 verschenen en in 2006 geactualiseerd. 18 Zie hoofdstuk 1 en 2 hiervoor en de artt.11, 12, 12a, 12b, 13, en 21 en 22 BBSH. 19

20 Aan de laagste inkomensgroepen wordt 80 procent van de volgens het wettelijk puntensysteem hoogst toegestane huurprijs in rekening gebracht, met een maximum van 500 euro. Naast het door het BBSH ingegeven huurprijsbeleid trachten corporaties dit doel te bereiken door het bevorderen van de verhuisketen - met name in relatief goedkope eengezinswoningen - het tegengaan van scheef wonen, speciale bouwprojecten voor doorstromers en scheefwoners. Met de gemeenten worden afspraken gemaakt over aantal en aard van de te bouwen woningen. Het regionale beleid van gemeenten en corporaties wordt door twee geïnterviewden bekritiseerd als zijnde te liberaal en te veel uitgaand van de keuzevrijheid van de huurder, waardoor afbreuk wordt gedaan aan de sociale taal van de corporaties. Door het gemeentelijk beleid is het huns inziens nauwelijks mogelijk zo te sturen dat de hoogte van de huur van woningen en van het inkomen van woningzoekenden op elkaar afgestemd zijn. De slaagkans van lage inkomensgroepen is structureel kleiner dan die van de middeninkomens. Er is sprake van verdringing op de woningmarkt: te hoge inkomens zitten te lang in te goedkope woningen, te kleine huishoudens van ouderen in te grote woningen. Dit heeft een prijsopdrijvend effect op de voorraad die wel beschikbaar komt, waarvan met name middeninkomens en starters de dupe zijn. Voor de kleinere corporaties in de randgemeenten van de regio Rijnmond komt daar nog bij dat de wat duurdere nieuwbouw in hun gemeente vooral betrokken wordt door woningzoekenden van buiten, omdat deze niet geweerd mogen worden en de woningen te duur zijn voor de eigen inwoners. Een woningcorporatie zou volgens deze respondenten deze verdringingseffecten en prijsopdrijvende werking van de markt juist moeten tegengaan. Eén corporatie noemt een ander prestatieveld als eerste prioriteit: alles wat te maken heeft met wonen en zorg, huisvesten van ouderen, verstandelijk gehandicapten. We bouwen zogenaamde hoed-jes (panden voor huisartsen onder één dag ) en werken met veel instellingen in de zorg samen, niet alleen in de regio maar in het hele land. Drie andere corporaties geven het bijdragen aan de huisvesting in de zorg ook een relatief hoge prioriteit, tweede of derde plaats. Het gaat om activiteiten als het samen met de gemeente instellen en exploiteren van één loket voor wonen, welzijn en zorg, het herinrichten van een klooster voor de huisvesting van daklozen en het (mee)bouwen aan instellingen voor psychiatrische zorg. Ook sluiten corporaties in dit verband convenanten met gemeenten, zorginstellingen of thuiszorgbedrijven, waarbij de corporatie het vastgoed levert en de instellingen de zorg. De aandacht voor dit prestatieveld neemt toe als gevolg van de vergrijzing en de groei in aantal en kwetsbaarheid van specifieke doelgroepen, zoals asielzoekers, gehandicapten, ex-psychiatrische patiënten. Eén geïnterviewde zegt dat wonen en zorg bij zijn corporatie nauwelijks aandacht krijgt. De rangordening van de overige beleidsvelden loopt uiteen. Leefbaarheid en veiligheid krijgen bij alle corporaties ook de nodige aandacht, soms in combinatie met verbetering van de woonkwaliteit of met het betrekken van de huurders bij beleid en beheer: onze functie is niet meer die van alleen maar stenen stapelen, maar ook die van coördinator, regisseur, intermediair. De aandacht voor leefbaarheid is er niet alleen maar omdat het BBSH dat voorschrijft. Het is ook in het belang van de corporatie met het oog op de klanttevredenheid en de waarde van het vastgoed: Je moet niet vergeten dat ons onroerend goed langs de kant van de weg staat Als een opzichzelfstaand aandachtveld is leefbaarheid een onderwerp waarover met gemeenten en politie afspraken worden gemaakt, al dan niet in het kader van een gemeentelijk veiligheidsbeleid. Sommige corporaties investeren in sport en recreatie en samenlevingsopbouw zoals aanleg en onderhoud van een schaatsbaan, van wijkgebouwen, exploiteren van brede scholen en sponsoring van voetbalverenigingen. 20

