GEMEENTE MILL EN ST. HUBERT. bestemmingsplan SPORT- EN RECREATIEBEDRIJF. toelichting voorschriften plankaart

Transcriptie

1 GEMEENTE MILL EN ST. HUBERT bestemmingsplan SPORT- EN RECREATIEBEDRIJF toelichting voorschriften plankaart voorontwerp mei 1993 april 1996

2 TOELICHTING 1. Inleiding 1 2. Aanleiding herziening 2 3. Groter verband Inleiding Streekplan Draagvlakonderzoek Onderzochte alternatieve locaties 4 4. Planontwikkeling Inleiding Omvang en kadastrale situatie Voormalig zwembadcomplex Openluchtmuseum Tennisaccommodatie Voormalige badmeesterswoning Effecten Directe omgeving Locatie Mobiliteitsaspecten Milieuhygiënische aspecten Waterhuishoudkundige aspecten Financiële uitvoerbaarheid Manier van regelen Overleg en inspraak Inleiding Inspraak Overleg ex artikel 10 Bro 15 PLANKAART Bijlage artikel 43 Woondoeleinden A

3 1 1. INLEIDING Voorliggend bestemmingsplan "Sport en recreatiebedrijf' betreft de 1 e herziening van het bestemmingsplan "Openluchtmuseum" in de gemeente Mill en ST. Hubert. Op afbeelding 1.1 is de topografische ligging van de locatie aangeduid. Het bestemmingsplan "Openluchtmuseum" is door de gemeenteraad vastgesteld op en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 26 augustus 1988, nr Voorliggend bestemmingsplan betreft tevens een herziening van het bestemmingsplan "Buitengebied" van de gemeente Mill, zoals dat door de gemeenteraad op 15 december 1987 is vastgesteld en door Gedeputeerde Staten is goedgekeurd op nr Op basis van een verklaring van geen bezwaar is ter plaatse inmiddels in 1993 een tennisaccommodatie gerealiseerd. Deze bebouwing plus bijkomende voorzieningen worden in dit plan geregeld.

4

5 2 2. AANLEIDING HERZIENING Op 8 februari 1993 heeft de gemeente het verzoek ontvangen voor de medewerking aan het oprichten en exploiteren van een sport- en recreatiebedrijf met tennishal aan de Ericaweg (zie bijlage). De locatie betreft het voormalige openlucht zwembad Erica van de gemeente Mill. In augustus 1987 heeft de gemeenteraad van Mill besloten de exploitatie te beëindigen, omdat de jaarlijkse exploitatietekorten onaanvaardbaar werden geacht. In 1988 ontstond het particuliere initiatief ter plaatse van het openluchtzwembad een openluchtmuseum voor landbouwwerktuigen te ontwikkelen en te exploiteren. Ten behoeve hiervan vond in 1988 een herziening van het bestemmingsplan 'Buitengebied" plaats en werd door de gemeenteraad het nieuwe bestemmingsplan "Openluchtmuseum" vastgesteld en door Gedeputeerde Staten goedgekeurd. Begin 1993 moest geconstateerd worden dat de vestiging van een openlucht museum niet geslaagd was. De voormalige zwembadinrichting was feitelijk nog geheel intact zoals op nevenstaande luchtfoto - afbeelding is te zien. Voorts was in 1992 bij de gemeente een verzoek binnengekomen tot medewerking aan de bouwen exploitatie van een tennishal op particuliere basis. Aangezien op voorhand geen geschikte locatie beschikbaar was, is het planologisch rapport locatieonderzoek "tennishal" opgesteld d.d. mei Elf locaties zijn bezien. Alle hadden plussen en minnen. Na afweging konden gemeenteraad en ondernemer instemmen met een locatie nabij de Langenboomseweg. De provinciale dienst RNV kon evenwel niet met deze laatste locatie instemmen. Het initiatief voor een tennishal dreigde met deze afwijzing geblokkeerd te worden. Toen ontstond evenwel de situatie dat de initiatiefnemer van de bouw van de tennishal het voormalige zwembadcomplex kon overnemen. De lay-out ervan bleek in hoge mate bruikbaar voor de beoogde tennishal met bijkomende voorzieningen. De gemeente was om drie redenen bereid aan het verzoek mede te werken. 1. Het eerdere verzoek in 1992 tot de bouw van een tennishal kan alsnog worden gehonoreerd. 2. De bebouwingsmogelijkheden op grond van de vigerende bestemming "openluchtmuseum" voldoen in hoge mate aan de eisen van de voorgenomen tennisaccomodatie. 3. Voorts sluit de vestiging van een sport- en recreatiebedrijf goed aan op de voormalige functie zwembad. Bovendien voorkomt de vestiging van een sport- en recreatiebedrijf oneigenlijk gebruik c.q. functieverandering van thans ongebruikt terrein en de leegstaande opstallen.

