Openbaar. Aanpak winkelleegstand centrum Oirschot Gemeente Oirschot. mei 2014

Transcriptie

1 mei 2014 Aanpak winkelleegstand centrum Oirschot Gemeente Oirschot Openbaar Hendrik Francken Studentnummer: Opleiding: Vastgoed & Makelaardij Telefoon: Gemeente Oirschot Adres: Deken Frankenstraat AK Oirschot Stagebegeleider: Roland Hermans, projectleider R.Hermans@Oirschot.nl Fontys Hogeschool Vastgoed & Makelaardij (MER) Adres: Rachelsmolen MA Eindhoven Stagedocent 1: L.W.T. Ploeg L.Ploeg@Fontys.nl Stagedocent 2: F.J.A. Lier F.Lier@Fontys.nl

2 2

3 Beste lezer, Voorwoord Voor u ligt mijn adviesrapport over de aanpak van de winkelleegstand in Oirschot. Dit rapport heb ik geschreven in het kader van mijn afstuderen aan de opleiding Vastgoed & Makelaardij van de Fontys Hogeschool in Eindhoven. In oktober ben ik benaderd door mevrouw Vriesen (voormalige stagecoördinator Fontys) met de vraag of ik interesse had in een afstudeerstage bij de gemeente Oirschot. Toen ik hoorde dat het over winkelvastgoed in Oirschot ging was ik allesbehalve enthousiast. Toch besloot ik om het een kans te geven en reageerde op de vacature. Tijdens het kennismakingsgesprek met Roland Hermans werd ik steeds gemotiveerder. Het lukte hem om een ogenschijnlijk saai onderzoek interessant te maken. In december ben ik vol goede zin, energie en ideeën begonnen aan mijn afstudeerstage. Als ik terugkijk op mijn afstudeerstage doe ik dat met een positief gevoel. In de afgelopen maanden heb ik enorm veel geleerd en relevante ervaring opgedaan. Door de afstudeerstage heb ik een duidelijk beeld gekregen van de cultuur in een gemeentelijke organisatie. Mijn dank gaat uit naar Roland Hermans die mij sinds het begin telkens heeft weten te motiveren. Daarnaast wil ik Mariëlle van der Stoop, Roel Kox en Rob Voets bedanken voor hun hulp tijdens het opstellen van dit rapport. Graag wil ik Loek Ploeg bedanken, hij is in de afgelopen maanden een perfecte sparringpartner voor me geweest. Net als Loek Ploeg is François Lier een prettige sparringpartner voor me geweest die me heeft voorzien van een aantal goede ideeën, mijn dank hiervoor. Tot slot wens ik u veel plezier met het lezen van mijn adviesrapport. 3

4 Inhoudsopgave Voorwoord...3 Samenvatting Onderzoeksopzet...7 Aanleiding...7 Probleem- en doelstelling...7 Vraagstelling...8 Onderzoeksmethodiek Trends & ontwikkelingen Nederland...9 Demografisch...9 Economisch...11 Sociaal-cultureel...15 Technologisch...16 Politiek...19 Leegstand winkelvastgoed Oirschot...24 Gemeente Oirschot...24 Centrum Oirschot Instrumenten...35 Gemeente...35 Vastgoedeigenaren...39 Winkeliers...42 Centrummanagement...44 Overzicht instrumenten Aanbevelingen...47 Aanbevelingen voor de gemeente...48 Aanbevelingen voor de vastgoedeigenaren...52 Aanbevelingen voor de winkeliers...54 Aanbevelingen voor het Centrummanagement Conclusie Begrippenlijst Bronnen

5 Samenvatting In dit rapport wordt antwoord gegeven op de vraag wat vastgoedeigenaren, de gemeente en winkeliers kunnen doen aan de leegstand van detailhandelsvestigingen (hierna genoemd winkelleegstand ) in Oirschot. Op dit moment staat in het centrum van Oirschot ongeveer 10% van de detailhandelsvestigingen (hierna genoemd winkels ) leeg. De verwachting is dat deze leegstand stijgt wanneer niets ondernomen wordt. De leegstand van winkels is een landelijke trend. In de afgelopen vijf jaar is de winkelleegstand in Nederland gestegen. Op dit moment staat 6,9% van de winkels in Nederland leeg. De verwachting van diverse kennisinstellingen is dat deze leegstand in de komende jaren ruim zal verdubbelen naar 14%. 1 De toenemende leegstand is onder andere een gevolg van de verdere opkomst van het online winkelen, de veranderende consument en de economische crisis. De focus van dit onderzoek ligt op het centrum van Oirschot. Door de rijke hoeveelheid aan rijksen gemeentelijke monumenten heeft het centrum van Oirschot een schitterende uitstraling. Deze uitstraling in combinatie met de Brabantse gastvrijheid maakt Oirschot een prettig dorp om te bezoeken. De huidige situatie in het centrum is echter niet optimaal. Het centrum van Oirschot bestaat uit twee afzonderlijk opererende winkelgebieden. Aan de oostzijde van het centrum ligt winkelcentrum de Loop, in deze straat is ruim 5000 m² aan winkelvloeroppervlak verdeeld over 13 winkels. In dit winkelcentrum zijn voornamelijk winkels die voorzien in dagelijkse goederen. Aan de westzijde van het centrum ligt omgeving de Markt. Dit gedeelte van het centrum heeft een verblijfs- en bijeenkomstfunctie waar consumenten winkelen en borrelen of eten. Het is een omgeving waar consumenten langer verblijven dan bijvoorbeeld in de Loop. Door de ruime aanwezigheid van rijksmonumenten, horecazaken en winkels in de niet-dagelijkse sector is het een aantrekkelijk winkelgebied voor de bezoekers van Oirschot. Op en in de directe nabijheid van de Markt zijn 19 horecazaken en ruim 25 winkels gevestigd. Deze twee winkelgebieden worden met elkaar verbonden door de Rijkesluisstraat. Deze verbinding is echter niet optimaal. Aan de oostzijde van deze straat zijn voornamelijk woningen en kantoren gevestigd. Deze invulling is niet aantrekkelijk voor bezoekers. Naast de slechte invulling is de straat ook niet goed toegankelijk voor voetgangers. De trottoirs zijn te smal en door de ruime aanwezigheid van auto s lijkt het wel of de voetganger te gast is in deze straat. De zwakke verbinding heeft een negatief effect op het gehele centrum. Om antwoord te kunnen geven op de vraag wat vastgoedeigenaren, de gemeente en winkeliers kunnen doen aan de winkelleegstand is er een uitgebreid onderzoek uitgevoerd. Door middel van deskresearch, interviews met sleutelpersonen en veldonderzoek is een aantal instrumenten naar voren gekomen welke ingezet kunnen worden om de winkelleegstand te verkleinen. De belangrijkste instrumenten voor de gemeente zijn het herinrichten van de Rijkesluisstraat, het horecabeleid aanpassen en de bereikbaarheid met het openbaar vervoer versterken. Deze instrumenten kunnen tot gevolg hebben dat de winkelleegstand daalt. Er zijn nog meer instrumenten die een gemeente kan inzetten, deze worden later in het rapport beschreven. De voornaamste instrumenten die de vastgoedeigenaren kunnen inzetten zijn het verlagen van de huurprijs, de inzet van huurincentives en het toestaan van tijdelijke invullingen. Net als de gemeente kunnen vastgoedeigenaren meer doen dan voornoemde instrumenten. 1 Steinmaier E, Koster M, Bruins T, Deguelle M en Averink R (2013), Retaillocaties 2020, ABN AMRO 5