VOORBEELD. Woningwet 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. Eerste druk, mei 2015

VOORBEELD. Woningwet 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. Eerste druk, mei 2015 Woningwet 2015 Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties Eerste druk, mei 2015 WONINGWET 2015 Eerste druk, mei 2015 2015 Nederlandse Woonbond Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Checklist Bbsh volkshuisvestingsverslag 2011

Checklist Bbsh volkshuisvestingsverslag 2011 Algemeen Lees eerst het onderdeel 'algemeen' uit de toelichting. (! ) 1. Controle volledigheid Volkshuisvestingsverslag 1.1. 1.1.1. Bevat het volkshuisvestingsverslag een uiteenzetting over c.q. overzicht

Nadere informatie

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Meppel, 7-7-2015 Geacht college, De Huurdersvereniging Meppel heeft als belanghebbende de concept woonvisie 2015 2020 van u ontvangen. Waarvoor onze hartelijke

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel) Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr...., Directie

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur,

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur, L0705 Veenendaalse Woningstichting t.a.v. het bestuur Postbus 168 3900 AD VEENENDAAL Rijnstraat 8 Postbus 30941 2500 GX Den Haag www.vrom.nl Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009 Geacht bestuur,

Nadere informatie

MEMO HERZIENING WONINGWET

MEMO HERZIENING WONINGWET MEMO HERZIENING WONINGWET Nieuwe corporatiebestel van kracht op 1 juli 2015 Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de gewijzigde Woningwet 1 die tot doel heeft het functioneren van

Nadere informatie

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde.

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde. Governance handboek Besturingsmodel Havensteder Inleiding Het besturingsmodel van woningcorporatie Havensteder maakt de verbanden zichtbaar tussen missie, visie en strategie. En de daarvan afgeleide doelstellingen,

Nadere informatie

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur,

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur, L0117 Stichting Portaal t.a.v. het bestuur Postbus 375 3900 AJ VEENENDAAL Rijnstraat 8 Postbus 30941 2500 GX Den Haag www.vrom.nl Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009 Geacht bestuur, Ieder

Nadere informatie

Herzieningswet De betekenis voor de gemeente en regio; de relaties op lokaal niveau Stand van zaken (feb 2015)

Herzieningswet De betekenis voor de gemeente en regio; de relaties op lokaal niveau Stand van zaken (feb 2015) Herzieningswet De betekenis voor de gemeente en regio; de relaties op lokaal niveau Stand van zaken (feb 2015) De Herzieningswet ligt voor vaststelling bij de Eerste Kamer. Deze Wet gaat over taken, toezicht

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn Woningmarkt en corporatiesector Johan Conijn Ruimteconferentie PBL 21 mei 2013 Inhoud Woningmarktdebat Positie woningcorporatie Regeer- en woonakkoord DrieKamerModel 2 Woningmarkt Overmatige subsidiering

Nadere informatie

Resolutie Corporatiesector

Resolutie Corporatiesector Resolutie Corporatiesector Indiener: Woordvoerder: Auteurs: David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) Maarten van t Hek, Paul Le Doux, David Struik,

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2006 2007 30 595 Wijziging van artikel 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en enkele andere wetten als gevolg

Nadere informatie

Overzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet

Overzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet Overzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet Dertien moties ingediend bij debat op 9 december 2014. Drie moties verworpen en tien aangenomen. 1. De motie-karabulut over de sociale

Nadere informatie

Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels

Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels POSITION PAPER Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels VNG-INZET VOOR DE NIEUWE HUISVESTINGSWET Inleiding In delen van het land is nog steeds sprake van knelpunten op de woningmarkt, met gevolgen

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Profielen Raad van Commissarissen. Stichting Christelijke Woningcorporatie (SCW)

Profielen Raad van Commissarissen. Stichting Christelijke Woningcorporatie (SCW) Profielen Raad van Commissarissen Stichting Christelijke Woningcorporatie (SCW) 1. De functie van de Raad van Commissarissen In deze profielschets wordt eerst ingegaan op de achtergronden en bevoegdheden

Nadere informatie

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid Werk in uitvoering Vastgesteld door de Bestuurder op 17-06-2014 Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 26-03-2015 INHOUD INVESTERINGSSTATUUT INLEIDING...

