Revitalisatie Spaanse Polder en s-graveland-zuid stedenbouwkundige randvoorwaarden

Transcriptie

1 Revitalisatie Spaanse Polder en s-graveland-zuid stedenbouwkundige randvoorwaarden

2 revitalisatie Spaanse Polder en s-graveland-zuid p 1

3 Samengesteld door: Jeroen van der Burg Marco de Brabander Lex Boersma Stephan Jansen Christine Bruijn-Mulder Francisca Ruiter-Ballijns Projectleiding: Rob Christiaanse Vastgesteld door de gemeenteraad op 13 december 2012

4 Voorwoord Geachte ondernemers, Voor u ligt de vernieuwde beeldkwaliteitstrategie Spaanse Polder en s-graveland-zuid, een product dat in samenwerking met u ondernemers via de klankbordgroep tot stand gekomen is. Op 13 december 2012 is deze beeldkwaliteitstrategie door de gemeenteraad goedgekeurd en vastgesteld. In de ondernemers, verenigd in de klankbordgroep, hebben wij een fantastische partner gevonden. Met overtuiging hebben zij zich ingezet voor de belangen van de ondernemers van de Spaanse Polder en s -Graveland-Zuid. De input van de ondernemers tijdens de verschillende bijeenkomsten heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan het vernieuwingsplan dat voor u ligt. Bedrijventerrein Spaanse Polder en s Gravenland-Zuid is uniek, niet alleen vanwege de ligging maar juist ook vanwege de grote diversiteit van bedrijvigheid. Met dit plan zijn we met elkaar een nieuwe weg ingeslagen naar een grootschalige vernieuwing met in de toekomst een bedrijventerreinen waar het goed ondernemen is. Ik wens u veel succes. Met vriendelijke groet, Wethouder Nathalie Gouweleeuw p 3

5 p 4

6 Samenvatting Revitalisatie Spaanse Polder en s-graveland-zuid Aanleiding Er zijn veel positieve aspecten aan het bedrijventerrein Spaanse Polder en s-graveland-zuid: er is weinig leegstand, veel werkgelegenheid en de ligging is bijzonder gunstig. Minder gunstig zijn de veroudering van de bebouwing en inrichting van het openbaar gebied. Dit heeft een negatieve invloed op de waardeontwikkeling. Het bijna collectief verlopen van de erfpacht in zowel de Spaanse Polder als s-graveland-zuid biedt een kans om de kwaliteit van de inrichting en gebouwen sterk te verbeteren. Hiervan kunnen zowel de ondernemers als de gemeente profiteren. Eerdere plannen tot verbetering moesten door de veranderde economische tijden worden bijgesteld. De eis om alleen op eigen terrein te parkeren, is komen te vervallen. De huidige functie van het terrein - een regulier bedrijventerrein voor handel en industrie - blijft ongewijzigd. Een verschuiving naar zakelijke dienstverlening wordt niet meer nagestreefd. Het plan voor revitalisatie bestaat uit twee hoofdonderdelen: het opnieuw inrichten van de openbare ruimte door de gemeente (hfdst 6) en het verbeteren van de gebouwen door de ondernemers. Om in aanmerking te komen voor een nieuw erfpachtcontract moet worden voldaan aan de randvoorwaarden voor de bebouwing. p 5