6

7 3 3. GROTER VERBAND 3.1 Inleiding Voor de beoordeling van de vestiging van een overdekte tennisaccommodatie op de onderhavige locatie zijn een paar aspecten uit het grotere verband van belang, met name: - relatie tot het provinciale beleid - draagvlak - alternatieve locaties. 3.2 Streekplan Ieder bestemmingsplan wordt getoetst aan het provinciale streekplan. Nevenstaande afbeelding toont een uitsnede van de "ruimtelijke hoofdstructuur". Met betrekking tot de voorgenomen tennisaccommodatie zijn twee factoren van belang: de groeiklasse-indeling en de ruimtelijke ligging. groeiklasse 3 De kern Mill is aangewezen als groeiklasse 3-kern. Dit houdt in dat: - de toename van de woningvoorraad gebaseerd wordt op de natuurlijke groei van de gemeente minus 15%; - het aanbod van voorzieningen primair afgestemd moet zijn op de locale behoefte met een beperkte bovenlocale functie; - het aanbod van de werkgelegenheid eveneens primair afgestemd moet zijn op de locale behoefte met een beperkte bovenlocale functie. Conclusie 1 Voor een gemeente als Mill met ruim inwoners, mag heden ten dage een overdekte tennisaccommodatie primair als een "locale voorziening" worden aangemerkt. Ruimtelijke structuur De locatie is gelegen op een plaats waar het streekplan de aanduiding "multifunctioneel bos" aangeeft. Zoals hiervoor reeds beschreven en op afbeelding 2.1 weergegeven, betreft onderhavig plangebied het voormalige zwembad, waarop geen bosbeplanting voorkomt. Bovendien ligt de planlocatie nabij de kruispuntrotonde Wanroyseweg-Bosweg-Pastoor Jacobsstraat. Ter plaatse is sprake van een cluster van activiteiten, zoals restaurant/bowling Erica en aansluitende bedrijven en de camping van Rossum's Troost ten zuid-oosten van het voormalige zwembadcomplex.

8

9 Conclusie 2 De planlocatie ligt ter plaatse van een aanduiding multifunctioneel bos. Het plangebied zelf bezit geen bosbeplanting. De voorgenomen bestemmingsplanherziening houdt geen uitbreiding in van het gebied van het voormalige zwembadcomplex. Ook leidt de voorgenomen bestemmingsplanherziening niet tot verandering van de bestemming c.q. functie 'bos'. 3.3 Draagvlakonderzoek Door de Nederlandse Sportfederatie (NSF) is de nota 'Marktonderzoek tennishal Gemeente Mill' d.d. december 1991 opgesteld. De NSF acht een overdekte tennisaccommodatie in Mill goed exploiteerbaar en adviseert te starten met een hal voor 4 a 6 banen. Op basis van dit advies heeft de initiatiefnemer besloten tot de bouw van een accomodatie met 5 banen. 3.4 Onderzochte alternatieve locaties Voor de beslissing tot de vestiging van de tennisaccommodatie op de voorgenomen locatie is ook van belang dat het eerder vermelde 'locatieonderzoek tennishal' in 1992 geen geschikte locatie heeft opgeleverd. De elf onderzochte locaties zijn op nevenstaande afbeelding weergegeven, terwijl onderstaande matrix de afweging samenvat. 4 De locaties zijn op genoemde aspecten (relatief) gewogen. De waarderingen houden in: + niet problematisch/geschikt/aantrekkelijk 0 tussenpositie/neutraal - problematisch/ongeschikt/onaantrekkelijk

10 5 Zoals eerder gesteld is uiteindelijk geen locatie geschikt gebleken. De locaties die in het onderzoek nog een "+" in de eindconclusie hadden, zijn afgevallen omdat: locatie 2 - door de provinciale dienst RNV is afgewezen locatie 6 - geen ruimte te verwerven was locatie 7 - geen ruimte te verwerven was

