L I T E I T B E R E I K

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "L I T E I T B E R E I K"

Transcriptie

1 W O N I N G K W A L I T E I T B E R E I K B A A R WONINGKWALITEIT Cahier Mitros is een toonaangevende en ambitieuze woningcorporatie. Met ruim woningen, garages en bedrijfspanden is zij de grootste speler op het veld van de volkshuisvesting in Utrecht en Nieuwegein. Samenwerking en keuzevrijheid staan bij Mitros voorop. Mitros biedt als voorloper in de volkshuisvesting een Podium voor discussie. Op het Mitros Podium belichten we circa drie keer per jaar belangrijke of actuele thema s uit de wereld van wonen, leven en volkshuisvesting. De Mitros Cahiers zijn hiervan de schriftelijke afgeleide.

2 Hoe woningkwaliteit haalbaar wordt De opgave om de Utrechtse woningvoorraad de komende jaren een forse kwalitatieve impuls te geven is enorm. In het DUO-akkoord is vastgelegd hoeveel woningen er de komende jaren gebouwd, vervangen en verbeterd zullen worden. In de prestatie-afspraken ook die in Nieuwegein komen de sleutelbegrippen kwaliteit en betaalbaarheid opnieuw nadrukkelijk aan de orde. Los van de vraag wat nu eigenlijk de gewenste woningkwaliteit is, wordt van alle partijen (gemeente, woningcorporaties, projectontwikkelaars én bewonersorganisaties) een gezamenlijke inzet verwacht om de opgave tot een goed einde te brengen. Die gezamenlijke inzet moet zich ook vertalen in een goed en bruikbaar instrumentarium. 2 Mitros Cahier - Woningkwaliteit bereikbaar Ten behoeve van het Mitros Podium Hoe woningkwaliteit haalbaar wordt (d.d. 16 november 2001) zijn in dit Cahier vier statements verzameld van prominente vertegenwoordigers van de corporaties (Wim Duijster), de politiek (Marie-Louise van Kleef ), de woonconsumenten (Wil Velders-Vlasblom) en de projectontwikkelaars (Peter Ruigrok). Zij zijn daartoe geïnterviewd. In de gesprekken ging het met name om het eerste deel van het debat: de vraag wat woningkwaliteit is. Om het onderwerp in te perken is gekozen voor de woningkwaliteit sec en niet voor de kwaliteit van de omgeving of de dienstverlening van producenten. Er wordt vooral gesproken over nieuwbouwwoningen (zowel in de wei als bij herstructurering) en met name wordt ingegaan op de sociale-huurwoning. Omdat bij dit type woning niet zomaar extra kwaliteit vertaald kan worden in een hogere prijs, speelt hier vooral ook de vraag wélke kwaliteit geleverd moet worden. In de statements behandelen de geïnterviewden achtereenvolgens de vragen wat de belangrijkste aspecten van kwaliteit zijn, hoe kwaliteit wordt afgestemd op doelgroepen en leefstijlen, hoe om moet worden gegaan met ambities als duurzaamheid, toegankelijkheid, veiligheid enzovoorts, hoe het niveau van kwaliteit geregeld of vastgelegd kan worden en, tot slot, wat de rol van woonconsumenten is in dit proces. Het Cahier wordt afgesloten met het huishoudboekje van een sociale-huurwoning. Daarin wordt inzichtelijk maakt wat zo n woning eigenlijk kost.

3 Meer vraaggestuurd gaan ontwikkelen Interview met: Wim Duijster, algemeen directeur Mitros 3 Echte woningkwaliteit is kwaliteit die berust op de verwachtingen van gebruikers. Die gebruikers letten met name op de ligging van de woning (woonomgeving, milieu), op het type woning en op de gebruikswaarde (indeling, grootte, vorm en situering van de buitenruimte). Bouwend Nederland houdt veel te weinig rekening met die verwachtingen. Vanuit de historie bezien lijkt dat logisch. Vanaf de Tweede Wereldoorlog is vooral energie gestoken in het wegwerken van de kwantitatieve woningnood. Goedkoop, grootschalig en efficiënt bouwen vormde het antwoord op de vraag naar veel woningen. Van achter de tekentafel werd bedacht wat waar en voor wie gebouwd zou gaan worden. Dit productdenken zit nog steeds in de genen van ontwikkelaars. Inmiddels verandert de maatschappij wel. Door een aantal samenvallende ontwikkelingen ontstaat er een breed palet aan onderling sterk verschillende huishoudens met dus ook sterk uiteenlopende woonwensen. Aan al die woonwensen tegemoet komen als reactie op het productdenken is ook niet realiseerbaar. Dan krijg je een soort Los Angeles, een lang tapijt van halfstedelijke woonvormen. Als je ook nog een goed functionerende stad wilt creëren, zul je dus een tussenweg moeten bewandelen. Leefstijlen Dat kun je doen door niet alleen te denken in termen van doelgroepen (onderscheiden naar inkomen, leeftijd en huishoudensamenstelling), maar ook in termen van leefstijlen. Deze marketingterm verwijst naar een denkwijze waarbij je combinaties maakt van mensen die op een bepaalde manier willen wonen en hun wonen beleven. Vervolgens creëer je een aanbod dat recht doet aan die woonwijze. Bijvoorbeeld bij een leefstijl die gemeenschapszin centraal stelt veel samen met Mitros Cahier - Woningkwaliteit bereikbaar

4 4 Mitros cahier - Woningkwaliteit bereikbaar de buurt willen doen zorg je ervoor dat je huizen bouwt waarin het wonen aan de straatkant gesitueerd is en waar je geen of kleine voortuinen hebt en wel bijvoorbeeld een veranda, zodat mensen dichtbij het straatgewoel zitten. Zo kun je ook nieuwe combinaties maken. Dus niet alle gezinnen bij elkaar in een wijk met alleen maar eengezinswoningen, maar een wijk waarin bijvoorbeeld gezinnen én alleenstaanden én ouderen wonen die een gezamenlijke leefstijl hebben zoals gemeenschapszin of juist individualiteit. Als de structuur van het aanbod dichtgetimmerd is in een strak stedenbouwkundig plan bijvoorbeeld buurtjes met alleen maar dezelfde eengezinswoningen dan is het ook niet mogelijk om binnen een buurt (met dezelfde en jou aansprekende leefstijl) te verhuizen. Kostenverhogend Vanuit overheidszijde wordt in de kwaliteitsdiscussie vaak gewezen op aspecten als duurzaamheid, toegankelijkheid, levensloopbestendigheid, veiligheid, gezondheid en het bouwen voor specifieke doelgroepen. Met die eisen is op zich niets mis, maar een probleem is wel dat ze sterk kostenverhogend werken. Het feit dat bij een sociale huurwoning de prijs in geen verhouding staat tot de geleverde kwaliteit [zie ook de bijlage], betekent dat elk stukje kwaliteit uit het eigen vermogen van de corporaties moet worden betaald. En dat terwijl de woonconsument waarschijnlijk meer zit te wachten op een ruimere woning dan op een woning met een zeer hoge isolatiewaarde. Bovendien blijven ruimere woningen meestal langer in stand en ook dat is duurzaamheid. Visie ontwikkelen Natuurlijk moet de consument wel kúnnen kiezen. In een gebied, zoals de regio Utrecht, is dat moeilijk vanwege de schaarste. Als er minder schaarste is, kan de consument uit meerdere producten kiezen en heeft de producent letterlijk meer ruimte om nieuw aanbod te scheppen. Door de huidige R.O.-aanpak is er sprake van kunstmatige schaarste en wordt zo dus de keuzevrijheid van de bewoners beperkt. Om kwaliteit te bereiken moet je dus als ontwikkelaar een eigen visie ontwikkelen, gebaseerd op de wensen van de klant (bij voorkeur in termen van leefstijlen en gebaseerd op marktonderzoek) en rekening houdend met het algemeen belang (kwaliteitseisen van de overheid). Vervolgens moeten de gemeente en ontwikkelaars in een plangebied met elkaar tot overeenstemming komen over de gezamenlijk te realiseren kwaliteit. Een strak stedenbouwkundig plan met een dictaat van bijvoorbeeld de gemeente werkt dus niet. In dat geheel is er een belangrijke rol weggelegd voor de woonconsumenten en voor consumentenorganisaties zoals het WAC. Zij moeten kunnen beoordelen of met name in de planvorming en dus op een hoger abstractieniveau dan de gebruikswaarde van de woning voldoende wordt rekening gehouden met wat (volgens hen) de consumenten willen. Op die manier kan bouwend Nederland tot betere producten komen.