6 Voor de winkeliers in het centrum van Oirschot is het belangrijk dat er uniforme openingstijden worden gehanteerd. Daarnaast is het een aanbeveling om iedere zondag geopend te zijn. Omdat de openingstijden en dagen nu nog niet uniform zijn lijkt het centrum soms onsamenhangend. Naast de uniforme openingstijden moeten winkeliers inspelen op de veranderende consument. De klantvriendelijkheid moet verbeterd worden en de consument dient op creatieve manieren ontzorgd te worden. Tot slot krijgt het centrummanagement ook enkele aanbevelingen welke direct antwoord geven op de hoofdvraag van dit onderzoek. De voornaamste instrumenten die het Centrummanagement in kan zetten zijn het versterken van de beleving in het centrum en het organiseren van evenementen. Mijn verwachting is niet dat alle leegstand direct zal afnemen wanneer deze instrumenten ingezet worden. Mijn verwachting is echter wel dat de aantrekkelijkheid van het gebied versterkt zal worden. Op termijn kan dit tot gevolg hebben dat de leegstand daalt. 6

7 Aanleiding 1. Onderzoeksopzet Door de economische crisis is in de afgelopen jaren de financiële situatie van consumenten veranderd. In de voorbijgaande twee decennia kende de particuliere consumptie een forse groei. Deze groei werd gestimuleerd door stijgende woningprijzen, het verzilveren van overwaarde en een toenemend gevoel van welvaart. Dit proces is tot stilstand gekomen door de financiële crisis. Consumenten hebben te maken met dalende huizenprijzen, stijgende werkloosheid en een dalend inkomen. Daarnaast drukken de verhoging van onder andere accijnzen en BTW de consumentenbestedingen. Een gevolg van de voornoemde ontwikkelingen is dat de koopkracht gedaald is. De consumenten zullen door de economische onzekerheid ook in de komende tijd de hand op de knip houden. De retailmarkt is zeer gevoelig voor deze ontwikkelingen. Omdat de consumentenbestedingen zo sterk zijn gedaald, staan de omzetten van detailhandelszaken (hierna genoemd winkels ) onder druk. Sinds het begin van de financiële crisis in 2008 is de omzet in de detailhandel gedaald met 9%. 1 In tegenstelling tot fysieke winkels zien internetwinkels al enkele jaren op rij groei in hun omzet. Enkele aspecten achter het succes van online winkelen zijn het gemak voor de consument, een uitgebreid assortiment, goede service en gratis verzending en retournering van artikelen. Een ander groot voordeel van online winkels is dat ze 24/7 open zijn. In de afgelopen vijf jaar is de omzet van online winkels gestegen met ruim 40%. 2 Probleem- en doelstelling Door onder andere de omzetdaling van fysieke winkels en de uitbreiding van het online winkelaanbod stoppen steeds meer fysieke winkels. Omdat er niet altijd een winkel voor in de plaats komt groeit de leegstand van detailhandelszaken (hierna genoemd winkelleegstand ) in Nederland. Op dit moment kent Nederland een winkelleegstand van 6,9%. 1 De verwachting is dat deze leegstand nog verder zal oplopen. Uiteraard zijn er grote regionale verschillen. De grootste leegstand is in de periferie van Nederland en krimpgebieden zoals Zuid-Limburg en Noordoost- Groningen. 3 In dit onderzoek zal de focus liggen op het centrum van Oirschot. Dit cultuurhistorisch dorp in Zuidoost-Brabant kent momenteel een winkelleegstand van circa 10%. De verwachting is dat Oirschot in de komende jaren meer winkelleegstand zal krijgen als er geen actie ondernomen wordt. Het doel van dit onderzoek is om de gemeente, vastgoedeigenaren en winkeliers te adviseren. De aanbevelingen hebben het doel om de huidige leegstand te verkleinen en mogelijk toekomstige leegstand van te vermijden. 1 Aarle S. van, Bardoel J., Blommensteijn W., Heijmans T., Raatgever A., Romijn R. en Weltevreden J. (2014), Winkelgebied van de toekomst, Platform31 2 Thuiswinkel Waarborg, geraadpleegd Locatus (2014), winkelleegstand stijgt voor zevende jaar op rij 7

