De Nederlandse woningmarkt Q1 2010

Transcriptie

1 28 april 21 Bouwfonds REIM Research De Nederlandse woningmarkt Q1 21 Hoofdredactie Léon Muller* AC TE KOOP VERKOCHT Auteurs Roelfke Buitink- van de Pol* AC Vraagprijs (gem) Aantal woningen Vraagprijs/m² ,1% (j-o-j) +12,7% (j-o-j) -,1% (j-o-j) Gem.verkoopprijs Aantal transacties Totaal rendement (portefeuilles) -2,2% -4,4% (j-o-j) 1,9% (j-o-j) -5,% (j-o-j) Deze publicatie wordt u aangeboden door Bouwfonds REIM Research. Bouwfonds REIM Research experts analyseren ontwikkelingen en combineren hun beoordelingen in een visie en een beleggingsbeleid voor particuliere en institutionele beleggers. Bestellingen Als Bouwfonds REIM relatie kunt u zich op <MarketUpdate> abonneren. Extra exemplaren van deze publicatie kunt u opvragen bij uw relatiebeheerder of via de mailbox van Research bestellen: researchbreim@bouwfonds.com Bouwfonds REIM Research PO Box DA Hoevelaken Netherlands T: F: E: researchbreim@bouwfonds.com I: Samenvatting De recessie in Nederland lijkt tot een einde te zijn gekomen. In de laatste twee kwartalen van 29 was er namelijk sprake van economische groei. De werkloosheid loopt wel verder op, maar stijgt minder snel. Wij verwachten dat het economisch herstel zich zal voortzetten, maar op een iets lager groeitempo. Begin 21 was er nog steeds sprake van een evenwichtssituatie in de betaalbaarheid van koop- en huurwoningen. Bouwfonds REIM Research verwacht dat de betaalbaarheid van koopwoningen in de tweede helft van 21 weer zal verslechteren. Op de Nederlandse woningmarkt zet het herstel zich ook voort. Niet alleen nam het aantal te koopstaande woningen af in het eerste kwartaal, maar voor het eerst sinds lange tijd zijn er op jaarbasis weer meer bestaande woningen verkocht. In het eerste kwartaal van 21 was de gemiddelde vraagprijs nagenoeg gelijk aan dezelfde periode vorig jaar. De gemiddelde verkoopprijs voor bestaande woningen was nog wel lager dan dezelfde periode vorig jaar (-4,4%), maar de daling vlakt af. Ook in alle vier de grote steden is er in het eerste kwartaal van 21 sprake van herstel op de woningmarkt. Zo zijn in alle vier de steden weer meer bestaande woningen verkocht. In Utrecht vlakt de daling van de gemiddelde verkoopprijs daarnaast af en in Den Haag is er zelfs weer sprake van een stijging van de gemiddelde verkoopprijs. In Rotterdam en Amsterdam is de daling van de gemiddelde verkoopprijs echter groter dan in het voorgaande kwartaal. In 29 is het investeringsvolume op de beleggingsmarkt voor bestaande huurwoningen gestegen met 2%. Het totale rendement op woningen is in 29 gedaald tot -2,2%. Dit kwam vooral door de waardedaling. Wij verwachten dat het herstel op de Nederlandse woningmarkt zich zal voortzetten en dat de prijzen van bestaande woningen in 21 zullen stabiliseren en de groei uitkomt op %. Het herstel op de woningmarkt wordt op dit moment echter vertraagd door de discussie rondom de hypotheekrenteaftrek. Wij vinden dan ook dat er op dit moment niet bezuinigd moet worden op de woningmarkt, maar dat eerst het vertrouwen van de Nederlandse consument moet worden teruggewonnen. BELANGRIJKE JURIDISCHE MEDEDELING EN DISCLAIMER BEGINNEN OP PAGINA 15 Bouwfonds REIM is onderdeel van Dit rapport is opgesteld door Bouwfonds Real Estate Investment Management BV De beoordelingen en aanbevelingen in researchpublicaties mogen niet worden beschouwd als een beleggingsadvies of als een voorstel of aanbod tot 1) het aankopen of verhandelen van financiële instrumenten en/of 2) het afnemen van beleggingsdiensten. Beslissingen op basis van de informatie uit dit document zijn voor uw eigen rekening en risico. De waarde van uw beleggingen kan fluctueren. Wij wijzen u erop dat in het verleden behaalde resultaten geen garantie bieden voor de toekomst. Bij citaten graag als bron "Bouwfonds REIM Research" gebruiken.

2 28 april 21 Relatie economische groei en sentimentindicator groei j-o-j 1,% 7,5% 5,% 2,5%,% -2,5% -5,% -7,5% BBP (l.a.) Economisch-sentimentsindicator (r.a.) Index Bloomberg, bewerking Bouwfonds REIM Research Detailhandelsverkopen en consumentenvertrouwen 1,% 7,5% 5,% 2,5%,% -2,5% -5,% -7,5% groei j-o-j Detailhandelsverkopen (driemaandgemiddelde, l.a.) Consumentenvertrouwen (r.a.) CBS, Bloomberg, bewerking Bouwfonds REIM Research Verwachtingen economische kerncijfers % veranderingen j-o-j, reële waarden Index F 211F 12-14F BBP 2,% -4,% 1,5% 2,% 2,2% Inflatie 2,5% 1,2% 1,1% 1,6% 2,% Werkloosheid 2,8% 3,4% 4,% 3,9% 3,7% Korte rente (3m Euribor) Lange rente (1j staatspapier) 4,6% 1,2% 1,3% 2,3% 4,2% 4,2% 3,7% 4,3% 4,8% 5,3% Experian, bewerking Bouwfonds REIM Research Economische ontwikkelingen Ondanks dat de Nederlandse economie met 4,% 1 is gekrompen in 29, lijkt de recessie in Nederland tot zijn eind te zijn gekomen. De economie trekt namelijk weer aan, want in de laatste twee kwartalen van 29 was er weer sprake van economische groei op kwartaalbasis. De economische sentimentindicator neemt ook weer toe. De lage inflatie heeft daarnaast een positief effect op de besteedbare inkomens en daarmee de koopkracht. Mede door de duurdere benzine is de inflatie in maart weer licht gestegen tot 1,%. 2 Het herstel zal zich voorlopig voortzetten, maar op een iets lager groeitempo, mede door de zorgen over begrotingstekorten en de oplopende werkloosheid. Het consumentenvertrouwen is dan ook in de loop van het eerste kwartaal weer iets verslechterd. Het monetair beleid blijft voorlopig nog ruim en de overheden zullen ook in 21 de economie stimuleren. Voor 21 verwachten wij dan ook dat er sprake zal zijn van een licht herstel van de Nederlandse economie, met een groei van ongeveer 1,5%. Als de olie- en andere grondstofprijzen niet teveel stijgen, blijft de inflatiestijging op de korte termijn beperkt. Voor de langere termijn verwachten wij dat de inflatie weer toeneemt, als de grondstoffenprijzen gaan stijgen door een toenemende vraag. Inmiddels moet ook worden nagedacht over de volgende fase in het herstelproces. Wat gebeurt er wanneer de tijdelijk groeiondersteunende factoren zijn uitgewerkt en de beleidsmakers hun beleid in restrictieve richting sturen? In de rapporten Brede Heroverwegingen zijn voor 2 beleidsterreinen besparingsmogelijkheden voor Nederland in kaart gebracht. 3 In onze ogen is er te eenzijdig gekeken naar bezuinigingen. Er zou ook aandacht besteedt moeten worden aan het bevorderen van de economische groei, bedrijvigheid en koopkracht. Economische groei betekent tenslotte hogere inkomsten voor de overheid, waardoor er minder bezuinigingen nodig zijn. Het alleen kijken naar bezuinigingsmogelijkheden kan weleens een averechts effect hebben op de economische groei van Nederland. 1 CBS, januari 21 2 CBS, april 21 3 Ministerie van Financiën, Brede Heroverwegingen, april 21 2 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q1 21