11

12 6 4. PLANONTWIKKELING 4.1 Inleiding Aanvullend op de algemene aspecten in de vorige paragraaf wordt in deze paragraaf de planontwikkeling vanaf het voormalige zwembad tot en met de bestaande toestand belicht. 4.2 Omvang en kadastrale situatie De kadastrale situatie van dit bestemmingsplan is op afbeelding 4.1 weergegeven. De kadastrale situatie is het afgelopen jaar gewijzigd. Het gerasterde vlak is het gebied dat tot het openlucht zwembad en museum behoord. De huidige eigenaar van de tennisaccommodatie heeft een deel van het oorspronkelijke zwembadgebied verkocht. Het voormalige perceel 2129 is gesplitst in twee percelen, gekenmerkt: Sectie D, nummer 2180, eigendom J. van Schipstal. Sectie D, nummer 2181, eigendom tenniscentrum Kremers bv. De twee percelen tezamen meten ca. 3 hectare.

13

14 7 4.3 Voormalig zwembadcomplex Afbeelding 4.2 geeft nog eens het voormalig zwembadcomplex weer. De toegang tot het terrein lag op ca. 150 meter van de Wanroyseweg. Voor de entree ligt een parkeerterrein van ongeveer 4000 m², ruimte biedend aan 160 auto's. Het feitelijke zwembad bevatte centrale voorzieningen bestaande uit twee zwembassins, omgeven door een terras en kleed- en overige accommodaties. De oppervlakte van deze bouwwerken/voorzieningen bedroeg ca m². Tenslotte behoorde bij het complex de voormalige ligweide van ca. 2 ha.

15

16 8 4.4 Openluchtmuseum Zoals eerder vermeld vigeert momenteel ter plaatse het bestemmingsplan "Openluchtmuseum" Dat bestemmingsplan is gebaseerd op en biedt de mogelijkheid voor het inrichtings en bouwplan zoals dat op afbeelding 4.3 is weergegeven. De hoofdelementen uit dat plan waren: 1. handhaving bestaand parkeerterrein; 2. bouw auditorium ter plaatse van de voormalige (kleed)accommodaties; 3. bouw van een tropische kas ter plaatse van het noordelijke zwembassin; 4. handhaving twee zwembassins als waterpartij; 5. bouw van twee nieuwe bungalows; 6. functieverandering bestaande woning in werkplaats; 7. gebruik voormalige lig-/speelweide als parkweide. Bouwvlak De vigerende bestemming bevat een bouwvlak van ruim m² dat voor 50% bebouwd mag worden, derhalve ca m² bvo. Zoals eerder vermeld zijn de (bouw)plannen voor het openluchtmuseum niet in ontwikkeling gekomen.

17

18

19 9 4.5 Tennisaccommodatie De nieuwe situatie is op afbeelding 4.4 weergegeven en betreft perceel 2181 met tennisaccommodatie en perceel 2180 met een woonfunctie. De tennisaccommodatie omvat de volgende onderdelen. - een tennishal met een oppervlakte van ca m², gemerkt 1, voor vijf banen; - kleed- en verblijfsruimten, gemerkt 2; - een dienstwoning, gemerkt 3; - dienstruimten, gemerkt 4; De hierin genoemde bebouwing is na een artikel 19 procedure in 1993 gerealiseerd. De vloer van de hal is ca. 1,50 meter onder het maaiveld geprojecteerd, de goothoogte blijft daardoor beperkt tot ca. 5 meter en de totale hoogte tot ca. 10,50 meter. De overige bebouwing is in één laag uitgevoerd. Het plan omvat ook een midgetgolfbaan, gemerkt 5. In Mill en omgeving ontbreekt zo'n baan, zodat deze midgetgolfbaan als een invulling van locale behoefte kan worden beschouwd. Het plan omvat verder drie buitenbanen, gemerkt 6. Ten aanzien hiervan kan het volgende worden opgemerkt. In een straal van plusminus een kilometer liggen de banen van de tennisclubs van Mill, St. Hubert en Wilbertoord. Gesteld zou kunnen worden dat daarmee al aan een bepaalde behoefte wordt voldaan. Voor het gebruik maken van deze banen dient men echter lid te zijn van de betreffende clubs. Juist van incidentele (van de niet-leden van de locale clubs) en/of tijdelijke (met name in de zomermaanden) behoeften kan, met bovendien een grote camping als Van Rossum's Troost in de nabijheid, zeker sprake zijn. Gelet hierop en op het feit dat geen sprake is van het oprichten van nieuwe bouwwerken, geen verdere houtkap plaatsvindt en bovendien voldoende parkeerplaatsen resteren, wordt de aanleg naast het tenniscentrum van drie buitenbanen planologisch aanvaardbaar geacht. De door de ondernemer gekozen locatie is gebaseerd op het mogelijke toezicht vanuit de overdekte accommodatie en relatie met het buitenterras van de tennishal. Overigens resteert nog parkeerruimte voor ca 140 auto's hetgeen op deze locatie voldoende wordt geacht.

