Woonvisie Diemen

Transcriptie

1 Woonvisie Diemen A. Khabbazha Ruimtelijke Ontwikkeling November 2013

2 Inhoudsopgave: 1 Samenvatting 1.1 Leeswijzer 4 2. Inleiding 2.1 Aanleiding Wat is een Woonvisie Missie en doelstelling Wonen in Diemen 6 3. Wettelijke kader en Beleidskader 3.1 Inleiding Wettelijke kader Europees huurbeleid Huisvestingswet Woningwet&BBSH Rijksbeleid Provinciaal woonbeleid Regionaal woonbeleid Roltrap mechanisme Ruimtelijk beleid Structuurvisie Diemen Bovenlokaal beleid en regionale ontwikkelingen Demografie, Woonwensen en Woningmarkt 4.1 Demografie Bevolkingsontwikkelingen Huishoudensontwikkelingen Woonwensen Woningmarkt Ontwikkeling woningvoorraad Diemen Huursector 18 Conclusie Woonruimteverdeling 5.1 Regionale Huisvestingsverordening Convenant Woonruimteverdeling Labelling en de lokale beleidsvrijheid 24 Conclusie Speciale aandachtsgroepen 6.1 Ouderen Woongroepen Zorgdoelgroep Starters 29

3 6.4.1 Koopsector Huursector Urgente woningzoekenden Statushouders 31 Conclusie Nieuwbouw en herontwikkeling 7.1 Woningbouw Herontwikkeling Plantage De Sniep De Brede HOED Herontwikkeling Schoollocatie Diemen Noord Herontwikkeling Bergwijkpark Noord Zuidflank Centrumgebied Winkelcentrum Diemerplein Herontwikkeling De Kiezel 36 Conclusie Samenwerking en leefbaarheid 8.1 Samenwerking Samenwerkingspartners Leefbaarheid Wijkgericht Werken Onrechtmatige bewoning 39 Conclusie Duurzaamheid 9.1 Duurzaamheid Energiebesparing 41 Conclusie Monitoring 44 Bijlagen: I. Uitvoeringsagenda/ Woonopgave Wie doet wat II. Documenten: 1. WoningNet, rapportage Wonen in Diemen

4 Hoofdstuk 1: Samenvatting 1. Samenvatting Deze woonvisie verwoordt het woonbeleid voor de komende vier jaar van de gemeente Diemen. Uitgangspunt is een evenwichtige opbouw van bevolking en woningvoorraad, waarbij kwaliteit en variatie als centrale opgave voor de toekomst staan. Het accent op het gebied van woningbouw ligt de komende jaren in Diemen op herontwikkeling en doorontwikkeling van bestaande locaties en op de bestaande woningvoorraad. Het streven is gericht op een optimale verdeling van de beschikbare woningvoorraad, uitgaande van het zo goed mogelijk laten aansluiten van het aanbod bij de vraag. Daarnaast legt de woonvisie ook verbindingen met beleid op aanpalende terreinen als zorg en welzijn, duurzaamheid, leefbaarheid en veiligheid. Dit betekent investeren in ruimtelijke kwaliteit, aandacht voor bestaande wijken, uitgaande van een levensloopbestendige, veilige, schone en duurzame leefomgeving. De voorliggende woonvisie is gefundeerd op twee doelstellingen: Het voorzien in de lokale woningbehoefte in het bijzonder voor jongeren/starters en senioren, Zowel in huur- en koopsector in de regionaal verband; Het bevorderen van duurzaamheid. Deze doelstelling is nieuw in de woonvisie. De gemeente spitst haar aandacht vooral toe op energiebesparing en de toepassing van duurzame energie. Dit geldt niet alleen voor de nieuwbouw, maar juist ook voor de bestaande woningen omdat daar de meeste winst te behalen is. 1.1 Leeswijzer Deze woonvisie start met een inleiding in hoofdstuk 2. Hierin wordt toegelicht om welke redenen actueel woonbeleid gewenst is, wat een woonvisie is, welke missie, doelstelling en resultaten de gemeente Diemen met het opstellen van de woonvisie voor ogen heeft. Ten slotte wordt beschreven hoe wonen in Diemen is. In hoofdstuk 3 worden de beleidskaders voor het wonen beschreven. Achtereenvolgens worden de wettelijke kaders, het rijksbeleid, provinciaal beleid en regionaal beleid betreffende het wonen kort toegelicht. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de demografische ontwikkelingen en er wordt beschreven tot welke woningbehoefte deze leiden. Verder worden de belangrijkste kenmerken en ontwikkelingen van de Diemense woningvoorraad beschreven. Hoofdstuk 5 gaat over woonruimteverdeling in Diemen en de recente regionale beleidswijziging/ regelgeving in dit kader. In hoofdstuk 6 komt de huisvesting van speciale aandachtgroepen aan de orde, vooral starters, senioren en zorgbehoeften. In hoofdstuk 7 worden de woningbouw en herontwikkelingsplannen voor de komende jaren in Diemen aangegeven. Daarnaast wordt ingegaan op de regionale woningbouwafspraken die binnen de stadsregio Amsterdam worden gemaakt in het kader van het Actieprogramma Regionale Woningmarkt In hoofdstuk 8 worden de verdeling van rollen en taken beschreven die de gemeente in samenwerking met partners bij het maken en het uitvoeren van het woonbeleid gewenst acht. Onderwerpen zoals leefbaarheid, de woonomgeving en wijkgericht werken komen hier aan de orde. In hoofdstuk 9 komen duurzaamheid en energiebesparing aan de orde. Ten slotte wordt in hoofdstuk 10 aanbevolen dat een beknopte monitoring noodzakelijk is om te toetsen of de doelstellingen worden gehaald en of aanpassingen van het voorgenomen beleid gewenst is. 4