7 Ligging en kenmerken De terreinen Spaanse Polder en s-graveland-zuid zijn opgericht in de jaren 50 en 60 voor handel en lichte industrie. De straten zijn naar de huidige maatstaven aan de smalle kant, de inrichting is inmiddels versleten en veel gebouwen verouderd. Er zijn uitzonderingen: sommige gebouwen zijn onlangs vernieuwd. De ontsluiting is via de A-20 en A-13 uitstekend, bovendien grenst de Spaanse Polder aan het NS intercity station Schiedam-Centrum met metro, bus en tram. Het vliegveld Rotterdam ligt op enkele kilometers afstand. Vigerend beleid De belangrijkste geldende beleidstukken voor ondernemers die gaan ontwikkelen zijn het bestemmingsplan Spaanse Polder en s-graveland 2004, en de randvoorwaarden uit deze nota. Voor de gemeente zelf gelden de overige beleidsbesluiten( hfdst 3). Doelstelling bij de herontwikkeling De belangrijkste doelstelling van deze herontwikkeling is het optimaal laten functioneren van de bedrijvigheid, nu en in de toekomst. Om dit te bereiken heeft de gemeente bij het ontwikkelen van deze visie samenwerking gezocht met ondernemers door het organiseren van een klankbordgroep en diverse openbare bijeenkomsten. Waardeontwikkeling is bij de planvorming het belangrijkste begrip geworden. De ingrepen zoals voorgesteld staan in het teken van waardeontwikkeling van het terrein als geheel en het afzonderlijke onroerend goed. De doelgroep voor de ontwikkeling zijn de zittende ondernemers en de ondernemers die zich op het terrein willen vestigen. De randvoorwaarden (zie Randvoorwaarden deelgebieden) voor het krijgen van een erfpachtcontract geeft investeerders de zekerheid dat elke erfpachter een bepaald kwaliteitsniveau moet bereiken. Hiermee wordt het risico om te investeren verkleind. Elke ondernemer zal een plan indienen waarbij een vooraf bepaalde en getaxeerde minimale waarde bereikt wordt. p 6

8 Ondernemers met kavels kleiner dan 1250 m² worden gestimuleerd om samen te ontwikkelen waarmee rationele verkaveling en bouwwijze wordt gestimuleerd. Parkeren Parkeren op het bedrijventerrein wordt zoveel mogelijk met collectieve voorzieningen opgelost. Dit maakt efficiënt ruimtegebruik mogelijk (dubbelgebruik). De belangrijkste voorziening zijn de openbare parkeerplaatsen op straat die in het nieuwe inrichtingsplan zijn opgenomen. De parkeerdruk door het station, forensen en bezoekers van de binnenstad zal worden opgelost door het aanleggen van P&R parkeervoorzieningen en een vorm van gereguleerd parkeren. Bij verdere ontwikkeling van het terrein zullen indien nodig aanvullende collectieve voorzieningen worden aangelegd. Gebiedstypen Het plangebied bestaat uit 3 gebiedstypen (zie kaart): Ligging langs de A-20 Ligging langs de De Brauwweg of Strickledeweg Overig of binnengebied Voor deze gebieden gelden verschillende voorwaarden. Inrichtingsplan De gemeente heeft in overleg met de klankbordgroep van ondernemers een inrichtingsplan ontworpen. Enkele kenmerken zijn: Verbeterde uitstraling met uniforme en functionele indeling. Rijloper 7 meter breed bij 2 richtingsverkeer. Doorlopende inritbanden waardoor flexibiliteit ontstaat bij veranderingen van de bebouwing. Verbetering van het parkeren (heldere vakken). Representatief met meer bomen en eenvoudige, smalle trottoirs. Robuuste materialen en verbeterde bochten. Herinrichting Schieoever met publiektoegankelijke oever en representatieve jachthaven. p 7

9 Randvoorwaarden deelgebieden In de komende jaren zal de erfpachttermijn van de meeste kavels verlopen. Om in aanmerking te komen voor een nieuw erfpachtcontract moeten de ondernemers aan de eisen voldoen die nader zijn omschreven in hfdst 7. Het bedrijventerrein is in een aantal zones verdeeld waar verschillende eisen en grondwaarden gelden. De eisen zijn bedoeld om de kwaliteit van het bedrijventerrein te verbeteren en daarmee de waarde van afzonderlijke terreinen en gebouwen te verhogen. Uitvoeringsstrategie Om succes te garanderen moet over de randvoorwaarden grote mate van wederzijdse instemming bestaan. De partijen zullen het te behalen einddoel moeten onderschrijven waarbij de voorwaarden gezien worden als een gemeenschappelijk doel en een garantie waaraan alle partijen kunnen worden gehouden. Ondernemers moeten elkaar overhalen en de mogelijkheden zien om gemeenschappelijk een hoger waardepeil te bereiken. Een getrapte aanpak zou een oplossing kunnen bieden om tot hogere waardeontwikkeling te komen. Ook de gemeente kan een stimulerende rol spelen door te beginnen met investeringen in de openbare ruimte. p 8