8 Vraagstelling De hoofdvraag van dit onderzoek is: Wat kunnen vastgoedeigenaren, ondernemers en de gemeente doen om de huidige winkelleegstand te verkleinen en mogelijk toekomstige leegstand van winkels te vermijden in het centrum van Oirschot? Om antwoord te kunnen geven op de bovenstaande vraag wordt het onderzoek verdeeld in de volgende deelvragen: 1. Wat zijn de trends en ontwikkelingen op het gebied van winkelvastgoed? 2. Hoe ziet het huidige centrum van Oirschot er uit? 3. Wie is de consument in het centrum van Oirschot? 4. Welke instrumenten zijn er om de leegstand van winkelpanden in Oirschot te verkleinen? 5. Welke instrumenten zijn er om de mogelijk toekomstige leegstand van winkelpanden in Oirschot te vermijden? Onderzoeksmethodiek Om tot een goed onderbouwd advies te komen is een uitgebreid onderzoek vereist. De leegstand van winkelruimte en de aanpak hiervan is momenteel een zeer actueel onderwerp in Nederland. Omdat het onderwerp zo actueel is, verschijnen maandelijks diverse landelijke en regionale rapporten die gebruikt zijn als input. Over dit onderwerp is dan ook veel documentatie te vinden. Naast een uitgebreide deskresearch is er gesproken met diverse belanghebbende partijen om de huidige situatie en de wensen zo duidelijk mogelijk in kaart te brengen. Om tot passende aanbevelingen te komen is in het kader van mijn stageopdracht veel onderzoek door mij gedaan. Het gehele onderzoek is onderverdeeld in een aantal deelonderzoeken. Allereerst zijn de landelijke trends en ontwikkelingen in kaart gebracht. Om dit in kaart te brengen is gewerkt met het DESTEP-model. In dit model worden de demografische, economische, sociale, technologische, ecologische en politieke trends en ontwikkelingen in kaart gebracht. Omdat er weinig tot geen relevante ecologische trends zijn op het gebied van winkelvastgoed zijn deze weggelaten. Naast de landelijke trends en ontwikkelingen is er onderzoek gedaan naar de winkelleegstand in Nederland. Na het landelijke onderzoek is de focus op het centrum van Oirschot komen te liggen. Door het opstellen van een vastgoedmonitor is de huidige invulling van het centrum in kaart gebracht. Naast het opstellen van een vastgoedmonitor is gekeken naar onder andere de parkeervoorzieningen, de bezoekers van Oirschot en de centrumondernemers. Nadat het centrum in kaart is gebracht is er onderzoek gedaan naar de instrumenten die ingezet kunnen worden om de leegstand tegen te gaan. Op basis van diverse rapporten, gesprekken en eigen bevindingen zijn instrumenten benoemd die ingezet kunnen worden door de gemeente, vastgoedeigenaren, winkeliers of het Centrummanagement. Op basis van voornoemd onderzoek zijn er aanbevelingen gedaan voor de gemeente, de winkeliers, de vastgoedeigenaren en het Centrummanagement. 8

9 2. Trends & ontwikkelingen Nederland In de afgelopen jaren is op de retailmarkt veel veranderd. Het fysieke winkellandschap begint steeds meer een andere functie te krijgen en de vraag naar winkels neemt af. Dit heeft tot gevolg dat de leegstand van winkelvastgoed in de afgelopen jaren is gestegen. De verwachting van diverse kennisbureaus is dat deze leegstand in de komende jaren verder zal stijgen. Belangrijke oorzaken van de groeiende leegstand zijn de verdere opkomst van het online winkelen, de economische crisis, een veranderende consument en het nieuwe winkelen. De landelijke trends en ontwikkelingen die invloed hebben op de markt van winkelvastgoed worden in dit hoofdstuk uitgelicht. Demografisch Het aantal inwoners van Nederland zal tot 2040 blijven groeien. De verwachting van het CBS is dat Nederland in 2040 ongeveer 17,8 miljoen inwoners heeft. Dat is ruim 1,1 miljoen meer dan de huidige 16,7 miljoen inwoners. De consument zal in de komende jaren veranderen. De combinatie van de steeds ouder wordende Nederlander en de groeiende vergrijzing zorgt ervoor dat de gemiddelde consument over tien jaar ouder is dan op dit moment. Momenteel is circa 17% van de Nederlanders 65 jaar of ouder. In 2040 zal dit aantal oplopen naar 26%. 1 De winkelier van de toekomst dient dus rekening te houden met het consumentengedrag van senioren. Figuur 1: bevolkingsopbouw Nederland, CBS (2013) 1 Centraal Bureau voor de Statistiek geraadpleegd op

10 In Nederland trekken steeds meer mensen naar de stad of aantrekkelijke regio s. De groei of krimp van een regio hangt af van de aantrekkingskracht. Belangrijke factoren die de aantrekkingskracht versterken of verzwakken zijn aanwezige voorzieningen, werkgelegenheid, onderwijs en het imago. Vooral grote steden en de Randstad hebben een grote aantrekkingskracht. Een trend is dat jongeren, vaak student, naar deze gebieden vertrekken om zich te vestigen. Een gevolg van deze ontwikkeling is dat perifere gebieden te maken krijgen met een bevolkingskrimp. 1 Figuur 2: demografische groei en krimp, CBS (2013) 1 Huisman C., Jong A. de, Duin C, van en Stoeldraijer L. (2013), Regionale prognose , Planbureau voor de Leefomgeving 10