5 Hoofdstuk 2: Inleiding 2.1 Aanleiding Sinds de vaststelling van de Woonvisie Diemen Werken aan Wonen in 2008 is de situatie op de woningmarkt drastisch gewijzigd. De nieuwe visie wordt opgesteld in een periode met veel onzekerheid op de woningmarkt. De kredietcrisis, die aanvankelijk beperkt was tot een verminderd vertrouwen in de banken, heet uiteindelijk geleid tot een wereldwijde economische crisis, die direct en indirect enorme consequenties heeft gehad en nog steeds heeft voor de woningmarkt in Nederland. Mensen zijn meer terughoudend in het vervullen van hun woonwensen. Banken verstrekken minder makkelijk een hypotheek. Ontwikkelaars en woningcorporaties zijn terughoudend geworden in het realiseren van woningbouwprojecten. De woningmarkt staat stil en bepaalde groepen huishoudens komen zeer lastig aan de gewenste huisvesting. Het consumentenvertrouwen is de afgelopen 10 jaar nog niet zo laag geweest. Mensen durven niet meer te investeren in een nieuwe woning. Naast deze conjuncturele veranderingen, heeft de woningmarkt ook te maken met structurele veranderingen. De bevolkingsontwikkeling in Nederland, Amsterdamse regio en meer specifiek in Diemen vraagt om verschuiving van accenten. Als gevolg van demografische ontwikkelingen zijn de woonwensen veranderd. De bevolking groeit nog maar zeer gering. Wel treedt er een verschuiving in huishoudensamenstelling en leeftijd op, waardoor andere woonwensen een rol gaan spelen. Bijvoorbeeld richt men zich sinds 2011 weer meer op de huursector, vooral het midden segment, als het gevolg van het Europese huurbeleid. De behoefte aan levensloopbestendige woningen neemt toe, als het gevolg van vergrijzing. Al met al de hoogste tijd voor een nieuwe Woonvisie. Deze Woonvisie zal als basis dienen voor de samenwerking met alle partijen die in Diemen op het gebied van het wonen actief zijn. 2.2 Wat is een woonvisie Tot halverwege de jaren 90 van de vorige eeuw voerde de rijksoverheid een strakke regie over de woningbouwproductie. Op basis van demografisch onderzoek werd bepaald welke woningbehoefte er was. De overheid had veel bouwgrond in handen en er waren van rijkswege omvangrijke subsidies beschikbaar voor het bouwen van zowel huur- als koopwoningen. In de jaren 90 van de vorige eeuw verscheen de Nota Volkshuisvesting. Hierin werd de verantwoordelijkheid voor het lokale woonbeleid meer bij de gemeenten neergelegd en werden de woningcorporaties financieel verzelfstandigd. Hoewel de verantwoordelijkheden voor het woonbeleid gedecentraliseerd werden, kregen de gemeenten niet de bijbehorende bevoegdheden en instrumenten om de woningbouw te sturen. Omdat steeds meer bouwgrond in handen was van ontwikkelaars en omdat woningcorporaties op afstand van de overheid waren gezet, werd het sturen van de woningproductie juist veel moeilijker. Het is bovendien heel lastig geworden om de woningbehoefte in een gemeente op langere termijn te voorspellen, omdat mensen niet meer hun leven lang op één plaats wonen en het beginsel van vrije vestiging inmiddels wettelijk is vastgelegd. De hierboven geschetste ontwikkelingen op het gebied van het wonen hebben geleid tot andersoortige verhoudingen tussen overheid en marktpartijen. Gemeenten kunnen het woonbeleid niet meer eenzijdig aansturen, maar moeten afspraken maken met partijen die het woonbeleid uitvoeren. De woonvisie is een belangrijk instrument op basis waarvan die afspraken tot stand kunnen komen. Via een woonvisie kan een gemeente vastleggen op welke wijze zij haar volkshuisvestingstaak wil uitvoeren. Een woonvisie is geen wettelijk verplicht instrument, maar is in de praktijk wel een veelgebruikt instrument om het gemeentelijk woonbeleid vorm te geven. 5

6 Een woonvisie wordt vormgegeven vanuit de gedachte dat gemeente regie voert over het woonbeleid door in goed overleg met woningcorporaties, marktpartijen en het maatschappelijk middenveld tot beleidskeuzen te komen en vervolgens met deze partners afspraken te maken over de uitvoering van dit beleid. Gemeenten en woningcorporaties hebben, in de ogen van de wetgever, een gelijkwaardige positie en moeten samen op lokaal niveau zorg dragen voor het bevorderen van huisvesting van de doelgroep, mensen met een lager inkomen. Het is gebruikelijk dat gemeenten hun woonbeleid, woningbouwplannen en woonruimte verdelingsinstrumenten onderbouwen in een Woonvisie. Over de uitvoering van deze voornemens maakt de gemeente prestatieafspraken met woningcorporaties en in sommige gevallen ook met marktpartijen. Deze woonvisie zal de basis vormen voor nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties in Diemen. 2.3 Missie en doelstelling De gemeente beschouwt het tot haar taak te bevorderen dat er voldoende en geschikte woongelegenheid in Diemen aanwezig is. Naast de kwantitatieve behoefte aan woonruimte speelt de kwaliteit en variatie van de aangeboden woonruimte in toenemende mate een rol. Uitgangspunt is een evenwichtige opbouw van bevolking en woningvoorraad, waarbij kwaliteit boven kwantiteit gaat. Het streven is erop gericht een hoogwaardig en veilig- leef- woon- en werkmilieu te bereiken dat duurzaam van kwaliteit is en de kwalitatieve vergelijking met andere gemeenten en de regio aankan. Dit betekent investeren in ruimtelijke kwaliteit, aandacht voor bestaande wijken, uitgaande van een levensloopbestendige, veilige, schone en duurzame leefomgeving. Naast fysieke aspecten gaat het daarbij zeker ook om sociaal-maatschappelijke aspecten. Inwoners en nieuwe bewoners van Diemen moeten hun woonwensen en wooncarrière kunnen invullen met in acht name van hun leefstijl, gezinssamenstelling, behoefte aan zorg en financiële mogelijkheden. Op het gebied van Wonen staat de Woonconsument centraal. In dit kader dient opgemerkt te worden dat het realiseren van beleidsvoornemens een direct verband heeft met de ontwikkelingen en samenwerking op het regionaal niveau op de woningmarkt, omdat de woningmarkt de gemeentegrenzen overstijgt en een strek regionaal karakter heeft. Daarom is een integrale aanpak essentieel: niet alleen vanuit de ideale woning of locatie denken, maar vanuit een compleet- regionaal- pakket. Een goed functionerende regionale woningmarkt is blijvend aantrekkelijk met een grote, regionaal onderling aanvullende, variëteit in aanbod. Een goed functionerend roltrapmechanisme in de regio Amsterdam is hierbij het uitgangspunt. 2.4 Wonen in Diemen Diemen heeft een prettige en duurzame leefomgeving met voldoende kwaliteit van de woonomgeving. Diemen is onderdeel van de Metropoolregio Amsterdam. Er zijn goede aansluitingen op het nationale en regionale wegennet en de bereikbaarheid per openbaar vervoer is uitstekend. Tegelijkertijd is Diemen ruimtelijk afgesloten van de omgeving door de omringende infrastructuur. Ook hebben de bebouwde kom en het buitengebied weinig verbinding/relatie met elkaar. Het buitengebied kent veel doorsnijdingen van infrastructuur. Hierdoor zijn de deelgebieden nauwelijks met elkaar verbonden en wordt de beleving van het gebied als geheel beperkt. Diemen bestaat uit een samenstel van afzonderlijke wijken, bedrijfsterreinen n groene gebieden. Elk deel bezit haar eigen kwaliteit, maar onderling zijn de gebieden ruimtelijk meer gescheiden dan verbonden. Doordat Diemen omringd wordt door infrastructuur is Diemen een eigen territoir in het metropolitaanse gebied. Dit wordt versterkt door het dorpsgevoel van bewoners dat voortkomt uit een gebondenheid aan de wijk, buurt of straat, het verenigingsleven, de wijkvoorzieningen en het centrumgebied. 6