5 Afspraken maken over kwaliteit Interview met: Marie-Louise van Kleef, wethouder R.O., Wonen en Overvecht Gemeente Utrecht 5 Kwaliteit is feitelijk alles wat je van een goed functionerende woning mag verwachten. Dat die ruimte biedt, warm is en niet tocht. Het gaat dus primair om bouwkundige en functionele kwaliteit. Je merkt dat de nieuwbouw in Leidsche Rijn ruim aan die voorwaarden voldoet, maar dat veel woningen in de bestaande stad die kwaliteit niet hebben. Een tweede belangrijk element is dat een woonconsument keuzevrijheid heeft ten aanzien van zijn woning. We zijn lang gewend geweest om standaardtypen woningen te ontwikkelen. De woonwensen van mensen beginnen echter steeds gedifferentieerder te worden. Denk aan bepaalde groepen allochtonen die graag over een grote woonkeuken beschikken. Of aan gezinnen die voor elk kind een normale eigen kamer willen om zo genoeg privacy te hebben. Flexibiliteit van de indeling kan daar een antwoord op zijn. De woonwensen emanciperen zich ook. Zo is er bijvoorbeeld steeds meer behoefte aan een tweede toilet of een tweede badkamer. Gericht aanbod Het aanbod aan woningen is tot nu toe veel te doelgroepen-gericht geweest. Dat leidt tot eentonige wijken met een eenzijdige bevolkingssamenstelling. In sommige Utrechtse wijken is het aandeel socialehuurwoningen ook schrikbarend hoog, soms wel 80%. Verscheidenheid in het aanbod is daar het antwoord op. Het aanbod groeperen in leefstijlen kan heel griezelig uitpakken. Een buurtje met bijvoorbeeld alleen woongroepen met allemaal gezamenlijke tuinen lijkt niet de aangewezen weg om eenzijdigheid in het productenaanbod te bestrijden. Bovendien ontwikkelen leefstijlen zich ook. Het is ook maar de vraag of mensen hun hele leven in één (levensloopbestendige) woning willen wonen of in één buurt. Veel mensen willen immers ook wooncarrière maken. Mitros Cahier - Woningkwaliteit bereikbaar

6 6 Mitros cahier - Woningkwaliteit bereikbaar Om goed aanbod te scheppen moet je een visie hebben hoe een stad zich moet ontwikkelen. Zo is er in Utrecht sprake van een selectieve uitstroom van bewoners die dorps willen wonen. Als je die ontwikkeling wilt keren, moet je bijvoorbeeld veel eengezinswoningen bouwen in Overvecht. Maar dat betekent dat er veel minder mensen kunnen wonen en de prijzen zich verveelvoudigen. Een tweede ontwikkeling is de negatieve verkeerspendel, omdat de werkgelegenheid zich in de stad bevindt en de mensen buiten wonen. Om dat te keren kun je met hoogbouw nodig van zeer hoge kwaliteit een bepaald deel van de niet in Utrecht wonende beroepsbevolking aan je binden. Het is al met al wel de vraag of je in het beperkte stedelijk gebied van Utrecht al die woonwensen kunt honoreren. Algemene kwaliteitseisen Bij het realiseren van kwaliteit kan er spanning ontstaan tussen de algemene kwaliteitseisen, zoals duurzaamheid, veiligheid en aanpasbaarheid en de individuele eisen van bewoners, vooral als je daar de betaalbaarheid bij betrekt. Natuurlijk zijn al die algemene eisen van groot belang. Maar onderhand hebben we zo n stapeling van eisen bereikt, dat een huurwoning bijna onbetaalbaar wordt en de bouwproductie een historisch dieptepunt heeft bereikt. Als overheid stellen wij allerlei eisen. Maar we vragen anderen om ze tot uitvoer te brengen én te betalen. De enige subsidie die de Utrechtse politiek bijvoorbeeld in deze nog heeft is de f 100 miljoen ISVgeld. De rest van de rekening zou niet eenzijdig bij ontwikkelaars (met name corporaties) en bewoners moeten liggen. Als de overheid wil sturen, dan moet zij daar ook de middelen toe hebben. Anders is zij een keizer zonder kleren. Dan zijn goede basiskwaliteitseisen, zoals die op het gebied van aanpasbaarheid en duurzaamheid, zonder al te veel problemen te realiseren. Partnership Kwaliteit moet je dus ook samen afspreken. We moeten reëel zijn, de gemeente beschikt nu niet over het juridisch (en financieel) instrumentarium om kwaliteit af te dwingen. Zaken moeten in partnership vastgesteld worden. Bij voorkeur de basisuitgangspunten in heldere convenanten en dan vervolgens per project nadere afspraken. Ook de woonconsumenten(organisaties) hebben daar een rol in. De Woonadviescommissie (WAC) geeft vaak adviezen die verbluffend eenvoudig en doeltreffend zijn. Als producenten slim zijn, maken ze vaker gebruik van dit type organisaties. Zeker nu het consumentgericht-denken tegenwoordig zo populair is. Bij tegenstrijdige belangen is de gemeente niet de instantie die knopen doorhakt. Los van het feit dat zij er niet de middelen toe heeft, zou een gemeente dat ook niet moeten willen. Er moet dus geen sprake zijn van hiërarchie, maar van samenwerking: afspraken maken over gedeelde belangen.

7 Woonconsumenten als mede-ontwikkelaars Intervieuw met: Wil Velders-Vlasblom, voorzitter Woonadviescommissie Utrecht 7 Kwaliteit zit hem vooral in je thuis voelen. Dat houdt in: geen last hebben van geluidsoverlast, zowel niet binnen de woning als van de buren of van buiten, los van het gewone buitengebeuren. Maar ook: genoeg ruimte hebben om de diverse kamers in huis te kunnen bereiken, om je spullen op te kunnen bergen en om mensen te kunnen ontvangen. Dat vraagt om een ruime oppervlakte, een slimme indeling en bijvoorbeeld een uitnodigende entree. Alle doelgroepen hebben deze wensen. De invulling kan echter verschillend zijn. Daarom is het goed om flexibel te bouwen, zodat mensen de woning naar eigen inzicht kunnen indelen en weer veranderen. Gelukkig zie je deze ontwikkeling terug in het Consumentgericht Bouwen, hoewel daarbij toch nog erg vanuit de productiekant wordt gekeken. Flexibiliteit Kwaliteit moet gerelateerd zijn aan doelgroepen en leefstijlen. Doelgroepen, bijvoorbeeld ouderen, hebben niet allemaal dezelfde leefstijl. Het is echter ook niet mogelijk om voor elke individuele leefstijl een woning te behouden. Vandaar dat flexibiliteit bij de bouw van een woning zo belangrijk is. Dat geldt zowel voor de verplaatsbaarheid van wanden, als voor de mogelijkheid om op diverse punten wateraf- en aanvoerpunten te maken. En voor loze leidingen en sleuven voor bijvoorbeeld elektriciteit, maar ook voor het plaatsen van een traplift. Het creëren van buurten conform leefstijlen betekent dat je wensen van groepen consumenten honoreert. Een te strakke indeling heeft echter ook nadelen. Hoe zorg je er bijvoorbeeld voor dat mensen zich blijven gedragen conform de voor die buurt geldende leefstijl? Moeten bewoners soms gaan stemmen of potentiële nieuwe bewoners wel bij hun leefstijl passen? En hebben mensen werkelijk een Mitros Cahier - Woningkwaliteit bereikbaar