11 Economisch De economische crisis heeft een enorm negatieve impact op de Nederlandse economie. Sinds het begin van de economische crisis hebben ondernemingen, consumenten en overheidsinstanties het financieel zwaarder. Het aantal faillissementen is explosief gestegen. In 2013 zijn ruim bedrijven failliet verklaard. 1 Ten opzichte van 2008 is dit een enorme stijging, in 2008 zijn circa 6800 ondernemingen failliet verklaard. 2 Alle sectoren hebben direct of indirect last van de financiële crisis. Bruto Binnenlands Product (BBP) Op basis van de tabel hiernaast kan geconcludeerd worden dat de verwachtingen voor 2015 positief zijn. De Rabobank prognosticeert dat het BBP in het jaar 2014 daalt met 1%. De verwachting voor 2015 is beter, er wordt namelijk een groei van 1,5% verwacht. Jaar op jaar mutatie in % Bruto binnenlands product -0,8-1 1,5 Particuliere consumptie -2,1-1 0,25 Overheidsbestedingen -0,6 0,25 0,5 Private investeringen -5,1 4,75 4 Uitvoer G & D 1,4 3,25 5,25 Invoer G & D -0,2 3,25 5,25 Begrotingssaldo (% BBP) -2,5-3 -2,25 Staatsschuld (% BBP) 73,4 74,75 75 Figuur 3: BBP, Rabobank (2014) Sectorontwikkeling In de tabel is de volumeontwikkeling per sector opgenomen. In het jaar 2013 zijn nagenoeg alle sectoren gekrompen. Dit is een gevolg van de economische crisis. Enkel de sector gezondheidszorg liet in 2013 een groei zien ten opzichte van Voor het jaar 2014 zijn de verwachtingen een stuk beter. De prognose van de Rabobank toont dat de sector detailhandel non-food in 2014 wederom daalt. Jaar op jaar mutatie in % Industrie -0,6-1,7 1,2 Bouw -7,5-6 -1,2 Automotive ,2 Groothandel -0,6-0,3 1,3 Detailhandel food -0,2-1,1 0 Detailhandel non-food -4,6-5,2-3,5 Horeca & recreatie -0,7-1,2-0,5 Transport -0,3-0,8 0,2 Zakelijke dienstverlening -0,8-1,8-0,5 Gezondheidszorg 2,5 1,8 1,4 Figuur 4: sectorontwikkeling, Rabobank (2013) 1 Recordaantal faillissementen mogelijke trendbreuk in tweede helft jaar ( ), Faillissementendossier. 2 Drees M. ( ), Is belastingdienst de oorzaak van het zeer hoge aantal faillissementen?, Recruitment matters 11

12 Koopkracht De koopkracht van de consument wordt bepaald door lastenontwikkeling, inflatie en loonontwikkeling. De lasten zijn voor de consument in de afgelopen jaren toegenomen. Onder andere de verhoging van accijnzen en BTW drukken de consumentenbestedingen. In 2013 steeg de inflatie met 2,5% terwijl de gemiddelde CAO-loongroei 1,5% bedroeg. Dit is dus een reële loonontwikkeling van -1%. De verwachting is dat dit in 2014 zal dalen naar circa 0% omdat zowel de inflatie als de loongroei 1,5% bedraagt. 1 Figuur 5: koopkrachtontwikkeling, ING (2013) Werkloosheid De landelijke werkloosheid bedroeg eind ,2%. In het vierde kwartaal van 2013 is voor het eerst in twee jaar het aantal werklozen gedaald. Deze daling schetst echter een te optimistisch beeld. Het aantal mensen dat op zoek is naar een baan neemt namelijk af waardoor het geen werklozen meer zijn. Een trend is dat mensen er voor kiezen om (verder) te studeren of als zelfstandige te beginnen. In 2013 is het aantal zelfstandigen met toegenomen. 2 Uit een enquête bij ondernemers door het ING Economisch Bureau blijkt dat het personeelsbestand in de komende periode eerder zal krimpen dan groeien. De verwachting is dat de werkloosheid eind 2014 zijn piek bereikt, de werkloosheid bedraagt dan 9,5%. 1 Figuur 6: werkloosheid, CBS (2014) Consumentenvertrouwen Als gevolg van de financiële crisis is het consumentenvertrouwen in Nederland tussen 2011 en 2014 enorm gedaald. Daarnaast hebben de zwakke koopkracht en hoge werkloosheid een negatief effect op het consumentenvertrouwen. In het afgelopen half jaar laat het consumentenvertrouwen weer een groei zien. Door de aantrekkende economie heeft de consument vertrouwen gekregen in de Nederlandse economie. Figuur 7: consumentenvertrouwen, CBS (2014, K1) 1 Leen M. en Fleming D. (2013), Vertrouwen in herstel, ING 2 Centraal Bureau voor de Statistiek geraadpleegd op