3 28 april 21 Werkgelegenheid Eén van de belangrijkste onzekerheden voor zowel het economisch herstel als het herstel op de woningmarkt is de ontwikkeling van de werkloosheid. Door de oplopende werkloosheid blijft de consument voorzichtig handelen. Ook in het eerste kwartaal van dit jaar is de werkloosheid weer verder opgelopen van 5,3% eind 29 tot 6,1%. Vooral de jeugdwerkloosheid is hard toegenomen. Positieve ontwikkeling is wel dat de werkloosheid minder snel stijgt. 4 Het aantal ontslagaanvragen is daarnaast in het eerste kwartaal fors gedaald. 5 Het Centraal Planbureau verwacht dat de werkloosheid in 21 nog verder oploopt tot 6,5%. 6 Betaalbaarheid De betaalbaarheidindex van Bouwfonds REIM geeft weer wat beter betaalbaar is kopen of huren. Een hogere waarde kopen, betekent dat kopen beter betaalbaar is dan huren en andersom. Begin 21 was er nog steeds een evenwichtssituatie in de betaalbaarheid van koop- en huurwoningen. Wij verwachten dat de betaalbaarheid van koopwoningen in de tweede helft van 21 zal afnemen, doordat dan de prijzen van bestaande woningen weer zullen stijgen, hypotheekrentetarieven weer zullen stijgen en er sprake is van loonmatiging. De keuze tussen huren en kopen wordt dus voor een groot deel bepaald door de financiële middelen van een huishouden. De verhouding tussen de woonlasten (huur of hypotheeklasten) en het inkomen wordt de netto huur- of koopquote genoemd. Wanneer ook alle direct met wonen samenhangende kosten worden meegenomen spreekt men van de totale woonquote. Zowel de netto als de totale woonquote liggen bij woningeigenaren lager dan die van huurders. Dit komt enerzijds doordat het huishoudinkomen van woningeigenaren gemiddeld 2. per jaar hoger is. Daarnaast blijven de bruto woonuitgaven gedurende de looptijd van een hypotheek veelal gelijk. Dit in tegenstelling tot de jaarlijkse huurverhogingen. 7 Werkloosheid naar leeftijdscategorie Alle leeftijden jaar jaar jaar jaar jaar 15% 1% 5% % CBS Betaalbaarheidindex Bouwfonds REIM Kopen Huren I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV Bouwfonds REIM Research Executieveilingen 25 aantal Executieveilingen Jaarlijks gemiddelde Het aantal executieveilingen is net zoals in andere jaren in het eerste kwartaal afgenomen, maar nu ook ten opzichte van een jaar geleden (-3,%) Kadaster 4 CBS, april 21 5 UWV, april 21 6 CPB, Centraal Economisch Plan, maart 21 7 Ministerie van VROM, WoonOnderzoek Nederland 29, maart 21 8 Kadaster, Kwartaalbericht april 21 Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q1 21 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy 3

4 28 april 21 Te koopstaande woningen aantal 2. Eensgezinswoningen Meergezinswoningen Aanbod Voor het eerst sinds vier kwartalen is het aantal te koopstaande woningen in Nederland licht afgenomen. Gemiddeld stonden er in het eerste kwartaal 156. woningen te koop, 3,5% minder dan het voorgaande kwartaal. Vooral het aantal te koopstaande appartementen is afgenomen. Ten opzichte van een jaar geleden staan er nog wel steeds meer woningen te koop (12,7%). I II III IV I Huizenzoeker.nl Verschil aantal te koopstaande woningen Q1.29 Q1.21 Voor vrijwel alle Nederlandse provincies geldt hetzelfde beeld als voor heel Nederland. Alleen in de provincie Gelderland is het aanbod op kwartaalbasis licht toegenomen (,1%). In Noord-Brabant is het aantal te koopstaande woningen in een jaar tijd het meest toegenomen (gemiddeld 21,8%) en in Groningen het minst (gemiddeld 1,7%). Ten opzichte van de totale woningvoorraad stonden er in het eerste kwartaal de meeste woningen te koop in Drenthe (3,2%) en de minste in Limburg (1,6%). In vrijwel alle gemeenten is het aantal te koopstaande woningen toegenomen. In vergelijking met voorgaande kwartalen was er wel in 3 keer zoveel gemeenten sprake van een afnemend aantal te koopstaande woningen. 9 In de gemeenteprofielen van Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Den Haag in deze MarketUpdate zal verder worden ingegaan op de ontwikkelingen op de woningmarkten van deze 4 gemeenten. Huizenzoeker.nl Bouwvergunningen en gereedgekomen nieuwbouwwoningen Nieuwbouw In 29 is een recordaantal woningen gereedgekomen, namelijk 83. woningen 5% meer dan in 28. Zoals breed uitgemeten in de media is dit cijfer opmerkelijk hoog. Het aantal verleende nieuwbouwvergunningen is in 29 teruggevallen met 17% naar bijna aantal Bouwvergunningen Gereedgekomen woningen De nieuwbouwmarkt lijkt weer voorzichtig aan te trekken, want in de eerste twee maanden van het jaar zijn bijna 8% meer nieuwbouwwoningen verkocht dan een jaar daarvoor. Het aantal nieuwe woningen die gereed komen zal dit jaar waarschijnlijk nog wel laag zijn. De verwachtingen lopen uiteen van 55. woningen tot 62. woningen. 5. II III IV CBS Huizenzoeker.nl, 21 1 CBS, april NVB, Thermometer Koopwoningen, maart Prognose EIB, januari Prognose TNO, december 29 4 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q1 21