8 8Mitros cahier - Woningkwaliteit bereikbaar keuze voor een bepaalde leefstijl als de woningmarkt zo gespannen is als in het Utrechtse? De gedachtevorming bij planontwikkeling begint bij de vaststelling hoe je wilt dat je stad eruit ziet, welke mensen daarin een plaats moeten hebben om te kunnen werken, wonen en recreëren en dan pas welke leefstijlen waar bediend zouden moeten worden. We hebben allemaal recht op een dak boven het hoofd. Keuze voor iedereen is echter voorlopig een utopie. Inventiviteit De algemeen geldende kwaliteitseisen aanpasbaar, toegankelijk, duurzaam, veilig en gezond moeten in principe altijd gelden. Ze hoeven ook niet per definitie zoveel meer te kosten. Als je bijvoorbeeld inventief omgaat met het leggen van leidingen, met de omvang van de badcel en de vraag of je wel een douchebak nodig hebt en de oppervlakte van bepaalde ruimtes, hoeft dat niet altijd veel meer te kosten. Inventiviteit aan de kant van architecten en bouwers is hard nodig. Bezuinigen op de beukmaat, de oppervlakte of bijvoorbeeld de berging reduceert de toekomstwaarde van een woning. Dat is in niemands belang. Meedenken Om de gewenste kwaliteit goed te regelen is het allereerst noodzakelijk dat partijen uitspreken dat ze kwaliteit willen leveren. Dan pas moeten ze het begrip kwaliteit verder gaan invullen. Elk zal daarbij zijn eigen perspectief kiezen, maar het moet minimaal mogelijk zijn om een generieke basiskwaliteit af te spreken. Daarna buig je je over de gewenste uitstraling van de woning, de buurt en de wijk, bijvoorbeeld door het aangeven van de na te streven leefstijlen. Zowel woonconsumenten als woonconsumentenorganisaties moeten een plaats hebben in dat proces. Consumenten zullen vooral letten op vragen als wat voor een huis ze krijgen en wat er nog meer verkregen kan worden. Consumentenorganisaties, zoals de Woonadviescommissie (WAC) Utrecht, kijken naar het basispakket aan kwaliteit en of daaraan door de ontwikkelaars gesleuteld wordt. Ook zullen ze attent zijn als zaken die voor consumenten van belang zijn, uit het Bouwbesluit gehaald worden. Dan zijn die wellicht op een andere manier in de planontwikkeling in te voegen. Voor organisaties als de WAC ligt er bij de uitwerking van de DUO-akkoorden een nog interessantere uitdaging: productief meedenken over hoe je een goede woning bouwt waar consumenten blij mee zijn. Als een consumentenorganisatie vroegtijdig in de planvorming een plaats krijgt, kan zij die rol waarmaken en partner worden in de ontwikkeling. Uiteindelijk is dat productief voor alle partijen.

9 Luister en ken uw klant Interview met: Peter Ruigrok, algemeen directeur Amstelland Ontwikkeling Wonen 9 Woningkwaliteit is eigenlijk een te eng begrip. Beter is het om te spreken van de kwaliteit van het wonen. Daaronder valt dan de kwaliteit van de serviceverlening, van de woonomgeving en van de woning zelf. De serviceverlening wordt een steeds belangrijker gegeven. Waar de woningmarkt steeds transparanter wordt bijvoorbeeld door het gebruik van Internet bij het aanbod van woningen en de afweging tussen huur en koop een minder emotioneel en meer rationeel karakter krijgt, wordt de service die je levert een steeds belangrijker keuzecriterium. Het belang van bijvoorbeeld thuiszorgarrangementen maar ook kinderopvang, hondenuitlaatdiensten enzovoorts groeit. Dat geldt niet alleen voor ouderen, maar tevens voor bijvoorbeeld tweeverdieners die genoeg geld maar te weinig tijd hebben. Wanneer je aan woningcomplexen één, al dan niet virtueel, loket kunt verbinden waar mensen met hun servicevragen terechtkunnen, zijn die complexen markttechnisch een stuk interessanter. Wat betreft de kwaliteit van de woonomgeving geldt eigenlijk nog steeds de beroemde trits locatie, locatie, locatie als belangrijkste ijkmiddel. En als we het hebben over de kwaliteit van de woning, dan draait alles om ruimte. Een ruime woning, met mogelijkheid tot flexibele indeling en dus de mogelijkheid om bijvoorbeeld een extra kamer voor logeren of werk aan huis te creëren, is waar mensen behoefte aan hebben. In de huursector heb je het dan al gauw over woningen van meer dan 100m 2, in de koop over nog grotere oppervlakten. Die kwaliteit tref je niet aan in de etagewoningen uit de jaren 50 en 60. Die verliezen momenteel dan ook snel hun populariteit. Communicatie Omdat de diversiteit in de bevolking Mitros Cahier - Woningkwaliteit bereikbaar

10 10 Mitros cahier - Woningkwaliteit bereikbaar groeit, en daarmee de vraag naar meer wonen-op-maat, moet je goed naar de klant luisteren en hem goed leren kennen. Daarvoor is het nodig onderzoek te doen naar bewegingen op de woningmarkt, maar ook om je huidige klanten regelmatig te enquêteren. Klanten moet je vragen wat zij belangrijk vinden ten aanzien van de woning en de woonomgeving. Die wensen moet je dan vertalen naar en combineren tot leefstijlen en daar je producten op toespitsen. Zo maak je producten met toekomstwaarde. Waar vroeger het productdenken centraal stond, draait alles nu om communicatie met de klant over zijn wensen. Die communicatie verloopt via dát kanaal dat het meest geschikt is voor een bepaald type klant. Interactief internet wij noemen dat de Virtuele Gemeenschap is een snel groeiend medium wat betreft gebruiksmogelijkheden en populariteit. Botsende waarden De waarden van individuele klanten kunnen botsen met de algemene kwaliteitswaarden die overheden hanteren. Toepassing van alle eisen op het gebied van milieu, toegankelijkheid, aanpasbaarheid enzovoorts kan leiden tot onwoonbaar wonen. Woningen die rolstoelbestendig zijn maar daardoor veel te veel verkeersruimte kennen, tuinen die kletsnat zijn door afvoer van hemelwater via de kavel, schimmel in de woning door hoge isolatiewaarden, verstopping in wijken door rigide parkeernormen etcetera. Natuurlijk is het goed om een adequate bouw- en regelgeving te hebben. Maar we moeten daarin niet doorschieten. Er ontstaat dan een onontwarbaar kluwen van regels, een opeenstapeling van eisen die een verkeerde uitwerking heeft. Bovendien zijn consumenten niet genegen een hoge rekening te betalen voor een dergelijke stapeling, waardoor producten met een dergelijke kwaliteit prijstechnisch niet kunnen concurreren met de bestaande voorraad. Elkaars taal Het kwaliteitsniveau moet al in de initiële fase worden vastgesteld, dus in het Plan van Eisen. Corporaties en ontwikkelaars zijn beide professionals, die zich weliswaar op verschillende doelgroepen richten maar wel elkaars taal spreken. Gemeenten moeten de rol van regisseur ambiëren: degene die de randvoorwaarden stelt maar niet de dictaten maakt. Kennis van de wensen van consumenten leidt tot goede input. Vervolgens moeten tijdens het proces de klanten, bij voorkeur op interactieve wijze, als medeontwikkelaars betrokken worden. In het proces ligt ook een nadrukkelijke rol voor woonconsumentenorganisaties. Omdat de toetsing door de Vrouwenadviescommissies tegenwoordig haast niet meer bestaat, worden kopersadviseurs ingezet. Deze inventariseren in een vroegtijdig stadium de wensen en oordelen van de klanten. Toch zou juist een organisatie als de Woonadviescommissie (WAC), met haar kennis van de beleving van klanten van woningkwaliteit, al in de programmeringsdiscussie een rol moeten spelen. Tenslotte zijn herkenning en erkenning van de wensen van de klant uiterst belangrijke ingrediënten voor diens perceptie van woningkwaliteit.