13 Detailhandel De detailhandel is zeer belangrijk voor de Nederlandse economie. De detailhandel voorziet in een breed assortiment van consumptiegoederen, waaronder producten voor de eerste levensbehoefte. Daarnaast heeft het een belangrijke functie op de arbeidsmarkt. In de detailhandel doen enorm veel jongeren hun eerste werkervaring op. In 2012 was ruim de helft van de werknemers in de detailhandel jonger dan 25 jaar. 1 De detailhandel speelt ook een belangrijke rol in de leefbaarheid van wijken en steden. Door de aanwezigheid van winkels neemt de leefbaarheid toe. Een gevolg van de goede leefbaarheid is dat consumenten zich veilig voelen. Een veilig winkelklimaat zorgt voor minder verpaupering, een sterkere sociale samenhang, meer ondernemerschap en een betere werkgelegenheid. Daarnaast zorgt de detailhandel voor meer bedrijvigheid. Horecagelegenheden vestigen zich graag in een winkelgebied. Dit heeft vervolgens een positief effect op de recreatie en het toerisme van een gebied. 1 Omdat de consument de hand op de knip houdt hebben Nederlandse retailers het erg moeilijk momenteel. De winkelier van 2014 moet creatief zijn zodat hij zich kan onderscheiden van de concurrenten. Jaar op jaar mutaties in % Supermarkten 0,7-0,5 0,3 Speciaalzaak food -4,4-6,5-2,8 Non-food winkels -4,6-6 -3,5 Internetwinkels en postorderbedrijven 9 8,7 8,4 Figuur 8: aantal ondernemingen naar branche, Rabobank (2013) In bovenstaande tabel is de jaar op jaar mutatie van het aantal winkeliers weergegeven. Het aantal non-food winkels is in 2013 fors afgenomen ten opzichte van De verwachting van de Rabobank is dat deze winkels het ook in 2014 erg lastig krijgen en dat het aantal winkels verder zal dalen. Het starten van een internetwinkel of postorderbedrijf is enorm populair. In de afgelopen jaren is telkens een groei te zien in het aantal bedrijven. Ook voor komend jaar zijn de verwachtingen goed. De Rabobank prognosticeert een stijging van het aantal ondernemingen binnen deze branche van 8,4% in Detailhandel Nederland (2013), Actieplan detailhandel 13

14 Foodsector De levensmiddelensector heeft in de laatste vijftien jaar steeds meer concurrentie gekregen. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met hogere inkoopprijzen door onder andere de stijgende grondstofprijzen. Door de toegenomen concurrentie zijn ondernemers steeds meer bezig met vernieuwingen en ligt de focus op beleving en kwaliteit. Kwaliteit en beleving in supermarkten wordt onder andere gecreëerd door een onderscheidend aanbod van producten. Hierbij dient gedacht te worden aan bijvoorbeeld vers brood, bloemen en een uitgebreide vleesafdeling. Goede service heeft ook een positief effect op onderscheidend vermogen van supermarkten. De productdifferentiatie, productinnovatie en prijsconcurrentie van supermarkten heeft uiteraard gevolgen voor de speciaalzaken. In de afgelopen jaren is het aantal speciaalzaken afgenomen. Een trend is dat speciaalzaken steeds vaker onder een keten actief zijn, bijvoorbeeld de Keurslager. De speciaalzaken verbreden steeds vaker hun markt naar business to business en bieden extra diensten aan zoals catering. Figuur 9: speciaalzaken naar branche, ING (2012) Non-foodsector Net als in de foodsector moeten ondernemingen in de non-foodsector onderscheidend zijn en zorgen voor beleving en kwaliteit. Dit is een gevolg van de groeiende concurrentie. Een trend in de non-foodsector is dat het aandeel filiaalbedrijven enorm stijgt. In de afgelopen tien jaar is het aantal filiaalbedrijven toegenomen van 28 naar 35% van het totaal aantal ondernemingen binnen de sector. Van alle winkels behoort 42% tot een grootwinkelbedrijf, franchiseorganisatie of in- en verkooporganisatie. De combinatie van schaalvergroting en meer online verkoop leidt tot minder winkels. De groeiende concurrentie heeft tot gevolg dat de winstmarges onder druk staan. 1 Binnen de non-foodsector krijgen winkeliers steeds vaker concurrentie van fabrikanten die hun producten direct aanbieden aan de consument. In de afgelopen jaren is het aantal brand- en outletstores enorm toegenomen. De verwachting van Detailhandel Nederland is dat de vraag naar winkelvloeroppervlak in de komende jaren verder zal afnemen. De verwachting is dat in de aanloopstraten veel leegstand zal komen. Daarnaast wordt verwacht dat in middelgrote steden, kleine steden, dorpen en perifere winkelgebieden een afname van de vraag naar winkeloppervlak zal zijn. Op A-1 locaties in grote steden zal een constante vraag naar winkelruimte blijven. 1 Detailhandel Nederland (2013), Actieplan detailhandel 14

15 Sociaal-cultureel Het opleidingsniveau van de Nederlander wordt steeds hoger. In 2001 was 15% van de bevolking tussen de 25 en 65 jaar afgestudeerd op een hbo niveau, in 2012 was dit 21%. Deze stijging is ook te zien bij de universitair afgestudeerden. In het jaar 2001 was ruim 8% van de Nederlanders universitair afgestudeerd, in 2012 is dit aantal opgelopen naar 12%. Figuur 10: opleidingsniveau Nederlandse bevolking (25 65 jarigen), Ministerie OCW (2012) Vrije tijd De OESO (Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling) heeft onderzoek gedaan naar de verdeling werk- en privétijd in ontwikkelde landen. De Nederlander maakt de minste werkuren van alle OESO-landen. De gemiddelde Nederlander werkt uur per jaar terwijl het gemiddelde van de OESO-landen uur is. Een gevolg hiervan is dat de Nederlander meer vrije tijd heeft. Nederland staat op de vierde plaats wat betreft meeste vrije tijd. Per jaar besteedt de gemiddelde Nederlander uur aan ontspanning en persoonlijke verzorging. 1 In een rapport over vrijetijdsbesteding van het NBTC-NIPO zijn de populairste vormen van vrijetijdsbesteding opgenomen, deze zijn in onderstaande grafiek weergegeven. Er is uit af te lezen dat buitenrecreatie en funshoppen de populairste vrijetijdsbestedingen zijn. Figuur 11: vrijetijdsbesteding. NBTC-NIPO (2013) 1 Spijkerman C. (2013), Nederlanders hebben de meest relaxte werkweken, NRC 15