Nadere informatie

B E R A A D S G R O E P

B E R A A D S G R O E P Introductie Deze Beraadsgroep kent 19 deelnemers. De heer Arjan Deutekom is de bestuurder van woningcorporatie Goede Stede. Voor de technische ondersteuning heeft hij mevrouw Birgit Kuiper meegenomen.

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

Vooruit naar de oorsprong

Vooruit naar de oorsprong Vooruit naar de oorsprong strategisch kader 2014-2016 1 Strategisch kader in 12 puntjes 1 We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan 2 We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woonruimte

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Regionale woonafspraken en veranderende nationale beleidskaders Inleiding tijdens conferentie De regio Zuid- Kennemerland/IJmond geeft thuis, Tweede conferentie Regionaal Actieprogramma Wonen Zuid- Kennemerland/IJmond,

Nadere informatie

Versteend (on)vermogen

Versteend (on)vermogen Versteend (on)vermogen - Economisch perspectief op woningcorporaties - IPD/aeDex Marktpresentatie, Ermelo, 12 mei 2011 Prof. dr. Barbara Baarsma Economisch perspectief Rol van de woningcorporaties bestaat

Nadere informatie

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019 Met bewoners naar vitale wijken Strategie SSW voor 2014 2019 September 2014 Inhoudsopgave 1. Een eerlijk verhaal... 1 2. Wat is SSW... 2 2.1 Woningcorporatie 2 2.2 Wat zien wij in onze wereld 2 2.3 Grote

Nadere informatie

Whitepaper Verbonden Partijen

Whitepaper Verbonden Partijen Whitepaper Verbonden Partijen Om meer aandacht te kunnen besteden aan hun kernactiviteiten zijn steeds meer lokale overheden geneigd om organisatieonderdelen te verzelfstandigen al dan niet in samenwerking

Nadere informatie

2. De achtergrond: het Wetsvoorstel MO; stand van zaken en algemeen

2. De achtergrond: het Wetsvoorstel MO; stand van zaken en algemeen MEMO Aan : Leden Woningbouwvereniging Amerongen Leden Adviesraad Volkshuisvesting Amerongen Leden Raad van Toezicht Woningbouwvereniging Amerongen Bestuur Woningbouwvereniging Amerongen Leden Geschillencommissie

Nadere informatie

Actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting. 26 September 2011 Woonvisie

Actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting. 26 September 2011 Woonvisie Actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting 26 September 2011 Woonvisie Van buiten naar binnen Crisis Regeerakkoord Klanten kritischer Staatssteunregels EU Vergrijzing Duurzaam Woonvisie kabinet Rijksbegroting

Nadere informatie

Domein en financiering

Domein en financiering Congres 19-04-2011 Domein en financiering 1. Keuzes voor de toekomst De komende periode worden besluiten genomen die cruciaal zijn voor de toekomst van corporaties. De Europese Beschikking en de daaruit

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

Profielschets Raad van Commissarissen. woningstichting Het Grootslag

Profielschets Raad van Commissarissen. woningstichting Het Grootslag Profielschets Raad van Commissarissen woningstichting Het Grootslag 1. De functie van de Raad van Commissarissen In deze profielschets wordt eerst ingegaan op de achtergronden en bevoegdheden van de Raad

Nadere informatie

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014 Verkoop van huurwoningen De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen Derde (geheel herziene) druk, april 2014 VERKOOP VAN HUURWONINGEN De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

WET OP HET OVERLEG HUURDERS- VERHUURDER

WET OP HET OVERLEG HUURDERS- VERHUURDER WET OP HET OVERLEG HUURDERS- VERHUURDER Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen Artikel 1 1. In deze wet en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder: a) Onze Minister: Onze Minister van Volkshuisvesting,

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Toekomstbestendig 2019

Toekomstbestendig 2019 Toekomstbestendig 2019 20 19 Missie TBV Wonen is een excellente woningcorporatie in Noord-Brabant, die zich richt op het huisvesten van mensen die daarbij een helpende hand kunnen gebruiken. Wij investeren

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Eindhoven: geen verordening maar prestatieafspraken. Joep Berghuis Studiedag Huisvestingswet 2014 18 juni 2014

Eindhoven: geen verordening maar prestatieafspraken. Joep Berghuis Studiedag Huisvestingswet 2014 18 juni 2014 Eindhoven: geen verordening maar prestatieafspraken Joep Berghuis Studiedag Huisvestingswet 2014 18 juni 2014 Inhoud presentatie Woonvisie: kansen benutten, basis op orde Woningmarkt Eindhoven/regio Lokaal

Nadere informatie

Nieuwe Woningwet. Wat verandert er in de sociale huursector?