20 Voormalige badmeesterswoning Zoals reeds vermeld is perceel 2180 afgescheiden. Op dit deel staat de voormalige badmeesterswoning. Deze woning met het nu bijbehorende aparte kadastrale perceel krijgt een functie en bestemming van een reguliere burgerwoning in het buitengebied. De bestaande bebouwing is op afbeelding 44 weergegeven.

21 11 5. EFFECTEN In deze paragraaf worden kort de relevante planologische effecten toegelicht. 5.1 Directe omgeving De omgeving van het plangebied bestaat uit bossen, camping Van Rossum's Troost, burgerwoningen en een manege. Voorliggend plan betekent hierop geen verstoring c.q. sluit op de losse ordening aan. 5.2 Locatie Gezien het ontbreken van een geschikte andere locatie voor een tennishal in of aansluitend op de kern Mill en het gegeven dat de vigerende bestemming openluchtmuseum ter plaatse van het voormalige zwembad niet geslaagd is, wordt een tennisaccommodatie aanvaardbaar geoordeeld. De bebouwing is uit de aard van de activiteit groot van schaal. De vormgeving van de bouwmassa moet verder ingetogen en bescheiden blijven. Gezien de beschutte ligging van de locatie en het beperken van de nokhoogte tot ca 10,50 meter heeft de bebouwing een beperkte uitstraling naar de omgeving. De kleurstelling van de accommodatie mag hieraan geen afbreuk doen. Derhalve wordt van gedempte, bij de natuurlijke omgeving aansluitende kleuren uitgegaan. 5.3 Mobiliteitsaspecten De geplande tennisaccommodatie ligt op ca 150 meter van de Wanroyseweg nabij een bushalte. Voorts liggen langs de omgevende hoofdwegen fietspaden. Een en ander betekent dat de tennisaccommodatie voor fietsers en het openbaar vervoer bereikbaar is. Echter in de Millse situatie zal een relatief groot deel van de volwassen bezoekers per auto komen, waar de tennishal ook gevestigd zou worden.

22 Milieuhygiënische aspecten Geluid Het plangebied ligt buiten de zone met een geluidsbelasting van 50 DB(A) of meer vanwege de omgevende wegen Stankcirkel Het dichtstbijgelegen agrarisch bedrijf ligt aan de Klompemnakersweg no.8 op een afstand van ca. 340 meter. De bij de hinderwetvergunning van dit bedrijf behorende stankcirkel is 250 meter en blijft daarmee ca. 90 meter buiten het plangebied Bodem Er is geen bodemverontreiniging bekend. Overigens zal de afgifte van bouwvergunningen gehouden zijn aan schone-grond-verklaringen. 5.5 Waterhuishoudkundige aspecten Het plangebied behoort tot het waterschap De Maaskant. Het plangebied bevat evenwel geen waterlopen. De waterhuishouding verandert niet door dit plan. Riolering Het zwembadcomplex was niet op een rioleringsstelsel aangesloten. De nieuwe gebouwen die binnen voorliggend bestemmingsplan zijn toegestaan zijn wel op het gemeentelijke riool aangesloten.

23 13 6. FINANCIËLE UITVOERBAARHEID Plankosten, bouw van de accommodatie, inrichting van het terrein en exploitatie van het geheel worden gedragen door de particuliere initiatiefnemer. Voor de gemeente blijven de kosten derhalve beperkt tot de reguliere afhandeling van plannen.

