RUP Heihoek. Stedenbouwkundige voorschriften. ontwerp. september 2011

Transcriptie

1 RUP Heihoek ontwerp september 2011 Stedenbouwkundige voorschriften Departement ruimte en milieu Dienst ruimtelijke ordening Cel ruimtelijke planning

2 Gezien en voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van / /2011 op bevel, De stadssecretaris, De voorzitter, Marie-Louise Chalmet Jo De Cuyper Zegel van de stad Het college van burgemeester en schepenen verklaart dat onderhavig plan voor iedereen ter inzage heeft gelegen van / /2011 tot / /2011 op bevel, De stadssecretaris, De burgemeester, Marie-Louise Chalmet Christel Geerts Zegel van de stad Gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van / /2011 op bevel, De stadssecretaris, De voorzitter, Marie-Louise Chalmet Jo De Cuyper Zegel van de stad Ruimtelijke planner: Bart Van Lokeren Stedenbouwkundige voorschriften RUP Heihoek 1

3 Art. 1. Zone voor lokaal bedrijventerrein CATEGORIE BEDRIJVIGHEID 1.1. Bestemming De zone is bestemd voor de inplanting van gebouwen en voorzieningen van lokale bedrijven, gericht op productie-, herstel-, opslag-, transport-, onderzoeksactiviteiten, groothandel, Als nevenbestemming zijn verkoopsactiviteiten, toonzalen, kantoren, studie- en vergaderruimten toegelaten die verband houden met de hoofdactiviteit van het bedrijf. De vloeroppervlakte van de nevenbestemming blijft beperkt tot 40% van de totale vloeroppervlakte van de bedrijfsgebouwen. De vloeroppervlakte van de verkoopsactiviteiten blijft beperkt tot 20% van de totale vloeroppervlakte van de bedrijfsgebouwen. De bouw van één bedrijfswoning per bedrijf voor directie of bewakingspersoneel is toegelaten. De grootte van de bedrijfspercelen wordt gelimiteerd tot maximum m². Collectieve voorzieningen zijn toegelaten. Dit kadert in de duurzame ontwikkeling van het bedrijventerrein. De volgende functies zijn niet toegelaten: - autonome verkoop van goederen en diensten; - autonome kantoren met loketfunctie; - horeca-activiteiten; - opslag van schroot; - storten van afval. - inplanting van inrichtingen zoals bedoeld in artikel 3 van het Samenwerkingsakkoord van 21 juni 1999 tussen de Federale Staat, het Vlaamse Gewest, het Waalse Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest betreffende de beheersing van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken (zogenaamde SEVESO-inrichtingen) Inrichting Plaatsing van de gebouwen ZONE I De meest representatieve functies worden aan de voorbouwlijn geplaatst (ontvangst, kantoren, vergaderruimtes, bedrijfswoning, ). Functies die niet strikt noodzakelijk op het gelijkvloers moeten, worden op de verdieping geplaatst. De gebouwen worden verplicht ingeplant op 12,00 m afstand van de rooilijn. Dit is een verplichte voorbouwlijn. Op de voorbouwlijn neemt het bedrijfsgebouw minimum 2/3 van de perceelsbreedte in. Het is verplicht om op één zijperceelsgrens te bouwen (halfopen bebouwing). De afstand tot de ene zijperceelsgrens bedraagt 0,00 m en tot de andere zijperceelsgrens minstens 5,00 m. De afstand van de gebouwen tot de achterperceelsgrens bedraagt minstens 5,00 m. ZONE II Stedenbouwkundige voorschriften RUP Heihoek 2