Nieuwe Woningwet. Wat verandert er in de sociale huursector? Nieuwe Woningwet Wat verandert er in de sociale huursector? NIEUWE WONINGWET Maart 2015 Nederlandse Woonbond Samenstelling Nederlandse Woonbond Voor de tekst in deze brochure is gebruikt gemaakt van gegevens

Nadere informatie

Samenvatting Novelle Blok

Samenvatting Novelle Blok Samenvatting Novelle Blok Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publieke belang in hun werkgebied. Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen

Nadere informatie

Raadscommissievoorstel

Raadscommissievoorstel Raadscommissievoorstel Status: Voorbereidend besluitvormend Agendapunt: 8 Onderwerp: Starterslening: evaluatie, aanpassing verordening Datum: 11 november 2014 Portefeuillehouder: dhr. N.L. Agricola Decosnummer:

Nadere informatie

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur,

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur, L1578 Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam t.a.v. het bestuur Postbus 144 1140 AC MONNICKENDAM Rijnstraat 8 Postbus 30941 2500 GX Den Haag www.vrom.nl Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

FUNCTIEPROFIEL. Lid van de Raad van Commissarissen. Woonstichting Vooruitgang (Teylingen)

FUNCTIEPROFIEL. Lid van de Raad van Commissarissen. Woonstichting Vooruitgang (Teylingen) FUNCTIEPROFIEL voor Lid van de Raad van Commissarissen bij Woonstichting Vooruitgang (Teylingen) RvC Woonstichting Vooruitgang 29 september 2015 Organisatie & context Woonstichting Vooruitgang stelt zich

Nadere informatie

Profielschets Raad van Commissarissen R.K. Woningbouwvereniging Zeist

Profielschets Raad van Commissarissen R.K. Woningbouwvereniging Zeist Profielschets Raad van Commissarissen R.K. Woningbouwvereniging Zeist 1. Inleiding De RvC van de R.K. Woningbouwvereniging Zeist heeft drie taken: - toezicht houden op het bestuur en op de gang van zaken

Nadere informatie

Directiestatuut Domijn

Directiestatuut Domijn Directiestatuut Domijn 4 mei 2012 Diskisnr.: 1972042 Inhoudsopgave 1. Directiestatuut Domijn 3 1.1. Inleiding 3 1.2. Doel van de functies 3 1.3. Plaats in de organisatie 4 1.4. Taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden

Nadere informatie

Met bewoners naar vitale wijken VAN SSW 2014-20

Met bewoners naar vitale wijken VAN SSW 2014-20 Met bewoners naar vitale wijken STVISIE TOEKOM VAN SSW 19 2014-20 Met bewoners naar vitale wijken 1 Een eerlijk verhaal SSW helpt mensen met een smalle beurs in de gemeente De Bilt aan sociale woonruimte.

Nadere informatie

Verklaren als volgt te zijn overeengekomen:

Verklaren als volgt te zijn overeengekomen: Convenant Rijk Vastgoed Belang (Bestuurdersakkoord) De ondergetekenden: 1. De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, mevrouw Sybilla M. Dekker, handelend als bestuursorgaan,

Nadere informatie

TOETSINGSKADER VERBINDINGEN. Woonstad Rotterdam. 3-12-2013 1 van 10

TOETSINGSKADER VERBINDINGEN. Woonstad Rotterdam. 3-12-2013 1 van 10 TOETSINGSKADER VERBINDINGEN Woonstad Rotterdam 3-12-2013 1 van 10 Inleiding De IAD heeft in het auditprogramma een IC opgenomen op de verbindingen. In 2009/2010 was er, ten gevolge van fusie- en integratiewerkzaamheden,

Nadere informatie

vrom030224 Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 11 april 2003

vrom030224 Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 11 april 2003 vrom030224 Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 11 april 2003 Hierbij bied ik u de antwoorden aan op de vragen d.d. 12 maart jl. gesteld door de commissie voor Volkshuisvesting,