5 28 april 21 Vraag Het herstel op de woningmarkt lijkt zich in het eerste kwartaal voort te zetten, want voor het eerst sinds lange tijd is het aantal verkochte bestaande woningen op jaarbasis weer toegenomen (+1,9%). Deze toename komt vooral door de maand maart, want toen werden er 16% meer bestaande woningen verkocht dan in maart 29. Ten opzichte van het vierde kwartaal vorig jaar is het aantal transacties, net zoals in voorgaande jaren, afgenomen. Er werden wel alleen meer bestaande appartementen verkocht in het eerste kwartaal ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar (8,8%). Het aantal verkochte eengezinswoningen was namelijk 1,8% minder dan een jaar geleden. Binnen Nederland laat de provincie Noord-Holland de grootste toename in het aantal verkochte bestaande woningen zien. In totaal zijn er in het eerste kwartaal van 21 13,% meer bestaande woningen verkocht. Ook in de provincies Zeeland (6,3%), Friesland (5,8%), Gelderland (5,3%) en in Limburg (3,1%) nam het aantal transacties weer toe. In Drenthe (-11,7%), Flevoland (-9,3%) en delen van Groningen nam het aantal transacties ook in het begin van 21 nog af. 14 Verkochte bestaande woningen en verhuizingen aantal Eengezinswoningen (l.a.) Meergezinswoningen (l.a.) Verhuizingen (r.a.) aantal personen CBS/Kadaster Verkochte bestaande woningen COROP Q1.29 Q1.21 per COROP Voor de rest van 21 verwachten wij dat de vraag naar bestaande woningen verder zal toenemen. Dit herstel wordt op dit moment echter vertraagd. Niet alleen door de nog altijd oplopende werkloosheid, maar ook door de discussie rondom de hypotheekrenteaftrek. Hierop wordt later in deze MarketUpdate verder ingegaan. Verhuisgeneigdheid Opvallend is dat ondanks de crisis, de verhuisgeneigdheid in 29 vrijwel even hoog was als in 26. De verhuisgeneigdheid geeft aan hoeveel mensen er van plan zijn binnen 2 jaar te willen verhuizen. Het aantal mensen dat daadwerkelijk actief is gaan zoeken naar een nieuwe woning is wel veel lager dan in 26, ongeveer 4%. Binnen de koopsector is de vraag vooral groot naar eengezinswoningen, terwijl binnen de huursector de vraag naar meergezinswoningen groter is. Tussen 26 en 29 is de vraag naar meergezinshuurwoningen ook toegenomen. 15 CBS/Kadaster Gewenste woningen naar positie op de woningmarkt 1.. Starter Doorstromer Koop en eengezins Koop en meergezins Huur en eengezins Huur en meergezins 14 CBS/Kadaster, april Ministerie van VROM, WoonOnderzoek Nederland 29, maart 21 Ministerie van VROM, WoonOnderzoek Nederland 29, maart 21 Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q1 21 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy 5

6 28 april 21 Verandering vraagprijs Q1.29 Q1.21 per gemeente Waardeontwikkeling Ook in het begin van 21 zijn de gemiddelde vraagprijs en de gemiddelde verkoopprijs voor bestaande woningen lager dan dezelfde periode vorig jaar. Maar deze daling zwakt af. Huizenzoeker.nl Gemiddelde vraagprijs Nederland % veranderingen k-o-k Gem. vraagprijs Vraagprijs per m 2 Q Q ,% ,1% Q ,4% 2.43,6% Q ,4% 2.431,1% Q ,3% ,3% Q ,6% ,1% Huizenzoeker.nl Gemiddelde verkoopprijs en waardeontwikkeling euro verandering j-o-j 3. Gemiddelde verkoopprijs (l.a.) Waardeontwikkeling j-o-j (r.a.) 25. 3% 25% Vraagprijs De gemiddelde vraagprijs voor een bestaande woning is in het eerste kwartaal van dit jaar met vrijwel gelijk gebleken ten opzichte van een jaar geleden (-,1%). Ten opzichte van het voorgaande kwartaal is de afname met,6% iets groter. Net zoals in het laatste kwartaal van 29 is de vraagprijs in ruim de helft van de Nederlandse provincies en gemeente gedaald. In de provincies Flevoland (-2,8%) en Noord-Brabant (-2,6%) was de daling het grootst. In de provincies Overijssel (+1,8%) en Zuid-Holland (+1,3%) is de gemiddelde vraagprijs het hardst gestegen. 16 Prijsontwikkeling Ook de gemiddelde verkoopprijs voor bestaande woningen is in het eerste kwartaal vrijwel gelijk gebleven aan die van het vierde kwartaal in 29. In het eerste kwartaal van 21 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs voor bestaande woningen namelijk Hiermee is de gemiddelde verkoopprijs 4,4% lager dan dezelfde periode in 29. De prijsdaling zwakt af, want in het derde kwartaal van vorig jaar bedroeg de daling nog 1,% en in het vierde kwartaal 6,%. Niet alle type bestaande woningen lieten een daling van de gemiddelde verkoopprijs zien op jaarbasis. Bestaande appartementen waren in het eerste kwartaal van dit jaar namelijk 1,3% duurder dan in dezelfde periode vorig jaar. Bestaande eengezinswoningen lieten wel een daling zien (-5,6%). Vooral de gemiddelde verkoopprijs van hoekwoningen en vrijstaande woningen nam af % 15% 1% 5% % -5% Ondanks dat in de provincie Drenthe en Flevoland het aantal transacties het hardst is afgenomen in het eerste kwartaal van 21, laten beide provincies een stijging van de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen op jaarbasis zien, van respectievelijk 1,6% en 1,3% % CBS/Kadaster 16 Huizenzoeker.nl, CBS/Kadaster, april 21 6 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q1 21