7 Tegelijkertijd hebben de Diemenaren goede toegang tot de stedelijke voorzieningen van Amsterdam hetgeen als een groot goed wordt beschouwd. De conclusie zou getrokken kunnen worden dat Diemen een stedelijk dorp is. Het stadse zit in de nabijheid van Amsterdam met al zijn voorzieningen maar ook wel in redelijk hoge dichtheid die Diemen kenmerkt. Het dorpse is te vinden in de hechte sociale en culturele structuur en dagelijkse voorzieningen die in de wijk te vinden zijn. Ook zit dit in nog aanwezige kleinschaligheid van bebouwing en gebruik in het centrum en de dijklinten. Tot slot speelt ook de nabijheid van het landschap hierin een rol. Het buitengebied is altijd nabij. 7

8 Hoofdstuk 3: Wettelijke kader en Beleidskader 3.1 Inleiding De woonvisie staat uiteraard niet los van de totale beleidscontext. In dit hoofdstuk worden de belangrijke beleidskaders op het terrein van het wonen beschreven. Eerst wordt het wettelijke kader beschreven waarin het speelveld rond het woonbeleid is vastgelegd. Vervolgens worden het rijksbeleid, provinciaal beleid en regionaal beleid over het wonen toegelicht Wettelijke kader In artikel 22 van de Grondwet is vastgelegd dat het bevorderen van goede woonvoorzieningen een overheidstaak is. De overheid bouwt echter doorgaans zelf geen woningen. Van oudsher is deze taak daarom zoveel mogelijk ingevuld door het ontwikkelen van kaders en het scheppen van voorwaarden, waarbinnen particulier initiatief zich kan ontplooien. De verantwoordelijkheid van de overheid voor het wonen valt uiteen in twee onderdelen. Enerzijds is de overheid verantwoordelijk voor het functioneren van de woningmarkt als geheel. Zij heeft hiervoor onder meer wetgevende, financiële, fiscale en planologische instrumenten tot haar beschikking. Anderzijds is de overheid verantwoordelijk voor het bevorderen van goede huisvesting voor diegenen die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Hieronder wordt ingegaan op de belangrijkste wet- en regelgeving die de gemeente tot haar beschikking heeft om het functioneren van de woningmarkt te beïnvloeden Europees huurbeleid Per 1 januari 2011 is een belangrijke maatregel voor de toewijzing van sociale huurwoningen inwerking getreden. In het kader van de bestrijding van oneigenlijke staatssteun heeft de Europese Commissie bepaald, dat woningcorporaties minimaal 90% van hun sociale huurwoningen moeten toewijzen aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot De resterende 10% van de sociale huurwoningen mogen zij toewijzen aan huishoudens met een hoger inkomen. Deze maatregel betekent dat in vergelijking met de huidige praktijk een deel van woningzoekenden geen sociale huurwoning meer toegewezen kan krijgen. Er zal op lokaal niveau (en regionaal niveau) dus beleid moeten komen om de huishoudens met een (wat) hoger inkomen dan adequaat te kunnen huisvesten Huisvestingswet De Huisvestingswet biedt gemeenten een instrumentarium om te sturen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad, ter bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte. In 2012 is de Huisvestingwet op een aantal inhoudelijke onderdelen gewijzigd. Daarnaast is van de gelegenheid gebruik gemaakt om een aantal wetstechnische aanpassingen te doen. Naar de verwachting zal de nieuwe Huisvestingswet in 2013 in werkingtreden. De belangrijkste onderwerpen van deze wijzigingen zijn: het opnemen van de mogelijkheid tot lokaal maatwerk in de volkshuisvesting; het uitsluiten dat de gemeenteraad criteria voor de verlening van huisvestingsvergunningen vaststelt waardoor de toegelaten instellingen niet aan de hun wettelijk opgelegde toewijzingsverplichtingen kunnen voldoen; het opnemen van een verbod tot een criterium voor de verlening van een huisvestingsvergunning betreffende de minimale hoogte van het huishoudinkomen; Ook wordt de mogelijkheid om een huisvestingsverordening vast te stellen bij leefbaarheidsproblemen geschrapt. Gemeenten krijgen meer mogelijkheden om zelf te bepalen hoe ze woonruimte verdelen en hun woningvoorraad samenstellen, maar wel binnen een door het Rijk bepaald speelveld. 8

9 3.1.4 De Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) Het bevorderen van goede woonvoorzieningen door de overheid vindt zijn oorsprong in de woningwet, die in 1901 het eerste samenhangende wettelijke kader vormde voor de ruimtelijke ordening en de volkshuisvesting. In de woningwet was onder meer bepaald dat gemeenten uitbreidingsplannen opstellen voor de bouw van nieuwe woningen. In de woningwet is bepaald dat de overheid subsidie kan verlenen aan instellingen die werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting. Woningcorporaties zijn private stichtingen of verenigingen die zorg dragen voor de huisvesting van die huishoudens die niet op eigen kracht kunnen voorzien in hun huisvesting. In de Woningwet is aangegeven welke partijen als toegelaten instellingen zijn aan te merken en onder welke condities en voorwaarden de overheid haar steun verleend en haar toezicht op deze instellingen vorm en inhoud geeft. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting houdt toezicht op de woningcorporaties en kan subsidies verlenen aan woningcorporaties die bijvoorbeeld voor een grote herstructureringsopgave staan. In het BBSH staat welke prestaties woningcorporaties moeten leveren en hoe het toezicht op de woningcorporaties is geregeld. Daar is ook bepaald dat woningcorporaties naast het verhuren van woningen ook taken hebben op het gebied van wonen en zorg en de leefbaarheid van wijken. Gemeenten verlenen staatsteun aan woningcorporaties door bijvoorbeeld bouwgrond ter beschikking te stellen, vrijstelling van leges te verlenen of garantstellingen voor leningen af te geven. Er zijn ook gemeenten die de bouw van sociale huurwoningen op directe wijze subsidiëren, al dan niet via binnenplanse of bovenplanse vereveningsinstrumenten. 3.2 Rijksbeleid Met het verschijnen van de Woonvisie in juli 2011 geeft het Rijk haar integrale visie op de woningmarkt. Deze visie volgt de in 2006 verschenen visie op de woningmarkt op. In de Woonvisie benoemt het kabinet Rutte I de volgende doelstellingen: Meer vertrouwen in koopmarkt Betere werking huurmarkt Duidelijkere taken voor woningcorporaties Meer investeringen in woningbouw Betere kwaliteit van woon- en leefomgeving Het Kabinet Rutter II kondigt in 2013 een aantal nieuwe (voorstellen) maatregelen aan op het terrein van Wonen. De maatregelen van het kabinet beperken de taak van woningcorporaties. Zij komen bovendien onder directe aansturing van de gemeenten. Verder wordt de hypotheekrente- aftrek beperkt en komen er inkomensafhankelijke huurverhogingen. Er komt ook een extra verhuurderheffing. 3.3 Provinciaal beleid Het wonen is een belangrijk thema in het provinciale beleid. De provincie acht het van provinciaal belang dat de regionale woningmarkt goed blijft functioneren. Dit houdt in dat er voldoende woningen gebouwd worden en dat er een gevarieerd en aantrekkelijk aanbod is van woningen en woonmilieus die optimaal aansluit op de vraag van de woonconsument. De provincie heeft daarom de afgelopen jaren ingezet op stimuleringsmaatregelen om de stagnatie in de woningbouw als gevolg van de crisis op de woningmarkt aan te pakken. Voldoende woningen voor alle inwoners van Noord- Holland van een passende kwaliteit en in een aantrekkelijk woonmilieu. Deze ambitie voor 2020 staat in de Provinciale woonvisie Goed Wonen in Noord-Holland. De woonvisie is een uitwerking van de Structuurvisie Noord-Holland