Nadere informatie

DE KLACHTENCOMMISSIE BBSH

DE KLACHTENCOMMISSIE BBSH DE KLACHTENCOMMISSIE BBSH PAGINA 1 DE KLACHTENCOMMISSIE BBSH Inleiding In het per 1 januari1993 ingevoerde Besluit Beheer Sociale Sector wordt aangegeven, dat iedere woningcorporatie een klachtenprocedure

Nadere informatie

Dit reglement is vastgesteld door de raad van commissarissen van Woningbouwvereniging Habeko wonen op 8 juli 2008.

Dit reglement is vastgesteld door de raad van commissarissen van Woningbouwvereniging Habeko wonen op 8 juli 2008. Bestuursreglement Dit reglement is vastgesteld door de raad van commissarissen van Woningbouwvereniging Habeko wonen op 8 juli 2008. Artikel 1 Status en inhoud van het reglement 1. Dit reglement is opgesteld

Nadere informatie

WONINGSTICHTING WOENSDRECHT

WONINGSTICHTING WOENSDRECHT SPONSORBELEID WONINGSTICHTING WOENSDRECHT INLEIDING Woningstichting Woensdrecht is een non-profit organisatie. Een organisatie die streeft haar opbrengsten te investeren in haar werkgebied. Om onze doelen

Nadere informatie

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Renske Jongsma en Martijn Schut Directie Woningmarkt Woningvoorraad Woningtype mln % Koopwoningen Corporatie huurwoningen Corporatie huurwoningen

Nadere informatie

10 PUNTEN VOOR DE WOON AGENDA 2014 2018. Corporaties en gemeente in dialoog over wonen in Nijmegen

10 PUNTEN VOOR DE WOON AGENDA 2014 2018. Corporaties en gemeente in dialoog over wonen in Nijmegen 10 PUNTEN VOOR DE WOON AGENDA 2014 2018 Corporaties en gemeente in dialoog over wonen in Nijmegen Voorwoord Volgend voorjaar zijn nieuwe gemeenteraadsverkiezingen. Wonen in Nijmegen is een belangrijk onderdeel

Nadere informatie

3. Huren en kopen. 3.1 De Ontwerpnota Wonen

3. Huren en kopen. 3.1 De Ontwerpnota Wonen 3. Huren en kopen 3.1 De Ontwerpnota Wonen De Ontwerpnota heeft als uitgangspunten van beleid het vergroten van de zeggenschap, keuzevrijheid en eigen verantwoordelijkheid van de burger 1. Deze uitgangspunten

Nadere informatie

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur,

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur, L1911 Stichting WonenBreburg t.a.v. het bestuur Postbus 409 5000 AK TILBURG Rijnstraat 8 Postbus 30941 2500 GX Den Haag www.vrom.nl Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009 Geacht bestuur, Ieder

Nadere informatie

Samenvatting visitatierapport

Samenvatting visitatierapport Samenvatting visitatierapport Visitatie, de voorbereiding Visitatie is, als onderdeel van de Aedescode, voor leden van branchevereniging Aedes verplicht. Naast een verantwoordingsinstrument is visitatie

Nadere informatie

voor middelgrote woningen... 23

voor middelgrote woningen... 23 INHOUD TABELLENBOEK INHOUD TABELLENBOEK... 1 6 Marktwerking... 18 6-1 Tabellen gemiddelde maandhuur gekruist met vraag-aanbodverhouding in stedelijke centrumgebieden... 18 6-1-a Gemiddelde maandhuur per

Nadere informatie

Stuknummer: AM2.06095

Stuknummer: AM2.06095 Brief aan de leden T.a.v. het college en de raad informatiecentrum tel. uw kenmerk bijlagefn) (070) 373 8393 1 betreft ons kenmerk datum Ontwikkelingen FLO/U201200941 22 juni 2012 woningcorporatiesector

Nadere informatie

DIR/SdB/ Adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2015

DIR/SdB/ Adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2015 Huurdersplatform KleurrijkWonen Secretariaat Kon.Wilhelminalaan 39 4247 EM KEDICHEM Kenmerk Onderwerp DIR/SdB/ Adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2015 Datum Bijlage: Wettelijk kader Huurprijsbeleid