7 28 april 21 De gemiddelde verkoopprijzen zijn het hardst gedaald in de provincies Noord Brabant (-8,1%), Groningen (-7,2%) en Limburg (-6,6%). 18 Prijsontwikkeling Q1.29-Q1.21 per COROP Bouwfonds REIM Research voorziet in 21 een verder herstel van de woningmarkt, als gevolg van het economisch herstel dat momenteel plaatsvindt. Wij verwachten dat de huizenprijzen in 21 verder zullen stabiliseren en dat de groei in 21 uitkomt op %. Er zullen grote verschillen zijn tussen woningtypes en regio s. Zo kan er in de eerste helft van 21 in een aantal woningsegmenten nog sprake zijn van prijsdalingen. Bijvoorbeeld in het duurdere prijssegment, omdat daar nog de meeste woningen te koop staan. Wij verwachten dat goedkopere woningen over heel 21 een prijsstabilisatie laten zien. Duurzaamheid Sinds het begin van dit jaar is het energielabel voor woningen vernieuwd, maar al sinds 1 januari 28 zijn zowel verhuurders als verkopers van woningen ouder dan 1 jaar verplicht om een energielabel te overhandigen bij een transactiemoment. Uit onderzoek is echter gebleken dat slechts 1% van de verkopers ook echt een energielabel beschikbaar heeft gesteld bij transactiemomenten. De belangrijkste redenen hiervoor is dat kopers aangaven er geen behoefte aan te hebben, of het werd afgeraden door de makelaar. Desondanks zijn veel woningbezitters bezig met energiebesparing. Uit hetzelfde onderzoek komt namelijk ook naar voren dat in maar liefst 2% van alle koopwoningen gebouwd voor 199 de afgelopen 12 maanden isolatievoorzieningen zijn aangebracht. 19 Dit komt ondermeer door de diverse belastingvoordelen die medio 29 zijn ingevoerd voor isolatiemaatregelen. Met andere woorden, subsidies lijken beter te werken dan wettelijke verplichtingen. CBS/Kadaster Lange termijn prijsontwikkeling (jaarbasis) euro verandering j-o-j 3. 6% Gemiddelde verkoopprijs (la) Prijsontwikkeling in % (ra) 25. 5% 2. 4% 15. 3% 1. 2% 5. 1% % % % * Bouwfonds REIM Research * prognose Redenen om bij verkoop geen energielabel op te laten stellen Mogelijk dat dit jaar de wettelijke verplichtingen grote invloed gaan hebben op de woningmarkt, bijvoorbeeld als er sancties komen te staan op het niet verstrekken van energielabels bij transactiemomenten. De grootste impact wordt verwacht van de eventuele koppeling van de energielabels aan het woningwaarderingsstelsel. niet aan gedacht 17% wist niet hoe 19% afraden makelaar 21% 18 CBS/Kadaster, april Ministerie van VROM, WoonOnderzoek Nederland 29, maart 21 energielabel opgesteld/beschikbaar 7% geen behoefte koper 36% Ministerie van VROM, WoonOnderzoek Nederland 29, maart 21 Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q1 21 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy 7

8 28 april 21 Gemiddelde jaarlijkse huurverhoging en inflatie 16% Inflatie Huurverhoging 14% 12% 1% 8% Huurmarktontwikkelingen Omdat de maximale huurverhoging in Nederland gekoppeld is aan de inflatie mogen de huurprijzen per 1 juli 21 met maximaal 1,2% stijgen. Dit geldt alleen voor de niet-geliberaliseerde huurovereenkomsten. De liberalisatiegrens blijft vanaf 1 juli ,53 en wordt pas per 1 januari 211 verhoogd. 2 6% 4% 2% % * Uit cijfers van Direct Wonen over de geliberaliseerde huren blijkt dat in het eerste kwartaal van 21 de gemiddelde huurprijs van woningen met ruim 11% is gedaald vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. De daling was het grootste in het duurdere segment (huurprijzen vanaf 8). 21 CBS, Bloomberg, bewerking Bouwfonds REIM Research Rendement Nederlandse woningmarkt 25% Direct rendement Indirect rendement Totaal rendement 2% 15% Beleggingsmarkt Het investeringsvolume op de beleggingsmarkt voor bestaande huurwoningen is in 29 met 2% gegroeid tot 1,1 miljard. De omvang van de transacties is wel afgenomen en aan de kopende kant waren vooral kleine particulieren actief. 22 1% 5% % -5% -1% ROZ/IPD Verwachtingen eersteklas woningportefeuilles Vooral in de tweede helft van 29 nam het aantal transacties op de beleggingsmarkt toe. Dit kwam onder andere doordat de bereidheid tot financiering sindsdien weer iets is toegenomen en de risico-opslagen licht gedaald. Veel institutionele beleggers hebben daarnaast veel van hun woningen verkocht, doordat vastgoed is overgewaardeerd in hun portefeuille, door dalende aandelenkoersen. Particuliere beleggers hebben daarentegen relatief veel huurwoningen gekocht vanwege de aantrekkelijke prijsniveaus en lage leegstandrisico s F 211F 12-14F Huizenprijzen 2,% -6,5%,% 1,% 3,% Huurprijsstijging 1,9% 2,8% 1,2% 1,1% 2,% Bruto aanvangsrendement 4,1% 4,5% 4,5% 4,6% 4,5% Bouwfonds REIM Research In 29 zijn de bruto aanvangsrendementen opgelopen en is het totale rendement voor Nederlandse woningen gedaald tot -2,2%. Dit komt vooral door de waardedalingen (indirecte rendement: -5,8%), want het directe rendement (huurstijgingen) was in 29 positief (3,7%). 23 Onze verwachting is dat de beleggingsmarkt voor woningen zich in 21 verder zal herstellen en de aanvangsrendementen zich zullen stabiliseren. 2 Ministerie van VROM, maart Direct Wonen, april DTZ Zadelhoff, maart ROZ/IPD, maart 21 8 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q1 21