10 00 Inhoud Voorwoord Samenvatting 00 Inleiding Ligging en kenmerken Vigerend beleid Doelstellingen bij de herontwikkeling Planuitwerking Inrichtingsplan Randvoorwaarden Uitvoeringsstrategie 87 Colofon p 9

11 IBIS inventarisatie werklocaties 2009 Afbeelding 1 IBIS inventarisatie werklocaties 2009, Provincie Zuid-Holland gemeente Rotterdam en Schiedam Provincie: Zuid-Holland Gemeente:Rotterdam + Schiedam 's-gravenhage Zoetermeer Rijswijk Waddinxveen Westland Delft Lansingerland Midden-Delfland Vlaardingen Schiedam Ouderkerk Westvoorne Brielle Nederlek Rotterdam Ridderkerk Hellevoetsluis Albrandswaard Barendrecht Bernisse Spijkenisse Goedereede 0 4 km Korendijk Binnenmaas Zwijndrecht Dordrecht IBIS werklocaties op RinNummer p 10

12 Inleiding 00 Een unieke gelegenheid voor verbetering De herontwikkeling van de Spaanse Polder is in meerdere opzichten bijzonder. Schiedam kan hierbij als voorbeeld dienen voor de regio. Het bijna collectief verlopen van de erfpacht biedt een kans om een kwaliteitsslag te maken voor zowel de ondernemers van Schiedam als de gemeente, die mee kan profiteren van grondopbrengsten. Waar elders herontwikkeling niet van de grond komt en terreinen door veroudering in een steeds dieper dal raken, biedt de Schiedamse situatie perspectief voor de bedrijven om samen met de gemeente tot een oplossing te komen. Tegelijkertijd is de verbeteringsslag een delicate kwestie, omdat het gaat om een bestaand bedrijventerrein met een zeer lage leegstand van 3% en een flinke werkgelegenheid 1. Verstoren van goede kwaliteiten is het laatste wat Schiedam zou willen. 1 Gegevens Kamer van Koophandel afbeelding 1 De Spaanse Polder Schiedam en s-graveland Zuid zijn een onderdeel van onderdeel van een enorm complex van bedrijventerreinen in en om Rotterdam en de Nieuwe Waterweg. bron: IBIS Provincie Zuid Holland De uitermate gunstige ligging langs de A20 is een nog onbenutte mogelijkheid die kansen biedt. Toch is niet alles rozengeur en maneschijn. De versleten inrichting van het openbaar gebied en de ouderdom van het onroerend goed beinvloed het positieve beeld nadelig en brengt een risico met zich mee als niet op tijd wordt verbeterd. De achterblijvende waardeontwikkeling is hierbij een veelzeggende graadmeter. p 11

13 s-graveland Zuid 10 ha. Spaanse Polder 15 ha. afbeeldding 2 De bedrijventerreinen van Schiedam met in rood s-graveland-zuid en de Spaanse Polder (Schiedam) Vliegveld er e ans Spa er Pold Rotterdam CS km tro Me an l k la Tra m e zon Tja Schiedam Centrum Schiedam centrum er g we ge old ep ans Spa rdam e Rott 0 A-2 tro Me p 12 old ep ans Spa rdam e Rott tlin Ma nd el a rav s-g id Zu m Tra 13 A- Schie A-20 weg land rave s-g d r Noo inge afbeelding 3 Ligging bedrijventerrein Zowel de bereikbaarheid als de zichtbaarheid vanaf de weg en het spoor maken het gebied uniek: Drie afslagen vanaf de A20 en A13, Inter city stationschiedam Centraal, Vliegveld Rotterdam, Metrostation Schiedam Centraal, en de Schie voor vervoer over water en twee tramlijnen ontsluiten het gebied. Binnen het totale gebied zijn de Spaanse Polder en s-graveland-zuid het meest gunstig gelegen wat betreft de aspecten zichtbaarheid en bereikbaarheid. De gele strepen langs de A-20 geven de zone aan waar het bedrijventerrein zichtbaar is vanaf de rijksweg. Tot op heden is dit een onderbenutte kans. De verklaring hiervoor is gelegen in het feit dat de A-20 later is aangelegd dan het bedrijventerrein. Matl est -W ord No