10 In de woonvisie gaat het niet langer alleen om het aantal woningen dat gebouwd moet worden, maar ook om het soort woningen. Daarom zijn de volgende drie speerpunten benoemd: Betere afstemming tussen vraag en aanbod voor alle consumenten en vooral voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een geschikte woning; Betere afstemming van voorzieningen in de woonomgeving op de vraag van bewoners; Verbetering van de duurzaamheid van het woningaanbod en de woonomgeving. Momenteel werken de provincie en alle gemeenten in Noord-Holland met elkaar de woonvisie verder uit in regionale actieprogramma s wonen (RAP s). 3.4 Regionaal Woonbeleid; De stadsregio Amsterdam De woningmarkt beperkt zich niet meer tot gemeentegrenzen, maar wordt steeds meer een echte regionale markt. De Regionale Woonvisie van 2004 is het beleidskader op het gebied van volkshuisvesting voor de 16 gemeenten in de stadsregio Amsterdam. Het geeft richting aan de programmering en prioriteiten op het gebied van wonen. Centraal staat in de Woonvisie van de stadsregio Amsterdam de opgave tot het bouwen van voldoende woningen en dus het op gang brengen van de nieuwbouw en de herstructurering. Dat vloeit voort uit de vaststelling dat er tot 2030 in de noordelijke Randstad woningen bij zullen moeten komen. De nadruk moet vooral op middeldure woningen komen te liggen. Daarmee zou de doorstroming op de regionale woningmarkt weer op gang kunnen komen Roltrap mechanisme Een gemeenschappelijk beeld van de regionale woningmarkt is essentieel. De woningmarkt overstijgt de lokale gemeentegrenzen en heeft een sterk regionaai karakter. Regionale en subregionale afstemming door middel van een programma met een divers woningaanbod en het optimaal gebruikmaken van de verschillende kwaliteiten van de regio is hierbij belangrijk. Het roltrapmechanisme is een leidend principe in het functioneren van de woningmarkt in de Amsterdamse regio en heeft een positief effect ten aanzien van de economische groei binnen de regio. Op regionale schaal zijn twee belangrijke doelgroepen te onderscheiden; young professionals en de gezinnen die doorstromen binnen de regio. Essentieel onderdeel is de massale instroom van jongeren, voor het grootste deel van buiten de Stadsregio, in de stad Amsterdam. Studenten en goed opgeleide startende werkers (young professionals) beginnen onderaan de roltrap en zetten hem in beweging. Zo leggen zij de bodem onder een positieve economische ontwikkelingsspiraal. Eenmaal in de gezinsfase verhuist men vaak naar een van de regiogemeenten voor de gewenste gezingswoning met tuin. Andere doelgroepen die worden onderscheiden zijn senioren en lokale starters. Voor al deze doelgroepen is het van belang dat tijdig de juiste woningen beschikbaar zijn om de roltrapgoed te laten functioneren. De roltrap verbindt de woningmarkt van de deelregio Amsterdam als een schanier met die van de drie omliggende deelregio s Noord, Zuid en Almere. Bron: Stadsregio Amsterdam 10

11 Uitgangspunt bij dit keuzeproces is het in werking houden van de roltrap op de woningmarkt: de instroom en doorstroom van jonge professionals in met name een centrum stedelijk woonmilieu en de doorstroom van jonge gezinnen naar milieus met meer ruimte in en om de woning. De doorstroom gezinnen maken dan weer plaats voor nieuwe instroom. Achterliggende gedachten daarbij is dat deze roltrapbeweging het meest kan bijdragen aan de economische en demografische groei en bloei van de hele regio. De genoemde bevolkingsgroepen zijn ook het meest actief op de woningmarkt. Hun leeftijd, levensfase en daarmee samenhangend hun vaak urgente woningbehoefte maakt hen ook in deze economisch slechte tijden zeer verhuisbereid. Type woning Elke leeftijdsgroep, en dus ook elke roltrapgroep, heeft zo zijn eigen specifieke woonwensen. De meeste young professionals willen een appartement, zij hebben vaak geen specifieke voorkeur voor een benedenwoning of een hoger gelegen appartement. Ook de aan- of afwezigheid van een lift speelt meestal geen rol in hun woningkeuze. De meeste doorstroom gezinnen geven de voorkeur aan een benedenwoning met tuin of een eengezinswoning. Een deel van doorstroom gezinnen willen ook wel een appartement, maar dan het liefst wel met een lift voor de spullen die zij, in verband met hun kinderen, naar boven moeten sjouwen. Veel gezinnen hebben een sterke voorkeur voor een tuin omdat zij dan niet steeds met hun kind(eren) naar een park of speeltuin hoeven. De doorstroom gezinnen die gericht zijn op de regio geven veel meer dan de gezinnen die gericht zijn om Amsterdam de voorkeur aan een eengezinswoning met een tuin. De jongere senioren (55-65 jaar) geven vaak nog de voorkeur aan een eengezinswoning. Maar het liefst wel met een slaapkamer en badkamer op de begane grond zodat zij niet direct een ander huis hoeven te zoeken als zij slechter ter been worden. Als er in die eengezinswoning een mogelijkheid is om een traplift te plaatsen dan hopen zij ook de komende jaren daarin te kunnen blijven. De 65- plussers hebben in meerderheid de voorkeur voor een appartement of een benedenwoning. 3.5 Ruimtelijk beleid Structuurvisie Diemen Voor Diemen heeft de structuurvisie specifiek als doel het brengen van samenhang in de diverse grote en kleine ontwikkelingen die in de gemeente spelen en op stapel staan. Door een integrale benadering en het vormen van een eigen visie/wensbeeld, wil de gemeente meer grip krijgen op de ontwikkelingen en zo meerwaarde creëren. De structuurvisie Diemen is een richtinggevend stuk en voor de langere termijn kaderstellend. Het geeft een algemeen beeld van de toekomst van Diemen. Dit algemene, richtinggevende beeld is door middel van een uitvoeringsagenda, waarin de verschillende deelprojecten worden benoemd, nader uitgewerkt. In de structuurvisie is uitgewerkt welke ruimtelijke ontwikkelingen Diemen in de toekomst te wachten staan en waar welke activiteiten plaats gaan vinden. Waar wordt nog woningbouw ontwikkeld, waar ligt de nadruk op natuur en recreatie en waar is juist bereikbaarheid en bedrijvigheid belangrijk, welke sociale verbanden willen we met ruimtelijke ingrepen versterken? Bovenlokaal beleid en ontwikkelingen in de regio Op bovenlokaal niveau houdt de gemeente Diemen rekening met de plannen die zijn vastgesteld of in voorbereiding zijn bij het Rijk en de stadsregio Amsterdam. In en rondom Diemen zijn tal van ontwikkelingen gaande. Daarnaast worden direct aan de grens of verder weg projecten voorbereid en zijn ontwikkelingen gepland. 11