9 28 april 21 Special De ambtelijke werkgroep Brede Heroverwegingen Wonen hebben voor de woningmarkt een vijftal beleidsvarianten uitgewerkt. In elke variant zijn er zowel veranderingen voor de huurders als huiseigenaren. Het Centraal Planbureau heeft elke variant doorgerekend. Hieruit blijkt dat huurders en huiseigenaren er tussen de 2% en 6% op achteruit gaan in koopkracht. De huizenprijzen zullen in elke variant dalen tot 22, variërend van 8% tot 13%. 24 Overzicht beleidsvarianten Brede Heroverwegingen Wonen A B C D E Huurmarkt Huur in aantrekkelijke Nieuw huursysteem: Gelijk aan variant A Gelijk aan Gelijk aan variant B woonregio s verhogen: Inkomen > 33. Verhogen huur max. 25 punten Koppeling huur WOZ waarde (max 4,5%) Verhoging en verlenging inkomensafhankelijke huurtoeslag Verhoging eigen bijdrage in huurtoeslag + Aanscherping eigen bijdrage in huurtoeslag voor relatief dure huurwoningen variant B Koopmarkt Annuïtair hypotheekrenteaftrek (aflossen schuld 3jr) + Max. aftrek 42% Max. aftrek 5. Annuïtair hypotheekrenteaftrek (aflossen schuld in 3 jaar) Eigenwoningschuld van box 1 naar box 3: Vrijstelling: 15. WOZ-waarde 5% van meerdere Overgangsperiode 1 jr Gelijk aan variant C Defiscalisering Afschaffing: hypotheekrenteaftrek eigenwoning forfait Besparing ( mld) 2,9 3, 5, 3,8 3,7 Koopkracht 22 Huurders -3,5% -4,75% -4,% -4,75% -4,75% Kopers -2,75% -2,% -6,% -3,% -2,75% Huizenprijzen 22-9% -8% -12% -1% -13% Ministerie van Financiën, Brede Heroverwegingen Wonen, april 21 Bouwfonds REIM Research is van mening dat er op dit moment niet bezuinigd moet worden op de Nederlandse woningmarkt. Woninginvesteerders willen namelijk liever niet dat de markt verstoord wordt en dat de kans op waardedalingen toeneemt in een crisisperiode. In onze ogen moet het vertrouwen van de Nederlandse consument eerst worden teruggewonnen, alvorens een significante ingreep op de woningmarkt kan plaatsvinden. Door op dit moment bezuinigingen door te voeren, bijvoorbeeld door het aanpassen van de hypotheekrenteaftrek, ontstaat er opnieuw onrust op de woningmarkt. Dit zal het herstel van de woningmarkt zeker niet ten goede komen. Het vertrouwen kan worden herwonnen door duidelijkheid te geven over wanneer en hoe de structurele problemen op de koop- en huurmarkt aangepakt worden. Bouwfonds REIM Research is wel van mening dat het Nederlandse huursysteem veranderd dient te worden. In dit nieuwe huursysteem, wat veel lijkt op Variant B, zullen door middel van de koppeling van de maximale huurprijs aan de WOZ-waarde de huren meer marktconform zijn. Door de verhoging van de inkomensafhankelijke huurtoeslag, wordt tevens rekening gehouden met de inkomenssituatie van de gebruiker. 24 Ministerie van Financiën, Brede Heroverwegingen Wonen, april 21 Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q1 21 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy 9

10 28 april 21 Woningvoorraad gemeente Amsterdam Gemeenteprofiel Amsterdam De gemeente Amsterdam heeft inwoners verdeeld over huishoudens. Het aantal inwoners en huishoudens zal tussen 29 en 22 toenemen met respectievelijk 8,6% en 4,2%. De Amsterdamse bevolking zal de komende jaren wel verder vergrijzen. Op dit moment is ongeveer 11% van de bevolking 65 jaar of ouder, in 22 zal dit 15,4% zijn. De Amsterdamse bevolking is dan nog relatief jong, want in heel Nederland zullen in 22 1 op de 5 personen 65 jaar of ouder zijn. CBS, ABF Research Aantal te koopstaande woningen en vraagprijs Amsterdam 8. Aantal te koopstaande woningen Gemiddelde vraagprijs 4. Relatief veel van de Amsterdamse woningen betreft een huurwoning. Ruim driekwart van de woningvoorraad is namelijk een huurwoning, veel hoger dan het Nederlandse gemiddelde van 42,8%. Bijna 65% van de Amsterdamse huurwoningen betreft een sociale huurwoning. De woningvoorraad bestaat daarnaast vooral uit appartementen, namelijk 85%. 26 De verwachting is dat de woningvoorraad vanaf 29 met 9,8% zal toenemen tot Binnen Nederland is Amsterdam de duurste stad om een woning te huren. De gemiddelde huurprijs in de vrije sector bedroeg in het eerste kwartaal 1.18 en is hiermee ten opzichte van een jaar geleden met 6,9% gedaald. 28 IV I II III IV I Huizenzoeker.nl Aantal transacties en gemiddelde verkoopprijs Amsterdam verandering j-o-j 4. 2% Aantal transacties (l.a.) Waardeontwikkeling j-o-j (r.a.) 3. 15% 2. 1% 1. 5% % 3. Het herstel op de Amsterdamse woningmarkt lijkt te zijn ingezet, want het aantal te koopstaande woningen is in het eerste kwartaal afgenomen. Ook het aantal verkochte bestaande woningen was in het eerste kwartaal veel hoger dan dezelfde periode vorig jaar, namelijk 24,3%.Het ingezette herstel is nog niet terug te zien in de gemiddelde vraagprijs en verkoopprijs. De gemiddelde vraagprijs van een woning in Amsterdam is in het eerste kwartaal namelijk licht gedaald (-,8%) en bedroeg De daling van de gemiddelde verkoopprijs is in het eerste kwartaal toegenomen (-2,4%). De gemiddelde verkoopprijs kwam hiermee uit 29 3 op % % % CBS/Kadaster 25 CBS, ABF Research, Systeem woningvoorraad ABFResearch, Primos Prognose Direct Wonen, april Huizenzoeker.nl, 21 3 CBS/Kadaster, april 21 1 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q1 21