14 00 Waarom weer een nieuw plan In september 2009 is de Beeldkwaliteitsstrategie voor de Spaanse Polder en s-graveland Zuid (Beeldkwaliteitsstrategie) vastgesteld door de gemeenteraad. De situatie is sindsdien in een aantal opzichten gewijzigd, waardoor de gemeente zich genoodzaakt voelt om een aantal voorwaarden uit de Beeldkwaliteitsstrategie bij te stellen. De belangrijkste wijzigingen betreffen de vervallen parkeereis en het inrichtingsplan voor het openbaar gebied dat parkeren op straat niet toelaat. Het ruimtebeslag voor parkeren op eigen terrein is zo groot dat de ruimte voor bedrijfsvoering aanzienlijk zou afnemen. In het aangepaste inrichtingplan wordt parkeren op straat opnieuw mogelijk gemaakt als onderdeel van een collectief parkeerplan. Doel van dit rapport Dit rapport inventariseert en analyseert de bestaande situatie van het bedrijventerrein om te komen tot een aangepast inrichtingsplan en (stedenbouwkundige) randvoorwaarden voor de ontwikkeling van bedrijfsbebouwing. Net als in de Beeldkwaliteitsstrategie zullen deze randvoorwaarden voor de bebouwing een toetsingskader vormen om in aanmerking te komen voor een nieuw erfpachtcontract. Het draagvlak voor dit kader bij de ondernemers moet groot zijn, zodat gemeente en ondernemers samen kunnen optrekken bij het behalen van de gestelde doelen. p 13

15 De gemeente draagt bij tot het verbeteren van het bedrijventerrein door zowel fors te investeren in de openbare ruimte van het bedrijventerein als in omliggende gebieden Schieveste en het Station Schiedam Centrum. De nieuwe aantakking van de A20 die binnenkort zal worden uitgevoerd maakt de Spaanse Polder en s-graveland nog beter bereikbaar. De gemeente investeert bovendien in parkeergelegenheid nabij het station door een ruime parkeergarage te bouwen. Dit rapport bevat de volgende onderdelen: Een inventarisatie van de - kenmerken van het gebied. Een sterkte/zwakte analyse. Een samenvatting van het vigerende beleid. Heldere toetsbare doelen op basis van de inventarisatie en analyse. Alle uitwerkingen van plannen worden vervolgens aan deze doelen en criteria getoetst. Een inrichtingsplan voor de openbare ruimte. Set van voorwaarden voor de bebouwing op basis waarvan nieuwe erfpachtcontracten kunnen worden gesloten. Beschrijving van de gevolgen voor de zittende ondernemers. p 14

16 01 Ligging en kenmerken Spaanse Polder en s-graveland-zuid Schiedamse Schie Kwaliteiten van gebouwen Erfpacht verloop Bedrijfsactiviteiten p 15

17 01 afbeelding 4 Luchtfoto s s-graveland-zuid en de Spaanse Polder afbeelding 5 De Schiedamse Schie stroomt dwars door het bedrijventerrein. Helaas is de oever nergens publiek toegankelijk. afbeelding 6 De Schiedamse Schie stroomt dwars door het bedrijventerrein. Helaas is de oever nergens toegankelijk. Een gemiste kans die voor het grijpen ligt. p 16