11 Bijlage: Het huishoudboekje van een sociale-huurwoning Kosten van het bouwen van een woning Bouwkosten (aannemer, architect enz.) ƒ ,- Grondkosten sociale-huurwoning ƒ ,- Totaal ƒ ,- Een woning laten bouwen kost aan het einde van het jaar 2001 ruim ƒ ,-. De grondkosten zijn relatief laag. Dat komt omdat de gemeente de grond ter Er is een breed verbreid misverstand over de financiering van sociale-huurwoningen. Vele mensen denken dat huren veel duurder is dan kopen en dat huurders, doordat zij huur blijven betalen die bovendien jaarlijks verhoogd wordt, gedurende de periode dat een woning in exploitatie is in feite meerdere malen de woning betalen. Door middel van onderstaand huishoudboekje wordt duidelijk dat de situatie eigenlijk andersom is: de huurders betalen weliswaar huur en dragen zo bij aan de financiering van een (huur)woning, maar de opbrengsten uit de huur dekken bij lange na niet de kosten die gemoeid zijn met het bouwen en beheren van die woning. In het huishoudboekje wordt uitgegaan van een nieuw te bouwen woning die gedurende zijn hele levensloop voor verhuur wordt ingezet. De woning wordt dus niet verkocht, bijvoorbeeld op het moment dat de woningprijzen tot in de hemel rijzen. De woning wordt 50 jaar verhuurd de standaardexploitatieperiode van een sociale-huurwoning en na die periode wordt hij gesloopt. De grond kan dan weer gebruikt worden om een nieuwe huurwoning te bouwen. beschikking stelt tegen een gereduceerde prijs. Zij doet dit om bij sociale-huurwoningen niet het onderste uit de kan te willen halen. Omdat de woning na 50 jaar gesloopt wordt en in dit geval de corporatie de grond nog overhoudt, wordt er weliswaar een lening van ƒ ,- genomen, maar worden alleen de bouwkosten afgelost. Na 50 jaar resteert dan een schuld van ƒ ,- maar heeft de corporatie de grond nog. Om de kosten van rente en aflossing te begroten wordt er een gemiddeld rentepercentage genomen voor de hele periode van 50 jaar, in de wetenschap dat de rente soms laag (zoals in 2001) en soms hoog staat. Uitgaand van een gemiddeld percentage van 7,5% heeft de corporatie een bedrag van ƒ 1.800,- aan maandlasten, 50 jaar lang. Naast deze kosten van rente en aflossing moet het gebouw verzekerd en 11 Mitros Cahier - Woningkwaliteit bereikbaar

12 12 Mitros cahier - Woningkwaliteit bereikbaar onderhouden worden, moet de corporatie onroerendzaakbelasting betalen en moet er een aantal beheertaken worden uitgevoerd. Die bedragen samen worden ingeschat op ƒ 320,- per maand, in Kosten van een woning Per maand Per jaar Rente en aflossing (50 jaar lang) ƒ 1.800,- ƒ ,- Onderhoud, beheer, belasting en verzekering ƒ 320,- ƒ 3.840,- Totaal ƒ 2.120,- ƒ ,- Tegenover dit totaal aan lasten staan de huuropbrengsten. Het totaal aan lasten kan echter niet bij de huurder in rekening worden gebracht. Niet alleen zal geen enkele huurder die aangewezen is op de sociale-huurwoningenvoorraad, dit bedrag Kosten en opbrengsten kunnen betalen, hij zal ook geen recht hebben op huursubsidie en het bedrag overstijgt tevens de afspraken die gemaakt zijn met de Gemeente Utrecht over de hoogte van huurprijzen. Rekening houdend met deze spelregels kan een socialehuurwoning bij aanvang niet een huur hebben die hoger uitvalt dan circa ƒ 1.000,-. Huuropbrengst minus kosten Per maand Per jaar Huuropbrengst ƒ 1.000,- ƒ ,- Af: kosten van de woning ƒ 2.120,- ƒ ,- Totaal tekort: - ƒ 1.120,- - ƒ ,- In het eerste jaar is het verlies per maand dus ruim ƒ 1.100,- en per jaar ruim ƒ ,-. In de volgende jaren zullen de huuropbrengsten stijgen (door huurverhogingen). Aan de kostenkant blijven de kosten van rente en aflossing gelijk, maar stijgen de kosten van onderhoud wel. Omdat het bedrag voor onderhoud veel kleiner is dan het bedrag aan huur, wordt het gat tussen opbrengsten en kosten steeds een beetje kleiner. Dat blijkt uit onderstaande tabel. Als al deze tekorten teruggerekend worden naar de waarde van eind 2001 de bedragen worden via een nettowaardeberekening contant gemaakt dan bedraagt het totale tekort bij de start van de realisatie ongeveer ƒ ,-. Anders gezegd: bij de start van de realisatie van een woning die ƒ ,- kost, is feitelijk een extra bedrag van ƒ ,- nodig om de woning 50 jaar rendabel te kunnen verhuren met een aanvangshuur van ƒ 1.000,- per maand. Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 Jaar 4 Jaar 5 Jaar 6 Jaar 7 Rente en aflossing ƒ ,- ƒ ,- ƒ ,- ƒ ,- ƒ ,- ƒ ,- ƒ ,- Onderhoud, beheer, belasting en verzekering ƒ 3.955,- ƒ 4.074,- ƒ 4.196,- ƒ 4.322,- ƒ 4.452,- ƒ 4.585,- ƒ 4.723,- Totale lasten ƒ ,- ƒ ,- ƒ ,- ƒ ,- ƒ ,- ƒ ,- ƒ ,- Af: huuropbrengst ƒ ,- ƒ ,- ƒ ,- ƒ ,- ƒ ,- ƒ ,- ƒ ,- Tekort - ƒ ,- - ƒ ,- - ƒ ,- - ƒ ,- - ƒ ,- - ƒ ,- - ƒ ,- Colofon Tekst Mitros/Woonadviescommissie Utrecht Vormgeving CARTA, Utrecht Druk Stolwijk Uitgever Mitros tel november 2001

M A A T S C H A P P E L I J K G E B O N D E N E I G E N D O M M G E

M A A T S C H A P P E L I J K G E B O N D E N E I G E N D O M M G E M A A T S C H A P P E L I J K G E B O N D E N E I G E N D O M M G E Cahier 21 01 2001 Mitros is een toonaangevende en ambitiuze woningcorporatie. Met ruim 33.000 woningen, garages en berijfspanden is zij

Nadere informatie

DE CONSUMENT AAN HET STUUR. Stichting SIR-55 Tel. 040 242 32 23 info@sir-55.nl. www.sir-55.nl. www.sir-55.nl

DE CONSUMENT AAN HET STUUR. Stichting SIR-55 Tel. 040 242 32 23 info@sir-55.nl. www.sir-55.nl. www.sir-55.nl DE CONSUMENT AAN HET STUUR Stichting SIR-55 Tel. 040 242 32 23 info@sir-55.nl www.sir-55.nl www.sir-55.nl SIR-55 CREËERT BETROKKEN BEWONERS Wie zijn medioren? Medioren zijn actieve, vitale en maatschappelijk

Nadere informatie

Programma van eisen voor uw eigen woning

Programma van eisen voor uw eigen woning Programma van eisen voor uw eigen woning De eisen die in een zogenaamd programma van eisen worden opgenomen bestaan grofweg uit drie soorten: 1. Functionele & ruimtelijke eisen 2. Materiaaleisen, vorm