11 28 april 21 Gemeenteprofiel Woningvoorraad gemeente Den Haag Den Haag In de gemeente Den Haag wonen in totaal mensen en de gemeente telt 24.3 huishoudens. De verwachting is dat zowel de totale bevolking als het aantal huishoudens tussen 29 en 22 zal groeien met respectievelijk 4,7% en 5,5%. Het aandeel 65+ plussers neemt ook toe van 13,1% in 29 tot 16,5% in 22. De gemeente Den Haag heeft een woningvoorraad van woningen. 31 Ten opzichte van het landelijke gemiddelde heeft Den Haag een relatieve kleine voorraad koopwoningen, namelijk 45,9% (Nederland 57,2%). Het aandeel huurwoningen is daarentegen relatief groot. Dit geldt vooral voor de particuliere huursector (19,8%). Bijna driekwart van de woningen is een appartement. 32 De verwachting is dat de woningvoorraad van 29 tot 22 met 8,9% zal toenemen. 33 De geliberaliseerde huurprijzen in Den Haag zijn in tegenstelling tot de landelijke trend in een jaar tijd gestegen met 4,4%. In het eerste kwartaal van dit jaar bedroeg de gemiddelde huurprijs in de vrije sector 73. Deze stijging kwam ondermeer doordat het aanbod van nieuwe huurwoningen in een jaar tijd is afgenomen met 28,8%. 34 CBS, ABF Research Aantal te koopstaande woningen en vraagprijs Den Haag Aantal te koopstaande woningen Gemiddelde vraagprijs Op de markt voor bestaande woningen in de gemeente Den Haag lijken alle tekenen van herstel aanwezig te zijn. Niet alleen is het aantal te koopstaande woningen met 8,2% gedaald, ook het aantal verkochte woningen is weer toegenomen met 4,7% op jaarbasis. De gemiddelde vraagprijs en verkoopprijs laten bovendien weer een stijging zien. De gemiddelde vraagprijs in het eerste kwartaal bedroeg en de gemiddelde verkoopprijs Hiermee is de gemiddelde vraagprijs 3,1% hoger en de gemiddelde verkoopprijs 4,3% hoger dan dezelfde periode vorig jaar. Den Haag is van de vier grote steden de enige die weer een stijging van de gemiddelde verkoopprijs heeft. 2. IV I II III IV I Huizenzoeker.nl Aantal transacties en gemiddelde verkoopprijs Den Haag verandering j-o-j 4. 2% Aantal transacties (l.a.) Waardeontwikkeling j-o-j (r.a.) 3. 15% 2. 1% 1. 5% % % 31 CBS, ABF Research, Systeem woningvoorraad ABF Research, Primos Prognose Direct Wonen, april Huizenzoeker.nl, CBS/Kadaster, april % -15% CBS/Kadaster Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q1 21 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy 11

12 28 april 21 Woningvoorraad gemeente Rotterdam Gemeenteprofiel Rotterdam Rotterdam is met inwoners de tweede stad van Nederland. De verwachting is dat het aantal inwoners tot 22 nog zal groeien met 4,2%. Van de vier grote steden kent Rotterdam het hoogste percentage 65 plussers, namelijk 14,3%. Ook in 22 is Rotterdam van de vier grote steden de meest vergrijsde grote stad, want dan zal 16,7% van de bevolking 65 jaar of ouder zijn. Rotterdam heeft in totaal huishoudens en dit aantal huishoudens zal tot 22 toenemen, maar met slechts 2,7%. CBS, ABF Research Aantal te koopstaande woningen en vraagprijs Rotterdam 8. Aantal te koopstaande woningen Gemiddelde vraagprijs In Rotterdam zijn in totaal woningen. 37 Net zoals Amsterdam kent Rotterdam een relatief groot aantal huurwoningen, 71,%. Het grootste gedeelte hiervan (7,7%) betreft sociale huurwoningen. De Rotterdamse woningvoorraad bestaat ook vooral uit appartementen (71,9%). 38 De Rotterdamse woningvoorraad zal qua omvang nog licht toenemen tot 22 met 3,7%. 39 De gemiddelde huurprijs in de vrije sector bedroeg in het eerste kwartaal 77, vrijwel gelijk aan dezelfde periode in 29. Rotterdam heeft hiermee de laagste gemiddelde huurprijs in de vrije sector van de vier grote steden. Het aanbod nieuwe huurwoningen is in het eerste kwartaal fors afgenomen, namelijk 21,9% IV I II III IV I Huizenzoeker.nl Aantal transacties en gemiddelde verkoopprijs Rotterdam verandering j-o-j 3. 15% Aantal transacties (l.a.) Waardeontwikkeling j-o-j (r.a.) 2. 1% 1. 5% % % Ook de Rotterdamse woningmarkt lijkt te herstellen, want het aantal te koopstaande woningen is afgenomen (-3,7%) en de gemiddelde vraagprijs is verder toegenomen (3,6%) tot Het aantal verkochte bestaande woningen is daarnaast in het eerste kwartaal vrijwel gelijk aan het begin van 29. De gemiddelde verkoopprijs voor bestaande woningen laat echter weer een grotere daling zien dan in het vierde kwartaal van vorig jaar. De gemiddelde verkoopprijs voor bestaande woningen is op jaarbasis met 2,% gedaald tot Rotterdam heeft hiermee niet alleen de laagste gemiddelde huurprijs van de vier grote steden, maar ook de laagste gemiddelde verkoopprijs % CBS/Kadaster 37 CBS, ABF Research, Systeem woningvoorraad ABF Research, Primos Prognose 29 4 Direct Wonen, Huizenzoeker.nl, CBSKadaster, Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q1 21

13 28 april 21 Gemeenteprofiel Utrecht De gemeente Utrecht kent een relatief jonge bevolking. Van de inwoners is slechts 1,1% 65 jaar of ouder. Mede hierdoor zal het aantal inwoners tot 22 hard groeien, namelijk met 19,4%. De gemeente Utrecht telt huishoudens. Ook het aantal huishoudens zal tot 22 fors toenemen (12,9%). In 22 is de Utrechtse bevolking nog steeds relatief jong, want slechts 1 op de 7 inwoners is 65-plusser. Woningvoorraad gemeente Utrecht Utrecht heeft in totaal 129. woningen. 43 In Utrecht zijn er bijna evenveel koopwoningen (49,7%) als huurwoningen (5,3%). Utrecht heeft in vergelijking met de andere 3 grote steden relatief veel eengezinswoningen, want de helft van de totale woningvoorraad betreft een eengezinswoning. 44 Doordat de verwachting is dat het aantal huishoudens fors toeneemt, is ook de verwachting dat het aantal woningen tussen fors toeneemt met 2,3%. 45 CBS, ABF Research Aantal te koopstaande woningen en vraagprijs Utrecht 4. Aantal te koopstaande woningen Gemiddelde vraagprijs 35. De gemiddelde huurprijs van een huurwoning in de vrije sector bedroeg in het eerste kwartaal van dit jaar 769. De gemiddelde huurprijs is hiermee licht gedaald. Dit werd veroorzaakt door een toename van het aanbod in vooral de lagere huurprijsklasse. Ondanks deze toename is het totale aanbod nieuwe huurwoningen wel afgenomen met 6,3% ten opzichte van het eerste kwartaal van Ook op de Utrechtse woningmarkt is sprake van een licht herstel. Sinds de tweede helft van 29 vlakt de daling van de gemiddelde verkoopprijs voor bestaande woningen in Utrecht wel af. In het eerste kwartaal daalde de gemiddelde verkoopprijs met slechts,9% tot Ook het aantal verkochte bestaande woningen was in de eerste drie maanden van dit jaar meer dan dezelfde periode vorig jaar. 47 Gemiddeld stonden er in het eerste kwartaal nog wel ruim 2% meer woningen te koop dan een jaar geleden. Ook de gemiddelde vraagprijs is in het eerste kwartaal van dit jaar verder gedaald tot IV I II III IV I Huizenzoeker.nl Aantal transacties en gemiddelde verkoopprijs Utrecht verandering j-o-j 3. 15% Aantal transacties (l.a.) Waardeontwikkeling j-o-j (r.a.) 2. 1% 1. 5% % 43 CBS, ABF Research, Systeem Woningvoorraad ABF Research, Primos Prognose Direct Wonen, CBS, april Huizenzoeker.nl, % % CBS/Kadaster Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q1 21 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy 13