Nadere informatie

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Ondernemingsplan 2014 2017 Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Missie QuaWonen QuaWonen is dé woningcorporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die

Nadere informatie

Landgraaf. Bijlage(n) Uw brief van Uw kenmerk Documentnummer 15.16418 IIUIIllllllll

Landgraaf. Bijlage(n) Uw brief van Uw kenmerk Documentnummer 15.16418 IIUIIllllllll Gemeente Landgraaf Aan de SP Landgraaf t.a.v. mevrouw I. Koopman Maastrichterlaan 11 6374 VL LANDGRAAF IIUIIllllllll Onderwerp Vragen ex artikel 43 Reglement van Orde inzake wachtlijsten. Landgraaf, Verzonden

Nadere informatie

Protocol. de Inspectie voor de Gezondheidszorg. de Nederlandse Zorgautoriteit

Protocol. de Inspectie voor de Gezondheidszorg. de Nederlandse Zorgautoriteit Protocol tussen de Inspectie voor de Gezondheidszorg en de Nederlandse Zorgautoriteit inzake samenwerking en coördinatie op het gebied van beleid, regelgeving, toezicht & informatieverstrekking en andere

Nadere informatie

VOORBEELD OPLEIDINGSPROGRAMMA BESTUUR EN/OF RAAD VAN TOEZICHT

VOORBEELD OPLEIDINGSPROGRAMMA BESTUUR EN/OF RAAD VAN TOEZICHT VOORBEELD OPLEIDINGSPROGRAMMA BESTUUR EN/OF RAAD VAN TOEZICHT Inleiding Door de ontwikkelingen bij woningcorporaties worden de bestuurlijke organen gedwongen om zich te professionaliseren. Een bestuurder

Nadere informatie

Begroting 2015. Intergemeentelijke Werkvoorziening Gennep, Mook en Middelaar (IWGM)

Begroting 2015. Intergemeentelijke Werkvoorziening Gennep, Mook en Middelaar (IWGM) Begroting 2015 Intergemeentelijke Werkvoorziening Gennep, Mook en Middelaar (IWGM) Gennep, 08-05-2014 1 Inhoud Inleiding 3 2015 4 Paragrafen 5 Programmabegroting 2015 7 Toelichting programmabegroting 8

Nadere informatie

Woonstichting Hulst presteert evenwichtig en goed over de volle breedte

Woonstichting Hulst presteert evenwichtig en goed over de volle breedte Woonstichting Hulst presteert evenwichtig en goed over de volle breedte Woonstichting Hulst is werkzaam in de kern Hulst en heeft daar een bezit van ca. 1. verhuureenheden, waarvan ca. 1.33 wooneenheden.

Nadere informatie

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur,

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur, L0944 Casade Woonstichting t.a.v. het bestuur Postbus 5 5140 AA WAALWIJK Rijnstraat 8 Postbus 30941 2500 GX Den Haag www.vrom.nl Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009 Geacht bestuur, Ieder

Nadere informatie

REGLEMENT DIRECTIE/RAAD VAN BESTUUR FONDS VOOR CULTUURPARTICIPATIE

REGLEMENT DIRECTIE/RAAD VAN BESTUUR FONDS VOOR CULTUURPARTICIPATIE REGLEMENT DIRECTIE/RAAD VAN BESTUUR FONDS VOOR CULTUURPARTICIPATIE Vastgesteld door het bestuur op: 4 juni 2014 Goedgekeurd door de raad van toezicht op: 4 juni 2014 HOOFDSTUK I. ALGEMEEN Artikel 1. Begrippen

Nadere informatie

Subsidiëring Investerings- en Ontwikkelingsmaatschappij voor Noord-Nederland ten behoeve van de Drentse Participatie Maatschappij

Subsidiëring Investerings- en Ontwikkelingsmaatschappij voor Noord-Nederland ten behoeve van de Drentse Participatie Maatschappij 2004-98 Subsidiëring Investerings- en Ontwikkelingsmaatschappij voor Noord-Nederland ten behoeve van de Drentse Participatie Maatschappij Voorgestelde behandeling: - Statencommissie Bestuur, Financiën

Nadere informatie

Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen!

Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Samenvatting ondernemingsplan Samenvatting ondernemingsplan Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Dat is

Nadere informatie

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Frank Vermeij Augustus 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Aanpak... 3 3 Juridische scheiding... 3 3.1 Aannames... 3 3.2 Resultaten... 4 4 Administratieve scheiding...

Nadere informatie

Visitatie. Omnia Wonen 2012. Maatschappelijke prestaties op het gebied van: Ambities en doelstellingen

Visitatie. Omnia Wonen 2012. Maatschappelijke prestaties op het gebied van: Ambities en doelstellingen Visitatie Omnia Wonen 2012 Maatschappelijke prestaties op het gebied van: Ambities en doelstellingen Landelijke, regionale en lokale opgaven Belanghebbenden Vermogen en effiency Governance DIT IS EEN UITGAVE

Nadere informatie

Reglement voor de Raad van Commissarissen van Rentree

Reglement voor de Raad van Commissarissen van Rentree Reglement voor de Raad van Commissarissen van Rentree Artikel 1 Vaststelling en reikwijdte reglement 1. Dit reglement is vastgesteld en goedgekeurd in de vergadering van de Raad van Commissarissen d.d.

Nadere informatie

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Oktober 2014 Thema 1 Goed wonen en een goede dienstverlening We vinden het in Nederland normaal dat iedereen goed kan wonen. Maar niet iedereen

Nadere informatie

Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond

Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond 1. Aanleiding Per 1 januari 2015 treedt de Huisvestingswet 2014 in werking. Gemeenten hebben tot 1 juli 2015 de tijd om een nieuwe, op deze wet gebaseerde

Nadere informatie

Gemeenten voor Wonen, Zorg en Welzijn

Gemeenten voor Wonen, Zorg en Welzijn Gemeenten voor Wonen, Zorg en Welzijn Gemeenten voor Wonen, Zorg en Welzijn De toenemende vergrijzing enerzijds en de extramuralisering anderzijds stellen eisen aan de kwantiteit en kwaliteit van zorg-

Nadere informatie

In de Herzieningswet en het Besluit Toegelaten Instellingen TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN

In de Herzieningswet en het Besluit Toegelaten Instellingen TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN 29 TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN Vanaf 2016 moeten corporaties huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag zoveel mogelijk huisvesten in woningen onder de aftoppingsgrens. Deze norm

Nadere informatie

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

In deze bijlage zijn een aantal terugkerende en veelgestelde vragen in willekeurige volgorde opgenomen.

In deze bijlage zijn een aantal terugkerende en veelgestelde vragen in willekeurige volgorde opgenomen. Bijlage 2 Veelgestelde vragen In deze bijlage zijn een aantal terugkerende en veelgestelde vragen in willekeurige volgorde opgenomen. a. Vallen tijdelijke huurcontracten onder de werking van de Huisvestingswet

Nadere informatie

VASTSTELLINGSOVEREENKOMST Ex. art. 7:900 e.v. BW

VASTSTELLINGSOVEREENKOMST Ex. art. 7:900 e.v. BW VASTSTELLINGSOVEREENKOMST Ex. art. 7:900 e.v. BW Partijen: 1. de vereniging Laurentius, statutair gevestigd en kantoorhoudende aan de Doenradestraat 50 te Breda, in deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door

Nadere informatie

Woondebat Woerden, 11 december 2014. Karin Verdooren Directeur-bestuurder Eugene Menagé manager Strategie & Bestuursondersteuning

Woondebat Woerden, 11 december 2014. Karin Verdooren Directeur-bestuurder Eugene Menagé manager Strategie & Bestuursondersteuning Woondebat Woerden, 11 december 2014 Karin Verdooren Directeur-bestuurder Eugene Menagé manager Strategie & Bestuursondersteuning Inhoud Even kennismaken De Herzieningswet Koers GroenWest Gemeente en corporaties

Nadere informatie

FINANCIËLE VERORDENING RECREATIESCHAP DOBBEPLAS

FINANCIËLE VERORDENING RECREATIESCHAP DOBBEPLAS FINANCIËLE VERORDENING RECREATIESCHAP DOBBEPLAS Het Algemeen Bestuur van het recreatieschap Dobbeplas; Gezien het voorstel van het Dagelijks Bestuur van 13 oktober 2014; Gelet op het bepaalde in de artikelen