18 Ligging en kenmerken 01 Spaanse Polder en s-graveland-zuid De Spaanse Polder en s-graveland-zuid zijn als bedrijventerrein ontstaan midden jaren 50. Veel gebouwen stammen ook uit die tijd. De verkaveling is kenmerkend voor die periode waarin veel minder rekening werd gehouden met grote aantallen auto s. De belangrijkste kenmerken zijn de zeer goede ontsluiting en de enorme omvang van het gebied in combinatie met de nabijheid van een groot stedelijk gebied. De goede zichtbaarheid vanaf de A20 is een sterk onderbenutte kwaliteit. Dit valt te verklaren uit het feit dat de A20 later is aangelegd dan de bebouwing. De kavels zijn ten opzichte van nieuwere terreinen relatief klein en vaak smal en diep. Er zijn drie kavels van rond de 3000 m2 en een kavel van m2. De rest is kleiner (150 tot 400 m2 met een aantal uitschieters naar boven). De kavels hebben aan één zijde een aansluiting op de openbare weg. Een aantal kavels is op twee straten aangesloten. De straten in het binnengebied zijn 18 à 19 m breed. De Philippusweg is 24 meter. Het parkeren gebeurt op de openbare weg. Aan weerszijde van de straat wordt schuin haaks geparkeerd, hoewel de breedte van de straat dit eigenlijk niet toelaat. Er zijn geen bruikbare stoepen maar alleen strookjes van drie tegels breed waar de voorkanten van auto s overheen steken. p 17

19 p 18

20 01 Zowel de inrichting als de bebouwing zijn sterk verouderd en zeker niet representatief. Er is sprake van een neergaande lijn die zich uit in een slechte waardeontwikkeling van het het onroerend goed. Dit heeft gevolgen voor de grondwaarde. Er zijn geen grote verschillen tussen s-graveland- Zuid en de Spaanse Polder. De gebieden worden gescheiden door de Schiedamse Schie. afbeelding 7 De Schiedamse Schie stroomt tussen de twee bedrijventerreinen door.oorsprongelijk de transport ader van het gebied. Bron Microsoft Bing Maps 2013 Schiedamse Schie De Schiedamse Schie stroomt tussen de twee bedrijventerreinen door. De oevers zijn bijna nergens openbaar toegankelijk. Langs de oever loopt een strook waarbinnen, slechts onder speciale voorwaarden, gebouwd mag worden volgens het bestemmingsplan, hoewel verschillende gebouwen tot aan de oever zijn gebouwd (bijvoorbeeld het gebouw van It s / Radio Modern). Alleen een scheepswerf en een staalbedrijf maken incidenteel gebruik van het water voor de aanvoer van goederen De overige bedrijven niet. Er is nauwelijks beroepsscheepvaart op de Schiedamse Schie. Een groot terrein langs de Schie is niet verpacht. Het is in gebruik als gemeentewerf. Aard van de bedrijven De meeste bedrijven vallen binnen de categorie maakindustrie en handel (zie brancheringskaart op pagina 23). p 19

21 01 Kwaliteit van de gebouwen De kwaliteit van de huidige bebouwing is zeer matig. Er is sprake van sterke veroudering. Een enkel gebouw is nieuw. Enkele gebouwen hebben een cosmetische behandeling ondergaan. De matige kwaliteit van de bebouwing heeft een negatieve invloed op het imago van het terrein en daarmee op de waardeontwikkeling. Alleen stevige ingrepen in de openbare ruimte en bebouwing kunnen deze tendens keren. Van ondernemers kan niet meer verwacht worden dat zij individueel een ommekeer teweeg Afbeelding 8 Een aantal ondernemers heeft geïnvesteerd in bestaand onroerend goed om de verhuurbaarheid te vergroten. Een gemeenschappelijke aanpak van het hele gebied zal de marktwaarde aanzienlijk verhogen waarmee de keuze tussen renovatie en nieuwbouw zal worden beïnvloed. 8 Afbeelding 9 De vaak verouderde bebouwing en de rommelige inrichting van het openbaar gebied drukken een negatief stempel op het bedrijventerrein. Een gemeenschappelijke aanpak in combinatie met een nieuwe inrichting van het gebied moet dit tij keren.. 9 p 20

22 01 kunnen brengen. Een gemeenschappelijke aanpak met intensieve samenwerking tussen gemeente en bedrijven is de enige weg om tot een beter en waardevoller terrein te komen. Het stellen van voorwaarden aan de bebouwing biedt de garantie voor een bepaald kwaliteitsniveau Dit zal gelden voor alle gebouwen, waardoor het risico van investeren veel kleiner wordt. Zonder deze voorwaarden zou een hoge investering te risicovol zijn en kan de vicieuze cirkel niet worden doorbroken. afbeelding 10 Een aantal ondernemers zoals de firma Applikon heeft reeds geïnvesteerd in hoogwaardige nieuwbouw. Applikon is er van overtuigd dat de gunstige ligging ten opzichte van de weg en het station deze investering rechtvaardigt. 10 p 21