14 28 april 21 Toelichting Betaalbaarheidindex Om tot de betaalbaarheidindex te komen, zijn enkele assumpties gesteld. Zo is er vanuit gegaan dat de vastgoedmarkt functioneert volgens conventionele economische theorieën. Met andere woorden: de prijs van een koopwoning zal op een niveau liggen, waarbij het de koper niet uitmaakt of hij de woning koopt of een andere huurt. De betaalbaarheid voor kopen en huren is hierbij hetzelfde, alleen de prijs speelt een rol. We maken daarom een relatieve betaalbaarheidindex, waarbij we de betaalbaarheid voor kopen delen door de betaalbaarheid voor huren. Daarnaast zijn verwachtingen voor de koop- en huurwoningenmarkt toegevoegd, waarbij is uitgegaan van een perfecte voorspellingskracht bij consumenten. Alle consumenten weten exact wat de prijsontwikkelingen zullen zijn in de volgende 2,5 jaar. Bouwfonds REIM s betaalbaarheidindex wordt berekend door de kosten van het wonen bij de verwachte groei van de prijzen op te tellen en deze te delen door het besteedbaar inkomen per huishouden. Bij het kopen van een woning bestaan de kosten uit de volgende factoren: 1) prijs van de woning vermenigvuldigd met de hypotheekrente, 2) prijs van de woning vermenigvuldigd met de onderhoudskosten (hier gebruiken we een vast percentage voor) en 3) percentage belasting (zoals overdrachtsbelasting en de hypotheekrenteaftrek) vermenigvuldigd met de prijs van de woning. Bij deze kosten wordt de verwachte groei van de prijzen van koopwoningen opgeteld en het geheel gedeeld door het besteedbaar inkomen per huishouden. Bij het huren van een woning zijn de kosten de maandelijkse huur. We hebben hierbij gekeken naar de vrije huurmarkt en de sociale sector buiten beschouwing gelaten. De verwachte groei in de huurprijzen worden bij deze kosten opgeteld en het geheel gedeeld door het besteedbaar inkomen per huishouden. Huizenzoeker.nl Alle getoonde statistieken en grafieken van Huizenzoeker.nl hebben alleen betrekking op bestaande woonhuizen en appartementen waarvan de vraagprijs ligt tussen 5. en 5.. en de woonoppervlakte ligt tussen 5m² en 1.5m² in de betreffende periode. Rekenvoorbeeld met 1 koopwoningen Woning Vraagprijs Woonoppervlakte Vraagprijs / m² Woning m² 2. Woning m² Woning m² Woning m² 2.8 Woning m² Woning m² Woning m² Woning m² Woning m² Woning m² 2.87 Koopwoningen (n) Aantal koopwoningen (n) = 1 Voor alle 1 woningen geldt dat de vraagprijs ligt tussen 5. en 5.. en de woonoppervlakte groter is dan 5 m² en kleiner dan 1.5 m². Alle 1 woningen in het voorbeeld worden daarom meegenomen in de berekening. Gemiddelde vraagprijs Dit is de som van de vraagprijs van n koopwoningen gedeeld door n. Som vraagprijs n koopwoningen / n = / 1 = Gemiddelde vraagprijs / m² De vraagprijs per m² voor een woning is gelijk aan de vraagprijs gedeeld door de woonoppervlakte (in m²) van die woning. De gemiddelde vraagprijs / m² is de som van de vraagprijs / m² van n koopwoningen gedeeld door n. Som vraagprijs per m² / aantal woningen = / 1 = / m² 14 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q1 21

15 28 april 21 Important Disclosures This publication is offered to you by Bouwfonds REIM Research. Bouwfonds REIM Research experts analyse developments and combine their assessments into a joint view and in an investment policy for private and institutional investors. FOR PROFESSIONAL USE ONLY This publication is provided for informational purposes only and the information does not constitute the provision of investment, legal or tax advice. Distribution to private/retail customers in any jurisdiction that would require registration or licensing of the distributor which the distributor does not currently have, is not permitted. Material means all research information contained in any form including but not limited to hard copy, electronic form, presentations, e- mail, SMS or WAP. Please find important disclosures at our website: The Dutch Residential Market The content of this document, including any expression of opinion or forecast, has been obtained from or is based on selected sources believed to be reliable. The content may include projections or other forward looking statements regarding future events or future financial performance of countries and markets actual events or results may differ materially. The opinions, forecasts, assumptions, estimates, derived valuations and target price(s) contained in this document are as of the date indicated and are subject to change at any time without prior notice. Any views expressed reflect the current views of the author, which do not necessarily correspond to the opinions of Rabo Vastgoedgroep N.V. or its affiliates. Opinions expressed may differ from views set out in other documents, including research, published by Rabo Vastgoedgroep N.V. No guaranteed is given as to the accuracy, adequacy or completeness of the content of this document and no responsibility is accepted for any loss arising from use of this document. This document is published quarterly and is published in Dutch, in English and in German. Editorial closing date: 28 April 21. Statement of Risk The real estate sector can be cyclical and faces risks at a number of levels. First the level of the economy both macro and local can adversely affect demand and the ability of tenants to pay rent. Excessive levels of supply can also lead to falling rents. Rising interest rates can impact the security of the tenant base, lower development margins significantly, and reduce investment appetite. Interest rates, bond yields and the relative attractions of other asset classes can all impact property values. Property values can also be affected by changes in planning, taxes, technology and lease structures. These risks can be amplified in the real estate sector through development exposure, gearing and the rating. Analyst Certification Each research analyst primarily responsible for the content of this research report, in whole or in part, denoted by an AC on the cover of this research report certifies that with respect to each security or issuer that the analyst covered in this report: (1) all of the views expressed accurately reflect his or her personal views about those securities or issuers; and (2) no part of his or her compensation was, is, or will be, directly or indirectly, related to the specific recommendations or views expressed by that research analyst in the research report. Important information for US Persons! Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. is not a registered broker-dealer under the U.S. Securities Exchange Act of 1934, as amended (the 1934 Act ) and under applicable state laws in the United States. In addition, Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. is not a registered investment adviser under the U.S. Investment Advisers Act of 194, as amended (the Advisers Act and together with the 1934 Act, the Acts), and under applicable state laws in the United States. Accordingly, absent specific exemption under the Acts, any brokerage and investment advisory services provided by Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V., including (without limitation) the products and services described herein are not intended for U.S. persons. Neither this document, nor any copy thereof may be sent to or taken into the United States or distributed in the United States or to a US person. Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q1 21 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy 15