Nadere informatie

Bijlage 6. Consultatie moskee Omar El Faroek en Moskee Anwar-e-Quba

Bijlage 6. Consultatie moskee Omar El Faroek en Moskee Anwar-e-Quba Bijlage 6 Consultatie moskee Omar El Faroek en Moskee Anwar-e-Quba Samenvatting en reacties uit "Moskee-project" Consultatie inwoners de Gagel via interviews, de Surinaamse Anwar-e-Quba moskee en de Omar

Nadere informatie

Seniorenappartementen in De Woerd De Meern

Seniorenappartementen in De Woerd De Meern Seniorenappartementen in De Woerd De Meern Omschrijving project Groenrand Wonen heeft in het voorjaar van 2010 een seniorencomplex met WoonKeur opgeleverd. Het is gelegen in de wijk De Woerd, ten oosten

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

samen maken we de stad, toch?

samen maken we de stad, toch? samen maken we de stad, toch? informatiebijeenkomst 13, 22 en 29 april 2015 WAC bestaat uit vertegenwoordigers van Werkgroep Toegankelijkheid uit: GPPA gehandicapten en patiënten platform Werkgroep Geschikt

Nadere informatie

Werken aan kwaliteit. Voorraadplan 2004-2012

Werken aan kwaliteit. Voorraadplan 2004-2012 Werken aan kwaliteit Voorraadplan 2004-2012 Werken aan kwaliteit Voorraadplan 2004-2012 Woningbeheer Harlingen Postbus 103 8860 AC Harlingen Bolswardervaart 1 Openingstijden maandag tot en met vrijdag

Nadere informatie

Huurders Markt- en klantgericht opereren van corporaties

Huurders Markt- en klantgericht opereren van corporaties De discussie over de marktpositie van woningcorporaties woedt in alle hevigheid. De brancheorganisatie Aedes is niet tevreden over de rol die staatssecretaris Remkes voor woningcorporaties heeft bedacht.

Nadere informatie

Kennisdebat. 28 februari 2013. T.S. de Boer. Onze wereld vraagt erom.

Kennisdebat. 28 februari 2013. T.S. de Boer. Onze wereld vraagt erom. Kennisdebat 28 februari 2013 T.S. de Boer Is collectieve financiering mogelijk bij verduurzaming? Wanneer de business case sluit, wil dat nog niet zeggen dat je het geregeld hebt! 2 Te behandelen Recente

Nadere informatie

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013 Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel 4 maart 2013 Verduurzamingsambitie woningcorporaties onder druk Het belang van verduurzaming van het corporatiebezit wordt erkend: Convenant Energiebesparing

Nadere informatie

Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen!

Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Samenvatting ondernemingsplan Samenvatting ondernemingsplan Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Dat is

Nadere informatie

Raadsvoorstel. Aan de gemeenteraad. categorie/agendanr. B. en W. 2013 RA13.0092 B 2 13/965. Raad

Raadsvoorstel. Aan de gemeenteraad. categorie/agendanr. B. en W. 2013 RA13.0092 B 2 13/965. Raad Raadsvoorstel jaar Raad categorie/agendanr. B. en W. 2013 RA13.0092 B 2 13/965 Onderwerp: Woonwagenbeleid en herstructurering kleine woonwagencentra Portefeuillehouder: A.J. Sleeking Dorpen en Wijken Team

Nadere informatie

LEVENSLOOPGESCHIKT BOUWEN: PRAKTISCHE OVERWEGINGEN

LEVENSLOOPGESCHIKT BOUWEN: PRAKTISCHE OVERWEGINGEN LEVENSLOOPGESCHIKT BOUWEN: PRAKTISCHE OVERWEGINGEN 'Ons streven is 6.000 nultredenwoningen in de gemeente in 2020'. En: 'Alle nieuwbouw realiseren wij levensloopgeschikt'. Dit zijn voorbeelden van ambities

Nadere informatie

Hidde Dirks b1372564

Hidde Dirks b1372564 Hidde Dirks b1372564 Strategie Kwetsbare wijk Capaciteiten scoren onvoldoende Sociaal aspect is voldoende COS Strategie COS COS Strategie COS Middel Aantrekken en vasthouden van hoger opgeleiden/koopkrachtige

Nadere informatie

Waarom dit onderzoek?

Waarom dit onderzoek? Waarom dit onderzoek? Een betere buurt in 2026! Woningstichting De Volmacht wil uw buurt vernieuwen en verbeteren en klaar maken voor de toekomst. Daarvoor is een allereerst goede analyse van uw buurt

Nadere informatie

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Met ingang van 1 januari 2011 gelden er Europese regels voor de verdeling van woonruimte van woningcorporaties. Woningcorporaties

Nadere informatie

verrassendehuisvesting Vanaf 71.500,- Heilijgers WoningConcept Van casco tot full-service

verrassendehuisvesting Vanaf 71.500,- Heilijgers WoningConcept Van casco tot full-service verrassendehuisvesting Vanaf 71.500,- Heilijgers WoningConcept Van casco tot full-service Heilijgers WoningConcept PROJECTEN HAALBAAR MAKEN De woningkwaliteit stijgt en de prijzen zijn gedaald. Het is

Nadere informatie

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Aanvalsplan wonen Albert Smit wethouder financiën, vastgoed, grondzaken en wonen 1 Aanvalsplan wonen: aanleiding Sinds 2008: Economische recessie Stagnerende woningmarkt

Nadere informatie

Huurverhoging 2015. Over het hoe en waarom van de huurverhoging

Huurverhoging 2015. Over het hoe en waarom van de huurverhoging Huurverhoging 2015 Over het hoe en waarom van de huurverhoging 2 3 Inhoud 1 Spelregels 4 2 Wat doet Rochdale met de huuropbrengst? 8 3 Bezwaar tegen de huurverhoging 10 4 Huurtoeslag en inkomensdaling

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Bevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant

Bevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant VERSLAG BETREFT Bouwberaad West-Brabant DATUM 1 maart 2012 VOORZITTER J.P. Schouw VERSLAG Bijeenkomst Bouwberaad West-Brabant Opening en toelichting De voorzitter van het Bouwberaad, de heer J.P. Schouw,

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

PROGRAMMA VAN EISEN EIGEN WONING

PROGRAMMA VAN EISEN EIGEN WONING Bijlage III PROGRAMMA VAN EISEN EIGEN WONING De eisen die in een zogenaamd programma van eisen worden opgenomen bestaan grofweg uit drie soorten: Functionele en ruimtelijke eisen Materiaaleisen, vorm en

Nadere informatie

Wat willen we bereiken? Wat gaan we daarvoor doen? Kosten

Wat willen we bereiken? Wat gaan we daarvoor doen? Kosten Algemene doelstelling Utrecht Vernieuwt - Krachtwijken Verbetering van de woon- en leefsituatie van een aantal buurten in Utrecht, de Krachtwijken in het bijzonder: Kanaleneiland, Overvecht, Ondiep, Zuilen-Oost

Nadere informatie

FocusOndernemingsplan 2006-2007 (2010)

FocusOndernemingsplan 2006-2007 (2010) FocusOndernemingsplan 2006-2007 (2010) Missie Als maatschappelijk ondernemer biedt Mitros haar klanten wonen in de breedte, waarbij voldoende, goede en betaalbare woningen voor de primaire doelgroep centraal

Nadere informatie

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Stap 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking schrijft voor dat een stedelijke ontwikkeling past binnen de regionale behoefte. Provincie

Nadere informatie

Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven

Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven Inleiding De Prioriteringssessie Woonvisie is een belangrijk vervolg op de co-makersgesprekken die zijn gevoerd en de 5 thematafels die

Nadere informatie

WonenaandeAa. 30eengezinswoningen

WonenaandeAa. 30eengezinswoningen WonenaandeAa 30eengezinswoningen Wonen aan de Aa Geachte lezer, In de prachtig groene buurt Beeklust aan de Rombout Verhulstlaan bouwt Beter Wonen 30 grondgebonden woningen. Met Wonen aan de Aa ontstaat