12 De belangrijkste hiervan die direct effect hebben op Diemen zijn de uitbreiding van de hoofdinfrastructuur (A10, A1, A9 en spoor) en gebiedsontwikkeling in de Bloemendalerpolder en in Amsterdam. Ook zijn de nieuwe verbindingen naar IJburg en (op langere termijn) Almere van belang omdat deze over Diemens grondgebied zijn gepland. Belangrijk is om al deze ontwikkelingen te bezien vanuit een Diemens ontwikkelingsperspectief op de langere termijn. Op deze wijze kunnen ontwikkelingen zodanig vorm worden gegeven dat daarmee de bestaande kwaliteiten van Diemen worden veiliggesteld en versterkt en tegelijkertijd (op langere termijn) voor Diemen nieuwe kansen kunnen ontstaan. 12

13 Hoofdstuk 4: Demografie, Woonwensen en Woningmarkt 4.1 Demografie In Nederland zijn drie kenmerkende demografische ontwikkelingen gaande: vergrijzing, gezinsverdunning en verschil in krimp- en groeiregio s. De Nederlandse bevolking vergrijst. Landelijk stijgt het aantal mensen ouder dan 65 jaar gestaag, terwijl het aantal mensen tussen de 35 en 55 jaar juist afneemt. Op grond van leeftijdsklasse tabel blijkt dat deze trend zich ook in Diemen voordoet. Uit het rapport Nederland in 2040: een land van regio s, Ruimtelijke Verkenning 2011 van het Planbureau voor de Leefomgeving blijkt dat er grote regionale verschillen in (bevolkings-)groei dan wel krimp zullen ontstaan. Landelijk zal tot 2020 nog sprake zijn van een bevolkingsgroei. Dat geldt ook voor de Amsterdamse regio, als een groeiregio. Goed woonbeleid moet aansluiten op de demografische ontwikkelingen op de woningmarkt. Demografische ontwikkelingen worden in belangrijke mate beïnvloed door externe factoren; het zijn vooral de natuurlijke aanwas, migratie en de ontwikkelingen in de huishoudensamenstelling. In dit hoofdstuk wordt daarom een overzicht van de recente en verwachte bevolkingsontwikkeling in Diemen aangegeven Bevolkingsontwikkeling Diemen Op 1 januari 2013 heeft Diemen inwoners. Het aantal inwoners is sinds 2000 met 6% toegenomen. Daarnaast telt Diemen in 2012 totaal huishoudens. Een belangrijk aspect ten aanzien van de ontwikkeling van de bevolking in Diemen is de migratie. Diemen kent vele jaren een positieve migratie, (grote) instroom van nieuwe bewoners uit de regio, vooral uit Amsterdam. 44% van de bewoners van de gemeente Diemen komt oorspronkelijk uit Amsterdam. Sinds 2000 heeft Diemen een positief migratie saldo. Slechts in 2011 (-68) en in 2012 (-3) was sprake van een klein negatief migratie saldo. Het zal niemand zijn ontgaan: de woningmarkt is in een diepe crisis geraakt. Het aantal verhuizingen binnen de regio is lager dan ooit. Aan het (negatief) migratie saldo zijn niet alleen economische omstandigheden en de situatie op de woningmarkt debet. Ook het stilvallen van de woningbouw en concurrentie van woningbouwprojecten in de regio hebben tot gevolg dat minder mensen vanuit de regio een woning in Diemen betrekken. Daar en tegen is het saldo van geboorte en sterfte al die jaren continu positief geweest in Diemen. Dat wil zeggen dat het aantal geboorte hoger ligt dan het aantal overledenen. Jaar Bron:CBS Bevolkingsontwikkeling Diemen Aantal Vestiging inwoners Geboorte Overledenen in Saldo gemeente Vertrek uit gemeente Saldo Verder wordt binnen de totale bevolking van Diemen een groeiend aantal ouderen geconstateerd. In Diemen bevinden zich in verschillende wijken enkele wooncentra voor ouderen. Toch woont momenteel de helft van alle senioren (65+) in Diemen Centrum. In de afgelopen jaren heeft de sterkste bevolkingsafname plaatsgevonden in de leeftijdscategorie jaar. 13

14 De sterkste toename heeft plaatsgevonden in de leeftijdscategorie tussen 0-25 jaar en 45 of ouder. De samenstelling van de bevolking verandert onder ander door de toenemende vergrijzing. Het aanpassen van woningen, het creëren van nultreden woningen en de combinatie van wonen met welzijn en (in een later stadium) zorg worden steeds belangrijker. De woonomgeving dient aan te sluiten bij deze veranderende behoeften. Voorts kent Diemen veel jonge huishoudens met een grote studentenpopulatie door de aanwezigheid van enkele studentenflats in Diemen Centrum en Diemen Zuid/Bergwijkpark die specifiek bedoeld zijn voor studenten- en jongerenhuisvesting. In de onderstaande tabel is het aantal inwoners per leeftijdklasse in 5 categorieën in de drie wijken aangegeven. Wijk Diemen Centrum Diemen Zuid Diemen Noord Leeftijdsklasse tot tot tot tot of ouder Totaal Totaal Bron:CBS Wijk Diemen Centrum Diemen Zuid Diemen Noord Leeftijdsklasse percentage 0 tot tot tot tot of ouder Totaal 15% 15,8% 26,3% 28% 14,9% 100% 17% 16,1% 25,6% 28,6% 12,8% 100% 18% 12,6% 21,3% 32,8% 15,3% 100% Huishoudensontwikkeling Diemen Telt Nederland thans nog 36% aan eenpersoonshuishoudens, over 30 jaar bedraagt dit percentage reeds 40%. Het aantal huishoudens groeit relatief gezien sneller dan het aantal personen. Dit betekent dat de huishoudens gemiddeld nog steeds kleiner worden. De gemiddelde huishoudengrootte daalt van 2,22 in 2010 naar 2,13 in 2020 en 2,09 in De daling gaat echter minder snel dan in voorgaande jaren. In 1982 was de gemiddelde huishoudengrootte nog 2,8. Er wonen steeds minder mensen in een woning, er zijn steeds meer eenpersoonshuishoudens. Het gevolg is een toenemend aantal huishoudens tot De groei van het aantal huishoudens betreft vooral de alleenstaanden. Tussen 2010 en 2030 komen er 965 duizend huishoudens bij. Het aantal alleenstaanden zal in die periode groeien met 638 duizend, het aantal samenwonenden zonder kinderen met 166 duizend en het aantal eenoudergezinnen met 119 duizend. Het aantal samenwonenden met kinderen stijgt het minst, met 42 duizend (Primos 2011) Alleenstaand Samenwonend zonder kinderen samenwonend met kinderen Eenoudergezin 14