16 Technologisch In de afgelopen vijftien jaar heeft het internet gezorgd voor grote veranderingen in de detailhandel. In 1998 kocht slechts 2% van de Nederlanders wel eens een product online. In 2013 is dit aantal opgelopen naar 70%. Dit is met name te wijten aan snellere en betere computers en de opkomst van het internet. In Nederland heeft 95% van de huishoudens toegang tot internet. Ten opzichte van de buurlanden Duitsland en België is dit hoog. In deze landen hebben respectievelijk 88% en 80% van huishoudens toegang tot het internet. 1 Online winkelen Webwinkels zijn de grootste concurrent voor fysieke winkels op dit moment. Enerzijds heeft de detaillist een nieuw middel en afzetkanaal om de consument te bereiken. Anderzijds wordt de kennis van de consument groter en oriënteert hij zich beter. In 2013 werd 6% van de totale winkelomzet gerealiseerd via webwinkels. 2 In vergelijking met Duitsland, Frankrijk en Groot-Brittannië wordt in Nederland weinig online gewinkeld. De goede ligging van Nederlandse winkelstraten is hiervoor de belangrijkste reden. 1 Figuur 12: omzet online retail, Thuiswinkel Waarborg (2013) Op de afbeelding is af te lezen dat de omzet van de webwinkels in de afgelopen jaren is gestegen. Ten opzichte van 2006 is de omzet bijna verdrievoudigd in de afgelopen zeven jaar. In 2013 was de totale omzet van de online retail in Nederland ruim tien miljard euro. De omzet per online retailer verschilt erg. Ongeveer de helft van de webwinkels genereert een omzet tussen de en en 30% heeft een omzet tussen en De online retailmarkt wordt gedomineerd door een aantal grote partijen. De grootste drie online retailers hebben een marktaandeel van 22%. Tot de top-3 behoren Bol.com, RFS Holding en Zalando. De 100 grootste online retailers hebben een marktaandeel van 75%. Dit betekent dat de overige webwinkels slechts goed zijn voor een marktaandeel van 25%. 3 In Nederland zijn ruim bedrijven die een webwinkel als hoofd- of deelactiviteit hebben. Ten opzichte van het jaar 2006 is dit een ruime verdubbeling. De verwachting van Thuiswinkel Waarborg is dat het aantal webwinkels nog verder zal oplopen de komende jaren. 1 Veul M., Bruins T. en Koster M. (2013), Retailer van de toekomst moet goed kunnen rekenen, ABN AMRO 2 Aarle S. van, Bardoel J., Blommensteijn W., Heijmans T., Raatgever A., Romijn R. en Weltevreden J. (2014), Winkelgebied van de toekomst, Platform31 3 Twinkle100, geraadpleegd december

17 Nieuwe verkoopkanalen Het internet is al jaren een verkoopkanaal voor winkeliers. De mogelijkheden met het internet worden steeds groter voor winkeliers. Hieronder worden de online verkoopkanalen toegelicht. Multi channel De consument kan bij een Multi channel strategie kiezen voor een koopkanaal dat het beste bij hem past. Enerzijds kan de consument naar de fysieke winkel gaan en anderzijds het product online bestellen. Wanneer de consument het product wil retourneren of vragen heeft dient hij contact op te nemen met het verkoopkanaal dat hij heeft gekozen bij de aankoop. Een consument kan dus niet iets online bestellen en bij een fysieke winkel retourneren. Cross channel Bij een cross channel strategie kan een consument wel een product online aanschaffen en in de winkel retourneren. De verkoopkanalen zijn beter op elkaar afgestemd en de klant staat centraler dan bij een multi channel strategie. Omni channel Tot slot nog de omni channel. De consument kan bij de omni channel strategie alle kanalen door elkaar gebruiken. Via alle kanalen zijn de prijzen, beleving en informatie hetzelfde. De omni channel strategie en cross channel strategie lijken erg op elkaar. Een belangrijk verschil is de mogelijkheden met een mobiele telefoon of tablet. Bij de omni channel is het bijvoorbeeld mogelijk dat een consument het product online bestelt, afhaalt in de winkel en betaalt met zijn mobiele telefoon of tablet. Alles is op elkaar afgestemd waardoor het gemak van de consument vergroot wordt. De consument staat in dit model centraal. Figuur 13: overzicht verkoopkanalen, Rabobank 17

18 Beleving De consument wordt steeds veeleisender. Niet enkel de prijs en kwaliteit zijn doorslaggevend voor de consument om over te gaan tot aankoop maar ook de beleving. Winkeliers moeten beleving creëren waardoor consumenten geprikkeld worden en zich op hun gemak voelen. Er zijn diverse manieren om beleving te creëren. Een voorbeeld hiervan is een verkoper met de juiste vakkennis die tevens sociaal sterk is. Een consument kan hierdoor waarde gaan hechten aan een winkel of bepaald merk als de service goed is. De consument moet niet enkel beleving ervaren in de winkels maar in het gehele winkelgebied. De winkeliers, gemeente, het Centrummanagement en de vastgoedeigenaren moeten samen zorgen voor een aantrekkelijk winkelgebied. Toekomst Nederlandse detailhandel Veghel In het Brabantse dorp Veghel hebben diverse belanghebbende organisaties samengewerkt om het centrum aantrekkelijker te maken. Dit hebben ze gedaan door in te spelen op de zintuigen van mensen. De combinatie van licht, geluid, kleur en beplanting zorgt voor nieuwsgierigheid. Met behulp van deze middelen is een routing gemaakt om de consumenten het winkelgebied rond te sturen. Figuur 14: impressie aanloopstraat centrum Veghel 18