Nadere informatie

Spatter-Fortuinstraat Informatieavond. 19 februari 2014

Spatter-Fortuinstraat Informatieavond. 19 februari 2014 Spatter-Fortuinstraat Informatieavond 19 februari 2014 2 Welkom Dirk van der Grijn 3 Toekomst complex Hoezo? We gaan een besluit nemen We willen hiervoor zo veel mogelijk draagvlak creëren We onderbouwen

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Het grootste geluk hebben we in 2 varianten

Het grootste geluk hebben we in 2 varianten Het grootste geluk hebben we in 2 varianten Groot nieuws voor geluksvogels Nieuwe grote en middelgrote eengezinswoningen In Klavertje Delft wordt het geluk steeds groter. Lag hier een paar jaar geleden

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 in Perspectief L0339 Woningbouwvereniging 't Goede Woonhuys Hilversum CFV 2009 in Perspectief L0339 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Amstelveen CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen 4 1.3 Situering

Nadere informatie

MEI 2013. het Nieuwe Zorgwonen

MEI 2013. het Nieuwe Zorgwonen MEI 2013 het Nieuwe Zorgwonen De Zorg Onze Zorg Grote veranderingen in de AWBZ staan ons te wachten. De verzorgingshuisbewoner bestaat straks niet meer. De zorg die eens in het verzorgingshuis gegeven

Nadere informatie

Gedeputeerde Staten. 2012 HK Haarlem. Betreft: beantwoording motie positie starters op de woningmarkt (M2-3/5-3-2-12) Geachte leden,

Gedeputeerde Staten. 2012 HK Haarlem. Betreft: beantwoording motie positie starters op de woningmarkt (M2-3/5-3-2-12) Geachte leden, Provinciale Staten van Noord-Holland door tussenkomst van de Statengriffier, mr. J.J.M. Vrijburg Florapark 6, kamer L-104 2012 HK Haarlem Gedeputeerde Staten Uw contactpersoon J.J. Kluit BEL Doorkiesnummer

Nadere informatie

WONEN IN BEWEGING I N F O R M A T I E B R O C H U R E

WONEN IN BEWEGING I N F O R M A T I E B R O C H U R E WONEN IN BEWEGING I N F O R M A T I E B R O C H U R E Wonen in beweging De CWS is een woningcorporatie in beweging. Een professionele, klantgerichte organisatie die staat voor goed wonen in een aantrekkelijke

Nadere informatie

Echt thuis. Ondernemingsplan 2011-2015

Echt thuis. Ondernemingsplan 2011-2015 Echt thuis Ondernemingsplan 2011-2015 2 INLEIDING Mooiland is een woningcorporatie met circa 27.000 woningen verspreid over ruim 150 gemeenten in heel Nederland. Daarmee zijn wij een van de twintig grootste

Nadere informatie

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

HAALBAARHEIDSONDERZOEK 193 Hartogstraat 7a Slot vastgoedbeheer Zoetermeer HAALBAARHEIDSONDERZOEK Hartogstraat 7a Plaats 18 Den Haag 8 januari 2009 INLEIDING Op verzoek van Slot vastgoedbeheer heeft ons bureau een onderzoek verricht

Nadere informatie

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019 Met bewoners naar vitale wijken Strategie SSW voor 2014 2019 September 2014 Inhoudsopgave 1. Een eerlijk verhaal... 1 2. Wat is SSW... 2 2.1 Woningcorporatie 2 2.2 Wat zien wij in onze wereld 2 2.3 Grote

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL. SESSIE Stad maken

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL. SESSIE Stad maken Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE Stad maken donderdag 19 maart 2015 Stad maken Duiding en context De traditionele rollen binnen het ontwikkeltraject veranderen. De corporaties,

Nadere informatie

TILBURG, EEN GEMEENTE MET EEN VISIE OP WONEN EN ZORG

TILBURG, EEN GEMEENTE MET EEN VISIE OP WONEN EN ZORG TILBURG, EEN GEMEENTE MET EEN VISIE OP WONEN EN ZORG Utrecht, februari 2003 (update december 2004) Aedes-Arcares Kenniscentrum Wonen-Zorg Jeroen Singelenberg Tilburg heeft als policy dat alle nieuwbouwwoningen

Nadere informatie

Uitkomsten onderzoek Ondernemingsplan Mitros 2014-2017

Uitkomsten onderzoek Ondernemingsplan Mitros 2014-2017 Uitkomsten onderzoek Ondernemingsplan Mitros 2014-2017 Mitros is bezig met het maken van plannen voor de periode 2014-2017. Wat Mitros in die periode gaat doen, wordt aangegeven in een zogenaamd ondernemingsplan.

Nadere informatie

Verkenning instrumenten koopstarters

Verkenning instrumenten koopstarters Verkenning instrumenten koopstarters gemeente Baarn afdeling Volkshuisvesting Ruimtelijke Ontwikkeling & Milieu Oktober 2008 1 Inhoudsopgave 1 Aanleiding...3 2 Financiële instrumenten om de maandlast te

Nadere informatie

Toekomst Sluisweg verslag bewonersavond 13 mei 2014

Toekomst Sluisweg verslag bewonersavond 13 mei 2014 Toekomst Sluisweg verslag bewonersavond 13 mei 2014 Verslag van de bijeenkomst met de bewoners van de Sluisweg op dinsdag 13 mei 2014 om 19.30 uur in het EMS gebouw aan de Sluisweg 67 E. Aanwezigen: Van

Nadere informatie

Presentatie Van opstellen woonvisie naar realiseren goede huisvesting

Presentatie Van opstellen woonvisie naar realiseren goede huisvesting Presentatie Van opstellen woonvisie naar realiseren goede huisvesting Gemeentenetwerk MOE-landers Ing. F.C. (Frans) Suijkerbuijk Adviseur Volkshuisvesting Gemeente Bergen op Zoom 7 april 2011 Inhoud presentatie

Nadere informatie

Veel gestelde vragen huurverhoging 2015. 1. Huurverhoging algemeen

Veel gestelde vragen huurverhoging 2015. 1. Huurverhoging algemeen Naar aanleiding van de huurverhoging per 1 juli 2015 en vragen daaromtrent hebben wij de veel gestelde vragen onderstaand weergegeven en voorzien van een beantwoording. Hierbij hebben we de volgende indeling

Nadere informatie

Woonstichting Hulst presteert evenwichtig en goed over de volle breedte

Woonstichting Hulst presteert evenwichtig en goed over de volle breedte Woonstichting Hulst presteert evenwichtig en goed over de volle breedte Woonstichting Hulst is werkzaam in de kern Hulst en heeft daar een bezit van ca. 1. verhuureenheden, waarvan ca. 1.33 wooneenheden.

Nadere informatie

Informatie Woonvisie Sliedrecht

Informatie Woonvisie Sliedrecht Informatie Woonvisie Sliedrecht In 2008 heeft de gemeente Sliedrecht de Woonvisie uitgebracht: Wonen in Sliedrecht 2007-2015, doorkijk tot 2025. Deze factsheet geeft een overzicht van de geactualiseerde

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg

Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg Informatienotitie AAN VAN ONDERWERP DATUM 17 april 2013 KOPIE AAN BIJLAGE 1 REGISTRATIENUMMER 1208556/7266 Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van

Nadere informatie

Woonwensen van 55-plussers in Pijnacker-Nootdorp; een samenvatting

Woonwensen van 55-plussers in Pijnacker-Nootdorp; een samenvatting Woonwensen van 55-plussers in Pijnacker-Nootdorp; een samenvatting 1 2 Inhoud 1. Aanleiding 5 2. Wonen en leven in Pijnacker-Nootdorp 6 3. Waar en hoe wonen de 55-plussers? Tevredenheid met woning en woonomgeving

Nadere informatie

Meerwaarde van het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen?