23 01 Erfpachtverloop tot 2020 Binnen 10 jaar verlopen de erfpachttermijnen van de ingekleurde kavels. Om voor een nieuw erfpachtcontract in aanmerking in aanmerking te komen moet aan bepaalde eisen worden voldaan. Deze eisen zijn in dit rapport verwoord. Afbeelding 11 Erfpachtverloop tot 2020 eigendom of na 2022 Afbeelding 12 Kaart Erfpachtverloop p 22

24 gras str gras gras str str K str str str. gras gras str str str. str 6119 gras str str str. str str 12 str. gras gras gras str str gras 10 str 8 str str str. str str. K str gras str. gras 5655 str str str str str gras str 4456 gras str str 6223 gras str 5679 gras str str str str 5652 str str gras str gras 's graveland brug gras DE HOOPSTRAAT gras gras STRICKLEDEWEG 4378 STRICKLEDEWEG Spaanse Polder s Graveland-Zuid Bedrijfsactiviteiten 'S-GRAVELANDSEWEG 2 pro cten kunststof en metaal s en apparaten ecom app middelen spoorbaan Schiedam - Delft NIEUWPOORTWEG DELFLANDSEWEG OVERSCHIESEWEG t/m t/m DE BRAUWWEG str str NIEUWPOORTWEG t/m t/m t/m 'S-GRAVELANDSEWEG 0 Leegstand Schiedamse Schie NIEUWPOORTWEG PARALLELWEG gras NIEUWPOORTWEG 14 DE BRAUWWEG ARENT VINCKSTRAAT 7 OVERSCHIESEWEG 5681 RIJKSWEG A20 52 t/m DE BRAUWWEG JAN VAN RIEBEECKWEG KOMMIEZENLAAN 10 Opslag < 350 m2 22 Drukkerijen en repro 25 Vervaardigen producten kunststof 28 Vervaardigen producten metaal 29 Vervaardiging machines en apparaten 32 Vervaardiging en repa telecom app 35 Vervaardiging van transportmiddelen 45 Bouwnijverheid 50 Handel & rep auto s 51 Groothandel 52 Detailhandel 55 Horeca 60 vervoer 63 Opslag 64 Post en koeriersdiensten 70 Verhuur en handel in onroerend goed Verhuur roerende goederen 75 Overeheidsdiensten 93 Dienstverlening t/m 80 NIEUWPOORTWEG PARALLELWEG DE GHEYNSTRAAT OVERSCHIESEWEG PARALLELWEG t/m SANDVIKSTRAAT 38 t/m NIEUWPOORTWEG 30 DE GHEYNSTRAAT SANDVIKSTRAAT DE BRAUWWEG BOKELWEG gras 5652 ARENT VINCKSTRAAT gras RIJKSWEG A DE BRAUWWEG c DE GHEYNSTRAAT VAN HEEKSTRAAT t/m OVERSCHIESEWEG 151 4b t/m a NIEUWPOORTWEG 2 1 t/m d 2c 2b VAN HEEKSTRAAT 2a VAN HEEKSTRAAT JAN VAN RIEBEECKWEG KOMMIEZENLAAN t/m DELFLANDSEWEG 20 t/m BETTOWEG Schiedamse Schie DE BRAUWWEG DE GHEYNSTRAAT JAN VAN RIEBEECKWEG 2 VAN HEEKSTRAAT OVERSCHIESEWEG NIEUWPOORTWEG JAN VAN RIEBEECKWEG RIJKSWEG A20 spoorbaan Schiedam - Delft 4c 4a 4b 2a 2c 2b 2d Schiedamse Schie t/m BOKELWEG t/m DE BRAUWWEG DE NIJVERHEIDSTRAAT DE BRAUWWEG 5 OVERSCHIESEWEG PARALLELWEG SCHIEVESTEWEG OVERSCHIESEWEG 155 RIJKSWEG A BOKELPAD 10 8 PHILIPPUSWEG a Schiedamse Schie 4483 KOMMIEZENLAAN a 4611 's graveland brug 4700 OVERSCHIESEWEG Schiedamse Schie Schiedamse Schie BETTOWEG KOMMIEZENLAAN a DE NIJVERHEIDSTRAAT PARALLELWEG BOKELWEG BETTOWEG PARALLELWEG BOKELWEG KOMMIEZENLAAN STRICKLEDEWEG PHILIPPUSWEG STRICKLEDEWEG STRICKLEDEWEG STRICKLEDEWEG RIJKSWEG A Spaanse Polder en s-graveland-zuid onderverdeeld naar soorten bedrijfsactiviteiten Situatie (branchering Augustus 2011 afbeelding 13) volgens de standaard van de VNG. De kavels zijn ten opzichte van nieuwere terreinen relatief klein, vaak smal en diep. Er zijn drie kavels van rond de 3000 m2 en een kavel van m2. De rest is 150 tot 400 m2 met een aantal uitschieters naar boven. De kavels hebben aan één zijde een aansluiting op de openbare weg. Een aantal kavels is op twee straten aangesloten.de straten in het binnengebied zijn 18 a 19 m breed. De Philippusweg is 24 meter breed. 33 BETTOWEG Spaanse Polder s Gravenland Zuid Bedrijfsactiviteiten Spaanse Polder s Graveland-Zuid Bedrijfsactiviteiten Situatie Augustus 2011 Ruimtebeslag per branche in procenten a DE NIJVERHEIDSTRAAT BOKELWEG 8 RIJKSWEG A STRICKLEDEWEG KOMMIEZENLAAN STRICKLEDEWEG 1 1 DE HOOPSTRAAT BOKELPAD SCHIEVESTEWEG STRICKLEDEWEG DE NIJVERHEIDSTRAAT BOKELWEG STRICKLEDEWEG Afbeedling 13 Ruimtebeslag per branche in procenten Afbeedling 14 Kaart Branchering p 23