4 De meest representatieve functies worden aan kant van de buffer aan de achterperceelsgrens geplaatst (ontvangst, kantoren, vergaderruimtes, bedrijfswoning, ). Functies die niet strikt noodzakelijk op het gelijkvloers moeten, worden op de verdieping geplaatst. De gebouwen worden verplicht ingeplant op 5,00 m afstand van de grens met de zone voor buffer. Dit is een verplichte bouwlijn. De afstand van de gebouwen tot de rooilijn bedraagt minstens 5,00 m. Bij halfopen bebouwing bedraagt de afstand tot de ene zijperceelsgrens 0,00 m en tot de andere zijperceelsgrens minstens 5,00 m. Bij open bebouwing bedraagt de afstand tot de zijperceelsgrenzen minstens 5,00 m Gabariet van de gebouwen ZONE I De minimale bouwhoogte aan de voorbouwlijn bedraagt 6,00 m. De hoogte op de voorbouwlijn bedraagt maximum 12,00 m over een diepte van minimum 10,00 m. Daarachter mag de hoogte worden opgetrokken tot 18,00 m. ZONE II De maximale bouwhoogte bedraagt 15,00 m. Uitzonderingen op de maximale bouwhoogte van 15,00 m zijn toegestaan voor maximaal 10% van de perceelsoppervlakte (bijvoorbeeld voor technische installaties of opslagelementen). De hoogte van deze constructies mag echter niet meer bedragen dan de afstand ten opzichte van de grens met de zone voor openbare weg Voortuinstrook en/of achtertuinstrook ZONE I De strook van 12,00 m breed tussen de rooilijn en de bedrijfsgebouwen wordt ingericht als een bouwvrije, publiek toegankelijke parkeerstrook op het maaiveld. Deze parkeerstrook kan dienen als parkeerplaats voor auto s en vrachtwagens en als strook om te laden en te lossen. De toegang tot het bedrijf gebeurt verplicht via deze parkeerstrook. - Maximum 75% van de oppervlakte van deze strook mag verhard worden. Het materiaal van de verharding is voor elk perceel gelijk aan het materiaal van de verharding van het openbare domein grenzend aan het perceel. - De niet-verharde oppervlakte van deze strook wordt ingericht als groenzone. De groenzone wordt aangelegd als een doorlopende zone tussen de rooilijn en de voorbouwlijn, waarbij de begrenzing van de groenzone een loodrechte vormt met de rooilijn. Constructies, publiciteit, perceelsafsluitingen of uitbouwen van de bedrijfsgebouwen zijn niet toegelaten in deze strook. Eventuele aanduidingen van parkeervakken of perceelsgrenzen zijn lager dan 0,40 m en vormen geen hinder voor de publieke toegankelijkheid. Afsluitingen en publiciteitsinrichtingen van het bedrijf worden geplaatst in het vlak van de verplichte voorbouwlijn. ZONE II De strook tussen de rooilijn en de uiterste grens van bebouwing wordt ingericht als een bouwvrije, groene voortuinstrook, die aansluit bij de zijberm van 1,50 m van het openbare domein. De voortuinstrook is minstens 5,00 m diep. Stedenbouwkundige voorschriften RUP Heihoek 3