Nadere informatie

Notitie. Woonbond ledenraadpleging 2015

Notitie. Woonbond ledenraadpleging 2015 Notitie Aan : Provinciale Vergaderingen Van : communicatie Betreft : Samenvatting ledenraadpleging 2015 - Meerjarenbeleidsplan Status : ter informatie Datum : 13 oktober 2015 Kenmerk : V15.0703 Woonbond

Nadere informatie

INTENTIEVERKLARING. De Vereniging voor Christelijk Onderwijs Groningen. De Vereniging voor Christelijk Basisonderwijs Hoogkerk,

INTENTIEVERKLARING. De Vereniging voor Christelijk Onderwijs Groningen. De Vereniging voor Christelijk Basisonderwijs Hoogkerk, INTENTIEVERKLARING De Vereniging voor Christelijk Onderwijs Groningen en De Vereniging voor Christelijk Basisonderwijs Hoogkerk, verder te noemen: de besturen, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd, overwegende

Nadere informatie

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf!

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Ondernemingsplan 2016-2018 Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Woondiensten Aarwoude is een bedrijf dat woonruimte verhuurt aan mensen die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor een sociale

Nadere informatie

Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist

Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist De Ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en

Nadere informatie

Ver van huis? 26 maart 2015. Pieter Schut Notaris vastgoed

Ver van huis? 26 maart 2015. Pieter Schut Notaris vastgoed Ver van huis? 26 maart 2015 Pieter Schut Notaris vastgoed Ver van huis Parlementaire enquête Woningcorporaties Commissie van Vliet: "Het was een giftige cocktail van overambitieuze directeuren, falend

Nadere informatie

samenwerking regie verbonden partijen

samenwerking regie verbonden partijen Geacht raadslid, U bepaalt de hoofdlijnen van het beleid. U controleert het college. U vertegenwoordigt daarin de inwoners van Delft. Geen gemakkelijke taak. Vraagstukken zijn vaak niet binnen de eigen

Nadere informatie

BETAALBAARHEID VAN HUURWONINGEN

BETAALBAARHEID VAN HUURWONINGEN BETAALBAARHEID VAN HUURWONINGEN Peiling Huurderspanel Woonwaard Maart 2015 www.ioresearch.nl COLOFON Uitgave I&O Research Van Dedemstraat 6c 1624 NN Hoorn Tel. (0229) 282555 www.ioresearch.nl Rapportnummer

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 1992-1993 22 800 XI Vaststelling van de begroting van de uitgaven en van de ontvangsten van hoofdstuk XI (Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening

Nadere informatie

Statuten(wijzigingen) woningcorporaties. Algemeen

Statuten(wijzigingen) woningcorporaties. Algemeen Statuten(wijzigingen) woningcorporaties Algemeen Artikel 23, derde lid, Woningwet (verzoek goedkeuring) De toegelaten instelling en een met haar verbonden onderneming behoeft voor de wijziging van haar

Nadere informatie

PROFIELSCHETS RAAD VAN COMMISSARISSEN WONINGBOUWVERENIGING POORTUGAAL

PROFIELSCHETS RAAD VAN COMMISSARISSEN WONINGBOUWVERENIGING POORTUGAAL PROFIELSCHETS RAAD VAN COMMISSARISSEN WONINGBOUWVERENIGING POORTUGAAL 1. Uitgangspunten Deze profielschets is vastgesteld en goedgekeurd in de vergadering van de Raad van Commissarissen d.d. 17 mei 2013

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Beste netwerkpartner,

Beste netwerkpartner, Beste netwerkpartner, Vorig jaar, op 17 november tijdens onze belanghoudersbijeenkomst, spraken wij met u over de koers van Woningstichting Bergh. Centraal stonden de vragen of wij de juiste dingen doen

Nadere informatie

GEVOLGEN VERHUURDERSHEFFING investeringsmonitor corporaties 2013. Stec Groep B.V. 25 Februari 2013

GEVOLGEN VERHUURDERSHEFFING investeringsmonitor corporaties 2013. Stec Groep B.V. 25 Februari 2013 GEVOLGEN VERHUURDERSHEFFING investeringsmonitor corporaties 2013 Stec Groep B.V. 25 Februari 2013 INHOUDSOPGAVE INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2013: VERHUURDERSHEFFING 1 3 Uitgaven verlagen 6 Inkomsten

Nadere informatie