19 Politiek De detailhandel staat momenteel hoog op de prioriteitenlijst van de provincie Noord-Brabant. Er wordt door de provincie geconcludeerd dat de detailhandelsmarkt steeds meer een regionale markt wordt en dat er een toenemende overlap en vervaging van verzorgingsgebieden is. Om deze trend tegen te gaan heeft de provincie enkele uitgangspunten opgesteld waar gemeenten in de komende jaren aan moeten werken en op moeten letten. Een belangrijk uitgangspunt is de regionale detailhandelsvisie. Hiermee wordt bedoeld dat iedere gemeente en regio een detailhandelsvisie op moet stellen. Enkele richtlijnen voor deze detailhandelsvisie zijn: Streef naar geconcentreerde detailhandel in plaats van verspreide bewinkeling Wees terughoudend met perifere detailhandelsontwikkelingen Voeg per saldo geen extra winkelmeters toe Laat detailhandelsinitiatieven aansluiten bij de specifieke kwaliteit en uniciteit en de ambities van de regio Bestemmingsplan Het bestemmingsplan is vaak een belemmering bij een initiatief. Door het vastgestelde bestemmingsplan kan een winkelpand in sommige gevallen niet getransformeerd worden naar bijvoorbeeld een restaurant. Omdat gemeenten een groot belang hebben bij een vitaal en aantrekkelijk centrum is de verwachting dat gemeenten steeds flexibeler worden met het wijzigen van een bestemmingsplan. Als in een gemeente sprake is van structurele overcapaciteit kan overwogen worden om een transformatiebeleid op te stellen. Dit beleid geeft dan duidelijkheid over wat wel en wat niet toegestaan is. Door het opstellen van een transformatiebeleid is het voor vastgoedeigenaren en initiatiefnemers duidelijk wat de mogelijkheden zijn. Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) De gemeente Oirschot maakt deel uit van de SRE. Binnen deze regio werken 21 gemeenten samen om ervoor te zorgen dat het een excellente regio is die zich onderscheidt door creativiteit, innovatie en technologie in combinatie met een aangename leefomgeving. Door de samenwerking versterken gemeenten hun eigen kracht en realiseren zij een betere en duurzame toekomst voor de bewoners van de regio. De SRE is een sterke regio met één vliegveld, één universiteiten en veel internationale bedrijven. Ook op het gebied van detailhandel wordt samengewerkt. Op dit moment wordt een gezamenlijke detailhandelsvisie geschreven door deelnemende gemeenten. Figuur 15: thema s van het SRE, SRE Eindhoven (2012) 19

20 Leegstand winkelvastgoed In totaal is er in Nederland ruim dertig miljoen vierkante meter winkelvloeroppervlakte. Deze vierkante meters zijn verdeeld over ongeveer detailhandelszaken. Op dit moment staan ruim detailhandelszaken leeg waardoor de winkelleegstand 6,9% bedraagt. 1 Het percentage leegstaande vierkante meters is nog hoger, namelijk 7,3%. 2 Uiteraard is het verschil per gemeente enorm. De winkelleegstand is in 2013 voor het zevende jaar op rij toegenomen. Eerder in dit onderzoek zijn de verdere opkomst van het online winkelen, de economische crisis en de veranderende consument als genoemd als oorzaken van de stijgende winkelleegstand. Een andere belangrijke reden voor de groeiende leegstand is de uitbreiding van het aantal vierkante meters winkelvastgoed. Deze groei is voornamelijk te wijten aan de uitbreiding van meubelzaken, bouwmarkten en dergelijke winkels. Deze branche is momenteel goed voor ongeveer de helft van de totale winkeloppervlakte in Nederland. In de komende jaren zal nog 2,4 miljoen vierkante meter aan nieuwe winkelruimte worden gerealiseerd. Van deze realisatie is ongeveer 33% hergebruik of vervanging van bestaande meters. 3 Tussen 2004 en 2013 is het aantal detailhandelszaken afgenomen. Het aantal vierkante meters is echter toegenomen. Er is dus sprake van schaalvergroting. In 2004 was de gemiddelde oppervlakte van een detailhandelszaak 220 m², dit is toegenomen tot 265 m² in Deze schaalvergroting komt mede door de filialisering in Nederland. Filialisering betekent dat steeds meer filiaalbedrijven en franchiseketens gevestigd zijn in een centrum. Een gevolg hiervan is dat winkelcentra steeds meer op elkaar lijken omdat het aanbod hetzelfde is. Deze filiaalbedrijven hebben vaak grote winkelpanden nodig om zich te vestigen waardoor schaalvergroting ontstaat. In de toekomst zal juist sprake zijn van schaalverkleining bij de non-food sector. Omdat steeds meer fysieke detailhandelszaken een webshop hebben en minder voorraad aanhouden, hebben zij geen behoefte meer aan grote winkelpanden. De leegstand kan hierdoor verder oplopen. 1 1 Aarle S. van, Bardoel J., Blommensteijn W., Heijmans T., Raatgever A., Romijn R. en Weltevreden J. (2014), Winkelgebied van de toekomst, Platform31 2 Locatus geraadpleegd Fokkema J. (2013), Kansen in de bestaande winkelvoorraad, NEPROM 20

21 Winkel vloeroppervlakte (wvo) In de afgelopen tien jaar is het wvo uitgebreid van 26,5 miljoen vierkante meter in 2004 naar ruim dertig miljoen vierkante meter in In de jaren werden winkels steeds meer gezien als beleggingsobjecten en daardoor is er enorm veel gebouwd. Vanaf 2008 is deze massale bouw afgenomen en in 2013 is de groei van het aantal winkelpanden bijna tot stilstand gekomen. Het wvo is echter in 2013 wel toegenomen, dit komt door schaalvergroting. Figuur 16: index winkelmeters (2003 = 100), Locatus (2014) Leegstandsduur Bij de leegstand van winkels gaat het in 44% van de gevallen om frictieleegstand die maximaal één jaar duurt. Bij circa 34% van de leegstaande winkelpanden betreft het langdurige leegstand, dit houdt in dat het één tot drie jaar duurt voordat het pand weer wordt verhuurd. In 22% van de gevallen gaat het om structurele leegstand, dit houdt in dat er een leegstand is van minimaal drie jaar. 2 Figuur 17: leegstandsduur winkels, Locatus (2014) 1 Locatus geraadpleegd Locatus (2014), Winkelleegstand stijgt voor zevende jaar op rij 21