5 Maximum 50% van de voortuinstrook mag verhard worden in functie van de aanleg van de toegang tot het bedrijf. Er wordt maximaal één toegang per bedrijf toegelaten. Indien ruimtelijk en technisch mogelijk wordt een gezamenlijke toegang voorzien voor twee bedrijven. De strook tussen de verplichte bouwlijn en de achterperceelsgrens wordt ingericht als een bouwvrije, groene achtertuinstrook, die aansluit bij de zone voor buffer van 15,00 m langs de spoorweg. Constructies, publiciteit, perceelsafsluitingen of uitbouwen van de bedrijfsgebouwen zijn niet toegelaten in de voortuinstrook of de achtertuinstrook. Afsluitingen en publiciteitsinrichtingen van het bedrijf worden geplaatst gelijk met of achter de uiterste grens van bebouwing Niet-bebouwde delen van het perceel De niet-bebouwde delen van het perceel mogen, tussen de uiterste grens van bebouwing en de verplichte bouwlijn, volledig verhard worden. De niet-bebouwde en niet-verharde delen van het bedrijfsperceel worden ingericht als groenzone. De groenaanleg wordt uitgewerkt in een globaal concept Parkeren ZONE I Bijkomende parkeerplaatsen voor auto s achter de verplichte voorbouwlijn zijn toegelaten, op voorwaarde dat ze opgenomen worden in een gebouw (op het gelijkvloers met een bovenbouw, ondergronds, op het dak, ). ZONE II De parkeerbehoefte moet opgevangen worden op het eigen terrein. Dit gebeurt tussen de uiterste grens van de bebouwing en de verplichte bouwlijn. De aanleg van een ongelijkvloerse parking is toegelaten (ondergronds of op het dak). Indien ruimtelijk en technisch mogelijk wordt een gemeenschappelijke parking voorzien voor twee bedrijven in de onbebouwde strook langs de zijperceelsgrens Materialen en vormgeving De materiaalkeuze van de gevels en de daken moet esthetisch verantwoord en duurzaam zijn. De materialen moeten de continuïteit van het straatbeeld ondersteunen of er positief mee contrasteren. Verhardingen worden uitgevoerd in een hoogwaardig bestratingsmateriaal. Monoliete asfalt- of betonverhardingen zijn niet toegelaten, tenzij dit vanuit milieutechnisch oogpunt verplicht zou zijn. Op de niet-bebouwde zij- en achterperceelsgrenzen zijn afsluitingen toegelaten op de volledige diepte van het perceel en buiten de voor- en achtertuinstrook. De perceelsafsluiting wordt uitgevoerd met groenaanplantingen, eventueel verstevigd met paal en draad, met een maximale hoogte van 2,00 m. Een eventuele bedrijfswoning wordt opgenomen als een onlosmakelijk onderdeel van de bedrijfsgebouwen. Het volume van de bedrijfswoning bedraagt maximaal 25% van het totale volume van de gebouwen, met een absoluut maximum van m³. Zonneboilers en/of zonnepanelen geïntegreerd in of op het dakvlak van het gebouw zijn toegelaten. Zonnepanelen op een constructie boven elkaar zijn niet toegelaten. Het stapelen van goederen moet gebeuren binnen het toegelaten gabariet van de bebouwing. Stedenbouwkundige voorschriften RUP Heihoek 4

6 Publiciteit Publiciteit beperkt zich tot de bekendmaking van de bedrijvigheid, die ter plaatse uitgeoefend wordt, of tot de bekendmaking van goederen, die ter plaatse verkocht of verhuurd worden. Publiciteitsinrichtingen worden aangebracht in de delen van de percelen waar bebouwing toegelaten is Bijzondere bepalingen Bij de ruimtelijke uitwerking van de bedrijfsgebouwen en voorzieningen op het perceel wordt een zuinig ruimtegebruik nagestreefd. Bebouwing, opslag en verhardingen worden zo compact mogelijk gehouden in functie van de reële noden. Hierbij worden de mogelijkheden tot stapelen onderzocht en wordt de beschikbare ruimte op het perceel zo intensief mogelijk benut. De uitbouw van een bedrijf gebeurt door middel van een kwalitatieve bedrijfsarchitectuur. Hierbij staan een doordachte volumewerking, een coherent materiaalgebruik en een kwalitatieve inrichting van de onbebouwde perceelsdelen voorop. Elk bedrijf moet op deze manier bijdragen tot een kwalitatieve uitstraling van het bedrijventerrein in zijn totaliteit. Zone voor wegen (in overdruk) 1.3. De zone wordt bestemd voor inrichting van de openbare weg als ontsluiting van het bedrijventerrein. De weg moet ontsluiten op de bestaande wegenis van de aangrenzende KMO-zone en het tracé volgen zoals aangeduid in overdruk op het grafisch plan. De effectieve ligging van de weg kan maximum 10 m afwijken van de aanduiding op het grafisch plan. De openbare weg wordt overgedragen aan de stad Sint-Niklaas. Zone voor buffer (in overdruk) 1.4. De zone is bestemd als bufferzone tussen twee functies die uit elkaars nabijheid moeten gehouden worden. De buffering gebeurt door het behoud, de aanleg en het beheer van streekeigen (inheemse) struiken en hoogstammige bomen. De zone moet over de volledige oppervlakte aangeplant worden. Langsheen de spoorweg moet de buffer niet noodzakelijk dicht zijn (in functie van de bedrijven erlangs). De bestemming is van toepassing voor zover de aanleg, de exploitatie en wijzigingen van de bestaande aangrenzende spoorinfrastructuur niet in het gedrang worden gebracht. De hoogtebeperkingen, richtlijnen en veiligheidsvoorschriften van de spoorinfrastructuurbeheerder (Infrabel) moeten hierbij worden gevolgd. Alle werken, die betrekking hebben op de verbetering van de waterhuishouding, zijn toegelaten. Wijzigingen die invloed uitoefenen op de waterhuishouding moeten steeds kaderen binnen de globale problematiek van de waterbeheersing in de omgeving. Stedenbouwkundige voorschriften RUP Heihoek 5