24 14 7. MANIER VAN REGELEN Algemeen Voorliggende planherziening houdt t.o.v. de vigerende bestemming alleen een verandering in van de functie "openluchtmuseum" in "sport- en recreatiebedrijf'. De inrichting van het plangebied alsmede de bebouwingsmogelijkheden blijven binnen de vigerende regeling. Voorts is van belang dat de vigerende bestemming, en derhalve ook de voorgenomen herziening, in hoge mate aansluit op de ruimtelijke structuur van het nog feitelijk bestaande voormalige zwembadcomplex. Een en ander betekent dat onderhavige herziening relatief weinig verandering inhoudt t.a.v. de bestaande ruimtelijkfunctionele situatie. Evenals de vigerende bestemming blijft ook voorliggende herziening onderdeel vormen van het bestemmingsplan buitengebied. De daarin opgenomen algemene en aanvullende bepalingen blijven derhalve van kracht. Voorliggende herziening wordt opgenomen als: voor wat betreft de tennisaccommodatie de bestemming "sport en recreatiebedrijf', artikel 41, en voor wat betreft de voormalige badmeesterswoning de bestemming "woondoeleinden A" W(a), zijnde artikel 43 in het vigerende plan. Als bestemmingsaanduiding is gekozen voor de naam "sport- en recreatiebedrijf', omdat zowel competitie- als recreatietennis gespeeld zullen worden. Voor wat betreft de bebouwingsmogelijkheid heeft een aanpassing plaatsgevonden. De vigerende regeling houdt in dat slechts 50% van het bouwvlak bebouwd mocht worden. De herziening houdt in dat binnen het bestemmingsvlak 7500 m² bvo bebouwd mag worden. De motivering hiervoor is dat de beoogde tennisaccommodatie overeenkomstig de groeiklasse 3-functie van Mill van overwegend locale betekenis moet blijven. Overeenkomstig de vigerende regeling blijft in de herziening van kracht dat op het terrein geen zelfstandige horeca-activiteiten ontwikkeld mogen worden, in de vorm van een dancing, feestzaal e.d. De toegestane horeca moet beperkt blijven tot een van de tennisaccommodatie afgeleide functie. Feitelijk is een kantine met een oppervlakte van ten hoogste 200 m² netto toegestaan, zoals dat ook in de vigerende bestemming openluchtmuseum opgenomen is. Binnen het bouwvlak is ook een dienstwoning van ten hoogste 500 m³ toegestaan. Op de plankaart zijn tevens de plaatsen van het toegestane parkeerterrein, buitentennisbanen en midgetgolfbaan aangeduid. Woondoeleinden A W(a) De voormalige badmeesterswoning blijft gehandhaafd, met behoud van de bestaande goot- en totale hoogten, terwijl een uitbreiding van 60 m³ is toegestaan. Hiervoor is een apart bouwvlak opgenomen. Het bouwvlak is overigens zodanig getekend dat de bestaande bijgebouwen daarin vervat zijn, behalve het dierenverblijf. Het betreffende perceel heeft als geheel de bestemming "Woondoeleinden A" gekregen.

25 15 8. OVERLEG EN INSPRAAK 8.1 Inleiding Het bestemmingsplan zal de gebruikelijke procedure doorlopen. De resultaten hiervan worden achtereenvolgens in deze toelichting vermeld. De voorziene procedurestappen zijn: Procedurestappen tijd 1. Inspraak overeenkomstig gemeentelijke inspraakverordening: april Overleg ex artikel 10 BRO 1985: mei augustus Ter visie legging: 4. Vaststelling in gemeenteraad 5. Goedkeuring Gedeputeerde Staten 8.2 Inspraak In het kader van de gemeentelijke inspraakverordening heeft het concept-plan d.d. april 1993 met ingang van 16 april gedurende twee weken ter visie gelegen. Op 20 april is een informatieavond gehouden. Het verslag van de informatieavond is hierna opgenomen. Overigens zijn geen reacties ingekomen. De inspraak heeft geen aanleiding tot aanpassing van het concept-plan gegeven. 8.3 Overleg ex artikel 10 Bro In het kader van het overleg ex artikel 10 Bro is het plan toegezonden aan de provinciale planologische commissie (PPC). De kleine commissie uit de PPC heeft het plan op 31 augustus 1993 behandeld en haar beoordeling neergelegd in de hierna opgenomen adviesbrief. De KPPC stemt met het plan in onder de voorwaarde dat een accommodatie met 5 banen past bij de kern Mill. Ter beantwoording van deze vraag heeft B & W reeds op 26 augustus 1993 de hierna bijgevoegde brief naar de PPC verstuurd, waarin de locale behoefte gemotiveerd wordt. Op basis van deze brief is voorts ook een verklaring van geen bezwaar afgegeven voor de bouw van de hal. Deze is inmiddels gerealiseerd.

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35