15 Daarnaast speelt de verdergaande individualisering een rol. Door de toegenomen individualisering in de afgelopen jaren bij de huishoudensvorming van jongeren, worden in de toekomst groepen die een meer traditionele huishoudensvormingspartroon hebben gevolgd, opgevolgd door groepen met een meer individualistisch patroon. Dit beeld komt ook voor in de uitkomsten van het vervolgonderzoek van MRA ( Verstedelijkingsopgave, zie de bijlage). De Metropoolregio Amsterdam - kortweg MRA - is het informele samenwerkingsverband van 36 gemeenten, de provincies Noord-Holland en Flevoland en de Stadsregio Amsterdam. Het metropoolgebied omvat het grondgebied van het noordelijk deel van de Randstad. In een vervolgonderzoek (Quick scan) is gekeken hoe en waar het grote aantal woningen past binnen de uitgangspunten van het Ontwikkelingsbeeld. Verder is onderzocht of het aanbod, de toe te voegen woningvoorraad in termijn van woonmilieus, strookt met de vraag naar die woonmilieus. Hieronder tweetal interessante conclusies met betrekking tot huishoudsontwikkeling voor de Noordelijke Randstad: De grootste groei van huishoudens wordt verwacht in de komende 10 jaar: 42% van de totale groei. Om gelijke tred te houden met de verwachte huishoudensgroei moeten er respectievelijk woningen tot 2020, woningen tot 2030 en woningen tot 2040 aan de bestaande voorraad worden toegevoegd. In de eerste 10 jaar is 45% van de groei gericht op 1-2 persoonshuishoudens en 75% van de vraag stedelijk georiënteerd. Prognose bevolkingsopbouw en huishoudens in Diemen tot 2030 Jaar Totale bevolking Totale huishoudens Emigratie X X Geb. Over. eenpersoons meerpersoons in uit ,7 0,3 0,2 5,9 6,3 1,5 1, ,2 0,4 0,2 6,9 6,4 1,0 1, ,3 0,5 0,2 6 6,3 0,8 1,2 Bron: CBS Op basis van prognose van CBS kan concludeert worden dat tot 2030 de groei van het aantal huishoudens (relatief) gelijk gepaard gaat met de groei van totale bevolking In Diemen. Het bovenstaande heeft uiteraard gevolgen voor de ontwikkelingen op zowel de arbeidsmarkt, de woningmarkt als het draagvlak van voorzieningen in Diemen. Diemen telde in 2012 in totaal huishoudens. Daarbij betreft het: 5350 eenpersoonshuishoudens (44,75%) en 6778 meerpersoonshuishouden (55,25%), waarvan 3479 tweepersoonshuishoudens (51%), 3299 gezinnen met kinderen (49%). Hierbij wordt opgemerkt dat relatief hoog aantal eenpersoonshuishoudens in Diemen is ontstaan vanwege het aantal gehuisveste studenten in Diemen Centrum en Diemen Zuid/Bergwijkpark. De gemiddelde woningbezitting bedraagt 2. Huishoudensontwikkeling Jaar Bron: CBS Totale Particuliere huishoudens Eenpersoons huishouden Meerpersoons Huishouden Grootte meerpersoonshuishouden 2 per. 3 per. 4 per. >5 per

16 4.2 Woonwensen Wonen in Diemen in 2011 In 2005 is door de Dienst Onderzoek en Statistiek van Amsterdam onder een representatief aantal zelfstandige huishoudens in Amsterdam en Diemen het onderzoek Wonen in Amsterdam en Diemen, kortweg aangeduid als WIA(D), uitgevoerd. Dit onderzoek heeft allerlei bruikbare informatie over de woongeschiedenis en verhuiswensen van bewoners, over de woningvoorraad en tenslotte over de woonomgeving opgeleverd. Omdat de onderzoeksgegevens uit 2005 verouderd zijn, is er in 2011 voor gekozen om het woononderzoek opnieuw uit te voeren. Met het woononderzoek Wonen in Diemen 2011 werd allereerst beoogd een beeld te krijgen hoe de bewoners uit de gemeente Diemen over hun woning en woonomgeving denken. Daarnaast was het wenselijk om in kaart te brengen hoe de woningvoorraad er uit ziet en welke verhuiswensen bewoners hebben. In dit kader kent Diemen een zeer grote verhuisdynamiek met de regio, vooral met Amsterdam. De verhuisdynamiek binnen Diemen zelf is relatief gering. In de gemeente Diemen is op basis van woononderzoek (in theorie) behoefte aan verschillende woningtypen en prijsklasse. Met betrekking tot woonwensen geven Diemenaren aan dat er vooral behoefte is aan extra seniorenwoningen (35%), gevolgd door extra jongerenwoningen (28%). 37% van de bewoners van Diemen geeft aan dat er meer sociale huurwoningen gebouwd moeten worden. 32% is van mening dat er meer koopwoningen moeten komen, maar dan wel klein en goedkoop. Als de gemeente Diemen voor de lokale markt wil ontwikkelen dan ligt het voor de hand om bovenstaande zaken in acht te nemen bij de ontwikkeling van de verschillende nieuwbouwprojecten in Diemen. Het woononderzoek Wonen in Diemen 2011 is als bijlage aan de Woonvisie toegevoegd. 4.3 De woningmarkt Regionale woningmarkt De regio Amsterdam is een bruisende en toonaangevende Metropool, maar de woningmarkt verkeert nog altijd in zwaar weer. Ook in 2012 stagneerde de doorstroming verder. De onzekerheid over de (toekomstige) financiële situatie remt nog altijd veel doorstromers met een verhuiswens af. De dalende huizenprijzen leiden bovendien tot vermindering van het eigen vermogen van oudere kopers en het in toenemende mate onder water staan van de hypotheken van vooral jongere eigenwoningbezitters tot 40 jaar; normaliter actieve verhuizers. In beide gevallen blijft de verhuiswens wel intact, maar is het resultaat dat men uiteindelijk niet of nauwelijks vertrekt. Huurders van sociale huurwoningen zien zich geconfronteerd met forse huurstijgingen na verhuizing (of ze nu binnen of buiten de sociale sector verhuizen) en ook daar is het credo dus vooral: blijf zitten waar je zit. Starters op de woningmarkt houden zich ondanks alles echter staande; zij verhuizen zeker niet minder. Koopstarters hebben wel moeite de qua prijsstelling voor hen niet ongunstige koopmarkt te betreden, vooral vanwege de strenge hypotheekvoorwaarden met betrekking tot het vaste arbeidscontract dat zij doorgaans niet bezitten. Ook in dit segment hebben starters het moeilijk. Het roltrapmechanisme drijvende kracht achter de regionale woningmarkt rolt nog redelijk soepel bij de opstap, maar naar boven, richting afstap, wel steeds trager. Door de afnemende belangstelling voor koopwoningen belandt de nieuwbouwproductie in 2013 op een nieuw dieptepunt. De terugval van de nieuwbouw en het verder afnemen van de doorstroming, waardoor het aanbod op de woningmarkt beperkt wordt, is zorgelijk. 16