7 De aanplant van de groenbuffers moet gebeuren vóór de ontwikkeling van het bedrijventerrein. Stedenbouwkundige voorschriften RUP Heihoek 6

8 Art. 2. Zone voor containerpark CATEGORIE GEMEENSCHAPS- EN NUTSVOORZIENINGEN 2.1. Bestemming De zone is bestemd voor de aanleg van een containerpark. Alle constructies en verhardingen die noodzakelijk zijn voor de inrichting van een containerpark zijn toegelaten Inrichting De aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning omvat de nodige elementen en motivaties om aan te tonen dat aan de eisen van de zone voldaan wordt. Daarom moet bij elke vergunningsaanvraag een inrichtingsplan toegevoegd worden. Dit is een informatief document, dat de inrichting vastlegt van het gebied, waarop de aanvraag betrekking heeft. Tussen het containerpark en de zone voor speelbos wordt in de zone voor containerpark een groenbuffer van minimum 5 meter breed voorzien. De buffer moet over de volledige oppervlakte aangeplant worden met inheemse houtachtige soorten i.f.v. een landschappelijke uitstraling. De aanplant van de groenbuffer moet gebeuren vóór de ontwikkeling van het containerpark. De zone voor groenbuffer mag ook gebruikt worden voor waterbuffering, mits dit een dichte begroeiing niet verhindert. Het inrichtingsplan van het terrein duidt de volgende gegevens aan en motiveert de ontwerpkeuzes: - de toegangen naar de openbare weg; - de interne circulatie volgens de verschillende vervoersmodi; - de parkeerruimte en de behoefteberekening ervan; - de voetgangers- en fietsersverbindingen; - de plaatsing van de constructies en een omschrijving van de functies en activiteiten; - de lay-out van de constructies in relatie tot het functioneren van de site; - de capaciteit van de voorzieningen; - de voorzieningen voor brandbestrijding en aspecten van veiligheid voor de gebruiker; - de voorzieningen inzake infiltratie, buffering en vertraagde afvoer van hemelwater; - de verharde en niet-verharde ruimten; - een gedetailleerd beplantingsplan van de groenbuffers e.a. Indien bij een volgende vergunningsaanvraag wordt afgeweken van het eerste inrichtingsplan, dan dient een nieuw globaal inrichtingsplan te worden toegevoegd aan de betreffende vergunningsaanvraag. Ontsluitingsweg (indicatieve overdruk) 2.3. De zone wordt bestemd voor inrichting van een toegangsweg als ontsluiting van het containerpark. De toegangsweg is maximaal 7 m breed. Monolietverharding is toegelaten voor de aanleg van de ontsluitingsweg. Stedenbouwkundige voorschriften RUP Heihoek 7

9 De ligging van de toegangsweg wordt aangeduid op het grafisch plan. De as van de weg kan verschoven worden over maximaal 10 m buiten de aanduiding van het grafisch plan. De toegangsweg sluit aan op de ontsluitingsweg van het bedrijventerrein. Stedenbouwkundige voorschriften RUP Heihoek 8