22 Leegstand In Nederland zijn veel regionale verschillen voor wat betreft de winkelleegstand. In Zuid-Limburg en Oost-Groningen bedraagt de leegstand respectievelijk 11,4% en 10,1% terwijl regio Amsterdam een leegstand heeft van 3,9%. 1 Onderstaande kaart toont waar de leegstand hoog, gemiddeld of laag is. Figuur 18: winkelleegstand in Nederland, Locatus, (2014) Figuur 19: leegstandspercentage winkels, Locatus (2014) De grafiek toont dat er sinds 2011 een verschil is in de leegstand van het aantal winkels en het winkelvloeroppervlak. Dit komt, zoals eerder vermeld, door de schaalvergroting. In 2013 was de damesmode branche verantwoordelijk voor de meeste leegstand maar vulde ook de meeste winkels. Naast de damesmode branche is veel leegstand ontstaan door het vertrekken van videotheken, reisbureaus en winkels die software verkopen. Anderzijds hebben kappers en restaurants op hun beurt veel leegstaande panden gevuld in Locatus (2014), Winkelleegstand stijgt voor zevende jaar op rij 22

23 Gedeeld belang De leegstand van winkelvastgoed in een winkelgebied heeft een negatief effect op diverse belanghebbende partijen. Op de afbeelding hieronder wordt weergegeven welke partij op welke manier betrokken is bij een centrum. Figuur 20: overzicht belangen, Platform31 (2014) Dit onderzoek richt zich op de gemeente Oirschot, het Centrummanagement, de winkeliers en vastgoedeigenaren in het centrum van Oirschot. Uit de afbeelding kan worden opgemaakt dat alle voornoemde partijen belang hebben bij een aantrekkelijk en goed functionerend winkelcentrum. Omdat leegstaande panden een negatief effect hebben op een winkelgebied is het van belang dat de leegstand zo klein mogelijk is. 23

24 3. Oirschot Oirschot is een historisch dorp gelegen in het hectare grote nationale landschap van het Groene Woud en de Kempen. De gemeente heeft zich in de afgelopen jaren ontwikkeld tot een Monument in het groen, een cultureel rustpunt in een sterke economische regio. Met meer dan 300 monumentale gebouwen, twee beschermde dorpsgezichten en elf waardevolle natuurgebieden is Oirschot een landelijke gemeente met een aantrekkelijk woonklimaat. Door het groen, de monumenten en de cultuur heeft Oirschot aantrekkingskracht voor kleinschalig toerisme en recreatie. In dit hoofdstuk wordt Oirschot en het winkellandschap daarvan in kaart gebracht. Gemeente Oirschot De gemeente Oirschot is een meerkernen-gemeente die bestaat uit de dorpen Middelbeers, Oostelbeers, Spoordonk, Westelbeers en Oirschot. De gemeente heeft ruim inwoners. Het CBS prognosticeert dat de gemeente in 2025 circa inwoners zal hebben. Opvallend is dat vanaf ongeveer 2020 de natuurlijke aanwas voor het eerst negatief is. Dit houdt in dat meer mensen sterven dan geboren worden. 1 In de tabel is de procentuele bevolkingsopbouw van Nederland en Oirschot opgenomen. De groep jarigen is in Nederland aanzienlijk groter dan in Oirschot. Dit heeft te maken met de verstedelijking waarbij jongeren naar steden trekken en dorpen verlaten. Figuur 21: bevolkingsopbouw, CBS (2014) Van oudsher is Oirschot een agrarische gemeente. Deze sector is tegenwoordig niet meer zo dominant als voorheen, enkel qua ruimtegebruik blijft het de grootste sector. In de laatste jaren zijn de meeste arbeidsplaatsen voornamelijk toegenomen in de zorg, het onderwijs en de zakelijke dienstverlening. Daarnaast zijn de sectoren horeca, handel, industrie en bouwnijverheid pijlers van de Oirschotse economie. 2 Het gemiddelde inkomen in Oirschot ligt beneden het Nederlands gemiddelde. In het jaar 2012 was het gemiddelde inkomen in Nederland terwijl het in Oirschot was. 3 Oirschot heeft een gunstige ligging centraal in de stedendriehoek Den Bosch, Tilburg en Eindhoven. Door de nabijheid van de snelwegen A2 en A58 zijn deze steden binnen een half uur bereikbaar met de auto. In het centrum is de verkeerssituatie niet optimaal. Al het verkeer van buiten Oirschot komt aan de oostzijde van het centrum Oirschot binnen terwijl dit gebied ook functioneert als uitgang van het centrum. Dit zorgt ervoor dat dit gebied veel verkeersdrukte kent ten opzichte van andere delen. Het openbaar vervoer in Oirschot is niet optimaal. Omdat Oirschot geen treinstation heeft, zullen reizigers hiervoor moeten uitwijken naar het NS station in Best. Ieder uur vertrekken vier bussen vanuit het centrum van Oirschot naar het NS station in Best. Vanuit dit station zijn de steden Tilburg, Den Bosch en Eindhoven bereikbaar binnen 25 minuten. 1 Provincie Noord-Brabant (2014), Monitor bevolking en wonen 2 Wagenaar Hoes (2011), Monument in het groen, kwalitatief leven, gemeente Oirschot 3 CBS (2012), Gemiddeld persoonlijk inkomen (gemeente Oirschot) 24