25 01 p 24

26 02 Vigerend Beleid Stadsvisie Bestemmingsplan Spaanse Polder en s-graveland Beeldkwaliteit strategie Kadernota parkeerbeleid Nota bedrijventerreinen Economische visie Grondbeleid SER ladder Visie externe veiligheid p 25

27 02 p 26

28 Vigerend Beleid 02 Stadsvisie In de stadsvisie worden de bedrijventerreinen Spaanse Polder en s-graveland genoemd in hoofdopgave 6. Schiedam steunt innovatie en vernieuwing van de lokale economie: De gemoemde bedrijventerreinen worden geherstructureerd en bij de tijd gebracht. Met de ruimte wordt steeds zorgvuldig omgegaan. Afbeelding 15 Boekwerk Stadsvisie Schiedam 2030 In de 8 ruimteijke hoofdopgaven wordt opnieuw de voortzetting van de herstructurering van de Spaanse Polder en s-graveland als ruimtelijke hoofdopgave benoemd evenals de ontwikkeling van het regionale knooppunt Schiedam Centum (Schieveste). Bestemmingsplan Spaanse Polder en s-graveland 2004 (vastgesteld door de gemeenteraad op , goedgekeurd door GS op ) In de Spaanse Polder gelden de volgende bestemmingen: B(4)15 en B(4)dv21 langs de A20, waarbij de B staat voor bedrijfsdoeleinden, de 4 voor bedrijven in de hinderwetcategorie één t/m vier. De tekens dv staan voor detailhandel in volumineuze artikelen branchegroep 1 en de getallen 15 en 21 voor de maximale bouwhoogte in meters. p 27

29 p 28

30 02 Afbeelding 16 Uitsnede Bestemmingsplan Vastgesteld door raad op goedgekeurd door Gedeputeerde staten op p 29