Meerwaarde van het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen? Meerwaarde van het flexibiliseren van bestaande sociale huurwoningen? Hogere huurwaarde, marktwaarde en bedrijfswaarde door middel van het flexibiliseren van de bestaande sociale huisvesting om levensloopbestendige

Nadere informatie

Woningmarkt Leiderdorp. DEEL 2: Strategieën Rijnhart Wonen (theorie vs praktijk) Verkoop Betaalbaarheid/huurbeleid Nieuwbouw

Woningmarkt Leiderdorp. DEEL 2: Strategieën Rijnhart Wonen (theorie vs praktijk) Verkoop Betaalbaarheid/huurbeleid Nieuwbouw Woningmarkt Leiderdorp DEEL 2: Strategieën Rijnhart Wonen (theorie vs praktijk) Verkoop Betaalbaarheid/huurbeleid Nieuwbouw Gemeenteraad, 1 september 2014 Het werk van mij = simpel + - - Ca 3 miljoen!

Nadere informatie

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum 1. Ontwikkeling bevolking naar leeftijd De Primos huishoudensprognose (2011) voor de periode 2010-2040 schetst het volgend beeld:

Nadere informatie

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Meppel, 7-7-2015 Geacht college, De Huurdersvereniging Meppel heeft als belanghebbende de concept woonvisie 2015 2020 van u ontvangen. Waarvoor onze hartelijke

Nadere informatie

Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels

Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels POSITION PAPER Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels VNG-INZET VOOR DE NIEUWE HUISVESTINGSWET Inleiding In delen van het land is nog steeds sprake van knelpunten op de woningmarkt, met gevolgen

Nadere informatie

Aanbod woningen 2008/2009 215,25

Aanbod woningen 2008/2009 215,25 Haalbaarheid Aanvullend op het stedenbouwkundig plan gaat dit document in op de haalbaarheid van het plan en dan met name de keuze van de twee doelgroepen en het daarbij te realiseren aanbod. Door het

Nadere informatie

Samen naar de gewenste woningvoorraad in Odiliapeel

Samen naar de gewenste woningvoorraad in Odiliapeel Samen naar de gewenste woningvoorraad in Odiliapeel Eindverslag April 2015 1. Inleiding In april 2014 hebben gemeente Uden, gemeente Veghel en wooncorporatie Area een woonwensenonderzoek uitgevoerd. Om

Nadere informatie

Meer woonkansen voor ouderen

Meer woonkansen voor ouderen Meer woonkansen voor ouderen Ouderen willen zo lang mogelijk in hun vertrouwde leefomgeving blijven wonen. Met een slimme combinatie van maatregelen maakt u als gemeente dat mogelijk. Uw resultaten: Efficiënte

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Hout laat je huis leven WELKOM

Hout laat je huis leven WELKOM Hout laat je huis leven WELKOM Hout laat je huis leven Programma 15:00u Welkom 15:10u Belang van de particuliere consument 15:30u Strategie en aanpak van de campagne 16:00u Financiering, uitvoering en

Nadere informatie

Uw advies onze uitdaging!

Uw advies onze uitdaging! Uw advies onze uitdaging! Wat deden we met uw adviezen? In november 2011 ontmoetten we onze belanghouders. Huurders, het bestuur van de huurdersvereniging, vertegenwoordigers van de gemeente Kampen, politieke

Nadere informatie

CREATIEF DESKUNDIG BETROUWBAAR

CREATIEF DESKUNDIG BETROUWBAAR WONEN IS MEER DAN EEN DAK BOVEN JE HOOFD! CREATIEF DESKUNDIG BETROUWBAAR Het bedrijf een korte introductie Verrassend creatief met hands-on mentaliteit Actief op het gebied van het ontwikkelen, realiseren,

Nadere informatie

Provincie Noord-Holland

Provincie Noord-Holland Provincie Noord-Holland POSTBUS 3007 2001 DA HAARLEM Provinciale Staten van Noord-Holland Door tussenkomst van de Statengriffier, mr. J.J.M. Vrijburg Florapark 6, kamer L-l 04 2012 HK Haarlem 2 2OKT. 2013

Nadere informatie

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlage 1 Socrates model Het Socrates-model is een kwalitatief woningmarktsimulatiemodel. Dit model bouwt voort op het bekende demografisch

Nadere informatie

DENK MEE MET MITROS. Uitkomsten onderzoek Toekomstplannen Mitros 2010-2030

DENK MEE MET MITROS. Uitkomsten onderzoek Toekomstplannen Mitros 2010-2030 DENK MEE MET MITROS Uitkomsten onderzoek Toekomstplannen Mitros 2010-2030 Mitros heeft een plan opgesteld met doelstellingen voor de periode 2010-2030. In dit plan staat wat Mitros de komende twintig jaar

Nadere informatie

Thús wonen BROCHURE FONTEINSHOF

Thús wonen BROCHURE FONTEINSHOF Thús wonen BROCHURE FONTEINSHOF INHOUDSOPGAVE Algemene informatie 3 1. Wat gaan we bouwen? 4 2. Plattegronden 5 3. Huurprijzen 11 4. Hoe komt u in aanmerking? 12 5. Extra informatie 13 Contactgegevens

Nadere informatie

Eindhoven: geen verordening maar prestatieafspraken. Joep Berghuis Studiedag Huisvestingswet 2014 18 juni 2014

Eindhoven: geen verordening maar prestatieafspraken. Joep Berghuis Studiedag Huisvestingswet 2014 18 juni 2014 Eindhoven: geen verordening maar prestatieafspraken Joep Berghuis Studiedag Huisvestingswet 2014 18 juni 2014 Inhoud presentatie Woonvisie: kansen benutten, basis op orde Woningmarkt Eindhoven/regio Lokaal

Nadere informatie

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlage 1: Vraag en Aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart Woningbouwprojecten Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer

Nadere informatie

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013 Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM Delfzijl, 21 november 2013 Frank van der Staay Atrivé/Woongroep Marenland Appingedam Onderwerpen Woonplan 2002 koersen

Nadere informatie

*ZE9E061ECF3* Raadsvergadering d.d. 19 februari 2015

*ZE9E061ECF3* Raadsvergadering d.d. 19 februari 2015 *ZE9E061ECF3* Raadsvergadering d.d. 19 februari 2015 Agendanr.. Aan de Raad No.ZA.14-31083/DV.15-441, afdeling Ruimte. Onderwerp: Woonvisie 2014-2030 Sellingen, 12 februari 2015 Algemeen Deze Woonvisie

Nadere informatie

Wie is Woonlinie Het project duurzame isolatietechnieken oplossingen in de installaties van de woningen Monitoren

Wie is Woonlinie Het project duurzame isolatietechnieken oplossingen in de installaties van de woningen Monitoren Wie is Woonlinie Woonlinie is een middelgrote woningcorporatie actief in het Land van Heusden en Altena en Zaltbommel. Totaal verhuurt Woonlinie ongeveer 4200 woningen. Daarnaast bouwt de vastgoed afdeling

Nadere informatie

De heer H.P. Kip De heer A. Tijssen Portaal Nijmegen Postbus 375 3900 AJ Veenendaal

De heer H.P. Kip De heer A. Tijssen Portaal Nijmegen Postbus 375 3900 AJ Veenendaal De heer H.P. Kip De heer A. Tijssen Portaal Nijmegen Postbus 375 3900 AJ Veenendaal Betreft: Advies voorgenomen verkoop woningen Krayenhofflaan (complex 1062) en de Gildekamp (complex 1176) Nijmegen, 27

Nadere informatie

Toename bevolking v.a. 2008

Toename bevolking v.a. 2008 Collegevoorstel Inleiding De provincie prognosticeert de ontwikkeling van de woningbouw en bevolking voor elke gemeente. Het is aan elke gemeente om deze prognose om te zetten in een planning en deze te

Nadere informatie

Samen naar een passende voorraad hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen

Samen naar een passende voorraad hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen Samen naar een passende voorraad hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen Met behulp van de stappen in deze hulpwijzer kunnen gemeenten zich voorbereiden op het geven van een zienswijze bij het

Nadere informatie

Bouw aan geluk in grote hoeveelheden

Bouw aan geluk in grote hoeveelheden Bouw aan geluk in grote hoeveelheden Een serie slimme oplossingen voor duurzaam en voordelig bouwen Slim bouwen aan duurzaam geluk De toekomst verandert dagelijks. Helemaal in de bouwbranche waar iedereen

Nadere informatie

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap....samen dromen realiseren...