10 Art. 3. Zone voor speelbos CATEGORIE BOS 3.1. Bestemming De zone is bestemd voor de inrichting van een speelbos en de bijhorende accommodatie. Dit is een bosgebied waarbinnen laagdynamische en kleinschalige jeugdactiviteiten mogelijk zijn Inrichting De zone wordt ingericht als een groenzone waarin kan gespeeld worden. De inplanting van speeltuigen en constructies is toegelaten. In de zone zijn gebouwen of constructies toegelaten in functie van de jeugdvoorziening. De maximale totale oppervlakte van de bebouwing bedraagt m². De afzonderlijke gebouwen hebben een maximale toegelaten oppervlakte van 300 m². De maximale bouwhoogte bedraagt 3,5 m. De zone kan maximaal 10% verhard worden. Het verharden tot op de zonegrenzen is toegelaten. De verharding kan enkel met kleinschalige waterdoorlatende materialen. De bestemming is van toepassing voor zover de aanleg, de exploitatie en wijzigingen van de bestaande aangrenzende spoorinfrastructuur niet in het gedrang worden gebracht. De hoogtebeperkingen, richtlijnen en veiligheidsvoorschriften van de spoorinfrastructuurbeheerder (Infrabel) moeten hierbij worden gevolgd. Op de grens met de eigendom van de N.M.B.S. (spoorweg) moet een draadafsluiting komen van minimum 1,50 meter hoogte. Deze afsluiting dient volledig, eventuele funderingen inbegrepen, in de zone voor speelbos geplaatst te worden. Op de grens van het speelbos kunnen geluidsmilderende maatregelen genomen worden. Het voorzien van een verdichte bosstructuur langs de grenzen van het containerpark kan ondersteunend helpen voor buffering. Zone voor bufferbekken (in overdruk) 3.3. De zone wordt bestemd voor de aanleg van een bufferbekken met als doel de vertraagde afvoer van hemelwater van het lokaal bedrijventerrein op piekmomenten. Het zal op een landschappelijke manier geïntegreerd worden in het speelbos, waarbij aandacht besteed wordt aan de relatie met de omgeving en natuurontwikkeling. Alle werken, die betrekking hebben op de verbetering van de waterhuishouding van het plangebied, zijn toegelaten. Wijzigingen die invloed uitoefenen op de waterhuishouding moeten steeds kaderen binnen de globale problematiek van de waterbeheersing in de omgeving en moeten uitgevoerd worden conform de principes van natuurtechnische milieubouw. De ontwikkeling van het bufferbekken moet gebeuren vóór de ontwikkeling van het bedrijventerrein. Stedenbouwkundige voorschriften RUP Heihoek 9

11 Dienstweg (indicatieve overdruk) 3.4. De zone wordt bestemd voor de bestendiging van de ontsluitingswegel die de dienstweg van Infrabel ten zuiden van de spoorwegbedding verbindt met de openbare weg Heihoekstraat. De wegel is maximaal 5 m breed. De wegel wordt uitgevoerd als aardeweg of met waterdoorlatende materialen of waterdoorlatende verhardingen in kleinschalige materialen. De ligging van de ontsluitingsweg wordt aangeduid op het grafisch plan. De as van de weg kan verschoven worden over maximaal 5 m buiten de aanduiding van het grafisch plan. De ontsluitingsweg sluit aan op de Heihoekstraat. Stedenbouwkundige voorschriften RUP Heihoek 10

12 Art. 4. Zone voor voetgangers- en fietsverbinding CATEGORIE LIJNINFRASTRUCTUUR 4.1. Bestemming De zone is bestemd voor een voetgangers- en fietsersverbinding. Deze weg heeft als hoofdfunctie het verbinden voor voetgangers en fietsers Inrichting De voet- en fietsweg wordt uitgevoerd met waterdoorlatende materialen of waterdoorlatende verhardingen in kleinschalige materialen. De delen van de zone, die niet strikt noodzakelijk zijn voor de realisatie van de voetgangers- en fietsersverbinding, worden ingericht als groenzone. Bijzondere voorzieningen zoals signalisatie, verlichting, beperkte nutsbebouwing en straatmeubilair zijn toegelaten, voor zover de inplanting ervan rekening houdt met alle aspecten van verkeersveiligheid, representativiteit, hinder voor aanpalenden, enz. Dit moet blijken uit een motivatie van de inplanting die bij de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning moet gevoegd worden. Bepaalde delen van de verbinding kunnen volledig verhard worden of aangelegd worden als toegang voor hulpdiensten of aangelanden. De noodzaak hiervan moet aangetoond worden in een bijgevoegde nota bij de vergunningsaanvraag. Dit mag echter de hoofdfunctie van de weg niet verhinderen. Stedenbouwkundige voorschriften RUP Heihoek 11