31 s-graveland-zuid gelden de volgende bestemmingen: De strook percelen tussen de Schie en Jan van Riebeeckweg heeft de bestemming B4H15 en B4Hdv21 langs de A20. Hierbij staat de letter B staat voor Bedrijfsdoeleinden (bedrijven 02In categorie één t/m vier) en de H voor horecadoeleinden De tekens dv staan voor detailhandel in volumineuze artikelen branchgroep 1. De laatste getallen (15 en 21) staan voor de maximale bouwhoogte van de gebouwen in meters. Een strook langs de Schie heeft tevens de bestemming primaire waterkeringsdoeleinden artikel 32 Hier zijn geen gebouwen toegestaan tenzij Burgemeester en Wethouders hiervoor vrijstelling hebben verleend en het waterschap heeft beoordeeld of een gebouw (onder voorwaarden) toelaatbaar is. De percelen tussen de Jan van Riebeeckweg, de Brauwweg en Nieuwpoortweg hebben de bestemming B(4)15 en B(4)21 langs de A20 (zie Spaanse Polder) Het bestemmingsplan maakt de voornaamste ambities die in de Beeldkwaliteitsstrategie zijn uitgewerkt mogelijk. De basis voor het bestemmingsplan is gelegd in een stedenbouwkundige visie s-graveland uit Beeldkwaliteit Strategie Spaanse Polder s-graveland-zuid, (vastgesteld door de gemeenteraad in september 2009). In dit document zijn de eisen vastgelegd waaraan gebouwen en percelen moeten voldoen om in aanmerking te komen voor een nieuw erfpachtcontract. Bovendien is vastgelegd hoe de gemeente de openbare ruimte gaat aanleggen. De eisen die worden opgelegd hebben, in tegenstelling tot de bouwverordening en het bestemmingsplan, een privaatrechtelijk karakter, en worden vastgelegd in een erfpachtcontract tussen erfpachter en gemeente. In bepaalde gevallen is het mogelijk dat een gefaseerde uitvoering van de eisen wordt toegestaan. In dat geval zal bij het erfpachtcontract een bouwplan worden gevoegd met een uitvoeringschema. In deze fase zal een beperkte erfpachtperiode gelden van 5 tot 10 jaar. In deze periode moet het bouwplan worden uitgevoerd waarna voor een periode van 99 jaar het erfpachtcontract kan worden afgesloten. p 30

32 Kadernota Parkeerbeleid (vastgesteld door de gemeenteraad op 17 april 2009) Voor bestaande bedrijventerreinen liggen er kansen om de uitstraling en de benutting te vergroten door het parkeren anders te ordenen door bijvoorbeeld het concentreren van parkeervoorzieningen in collectieve en/of openbare parkeervoorzieningen (garages). De parkeerruimte op eigen terrein kan dan beperkt blijven tot de benodigde parkeerruimte voor de bedrijfsauto s. Parkeerplaatsen op straat zijn dan uitsluitend bedoeld voor bezoekers. Parkeervoorzieningen bij bedrijven kunnen eventueel worden omgezet in bedrijfsruimte. Samen met vertegenwoordigers van de bedrijventerreinen wordt bepaald waar deze aanpak wenselijk is en kans van slagen heeft. Specifiek voor het plangebied is verder opgenomen dat deze binnen de invloedssfeer van Schieveste ligt, inclusief de toekomstige P&R garage. De gemeenteraad heeft besloten dat er binnen de invloedssfeer van de toekomstige P&R garage parkeerregulering wordt ingevoerd. Dit om te voorkomen dat bezoekers van Schieveste en/of forensen bij de bedrijven parkeren in plaats van in de garage. In de Bouwverordening is vastgelegd dat bij bouwplannen in voldoende mate voorzien dient te worden in parkeerruimte ten behoeve van bouwplan. Hoewel hierin ook is opgenomen dat dit op eigen terrein dient plaats te vinden, kan ontheffing worden verleend als er op andere wijze wordt voorzien in de benodigde parkeerruimte. Op basis hiervan is het gestelde in de Kadernota uitvoerbaar zonder in strijd te zijn met de Bouwverordening. Wat in voldoende mate inhoudt, is vastgelegd in de bijlage bij de Kadernota Parkeerbeleid. Hierin zijn per soort bedrijfsvoering en ligging ten opzichte van het openbaar vervoer parkeernormen door de gemeenteraad vastgesteld. Tenslotte geldt voor het plangebied dat dit is aangewezen als een van de (weinige) gebieden in de stad waar het is toegestaan grote voertuigen te parkeren. 02 p 31