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap....samen dromen realiseren... Collectief Particulier Opdrachtgeverschap...samen dromen realiseren... wie wel eens op zoek is geweest naar een huis zal het herkennen: er is altijd wel iets dat niet bevalt. De huiskamer is te klein,

Nadere informatie

Ons kenmerk ML40/13.0009104. Datum uw brief

Ons kenmerk ML40/13.0009104. Datum uw brief Ingekomen stuk D42 (PA 4 september 2013) Aan de gemeenteraad van Nijmegen Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Telefoon 14024 Telefax (024) 329 95 81 E-mail gemeente@nijmegen.nl Postbus 9105 6500 HG Nijmegen

Nadere informatie

Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018

Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018 Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018 2 Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018 pakjeruimte.nl zelfbouw@rotterdam.nl facebook.com/zb010 pinterest.com/pakjeruimte Programma zelfbouw rotterdam 2015-2018

Nadere informatie

Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord

Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Samen kiezen voor een sterke woningmarkt Martin Hoiting/Rob Ravestein 14 oktober 2013 verandering in denken: één woningportefeuille welke woningen hebben we nodig

Nadere informatie

DeBeekseBron gaat van start! Co-creation bijeenkomst in het 1 e kwartaal van 2014!

DeBeekseBron gaat van start! Co-creation bijeenkomst in het 1 e kwartaal van 2014! Nr 1 Nieuwsbrief Wij wensen u een groene Kerst en een gelukkig en duurzaam 2014! gaat van start! Co-creation bijeenkomst in het 1 e kwartaal van 2014! De start van, de meest duurzame wijk van Limburg,

Nadere informatie

Podium belichten we circa drie. voor discussie. Op het Mitros. hiervan de schriftelijke afgeleide. O VERLAST N MET O. De Mitros Cahiers zijn

Podium belichten we circa drie. voor discussie. Op het Mitros. hiervan de schriftelijke afgeleide. O VERLAST N MET O. De Mitros Cahiers zijn O M G A A N MET O V E R L A S T O VERLAST 12 02 2004 Mitros is een toonaangevende en ambitieuze woningcorporatie. Met ruim 31.000 woningen, garages en bedrijfspanden is zij de grootste speler op het veld

Nadere informatie

B E R A A D S G R O E P

B E R A A D S G R O E P Introductie Deze Beraadsgroep kent 19 deelnemers. De heer Arjan Deutekom is de bestuurder van woningcorporatie Goede Stede. Voor de technische ondersteuning heeft hij mevrouw Birgit Kuiper meegenomen.

Nadere informatie

Betreft: Advies voorgenomen verkoop woningen Horstacker (complex 1177) en Hillekensacker (complex 1182)

Betreft: Advies voorgenomen verkoop woningen Horstacker (complex 1177) en Hillekensacker (complex 1182) De heer H.P. Kip De heer A. Tijssen Portaal Nijmegen Postbus 375 3900 AJ Veenendaal Betreft: Advies voorgenomen verkoop woningen Horstacker (complex 1177) en Hillekensacker (complex 1182) Nijmegen, 14

Nadere informatie

KENNISBANK 2012. SCENARIO S EN DILEMMA S De toekomst van de woningaanpassing

KENNISBANK 2012. SCENARIO S EN DILEMMA S De toekomst van de woningaanpassing Auteur: Martin Liebregts, 25 juni 2012 KENNISBANK 2012 SCENARIO S EN DILEMMA S De toekomst van de woningaanpassing De afgelopen 50 à 60 jaar is de maatschappij voortdurend bezig geweest met de voorspelling

Nadere informatie

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact Welkom! 1 Programma Welkom Presentatie visitatierapport Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje Borrel en informeel contact 2 1 van bekend naar nieuw van naar 3 Waar gaat het naar toe? Verkleining

Nadere informatie

Woningmarktonderzoek Wijk bij Duurstede 2012

Woningmarktonderzoek Wijk bij Duurstede 2012 Woningmarktonderzoek Wijk bij Duurstede 2012 Versie: juni 2013 Gemaakt door: Ingeborg van den Wijngaart Gemaakt in samenwerking met: Willemijn Tepper Suggesties voor verbetering kunt u e-mailen naar i.vandenwijngaart@volksbelangwbd.nl

Nadere informatie

Deze brief hebben de direct betrokken huurders wonend in Schuttersbosch ontvangen.

Deze brief hebben de direct betrokken huurders wonend in Schuttersbosch ontvangen. Deze brief hebben de direct betrokken huurders wonend in Schuttersbosch ontvangen. Datum: 12 april 2011 Kenmerk: Schuttersbosch Behandeld door: de heer Wil Geenen Onderwerp: Informatie toekomstvisie Schuttersbosch

Nadere informatie

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Oktober 2014 Thema 1 Goed wonen en een goede dienstverlening We vinden het in Nederland normaal dat iedereen goed kan wonen. Maar niet iedereen

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

Met bewoners naar vitale wijken VAN SSW 2014-20

Met bewoners naar vitale wijken VAN SSW 2014-20 Met bewoners naar vitale wijken STVISIE TOEKOM VAN SSW 19 2014-20 Met bewoners naar vitale wijken 1 Een eerlijk verhaal SSW helpt mensen met een smalle beurs in de gemeente De Bilt aan sociale woonruimte.

Nadere informatie

Ruimte voor de maatschappij van morgen BRAINPORT SMART VILLAGE

Ruimte voor de maatschappij van morgen BRAINPORT SMART VILLAGE Ruimte voor de maatschappij van morgen BRAINPORT SMART VILLAGE Ruimte voor de maatschappij van morgen De maatschappij van morgen is fundamenteel anders dan die van gisteren. De wereld wordt kleiner door

Nadere informatie

Managementcontract 2013. Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht

Managementcontract 2013. Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht Managementcontract 2013 Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht Programma 2 Wat is het? Ondernemingsplan Managementcontract: 3 thema s - De wensen van de klant zijn de start - Goede en betaalbare

Nadere informatie

Woonwensen senioren. Studiemiddag comfortabel en levensloopbestendig wonen voor ouderen. 14 april 2010 Veerle Forschelen-Janssen

Woonwensen senioren. Studiemiddag comfortabel en levensloopbestendig wonen voor ouderen. 14 april 2010 Veerle Forschelen-Janssen Woonwensen senioren Studiemiddag comfortabel en levensloopbestendig wonen voor ouderen 14 april 2010 Veerle Forschelen-Janssen Inhoud presentatie 1 Inleiding 2 Senioren toen, nu en straks 3 Woonwensen

Nadere informatie

Uitvoeringsregeling subsidie Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Noord-Holland 2012

Uitvoeringsregeling subsidie Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Noord-Holland 2012 Bijlage 3 registratienummer 2012-6149 Optie A: Renteloos Gedeputeerde staten van Noord-Holland; Overwegende dat het wenselijk is dat er in de provincie Noord-Holland meer woningen worden gebouwd door middel

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 1988-1989 18 051 Huisvestingsbeleid woonwagenbewoners Nr. 12 BRIEF VAN DE STAATSSECRETARIS VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN MILIEUBEHEER Aan

Nadere informatie

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam Woningmarktrapport 4e kwartaal 215 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 3 Aantal verkocht 25 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 1e kwartaal

Nadere informatie