17 De huidige situatie vraagt daarom meer dan ooit om een strategie gefundeerd op regionale samenwerking. Belangrijk daarbij zijn de de volgende uitgangspunten: Een gedeelde basis; gemeenschappelijk beeld van de regionale woningmarkt en samenwerking; De vraag centraal; denken vanuit de doelgroepen, marktsegmenten en de onderscheidende kwaliteiten: de aantrekkingskracht van gebieden, kernen en wijken; Versnelling en dynamiek. In het document De roltrap in beweging; actieprogramma voor de regionale woningmarkt staat de woningmarktstrategie voor de komende jaren beschreven, uitgewerkt in een drietal thema s en subthema s (Gedeelde basis, de vraag centraal, versnelling en dynamiek). Deze vormen de kapstok voor activiteiten die op lokaal, bovenlokaal en regionaal niveau kunnen worden opgepakt om de woningmarkt weer in beweging te krijgen en te helpen meer balans te krijgen tussen vraag en aanbod. Om de regionale woningmarkt te verbeteren geeft dit document ook aan dat er met de volgende ontwikkelingen bij het bepalen van de opgave rekening moet gehouden worden; Demografische en maatschappelijke ontwikkelingen; Afgenomen investeringsmogelijkheden en bereidheid van consumenten, investeerders en ontwikkelaars; Toenemende vraag naar middeldure huurwoningen; Toenemende belang van de kwaliteit van de leefomgeving. Deelregio Zuid Voor het positioneren van de Diemense markt is het van belang om een beeld te schetsen van de woningmarkt in de Deelregio zuid. Volgens het rapport Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere (RIGO 2011) is de subregio Zuid een bijzonder open markt en populair bij het beter opgeleide, welvarender deel van de Amsterdamse huishoudens met een verhuiswens naar de regio. Van alle verhuizingen naar woonruimten in Zuid is 52% van de huishoudens afkomstig van buiten de deelregio. De instroom bestaat met name uit gezinnen uit Amsterdam en jongere huishoudens uit de rest van het land. De verhuisdynamiek van Zuid blijkt sterk gerelateerd aan de grote regionale roltrap. Uitzonderingen hier zijn Diemen en Amstelveen, waar de verhuisdynamiek ook sterk wordt bepaald door het relatief grote aandeel aan appartementen en de grote studentencomplexen. Een opvallende kenmerk van de verhuisdynamiek binnen de deelregio Zuid is de afwezigheid van lokale roltrap. Zoals eerder in hoofdstuk drie is aangegeven, is de roltrap het drijvend mechanisme achter de dynamiek op de woningmarkt van de regio Amsterdam en moet worden geconstateerd dat die trap momenteel onvoldoende rolt. Dat is voor de positie van de regio een onwenselijke situatie, zowel vanuit economische als demografisch oogpunt. De Stadsregio Amsterdam heeft drie doelgroepen benoemd met de divers woonwensen die belangrijk zijn voor het op gang houden van de regionale roltrappen. Het gaat om: Young professionals (tussen 25 en 35, min. HBO opleiding, zonder kinderen); Doorstroomgezinnen met jonge kinderen (vooral gericht op het gebied binnen de ring A10); Medioren en senioren Ontwikkeling woningvoorraad Diemen In 2011 zijn er in Diemen in totale woningen, waarvan 45% uit koopwoningen en 54% uit huurwoningen bestaat. 36% van de woningen zijn in bezit van woningcorporaties en 18% in bezit van particuliere verhuurders. Woningvoorraad gemeente Diemen Jaar Aantallen Bron: CBS 17

18 Bijna driekwart van de woningen in Diemen is gebouwd na 1970, slechts 5% is vooroorlogs. Deze naoorlogse woningen staan vooral in Diemen Zuid en Diemen Noord, maar ook in Diemen Centrum zijn in de afgelopen decennia veel woningen gerealiseerd. De beperkte vooroorlogse voorraad staat vooral in Diemen Centrum. De woningvoorraad in Diemen bestaat vooral uit eengezinswoningen in een rij en flatwoningen. Over het algemeen is de kwaliteit van de bestaande voorraad goed. Een deel is echter verouderd en scoort daardoor laag op energieprestatie. Dit gaat gepaard met hoge energielasten hetgeen vooral voor lage inkomens een probleem kan opleveren. Met de verwachte stijging van de energieprijzen is dit een belangrijk aandachtspunt. Diemen heeft drie woonwijken, elk met een eigen karakter: Centrum, Zuid en Noord. Voor deze drie wijken gelden de volgende kenmerken: Diemen Centrum: Beperkt oude bebouwing, mix van eengezinswoningen, portiek etagewoningen en flatwoningen. In het Centrum zijn de woningen gemiddeld het kleinst (110 vierkante meter). Vergeleken met de andere wijken heeft Diemen Centrum het hoogste aandeel sociale huurwoningen (24%). Ook is de netto huur van sociale huurwoningen het laagst in Diemen Centrum. Vooral in Diemen Centrum zijn de woningen relatief goedkoop. 11% van de koopwoningen heeft een (geschatte) waarde onder de Terwijl een trend van vergrijzing wordt waargenomen, neemt inmiddels het percentage jongeren in Centrum ook toe. Het inspelen op de veranderende woningmarkt en de kwaliteit van de woningen vraagt de nodige aandacht bij woningcorporaties en eigenaren van complexen. De uitbreiding van het winkelcentrum Diemerplein en de realisering van de Brede HOED zullen bijdragen aan een sterker imago voor Diemen Centrum als hoofdvoorzieningencentrum. Diemen Zuid: Veel rijwoningen en mix van huur- en koopwoningen. In Diemen Zuid is een woning gemiddeld 113 vierkante meter groot. 81% van de woningvoorraad in Diemen Zuid bestaat uit rijtjeswoningen. 70 % van de huurwoningen in Zuid heeft een huur tussen de 660 en % van de koopwoningen in Diemen Zuid heeft een (geschatte) marktwaarde tussen de en De gemiddelde waarde van de woningen is in Diemen Zuid het laagst en het hoogst in Diemen Noord. Ten opzichte van Diemen Noord kent de wijk een goedkopere woningvoorraad, met een hoog aandeel middeldure woningen, en een meer gelijke verdeling tussen eigenaar-bewoners, particuliere huur en sociale huur. De helft van de woningvoorraad in Diemen Zuid bestaat uit woningen met vier kamers. De wijk is inmiddels dertig jaar oud, de afgelopen jaren zijn het winkelcentrum en de openbare ruimte volledig opnieuw ingericht. Diemen Noord: Gebouwd na Diemen Noord is een sterke wijk met veel eengezinswoningen en enkele flatgebouwen, met een relatief dure woningvoorraad, veel particuliere huur en veel eigenaar-bewoners en een kleine sociale huurvoorraad. De woningen zijn met gemiddeld 123 vierkante meter het grootst in Diemen Noord. Toch zijn de meeste driekamerwoningen in Noord te vinden. In Diemen Noord wordt gemiddeld per maand het meest betaald voor een geliberaliseerde huurwoning, namelijk De Huursector De sociale huursector De sociale huurvoorraad vervult een belangrijke functie in het huisvesten van de doelgroepen. Daarom wil de gemeente dat de omvang van de sociale huurvoorraad ook in de toekomst van voldoende omvang en kwaliteit zijn om de doelgroepen voldoende keuze te bieden. Voor de middeninkomens zet de gemeente in op een betere bereikbaarheid van de betaalbare koop en huuraanbod in het duurdere segment tot