16 28 april 21 Bouwfonds REIM Research Global Head of Research & Strategy: Léon Muller* Market Research: Gökhan Aydınlı* Head of Market Research DACH g.aydinli@bouwfonds.de Benjamin Rüther* Research Analyst b.rueter@bouwfonds.de Investment Strategy: Jeroen Beimer* Senior Research Analyst j.beimer@bouwfonds.nl Roelfke Buitink- van de Pol* Research Analyst r.buitink@bouwfonds.nl Research is one of the cornerstones of Bouwfonds Real Estate Investment Management s investment process, and it is integral to all aspects of the decision-making investment process from idea generation through final property disposition. All our clients recognise the need for expert independent advice customised to their specific needs. Bouwfonds REIM Research provides a detailed understanding and analysis of real estate, markets and economies, past, present and future. As a premier real estate industry thought leader, Bouwfonds REIM Research makes many of its macroeconomic and industry charts and narratives available to the public at To either receive reports, update contact information or to be removed from our distribution list, please us at researchbreim@bouwfonds.com, or telephone our head office in The Netherlands at This publication has been prepared by: Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. (Bouwfonds REIM), or a group company thereof ( Bouwfonds ). Bouwfonds REIM is an affiliate of Rabo Vastgoedgroep Holding N.V. Rabo Vastgoedgroep Holding N.V., its subsidiaries, branches and affiliates are referred to herein as Rabo Real Estate Group. Bouwfonds REIM B.V. registered office: De Beek 18, NL-3871 MS Hoevelaken, PO Box 15, NL-387 DA Hoevelaken, The Netherlands. This publication was based on current facts and conditions that can change from time to time. The information contained herein is based on selected sources considered reliable. No representation or warranty, either express or implied, is provided in relation to the accuracy, completeness or reliability of the information contained herein. No representation is made by us as to the reasonableness of the assumptions made within or the accuracy or completeness of any models contained herein. Any opinions expressed in this publication are subject to change without notice and reflect the current judgment of the author and may therefore differ or be contrary to opinions expressed by other business areas or groups of Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V.. Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. is under no obligation to update or keep current the information contained herein. This publication has no regard to the specific investment objectives, financial situation or particular needs of any specific recipient. It is published solely for informational purposes and is not intended to, and should not be relied upon as comprising a complete report or analysis. Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V., its members, affiliates, employees, related accounts, discretionary accounts, or clients may have or have had interests or long or short positions (including loans) in the securities or other financial instruments referred to herein, and may at any time make purchases and/or sales in them as principal or agent. This publication does not constitute any offer to sell or the solicitation of any offer to buy any security, provide any underwriting commitment, or make any offer of financing on the part of us, nor is it intended to give rise to any legal relationship with you or any other person, nor is it a recommendation to buy any securities or enter into any transaction or financing. Neither Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. nor any of its affiliates, nor any of Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V.' or any of its affiliates, directors, employees or agents accepts any liability for any loss or damage arising out of the use of all or any part of this publication. This publication should not be regarded by recipients as a substitute for the exercise of their own judgment. No part of it may be (i) copied, photocopied or duplicated in any form by any means, or (ii) redistributed without the prior written consent of Real Estate Investment Management B.V.. Any Translation has no legal force and is provided to the customer for convenience only. The conditions in the Dutch language shall be binding and prevail in all respects. The law of the Netherlands shall apply. The disclosures contained in research publications produced by Bouwfonds REIM shall be governed by and construed in accordance with Dutch law. US Person Disclaimer Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. is not a registered broker-dealer under the U.S. Securities Exchange Act of 1934, as amended (the 1934 Act ) and under applicable state laws in the United States. In addition, Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. is not a registered investment adviser under the U.S. Investment Advisers Act of 194, as amended (the Advisers Act and together with the 1934 Act, the Acts), and under applicable state laws in the United States. Accordingly, absent specific exemption under the Acts, any brokerage and investment advisory services provided by Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V., including (without limitation) the products and services described herein are not intended for U.S. persons. Neither this document, nor any copy thereof may be sent to or taken into the United States or distributed in the United States or to a US person. Copyright and database rights protection exists in this publication. Apart from fair dealing for the purposes of research or private study, or criticism or review, and only as permitted under the U.K. Copyright Designs and Patents Act 1998, Bouwfonds REIM specifically prohibits the redistribution of this material in whole or in part without the written permission of Bouwfonds REIM and Bouwfonds REIM accepts no liability whatsoever for the actions of third parties in this respect. U.S. copyright law is applicable in the USA. Bouwfonds REIM 21. All rights reserved. When quoting, please cite Bouwfonds REIM Research. *Employed by a non-us affiliate of Rabo Vastgoedgroep N.V. and is not registered/qualified as research analysts under NYSE/NASD rules, unless otherwise noted. ISSN Print: / ISSN Internet and Bouwfonds REIM BV Bouwfonds REIM Germany GmbH Bouwfonds REIM France SAS PO Box 15 Potsdamer Strasse Avenue des Champs Elysées NL-387 DA Hoevelaken D-1785 Berlin F-758 Paris The Netherlands Germany France T: T: T: F: F: F: E: researchbreim@bouwfonds.com E: researchbreim@bouwfonds.com E: researchbreim@bouwfonds.com 16 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q1 21