19 In de sociale huursector in Diemen zijn de volgende woningcorporaties werkzaam: 1. Woningstichting Rochdale met 2304 woningen. 2. Woonstichting De Key met 1706 woningen. 3. Woningcorporatie Stadsgenoot met 272 woningen. De meeste huurwoningen in Diemen zijn in bezit van Rochdale 2304 woningen (53%) waarvan 2184 sociale huurwoningen en 120 geliberaliseerd. De Key bezit in totaal 1706 woningen (41%); 1405 studentenwoningen (81,4%) in Diemen Zuid en Centrum en 301 reguliere huurwoningen (18,6%) waarvan 30 geliberaliseerd. Stadsgenoot bezit 272 woningen (6%), waarvan 237 sociale woningen en 35 geliberaliseerd. De huurprijzen van de woningen in de sociale huursector zijn als volgt verdeeld: Omvang van de sociale woningvoorraad Diemen Woningvoorraad Verhuurders Centrum Zuid Noord Totaal Kernvoorraad < 524 Aftoppingsgrens 3 personen Maximale huurgrens RC: DK: SG: RC: DK: SG: RC: DK: SG: - 900* * */ */ */ Geliberaliseerd > 664 RC: DK: SG: Studenten woningen Regulier woningen 905* * * 2877 Totaal RC: Rochdale & DK: De Key & SG: Stadgenoot - *Studenten woning De gemeente wil, in samenwerking met de woningcorporaties, dat het huidige aantal woningen in de kernvoorraad c.q. de betaalbare voorraad (die toegankelijk zijn met huursubsidie) wordt behouden. De wens van de woningcorporaties om huren boven de aftoppingsgrens te trekken, huren te liberaliseren of sociale huurwoningen te verkopen staat hiermee op gespannen voet. Daartoe worden met de woningcorporaties afspraken gemaakt over het behoud van de betaalbare woningvoorraad. In de afgelopen jaren is de omvang van de kernvoorraad en van de betaalbare woningvoorraad in Diemen licht afgenomen. Het grote knelpunt in de Diemense woningvoorraad is de beperkte beschikbaarheid van de sociale woningen ten behoeve van de doelgroep. Kortom; de druk op de sociale huursector in Diemen is onverminderd hoog. Van de 2877 reguliere sociale huurwoningen in Diemen kwamen in 2011 slechts 95 woningen vrij en in woningen vrij. Op deze 111 woningen reageerden woningzoekenden, waarvan afkomstig uit Diemen, uit Amsterdam en uit de rest van de gemeenten in de Stadsregio Amsterdam. De wachttijd voor Diemense starters was in 2012 ruim 9,8 jaar en voor doorstromers 17,7 jaar. De slaagkans van woningzoekenden in Diemen is onverminderd laag: gemiddeld circa 0.15%. 19

20 Scheefwonen Een aandachtspunt is dat er in Diemen zowel sprake is van goedkope als dure scheefheid. 15% van de huishoudens woont goedkoop scheef. Zij hebben een hoger bruto jaar inkomen dan en kunnen dus een geliberaliseerde huurwoning of koopwoning betalen, maar wonen wel in een sociale huurwoning. 18% van de huishoudens met een inkomen tot woont duur scheef. Zij hebben een laag inkomen, maar moeten een huur boven de 653 per maand voldoen. De gemeente vindt het scheef wonen een ongewenste ontwikkeling. Om duur/goedkoop scheefwonen te voorkomen hanteert de gemeente bij de woonruimteverdeling het uitgangspunt dat huishoudens met recht op huurtoeslag in principe niet kunnen reageren op woningen met een huur tussen de 561,98 en 664,66. Een uitzondering wordt gemaakt voor huishoudens met drie of meer kinderen. Als gevolg van de kabinetplannen wordt verwacht dat de woningcorporaties meer huur gaan genereren en vervolgens overwegen om deze regels te verruimen. Met in acht neming van de kabinetplannen inzake de aanpak van scheefwonen gaat de gemeente Diemen samen met de woningcorporaties verder onderzoeken welke maatregelen nog ingezet kunnen worden voor de bevordering van de doorstroming en het beperken van het scheefwonen. Een voor de hand liggende maatregel kan zijn dat de woningcorporaties de door de regering aangekondigde huurverhoging gebruiken om een deel van hun bestaande bezit over te hevelen naar het prijssegment van 650 tot 900. Hierdoor wordt aanbod gecreëerd voor huishoudens die als gevolg van het Europese huurbeleid omtrent staatsteun geen toegang meer hebben tot de sociale huurmarkt en kan doorstroming van middeninkomens vanuit sociale huurwoningen worden bevorderd. De huurverhoging dient gecombineerd te worden met het creëren van meer aanbod in de vrije sector, zodat scheefwoners ook daadwerkelijk meer keuze krijgen in het segment dat passend is bij hun inkomen en wooncarrière. Samen met woningcorporaties moet bezien welk percentage van het bezit zou kunnen worden overgeheveld naar de vrije sector. Daarvoor moet onder meer worden onderzocht hoe groot de groep huishoudens is met inkomens tot anderhalf keer modaal. De particuliere huursector/vrije sector Er zijn in de Stadregio Amsterdam en Almere in totaal naar schatting vrije sector huurwoningen. De woningvoorraad in de particuliere huursector in Diemen is kleiner dan in de sociale huursector, namelijk respectievelijk 18% en 36%. Het betreft hierbij voornamelijk woningen van beleggers. De verhuurders stellen over het algemeen minimum inkomenseisen aan potentiële huurders. Stand van bestaande woningvoorraad 2010/11 Gemeente Aantal Totale woningvoorraad % van totale voorraad % binnen SRA Diemen % 5% Amsterdam % 60% Het middendure segment In het huidige Diemense woonaanbod is het middenduur huursegment (en betaalbare koopwoningen) ondervertegenwoordigd. Hier ligt een opgave om de brug tussen sociale huur en koop te kunnen slaan. Dit segment wint aan belang door de nieuwe Europese regels over toewijzing van sociale huurwoningen. Er is een grote vraag naar vrije sectorhuurwoningen en deze vraag zal naar verwachting aanhouden. Dit heeft te maken met diverse ontwikkelingen: het is voor verschillende groepen moeilijker om een hypotheek af te sluiten en de sociale sector is voor bovenmodale inkomens niet toegankelijk meer door gewijzigde regelgeving. 20